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Chinese Real Estate - 159A
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出版 泰翁傳媒有限公司 二零一一年 第五期 ISSN 1941-7878 二○一一年一月二十九日至二○一一年二月四日 總159期
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希望進一步拉低或維持歷史低點的房貸利率，進而刺
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日 11 月 4 日曾短暫拉低房貸利率，次日立即反彈
0.25%，自11月5日起已上漲約0.75%-1%，本週小幅
回跌約 0.25-0.375%。
據該協會資訊，包括重新貸款與購屋貸 【文轉A4】
投資買房的時機來臨!?把握進場時機 高爾夫休閒渡假 收租兩種策略
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低於此前一周的4.
房貸利率自9月10日第一次創
下的40年歷史低點至今曾四次探
底， 分 別 是 10 月 8 日、10 月 20
日及11月4日，沒能把握買屋貸
款或重新貸款的朋友已錯過了四
次機會。房貸利率是否有可能第
五次再下探歷史低點，還是已觸
底開始緩緩回升，誰也無法預知
。但股票市場穩定上揚，加上主
管金融政策的聯準會(Fed)12日公
布的調查顯示，受聖誕節假日銷
售支出與製造業推動，全美2010
年底經濟情況有所改善，預示今
年的經濟成長仍將持續強勁。
不過，聯準會也表示，經濟復
甦仍然較為疲軟，雖然通貨膨脹
壓力不大，但就業市場仍然表現
不是很佳。其他的風險包括不斷
下跌的房價與成千上萬的法拍屋
等。聯準會說，全美大多數地區
的房地產市場「疲軟且緩慢」，
商業房地產市場好壞摻雜。
袁立功表示，在聖誕節前上市
位於天普市一幢三個 Units 的投
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主管金融政策的聯準會(Fed)12
日公布的調查顯示，全美2010年
底經濟情況有所改善，預示今年
的經濟成長仍將持續強勁。不過
，聯準會也表示，經濟復甦仍然
較為疲軟，雖然通貨膨脹壓力不
大，但就業市場仍然表現不是很
佳。其他的風險包括不斷下跌的
房價與成千上萬的法拍屋等。聯
準會說，全美大多數地區的房地
產市場「疲軟且緩慢」，商業房
地產市場好壞摻雜。
聯準會說，包括芝加哥和亞特
蘭大在內的六個地區經濟出現「
微幅至小幅」成長；而波士頓、
紐約和費城等四個地區經濟在「
改善」；明尼亞波利斯地區經濟
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相關資訊顯示，自從聯準會去
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www.ChineseBizNews.com二○一一年一月二十九日至二○一一年二月四日
January 29～February 4 2011
R e a l E s tat e
News
David 林David 林DRE#00837330
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A6•綜合要聞 二○一一年一月二十九日至二○一一年二月四日 總159期 January 29～February 4 2011 www.ChineseBizNews.com
美國房地產市場 出現回暖跡象2011年在就業恢復的帶動下 成屋新屋銷售增加 建築申請許可反彈
全美房地產經紀人協會和美國商務部先後公佈的數據顯示，去年12月美國成屋銷售同比增長了12.3%，12月新屋銷售跳漲17.5%，12月美國建築許可發放激增16.7%，但專家認為，由於止贖壓力並未減弱，近期仍會是買方市場。
【本報記者胡安洛杉磯報導】據
全美房地產經紀人協會(NRA)最新
公佈的數字顯示，2010年12月美
國成屋銷售同比增長了12.3%，折
合年率為528萬套，高於11月的
470萬套。成屋銷售在過去半年裡
有5個月保持同比上升。而美國商
務部公佈的數據顯示，經季節因素
調整後的12月新屋銷售跳漲17.5%
，年率為32.9萬戶。12月份美國
建築許可發放激增 16.7%，達到
2008年6月以來的最高水平。不過
，當月新房開工數量下降了4.3%。
統計顯示，去年12月，美國成
屋中間價格為16萬8千8百美元，
仍比去年同期低1%。成屋存銷比
從11月的9點5個月下降到12月
的8點1個月。
新屋房價中值為2008年4月來
最高。住房抵押貸款指數跌至10
月中旬來最低。儘管上月數據增加
，但新屋銷售仍較2005年峰值時
的128.3萬戶低75%。
勞倫斯•雲認為，隨著就業的複
蘇和房租漲價，更多租房者將開始
嘗試進入購房市場。此外，他指出
，30年期房貸利率去年近半個百
分點的回升也增加了很多有意購房
者的緊迫感，房屋銷售數字因此得
以反彈。諮詢公司FTN FINANCIALS
的分析師亞歷山大•霍爾德 Alex
Holder 表示，多項數據表明，美國
房地產市場最糟糕的時候已經過去
。他說，“去年購房稅收優惠政策
造成的扭曲開始減弱。去年我們在
成屋銷售數據當中看到了很多的波
動。現在，這個政策的結束已經過
去一段時間，我們開始看到一種更
為自然的恢復。”
不過，霍爾德警告指出，房屋庫
存仍然處於較高水平，預計今年美
國房屋止贖數量將進一步增加，因
此市場的基本面並沒有本質的改善
。他說，“房市的定價過程仍然面
臨很多困難，尤其是隨著新的房屋
止贖的出現，我們將其稱為成屋的
隱性庫存。誰也無法預測這些房屋
經過止贖後，要過多長時間才能在
市場上出現。”
有分析人士指出，去年年底很多
銀行暫停了止贖程序，今年其可能
會重啟。一旦止贖數量繼續上升，
大量待售房屋投放市場，房價將不
可避免地被拖累下行。而經濟學家
普遍預計，美國房屋止贖數量出現
下降趨勢至少需要數年時間。
2010年年底前美國止贖程序爭
議的增加使得很多止贖案被延遲到
今年。預計2011年第一季度，銀
行接管的房屋數量將進一步增加。
霍爾德認為，儘管美國房市復甦
仍然存在很多不確定因素，但銷售
數字的好轉仍然令人感到一線希望
。他說，我認為比較牢靠的說法是
，房地產市場已經處在這一輪週期
的底部形成 bottom-forming 階段。
從房價、庫存、新房開工等角度看
，我們離真正的改善還很遠。不過
，成屋開始復甦已經邁出了第一步
。2011年在就業恢復的帶動下，
美國房屋銷售數字將持續看好，但
因為庫存因素，一段時間內仍將是
買方市場。
A6•美國地產
是率先復甦？還是曇花一現？
上月美國西部地區新屋銷售激增【本報綜合報導】根據美國商務
部周三公佈的數據，去年12月美
國西部新屋銷售增幅高達71.9%。
有人猜測，西部房屋銷售量跳漲可
能是由於，加州在12月曾遭受嚴
重洪澇災害侵襲，購房者急於利用
州內房屋購置的稅收優惠政策。
12月的成屋銷售數字顯著好於
業界的預期，同時也達到首次購房
稅收優惠政策去年6月到期後的最
高水平。過去6個月美國房地產市
場的運行模式清楚顯示出複甦的跡
象。市場現在更加接近於充分、持
續的複甦。
業內人士指出，西部地區新屋
銷售激增令分析人士感到困惑，因
為該地區的止贖率最高。
待售的打折房產通常會打壓新屋
市場。很明顯加州的經濟仍面臨嚴
重問題，這暗示在西部地區，待售
的止贖房產可能正在急速湧出，流
入銷售領域。
據最新發佈的一份報告顯示，目
前美國市場止贖的房屋規模已經達
到1萬億美元，要處理消化完這部
分房屋需要三年的時間，照此速率
，房地產市場要重回泡沫以前的正
常水平需要五年以上的時間。
一些專家表示對從最近銷售大增
中推斷出樓市出現了較為全面的複
甦持謹慎態度，還有人特納甚至認
為此次增長僅能看成曇花一現。
千蛇“纏身”
大幅降價 難脫手【本報綜合報導】愛達荷州一套房產降價6.6萬美元仍無人問
津?!別怕，這並不是新一輪次貸危機爆發的標誌，而是因為這套
房子對潛在買家提出了一個十分苛刻的要求——他必須是個喜愛
蛇的人。
據報導，這套擁有五間臥室的房子在當地甚至全美早已臭名昭
著，因為“房客”竟是上千條蛇，它們棲息並爬行於天花板和牆
壁縫隙之間，以至於這套市場估值在17.5萬美元的房產一再降價
，直到目前10.9萬美元的價格也還是不能打動買家的心。
去年，它的主人終於徹底放棄了，任由貸款銀行來處置這處
令人毛骨悚然的資產。曾經在這里居住過的人描述說，最可怕的
事就是晚上睡覺的時候，你也不知道何時你的床就會被“圍攻”
。另一對住戶還曾參與過美國電視節目《動物星球》一期有關蛇
類侵擾內容的拍攝。
專家分析說，“入侵者”是一種花紋蛇，在美國屬於很常見的
種類，既沒有毒，也不會對人類構成任何危害。專家還指出，這
裡很可能原來是一處蛇的洞穴，這些蛇就出生在附近，它們往往
每到秋天就聚集到該建築裡，為冬眠做準備。就算愛達荷州負責
管理爬行動物的部門同意驅趕這些讓人生畏的“住戶”，一些蛇
還是會留在這裡繁衍生息。
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A8•綜合要聞 二○一一年一月二十九日至二○一一年二月四日 總159期 January 29～February 4 2011 www.ChineseBizNews.comA8•中國地產
第三輪調控呼嘯而至 劍指二三線城市開發商從容應對兩輪調控 住建部擬定第三批限購城市名單 稱不限購就約談號稱“史上最嚴厲調控”的2010年，儘管氣勢如虹，但從最終結果看，開發商仍敏銳地發現了調控中的盲點：二三線區域市場、高端住宅和商業地產。
【本報綜合報導】中國國務院總
理溫家寶1月26日主持召開國務院
常務會議，研究部署進一步做好房
地產市場調控工作，會議確定了八
條政策措施，其中加強稅收徵管、
提高二套房貸首付等差別化信貸政
策成為重點。
招商銀行宏觀與策略分析師徐彪
表示，國務院召開常務會議，會議
通過了新一輪房地產調控措施。從
去年12月開始醞釀，到今年1月中
央領導人及各部委紛紛表示堅持地
產調控，新一輪地產調控終於水到
渠成。從思路上看，2011年調控
依然沿著三個方面：問責地方、增
加供給和抑制需求。在去年兩輪地
產調控的基礎上，進一步細化和加
碼。他表示，考慮到地方政府在房
價傳導鏈條中的特殊地位，本輪調
控尤其強調和細化了地方政府的責
任，相信會有更多地方加入限購行
列，相信很多地方現存的陰陽合同
將退出歷史舞台。綜合來看，結合
2010年新增供給即將入市，今年
樓市有望迎來真正的拐點。
2010年賺得盆滿缽滿的大小開
發商，依然坐擁一場好開局：萬科
的千億銷售計劃提前4年到來；緊
隨其後的是保利、綠地、中海外、
恆大和綠城，它們的年銷售額均突
破500億元。
此外，充足的流動性令成交量居
高不下；經較長時間的調控洗禮後
，諸多開發商已有足夠應對經驗，
佈局更廣，抗打擊能力增強。即使
在政策頻出的時刻，它們依然從容
地拿地或舉債。
國家統計局數據顯示，2010年
10月份，全國70個大中城市房屋
銷售價格同比上漲8.6%，環比上漲
0.2%；在北京、上海等十大重點城
市中，除南京環比下跌0.07%外，
其他9個城市房價平均高達15407
元/平方米，同比飆升34.29%。
不過，多數開發商對未來慎言樂
觀。“政府不達目的，不會罷休。
”萬通地產董事長馮侖如是判斷。
“2010年是中國地產的分水嶺
。”萬科副總裁毛大慶說，“無論
你對調控有何判斷，毋庸置疑的是
，市場結構一定會發生變化。”
發生變化的或許不只是市場結構
，還有整個行業的增長速度。自
1999年到2009年10年間，商品房
銷售額平均增速高達35%，銷售金
額也從2750億元增至4.4萬億元。
行業高速增長的秘密在於城市化的
驅動，也在於充足的流動性、供需
的不平衡、單一的土地財政。
當上述諸多驅動力開始緩慢而又
堅決地轉向後，開發商的黃金時代
還能存在多久？ 2010年非典型牛
市的背後，開發商或加速佈局二三
線城市，或轉戰商業地產，或開拓
新的開發模式，或研究新的融資手
段。
它們在調控下的生存之術，也許
可以為預判2011年的樓市提供諸
多線索。
“新國八條”提出，調整完善相
關稅收政策，加強稅收徵管，一是
調整個人轉讓住房營業稅政策，對
個人購買住房不足五年轉手交易的
，統一按銷售收入全額徵稅；二是
加大應用房地產價格評估技術，加
強存量房交易稅收徵管工作的試點
和推廣力度。
此外，“新國八條”強調各地要
加快建立和完善個人住房信息系統
，為依法徵稅提供基礎。重慶、上
海的房產稅新政未在國務院政策中
被提及，有市場人士預測，重慶和
上海的方案已經箭在弦上，或將在
國務院常務會議之後公佈。
“新國八條”提高了二套房首付
比例至6成，貸款利率不低於基準
利率的1.1倍。 2010年4月份出台
的“新國十條”規定二套房首付比
例為5成。在“新國十條”之後，
房價仍未見明顯下跌。去年9月底
，以“限購令”為主要內容的二次
調控席捲全國。
此次的“新國八條”重申了限購
令：各直轄市、計劃單列市、省會
城市和房價過高、上漲過快的城市
，在一定時期內，要從嚴制定和執
行住房限購措施。
本月北京、上海、廣州、深圳四
大一線城市以及福州、海口、廈門
等二線城市已經相繼表態將繼續推
行“限購令”。
除“限購令”外，加大保障房建
設、增加土地供應等既有政策此番
“老調重彈”，其中在土地出讓環
節，“限房價、競地價”供應中低
價位普通商品住房用地的方式得到
推 廣。 近 日， 住 建 部 已 經 要 求
2010年年末房價上漲幅度較大的
一些城市出台限購令細則，部分開
發商已提前獲悉這一消息。據透露
，一位副部級官員在1月中旬的內
部會議上明確表示將向地方官員施
壓，“不限購，就約談”。
目前，這一調控方式已迅速在
二三線城市蔓延開來，鄭州、太原
、武漢、昆明剛剛出台其限購令細
則，而緊隨其後已明確將要出台限
購細則的地區還有青島與濟南，以
及陝西、廣西的部分城市。在此之
前，已經有兩輪城市執行限購令的
高潮。 2010年4月北京率先執行
限購政策，之後五個月，上海、天
津等16個城市相繼執行。
北京樓市 兩重天普通樓市均價漲 別墅零供應
【本報綜合報導】數據顯示，2
月份，北京預計入市商品房項目僅
有19個，其中純新盤僅為8個，其
餘部分為老項目後期。在預期開盤
的19個項目中，已確定價格的11
個項目均達到了項目價格的歷史新
高，而未確定價格的項目也均表示
價格可能上調。
統計顯示，1月1日至24日，北
京開盤的商品房均價達到21650元
/ 平方米，比 2010 年 12 月份商品
房成交均價上漲5.8%。中原地產抽
樣的北京200個在售項目中，均價
處於歷史最高點的項目佔98%。
即將於2月份入市的19個項目中
，有16個項目推出了三居以上的
大戶型，因為春節的影響，開盤的
項目大部分集中在改善性及投資性
需求集中的大戶型項目。這些項目
主要分佈於郊區，其中昌平4個，
大興及亦莊3個，房山密雲分別2
個項目，朝陽海淀各2個項目。
2010年12月19日，北京商品房
住 宅 庫 存 達 到 10 年 來 的 最 高 點
109445套，隨後開始逐步下滑。
一個月時間消耗庫存高達萬套。
2011年一季度，受供應量減少的
影響，北京樓市成交價格環比可能
繼續緩慢上漲，但漲幅將顯著收窄
。 北京房地產交易管理網顯示，
截止到 2011 年 1 月 25 日，共有 5
個項目的預售許可證，且全是普通
住宅類產品。別墅市場自去年年底
供應井噴後，驟然停止，1月或將
以零供應收場。
而去年(2010年）1月北京別墅
市場可謂新年新氣象，總共8個項
目入市，新增預售套數為282套，
較之 2009 年 12 月的 53 套增長了
4.32 倍，同比增長 2.07 倍。新增
預售面積為15.58萬平米，接近09
年12月的11倍。
兩年的差別如此之大，一方面是
因為09年底和2010年初在"救市"
的作用下樓市處於上升期，市場供
需兩旺。而2010年以來的樓市調
控政策頻出，尤其是11月實施的
預售資金監管，使得眾多別墅樓盤
都想搶在11月前拿證，由於其滯
後性造成了12月的供應井噴。因
此2010年12月北京別墅市場共有
10個別墅項目取得預售許可，這
也造成了2011年初供應的短缺。
和普通樓市的旺盛需求相比，年
初月的別墅市場可謂平平淡淡。去
年12月拿證的多個樓盤，如金科
王府、觀唐云鼎、譽天下、江南山
水等在年初都是零成交。同樣上個
月熱銷的幾個代表項目成績也是差
強人意。 2010年12月排名首位的
香江別墅II期截止目前僅成交2套
，而上月排名第三的中糧•祥雲國
際生活區無成交。
專家分析稱，一方面臨近春節開
發商推盤意願不強，另一方面備受
關注的房產稅多以豪宅和大面積住
宅作為徵稅對像一定程度上也影響
了置業者的購房計劃。同時也有開
發商認為冬季歷來是別墅類低迷產
品的淡季，每年年初別墅市場成交
冷談都是預料之中的事。
仲量聯行報告顯示，去年四季度
京城無高端別墅（項目單價3萬/
平米）入市，而高檔別墅的成交價
格仍保持上漲，四季度環比三季度
上漲了3.0%，達到每平方米45，
931 元 人 民 幣， 全 年 則 上 漲 了
34.8%。
同樣城市高端豪宅類產品售價也
持續增長，據偉業我愛我家市場研
究院數據顯示，2011年1月前三週
一手住宅成交均價排名前10的項
目，成交均價都超過了5萬元/平
米。
中國出台首個房地產經紀管理辦法【本報綜合報導】醞釀已久的《
房地產經紀管理辦法》終於浮出水
面。由中國住房和城鄉建設部、國
家發展和改革委員會、人力資源和
社會保障部聯合出台的《房地產經
紀管理辦法》(以下簡稱《辦法》)
將於2011年4月1日實施，這是中
國第一個專門規範房地產經紀行為
的部門規章。
該《辦法》明確房地產經紀機構
和人員不得從事賺取差價、協助簽
訂“陰陽合同”、為不符合交易條
件和禁止交易的房屋提供經紀服務
等違法違規行為。
《辦法》強化了對房地產經紀違
法違規行為的處罰和責任追究。其
中，明確對房地產經紀機構和人員
可以採取約談、記入信用檔案、媒
體曝光、取消網上簽約資格等多種
管理手段和監督措施，對房地產經
紀機構的價格違法、賺取差價、不
正當競爭、分割出租、挪用交易資
金等違法違規行為，根據情節輕重
，可以處以沒收違法所得、罰款以
至停業整頓等行政處罰。
《辦法》在規範房地產經紀行為
方面，做了以下規定：一是明確了
房地產經紀的內涵。房地產經紀特
指房地產居間和代理等服務並收取
佣金的行為，不包括房地產行紀行
為。
二是明確了房地產經紀機構的信
息公示和告知義務。《辦法》規定
了房地產經紀機構應當在經營場所
公示的內容，應當向委託人說明的
事項。
三是規範了房地產經紀合同行為
。 《辦法》對房地產經紀合同的
形式和基本內容提出了具體要求。
四是對房地產經紀服務實行明碼
標價制度。《辦法》對房地產經紀
服務的價格公開、禁止行為和法律
責任等做了較為詳細的規定。
五是實行交易資金監管制度。《
辦法》要求由房地產經紀機構代收
代付交易資金的，應當通過房地產
經紀機構在銀行開設客戶交易結算
資金專用存款賬戶劃轉交易資金。
六是明確了房地產經紀機構和人
員的從業禁止行為。明確房地產經
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在南方。歲破亦在西方。五黃在
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2011年是下元八運的第八年，
七赤入中宮。蟾窟之兔，支中官
印俱藏，貴人祿馬同鄉，禍患潛
消福長，柱中正官空亡；官祿減
少，不利公職，女夫緣差。將星
天乙主榮昌，中暮家門興旺；寅
午火旺，運氣再遇，壽促，不然
殘廢。外表風光，有獨立分家或
創業之傾向，爭財理財之特性，
妻不從夫，巧於謀事，食祿豐厚
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耗，賊劫，少女有阻，防牢獄之
災，主口舌，有水火之厄。命犯
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大利之行業：土、金
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火者。大利風水命屬木者。
吉之行業：傢具、木器、裝璜
、盆栽、園藝、紙業、布業、文
藝、書局、出版、教育、作家教
師、司法、軍警、公務、政治、
文化、宗教、慈善業、敬神品、
青果商、香料、醫療、藥物。
忌之行業：印刷業、化妝品、
美髮、美容、自動餐、食品業、
修理、製造業、代工、加工、灑
、照明、易燃物、汽油站、高熱
性、火爆性、光亮性行業、燈飾
、美術工藝、眼鏡、照明。
向北之門：
主文昌，應酬多，有人來訪或
有遠游，注意呼吸器官，大腿肱
，防破財，是非口舌，賊劫。不
利風水命屬土者。大利風水命屬
火者。
吉之行業：高熱性、火爆性、
光亮性行業，照明，易燃物，酒
，加工，代工，製造業，修護，
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美髮，化妝品，印刷業。
忌之行業：房地產、倉庫、中
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中盤商、防水業、喪葬業、瓷器
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料、農畜牧業、土產、窯業。
向東南之門：
犯交劍煞，恐生是非，交通意
外，皮膚病和手腳損傷，多劫掠
，或與人有不和之事。不利風水
命屬木者。大利風水命屬水者。
吉之行業：服務業、貿易、外
交、冷飲、記者、攤販、徵信社
、自由業、防火業、偵探、旅遊
、清潔業、玩具、海產、演藝事
業、流動事業，釣具，打撈業。
忌之行業：傢具、木器、裝璜
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本、文具行、書局、出版、教育
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善業、敬神品、青果商、香料、
醫療、藥物。
向西南之門：
損小口多災，應酬，出外，遠
游，務必留神，注意呼吸器官，
大腿肱。不利風水命屬水者。大
利風水命屬金者。有變動或不祥
之生肖：鼠、牛、虎、蛇、狗、
豬、（兔、龍、馬）。
吉之行業：金融、武器、五金
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堅硬性、主動性、主宰性之行業
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忌之行業：服務業、貿易、外
交、冷飲、記者、攤販、冷藏品
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業、玩具、海產、演藝事業、流
動事業。
向東北之門：
應酬多，有人來訪或有遠游，
注意健康，防失物，賊險，注意
腎，肛門，子宮，血，下體。不
利次男。不利風水命屬水者。大
利風水命屬金者。
吉之行業：金融、武器、五金
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堅硬性、主動性、主宰性之行業
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忌之行業：服務業、貿易、外
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探、搬家業、冷凍、旅遊、清潔
業、玩具、海產演藝事業、流動
事業。
向西北之門：
有喜慶之事得來之商機，人緣
好，防火厄，注意眼部，心臟。
不利風水命屬金者。大利風水命
屬土者。
吉之行業：房地產、倉庫、中
人、礦業、介紹業、建築、秘書
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中盤商、防水業（修屋頂）、喪
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Downey 26 單位$9,000,000
7.5 CAP, 年收約90萬 建築面積 40,170呎 地大63,162呎32U- 2/2, 32U-2/1 近海邊, 汽車研發中心
Torrance 64 單位7742, 7752 Ronald Dr. Huntington Beach $1,700,0005 CAP, 年收約$84,000 建築面積4,400呎 地大27,000呎4U-1/1, 2U-2/1 停車位多有加建潛力 近海灘環境極佳
杭廷頓海灘 6單位
絕佳3連棟公寓$8,800,0006 CAP, 年收約56萬，建築面積26,000呎 地大4萬呎20U-1/2,19U-2/1 近學校 公園 華人超市
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