CRE Russia #24 (176)

CO

MM

ER

CIA

L R

EA

L E

STA

TE

КО

ММ

ЕР

ЧЕ

СК

АЯ

НЕ

ДВ

ИЖ

ИМ

ОС

ТЬ

№24-1 (176) 16.12.2011–15.01.2012

ВЫПУСК ISSUE

НОМЕР VOLUME

ДЕКАБРЬ2

– DECEMBER 2

ЯНВАРЬ 1

– JANUARY 1

www.cre.ru

176

24-1

‘12

‘01

Russia

С новым, 2012 годом!Happy New Year 2012!

САМАЯ СВЕЖАЯАРЕНДА И ПРОДАЖА

LATEST LEASE AND SALE OFFERS

44

16 28ОФИСЫ OFFICESРекордная неопределенностьUnprecedented Uncertainty

ТОРГОВЛЯ RETAILЭра дефицитаThe Era of Deficits

50

38

ГОСТИНИЦЫ HOTELSЗатишье с плюсомLull with a Plus Sign

СКЛАДЫ WAREHOUSESМест нетNo Space

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

3ОТ РЕДАКТОРА FROM THE EDITOR

ИНФОРМАЦИЯ О РАСПРОСТРАНЕНИИЖур нал Commercial Real Estate / Коммерческая

Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах

класса А и В Москвы и других городов России, в более чем

90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и

управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях,

инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях,

оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах,

в логистических компаниях, отелях и автосалонах.

Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate /

Коммерческая Недвижимость вы можете через подпис-

ные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»;

Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон»,

«Информнаука», в Санкт-Петербурге – по каталогу

«Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редак-

ции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ЗАО «Алмаз-Пресс».Выход в свет –15.12.2011 Тираж – 20 000 экз. Цена сво-бодная. Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защище-ны. Торговая марка Commercial Real Estate принад-лежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала разрешается с обязательной ссылкой на CRE и автора публи-кации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссыл-кой на сайт издания www.cre.ru Издание зарегистри-ровано Министерством РФ по делам печати, теле-радиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543.Рекламные материалы публикуются со значком Р.

Commercial Real Estate is founded & published by

Impress Media, Marketing. Printed by Republica at

Almaz-Press. Release Date – December 15, 2011 Print

run: 20, 000 copies. Price – not fixed. Commercial Real

Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is

a trademark owned by Impress Media, Marketing.

Reprint of the materials is allowed with the obligatory

reference to CRE and the author of the publication.

Reproduction in the Internet should be followed by an

active hyperlink to the website: www.cre.ru Registered

with the Ministry of Press, Broadcasting and Mass

Media. Certificate ПИ № ФС77-32543.

Ad-materials are published with single P.

Ад рес ре дак ции и издателя:

115191, Рос сия, Моск ва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9

Те ле фон редакции издателя: +7 (495) 926 7340

Факс: +7 (495) 926 7215

E-mail: [email protected], www.cre.ru

Editorial and Publisher address:

20, bldg. 9, 4th Roshchinsky Proezd Moscow, Russia, 115191

Editorial and Publisher Telephone: +7 (495) 926 7340

Fax: +7 (495) 926 7215

E-mail: [email protected], www.cre.ru

DISTRIBUTION INFORMATIONCommercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, engineering companies, elite housing estates, logistics companies, hotels and motor shows.Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through

the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI;

the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka, in St.

Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index

82130) and also by phone on the editorial office’s subscription

hotline: (495) 926 4575.


№ 24–1 (176), 15.12.11–15.01.12Над номером работали:

Главный редактор: Рафаэль Хайбрахманов

Редактор специальных проектов: Ольга Балмашева

Выпускающий редактор: Анна Камынина

Редакционный отдел: Игорь Поспехин, Елена Сухарева

Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева

Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов

Дизайн-макет: Александр Державин

Рисунки: Наталья Котельникова

Адрес электронной почты для пресс-релизов:

[email protected]

ООО «ИМПРЕСС МЕДИА, МАРКЕТИНГ»Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор

Исполнительный директор: Екатерина Крылова

Коммерческий директор: Татьяна Мартынова

Заместитель генерального директора: Людмила Михайлова

Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева

Руководитель отдела распространения: Инна Сергеева

Руководитель онлайн-проектов: Ирина Чернобровкина

Главный редактор CRE.ru: Алексей Пастушин

Отдел онлайн-проектов: Николай Заводя

Руководитель отдела организации премии

CRE Awards: Залина Хамизова

Руководитель направления IM Events: Александра Сморжевская

Руководитель отдела производства: Елена Гусева

Руководитель отдела телесейлз: Евгения Родионова

Отдел телесейлз: Екатерина Соколова

Дизайнеры: Екатерина Парамонова, Ирина Никифорова, Александр Никитин

По вопросам рекламы обращаться по телефону:

+7 (495) 926 7340

либо на почту: [email protected]

COMMERCIAL REAL ESTATE№ 24–1 (176), DECEMBER 15, 2011Working on this issue:

Editor-in-Chief: Rafael Khaibrakhmanov

Special Projects Editor: Olga Balmasheva

Managing Editor: Anna Kamynina

Editorial Team: Igor Pospekhin, Elena Sukhareva

Leading Designer: Olga Dzhumaeva

Design and Production: Alexei Koshelev, Valery Ivanov

Creational Designers: Alexander Derzhavin

Drawings: Natalya Kotelnikova

Forward press releases to [email protected]

IMPRESS MEDIA, MARKETINGGeneral Manager and Publisher: David Tzor

Executive Director: Ekaterina Krylova

Сommercial Director: Tatiana Martynova

Deputy General director: Lyudmila Mikhailova

Head of subscription department: Ekaterina Belyaeva

Head of Distribution Department: Inna Sergeeva

Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina

Editor-in-chief CRE.ru: Aleksey Pastushin

CRE-online department: Nikolay Zavodja

Head of Commercial Real Estate Awards Department:

Zalina Khamizova

Head of IM Events Departments: Alexandra Smorzhevskaya

Head of production department: Elena Guseva

Head of Telemarketing department: Evgeniya Rodionova

Telemarketing Department: Ekaterina Sokolova

Designers: Ekaterina Paramonova, Irina Nikiforova,

Alexander Nikitin

For advertising contact us at Tel.:

+7 (495) 926 7340;

E-mail: [email protected]

МАЛЕНЬКИЙ РОСТ

2011 год не принес сюрпризов, хоть и не стал столь обнадеживающим, как это ожидалось игроками рынка CRE.

Начавшаяся было активность в начале года быстро утихла к лету, и так, в спокойном унынии, и прошли следующие

семь месяцев. Тем не менее здания строились, запускались, появлялись даже новые игроки.

Более того, 2011 год оказался и рекордным по объему инвестиций в рынок коммерческой недвижимости, даже

по сравнению с докризисным 2007 годом, – $6,4 млрд. Тем не менее в столице уровень ввода новых площадей снижал-

ся. Причиной тому – запрет нового строительства в центре и отсутствие долгового финансирования.

В регионах оживление можно было наблюдать только в торговой недвижимости и немного в гостиничной. Остальные

сектора пока пребывают в состоянии анабиоза. Смогут ли они вернуться к активной жизни – ищите ответ в проекте

Forecast 2012.

SMALL GROWTHThe year 2011 did not bring either unpleasant surprises or encouranging dynamics, as was expected by the CRE market play-

ers. Activity that burst out at the turn of the year faded by summer and the following seven months were notable for rueful qui-

etude. Neverthelss buildings were constructed and even new players emerged on the market.

Moreover 2011 broke all records in terms of commercial real estate investments, even of the pre-crisis year 2007, and yet less

new space was commissioned in Moscow because of the ban on new construction in downtown and the lack of debt financing.

In the regions revival could be observed only in retail real estate and a moderate one on the hotel market. Other sectors are

currently in a state of slumber. Will they be able to come back to activity – look for answers in our Forecast 2012 project.

Рафаэль ХайбрахмановRafael

Khaibrakhmanov

[email protected]

Горячая линия для подписчиков

Hotline for subscribers: +7 (495) 926 4575

[email protected]

Commerc ia l Rea l Estate # 24–1 (176)

СОДЕРЖАНИЕ CONTENTS4

6 БЛИЦОПРОС

MARKET SURWAY

Медленно, но стабильно

Slow, but Steady

16 ОФИСЫ OFFICES

Рекордная неопределенность

Unprecedented Uncertainty

28 ТОРГОВЛЯ RETAIL

Эра дефицита

The Era of Deficits

В 2011 году в Москве было

построено рекордно малое

количество торговых площадей.

Столь сильное снижение объема

ввода торговых площадей связа-

но в первую очередь с отголос-

ками кризиса, когда девелоперы

массово остановили стройки,

а возобновлять их начали лишь

в 2010 году.

38 СКЛАДЫ WAREHOUSES

Мест нет!

No Space

В уходящем году складской

рынок развивался примерно

так, как предполагали аналитики

год назад. Дефицит площадей

вырос, а новых складов почти

не появилось. При этом участ-

ники рынка складской недвижи-

мости жалуются на проблемы

с финансированием.

5

50 ГОСТИНИЦЫ HOTELS

Затишье с плюсом

Lull with a Plus Sign

2011 год для столичного гости-

ничного рынка был небогат

на потрясения – причем как

со знаком плюс, так и со знаком

минус. В целом же можно гово-

рить о стабильности и спокойной

положительной динамике, сви-

детельствующей о постепенном

восстановлении рынка к докри-

зисным показателям.

60 ЗАКОНОДА-

ТЕЛЬСТВО

LEGISTATION

Новые подходы к структури-

рованию инвестиционных

проектов в России

New Approaches

to Structuring of Investment

Projects in Russia

64 ИНВЕСТИЦИИ INVESTMENT

Вложить бы рад

I would willingly invest

68 ОБЗОР HR HR REVIEW

Другое лицо

Another Identity

74 РЕГИОНЫ REGIONS

Местная специфика

восстановления

Local Specifics of Recovery

78 ОБЪЕКТЫ LISTINGS


БЛИЦОПРОС MARKET SURVEY6

Шарль Будэ,управляющий директор, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГCharle Boudet

Мы предполагали, что 2011 год окажется

позитивным для рынка недвижимости, но дейст-

вительность даже превзошла наши ожидания.

Наиболее показательным, на мой взгляд, явля-

ется активность инвесторов. Даже объем инвес-

тиций за три квартала года, составивший около

$5,3 млрд, превысил уровень 2008 года. В целом

по итогам уходящего года, по нашим прогнозам,

в рынок российской недвижимости будет инвес-

тировано свыше $8 млрд, что является абсолют-

ным рекордом. О восстановлении рынка говорит

и возвращение в Россию иностранных инвес-

торов: с их участием в этом году закрывалось

около 44 % сделок против 14 % в 2010-м. /

– We thought the year 2011 would be positive for

the real estate market, but reality has surpassed

our boldest forecasts. The activity of investors

was the litmus test, in my opinion. The amount of

investments for three quarters neared about $5.3

billion and exceeded the level of 2008. The total

result for this year’s investments in the Russian real

estate market will be more than $8 billion which is

an absolute record. A return of foreign investors is

another strong evidence of the market recovery –

about 44% of all deals in this year have been closed

with their participation against only 14% in 2010.

Вторую половину года бизнес жил разгово-

рами о возможной новой волне кризиса, однако

существенного влияния на рынок недвижимо-

сти в России они не оказали. Подтверждением

этого является не только рекордный объем

инвестиционных сделок, но и растущая актив-

ность арендаторов в сегментах офисной и тор-

говой недвижимости. Несмотря на нестабиль-

ность, которая наблюдалась на финансовых

рынках Европы, в России компании продолжают

расширять свой бизнес. К примеру, ритейлеры,

в том числе и иностранные, не сворачивают

программы экспансии, как это было в 2008 году,

а, напротив, борются за площади в качествен-

ных торговых центрах в регионах.

Мы также видим, что сейчас клиенты стали

более требовательными, они хотят получить

действительно качественный объект и полный

комплекс услуг, с ним связанный. Следуя новым

Оправдались ли ожидания возрождения рынка в 2011 году? Have your hopes for market revival in 2011 proved justified?

Что оказало самое сильное влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости в 2011 году?What had the strongest impact on the commercial real estate market in 2011?

Большинство экспертов оцени-вают заканчивающийся 2011 год позитивно. Особенно их радует рекордный объем инвестиций, направленных в сектор коммерче-с кой недвижимости: в этом году их объем поставит абсолютный рекорд. Тем не менее участники рынка уже со второго квартала стали осторожничать, и доминирую-щей стратегией стала консерватив-ная. Впрочем, именно она доказала свою жизнеспособность в кризис.

Most experts positively assess the outgoing 2011. They particularly rejoice at the record amount of commercial reale state investments. Nevertheless, starting from the second quarter the market participants have been rather cautious appreheding the possible second wave of the crisis, sticking to a conservative strategy which has already proved viable throughout the entire time of the global recession.

Медленно, но стабильно

Slow, but Steady

Фото: Анна Камынина

7



тенденциям, мы в Jones Lang LaSalle расши-

ряем бизнес, создавая принципиально новые

направле ния для консалтинговой компании

в России. Так, в структуре Jones Lang LaSalle

появился Retail Property Management – отдел

управления торговыми центрами, Project

Development Services – управление проектами,

а также дочерняя компания Tetris Solutions,

предлагающая комплексные услуги по отделке

помещений под ключ. /

– The second half of the year business was

discussing a possible new wave of the crisis, but

these talks did not have any significant impact upon

the Russian real estate market. This is corroborated

by the record amount of investment transactions

and by the growing activity of tenants in office and

retail segments. In spite of instability that could be

observed on European capital markets, in Russia

companies go on expanding their operations. Thus

retailers, foreign ones inclusive, do not phase out

their expansion programs, as was the case in 2008;

on the contrary, they are grappling for space

in quality regional shopping centers.

We also see that clients are now more

demanding as they want to get a high quality

object with a full range of services to boot.

Following the new trends, we are expanding our

business at JLL, launching fundamentally new

lines of business for a Russian consultancy. Thus,

we’ve created a Retail Property Management

arm and a Project Development Services arm as

well as a Tetris Solutions arm offering complex

“turnkey” fit-out services.

Степан Светанков,заместитель директора по слияниям, поглощениям и привлечению финансиро-вания, КПМГ Россия и СНГStepan Svetankov

Ожидается, что объем инвестиций в ком-

мерческую недвижимость в 1,5–2 раза превы-

сит аналогичный показатель прошлого года.

Арендные ставки также выросли по сравнению

с прошлым годом. Таким образом, безуслов-

но, можно говорить о возрождении рынка

в 2011 году. Тем не менее большая часть сделок

пришлась на российских инвесторов, в то время

как иностранные инвесторы по-прежнему счи-

тают сектор российской коммерческой недви-

жимости достаточно рисковым и занимают

выжидательную позицию. /

– Commercial real estate investments are expected

to exceed 1.5–2.0 times the last year's figures.

Rental rates have also grown year-on-year.

Therefore the market revival in 2011 is a definite

fact. Nevertheless, Russian investors accounted for

most of transactions, whereas foreign investments

still regard the Russian commercial real estate

market as a rather risky one and prefer to take a

wait-and-see attitude.

Помимо общего роста экономики

в 2011 году, основное влияние на рост рынка

коммерческой недвижимости оказала благо-

приятная ситуация с ликвидностью в россий-

ском банковском секторе в первом полугодии

2011 году. Банки вновь начали кредитовать

компании сектора недвижимости, возобно-

вилась реализация замороженных проектов.

Также на объем сделок повлиял эффект отло-

женного спроса, сформировавшегося в 2008–

2009 годах. /

– Besides the general economic growth in

2011, a favorable situation with liquidity in the

banking sector in H1 of 2011 also had a positive

effect on the market. Banks restarted lending to

commercial property developers who resumed

the implementation of their "frozen" projects. The

volume of transactions was also influenced by

"deferred" demand formed in 2008–2009.

Армен Саруханян,генеральный директор «РД Менеджмент сервисез»Armen Sarukhanyan

Сильно оптимистических ожиданий отно-

сительно возрождения рынка недвижимости

в 2011 году у меня не было. Однако были пред-

положения по стабилизации ситуации после

кризиса и незначительному росту, что в целом

оправдалось. Предпосылок для роста рынка

докризисными темпами сейчас нет, на мой

взгляд, но происходит дифференциация между

качественными и некачественными объектами

недвижимости, представленными на рынке.

Девелоперы стараются максимально улучшить

качество реализуемых объектов. И на такие

объекты спрос будет только расти. /

– I was not overly optimistic regarding the

real estate market recovery in 2011. However,

I expected the situation to stabilize after the

crisis and a modest growth to take place. Those

expectations proved justified, but in my opinion,

there are no prerequisites now for the market to

grow at a pre-crisis pace. Differentiation between

high and low quality real estate objects represented

on the market is going on now. Developers try to

improve the quality of their new projects as much

as they can and demand for such facilities will keep

growing.

На мой взгляд, наиболее сильное влия-

ние на рынок коммерческой недвижимости

в 2011 году оказало изменение градострои-

тельной политики городских властей, напри-

мер, в части пересмотра инвестиционных

контрактов. Многие игроки на рынке недвижи-

мости в новых условиях пересматривают свои

стратегии развития. /

– A change in the urban-planning policy of

Moscow authorities, including the revision of

many investment contracts wielded the strongest

influence on the commercial real estate market in

2011 as I see it. Many players on the real estate

market are reviewing their development strategies

under new conditions.

Роман Розенталь,генеральный директор Mirland Developmеnt CorporationRoman Rozental

Наши ожидания на возрождение рынка пол-

ностью оправдались. И как факт, на сегодняш-

ний день уровень вакантных площадей в качест-

венных торговых центрах в среднем по России

не превышает 2 %. В Москве эта цифра менее

1 %. В 2011 году в Москве арендные ставки

в качественных торговых центрах показали

рост, это признак растущего рынка. Почти все

иностранные сети стали активнее рассматри-

вать регионы, и даже города-полумиллионники.

Ряд крупных федеральных сетей перевыполнил

свои годовые планы по экспансии. /

– Our hopes for market revival were fully justified.

Currently, vacancies in quality shopping malls

across Russia do not exceed 2%. In Moscow

this figure is lower than 1%. The rental rates

demonstrated growth in Moscow at quality retail

centers, which is a hallmark of a growing market.

Almost all foreign chains are now more interested

in the regions, including even the cities with half

a million population. A number of large national

chains overfulfilled their yearly expansion plans.

9

На развитие рынка позитивное влияние

оказали относительно положительные макро-

индикаторы, особенно рост ВВП, и существен-

ное увеличение товарооборота, а также приход

новых брендов и развитие федеральных сетей. /

– Positive macroeconomic indices had a positive

effect on the market, particularly GDP and

commodity turnover growth as well as the coming

of new brands and the development of national

chains.

Дмитрий Гаркуша,генеральный директор ЗАО «ДБ Девелопмент»Dmitry Garkusha

Нашей компании повезло! У нас был непро-

стой, но интересный год: наш акционер – между-

народный строительный концерн STRABAG AG –

продал свои акции крупнейшему российскому

банку – Сбербанку России.

Сейчас мы работаем как в столице, так

и в нескольких регионах нашей родины.

Очевидно – и это вряд ли кто-то захочет

оспаривать – спрос на объекты коммерческой

недвижимости появился. Банки начали кредито-

вать строительство торговых центров, офисов

и гостиниц, девелоперы – строить, а бизнес –

арендовать на стадии строительства. Конечно,

многое зависит от деловой активности региона,

города и местоположения в нем объекта недви-

жимости. После 2008 года банки еще меньше

хотят остаться собственниками недостроя

и требуют, чтобы девелопер первый рисковал

своими деньгами. /

– Our company was very lucky! We had a difficult

but interesting year: our large shareholder – the

international construction concern STRABAG AG

sold its shares to Sberbank Russia.

Now we carry on our operations both in the

capital city and in several regions of Russia.

Hardly anybody will challenge the proposition

that demand for commercial real estate objects

has reemerged. Banks started providing loans for

the construction of shopping centers, offices and

hotels; developers also resumed their activities and

business is willing to lease premises as early as at

the stage of construction. Surely much depends on

the activity of each particular region and city and

on the location of a real estate object. After 2008

banks do not want to be the owners of off-plan

projects and they want the developer to be the first

to put its money at stake.

Несомненно, прогресс стал результатом

стабилизации общей ситуации в экономике.

Политика государства, направленная на соз-

дание рабочих мест, повышение потребитель-

ского спроса, стимулировала бизнес, которому

в стабильной экономике требуются новые

офисы и логистические центры. В некоторые

регионы, например Тулу, пришли новые руко-

водители, желающие изменить облик региона

и сделать его соответствующим вызовам наше-

го времени. /

– The progress was definitely the result of

stabilization of the generation economic situation.

The government policy of creating new jobs, rising

consumer demand gave incentives to business

which requires new offices and logistics centers

under stable economy. In some regions (such as

Tula) newly appointed governors were willing to

improve the image of their regions and to make

them matching the challenges of our time.

Леонид Лопатин,генеральный директор BPS InternationalLeonid Lopatin

Я не видел предпосылок к развитию рынка

в 2011 году. Рынки валют и акций штормит,

падающие национальные рейтинги не способ-

ствуют амбиционным планам развития – в этой

ситуации многие замерли. До 2008 года средне-

статистический арендатор каждый год рас-

ширял свои площади на 10–20 %. Отсутствие

возможностей расширения часто приводило

к переездам и подгоняло рынок нового строи-

тельства – сегодня переезды чаще вызваны

желанием сэкономить. В такой атмосфере воз-

рождения рынка быть не может. /

– I did not see any prerequisites for good market

dynamics in 2011. Currency and stock markets

are turbulent, falling national ratings do not foster

ambitious development plans and many "froze"

in this situation. Until 2008 the average tenant

had expanded its space by 10–20% on a yearly

basis. The lack of expansion opportunities entailed

numerous moves and whipped up the market of

new building projects. Now moves are more often

caused by the desire to save; no market revival can

be expected in this atmosphere.

Сегодня рынок находится в состоянии стаг-

нации. Наибольшее влияние на него оказывают

нестабильная ситуация на европейском рынке,

неустойчивость базовых валют, незаинтересо-

ванность инвесторов в рискованных вложениях

в развивающиеся рынки. /

– The market is stagnant now and mostly affected

by the unstable situation on the European

markets, instability of the basic currencies, and

the lack of interest to invest in volatile emerging

markets.

Дэвид Уайтхаус,управляющий директор по СНГ (AECOM)David Whitehouse

Я думаю, что рынок в 2011 году двигался

вперед – пусть медленно, но стабильно. Все

сегменты испытывают подъем: например, рынок

складской недвижимости вышел на докри-

зисный уровень, заполняемость гостиниц 5*

повысилась по сравнению с прошлым годом,

арендные ставки на коммерческую недвижи-

мость растут.

Региональное развитие также говорит в поль-

зу возрождения рынка. Работая по всей России,

мы видим, что всё новые бренды идут в регио-

ны. Поэтому, да, ожидания оправдались. /

– I believe the market was steadily moving ahead

in 2011, even if slowly. All market segments

experience an upturn, the industrial real estate

market rose to the pre-crisis level, the occupancy

of five-star hotels increased in comparison with the

previous year, and the rental rates for commercial

real estate keep growing. Regional development

is another argument in favor of market recovery.

Operating across all Russia, we see new brands

expanding into the regions. Therefore our

expectations proved justified.

Очевидно повышение инвестиционной при-

влекательности рынка как для иностранных,

так и для российских инвесторов. Федеральные

и муниципальные программы по созданию

транспортной и социальной инфраструктуры

привносят стабильность и уверенность.

Реализация знаковых проектов, как «Сколко-

во», активная подготовка к Олимпийским играм

и чемпионату мира по футболу, создание ГЧП-

проектов – это все является составляющими

движения вперед. /



– Obviously, this was a greater investment appeal

of the market both to foreign and Russian investors.

Federal and municipal programs, aimed at the

creation of transport and social infrastructure,

promote stability and confidence.

Implementation of landmark projects such

as Skolkovo, robust preparation for the Olympic

Games and World Soccer Cup as well as

the development of PPP projects – all of these

are the ingredients of this general progress.

Гэрет Джоунс,директор по инвестициям Capital PartnersMr. Gareth Jones

В целом оправдались, но в конце года

мы очень осторожны, поскольку не знаем,

что преподнесет нам 2012 год. В течение

трех кварталов 2011 года арендный рынок

и инвес тиционная активность находились на

подъеме. Арендные ставки на рынке офисной

недвижимости в значительной мере восста-

новились, и мы были приятно удивлены сни-

жением доходности инвестиций и появлением

в 2011 году институциональных инвесторов,

ищущих качественные объекты. Лакмусовой

бумажкой восстановления рынков стало

возвращение уверенности на арендном

рынке офисной и торговой недвижимости

в 2011 году. Хорошо снова оказаться на расту-

щем рынке. /

– For 2011 yes, although towards the end of the

year and looking into 2012 we remain cautious.

Both leasing and investment activity in the first

three quarters of 2011 has been strong. There

has been a strong rebound in office rental rates

and we have been pleasantly surprised by the

compression in investment yields and the number

of investors looking for institutional quality

products in 2011. For us the real litmus test for the

market was to see a return of confidence in leasing

activity which we have seen in offices and retail in

2011.It is good to be back in a market where rents

are rising again.

До августа 2011 года – общее восстанов-

ление мировой экономики и растущие цены

на природные ресурсы. С началом кризиса

в еврозоне появились опасения, что он может

иметь глобальные последствия и отразиться

на России. Отсутствие долгового финансирова-

ния и перспектива суживания рынка кредитов

остается главным поводом для беспокойства

в 2012 году и в последующие годы. /

– Before August 2011, the general perceived

recovery of the world economy and rising

commodity prices. Since the Euro crisis has

re-ignited some concerns remain that this ultimately

could have a global effect which would include

Russia. The lack of availability of debt and the

prospect of an increasing credit crunch in 2012

would remain our main concern looking into 2012

and beyond.

Даррэлл Станафорд,старший советник совета директоров CBRE, РоссияDarrell Stanaford

Ситуация с глобальным экономическим кри-

зисом оказалась хуже, чем я ожидал в начале

года. Это обстоятельство привело к тому, что

компании и инвесторы стали с еще большим

консерватизмом решать вопросы с недвижи-

мостью. Эта тенденция наметилась в середине

года. Тем временем на рынке все еще наблюда-

ется довольно интенсивное поглощение во всех

секторах недвижимости, а новые площади

практически не выходят на рынок. Прогноз

относительно развития российской экономи-

ки остается положительным. Таким образом,

по состоянию на конец 2011 года спрос и пред-

ложение на российском рынке недвижимости

вполне сбалансированы. /

– The global economic situation turned out to be

worse than I expected at the beginning of the year.

This made companies and investors more con-

servative in their real estate decisions beginning

in the middle of the year. Still, there has been good

absorption in all of the major real estate sectors

with little new supply and the prognosis for the

Russian economy remains quite good. Thus at the

end of 2011 the fundamental balance of supply

and demand is very good in the Russian real estate

market.

Совершенно очевидно, что самым значитель-

ным фактором роста рынка в России стало

существенное увеличение объема инвестиций

в этом году, что говорит о ликвидности россий-

ской недвижимости. /

– Clearly the most important factor is the

dramatically large volume of investment this

year which proves the liquidity of Russian real

estate.

Алексей Филимонов,генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real EstateAleksey Filimonov

В 2011 году динамика восстановления рынка

была не такой высокой , как хотелось бы. Это

было связано с тем, что степень определенно-

сти на финансовых рынках не позволяла всем

желающим привлекать средства и начинать

новые проекты. А высокая неопределенность

в российской бизнес-среде, которая ощущалась

с II квартала 2011 года (связанная с макроэко-

номическими изменениями в Европе), привела

к тому, что большинство компаний стало вести

консервативную политику, что ликвидировало

спекулятивную составляющую на рынке недви-

жимости. /

– In 2011 the dynamics of market recovery was not

as high as we would like because uncertainty on

the capital markets did not allow everybody to draw

debt financing and launch new projects. A high

degree of uncertainty in the Russian business

milieu since the second quarter of 2011 (caused by

macroeconomic changes in Europe) forced most of

the companies to pursue a conservative policy. This

eliminated the speculiative component from the real

estate market.

Наибольшее влияние оказал фактор

отсутствия спекулятивной составляющей

рынка. С одной стороны, спрос со стороны

конечных пользователей, рассматривающих

коммерческую недвижимость как инструмент

бизнеса, был стабильный. С другой стороны,

ограничения, наложенные финансовыми рын-

ками, и высокий уровень неопределенности

как в Европе, так и в России привели к тому,

что спекулятивный спрос практически исчез.

Поэтому игроки, которые традиционно опери-

ровали на рынке, создавая устойчивый спрос,

сейчас не участ вуют в нем. /

– The lack of the speculative component had the

greatest impact on the market. On the one hand,

demand from the end users, considering commer-

cial real estate as a business tool, was stable. But

on the other hand, limitations imposed by the capi-

tal markets and a high level of uncertainty both in

Europe and in Russia caused speculative demand

11



to vanish almost completely. Therefore the players

who traditionally operated on the market generating

stable demand simply backed out.

Владимир Авдеев,управляющий партнерS. A. RicciVladimir Avdeev

Безусловно, радует четкий тренд на сниже-

ние вакантных площадей в сегменте офисной

недвижимости. Сейчас по Москве объем погло-

щения превышает количество введенных в экс-

плуатацию офисных площадей. Эта тенденция

ярко проявилась уже в середине года, когда

было арендовано и куплено в три раза больше

площадей, чем построено (260 тыс. кв. м про-

тив 90 тыс. кв. м). В складской недвижимости

количество вакантных площадей приблизилось

к нулю. Это хороший знак, который свидетель-

ствует об очень высоком спросе.

Общий объем инвестиций в 2011 году пре-

взойдет показатели 2007–2008 годов, достигнув

уровня $7,5–8 млрд. Учитывая то, что львиная

доля этого объема капиталовложений была про-

изведена несколькими крупными инвесторами

(О1Properties, «ВТБ Капитал»), мы не прогно-

зируем высокого инвестиционного потенциала

в 2012 году. Волатильность на мировых рынках

продолжится, но не будет носить панического

характера. В России спрос на коммерческую

недвижимость сохранится, однако все решения

по покупке и аренде станут приниматься взве-

шенно и осторожно. Думаю, что в 2012 году нас

ждет стабильный рынок. /

– The reduction of vacancies in the office space

segment is a rewarding trend. Now absorption in

Moscow exceeds the commissioned office space.

This trend was already apparent in the middle of

the year, when thrice as much space was rented

and purchased than built (260,000 sq m versus

90,000 sq m). In the warehouse segment vacancies

drew near to the zero mark. This is a good sign

which is the evidence of high demand.

Total investment in 2011 will surpass the levels

of 2007–2008 and reach $7.5–8.0 billion. Given

that the lion's share of investments was provided

by several big players (VTB, O1 Properties), we do

not forecast high investment potential for 2012.

Volatility on the world market will continue but

investors will hardly be panic-srticken. Demand for

commercial real estate will still be here, but lease

and purchase decisions will be more cautious

and weighed. I believe we'll see a stable market

in 2012.

Помимо сложностей мировых финансовых

рынков, значительное влияние на рынок ком-

мерческой недвижимости в 2011 году оказала

существующая неопределенность в градостро-

ительной политике Москвы. Запрет на строи-

тельство в центре, ревизия инвестконтрактов,

которая началась в ноябре 2010 года и привела

к отмене 43 % из них, заставила девелоперов

приостановить, а затем и пересмотреть свои

планы. /

– In addition to turbulence on the world capital

markets, the commercial real estate market in 2011

was affected by the uncertainty in Moscow city

administration's urban-planning policy. The ban

on construction in downtown Moscow, revision of

investment contracts that commenced in November

2010 and led to cancellation of 43% of these made

developers halt and review their plans.

Евгений Семенов,партнер, директор отдела инвестиций и продаж Knight Frank Russia and CISEvgeny Semenov

2011 год принес больше позитивных пере-

мен, чем ожидалось. Рынок коммерческой

недвижимости продолжил свое развитие,

несмотря на нестабильность мировой эконо-

мики. Так, в III квартале в Москве сохранился

высокий уровень инвестиционной активности:

за первые девять месяцев объем транзакций

превысил показатель аналогичного периода

прошлого года почти вдвое. Всего же по ито-

гам года инвестиции российских и западных

компаний в сектор недвижимости составят

около $7 млрд. Выросла активность иностран-

ных инвесторов: всего за первые три квартала

2011 года 44 % сделок были заключены с при-

влечением западного капитала. Учитывая

консервативность западных инвесторов при

оценке проектов, можно говорить о снижении

рисков на отечественном рынке коммерческой

недвижимости и росте его привлекательности

на мировом рынке капитала. География инве-

стиций по-прежнему сосредоточена в Москве

(на столицу приходится до 63 % всех инвестици-

онных сделок). Ее доля в сравнении с прошлым

годом сократилась на 27 %. Фокус инвесторов

сместился в Санкт-Петербург (34 % вложений

в коммерческую недвижимость), второй по

привлекательности рынок, и ряд регио нальных

центров. Наибольшим спросом в 2011 году

пользовались офисные здания класса А и каче-

ственные торговые комплексы, полностью

функционирующие и приносящие стабильный

доход от аренды. На эти два сегмента пришлось

до 75 % инвестиционных сделок, закрытых за

первые девять месяцев 2011 года. /

– 2011 brought more positive changes than we

expected. The commercial real estate market

went on its march despite the instability of

global economy. Thus a high level of investment

activity remained in Moscow in Q3 – for the

first nine months the volume of transactions

almost twice exceed the last year's indicators.

Total investments of both Russian and foreign

companies will reach about $7 billion at the end

of the year. We saw a spike of activity on the part

of overseas investors: 44% of all investment

deals duirng the first three quarters were stricken

by Western firms. Given the conservativeness

of Western investors, we can state the reduction

of risks in the domestic commercial property

market. Geographical span of investments is not

too wide, with Moscow accounting for 63% of all

investment transactions while Saint Petersburg

accounted for 34% of all commercial real estate

investments. Class A office buildings and quality

income-generating shopping malls were in highest

demand. These two segments accounted for up

to 75% of investment deals closed during the first

nine months of 2011.

Тенденция наметившейся региональной

экспансии связана как с дефицитом качествен-

ных инвестиционных объектов в Москве, так

и с запретом московских властей на новое

строительство в центре города. В совокупно-

сти со снижением темпов ввода в эксплуата-

цию новых объектов этот фактор еще больше

усиливает дефицит и подталкивает арендные

ставки на премиальные объекты Москвы

вверх. Доля иностранных инвестиций в россий-

скую недвижимость будет расти и в 2012 году.

Однако складывающаяся экономическая

ситуация и высокая волатильность на мировых

финансовых рынках могут оказать сдерживаю-

щее влияние на рост и потенциал российского

рынка недвижимости в краткосрочной пер-

спективе. /

13



– The trend towards regional expansion is caused

by the shortage of investment properties in

Moscow and by the ban on new construction

in downtown Moscow introduced by Moscow

authorities. Coupled with a slower pace of

commissioning of new projects to the market, this

factor intensifies the deficit and pushes the rental

rates for premium Moscow properties upward.

The share of foreign investments in the Russian

real estate will keep growing in 2012. However

the current economic situation and volatility on the

world capital markets may curb the growth and

potential of the Russian real estate market over

a short term.

Тим Миллард,генеральный директор Cushman & WakefieldTim Millard

Прошедший год полностью подтвердил наши

ожидания и даже в некоторой степени пре-

взошел их. В этом году рынок не только восста-

новился после кризиса, но и перешел в новое

качество. Признаком зрелости этого рынка

является значительный рост инвестиционной

активности. Не зря в этом году объем инвести-

ционных сделок в коммерческую недвижимость

побил все рекорды. А то, что многие из крупней-

ших сделок этого года прошли при нашем непо-

средственном участии, означает правильность

выбора стратегии развития. /

– The past year fully corroborated our expectations

and even surpassed them to a certain extent. Not

only did the market recover from the crisis; it rose

to a new quality level. Growing investment activity

if the evidence of the market's maturity. Not in

vain was the level of investments in commercial

real estate broke all records in the past year. The

fact that we were directly involved in many of the

biggest deals means that we chose the correct

strategy.

По сути, в этом году Москва стала ближе

к западноевропейским столицам. Несмотря

на высокий спрос на коммерческие площади,

в городе остается достаточно свободных пло-

щадей. То есть первичное насыщение рынка

закончилось, и сегодня на первый план выходят

эффективность и оптимизация. Немаловажным

фактором стала и смена администрации

Москвы и, по сути, новая доктрина развития

рынка недвижимости в столице. А расширение

Москвы за счет новых территорий ставит перед

нами как консультантами новые и интересные

задачи. /

– This year Moscow has drawn nearer to West-

European capitals. In spite of high demand for

commercial space, there are quite a few vacant

premises on the market. In other words, primary

market saturation is over and now effectiveness

and optimization are coming to the fore. A change

of Moscow city administration and a new doctrine

of market development was another important

factor while Moscow expansion at the expense

of new territories poses new challenges to the

advisaries.

Максим Гасиев,генеральный директор Colliers InternationalMaxim Gasiev

Ожидания оживления рынка в 2011 году

вполне оправдались. Уже в конце 2010 года

произошел перелом в ожиданиях инвесто-

ров, а ставки капитализации для лучших

московских проектов перешли границу в 10 %.

Следствием явилось резкое увеличение коли-

чества сделок по купле-продаже в текущем

году. Хотя нужно отметить, что в ряде случаев

в сделках основным стимулом для продав-

ца все еще являлось давление долга, а не

перспективы реинвестирования. На рынке

арендных отношений в сегментах офисной

и складской недвижимости также наблюдалась

высокая активность на протяжении всего года.

В сегменте торговой недвижимости девелопе-

ры начали активно разрабатывать и выводить

на рынок новые или адаптированные к теку-

щим реалиям старые проекты. Отчасти высо-

кая активность рынка, конечно, была связана

с отложенным спросом. Негативные тенденции

в мировой экономике, которые мы наблюдали

с середины лета, на российский рынок пока

влияют несильно. /

– Expectations of the market revival in 2011

have proved justified. Already the late 2010

marked a turning point in investors’ expectations

while the cap rates for best Moscow projects

overstepped the 10-percent mark. The result has

been a sharp increase in purchase and sale deals

in this year, though in a number of deals the main

incentive for the seller was the debt pressure,

rather than reinvestment prospects. In the office

and warehouse lease markets high activity has

been observed throughout the year. In the retail

real estate segment developers began actively

developing and bringing out to the market new

projects or old projects adapted to the current

realities. High activity on the market was partly

related to the deferred demand, to be sure.

Negative trends in the world economy, which we

have been witnessing since mid summer, do not

have a strong impact on the Russian market for

the time being.

Сильное влияние оказали снижение ставки

капитализации и отложенный спрос. /

– The reduction of cap rates and deferred demand

had a strong impact.

Георгий Дзагуров,генеральный директорPenny Lane RealtyGeorgiy Dzagurov

Нет, не оправдались. Год в основном харак-

теризуется негативными тенденциями. /

– The hopes have not justified: the year was

basically noted for negative trends.

Главными событиями рынка в этом году

стали запрет строительства в пределах ТТК,

пересмотр инвестконтрактов, снос палаток

и ликвидация рынков, а также создание кон-

цепции развития розничной и оптовой торговли

в Москве, согласно которой основной упор

в строительстве новых торговых объектов

будет делаться на районные ТЦ площадью

до 5 тыс. кв. м.

Безусловно, массовые проверки инвест-

контрактов положительно повлияли на рынок

коммерческой недвижимости. При Лужкове

многие объекты возводились просто потому, что

инвестор обладал нужным количеством денег

и связей, он совершенно не заботился о том, как

эти офисные или торговые центры повлияют на

тран спортную ситуацию в районе, насколько они

будут вписываться в окружающую архитектуру.

Самым спорным решением правительства

стал, пожалуй, запрет строительства объектов

коммерческой недвижимости в пределах ТТК.

С одной стороны, это попытка поставить под

конт роль транспортную проблему в центре

15

города. Многие уже функционирующие объекты

не обладают должным количеством парковоч-

ных мест и удобными подъездными путями,

из-за чего около здания возникают пробки.

Новые проекты, попавшие под запрет, могли бы

еще больше усугубить ситуацию. Однако есть

объекты, чья реализация не ухудшила бы поло-

жение дел в центре при условии, что их площади

были бы сокращены, а количество парковочных

мест – увеличено. Речь идет в первую очередь

о комплексной застройке промзон.

Центр Москвы все еще обладает потенциалом

для строительства объектов офисной и торго-

вой недвижимости, однако реализовывать такие

проекты нужно грамотно – с хорошими усло-

виями для парковки и заездами. Московским

властям следует задуматься об этом, так как

рано или поздно им придется залатать дыры

в бюджете, а с учетом достаточно жесткой поли-

тики Собянина относительно внешних займов

столицы, эта «дыра» появится довольно скоро.

Новые разрешения на строительство в черте

города выдаются крайне редко, особенно

по сравнению с предыдущими годами. При этом

предлагается открывать магазины шаговой

доступности и районные торговые центры пло-

щадью до 5 тыс. кв. м. Строить их менее выгод-

но: себестоимость в пересчете на 1 кв. м выше,

чем при строительстве более масштабных ТЦ,

так как расходы на подведение коммуникаций

и получение всех разрешений мало зависят от

размера объекта. При этом и интерес сетевиков

и сильных брендов в основном вызывают мас-

штабные и интересные проекты, а не социально

значимые и локальные. В связи с этим многие

ритейлеры уже сейчас жалуются на отсутствие

хорошего предложения в крупных торговых

центрах и более активно рассматривают поме-

щения в стрит-ритейле.

Все проекты в пределах ТТК, которые ввелись

на рынок в этом году или будут достраиваться

в течение 2012–2013 годов, пользуются высоким

спросом среди арендаторов или потенциальных

покупателей в виду своей уникальности, поэто-

му они являются более чем привлекательными

объектами для инвестирования.

После распоряжений мэра многие девелопе-

ры переориентировали свои офисные проекты

под апартаменты или стали рассматривать

возможность строительства любой другой раз-

решенной недвижимости, например жилья.

Так, компания «Экоофис» заявила о том, что на

месте БЦ «Дербеневский» в районе ст. метро

«Павелецкая» появится жилой квартал бизнес-

класса площадью 150 тыс. кв. м, а Coalco

Development поменяла функциональное

назначение проекта «Хрустальные башни»,

предусмат ривавшего 160 тыс. кв. м офисных

площадей, на апартаменты. Увеличились запро-

сы со стороны инвесторов на поиск зданий под

редевелопмент для реализации апартаментов

или лофтов.

С учетом запрета строительства в пределах

ТТК инвесторы будут продолжать развивать

деловые кластеры на северо-западе и юго-

западе Москвы, в районе Ленинградского

шоссе и Кутузовского проспекта. Торговая

недвижимость будет все больше оттесняться

к МКАД, особенно если речь идет о крупномас-

штабных торговых центрах и моллах. /

– The key market events in this year was the ban

on construction in downtown Moscow, a review

of many investment contracts, takedown of stalls

and elimination of outdoor markets as well as

developing the concept of retail and wholesale

trade in Moscow whereby the main emphasis will

be laid on neighborhood centers smaller than

5,000 sq m.

Mass checkouts of investment contracts posi-

tively influenced the commercial real estate mar-

ket. Under Luzhkov many properties were erected

simply because the investor possessed the right

amount of money and connections and nobody

cared about the impact of those office or retail

centers upon the transport situation in a given

district or how they will fit into the surrounding

architecture.

Perhaps the most disputable solution was the

ban on construction of commercial properties

within the TTR. On the one hand, this was an

attempt to regulate motor traffic in the downtown.

Many existing properties lack the ample amount

of parking spaces and convenient driveways,

thus generating numerous traffic jams near the

building. New projects falling under the ban could

further aggravate the situation. Yet a number of

projects would not have deteriorated the transport

situation in the downtown provided their total

space was reduced and the number of parking

spaced increased.

Central Moscow still has potential for the con-

struction of office and retail real estate, but such

projects must be competently delivered with good

conditions for parking and driving in. The Moscow

authorities should think about it, since sooner or

later they will have to patch the “holes” in the bud-

get and, given a rather tough policy in relation to

external loans pursued by Sobyanin, the “holes"

may soon appear.

New construction permits in the inner city are

issued very seldom, especially in comparison with

the previous years. For all that, many retailers are

already now complaining about the lack of ade-

quate supply in large quality shopping malls and

more eagerly contemplate street retail offers.

All projects within the TTR that have been deliv-

ered to the market this year or will be completed

during 2012–2013 are in high demand among the

tenants and potential shoppers by virtue of their

uniqueness and so they are more than attractive

investment properties.

After the mayor’s decrees many developers

converted their office projects into apartments

and began contemplating the construction of any

other permitted real estate, such as housing. Thus,

Ecooffice stated that a 150,000-sqm business-

class housing estate would rise near Paveletskaya

metro stop in place of BC Derbenevsky while

Coalco Development changed the functional des-

ignation of its 160,000-sqm Crystal Towers office

project from office into residential.

Given the ban on construction within the TTR

investors will go on developing business clusters

in the northwest and southwest of Moscow in the

area of Leningradsky and Kutuzovsky avenues.

Retail real estate will be squeezed out of downtown

towards the MKAD and suburbs – this is especially

the case with large-scale malls.


16

неопределенностьРекордная

Подводя итоги 2011 года, можно сказать, что он завершается на самом

интересном месте: драматизм надвигающегося кризиса в сочетании

с энергичной политикой московских властей заставляет участников рынка

недвижимости встречать новый год в состоянии полной неопределенности.

телями офисных площадей может составить 850 тыс. кв. м (S. A. Ricci).

По отношению к показателям 2010 и 2009 годов рост составит 23 %

и 135 % соответственно, при этом максимальный докризисный показатель

(1,65 млн кв. м) все еще остается недостижимым результатом.

Впрочем, стоит отметить, что активность арендаторов в этом году можно

объяснить рядом объективных факторов: завершением среднесрочных

договоров аренды офисов, заключенных в 2007–2008 годах, дополнитель-

ным ажиотажем, связанным с замедлением темпов нового строительства,

запретом строительства в центре города, а также обещанным экспертами

рынка дальнейшим ростом ставок. Иными словами, арендаторы спешат

занять помещения в хорошем месте по выгодной ставке, переезжая

из одного офиса в другой. При этом, по данным Cushman & Wakefield,

всего 26 % от всего объема заключенных сделок привело к увеличению

занимаемых площадей, потребности же остальных арендаторов при пере-

езде не менялись. Это говорит о том, что новых для Москвы арендаторов,

а также компаний, расширяющих свои офисы, на московском рынке

не много.

На фоне возросшей активности арендаторов и покупателей офисов

по-прежнему ниспадающей кривой выглядит график динамики нового стро-

ительства. По данным Jones Lang LaSalle, прирост предложения по итогам

2011 года составит 646,2 тыс. кв. м – почти на треть меньше, чем в 2010 году,

и в 2,5 раза меньше, чем в 2009 году, когда рынок еще не успел отреагиро-

вать на экономический спад. В 2012 году ожидается к вводу от 350 тыс. кв. м

(данные CBRE) до 970 тыс. кв. м (Jones Lang LaSalle). Динамика ввода будет

зависеть от общей ситуации на рынке: ввод ряда объектов может быть

В начале 2011 года девелоперы офисной

недвижимости были настроены довольно оптимис-

тично: тенденции первого «посткризисного» года –

2010-го – обещали дальнейшее повышение спроса

на офисные площади, неизбежно сопровождаемое

ростом арендных ставок и возвращением на рынок

инвесторов, готовых приобретать проекты.

РЕКОРДЫ И ПРОВАЛЫ

Действительно, 2011 год оказался рекордным

по объему инвестиций в коммерческую недвижи-

мость: по данным Jones Lang LaSalle, в I–III кварта-

лах 2011 года объем инвестиций в коммерческую

недвижимость увеличился на 134 % в годовом

сопоставлении, составив $5,1 млрд, а по ито-

гам года показатель может достичь $6,4 млрд.

Согласно ожиданиям аналитиков Knight Frank,

по итогам года общий объем инвестиций в офис-

ную недвижимость составит около $2,5–2,7 млрд

(офисная площадь инвестиционных активов –

около 750 тыс. кв. м).

Активность арендаторов офисов также не обма-

нула ожиданий: объем сделок продемонстрировал

рекорд с 2008 года: по итогам 2011 года объем

купленных и арендованных конечными пользова-

ОФИСЫ OFFICES

17Текст: Елена Умникова

перенесен как из-за недостаточного финансирования проектов, так и из-за

неуверенности девелоперов в будущем спросе на офисные площади.

Что касается ставок аренды офисных площадей, то они, по данным ана-

литиков, выросли в 2011 году на 8–12 %. При этом основной рост пришелся

на первое полугодие, во второй половине года рост ставок сдерживался

угрозой второй волны кризиса.

Ставки аренды офиса на московском рынке варьируются в широких диа-

пазонах в зависимости от расположения и качества бизнес-центра. В сред-

нем по рынку в 2011 году ставки составили $820/кв. м в год для офисов

класса А и $385/кв. м в год – для класса В (данные Colliers International).

УГРОЗЫ И ВОЗМОЖНОСТИ

Кроме ожидающегося ухудшения экономической ситуации, грозящего ока-

зать влияние на спрос, ставки аренды и активность девелоперов офисной

недвижимости, множество тревог и волнений участникам рынка доставили

заявления и действия столичных властей.

С осени 2010 года Градостроительно-земельная

комиссия города Москвы, возглавляемая мэром

Сергеем Собяниным, провела ревизию более

800 из 1300 инвестконтрактов на строительство

в Москве, заключенных при предыдущем мэре

столицы. Комиссия отменила строительство около

7,5 млн кв. м недвижимости, в том числе примерно

2,5 млн кв. м офисных и торговых площадей.

Осенью прозвучало очередное заявление

об ограничении строительства в центре Москвы,

на этот раз несколько более конкретное: ново-

го строительства в центре вестись не будет

до 2016 года. За пять лет планируется разработать

градостроительный регламент для территории,

ограниченной Камер-Коллежским валом (кольцо

дорог, местами совпадающее с ТТК), пока же пред-

Динамика изменения предложения и уровня вакантных площадей, тыс. кв. м Dynamics of changes in the supply and the vacancy levels, thousand sqm

Источник / Source: Jones Lang LaSalle

Предложение / Stock

Новое строительство / Completions

Уровень вакантных площадей / Vacancy rate15 000

12 000

9 000

6 000

3 000

0

20 %

15 %

10 %

5 %

0 %2006 2007 2008 2009 2010 2011П/F 2012П/F


ОФИСЫ OFFICES18

ложение офисов на этой территории будет ограни-

чено существующими и достраиваемыми объекта-

ми. Тем не менее в конце ноября стало известно,

что запрет коснется не всех: AFI Development

получила три участка около станции метро

«Белорусская» для строительства многофункцо-

нальных проектов с офисной функцией совокупной

площадью 170 тыс. кв. м в качестве компенсации

уступленного городу подземного проекта на пло-

щади Тверской Заставы. По всей вероятности, будут и другие исключения,

а кроме того, центр Москвы оставляет широкие возможности редевелоп-

мента, так что полной остановки строительства в центре не произойдет.

Историческое объявление глав Москвы и Московской области о расши-

рении границ столицы на 160 га в направлении Калужской области, прозву-

чавшее летом 2011 года, открыло перед участниками рынка недвижимости

новые перспективы, впрочем, пока весьма неопределенные. За ближайшие

два года картина должна стать более ясной, пока же девелоперы получили

еще один повод ждать – нового генплана и новых возможностей.

Петр Исаев,директор департамента коммерческой недвижимости Capital GroupPetr Isaev

– Вне всякого сомнения, ключевым факто-

ром, оказавшим влияние на рынок в этом году

и, думаю, в среднесрочной перспективе, стало

анонсированное правительством Москвы огра-

ничение застройки в центре города. Мы видим

это и в росте инвестиционного интереса к качест-

венным объектам в ЦАО, и в количестве сделок

с арендаторами, которым по-прежнему важно

иметь представительский офис в центре.

В частности, недавно выведенные нами

на рынок предложения в бизнес-центрах

«Легенда» (в составе МФК «Легенда Цветного»)

и «Имперский дом» демонстрируют опережение

по темпам реализации изначально запланирован-

ных нами показателей. /

– Undoubtedly, the key factor that influenced the

market this year, and I believe will influence it in

medium term, is restrictions on new construction

in the center of the city, announced by the

Moscow government. We see this in the growth of

investment interest in high-quality objects in the

Central Administrative District, and in the number

of leasing transactions with tenants, for whom it is

still important to have a representative office in the

city center. In particular, we have seen the Legenda

Business Center, recently brought out to the

market (part of Legenda Tsvetnogo MFC) and the

Imperial House BC, displaying an advanced pace of

implementation, compared to what we had initially

planned.

Какое событие 2011 года повлияло на сектор офисной недвижимости в большей степени?What event of 2011 had the greatest impacton the sector of office real estate?

Название Name

Расположение Location

Класс Class

Общая площадь, кв. м

Total area, sqm

«Чемпион Парк» (офисные помещения в составе жилого комплекса) Champion Park

Мичуринский просп., Олимпийская Деревня ул., 1Michurinsky Prospect, 1 Olympic Village Street В+ 120 000

«Олимпия Парк»Olympia Park

Ленинградское ш., 3939 Leningradskoe shosse A 71 185

«Даймонд Холл»Diamond Hall

Олимпийский просп., 12/1612/16, Olympiysky Prospect A 61 500

«Румянцево»Rumyantsevo

Киевское ш., 1 км от МКАДKievskoe Motorway, 1 km past the MKAD B– 46 000

«Шаболовка 31»Shabolovka 31

Шаболовка ул., 3131 Shabolovka Street B+ 31 500

«Трио»Trio

8 Марта ул., 11 March 8 Street B+ 30 000

«Линкор»Linkor

Авиаконструктора Микояна ул., 1212 Aircraft Designer Mikoyan Street B+ 28 500

«Дельта Плаза»Delta Plaza

2-й Сыромятнический пер., 11 Second Syromyatnichesky Lane B+ 27 000

«Очаково »Ochakovo

Очаковское ш., 2828 Ochakovskoe Highway B– 26 014

Примеры офисных объектов, введенных в 2011 годуExamples of offi ce facilities commissioned in 2011

Источник / Source: Knight Frank

19

Сергей Матюхин,генеральный директорKR PropertiesSergey Matyukhin

– Наиболее сильно на перспективы рынка офис-

ной недвижимости в Москве в 2011 году повлиял

запрет на строительство новых офисов в центре

города. Вследствие расторжения мэрией около

200 инвестконтрактов сорвались планы по строи-

тельству 7 млн кв. м недвижимости. И хотя не все

они относятся к бизнес-центрам, рынок офисов

серьезно пострадал. Для сравнения: объем офис-

ных площадей класса А и В в Москве не превы-

шает 12 млн кв. м. /

– The prospects of the Moscow office real estate

market in 2011 have been most seriously influenced

by the ban on the construction of new offices in the

city center. Due to the cancellation of 200 investment

contracts by the city's administration, the plans for the

construction of seven million sqm of real estate have

been ruined. Although not all of these were business

centers, the office market has been severely hurt. For

comparison, the volume of ‘Class A’and ‘Class B’office

spaces in Moscow is no more than 12 million sqm.

Дмитрий Киритопуло,первый заместитель генерального директора Central PropertiesDmitry Kiritopulo

– 2011 год может быть охарактеризован как год,

в котором произошел плавный переход от ярко

выраженного «рынка арендатора» к «рынку арен-

додателя». По моему мнению, сейчас рынок нахо-

дится в сбалансированном состоянии: арендода-

тели и арендаторы готовы идти на компромиссы.

Также 2011-й был отмечен рядом очень зна-

чимых сделок по объему квадратных метров,

в том числе и на наших объектах (Schneider

Electric – около 10 тыс. кв. м, Renaissance Credit –

около 7 тыс. кв. м в здании «А» бизнес-центра

«Двинцев»). При этом были зафиксированы

сделки свыше 20–30 тыс. кв. м впервые с перво-

го полугодия 2008 года. Эта тенденция не может

не радовать профессиональных игроков в сег-

менте офисной недвижимости Москвы. /

– The year 2011 can be characterized as one in which

there was a smooth transition from a pronounced ten-

ant's market to the lessor's market. In my opinion, the

market is now is in a balanced state – lessors and ten-

ants negotiate on equal terms to find a compromise. In

addition, 2011 was marked by several very significant

transactions, in terms of size of total areas, including

on our sites (Schneider Electric – about 10,000 sqm,

Renaissance Credit – about 7,000 sqm in Building A of

the Dvintsev Business Center). At the same time, trans-

actions were recorded for over 20-30 thousand sqm,

for the first time since the first half of 2008.This trend

cannot but rejoice professional players in the commer-

cial real estate segment in Moscow.

Алла Тигнер,коммерческий директор ЗАО «Промсвязьнедвижимость»Alla Tigner

– Основные события уходящего года – совокуп-

ность мер правительства Москвы по коррек-

тировке действующего до 2025 года Генплана,

остановка 200 крупных инвестпроектов общей

площадью свыше 7 млн кв. м, объявление в ноя-

бре Москомнаследием центра города охранной

зоной и практически полный запрет нового

строительства до 2016 года. Эти факторы

существенно повлияли на рост дефицита каче-

ственного предложения

и динамику роста аренд-

ных ставок на офисы

в центре. /

– The main events of the

outgoing year are the series

of measures taken by the

Moscow City Government

to adjust the current Master

Plan until 2025, the cancel-

lation of 200 large invest-

ment projects with a total

area of over 7million sqm,

the fact that the Heritage

Committee of Moscow

announced the central zone

to be a conservation area,

and an almost complete

prohibition of new construc-

tion until 2016. These fac-

tors greatly influenced the

increasing shortage of qual-

ity supply and the growth

in leasing rates for office

buildings located in central

Moscow.

Кирилл Маслиев,управляющий партнерпроекта «Башня Федерация»Kirill Masliev

– События этого года внесли кардинальные

изменения в градостроительную политику

Москвы. Приход Сергея Собянина на пост мэра

столицы, запрет на строительство в цент ре

Москвы, отзыв инвестконтрактов и, наконец,

расширение границ Москвы. Это глобальные

перемены, которые, по сути, повернули строи-

тельную отрасль в новое русло, изменили гео-

графию столицы и создали новые ориентиры,

в том числе для развития деловой активности

Москвы на ближайшие десятилетия.

Для одного года это даже слишком много собы-

тий, которые, впрочем, не помешали сохранить

ровные рабочие отношения нашей компании

с правительством Москвы. Ведь наш проект –

строительство «Башни Федерация», высотной

доминанты делового центра «Москва-Сити», нахо-

дится под пристальным вниманием всей обще-

ственности и столичных властей.

Между тем эти знаковые события года ока-

зались очень позитивными. Подогреваемый



дефицит предложений офисных площадей

класса А на рынке будет только увеличивать

стоимость наших активов. /

– This year’s events marked dramatic changes in

the urban planning policy of Moscow. The arrival of

Sergey Sobyanin to the post of mayor of Moscow,

the ban on new construction in central Moscow,

cancellation of investment contracts, and finally,

expanding the boundaries of Moscow. These are

far-reaching changes that have, in fact, put the entire

construction industry on a new track, modified the

geography of the capital city and created new land-

marks, having influenced the development of busi-

ness activities in Moscow for the coming decades.

Too many events for one year, during which our com-

pany managed to preserve smooth working relations

with the City of Moscow Government. After all, our

project - construction on the Federation Tower – is

under scrutiny of the public and the city’s authorities.

Meanwhile, the events turned out to be very positive.

The generated deficit of ‘Class A’office supply in the

market will only increase the value of our assets.

Александр Сорокин,управляющий партнергруппы компаний ALCONAlexander Sorokin

– На знаковые события 2011 год не был богат.

Основными ньюсмейкерами были правитель-

ство Москвы и столичная Градостроительно-

земельная комиссия, созданная для оператив-

ного решения скопившихся градостроительных

проблем. Именно работа ГЗК во многом опреде-

лила вектор развития офисной недвижимости

Москвы на ближайшие годы. /

– The year 2011 was not rich in significant events.

The main newsmakers were the Moscow City

Government and the UPLC, which was created to

find efficient solutions for the backlog of architectural

problems. It was largely the work of the UPLC that

defined the vector of the office real estate develop-

ment in Moscow for the coming years.

Марк Гройсман,генеральный директорAFI Development PLCMark Groisman

– 2011 год ознаменован заметно возросшим

интересом к рынку российской недвижимости

среди инвесторов. Основные сделки проходят

в сегменте смешанной недвижимости, включаю-

щей гостиницы, торговые центры, офисы. Так,

недавно была проведена сделка по продаже отеля

The Ritz Carlton Moscow, принадлежащего Capital

Partners, казахской компании «Верный капитал».

Сумма сделки, которая была закрыта в середи-

не апреля, оценивается экспертами примерно

в 425 млн евро. Эта транзакция может по праву

считаться самой дорогой сделкой уходящего года. /

– The year 2011 was marked by a significantly

increased interest in the Russian real estate market

on the part of investors. Major transactions occurred

in mixed segments of real estate, including hotels,

shopping centers, and offices. One such recent trans-

action involved the Ritz Carlton Moscow Hotel, sold

by Capital Partners to the Kazakhstan-based Verniy

Kapital. The amount of the transaction, which was

completed in mid-April, is estimated by experts at

about 425 million EUR. This transaction can rightly be

considered the largest transaction of the year.

Александр Байдаков,генеральный директорООО «Финпром»Alexander Baidakov

– Уверен, многие, как и я, расценивают запрет

московских властей на строительство офисных

зданий в центре Москвы, и не только в цент ре,

как событие 2011 года. Уже в I квартале 2011 года

дефицит офисов составил около 35 тыс. кв. м.

Новое предложение по аренде в центре значи-

тельно ниже спроса. Однако, думаю, влияние

данной инициативы будет еще острее ощущать-

ся в 2012 году, когда средние арендные ставки

на офисы в центре, в пределах Садового кольца,

вырастут процентов на 15. /

– I am sure many people, myself included, regard the

ban of the Moscow authorities on building in the cen-

ter of Moscow, and not only in the center as number

one event. Already in the first quarter of 2011, the defi-

cit of offices reached about 35,000 sqm. The numbers

of new lease listings in the heart of Moscow are much

lower than the demand. And the influence of this ini-

tiative will be even more acutely felt in 2012, when the

average leasing rates for offices in the center, within

the Garden Ring Road, will increase by 15%.

Леонид Капров,вице-президент – директор коммерческого управления и продаж жилья «Галс-Девелопмент»Leonid Kaprov

– Год был интересен тем, что в нем было несколь-

ко этапов. Он начинался со всеобщего оживле-

ния, когда компании смогли уверенно сказать, что

кризис пройден и впереди этап стабильного раз-

вития. Появилось так называемое окно, во время

которого бизнес строил планы по расширению

и активно рассматривал новые площади, но уже

к осени вернулось ощущение, что кризис возмо-

жен опять, и многие компании решили посмотреть

на дальнейшее развитие ситуации на рынке. /

– The year 2011 was interesting because it involved

several stages. The year began with a general

recovery, when companies were able to confidently

say that the recession had passed, and in front

lay the stage of stable development. There was a

Тренды рынка Москвы

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2011 году увеличился более, чем в два раза, при этом доля запад-ных инвесторов в структуре инвестиций значительно возросла.

Столичная ГЗК пересмотрела более половины заключенных инвестконтрактов, отменено 344 контракта.

Объявлен запрет на строительство в цен-тре Москвы – в настоящее время достраива-ются утвержденные проекты, рынок готовит-ся к дефициту офисов в центре города.

Планы по расширению Москвы будут конкретизированы в течение двух лет, в этот период проекты строительства на новых территориях появляться не будут.

В связи с угрозой кризиса банки во втором полугодии начали ужесточать условия креди-тования, что затрудняет девелоперам привле-чение финансирования для своих проектов.

Темпы прироста предложения в 2011 году продолжили снижение, что свя-зано с сокращением девелоперской актив-ности в результате кризиса 2008 года.

Активность арендаторов офисной недви-жимости возросла, что выразилось в увели-чении количества сделок аренды офисов.

Ставки аренды офисов выросли в сред-нем на 8–12 %, при этом уровень аренд-ных ставок и темпы их роста значительно варьируются в зависимости от расположе-ния и качества офисного здания.

21

so-called window during which businesses made

plans to expand and actively sought new areas. But

then in the autumn there was a feeling that there

might be a second wave of the crisis, and many

companies decided to wait and see how the market

would develop in the near future.

Дмитрий Минц,председатель правления инвестиционной компании O1PropertiesDmitry Mints

– В 2011 году в России коммерческой недвижи-

мости было продано почти на $7 млрд, при этом

74 % инвестиций пришлось на Москву. Это самый

большой объем сделок за всю историю. Также

надо отметить возвращение крупных игроков,

таких как, например, фонд Heitman, и первые

на российском рынке сделки Morgan Stanley. /

– Almost $7 billion worth commercial real estate

was sold in Russia in 2011, with 74% of the invest-

ments made in Moscow. This is the largest volume

of transactions in the history of the Russian market.

It is also worth noting the return of many big play-

ers, such as the Heitman Fund and the first transac-

tions of Morgan Stanley on the Russian market.

Татьяна Ковалева,генеральный директорГК «Экоофис»Tatiana Kovaleva

– Событий заметных на рыке не произошло.

Запрет мэра на строительство офисов в центре

также не вызвал особых перемен. Начинаются

стабилизироваться ставки аренды, продолжается

ротация, немного подросли ставки в центре. Мы

для себя определись и взяли достаточно низкую

планку. Те объекты, которые задерживались,

постепенно вводятся, и предложение продолжает

превышать спрос. Ставки, может, и подросли,

но если раньше собственники отталкивались от

данных консультантов по ставкам в конкретном

районе, то сегодня они предпочитают устанавли-

вать ставки сами. Если некоторые собственники

стараются придерживать ставки наравне с сосе-

дями, то некоторые, и мы в том числе, принимаем

какую-то политику относительно себя. /

– The Mayor’s ban on the construction of new offices in

the center also did not create many changes. We have

quite a large number of projects that have not been

commissioned yet. The leasing rates are beginning to

stabilize, rotation continues, the rates have increased

a little in the center, but tenants are not standing in line.

The office market has not stabilized yet. We need to

see how the owners will respond to changes. We have

determined our positions and have set a rather low

level of prices, in order not to raise them. Those objects,

which were lingering, are gradually being implemented

today and the supply continues to exceed the demand.

Maybe the leasing rates have grown slightly. While

previously the owners based their rates on the data of

consultants, today they prefer to set the rates by them-

selves. Though some owners try to rein in their rates, to

keep abreast with their neighbors, some companies,

including our own, adopt a policy that best suits their

business needs.

ЯНВАРЬ

Введен в эксплуатацию БЦ «Юникон».

ФЕВРАЛЬ

Владельцы Руснарбанка покупают БЦ «Садко».

«Норильский никель» покупает БЦ Marr Plaza.

МАРТ

AFI Development отказалась от проекта

делового квартала в Кунцево.

АПРЕЛЬ

«Система-Галс» покупает контрольный

пакет акций голландской компании Citer Invest.

МАЙ

Сбербанк выделяет компании Nazvanie.net

$373 млн на достройку «Башни Федерация».

Отменена стройка на территории ЗИЛа.

ИЮНЬ

O1Properties покупает Evocom Plaza.

Aurora Group и руководство фонда Skolkovo

объявили о планах строительства «Гиперкуба».

ТНК-BP продала свою штаб-квартиру –

БЦ «Альфа Арбат Центр» – структурам

«Промсвязьнедвижимости» за $238 млн.

ИЮЛЬ

Власти Москвы сокращают плотность будущей

застройки в проекте «Большой Сити» до 8 млн кв. м.

Объявление о планах расширения Москвы.

АВГУСТ

Фонд UFG Real Estate выкупает у Capital Group

ТЦ MetroMarket и два офисных здания, сумма

сделки – более $300 млн.

«Лаборатория Касперского» арендует

29 846 кв. м в БЦ «Олимпия Парк».

Газпромбанк открывает кредитную линию на

$345 млн компании «Сити Палас».

Нордеа банк открывает AFI Development

и «Снегири девелопмент» кредитную линию.

Расторжение более 200 инвестконтрактов.

СЕНТЯБРЬ

Orco Property объявляет о планах продажи

части российских активов за 53 млн евро.

Девелоперский бизнес «Интеко» переходит

к совладельцу БИНбанка за $1,2 млрд.

UniCredit Bank открывает Hines кредитную

линию на $205 млн на развитие Ducat Place III.

Объявлено о возобновлении строительства

МФК «Башня Эволюция».

Мэрия отменяет решение о строительстве

офиса «Газпрома» в Научном проезде.

Бизнесмен Надер Надер приобретает половину

проекта «Башня Россия».

Фонд Wells REIT II объявляет о планах продажи

башни в БЦ «Двинцев».

ОКТЯБРЬ

Департамент имущества Москвы продает

компании «Саттон холдингз» 24,99 %

ОАО «Новинский бульвар, 31» за $43,7 млн.

ФСК покупает 40 тыс. кв. м в БЦ «Западные

ворота» у Evraz Group.

ГЗК объявляет о сокращении общей площади

ММДЦ «Москва-Сити» на 500 тыс. кв. м.

Объявлено о фактическом запрете

строительства внутри ТТК до 2016 г.

НОЯБРЬ

Сбербанк открывает кредитную линию

на $394 млн на строительство Mirax Plaza.

O1Properties покупает здание фабрики

«Большевик» (более $70 млн).

Введена в эксплуатацию Imperia Tower.

Отказ Альфа-Банка от покупки

БЦ «Аквамарин III».

О1Properties продает БЦ «Гамма» структурам

«Бизнес-Альянса».

ДЕКАБРЬ

Mail.ru арендует 29 932 кв. м в БЦ SkyLight –

это крупнейшая сделка аренды офиса в 2011 году.

ХРОНИКА СОБЫТИЙ 2011



lion in the 1st to 3rd quarters of 2011, and year-end figure may well

reach $6.4 billion. According to the expectations of analysts at Knight

Frank, the year will end with the total volume of investments into office

real estate reaching about $2.5-2.7 billion (the floor area of these office

investment assets is about 750,000 sqm).

The activity of office tenants also did not disappoint us, as the volume

of transactions set new records, since 2008. By the end of 2011,the

volume of purchased or leased office spaces, by end users, could reach

850,000 sqm (data from S. A. Ricci). In comparison with the figures of

2010 and 2009, this means an increase of 23% and 135% respectively,

yet the record pre-recession figure (1.65 million sqm) is still unattainable.

However, it is worth noting that the increased activity of the tenants

this year can be explained by a number of objective factors, such as

Summing up the

results of 2011, we

can say that it is

ending at the most

interesting point –

the drama of the

impending crisis,

coupled with the

vigorous policy

of the City of

Moscow authori-

ties, is forcing the

real estate market

participants to

greet the new year

in a state of com-

plete uncertainty.

In early 2011, office real estate developers were

fairly optimistic, as the trends of the first "post-

recession" year, that of 2010, promised a further

increase in the demand for office space, with an

inevitable increase in leasing rates and the return of

investors to the market, who were willing to acquire

projects.

RECORDS AND SETBACKS

Indeed, 2011 was a record year in terms of the

amount of investments flown into commercial

real estate: according to Jones Lang LaSalle,

investments increased by 134% – up to $5.1 bil-

Unprecedented Uncertainty

23Text: Elena Umnikova

the ending of the medium-term leasing agreements for offices, which

were made back in 2007-2008. Then we have the additional excite-

ment caused by the slowdown in new construction, the ban on new

construction in the city center, as well as further increase in leasing

rates, promised by the experts. In other words, the tenants are in a

hurry to occupy premises in good locations and at a reasonable rate,

moving from one office to another. Thus, according to Cushman &

Wakefield, only 26% of the total volume of transactions involved

increases in floor areas, while the needs of the remaining tenants had

not changed when they moved. This suggests that the number of new

tenants or companies, expanding their offices into the Moscow mar-

ket is limited.

Against the backdrop of increased activities of tenants and buyers of

offices, the graph showing the dynamics of new construction continues

to have a downward curve. According to Jones Lang LaSalle, by the end

of 2011, the growth in listing will amount to 646,200sqm, almost a third

less than in 2010 and 2.5 times less than in 2009, when the market did

not have time yet to respond to the economic downturn. In 2012, from

350,000 sqm are expected to be commissioned (data from CBRE) up

to 970,000 sqm (Jones Lang LaSalle). The dynamics of commissioning

will depend on the overall situation in the market, as the commission-

ing of some objects may be postponed, both due to lack of funding and

because of the uncertainty developers experience in regard to the future

demand for office space.

As for office space rents, according to analysts, these have risen in

2011 by 8-12%. At the same time, the main growth occurred in the first

half year, while in the second half the growth rates were constrained by

the threat of a second wave of the crisis.

Rental rates for offices in the Moscow market vary widely, depending

on the location and quality of the business center. The average market

rate in 2011 was $820/sqm per year for ‘Class A’ offices and $385/sqm

per year for ‘Class B’ (data from Colliers International).

THREATS AND OPPORTUNITIES

In addition to the expected worsening of the

economic situation, which threatens to have an

impact on the demand, rental rates and the activ-

ities of office real estate developers, much anxi-

ety and excitement have been brought to market

participants by the statements and actions of the

city’s authorities.

Starting with the autumn of 2010, the Urban

Planning and Land Commission in Moscow,

headed by Mayor Sergey Sobyanin, reviewed

more than 800 of the 1,300 investment contracts

for construction projects in Moscow, which had

been concluded under the previous mayor of

the capital. The Commission canceled the con-

struction of approximately 7.5 million sqm of real

estate, including approximately 2.5 million sqm of

office and retail facilities.

This autumn another statement was made,

relating to the limitation of construction in the

center of Moscow, this time it was a bit more

specific -there will be no new construction in the

center until 2016. In five years they plan to devel-

op architectural regulations for the area bounded

by Kamer-Kolezhsky Val (ring roads, somewhere

overlapping the Third Ring Road). From now on

the supply of offices in this area will be limited to

existing and completed facilities. Nevertheless, in

late November it was announced that the ban will

not affect everyone. AFI Development received

three sites for the construction of multifunctional

projects with office sections, with a total area of

Market trendsin Moscow

Investments into commercial real estate have increased more than two-fold in 2011 and the share of foreign investors in the structure of total investment also increased significantly.

The Moscow Urban Planning and Land Commission has reviewed more than half of all investment contracts, signed with the previous administration, and cancelled 344 of them; this review process continues.

A ban on new construction in central Moscow was announced – previously approved projects are being completed, and the market is preparing for an acute shortage of offices in the historic city center.

Plans to expand the territory of Moscow will be specified within 2 years, and during this period, no construction projects will be allowed in the new areas.

In connection with the threat of a new crisis, in the second half of the year banks began to tighten credit conditions, making it difficult for developers to attract funding for their projects.

Supply of offices continued to shrink in 2011, due to the decrease in real estate development activities as a result of the 2008 crisis.

Tenants became more active in seeking office spaces in 2011, which has led to an increased number of leasing transactions being signed.

In 2011, office leasing rates rose on average by 8-12%, while rental rates and growth rates vary greatly, depending on location and quality of the office buildings.

Динамика средних ставок аренды офисных площадей в Москве, $ / кв.м / годDynamics of average leasing rates for offi ce premises in Moscow, $ / sqm / year


Класс A / Class A

Класс B / Class B

1200

1000

800

600

400

200

02005 2006 2007 2008 2009 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011F



170,000 sqm near the Belarusskaya metro stop.

This is compensation for the underground project

on Tverskaya Zastava Square, which the com-

pany ceded to the city. It is very likely that there

will be other exceptions as well. Moreover, in the

center of Moscow there are still ample opportuni-

ties for redevelopment, so there will hardly be any

complete halt of construction in the center.

The historic announcement, made by the heads

of Moscow and Moscow Oblast in the summer

of 2011, on the expansion of the boundaries of

the capital by 160 hectares in the direction of the

Kaluga Region, opened up new prospects for real

estate market participants. However, these are

still very uncertain. Over the next two years the

picture should become clearer, but for now, the

developers have another reason to wait for a new

master plan, and for new opportunities.

JANUARY

Commissioning of the Unicom BC on Plekhanov St.

FEBRUARY

Owners of the Russian People's Bank buy the Sadko

BC on Zemlyanoi Val.

NPF Norilsk Nickel buys the Marr Plaza BC.

MARCH

AFI Development quits its project in Kuntsevo, due

to uncertainty with permits from Moscow authorities.

Capital Group starts developing its second site in the

Moscow-City with an MFC project

Sistema-Hals will build an MFC on the site of the

Sport Hotel in Moscow.

APRIL

VTB bank creates a new structure – VTB Real Estate.

Sistema-Hals buys the controlling stake in Citer

Invest, investing in Moscow-City's transportation hub.

MAY

Sberbank allocates $373 million to the company

Nazvanie.net for the completion of the Federation Tower.

Hines Global REIT purchases the Gogolevsky BC from

the Fleming Family Fund at the price of $100 million.

Hines carries out negotiations to sell Ducat Place III

to Sponda or Union Invest.

The Turkish Enka Group announces its plans to

replace the Capitoliy SC in Kuntsevo with an MFC.

JUNE

Aurora Group and Skolkovo Foundation announce

plans to build the first transformer complex Hypercube.

VTB Capital completes the acquisition of shares in

the office centers White Square and White Gardens.

TNK-BP sells Alfa Arbat Center BC for $238 million

to the structurs of Promsvyaznedvizhimost.

O1Properties purchases the Evokom Plaza BC.

JULY

The Moscow authorities limit future development in

the Bolshoy City project to 8 million sqm, i.e. by 50%.

Sergey Sobyanin and Boris Gromov announced

plans to expand Moscow by 160 hectares.

The Crystal Tower project is changed by its devel-

oper Coalco into apartments rather than offices.

Construction resumes on the East and Federation

towers in the Moscow-City.

The Constellation Aquarius Holding Company

announces a 40,000-sqm MFC on Kremenchugskaya.

AUGUST

UFG Real Estate Fund buys the MetroMarket SC and

two office s from the Capital Group for over $300 mln.

Kaspersky Labs leases 30,000 sqm in Olympia Park.

Moscow City Hall waives the New Ring of Moscow

program of construction on 60 skyscrapers.

Gazprombank lends $345 million to City Palace for

the Evolution Tower MFC in the Moscow-City.

The Mayor of Moscow announces the cancellation of

more than 200 investment contracts in the capital.

SEPTEMBER

Orco Property Development Group announces plans

to sell most of its Russian assets for 53 million EUR.

The Inteco Company goes to the co-owner of

Binbank, Mikhail Shishkhanov for $1.2 billion.

UniCredit Bank lends $205 million to Hines over 5

years, to complete the Ducat Place III Business Center.

VTB is prepared to provide $350 million to Coalco to

build the Iskra BC on Leningradsky Prospekt.

Finnish company Sponda formed Russian Invest Co.

for investing in Moscow and St. Petersburg's properties.

The entrepreneur Nader Nader purchases half of the

Russia Tower project from Shalva Chigirinsky.

OCTOBER

The City of Moscow for $43.7 million sells 24.99%

of the “31 Novinsky Boulevard to Sutton Holdings.

Federal Grid Company (FGC) buys 40,000sqm in

the Western Gate Business Park from the Evraz Group.

UrbanPlanning Committee announces reduction of

total area of MIBC Moscow-City by 500,000 sqm.

The ban on construction within the Third Transport

Ring until 2016 is announced.

NOVEMBER

The volume of canceled office construction projects

in the center of Moscow reaches 1 million sqm.

AEON Corporation sells the office buildings“German

Quarter” and Nagatinsky, with a total area of 90,000

sqm, to theSviaz-Bank and the Marins Group.

Sberbank opens a$394 million credit line for the

construction of the Mirax-Plaza building.

O1Properties buys the Bolshevik Factory on

Leningradsky Prospekt for more than $70 million.

Imperia Tower has been commissioned.

AFI Development is allowed to develop

170,000 sqm of offices near Belarusskaya Subway.

DECEMBER

Mail.ru leases 29,932 sqm in SkyLight – this is the

biggest office lease deal in 2011.

CHRONOLOGY OF EVENTS IN 2011

Динамика объема сделок аренды и покупки офисных площадей конечными пользователямиDynamics of offi ce space lease and purchase by end users

Источник / Source: Colliers International

Поглощение / Absorption

Прогноз поглощения / Absorption forecast2 000 000

1 500 000

100 000

50 000

02006 2007 2008 2009 2010 2011П/F

25


ТОРГОВЛЯ TRADE28

Эра дефицитаВ 2011 году в Москве было построено рекордно малое количество торговых

площадей. Столь сильное снижение объема ввода торговых площадей

связано в первую очередь с отголосками кризиса, когда девелоперы массово

остановили стройки, а возобновлять их начали лишь в 2010 году. Впрочем,

тенденция размораживания строек характерна больше для регионов, чем для

Москвы, где устанавливаются новые порядки и строительство крупных торговых

центров стало практически невозможным.

останавливали стройки, что и отразилось на нынешних показателях. Так,

например, строительство таких комплексов, как GoodZone или River Mall,

которые планировалось сдать в 2010–2011 годах, началось совсем недав-

но, поэтому сроки их ввода в эксплуатацию перенеслись на более позд-

ний срок. Другие девелоперы, которые даже не замораживали стройки,

вынуждены были замедлить темпы строительства своих объектов, так как

на рынке царила полная неопределенность, а потребность в торговых цент-

рах вызывала сомнения. Тем не менее в 2010 году стало очевидно, что на

рынке торговой недвижимости возникает дефицит помещений, что прояви-

лось уже в 2011 году. Именно поэтому в Москве заполняются все объекты:

даже «Афимолл Сити», который эксперты назвали далеко не самым удач-

ным объектом, был заполнен арендаторами почти полностью, несмотря

на то что будущее проекта вызывает много вопросов, а от арендаторов уже

поступило множество нареканий.

Торговых центров в России строится все

меньше. По данным INFOline, в 2011 году в стране

было построено всего 990 тыс. кв. м торговых

площадей, в то время как в 2010-м – 1,27 млн кв. м.

Наиболее сильно просели объемы ввода торговых

центров в Москве: по оценкам Colliers International,

в 2011 году на московский рынок вышло не более

300 тыс. кв. м торговых площадей, что на 40 % мень-

ше, чем в 2010 году. При этом ввод сразу нескольких

комплексов был перенесен с 2011 на 2012 год.

Столь резкое сокращение объемов строитель-

ства торговых центров – результат сразу несколь-

ких факторов. В первую очередь это, конечно,

кризис. В 2008–2009 годах девелоперы массово

29

Текст: Антон Андреев

Из-за очень небольшого объема нового строи-

тельства список крупнейших девелоперов России

по итогам 2011 года практически не претерпел изме-

нений. Так, по данным INFOline Developer TOP-100,

крупнейшими девелоперами по итогам 2011 года

стали IKEA (15 торговых центров площадью более

2 млн кв. м), «Ташир» (18 объектов на 1,2 млн кв. м) и

холдинг «Адамант» (25 ТРЦ площадью около 800 тыс.

кв. м). Именно эти три компании уже в течение трех

лет возглавляют список крупнейших собственников

торговой недвижимости Москвы и, видимо, будут

возглавлять его и дальше, так как все грандиозные

докризисные планы девелоперов застроить торго-

выми центрами всю Россию остались на бумаге.

Кроме того, масштабного строительства торго-

вых центров в Москве уже не предвидится: коман-

да нового мэра решительно настроена на борьбу

с крупными торговыми комплексами. Так, еще

в конце 2010 года мэр Москвы заявил, что в городе

было остановлено строительство 400 тыс. кв. м

торговой недвижимости, и в течение 2011 года эти

цифры только росли. Правда, не обошлось и без

двойных стандартов: так, группе «Ташир» совмест-

но с китайской госкорпорацией все-таки разреши-

ли построить рынок площадью около 100 тыс. кв. м

в районе ТЦ «РИО» на Дмитровском шоссе, а Году

Нисанову и Зараху Илиеву был дан зеленый свет

на строительство крупного развлекательного ком-

плекса в районе ВДНХ. Появление этих проектов

вдвойне сомнительно, так как основной причиной

запрета торговых строек в мэрии называют борьбу

с пробками, но появле ние огромных комплексов

на и без того перегру женных шоссе не совсем впи-

сывается в эту концепцию.

Впрочем, на такие нюансы стараются не обра-

щать внимания. Вместо крупных торговых центров,

влияющих на трафик, Москву хотят застроить

магазинами шаговой доступности и районными

торговыми центрами (соответствующая программа

была подготовлена в 2011 году), с помощью кото-

рых планируется нивелировать дефицит торговых

площадей в столице. По данным ASTERA Moscow

в альянсе с BNP Paribas Real Estate, на конец

2011 года общая площадь торго-

вых центров Москвы составила

6,027 млн кв. м, а обеспеченность

москвичей торговыми площадями

остается почти в два раза ниже,

чем в Европе.

Пока объемы ввода торговых

площадей неуклон но пада-

ют, торговые операторы все

активнее ищут новые поме-

щения. Так, только в 2011 году

на российский рынок вышло

сразу несколько крупных сетей,

самыми известными среди кото-

рых являются American Eagle

и Victoria’s Secret. Кроме того,

свое развитие продолжили и уже

работающие на рынке операто-

ры. Однако дефицит помещений

сдерживает темпы развития опе-

раторов и вынуждает их активнее

осваивать регионы, где ставки

аренды и уровень конкуренции

ниже. По данным S. A. Ricci,

по итогам 2011 года уровень

вакантных площадей в качественных московских

торговых центрах (например, «Европейский»,

«Атриум» и т. д.) составил 0 %, а в среднем

по рынку не превысил 3 %. В то же время ставки

аренды пока не отреагировали на дефицит поме-

щений (по данным компании «Магазин Магазинов

в ассоциации с CBRE»).

В 2011 году уровень цен на торговые площади

оставался стабильным, а незначительный рост

Торговые центры, введенные в 2011 году в Московском регионеShopping centers commissioned in the Moscow area in 2011


ГородCity

НазваниеName

СтатусStatus

GLA, кв. мGLA, sqm

МоскваMoscow

«Афимолл Сити»AFIMALL CITY

ОткрытOpen 114 000

МоскваMoscow

«Северное сияние»Severnoye Siyanie

ОткрытOpen 12 250

МоскваMoscow

ТЦ в Бутово (Веневская ул., 27)Butovo SC (27 Venevskaya St.)

СтроитсяUnder Construction 23 000

МоскваMoscow

«Отрада»Otrada


ЧеховChekhov

«Карнавал»Karnaval


ДубнаDubna

«Маяк»Mayak


ДмитровDmitrov

«Центр»Center


Средние арендные ставки в торговых центрах Москвы в зависимости от профиля арендатора в III квартале 2011 года Average rental rates in Moscow's shopping centers depending on tenant's profi le in Q3 2011


Профиль арендатораTenant's Profile

Ставки аренды,$/кв. м в год

Rental rates, $/sqm/year«Якоря» Anchors

Продукты Products 120–300 Бытовая техникаHousehold appliances 170–400

Спорттовары Sporting goods 200–350

Детские товары Children's goods 180–300

Торговая галерея Shopping galleryОдежда Clothing 300–2000 Обувь Footwear 700–3000 Детские товары Children's goods 600–1200

Фуд-корт, развлечения Food court, entertainmentsФуд-корт Food court 1000–3000 Кинотеатр Cinema 120–250 Развлечения Entertainment 90–180



наблюдался лишь на самые востребованные

площади.

Тем не менее в нынешних условиях объекты

торговой недвижимости становятся очень лик-

видным и интересным активом для инвесторов.

Именно поэтому в 2011 году было заключено

сразу несколько крупных сделок купли-продажи

торговых центров. Так, компания «Комплексные

инвес тиции» Юрия и Алексея Хотиных летом

закрыла сделку по приобретению торговых цент-

ров «Горбушкин двор» и «Филион» (около $500 млн).

Кроме того, структуры группы «БИН» приоб-

рели торговые центр «Калужский» (примерно за

$300 млн), а UFG Real Estate выкупил у Capital

Group один из торговых центров MetroMarket.

По мнению экспертов, 2011 год заложил основу

для роста числа сделок с торговыми центрами

в 2012 году, а инвесторы будут готовы платить соб-

ственникам хорошую премию за качественные про-

екты, рассчитывая на рост ставок аренды, который

может начаться уже в следующем году.

Вера Сецкая,президент GVA SawyerVera Setskaya

– В течение всего года явно возрастала актив-

ность ритейлеров по развитию торговых сетей.

Причем не только в миллионниках, но и в регио-

нальных городах с количеством населения при-

мерно 100–300 тыс. человек.

Отдельно стоит отметить новое направление

торговой недвижимости, которое уже давно

обсуждалось рынком, но в реальных проектах

выразившееся именно в 2011 году, – аутлет-

центры. Началось строительство двух знаковых

проектов – Fashion House на Ленинградском

шоссе и Outlet Village на Рязанском проспекте,

что ознаменовало новый этап развития рынка

торговой недвижимости.

Рост спроса на торговые площади со стороны

ритейлеров высветил на рынке острую про-

блему – нехватку именно качественных, про-

фессионально управляемых торговых центров.

Поэтому мы видим в перспективе серьезную

диверсификацию рынка торговых центров

по качеству, управлению, и, соответственно,

уровню арендных ставок. А собственники нач-

нут усиленную работу по улучшению объектов:

проведение реконцепций, усиление маркетинга

ТЦ, тщательный выбор УК, гибкая политика

взаимодействия с арендаторами и т. п.

Значимыми событиями можно назвать откры-

тие крупных торговых центров – ТРЦ «Афимолл

Cити» на территории ММДЦ «Москва-Сити»

общей площадью 180 тыс. кв. м и ТПУ

«Планерная» – GLA около 50 тыс. кв. м. /

– Throughout the year, the activity of retailers, relat-

ed to the development of commercial networks,

has obviously increased, and not only in the mega

cities, but also in regional cities with populations of

around 100,000 – 300,000.

We should also mention the new format of retail

real estate, which has long been discussed by

market participants, but became expressed in real

projects only in 2011 – outlet centers. The construc-

tion of two significant projects – the Fashion House

on Leningradskoe Highway and the Outlet Village

on Ryazansky Prospekt has begun, marking a new

stage in retail real estate market development.

The growing demand for retail space in the market

highlighted another urgent problem – the lack of quality,

professionally managed shopping centers. Therefore,

we can see in the future a serious diversification of the

shopping centers market according to quality, manage-

ment, and accordingly, the level of rents. In addition,

the owners will intensify their work to improve facilities:

carrying out re-conceptions, increasing the marketing

of their shopping centers, choosing carefully the appro-

priate management company, creating a flexible policy

of interaction with tenants, etc.

The opening of large shopping centers AFIMALL

City in the Moscow-City, with a total area of

180,000 sqm and TPU Planernaya with a GLA of

approximately 50,000 square meters, may also be

called significant events of the year.

Какое событие 2011 года повлияло на сектор торговой недвижимости в большей степени?What event had the greatest impacton the retail reale state sector in 2011?

Тренды рынка

Запуск строек торговых центров, которые были остановлены в кризис.

Рекордное снижение объема строитель-ства торговых центров в Москве и России.

Выход на рынок сразу нескольких новых ритейлеров, которых ждали на российском рынке уже давно.

Открытие торгового центра «Афимолл». Проблемы с арендаторами комплекса.

Изменение политики новой мэрии: борьба со строительством крупных объектов торговой недвижимости в столице, запрет строек.

Появление программы развития район-ных торговых центров и магазинов шаговой до ступности.

Стабилизация ставок аренды на москов-ском рынке и начало их небольшого роста. Снижение уровня вакантных площадей до 3,5%.

Топ-5 крупнейших девелоперов России(по показателю GLA торговых объектов, принадлежащих компании)Top fi ve biggest Russian developers (in terms of GLA of retail properties owned by a company)

КомпанияCompany

Количество объектов

Number of properties

Площадь (GLA), тыс. кв. м

GLA, thousand sqm

«ИКЕА Мос»IKEA Mos 15 1 501ГК «Ташир»GC Tashir 18 712ГК «Адамант»GC Adamant 25 508ГК «Регионы»GC Regions 19 342ENKA 12 288

Источник / Source: INFOLine

31



Александр Попов,генеральный директор ОАО «Модный Континент» (INCITY)Alexander Popov

– Довольно важным моментом стало открытие

ТРК «Афимолл Сити». Яркий проект, который

громко о себе заявил и привлек крупных игроков

рынка, оказался «мыльным пузырем» с непро-

думанной концепцией, неподготовленностью

по многим аспектам и техническими проблема-

ми, которые нанесли вред многим арендаторам,

в том числе и нам. Но это был хороший урок!

Теперь ритейлеры тщательнее анализируют

предложения по торговым площадям, деталь-

нее прорабатывают договоры, внимательнее

изучают деловую репутацию компаний-

арендодателей. Так что нелице приятная история

с «Афимоллом» послужила постепенному раз-

витию более цивилизованного рынка. /

– The opening of AFIMall SEC was a very important

event of the year. However, this large-scale ambitious

project, which attracted a number of key market play-

ers, appeared to be another "bubble" with a weak con-

cept and a number of technical problems that negative-

ly affected many tenants including ourselves. On the

other hand, this was a good lesson for all of us! Now,

retailers pay more attention to the analysis of available

retail space. They work out corresponding agreements

properly; they analyze business reputation of prop-

erty owners that lease their space, etc. Generally, the

unpleasant story of AFIMall helped the retail real estate

market develop in a more civilized way.

Пер Вендшланг,генеральный директор «ИКЕА»в России и СНГPer Wendschlang

– В 2011 году мы достигли хороших результатов:

открыли сразу два новых магазина «ИКЕА» и тор-

говых центра «Мега» в новых регионах России –

в Уфе и Самаре, число посетителей магазинов

«ИКЕА» и торговых центров «Мега» постоянно

растет, значительно увеличился объем продаж.

Мы очень рады, что концепция «ИКЕА» оказалась

близка миллионам россиян, поэтому мы при-

няли решение о строительстве как минимум трех

отдельно стоящих магазинов «ИКЕА» в Москве.

Посетителей торговых центров «Мега» также

ждут изменения: обновленные торговые галереи

и новые арендаторы. Надеемся, нам удастся всех

приятно удивить новыми именами, интересными

мероприятиями и улучшенной инфраструктурой. /

– The opening of IKEA stores and MEGA Shopping

Centers in Samara and Ufa were important and

long-awaited events for us. IKEA stores were

opened in the third quarter of 2011, and show a

fairly high growth in sales. MEGA SCs are opening

by phases. We expect both complexes to be fully

operational in the first quarter of 2012. Thus, includ-

ing the newly opened facilities, 14 IKEA stores and

14 MEGA SCs are open in Russia as of today.

Виталий Ефимкин,вице-президент ГК «Ташир»Vitaly Efimkin

– Знаковым событием стал запрет столичных

властей на строительство новых ТРЦ в преде-

лах ТТК. Это событие закономерным образом

увеличило инвестиционную активность на сто-

личном рынке, так как отсутствие нового пред-

ложения повлечет за собой дальнейший рост

ставок в действующих объектах. В частности,

ГК «Ташир» в сентябре закрыла сделку по приоб-

ретению строящегося ТРЦ на Шереметьевской

ул., отличающегося удачным расположением

и хорошей транспортной доступностью. /

– An important event was the prohibition imposed by

the city’s authorities on new shopping centers within

the Third Ring Road. This event naturally increased

the investment activities in the capital city market, and

combined with a shortage of new supply, this will lead

ЯНВАРЬ

Закрытие сделки по покупке X5 Retail Group

сети «Копейка» за 50 млрд рублей.

Сеть Victoria’s Secret объявила о планах выхо-

да на российский рынок.

ФЕВРАЛЬ

ОАО «Дикси» договорилось о покупке сети

«Виктория» примерно за 25 млрд рублей.

МАРТ

Гендиректор и совладелец X5 Retail Group

(сети «Перекресток», «Пятерочка», «Карусель»)

Лев Хасис покинул компанию и перешел на работу

старшим вице-президентом компании Walmart.

АПРЕЛЬ

Переговоры группы «Ташир» о покупке

ТРЦ им. Райкина у группы «ОПИН» Михаила

Прохорова. Сделка была закрыта в сентябре.

МАЙ

Открытие ТЦ «Афимолл Сити» девелопера

AFI Development.

Открытие в Москве первого магазина сети

American Eagle в ТЦ «Афимолл Сити», позже

были открыты магазины в «Мега-Химки»

и «Европейском».

Группа «БИН» приобрела ТЦ «Калужский»

у компании Z-Built и MCG примерно за $300 млн.

ИЮНЬ

ООО «Комплексные инвестиции» приобрело

ТЦ «Горбушкин двор» и ТРЦ «Филион» у МТЗ

«Рубин» примерно за $400–500 млн.

ИЮЛЬ

Девелопер Capital Group продал три

ТЦ «Метромаркет» инвестгруппе «РМБ».

Московские власти предложили концепцию

развития торговли в столице, согласно которой

в городе должны строиться районные торговые

центры и магазины шаговой доступности.

АВГУСТ

Девелопер Capital Group продал последний

«Метромаркет» и БЦ «Конкорд» фонду UFG.

СЕНТЯБРЬ

X5 Retail Group договорилась о покупке

розничной сети «Остров» за $38 млн.

ОКТЯБРЬ

Группа «Ташир» приступила к строитель-

ству китайского рынка на Алтуфьевском шоссе.

Соинвестором проекта стала китайская ком-

пания «Шифэн».

НОЯБРЬ

Александр Мамут и Евгений Бутман

создают холдинг Ideas4retail, который

будет заниматься развитием розничных

сетей Mamas & Papas, Hamley’s

и Imaginarium.

ДЕКАБРЬ

Появилась информация о планах по про даже

компанией «Русское Золото» Митинского

радиорынка. Основным претендентом на актив

является ООО «Комплексные инвестиции»

Юрия Хотина.


33

to further leasing rate increases in already operating

facilities. In particular, in September, the Tashir Group

of Companies finalized its purchase of an SEC that

is still under construction on Sheremetyevo Street,

which is distinguished by a good location.

Сергей Галерка,директор по развитиюFinn FlareSergey Galerka

– 2011 год в целом был достаточно успешным

для нашей компании. Мы продолжаем открывать

новые магазины в лучших торговых центрах

Москвы, Санкт-Петербурга и регионах, всего

в этом году мы открыли 31 магазин собственной

розничной сети в России.

В fashion-ритейл спрос всегда волнообразный,

это совершенно нормальное явление, например,

сейчас у нас высокий сезон, мы активно продаем

зимнюю коллекцию одежды. В целом год можно

назвать достаточно успешным, хотя прослежива-

ются общие тенденции к стагнации спроса. /

– On the whole, the year 2011 was quite a successful

time for our company. We continued to open new

stores in the best shopping centers of Moscow, Saint

Petersburg and the regions. This year we opened

31 new network owned stores in Russia. In fashion-

retail, the demand always undulates, and this is quite

normal. For example, we are now in the high season,

and thus are actively selling winter collections. On

the whole, the year can be called quite successful,

although the general trends can be attributed to the

stagnation of demand.

Анна Ширяева,генеральный директор «Магазин Магазинов/CBRE»Anna Shiryaeva

– 2011 год для игроков рынка торговой недви-

жимости был неплохим. На сегодняшний день

это наиболее активно развивающийся сегмент

коммерческой недвижимости в России. У боль-

шинства ритейлеров объемы продаж показывали

позитивную динамику в течение года. На рынок

вышли новые игроки. Из наиболее громких имен

могу выделить American Eagle Outfitters, Banana

Republic и Victoria’s Secret. Одним из трендов этого

года для торговых сетей стал поиск новых фор-

матов (Auсhan, Castorama, «Старик Хоттабыч»,

«Связной» и др.). Некоторые бренды, например

«Эльдорадо», проводят ребрендинг. География

экспансии торговых сетей расширилась. Москва

по-прежнему остается лидером, но большой

интерес вызывают Екатеринбург, Новосибирск,

крупные города ЮФО России. При высоком

спросе на торговую недвижимость надо отметить,

что ритейлеры стали очень избирательными

при выборе мест для размещения своих мага-

зинов, что на фоне существующего дефицита

качест венной торговой недвижимости стимули-

рует дальнейшее развитие рынка. Продолжается

разморозка проектов, начатых до кризиса,

активно стали появляться новые проекты.

Наиболее интенсивно развивается формат ТРЦ.

Развлекательная составляющая является сегод-

ня инструментом в конкурентной борьбе между

ТЦ и становится все более разнообразной,

направленной на широкую аудиторию. В 2011 году

существенно выросла инвестиционная активность

на рынке торговой недвижимости. Необходимо

отметить инициативы московских властей, кото-

рые внесли свои коррективы. В частности, речь

идет о борьбе с ларьками, запрете на строитель-

ство крупных объектов коммерческой недвижи-

мости в рамках ТТК, борь-

бе с нецивилизованными

рынками, увеличении

территории столицы. /

– On the whole, the year

2011 was good for retail real

estate market players. As

of today, retail is the most

actively growing segment

of the cre market in Russia.

The retail market, together

with international and

local retailers, continues to

develop. The global crisis

in the retail business has

not yet manifested itself in

Russia. For most retailers,

sales figures have shown

positive trends during the

year. New players have

entered the market. Among

the most famous names we

can mention American Eagle

Outfitters, Banana Republic

and Victoria's Secret. One

of the trends of the year

for retail chains was seeking new development

opportunities and new formats – Auchan, Castorama,

Starik Khottabych, Svyaznoy, etc. Some brands,

such as Eldorado, are working on rebranding their

stores. The retail networks are also expanding

geographically. Moscow is still the leader, but there is

big interest in Yekaterinburg, Novosibirsk, and cities

in the South of Russia. It should be noted that today

retailers have become very selective in choosing

sites for the placement of their stores, and thus they

are stimulating further development of the retail real

estate market. The projects, frozen during the crisis of

2008, are being restarted, and even new projects have

been announced. The most intensively developing

format is that of retail and entertainment centers. The

entertainment component has now become a tool

in competition between shopping centers, and it is

becoming more diverse, aimed at a broad audience.

In 2011, investment activities increased significantly

in cre market. We should also note the impact of the

decisions by the Moscow authorities on the plans of

retail real estate market players. In particular, these

involve the battle with street kiosks, ban on the

construction of new large retail real estate objects

within the TTR, the battle against disorderly markets,

and the expansion of the capital city’s territory.



The era of deficitsA record low amount of retail premises will be built in Moscow in 2011 – no more

than 300,000 sqm, which is 20% less than in the recession year of 2009 and 40% less

than in 2010. Such a strong decline in the commissioning of retail premises is primarily

due to the echoes of crisis of 2008-2009, when developers stopped construction en

masse, and resumed work only in 2010. However, the trend to unfreeze construction

projects is more typical of regions than of Moscow, where Sergey Sobyanin’s team

has established a new scheme, and the construction of large shopping centers has

become almost impossible.

They are building less and less shopping centers

in Russia. According to Infoline Analitika, in 2011 there

were constructed only 990,000 sqm of shopping

centers in the country, while in 2010 this figure was

1.27 million sqm. The volumes of commissioned

shopping centers in Moscow have been greatly

reduced.In 2011; according to Colliers International,

less than 300,000 sqm of new retail premises came

onto the market in Moscow, which is 40% less than in

2010. And the commissioning of several complexes

was shifted from 2011 to 2012.

Such a sharp decline in the construction of

shopping centers is the result of several fac-

tors. In the first place, it is certainly the crisis. In

2008-2009, developers stopped their construc-

tion projects en masse, which is reflected in the

current indicators.For example, the construction

work on such complexes as Hudson or River

Mall, which were planned to be commissioned in

2010-2011, was started only recently, so the tim-

ing of their commissioning has been shifted to a

later date. Other developers, who did not freeze

their construction projects, were forced to slow

down the pace of work on their facilities, because

of total uncertainty in the market and of the future

need for shopping centers. However in 2010 it

became obvious that there was a deficiency of

retail premises in the real estate market, which

35Text: Anton Andreev

was felt in 2011. That is why in Moscow all the objects are now filled to

the brim. Even AFIMall, which experts said was by far not the most suc-

cessful project, is almost entirely filled, despite the fact that the future of

the project raises many questions, and tenants have many complaints.

Due to the very small amount of new constructions, the list of the larg-

est developers in Russia has remained practically unchanged in 2011.

Thus, according to Infoline Developer Top-100, by the results of 2011,

the largest developers are IKEA (15 shopping centers with a cumulative

area of more than 2 million sqm), Tashir (18 facilities totaling 1.2 million

sqm) and the Adamant Holding Company (25 shopping centers totaling

about 900,000 sqm). During the last three years these three companies

topped the list of the largest owners of retail real estate in Moscow and,

apparently, will maintain their positionsin the future, since all the gran-

diose pre-recession plans of real estate developers to build shopping

centers throughout Russia still remain on paper.

In addition, new large-scale shopping centers are no longer expected

in Moscow, since the new mayor’s team is determined to war on large

shopping malls. Thus at the end of 2010, the mayor of Moscow said

that the city had stopped the construction of 400,000 sqm of retail real

estate, and these figures only grew in 2011.True, this did not apply

to everyone.The Tashir Group, in a joint venture with a Chinese State

Corporation, was allowed to create the market space of approximately

100,000 sqm in the RIO Shopping Center on Dmitrovka Street. In addi-

tion, God Nisanov and Zarah Eliev were given the green light for the

construction of a large entertainment complex with an area of about

300,000 sq m near the National Exhibition of Economic Achievements.

The final emergence of these projects onto

the market is doubly doubtful, since Moscow

City Hall claims that the fight with traffic jams

is the main reason behind the prohibition of

large-scale retail property construction, but the

appearance of large complexes, on already con-

gested highways, does not fit into this concept

at all.

Market trends

Construction work resumed on many shopping center projects that had been frozen during the recession.

Record decline in the volume of new construction of shopping centers in Moscow and Russia.

After waiting for a long time, there was a simultaneous entry onto the Russian market by several new retailers.

The opening of the AFIMall City Shopping Center and problems with tenants of the complex.

Moscow City Hall changed its urban planning policies to fight against the construction of large shopping centers in the capital, and prohibited many new construction projects.

A new program implemented for the construction of small neighborhood shopping centers and convenience stores.

Stabilization of leasing rates in the Moscow market and even a trend toward modest price hikes, with vacancy rates going down to 3.5%.



However, they are trying to ignore such niceties.

Instead of large shopping centers, affecting the

traffic, the municipality wants to cover Moscow

with convenience stores and neighborhood

shopping centers (the corresponding program

was prepared in 2011), which are expected to

reduce the shortage of retail spaces in the capi-

tal. According the ASTERA in an alliance with

BNP Paribas Real Estate, at the end of 2011,

the total area of shopping centers in Moscow

amounted to 6.027 million sqm, and that makes

the provision of Muscovites with retail spaces

almost twice lower than in Europe.

While the volume of commissioned retail prem-

ises has been steadily falling, retailers are increas-

ingly looking for new premises. Thus, just in 2011,

several large networks came onto the Russian

market, the most famous of which being American Eagle and Victoria's

Secret. In addition, already existing operators continued their development

on the market. However, the shortage of space is hindering the pace of

development and forcing them to actively explore regions, where the leas-

ing rates and the levels of competition are lower. According to S. A. Ricci,

on the basis of the results of 2011, the vacancy rates in high-quality shop-

ping centers in Moscow (for example the Evropeisky, Atrium, etc.) was 0%,

and the market average has not exceeded 3%. At the same time, rents

have not yet responded to the shortage of spaces, according to Magazin

Magazinov, a CBRE affiliate.

In 2011, prices for retail space have remained stable, while a slight

increase was observed only in the most popular premises.

However, under current conditions,retail real estate objects have become

very interesting and liquid assets for the investors. That is why in 2011,

several large purchase and sale transactions have been signed. Thus, the

Integrated Investment Company, owned by Yuri and Alexey Hotinyh, this

summer finalized their transaction for the shopping centers Gorbushkin Dvor

and Filion (worth about $500 million). In addition, the BIN Group acquired

the Kaluga Shopping Center (for about $300 million) and UFG purchased

from the Capital Group the Metromarket Shopping Center. "According to

the experts, the year 2011 laid the foundations for growth in a number of

transactions involving shopping centers in 2012, and investors will be willing

to pay premiums to the owners of good quality projects, hoping to cash in on

the increase in leasing rates, which may begin as early as next year.

JANUARY

Transaction is finalized in the purchase by the X5

Retail Group of the Kopeyka network for 50 billion

rubles.

The world famous Victoria's Secret chain

announces plans to enter the Russian market.

FEBRUARY

Dixy, the company developing a retail network

of the same name, agreed to purchase the Victoria

network for about 25 billion rubles.

MARCH

Irreplaceable CEO and co-owner of X5 Retail

Group (Perekriostok, Pyaterochka & Carousel net-

works) Lev Khasis left the company for Wall Mart.

APRIL

Tashir Group is planning to purchase the

Raikin SC from the OPIN Group, owned by Mikhail

Prokhorov.

MAY

The opening of the AFIMall Shopping Center by

AFI Development.

The opening of the first store by the American

Eagle network in Moscow took place in the AFIMall

Shopping Center, and subsequently stores were also

opened in Mega-Khimki and Evropeisky.

The BIN Group, headed by Mikhail Shishkhanov,

acquired the Kaluga SC, from the Z-Built Company

and MCG of Pavel Fuchs, for about $300 million.

JUNE

Complex Investments LLC, headed by Yuri Khotin

acquired the Gorbushkin Dvor Shopping Center and

the Filion SEC from the MTZ Rubin for about $400-

500 million

JULY

The developer Capital Group sold three

Metromarket Shopping Centers to the RMB

Investment Group

Moscow authorities proposed a new concept

for retail development in the capital, according

to which the city will require the construction of

small district shopping centers and convenience

stores.

AUGUST

The developer Capital Group sold its last

Metromarket SC on Shabolovka Street and the

Concord Business Center to the UFG Fund.

SEPTEMBER

X5 Retail Group has agreed to purchase the

Ostrov retail chain for $38 million

OCTOBER

The Tashir Group started construction on the

Chinese market on Altufyevskoye Highway, with

the co-investor in the project being the Chinese

company Shifen.

NOVEMBER

Alexander Mamut and Evgeny Butman

created the Ideas4retail Holding, which will

be involved in the development of the retail

networks Mamas & Papas, Hamley's and

Imaginarium.

InfoLine published the rating of the largest retail

real estate developers, with the first places being

occupied by IKEA, Tashir and Adamant.

DECEMBER

There are reports of plans to sell the compa-

nies Russian Gold and Mitinskiy Radiorynok,

with the main contender for these assets being

Comprehensive Investments headed by Yuri

Khotin.


Instead of large shopping centers, affecting the traffic,

the municipality wants to cover Moscow with convenience

stores and neighborhood shopping centers

37


Мест нет!

НазваниеName

РасположениеLocation

Площадь, кв. мTotal area, sqm

ДевелоперDeveloper

«ПНК-Внуково»PNK-Vnukovo

Боровское ш., 20 км от МКАДBorovskoe Motorway, 20 km past MKAD 100 000 PNK Group

Логопарк «Климовск»Logopark Klimovsk

Симферопольское ш., 21 км от МКАД Simferopolskoe Highway, 21 km past MKAD 55 000 Raven Russia

«ПНК-Чехов»PNK-Chekhov

Симферопольское ш., 49 км от МКАД Simferopolskoe Highway, 49 km past MKAD 39 500 PNK Group

«Инфрастрой Быково»Infrastroy Bykovo

Новорязанское ш., 19 км от МКАД Novoryazanskoe Highway, 19 km past MKAD 34 000 Инфрастрой «Быково»

Infrastroy Bykovo

«Белая Дача»Belaya Dacha

Новорязанское ш., 4 км от МКАД Novoryazanskoe Highway, 4 km past MKAD 32 000

Hines International, агрофирма «Белая Дача»Agrofirm Belaya Dacha

МСК-СУ9, фаза 3MSC-SU9, phase 3

Новорязанское ш., 1 км от МКАДNovoryazanskoe Highway, 1 km past MKAD 22 500 МСК СУ-9

MSC SU-9

«Крекшино»Krekshino

Между Минским и Киевским ш., 24 км от МКАД between Minsk and Kiev motorways, 24 km past MKAD 20 000 «РосЕвроДевелопмент»

«Карло Пазолини» Carlo Pazolini

Киевское ш., 3 км от МКАДKiev Motorway, 3 km past MKAD 20 000 «Карло Пазолини»

Ключевые объекты, выходящие на рынок в 2011 году (источник: Knight Frank Research, 2011)Key projects delivered to the market in 2011 (Source: Knight Frank Research, 2011)

СКЛАДЫ WAREHOUSES38

В этом году складской рынок развивался примерно так, как предполагали

аналитики год назад. Дефицит площадей вырос, а новых складов почти

не появилось. Тем не менее участники рынка складской недвижимости жалуются

на проблемы с финансированием.

Во втором полугодии предложение практиче-

ски иссякло, в результате объем арендованных

и купленных площадей уже в III квартале 2011 года

сократился по сравнению с предыдущим периодом

и составил 319,6 тыс. кв. м. Основными причина-

ми 42 % снижения стали: отсутствие свободных

площадей, достаточно высокий уровень ставок.

В такой ситуации выросла популярность сделок

предварительной аренды (в III квартале их доля

составила 30 %). Отдельной строкой идут холо-

дильные склады. Оценочная доля качественных

холодильных складов в общем предложении

составляет около 5 %. Надо оговориться, что при

подсчете доли существует несколько трудностей.

Во-первых, все еще нет четкой классификации

по классам холодильных и морозильных поме-

щений, таким образом, различные компании

дают различные оценки. Во-вторых, до сих пор

большинство холодильных складов представляют

собой хладокомбинаты советской постройки, кото-

рые не относятся к качественным холодильным

складам, но не учитывать которые невозможно

из-за широкой распространенности.

Доля холодильных складов за этот год сущест-

венно не изменилась, новых мультитемператур-

ных помещений введено не было. Ожидается,

что до конца года будет достроен холодильный

комплекс (6 тыс. кв. м). Также стоит отметить, что

в III квартале было заключено две сделки, которые

предусмат ривают будущее оборудование складов

холодильными установками.

АРЕНДАТОРЫ СТАЛИ ДОВЕРЧИВЕЙ

Основными арендаторами в этом году были торго-

вые операторы. Многие из них достаточно агрес-

РЕКОРДНЫЙ АЖИОТАЖ

Складской рынок в 2011 году достиг крупнейших за последние пять лет показа-

телей по поглощению площадей. За первые три квартала объем арендованных

и купленных площадей составил, по данным Jones Lang LaSalle, 1,082 млн кв. м.

Ожидается, что к концу года совокупный объем составит 1,3 млн кв. м.

Ажиотаж соседствовал с небольшим объемом новых площадей, вышед-

ших на рынок. За первые три квартала общая площадь складов увеличи-

лась на 200 тыс. кв. м складских площадей. Главным образом речь шла

о небольших проектах. В качестве примеров можно вспомнить введенные

в эксплуатацию во второй половине этого года последнее здание в про-

екте «Белая Дача» (32 тыс. кв. м) или также последнее здание в проекте

«ПНК-Чехов» (40 тыс. кв. м). В результате к концу III квартала доля вакант-

ных площадей снизилась, по данным Knight Frank, до 1,5 % (120 тыс. кв. м).

Наиболее востребован оказался класс А, где свободно около 30 тыс. кв. м

(0,6 % от общего объема качественных складских помещений в Московской

области). Это площади, вышедшие на рынок в III квартале и еще не нашед-

шие арендаторов (всего в III квартале была введена в эксплуатацию

91 тыс. кв. м высококачественных складских объектов).

Ввод новых площадей

111 000 кв. мУровень вакантности

1,5 %Спрос

19 600 кв. мМаксимальные ставки

$135/кв. м в год

Основные тенденции

Источник / Source: JLL

39Текст: Павел Чернышов

сивно развивались, наращивали присутствие и занимали новые рынки, поэтому потребности их в складских

площадях росли. За ними следом идут логистические операторы, которые, напротив, стали сдержаннее

в запросах: сейчас они уже не арендуют площади впрок, а снимают их только под конкретных клиентов.

Еще один важный тренд этого года – укрупнение запросов арендаторов и увеличение среднего раз-

мера сделки. В 2011 году арендаторы в среднем искали около 10 тыс. кв. м, тогда как в 2010 году – около

7 тыс. кв. м. Средняя арендованная площадь увеличилась на 20 % по сравнению с минимумом 2008 года.

В условиях дефицита также все большее распространение получает строительство под заказчика.

При этом параллельно растет доля спекулятивных складов. А также часть участников рынка решила перей-

ти с собственных складов на арендуемые или вообще обратилась за соответствующими услугами к логис-

тическим компаниям. Причина в том, что деньги, которые тратились на покупку складов, предпочитают

вкладывать в основной бизнес. Что за этим стоит – рост доверия к контрагентам (договоры аренды стано-

вятся более долгосрочными, компании стали более уверенными в стабильности обслуживания и поставок)

или отсутствие лишних денег у покупателей/арендаторов, – не ясно.

За 2011 год арендные ставки существенно выросли, в дальнейшем ожидается,

что рост сохранится, но станет более медленным. Для морозильников ставка

составляет $240–250/кв. м в год, холодильники чуть ниже ($160–180/кв. м в год).

Базовая арендная ставка, по данным Knight Frank, для сухого склада класса А

в III квартале 2011 года составляла $125–130/кв. м в год (без НДС, коммунальных

и эксплуатационных расходов).

Сделок по продаже складских помещений было заключено не так уж и много.

Стоимость складов существенно выросла за последние полгода, рост составил

около 25–30 % и напрямую связан с ростом арендных ставок, дефицитным состо-

янием рынка и возрастающими затратами на строительство. Средняя стоимость

качественного складского комплекса класса А, по данным Jones Lang LaSalle,

составляет около $1300–1350/кв. м (без НДС). Естественно, если объект имеет

более выгодное положение или находится внутри города, то цены могут быть выше,

иногда они доходят и до $2000/кв. м. В классе B ставки немного ниже, дисконт

составляет 5–10 %, однако из-за дефицита на рынке эти различия постепенно сти-

раются. И по ставкам аренды, и по стоимости продажи склады класса B постепенно

догоняют класс А. Стоит отметить, что, хотя складской рынок в этом году испытал

значительный подъем, многие девелоперы жалуются на появившиеся из-за миро-

вых финансовых проблем трудности с финансированием. В результате на сле-

дующий год запланировано строительство не такого большого числа складов, как

хотелось бы. Несмотря на хорошие результаты этого года, из-за негативных внеш-

них факторов позитивный вектор развития, который мы видели, может измениться.

Как видим, за этот год спрос вырос многократно и практически все качествен-

ные площади нашли арендаторов или покупателей. Тем не менее это не создало

однозначных предпосылок для развития новых проектов.


За год на рынке было поглощено более миллиона квадратных метров, что стало рекордным показателем за последние 5 лет.

Прирост новых площадей был невелик (около 400 тыс. кв. м в Москве).

Во втором полугодии предложение практически иссякло, в результате объем арендованных и купленных площадей уже в III квартале 2011 года сократился по сравнению с предыдущим периодом и составил 319 600 кв. м.

Растет популярность сделок предва-рительной аренды (в III квартале их доля составила 30 %).

Запросы арендаторов выросли. Средний размер запрашиваемой площа-ди – 10 тыс. кв. м (в 2011-м – 7 тыс.).

Стоимость складов и ставки аренды выросли на 20–30 %.

Ряд крупных торговых операторов отказались от покупки складов и отдали логистику на аутсорсинг.

Из-за дефицита на рынке и по ставкам аренды, и по цене продаж различия между классами А и В постепенно стирались.

Соотношение спроса и предложения на рынке, тыс. кв. м (Источник: Jones Lang LaSalle)Balance of demand and supply on the market, thousand sqm (Source: Jones Lang LaSalle)

Арендованные и купленные площади / Rented and bought space

Ввод в эксплуатацию / Commissioning2000

1500

1000

500

02002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011П/F



Игорь Богородов,глава филиала Raven Russia Igor Bogorodov

– В 2011 году спрос на качественные поме-

щения в Московском регионе сохранялся

на высоком уровне, что позволило заполнить

в короткие сроки уже построенные комплексы.

Одновременно на рынке наблюдался дефицит

нового предложения, в результате уровень

вакантных площадей к концу года приблизился

к отметке 0,6 %. Таким образом, можно говорить

о том, что год стал успешным для реализации

многих складских проектов класса А в Москов-

ском регионе. Надо отметить, что объем тран-

закций также побил рекорды: около 1 млн кв. м

было сдано в аренду конечным пользователям.

2011 год оказался для Raven Russia успешным

по многим показателям. Была закрыта самая

крупная на рынке сделка аренды с X5 Retail

Group, которая сняла на длительный срок

около 75 тыс. кв. м в логопарке «Восточный»

в Ногинске. Выкупив доли нашего партнера,

Raven Russia cтала единственным собствен-

ником комплекса «Восточный», а также двух

складских объектов в Санкт-Петербурге.

В 2011 году успешно продолжали запол-

няться арендаторами складские комплексы

в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону

и Новосибирске. Всего по итогам года Raven

Russia сдала в аренду около 244 тыс. кв. м

в этих городах. В настоящий момент мы также

рассматриваем возможности, связанные

с приобретением как готовых складских объ-

ектов класса А, так и земельных участков для

девелопмента в Московском регионе, а также

строительство складов build-to-suit в ряде горо-

дов России. Данный сегмент обладает большим

потенциалом и будет востребован в регионах

в ближайшей перспективе. /

– In 2011 the warehouse real estate sector was influ-

enced by two factors that predetermined the plans

of many players on the Russian market. Demand

for quality premises in the Moscow region remained

at a high level throughout the year and this was the

pledge of high occupancy of the already completed

complexes. At the same time the dearth of new sup-

ply caused the vacancy rate to drop to the 0.6-per-

cent mark by the end of the year. Therefore the year

2011 became successful for the delivery of many

Class A warehouse projects in the Moscow region.

The amount of transactions in the outgoing year has

also broken all possible records – about 1 million sq

m were let out to end users.

The year 2011 proved positive and successful for

Raven Russia on many counts. In spring the biggest

on the market deal with X5 Retail Group was closed,

whereby the Russian retail leader leased 75,000 sq m

in Logopark Vostochny in Noginsk, Moscow region.

Having bought out the shares of our partner, Raven

Russia became the sole owner of Vostochny as well

as of two other storage facilities in Saint Petersburg.

Our warehouse complexes in Moscow, Saint

Petersburg, Rostov-on-Don and Novosibirsk saw

the influx of tenants in 2011. Overall Raven Russia let

out about 244,000 sq m in those cities.

At the present moment we are also contemplating

the acquisition of both ready-to-use A-class storage

facilities and development plots in the Moscow region

as well as the construction of build-to-suit logistics

projects in a number of Russian cities. In the lack of

speculative supply the given segment has high poten-

tial and will be in demand in the regions.

Олег Мамаев,исполнительный директор PNK GroupOleg Mamaev

– Знаковыми для рынка событиями прошедшего

года я бы назвал несколько сделок PNK Group.

Во-первых, это build-to-suit для холдинга «Твое»:

впервые на рынке было реализовано комплекс-

ное решение под ключ. Во-вторых, это сделка

с компанией «Дикси», которая стала крупней-

шей на рынке (2,6 млрд рублей). Не говоря уже

о том, что таких сложных мультитемпературных

комплексов никто до сих пор в России не стро-

ил. И, в-третьих, строительство завода «Лиотех»

для госкорпорации «Роснано». Построив супер-

технологичный завод площадью 40 тыс. кв. м

с нуля всего за семь месяцев, PNK Group задала

новую планку скорости и качества строитель-

ства. Подчеркну, что вышеперечисленные

сделки являются знаковыми не только для PNK

Group, но и для рынка в целом.

Еще один знаковый, хотя и отрицательный

для рынка показатель – никто кроме PNK Group

в 2011 году не открыл ни одного индустриального

проекта. В лучшем случае достраивают старые. /

– I’d mention several deals stricken by PNK Group

as groundbreaking events. The first was a build-

to-suit project for the TVOE holding company. For

the first time in the history of the Russian market

an integrated “turnkey” solution was implemented.

Secondly, this was the biggest on the market deal

with DIXY (2.6 billion rubles), not to mention the

fact that nobody has ever built such sophisticated

multi-temperature complexes in Russia. And thirdly,

this was construction of the Liotech plant for the

ROSNANO state corporation. Having built a super-

technological 40,000-sqm factory from scratch for

only seven months, PNK Group created a new refer-

ence point in terms of construction speed and qual-

ity on this market. I’d emphasize that the said deals

are groundbreaking not only for PNK Group, but also

for the market at large.

There is one more landmark, albeit negative market

indicator: nobody, save for PNK Group, opened a

single industrial project in 2011. Other companies

are completing their old projects at best.

Кристофер Ван Рит,управляющий директор «Радиус Групп»Christopher Van Riet

– Самым знаковым событием, повлиявшим на

сектор складской недвижимости, стало практи-

чески полное отсутствие свободных площадей.

В результате годовые арендные ставки повыси-

лись до уровня свыше $130/кв. м в год, что стало

поворотным событием с 2010 года, когда годо-

вые арендные ставки были ниже $100/кв. м в год,

а свободные площади составляли более 15 %.

Какое событие 2011 года повлияло на сектор складской недвижимости в большей степени?What is the most groundbreaking event of 2011 that influenced the industrial real estate sector?

41



Финансирование оставалось ограниченным,

и только высококлассные объекты недвижимости

имели высокие ставки капитализации (примерно

11 %). Финансирование было доступно лишь

девелоперам, занимающим сильные позиции. /

– An almost complete lack of vacant space was

number one factor that affected the logistics space

market. This pushed up the rental rates to the level of

more than $130 per sqm per year and marked a turn-

ing point since 2010 when the rent rates had been

below $100 per sqm per year while vacant space

exceeded 15 %. With limited financing, only upmar-

ket facilities had high cap rates (11 %).

Алла Соловьева,исполнительный директор MLPAlla Soloviova

– С позитивной точки зрения самые знако-

вые события года – это индикаторы роста

рынка: аренда ритейлерами помещений от

30–70 тыс. кв. м; готовность международных

логистов арендовать от 50 тыс. кв. м, в том числе

с резервом на спекулятивный рост; переговоры

и сделки по продаже складских проектов. Все

это говорит о том, что рынок ритейла и склад-

ской недвижимости растет, есть интерес со сто-

роны капитала. Этот рост также знаковый своей

осторожностью принимаемых решений.

С негативной точки зрения знаковым стал

крупный пожар на складе в Томилино: по иронии

он сыграл на руку остальным арендодателям,

показав на конкретном примере, что требова-

ния пожарной безопасности не есть простая

прихоть со стороны владельца склада. /

– On the positive side the groundbreaking events

were the market growth indices: retailers leased big

blocks from 30,000 to 70,000 sq m; international

logisticians were ready to lease 50,000 sq m and

more to have a reserve for speculative growth;

intensive negotiations and sales took place. These

are clear evidence of the industrial real estate

market growth and interest on the part of big capital.

Carefully weighed decisions were another trend.

On the negative side a big fire at the warehouse

in Tomilino was a startling event that demonstrated

that fire safety requirements were not just a whim of

the warehouse owners.

Иван Потехин,генеральный директор ГК «Эспро»Ivan Potekhin

– Наибольшее влияние на рынки в этом году,

в том числе на рынок складской недвижимости,

оказывала ситуация с европейским долговым

кризисом. Проблемы государственного долга

серьезно отразились на всех рынках, включая

фондовые и финансовые. В частности, из-за

проблем у банков стоимость кредитов вырос-

ла, а из-за неясности решения этих проблем

активность инвесторов и девелоперов остается

на относительно низком уровне. /

– The debt crisis in Europe has mostly affected the

markets in this year, including the warehouse market.

The problems of public debt negatively impacted

all markets, including capital and stock markets. In

particular because of the problems faced by banks,

money has become more expensive while the activ-

ity of investors and developers remains at a relatively

low level because it’s not clear how the financial

problems can be solved.

Николай Девятилов,коммерческий дирек-тор (индустриальная и офисная недвижимость) «РосЕвроДевелопмент»Nikolay Devyatilov

– Рынок качественных складов вошел в фазу

«строительство под заказчика». Введенные

объемы стремительно вымываются, процент

вакантных помещений пробил вниз докризисный

уровень, предложение не поспевает за спросом,

и заявки на готовые площади от крупных аренда-

торов остаются неудовлетворенными. Сделки от

50 тыс. кв. м подтверждают тренд – строитель-

ство под конкретного клиента: проект согласу-

ется от а до я с арендатором/покупателем, что

ЯНВАРЬ

Fleming Family & Partners продала складской ком-

плекс в Шушарах «Интерторгу» (14,65 тыс. кв. м).

ФЕВРАЛЬ

Raven Russia Limited подписала условный дого-

вор купли-продажи на приобретение компании

Karta Realty Limited.

МАРТ

John Deere и Giffels Management Russia подписали

соглашение об аренде дополнительных 20 тыс. кв. м

в индустриальном парке Гиффелс «Южные врата».

Сеть «ТВОЕ» приобрела у PNK Group склад

в «PNK-Че хов» (первая сделка build-to-suit).

X5 Retail Group арендовала 75,7 тыс. кв. м

в логопарке «Ногинск-Восточный».

АПРЕЛЬ

Raven Russia получила два кредита ($68 млн)

на строительство в Климовске и Лобне.

МАЙ

Hines Global REIT приобрел индустриальный

парк FM Logistic у AIG European Real Estate Partners.

«АЛИДИ» арендовала склад площадью около

40 тыс. кв. м в логопарке «PNK-Чехов».

ИЮНЬ

Giffels Management Russia объявила о выкупе

компании менеджментом.

ИЮЛЬ

PNK Group продает около 393 тыс. кв. м скла-

дов в Чехове. Основной – фонд Hines Global REIT.

АВГУСТ

ООО «Эстейт Менеджмент» продает учас-

ток для строительства логистического ком-

плекса общей площадью 213 тыс. кв. м.

СЕНТЯБРЬ

Giffels Management Russia переименована

в Radius Group.

ФАС дала согласие Raven Russia Holdings

Limited на приобретение прав, позволяющих

определять условия осуществления пред-

принимательской деятельности компаний

«Кулон СПб», «Ногинск-Восток» и «Пулково

Эстейт».

ОКТЯБРЬ

Компания – дистрибьютор продукции

для детей арендовала площади в складском

комплек се Ghelamco ЛП «Дмитров».

НОЯБРЬ

«Эльдорадо» подписала долгосрочный договор

об аренде 26,9 тыс. кв. м складских площадей

в Q-Park в Казани.

ДЕКАБРЬ

Открылся индустриальный парк в Щелково

Московской области. Девелопер – ГК «Домо-

строитель».


43

JANUARY

Fleming Family&Partners sold a 14,650-sqm

A-class warehouse complex in Shushary to Intertorg.

FEBRUARY

Raven Russia signed a purchase contract for acquisi-

tion of Karta Realty – owner of the South Gate complex.

MARCH

John Deere and Giffels Management Russia signed

an agreement on the lease of extra 20,000 sq m in the

industrial park South Gate.

The TVOE holding bought an automated ware-

house in PNK-Chekhov from PNK Group.

The X5 Retail Group retail chain signed a record

contract with Raven Russia for 75,700 sq m in

logopark Noginsk-Vostochny.

APRIL

Raven Russia set to delivering the 2d phase of the

Klimovsk logopark. The company drew two loans

totaling $68 million for the construction of Class A

logistics projects in Klimovsk and Lobnya.

MAY

On May 5 it was announced that Hines Global

REIT had acquired the industrial park FM Logistic

from AIG European Real Estate Partners.

The Russian logistics company ALIDI leased near-

ly 40,000 sq m in the logistics park PNK-Chekhov.

JUNE

Giffels Management Russia announced the com-

pany’s buyout by its management. The industrial

park South Gate was the key asset in this transaction.

GC Espro and Development Corporation of the

Kaluga Region tackled the new joint project V-park.

JULY

PNK Group is selling 393,000 sq m of warehouse

space in the city of Chekhov, south of Moscow. The

main claimant is the Hines Global REIT fund.

AUGUST

Estate Management, a subsidiary of VTB Bank,

is selling land on the Dmitrov route, 25 km past the

MKAD, where a 213,000-sqm complex will be built.

SEPTEMBER

Giffels Management Russia spearheaded by

managing directors Christopher Van Riet and David

Simons was renamed into Radius Group.

OCTOBER

A children’s goods distributor leased 21,000 sq m

in the Ghelamco LP Dmitrov complex.

NOVEMBER

Eldorado signed a long-term lease to 26,900 sq m

of storage space in the Q-Park complex in Kazan.

DECEMBER

An industrial park developed by the Domostroitel

group of companies opened on December 1,

2011 in the city of Shchelkovo in the Moscow region.


отражается на оснащении и качестве. Сроки

договоров – более пяти лет. /

– The market of quality warehouses has entered

the “build-to-suit” phase. The volumes delivered to

the market are rapidly absorbed, the vacancy rate

is lower than prior to the crisis, supply falls behind

demand and requests for large blocks from big ten-

ants are not satisfied. Transactions from 50,000 sq

m corroborate the main trend: tailor-made industrial

development.

Глеб Белавин,коммерческий директор ПЛК «Северное Домодедово»Gleb Belavin

– Самое знаковое событие 2011 года – это

первые признаки преодоления кризиса. У нас

вновь появилось кредитование, появился спрос

на складские помещения. Но пока можно гово-

рить лишь о финансовой реабилитации. Новая

волна будет в любом случае, но менее сильная,

поскольку рынок, наученный горьким опытом,

настороженно относится к любым переменам. /

– Number one event of 2011 is the first signs of

overcoming the crisis. Debt financing has reemerged

as well as demand for warehouse premises.

Nevertheless, we can talk only about financial reha-

bilitation. A new wave will come anyway, but not as

severe as the first one, because the market is now

very cautious about any changes, having learned the

bitter lessons in 2008.

Стивен Уилсон,генеральный директор GHELAMCOStephen Wilson

– 2011 год был важным годом для индустрии

девелопмента недвижимости в России по раз-

ным причинам.

Весной российский рынок начал демонстри-

ровать реальные признаки восстановления

в логистическом секторе. Было очевидно, что

из-за отсутствия инвестиций переизбыток

площадей скоро будет поглощен, что приведет

к росту арендных ставок. Увеличивающийся

спрос на складские помещения больше не мог

быть погашен существующими объектами,

и рынок складской недвижимости быстро

переориентировался со спекулятивной модели

на строительство под заказчика или предвари-

тельную аренду. Все вроде бы благоприятство-

вало возобновлению девелоперской активности

в начале лета, но оказалось, что эту точку

зрения не разделяют банки, особенно западно-

европейские. Получить кредит на строительство

складской недвижимости в России было очень

трудно даже в мае-июне.Позднее стало очевид-

но, что российские банки серьезно настроены

на финансирование девелоперских проектов и

даже активно продвигают идею предоставления

долгового финансирования иностранным заем-

щикам с целью диверсификации своих портфе-

лей. Вместе с тем заимствование крупных сумм

у любого банка остается крайне нелегким делом,

так как банки требуют все большее гарантий. /

– 2011 was a most significant year in Russia for

the property development industry. In spring the

Russian real estate market started to show real signs

of recovery, particularly in the logistics sector. Due to

the lack of market investment in that sector during

the crisis, it was clear that the previous oversupply

would soon be absorbed and the market would

potentially face a severe shortage of Class A ware-

housing and a rise in rental levels.

The growing demand for logistics space could no

longer be serviced by existing developments and the

warehouse market quickly evolved from the previous

speculative model to pre-let or build to suit.

Although local commentators agreed that the

market fundamentals were very good for profitable

development, their view was not shared by banks.

Obtaining debt finance for property development in

Russia was still very difficult, but then Russian banks

proved that they were not only serious about lending

but were ready to finance foreign based borrowers

for the sake of diversification. Borrowing large sums

of money from any bank still remains a difficult pro-

cess due to the ever growing number of guarantees

and due diligence required.



RECORD FRENZY

In 2011 the warehouse market has shown the high-

est absorption rates in 5 years. During three quar-

ters the rented and purchased space amounted

to 1.082 million sq m, according to Jones Lang

LaSalle. By the year’s end the cumulative amount is

expected to reach 1.3 million sq m.

The frenzy was largely caused by a limited

amount of space that hit the market. During the

three quarters the aggregate storage space grew

by 200,000 sq m – mainly due to small projects.

Some examples include the latest phases of Belaya

Dacha (32,000 sq m) or PNK-Chekhov (40,000 sq

m). As a result, by the end of the 3d quarter the

vacancy rate dropped to 1.5% (120,000 sq m).

Class A is in highest demand, with only about

30,000 sq m vacant (0.6% of total quality ware-

house space in the Moscow region). These spaces

brought out to the market in Q3 have not yet found

their tenants. Overall 91,000 sq m of quality storage

space was delivered to the market in Q3

In H2 the supply actually ran low; in the upshot

the rented and purchased space decreased already

in Q3 against the previous period to 319,600 sq m.

The main reasons behind the 42-percent reduc-

tion were the lack of available vacant space and

high rates. In that situation prelease deals became

more popular (in Q3 their share reached 30%).

Refrigerator warehouses are a special case. A ten-

tative share of quality cold storage facilities nears

5%, but several counting pitfalls are worthy of men-

tion. To begin with, until recently no distinct classifi-

cation has existed by classes of refrigerator prem-

ises and freezers; hence different estimates are

suggested by different companies. Secondly, until

now most refrigerator warehouses represent cold

stores built in the Soviet era. They do not belong to

quality refrigerator facilities, but it is impossible to

ignore them on account of their ubiquitous nature.

The share of refrigerator warehouses has not

changed significantly during the year and no new

multi-temperature premises have been com-

missioned. A 6,000-sqm refrigerator complex is

expected to be completed until the year’s end; it

is also worth noting that two deals were cut in the

third quarter, with refrigerators to be installed in the

future warehouses.

TENANTS BECOME MORE CREDULOUS

Retail operators have been main tenants in this

year. Many of them have been expanding rather

aggressively, building up their presence and enter-

ing new markets; therefore their need for ware-

house space kept rising. They are followed by logis-

tics operators who, on the contrary, became more

restrained in their requests: they no longer rent

spaces for future use, but rather for specific clients.

Another important trend of this year has been

consolidation of the tenants’ requests and an

increase in the average amount of transactions.

In 2011 tenants were seeking about 10,000 sq m

of storage space each, on average, whereas in

2010 the average block was only 7,000 sq m. The

average rented space has increased 20% against

the minimum of late 2008. Under the general

deficit build-to-suit projects are getting ever more

common. In parallel the share of speculative ware-

houses is also on the rise. Other market participants

decided to switch from their own warehouses to

leased space or altogether outsourced respective

services from logistics companies. The reason is

that they prefer to invest their money in the core

business instead of burying their liquidity through

the purchase of expensive storage facilities. It’s not

quite clear what stands behind this trend: growing

credibility of counterparties (terms of lease keep

extending as companies are more confident in

the stability of services and supplies) or the lack of

spare cash? In 2011 rental rates have grown dra-

matically; in the future we expect a slowdown of the

growth rates. The current rate for freezers is $240-

250 per sqm per year while refrigerator facilities

charge lower rates ($160-180 per sqm per year).

As reported by Knight Frank, the base rent for an

A-class dry storage facility in Q3 of 2011 came to

$125-130 per sqm per year (less VAT, utility charges

and operating expenses or the triple net).

Not so many storage space lease deals have

been stricken. The cost of warehouses has grown

remarkably during the recent half year by about

25-30%. This growth is caused by rising rent rates,

short supply of quality storage space and growing

construction costs. The average price of a quality

Class A warehouse complex, according to JLL,

nears $1,300-1,350 per sqm less VAT. For favor-

ably located facilities or those in the inner city the

prices can certainly be higher and occasionally

reach $2,000 per sqm. Prices are somewhat lower

in Class B, with discount ranging from 5% to 10%;

however, the general deficit on the market is gradu-

ally obliterating these differences and Class B is

gradually catching up with Class A both in terms

of sale prices and rental rates. It should be noted

that though the market has seen a notable upturn

in this year, developers lament the mounting credit

crunch whipped up by global financial problems.

As a result, they have not planned construction on

as many warehouse projects as they would like.

Despite the encouraging results of this year, nega-

tive macroeconomic factors in global economy may

cut short the positive dynamics on the market.

As we can see, demand has grown manifold

during this year and almost all quality spaces have

found their tenants or buyers. Nevertheless, this

has not created unambiguous prerequisites for the

development of new projects.

Text: Pavel Chernyshov

During the past year the warehouse market has developed along

the lines predicted by analysts a year ago. The deficit of storage space

has grown, whereas almost no new facilities have been delivered.

Nevertheless, the logistics market participants complain about the

problems with financing.

No Space

Market trends

More than a million square meters have been absorbed on the market during the year, which is a record parameter for the five recent years.

Not very much new space hit the market (about 400 thousand square meters in Moscow).

In H2 supply actually ran low; as a result, the total volume of rented and purchased spaces dropped y-o-y already in Q3 of 2011 to 319,000 sq m.

Prelease agreements are getting ever more popular (in Q3 their share was as high as 30%).

Tenants need more space: the average asked block is 10,000 sq m (in 2011 – 7,000 sq m).

The sale prices and rent rates for warehouses have grown 20-30%.

A number of large retail operators gave up the purchase of warehouses and outsourced logistics.

On account of short supply, the gap between classes A and B has gradually been filling both in terms of rent rates and sale prices.

45


ГОСТИНИЦЫ HOTELS50

Затишье с плюсом2011 год для столичного гостиничного рынка был небогат на потрясения –

причем как со знаком плюс, так и со знаком минус. В целом же можно говорить

о стабильности и спокойной положительной динамике, свидетельствующей

о постепенном восстановлении рынка к докризисным показателям, а Москвы –

на лидирующие «гостиничные позиции» в регионе EMEA.

именно в данном сегменте произошел основной прирост номерного фонда.

Так, в нынешнем году в российской столице открылись такие знаковые для

рынка объекты, как отели InterContinental Moscow Tverskaya, Crowne Plaza

Club, Radisson Blu Belorusskaya, Ramada Moscow Domodedovo и ряд других.

Причем в компании Knight Frank справедливо подчеркивают важную гео-

графическую особенность современного отельного строительства: новые

проекты открывались в основном в районах высокой концентрации офис-

ных комплексов, как это происходит в Париже, Лондоне и других крупных

деловых центрах мира. Месторасположение гостиниц, открытых в первом

полугодии 2011 года, подтверждает данную тенденцию. Так, клубный кор-

пус отеля Crowne Plaza (5*, 149 номеров) расположен в непосредственной

близости от ММДЦ «Москва-Сити», на территории Центра международ-

ной торговли, а пятая гостиница группы Rezidor в Москве – Radisson Blu

Belorusskaya (4*, 264 номера) – была открыта в активно развивающемся

деловом районе Белорусский.

Отдельной строкой эксперты компании Knight Frank выделяют ситуацию

с гостиницами при московских аэропортах, которые на протяжении ряда

последних лет демонстрируют неизменно высокие показатели операционной

деятельности. «В этой связи мы наблюдаем повышенное внимание, которое

гостиничные операторы и девелоперы уделяют подобным объектам. В теку-

щем году ожидается открытие нового гостиничного комплекса в аэропорту

«Внуково» (4*, 443 номера)», – подчеркивают в компании Knight Frank.

Стоит также отметить, что в этом году столичный номерной фонд в отелях,

функционирующих под международными брендами, заметно пополнился

Развитие гостиничного сегмента образца

2011 года было столь неторопливым, что даже

позволило некоторым экспертам (в частности,

из компании CBRE) грустно констатировать:

«К сожалению, никаких интересных событий в этом

году не происходило». Впрочем, утверждать, что

на рынке не происходило вообще ничего, было бы

несправедливо. Все же были события – и прият-

ные, и не очень. Главным провалом года эксперты

считают тот факт, что часть гостиниц, планируемых

к вводу, так и не открылась. В качестве примера

достаточно вспомнить Radisson SAS Olympisky

на проспекте Мира.

Одновременно с этим в компании Hospitality

In.Comm отмечают несомненно позитивную

тенденцию восстановления гостиничного рынка

и постепенный возврат показателей загрузки

к докризисному уровню. При этом, по словам ана-

литиков Hospitality In.Comm, в Москве основное

увеличение загрузки, по сравнению с 2010 годом,

наблюдалось в сегменте гостиниц категории 3*.

В сегменте же отелей 4* и 5* рост загрузки также

существовал, но не столь значительный. Это отча-

сти объясняется простой арифметикой: в 2011 году

51

Текст: Оксана Самборская

благодаря вступлению в гостиничную ассоциацию

Best Western гостиницы «Вега» (3*, 967 номеров)

в июле текущего года. В компа нии Knight Frank

отмечают, что данный отель стал крупнейшим

в Москве, входящим в состав западной гостиничной

сети. «Переход под международное управление

действующих отелей без их значительной реконст-

рукции, безусловно, является позитивным, хотя

и редким явлением для московского гостиничного

рынка. Так, в 2010 году отель «Шереметьево-2»

(3*, 251 номер) начал функционировать под брен-

дом Park Inn гостиничного оператора Rezidor», –

напоминают в Knight Frank. Планомерное появление

на столичном рынке новых гостиниц, с одной сторо-

ны, сдерживало рост отельной загрузки, а с другой,

не давало заметно расти стоимости размещения,

но одновременно удерживало рост стоимости раз-

мещения. Плавность расширения номерного фонда

Москвы в компании Jones Lang LaSalle Hotels счита-

ют положительной тенденцией: «В настоящее время

на разных стадиях строительства находятся еще

около 7200 номеров различного стандарта, лишь

1835 из которых с большой долей вероятности

будут введены в эксплуатацию к концу 2013 года.

Нескачкообразное увеличение номерного фонда

даст рынку возможность абсорбировать новые

объемы без риска нарушения баланса спроса

и предложения. Что же касается наблюдавшегося


Открытие новых отелей и прирост номерного фонда, прежде всего в сегменте 4* и 5*.

Положительная динамика показате-лей операционной деятельности гостиниц Москвы, в том числе рост средней стоимо-сти номера в гостиницах всех категорий.

Выход на столичный рынок новых меж-дународных брендов, что свидетельствует о прежнем интересе международных сетей к рынку Москвы. Также этот рынок все еще далек от насыщения.

Перераспределение государством собственных функций в гостиничном сег-менте: с одной стороны, продажа ОАО «Гостиничная компания», с другой – реор-ганизация Комитета по туризму Москвы в Комитет по туризму и гостиничному биз-несу, благодаря чему теперь в состав функ-ций комитета входит координация работы столичного гостиничного комплекса.

Рост интереса операторов, девелоперов и инвесторов к сегменту гостиниц, распо-ложенных в непосредственной близости от столичных аэропортов.

Смещение отельного сегмента в районы деловой активности.

SPA-отель «Галерея»Gallery SPA Hotel

ул. Дербеневская, 11А, стр. 1711A Derbenevskaya St, bldg. 17 4* 62

Клубный корпус Crowne Plaza Moscow World Trade CenterClub Building Crowne Plaza Moscow World Trade Center

Краснопресненская наб., 1212 Krasnopresnenskaya Quay 5* 149

Мини-гостиница на базе МФСК «Янтарь»Mini-hotel at MFSC Yantar

ул. Маршала Катукова, 2626 Marshal Katukov St

н/дn/d 12

АминьевскаяAminyevskaya

Аминьевское ш., 55 Aminyevskoe shosse 3* 223

Radisson Blu Belorusskaya 3-я ул. Ямского поля, д. 2626 Third Yamskogo Polya St 4* 264

«Галерея Сити отель»City Hotel Gallery

ул. Мастеркова, 33 Masterkov St 3* 27

InterContinental Tverskaya ул. Тверская, 2222 Tverskaya St 5 * 205

Courtyard Paveletskaya ул. Кожевническая, 8/48/4 Kozhevnicheskaya St 4* 170

Гостиницы, вышедшие на рынок в 2011 годуHotels that entered the market in 2011 (aggregate)

Источник / Source: CBRE



Базовые операционные показатели (источник – Smith Travel Research Global)Baseline operating statistics (source – Smith Travel Research Global)

Источник / Source: Jones Lang LaSalle Hotels

в течение шести докризисных лет непрерывного

роста показателя ADR со средней скоростью

18,4 % в год, то вряд ли он сможет повториться

в обозримом будущем. Тем не менее в отношении

ADR московский рынок остается одним из наиболее

дорогостоящих в регионе EMEA».

Еще одно знаковое событие в отельной жизни

Москвы – появление на столичном рынке нового

для него премиального бренда Fairmont Hotels &

Resorts, в управление которого перейдет обнов-

ленный отель «Пекин». Реконструкция комплекса

займет четыре года (с 2013 по 2017 год). В резуль-

тате общий номерной фонд гостиницы вырастет

с нынешних 137 до 235 номеров, а ее классность –

с 3*до уровня 5* де-люкс.

2011 год знаменателен и рядом важных админист-

ративных решений. Так, в сентябре 2011 года стало

известно, что в Москомархитектуре разработана

новая схема размещения гостиниц на территории

столицы, которая предполагает строительство

определенного количества отелей в каждом адми-

нистративном округе. Чуть раньше, в мае, Комитет

по туризму Москвы был реорганизован в Комитет

по туризму и гостиничному бизнесу. Так что теперь,

помимо реализации политики города по развитию

и регулированию отношений в сфере туризма,

в состав функций комитета также входит координа-

ция работы столичного гостиничного комплекса.

Кроме того, в августе мэрия Москвы приняла

решение о продаже ОАО «Гостиничная компания»,

владеющего 11 отелями категории 2* и 3* с сово-

купным номерным фондом, превышающим 4 тыс.

единиц. Перед проведением торгов планируется

провести оценку актива. В целях сокращения

дефицита бюджета мэрия Москвы намерена про-

дать объекты и доли в принадлежащих ей объектах

коммерческой недвижимости, в том числе отели

«Националь» и Radisson SAS Slavyanskaya, 30 %

гостиницы «Хилтон Ленинградская» и т. д.

Средний сегмент Mid-market

Загрузка, %Occupancy

ADR, RUB Доходность в пересчете на номер, RUBRevenues per room, RUB

68,9 4987,64 3436,64Выше среднего Upscale

66,1 5970,44 3943,71Верхний сегмент Upper Upscale

73,8 7871,82 5811,92Элитный сегмент Luxury

66,7 11 602,57 7,735,91Рынок в целом Market overall

64,8 5570,62 3608,88

ФЕВРАЛЬ

Стало известно, что владельцы отеля

Radisson Royal приобрели гостиницу «Союз»

на Университетском просп. (3*, 115 номеров)

с целью ее последующей реконструкции.

Открылся отель Ramada Domodedovo.

Открылся SPA-отель «Галерея»

на Дербеневской ул. (4*, 62 номера).

МАРТ

Компания «Галс-Девелопмент»

анонсировала закрытие сделки по покупке

отеля «Пекин» (3*, 137 номеров).

Открылся клубный корпус отеля

Crowne Plaza Moscow World Trade Center

(5*, 149 номеров).

АПРЕЛЬ

Компания Capital Partners продала гостиницу

Ritz-Carlton (5*, 334 номера). Детали сделки

не разглашались, но, по оценкам экспертов, ее

сумма могла составить более $600 млн.

МАЙ

Комитет по туризму Москвы

реорганизован в Комитет по туризму

и гостиничному бизнесу, который отныне

координирует работу столичного

гостиничного комплекса.

ИЮНЬ

Открылся отель Radisson Blu Belorusskaya

(4*, 264 номера).

ИЮЛЬ

В рамках программы реструктуризации

портфеля и избавления от непрофильных

активов «Росатом» продал ведомственную

гостиницу «Байкал» за 426,5 млн рублей.

Стало известно, что президент

БИНбанка Михаил Шишханов готов

выкупить 49 % акций ОАО «Декмос», которое

осуществляет реконструкцию гостиницы

«Москва».

АВГУСТ

Мэрия Москвы приняла решение о реализа-

ции своей доли в ОАО «Гостиничная

компания».

СЕНТЯБРЬ

Стало известно о разработке

в Москомархитектуре новой схемы

размещения гостиниц на территории

Москвы.

НОЯБРЬ

Открылся отель Intercontinental

Moscow.

Департамент имущества Москвы объявил

о продаже пакета акций ОАО «Гостиница

“Националь”».


53

Арон Либинсон,вице-президент по стратегическому развитию InterContinental Hotels Group в России и СНГAaron Libinson

– Отказ Рональда Лаудера от инвестиций

в России и выход из проекта ОАО «Гостиничная

компания». Это был уникальный проект по соз-

данию сети недорогих отелей и российского

оператора, ориентированного на массовый сег-

мент, с возможной реконструкцией изношенных

советских гостиниц в партнерстве с городскими

властями, который бы изменил расстановку сил

на рынке. /

– Ronald Lauder’s abandonment of investments

in Russia and exit from the Hotel Company’s proj-

ect. This was a unique project to create a chain of

inexpensive hotels and a Russian operator geared

toward the mass segment, with possible recon-

struction of dilapidated Soviet-era hotels in part-

nership with city authorities, which would change

the balance of forces on the market.

Лада Самодумская, директор по продажам и маркетингу отеля «Ритц-Карлтон Москва»Lada Samodumskaya

– Мне кажется, что самым знаковым собы-

тием 2011 года в гостиничной недвижимости

стало назначение Сергея Собянина на пост

мэра Москвы. Хотя оно состоялось факти-

чески в конце 2010 года, именно в 2011 году

мы стали свидетелями изменений. Во-первых,

новое руководство пересмотрело генераль-

ный план развития города, объявило о ряде

инициатив по изменению правил застройки

центра Москвы. Я думаю, что в долгосроч-

ной перспективе это решение положитель-

но повлияет на исторический облик города

и его привлекательность для гостей столицы.

Во-вторых, обновленный комитет по туризму

и гостиничному хозяйству города Москвы начал

активную работу по улучшению имиджа города

за рубежом. Город прилагает все усилия по соз-

данию новой стратегии позиционирования на

международных рынках с привлечением кадров

и ресурсов высокого класса. /

– In my opinion, the most important event of

2011 in hotel real estate was Sergey Sobyanin’s

appointment as Mayor of Moscow. Although it

actually occurred at the end of 2010, precisely in

2011 we witnessed the changes. First, the new

management revised the general plan of the city’s

development, announced a number of initiatives

to change the rules of construction in downtown

Moscow. I think in the long-term horizon this

decision will have a positive effect on the city’s

historical exterior and its attractiveness to the

capital’s visitors. Second, the updated Committee

on Tourism and Moscow’s Hotel Business began

active work on the improvement of the city’s image

abroad. The city is making every effort to cre-

ate a new strategy of positioning on international

markets by attracting first-class personnel and

resources.

Ремко Герритсен, генеральный директор AZIMUT HotelsRemko Gerritzen

– Право России на проведение чемпионата

мира по футболу в 2018 году серьезно разо-

грело интерес инвесторов к рынку гостиничной

недвижимости. В течение года гостиничные

операторы активно заявляли о своих планах

по выходу на региональные рынки. Помимо

Москвы и Санкт-Петербурга, еще 12 городов

будут принимать мундиаль, однако в большин-

стве из них нет достаточного количества номе-

ров, а уже имеющиеся недотягивают до между-

народного уровня. В ближайшие 2–3 года

ожидается увеличение номерного фонда

в городах-участниках на 5–20 % в зависимости

от региона, что заметно усилит конкуренцию

на рынке. /

– Russia’s successful bid to host the 2018 FIFA

World Cup seriously warmed up investor interest

in the hotel real estate market. Over the course

of the year, hotel operators actively announced

their plans to enter regional markets. Apart from

Moscow and St. Petersburg, a further 12 cities will

host the mundial, although the majority of them

lack a sufficient number of rooms, while the exist-

ing rooms fail to meet the international level. In the

coming 2-3 years, it is expected that the key count

will increase in participant cities by 5-20% depend-

ing on the region, which will considerably increase

competition on the market.

Даррен Бланчард,старший директор по развитию бизнеса компании Rezidor Darren Blanchard

– Для нашей компании самым знаковым собы-

тием стало открытие пятого отеля группы

в Москве –« Radisson Blu Белорусская». Если

говорить же в целом о рынке, то, на мой взгляд,

стоит отметить определенные изменения

в операционной деятельности, например рост

загрузки гостиниц, а также стоимости номе-

ров. Гостиницы в Москве, Санкт-Петербурге

и Екатеринбурге, в частности, показали непло-

хие результаты, ломая в чем-то общую картинку

нервозности в свете предсказываемых очеред-

ных экономических потрясений. В целом то,

что гостиничный сектор был более устойчивым,

чем другие сегменты недвижимости, в период

эконо мической нестабильности, а также рост

доходов добавляют уверенности, что на рос-

сийском рынке гостиничной недвижимости

существует еще множество возможностей для

развития бизнеса. /

– For our company, the most important event was

the opening of the Group’s fifth hotel in Moscow –

Radisson Blu Belorusskaya. As for the market

overall, in my opinion, it’s worth mentioning certain

changes in operating activities, in particular the

growth of hotel occupancy, as well as the cost

of rooms. Hotels in Moscow, St. Petersburg and

Yekaterinburg in particular showed good results,

in a sense breaking the overall picture of nervous-

Какое событие 2011 года повлияло на сектор гостиничной недвижимости в большей степени?What is the most groundbreaking event of 2011 that influenced the hotel real estate sector?



ness in light of the forecasts for further economic

turmoil. Overall, the fact that the hotel sector was

calmer than other real estate segments in a time

of economic instability, as well as rising revenues,

provides confidence that the Russian hotel real

estate market still offers abundant opportunities for

business development.

Алексис Деларофф,генеральный директор ACCOR Russia – CIS(ООО «РМХК») Alexis Delaroff

– Я бы не говорил о каком-то единичном

событии. Может быть, правильнее говорить

о тенденциях, а они достаточно позитивны.

Очень важным, на мой взгляд, является воз-

росший интерес Правительства Российской

Федерации и правительства Москвы к раз-

витию гостиничного сектора и туристичес кого

потенциала страны. Например, новая феде-

ральная целевая программа, рассчитанная

на восемь лет, предполагает рост въездного

туризма в шесть раз и рост объема рынка

услуг в 4,7 раза. Также Правительство России

начинает реализацию инициатив по улучшению

инвестиционного климата страны, выдви-

нутых Президентом Российской Федерации

Дмитрием Медведевым. Правительство

Москвы, в свою очередь, инициирует появ-

ление новых гостиничных объектов на огра-

ниченных земельных ресурсах ЦАО путем

реконструкции и изменения функционального

значения столичных офисных зданий. Также

разрабатывается отраслевая схема, которая

будет содержать информацию по количеству

гостиниц, необходимых для размещения

в каждом из административных округов,

а средства на подготовку земельных участков

под строительство новых гостиниц обещают

выделить из столичного бюджета. Все это,

на мой взгляд, имеет очень большое значение

для развития сектора гостиничной недвижи-

мости и, вполне возможно, является началом

больших перемен.

Не боясь показаться нескромным, я бы ска-

зал, что активная деятельность ACCOR в Рос-

сии и СНГ в 2011 году также оказала значитель-

ное влияние на гостиничный сектор. Мы вышли

на рынок Туркменистана с брендом класса

люкс Sofitel, мы вышли на рынок Украины

с брендом экономкласса Ibis, а также расширили наше присутствие

в российских регионах, открыв гостиницы Ibis Нижний Новгород и

Ibis Ярославль. Я уверен, что эти знаковые для нас события не могли

остаться незамеченными как профессионалами гостиничного рынка,

так и нашими уважаемыми клиентами. /

– I wouldn’t talk about any one event in particular. I'd better speak about the

trends which are quite positive. In my opinion, it is very important that there

is resurgent interest on the part of the Russian government and the Moscow

government in developing the hotel sector and the country’s tourism poten-

tial. For example, the new Federal target program scheduled for eight years

envisages six-fold growth of tourist inflows and 4.7-fold growth of the ser-

vices market. In addition, the Russian government is beginning realization of

initiatives on the improvement of the country’s investment climate, put forth

by Russian President Dmitry Medvedev. The Moscow government, in turn,

is initiating the creation of new hotel properties on the limited land resources

of the CAD by means of reconstruction and changing the functional des-

ignation of the capital’s office buildings. Also being drafted is an industry

schematic which will contain information on the number of hotels neces-

sary for accommodation in each administrative district, while the funds for

the preparation of land plots for construction of new hotels are slated for

allocation from the capital’s budget. All this, in my opinion, is of tremendous

importance for the development of the hotel real estate sector, and will likely

provide the impetus to major changes.

Without being immodest, I would say that the active operations of

ACCOR in Russia and the CIS in 2011 also had a strong influence on the

hotel sector. We entered the market in Turkmenistan with the luxury-class

brand Sofitel; we entered the Ukrainian market with the economy-class

brand Ibis; while we also expanded our presence in the Russian regions

by opening the hotels Ibis Nizhny Novgorod and Ibis Yaroslavl. I’m sure

that these momentous for us events couldn’t have gone unnoticed by

hotel market professionals as well as our respected clients.

Владимир Ильичев,директор по развитию, Россия и СНГ,Hilton WorldwideVladimir Ilyichev,

– На мой взгляд, одним из самых важных событий, повлиявших

на гостиничный рынок Москвы, было решение мэра Сергея Собянина

сократить строительство новых офисных и торговых центров в преде-

лах Третьего транспортного кольца и сконцентрироваться на строи-

тельстве гостиничных объектов. Это особенно важно для туристов,

ведь богатый исторический центр Москвы с его памятниками архи-

тектуры, музеями и театрами представляет для них наибольший

интерес.

– In my opinion, one of the most important events affecting Moscow’s

hotel market was Mayor Sergey Sobyanin’s decision to rein in construc-

tion of new office and retail centers inside the Third Transport Ring and to

concentrate on construction of hotel properties. This is especially impor-

tant for tourists, since Moscow’s wealthy historic center with its architec-

tural monuments, museums and theaters is the most interesting for us.

55

For Moscow’s hotel

market, 2011 was

short on big surpris-

es – both those with a

plus sign and a minus

sign. Overall, one can

speak of stability and

a calm positive trend,

evidencing the mar-

ket’s gradual recovery

to pre-crisis indica-

tors, and Moscow –

to leading “hotel posi-

tions” in the EMEA

region.

Text: Oksana Samborskaya

The manner of the hotel segment’s development

in 2011 was so desultory that certain experts

(especially those at CBRE) were even able to ruefully

declare: “Unfortunately, no interesting events

occurred this year.” However, it would be incorrect

to state that nothing at all occurred on the market.

Events did in fact occur, both pleasant and less so.

According to experts, the year’s main failure was the

fact that some of the hotels slated for delivery were

never opened. As an example, it is enough to recall

Radisson SAS Olympiysky on Prospect Mira. Together with this, the experts

at Hospitality In.Comm mention the clearly positive trend of the hotel market’s

recovery and the gradual return of occupancy statistics to pre-crisis levels.

Furthermore, according to the analysts at Hospitality In.Comm, the main increase

in occupancy in Moscow in comparison with 2010 occurred in the 3* hotel

category. In the segment of 4* and 5* hotels there was also growth of occupancy,

but not as significant. This is partially explained by simple arithmetic: most of the

growth of the key count in 2011 occurred precisely in this segment. In particular,

the Russian capital this year saw the opening of such momentous for the market

properties as the hotels InterContinental Moscow Tverskaya, Crowne Plaza Club,

Radisson Blu Belorusskaya, Ramada Moscow Domodedovo and several others.

Luss witha plus sign



FEBRUARY

It was revealed that the owners of Radisson Royal

Hotel had purchased Hotel Soyuz on Universitetsky

Prospekt (3*, 115 rooms) with the goal of its subse-

quent reconstruction.

Ramada Domodedovo Hotel was opened.

Gallery SPA Hotel opened on Derbenevskaya Street

(4*, 62 rooms).

MARCH

Hals-Development announced the closing of its

purchase of Hotel Peking (3*, 137 rooms).

Opening of the club building of Crowne Plaza

Moscow World Trade Center (5*, 149 rooms).

APRIL

Capital Partners sold the Ritz-Carlton Hotel (5*,

334 rooms). The details of the deal weren’t disclosed,

although according to expert estimates the amount

could exceed $600 mln.

MAY

The Moscow Committee on Tourism was reor-

ganized as the Committee on Tourism and the Hotel

Business, which henceforward will coordinate the

work of Moscow’s hotel complex.

JUNE

Opening of the Radisson Blu Belorusskaya Hotel

(4*, 264 rooms).

JULY

As part of an effort to rebuild its portfolio and aban-

don non-specialty assets, Rosatom sold the adminis-

trative hotel Baikal for 426.5 mln rub.

It was revealed that the President of Binbank

Mikhail Shishkhanov is prepared to purchase a 49%

stake in OAO Dekmos, which is performing recon-

struction of Moskva Hotel.

AUGUST

The Moscow Mayor’s Office decided to sell its stake

in Gostinichnaya Company.

SEPTEMBER

It was revealed that Moscomarkhitectura is draft-

ing a new schematic for setting up hotels on Moscow’s

territory.

NOVEMBER

Opening of the hotel Intercontinental Moscow .

The Moscow Department of Property announced

the sale of its stake in Hotel "National".

CHRONOLOGY OF EVENTS

IN 2011

Furthermore, the specialists at Knight Frank

correctly point out an important geographic

particularity of hotel construction today: new

projects have opened mainly in neighborhoods

with a high concentration of office complexes,

a trend also observed in Paris, London and

other major world business centers. The loca-

tion of hotels opened in the first half-year

of 2011 confirms this trend. One example

is the club building of Crowne Plaza Hotel

(5*, 149 rooms), located adjacent to MIBC

Moscow-City on the territory of the World Trade

Center, while the fifth hotel of Rezidor Group

in Moscow – Radisson Blu Belorusskaya (4*,

264 rooms) was opened in the actively-devel-

oping business district Belorussky.

The experts at Knight Frank pay particular

attention to the situation with hotels close to

Moscow’s airports, which over the course of

the past few years have demonstrated inexora-

ble growth of operating figures: “In this regard

we’re seeing heightened attention which hotel

operators and developers pay to such proper-

ties. Slated for opening this year is a new hotel

complex at Vnukovo Airport (4*, 443 rooms),”

write the Knight Frank specialists.

It is also worth noting that this year Moscow’s

key count in hotels functioning under inter-

national brands has considerably increased

thanks to the entry to the Best Western hotel

association of Vega Hotel (3*, 967 rooms) in

July of this year. According to the special-

ists at Knight Frank, this is the largest hotel

in Moscow operating within a Western hotel

chain. “The switch to international manage-

ment of existing hotels without their significant

reconstruction is clearly a positive, albeit rare

phenomenon for Moscow’s hotel market. In

particular, in 2010 Sheremetyevo-2 hotel (3*,

Hilton Leningradskaya Hotel

Общий объем нового номерного фонда Newly completed room stock, aggregate


1200

1000

800

600

400

200

0

710 710

400

1-е полугодие 2-е полугодие

Общий объем нового номерного фонда, введенного в период Total newly completed room stock delivered in the period

Общий объем нового номерного фонда по итогам предыдущего периода Total newly completed room stock delivered in the previous period

57

Market trends

Opening of new hotels and growth of the city’s key count, primarily in the 4* and 5* categories.

Positive trends in operating statistics of Moscow’s hotels, including growth of average room prices in all hotel categories.

Entry to the Moscow market by new international brands, which indicates the continued interest of international chains in the Moscow market. Furthermore, this market is still far from saturation.

Redistribution of the government’s functions in the hotel segment: on one hand, the sale of OAO Gostinichnaya Company, and on the other hand reorganization of the Moscow Committee on Tourism and Hotel Business. Therefore the Committee’s functions will now include coordination of the Moscow hotel complex’s operation.

Growth of operators’, developers’ and investors’ interest in the segment of hotels located in close proximity to Moscow’s airports.

Relocation of the hotel segment to the city’s business districts.

251 rooms) began to function under the Park Inn

brand of the hotel operator Rezidor,” the Knight

Frank specialists point out.

The inexorable delivery to the Moscow market

of new hotels on the one hand restrained growth

of occupancy, while on the other prevented

substantial growth of accommodation costs.

According to Jones Lang LaSalle Hotels, the

steady expansion of Moscow’s key count is a

positive trend: “Right now construction is under

way on approximately another 7200 rooms of

various ratings, of which only 1835 are likely to be

put into operation by the end of 2013. This mod-

erate pace of growth of the key count will allow

the market to absorb the new volumes without

the risk of throwing supply and demand out of

balance. As for the trend of continuous growth

of ADR totaling on average 18.4% a year for the

six years prior to the crisis, this is unlikely to be

repeated in the foreseeable future. Nevertheless,

in terms of ADR the Moscow market remains one

of the most expensive in the EMEA region.”

A further momentous event in Moscow’s hotel

life is the market entry of the premium brand

Fairmont Hotels & Resorts, which will become

manager of the newly renovated Peking Hotel.

The complex’s reconstruction will last four years

(from 2013 to 2017). As a result, the hotel’s

total key count will increase from today’s 137 to

235 rooms, its class rating from the former 3* to

5 deluxe.

The year 2011 was also notable for a number

of important administrative decisions. In par-

ticular, in September 2011 it was revealed that

Moscomarchitectura had drafted a new sche-

matic for the placement of hotels on the capital’s

territory, which envisages the construction of a

certain number of hotels in each administrative

district. Not long before that, in May, the Moscow

Committee on Tourism was reorganized as the

Committee on Tourism and Hotel Business. So

now, apart from implementing the city’s policy on

developing and regulating relations in the sphere

of tourism, the Committee’s set of functions will

also include coordinating the work of Moscow’s

hotel complex.

In addition, in August the Moscow

Mayor’s Office took the decision to sell OAO

Gostinichnaya Company, which owns eleven 2*

and 3* category hotels with an aggregate key

count exceeding 4,000. Prior to starting negotia-

tions, the asset is to be appraised. In an effort to

reduce the budget deficit, the Moscow Mayor’s

Office plans to sell properties and stakes in

the commercial real estate properties it owns,

including "national" hotel and Radisson SAS

Slavyanskaya, 30% of Hilton Leningradskaya

and more.

The inexorable delivery to the Moscow market of new hotels restrained

growth of occupancy


ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО LEGISLATION60

Капитальное строительство объектов недвижимости на территории РФ в последние годы бурно развива-ется, являясь привлекательной сферой для вложения инвестиций для иностранных инвесторов. Несмотря на отсутствие в России законодательного закрепления судебного прецедента в качестве источника права, все более отчетливо прослеживается тенденция возрас-тания правотворческой роли суда. Особую роль в этом процессе играют постановления Пленума ВАС РФ.

ции перехода права собственности к покупателю наличие права собственно-

сти продавца необходимо. Также ВАС РФ указал, что объекты недвижимого

имущества нужно идентифицировать путем указания в договоре адреса

их местонахождения, предполагаемой общей площади, характеристик,

указан ных в проектной документации.

Упорядочив противоречивую судебную практику и будучи прогрессивным

по своему характеру, Постановление Пленума ВАС РФ породило множество

вопросов у практикующих юристов, в особенности касающихся способов

защиты прав покупателей, которыми являются вкладывающие денежные

средства в строящиеся объекты инвесторы.

К каким способам защиты вправе прибегнуть покупатель, в случае если

продавец не исполняет надлежащим образом свои обязательства по догово-

ру? Вправе ли покупатель понудить продавца, прекратившего строительство,

к его продолжению? К сожалению, покупатель не вправе это сделать.

Если продавец построил объект недвижимого имущества, но не передает

его во владение покупателю или иным образом нарушает свои обязанности

по договору, покупатель вправе предъявить иск о признании за ним права

собственности на приобретенный объект недвижимого имущества. Но такой

иск может быть удовлетворен при выполнении ряда условий: объект недвижи-

мого имущества построен, покупатель обладает правом владения или недвижи-

мость находится во владении продавца, а также право собственности продавца

зарегистрировано в ЕГРП. Если одно из перечисленных требований не соблю-

дается, то покупателю в признании за ним права собственности будет отказано.

Высшим Арбитражным Судом РФ 11 июля

2011 года было вынесено постановление № 54

«О некоторых вопросах разрешения споров, воз-

никающих из договоров по поводу недвижимости,

которая будет создана или приобретена в будущем»,

которое по-новому раскрывает смысл действующе-

го законодательства в области приобретения строя-

щихся объектов, что фактически приводит к новому

правовому регулированию отношений в этой сфере.

Необходимость принятия указанного постановления

назрела уже достаточно давно. В судебной практике

возникал вопрос: может ли быть продано недвижи-

мое имущество, если продавец на момент продажи

не обладает правом собственности, однако предпо-

лагается, что право собственности возникнет у него

в будущем? Судами выносились решения, которые

по своей правовой позиции противоречили друг другу.

В судебной практике выделялись два основных

направления.

1. Суды признавали договоры купли-продажи буду-

щей недвижимости недействительными, поскольку

продавец не являлся собственником недвижимого

имущества на момент заключения договора.

2. Договоры признавались незаключенными по при-

чине невозможности точного определения предмета

договора, поскольку объект недвижимости на момент

заключения договора не существует, не поставлен

на кадастровый учет соответствующими службами.

С правовой точки зрения незаключенность дого-

вора означала, что договорных отношений между

сторонами фактически не существовало.

В своем Постановлении ВАС РФ дал разъяснения

по двум вышеупомянутым моментам. Он указал, что

продавец вправе продать недвижимое имущество,

если он не является его собственником, однако для

исполнения договора и осуществления госрегистра-

Мария АкутинаMaria Akutina

Новые подходы к структурированиюинвестиционных проектов в России

овиоти нныннннии еестицвеннннннн ци

одон

ыыес ыы

свек Рввыххых рророекторрпрппппп о

рРррРрр

втрр

о РоодНоНННоНН ыее ды тутуы к трур нинни

оосос иииииисссссссссаов иваавававвиук июн юурппппппппН ририририрррхохохохохохдх ы ыд тткткткккккдодддд

и

61Мария Акутина, ведущий юрист практики недвижимости и строительства«Пепеляев Групп»

Если у продавца недостаточно денежных средств

для продолжения строительства, либо в нарушение

заключенного с покупателем договора продавец

произвел отчуждение недвижимости третьему лицу,

покупатель вправе вернуть назад уплаченные про-

давцу денежные средства, потребовать с продавца

уплаты процентов за пользование денежными сред-

ствами за весь период нахождения их у продавца,

а также требовать возмещения возникших у него

убытков, включая разницу между ценой недвижимо-

сти, уплаченной покупателем, и рыночной стоимо-

стью такого имущества на момента предъявления

такого требования покупателем.

Проблемы могут возникнуть у покупателя,

в случае если у продавца отсутствуют денежные

средства для их возврата покупателю. До принятия

рассматриваемого постановления покупатель был

вправе в судебном порядке требовать признания

за ним права собственности на объект незавершен-

ного строительства, в создание которого он вложил

денежные средства. Теперь же недостроенный объ-

ект поступает в имущественную (конкурсную) массу

продавца, а покупатель приобретает денежное тре-

бование к продавцу и вынужден будет встать в оче-

редь кредиторов – у покупателя есть шанс остаться

без приобретенного объекта пусть даже в недостро-

енном виде и без денежных средств.

Основным и самым распространенным способом

приобретения прав на строящийся объект в России

является договор инвестирования, однако в настоя-

щее время взгляд на правовую квалификацию этого

договора изменился. Сегодня инвестиционный

договор по общему правилу квалифицируется

в качестве договора купли-продажи недвижимости,

которая будет создана или приобретена продавцом

в будущем. Инвестиционный договор может быть

квалифицирован и как иной вид договора, если это

прямо следует из его условий. В каждом конкретном

случае последствия для участников и способы защи-

ты прав лица, вкладывающего денежные средства

в строительство недвижимого имущества, различны.

Например, если по договору одна из сторон предо-

ставляет имеющийся у нее на каком-либо праве

земельный участок, а другая сторона обязуется инве-

стировать денежные средства в строительство такого

объекта, а также построить его, такой договор будет

являться смешанным, содержащим элементы догово-

ра строительного подряда и купли-продажи. При этом

право собственности на здание возникает у стороны,

которая предоставила земельный участок. Далее она

должна передать право собственности инвестору

в целях расчета за произведенные инвес тором рабо-

ты. В такой ситуации риски, связанные с недобросо-

вестностью обладателя прав на земельный участок,

его отказом от исполнения условий договора купли-

про дажи, лежат на инвесторе. Оче видно, что инвес-

тор заинтересован в получении права собственности

на возведенный им объект, а не оплату произведен-

ных им работ в качестве подрядчика. До вынесения

указанного постановления пленума право собствен-

ности возникало напрямую у инвестора.

Учитывая описанные изменения в практике приме-

нения российского законодательства, можно выде-

лить три основных способа оформления отношений

между участниками при осуществлении инвестици-

онных проектов по строительству объектов недви-

жимого имущества России: 1) договорные модели

купли-продажи будущей недвижимости; 2) простое

товарищество; 3) долевое участие в строительстве.

Из всего вышесказанного следует, что по обще-

му правилу право собственности возникает у лица,

обладающего правами на землю (застройщика),

поэтому при структурировании инвестиционных

проектов мы рекомендуем определять возможность

оформления инвестором прав на земельный учас-

ток с целью приобретения статуса застройщика.

Выбор оптимального для инвестора способа

структурирования инвестиционного проекта или

варианта сочетания различных способов зависит

от вида объекта недвижимого имущества, который

участники намереваются построить, количества

участников инвестиционной деятельности, соотно-

шения долей инвестиционных вкладов участников,

вида прав на земельный участок, на котором пред-

полагается размещение недвижимости, и т. д.

Следует отметить, что договор долевого участия

в строительстве защи щает права инвесторов

наилучшим образом,

поскольку право собст-

венности по договору

долевого участия в стро-

ительстве возникает

напрямую у инвестора.

Этот способ применим

при строительстве

жилых домов, иных объ-

ектов недвижимости,

за исключением объ-

ектов производствен-

ного назначения, если

в проекте участвуют

два и более инвестора.

Деятельность застрой-

щика контролируется

государством, застройщик ежеквартально простав-

ляет уполномоченному государством органу отчет-

ность, а также должен соблюдать определенные

нормативы финансовой устойчивости. Исполнение

обязательств застройщика перед инвестором обес-

печиваются поручительством банка или залогом

строящегося объекта недвижимого имущества.

Договор ДДУ подлежит госрегистрации и считается

заключенным с момента его государственной реги-

страции, что исключает риски двойных продаж.

Если для реализации проекта по строительству

недвижимого имущества планируется привлекать

денежные средства граждан, то такое привлечение

возможно только строго определенными спосо-

бами: путем заключения упомянутого ДДУ, привле-

чения денежных средств жилищно-строительными

или жилищными кооперативами, а также путем

выпуска облигаций особого вида жилищных серти-

фикатов.

Принятие указанного постановления повлияет

на практику разрешения как существующих, так

и будущих судебных споров, связанных с инвести-

ционными договорами. В свете этого рекомендуется

пересмотреть условия заключенных инвестици-

онных договоров и иные условия осуществления

проектов по строительству объектов недвижимого

имущества на территории РФ и по возможности

внести изменения в целях обеспечения эффектив-

ной защиты интересов инвесторов.

При планировании инвестиционных проектов

по строительству объектов недвижимого имущества

на территории РФ следует уделять особое внима-

ние структурированию инвестиционных проектов,

в частности выбору правовых конструкций, преду-

смотренных российским законодательством.


Виталий Можаровский, партнер юридической фирмы Goltsblat BLPVitaly Mozharovsky

– По итогам года хотелось бы отметить ФЗ от

18.07.2011 № 215-ФЗ и № 243-ФЗ, которые упрос-

тили регулирование капремонта и реконструкции

объектов капстроительства. Но явным лиде-

ром стало Постанов ление Пленума ВАС РФ от

11.07.2011 № 54, которое, по сути, признало, что

такого инструмента, как инвестдоговор не суще-

ствует, а надо применять нормы договора купли-

продажи будущей недвижимости. На меня оно

произвело противоречивое впечатление. С одной

стороны, теперь можно договориться о продаже

будущей недвижимости, и это является заметным

шагом в направлении повышения комфорта инвес-

тиционного климата РФ. С другой стороны, в отно-

шении существовавшей концепции уже вырабо-

талась налоговая практика. Одно дело – срочная

перекройка девелоперских проектов и перегово-

ры с парт нерами и кредиторами по поводу форс-

мажора. И другое, как это выглядит с точки зрения

инвестиционного климата в России – очередная

радикальная смена правил игры. Не факт, что

позицию ВАС РФ поддержат суды общей юрисдик-

ции. В результате можно будет получить противо-

положные варианты разрешения одной ситуации

в разных судах. /

– No law that would be fundamentally important for the

market has been passed this year with the exception of

Federal Laws ##215 and 243 as of July 18, 2011 that

simplified the regulation of major repairs and recon-

struction. Decree #54 of SCC RF as of July 11, 2011 is

the obvious leader, since it actually rehashed the entire

development market. It was admitted that no such

instrument as the investment agreement existed, and

instead the norms of the future property purchase-sale

contract need to be applied. As a pragmatic lawyer, I

experienced mixed emotions. On the one hand, it is

now possible to agree on the sale of future real estate

and this is a notable step forward towards a more com-

fortable investment climate. On the other hand, consis-

tent tax practice has already been developed relative to

the existing concept. One thing is rehashing of devel-

opment projects “on the run” and uneasy negotiations

with partners and lenders over force majeure, and quite

a different thing is the implications for the investment

climate in Russia, for this is another radical change

of the rules of the game. I am not sure that courts of

general jurisdiction will support the stance taken by

SCC RF. As a result we may end at discrepant practice

depending on the court of jurisdiction.

Владислав Сурков, партнер фирмы «Эйкин Гамп Страусс Хауэр энд Фелд»Vladislav Surkov

– Значительной новостью стало Постановление

№ 54, которым подтвердилась возможность

заключения договоров купли-продажи будущей

недвижимости. Рынок начал переход со схемы

с предварительным и основным договорами на

схему с одним договором купли-продажи. Теперь

по умолчанию инвестдоговоры будут квалифици-

роваться как договоры купли-продажи. Это вле-

чет за собой ряд налоговых последствий. /

– Decree #54 whereby SCC confirmed a possibility of

signing future real estate purchase-sale contracts is

number one news. The market responded by switch-

ing from the scheme involving preliminary and princi-

pal contracts to the scheme involving one purchase-

sale contract. SCC stated that by default investment

agreements should be qualified as purchase-sale

contracts. This ensues a number of tax implications.

Роман Зятнин, юрист ЮК «Юков, Хренов и Партнеры»Roman Zatyanin

– Значимым стало Постановление Правительства

РФ № 697, установившее единый порядок расчета

арендной платы за земельные участки одной кате-

гории земель, используемые для одних и тех же

видов деятельности, исключив тем самым необо-

снованную ценовую дискриминацию арендаторов.

Документом установлено, что размер арендной

платы определяется с учетом предоставляемых

компаниям-арендаторам субсидий и гостарифов

на товары (работы, услуги), производимые аренда-

торами на занимаемых участках. /

– Decree of the Russian Government #697 as of Aug. 19,

2011 is a very significant statutory act that introduced a

unified procedure of calculating the rentals for plots of

land within the same category used for the same types

of activity, having thereby excluded the unjustified pric-

ing discrimination of tenants. The document stipulates

that the rental payment shall be fixed with regard to the

subsidies and state tariffs for the goods (works, services)

produced by tenants on the land they occupy.

Денис Гвоздев, старший юрист практики по недвижимости CMS, РоссияDenis Gvozdev

– Заметным событием стало создание феде-

ральной государственной информационной

системы территориального планирования. Это

информационно-аналитическая система, содер-

жащая сведения, необходимые для обеспечения

деятельности органов госвласти, местного само-

управления, физических и юридических лиц для

подготовки документов территориального плани-

рования, а также для оперативного установления

правового режима земельного участка. /

– The creation of a state-run information system of

territorial planning is one of the most important innova-

tions in 2011. This is an information-analytic system

containing the data necessary to support the authorities

and local government bodies as well as legal entities

and natural persons in the process of their preparation

of territorial planning documents, and also to promptly

identify the legal regime of a respective plot of land.

Максим Мозгов, юрист АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»Maxim Mozgov

– В закон о банкротстве добавлен параграф,

посвященный банкротству застройщиков.

Участники строительства теперь перенесены

на ступеньку вверх по отношению к обычным кре-

диторам в общей очереди, закон вводит ряд инте-

ресных механизмов защиты прав дольщиков. /

– A paragraph devoted to the bankruptcy of develop-

ers that was added to the Law of Bankruptcy. Those

who co-finance the construction activities are now one

step above the usual creditors in the general queue

as the law has introduced a number of interesting

mechanisms to protect the rights of construction co-

investors.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО LEGISLATION62

Какой закон или поправка 2011 года оказали наибольшеевлияние на рынок коммерческой недвижимости?What law or amendment of 2011 had the greatest impact on the commercial property market in Russia?

63

The Supreme Commercial Court of Russia, on

July 11, 2011, enacted Decree #54 “On the settlement

of disputes arising out of contracts for real estate to be

created or built in the future”. This offers a new interpre-

tation of the current law pertaining to the acquisition of

projects under construction, actually ushering the era

of new legal regulation in this sphere. The said decree

has long been overdue, since courts used to pass con-

tradictory judgments.

Two major stands have generally been taken by

courts:

1. Courts declared the purchase and sale contract

of future real estate invalid, because the seller did

not own the real estate when signing a contract.

2. Contracts were declared not concluded

because it was impossible to accurately identify

the subject matter for the following reasons: a real

estate asset simply did not exist, when a contract

was signed or else was not included in the cadas-

tral inventory by respective services.

In their Decree SCC RF gave essential explana-

tions by pointing out that the seller has the right to

sell real estate if he is not a formal owner; however

ownership is the necessary prerequisite for the

contract execution and for the state registration of

passing of title to the buyer. SCC RF also indicated

that immovable assets need to be identified by

mentioning in the contract of their exact address,

assumed total area and characteristics listed in the

project documentation.

Having rectified the contradictory forensic prac-

tice, and being progressive by nature, the Decree of

the SCC RF Plenum has begotten a flow of ques-

tions. How can the buyer protect himself in case

the seller does not duly fulfill his contractual obliga-

tions? Does the buyer have the right to compel the

seller who stops construction to continue it?

When the seller creates a real estate asset but

refuses to hand it over to the buyer or otherwise

breaches his contractual obligations, the buyer

has the right to bring up a suit. But this claim can

be answered only when a number of conditions

are met: a real estate asset has been completed

(created), the buyer has the right of ownership, or

real estate is owned by the seller, and also if the

seller’s right of ownership has been registered

in the Unified State Register (USR) of Rights to

Immovable Property and Related Transactions.

The buyer may have problems if the seller lacks

the monetary funds to reimburse him. Before the

said decree was passed the buyer had the right to

claim by judicial procedure his right of ownership

to an unfinished construction project which he co-

financed. But now the unfinished project is to be

added to collation and become part of the seller’s

bankruptcy assets, while the buyer will have to tail

on other creditors with his claims.

The investment contract remains the main and

most widespread way of acquisition of rights to a

project under construction in Russia; however a

view on the legal qualification of such contract has

changed. Today the investment agreement is gen-

erally qualified as a purchase-sale contract for real

estate that can be created or acquired by the seller

in the future. The investment agreement may also

be qualified as a different type of sale contract. If

based on the agreement one of the parties under-

takes to invest cash in the construction of such an

asset and also to build it, this agreement shall be

construed as hybrid, containing some elements

of a civil works contract and some elements of a

purchase-sale contract. The right of ownership to

a building is accrued by the party providing a plot

of land. Further this party ought to pass the right

of ownership to the investor. In this situation the

risks related to the unscrupulousness of the land

title holder are to be taken by the investor. Three

basic ways to formalize the relationship between

the stakeholders, implementing the investment

project of building real estate assets in Russia can

be identified: 1) contractual models of future real

estate purchase and sale; 2) particular or special

partnership; 3) co-financing of construction by

future property owners.

We strongly recommend in the structuring of

investment deals to identify a possibility of legaliza-

tion by an investor of land titles. The choice of the

most optimal for investor way of structuring the

investment project depends on the type of real

estate asset which the stakeholders intend to build,

the number of co-investors, the ratio of investment

shares contributed by the participants, the type of

titles etc. It should be noted that the Agreement of

Participation in Shared Construction (APSC) pro-

tects the rights of investors in the best way, since

APSC directly vests the investor with the right of

ownership. This method applies to the construction

of apartment buildings and other real estate, save

for industrial properties if two and more investors

are involved. The developer has to submit reports

to an authorized government body on a quarterly

basis. Execution of the developer’s obligations to

the investor is ensured by banker’s guarantee or a

mortgage of the real estate asset under construc-

tion. If the developer plans to raise the private funds

of citizens for implementation of a construction

project, such funds can be raised only using strictly

defined mechanisms: by way of signing the said

APSC, through the establishment of fund-raising

housing construction or housing co-operatives, and

by issuing a special type of housing certificates.

In the light of the above-mentioned decree it

is strongly recommended to review the terms of

concluded investment agreements and other con-

ditions of implementing the projects of immovable

property construction and, if possible, to enter

amendments with an eye on providing the effective

protection of investor’s vested interests. Special

attention should be paid to the structuring of invest-

ment projects.

In recent years capital construc-tion of real estate has been boom-ing in Russia, being an attractive sphere for foreign investments. Despite the lack of a legislative framework for the parent case as a source of law in Russia, the law-making role of the court is coming to the fore. Decrees and resolu-tions adopted by the Plenum of SCC (Supreme Commercial Court) perform a special function in this process.

New Approaches to Structuringof Investment Projects in Russia

Maria Akutina, leading lawyer of the construction and real estate practice, Pepelyaev Group

Now the seller has the right to sell real estate if he is not a formal owner;

yet ownership is the necessary prerequisite for the contract execution and

for the state registration of passing of title to the buyer


64 ИНВЕСТИЦИИ INVESTMENT

Математический расчет и $ 30 млн и здание под бэк-офис можно получить бесплатно

2011 год по праву можно счи-тать годом инвестиций в коммер-ческую недвижимость. По про-гнозам экспертов, объем инве-стиций в недвижимость России впервые превысит докризис-ные показатели и составит $ 6,4 млрд, из которых 85–90 % придется на московский рынок. В 2012 году объем инвестиций в российскую недвижимость вырастет еще больше –до $ 8,3 млрд.

Вложить бы рад

сделок – покупка отеля Ritz-Carlton – была заключена казахскими инвесторами

с русскими корнями. Одной из самых значительных сделок на рынке офисной

недвижимости стала продажа ТНК-BP БЦ «Альфа-Арбат» структурам «Пром-

связьнедвижимости» более чем за $ 300 млн.

Западные инвесторы также участвовали в крупных сделках. Так, по данным

СМИ, фонд Morgan Stanley договорился о покупке петербургского объекта

«Галерея» более чем за $ 1 млрд (пока разные источники говорят, что сделка все

еще находится в стадии закрытия). В 2011 году свою первую сделку на рынке

совершил и американский фонд Heitmann, который примерно за $ 150 млн при-

обрел одно из офисных зданий комплекса «Метрополис» в Москве. Активен

на рынке и фонд Hines: он выкупил у Fleming Family & Partners БЦ «Гоголев-

ский» примерно за $ 100 млн, ведет переговоры с PNK Group о приобретении

складского комплекса «PNK-Чехов». Впрочем, сам Hines не прочь и продавать

активы: так, по данным СМИ, девелопер ведет переговоры с четырьмя инвест-

фондами о продаже БЦ Ducat Place III и даже уже договорился о привлечении

финансирования для покупателя. Кстати, схожей стратегии придерживается и

российская компания O1Properties Бориса Минца, которая в 2010 году более

чем за $ 1 млрд выкупила пять БЦ Horus Capital Сергея Гордеева. В 2011 году

компания приобрела БЦ «Эвоком Плаза» примерно за $ 200 млн, в свою

очередь, продав менее чем за $ 100 млн купленный в 2010 году БЦ «Гамма».

В компании эту сделку объяснили тем, что этот объект относится к классу В,

а стратегия компании заключается в аккумулировании у себя в портфеле самых

высококачественных БЦ. Также в рамках распродажи непрофильных активов

была закрыта сделка по продаже торгового центра им. Райкина компанией

«ОПИН», которая за $ 50 млн продала недостроенный объект группе «Ташир».

В 2011 году начали фиксировать прибыль некоторые инвесторы, приобретав-

шие активы в кризис. Так, Evraz Group продала Федеральной сетевой компании

два здания из трех в БЦ «Западные ворота» площадью около 40 тыс. кв. м.

Весь бизнес-центр площадью 60 тыс. кв. м Evraz приобрел в кризис примерно

за $ 160 млн, а два здания продал примерно за $ 190 млн, получив, таким обра-

зом, около $ 30 млн и, по сути, бесплатно целое здание под бэк-офис компании.

В 2012 году спрос на объекты недвижимости возрастет еще сильнее, что

будет связано со снижением объемов строительства, а премия продавцов про-

должит расти.

Подводить окончательные итоги на рынке инвестиций в недвижимость пока еще

рано: как отмечают эксперты, в конце года может быть закрыто сразу несколько круп-

ных сделок, которые находятся на финальном этапе переговоров. По данным Praedium

ONCOR International, за первые девять месяцев 2011 года на российском рынке

коммерческой недвижимости было заключено инвестсделок на $ 4,9 млрд (на Москву

пришлось 85 % сделок). Активнее всего, по данным аналитиков, инвесторы интересо-

вались торговой недвижимостью (37 % сделок) и офисными центрами (34 %), на склад-

ские комплексы пришлось лишь 10 %, а на гостиницы – 19 % (в основном за счет одной

крупной сделки по покупке казахскими инвесторами отеля Ritz-Carlton в Москве почти

за $ 700 млн). Впрочем, уже сейчас можно утверждать, что в 2011 году будет побит

рекорд по объемам сделок с недвижимостью в России: только сумма сделок, закры-

тых за первые девять месяцев, на 17,3 % превышает суммарный объем инвестиций

за весь 2010 год ($ 4,2 млрд). По прогнозам Jones Lang LaSalle, по итогам 2011 года

общий объем инвестиций в недвижимость превысит $ 6,4 млрд (в O1Properties про-

гнозируют и вовсе $ 7 млрд), из которых в коммерческую недвижимость будет вложено

$ 5,2 млрд, что на 20 % больше, чем в 2010 году.

Поведение инвесторов на российском рынке отражает общеевропейский тренд.

Согласно последним исследованиям CBRE, общий объем инвестиций в недвижимость

Центральной и Восточной Европы составил 8 млрд евро (около $ 12 млрд) на конец

сентября, что в два раза выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

И в будущем эта цифра будет только расти, в том числе за счет России. По прогнозам

Jones Lang LaSalle, в 2012 году на российском рынке коммерческой недвижимости

может быть закрыто сделок на сумму $ 6,7 млрд. При этом в компании отмечают, что

если раньше деньги в основном вкладывались в коммерческую недвижимость, то сей-

час даже западные инвесторы начинают проявлять интерес к жилищному строитель-

ству, что связано с дефицитом жилья в России.

Впрочем, на московском рынке инвестиций в недвижимость в 2011 году балом пра-

вили российские инвесторы: доля сделок при их участии превысила 70 %. Так, напри-

мер, одной из крупнейших сделок 2011 года стала покупка компанией «Комплексные

инвестиции» Юрия и Алексея Хотиных торговых цент ров «Горбушкин двор» и «Филион»

(около $ 500 млн). Активным инвестором на рынке в 2011 году была группа «БИН»

Микаила Шишханова и Михаила Гуцериева, которая приобрела у компании Z-Built ТЦ

«Калужский» за $ 230 млн, а также, как рассказывают участники рынка, вела перегово-

ры о приобретении еще двух крупных объектов в Москве. Одна из самых же крупных

65

Текст: Антон Андреев

Алексей Новиков,директор отдела управления фондами недвижимости «Тройка Диалог»Alexey Novikov

– Ключевыми событиями, определяющими

развитие недвижимости Московского региона

на ближайшие несколько лет, стали события,

последовавшие за сменой руководства Москвы.

Во-первых, это определение границ «новой

Москвы». Данное решение создало дополнитель-

ные неудобства для застройщиков территорий,

попавших в указанные границы. Тем не менее

предполагаемое развитие инфраструктуры

в более дальней перспективе приведет к увели-

чению привлекательности и стоимости активов,

расположенных на указанной территории.

Во-вторых, изменение подхода руководства

города к согласованию строительных про-

ектов и существенные ограничения на новое

строительство в пределах ТТК. На сегодняшний

день я считаю данное решение обоснованным

с точки зрения необходимости наведения

порядка с освоением в первую очередь исто-

рической части города. При этом остается

надеяться, что данная работа будет проведена

максимально прозрачно.

В-третьих, анонсирование новых программ

по развитию транспортной и инженерной

инфраструктуры города, а также их заявленная

интеграция с программами развития инфра-

структуры Московской области. Масштаб этих

программ впечатляет и, несомненно, в будущем

серьезно повлияет на рынок недвижимости

Москвы и ближайшего Подмосковья. /

- The key event, not only for the current year, but

which will be a defining event for the development

of real estate in the Moscow Region for the next few

years, were the events that followed the change of

leadership in Moscow in late 2010.

The main ones, in my opinion, are: 1) The

definition of boundaries of the "New Moscow".

This decision created additional inconveniences for

developers of territories located within the specified

bounds. Nevertheless, the proposed infrastructure

development, in the longer term, will increase the

attractiveness and value of the assets located in that

territory. 2) Changes in the leadership's approach to

granting city approval for construction projects and

significant restrictions on new construction within

the Third Transport Ring. To date, I believe this

decision is justified, in terms of the need to restore

order to new development, especially in the historic

parts of the city. At the same time, one hopes that

this work will be carried out as transparently as

possible. 3) The announcement of new programs

for the development of transport and engineering

infrastructure of the city, as well as their integration

with the infrastructure development programs of the

Moscow Oblast.

Павел Косов,руководитель департамента строительных проектов – старший вице-президент ОАО «Банк ВТБ»Pavel Kosov

– Среди знаковых событий 2011 года на

рынке коммерческой недвижимости особого

внимания заслуживает ввод в эксплуатацию

ТРЦ «Афимолл Сити»

площадью 166 тыс.

кв. м на территории

ММДЦ «Москва-Сити».

Данный проект,

с общим объемом инве-

стиций свыше 17 млрд

рублей, финансировал-

ся при участии ВТБ, при

этом сейчас сотруд-

ничество банка с AFI

Development успешно

продолжается. /

– Among the significant

events in 2011 in the

commercial real estate

market deserving special


В 2011 году объем инвестиций в недви-жимость России впервые превысит докри-зисные показатели и составит $ 6,4 млрд.

Активизация иностранных инвесторов на рынке – таких как Morgan Stanley, UFG, Heitmann, Hines и других.

Снижение ставок капитализации по качественным объектам до 8,5–9,5 % годовых.

Рост стоимости инвестиционных объек тов и увеличение спроса на офисные и торговые центры со стороны инвесторов.

Распродажа девелоперами непрофиль-ных активов.

Фиксация прибыли теми инвесто рами, которые заключили выгодные сделки в 2008–2009 годах.

Market trends

In 2011, for the first time investments into real estate of Russia exceed the pre-recession indicators, reaching$6.4 billion.

Foreign investors in the market, such as Morgan Stanley, UFG, Heitmann, Hines and others are becoming more active.

Reduction of capitalization rates for high-quality objects to 8.5%-9.5% per annum.

Increased value of investment projects and increased demand from investors for office and shopping centers.

Developers selling non-core assets.

Profit taking by investors who had signed lucrative transactions in 2008-2009.

Какое событие 2011 года, повлияло на инвестиционный климат в большей степени?What most groundbreaking event of 2011 had the greatest impact upon the investment climate?


ИНВЕСТИЦИИ INVESTMENT66

ЯНВАРЬ

Сбербанк предоставил Mirax Group (переиме-

нована в Nazvanie.Net, а потом в «Поток ∞»)

кредит на сумму в 370 млн на достройку «Башни

Федерация» в «Москва-Сити»

МАРТ

Сергей Полонский ликвидировал бренд Mirax,

а за долги вынужден был отдать проект

строительства БЦ Mirax Plaza структурам

«Стройгазконсалтинга» и «Промсвязьбанка».

АПРЕЛЬ

Группа «Ташир» начала переговоры о покуп-

ке ТРЦ им. Райкина у группы «ОПИН» Михаила

Прохорова. Сделка была закрыта в сентябре.

Capital Partners начала переговоры о про-

даже отеля Ritz-Carlton структурам

из Казахстана, сделка была закрыта в конце

апреля – начале мая.

МАЙ

Группа «БИН» приобрела ТЦ «Калужский»

у Z-Built и MCG примерно за $300 млн.

«Промсвязьнедвижимость» приобрела

у ТНК-ВР «Альфа-Арбат-Центр» за $300 млн.

ИЮНЬ

ООО «Комплексные инвестиции» приоб-

рело ТЦ «Горбушкин двор» и ТРЦ «Филион»

у МТЗ «Рубин» примерно за $400–500 млн.

ИЮЛЬ

Девелопер Capital Group продал три

ТЦ «Метромаркет» инвестгруппе РМБ.

АВГУСТ

Структуры Алишера Усманова договори-

лись с «ДС-Девелопмент» о покупке офисно-

торгового центра «Оружейный» у ст. метро

«Маяковская» под размещение офисов

ИД «Коммерсант» и Mail.ru Group.

Девелопер Capital Group продал последний

«Метромаркет» на Шаболовке и БЦ «Конкорд»

фонду UFG.

СЕНТЯБРЬ

Девелопер Raven Russia приобрел компанию

«Кулон» и ее проекты на рынке складской

недвижимости.

ОКТЯБРЬ

Evraz Group продал два здания из трех

БЦ «Западные ворота» Федеральной сетевой

компании.

НОЯБРЬ

Gano Services приобрела 27 % шведского

инвестфонда Ruric AB.

ДЕКАБРЬ

ООО «Комплексные инвестиции» может

стать владельцем Митинского радиорныка,

который оценивается в $150 млн.


attention, is the completion of construction and

commissioning of the AFIMall City SEC, with the

GBA of 166,000 sqm in the Moscow-City MIBC.

The project, with total investments exceeding

17 billion rubles, was financed with the participa-

tion of VTB, and our bank continues its successful

cooperation with AFI Development.

Екатерина Константинова,Глава Управления «Ренессанс Недвижимость»Ekaterina Konstantinova

– Основным лейтмотивом развития российско-

го рынка недвижи мости в 2011 году стало его

возвращение к нормальному функционирова-

нию. Свидетельство тому – ряд завершенных

девелоперских проектов («Башня Империя»,

универмаг «Цветной», ТРЦ «Афимолл», МФК

«Саммит»), высокая инвестиционная актив-

ность (сделки с БЦ «Белая площадь», БЦ

«Метрополис», Ritz-Carlton, обсуждаемая про-

дажа Ducat Place III) и частичное возвращение

на рынок иностранного капитала (до 40 %

от общего объема инвестиций), что говорит

о восстановлении доверия и инвестиционного

интереса к российским активам в сочетании

с отложенным спросом.

Сектор недвижимости показал хорошую

устойчивость в период обострения ситуации

с суверенными долгами в ряде стран евро зоны

и несмотря на турбулентность российского

фондового рынка и резкую девальвацию рубля

во второй половине 2011 года.

Затишье инвестиционной активности в офис-

ном сегменте было краткосрочным. Торговый

же сегмент влияние кризисных настроений, на

наш взгляд, практически не почувствовал. /

– The return to normal functioning of the Russian

real estate market in 2011 was the main motif

in the real estate market development. This is

proven by the number of completed projects

(Imperial Tower, Tsvetnoy Department Store,

AFIMall SEC and Summit MFC), high investment

activities (transactions involving the White

Square BC, Metropolis BC, Ritz-Carlton, and the

discussed sale of Ducat Place III), and the partial

return of foreign capital to the market (up to

40% of total investments). All of this indicates a

restoration of confidence and investor’s interest

in Russian assets, combined with pent-up

demand.

The real estate sector has shown good stability

during the worsening situation with sovereign

debt in some euro-zone countries, despite

the turbulence of the Russian stock market and

a sharp devaluation of the ruble in the second half

of 2011.

The lull in investment activity in the office segment

was short, while the retail segment has hardly felt

the impact of the crisis.

Дионис Васильев, исполнительный директор группы «НЭО Центр»Dionis Vasiliev

– Рекордный рост числа инвестиционных сделок

был обусловлен, с одной стороны, стабилиза-

цией макроэкономических показателей страны

и восстановлением отдельных отраслей эконо-

мики, в частности ритейла, и высоким отложен-

ным спросом и «эффектом домино», с другой.

Отсутствие сделок в прошлые два года породи-

ли высокий спрос на инвестиции, который про-

рвался только в этом году, а «эффект домино»,

при котором инвесторы ведут себя на рынке,

оглядываясь на поведение друг друга, закрепил

впечатляющие показатели. В целом многие

прогнозировали рост инвестиций в 2011 году,

но мало кто предполагал, что он будет настоль-

ко существенным. /

– The record growth of investment transactions

was due to the stabilization of the country's

macroeconomic performance, and the restoration

of some economic sectors, particularly retail, on

the one hand, and high and efficient demand, on

the other. The dearth of transactions in the last two

years has generated a strong pent-up demand for

investment, and then the knock-on effect, when

investors, looking at each other's behavior, start

become more active.

67

It is still too early to sum up the results of the real estate

investment market, since several large transactions may

still be closed by the end of this year. Transactions worth

a total of $4.9 billion were completed during the first nine

months of 2011 (85% of them in Moscow), according

to Praedium Oncor International. Most of all, according

to analysts, investors were interested in retail real estate

(37% of transactions), office centers (34%),warehouse

complexes accounted only for 10% and hotels for 19%

(mainly due to one major transaction – Kazakhstan

investors boughtthe Ritz Carlton Hotel in Moscow for

nearly $700 million). However, presently we can say

that in 2011 the record for the amount of real estate

transactions in Russia will be broken – up 17.3% against

2010 ($4.2 billion).Based on the final results of 2011,

the total amount of real estate investments will exceed

$6.4 billion (O1Properties says $7 billion), of which

$5.2 billion will be in the commercial real estate sector,

which is 20%more than in 2010, according to forecasts of

Jones Lang LaSalle.

According to the forecasts of Jones Lang LaSalle,

transactions worth $8.3 billion may be closed in the

Russian market in 2012. On the Moscow real estate

investment market in 2011, Russian investors ran the

show, the share of transactions with their participation

exceeded 70%. For example, one of the largest transac-

tions in 2011 was the acquisition of the shopping centers

Gorbushkin Dvor and Filion by Yuri Khotin's Integrated

Investment for $400 million.

The BIN Group, owned by Mikhail Shishkhanov and

Mikhail Gutseriyev, was also an active investor in the

market during 2011; it acquired the Kaluga SC for

$230 million from the Z-Built Company. One of the big-

gest transactions in the office market involved the TNK-

BP Business Center Alfa-Arbat sold to the structures of

Promsvyaznedvizhimost for over $300 million.

Western investors were also involved in major transac-

tions. Thus, according to media reports, Morgan Stanley

Fund agreed to purchase the Galeria in Petersburg for

more than $1 billion, but so far, different sources say the

deal is still at the stage of closure. Also in 2011, the U.S.

fund Heitmann completed its first transaction on the mar-

ket – for about $150 million it acquired one of the office

buildings of the Metropolis in Moscow. Hines Fund is also

active in the market, having purchased from the Fleming

Family & Partners the Gogol BC for about $100 million.

The Fund is also carrying out negotiations with the PNK

Group regarding the acquisition of the PNK Chekhov

Warehousing Complex. However, Hines is not averse

to selling its assets – e.g. the Ducat Place III Business

Center. Incidentally, the Russian investor O1Properties,

owned by Boris Mints, adheres to a similar strategy. In

2011, the company acquired the Ewoks Plaza Business

Center for about $200 million, but sold its Gamma BC for

less than $100 million. Also, the Raikin SC sale deal was

closed by OPIN, as part of its sale of non-core assets; the

company sold the off-plan project to Tashir for $50 mln.

In addition, some investors who purchased assets

during the recession began to take their profits in 2011.

Thus, Evraz Group sold to the Federal Grid Company

two buildings out of three, with total area of 40,000 sqm

in the Western Gate BC. Evraz acquired the BC during

the recession for about $160 million. Today by selling two

buildings for $190 million, the company has earned a

profit of $30 million, having kept one building for its back

office – at no cost, as a matter of fact.

In 2012, the demand for real estate will grow even more,

due to reduced volume of construction, and thus the sell-

ers’ premiums will continue to grow.

I would willingly investThe year 2011 can rightly be considered as the year of investments into

commercial real estate. According to the expert forecasts, this year the volume of investments into Russian real estate for the first time exceeds the pre-recession figures and will be $6.4 billion, of which 85-90% was in the Moscow market. In 2012, the volume of investments into Russian real estate will increase up to $8.3 billion, according to expert forecasts.

JANUARY

Sberbank provided Mirax Group (later renamed

Nazvanie.net and then Flow ∞ – that is "Flow of

Infinity") a loan for 370 million for the completion

of the Federation Tower in the Moscow-City.

MARCH

Sergey Polonsky liquidated Mirax brand, and

in lieu of debt repayment, he was forced to give up

Mirax Plaza Business Center construction project to

Stroygazkonsalting and Promsvyazbank.

APRIL

The Tashir Group started early talks on the pur-

chase of the Raikin Shopping Center from the OPIN

Group, owned by Mikhail Prokhorov. The transac-

tion was closed in September.

Capital Partners began negotiating the sale of

Ritz-Carlton Hotel to structures from Kazakhstan,

the transaction was closed in late-April early-May.

MAY

The BIN Group acquired the Kaluga SC from

Z-Built Company and MCG for about $300 million.

Promsvyaznedvizhimost acquired the Alfa-

Arbat-Center from TNK-BP for $300 million.

JUNE

Complex Investments LLC, owned by Yuri

Khotin, purchased the Gorbushkin Dvor SC and the

Filion SEC from MTZ Rubin for $400-500 million.

JULY

The developer Capital Group sold three

Metromarket SCs to the RMB Investment Group.

AUGUST

Alisher Usmanov’s structures agreed with

DS-Development to purchase the Oruzheyniy

Office and Shopping Center near the

Mayakovskaya Subway Stop in order to build

offices for the ID Kommersant and Mail.Ru Group.

The developer Capital Group sold its last

Metromarket Shopping Center on Shabolovka Street

and the Concord Business Center to the UFG Fund.

SEPTEMBER

Raven Russia purchased the Kulon Company and

its projects in the warehousing real estate market.

OCTOBER

Evraz Group sold two of the three buildings in

the Western Gate Business Center to the Federal

Grid Company.

NOVEMBER

Gano Services, backed by the general director

of SIBUR-Russian Shini, Vadim Gurinov, acquired

27% of the Swedish Ruric AB Investment Fund.

DECEMBER

Complex Investments LLC, owned by Yuri

Khotin, may become the owner of Mitinskiy

Radiorynok, which is estimated at $150 million.


Text: Anton Andreev


Анна ХрусталеваAnna Khrustaleva

Константин ХарламовKonstantin Kharlamov

Ближе к концу года соискатели стали более избирательно подходить

к смене места работы и уделять особое внимание финансовой устойчиво-

сти компаний. Многие кандидаты стали брать время на размышление еще

на этапе первичного общения с потенциальным работодателем. Таким обра-

зом, возросшая опасность нового кризиса делает устойчивые и стабильные

компании более конкурентоспособными на рынке труда, что позволяет им

привлекать более квалифицированных специалистов.

НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К КВАЛИФИКАЦИИИ КОМПЕТЕНЦИЯМ

В этих условиях компании стали более взвешенно и рационально под-

ходить к выбору сотрудников. Требования к опыту ужесточились. Бизнес

предпочитает не рисковать с наймом кандидатов «на вырост» и старается

привлекать состоявшихся менеджеров с опытом успешно завершенных

проектов. Перекупать любой ценой нужных специалистов сегодня готовы

не многие игроки рынка. Сегодня в ряде компаний отрасли появилась

потребность в сотрудниках с развитыми менеджерскими компетенциями,

способных эффективно управлять затратами и разговаривать с представи-

телями институциональных инвесторов на одном профессиональном языке.

Удовлетворить эту потребность в настоящий момент рынок не в состоянии:

подходы к бизнесу в недвижимости меняются быстрее, чем успевают фор-

мироваться кадры с необходимой квалификацией.

СТАНДАРТИЗАЦИЯ ПРИНЦИПОВ ОПЛАТЫ ТРУДА

В последний год наблюдается постепенный переход к упорядочиванию принци-

пов оплаты труда, что позволяет бизнесу использовать мотивацию в качестве

полноценного инструмента достижения целей компании. Локомотивом движе-

ния выступают институциональные инвесторы, для которых прозрачность и

логичность системы мотивации персонала является одним из принципиальных

требований. В некоторых компаниях этот процесс инициируют HR-директора,

переносящие в недвижимость опыт других, более развитых отраслей.

Тем не менее велика доля компаний, где вознаграждение персонала

определяется не рынком и политикой оплаты труда, а складывается стихий-

но и зависит от индивидуальной позиции каждого собственника. Нередко

это приводит к решениям, которые увеличивают стоимость персонала

на десятки процентов. Таким образом, несмотря на то что рынок заработ-

ной платы характеризуется большим разбросом, формируется устойчивая

В текущем году рынок предоставил желаю-

щим достаточный выбор интересных карьерных

предложений. Большой объем ликвидности

у финансовых институтов вместе с наличием

отложенного спроса на недвижимость позволял

надеяться на повторение стремительного роста

отрасли. Компании начали энергично работать над

усилением кадрового состава как за счет продви-

жения сотрудников внутри компании, так и благо-

даря привлечению новых ресурсов с внешнего

рынка. Обновления происходили на всех уров-

нях – от топ-менеджеров до специалистов. В свою

очередь, увеличение спроса позволило кандидатам

предпринимать активные карьерные шаги.

Во второй половине года оптимистичные оценки

будущего начали корректироваться. Изменения

в подходах к градостроительной политике в Москве

и Санкт-Петербурге в сочетании с развитием долго-

вого кризиса в Европе вынудили участников рынка

быть более сдержанными в своих прогнозах.

Трансформации в отрасли были вызваны

не только макроэкономическими и политическими

причи нами. На протяжении последних двух–трех

лет происходит изменение структуры рынка недви-

жимости, что оказывает значимое воздействие

и на отраслевой рынок труда. Появление институ-

циональных собственников, а также принципиаль-

ное изменение стратегии развития некоторых

компаний сектора постепенно делает бизнес более

упорядоченным и прозрачным.

В результате в 2011 году происходило массовое

обновление управленческих команд, в том числе

менялись первые лица компаний. Среди наиболее

характерных примеров «Промсвязьнедвижимость»,

«Галс-Девелопмент», «ДОН-Строй Инвест»,

AFI Development, Knight Frank, CBRE, Jones Lang

LaSalle, Colliers International, Alcon Development и др.

ОБЗОР HR HR REVIEW68

Другое лицоВ начале 2011 года компании рынка

недвижимости стали увереннее смотреть в будущее и активно работать над усилением кадрового состава. Во второй половине года ситуация изменилась, а сценарии развития скорректировались. Рынок труда ждут качественные изменения. Это создает новые возможности для тех, кто хочет быть профессионально востребован.

69Анна Хрусталева,Константин Харламов,партнеры компании Khrustaleva & Kharlamov

тенденция использования системы мотивации как инструмента повышения

операционной эффективности компании.

Большинство участников рынка планируют провести индексацию зара-

ботных плат, но не исключают, что это решение может быть скорректирова-

но под воздействием макроэкономической ситуации.

Несмотря на планируемое увеличение страховых взносов (ЕСН) пода-

вляющая часть компаний собирается продолжать работать в правовом

поле. В целом участники рынка уверены в том, что возвращение к «серым»

схемам оплаты труда создаст угрозу конкурентоспособности компаниям

на рынке труда, особенно в кризисное время. В преддверии возможных

потрясений стабильность особенно ценится персоналом.

ЧТО ДАЛЬШЕ?

В последнее время компании стали уделять самое серьезное внимание

увеличению операционной эффективности бизнеса.Это обусловлено как

общим упорядочиванием рынка, постепенным распространением единых стан-

дартов управления в компаниях и общих подходов к ведению бизнеса в отрасли,

так и опасениями за финансовую устойчивость в случае развития долгового

кризиса.

Несмотря на то что компании оценивают будущее не слишком оптимистично,

говорить о том, что рынок труда ждет стагнация или резкий спад пока преждевре-

менно.

В ближайшие два года мы будем наблюдать активное движение на рынке

труда в недвижимости, связанное со сменой управленческих команд, изме-

нением роли основных участников инвестиционно-девелоперского процесса.

Институциональные инвесторы и международный бизнес предъявляют новые

требования к квалификации и компетенциям менеджеров, которые на данный

момент рынок удовлетворить не в состоянии. Эти изменения открывают отличные

возможности для тех, кто хочет быть профессионально востребован в новых усло-

виях.

Экспертная оценка заработных плат в девелоперских и инвестиционно-строительных компаниях*Expert valuation of wages in real estate development, investment and construction companies*

Название позицииPosition

Фиксированный годовой доход (оклад), руб. с НДФЛFixed annual income (sal-ary), rubles including PIT

Переменная часть годового вознаграждения, пропорция

с «фиксом» или руб.Variable part of annual income vs. a

fi xed part, rubles

Совокупный годовой доход, руб.

Aggregate annual income, RUR

Генеральный директор компанииCEO 3 600 000–14 900 000

Средний бонус в больших компаниях– 5 000 000.

В небольших – политика неустоявшаяся.Average bonus in big companies is RUR5 mln

Not specified in small companies

4 000 000–20 500 000

Руководитель проекта (ключевая компетенция «менеджер»)Project Manager (competence of Manager) 2 000 000–3 500 000 0–1 900 000 2 000 000–5 400 000Руководитель проекта (ключевая компетенция «строитель»)Project Manager (competence of Builder) 1 550 000–2 400 000 0–250 000 1 800 000–2 400 000 Директор по управлению девелоперскими проектамиDirector for Development Projects 4 000 000–7 000 000 200 000–1 200 000 4 200 000–8 200 000Директор по управлению недвижимостьюDirector for Property Management 2 000 000–4 100 000 100 000–1 100 000 2 100 000–5 200 000Коммерческий директорCommercial Director 1 800 000–5 500 000 3 200 000–5 500 000 5 000 000–11 000 000

* В таблице приведен средний диапазон значений фиксированного и совокупного дохода (между 25 и 75 процентилем).The table shows an average range of fixed and aggregated incomes (between 25 and 75 percentile).

Источник / Source: AXES Management



Александр Крайников, вице-президент

по персоналу, группа компаний «ПИК»

Alexander Krainikov

– В преддверии 2012 года девелоперские ком-

пании закладывают максимально реалистичные

сценарии развития. Не исключаю, что пересмотр

уровней заработных плат работников девело-

перских компаний в IV квартале 2011 года может

быть значительно скромнее, чем в конце 2010-го.

Ожидания кандидатов и сотрудников также ста-

новятся более реалистичными. Люди начинают

дорожить теми рабочими местами, которые

имеют сейчас. В свою очередь, работодатели

начнут искать способы мотивирования сотруд-

ников более «бюджетными» средствами, нежели

повышение уровня зарплаты. /

– On the eve of 2012, developers follow the most

realistic scenario. I do not exclude that wages of

their employees will be revised in Q4 2011, but their

adjustment will be modest compared to what we

saw at the end of 2010. Expectations of candidates

and employees are also becoming more realistic.

Employees started to value the jobs they are having.

In turn, employers look for ways to motivate their

employees by using various "budget" tools rather

than by increasing wages.

Дмитрий Городецкий, руководитель практики систем вознагражденияперсонала AXES ManagementDmitry Gorodetsky

– Все больше компаний переходит на принципы

проектного управления. Как следствие, заметно

выросла потребность в руководителях про-

екта с ключевой компетенцией «менеджер»,

а не «строитель», как было ранее. В проектных

командах появляются функциональные специа-

листы, отвечающие за весь блок вопросов

по проекту в своей части. Особенно это касает-

ся юристов.

В схеме вознаграждения менеджера проекта

(PM) значительно увеличилась доля переменной

части. Как правило, чем дороже PM и масштаб-

ней проект, тем больше доля бонуса в его сово-

купном вознаграждении. /

– New functional specialists join project teams in order

to professionally manage the entire set of project-relat-

ed problems. Especially, this concerns lawyers.

A variable part of income has significantly increased

in project managers' remuneration schemes. More

expensive project managers working with ambi-

tious projects are typically paid a greater share of

bonuses in their remuneration scheme.

Анастасия Черкасова,

директор по персоналу CBRE

Anastasia Cherkasova

– Размер заработной платы перестает играть

для соискателей решающую роль. Сейчас кан-

дидаты активнее обращают внимание на бренд

работодателя, условия труда, гибкость графика,

возможность работы дома и даже доступность

социальных сетей на рабочем месте, которые

сейчас являются таким же бизнес-инструмен-

том. как телефон, электронная почта. Этот

способ коммуникации позволяет оперативно

решать различные вопросы, советоваться

с коллегами и экспертами. /

– Wages are not that critical for job seekers today.

Now, candidates pay more attention to their poten-

tial employer's brand, working conditions, flexible

schedule, possibility to work from home, and even

availability of social networks in the workplace

because they use them as a business tool the same

way they use the telephone or e-mail. This method

of communication allows solving various problems

with colleagues and experts.

Татьяна Ким, заместитель

генерального директора по управлению

персоналом ЗАО «Главстрой-менеджмент»

Tatyana Kim

– Функция управления персоналом становится

ключевым фактором повышения конкуренто-

способности компании и ее долгосрочного раз-

вития. Без потрясений вторую волну кризиса

пройдут те организации, которые научились

максимально полно использовать потенциал

сотрудников и ушли от бюрократии за счет

делегирования полномочий и повышения уров-

ня самоконтроля менеджеров и специалистов.

Второй аспект связан с перспективным раз-

витием как отдельных компаний, так и отрасли.

Престиж рабочих профессий в обществе край-

не низок. Притока молодежи в строительное

производство практически нет. Это проблема

и государства, и бизнеса. Ей нужно заниматься,

несмотря на временные спады в экономике. /

– The personnel management function is becoming

a key factor to increase a company's competitive-

ness and its long-term development. A second wave

of the crisis will be easier to survive for those orga-

nizations that have learned to maximize potential

of their employees and abandoned bureaucratic sys-

tems of management. Instead, they delegate powers

and promote self-management and professionalism.

Another important aspect relates to development of

individual companies and the industry as a whole.

A prestige of working professions in the society is

very low. The young people stay away from the con-

struction industry; there are little to none local build-

ers in the market. This is a problem for the State and

businesses to solve despite a temporary downturn

in the economy. They should not shun it.

Михаил Сивак,вице-президент, административный департамент ОАО «ГалсДевелопмент»Mikhail Sivak

– Рост вознаграждений проходит в рамках инфля-

ционного движения. На рынке много историй,

когда кандидаты просят за работу много, а струк-

тура не предполагает таких расходов. В реаль-

ности работодатель имеет возможность выбирать

людей за те деньги, которые он готов платить.

Сложно найти хорошего руководителя про-

екта, так как нет достаточного количества про-

фессионалов. В разных компаниях менеджеры

проектов выполняют разный функционал. Кроме

того, многими проектами в реальности зани-

мались сами акционеры. Я посмотрел много

кандидатов с разбросом зарплатных ожиданий

в 3–4 раза и делаю вывод, что их цена напрямую

не связана с профессионализмом. /

– Increases in wages are typically in line with inflation.

There are many cases when candidates ask a lot of

money for their work, while a corresponding business

structure does not plan spending that much. In reality,

any employer hires specialists for the money that he is

ready to pay them. It is difficult to find a good project

manager, because the market has not trained enough

professionals in this field. Depending on company,

project managers have different job responsibili-

ties. In some companies, their shareholders manage

projects themselves. I interviewed a lot of candidates,

whose salary expectations were ranging widely. I

should say that in many cases salary expectations do

not directly relate to professionalism.

Блицопрос Quick Polls

71



This year, the market offered an adequate choice

of challenging career opportunities. Financial institu-

tions had enough liquidity, while the pent-up demand

for real estate promised a rapid growth of the industry.

The real estate companies started paying more atten-

tion to HR policies by promoting their existing employ-

ees, as well as by hiring new professionals from the

labor market. The changes concerned all staff levels,

from executives to officers. The employees, in turn,

started seeking new career opportunities in order to

react to the increasing demand.

In the second half of the year, the optimistic expecta-

tions were corrected. Changes in urban development

plans of Moscow and St. Petersburg along with a

growing financial crisis in Europe forced the market

participants to be more restrained in their forecasts.

Transformation of the industry has been caused not

only by the macroeconomic and political reasons. Over

the past two or three years, many changes happened

in the structure of the real estate market. Those chang-

es had a significant impact on the industry and the

labor market. A number of institutional property own-

ers entered the market, while the market players made

fundamental changes to their development strategies.

These factors have been gradually making the real

estate business more streamlined and transparent.

As a result, in 2011, we saw a mass update of

management teams, including chief executives.

The perfect examples to demonstrate this trend are

Promsvyaznedvizhimost, Hals-Development, Don-

Stroy Invest, AFI Development, Knight Frank, CBRE,

Jones Lang LaSalle, Colliers International, Alcon

Development, etc.

In late 2011, job seekers became more selective in

changing their jobs, paying special attention to the

financial stability of targeted companies. Many candi-

dates preferred to take time needed to analyze the cur-

rent state of things at initial stages of communication

with potential employers. Increasing risks of a new cri-

sis make strong and stable companies more competi-

tive in the labor market, allowing them to attract highly

skilled employees.

NEW REQUIREMENTS FOR QUALIFICATIONS AND COMPETENCES

Given the latest trends, the real estate companies are

becoming more rational and moderate in selecting new

employees. In general, they have stricter requirements

to avoid the risk of hiring new candidates with profes-

sional growth perspectives. Instead, the managers

offer jobs to those having enough working experience

and successfully completed projects. However, not so

many real estate companies are ready to outbid neces-

sary specialists at any price. Many market players want

to hire staff with developed managerial competencies

that can effectively manage costs and talk the same

professional language with institutional investors. The

labor market is not developed enough to meet these

requirements, because the trends and approaches in

the real estate business are changing faster than cor-

responding qualifications of job seekers are.

STANDARDIZATION OF REMUNERATION PRINCIPLES

In 2011, we can see a gradual transition to standard-

ization of remuneration principles in order to keep

the employees highly motivated to contribute to their

companies' goals and objectives. Institutional inves-

tors are leading the market towards transparency and

consistency of employee motivation as one of their

basic requirements. In some companies, HR directors

are responsible for doing that by transferring various

employee motivation tools to the real estate business

from other more developed industries.

Nevertheless, there are many companies where

staff remuneration is not determined by the market

and remuneration policy. It develops spontaneously

depending on an individual approach of this or that

company owner. This situation often leads to situations

when company owners increase employee costs by

some dozen percent. However, despite the fact that

the market is characterized by variability, we can see a

strong tendency to use personnel motivation as a good

tool to improve operational efficiency.

Most market participants plan to index wages. On

the other hand, they do not exclude that those plans

depend on the macroeconomic situation.

Despite the planned increase in insurance premiums

(UIT), many companies intend to work in the legal field.

In general, the market participants are convinced that

any return to "gray" remuneration schemes would only

make their companies less competitive in the labor

market, especially in crisis times. Employees typically

focus on the most stable companies during any eco-

nomic turmoil.

WHAT IS NEXT?

The companies are paying more attention to increased

operating efficiency of their business. This happens

because of a general market standardization, uniform

approaches towards management and business in

the industry, as well as fears to face another wave of a

debt crisis that can lead to financial instability.

Although the real estate companies do not seem

very optimistic, we are not inclined to say that the labor

market will face stagnation or a sharp decline in the

near future.

In the next two years, we predict stable activity in

the real estate labor market because of changes in

management teams, as well as changing roles of the

key market players involved in investment and devel-

opment processes. Institutional investors and interna-

tional businesses keep bringing new requirements for

managerial skills and competencies, which are hard to

find in the labor market today. The ongoing changes

offer great career opportunities to those who want to

become professionals to be in demand in the new mar-

ket environment.

Another IdentityIn early 2011, real estate companies were looking into the future with optimism actively hiring new employ-

ees. In the second half of the year, the situation changed, so their HR policy was adjusted accordingly. The labor market is likely to face qualitative changes. This will create new opportunities for those professionals who want to be in demand.

Anna Khrustaleva,Konstantin Kharlamov,Partners, Khrustaleva & Kharlamov

In late 2011, job seekers became more selective in changing their jobs,

paying special attention to the financial stability of targeted companies.

Many candidates preferred to take time to analyze the state of things...

73


Местная специфика восстановления

Этот год стал

для регионов наи-

более удачным

со времени кризиса.

Однако позитивные

новости о новых

проектах и росте

спроса соседство-

вали с сообщениями

об объектах, выстав-

ленных за долги на

торги, и судебными

разбирательствами.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главной тенденцией этого года стало то, что девелоперы и ритейлеры

стали активно работать и в сравнительно небольших городах. Например,

в Кемерово «Метро Кэш энд Керри» открыла в этом году свой первый

торговый центр. В Ярославле ГК «Ташир» открыла второй ТЦ «РИО» общей

площадью свыше 50 тыс. кв. м.

Заполняемость ТЦ во всех основных городах России выросла, достигнув

отметки в 95 %. Возобновили свою экспансию такие крупные ритейлеры,

как H&M, LC Waikiki и Kiabi. Видна активность и среди местных сетей, кото-

рые расширяются за счет поглощения менее удачливых конкурентов. Так,

НП «Панорама Ритейл» (развивает дискаунтеры «Дисма» и магазины других

форматов) закрыло сделку по приобретению торговой сети «Лучик».

Наконец, стали заявляться новые проекты. Например, ООО «Лента»

(Санкт-Петербург) начало строительство гипермаркета в Новосибирске.

Компания «СтройЦентр» заявила проект трехэтажного торгового комплекса

В этом году регионы продолжили восстанавливаться после кризиса.

Позитивные тенденции есть во всех сегментах, хотя развивались разные секто-

ра коммерческой недвижимости неравномерно. В авангарде, естественно, шла

торговля, достаточно активно развивался гостиничный рынок. Также, вопреки

ожиданиям, подтянулись офисы и склады. Но никуда не делись и судебные тяжбы

с кредиторами. Например, девелопер РТМ лишился еще одного объекта: банк

«Союз» через суд добился обращения взыскания на проект строительства торгово-

го центра в Воронеже. А в Уфе по решению Арбитражного суда на торги выставлен

торговый комплекс «Галерея Art». Административный ресурс, вопреки ожиданиям

инвесторов, не стал проще и понятней. Мы увидели ряд скандалов, связанных,

например, с незаконным выделением земельных участков. В частности, в Омске

были признаны недействительными договоры купли-продажи земельного участка

на территории парка «Зеленый остров». Там, в обход правил, землю в парке прода-

ли под торговый центр. В общем, рынки постепенно приходили в себя, но местная

специфика никуда не делась.

РЕГИОНЫ REGIONS74

ЯНВАРЬ

Компания HSG Zander приступила к обслужи-

ванию ТЦ Castorama в Ростове-на-Дону.

ФЕВРАЛЬ

«Метро Кэш энд Керри» открывает первый

торговый центр в Кемерово.

ООО «Лента» (Санкт-Петербург) начало

строительство гипермаркета в Новосибирске.

МАРТ

MirLand Development планирует построить

в Новосибирске логокомплекс (180 тыс. кв. м).

Ликвидирована ростовская часть игорной

зоны «Азов-Сити».

МАЙ

Компания «СтройЦентр» начала строи-

тельство ТК в Магнитогорске площадью

10 тыс. кв. м.

ИЮНЬ

Accor подписала договор на управление двумя

гостиницами в составе университетского ком-

плекса в Сочи: отель 4*на 200 номеров под брен-

дом Mercure, 5* на 150 номеров – Pulmann.

Caisse des Depots et Consignations и российское

ОАО «Курорты Северного Кавказа» начали созда-

ние совместного предприятия по строительству

северокавказских курортов

ИЮЛЬ

8 июля ГК «Ташир» открыла в Ярославле вто-

рой ТРЦ «РИО» общей площадью 70 тыс. кв. м.

Ханты-Мансийский банк предоставил

«Сургут газстрою» кредитную линию на сумму

3 млрд рублей для финансирования завершающего

этапа строительства ТРЦ «Сургут Сити Молл»

общей площадью 154 тыс. кв. м.

АВГУСТ

НП «Панорама Ритейл» закрыло сделку

по приобретению торговой сети «Лучик».

СЕНТЯБРЬ

По решению Арбитражного суда Уральского

округа здание ТРК «Галерея Art» в Уфе может

быть выставлено на торги.

ОКТЯБРЬ

Компания ТД «ТЦ-Поволжье» вложит более

$14 млн в строительство ТЦ «Сиеста»

в Саратове.

НОЯБРЬ

Новосибирский ТРЦ «Аура» (открытие 1 дека-

бря 2012 года) подписал предварительные дого-

воры аренды на 60 % площадей комплекса.

Открылся БЦ «Высоцкий» в Екатеринбурге

(198 м – 54 этажа).


75

Текст: Павел Чернышов

в Магнитогорске. Многие игроки рынка коммерче-

ской недвижимости, работающие в регионах, жалу-

ются, что сейчас из-за нестабильности на миро-

вых финансовых рынках стало труднее получить

финансирование. Однако и здесь есть позитивные

новости. Так, ЗАО «Универсам “Семья”» (Пермский

край, входит в ГК «ЭКС») удалось добиться пролон-

гации на три года кредитного договора с Западно-

Уральским банком ОАО «Сбербанк России». Ханты-

Мансийский банк предоставил «Сургутгазстрою»

кредитную линию на сумму 3 млрд рублей для

финансирования завершающего этапа строитель-

ства торгово-развлекательного центра в Сургуте

«Сургут Сити Молл». Европейский банк реконструк-

ции и развития, в свою очередь, рассматривает

возможность предоставления кредита в размере

$63,8 млн ЗАО «Риалрен» на строительство ТРЦ

«Аура» в Сургуте.

ОФИСЫ

Во многих городах воспрянул офисный рынок.

В города-миллионники из Москвы дошел новый

тренд – наиболее востребованы стали качествен-

ные площади. Например, в Екатеринбурге, по

данным администрации города, ставки в деловых

центрах классов А и B+ выросли на 25 % и достиг-

ли 1400 руб./кв. м. При этом ставки на площади

класса В остались без изменений (600 руб./кв. м).

В Екатеринбурге офисный рынок развивался край-

не активно. В последнем квартале на рынок заяв-

лен выход сразу четырех новых офисных зданий.

При этом инвесторы пока не торопятся занимать

офисный рынок. Те немногие покупки, которые мы

увидели, делались под себя. ООО «Элком +», рези-

дент томской особой экономической зоны (ОЭЗ),

к 2014 году обещало построить офисное здание сто-

имостью 100 млн рублей на южной площадке ОЭЗ.

Зачастую покупателями выступали банки, которые,

по сути, просто забирали интересующие их объекты

за долги. Так, сибирский банк Сбербанка России

приобрел бизнес-центр в левобережной части

Новосибирска под собственные нужды. Продавцом

выступил строительный концерн «Сибирь», который

за счет этой сделки смог погасить значительную

часть своей задолженности перед банком.

СКЛАДЫ И ГОСТИНИЦЫ

Складской рынок показал активный рост в этом

году, вселив изрядную надежду в сердца участни-

ков рынка. Впервые с начала кризиса почти все

складские площади оказались заполнены, что стало

импульсом для новой работы. Понятно, что главный

бум был в Москве, но и до регионов докатились отго-

лоски. За этот год на рынок вышли некоторые мас-

штабные проекты, которые долгое время не могли

быть завершены. Например, «Кулон Югрос».

Похоже, складской девелопмент на юге продолжит

развиваться. В этом году председатель правитель-

ства Карачаево-Черкесии Индрис Кябишев и гене-

ральный директор российской компании «С-фрут

Альянс» Владимир Лищук подписали соглашение

о строительстве на территории Урупского района

Карачаево-Черкесской Республики логистическо-

го распределительного инновационного центра.

Однако в целом ситуация еще не так хороша, чтобы

говорить о буме новых проектов. Основное пред-

ложение – старые, морально устаревшие склады,

которые, впрочем, вполне устраивают местных

игроков. Качественные склады, работают, как пра-

вило, с крупными федеральными компаниями.

Гостиничный рынок в этом году также развивался

интенсивно. Гостиничные сети активно размещали

свои вывески по всей России. В страну пришли

новые бренды. Например, международная гости-

ничная сеть Golden Tulip Hospitality Group: первые

два отеля под ее брендом откроются на курорте

«Роза Хутор» в Красной Поляне рядом с Сочи.

По понятным причинам Сочи привлекает главным

образом операторов, работающих в высшей цено-

вой категории. Помимо Golden Tulip, здесь начал

работу гостиничный оператор Swissotel Hotels &

Resorts, получивший в управление гостиницу

«Камелия» «Системы-Галс». Более демократичные

сети, такие как Azimuth и Rezidor, активно осваива-

ют и более северные регионы России. Операторы

открыли свои объекты в целом ряде городов

разного значения – Нижнем Новгороде, Угличе,

Волгограде, Новосибирске и т. д. На большинстве

объектов выросла как заполняемость, так и средний

доход с номера. Также девелоперам удалось полу-

чить финансирование и для нескольких новых про-

ектов. Так, Волго-Вятский банк Сбербанка России

предоставил ООО «Весенние инвестиции» (Нижний

Новгород) 7-летний кредит в размере 790 млн

рублей на строительство пятизвездочного отеля

в центре города. А омское отделение Сбербанка

России профинансировало строительство гостинич-

ного комплекса «Горский» в центре Новосибирска

(кредит 240 млн рублей сроком на 5 лет).

В целом события этого года вселяют в региональ-

ных игроков рынка коммерческой недвижимости

умеренный оптимизм. Однако хотя спрос снова

вырос, нестабильность в зоне евро так и не позво-

ляет выстроить четкий сценарий для развития

рынка и тормозит крупных инвесторов.


РЕГИОНЫ REGIONS76


Recovery from the crisis went on in the regions

this year. Positive trends are characteristic of all com-

mercial real estate market segments which developed

rather unevenly, though. Retail was naturally at the cut-

ting edge and the hotel market was also very vibrant.

Contrary to expectations, offices and warehouses also

pulled “socks” up. However, forensic proceedings

with lenders were still there. Thus RTM lost another

property: Bank Soyuz foreclosed on the collateralized

retail project in Voronezh at court. And the Commercial

Court of Ufa ruled the shopping mall Gallery Art to be

put up for auction sale. Contrary to expectations of

the investors, the administrative resource has not become more transparent. We

witnessed a number of rows related, for example, to unlawful allocation of land

lots. In particular, the buy-and-sell contracts for a plot of land on the territory of the

Green Island nature park were declared null and void in Omsk. In circumvention

of the existing rules, this land in the park had been sold for the development of a

shopping mall. On the whole, the markets were gradually coming back to life, but

local specifics were still there.

RETAIL REAL ESTATE

The main trend of the year was that developers and retailers stirred up to greater

activity even in relatively small cities. Thus METRO Cash and Carry opened its first

shopping center in Kemerovo this year while Tashir opened its second RIO mall in

Yaroslavl, with total area in excess of 50,000 sq m.

76

This year has been

most successful for

the regions since

the beginning of

the crisis. However,

positive news of new

projects and grow-

ing demand were

marred by reports

on the properties put

up for auction sales

and by legal pro-

ceedings.

Local Specifics of Recovery

РЕГИОНЫ REGIONS

JANUARY

Fleming Family &Partners sold an A-class ware-

house in Shushary to Intertorg.

HSG Zander tackled the service of SC Castorama in

Rostov-on-Don.

FEBRUARY

METRO Cash & Carry is opening the first shopping

center in Kemerovo.

St. Petersburg-based Lenta started construction on a

hypermarket in Novosibirsk.

Golden Tulip Hospitality Group is entering the

Russian market and opening two hotels under its brand

in Roza Khutor resort.

MARCH

MirLand Development plans to build a 180,000-sqm

logistics center in Novosibirsk.

Russian Prime-Minister V. Putin closed down the

Rostov part of the gaming zone Azov-City.

MAY

StroyCenter commenced construction on

a 10,000-sqm trading complex in Magnitogorsk.

Volgo-Vyatsky Bank of Sberbank Russia decides to open

a 790-million-ruble ($27.7 million) credit line for Nizhny

Novgorod-based LLC Vesennii Investicii over 7 years for the

construction of a five-star hotel in downtown.

JUNE

French company Accor signed a contract for the man-

agement of two hotels that are part of a university campus

in Sochi developed by Profestate. A four-star 200-room

hotel will operate under the Mercure brand while a five-

star 150-suite hotel will have the Pulmann sign.

The French state holding company Caisse des Depots

et Consignations and Russian North Caucasus Resorts

began joint work on the construction of Caucasian resorts.

JULY

On July 8, GC Tashir opened in Yaroslavl the second

RIO mall with GBA of 70,000 sq m.

Khanty-Mansiysky Bank opened a 3-billion-ruble

credit line for Surgutstroygaz to finance the concluding

stage of construction on the 154,000-sqm Surgut City

Mall in Surgut.

AUGUST

Archangelsk-based retailer Panorama Retail closed

an acquisition deal, having bought the Luchik retail

chain.

SEPTEMBER

The Commercial Court of the Urals District ruled to

auction off the building of the Gallery Art mall in Ufa.

OCTOBER

TC-Povolzhye is going to invest more than $14 mil-

lion in construction of the 16,000-sqm Siesta shopping

center in central Saratov.

NOVEMBER

Aura Mall, to open on Dec. 1, 2012 in

Novosibirsk, signed prelease agreements to 60%

of retail space.

CHRONOLOGY OF EVENTS 2011

77

The occupancy of shopping centers in all major

Russian cities reached the 95-percent mark. Big retail-

ers like H&M, LC Waikiki and Kiabi resumed their expan-

sion. The activity of local chains is also remarkable –

they expand through the takeover of less fortunate com-

petitors. Thus Panorama Retail, the biggest operator of

the retail market in the Archangelsk region, developing

the Disma discounters and shops in other formats,

closed an acquisition deal taking over the Luchik retail

chain. At last some new projects were announced. For

instance, St. Petersburg-based Lenta LLC began con-

struction on a hypermarket in Novosibirsk. StroyCenter

announced a project of a three-storey retail project in

Magnitogorsk. Many commercial real estate market

players, operating in the regions, complain that it is

more difficult now to get financing on account of insta-

bility on the world financial markets, but even here there

are some positive news. Thus Universam “Semya” Inc

(Perm krai affiliated with EKS group of companies) suc-

ceeded in prolongation for three years of the loan agree-

ment with West-Ural Bank of Sberbank Russia. Khanty-

Mansiysky Bank opened a 3-billion-ruble credit line to

Surgutgazstroy as financing for the concluding stage of

construction on the shopping and leisure center Surgut

City Mall in the city of Surgut. In its turn, the EBRD

Bank considers providing a 63.8-million-dollar loan for

Realren Inc for the construction of the Aura shopping

and leisure mall in Surgut.

OFFICES

The office market perked up in many cities. A new trend

came to the cities with one million plus population

from Moscow – highest demand for quality space. In

Yekaterinburg, for example, the rates in Class A and B+

business centers grew 25% to the level of 1,400 rubles/

sqm. The rates for B-class spaces remained

unchanged (600 rubles/sqm). In Yekaterinburg the

office market was rapidly developing. In the last quarter

the delivery of four new office buildings to the market

was announced.

Investors are not in a hurry to come to the office mar-

ket. The few purchases were made to meet own needs.

Elcom + LLC, a resident of the special economic zone

(SEZ) in Tomsk promised to build a 100-million-worth

office building on a southern site of the SEZ. Quite often

properties were purchased by banks who actually took

the properties they were interested in for debts. Thus

the Siberian Bank of Sberbank Russia bought a busi-

ness center in the left-bank part of Novosibirsk for its

own needs. The seller was the construction concern

Siberia which could repay a considerable share of its

debt to the bank due to this transaction.

WAREHOUSES AND HOTELS

The warehouse market showed robust growth this year,

having breathed much hope into the hearts of the market

participants. For the first time from the beginning of the

crisis almost all storage spaces proved occupied, which

gave an impulse to renewed effort. The main boom

understandably took place in Moscow, but an echo

rolled to the regions. Some of the large-scale projects,

which could not be completed for quite a long time,

finally hit the market. One example is Kulon Yugros.

Industrial real estate development seems to be going on

in the south. This year Head of Cabinet of Karachaevo-

Circassia Indris Kyabishev and CEO of the Russian

company S-fruit Alliance Vladimir Lishchuk signed an

agreement on the construction of a logistics distribution

and innovation center on the territory of Urupsky district

of Karachaevo-Circassia. But on the whole new projects

are not booming for now. The main bulk of supply is old,

morally obsolete warehouses which nevertheless suit the

local players too. Quality warehouses normally deal with

large nationwide companies.

The hotel market also saw intensive development

this year, with hotel chains vigorously hanging up their

signs all over Russia. New brands have come to the

national market. One example is the international hotel

chain Golden Tulip Hospitality Group – the first two

hotels under this brand will open at Roza Khutor resort

in Krasnaya Polyana near Sochi. For understandable

reasons Sochi mainly attracts operators from the higher

price range. Besides Golden Tulip, Swissotel Hotels &

Resorts that took up the management of Kamelia Hotel

developed by Sistema Hals also entered this promis-

ing market. More democratic chains, such as Azimut

and Rezidor, are actively expanding up north. The said

operators opened their hotels in a number of various-

size cities – Nizhny Novgorod, Uglich, Volgograd,

Novosibirsk and others. Both the occupancy and ADR

kept growing at most hotels. Developers also succeed-

ed in getting financing for several new projects. Thus

Volgo-Vyatsky Bank of Sberbank Russia provided a

7-year 790-million credit line for LLC Vesennie Investicii

(Nizhny Novgorod) that is going to build a five-star

hotel in the downtown. The Omsk Division of Sberbank

Russia financed construction on the hotel complex

Gorsky in central Novosibirsk (a 240-million-ruble loan

for the term of 5 years).

On the whole, the events of this year inspire moderate

optimism in the regional players of the commercial real

estate market. But while demand has burgeoned again,

instability in the Euro zone does not allow building a

clear-cut scenario for the market development and

forces large investors to back-pedal.

Text: Pavel Chernyshov



Метражкв. м / sqm Расположение / Location Описание / Description Цена (руб./кв. м)

Price (RUR/sqm)Информация об агентстве

Agencies InfoТелефон

Phone number

ОФИСЫ / OFFICESСАО

От 150

Международное шоссе, 28 Б

Mezhdunarodnoe highway, 28 B

Бизнес-парк Skypoint – офисные помещения с базовой отделкой

Business park Skypoint – office premises with basic fit-out

Аренда - 12 000

Lease - 12 000Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья

Makarova Natalia

СВАО

От 80 до 500

Зубарев пер.,15, корп.1

Zubarev side-street, 15, bldg.1

Деловой Центр «Чайка плаза» – офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника

Business Center “Chaika plaza” – office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser

Аренда

LeaseСобственник (495) 777-37-37, доб. 3018

ЦАО

120 - 900

Ул. Сретенка, 12

Sretenka st., 12

Деловой Центр - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника

Business Center - office premises for lease. Rate of running charges and VAT. Direct lease by owner.

Аренда

LeaseСобственник 777-37-01 доб.5200

ЦАО

3 344

1-й Троицкий переулок д.12, стр.5

1-st Troitskiy side-street, 12, bldg.5

Особняк класса «А», пять этажей, огороженная территория, лифты OTIS, кафе, подземный паркинг.

Mansion of A class, 5-storeyed, fenced site, OTIS elevators, cafe, underground parking.

Аренда – 1000 $

Lease - $ 1000Собственник

(495) 795-84-45

www.1-troitsky.ru

ЦАО

80

Б. Ордынка ул., 40, стр. 4

B. Ordynka st., 40, bldg. 4

Конференц-зал в деловом компл. «Легион-1», на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию

Conference hall in business complex “Legion-1”, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations

Аренда - 100 евро / час

Lease - 100 euro / hourУправляющая компания Легион

(495) 411-77-55

www.legion-development.com

ЮАО

От 20 до 1300

Район Донской

Donskoy area

БЦ «Серпуховской Двор» в аренду офисы В+, склады (Шаболовская, Тульская, Ленинский пр-т, ВДНХ) www.serpdv.ru

BC “Serpukhovskoi Dvor”, offices of B+ class for lease, warehouses (Shabolovskaya, Tulskaya, Leninskiy prospekt, VDNKh) www.serpdv.ru

от 9000 / год

from 9000 / year

(495) 232-21-80,

(495) 234-08-75

МО

7 350

Видное

Vidnoe

Офисно-складской комплекс, 5 км. от МКАД, земля 2 Га.

Office-warehouse complex, 5 km from MKAD, land plot 2 ha

Продажа (150 млн. руб.)

Sale (150 mln. Rubles)8(495)775-74-75

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACESЗАО

5379

М. Славянский бульвар

m. Slavyanskiy bulvar

Торговое помещение, готовый арендный бизнес. Продажа от собственника

Retail premises, ready-made business. Sale by owner

Продажа ($29,5 млн.)

Sale ($29,5 mln.)8(495)775-74-75

РЕГИОНЫ / REGIONS120496

Г. Екатеринбург, ул. Малышева

Ekaterinburg, Malysheva st.

Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг

BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot

Аренда по запросу

Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды

(343)379-58-55

34 500Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53

Ekaterinburg, Malysheva st., 53

ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки

TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them


Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды

(343)379-58-55

79

Резюме присылайте по адресу: [email protected]

Телефон 926-73-40, отдел персонала

• HTML-верстальщик в отдел Интернет-проектов• Курьер

• Контролер стоек• Менеджер по работе с договорами

Метражкв. м / sqm Расположение / Location Описание / Description Цена (руб./кв. м)

Price (RUR/sqm)Информация об агентстве

Agencies InfoТелефон

Phone number

25 000Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10

Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10

Бизнес Центр «Антей». Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка

BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements


Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды

(343)379-58-55

20 000Г. Кемерово

Kemerovo

Аренда, продажа складского комплекса класса «А» в городе Кемерово - www.smartsib.ru

Lease, sale of warehouse complex of “A” class in Kemerovo - www.smartsib.ru

Аренда/Продажа

Lease/Sale8-923-602-40-99

Размещение объявлений в рубрике

Объекты/Listings

+7 (495) 926 72 15 доб. 322Отправьте заявку на размещение рекламы:

[email protected]




ФОТООБЪЯВЛЕНИЯ

АР

ЕН

ДА

/ П

РО

ДА

ЖА

ОБ

ЪЯ

ВЛ

ЕН

ИЯ

Торгово-офисный центр, готовыйарендный бизнес (Оливье, Л‘Этуаль, Тануки). Сущевский Вал д. 31, 1-я линия ТТК, 9365 кв.м., 1,3 га., парковка -140 м/м, 8 м.п. от ст. м. «Савеловская»,потолки – 3-5,5 м., эл-во 1120 кВа.

Тел. 960-70-87www.9607087.ru

ПРОДАЖА / АРЕНДА

Собственник

Красногорск. Торговый Центр. 22 300 кв.м. Готовность 60 %. 7 уровней. Автопаркинг – 2 уровня. Эксплуатируемая кровля. Супермаркет. Боулинг. Фитнес Центр. Кинотеатр. Магазины электроники и спорттоваров. Рестораны и Бутики.Вокруг жилой массив. Коммуникации. Продажа. Партнерство. Цена 1000 $/м.кв.

тел.: 8 (985) 227-81-84www.trc-triangle.ru

ПРОДАЖА


Офисный блок в жилом доме.ЦАО, 302,85 кв. м, Скатертный пер., д. 182-3 этаж, отдельный вход.3 м/м на п/п по 20 000 руб./мес. Эксплуатация – 90$ кв.м/год.Цена – 1200$ за кв.м/годМихаил Георгиевич+7(495)773-63-65 [email protected]

АРЕНДА


Продается многофункциональныйМедиа-Бизнес Центр

Общая площадь – 6 304 кв.м.Местоположение – ВАО, м. Новогиреево;Современный дизайн, элитная отделкаВключает:• киноконцертный зал на 400 мест• ресторан, бар, банкетный зал• 2 студии звукозаписи,• конференц-зал• торговые и офисные помещения• помещение под ТВ центр

подробности на сайтеwww.multilocation.ruи по телефону 8 (919) 970-54-38

ПРОДАЖА


м. Павелецкая, ул. Валовая, д. 12/125. Первая линия Садовое кольцо.Продажа / Аренда от 210 м2. ОСЗ.Площадь 1 513,4 м2, 5 этажей, подвал, хранилище, лифт, качеств.отделка. Помещение под банк, ресторан,визовый центр.ООО «Элинстрой»Тел: +7(495)981-96-15

ПРОДАЖА / АРЕНДА


81

Горя

чая

лин

ия п

одп

иски

(49

5)92

6-45

-75

Ст

оим

ост

ь п

одп

иски

: 6

мес

. 12

мес

.

Мос

ква

253

0 ру

б. 4

700

руб.

Р

егио

ны 2

900

руб.

540

0 ру

б.

(це

ны в

клю

чаю

т н

дс)

Зап

ол

ни

те,

по

жал

уйста

, б

лан

к п

лате

жн

ой

кви

тан

ци

и.

Оп

лати

те в

лю

бо

м о

тдел

ен

ии

Сб

ер

бан

ка Р

Ф.

Ко

пи

ю о

пл

ачен

но

й к

ви

тан

ци

и п

ро

си

м в

ысл

ать

в н

аш

у р

ед

акц

ию

по

факс

у (4

95

) 9

26

-45

-75

Ад

рес:

11

51

91

, г.

Мо

сква,

4-й

Ро

щи

нски

й п

р-д

, д

. 2

0,

стр

. 5

e-m

ail:

sub

scri

pti

on

@im

pre

ssm

ed

ia.r

u

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг»

ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва

БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость»

Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________

Компания ____________________________________________________________________

Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________

Ул. __________________________________________________________________________

Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________

Телефон ____________________________ e-mail___________________________________

Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г.

Плательщик (подпись) _____________________

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг»

ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва

БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость»

Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________

Компания ____________________________________________________________________

Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________

Ул. __________________________________________________________________________

Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________

Телефон ____________________________ e-mail___________________________________

Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г.

Плательщик (подпись) _____________________

Извещение

Кассир

Квитанция

Кассир

Прось

ба

не

исп

ол

ьзо

ват

ь п

ред

ыд

ущи

е кв

ита

нци

и д

ля о

плат

ы



Documents

CRE Russia #24 (176)