CRE Russia #9 (161)

# 9 (161) / 1–15.05.11

2011

MAKE IT SMART!

Съем на Тверской /STREET RENT AT TVERSKAYA

УК ищут дорогу к храму /MANAGEMENT COMPANIES LOOK CHURCHWARDS

47:

52:

24: Победители CRE MoscowAwards 2011 / WINNERSOF CRE MOSCOW AWARDS 2011

24: Персона года 2011:Ли Тимминс, старшийвице-президент Хайнс Россия / PERSONALITY OF THE YEAR 2011: LEE TIMMINS, SENIOR VICEPRESIDENT OF HINES RUSSIA

САМЫЕ СВЕЖИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО АРЕНДЕ И ПРОДАЖЕ /LATEST LEASE AND SALEOFFERS

40:

COM

MERCIA

L REAL ESTATE КО

ММ

ЕРЧЕСКА

Я НЕД

ВИ

ЖИ

МО

СТЬ

№

9 (161) 1–15.05.2011

CRE_#161_Cover.indd 1 22.04.2011 16:58:55

CRE_#161_Cover.indd 2 22.04.2011 16:59:15

3

Информация о распространении

Жур нал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах.

Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»; Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука», в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ОАО ПК «Пушкинская Площадь».Выход в свет –1.05.2011Тираж – 20 000 экз.Цена свободная Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала раз-решается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ruИздание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543.Рекламные материалы публикуются со значком Р.

Commercial Real Estate founded & published by Impress Media, Marketing.Printed by OOO Republica at PK Pushkinskaya Ploschad.Release Date – May 1, 2011Print run 20, 000Price – not fixedCommercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark and belongs to Impress Media, Marketing.Reprint of the materials of the magazine is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in Internet should be followed with an active hyperlink to the website:www.cre.ru

Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Certificate ПИ № ФС77-32543.Ad-materials are published with single P.

Ад рес ре дак ции и издателя:115191, Рос сия, Моск ва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9Те ле фон редакции издателя: +7(495) 926 7340Факс: +7(495) 926 7215E-mail: [email protected], www.cre.ru

Editorial and Publisher address:20, bldg. 9, 4th Roshchinsky ProezdMoscow, Russia, 115191Editorial and Publisher Telephone: +7(495) 926 7340Fax: +7(495) 926 7215E-mail: [email protected], www.cre.ru

Distribution Information

Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, companies supplying engineering services, elite housing, logistics companies, hotels and car showrooms.

Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka, in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone at the editorial office’s subscription hotline: (495) 926 4575.

Горячая линия для подписчиков По всем вопросам и замечаниям относительно подписки обращайтесь по тел. +7(495) 926 4575 или [email protected] for subscribers: +7(495) 926 4575 or [email protected]

ОТ РЕДАКТОРА FROM THE EDITOR

Коммерческая недвижимость№ 9 (161), 1–15.05.11Над номером работали:

Главный редактор: Рафаэль ХайбрахмановРедактор специальных проектов: Татьяна ЛомакинаОтдел новостей: Вера Новоруссова, Михаил РычаговРедакционный отдел: Людмила Бокина, Николай Кириллов, Игорь Поспехин, Михаил Рычагов, Александра Сморжевская, Елена Сухарева, Павел ЧернышовРуководитель фотослужбы: Дмитрий ЧетверухинФото на обложке: Дмитрий Четверухин

Ведущий дизайнер: Ольга ДжумаеваОтдел производства: Алексей Кошелев, Валерий ИвановДизайн-макет: Александр Никитин

Адрес электронной почты для пресс-релизов: [email protected]

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг»

Генеральный менеджер и издатель: Дэвид ТзорКоммерческий директор: Татьяна МартыноваРуководитель отдела продаж: Ирина МухинаИздатель: Елена ПетроваЗаместитель генерального директора: Людмила МихайловаРуководитель отдела подписки: Екатерина БеляеваВедущий менеджер отдела распространения: Инна СергееваСтарший менеджер по логистике: Олеся ИвановаРуководитель онлайн-проектов: Ирина ЧернобровкинаОтдел on-line проектов: Николай Заводя, Алексей ЧернышовPR-директор: Марат МурадянРуководитель отдела организации премии CRE Awards:Залина ХамизоваРуководитель направления IM Events: Ирина ПомигуеваГлавный редактор сайта CRE.ru: Екатерина КрыловаРуководитель отдела производства: Елена ГусеваДизайнеры: Екатерина Парамонова, Ирина Никифорова, Александр НикитинОтдел телесэйлз: Краверская Елена, Черненко Татьяна

По вопросам рекламы обращаться

тел.: +7 (495) 926 7340; e-mail: [email protected]

Commercial Real Estate № 9 (161), May 1, 2011Working on this issue:

Editor-in-Chief: Rafael KhaybrakhmanovSpecial Projects Editor: Tatiana LomakinaNews Department: Vera Novorussova, Mikhail RychagovEditorial Team: Lyudmila Bokina, Pavel Chernyshov, Igor Pospekhin, Mikhail Rychagov, Nikolay KirillovAlexandra Smorzhevskaya, Elena SukharevaHead of Photography Department: Dmitry ChetverukhinCover photo: Dmitry Chetverukhin

Leading Designer: Olga DzhumaevaDesign and Production: Alexei Koshelev, Valery IvanovCreational Designers: Alexander Nikitin

Forward press releases to [email protected]

Impress Media, Marketing

General Manager and Publisher: David TzorСommercial Director: Tatiana MartynovaHead of Sales Development: Irina MukhinaPublisher: Elena PetrovaDeputy General director: Lyudmila MikhailovaHead of subscription department: Ekaterina BelyaevaLeading Manager of Distribution Department: Inna SergeevaSenior logistic manager: Olesya IvanovaHead of on-line projects: Irina ChernobrovkinaCRE-online department: Nikolay Zavodja, Alexey ChernyshovPR-director: Marat MuradjanHead of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina KhamizovaHead of IM Events Departments: Irina PomiguevaChief editor of the CRE.ru site: Ekaterina KrylovaHead of production department: Elena GusevaDesigners: Ekaterina Paramonova, Irina Nikiforova, Alexander NikitinTelemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana Chernenko

For advertising contact us at

Tel.: +7 (495) 926 7340 (multi-channel); E-mail: [email protected]

Умники и умницыВ середине апреля в Москве вручили премии за лучшие объекты, построенные в 2010 году. Ежегодная премия CRE Moscow Awards, организованная «Импресс Медиа», в восьмой раз отметила отлич-ников девелоперского бизнеса и игроков других секторов коммер-ческой недвижимости Москвы. В этом году премия увеличилась на еще одну номинацию – «Управляющие компании». Кроме того, организаторы существенно пересмотрели концепцию деловой и развлекательной составляющих. В этот раз их объединила идея театральности. Более семисот гостей приняли участие в гала-ужине и приветствовали победителей – девелоперов, консультан-тов, инвесторов и просто лучших профессионалов рынка.

ЦБ пытается заставить банки избавляться от непрофильных активов, потому что смешение финансовой и товарно-коммер-ческой деятельности существенно усиливает риски банковской сферы. Поэтому ЦБ подготовил указание о прогрессивном резер-вировании, в соответствии с которым банкам придется удержи-вать на своих балансах часть стоимости непрофильных активов, и с каждым годом сумма будет только расти («Актуально»).

25% территории Москвы сегодня занято промзонами, значение многих из которых давно утрачено. Но осваивать эти территории девелоперы не спешат: мешают высокая стоимость редевелоп-мента и юридическое урегулирование имущественных вопросов со множеством собственников («Тема номера»).

Как всегда, ждем от вас предложений и замечаний.

Рафаэль Хайбрахманов[email protected]

Smart Men and WomenAwards for best projects constructed in 2010 were presented in Moscow in mid April. The annual CRE Moscow Awards organized by Impress Media for the eigth time in a row celebrated leading developers and players from other sectors of Moscow commercial real estate. This year one more nomination was added – manage-ment companies. What is more, the organizers have reviewed the concept of business and entertainment functions which this time were amalgamated by means of the "staginess" idea. More than 700 guests participated in the gala dinner and greeted the winners – developers, consultants, investors and simply best professionals of the market.Central Bank tries to induce the banks to get rid of non-core assets, because the confusion of financial and commodity-commercial operations significantly increases the risks incurred. Therefore CB has prepared a progressive reservation decree, whereby banks will have to keep part of non-core assets on their balance sheets. This amount will keep growing with each passing year (Hot Topic).Industrial zones which have largely lost their original function encumber 25% of Moscow urban lands. Yet developers are in no hurry to redevelop them as they are impeded by the high cost of refurbishment and the issue of legal settlement of split ownership (Cover Story).As always, we expect feedback from you.Best regards,

Rafael [email protected]

003 Letter_I_L.indd 3 22.04.2011 9:30:05

Содержа н ие / Contents:

4

24

Новости / News«Система-Галс» выставила на продажу первый и второй корпуса бизнес-центра «Даниловский форт». Общая площадь трех корпусов БЦ – около 44 тыс. кв. м, площадь двух предлагаемых к продаже корпусов – 27,6 тыс. кв. м, включая подземную парковку на 238 мест.

Премия / Awards14 апреля в Москве в Экспоцентре прошла VIII ежегодная церемония награждения победителей премии Commercial Real Estate Moscow Awards 2011. Более 700 гостей приветствовали лучшие объекты коммерческой недвижимости, построенные в Москве в 2010 году.

6 Новости / News

16 Residential News

20 Цифры и факты /

Facts and Figures

24 Премия / Awards Commercial Real Estate Moscow Awards 2011:

Make it smart!

36 Актуально / Hot Topic 36 Владимир Ресин vs Марат Хуснуллин

Vladimir Resin vs Marat Khusnullin

38 Банки недвижимость не бросают

Banks Hold Real Estate Tight

42 Тема номера / Cover Story Трудные гектары

Difficult Acres

47 Аренда / Lease Съем на Тверской

Street Rent at Tverskaya

52 Управление /

Property Management УК ищут дорогу к храму

Management Companies Look Churchwards

6

004-005 Content_I_L.indd 4 22.04.2011 9:32:29

Тема номера / Cover StoryВ Москве, где дефицит земли, по общему признанию, крайне высок, четверть территории занимают промзоны. Это глав-ный источник земли для боль-ших проектов, но превращать индустриальные территории в офисы и жилые районы девелоперы не торопятся.

Управление / Property ManagementСегодня портфель управляющих компаний не исчерпывается привычными бизнес-центрами, ТРК и жилыми комплексами. В их ведение все чаще попадают спортивные объекты, медицин-ские учреждения и храмы.

42

47

52

75

58 Residential Строек.нет

No Construction at All?

64 Мысли вслух /

Outspoken Thoughts

66 Практика бизнеса /

Business Practice 66 C чем едят фуд-корт?

Food Court Inside Out

68 Shell & core: нужно ли тратиться?

Shell & Core: Is It Necessary to Spend More?

70 Новости Северо-Запада /

News of Northwest

72 Регионы / Regions 72 Новости / News

75 Несварение рынка /

Market Indigestion

80 Объекты / Listings

Регионы / RegionsЗа кризисное время объем гостиничного рынка Урала значительно увеличился. Местные власти не собираются останав ливаться на достигну-том и заявляют о новых планах. Начинание администрации готовы поддержать девелопе-ры, инвесторы и гостиничные операторы – уже началось строительство новых гостиниц.

Аренда / LeaseРешение Сергея Собянина побороть пробки на отдельно взятой улице привело к пред-сказуемым последствиям. По данным экспертов, у ряда арендаторов Тверской объем продаж упал в 2–2,5 раза.

# 9 (161) / 1–15.05.11

5

004-005 Content_I_L.indd 5 22.04.2011 9:32:30

Новости:

6 Зайди сюда!

Управление

БЦ класса ВдоверилиNAI BecarООО «Центр» и компания NAI Becar заключили договор о доверительном управлении офисного здания клас-са В в Переведеновском переулке, 13. В рамках договора на коммерческое управление NAI Becar также оказывает PR-поддержку проекту и осуществляет полный комплекс услуг по технической эксплуатации и клинингу.

Офисное здание площадью 18 тыс. кв. м расположено в Басманном районе, в северо-восточной части ЦАО Москвы. Объект представляет собой отдельно стоящее здание в составе бизнес-парка недалеко от станции метро «Бауман-ская». БЦ располагает наземным паркин-гом на 130 машино-мест.

Помимо офисного здания в управле-ние NAI Becar также перешли котельная и трансформаторная подстанция.

Как отметила Ирина Соколова, дирек-тор департамента управления объектами NAI Becar, комплекс на Переведеновском стал уже пятым объектом, который отдается в доверительное управление компании, что по ее мнению, является тенденцией, демонстрирующей спрос на комплексное управление. По словам Ирины Соколовой, объект полностью заполнен арендаторами.

До момента вхождения УК на объ-ект департамент инвестиционных про-даж NAI Becar выступал консультантом

в сделке по покупке данного офисного здания, представляя интересы поку-пателя.

По данным экспертов, по состоянию на март 2011 в Москве насчитывается около 4,5 млн кв. м офисных площадей класса В. Из них вакантными остаются в среднем 9,5–10%. Совокупный заяв-ленный ввод в 2011 году составит около 800 тыс. кв. м, что будет препятствовать значительному снижению уровня вакант-ных помещений. По информации депар-тамента брокериджа NAI Becar, в настоя-щий момент помещения класса В поль-зуются спросом у крупных российских компаний, которым необходимо открыть бэк-офис, причем предпочтение отдается бизнес-центрам в пределах ТТК.

Аренда

В ТРЦ «Азовский» придут три новых брендаГруппа компаний Inditex и ТРЦ «Азовский», расположенный у станции метро «Севастопольская», подписа-ли договор об открытии в сентябре 2011 года магазинов Bershka, Pull & Bear и Stradivarius. Магазины этих брен-дов впервые открываются в торговом центре районного значения. Общая площадь «Азовского» – всего 45 тыс. кв. м, площадь арендуемых Inditex площадей составит более 1,5 тыс. кв. м. Представители ООО «Портал», являюще-гося собственником ТРЦ, рассчитывают, что эти магазины послужат хорошим

«якорем» для привлечения более широ-кого круга посетителей.

В данный момент к ТРЦ «Азовский» проявляют активный интерес другие международные ритейлеры, такие как New Yorker, Mango, Motivi. Готовится подписание соглашения о намерениях с InCity, «Иль де Боте». Основными арен-даторами торгового центра являются гипермаркет «Перекресток», детский развлекательный центр «Динозаврия», фитнес-центр «Кимберли Лэнд», кино-центр «Азовский».

Склад ОАО «Москапстрой» полностью сданПоследние 9 тыс. кв. м в складском комплексе ОАО «Москапстрой» на Варшавском шоссе сданы в аренду. Складской комплекс имеет подъезды к ТТК, МКАД, а также выезды на Варшав-ское и Симферопольское шоссе. Арендаторам предлагается развитая инфраструктура, услуги профессиональ-ной УК. Комплекс оснащен современ-ными коммуникациями, предусмотрена зона парковки для грузового и легкового транспорта.

Склад ОАО «Москапстрой» – непло-хой локальный проект на территории Москвы, в основном рассчитанный на небольших дистрибуторов, отмечает Антон Алябьев, старший консультант департамента складских и индустри-альных помещений Jones Lang Lasalle. По оценке Владислава Рябова, директора департамента складской и индустриаль-

ной недвижимости Colliers International, справедливая цена аренды для такого объекта – на уровне $140–150/кв. м.

Комплекс класса А введен в эксплуа-тацию в октябре 2010 года. Эксклюзив-ным консультантом по маркетингу и сдаче комплекса в аренду выступала международная консалтинговая компа-ния Knight Frank.

На текущий момент арендаторами офисных и складских помещений общей площадью 25,3 тыс. кв. м являются такие компании, как LG Electronics, ООО «Автотрейдинг», «Супрэмо» и др.

По словам Антона Алябьева, на сегод-няшний день на рынке наблюдается дефицит спекулятивных помещений класса А. Однако, по его мнению, это имеет свои плюсы: «На рынке стал весь-ма востребован формат built-to-suit, который, в отличие от стандартного скла-да, позволяет учесть все необходимые требования конечных пользователей складской недвижимости, и в результате рынок становится более профессиональ-ным и идет вперед».

По данным Владислава Рябова, общая площадь заявленных к вводу в 2011 году складских комплексов класса А в Московском регионе составляет около 350 тыс. кв. м, причем новых проектов среди них почти нет. Это в 1,5–2 раза меньше, чем ежегодные объемы ввода в 2007–2009 годах. В итоге к середи-не 2011 года может сформироваться дефицит предложения качественных складских помещений, готовых к въезду арендаторов, что будет способствовать активизации спроса в сегменте строя-щихся складских комплексов, прогнози-рует эксперт.

Сделка

«Система-Галс» выставила на продажу первый и второй корпуса бизнес-центра «Данилов-ский форт». Общая площадь трех корпусов

БЦ – около 44 тыс. кв. м, площадь двух предлагаемых

к продаже корпусов – 27,6 тыс. кв. м, включая подзем-ную парковку на 238 мест. Здания будут предлагаться целиком. Уникальная цена предложения составляет $3 тыс./кв. м и актуальна в течение нескольких месяцев, говорится в сообщении Cushman & Wakefield и Knight Frank, которые назначены соэксклюзивными консуль-тантами по продаже объекта.

Бизнес-центр класса B+ расположен на первой линии Новоданиловской набережной. Здание полно-стью готово к эксплуатации, получено свидетельство на право собственности. Собственник – компания «Система-Галс».

Как рассказал CRE Андрей Нестеренко, прези-дент компании «Система-Галс», решение о продаже «Даниловского форта» было принято в рамках оптими-зации основного пула объектов компании, поскольку на данный момент «Система-Галс» намерена расширять свой портфель за счет новых проектов премиум-класса, в частности бизнес-центров класса A и А+.

«В деловом районе Тульский представлено около 20 зданий класса B. Средняя ставка аренды в районе составляет $400 (базовая за кв. м в год). Уровень

вакантных площадей не превышает 20%», – говорит Михаил Миндлин, директор отдела продаж и при-обретения офисной недвижимости Cushman & Wakefield.

«На рынке сразу несколько компаний подыскивают объекты сопоставимого качества и объема для покупки «под себя», – комментирует Константин Ковалев, управ-ляющий партнер компании Blackwood. С точки зрения инвестиционного актива эксперт считает такое пред-ложение тоже достаточно перспективным: на текущий момент инвестиционный спрос сосредоточен по боль-шей части в сегменте готовых объектов, в том числе заполненных арендаторами.

«Проблемой данного объекта является то, что он не пользовался спросом по аренде из-за удаленности от метро, что может отпугнуть потенциальных инвесто-ров, которые планируют сдавать площади в аренду», – в свою очередь отмечает директор по работе с ключевы-ми клиентами из отдела офисных помещений CB Richard Ellis Елена Шохина. По ее прогнозам, объект купит, скорее всего, конечный пользователь, которому удобно это местоположение.

В «Даниловском форте» продаются корпуса

006-15 News_I_L.indd 6 22.04.2011 9:36:34

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Cодержание |

| Новости |

| Residential News |

77Найди дешевый офис!

006-15 News_I_L.indd 7 22.04.2011 9:36:41

Новости:

8

Сделка

Продуктовый якорь«Гренады»Компания «О'кей» станет продукто-вым якорным арендатором торгового центра «Гренада» в городе Люберцы. Супермаркет общей площадью более 1,8 тыс. кв. м будет открыт в августе 2011 года.

Компания S.A. Ricci / King Sturge, эксклюзивный брокер проекта, заявля-ет о завершении формирования пула якорных арендаторов. «На сегодняшний день пул арендаторов торгового центра «Гренада» сформирован на 90%, во мно-гом это заслуга мощных «якорей» – двух-этажного гипермаркета «Спортмастер» (3,8 тыс. кв. м) и супермаркета «О'кей» (1,8 тыс. кв. м). Однако интерес к объекту большинство федеральных компаний проявило еще на стадии проектирова-ния», – комментирует Илья Шуравин, директор департамента торговой недви-

жимости, партнер компании S.A.Ricci / King Sturge.

Торговый центр «Гренада» общей площадью 18 тыс. кв. м расположен в 3 км от МКАД на Новорязанском шоссе. Архитектура торгового центра вписана в имеющийся ландшафт, в результате чего вход на цокольный этаж расположен на одном уровне с улицей Юбилейной, а вход на первый этаж – на одном уровне с Новорязанским шоссе и прилегающей наземной парковкой.

Инвестор и девелопер проекта – ГК «Веста-СФ».

Узнай, куда идут «зеленые»!

Самые свежие предложения по аренде и продаже /Latest lease and sale offers page 40

Константин Левченко в Praedium займется гостиницами

Константин Левченко /Konstantin Levchencko

Новое направление в консалтинговой компании Praedium Oncor International – комплексные услуги по гостинич-ным проектам – возглавил Константин Левченко.

Г-н Левченко пришел в гостиничный бизнес из промышленности в середине 90-х годов с появлением в России первых международных операторов гости-ничных сетей. Получил разносторонний опыт, работая в международных сетях на территории РФ, Украины и Казахстана: это Starwood (Sheratоn), Intercontinental (Holiday Inn), Rezidor SAS (Park Inn), корейская сеть Lotte и др. Принимал участие в открытии и управлении гости-ниц во всех сегментах и на всех этапах – от курортных до городских, от бюджетных до 5-звездочных отелей.

Является постоянным членом Британской ассоциа-ции гостиничных бухгалтеров (British Association of Hospitality Accountants – BAHA).

«М-индустрию» возглавил Сергей ЗагудалинГенеральным директором строительного объединения «М-индустрия» стал Сергей Загудалин.

Он работает в ГК «М-индустрия» с 1993 года, где на протяжении нескольких лет занимал пост генерального директора строительной компании.

Григорий Усыченко возобновит руководство проек-тами, реализуемыми компанией в Южном федеральном округе.

Как сообщили в компании, данный шаг позволит повысить эффективность работы с инвесторами и увели чить доходность от проектов южного направления деятельности холдинга (производство, строительство, девелопмент).

В MR Group новый исполнительный директорВладимир Пинаев назначен исполнительным директором компании MR Group. Он будет руководить операционной деятельностью и отвечать за повышение эффективности бизнеса, а также за разработку и реализацию стратегии развития компании.

Владимир Пинаев имеет 15-летний опыт работы в сфере коммерческой недвижимости, из них 13 лет про-работал в международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle в должности управляющего директора.

В компании Jones Lang LaSalle новое назначениеРуководителем отдела аренды торговых центров в компа-нии Jones Lang LaSalle назначена Екатерина Земская. Она будет отвечать за развитие одного из основных направ-лений в портфолио компании по предоставлению услуг в ритейл-сегменте.

Екатерина Земская более семи лет работает в ком-пании Jones Lang LaSalle и обладает серьезным опытом в сфере торговой недвижимости. За ее плечами несколь-ко реализованных крупных проектов, взаимодействие с крупнейшими компаниями-девелоперами.

До прихода в Jones Lang LaSalle, Екатерина Земская работала в рекламном бизнесе. Затем перешла в ком-панию IntermarkSavills, где с 2001 по 2004 год была менеджером по работе с корпоративными клиентами. Среди наиболее ярких проектов Екатерины в Jones Lang LaSalle – «Ройял Парк» в Новосибирске (победитель CRE Awards в номинации «Лучший крупный торговый центр» в 2008 году), а также – «Галерея» в Санкт-Петер-бурге, который сейчас номинирован на премию CRE St. Petersburg Awards 2011.

Гендиректор Colliers International избран президентом РСТЦ

Новым президентом Российского совета торговых цент-ров избран гендиректор компании Colliers International Максим Гасиев.

В качестве первоочередных задач, стоящих перед РСТЦ, Максим Гасиев отметил повышение профессиональ-ного уровня отрасли, а также создание информационной площадки для обмена опытом между участниками рынка. Второй задачей РСТЦ, по его словам, является предостав-ление информационного пространства для общения и поиска бизнес-контактов для инвесторов, девелоперов, банков, ритейлеров, консультантов, подрядчиков и других игроков. «В ближайшее время будет создана программа мероприятий, в которых смогут принять участие члены РСТЦ. Планируется проводить мастер-классы с привлече-нием специалистов международного уровня, организовы-вать проперти-туры, возобновить школу профессиональ-ного развития, принять активное участие на выставке MAPIC и т. д.», – сообщил Максим Гасиев.

Itella Logistics фокусируется на бизнесе в РоссииДиректором по маркетингу и продажам компании «ИтеллаНЛК» – аффилированной в России структуры Itella Logistics (входит в Itella Group) – назначена Елена

Печникова. Алексей Грязнев, ранее занимавший долж-ность коммерческого директора, продолжит работу в «ИтеллаНЛК» на позиции руководителя отдела регио-нальных продаж. Также в сферу его ответственности войдет развитие бизнеса Itella Logistics в странах СНГ.

По словам Яна Паули, руководителя отдела глобаль-ных продаж и маркетинга Itella Logistics, данное решение является частью стратегии Itella Logistics по активному продвижению на рынке России и стран СНГ.

Обязанности Елены Печниковой на прежней долж-ности будут распределены между действующими сотруд-никами глобального отдела продаж и маркетинга Itella Logistics.

Елена Печникова закончила МГЛУ (Институт иност-ранных языков им. Мориса Тореза). В 1996 году прошла специальный курс логистического менеджмента в Москве, имеет 16-летний опыт работы в логистике.

В Goltsblat BLP новый партнер

Юрий Чернобривцев /Yuri Chernobrivtsev

Юрий Чернобривцев назначен на должность партне-ра практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP. В практике недвижимости и строительства Юрий станет третьим партнером и будет работать в команде с Виталием Можаровским, партнером практики недвижи-мости и строительства.

Юрий Чернобривцев специализируется в области сопровождения инвестиционных проектов, комплексных правовых проверок недвижимого имущества, сделок с коммерческой и промышленной недвижимостью, земельного права и вопросов строительства. Среди недавних проектов Юрия – консультирование торговой сети Auchan по проекту приобретения действующей сети супермаркетов в России; консультирование междуна-родного аэропорта «Шереметьево» (Москва) по проекту синдицированного кредитования реконструкции терми-нала; консультирование компании Gefco в связи с при-обретением участка для строительства логистического парка в Московской области; представительство интере-сов Nike в сделках по открытию собственных магазинов в России.

Отставки / Назначения

006-15 News_I_L.indd 8 22.04.2011 9:36:46

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Cодержание |

| Новости |


9Заведи свой блог здесь!

Событие

Fashion House: начало положеноНачалось строительство первого проекта Fashion House Group в России – аутлет-центра Fashion House Moscow, который будет расположен в 12 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, рядом с аэро-портом «Шереметьево». Торжественная церемония закладки первого камня была приурочена к получению положительного заключения Государственной экспертизы, которое произошло 1 апреля.

Общая площадь объекта составит около 38,6 тыс. кв. м, торговая – 28,8 тыс. кв. м. В аутлете разместятся 192 магазина, рестораны, кафе и детская игровая зона. Парковка рассчитана на 1865 автомобилей.

Стоимость Fashion House Moscow составит 97 млн евро, инвестором стала бельгийская компания Liebrecht & Wood Investment Fund. Местным девелопером является GVA Sawyer, поиском аренда-торов занимается «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». По сло-вам представителей Liebrecht & Wood и Fashion House Group, Россия – очень инте-ресный рынок для аутлет-центров.

Для Fashion House Group московский аутлет лишь пилотный проект. Компания уже ведет работу по реализации анало-гичного проекта в Санкт-Петербурге. Для этих целей уже приобретен участок на юго-западе города рядом с аэропортом «Пулково». В аутлете площадью 37 тыс. кв. м разместятся 172 магазина, кафе и рестораны, детская игровая зона и пар-ковка на 1,2 тыс. автомобилей.

Как считает Нил Томпсон, коммерчес-кий директор Fashion House Group, рос-сийский рынок готов к аутлет-центрам Fashion House. С одной стороны, есть потребители, готовые тратить деньги на бренды, с другой – есть международные ритейлеры, которые стремятся выйти на российский рынок.

По словам Анны Ширяевой, гендирек-тора консалтинговой компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis», интерес ритейлеров действительно есть: к настоящему моменту арендаторы уже подобраны примерно на три четверти площадей первой фазы аутлет-центра, которая включает 90 магазинов (около

16 тыс. кв. м). В число арендаторов, с которыми подписаны соглашения, вошли такие бренды, как Mexx, Miss 60, Murphy & NYE, Puma, CK Jeans, Fabi, Baldinini, Carlo Pazolini, Pinko, Henderson, Levis и другие. «У нашего аутлета есть всё, единственное, что можно ему пожелать, – это свободной Ленинградки», – добавила она.

Организация съезда с Ленинградского шоссе, по словам Веры Сецкой, президента GVA Sawyer, станет как раз первоочередной задачей девелопера. «Главная проблема даже не в том, чтобы его построить, а в том, чтобы получить разрешение на это», – ска-зала Вера Сецкая. Представители властей, присутствовавшие на мероприятии, обеща-ли оказывать всяческую помощь и содей-ствие в реализации данного проекта.

Особняк с видом на переулки Старого АрбатаОсобняк класса А площадью более 1,4 тыс. кв. м в историческом центре Москвы выставлен на продажу, гово-рится в сообщении компании «НДВ-Недвижимость», которая реализует данный объект. Особняк, построенный в 2005 году на пересечении Денежного и Большого Левшинского переулков, непо-далеку от станций метро «Смоленская» и «Кропоткинская», представляет собой трехэтажное здание с мансардой и двухуровневым подземным паркингом, куда спускаются пассажирский и автомо-бильный лифты.

Особняк оснащен системами климат-контроля и пожаротушения, современны-ми телекоммуникациями, лифтами KONE, контролем доступа, системами видеона-блюдения. Сегодня это одно из немногих новых зданий, возведенных в историчес-кой части Москвы, отмечают в пресс-служ-бе «НДВ-Недвижимость».

Собственником особняка является зер-новая компания «Настюша», которая при-обрела его в 2005 году, рассказал CRE один из участников рынка. В середине 2008 года компания выставляла особняк на продажу по аналогичной стоимости, однако позднее решение о продаже здания было отмене-но. Как он предположил, возобновление продажи особняка, возможно, связано с рассмотрением девятым арбитражным апелляционным судом Москвы иска Societe

Generale и ЗАО «Банк Сосьете Женераль Восток» о взыскании с ООО «Зерновая компания "Настюша"» 1,988 млрд рублей в связи с неисполнением компанией обязательств по заключенному в августе 2008 года кредитному договору.

Предлагаемая цена продажи – $30 млн. По оценке Максима Жуликова, ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, эта цена является сильно завышенной. «Даже с уче-том уникальности объекта и его солидного местоположения стоимость квадратного метра может составлять $10–12 тыс., а не $20 тыс.», – говорит эксперт.

Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International, считает, что пред-ставительские особняки, расположенные в наиболее престижных районах исто-рического центра Москвы, могут быть особенно интересны посольствам зару-бежных государств и представительствам крупных российских компаний.

«Это высоколиквидный объект клас-са А с подземной парковкой и хорошим местоположением. Такие здания всегда пользуются повышенным спросом как со стороны компаний, рассматривающих объекты под собственное размещение и готовых платить больше, так и со стороны рантье», – говорит Максим Жуликов. «В данном случае объект уникален и как арендный бизнес малопривлекателен. Иностранным инвесторам этот особняк небольшого размера вряд ли был бы

интересен даже до кризиса», – полагает эксперт.


В CB Richard Ellis новый отделCB Richard Ellis открывает новое направле-ние в рамках департамента по управлению недвижимостью – отдел управления офи-сами глобальных корпоративных клиентов CB Richard Ellis. Основной вид деятель-ности нового направления – обеспечение непрерывного ведения оперативной хозяйственной деятельности представи-тельств мировых корпораций в России, с которыми у компании СB Richard Ellis подписан глобальный договор.

К таким услугам относятся: органи-зация работы с поставщиками услуг и товаров, организация и контроль работы поставщиков по обслуживанию инженер-ных систем офиса, организация и контроль уборки офиса, организация и контроль хозяйственного обеспечения и обслужи-вания офиса, контроль за организацией пожарной безопасности и охраны труда.

В задачи CB Richard Ellis также входит организация и контроль потребления энергии, применение энергоэффективных технологий в работе, а также контроль за соблюдением мер по охране окружающей среды.

006-15 News_I_L.indd 9 22.04.2011 9:36:47

Новости:

10

Проект

Marriott расширяет присутствие

К 2014 году в России будет открыто еще 7 отелей международной гостиничной сети Marriott International. Таким обра-зом, общее количество объектов компа-нии в России возрастет до 19.

Как рассказали представители сети на пресс-конференции, которая прошла в рамках воркшопа MarketPlace, Marriott намерена удвоить портфель сети в Европе (с 40 тыс. до 80 тыс. номеров) к 2015 году. В России в настоящее время функцио-нирует 12 отелей сети четырех брендов. В планах компании открыть к 2014 году еще 7 гостиниц.

По словам Стефани С. Линнарц, генерального директора по управлению доходами и продажами Marriott, Россия является одним из самых главных рынков для развития сети, в том числе и с точки зрения привлечения клиентов в отели сети по всему миру. Поэтому компания расширяет не только портфель отелей, но и офис глобальных продаж в России.

Что касается новых отелей, то Рене Мурен, региональный вице-президент по продажам и маркетингу в Восточной Европе Marriott International, сообщил, что сеть уже начала активно расширять свое присутствие в России. В про-шлом году был введен в эксплуатацию отель Courtyard Pushkin на 273 номера в Санкт-Петербурге. В феврале 2011 года открылся Courtyard Казань, который нахо-дится в 200 метрах от Казанского кремля. Гостиница предлагает 150 номеров, кафе Sky bar, ресторан средиземноморской кухни «Зилант Гриль», а также круглосу-точный мини-маркет.

Летом 2011 года распахнет свои двери Courtyard в Иркутске на 208 номеров, включая 7 люксов. В гостинице будет 422 кв. м площадей для мероприятий. В отеле располжатся ресторан, бар и лаундж-зона, фитнес-центр, мини-маркет, кондитерская. Открытие отеля совпадет с исторической датой – 350-летием города.

Еще один отель откроется в этом году в Москве – «Courtyard Москва Павелец-кая» на 170 номеров, с рестораном, баром и 4 залами для проведения мероприятий общей площадью 236 кв. м.

Также на разных стадия реализации находится еще пять проектов. В ближайших планах по открытию отели в Краснодаре и Красноярске. Позже три гостиницы Courtyard появятся в Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде и Омске.

ТЦ «Евродом» реконструируютТЦ «Евродом» в Одинцово, специализи-рующийся на продаже строительных мате-риалов, будет реконструирован к I кварта-лу 2012 года.

После реконструкции общая площадь проекта, включая ярмарку строительных товаров, составит 24,6 тыс. кв. м (сейчас – 13,5 тыс. кв. м). В торговом комплексе по явятся различные бренды рынка строи-тельных и отделочных материалов, товаров для дома, а также ряд интерьерных мага-зинов. Наличие крупного автомобильного трафика (40–50 тыс. автомобилей в сутки) позволит в рамках проекта реализовать ресторан быстрого питания (ведутся пере-говоры с потенциальными операторами).

Консалтинговая компания City Retail Group разработала подходы к реконцеп-ции центра и в настоящее время осущест-вляет сдачу в аренду торговых площадей объекта на эксклюзивной основе.

«Одинцово является одним из самых благополучных городов в Московской области. В районе активно идет жилищ-ное строительство, и сопутствующие това-ры для ремонта и дальнейшей отделки пользуются большим спросом. В связи с растущими потребностями населения острой стала необходимость в дальней-шем развитии ТЦ», – прокомментировал Игорь Чаплинский, генеральный директор City Retail Group.


Colliers FM взяла первые складские объектыКомпания Colliers International FM присту-пила к управлению складскими комплек-сами «Рент-Центр» и «Терминал Лесной», расположенными в Одинцовском районе Московской области на территории в 1,2 га.

Общая площадь объектов – около 50 тыс. кв. м. Помимо административно-складских сооружений в состав комплек-сов входят собственная котельная, дизельная электростанция, охраняемая стоянка грузового автотранспорта и др.

Таможенно-складской комплекс «Тер-минал Лесной» спроектирован в 1995 году и ориентирован на предоставление услуг по хранению и обработке грузов. Дизайн-проект и логистическая структура терми-нала разработаны немецкими фирмами Logma и Paul Gunter. Площадь складского комплекса – 9 тыс. кв. м, офисных поме-щений – более 2 тыс. кв. м.

В 2002 году на территории, прилегаю-щей к «Терминалу Лесной», был построен складской комплекс «Рент-Центр» пло-щадью 33 тыс. кв. м. Площадь офисных помещений – более 2 тыс. кв. м.

Согласно договору специалисты Colliers International FM предоставляют полный пакет услуг по технической эксплуатации и комплексной уборке помещений и тер-ритории. Для компании это первый объект в сегменте складской недвижимости.

По словам директора департамента складской и индустриальной недвижимо-сти NAI Becar Артема Пичугова, сложности в работе с новым сегментом у Colliers FM могут возникнуть только в масштабе территорий. Эксплуатирующая компания должна быть готова к летней и к зимней уборке территории, в некоторых случаях компания вынуждена покупать автомо-биль для перемещения по объекту, под-черкнул эксперт.

«Colliers International FM – молодцы, что выходят на складской рынок. Тем не менее сегодня из профессиональных управляющих компаний, не аффилиро-ванных ни с кем, я могу назвать разве что FM Craft», – сказал Артем Пичугов.

По словам коммерческого директора УК «Фрагра» Михаила Шутова, рынок управления складскими объектами в России на текущий момент окончательно не сформирован. Несмотря на значитель-ный его объем, в данном сегменте коли-чество профессиональных управляющих компаний незначительно, считает эксперт. «Момент для выхода на рынок управления складским сегментом компанией Colliers FM выбран правильно. В период кризиса сделать это было бы проблематично», – добавил Михаил Шутов.

Открытие

Завод Visteon в «А-парке» введен в эксплуатациюНа территории индустриального проекта «А-парк», девелопером которого высту-пает ГК «Эспро», введен в эксплуатацию новый завод компании – поставщика автокомпонентов Visteon. Общая площадь производственно-складских помещений составляет около 2,5 тыс. кв. м. Проект реализован по принципу built-to-suit.

Завод Visteon, выпускающий детали автомобильных интерьеров, является уже вторым зданием на территории «А-парка». В декабре 2010 года было вве-дено в эксплуатацию заводское здание для компании Benteler, мирового произ-водителя и поставщика деталей подвески. Общая площадь заводских помещений Benteler составляет около 10 тыс. кв. м.

Общий бюджет введенных в эксплуа-тацию заводов – около 10 млн евро. Финансовыми партнерами проекта высту-пают Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) и Черноморский банк торговли и развития (ЧБТР).

Индустриальный парк расположен на участке площадью 20 га, с возможно-стью развития до 200 га, на территории промышленной зоны Грабцево, в черте города Калуги, рядом с заводом концерна Volkswagen. «А-парк» является одним из первых проектов built-to-suit в России. Созданные в парке условия позволяют компаниям – поставщикам автокомпонен-тов оптимизировать свою деятельность благодаря размещению складских и производственных зданий в непосред-ственной близости к заводу, который они обслуживают. Проектом также предусмот-рено строительство производственных и складских площадей для компаний других отраслей деятельности: логистических операторов, дистрибьюторов, ритейлеров и производственных компаний.

Новости компаний

Praediumзапускает гостиницыКонсалтинговая компания Praedium Oncor International объявляет о запуске нового направления – комплексные услуги по гостиничным проектам. Новая услуга ори-ентирована на владельцев гостиничных предприятий, корпоративных и частных инвесторов, девелоперов, операторов гостиничного бизнеса. Услуги по гости-ничным проектам включают в себя: аудит технического состояния и уровня сервиса существующих гостиничных объектов; разработку концепции гостиничного комплекса или гостиничного проекта в составе МФК; разработку стратегии развития гостиничного комплекса (сети гостиниц); сопровождение архитектурных работ по проектированию гостиничного комплекса (эскизный и рабочий проект), сопровождение строительства гостиницы, работы по комплектации гостиничного комплекса, запуску проекта в эксплуата-цию (открытие гостиничного комплекса); разработку антикризисной стратегии эко-номической деятельности гостиничных предприятий; сопровождение перегово-ров с международными гостиничными сетями; привлечение инвестиций в гости-ничные проекты и др.

«В настоящее время направление по гостиничным проектам очень востребова-но, – отмечает Михаил Гец, управляющий директор Praedium Oncor International. – Растет число инвесторов в гостиничные проекты, появляются и развиваются новые российские УК, идет развитие гостинич-ных проектов в регионах».

Направление по гостиничным про-ектам возглавил Константин Левченко. «Сейчас в России наблюдается рост инте-реса к сфере гостеприимства. Это связано с тем, что Россия будет организатором Олимпиады-2014 и чемпионата мира по футболу-2018. Эти события являются двигателем развития туризма в целом и гостиничной отрасли в частности», – отметил Константин Левченко.

Зарегистрируйся и получи полный доступ!

006-15 News_I_L.indd 10 22.04.2011 9:36:49

11

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Contents |

| News |


006-15 News_I_L.indd 11 22.04.2011 9:36:55

12

News:

122 How to move the office? 12

Property Management

NAI Becar to manage B-grade BCThe Centr LLC and NAI Becar have signed a contract, according to which the latter will manage a Class B office building located at 13 Perevedenovsky Lane. Based on the agreement, NAI Becar will also provide a PR support for the project and will execute a full range of technical maintenance and cleaning services.

The office building (18,000 sqm) is located at Basmanny district in Central Moscow. This is a stand-alone building, which is part of a business park close to Baumanskaya metro station. The center also has parking space for 130 cars. In addition to the office building, NAI Becar

will manage a boiler plant and a trans-former station.

As noted by Irina Sokolova, Director of Facility Management at NAI Becar, the busi-ness center on Perevedenovsky is the fifth object for the company to manage based on trust agreements. She believes that this is a trend to demonstrate the growing market demand for integrated property manage-ment. According to Irina Sokolova, the facil-ity is already filled with tenants.

Prior to property management, NAI Becar was the project consultant that was in charge of selling the property on behalf of its buyer.

As of March 2011, Moscow has about 4.5 million sqm of Grade B office space; 9.5% to 10% of the properties remain vacant. A total of 800,000 sqm of office space will enter the market in 2011. This

will stabilize the vacancy rate in the city. According to the brokerage department of NAI Becar, office premises of Grade B are demanded by major Russian companies who need to open their back offices. Many of them like the Third Transport Ring loca-tion.

Lease

Three new brands to come to Azov MallInditex group of companies and the Azov shopping and entertainment center located near Sevastopolskaya metro station signed an agreement, according to which Bershka, Pull & Bear, and Stradivarius stores will open there in September 2011.

The total area of the Azov SEC is 45,000 sqm, of which Inditex will rent more than 1,500 sqm. Representatives of the Portal company (the property owner) hope that these stores will serve as a good anchor to attract more tenants.

As of today, there are international retailers interested in renting space in the Azov SEC, namely the New Yorker, Mango, Motivi, Ile de Beaute. The main tenants of the shopping center are Perekriostok hypermarket, Dinosauria children's center, Kimberley Land fitness, and the Azov Movie Theater.

Moskapstroy warehouse fully leasedThe remaining 9,000 sqm of vacant space in Moskapstroy warehouse project located on Warsaw Highway was leased last month.

This warehouse facility has entrances to the TTR Road, as well as Varshavskoe and Simferopolskoe highways. The ten-ants there have developed infrastructure, services and have a professional property management company at their disposal. The center is equipped with modern com-munications and a parking area for cars and trucks.

"The Moskapstroy warehouse is a good project in Moscow, mostly designed for small distributors," says Anton Alyabiev, Senior Consultant of Warehouse and Industrial Property Department at Jones Lang LaSalle. According to Vladislav Ryabov, Director of Warehouse and Industrial Property at Colliers International, the rental rates there are approximately $140-150/sqm/year.

This Class A facility was put into operation in October 2010. Knight Frank is an exclusive marketing consultant. To date, such tenants as LG Electronics, Auto Trading, and Supremo lease approximately 25,300 sqm of space there.

According to Anton Alyabiev, the mar-ket has a shortage of Class A speculative projects. However, in his opinion, this is a positive indicator. "The built-to-suit

format is very popular now, in contrast to standard warehouses, as it fully meets the existing demand of end users. As a result, the market is becoming more professional and mature," he says.

According to Vladislav Ryabov, the total area of Class A warehouses to enter the market in 2011 in the Moscow region is about 350,000 sqm. This figure is 1.5 – 2 times less than the annual amount in 2007-2009. As a result, a short supply of quality warehouse space may occur in mid-2011. This would boost the market demand, experts predict.

Mansion nearOld ArbatA Grade A mansion of 1,400 sqm located in the historic heart of Moscow at 2 Denezhny Lane is on sale now. The NDV-Real Estate is the project vendor.

The mansion, built in 2005 at the intersection of Denezhny and Bolshoi Levshinsky lanes, not far from Smolenskaya and Kropotkinskaya metro stations, is a three-storey building with a loft and a two-level underground parking garage where passenger and cargo elevators are built.

The mansion is equipped with climate-control and fire alarm systems, advanced telecommunications, KONE elevators, access control, and video surveillance sys-tems. This mansion is one of the few new buildings in the historic part of Moscow.

The owner of the mansion is the Grain Company Nastyusha, which acquired it in 2005. As the market participants told CRE, in mid-2008, the company put the mansion on sale, but later on, decided not to sell the building. The reason is probably the Ninth Arbitration Court of Moscow that is current-ly revising the claim by Societe Generale and Bank Societe Generale Vostok against the Grain Company Nastyusha concern-ing 1.9 billion rubles as a loan agreement issued in August 2008.

The current proposed sale price is $30 million. According to Maxim Zhulikov, Chief Specialist of Office Real Estate Department at Penny Lane Realty, the price is very high. "Even if we take into account uniqueness of the facility and its location, the price per square meter can be $10,000-12,000, but not $20,000," says the expert.

Olga Pavlik, Director of Research and Analytics at Praedium Oncor International, says that mansions located in the most prestigious areas of Moscow's historic cen-ter can be of interest to foreign embassies and representative offices of large Russian companies. "This is a highly liquid Grade A object with underground parking and a good location. Such buildings are always in high demand, as businesses need to move to new offices, while rentiers consider them to be good investments," says Maxim Zhulikov. "In this case, we can see a unique property which is hard to lease. Even for-eign investors were not interested in this small mansion before the crisis," says the expert.

Deal

Sistema Hals said it would sell first and second buildings of the business center called Danilov Fort. The total area of those blocks is about 44,000 sqm, of which 27,564 sqm is GLA, including an underground parking for 238 cars.

The initial sale price is $3,000 per sqm. Cushman & Wakefield and Knight Frank have been appointed exclusive consultants for the deal.

This business center of Grade B + is located on the first line of Novodanilovskaya Waterfront. The building is completely ready for operation with a certificate of ownership received. The project owner is Sistema Hals.

According to Andrei Nesterenko, President of Sistema Hals, the company's decision to sell Danilov Fort was made with an eye on project portfolio optimization. Sistema Hals plans to initiate a number of new premium class projects – in particular, business centers of Grade A and A +.

"In Tulsky business district, there are more than 20 buildings of Grade B. The aver-age rental rates there are about $400/sqm/year. The vacancy rate does not exceed 20%," Mikhail Mindlin, Director of Office Real Estate Sales and Purchase at Cushman & Wakefield, told CRE.

"In the market, several companies look for good quality properties to purchase for their own needs," says Konstantin Kovalev, Managing Partner of Blackwood. As for invest-ments, the expert believes this proposal to be promising: the current investment demand is concentrated mostly in the segment of ready-made properties, including those filled with tenants, he says.

"The problem of this facility is low demand for its areas because of remoteness from metro. This fact is bad news for potential investors who might plan to lease the space there," resumes Elena Shokhina, Director of Key Customers Relationship at CB Richard Ellis. According to her, the property may be attractive for end users who like its location.

Facilities sold in Danilov Fort

006-15 News_I_L.indd 12 22.04.2011 9:37:00

13

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Contents |

| News |


13Learn where the “greens” go!

Property Management

New Department at CB Richard EllisCB Richard Ellis says it will open a new department as part of its Real Estate Management called the Front Office of Global Corporate Clients.

The main activity of the new depart-ment will be continuous operational busi-nesses of international corporations in Russia, with whom CB Richard Ellis signed an overarching treaty.

Such services will include organization of work with suppliers of goods and ser-vices, organization and control of suppli-ers of engineering systems, organization and control of office cleaning, organiza-tion and control of logistics and services, control over the organization of fire and labor safety.

CB Richard Ellis will also be responsible for energy consumption by using energy efficient technologies, as well as environ-ment protection.

Colliers FM to manage warehousesColliers International FM has started managing warehouses called the Rent Center and Terminal Forest, located in the Odintsovo district of Moscow province.

The total area of the facilities located on 1.2 ha is about 50,000 sqm. In addition to administrative and warehouse facilities, the project includes a boiler house, diesel power station, and parking.

The Terminal Forest was built in 1995 and focuses on warehousing and dis-tribution services. The project design and logistics structure of the terminal were developed by German firms Logma and Paul Gunter. The area of the warehouses is approximately 9,000 sqm; office space is more than 2,000 sqm.

In 2002, the Rent Center was built close to the Terminal Forest. The area of the warehouse center is 33,000 sqm; office space is more than 2,000 sqm.

According to the signed contract, specialists of Colliers International FM will provide a full range of services concerning technical operations and cleaning. This will be the first warehouse project for the company.

According to Artem Pichugov, Director of Warehouse and Industrial Real Estate at NAI Becar, Colliers FM may have difficul-ties with working on such a huge territory. The company should be ready for summer and winter clean-up. In addition, the com-pany will have to buy a car to move around the object, the expert says.

"Colliers International FM made a good decision to start managing warehouse prop-erties. Nevertheless, I know the only one independent property management company that is not affiliated with parent companies – namely FM Craft," says Artem Pichugov.

According to Mikhail Shutov, Commercial Director of Fragra, the market of warehouse property management has not been fully established in Russia yet. Despite its considerable size, there are not so many management companies in this particular segment of the market, the expert comments. "Colliers FM was just in time to enter the market. In times of crisis, it was problematic to do so," Mikhail Shutov points out.

Opening

Visteon plant toopen in A-ParkThe A-Park industrial project (developed by Espro) will have a new plant to sup-ply automobile parts. The total area of production and warehouse space is approximately 2,500 sqm. This is a build-to-suit project. Visteon, which produces automotive parts, is the second building in A-Park. In December 2010, the Benteler company put its industrial building into operation there. Benteler is a global manufacturer and supplier of suspen-sion parts. The total area of the factory is about 10,000 sqm. The total budget of commissioned plants is about 10 million euro. Financial partners of the project are the European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) and the Black Sea Trade and Development Bank (BSTDB).

The industrial park is located on 20 ha, with the possibility to expand to 200 ha on the territory of Grabtsevo industrial zone in the city of Kaluga. "The park is located near Volkswagen plants and is one of the first build-to-suit projects in Russia.

The residing companies are suppliers of automotive components. They have a unique opportunity to optimize their operations by placing warehouses and industrial buildings in close proximity to the plant they serve.

The project also envisages the con-struction of industrial and warehouse space for companies in other sectors: logistics operators, distributors, retailers and manufacturing companies.

Project

EuroDom to RemodelThe EuroDom shopping center in Odintsovo will be reconstructed by Q1 2012. The facility specializes in sales of building materials.

After the reconstruction, the total area of the project including construc-tion goods fair will be 24,600 sqm (as of today, its area is 13,500 sqm). The mall will have various brands of construction and decoration materials, household goods, as well as several interior design shops. Given that 40,000-50,000 cars

normally pass by the center during the day, the project will also include a fast food restaurant (currently negotiated with prospect operators).

The City Retail Group consultants have developed reconception plans. The company currently leases the center areas on an exclusive basis.

"Odintsovo is one of the most pros-perous towns in the Moscow province. The area is actively built up with residen-tial, industrial and warehouse properties. Responding to growing needs of the population, the shopping mall needs to be reconstructed," says Igor Chaplinsky, CEO of City Retail Group.

Marriottto expandBy 2014, Marriott International will open seven more hotels in Russia. Thus, the total number of the company's properties in the country will reach 19.

As Marriott representatives told CRE, the company intends to double its exist-ing portfolio in Europe (from 40,000 to 80,000 hotel rooms) by 2015. In Russia, there are 12 hotels of the company's four brands. Marriott plans to open seven more hotels in Russia by 2014.

According to Stephanie S. Linnarts, General Director of Revenue and Sales Management at Marriott, Russia is one of the most important markets for the hotel chain to develop. Therefore, the company is expanding not only the portfolio of hotels, but also its global sales.

Rene Mouren, Regional Vice President of Sales and Marketing in Eastern Europe, Marriott International, says the chain has already begun to aggressively expand its presence in Russia. Last year, the Courtyard Pushkin with 273 rooms opened in St. Petersburg.

In February 2011, the company opened a Courtyard Kazan, which is locat-ed 200 meters from the Kazan Kremlin. The hotel has 150 rooms, a Sky Bar cafe, a Mediterranean restaurant Zilant Grill, as well as a 24-hour mini-market.

In summer of 2011, Marriott plans to open a Courtyard in Irkutsk (208 rooms including 7 suites). The hotel will offer 422 sqm of space for various events to be held. There will be a restaurant, bar and lounge areas, a fitness center, mini mar-ket, and a bakery. This event will coincide with the historic date – the 350th anni-versary of the city.

Another hotel will open in Moscow this year – a Courtyard Moscow Paveletskaya (170 rooms, a restaurant, bar, 4 rooms for events with total area of 236 sqm).

Five other projects are currently at various implementation stages. The company plans to open hotels in Krasnodar and Krasnoyarsk. Later on, three Courtyard hotels will be built in Rostov-on-Don, Nizhny Novgorod, and Omsk.

Company News:

Praedium to work with hotelsPraedium Oncor International consultants announced the launch of a new business direction – hotel project services. The new department will serve owners of hotel facilities, corporate and private investors, developers, and hotel operators.

The range of hotel services includes technical audit, conceptual development, strategic consulting (hotel chains), sup-port for architectural works (concept and design), support for construction works, launch of hotel projects, development of anti-crisis strategies and activities, support of negotiations with international hotel chains, attracting investments in hotel projects, etc.

"Currently the hotel projects are in demand," says Mikhail Gets, Managing Director of Praedium Oncor International. "There is a growing number of investors interested in hotels. We can see more and more property management companies that provide services in Russia's regions."

Konstantin Levchenko will be the man-ager of hotel business at Praedium Oncor International.

"Currently, Russia witnesses a growing interest in hospitality industry. This hap-pens because Russia will be the organizer of the 2014 Olympics and the FIFA World Cup 2018. These events are the key drivers for tourism and hospitality industries," says Konstantin Levchenko.

Deal

O'Key to become anchor tenant at GrenadaO'Key will be an anchor tenant of Grenada shopping center in Lyubertsy. The super-market with total area of 1,800 sqm will open there in August 2011.

S.A. Ricci / King Sturge is the exclusive broker for the project in charge of a pool of anchor tenants there.

"To date, the pool of tenants of the Grenada shopping center has been formed by 90%, mainly due to large anchor tenants like Sportmaster two-storey hypermarket (3,800 sqm) and O'Key (1,800 sqm). Some national companies were interested in the facility at its early design stages," says Ilya Shuravin, Director of Retail Real Estate at S.A. Ricci / King Sturge.

The Grenada shopping center is located 3 km away from MKAD on Novoryazanskoye Highway. The shopping center's archi-tecture fully corresponds to the existing landscape. The main entrance door is located on the same level with Yubileynaya street, while the other entrance is from Novoryazanskoye Highway. Vesta-SF is the project investor and developer.

006-15 News_I_L.indd 13 22.04.2011 9:37:03

14

News:

How to evaluate the rate of the Business Centre?

Event

Fashion House startsoperationsConstruction of the first Fashion House Group's project in Russia has officially started. The outlet center of Fashion House Moscow will be located 12 km away from MKAD on Leningradsky Highway, near the Sheremetyevo airport.

On April 1, 2011 the construction offi-cially started following a decision of the State Examination Committee.

The total area of the facility is 38,580 sqm, GLA – 28,765 sqm. There will be 192 stores, restaurants, cafes, and a children's play area. Parking is designed for 1,865 cars.

The Fashion House Moscow is worth 97 million euro. A Belgian Liebrecht & Wood Investment Fund is the project inves-tor. GVA Sawyer is the developer. Magazin Magazinov, part of the CB Richard Ellis Affiliate, is the project consultant in charge of finding tenants.

According to Liebrecht & Wood and Fashion House Group, Russia is a very chal-lenging market for outlet centers.

The Fashion House Group says this is a pilot project in Moscow so far. The company also implements a similar project in St. Petersburg. For these purposes, the company has already purchased a land plot in Southwest St. Petersburg close to the Pulkovo airport. This outlet center will have 37,000 sqm and will accommodate 172 shops, cafes and restaurants, children's play area, and parking for 1,200 cars.

According to Neil Thompson, Commercial Director of Fashion House Group, the Russian market is ready to host outlet centers of the Fashion House. On the one hand, there are consumers willing to spend money on brands; on the other hand,

international retailers are seeking to enter the Russian market.

According to Anna Shiryaeva, CEO of Magazin Magazinov, part of the CB Richard Ellis Affiliate, tenants have already leased about 75% of the first phase of the outlet center, which includes 90 stores (about 16,000 sqm).

The list of tenants with whom agree-ments have been signed includes such brands such Mexx, Miss 1960, Murphy & NYE, Puma, CK Jeans, Fabi, Baldinini, Carlo Pazolini, Pinko, Henderson, Levis, and oth-ers.

"Our outlet has everything it may need. The only problem concerns constant traffic jams on Leningrad Highway," she says.

The road junction with Leningrad Highway is a primary goal for the developer to build, says Vera Setskaya, President of GVA Sawyer. "The main problem is not to build it, but to get a permit to do so," Ms. Setskaya comments.

In their turn, representatives of Russian authorities, who were present at the event, promised their help.

Индексы профессиональной востребованности в недвижимости от HeadHunter за 01.04.11–18.04.11 / Indices of Demand for Real Estate Occupations from HeadHunter, as of April 1–18

*Количество соискателей на одну вакансию / *a number of applicants per vacancy

Вакансии на сайте hh.ru /Vacancies on hh.ru

Средняя зарплата, руб. / Average Wages, rubles

Кол-во вакансий / Number of Vacancies

Индекс HeadHunter* / HeadHunter Index*

Руководитель отдела коммерческой

недвижимости / Director of CRE department

86 821 4 5.0

Брокер (консультант по торговой

недвижимости / Broker

77 444 2 1.0

Аналитик / Analyst 43 333 3 5.0

Резюме на сайте hh.ru /CVs on hh.ru

Средняя ожидаемая зарплата, руб. / Average Expected Wages, rubles

Кол-во резюме / Number of CVs

Индекс HeadHunter / HeadHunter Index

Руководитель отдела коммерческой

недвижимости / Director of CRE department

89 003 20 1.0

Брокер (консультант по торговой

недвижимости) / Broker

71 645 2 1.0

Аналитик / Analyst 70 000 15 1.6

Konstantin Levchenko will tackle hotels at PraediumKonstantin Levchenko helmed a new line of business at Praedium Oncor International consultan-cy – complex services provided to hotel projects. Mr. Levchenko came to hospitality business from manufacturing industry in mid 1990s, when first international hotel operators made their debut in Russia. He gained diverse experience working for various international chains on the territory of Russia, Ukraine and Kazakhstan – Starwood (Sheraton), Intercontinental (Holiday Inn), REzidor SAS (Park Inn), Korea-based Lotte et al. Konstantin was involved in hotel opening and manage-ment in all segments – from holiday resorts to urban hotels, from economy to upscale hotels. He is a standing member of BAHA – The British Association of Hospitality Accountants.

Sergey Zagudalin helms M-industriaSergey Zagudalin is appointed General Director of the construction corporation M-industria. Sergey has been with M-industry group of companies since 1993 and held the post of general director of the construction company for several years.

Grigory Usychenko will resume supervision of the projects implemented by the company in Russia’s South. We were told at the company that the given step will raise the effectiveness of working with investors and increase the yield of projects implemented by the holding in the South (production, construction, development).

New COO at MR GroupVladimir Pinaev is appointed Chief Operating Officer of MR Group. He will be in charge of opera-tions, higher business efficiency, as well as elaboration and implementation of the company’s strategy. Vladimir boasts 15 years of experience in commercial real estate, of which 13 years he worked for the international consultancy Jones Lang LaSalle as managing director.

New appointment at Jones Lang LaSalleEkaterina Zemskaya is appointed director of the shopping centers lease department at Jones Lang LaSalle. She will be in charge of one of the main line of business in the company’s port-folio – providing services in the retail segment.

Ekaterina Zemskaya has been working for Jones Lang LaSalle for more than seven years and boasts solid experience in retail real estate. She has several big projects behind her shoulders as well as interaction with the largest developer companies. Before coming to Jones Lang LaSalle, Ekaterina had worked in advertising business and later changed for IntermarkSavills where from 2001 to 2004 she was customer service manager. Among Ekaterina’s most out-standing projects at JLL is Royal Park in Novosibirsk, a winner of CRE Awards 2008 in the Best Large Shopping Center nomination, as well as Saint Petersburg’s Galeria that has been nomi-nated for CRE St. Petersburg Awards 2011.

CEO of Colliers International reelected as President of RCSCCEO of Colliers International Maxim Gasiev is elected new president of the Russian Council of Shopping Centers. The session of Presidium where he was elected took place on April 4. Mr. Gasiev mentioned as top priorities faced by RCSC further heightening of the professional level in the industry. The second important priority of RCSC, according to Maxim, is providing investors, developers, banks, retailers, consultants and contractors with information resources for com-munication and search of business contacts. “In the nearest time a program of events will be created for all RCSC members to participate. We plan master classes to be taught by world-class experts, active participation in the MAPIC exhibition etc,” reported Mr. Gasiev.

Itella Logistics focuses on its Russian businessElena Pechnikova is appointed marketing and sales director of ItellaNLC – a Russian arm of Itella Logistics integrated into Itella Group. Aleksey Gryaznev who earlier took the post of commercial director will continue working for ItellaNLC as head of regional sales department.In the words of Yana Pauli, director of global sales and marketing department Itella Logistics, this decision is part of Itella Logistics’ strategy of robust expansion. Elena Pechnikova gradu-ated from Maurice Thorez Language School in Moscow. In 1996 she took a special course of logistics management in Moscow and has 16-year experience in logistics.

New partner at Goltsblat BLPYuri Chernobrivtsev is promoted to the rank of partner of real estate and construction practice with Goltsblat BLP. Yuri will become the third partner in real estate and construction practice and team up with Vitaly Mozharovsky, partner of real estate and construction practice.

Mr. Chernobrivtsev specializes in the support of investment projects, integrated due diligence checks of immovable property, transactions with commercial and industrial real estate, land law and construction issues. Among Yuri’s recent projects is consulting of the retail chain Auchan in acquisition of a functional supermarket chain in Russia, consulting of the International Airport Sheremetyevo (Moscow) in the project of a syndicated loan drawn up for renovation of the terminal; consulting of Gefco relative to acquisition of land for the construction of a logistics park in the Moscow province; representation of Nike interests in transactions related to the opening of its proprietary stores in Russia.

Appointments

006-15 News_I_L.indd 14 22.04.2011 9:37:05

15

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Contents |

| News |


006-15 News_I_L.indd 15 22.04.2011 9:37:06

Residentia l News:

16

В Лосино-Петровском построят 25 тыс. кв. м жилья«Ренова-СтройГруп» выиграла аукцион на право заключения договора аренды земельного участка под жилищное строи-тельство в городе Лосино-Петровском, расположенном в 25 км к северо-востоку от Москвы. Объектом торгов стал участок площадью 8066 кв. м. Аукцион был органи-зован и проводился в соответствии с поста-новлением главы администрации города.

Срок аренды участка составляет два года. За этот период «РСГ-МО» (входит в «Ренова-СтройГруп») возведет два жилых дома, спроектированных по инди-видуальному проекту. Общая полезная

площадь застройки составит 25 тыс. кв. м. На первом этаже одного из корпусов раз-местится детский сад.

Ранее «РСГ-МО» уже построила в горо-де три жилых дома переменной этажности общей полезной площадью более 30 тыс. кв. м.

Исследование

Дефицит аренды внутри Садового кольцаВнутри Садового кольца произошло резкое снижение объема предложе-ния арендных квартир в бюджете от $2 до 5 тыс., заявляют в компании Penny Lane Realty. Наибольший дефи-цит наблюдается в районе Патриарших прудов, Арбата и Остоженки. За первый квартал 2011 года количество арендных квартир здесь сократилось на 20% и сей-час составляет примерно 55% от общего объема предложений с аналогичной став-кой аренды внутри Садового кольца.

Данный ценовой диапазон является наиболее популярным и востребованным среди арендаторов, поэтому не удиви-тельно, что такие квартиры все больше и больше вымываются с рынка. Следует отметить, что это касается лишь качест-венного жилья – с новой мебелью и современным ремонтом. Снять приличную и адекватную по цене квартиру в указан-ных районах сейчас весьма проблематич-но. Ситуация осложняется еще и тем, что количество парковочных мест в центре крайне ограниченно, а данный фактор является обязательным практически для 100% арендаторов элитного жилья, заяв-ляют эксперты.

По их данным, на рынке присутствует достаточное количество жилых объек-тов с аналогичной ставкой аренды, но отличных по параметрам. Например, в центре можно снять 2–3-комнатную квартиру за $3–5 тыс., но оформленную в классическом стиле. По наблюдениям экспертов Penny Lane Realty, классика не слишком востребована среди сегод-няшних арендаторов. Только около 20% запросов приходится на интерьеры подобного рода. Также встречаются предложения в бюджете от $2 до 3 тыс., но с советским ремонтом, старой мебелью и сантехникой, что неприемлемо для тех, кто желает снять квартиру бизнес-класса. Существующие качественные предложе-ния в бизнес-классе и элитном сегменте сейчас предлагаются по цене от $5 тыс. и выше, что может позволить себе далеко не каждый арендатор.

«Качественное, адекватно оценен-ное жилье в центре Москвы может уйти буквально за несколько часов, – говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. – Поэтому на появление привлекательных предло-жений арендаторам нужно реагировать как можно более оперативно. Однако мы

не советуем собственникам пользоваться ажиотажным спросом и повышать ставки аренды в перечисленных районах. Это увеличит срок экспозиции квартиры и приведет к упущенной выгоде».

Сколько москвичам копить на квартиру?На элитную квартиру на Остоженке (но не самую дорогую и не самую боль-шую) средняя московская семья сможет накопить за 113 лет, подсчитали эксперты компании Chesterton.

Аналитики определили города с самым недоступным элитным жильем: Москву опережает только Гонконг, где на элитное жилье обычной семье придет-ся копить 205 лет.

По данным экспертов, средний годо-вой доход московской семьи составляет $35,2 тыс., а средняя стоимость элитной квартиры – $3,9 млн. В Гонконге при цене элитной недвижимости в $3,6 млн средний годовой доход семьи составляет всего $17,5 тыс.

В Лондоне копить на элитное жилье придется 65 лет, в Нью-Йорке – 55 лет, в Киеве – 39 лет, в Париже и Женеве этот показатель – 32 года.

Открытие

«Фрегат» вышел в плавание в Жуковском«ЮИТ Московия», дочерняя компания финского строительного концерна «ЮИТ», ввела в эксплуатацию последний из трех домов жилого комплекса «Фрегат» в г. Жуковский. Это объект второго этапа комплексного освоения территории нового микрорайона 5А, расположенного в юго-западной части города.

Монолитно-кирпичный 17-этажный жилой дом комфорткласса, выполненный по индивидуальному проекту, рассчитан на 105 квартир общей площадью 7,1 тыс. кв. м. Планировочные решения предусма-тривают не только 1, 2 и 3-комнатные квартиры площадью от 45,2 кв. м, но и двухуровневые квартиры площадью до 135 кв. м, размещенные на верхних этажах здания. На первых трех этажах и в пристроенной части дома расположены нежилые помещения административно-общественного назначения. Общая пло-щадь ЖК «Фрегат» – 26,3 тыс. кв. м (это 314 квартир и более 5 тыс. кв. м нежилых помещений).

Сумма инвестиций в проект – около 1 млрд 383 млн рублей, около 452 млн рублей из которых было выделено на строительство последнего дома.

Отличительная особенность жилого комплекса – архитектурное решение: три жилых дома-башни, объединенные общей стилобатной частью, напоминают парус-ник. Микрорайон, где расположен ЖК

«Фрегат», отличают хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура, включающая образовательные учрежде-ния и детские сады, магазины и торговые центры, гаражные комплексы и детские площадки. Все сданные дома в микрорай-оне обслуживаются собственной эксплуа-тирующей организацией застройщика.

В конце 2011 года компания введет в эксплуатацию строящийся жилой дом № 14 и на этом завершит второй этап застройки микрорайона 5А. В планах «ЮИТ Московия» дальнейшее строитель-ство жилых домов, коммерческих поме-щений и детского сада на территории этого микрорайона. Уже началась реали-зация третьего этапа застройки, в рамках которой проектируется новый жилой дом № 16, строительство которого начнется летом этого года.

События

«Итальянский квартал» получил премиюКомплекс элитных особняков «Итальян-ский квартал» стал победителем премии PRO Realty'10 в номинации «Лучший жилой комплекс премиум-класса». Вместе с ним за приз боролись проекты «Легенда Цветного» и «Снегири ЭКО».

PRO Realty – это ежегодная независи-мая премия. Награда вручается лучшим специалистам и компаниям в области недвижимости по итогам года. Концепция премии подразумевает выбор лучших именно специалистами рынка (более 20 тыс. специалистов).

Анна Миронова, заместитель гене-рального директора компании «Гута-девелопмент», отметила, что для команды проекта «Итальянский квартал» профес-сиональное признание коллег особенно ценно. «В 2010 году мы зафиксировали сразу два рекорда рынка элитной недви-жимости. Во-первых, было построено 50 тыс. кв. м наземной и подземной частей объекта, таким образом, проект стал лидером по темпам возведения среди элитных домов Москвы, а во-вторых, в «Итальянском квартале» по итогам про-шлого года было реализовано 100 квартир, и проект стал безусловным лидером про-даж в своем сегменте», – подчеркнула она.

Комплекс элитных особняков «Итальянский квартал» расположен в Москве, по адресу: улица Фадеева, 4, на территории площадью 2,5 га. В каждом из семи особняков переменной этажности разместились от 12 до 35 квартир площа-дью от 45 до 300 кв. м: студио и пентхаусы с каминами, квартиры с террасами и мансарды, а также традиционные двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Девелоперами проекта являются компа-ния «Гута-Девелопмент» и Insigma Group. Главный архитектор – Михаил Филиппов. Финансовый партнер проекта – ОАО «Сбербанк России».

Заяви о себе на рынке!

Проект

Компания Blackwood заключила договор с корпорацией «Баркли»

на реализацию нового проекта клас-са премиум Barkli Park. Разработка креативной концепции дизайна жилого комплекса будет осущест-вляться французским дизайнером Филиппом Старком (yoo inspired by Starck).

Barkli Park – жилой комплекс премиум-класса площадью около 42,2 тыс. кв. м, расположенный в Центральном округе Москвы по адресу: улица Советской Армии, 6. Комплекс на 130 квартир включает две жилые башни – Белую (12 эта-жей) и Терракотовую (14 этажей). На территории комплекса располага-ется Центр спортивных инновацион-ных технологий. Для жильцов будет обустроен собственный вход в при-легающий Екатерининский парк. Окончание строительства запланиро-вано на IV квартал 2011 года.

Blackwoodреализуетжилье в Barkli Park

016-19_News_Rezident_I_L.indd 16 22.04.2011 9:40:02

17

# 8 (160) / 16 – 30.04 .11

| News |


| Calendar |


Residentia l News:

Losino-Petrovsky gets 25,000 sqm of housingRenova Stroy Group won an auction for the right to lease land for the construc-tion of residential housing in the city of Losino-Petrovsky, located 25 km north-east of Moscow.

This area covers 8,066 sqm. The auc-tion was organized and conducted in accordance with the decree of the head of the city administration. The leasing term for the plot is two years. During this period, RST-MO (part of Renova Stroy Group) will construct two resi-dential buildings to a special order. The total usable area of the building will be 25,000 sqm. The ground floor of one of the buildings will house a daycare.

Earlier, the RST-MO had finished the construction of three residential build-ings of various heights and with total usable area of more than 30,000 sqm.

Events

Italian Quarter wins a prizeThe complex of elite mansions, Italian Quarter, became one of the winners of the PRO Realty'10 awards in “The best Premium-Class Residential Complex” nomination. The Legenda Tsvetnogo and Snegiri ECO projects competed for the prize with the Italian Quarter.

PRO Realty is an annual independent awards ceremony. The award is given annually to the best specialists and companies in the real estate field. Best projects are chosen by market special-ists (over 20,000 specialists). Anna

Mironova, deputy general director of Guta-Development noted that for the team of the Italian Quarter project, professional recognition from their colleagues is particularly valuable. "In 2010, we made two records in the elite real estate market. First, we built 50,000 sqm of surface and underground areas and thus propelled our project to leadership positions in terms of speed of residential housing construction in the Moscow luxury residential segment, and second, by the end of the last year, we had sold over 100 apartments in the Italian Quarter, and thus the project also became the undisputed market leader in this real estate segment,” she said.

The complex of elite mansions, Italian Quarter, is located in Moscow, at 4 Fadeev Street, on the area of 2.5 ha. Each of the seven mansions of vari-ous heights accommodates from 12 to 35 apartments, ranging from 45 to 300 sqm – studios and penthouses with fireplaces, apartments with terraces and attics, as well as traditional one, two and three-bedroom apartments. Developers of the project are such prominent companies as Guta-Development and Insigma Group. The chief architect is Mikhail Filippov. The financial partner of the project is Sberbank of Russia.

Investigation

Shortage of rental apartments within the Garden Ring RoadWithin the Garden Ring Road there has been a sharp decline in supply of rental apartments in the budget category – from $2,000 to $5,000, according to

Penny Lane Realty. The highest deficit has been observed in Patriarch's Ponds, Arbat and Ostozhenka areas. During the first quarter of 2011, the number of rental apartments fell by 20% and now it stands at about 55% of the total volume of supply with comparable rental rates within the Garden Ring Road.

This price segment is most popular and in demand among tenants. It is not surprising that these apartments are becoming scarce on the market. It should be noted, that here we are talking about only quality apartments with new furniture and modern repairs. It is very difficult today to rent a decent apartment for an adequate price in these areas. The situation is further complicated by the fact that the number of parking spaces is extremely limited in the downtown, although this factor is a must for virtually 100% of luxury building tenants, say the experts.

According to them, there are enough housing units in that rental rate range on the market, but they vary as to their parameters. For example, in the center you can rent a one or two-bedroom apart-ment for $3000-5000 per month, but decorated in a classic style. According to Penny Lane Realty experts, the classic style is not in demand among today's ten-ants. Only about 20% of the people seek interiors of this kind. Also there are list-ings in the budget range, from $2000 to $3000, but with Soviet-style finishes, old furniture and plumbing fixtures, which is simply unacceptable to those who wish to rent a business class apartment. The existing high-quality listings in the busi-ness and luxury segments are now offered at a price of $5000/month and more, which not every tenant can afford.

"Quality, appropriately priced accom-modation in the center of Moscow is often rented during a few hours,” says Georgiy Dzagurov, general director of Penny Lane Realty. “Therefore, tenants need to respond as quickly as possible to the new attractive listings. However, we do not advise that owners take advantage of this high demand and increase rental rates. This would extend the exposure time of their apartments and lead to the loss of profits.”

How long do Muscovites have to save for an apartment?Experts of Chesterton Company have estimated that an average Moscow fam-ily has to save up for 113 years to buy an elite apartment in Ostozhenka (but not the most expensive or biggest one). Analysts have identified the cities with the most unaffordable elite housing – only Hong Kong is ahead of Moscow, where for a luxury house an ordinary family would

have to save up for 205 years. According to experts, the average annual income of a family in Moscow is $35,200, while the average price of luxury apartments is $3.9 million. In Hong Kong the price of luxury properties is $3.6 million, while the average annual income is $17,500, in London one will have to save up for 65 years to buy luxury housing, in New York – 55 years, in Kiev – 39 years, in Paris and Geneva this figure is 32 years.

Opening

The Fregat goes to sea in Zhukovsky YIT Moskoviya, a subsidiary of the Finnish YIT Construction Group, has commis-sioned the last of three residential build-ings in the Fregat Residential Complex in Zhukovsky. This object is a part of the second phase of integrated development of the new 5A Neighborhood, located in the southwest part of city.

The solid-cast brick 17-story apart-ment building in the comfort-class, was made to a special order, and has 105 apartments with a total area of 7,140 sqm. Most apartments here have 1, 2 and 3 bedrooms with areas starting with 45.2 sqm. In addition, there are two-level apartments of up to 135 sqm on the upper floors of the building. Non-residential areas for administrative and public uses are situated on the first three floors and in the adjacent parts of the building. The total area of the Fregat Residential Complex is 26,300 sq m (314 apartments and more than 5,000 sq m of non-residential premises). The amount of investments in the project is about 1,383 million rubles; of this amount, about 452 million rubles were allocated for construction of the last building.

A distinctive feature of the residential complex is its architectural design – three residential tower-like buildings, united by a common stylobate part, resembling a sailboat. The district where the Fregat RC is situated has good trans-port accessibility and well developed infrastructure, which includes educa-tional institutions, daycares, stores, malls, garage facilities and playgrounds. All the buildings commissioned in the district are maintained by the builder’s own orga-nizations.

In late 2011, the company will commission residential building No. 14, and thus will have completed the second phase of development of 5A Neighborhood. YIT Moskoviya plans to continue the construction of residential buildings, commercial premises and daycares in this district. The company has already launched the third phase of development, which will see a new resi-dential building constructed – No 16, with the start of construction scheduled for this summer.

18 Find a suitable office!

Project

The Blackwood Company has signed an agreement with the Barkli

Corporation for a new premium class project – the Barkli Park. The creative

design concept for this residential complex will be developed by a celebrity French designer Philippe Starck (yoo inspired by Starck).

Barkli Park is a premium-class residen-tial complex with an area of 42,186 sqm, located in the Central District of Moscow, on 6 Soviet Army Street. The complex contains 130 apartments in two resi-dential towers – the “White” (12 floors) and “Terracotta” (14 floors). The com-plex’s territory also contains a Sporting Innovation Technologies Center. The tenants have their own separate entrance adjacent to Ekaterininsky Park. The con-struction should be completed by the 4th quarter of 2011.

Blackwood selling homes in Barkli Park

Юрий Тараненко: Хотя в народе устоялось выражение «ломать – не стро-ить», все же редевелопмент промышленных зон предполагает сложные и дорогостоящие работы по расчистке и подготовке площадки, а уже потом непосредственное строительство. стр. 42


19

# 8 (160) / 16 – 30.04 .11

| News |


| Calendar |


Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

20

Земля В I квартале 2011 года отмечается оживление на оптовом рынке

земли. Землей начали интересоваться конечные инвесторы, а не спекулянты, как это было до кризиса. При проведении сделок по крупным участкам сумма дисконта составляет не более 20%. Отмечается падение цен на землю промышленного назначения – примерно на 50–70% от заявленной стоимости («Вектор Инвест-ментс»). В сегменте земель под строительство коммерческой недвижимости

наблюдается расхождение между существующим предложением и заявками потенциальных покупателей. Так, основное предложение сосредоточено на юге и юго-востоке МО (более 40%). На юго-запа-де столицы доля земель в предложении составляет примерно от 5 до 10%, на западе и северо-западе – менее 10%. Земли на севере, северо-западе и западе Москвы пользуются практически одинаковым спросом – их желают приобрести более 45% девелоперов, на юго-западе – до 15%, на юге и юго-востоке – суммарно до 20% (Knight Frank Research). По итогам I квартала 2011 года на рынок вышло около 20 новых

коттеджных поселков, в 95% из которых предлагаются участки без подряда, что более чем в 2 раза меньше относительно этого периода в прошлом году. Для сравнения: в I квартале 2010 года появилось 44 новых проекта. Участки без подряда стремительно падают в спросе как среди покупателей, так и у девелоперов (Penny Lane Realty). Спрос сегодня смещается в другой сегмент. Девелоперы

интересуются в основном поселками с подрядом. Но значительное количество участков без подряда (до 70% от общего числа сделок), купленных в период с 2008 по 2010 год, приобретено с целью перепродажи. Все эти участки теперь формируют вторичный рынок. В марте 2011 года среднерыночный ценовой показатель на вторичном рынке составил 212,25 тыс. рублей за 1 сотку земли, что на 3% выше относительно аналогичного периода 2010 года (группа «Земер»). 50% земельного рынка – участки в коттеджных, дачных поселках,

садоводческих товариществах. 35% приходится на земли сельскохозяйственного назначения, около 15–20% – промышленного назначения, около 10% – земли особо охраняемых природных территорий, к которым относятся детские оздоровительные лагеря, дома отдыха и прочее («Интегра»). Цены на земли сельскохозяйственного назначения до 10–15 км

от МКАД составляют около $3–5 тыс. за 1 сотку по всем направлениям. В 15–50 км от МКАД земли по Каширскому и Симферопольскому шоссе предлагаются от $1,2 до 1,5 тыс. за 1 сотку, по Калужскому шоссе – $1,4–1,8 тыс. за 1 сотку, Киевскому и Новорижскому шоссе – $1,6–1,9 тыс. за 1 сотку, Дмитровскому и Ленинградскому шоссе – $1,3–1,8 тыс. за 1 сотку, Новорязанскому шоссе – $1–1,2 тыс. за 1 сотку. В 50–90 км от МКАД – $600–800 за 1 сотку («КрасЗем»).

Ценовые диапазоны на земельные участки за пределами МКАД внутри Московского малого кольца (земли промышленности), I квартал 2011 года / Price Ranges for Plots of Land Outside MKAD Inside Moscow Small PCP Road (industrial lands), Q1 2011

Шоссе / Highway Минимальная цена, $/га /Min. price, $/ha

Максимальная цена, $/га /Max. price, $/ha

Новорижское /

Novorishskoe

800–850 тыс. 2–3 млн

Ленинградское /

Leningrad

800–850 тыс. 2–3 млн

Дмитровское /

Dmitrov

850 тыс. 1,2 млн

Боровское /

Borovskoe

550–600 тыс. 1–1,2 млн

Калужское /

Kaluga

550–600 тыс. 1–1,2 млн

Киевское /

Kiev

550–600 тыс. 1–1,2 млн

Минское /

Minsk

550–600 тыс. 1–1,2 млн

Каширское /

Kashira

400–450 тыс. 1 млн

Симферопольское /

Simferopol

400–450 тыс. 1 млн

Ярославское /

Yaroslavl

400–450 тыс. 1 млн

Горьковское /

Gorkovskoe

250–300 тыс. 600–700 тыс.

Новорязанское /

Novoryazanskoe

250–300 тыс. 600–700 тыс.

Щелковское /

Shchelkovskoe

250–300 тыс. 600–700 тыс.

Источник / Source: Knight Frank Research

Источник / Source: «Вектор Инвестментс» / Vector Investments

Структура предложения земель в зависимости от удаленности от МКАД / Structure of Land Supply by Distance from MKAD

до 30 км / Less than 30 km

31-60 км / 31-60 km

от 60 км / Farther than 60 km

38%

32%

30%

020-23 FAKT_L_I.indd 20 22.04.2011 9:42:17

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Календарь событий |

| Цифры и факты |

| Премия |

21

Land in Moscow Area Resurgence of the land wholesale market took place in Q1 of 2011.

Ultimate investors, rather than profiteers, took interest in land. However, no burst of demand has so far been seen on this market because of low quality supply. Discounts do not exceed 20% in big land deals. The prices of land lots earmarked for industrial use dropped roughly by 50-70% of the stated value. (Vector Investments) Divergence between the existing supply and requests from potential

tenants exists in the segment of land for commercial real estate con-struction. Thus the main bulk of supply is concentrated in the south and southeast of the Moscow Province (more than 40%), where lands were reassigned from agricultural uses into “industrial lands” and “inhabited localities.” Lands in Moscow Southwest roughly account for 5-10% of total supply and in the Northwest – for less 10%. Lands in Moscow North, Northwest and West are almost in equal demand – more than 45% of developers would like to buy them, whereas lands in Moscow Southwest would be purchased by less than 15% of developers and lands in Moscow South and Southeast are wanted by up to 20% of all developers. (Knight Frank Research) About 20 new cottage communities were brought out to the market in

Q1 of 2011 and in 95% of them landed properties are offered without a contract. For comparison, in Q1 of 2010, 44 new projects hit the market. (Penny Lane Realty)Demand from developers is slowly shifting towards settlements with a contract. However the lion’s share of parcels without a contract was pur-chased from 2008 to 2010 for resale purposes. In March of 2011 the aver-age market price in the secondary market amounted to 212,250 rubles per 100 sqm, up 3% y-o-y. The “unfreezing” of the land wholesale market in Q1 of 2011 was due to the emergence of new exciting properties. In spite of their rather high value, they sell very quickly. The main advan-tage of such properties is their high degree of readiness for developer’s entry, the lack of problems with engineering lines, availability of requi-site permits, and most importantly the fortunate location (Zemer Group). A prevailing segment in today’s supply is plots of land in cottage and

summer settlements and horticultural cooperatives which account for about 50% of the land market in the Greater Moscow area. Agricultural lands for farms account for 35% of the market, industrial land – 15-20%, and specially protected lands of nature parks – about 10%. (Integra) Agricultural land prices within 10-15 km from MKAD represent $3,000-

5,000 per 100 sqm along all routes. Lands located at 15-50 km from MKAD along Kashira and Simferopol highways are offered for $1,200-1,500 per 100 sqm; Kaluga Highway – for $1,400–1,800 per 100 sqm, Kiev and Novorizhskoe highways – for $1,600–1,900 per 100 sqm, Dmitrov and Leningrad highways – for $1,300-1,800 per 100 sqm, Novoryazanskoe Highway – for $1,000-1,200 per 100 sqm. Lands located at 50–90 km from MKAD are offered for $600-800 per 100 sqm (KrasZem).

Структура спроса на землю в зависимости от площади,% /Structure of Demand for Land by Area, %

Источник / Source: «Земер» / Zemer

До 5 соток

6–10 соток

11–15 соток

16–20 соток

21–30 соток

31–50 соток

0,5–1 га

1–5 га

5–15 га

15–50 га

12%

8%

34%27%

10%

3%

1%2% 1%1%

020-23 FAKT_L_I.indd 21 22.04.2011 16:56:24

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

22

На конец I квартала 2011 года совокупная общая площадь совре-менных торговых центров на московском рынке составила 7,7 млн кв. м, аредопригодная – 4,15 млн кв. м (Knight Frank). В I квартале 2011 года рынок торговой недвижимости столицы

пополнился двумя торговыми центрами: «Афимолл Сити» (ММДЦ «Москва-Сити»), общая площадь которого 179 тыс. кв. м, арендо-пригодная – 101 тыс. кв. м, и ТПУ «Планерная» (транспортно-переса-дочный узел у ст. м. «Планерная») общей площадью 50,4 тыс. кв. м, торговой – 14,8 тыс. кв. м (Colliers International). Уровень свободных помещений в качественных и стабильно функ-

ционирующих торговых центрах Москвы снизился до минимального значения и по состоянию на март 2011 года составляет около 1%. Новые качественные торговые центры в Москве открываются запол-ненными на 70% (Cushman & Wakefield). В начале 2011 года различные крупные и мелкие торговые сети

(российские и иностранные) заявили о начале или возобновлении экспансии, в том числе на рынок Москвы. Петербургская сеть «О'кей» планирует потратить на экспансию в 2011 году около 3,5 млрд рублей и открыть 11 гипермаркетов и 15 супермаркетов. Компания бытовой техники и электроники «Техносила» заявила о готовности к откры-тию новых магазинов. Краснодарский ритейлер «Магнит» намерен увеличить количество магазинов в двух столицах. Обувной ритейлер «ЦентрОбувь» планирует в 2011 году увеличить свою розничную сеть в два раза, открыв 250 новых магазинов. Сеть «Макдоналдс» открыла в Москве свой первый экспериментальный «Маккиоск», в котором представлено только десертное меню. У крупнейшего сотового ритей-лера в России «Евросеть» появится еще один формат – монобрендо-вые салоны «Билайн» для своего акционера «Вымпелкома» (Praedium Oncor International). За последнее время на рынок вышло немало значимых междуна-

родных ритейлеров, в основном такие операторы появились в фор-мате одежного ритейла. В частности, в открывшемся ТРЦ «Афимолл» представлен новый бренд одежды – Banana Republic, магазин зани-мает около 600 кв. м и работает в демократичном ценовом сегменте. С подобной политикой появился бренд «одежды и обуви для всей семьи» Kiabi, расположенный в ТЦ «Гагаринский», площадью 1,7 тыс. кв. м (RRG). В первом полугодии, скорее всего, больше не будет открытий тор-

говых центров. До конца 2011 года планируется ввести следующие объекты: «Outlet Village Белая Дача» (38 тыс. кв. м), River Mall (85 тыс. кв. м), ТЦ «Гудзон» (70 тыс. кв. м) (Jones Lang LaSalle). Рост арендных ставок в ТЦ Москвы по состоянию на I квартал

2011 года наблюдается как в рамках торговых галерей, так и у якорных арендаторов. Увеличение по сравнению с аналогичным периодом про-шлого года составило 10% (ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate).

Торговая недвижимость МосквыОбщее предложение торговых площадей в ТЦ Москвы и обеспеченность торговыми площадями в расчете на 1 тыс. жителей (I кв. 2011 год) / Total supply of sales areas in shopping centers of Moscow and retail space per 1,000 residents (Q1 2011)

Источник / Source: Knight Frank Research

*или процент с оборота / or turnover percentage

Источник / Source: Jones Lang LaSalle

600000

500000

400000

300000

200000

100000

0

700

600

500

400

300

200

100

0ЮАО САО ЮВАО ЦАО ЗАО СВАО ЮЗАО СЗАО ВАОSAD NAD SEAD CAD WAD NEAD SWAD NWAD EAD

Общее предложение торговых площадей в торговых центрах, GLA (I кв. 2011) /

Total supply of retail space in shopping centers, GLA (Q1 2011)

Обеспеченность торговыми площадями, кв. м на 1 тыс. жителей, I кв. 2011 /

Retail space (sqm) per 1,000 residents, Q1 2011

Арендные ставки в зависимости от формата торговли (I кв. 2011 год) / Rental Rates by Retail Formats (Q1 2011)

Формат / Format Торговая площадь (кв. м) / Sales area

(sqm)

Процент с оборота / Turnover percentage

Москва / Moscow

Гипермаркет / Hypermarket > 5000 1–3% 120–300

Электроника и бытовая техника /

Electronics and home appliances

> 2500

< 2500

2–3%

5–6%

220–300

280–380

Спортивные товары /

Sporting goods

> 3000

< 3000

5–7% 180–250

220–600

Кинотеатры / Movie theatres > 3000 8–10% 180–250

Развлечения / Entertainments 1500–7000 4–6% 120–150

Парфюмерия и косметика /

Personal care and cosmetics

300–500

< 300

10–12% 1300–2000

1600–2400

Товары для детей /

Children’s goods

< 300

> 800

10–12%

5–8%

600–1500

350–600

Товары для ремонта /

Home improvement

8000–15 000 3–4% 160–250

Фуд–корт / Food court 40–90 4–10% 1000–2500

Рестораны / Restaurants 250–600 10% 500–800

Одежда / Clothing 40–200

200–1000

> 1000

10–12%

10–12%

5–8%

900–4000

500–1000

500–900*

020-23 FAKT_L_I.indd 22 22.04.2011 9:42:18

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Календарь событий |


| События |

As of the end of Q1 2011, GBA of modern-day shopping malls on the Moscow market came to 7.7 million sq m; GLA – 4.15 million sq m. These figures include shopping centers and large retail properties located in close proximity to MKAD and attracting buyer flows from Moscow. (Knight Frank) In Q1 2011, two new shopping centers were delivered to the market –

Afimall (MIBC Moscow City; GBA – 179,000 sq m and GLA – 101,000 sq m) and TPU Planernaya (GBA – 50,400 sq m; GLA – 14,800 sq m). (Colliers Int.) The level of vacant areas in quality and stably functioning shopping

centers in Moscow dropped to the absolute minimum of about 1% in March 2011. New quality shopping malls in Moscow are already 70% occupied by their time of their grand opening. (Cushman&Wakefield) The beginning of 2011 was notable for a multitude of statements made

by large and small retail chains about the beginning or resumption of their expansion – to the Moscow market inclusive. St. Petersburg-based O’Key plans to spend about 3.5 billion rubles for expansion in 2011 and open 11 hypermarkets and 15 supermarkets. Technosila declared its readiness to

open new stores. Krasnodar-based Magnit is going to increase the number of its stores in both Russian capitals. Footwear retailer CentrObuv plans to twice enlarge its retail chain and open 250 new shops. McDonalds opened its first experimental McKiosk of desserts. (Praedium Oncor International) In recent years quite a few high-profile international retailers have entered

the market – mainly in clothing retail. In particular a new clothing brand, Banana Republic, is represented in the recently opened Afimall. This 600-sqm store operates in the democratic pricing segment. The Kiabi brand, occupying 1,700 sq m in SC Gagarinsky pursues a similar policy. (RRG) No more shopping centers will most likely open in H1. The following proj-

ects are to hit the market until the end of 2011: Outlet Village Belaya Dacha (38,000 sq m), River Mall (85,000 sq m), SC Hudson (70,000 sq m) (JLL) The rental rates in Moscow shopping centers have been growing in Q1 2011

both for anchor tenants and occupants of shopping galleries. Against a simi-lar period of last year rents have increased by 10% (ASTERA in alliance with BNP Paribas Real Estate)

Стоимость акций компаний рынка недвижимости / Real Estate Equities

Компания /Company

Цена / Price, $

Изменение 22.03.11–20.04.11 /Fortnightly

Change

Исторический максимум / Historical

Maximum, $

Исторический минимум / Historical

Minimum, $

Рыночная капитализация,

$ млрд /Market

Capitalization, $ bln

Фондовая биржа /

Stock Exchange

Strabag 31,2 0% 77,9 14,0 3,56 VSE

Atrium European Real Estate

6,4 1% 30,3 1,7 1,45 VSE

Open Investments (OPIN)

42,0 0% 425,0 26,1 0,64 RTS

Jones Lang LaSalle 103,9 4% 125,0 7,6 4,34 NYSE

CB Richard Ellis 28,6 5% 42,7 2,4 10,02 NYSE

PIK Group 4,2 -7% 32,0 0,6 2,07 LSE

AFI Development нет данных нет данных 14,0 0,8 0,00 LSE

LSR Group нет данных нет данных 15,9 0,7 0,00 LSE

Raven Russia 1,1 5% 2,1 0,2 0,69 LSE

Sistema-Hals 1,2 -15% 11,0 0,2 0,27 LSE

Eastern Property Holdings

37,2 8% 130,0 15,8 0,20 SWX

MirLand Development 4,6 -3% 11,5 0,5 0,48 LSE

Kazakhstan Kagazy 0,15 -17% 5,7 0,03 0,02 LSE

DTZ Holdings 0,4 -17% 13,2 0,3 0,11 LSE

Glavmosstroy 47,0 -6% 280,0 5,0 0,09 RTS

RGI International 2,6 -6% 11,9 0,1 0,33 LSE

KDD Group 0,3 17% 4,4 0,1 0,06 LSE

RTM 0,25 0% 3,0 0,03 0,04 RTS

XXI Century 0,1 -3% 34,3 0,1 0,001 LSE

Источник / Source: CRE, данные бирж / CRE, Stock Exchanges

Материал подготовила Людмила Бокина /

Information compiled by Lyudmila Bokina

Retail Real Estate in Moscow

23

020-23 FAKT_L_I.indd 23 22.04.2011 9:42:18

C R E Awa rd s Mo s c ow – 2 011:

24

2010 год стал для рынка коммерческой недвижимости годом стабильно-сти и робкой надежды. Поэтому

факт сдачи объекта в этот год тревожного ожидания для любого девелопера если и не подвиг, то весьма смелый поступок. Таких смельчаков в 2010 году в столице набра-лось 42, они и приняли участие в первом туре голосо-вания, за которым пристально наблюдал независимый консультант премии – PriceWaterhouseCoopers, компания, которая более семидесяти лет является гарантом объек-тивности премии американской киноакадемии «Оскар».

Слоганом премии был выбран девиз Make it smart. Как заявил в своем вступительном слове организатор пре-мии генеральный директор «Импресс Медиа» Дэвид Тзор, сегодня задача бизнеса состоит в том, чтобы внести в биз-нес три важных компонента – профессионализм, профес-сионализм и еще раз профессионализм. «Нам необходимо создавать добавленную стоимость бизнеса, а также допол-нительные преимущества для наших клиентов, – сказал он. – Короче, нам нужно вести дело с умом».

Впрочем, управляющий директор Raven Russia Эдриан Бейкер не согласился с утверждением Дэвида Тзора. Профессионализм – понятие слишком абстрактное, уве-рен он. «Главное – это люди, потому что весь наш биз-нес строится на профессионалах, и именно они сейчас сидят в этом зале. Они и развивают рынок коммерческой недвижимости в нужном направлении», – сказал он.

В этот вечер в зале собрались представители 232 ком-паний. Это число свидетельствует о размахе деловой активности в Москве и о готовности рынка справиться со всеми вызовами.

Кроме ставших уже привычными профессиональных номинаций в 2011 году московская премия впервые выбирала управляющую компанию года. Инициатором новой номинации стало бизнес-сообщество, и компании-конкурсанты с большим желанием приняли участие в соревновании.

Стоит отметить, что в этом году премия CRE Moscow Awards вышла уже на международный уровень. На вы ставке MIPIM в Каннах были представлены огром-ные фотопанели с изображениями объектов – победи-телей CRE Moscow Awards 2010 и информацией о них. Несомненно, популяризация рынка российской недви-жимости среди международных игроков будет содей-ствовать притоку западного капитала в Россию.

Сама церемония вручения премии в этом году пре-терпела значительные изменения. За основу концепции мероприятия организаторы взяли идею театральности происходящего. Занавес, музыка, имитация оркестровой какофонии перед началом, соответствующие декора-ции – вся атрибутика напоминала гостям о сиюминут-ности и быстротечности бытия.

И если раньше программа церемонии состояла из трех деловых блоков, перемежающихся концертными

номерами, в этот раз развлекательная составляющая стала частью деловой: подводки к номинациям вместо объявления их диктором были представлены в виде отрывков из известных мюзиклов.

Для воплощения этой идеи профессиональные поэты написали стихи, которые отразили суть каждой категории или номинации и были положены на попу-лярные мелодии мюзиклов. Кроме того, для каждой номинации была поставлена эксклюзивная хорео-графическая композиция. Арии и танцы исполнялись актерами мюзиклов. Все действо в итоге сложилось в феерическое шоу, гармонично вписавшееся в дело-вую часть программы.

Впервые церемонию награждения победителей можно было наблюдать в прямом эфире. Онлайн-трансляция вечера транслировалась на сайте www.cre.ru.

Как отметили гости премии – участники рынка ком-мерческой недвижимости России, премия CRE Moscow Awards является уникальным, не имеющим аналогов в России мероприятием, которое ежегодно собирает весь цвет рынка коммерческой недвижимости. По сути, это «день рождения» рынка.

Вечер в Экспоцентре закончился выступлени-ем групп Salsa Boys и Croupier, под их зажигатель-ные мелодии гости церемонии веселились, отмечая «день рождения» рынка коммерческой недвижи мости.

Commercial Real Estate Moscow Awards 2011:

Make it smart! 14 апреля в Москве в Экспоцентре прошла VIII ежегодная церемония награждения побе-

дителей премии Commercial Real Estate Moscow Awards 2011. Более 700 гостей приветствовали лучшие объекты коммерческой недвижимости, построенные в Москве в 2010 году.

Регистрация на гала-ужинГости на красной дорожке

024-35 Awards_I_L.indd 24 22.04.2011 9:48:35

# 9 (161) / 1–15.05.11


| CRE Moscow Awards–2011 |

| Тема номера |

25

Алена Неплюева и Стефано Карози, DTZ

Мария Литинецкая, «Миэль-Новостройки»

Хольгер Мюллер, Barwa Gazprombank Russia Real Estate Fund, и Давид Годшо, NAI Becar

Максим Гасиев, Colliers International Игорь Юрьев, Office Solutions, и Елизавета Эстрина, Core Group

Джим Берн и Андрей Барашенко, RD Construction Management

Чу Да, Greenwood

Томаш Ластовка, PPF Юлия Никуличева и Екатерина Земская, JLL

024-35 Awards_I_L.indd 25 22.04.2011 9:48:35


26

Сбор бюллетеней «Персона года»

Руслан Суворов, Giffels, и Полина Шипицына, JLL

Компания «Ферро-Эстейт»

Александр Самонов, Accent Real Estate, и Эдриан Бейкер, Raven Russia Франсуа Ролир, RBTT

Приветственный коктейль

У гостей премии хорошее настроение

Джозеф Харди, Стивен Уилсон, Ghelamco, и Ланс Пилант, CBRE

Полина Ушакова, Smart,Олег Жуков, RD Construction, и Павел Корнилов, BDG

024-35 Awards_I_L.indd 26 22.04.2011 9:48:38

27

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Facts and Figurs |


| Cover Story |

For the commercial real estate market, the year 2010 was a year of stabilization and modest hope. Therefore, the delivery of any facility during that year may well be

regarded as a great exploit by a developer. A total of 42 bold people of this breed were found in the capital city in 2010, and they participated in the first round of voting, which was closely watched by the independent consultant of the awards ceremony – PriceWaterhouseCoopers, the same company which has guaranteed the lack of any prejudice at the Academy Awards ceremony for over 70 years.

The motto “Make it smart” was chosen as the main slo-gan this year. The organizer of the CRE Awards ceremonies, Managing Director of Impress Media, David Tzor, explained in his opening remarks – that today the task of companies is to add three important components to their business

activities: professionalism, professionalism and once again professionalism. "We need to create value-added business products, as well as additional benefits for our clients,” he said. “In short, we need to do business wisely."

However, Managing Director of Raven Russia, Adrian Baker, disagreed with David Tzor. Professionalism is too abstract the term, he argued. “Our main capital is people, for our entire business is about people, including those professionals who are now sitting in this auditorium. They are the ones who develop the commercial real estate market in the right direction,” he said.

That evening representatives of 232 companies were gathered in the awards hall. This number indicates the scope of business activity in Moscow, being true evidence of the strength and the market’s readiness to cope with all the challenges.

In addition to the familiar professional nominations, in 2011 the Moscow Awards for the first time selected the “Management Company of the Year”. The new category was promoted by the business community, and companies were eager to take part in the competition.

It is worth noting that in 2011, the CRE Moscow Awards have already risen to an international level. Huge graphic panels with pictures and information about the facilities that won the CRE Moscow Awards 2010 were displayed at the MIPIM Exhibition in Cannes, France. Undoubtedly, promotion of the Russian real estate market among international players will contribute to the influx of Western capital into Russia.

The awards ceremonies this year have undergone sig-nificant changes. The idea of staginess was at the heart of the concept for the event. Curtains, music, and an imi-

tation of orchestral cacophony before the opening, with corresponding scenery – all the paraphernalia reminded the guests about the immediacy and transience of life. And while earlier previous ceremonies usually consisted of three business blocks, interspersed with concert music, this time the entertainment component became inte-grated with the business component, with preparations for nominations being presented in the form of excerpts from famous musicals instead of being announced by the speaker.

To realize this idea, professional poets wrote poems that captured the essence of each class or category, and they were set to popular musical tunes. In addition, for each category there was created an exclusive choreographic composition. Arias and dances were performed by musical actors. All these activities ultimately created an enchant-ing show, which harmoniously blended with the business part of the program.

For the first time the awards ceremonies were broadcast live on TV. The evening's events were also broadcast via the Internet on the www.cre.ru website.

As noted by guests of the awards ceremony, for members of the commercial real estate market in Russia, the CRE Moscow Awards are a unique, unparalleled event in Russia, which annually brings together the smart set of the com-mercial real estate market. In fact, these are the “birthday celebrations” of the market.

The evening in the Expo-Center ended with the perfor-mance by the Salsa Boys and Croupier groups. Guests had fun listening to their melodies, celebrating the "birthday" of the commercial real estate market.

Commercial Real Estate Moscow Awards 2011: Make it smart!

The Eighth Annual Awards Ceremony of the Commercial Real Estate Moscow Awards 2011 took place at the Moscow Expo-Center on April 14. More than 700 guests were presented the best commer-cial real estate objects built in Moscow in 2010.

Ирфан Кайа, Renaissance Development, с супругой

Владимир Зубрилин, Forum Properties

Елена Денисова, JLL, Толга Гузельдже, Юлия Турухина, CBRE, и Владимир Пинаев, MR Group

Все внимание на сцену

024-35 Awards_I_L.indd 27 22.04.2011 9:48:40


28

Стол компании Cushman & Wakefield

Дэвид Тзор, «Импресс Медиа»

Ольга Архангельская, Ernst & Young, и Валентина Старова, Marriott

Игорь Богородов, Raven Russia

Мария Котова, Knight Frank, Олег Мамаев, PNK Group,и Вячеслав Холопов, Knight Frank

Наталья Якименко, CB Richard Ellis

Марина Великорецкая, Colliers International FM, и Сергей Гуров, ТЦ «Вива»

024-35 Awards_I_L.indd 28 22.04.2011 9:48:41

# 9 (161) / 1–15.05.11




29

Петр Исаев,Capital Group

Константин Шмелев, MD Property Management Ольга Антонова, Crocus Group

Томи Асанти, Sponda Сергей Калинин, KR Properties

Сюй Цзинь-ли, ТД «Дружба», и Чу Да, Greenwood

Валентина Антипова, NAI Becar

024-35 Awards_I_L.indd 29 22.04.2011 9:48:43


30

Ольга Ресина и Армен Саруханян, «РД Менеджмент Сервисез»

Валентина Марченко, Екатерина Прокопова, CBRE

Алэн Кубон, Reed Midem

Павел Лысенко, УК «Уникор Константин Ковалев, Blackwood Евгения Власова, Sawatzky PM

Руслан Ашурбейли, ВПК «Сооружение»

Алексей Ванчугов, CityMarketing

Алексей Богданов, S.A. Ricci / King Sturge

024-35 Awards_I_L.indd 30 22.04.2011 9:48:45

# 9 (161) / 1–15.05.11




31

Победители CRE Moscow Awards 2011 /

Winners of CRE Moscow Awards 2011

Категория «Офисная недвижимость» / Office Real EstateБизнес-центр класса А / Business center, Grade A

БЦ Marr Plaza, «Марр Капитал» / Marr Plaza, Marr Capital

Бизнес-центр класса Б / Business center, Grade B

Бизнес-парк «Гринвуд», ЗАО «Гринвуд» / Greenwood business park, Greenwood

Категория «Торговая недвижимость» / Retail Real EstateКрупный торговый центр / Large shopping center

ТЦ VEGAS, Crocus Group / VEGAS, Crocus Group

Средний торговый центр/ Medium shopping center

ТЦ «Речной», Capital Group / Rechnoy, Capital Group

Малый торговый центр / Small shopping center

ТЦ «ВиВа!», Perga Development and Management / ViVa!, Perga Development and Management

Категория «Складская недвижимость» / Industrial Real EstateЛогистический комплекс «ПНК-Чехов» (2-я очередь), «ПНК Групп» /

Logistics Park PNK-Chekhov (Phase II), PNK Group

Категория «Гостиничная недвижимость» / Hotel Real Estate Renaissance Moscow Monarch Centre , (Interstate Hotel & Resorts)/

Renaissance Moscow Monarch Centre , (Interstate Hotel & Resorts)

Категория «Многофункциональная недвижимость» / Mixed-Use Real EstateSummit, УК «Уникор» / Summit, MC UNICOR

Категория «Девелопер года» / Developer of the YearCrocus Group / Crocus Group

Категория «Сделка года» / Deal of the YearПродажа портфеля недвижимости группы Horus / Sale of Horus Group Real Estate Portfolio

Категория «Персона года» / Personality of the Year Ли Тимминс, старший вице-президент компании Hines в России /

Lee Timmins, Senior Vice President and Managing Director – Hines Russia

Категория «Консультант года» / Consultant of the YearJones Lang LaSalle

Категория «Управляющая компания года» / Property Management Company of the YearSawatzky Property Management / Sawatzky Property Management

Категория «Архитекторы года и инжиниринговые компании года» /Architects of the Year & Engineering Companies of the YearОфисная недвижимость класса А / Office Real Estate, Grade A

Архитектор – «Группа АБВ» (БЦ Marr Plaza) / Architect – ABV Group (Marr Plaza)

Офисная недвижимость класса Б / Office Real Estate, Grade B

Архитектор – ТПО «Резерв» (БЦ «Авиньон») / Architect – TPO Reserve Architects (Avignon)

Инжиниринговая компания – Capex (БЦ «Авиньон») / Engineering company – Capex (Avignon)

Торговая недвижимость / Retail Real Estate

Архитектор – Kling Stubbins (ТРЦ «Вегас») / Architect – Kling Stubbins (Vegas)

Инжиниринговая компания – Crocus Group (ТРЦ «Вегас») /Engineering Company – Crocus Group (Vegas)

Многофункциональная недвижимость / Mixed-use Real Estate

Архитектор – «Моспроект-2», Центропроект АИК (МФК Summit) / Architect – Mosproject-2, Centroprojekt AIK (Summit)

Инжиниринговая компания – ПСП «Фарман» (МФК Summit) / Engineering Company – PSP Farman (Summit)

024-35 Awards_I_L.indd 31 22.04.2011 16:57:30


32

Sawatzky PM – лучшая УК года Артем Пантелеев, ГК «Гинт-М»

Выступление Тима Милларда, Cushman & Wakefield Дмитрий Минц, О1

Jones Lang LaSalle – консультанты года Яна Кузина, CBRE

Михаил Курнев, Storm Properties

Шарль Буде, Jones Lang LaSalle

Дмитрий Киритопуло, Central Properties

024-35 Awards_I_L.indd 32 22.04.2011 9:48:47

# 9 (161) / 1–15.05.11




33

Благотворительная акция премии

Наталья Тишендорф, JLL

Виктор Ефремов, HSG Zander

Фрейзер Лоусон, IntermarkSavills, Сергей Рябокобылко, С&W, и Михаил Курнев, Storm Properties

Персона года – Ли Тимминс, Hines

024-35 Awards_I_L.indd 33 22.04.2011 17:27:48


34

Счастливые обладатели «Золотых кирпичей» на сцене

Поздравление победителей

Екатерина Константинова, Renaissance Group

024-35 Awards_I_L.indd 34 22.04.2011 9:48:49

# 9 (161) / 1–15.05.11




35

024-35 Awards_I_L.indd 35 22.04.2011 9:48:52

Актуально:

36

В правительстве Юрия Лужкова Ресин занимал пост вице-мэра по строительству и отвечал за всю

градостроительную политику. При Сергее Собянине Ресин формально даже повы-сил свой статус, став единственным пер-вым вице-мэром, но утратил контроль над своей давней вотчиной – строительным комплексом столицы. Контроль за этим комплексом был закреплен за выходцем из Казани Маратом Хуснуллиным.

По официальной информации пресс-службы правительства Москвы, после перераспределения обязанностей между вице-мэрами в ведении Ресина остались лишь отдельно выделенные программы

строительства ММДЦ «Москва-Сити» (судь-ба проекта так до конца и не ясна, новый мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что строительство «Москва-Сити» было гра-достроительной ошибкой), реконструкции Большого театра, Кронштадтского мор-ского собора во имя святителя Николая Чудотворца, зданий консерватории имени П. И. Чайковского, жилищного строитель-ства и модернизации инфраструктуры на территории Венесуэлы.

Новая волна слухов о скорой отстав-ке первого вице-премьера появились накануне 75-летия Владимира Ресина (21 февраля). Однако нужна ли сейчас эта отставка федеральному центру и Сергею Собянину? По мнению многих экспертов, фигура Ресина позволяет новому мэру Москвы поддерживать рабочие контакты со старой лужковской командой, кото-рая еще достаточно серьезно представ-лена в исполнительной власти столицы. Открытый конфликт Собянина с остат-ками команды Лужкова может привести

к ненужным имиджевым издержкам, что крайне нежелательно перед предстоящи-ми думскими и особенно президентскими выборами. Не стоит забывать, что именно Владимир Ресин в 2008 году возглавлял в Москве предвыборный штаб Дмитрия Медведева.

В октябре 2010 года Ресин принял решение о вступлении в «Единую Россию», хотя ранее подчеркивал, что он хозяй-ственник и старается держаться подальше от политики. То есть нынешний первый вице-мэр Москвы активно демонстрирует свою лояльность федеральному центру.

Еще недавно казалось, что Владимир Ресин согласился на формальную роль и не будет активно противодействовать усилиям нового главы стройкомплекса Москвы Марата Хуснуллина. Последний достаточно активно занялся сломом ста-рого алгоритма взаимоотношений между правительством Москвы и девелоперами. Это стало возможным благодаря тому, что Марат Хуснуллин, впрочем, как и сам Сергей Собянин, не связаны никакими обязательствами с московскими бизнес-структурами, имеющими интересы на рынке московской недвижимости. Так, правительство Москвы уже отказалось от бюджетной поддержки застройщиков. Напомним, осенью 2008 года было при-нято решение о выделении из бюджета

столицы $2 млрд для поддержки основ-ных московских застройщиков. Эта мера объяснялась необходимостью поддержки строительного комплекса Москвы – одного из главных работодателей города.

Новый глава стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин заявил, что в ближай-шее время приоритеты в строительстве в Москве будут изменены. «Мы намере-ны строить больше паркингов, доход-ных домов, а не только жилье, – отметил он. – В этом году мы планируем снос по 92 домам, который и будет осуществляться за счет городского бюджета. Однако мы планируем привлекать инвесторов к сносу домов». Эксперты расценили это заявле-ние Марата Хуснулина как фактическое начало пересмотра всех ранее достигну-тых договоренностей (как официальных, так и неофициальных) по инвестконтрак-там в сфере недвижимости, включая ком-мерческую.

1 апреля 2011 года мэр Москвы Сергей Собянин на встрече с президентом

России Дмитрием Медведевым заявил, что власти Москвы решили расторгнуть 20 инвестконт рактов на строительство объектов в центре Москвы. Мэр уточнил, что в цент ре города не будет построено 450 тыс. кв. м торговых и офисных площа-дей. Стоит отметить, что все отмененные инвестконтракты проходили согласование и получали визу Владимира Ресина в его бытность главы стройкомплекса в прави-тельстве Юрия Лужкова.

Чуть ранее появилась информация, что правительство Москвы рассматривает возможность создания единого оператора земельного рынка, что тоже весьма серьез-но скажется на развитии рынка недвижи-мости.

Мэр Москвы Сергей Собянин назначил заммэра Москвы по вопросам градострои-тельной политики и строительства Марата Хуснуллина главой коллегии стройком-плекса столицы. Согласно распоряжению мэра, заместителями Хуснуллина стали руководитель департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, руководитель департамента градостроительной полити-ки Москвы Сергей Левкин и председатель комитета по архитектуре и градострои-тельству Москвы Александр Кузьмин.

До Хуснуллина пост председателя кол-легии занимал Владимир Ресин. Коллегия комплекса градостроительной полити-

ки и строительства была сформирована в Москве в марте 2009 года с целью реше-ния вопросов формирования и реализа-ции планов градостроительного развития Москвы, выполнения городских социаль-ных программ, оказания поддержки пред-приятиям строительной индустрии и произ-водства строительных материалов.

В администрации Сергея Собянина Ресину явно отводится роль некого буфе-ра в отношениях между обманутыми доль-щиками/инвесторами и правительством Москвы. Обманутые дольщики накануне выборов начинают представлять все более серьезную протестную силу, которая будет активизироваться и может войти в союзы с различными оппозиционными полити-ческими силами. И хотя 24 марта Собянин в эфире ТВЦ заявил, что будет заниматься проблемой долгостроев, он явно не хочет перекладывать на себя ответственность за действия прежней московской адми-нистрации. В случае ухода Ресина полную ответственность за долгострой придется

взять на себя Марату Хуснуллину и в какой-то мере самому Собянину.

Однако Владимир Ресин своими пос-ледними заявлениями о неизбежности роста цен на московском рынке недвижи-мости показал, что роль свадебного гене-рала его явно не устраивает. Это заявление прозвучало очевидным диссонансом по отношению к позиции Сергея Собянина, настаивающего на обеспечении доступно-сти московского жилья. Так, московские власти привлекли к работе специалистов, призванных найти возможности строи-тельства и прямых продаж доступного жилья не дороже 60 тыс. рублей за метр.

К каким же все-таки последствиям для столичного рынка недвижимости может привести отставка Владимира Ресина? В первую очередь это не приведет к росту цен на московскую недвижимость, вклю-чая коммерческую. Прогнозы о скачке цен появлялись после отставки Юрия Лужкова и были связаны с ожиданием снижения количества выводимых на рынок объектов недвижимости из-за отмены прежних дого-воренностей инвесторов с московскими властями. Такой прогноз не оправдался – дефицита недвижимости не возникло, в то же время потенциальные инвесторы стали относиться к московской недвижимости более осторожно. Даже выход котировок нефти на уровни, близкие к рекордным, отмеченным летом 2008 года, не привел к резкому росту цен на недвижимость, включая коммерческую.

Запрет на ввод новых объектов в цент-ре, казалось бы, должен был дать сигнал к росту цен на коммерческую недвижи-мость. Но и этого пока не произошло. Этому есть несколько объяснений: в цент-ре Москвы имеется достаточно свободных площадей коммерческой недвижимости, потенциальные арендаторы все активнее начинают рассматривать альтернативные варианты не только вне исторического центра Москвы, но и за МКАД.

Возможная отставка Ресина скорее будет сигналом к распродаже активов недвижимо-сти для многих девелоперов, потому что исто-рически именно Ресин своими заявлениями о росте цен на московскую недвижимость «разогревал» рынок и позиция Ресина вос-принималась как консолидированная пози-ция московских властей. Кроме того, уход нынешнего первого вице-мэра неизбежно приведет к выбросу на рынок большого количества объектов недвижимости строи-тельными компаниями, так или иначе свя-занными с ним. Инвесторы же, не имея даже минимальных гарантий со стороны москов-ских властей, предпочтут уйти в кэш. Такие настроения будут, видимо, преобладающи-ми накануне парламентских и особенно президентских выборов 2012 года.

После скандаль-ной отставки Юрия Лужкова казалось, что отставка другой знаковой фигуры в правительстве Москвы – Владимира Ресина – тоже будет достаточно быстрой.

Владимир Ресинvs Марат Хуснуллин

Текст: Иннокентий Адясов

По мнению многих экспертов, фигура Ресина позволяет новому мэру Москвы поддерживать рабочие контакты со старой лужковской командой, которая еще достаточно серьезно представлена в исполнительной власти столицы.

036-39 Aktualno_L_I.indd 36 22.04.2011 9:51:52

37

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Awards |

| Hot Topics |

| Cover Story |

In the government of Yuri Luzhkov, Resin served as deputy mayor, he was responsible for the construction and

the entire urban policy of Moscow. When Sergey Sobyanin took over the mayor’s office, Resin formally was even given a higher status, becoming the only first deputy mayor, but he lost control over his old fiefdom – the construction complex of the capital.

Control of this complex was assigned to Marat Khusnullin who came from Kazan. According to the official press service of the Moscow City Government, after the redistribution of responsibilities between the deputy mayors, Resin was in charge of self-contained programs like the construc-tion of the Moscow-City MIBC (the fate of this project is unclear, as the new mayor of Moscow, Sergey Sobyanin, said that the construction of the Moscow-City was an urban planning mistake), reconstruc-tion of the Bolshoi Theater, the Kronstadt Naval Cathedral of St. Nicholas, the build-ings of P.I. Tchaikovsky conservatoir, the housing construction and infrastructure modernization in Venezuela.

A new wave of rumors about the immi-nent resignation of the first deputy mayor appeared on the eve of Vladimir Resin’s 75th birthday (21 February). However, is this resignation necessary for the federal center and for Sergey Sobyanin? According to many experts, Resin helps the new Mayor of Moscow maintain fruit-ful contacts with Luzhkov’s team, which is still working in the executive branch of the capital city.

Sobyanin’s open conflict with the remnants of Luzhkov’s team may result in unnecessary damage to his image, which is highly undesirable before the upcom-ing Duma and especially the presidential elections.

We should not forget that it was Vladimir Resin who in 2008 headed Dmitry Medvedev’s election campaign in Moscow.

In October 2010, Resin decided to join the United Russia Party, although previ-ously he had stressed that he was a busi-ness manager and tried to stay away from politics. That is, the current first deputy mayor of Moscow is actively demonstrat-ing his loyalty to the federal center.

Just recently, it seemed that Vladimir Resin was satisfied with his formal role,

and would not actively oppose the efforts of the new head of the Moscow construc-tion complex, Marat Khusnullin.

The latter quite actively engaged in dismantling of the old algorithm of relationship between the Moscow City Government and developers. This was made possible due to the fact that Marat Khusnullin, as well as Sergey Sobyanin, is under no obligation to Moscow’s business entities that have vested interests in the Moscow real estate market.

Thus, the Moscow City government has already refused to offer city treasury sup-port to the developers. We should recall that in the autumn of 2008, it was decided to allocate $2 billion from the budget of the capital city to support the main developers in Moscow. This measure was explained by the need to support the con-struction complex of Moscow, which is one of the main employers in the city.

The new head of the construction complex of Moscow, Marat Khusnullin, says that in the near future priorities in the construction sector of Moscow will be changed.

"We intend to build more parking lots and rental apartment buildings, not just residences,” he said. “This year we are planning the demolition of 92 buildings, which will be funded from the municipal budget. However, we plan to attract inves-tors to help in the demolition of build-ings." Experts considered this statement of Marat Khusnullin as the beginning of reconsideration of all the previous agree-ments on investment contracts in the real estate sector (both formal and informal), including commercial ones.

On April 1, 2011, the Mayor of Moscow, Sergey Sobyanin, during a meeting with the Russian President Dmitry Medvedev, said that Moscow authorities decided to terminate 20 investment contracts for construction work in the central part of Moscow. The mayor said that they would not build 450,000 sqm of retail and office spaces in the center of Moscow.

It is worth noting that all of the annulled investment contracts had been agreed upon and received the approval of Vladimir Resin, when he was head of the construction sector in the government of Yuriy Luzhkov.

Earlier reports stated that the Moscow City government was considering the pos-

sibility of creating a single land market operator, which would have a serious impact on the development of the prop-erty market.

The mayor of Moscow, Sergey Sobyanin, appointed a deputy mayor on urban policy and construction, Marat Khusnullin, to head the construction board of the capital city. According to a decree of the Mayor, the head of construction department of Moscow, Andrey Bochkarev, the head of the department of urban planning policy in Moscow, Sergey Levkin, and the chair-man of the committee for architecture and urban planning of Moscow, Alexander Kuzmin, now report to Mr. Khusnullin.

Before Khusnullin, this post was held by Vladimir Resin. The urban policies and construction department was formed in Moscow in March 2009, to address the issues of forming and implementing urban development in Moscow, to carry out urban social programs, to support enterprises in the construction industry and building materials industry.

The administration of Sergey Sobyanin has given Resin the role of a certain buf-fer between deceived real estate inves-tors/stakeholders and the Government of Moscow.

Deceived real estate investors, before the elections, can become a serious protest force, which will become active and may enter into alliances with various opposing politi-cal forces. Although on March 24, Sobyanin on the air of TVC said he would address the problem of delayed construction projects, he definitely does not want to assume the responsibility for the actions of the former Moscow administration.

And in case Resin resigns, full respon-sibility for the long-term construction will be laid on Marat Khusnullin, and to some extent on Sobyanin.

However, Vladimir Resin’s recent state-ments about the inevitability of rising prices in the Moscow real estate market have shown that he was obviously not sat-isfied with the role of a figurehead.

This statement was a clear dissonance, with respect to the position of Sergey Sobyanin, who insists on the availability of housing in Moscow. Thus, the Moscow authorities have involved professionals to find ways to build and directly sell afford-able housing at no more than 60,000 rubles per square meter.

So what could be the implications of Vladimir Resin’s resignation for the met-ropolitan real estate market? Primarily, this will not lead to an increase in prices for Moscow real estate, including com-mercial real estate.

Forecasts of a jump in prices appeared after Yuri Luzhkov’s resignation and were associated with the expectation of reduc-ing the amount of objects that appeared on the real estate market, due to the fact that Moscow authorities cancelled the previous agreements with investors. This forecast did not come true – there was no shortage of real estate, however at the same time, potential investors started looking more cautiously at Moscow real estate.

Even the fact that oil prices were close to record highs, in comparison to the sum-mer of 2008, has not led to a sharp rise in property prices, including commercial real estate prices.

It seems that the ban on the construc-tion of new objects in the center, would signal a rather steep rise of commercial real estate prices. But this has not hap-pened yet.

There are several explanations. There are enough vacant commercial real estate premises in the center of Moscow, the potential tenants are increasingly begin-ning to consider alternatives, not only outside the historical center of Moscow, but also outside the MKAD.

Resin’s possible resignation will rath-er be a signal to many developers to sell their real estate assets.

Because historically, it was Vladimir Resin, who “warmed up the market” with his statements about the growth of prices for Moscow real estate, and Resin’s posi-tion was perceived as a consolidated posi-tion of the Moscow authorities.

In addition, the resignation of the current first deputy mayor, would inevi-tably lead to the release of a large number of real estate objects to the market by the construction companies which somehow are connected with him.

Investors, not having even the mini-mum guarantees from the Moscow author-ities, will prefer to go into cash.

Such sentiments will probably prevail in the run-up to parliamentary, and espe-cially to presidential elections, in 2012.

After the scandalous resignation of Yuri Luzhkov, it now seems that another major figure in the Moscow City Government, Vladimir Resin, is expected to be handed in his resignation soon.

Vladimir Resin vs.Marat Khusnullin

Author: Innokentiy Adyasov

036-39 Aktualno_L_I.indd 37 22.04.2011 9:51:52

Актуально:

38

С января 2012 года банкам придется формировать на балансе резервы по недвижимости и земле, а также

по вложениям в ПИФы. ЦБ РФ подготовил проект указания, по которому под непро-фильные активы, находящиеся на балансе более года, нужно будет резервировать не менее 10% стоимости актива, более двух лет – не менее 20%, более четырех лет – не менее 50%, более пяти лет – не менее 75%. Прогрессивное резервирование (привязка к времени нахождения на балансе), по словам финансистов, должно способствовать тому, чтобы банки нако-нец начали избавляться от неденежных инструментов.

Отметим, что непрофильные активы и так сокращаются: по данным ЦБ на начало этого года, объем непрофильных активов российских банков составляет около 700 млрд рублей, тогда как в мае 2010 года ЦБ оценивал объем непрофиль-ных активов в 2 трлн рублей.

Как отмечает независимый банковский аналитик Василий Илькаев, нахождение земли и зданий на балансе банков невы-годно ЦБ, так как смешение финансовой и товарно-коммерческой деятельности существенно усиливает риски банков-ской сферы. Актуальность решения ЦБ заняться непрофильными активами имен-но сейчас связана с тем, что кризисный период перераспределения собственно-сти завершился. В период кризиса банки были центром распределения ликвидно-сти. «Сейчас с этой задачей банковская отрасль уже справилась, поэтому новая мера Центробанка – шаг в сторону оздо-ровления рынка кредитных институтов в России», – считает г-н Илькаев.

До последнего времени банки пыта-лись решать проблему залоговых активов, полученных в период кризиса, путем опе-ративной деятельности в непрофильной для себя отрасли. Они достраивали объек-ты жилой недвижимости с последующей продажей в них квартир, сдавали в арен-ду площади в коммерческом секторе или передавали имущество, полученное в качестве залога, в управление «около-банковским» структурам или самим же прежним заемщикам. Эксперты отмечают, что данная схема позволяла сократить потери кредитных структур на 20%, одна-ко не была панацеей для банков. В любом случае, если банки занимаются непро-фильным бизнесом, это требует допол-

нительных затрат на административные операции, создание специального отдела в банке, затрат на работу управляющей компании. В сумме эти расходы состав-ляют около 8–13% от стоимости актива при подготовке его к продаже. «Даже при существенном повышении стоимости тех или иных залоговых активов в перспекти-ве ближайших лет реальный финансовый результат от их реализации, возможно, окажется отрицательным. Однако сейчас для банков это единственный вариант ре -шения проблемы залогов в низко актив-ном вследствие кризиса инвестиционном сегменте», – говорит главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.

Аналитики прогнозируют, что в сред-несрочной перспективе банки будут ждать улучшения макроэкономической ситуации и повышения цен оказавшихся в их собственности залогов и активов. Это может негативно сказаться в первую очередь на самих кредитных организа-циях, однако на рынок благодаря этому смогут попасть привлекательные для участников строительного рынка объек-ты. «В случае сохранения процесса вос-становления в экономике в ближайшие годы сравнительно слабые в финансовом отношении кредитные структуры, с огра-ниченной возможностью получения

господдержки – а это мелкие и средние банки – будут вынуждены избавляться от залоговых активов по любым ценам, фиксируя убытки», – полагает Александр Осин.

Вместе с тем, по его словам, банки понимают, что активные продажи ими недвижимости приведут к снижению сто-имости залога и необходимости привле-чения дополнительных средств в обеспе-чение выданных ссуд. С другой стороны, в российском инвестиционном сегменте не так много активов, страхующих от инфляции. А риски ускорения инфляции в ближайшие годы в рамках мировой тен-денции, связанной в том числе с растущей угрозой монетизации госдолга, сейчас – судя по динамике, к примеру, американ-ских индексов инфляционных ожида-ний – растут. Все это, полагают эксперты, приведет к постепенной стабилизации рынка недвижимости. «Обвала цен на недвижимость опасаться не стоит, но не стоит ждать и значимого роста цен на нее, по крайней мере в наиболее дорогих сег-ментах рынка, а именно в крупных горо-дах. Цены на жилье в ближайшие годы будут плавно и постепенно снижаться в реальном выражении, с учетом инфля-ции», – говорит г-н Осин.

Сами банки также считают, что реше-ние ЦБ не приведет к заметным послед-

ствиям для рынка. Так, в пресс-службе Сбербанка сообщили, что введение новых правил по резервированию вряд ли ока-жет существенное влияние на процесс принятия решений о дальнейших действи-ях в отношении непрофильных активов. «Такие решения принимаются с учетом ожидаемой прибыльности проекта и конъ-юнктуры рынка», – говорит представитель Сбербанка Ольга Лалетина.

В целом ситуацию с банковскими непрофильными активами аналитики не считают критичной. Александра Лозовая, заместитель начальника аналитического отдела компании «Инвесткафе», отме-чает, что, согласно статистике ЦБ, объем активов банковской системы на 1 декаб-ря 2010 года составлял 32,7 трлн рублей. Доля непрофильных активов, таким обра-зом, достигла 2%, сократившись прибли-зительно за год с 7%. «В соответствии с позицией Банка России, уровень «непро-филя» в активах до 20% можно считать приемлемым. Превышение этого порога влечет серьезное внимание регулятора к кредитной организации и работу по его снижению», – замечает эксперт.

Сокращение названных активов на балансах банков связано не с реальным избавлением от «непрофиля», а с его передачей другим юридическим лицам, подконтрольным банкам. Такие структуры существуют и у ВТБ, и у Сбербанка – наи-более крупных держателей недвижимых активов. «В такой схеме нет ничего предо-судительного, потому что реальные про-дажи «в рынок» недвижимости и земли этими двумя крупнейшими кредиторами в России привели бы к существенному спаду цен на эти активы», – полагает Александра Лозовая.

Согласен с ней и Александр Осин из «Финам», по мнению которого маловеро-ятно, что политика ЦБ приведет к «про-садке» рынка. «Если банки немедленно выйдут на рынок с продажами только своих активов в недвижимости, «про-садка» цен на нем может составить 50% и более. При этом суммарная стоимость залогов по корпоративным кредитам, согласно рыночным оценкам, составляет сейчас примерно 14 трлн рублей, или почти 50% от суммы пассивов», – говорит он. Как полагает Осин, в таком спаде цен банки не заинтересованы, а потому будут занимать выжидательную пози-цию.

Центральный банк РФ объявил коэффициенты, по которым будут рассчитываться резервы по непрофильным банковским активам. Как полагают аналитики, эта мера направлена на оздоровление как банковской сферы, так и рынка недвижимости. Однако вряд ли стоит ожидать единовременного вывода на рынок большого объема этих активов: банки не заинтересованы в обвале рынка.

Банки недвижимость не бросаютТекст: Николай Кириллов.............................Фото: архив CRE

Андрей Кузнецов: УК может сколько угодно набивать себе цену, но, как только она превысит стоимость заказчика, он просто откажется от ее услуг. стр. 52

036-39 Aktualno_L_I.indd 38 22.04.2011 9:51:52

39

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Awards |

| Hot Topics |

| Cover Story |

From January 2012, banks will have to form land, real estate and MIF investment reserves on their balance sheets. Bank of

Russia has prepared a draft decree that will bind the banks to reserve at least 10% of the value of non-core assets kept on the balance sheet for more than a year; at least 20% of non-core assets kept for more than two years; at least 50% of those kept for more than four years, and at least 75% of those kept for more than five years. In the words of financiers, progressive reservation should push banks towards the shedding of nonmonetary instruments.

The amount of non-core assets is being curtailed anyway: as reported by Central Bank, at the turn of the year non-core assets held by Russian banks amounted to about 700 billion rubles, whereas in May 2010 Central Bank estimated them at 2 trillion rubles.

As noted by independent bank analyst, Vasily Ilkaev, Bank of Russia does not want landed property and buildings to be kept on the balance sheets of banks, because amalgamation of financial and commodity transactions significantly increases the risks run by the banking sector, which can also impact the real estate sector.

The relevance of Central Bank’s decision to take care of non-core assets at the present time is due to the fact that the recessionary redistribution of property has been over. In times of crisis banks turned into centers of liquidity accumulation. “By now the banking sector has coped with that task and so the new measure taken by Central Bank is a step

towards rehabilitation of the market of lending institutions in Russia,” Mr. Ilkaev assumes.

Until recently banks have attempted to solve the problem of mortgages foreclosed during the crisis through operations in the non-core industry. They completed residential real estate projects and sold apartments therein, let areas in the commercial real estate sector, or transferred collateralized assets for asset management to their related structures or to former borrowers. Experts point out that the given scheme cut the losses of lending institutions by 20%, but it was not a cure-all. At any rate, if banks are engaged in non-core business this requires additional outlay for administrative operations, creation of specialized departments, and outlay on PM companies. The said expenditures account for about 8-13% of the value of assets prepared for sale. “Even in case of considerable appreciation of some collateralized assets during the next couple of years, the real financial post-sale result can be negative. However this is now the only viable option for banks to solve the problem of collaterals in the sluggish post-crisis investment segment,” says chief economist of MC Finam Management, Alexander Osin.

Analysts forecast that in the mid-term outlook banks will be waiting for the macroeconomic situation to improve and for the value of assets and collaterals on their balance sheets to increase. This may negatively impact the lending institutions themselves while participants of the construction market

will thus be deprived of attractive assets and sites: “In case the process of economic recovery will continue in the years to come, financially unstable lending institutions with a limited capability of obtaining the government backing will be forced to get rid of mortgaged assets at “any price,” fixing their losses,” Mr. Osin believes. At the same time banks realize that vigorous sales of real estate at their disposal will depreciate the value of collaterals and necessitate the drawing of additional basic assets to secure the earlier advanced loans. On the other hand, there are not so many assets in the Russian investment segment safeguarding against the inflation which can well accelerate in the years to come in view of the global trend caused, among other things, by the growing threat of public debt monetization. Judging by the dynamics of American inflation expectation indexes, inflation can step up. According to experts, this may lead to gradual stabilization of the real estate market: “Real estate prices will hardly crumble or grow significantly in the years to come – at least in most expensive market segments, namely in the large cities. Housing prices will be smoothly and gradually going down in real terms with an adjustment for inflation,” says Mr. Osin.

The banks themselves believe that this decision of Central Bank will not result in any notable consequences. Thus Sberbank’s briefing service says the introduction of the new reservation rules will hardly have any remarkable influence on the decision-making

process in relation to non-core assets. “Such decisions are made with regard for anticipated profitability of the project and for the state of the market,” says Sberbank's spokeswoman Olga Laletina.

On the whole, analysts do not think the situation with non-core assets held by some banks is critical: Aleksandra Lozovaya, deputy director of analytics department at Investcafe, notes that, pursuant to Bank of Russia’s statistics, the total amount of assets in the banking system, as of Dec. 1, 2010, neared 32.7 trillion rubles. Non-core assets accounted for 2%, having significantly shrunk from the level of 7%: “The Bank of Russia considers non-core assets at levels below 20% of total assets quite acceptable. Overrun of this limit will entail the action taken by the regulator towards a given lending institution,” notes the expert. The reduction of said assets on the balance sheets of banks will result from their transfer to other legal entities subordinate to banks, rather than their shedding. VTB and Sberbank, the largest holders of real estate assets in the banking community, have such related property and asset management structures. “There is nothing obnoxious in this scheme, given that real sale of landed property and buildings by the two biggest Russian lenders on the real estate market would lead to a remarkable depreciation of assets,” opines Ms. Lozovaya.

Her opinion is shared by Finam’s Alexander Osin who thinks it very unlikely that the policy pursued by Central Bank might cause the market to “sag.” “If banks immediately enter the market putting their real estate assets up for sale the “sagging” of prices can be as deep as 50%. The total value of mortgages on corporate loans is currently about 14 trillion rubles, or almost 50% of total liabilities,” he says. Mr. Osin argues banks are not interested in such a slump of prices and therefore will take a wait-and-see stance.

Bank of Russia has announced reserve calculation ratios for non-core assets held by banks. Analysts assume that this measure is aimed at rehabilitation of both the banking sphere and real estate market. Yet one-time injection of a great bulk of such assets into market can hardly be expected – banks do not want the market to crumble.

Banks Hold Real Estate Tight Author: Nikolai Kirillov

036-39 Aktualno_L_I.indd 39 22.04.2011 9:51:52

040-041_Reklama.indd 40 22.04.2011 9:53:05

040-041_Reklama.indd 41 22.04.2011 9:53:08

42

Сегодня промзоны, по мнению пред-ставителей бизнеса, совершено необоснованно занимают в Москве

землю, пригодную для масштабных ком-мерческих проектов. Пока судьба этих территорий неясна: власть неохотно выпускает из рук ресурсы, хотя разговоры о редевелопменте идут довольно давно. После того как пост мэра Москвы занял Сергей Собянин, бизнес затаился в ожи-дании новых указаний. Известно, что мэр достаточно резко высказался о существу-ющем Генплане города, предполагавшем среди прочего и вывод за черту города промзон. Тем не менее, как недавно сооб-щил заместитель мэра столицы по эко-номической политике Андрей Шаронов, город планирует сократить площадь про-

мышленных зон примерно в три с полови-ной раза – до 7,5–7,7 тыс. гектаров. По его словам, у столицы уже есть программа по выводу промышленных предприятий за пределы города. При этом, как уточнил в конце марта Сергей Собянин, реорга-низация промзон в Москве не должна привести к сокращению рабочих мест. Готов ли рынок поддержать городскую программу?

Стоит отметить, что пока представи-телям бизнеса неизвестна даже точная площадь московских промзон. Как отме-чает Сергей Рассказов, аналитик GVA Sawyer, коллеги-конкуренты говорят, что промзоны занимают 19,3% от общей территории города (20,9 тыс. гектаров), городское правительство недавно дало

оценку в 24,7% (27 тыс. гектаров). В то же время, по оценке директора компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Юрия Тараненко, в Москве располагают-ся около 70 промышленных зон, которые занимают территорию площадью 21 тыс. гектаров, или пятую часть общей площади города. Промышленные зоны представле-ны практически во всех округах Москвы. На западе столицы крупные промзоны расположены в районе Дорогомилово, Фили и Очаково-Матвеевское. В Северном административном округе Москвы пром-зона – в районе Хорошево-Мневники, вокруг Магистральных и Силикатных улиц. На юге – бывшая территория заво-да ЗИЛ, «Южный порт» в районе станции метро «Печатники», большая промзо-

на «Каширское шоссе» расположена в районе Москворечье-Сабурово. Больше всего промышленных зон – на востоке города: районы Гольяново, Соколиная гора, Перово, территории на отрезке Авиамоторная – шоссе Энтузиастов.

Советское наследиеПроблема редевелопмента промышлен-ных зон встает перед любым быстрорас-тущим мегаполисом. По словам Ласло Вичачана, руководителя отдела стра-тегического консалтинга компании Cushman & Wakefield, промзоны в цент-ральной части города являются «насле-дием прошлого». Строить их начинали на окраине столицы, однако город быстро рос, и вчерашние пригороды становились

Текст: Павел Чернышов..........................Фото: архив CRE

В Москве, где дефицит земли, по общему признанию, крайне высок, четверть территории занимают промзоны. Это главный источ-ник земли для больших проектов, но превращать индустриальные тер-ритории в офисы и жилые районы девелоперы не торопятся.

Трудные гектары

Фабрика Станиславского – удачный пример реконструкции промышленных предприятий в центре Москвы / Stanislavsky Factory is a good example of industrial redevelopment in central Moscow

Тема номера:

042-46 Cover Story_I_L.indd 42 22.04.2011 9:54:33

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Актуально |


| Аренда |

43

почти центром. Изменилось назначение соседних земель, другой стала транс-портная система, в результате пром-зоны перестают вписываться в новый ландшафт и приходится думать о смене их назначения. В России реконцепция промзон была главным образом стихий-ной, в связи со сменой собственников. «В каждой промзоне в советские време-на сформировался набор предприятий, включающий в себя плодоовощную базу, хладокомбинат, несколько автобаз раз-личных ведомств, предприятия водока-нала, бетонные заводы и т. п. В 90-х годах какие-то предприятия были акциониро-ваны и проданы в частные руки, какие-то сохранили государственный статус, некоторые предприятия стали муници-пальными», – описывает ситуацию Юрий Тараненко. Сегодня, как рассказывает Мария Шубина, директор по развитию MR Group, большая доля объектов совет-ской постройки сдается в аренду. Самый типичный пример – административные здания, которые стали основой офисного сектора класса С. Есть прецеденты строи-тельства новых бизнес-центров на терри-тории бывшей промзоны – например, БЦ Nagatino i-Land на проспекте Андропова, но в большинстве случаев старые объек-ты идут в аренду в первозданном виде. «Часть производства – это советское наследие, с низкой эффективностью и старыми линиями, а то и вовсе бездей-ствующее и сдающее свои территории

всевозможным, в том числе и сомнитель-ным, компаниям», – утверждает Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i-Land. По его мнению, учитывая, как сегодня используются эти площади, вполне логично ожидать вывода пром-зон за пределы Москвы, формирования на территории столицы компактных про-мышленных зон, реконструкции промыш-ленных предприятий и редевелопмента промышленных зон с полной ликвидаци-ей промышленных функций.

Представители бизнеса единодуш-ны в том, что промзоны должны исчез-нуть с карты Москвы. Вопрос в сроках. На сегодняшний день в условиях отсут-ствия ликвидных участков под строитель-ство в черте города осталось всего два источника для массового строительства – промзоны и ветхие жилые кварталы. «Так как освоение территорий ветхих жилых кварталов – дело сложное с точки зрения регламента переселения жителей и огра-ниченного назначения новых строений (жилой фонд), промзоны – это основной источник площадей для реализации круп-ных строительных проектов не только под жилье, но и под объекты социальной инфраструктуры и, разумеется, коммер-ческой недвижимости», – делает вывод Евгения Борзова, руководитель депар-тамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». По ее словам, в плане развития города к сере-дине 20-х годов предполагается сокра-

тить площадь столичных промышленных территорий в три раза.

Могло бы быть и лучшеРедевелопмент старых промышленных зон может варьироваться от полной их замены, если это разрешено, до частич-ной реконструкции. Последнее обычно означает сохранение оригинального фасада здания и новую структуру внутри самого здания. «У каждого из этих видов освоения промзон есть свои достоинства и недостатки. Преимущество реконструк-ции в том, что она требует меньших вложе-ний, чем новое строительство. Но не стоит забывать, например, что реконструкция – это заведомо класс В. Класс А можно построить только с нуля», – уверен Сергей Канаев.

Вместе с тем реконструкция обычно занимает меньше времени, в отдельных случаях при реконструкции также проще процедура согласования, что сказывает-ся на внутренней норме рентабельности, которая обычно составляет 40–50% – это намного больше, чем при строитель-стве с нуля. «При этом редевелопмент не имеет «болезней» старых помещений в виде изношенных коммуникаций и неудобных площадей, что в итоге более выгодно и комфортно», – добавляет Сергей Канаев.

Сегодня есть множество примеров реконструкции старых промышленных объектов и всего несколько попыток

масштабного редевелопмента промзон. «Если говорить про московские проекты, то их, по сути, два», – утверждает Сергей Канаев. По его мнению, крупнейшим при-мером редевелопмента является проект «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной. В процессе его реализации с территории в 100 га было выведено 32 предприятия. Пока мнение об этом проекте неоднозначно, а порой очень

Григорий Длуги, MR Group / Grigoriy Dlugi


Тема номера:

44

критично. На втором месте – проект тех-нопарка Nagatino i-Land с территорией в 32 га, который также еще не завершен: построена и функционирует только пер-вая очередь из пяти. По итогам строи-тельства технопарк должен стать основой нового делового района Москвы и соз-дать до 60 тыс. рабочих мест. «Подводить

итоги по обоим проектам пока рано, но офисы – и там и там – пользуются спро-сом, значит, проекты на сегодня можно считать успешными», – полагает коммер-ческий директор Nagatino i-Land.

Также можно выделить проект на рынке жилой недвижимости – микрорай-он Царицыно, который строится в ЮАО на территории Московского комбината хлебопродуктов. Всего проектом преду-смотрено возведение более 800 тыс. кв. м недвижимости, включая большое коли-чество объектов социальной инфраст-руктуры: 4 детских сада, 2 школы, ТРЦ, ФОК с бассейном и т. д.

Что касается реконструкций с частич-ным возведением новых зданий, то на рынке существует немало подобных проектов: бизнес-центр «Красная Роза», АЗЛК – бизнес-центр на Спартаковской (возведен на территории бывшего Авторемонтного завода № 26), бизнес-парк «Дербеневский», «ЛеФорт»,

«Фабрика Станиславского», «Кругозор», «Даниловская мануфактура», «Горбушка» (бывший завод «Рубин»), БЦ «Таганский», «Новоспасский двор», БЦ «Павелецкий», «Аврора Бизнес Парк». Эти проекты полу-чили разную оценку экспертов, но оказа-лись достаточно успешными.

«Офисная зона в районе Дербеневских улиц не представляет чего-то выдающе-гося с точки зрения концепции или архи-тектуры, но ничего ужасного там вроде не произошло, памятников не снесли, прав-да, и облик района не сильно изменился: он так и остался мрачноватым и не очень удобным с точки зрения транспортной

доступности. «Красную Розу» много раз хвалили за сохранение внешнего архитек-турного облика – повторяться не будем. Из «Красного Октября» так пока ничего и не вышло – говорить что-то рано. В целом могло бы быть и лучше», – делится своим взглядом на опыт девелоперов в Москве Сергей Рассказов. По его мнению, до

недавнего времени очень интересен был редевелопмент промзон, максимально приближенных к центру (Дербеневские улицы, Краснохолмская промзона, «Крас-ная Роза», завод им. Орджоникидзе) или расположенных прямо в нем. Крупные промзоны, расположенные за пределами центра города, реконструировать было не очень выгодно: процесс требует очень больших инвестиций, а высокая норма рентабельности не гарантирована. Как правило, в процесс редевелопмента вовлекались небольшие части промзон, близкие к крупным магистралям.

«Сейчас, после запрета строительства в центре, ситуация вполне может изме-ниться, а интерес к окраинным пром-зонам возрасти – вместе со спросом на коммерческие объекты за пределами ТТК. Есть, правда, еще одна крупная промзона в пределах ТТК (Дубровка), плюс привок-зальные промзоны, с которыми неясно пока, как сложится ситуация: будут ли и там запрещать строительство или нет», – делает прогноз Сергей Рассказов.

Город-сад строить опасноОсвоение промзон – дело достаточно трудное, об этом красноречиво гово-рит множество проектов, которые так и не были доведены до конца. «Большое количество запланированных проектов на сегодняшний день не реализованы по ряду причин: ограничение градострои-тельных возможностей территорий, кри-зис или несостоятельный девелопер. В результате ряд площадок заморожен, а с учетом ограничений, которые ввели власти города, развитие некоторых про-ектов будет невозможно», – разводит руками Марина Шуберт.

Подобные проекты значительно слож-нее и дороже, чем строительство в чистом поле. «Хотя в народе устоялось выраже-ние «ломать – не строить», все же реде-велопмент промышленных зон предпола-гает сложные и дорогостоящие работы по расчистке и подготовке площадки, а уже потом непосредственное строительство. К тому же определенно встанет проблема урегулирования юридических вопросов со множеством собственников и аренда-торов, которые занимают эти территории. По аналогии с расселением пятиэтажек под снос обязательно найдется одна-две семьи, которые до последнего будут «обо-роняться», не желая переезжать», – рас-

сказывает Юрий Тараненко. Свои труд-ности возникают как при сносе, так и при реконструкции с сохранением фасада и несущих конструкций. Как считает Ласло Вичичан, типичные ошибки здесь вклю-чают сложные поэтажные планировки из-за структурных ограничений старых зданий, монтаж не соответствующих зданию систем вентилирования и конди-ционирования (HVAC), потери в эффек-тивном использовании пространства в связи с тем, что подобные здания могут не отвечать современным стандартам, или отсутствие достаточного места для пар-ковки (например, трудности в строитель-стве подземного паркинга). «В широких массах бытует мнение, что редевелопмент бывших промышленных площадок имеет существенные преимущества по сравне-нию с развитием новых площадок, – рас-сказывает Дан Дубов, заместитель гене-рального директора УК «Фрагра». – Эти преимущества связаны как с энергообес-печенностью промышленных объектов, расположенных на месте строительства, так и с наличием коммуникаций.

К сожалению, подобное мнение оши-бочно: технические условия оформляют-ся под конкретный проект, а состояние коммуникаций оставляет желать много лучшего – вплоть до полной их заме-ны». Григорий Длуги, директор по про-дажам MR Group, обращает также вни-мание на тот факт, что проект должен быть удобно расположен, хорошо впи-сываться в городскую схему. «Строить «город-сад» в части города, которая не является традиционно привлекательным местом для арендаторов, достаточно рискованно. Такой проект может стол-кнуться с трудностями на этапе аренды или брокериджа», – замечает эксперт. Как говорит Григорий Длуги, сегодня рынок не очень сильно заинтересован в редевелопменте промзон из-за долгих сроков окупаемости и необходимости значительных инвестиций в инфраструк-туру. Наиболее удачными оказываются небольшие проекты редевелопмента старых фабрик, расположенных в центре города («Красная Роза», «ЛеФорт»).

Пока самостоятельно браться за реде-велопмент промышленных территорий девелоперы не готовы. «Здесь девело-перам, конечно, понадобится поддержка города – без нее все замыслы редеве-лопмента превратятся в долгострои, в том числе и по причине того, что важную роль в развитии бывшей промышленной территории играет создание дорожной и транспортной инфраструктуры», – гово-рит Сергей Канаев. По мнению экспер-тов, эти вложения остаются прерогативой государства, потому что срок окупаемо-сти таких вложений слишком большой, а риски высоки. В России таких «длин-ных» денег нет, инвесторы предпочитают обходить эти проекты стороной. По всей видимости, без поддержки государства, несмотря на растущий дефицит земли, девелоперы еще не скоро задумаются о масштабных проектах по освоению промзон.


Преимущество реконструкции в том, что она требует меньших вложений, чем новое строительство. Но реконструкция, считают эксперты, это заведомо класс В – класс А можно построить только с нуля.

Технопарк «Нагатино i-Land» должен стать основой нового делового района в Москве / Nagatino i-Land technopark should form a new business district in Moscow


45

| Hot Topic |

| Cover Story |

| Lease |# 9 (161) / 1–15.05.11

According to business representatives, the industrial zone needlessly occu-pies land that is suitable for large-

scale commercial projects in Moscow. While the fate of these territories is not clear, the authorities are reluctant to release these resources, although they have been talk-ing about redevelopment for a long time already. When Sergey Sobyanin became the mayor, business took on a wait-and-see attitude, expecting new directives. It is well known that the mayor is not happy with the master plan of the city, which provided for, among other things, the removal of indus-trial zones from the city. Nevertheless, the deputy mayor for economic policy, Andrey Sharonov, recently reported that the city would reduce by approximately 70% the areas of industrial lands – down to 7,500-7,700 hectares. According to the deputy mayor, the city already has a program for the withdrawal of industrial enterprises outside the city borders. Moreover, as Sergey Sobyanin explained in late March, the reorganization of industrial zones in Moscow should not lead to any job losses. Is the market ready to support the city's program?

It is worth noting that for the present, the business circles do not know even the exact area of Moscow’s industrial zones. According to Sergey Rasskazov, an analyst at GVA Sawyer, colleagues and competitors say the industrial zones occupy 19.3% of the total area in the city (20,900 ha), the city government recently put the esti-

mate at 24.7% (27,000 ha). At the same time, according to the director of MIEL-Commercial Real Estate, Yuri Taranenko, in Moscow there are around 70 industrial zones, which occupy an area of 21,000 hect-ares, or one-fifth of the total area of the city. Industrial zones are present in almost all districts of Moscow. To the west of the capital, major industrial areas are located in the districts of Dorogomilovo, Fili and Ochakovo-Matveevskoe. In the Northern Administrative District of Moscow, indus-trial zones are situated near Khoroshovo-Mnevniki, around the Magistalnaya and Silikatnaya streets. In the South – the for-mer territory of the ZIL factory, South Port in the area of the Pechatniki subway sta-tion, the large Kashirskoye Industrial Zone is located in the Moskvorechye-Saburovo area. Most industrial zones are situated in the east end of the city – Golyanovo, Sokolinaya Gora and Perovo districts as well as territories in the Aviamotornaya – Shosse Entuziastov section.

The Soviet legacyEvery fast-growing megacity faces the need to redevelop its industrial areas. According to Vicsacsan Laszlo, head of stra-tegic consulting department at Cushman & Wakefield, industrial zones in the central part of the city are the "legacy of the past". They started to build them on the outskirts of the capital, but the city was rapidly grow-ing, and yesterday's suburbs have become today’s center. The designation of adja-

cent lands has changed, the transportation system became different, as a result the industrial zones no longer fit into the new landscape and we have to think about their conversion. In Russia re-conception of industrial zones was mostly spontaneous, due to the change of owners. "In Soviet times, every industrial area was formed as a series of companies that included a fruit and vegetable base, a refrigeration plant, a few haulage companies of various depart-

ments, water utility companies, concrete plants, etc. In the 1990s, some companies were turned into joint-stock ventures and sold to private individuals, some retained their official status, some businesses went into municipal ownership," says Yuri Taranenko describing the situation. Maria Shubina, development director at the MR Group, says that a large share of facilities built under Soviets is rented out today. The administrative buildings, which became

Author: Pavel Chernyshov ............................Photo: CRE аrchive

In Moscow, where the shortage of land is admittedly very high, a quarter of the territory is nevertheless occupied by industrial zones. This is a major source of land for large projects, but developers are in no hurry to transform industrial areas into offices or residential areas.

Difficult Acres


46

Cover Story:

the basis for the Grade ‘C’ office sector, represent the most typical example of this process. There are precedents for the con-struction of new business centers in for-mer industrial areas, such as the Nagatino i-Land BC on Andropov Prospekt, but most often, the old objects are leased out in their original form. "Part of the plants are the Soviet legacy, with low efficiency and old engineering lines, if not fully inopera-tive, leasing their own territory to all kinds of companies, including dubious ones," says Sergey Kanayev, commercial direc-tor of Nagatino i-Land. According to Mr. Kanayev, considering how these areas are used today, it is logical to expect that these industrial grounds will be moved outside of Moscow, compact industrial zones will be formed on the territory of the capital, industrial enterprises will be reconstructed and industrial zones will be redeveloped. This process should lead to the total elimi-nation of industrial functions.

Business representatives are unanimous that industrial zones should disappear from the map of Moscow. The question is when. To date, in the absence of liquid construc-tion sites in the city, there are only two sources for mass construction activities – the industrial areas and old residential quarters. "Since the development of lands with dilapidated residential areas is a hard task, in terms of resettlement rules and the limited use of new structures (housing stock), industrial zones are the main source of areas for major construction projects, not only for housing but also for social infrastructure and of course, for commercial real estate,” concludes Yevgeniya Borzova, head of commercial real estate at NDV-Real Estate. According to Ms. Borzova, in terms of the city development, by mid-2020s plans call for the reduction of industrial zones in the capital by at least 70%.

It could have been betterRedevelopment of old industrial areas can range from complete replacement, if this is allowed, to partial reconstruction. The latter usually means preserving the origi-nal facade and creating a new structure within the building itself. "Each of these types of industrial zone redevelopments has its own advantages and disadvantages. The advantage of reconstruction is that it requires less investment than does new construction. But we should not forget that reconstruction can result only in Grade ‘B’ structures. Grade ‘A’ can be built only in a green field," notes Sergey Kanayev.

However, reconstruction usually takes less time and in some cases it also means an easier approval procedure, which affects the internal rate of return, usually standing at 40-50%, and this is much more than a greenfield development. "Moreover, rede-velopment does not have the ‘diseases’ of old premises in the form of worn-out supply pipelines and awkward spaces; as a result it is more preferable and comfortable," adds Sergey Kanayev.

Today there are many examples of reconstruction of old industrial sites and

only a few attempts for large-scale rede-velopment of industrial areas. "If we talk about Moscow projects, then we see just two of them," says Sergey Kanayev. In his opinion, the biggest example of redevel-opment is the Moscow-City project on Krasnopresnenskaya Quay. In the course of its implementation, 32 companies were removed from the territory of 100 hectares. For the present, opinions about the proj-ect are mixed, and sometimes very critical. In the second place this is the Nagatino i-land Industrial Park project on an area of 32 hectares, which is also not yet com-plete. Only phase one out of five is fully complete and operational. As a result of the construction, the industrial park should be the basis of the new business district in Moscow and create up to 60,000 jobs. “It is still early to draw final conclusions about both these projects, nevertheless offices are in demand in both of them, so the proj-ects can now be considered as successful," say Sergey Kanayev.

Standing out in the residential real estate market is the Tsaritsyno Residential Neighborhood project, which is being developed in South Moscow on the terri-tory of Bakery Combine. All in all, the proj-ect envisages the construction of more than 800,000 sqm of real estate, including a large number of social infrastructure – four daycares and two schools, a shopping center, a fitness center with a swimming pool, etc.

With regard to reconstruction with a partial erection of new buildings, we see many such projects on the market – the Red Rose Business Center, AZLK – Business Center on Spartakovskaya (erected on the territory of the former Car repair plant #26), the Derbenevsky Business Park, LeFort, Stanislavsky Factory, Krugozor, Danilovskaya Manufaktura, Gorbushka (the former Rubin factory), Tagansky BC, Novospassky Yard, Paveletsky BC, and the Aurora Business Park. These projects have received different evaluations from the experts, but they were all quite successful. "The office zone in the area of Derbenevsky streets is not outstanding in terms of con-cepts and architecture, but nothing horrible happened there, no monuments were pulled down, it’s true that the appearance of the

district has not changed much – it remains gloomy and not very convenient, in terms of transport accessibility. The Red Rose has many times been praised for preservation of the external architectural appearance. For the present, nothing has yet happened to Red October, but it is still early to say anything about it. In general, things could have been better," Sergey Rasskazov shares

his view on the developers’ experience in Moscow.

According to Mr. Rasskazov, until recently, the redevelopment of industrial areas, situated as close as possible to the center, such as Derbenevsky streets, Krasnokholmsky Industrial Area, Red Rose, Ordzhonikidze Plant, or placed directly in the center, were considered very interest-ing. It was not very profitable to recon-struct any major industrial area outside the city center, as the process requires very large investments, while a high rate of return is not guaranteed. As a rule, small parts of the industrial zones, situated close to major highways, were involved in the process of redevelopment.

"Now as construction works in the cen-ter have been prohibited, the situation may well change, and interest for the peripheral industrial zones may increase, along with the demand for commercial facilities out-side the TTR (Third Transport Ring). (There is one more large industrial zone within the TTR (Dubrovka), and the industrial areas near the railway lines – the situation with these is not clear yet, whether they will pro-hibit construction there or not)", wonders Sergey Rasskazov.

Building the Garden City is dangerousDevelopment of industrial areas is rather difficult, a large number of projects that were never completed speak in favor of this view. "A large number of planned projects have not been implemented up until today, and for several reasons, such as the limita-tion of urban planning opportunities on the territories, recession or the developer’s insolvency, a number of sites remain fro-zen, and given the restrictions imposed by the city authorities, the development of a number of these projects is practically impossible," says Marina Schubert.

Such projects are much more complicat-ed and expensive than building in an green field. "Although people say ‘it is easier to pull down something than to build”, yet redevelopment of industrial zones involves complex and expensive work of site clearing and preparation, for not until the can the construction commence. Moreover, devel-opers will face the problem of settling legal issues with a lot of owners and tenants who

occupy these territories. By analogy with the resettlement of five-story buildings subjected to demolition, there are always one or two families that become ‘defensive’, not wanting to move," says Yuri Taranenko. Difficulties arise both with demolition and with reconstruction whenever the facade and supporting structures need to be pre-served. According to Vicsacsan Laszlo, the

common problems here are the complex floor plans because of structural limitations inherent to old buildings, installation of a heating, ventilation and air conditioning system (HVAC), which is not in accordance with the buildings' systems, loss of effi-cient use of space due to the fact that such buildings do not conform to modern-day standards or lack sufficient parking spaces (for example, difficulties in the construc-tion of underground parking.) "Public opinion favors redevelopment of former industrial sites which, people believe, has significant advantages, compared to the development of new platforms”, says Dan Dubov, deputy general director of Fragra. “These benefits are connected to both the power supply of industrial facilities located on the construction site and to the avail-ability of supply pipelines.

Unfortunately, this is a mistaken view. Technical specifications are drawn up for a specific project, and the condition of the supply pipelines leaves much to be desired – often requiring a complete replacement." Grigoriy Dlugi, sales direc-tor of the MR Group also draws attention to the fact that the project should be conve-niently located and fit well into the urban scheme. "It is rather risky to build a garden city in that part of the city, which is not traditionally attractive to tenants. Such a project may face difficulties at the stage of space brokerage," notes the expert. Gregory Dlugi notes that today the market is not very interested in the redevelopment of industrial areas, due to long payback peri-ods and the need for significant invest-ments in infrastructure. The most success-ful small-scale projects are the redevelop-ment of old factories located in the city center (Red Rose, Le Fort).

For the present, developers are not ready to redevelop industrial lands on their own. "In this case, developers, of course, need the support of the city, without it all the redevelopment plans would turn into protracted construction projects. The development of road and transport infra-structure also plays an important role in the development of the former industrial areas," says Sergey Kanayev. According to the experts, these investments remain the prerogative of the state, because the

payback period of these investments is very large, and the risks are high. There is no such "long" money in Russia today, as investors prefer to skirt these projects. Most likely, without the state’s support, despite the growing scarcity of land, it will be a long time before developers think about large-scale projects for redevelop-ment of industrial zones.

Business representatives are unanimous that industrial zones should disappear from the map of Moscow. The question is when. To date, in the absence of liquid construction sites in the city, there are only two sources for mass construction activities – the industrial areas and old residential quarters.


# 9 (161) / 1–15.05.11

|Тема номера |

| Аренда |

| Управление |

47

Кто следующий?Массовый исход ритейлеров с Тверской предсказывался не однажды. Согласно ста-тистике компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, арендаторы Тверской, 1-й Тверской-Ямской улиц, Ленинского проспекта, Нового Арбата обновляются не реже чем раз в три года.

Последняя ротация пришлась на кри-зис. После окончания срока аренды не продлила договор с собственником ком-пания Samsung Electronics, занимавшая на Тверской четырехэтажную галерею общей площадью 1774 кв. м. Это был самый

крупный магазин компании в Москве. За аренду помещения, по мнению экспер-тов, компания Samsung платила не менее $3 млн в год. При этом выручка галереи даже до кризиса не превышала $1–1,5 млн в год. Во время кризиса компания решила закрыть флагманский магазин. Тогда же закрыла свой единственный в мире фир-менный розничный магазин, работавший на Тверской с 1992 года, компания Danone. В 90-е компания осваивала российский рынок, и магазин на главной улице города служил своеобразной визитной карточкой компании. Теперь, как пояснили в Danone,

продукция компании уже не нуждается в рекламе и необходимости в фирмен-ном магазине на главной улице города нет. Впрочем, как рассказал Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, у компании Danonе специфический слу-чай. Помещение, которое они снимают, расположено в здании, принадлежащем городу. Право аренды компания купила у города на очень выгодных условиях. И во время кризиса они выгодно сдавали свои помещения в субаренду.

Текст: Татьяна Демидова............................Фото: архив CRE

Решение Сергея Собянина побороть пробки на отдельно взятой улице привело к предсказуемым последствиям. По данным экспертов, у ряда арендаторов Тверской объем продаж упал в 2–2,5 раза. Сегодня одни из ритейлеров всерьез подумывают о том, что, если не получится урегулировать вопрос с парковкой, имиджем можно и поступиться, другие начинают воплощать в жизнь давние мечты о реконцепции.

Съем на Тверской

047-51 Lease_I_L.indd 47 22.04.2011 9:56:00

Арен да:

48

Место Danonе занял один из магази-нов компании «Экспресс ритейл», разви-вающей сеть из 57 магазинов под брендом «Перекресток-экспресс». Известно, что компания инвестировала около 6,5 млн рублей в открытие на Тверской продо-вольственного супермаркета площадью 130 тыс. кв. м. Договор аренды, как рас-сказали в компании X5 Retail Group N.V., заключен до 2012 года. Ритейлер рас-считывает, что высокая арендная ставка будет компенсироваться товарооборотом магазина.

А место Samsung Electronics вскоре занял магазин детских игрушек «Сказка» торгово-розничной компании F. D. Lab. «Флагманский магазин на Тверской мы всегда рассматривали как имиджевый, – поясняет председатель совета директоров сети «Сказка» Александр Лопатин. – На сегодняшний день в Москве работают

четыре магазина «Сказка», один из них – в ТЦ «Европейский». В течение 2011 года мы планируем открыть еще восемь мага-зинов». Как рассказала Светлана Ярова, руководитель департамента по работе с собственниками компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в про-шлом году на главные имиджевые торговые коридоры вышли операторы, представ-ляющие ценовые сегменты средний или средний плюс. Так, например, магазины Incity и Bon Joli открылись на Тверской и 1-й Тверской-Ямской улицах, на Большой Якиманке и Мясницкой открыты магази-ны «Императорский фарфор», в начале Большой Якиманки появилось отделение МТС и Сosta Coffee, кухни «Мария» открыли магазин на Садовом кольце и др.

«Типичные арендные ставки в столи-це на имиджевых торговых коридорах на качественные объекты сегодня варьиру-ются от $1500 до 6000/кв. м в год в зави-симости от улицы, метража и технических характеристик объекта, с ежегодным ростом на 7–10% (заложено в договорах аренды) либо 20–25% при новой экспо-

зиции помещений на рынке», – отмечает Светлана Ярова. По словам Ильи Шуравина, партнера компании S.A. Ricci / King Sturge, в 2010 году, несмотря на снижение спроса со стороны нескольких категорий арен-даторов по наиболее сильным торговым коридорам, актуальные цены продаж при-ближались к докризисному уровню за счет частных инвесторов. Так, на Мясницкой улице цена продажи доходила до $18 тыс., в Столешниковом переулке аренда под-

писывалась по ставке до $5000. В то же время ставки аренды на Кузнецком Мосту снизились, хорошие помещения можно было арендовать по $1500–1700 за метр. Цена предложения к продаже наиболее ликвидных объектов стрит-ритейла фор-мируется из расчета доходности в 9–11% годовых.

Тверская меняет имиджПосле отмены парковки участок Тверской от Пушкинской площади до Охотного Ряда был практически превращен в пешеходную зону. Новый «имидж» Тверской больнее всего ударил по арендаторам. В «Евросети» признают, что с отменой парковки тра-фик уменьшился на 15–20%. «Ставки на Тверской не намного выше, а где-то и ниже, чем ставки в некоторых топовых ТЦ, где через главный вход проходит от 20 до 50 тыс. человек в день. Тверская давала сопоставимые цифры. Запрет на парков-ку статистику снизил. Эта ситуация может повлечь отказ арендаторов от помещений, либо собственники вынуждены будут постепенно в течение этого и следующего

года снижать ставки аренды», – отмечает Илья Шуравин. Ритейлеры, которые ути-литарно подходят к аренде на Тверской, потеряют меньше. Значительнее пострада-ют, по мнению эксперта, те магазины, кото-рые стараются взять большую площадь для лучшей выкладки товара. И все-таки массового исхода арендаторов с Тверской ждать не стоит. В худшем случае произой-дет корректировка ставок на 10–15%, счи-тают эксперты.

В начале февраля закрылся мага-зин «Бюстье» на Тверской. Известно, что «Дикая орхидея» ведет переговоры с собст венником о снижении арендной ставки. «От отмены парковки никто не выиграл. Пострадали все магазины, распо-ложенные на промежутке от Пушкинской площади до Охотного Ряда, – говорит Александр Лопатин. – Совокупный роз-ничный оборот магазинов на Тверской традиционно составлял $250–300 млн. С тех пор как было принято решение об отмене парковки, у многих ритейлеров значительно снизился трафик и средний чек. Наш магазин «Сказка» тоже постра-дал. Если ранее средний чек в магазине составлял 1500 рублей, то после отмены парковки он снизился до 1250 рублей». В связи с новыми условиями арендатор решил изменить проект с учетом пешеход-ного трафика. Реконцепция предполагает изменение зонирования каждого этажа. «Мы хотим разнообразить ассортимент нашего магазина, добавить товары для новорожденных, детскую аптеку, магазин с играми, весь первый этаж планируется

отвести под кафе-ресторан, где родители смогут вместе с детьми не только пере-кусить, но и отдохнуть, посмотреть мульт-фильмы. Также здесь планируется про-водить детские праздники, – поясняет Александр Лопатин. – Мы давно думали о том, что хорошо бы в магазине открыть кафе, однако катализатором для принятия решения послужила ситуация с отменой парковки».

Место под солнцемНесмотря на серьезные проблемы, которые арендаторы переживают сегодня, эксперты полагают, что массового исхода ритейле-ров с Тверской, как и глобальной ротации, ожидать не следует. Большинство брендов слишком дорожат своим «местом под солн-цем». «Подавляющее большинство зданий на имиджевых улицах были разработаны и построены известными архитекторами мирового уровня. Как правило, фасад, входные группы, витринное остекление или окна, а зачастую планировки и техни-ческие характеристики таких помещений отвечают стандартам качества сетевых мировых брендов и эстетики, – отмечает Светлана Ярова. – Шаговая доступность к многочисленным достопримечательно-стям города – площадям, музеям, теат рам, именитым ресторанам, памятникам, а также деловым центрам, вокзалам – обеспечивает высокий пешеходный трафик». Достаточно однородное окружение магазинов сопо-ставимого ценового сегмента – люкс и премиум, а также более демократичных, но модных брендов делает торговый коридор привлекательным для целевых аудито-

Достаточно однородное окружение магазинов сопоставимого ценового сегмента – люкс и премиум, а также более демократичных, но модных брендов делает торговый коридор привлекательным для целевых аудиторий.

Максим Карбасникофф,Jones Lang LaSalle / Maxim Karbasnikoff

В Столешниковом переулке аренда подписывалась по ставкедо $5000 за квадратный метр в год / At Stoleshnikov Lane leases are signed at the rate of up to $5,000/sqm/year

047-51 Lease_I_L.indd 48 22.04.2011 9:56:01

# 9 (161) / 1–15.05.11

|Тема номера |

| Аренда |


49

рий. Как отмечает эксперт, в имиджевых местах отлично соседствуют и работают вместе бутики одежды и обуви, аксессуа-ров, подарков и товаров интерьера. Также рядом с указанными сегментами любят размещать свои отделения мировые и крупные российские банки, представители телекоммуникационных, инвестиционных и страховых компаний. В таком окружении прекрасно чувствуют себя рестораны, ори-ентированные на сегмент выше среднего и более демократичные коктейль-бары, клубы и пабы. Быть ближе друг другу край-не важно как для российских, так и для иностранных брендов. Иностранные брен-ды не всегда хорошо понимают специфику местного рынка и за счет близости к сопо-ставимому окружению пытаются привлечь целевую аудиторию и разделить риски. Российские компании стремятся «под-тянуться» к мировым брендам и произве-сти на покупателя впечатление таких же успешных марок. «Имиджевые места для товаров класса люкс не обязательно обла-дают высокой проходимостью, но, напри-мер, Третьяковский проезд – исторически

сложившаяся улица, где мечтают занять место многие ритейлеры класса люкс. И если в Третьяковском проезде разместить магазин ритейлера среднего сегмента, вряд ли это поднимет его продажи», – отмеча-ет Виктория Камлюк, руководитель отде-ла стрит-ритейла департамента торговой недвижимости Colliers International. Еще один пример, приведенный экспертом, – Камергерский переулок. Это однозначно ресторанная улица и для торговли не так интересна, потому что витрины выходят не на Тверскую улицу. Однако при этом Камергерский, безусловно, является имид-жевым местом как для ресторанов, так и для магазинов. Для арендаторов имид-жевое место c хорошим автомобильным и пешеходным трафиком, но не приносящее дохода, может быть необходимо только на определенный период, чтобы повысить узнаваемость, лояльность к марке. «После кризиса арендаторы стали тщательнее под-ходить к выбору помещений и, как толь-ко появляется возможность совместить имидж с доходностью, переезжают не задумываясь, но и имиджевое место при

этом недолго остается вакантным, – гово-рит Виктория Камлюк. – Количество при-влекательных помещений в центре Москвы не увеличивается, а рынок ритейлеров и рестораторов, напротив, расширяется». Как отмечает Светлана Ярова, за последние полгода спрос арендаторов на ликвидные помещения в имиджевых местах сущест-венно возрос, что проявилось в их готов-ности платить по возросшим арендным ставкам за лучшие локации. Уже сейчас на качественные помещения наблюдает-ся тендер из двух-трех арендаторов, часто смежных профилей, и выигрывает в итоге самый быстрый и гибкий в условиях аренды и отношениях с собственниками. При этом если еще летом прошлого года собственни-ки готовы были пускать к себе несетевых и сомнительных арендаторов (таких как лото и интернет-клубы) на краткосрочные договоры с готовностью платить аренд-ную плату, пусть и нестабильно, то сегодня собственники все чаще отдают помещения в пользу долгосрочных стабильных партне-ров, согласных на полноценную рыночную ставку. Впрочем, на стабилизацию рынка собственники помещений смотрят осто-рожно: арендодатели все еще готовы идти на некоторые преференции в сторону име-нитых ритейлеров (например, арендные каникулы и зачет ремонта, участие в пере-планировке помещений, фиксация аренд-ной ставки на несколько лет). Вместе с тем ситуация от «рынка арендатора» выравни-валась в сторону паритетных отношений «арендатор – арендодатель».

Среди потенциальных арендаторов имиджевых мест сегодня эксперты выделя-ют следующие группы: сетевые розничные банки, а также отделения инвестиционных банков; демократичные модные марки, стремящиеся в высшую лигу; мировые бренды, которые возвращаются на россий-ский рынок, или их партнеры; новые марки, выходящие на российский рынок; новые ресторанные проекты (кофейни, ресто-раны мировых брендов, развивающиеся самостоятельно и по франшизе).

Наличие брендового магазина может позитивно влиять на мнение франчайзи при выборе марки для открытия партнер-ских магазинов. Нередко при изучении потенциального бренда внимание обраща-ется на наличие уже открытых работающих точек. У арендатора появляется возмож-ность продемонстрировать не только кра-сивый проект, но и реальный магазин или кафе, показать на месте все преимущества данного бренда управляющей компании, а также быть просто замеченным управ-ляющим, принимающим решение. В итоге, по мнению экспертов, такие перемены, как отмена парковки, могут лишь несколько скорректировать уровень арендных ставок и спровоцировать ротацию арендаторов, но не способны значительно изменить облик главных имиджевых коридоров столицы. Количество ритейлеров и ресторанов рас-тет год от года, а площади качественных помещений в центре остаются неизменны-ми – и спрос на них будет всегда.

Светлана Ярова, ASTERA / Svetlana Yarova

Ритейлер / бренд / Retailer / brand Адрес / Location

A.Testoni Б. Дмитровка ул., 20/5, /

20/5 Bol. Dmitrovka, bldg. 1

Alexander McQueen Кузнецкий Мост ул., 9/10 / 9/10 Kuznetsky Most Str.

Burberry (by Jamilco) Столешников пер., 10 / 10 Stoleshnikov Lane

Bvlgari Третьяковский пр-д, 1/1 / 1/1 Tretyakovsky proezd

Carrera y Carrera Тверская ул., 4 / 4 Tverskaya Str.

Cartier Столешников пер., 7 / 7 Stoleshnikov Lane

Cashmere & Silk Кутузовский просп., 35 / 35 Kutuzovsky Ave

Cassaforte Столешников пер., 14 / 14 Stoleshnikov Lane

Celine Петровка ул., 12, стр. 1 / 12 Petrovka Str., bldg. 1

Chanel Столешников пер., 16/18 / 16/18 Stoleshnikov Lane

Chanel 1-я Тверская-Ямская ул., 10 /

10 First Tverskaya-Yamskaya Str.

Chaumet (by Jamilco) Столешников пер., 14 / 14 Stoleshnikov Lane

Chopard Третьяковский проезд, 1 / 1 Tretyakovsky proezd

Damiani Кузнецкий Мост ул., 21/5 / 21/5 Kuznetsky Most

Dior (by Jamilco) Столешников пер., 18 / 18 Stoleshnikov Lane

D&G Третьяковский пр-д, 1 / 1 Tretyakovsky proezd

Emanuel Ungaro Столешников пер., 9 / 9 Stoleshnikov Lane

Escada Тверская ул., 28 / 28 Tverskaya Str.

Escada (by Jamilco) Столешников пер., 14 / 14 Stoleshnikov Lane

Etro Новый Арбат ул., 19, стр. 1 / 19 Novy Arbat Str., bldg. 1

Fashion Gallery Новый Арбат ул., 31 / Novy Arbat Str.

Furla Столешников пер., 13 / 13 Stoleshnikov Lane

Gianfranco Ferre Кузнецкий Мост ул.,19, стр. 1 /

19 Kuznetsky Most Str., bldg. 1

Louis Vuitton Столешников пер., 10/18 / 10/18 Stoleshnikov Lane

Louis Vuitton Б. Дмитровка ул., 10 / 10 Bol. Dmitrovka Str.

Louvre Тверская ул., 15 / 15 Tverskaya Str.

Podium Jewellery Тверская ул., 15 / 15 Tverskaya Str.

Podium Vintage Б. Дмитровка ул., 2/2 / 2/2 Bol. Dmitrovka Str.

Rolex Третьяковский пр-д, 1 / 1 Tretyakovsky proezd

Sonia Rykiel Тверская ул., 28 / 28 Tverskaya Str.

Основные люксовые бренды и ритейлеры, располагающиеся в главных торговых коридорах Москвы / Major Luxury Brands and Retailers Found along Key Retail Routes of Moscow

Источник / Source: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate / ASTERA in alliance with BNP Paribas Real Estate

047-51 Lease_I_L.indd 49 22.04.2011 9:56:01

50

Lease:

Who’s next?The massive exodus of retailers from Tverskaya has been repeatedly predicted. As per the statistics of Astera in alliance with BNP Paribas Real Estate, tenants on Tverskaya as well as First Tverskaya-Yamskaya Street, Leninsky Avenue and Novy Arbat rotate at least once every three years.

The latest rotation concurred with the crisis. After lease expiry Samsung Electronics that occupied a 1,774-sqm four-level gallery on Tverskaya did not prolong its contract with the landlord. This was the company’s largest store in Moscow. In expert opinion, Samsung stumped up at least $3 million per year for the rent, whereas the gallery’s pro-ceeds did not exceed $1.0-1.5 million per year even prior to the recession. During the crisis the company decided to close its flag-ship store. Danone closed down its world’s only branded retail outlet that had been operating on Tverskaya since 1992 at about the same time. In the 1990s the company was expanding to the Russian market and its store on number one Street of the city served as a peculiar business card. Now, as they explained us at Danone, the company’s products no longer need advertising and a branded store on the city’s key retail route would be superfluous. However, according to Maxim Karbasnikoff, director of retail space in Europe, Russia and CIS, Jones Lang LaSalle, the case of Danone has certain specificity. The premise they lease is accommodated in the city-owned building. The company bought out the right of lease from the city on very favorable terms. And during the cri-sis they profited by sublease.

The areas of Danone were leased by one of the Express Retail stores. This company has already developed a 57-store retail chain under the Perekriostok-Express brand. The

company is known to have already invested about 6.5 milion rubles in the opening of the 130,000-sqm grocery supermarket in Tverskaya Square. The term of lease extends to 2012, as we were told at X5 Retail Group N.V. The retailer hopes that the shop’s retail turnover will make up for the high rent.

And the areas of Samsung Electronics were soon occupied by the toy shop Skazka owned by the retail company F.D. Lab. “We’ve always contemplated a shop on Tverskaya as an image-building outlet, – illumines Alexander Lopatin, board chairman of the Skazka chain. – As of today, four Skazka stores function in Moscow – one of them in Evropeisky mall. During 2011 we plan to open eight more stores.” According to Svetlana Yarova, spearheading the owner relations department at Astera in alliance with BNP Paribas Real Estate, last year the key image-building retail routes were entered by opera-tors representing the medium or middle plus retail segments. Thus Incity and Bon Joli stores opened their doors on Tverskaya and First Tverskaya-Yamskaya streets. Imperial China stores opened on Bolshaya Yakimanka and Myasnitskaya streets, divisions of MTS and Costa Coffee appeared in the begin-ning of Bolshaya Yakimanka, Maria Kitchens opened a store on the Garden Ring etc.

“Typically, rental rates at the capital’s image-building retail routes for qual-ity properties now vary between $1,500 and $6,000 per sqm per year depending on a particular street, sales area and engineer-ing characteristics. The annual rent growth is 7-10% (stipulated in leases) or 20-25% when premises are exposed anew on the market,” notes Ms. Yarova. In the words of Ilya Shuravin, partner of SA Ricci / King Sturge, despite a sinking demand from sev-eral tenant categories along the strongest retail routes in 2010, the selling prices were approaching the pre-crisis level on account of private investors. Thus selling prices on Myasnitskaya Street reached $18,000/sqm and at Stoleshnikov Lane leases were signed at the rate of up to $5,000/sqm/year. Meanwhile the rental rates on Kuznetsky Most went down and quality premises were let at the rate of $1,500-1,700/sqm/year. The asked sale prices on most liquid street retail properties are based on estimated yields of 9-11% per annum.

Tverskaya changes its imageAfter the ban on parking was imposed, Tverskaya Street from Pushkin Square to Okhotny Ryad was actually turned into a pedestrian area. The new “image” of

Tverskaya dealt the heaviest blow on the ten-ants. They admit at Euroset that the parking ban reduced the buyer traffic by 15-20%. “The rates on Tverskaya are not very much higher and somewhere even lower than those in some top shopping malls where from 20,000 to 50,000 visitors pass through the front doors on a daily basis. Tverskaya once boasted similar parameters, but the parking ban took its toll on the present-day statis-tics. This situation may entail a withdrawal of tenants from the premises, or landlords will have to gradually lower their rents dur-ing this and next year,” notes Mr. Shuravin. The retailers that practice a more utilitar-ian approach to the rent on Tverskaya will suffer a lesser loss. In the expert’s opinion, those stores which try to lease larger areas for better product display will be affected at the most. And yet an exodus of tenants from Tverskaya en masse is a rather unlikely scenario. The rates will be diminished by 10-15% at worst, the experts believe.

Early in February the Bustier shop was closed on Tverskaya. Wild Orchid Co. is known to be negotiating a lower rent with the owner. “Nobody has benefitted by the parking ban, – says Mr. Lopatin. – All stores located between Pushkin Square and Okhotny Ryad have suffered losses. The

The decision of Sergey Sobyanin to overpower traffic jams on a sepa-rate street led to predictable consequences. As reported by experts, the sales of some tenants on Tverskaya have dropped by 2.0-2.5 times. Now some of the retailers seriously think that unless the parking issue is settled it would be better for them to forsake their image-building on Tverskaya while others start materializing their longstanding dreams of reconception.

Author: Tatiana Demidova.............................Photo: CRE Archive

Street Rent at Tverskaya

047-51 Lease_I_L.indd 50 22.04.2011 9:56:02

51

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Cover Story |

| Lease |

| Propery Management |

aggregate retail turnover of the shops on Tverskaya traditionally amounted to $250-300 million. After the parking ban was imposed, many retailers reported a drop in footfall and average check. Our Skazka shop was also impacted. While earlier on, our aver-age check came to 1,500 rubles, the parking ban has pressed it down to 1,250 rubles.”

In view of a different situation, the ten-ant has decided to alter its project with regard for the pedestrian traffic patterns. The reconception implies modified zon-ing of each floor. “We want to diversify our merchandise and add goods for newly born babies, children’s pharmacy, and a game shop. We also plan to dedicate the entire first floor level to a restaurant cafe where parents may not only have a snack with their kids, but also take a rest and watch cartoons. We also plan to host children’s holidays here, – explains Lopatin. – We’ve long been contemplating a cafe in our store, but the parking ban served as a catalyst for this decision.”

Place under the sunDespite their grievous problems, tenants will hardly leave Tverskaya and we should not expect their massive rotation, since most brands treasure this “place under the sun.” “Most buildings on image-building streets were designed by world-renowned architects. Their facades, entrance lobbies, showcase glazing and windows and often their interior layouts and engineering per-formance generally comply with the highest quality and aesthetic standards sought by the world chain retail brands, – notes Ms. Yarova. – Their close proximity to numer-ous sights – squares, museums, theatres, eminent restaurants, monuments, business districts, and train stations – ensure high pedestrian traffic.”

A rather uniform environment, featuring other luxury and premium-class boutiques as well as more democratic but fashionable brands, makes this retail route attractive for target audiences. As noted by the expert,

clothing, footwear, accessories, gifts and interior boutiques create excellent synergy. Global and major national banks, telecom-munications, investment and insurance companies are also eager to open their offices in such places. Restaurants geared towards the upper middle class audience as well as more democratic cocktail bars, clubs and pubs feel very comfortable in this milieu. It’s very important for both Russian and foreign brands to be closer to each other. Foreign brands do not always understand the local market specifics well enough and they try to attract the target audience by proximity to their likes and share their risks with comparable Russian brands. Russia-based companies seek the company of world-famous brands in order to produce the impression of being as successful as those global trademarks. “Image-building places for luxury com-modities, such as Tretyakovsky proezd, are not necessarily known for intense human traffic, but they are the streets boasting a wealth of history and many retailers trading in luxury items dream of opening their out-lets there. On the other hand, if a retailer from the medium price segment accommo-dates its shop at Tretyakovsky proezd this will hardly boost its sales,” notes Victoria Kamlyuk, street retail director at Colliers International. Another example cited by the expert is Kamergersky Lane. This is an unequivocally restaurant street which is not very attractive for retail because the glass cases do not overlook Tverskaya. But for all that, Kamergersky is definitely an image-building place both for restaurants and shops. Tenants may need an image-making place with heavy motor and human traffic, which does not bring them any siz-able revenues, only for a certain period of time in order to boost their brand aware-ness, credibility, and build loyal audience. “In the wake of the crisis tenants take more care in the selection of their premises and as soon as there is an opportunity to combine image with profitability, tenants

move out without much hesitation. At the same time the image-building place they leave does not stay vacant for long, – says Ms. Kamlyuk. – The number of attractive premises in the downtown remains stable while the market of retailers and restaura-teurs, on the contrary, keeps expanding.” As noted by Svetlana Yarova, the demand of tenants for liquid premises in image-building places has grown considerably of late and they are now willing to pay higher rents for best loci. Already now we can see a tender among two or three tenants, often representing contiguous segments and profiles, for quality premises. The lat-ter usually go to the one who is the fastest to respond to changing market conditions and most flexible in the relationship with landlords. While as early as last summer the landlords were ready to let in dubious non-chain tenants (such as lottery and Internet clubs) willing to pay the rent, even if not stably and based on short-term leases, now the owners choose in favor of long-term stable partners who agree to full-scale mar-ket rates.

Nevertheless the owners are rather cau-tious about the ostensible market stabiliza-tion: landlords are still ready to offer certain preferences to eminent retailers (such as the rental vacations, reckoning the repair and alteration of premises against the rent, and fixing the rent for several years ahead). At the same time the market situation has been realigning from the “tenant’s market” towards a greater balance in the “tenant-landlord” relationship.

Experts mention the following groups among the potential tenants of image-building places: chain retail banks, branch-es of investment banks, democratic fashion brands seeking after a top league, global brands returning to the Russian market or their partners, new brands entering the Russian market, new restaurant projects (coffee shops, restaurants of the global brands expanding independently or via fran-chisees). Svetlana Yarova points to the fact

that the existence of a branded store may have a positive effect upon the franchisee’s opinion in selecting a brand for the opening of partner shops.

Studying a potential brand, they often pay attention to the number of successfully functioning places of business. It is impor-tant for a tenant to demonstrate not only a nice project, but also a real shop or cafe, show all advantages of the management company’s brand onsite, and also just catch the eyes of a decision-making steward.

Therefore such new conditions as the parking ban can only somewhat correct the level of rental rates, in the eyes of experts, and provoke a moderate rotation of tenants, but they are not capable of changing the look of Moscow’s key image-building retail routes. The number of retailers and restau-rants keeps growing year after year while the area of quality premises in the city core remains unchanged and these will always be in demand.

Ilya Shuravin, King Sturge / Илья Шуравин

047-51 Lease_I_L.indd 51 22.04.2011 9:56:03

52

Текст: Павел Чернышов..........................Фото: архив CRE

Сегодня портфель управляющих компаний не исчерпывается привычными бизнес-центрами, ТРК и жилыми комплексами. В их ведение все чаще попадают спортивные объекты, медицинские учреждения и храмы. Нестандартные объекты хотя и сложнее в эксплуатации, являются сегодня для управляющих довольно маржинальными, поэтому вызывают все больший интерес. Впрочем, высокой прибыли сопутствуют и высокие риски.

УК ищут дорогу к храму

Уп ра влен ие:

Прежде всего, стоит определиться с понятиями. «Нестандартными объектами мы называем объекты,

которые функционально, конструктивно или технологически отличаются от обще-принятых объектов коммерческой недви-жимости, предназначенных в первую очередь для извлечения коммерческой выгоды, – расставляет точки на i Леонид Волох, директор отдела управления недви-жимостью «Офисные здания и промыш-

ленная недвижимость» СB Richard Ellis. – К стандартным объектам коммерческой недвижимости можно отнести офисные здания, торговые центры, индустриаль-ные парки, гостиницы, жилье. Исходя из этого, все другие объекты недвижимости (коммерческие и некоммерческие) можно отнести к понятию "нестандартный объект недвижимости"».

По его словам, в активе CBRE такие про-екты занимают около 25%. «Сказать, что

такие объекты занимают значимую часть рынка, конечно, нельзя, так как боль-шинство из них было построено не для коммерческого использования, но то, что с каждым подобным проектом компания CBRE получает неоценимый опыт участия в таких проектах, который применяет на других своих проектах, это определен-но», – замечает эксперт.

К услугам УК могут обращаться самые разные организации и ведомства.

052-57 Managment_L_I.indd 52 22.04.2011 9:59:26

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Аренда |


| Residential |

53

Например, CBRE управляет такими объек-тами, как:

самое интеллектуальное и энерго-сберегающее офисное здание в России, в котором расположен офис крупнейшей нефтяной компании «Роснефть». Ранее это здание принадлежало компании «Юкос». К участию в этом проекте CBRE привлекли первоначально в качестве консультанта в 2001 году, с момента сдачи в эксплуа-тацию в 2003 году и по настоящее время компания занимается техническим обслу-живанием этого здания;

ледовый дворец спорта в Казани, где компания CBRE оказывала услуги по сопровождению строительства, занима-лась организацией службы эксплуатации ледового дворца и курированием ее рабо-ты в течение года;

всесезонный горнолыжный комплекс в Красногорске «Снежком», в котором компания CBRE привлекалась в качестве консультанта по эксплуатации комплек-са, а также для организации сдачи в экс-плуатацию и последующей эксплуатации бугельной и кресельной канатных дорог;

московский океанариум на Поклон-ной горе, где компания CBRE была выбра-на в качестве консультанта для описания технологии эксплуатации океанариума, определения на этапе рабочего проекти-рования необходимого количества обслу-живающего персонала, технологических и технических помещений;

московская школа управления «Сколково», в которой компания CBRE оказывает услуги по эксплуатации слож-ного комплекса зданий, включающих ком-бинированную инфраструктуру офисной, гостиничной, технологической (учебные аудитории, конференц-залы, рекреацион-ные зоны, зоны питания, фитнеса) недви-жимости, в том числе коттеджный городок для преподавательского состава и приле-гающую территорию.

УК «Фрагра» занимается библиотекой МГУ, храмом Христа Спасителя, лечебно-клиническим корпусом ГКБ им. Боткина. В управлении компании «Маторин» – медицинский центр «Евромедпрестиж».

Масштабные задачиКак правило, проекты, выбивающиеся из рамок традиционных форматов коммерче-ской недвижимости, достаточно сложны в управлении и нередко имеют ряд специ-фических ограничений. Неудивительно, что к выбору управляющих для таких объ-ектов заказчики подходят особо ответ-ственно. Демпинг, разбушевавшийся в кризис, этот сегмент управления недви-жимостью затронул меньше всего. Если даже высококлассные офисы нередко попадали в руки компаний-однодневок, предлагавших неадекватно низкие цены, доверить медицинский объект явным аут-сайдерам никто не решился. «При выборе управляющей компании на нестандарт-ный объект заказчик большее значение будет придавать масштабности управ-ляющей компании, объему задач, которые она решает. И это вполне логично, ведь такие проекты, как «Сколково», требуют

значительных усилий – и организацион-ных, и финансовых», – замечает Андрей Кузнецов, генеральный директор компа-нии «Маторин».

Как считает Михаил Шутов, коммерче-ский директор УК «Фрагра», нет смысла говорить об управлении нестандартными объектами как об отдельном рынке: здесь работа строится по тем же законам, что и при управлении коммерческими объек-тами. Единственное отличие – повышен-ные требования к подрядчикам. «Чтобы выиграть конкурс, управляющая компания должна обладать соответствующим опы-том. Здесь играют только профессионалы. Если компания не обладает соответству-ющей квалификацией, она сама не возь-мется за такую работу, поскольку слишком велики риски», – полагает эксперт.

Длительный опыт эксплуатации подоб-ных объектов свидетельствует о доверии владельцев такого сегмента недвижи-мости управляющей компании, уверен Леонид Волох. «И то, что такие объекты есть в нашем активе, связано с большим опытом работы CBRE на российском рынке и с возможностью прямого доступа к международному опыту участия в ана-логичных проектах наших коллег во всем мире», – утверждает он. Главное преиму-щество CBRE в этой нише – то, что компа-ния является международной. «Благодаря этому есть возможность привлечения специалистов из разных стран мира для решения текущих задач. Не многие ком-пании, оказывающие аналогичный спектр услуг, могут воспользоваться междуна-родным опытом при оказании подобных услуг, поэтому нельзя говорить о сильной конкуренции», – замечает эксперт.

При этом, хотя вывески управляемых объектов могут существенно разниться, их эксплуатация строится по тем же принци-пом, что и эксплуатация любого другого здания. «Нас не пугают функциональные цели и задачи, которые несет сам объект, так как ими управляющей компании и не приходится заниматься, то есть в церк-ви нам не придется проводить службы или в театре ставить концерты. Нашей зада-чей будет в данном случае качественно и на должном уровне содержать объект, а с точки зрения содержания любой объ-ект по сути своей имеет очень похожие наборы требуемых сервисов», – замечает Андрей Кузнецов.

Цена сбояНа любом объекте необходимы беспере-бойно работающие системы отопления, электро- и водоснабжения, объект нужно содержать в должном санитарном и техни-ческом состоянии. Уровень безопасности также очень важен. Все это, конечно, зависит от функциональности объекта недвижимо-сти. Как отмечает Андрей Кузнецов, услуги для разных объектов будут отличаться не столько по содержанию, сколько по интен-сивности. «К примеру, и офис, и больница одинаково нуждаются в уборке, но внима-ние к санитарному содержанию в больнице имеет превалирующее значение. Режимы санитарной обработки и уборки будут


Уп ра влен ие:

54

особенными, но с точки зрения управле-ния нет никакой разницы, организовывать уборку в офисе или больнице, достаточно знать нормы, которые довольно подробно

прописаны», – приводит пример эксперт. Также на медицинском объекте доступ в помещение с точки зрения безопасности будет зависеть не от хозяйственных прав субъектов пользователей помещений, а от требований к гигиене, в офисном же цент-ре права доступа будут зависеть от хозяй-ственных прав. И наконец, следующее, на что необходимо обратить внимание, – это персонал. Обязательным становится наличие санитарных книжек, а если объ-ект федеральный, особое внимание будет уделяться и регистрации.

«С точки зрения набора это те же самые сервисы, сконфигурированные по-другому. Да, конечно, на нестандартном объекте нельзя применить типовой план, его придется разрабатывать с нуля, но так, чтобы это накладывало какие-то особен-ности на организацию работ. Поэтому нестандартный объект – это нестандарт-ный план обслуживания», – уверен Андрей Кузнецов. По его словам, для организации работ на нестандартном объекте не тре-буется специальных навыков и особенной квалификации, достаточно хорошо знать свое дело и грамотно направлять эти зна-ния в нужное русло.

Тем не менее при общей схожести основных бизнес-процессов каждый нестандартный объект имеет свои инди-видуальные особенности, которые надо учитывать. Поэтому нередко УК приходит-ся решать нетривиальные задачи.

«Если говорить об объектах медицин-ского назначения, то к качеству работ и

услуг могут предъявляться повышенные требования, и надо быть в состоянии им соответствовать», – рассказывает Михаил Шутов. По его мнению, главное отличие эксплуатации медицинских объектов – риски, возникающие в процессе работы. Они несопоставимы ни с чем, так как в дан-ном случае на карту поставлено здоровье. Например, перебои с электроснабжени-ем, неполадки в системах вентиляции и кондиционирования здесь недопустимы. «Управление больницей предполагает большую ответственность. Понятно, что цена ошибки здесь может быть очень высока, однако, если УК изначально про-фессионально подходит к работе, это сво-дит риски к минимуму», – заверяет Михаил Шутов.

При этом стоит отметить, что отличи-ем эксплуатации нестандартных объектов может стать больший объем инженерных систем в сравнении с системами, представ-ленными в стандартном объекте коммерче-ской недвижимости. Например, лечебно-клинический корпус ГКБ им. Боткина включает в себя 30 систем, которые пред-ставляют собой как стандартные механиз-мы (системы отопления, водоснабжения и канализации, электроснабжения и осве-

щения, вентиляции и кондиционирования воздуха, диспетчеризации и пр.), так и специфические системы (система часо-фикации, система пылеудаления, белье- и мусороудаления, система пневмопочты). Кроме этого в объекте расположены транс-форматорная подстанция с 6 трансформа-торами, 24 венткамеры, 22 пассажирских лифта и пр.

УК «Фрагра» «зашла» на объект еще на этапе строительства. Основными задачами в тот период были: контроль соответствия проекту хода строительно-монтажных работ и их качества; изучение инженер-ных систем и выявление проблемных мест; участие в пусконаладочных работах; частичная эксплуатация систем, которые были готовы или частично готовы к сдаче (например, системы энергоснабжения и вентиляции).

Прибыльное делоУправление большинством объектов, выходящих за стандартные рамки, хотя и не требует от управляющей компании принципиально новых навыков, предпо-лагает гораздо более сложную работу и зачастую несопоставимую меру ответ-ственности. Приятная сторона работы УК на таких объектах – финансовая состав-ляющая. С точки зрения управляющей компании, такие объекты довольно при-быльные и высокомаржинальные. Сегодня большинство УК заявили о своей заин-тересованности в управлении нестан-дартными объектами (управляющим

вообще интересны все объекты, у кото-рых есть приличный бюджет). При этом, как отмечают участники рынка, сегодня некоторые компании стараются завы-шать стоимость услуг при прочих рав-ных условиях, апеллируя тем, что объект нестандартный. Впрочем, такой подход встречает критику со стороны коллег по цеху. «С точки зрения потребителя, все равно, стандартный или нестандартный объект, его задача – сделать управление и эксплуатацию проще и дешевле, поэтому УК может сколько угодно набивать себе цену, но, как только она превысит стои-мость заказчика, он просто откажется от ее услуг. К тому же я считаю, что един-ственная причина, по которой может быть завышена стоимость услуг, – это заложен-ные риски, и то вследствие небольшого опыта», – заключает Андрей Кузнецов.

«Все объекты индивидуальны, поэто-му говорить о средней цене некорректно. Скажу просто, что здесь никогда не идет речи о том, что управление может стоить в два раза больше, чем управление ком-мерческими площадями», – описывает ситуацию Михаил Шутов. По его мне-нию, УК гораздо проще управлять боль-шим количеством стандартных ТЦ, чем

несколькими уникальными объектами. Риски значительно превосходят разницу в прибыли.

В нише управления нестандартными объектами конкуренция растет. Но дале-ко не все нестандартные объекты активно ищут УК. Важным нюансом является то, что большинство потенциальных заказчиков здесь – государственные организации, которые исторически привыкли управ-

лять своими силами, пусть это даже менее выгодно. Тем не менее, как считают экспер-ты, большинство государственных объек-тов придут к тому, что отдадут хотя бы часть работ по управлению на аутсорсинг. «Хотя, конечно, у многих потребителей, особен-но у государственных заказчиков, может и не быть опыта работы на аутсорсинге, но постепенно все придет к тому, что аутсор-синг и эти объекты охватит. Медицинские учреждения и сейчас на открытых тендер-ных площадках есть, в основном им тре-буется техническое обслуживание, может, пока среди этого потребителя не очень популярен клининг, но это только пока», – уверен Андрей Кузнецов.

Сегодня основным клиентом УК в этой сфере является государство: все чаще встречаются государственные тендеры в сфере здравоохранения, образования, спорта. Среди них наиболее востребо-ваны ремонтно-строительные услуги, техническое и узкоспециализированное обслуживание (в частности, аварийно-диспетчерское и систем вентиляции). При этом, как обращает внимание Михаил Шутов, согласно нашумевшему Федеральному закону № 94, при работе с государством подрядчики могут кон-курировать только в цене, в то время как частные компании, имеющие в портфеле нестандартные объекты, уделяют повы-шенное внимание качеству работы.

Как видим, управление нестандартны-ми объектами хотя и сопряжено с извест-ными трудностями, обещает УК высокие прибыли. Поэтому интерес со стороны управляющих компаний к подобным объ-ектам растет. Впрочем, свою специфику придает тот факт, что основным заказчи-ком является государство. Проблемы взаи-модействия частного бизнеса и государ-ства уже хорошо известны рынку. Поэтому нестандартные объекты могут отличаться не только сложностями непосредственно в эксплуатации, но и во взаимодействии с заказчиком.


Андрей Кузнецов, «Маторин» / Andrei Kuznetsov, Matorin

Комплексом зданий «Сколково» управляет CB Richard Ellis / CB Richard Ellis manages the Skolkovo cluster of buildings

Проекты, выбивающиеся из рамок традиционных форматов коммерческой недвижимости, достаточно сложны в управлении и нередко имеют ряд специфических ограничений.


55

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Lease |

| Property Management |

| Residential |

First of all, let’s define the terms. “By non-trivial facilities we understand the buildings which are functionally,

structurally or technologically different from common income-generating commer-cial properties, – sets the record straight Leonid Volokh, director of property man-agement department, Office Buildings and Industrial Real Estate, CB Richard Ellis. – Office buildings, shopping centers, indus-trial parks, hotels and residential projects can be ranked among such standard com-mercial properties. If we make them our frame of reference all other real estate objects (commercial and non-commercial)

could be described as non-standard real estate.” In his words, the latter account for 25% of CBRE portfolio. “I can’t say that such facilities feature large on the market, since most of them are non-profit buildings, but one thing is certain: with each such project CBRE gains invaluable experience which it later applies to other projects,” notes the expert. Various organizations and departments may request the services of this management company. For example, CBRE manages the following facilities:

the most intelligible and energy effi-cient office building in Russia, currently housing an office of the biggest national

Text: Pavel Chernyshov.........................Photo: CRE аrchive

Today the portfolio of property management companies is not limited to traditional business centers, shopping malls and housing estates. Recreational facilities, clinics and churches increasingly often catch their eyes. Though more difficult to keep up, non-trivial facilities have a high margin promise for stewards and therefore evoke their ever keener interest. However, higher revenues are always fraught with higher risks.

Management Companies Look Churchwards


56

Proper ty Management:

56

oil company Rosneft. Some time ago this building belonged to YUKOS. Initially CBRE was involved in that project as a consultant in 2001 and from the date of its commis-sioning in 2003 until now our company has been in charge of its technical mainte-nance;

an ice arena in Kazan where CBRE rendered construction management ser-vices and is presently in charge of facility management and technical maintenance throughout the year;

all-seasonal skiing complex Snezhcom in Krasnogorsk where CBRE was invited as a facility operation consultant; the company also prepared for commissioning and was engaged in subsequent exploitation of cableway and chairlift systems;

Moscow Sequarium on Mount of Worship where CBRE was selected as a consultant to describe the operation tech-nologies, deciding on a requisite number of attendant personnel, technological and engineering rooms at the stage of detailed design;

Moscow Management School “Skolkovo” where CBRE provides the ser-vices of operating a sophisticated cluster of buildings, including the combined infra-structure of office, hotel, technological (auditoriums, conference halls, recreational areas, catering and fitness operators) real estate, a cottage town for the teaching staff, and adjacent territory.

MC Fragra sees over the Moscow University Library, Christ the Savior Cathedral, a therapy block of the Botkin Hospital while Matorin manages the Euromedprestige Medical Center.

Ambitious targetsNon-traditional commercial real estate projects are generally hard to manage and have a number of specific limitations. No wonder that clients are very fastidious in MC selection. This property management seg-ment was least affected by the now raging dumping. When even high-end offices were occasionally trusted to fly-by-night firms that offered inadequately low prices, nobody has ever resolved to trust a medical facility to

outright outsiders. “Selecting a company to manage a non-standard facility, a customer would opt for one capable of meeting grand-scale challenges. And this is but logical given that such projects as Skolkovo call for consid-erable organizational and financial effort,” notes Andrei Kuznetsov, CEO of Matorin.

Mikhail Shutov, commercial director of MC Fragra thinks it does not make sense to set aside the management of non-trivial facilities as a special market segment. In his opinion, the work here is based on the same laws as elsewhere. The only distinc-tion is higher claims on contractors. “To win in a tender, a management company must have respective experience. Professionals are not the only ones who play a role here. Unless a company possesses respective skill, it won’t tackle this work since risks are too high,” the expert assumes.

According to Leonid Volokh, rich expe-rience in managing such facilities is the

evidence of credibility of a given manage-ment company among the owners of this real estate segment. “The fact that we have such facilities in our portfolio indicates rich experience of CBRE on the Russian market and its possibility to tap directly into the international experience of participation in the similar projects of our colleagues the world over,” he affirms. In the opinion of Mr. Volokh, the key advantage of CBRE in this niche is its international experience. “We can invite experts from different parts of the world to meet current challenges. Not many companies providing a similar range of services may capitalize on inter-national experience and so competition is not very stiff,” notes the expert. But while the signs of managed facilities may dif-fer, they are operated in the same way as any other building. “We are not scared by functional goals and objectives involved in the management of any particular facility, since this is not within the scope of the management company’s responsibility. In other words, we are not responsible for wor-ship services at church or for concerts at a theatre. Our task is to keep up a facility at a due level and from upkeep perspectives any facility requires a very similar range of services,” notes Mr. Kuznetsov.

Price of failureAny facility needs uninterrupted heating, power and water supply and ought to be kept up in due sanitary and technologi-cal conditions. The security level is also important. Everything certainly depends on particular functionality. As noted by Andrei Kuznetsov, the services to vari-ous facilities will be different in intensity rather than contents. “For example, both an office and hospital equally need clean-ing, but the focus on sanitary upkeep is of primary importance at a hospital where spe-

cial hygienic treatment and cleaning will be required. Yet from management perspec-tives it does not make any difference where cleaning must be organized – it is sufficient to know the norms which are specified in detail,” illustrates the expert. At a medical facility access to a certain room will depend on hygienic requirements, rather than eco-nomic rights of users, while at an office facility the right of access is determined by economic expediency. The third factor in focus is the personnel. Their health record and medical insurance are all-important, and at state-owned facilities their official citizen’s status also maters.

“Basically this is the same set of ser-vices albeit differently configured. Surely you cannot apply a standard plan to a non-standard facility – it will have to be devel-oped from scratch, taking into account cer-tain specifics in organization of works. An untypical facility requires a non-standard approach to its service,” knows Kuznetsov. In his words, no special qualifications or skills are needed to organize the mainte-nance of a non-standard facility – it would be enough to know your business well and competently channel your expertise.

Yet despite the general similarity of basic business processes, each untypical facility has its own specificity which needs to be taken into consideration. Therefore an MC often has to meet non-trivial chal-lenges.

“Talking about medical facilities, higher claims can be laid on the quality of works and services and it is necessary to comply with them,” says Mr. Shutov. In his opin-ion, the main distinction of medical facil-ity operation is the risks emerging in the process. They are beyond any comparison since in this case human health is at stake. For example, interruptions in power supply, failure in ventilation and air-conditioning

MC Fragra carries facility management of a therapy block of Botkin Hospital in Moscow / УК «Фрагра» отвечает за эксплуатацию лечебно-клинического корпуса ГКБ им. Боткина

CBRE consulted the operation of all-seasonal ski resort Snezhcom in Krasnogorsk / Компания CBRE была консультантом по эксплуатации все-сезонного горнолыжного комплекса «Снежком» в Красногорске


57

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Lease |


| Residential |

systems are absolutely inadmissible here. “The hospital management implies great responsibility. The price of mistake is understandably very high, but when an MC does professional work from the very begin-ning, this brings all risks to minimum,” assures Shutov.

Another distinction in untypical facility management is a large amount of engineer-ing lines and systems, incomparable with standard commercial properties. Thus the Therapy Block of Botkin Hospital includes 30 systems which represent both standard mechanisms (heating, sewage, water and power supply, lighting, ventilation and air-conditioning and dispatching systems) and specific systems (master clock system, dust, linen and waste removal systems, tube transfer system etc.). In addition, this facility has its own transformer plant with

6 transformers, 24 ventilation chambers, 22 passenger lifts etc.

MC Fragra entered the facility at the stage of construction. The main tasks during that time were control over the conformity of construction and assembly operations to the design and their qual-ity, studying the engineering systems and identification of bottlenecks, participation in start-up works, partial operation of the systems which were ready or partly ready for commissioning (in particular power supply and ventilation systems).

Lucrative businessWhile the management of most untypical facilities does not require fundamentally new skills from a management company, it implies greater challenges and frequently incommensurate measure of responsibil-ity. Lavish remuneration is the rewarding aspect in the operation of such facilities. From management company’s perspectives such facilities are lucrative, with a high operating margin. Today most management companies have stated their interest in managing non-standard facilities (stewards are always interested in facilities with a decent operation budget). As noted by mar-ket participants, some companies overstate the cost of their services on the premise that they are dealing with a non-standard facility. Yet this approach is denounced by their colleagues. “From consumer perspec-tives the main task is making any facility simpler and cheaper, be it a standard or non-standard one. A management com-pany may inflate its credentials, but once it steps over the client’s limits, the latter will simply refuse its services. I think the only reason why the cost of services can be higher is high intrinsic risks and then only

because of limited experience,” concludes Mr. Kuznetsov.

“All facilities have their own specificity and so it would not be correct to talk about a certain average cost of services. To put it simpler, non-standard facility manage-ment can never be twice as expensive as the management of standard commercial facilities,” reasons Shutov. In his opinion, it is much simpler for any MC to run a large number of standard shopping malls than a small number of unique facilities as the risks far exceed the difference in operating margins.

Competition is mounting in the niche of non-standard facility management, but not all administrators of untypical facilities are in search of management companies. Most potential clients in this segment are government agencies which have histori-

cally been accustomed to in-house man-agement. Nevertheless, sooner or later administrators of most state-run facilities will outsource at least some of the manage-ment services, experts opine. “Surely many consumers, especially the public customers, may not have any experience in outsourc-ing management services, but gradually outsourcing will cover these facilities as well. Medical institutions and clinics now feature at open tenders – they mainly seek technical maintenance; cleaning services are not that popular among these clients for the time being, but everything may soon change,” knows Mr. Kuznetsov.

The main client of management com-panies in this realm is the government. As noted by Kuznetsov, increasingly often we see government tenders in such areas as health, education and sports. Construction and repair services, technical maintenance and specialized maintenance (in particular ventilation and emergency dispatching sys-tems) are most often outsourced. Mikhail Shutov notes that pursuant to the sensa-tional law 94, contractors providing ser-vices to the government may only compete in prices, whereas private companies having non-standard facilities in their portfolios, pay special heed to the quality of works.

As we can see, untypical facility man-agement has a promise of high profits, even if coupled with certain difficulties. Yet the fact that the government is the main cli-ent makes such facilities very specific. The problems of interaction between private business and government are already well-known to the market. Therefore non-stan-dard facilities can not only be different in their maintenance and operation specifics; one of the challenges is interaction with their principal owner.

57

The main distinction of medical facility operation is the risks emerging in the process. They are beyond any comparison since in this case human health is at stake. E.g. interruptions in power supply, ventilation and air-conditioning systems are absolutely inadmissible here.


Текст: Антон Андреев........................Фото: архив CRE

Residentia l:

58

В начале 2011 года новый мэр Москвы Сергей Собянин всерьез взялся за московские стройки. Сперва стало

известно о том, что мэрия готовится рас-торгнуть целый ряд инвестиционных контрактов, а позже мэр Москвы объявил о полном запрете на любое новое строи-тельство в пределах Третьего транспорт-ного кольца. В результате, по официаль-ным данным, в Москве было расторгнуто 50 инвестконтрактов, но участники рынка говорят, что процесс этот еще не закон-чен. По словам одного из консультантов, пересмотрено будет полторы тысячи кон-трактов, но какая часть из них будет рас-торгнута, а какая – продлена, эксперты оценить затрудняются. Однозначно ясно, что отменены будут все инвестицион-

ные контракты на строительство в цент-ре города, где застройщиком не было получено разрешение на строительство. Первые жертвы уже появились: своих проектов лишились концерн «Крост», RGI International и ряд других застройщиков. Все это привело к резкому снижению объ-емов строительства в городе: по данным Мосгорстата, за первый квартал 2011 года в столице введено 200 тыс. кв. м ново-строек (минус 40% к аналогичному периоду прошлого года). По итогам 2011 года пла-нировалось построить 2,7 млн кв. м, одна-ко, считают эксперты, если строительство будет развиваться такими темпами, то этот план выполнен не будет. К тому же мно-гие игроки рынка уверены, что сам по себе запрет на новое строительство и череда

отмененных инвестконтрактов не позво-лят решить те проблемы города, которые озвучивает Сергей Собянин. «Запрет строительства транспортную проблему не решит, – настаивает генеральный дирек-тор «МС-Групп» Антон Саенко. – В столице меньше людей не станет, многие семьи мечтают получить собственное жилье. Передвигаться в центр или за МКАД – нет никакой разницы: МКАД и так постоянно стоит».

Но самое главное, что правила игры на рынке недвижимости Москвы кардинально меняются, и, к сожалению, у игроков рынка пока нет понимания, каким именно прави-лам сейчас надо следовать. «Последние полгода рынок находится в состоянии не определенности, – говорит один из круп-

Изменение новыми московскими властями правил игры на рынке недвижимости приведет к смещению девелоперской активности на окраины города, а также к росту цен на участки с полным набором разрешительной документации. При этом из-за грядущего дефицита квартир и офисов цены на готовую недвижимость вырастут минимум на 20%, а вот решить проблему пробок таким способом все равно не удастся.

Строек.нет

058-63 Rezident_I_L.indd 58 22.04.2011 10:00:32

| Аренда |

| Residential |

| Мысли вслух |

59

ных девелоперов, – и никто не понимает, в какую сторону сместится вектор его разви-тия в будущем. И главное, совершенно неяс-но, как долго продлится такая ситуация».

Земля в иллюминатореПервые последствия новой градострои-тельной политики мэрии уже ощущаются участниками рынка. К примеру, уже сей-час игроки рынка, столкнувшиеся с про-блемами при оформлении проектной документации, пытаются либо привлечь партнеров, обладающих достаточным административным ресурсом, либо вовсе избавиться от проектов. Как рассказы-вает генеральный директор компании «Astera в альянсе с BNP Paribas» Алексей Филимонов, некоторые инвесторы сей-час стремятся продать свои «бумажные» проекты, но спроса на них практически нет, а покупатели ищут участки с полным набором документов. «Наибольший инте-рес, безусловно, представляют участки, на которых начаты строительно-монтажные работы или по которым не имеется вопро-сов по правоустанавливающей докумен-тации», – говорит Михаил Уринсон, управ-ляющий директор ИДК «Алур». Поэтому продать участок, статус которого вызывает сомнения, сейчас практически невозмож-но. «Пока на рынке царит неопределен-ность, связанная с пересмотром инвести-ционных договоров, – говорит директор

департамента консалтинга и оценки компании Blackwood Ольга Широкова. – Ситуация по большинству проектов непонятна, поэтому до конца и не ясна их потенциальная ценность. Инвестиции в бумажные проекты в подобной ситуа-ции высоко рискованны». Проекты будет реально продать только при наличии инвестконтрактов с максимальными сроками, хотя ранее на это не обращали особого внимания, добавляет Вальдемар Вайсс, директор департамента управления

проектами AREIM. «Сегодня времена изме-нились. Отношение к документам, к их качеству перед вхождением в проект будет более щепетильным. И такой ситуации, которая была до кризиса, когда инвесторы сначала загоняли деньги, а потом инте-ресовались, что именно они купили, уже не будет», – продолжает он. «Бумажные проекты сейчас – крайне рискованное вложение, и лишь небольшой процент из них может быть реализован в том формате, который декларируется продавцом кон-тракта», – полагает советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. По его словам, в середине 2010 года до смены власти на этом рынке наблюдался новый бум, но сейчас из-за новых решений этот рынок практически умер.

Именно поэтому цены на участки, не имеющие исходно-разрешительной документации, упали практически до нуля. Так, недавно стало известно, что Mirax Group ведет переговоры о продаже части своих «бумажных» строек, однако экспер-ты считают, что продать их будет крайне проблематично. Зато проекты, где строи-тельные работы уже начаты или имеется разрешение на строительство, подросли

в цене. По словам экспертов, цены на такие стройки уже сравнялись с докризисными показателями: жилые проекты в центре продаются примерно по $2–2,5 тыс./кв. м перспективной площади, а за пределами Третьего кольца – по $1–1,5 тыс. Связано это в том числе и с тем, что эксперты ожи-дают роста цен на жилье и коммерческую недвижимость в перспективе ближайших лет. «Новая политика московских властей подстегнет рост цен во всех видах недви-жимости», – уверен Вальдемар Вайсс.

По оценке первого вице-президента Capital Group Валентины Станововой, пер-спективный рост цен составит в среднем

10–15% в зависимости от сегмента и само-го объекта.

Однако генеральный директор «Миэль-Ново стройки» Мария Литинецкая считает, что торопиться с такими прогнозами не стоит. «Пока все же политика нового пра-вительства Москвы относительно строи-тельства и перспектив развития города не до конца понятна, в том числе как именно будет воплощено в жизнь решение пра-вительства Москвы о сокращении объема массовой застройки в Москве и запрете

#9 (161) / 1–15.05.11

Денис Колокольников, RRG / Denis Kolokolnikov

Многие игроки рынка уверены, что сам по себе запрет на новое строительство в пределах Третьего транспортного кольца и череда отмененных инвестконтрактов не позволят решить те проблемы города, которые озвучивает новый мэр.

058-63 Rezident_I_L.indd 59 22.04.2011 10:00:33

Residentia l:

60

строительства в центре города, исключая точечную застройку на месте сносимых зданий. От этого будет зависеть, когда мы ощутим дефицит предложения на рынке новостроек столицы: уже в следующем году или существующих сегодня «заде-лов» предложения хватит на 2–3 года – и каков будет рост цен при наступлении этого дефицита». По итогам 2011 года, по прогнозам Марии Литинецкой, можно ожидать роста цен на уровне 10–12%. По мнению же Михаила Уринсона, новые инициативы мэрии и вовсе не отразятся на ценах, которые остаются в значитель-ной степени завышенными и не соответ-ствуют воз можностям платежеспособного спроса.

Получите – распишитесьНо даже прогнозируемый рост цен не силь-но обнадеживает девелоперов, которые рискуют понести куда большие убытки от расторжения инвестиционных контрак-тов. По грубым подсчетам аналитиков, под запрет может попасть примерно 10 млн кв. м перспективной недвижимости. Затраты на предпроектной стадии состав-ляют около $100–200 на кв. м будущей недвижимости с учетом в том числе платы за землю и неформальных отчислений.

Таким образом, потери девелоперов могут составить минимум $1–2 млрд. И это не считая упущенной выгоды, которая превы-шает эти цифры на несколько порядков.

При этом непонятно, смогут ли за -стройщики получить какую-то компен-сацию. Как отмечают юристы, на пред-проектной стадии большую часть затрат застройщики не могут подтвердить доку-

ментально, поэтому рассчитывать на ком-пенсацию от города будет проблематично. Правда, недавно московская мэрия созда-ла прецедент, который многие застрой-щики восприняли как добрый знак. Еще в начале года городские власти приняли решение, что торговый центр под площа-дью Тверской заставы построен не будет. Обычно в таких случаях проект у инвесто-ра просто забирали. Однако девелопер проекта – AFI Development Льва Леваева – сумел договориться с мэрией о компенса-ции затрат. В эфире канала ТВЦ Сергей Собянин заявил, что город выкупит у инве-стора проект по себестоимости, то есть компенсирует понесенные затраты. Как позже уточнили в мэрии, затраты будут компенсированы не живыми деньгами, а за счет других проектов компании. В частно-сти, застройщику уменьшат долю города в других проектах, а также, вероятно, часть этой суммы будет зачтена при выкупе AFI Development доли города в проекте AFIMall в «Москва-Сити».

Другие участники рынка, лишившиеся своих проектов, говорят, что им подоб-ные предложения от мэрии не поступали и вряд ли поступят. Эксперты же щедрость мэрии объясняют тем, что проект AFI находился на высокой стадии готовности, поэтому его нельзя было отнять просто так. Девелоперы проектов, которые были отменены на «бумажной» стадии, вряд ли смогут рассчитывать на такие подарки. К примеру, скорее всего, никакой ком-пенсации не получит владелец участка на Павелецкой площади, где также ранее планировалось построить торговый центр, но теперь, по слухам, там появится город-ской паркинг.

Вообще, московские власти возлагают большие надежды на строительство пар-кингов, надеясь тем самым хотя бы частич-но решить проблемы пробок. При этом власти намерены привлечь к строительству парковок инвесторов. Только в 2011 году мэрия рассчитывает привлечь от частных структур $1,1 млрд на парковки. Правда, девелоперы пока без особого энтузиаз-ма откликаются на предложение мэрии. Одними из немногих откликнувшихся стали владельцы гостиницы «Украина» и ТЦ «Европейский» Год Нисанов и Зарах Илиев, которые уже объявили о масштаб-ных планах строительства паркингов.

«Строительство паркингов, с точки зрения девелоперов, не слишком коммерчески привлекательно», – полагает генеральный директор RRG Денис Колокольников. Этот бизнес мог бы быть интересен девелопе-рам только в том случае, если взамен они будут получать дополнительные участки под строительство, говорят девелоперы. «Строительство паркингов – это стабиль-

ный бизнес, который всегда будет востре-бован, – возражает управляющий дирек-тор NAI Becar Дмитрий Сороколетов. – По структуре продаж он весьма похож на жилую недвижимость: машино-места можно продавать или сдавать в аренду. Самое главное – выбрать для паркинга подходящее место, например около пере-садочного узла, рядом с метрополитеном и прочее».

Временные ограниченияТем не менее, естественно, полного отказа от строительства коммерческих проектов в Москве нет и не будет, поскольку имен-но продажа прав на землю и отчисления застройщиков являются одной из основ-ных доходных статей бюджета Москвы. Из-за запрета на строительство в центре города вырастет востребованность участ-ков за пределами Третьего кольца и даже за МКАД, куда и будет постепенно сме-щаться инвестиционная активность деве-лоперов, а цены на такие участки будут расти. «В условиях фактического запре-та на жилищное строительство в цент-ре девелоперам будут пересматривать инвестиционные планы и инструменты их реализации, – рассказывает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. – Застройщикам элитной недвижимости придется переориентироваться на сег-мент бизнес- или даже экономкласса. Изменится и география жилищного стро-ительства: поскольку центр останется «законсервированным», строительство сместится в спальные районы Москвы, столичные районы, выходящие за МКАД и в ближайшие города-сателлиты – Химки, Красногорск, Долгопрудный, Балашиху, Реутов, Люберцы, Видное. Основной упор застройщикам, видимо, придется делать на строительство микрорайонов эконом- и комфорткласса». Также, по его словам, некоторые девелоперы могут переориен-тироваться на строительство недорогих отелей вне центра города. Кроме того, как утверждает Михаил Уринсон, Москва не заканчивается на границе Садового или Третьего кольца: «Жилье и коммер-ческую недвижимость можно строить и за пределами ТТК, где нет и не будет никакого запрета на новое строительство. И такие проекты при грамотном подходе всегда

будут востребованы». «Девелоперская активность в жилом секторе перемещается за МКАД, в Подмосковье. Или же застрой-щики перенесут сферу своих интересов в другие округа Москвы, где нет столь остро стоящих градостроительных проблем», – говорит директор департамента продаж маркетинга компании «Домус Финанс» Андрей Глебов.

Впрочем, многие участники рынка уве-рены, что ограничения на строительство носят временный характер и в будущем девелоперы придумают способы, как его обходить. «Ограничения на строительство в центре будут действовать, – убеждена Мария Литинецкая. – Но при этом, скорее всего, будет возможность рассмотрения потенциальных проектов и, в зависимости от того, насколько новый проект может быть интегрирован в Генплан города, будет приниматься решение о его даль-нейшей реализации». По словам Дмитрия Сороколетова, в пределах ТТК есть еще много нерасформированных произ-водственных площадей, а также ветхого жилья. «Думаю, что запрет на строитель-ство будет действовать, однако в обо-зримом будущем (ближайшие 1–2 года) начнется реализация программы по сносу старых объектов, а коммерческая недви-жимость со временем станет постепен-но вытеснять производственные зоны, которые, в свою очередь, будут уходить за пределы МКАД». «Абсолютного запре-та на строительство в центре города не будет, но девелопмент сместится в сегмент реновации и реконструкции», – предска-зывает Антон Саенко. «Я не думаю, что ограничения в скором времени отменят, – возражает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. – Возможен пересмотр деталей этого запрета. Очевидно, что есть райо-ны в центре Москвы, инженерная инфра-структура которых физически и морально устарела и требует либо ремонта либо реконструкции. Необходимость обновле-ния будет существовать всегда. Я думаю, неизменным останется часть запрета, которая касается точечной застройки».

Окончательно расставить точки над i должен новый Генплан города, который утвердят к лету. Тогда и станет окончатель-но ясно, является ли запрет на строитель-ство в центре города реальным решением новой власти или всего лишь профанацией и популизмом.

Ольга Широкова, Blackwood / Olga Shirokova

Алексей Филимонов, «Astera в альянсе с BNP Paribas» / Aleksey Filimonov

Из-за запрета на строительство в центре города вырастет востребованность участков за пределами Третьего транспортного кольца и даже за МКАД, куда и будет постепенно смещаться инвестиционная активность девелоперов, а цены на такие участки будут расти.

058-63 Rezident_I_L.indd 60 22.04.2011 10:00:33

61

#9 (161) / 1–15.05.11


| Residential |

| Outspoken Thoughts |

058-63 Rezident_I_L.indd 61 22.04.2011 10:00:36

62

Residentia l:

Author: Anton Andreev..........................Photo: CRE archive

In early 2011, the new Mayor of Moscow Sergey Sobyanin issued a number of regulations concerning the con-

struction market. First, the Mayor office brandished many investment contracts as invalid. Later on, the Mayor declared a total ban on any new construction within the Third Transport Ring (TTR). As a result, according to official data, Moscow aborted 50 investment contracts, but the market participants say the process is not finished yet. According to consultants, 1,500 invest-ment contracts are scheduled for revision in Moscow. It is now hard to tell which of them will be annulled. One thing is clear: those investment contracts within the city center where developers did not obtain requisite building permits will be the first candidates for abolition. As of today, the first victims are Crost, RGI International, and other developers who lost their down-town projects. The said policy of Moscow authorities leads to a sharp decrease in vol-umes of construction in the city. According to the Moscow Statistics Bureau, as little as 200,000 sqm of residential real estate were built in Moscow in Q1 2011, which is down 40% y-o-y. According to plans for 2011, 2.7 million sqm of real estate should be built, but given the Q1 pace, this fig-ure is unlikely to be achieved. Moreover, many market players believe that the introduced ban on new construction and a series of annulled investment contracts would not solve the city's problems. "The ban on construction is unlikely to solve transportation problems," resumes Anton Saenko, CEO of MS Group. "The total num-ber of Moscow residents will only grow. Many families are dreaming to get their own housing. Finally, it makes no sense to

move towards remote areas or MKAD which have the same traffic jams."

The most important thing is that the rules of the game keep changing in Moscow. The real estate market players have no idea which rules of the game to follow. "During the last six months, the market has been in a state of uncertainty," says one of the larg-est real estate developers. "No one knows which way the market will go next. Most important is that nobody knows for how long this situation might last." Only one thing is certain: the market participants already feel the impact of the new Moscow Mayor's policy.

Focus on landThe market players now face problems with obtaining project documentation. Either they try to attract string-ulling partners, or they prefer to altogether get rid of their projects. According to Aleksey Filimonov, CEO of Astera in alliance with BNP Paribas, some investors are now trying to sell their projects that exist only on paper. The demand for them is quite weak, so prospec-tive buyers are looking for projects with a complete set of documents. "In highest demand are plots with corresponding docu-ments, where construction and installation works have commenced, and which have no title problems," says Mikhail Ourinson, Managing Director of IDC Alur. Therefore, it is nearly impossible to sell plots of land with disputed titles. "The market is uncer-tain because many investment contracts are revised," comments Olga Shirokova, Director of Consulting and Valuation at Blackwood. "The situation in most projects is not clear, therefore it is hard to estimate their potential value. Investment projects

that exist only on paper are very risky." Some projects can be sold only if they have long-term investment contracts, although nobody paid attention to that until recent-ly, says Waldemar Weiss, Director of Project Management at AREIM. "Today the situa-tion is rapidly changing. The market partic-ipants pay much more attention to project documents before deciding to proceed with those projects. We have little chances to see the same situation that existed before the crisis when investors first bought projects and only then thought about what they had bought," he explains. "Paper projects are very risky investments now. Only a small percentage of them can be liquid," believes Grigoriy Altukhov, President Adviser at FSK Lider. According to him, the market was actually booming in 2010 before the new Mayor came to power. As of today, the mar-ket is nearly dead.

That is why land prices for plots with-out contracts have dramatically decreased. Mirax Group is currently negotiating pos-sibilities to sell its "paper" projects. The market experts say the company has little chances to succeed. On the other hand, projects where construction works have started, or those having building permits, keep growing in value. According to experts, the prices for such projects have already

reached their pre-crisis indicators: residen-tial projects in the center of Moscow are on sale for $2,000-2,500/sqm; the prices out-side the Third Ring range between $1,000-1,500/sqm. Experts expect to see a growth in both residential and commercial real estate prices in the near future. "The new policy of Moscow's authorities will push real estate prices higher," says Waldemar Weiss. According to Valentina Stanovova, First Vice President of Capital Group, the price increases will average 10-15% depending on real estate segment and project.

Maria Litinetskaya, CEO of MIEL-Novostroyki, believes that such forecasts are groundless. "Right now it is hard to tell where the new Moscow government policy can lead the market, given the ban on mass housing construction in the city as well as construction in the city center. Probably, we will see a shortage in the market next year or 2-3 years from now. The prices will also change depending on the shortage." Based on 2011 results, the prices will grow by 10-12%, Maria Litinetskaya forecasts. According to Mikhail Ourinson, the new policy of Moscow City Hall will not affect the prices since the prices are already sig-nificantly higher than they should be and they do not correspond to potential con-sumer demand.

Recent changes in the rules of the game introduced by the Moscow authorities will seri-ously affect the real estate market. Developers will have to move their projects towards the outskirts, while a forecasted shortage of apart-ments and offices will push prices for finished real estate some 20% higher. However, those measures are unlikely to solve the problem of traffic jams.

No Construction at All?

Mass-market construction projects will move to nearby towns /Массовое строительство сместится в города-спутники

058-63 Rezident_I_L.indd 62 22.04.2011 10:00:37

63

#9 (161) / 1–15.05.11


| Residential |

| Outspoken Thoughts |

Developers in dismayThe forecasted price increases are not enough to encourage developers, who risk suffering big losses from termination of investment contracts. According to ana-lysts, the ban on construction could affect about 10 million sqm of perspective real estate. The costs of pre-project stage is approximately $100-200/sqm of the future real estate, including land prices and infor-mal payments. Thus, developers can lose as much as $2.1 billion, to say nothing about lost profits that may significantly exceed this figure.

It is not clear whether developers will get any compensation. As lawyers estimate, it is hard for developers to calculate pre-project costs, so they have little to none chances to receive any compensation from

the City Hall. On the other hand, in early 2011, the Moscow Mayor decided to stop construction of Tverskaya Zastava shopping mall. Typically, in such cases the project should be taken away from an investor. However, in this particular case, the project developer, AFI Development headed by Lev Levaev, managed to negotiate compensa-tions with the City Hall. Sergey Sobyanin took part in a TV program and said the city would buy the project from its investor and thus reimburse the costs incurred. As the new Mayor explained later on, the City Hall would compensate the due costs not in cash, but with preferential treatment. In particular, the city will reduce its share in other AFI Development projects, including a share in AFIMall located in Moscow City.

Other market participants simply lost their projects and are unlikely to get com-pensations. In AFI Development case,

experts explain the Mayor's generosity by the fact that AFI fully developed the project draft, so it was not easy to stop it. Developers of the projects that exist only on paper have little chance to receive such gifts from the Mayor. For example, the owner of the land near Paveletskaya Square will not receive any compensation from the Moscow government. Initially, it was planned to build a shopping mall there, but now there are plans to build a municipal parking lot instead.

Generally, the Moscow authorities hope to solve the intractable transport prob-lem. Therefore, a number of parking lots will be built in the city. The city adminis-tration intend to involve investors in the construction of parking lots. In 2011, the City Council expects to generate as much as

$1.1 billion needed to proceed with park-ing lots in the city. However, developers en masse are skeptical about those plans. The only developers who agreed to realize the parking projects are God Nisanov and Zarah Iliev who own the Ukraine hotel and Evropeisky mall. "The parking projects do not seem attractive to investors from the economic standpoint," comments Denis Kolokolnikov, CEO of RRG. This business could be interesting for developers if the City Hall granted them additional sites for construction in exchange, developers say. "Construction of parking lots is a stable business that will always be in demand," says Dmitry Sorokoletov, Managing Director of NAI Becar. "The sale structure in this case is close to the one that exists in residential real estate projects: parking lots could be either sold or leased. The most important thing is to choose a proper location – for

instance, one close to interchanges, subway stations, and so on."

Time limitsMoscow is unlikely to completely ban any construction in the city center, because the sale of commercial rights to land developers are major revenue sources for the municipal budget. Given the ban on construction in the city center, developers will concentrate on sites located outside the Third Ring and even outside Moscow, where the prices will keep growing. "In order to conform to the ban on housing construction in the center of Moscow, developers will have to reconsider their investment plans and tools for their implementation," comments Alexander Ziminsky, Director of Elite Real Estate at Penny Lane Realty. "Developers of

elite real estate will have to focus on busi-ness or economy class projects. The geog-raphy of housing projects will also change. As the Moscow authorities tend to keep the city center unchanged, the mass-market construction will move to the outskirts and even nearby towns like Khimki, Krasnogorsk, Dolgoprudny, Balashikha, Reutov, Lyubertsy, and Vidnoe. Developers will probably have to build new neighborhoods and econo-my-class projects. According to Alexander Ziminsky, some developers may start build-ing inexpensive hotels outside the city center. In addition, according to Mikhail Ourinson, Moscow is not limited geographi-cally to just the Garden or the Third Rings. "Residential and commercial real estate can be built outside the TTR, where no bans on new construction exist. Such projects with proper concepts and locations will always be in demand."

"Development activity in the residen-tial sector is moving outside Moscow to its suburbs where there no acute urban prob-lems," says Andrei Glebov, Director of Sales and Marketing at Domus Finance.

Many market participants believe that the new restrictions on construction in central Moscow are temporary measures. As for the future, developers will find ways to circumvent them. "Restricted construc-tion in the center is a significant factor having its impact on the market," says Maria Litinetskaya. "However, projects will be considered individually. Those of them which can be integrated into the city Master Plan, will be implemented. According to Dmitry Sorokoletov, there are many former production areas within the TTR, where it is possible to build housing. "I think the ban on construction will exist for at least 1-2 years to come. At the same time, the City Hall will initiate a program to demolish old buildings. Commercial properties will gradually replace former industrial zones, which, in turn, will move outside the city. "We should not talk in terms of an absolute ban on construction in the city center.

Developers will have to shift towards real estate renovation and reconstruc-tion," believes Anton Saenko. "I do not think the restrictions will last a short time," says Sergey Migunov, Marketing and Development Manager of Conti. "Probably, some details of this regulation will change with time, but the obvious thing is that engineering infrastructure in the down-town is physically and morally obsolete and needs either repair or reconstruction. The need to update facilities will always exist."

The new city Master Plan will probably answer some of the most acute questions that developers are having today (the Master Plan is expected to be published this summer). This document will show real intentions of Moscow's new authorities concerning construction in the downtown, whether it is a real solution to the problem, or just profanity and populism.

The Moscow authorities hope to solve the intractable transport problem. Therefore, a number of parking lots will be built in the city. The city administration intend to involve investors in the construction of parking spaces.

058-63 Rezident_I_L.indd 63 22.04.2011 10:00:38

64

Мысл и всл у х /Outspoken Thoughts:Мысл и всл у х /Outspoken Thoughts:

64

Петр Исаев,директор департамента коммерческой

недвижимости Capital Group

Petr Isaev, Commercial Real Estate Department Director, Capital Group

Мат

ериа

л по

дгот

овил

Пав

ел Ч

ерны

шов

....

....

....

....

....

....

....

....

....

....

....

.Ф

ото:

Дми

трий

Чет

веру

хин

В бизнесе я стараюсь быть лояльным. Главное, чтобы

люди добивались целей, которые я им ставлю.

Я могу им дать некоторое видение проблемы, объ-

яснить, как бы я это сделал, но они вольны решать сами.

Выбрать свой путь. У нас режим правления не авторитар-

ный, мы единая команда. Мы друг к другу прислушиваем-

ся, все выносим на обсуждение. Такая модель позволяет

взглянуть на проблему с разных сторон. Главное, чтобы

люди понимали глобальное отношение к клиентам, гло-

бальный уровень качества. А как они этого добиваются,

уже второстепенно. Главное, чтобы клиент был доволен.

Точно так же свободно я отношусь к внешнему виду

свои подчиненных. Разумеется, если он не мешает биз-

несу, не несет в себе чего-то оскорбительного для кли-

ента. Сотрудник должен выглядеть бизнес-этично, а то,

что у него находится под одеждой, тату за часами, – это

его личное дело. On relationship with employees

In business I try to be loyal. Most important is for my personnel to

hit the target I set before them. I can share with them my vision of a

problem and explain how I’d do this or that, but they are free to choose

their own ways. We do not practice an authoritarian regime, but we are

one team. We heed to each other’s opinions and bring everything out

for discussion. This model allows looking at a problem from different

perspectives. The main thing is for people to understand our basic

attitude to clients and to maintain our corporate quality standards and

ways they use to do this is a secondary matter. The bottom line is to

make the client happy.

I never insist on a certain dress code; the only requirement is not to

insult the client with a certain style of dressing. Therefore office clothes

should conform to certain business ethic, though I do not care whether

my employees have tattoos under their clothes or not.

О

СО

ТР

УД

НИ

КА

Х

Люблю экстремальные виды спорта, в них заклю-чена какая-то энергетика, которая дает возмож-ность развиваться. Одно из последних увлечений – bungee jumping. К первому прыжку я очень долго гото-вился, минут тридцать. Меня уже все подгоняли, решиться помогла маленькая девочка из Японии, которая подошла и прыгнула. Было интересно: не знаю, повторю или нет. Теперь хочу прыгнуть с парашютом. On extreme sportsI love extreme sports with their special energy which aids my develop-ment. One of my recent hobbies is bungee jumping. It took me about half an hour to prepare for my first jump. Everybody was urging me on – I was inspired by a small Japanese girl who just came up and jumped. I just wondered whether I could repeat her exploit. Now I’d like to bail out.

ОБ

ЭК

СТ

РИ

МЕ

Мне нравится путешествовать по Азии. Там совершенно другая культура, менталитет отличается очень сильно. Одна из наиболее интересных стран для меня – Сингапур. Он вмещает в себя все культуры. Там есть китайский квартал, есть индийский. Когда ты в них перемещаешься, ощуще-ния, как будто попал в совершенно другую страну. Индийский квартал – это стопроцентная Индия. Когда попадаешь туда, трудно представить, что у тебя за спиной остались сингапурские небоскребы. Очень интересно на Филиппинах, там есть небольшие острова, где даже не берет телефон. Есть Токио – мега-полис с безумной рекламой, кучей людей. И вся жизнь там течет под землей. Как-то мы туда прилетели первого января. Утром город был абсолютно вымер-ший. Ни одного человека на улице, а под землей было очень много людей.On travelingI like traveling in Asia with its absolutely different culture and mentality. One of the most exciting places for me is Singapore – a crossroads of numerous cultures with Indian and Chinese quarters. When you walk there, you feel like landing in an altogether different country. The Indian quarter is 100% India. When you get there, it’s hard to imagine that sky-scrapers are somewhere behind your back. It’s very exciting in the Philippines where some islands are out of reach of cellular communication. Tokyo is an overcrowded megacity with unbelievable advertising, but life is going on mainly underground there. In the morning the city seems absolutely defunct – yet crowds of people could be found underground.

О П

УТ

ЕШ

ЕС

ТВ

ИЯ

Х

064-65 Outspoken_I_L.indd 64 22.04.2011 10:01:20

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Residential |

| Мысли вслух |

| Практика |

65

Сейчас главное в моей жизни – это семья. Недавно у меня роди-

лись дети. Пока это тяжело осознать: детям около двух месяцев,

идет своеобразный адаптационный период. Мировоззрение за

последнее время у меня сильно изменилось. Если раньше хотелось

какого-то драйва, то сейчас все время уделяется детям. Я хочу,

чтобы дети сами выбрали, в каком мире им жить. Я считаю, что

авторитарный стиль воспитания не работает. Запретный плод сла-

док. Дети должны сами решать. Их можно мягко направлять, но они

должны думать, что это их решение. У меня нет желания, чтобы дети

шли по моим стопам. Я не хочу, чтобы была некая династия людей,

занимающихся одним и тем же. Я просто могу рекомендовать, объ-

яснить, где какие минусы. Пока не сформировалось общее понима-

ние какой-то области, у людей часто загораются глаза, они не видят

минусов и сразу бегут туда. Потом выясняется, что там слишком

мало платят, какие-то процессы занимают слишком долгое время.

Поэтому часто меняют область работы. Тут попробовал – не понра-

вилось, пойду дальше. Я считаю, это неправильно: надо сначала

состояться в одной области и только потом уже можно менять ее.

On parentingThe most important thing in my life at present is my family. A short time ago children

were born unto me. It’s difficult to come to grips with this reality for the time being –

they are about two months of age and are going through a sort of adaptation. My

mindset has changed dramatically of late. While some time earlier I sought some

sort of drive, now I devote all my spare time to kids. I want my children to choose

for themselves what world they would like to live in. I don’t think an authoritarian

style of child guidance works. Stolen pleasures are sweetest. Children are to make

their own choice. They can be mildly guided but think that this is their own choice.

I don’t want my children to follow in my footsteps. I do not want to leave behind a

whole dynasty doing the same kind of business. I can simply recommend something

and explain the pros and cons of some specific vocations. Until teenagers have a

general picture of some occupation or industry, they are full of enthusiasm to tackle

this work. But then it comes out that salaries are too low there, some processes take

too much time, and therefore they often change their occupations – they do not

like certain work and change it for some other occupation. I believe this is a wrong

philosophy – you should first try to succeed and show your worth in one area and

only then change it for some other area if you wish.

О В

ОС

ПИ

ТА

НИ

И

В недвижимость я попал по воле случая, когда учил-ся в институте. Как-то раз я читал в метро газету и мне попалось интервью Максима Гасиева. Я прочитал

и подумал, что с этим человеком хочу работать. Я просто выслал резюме в Colliers и сказал, что хочу у них работать. Причем меня вызывали на интервью три раза. В конце мне сказали: «Мы не верим, что у тебя нет опыта в недвижимо-сти, ты какой-то засланный человек, мы будем за тобой сле-дить». Так началась моя карьера на рынке недвижимости.Dawn of careerI came to real estate in a happy-go-lucky sort of way when I was studying at the university. Once I was reading a newspaper in the subway and came across an interview with Maxim Gasiev. I read it and thought that I would like to work with this man. I simply sent my CV to Colliers and stated that I’d like to work for them. Three times I was invited for an interview and told in the end: “We do not believe you have no experience in real estate; you look like a spy, we’ll keep an eye on you.” This is how my career in real estate began.

НА

ЧА

ЛО

Девелопмент – это рынок отдельных людей. Последние 15 лет вокруг одни и те же лица. Есть некая общность в 200–300 человек. Эти профессионалы общаются, раз-

виваются вместе с рынком и передают информацию друг другу. Новые люди на рынке практически не появляются. Любая неформальная встреча рынка сводится к общению этих зна-комых людей. Гораздо интереснее встречи в формате круглого стола, в которых участвуют новые люди из регионов. Это более интересно, потому что, когда ты общаешься с одними и теми же людьми, ты знаешь все вопросы и все ответы. Когда кто-то новый приходит, он может задать совершенно нестандартный вопрос, который заставит думать.On discourseDevelopment implies a closed circle; I’ve seen the same faces in recent 15 years. There is a certain community of 200–300 personalities. These professionals rub shoulders, develop with the market, and exchange infor-mation. New people seldom come to this market. Round-table discus-sions, where new people from Russian regions are involved, are much more exciting because there you can hear absolutely non-trivial questions that make you think. This is more interesting than to hold discourse with the same people and know all questions and answers in advance.

ОБ

ОБ

ЩЕ

НИ

И

Последнее, что я читаю, – «Крестный отец» на английском языке. Недавно в каком-то журнале прочитал, что это люби-мая книга одного американского миллионера. Ему очень нравилось, как герои книги блюдут семейственность. Лично я считаю, что это одна из тех классических книг, которые никак на бизнес не влияют. Ты можешь узнать красивую историю, но для бизнеса там вряд ли что-то найдешь. On booksI am now reading Godfather in English. A short time ago I read in some magazine that this is the favorite book of one American millionaire. He appreciated the way its characters look out for clanship and family values. I think this is one of those classical books which have no influence on busi-ness. You may read a nice story but you’ll hardly find something valuable for business there.

О К

НИ

ГАХ

Я как частное лицо за модой особо не слежу.

Безусловно, есть какие-то общие тенденции,

я замечаю, что носят другие люди, что продается

в магазинах или какого цвета машины стали модны-

ми, но особо я за этим не слежу. На работе вариантов

не так много: стандартные костюм, рубашка, галстук. Тут

можно играть только с цветом и фактурой. Есть casual

friday, но это только один день – как сегодня. Выходные

уже принадлежат тебе полностью. В выходные я не хожу

в костюме. Джинсы, футболка и всё. В личной жизни

люблю простой, демократичный стиль.

On fashionAs a private person, I do not keep track of fashion. Surely I take note

of some general trends, what people wear, what is on offer, what car

colors are in vogue, but I do not care a lot. There are not so many

options at the office – standard suit, shirt and tie. You may only play

with color and texture. There is a casual Friday, but this is only one

day like today. I never wear suits on weekends – T-shirt, jeans and

that’s about all. I appreciate a plain, democratic style in my everyday

clothing and life.

О М

ОД

Е

По образованию я биотехнолог. Биотехнология довольно интересное направление в глобальном смысле. Но только сейчас оно начало развивать-ся. Правительство стало поддерживать науку, как-то инвес тировать. Когда я заканчивал образование, не было интересных проектов, которые можно было бы развивать (например, в области красителей, парфюмерии). Так что единственная альтернатива, которая у меня была, – или стать неприметным научным сотрудником, или занять-ся бизнесом. Я выбрал второе, причем недвижимостью занялся только из-за того, что понравилась логика кон-кретного человека, я решил, что с этим человеком можно работать. Я слежу за развитием биотехнологии, потому что есть знакомые, с которыми вместе учились и которые остались в этой отрасли. Сказать, что они далеко продви-нулись за это время, я не могу.On scienceI am biotechnologist by education. Biotechnology is a rather excit-ing sector from global perspectives, but only now has it started developing. The government now backs up science and invests into scientific research. When I was completing my degree, there were no interesting projects which could be developed (e.g. in the area of dyes or perfumery). Therefore the only alternative I had was being a low-key research fellow or going in for business. I chose the latter only because I liked the logic of one particular person and I decided that I could work in his team. I keep track of biotechnolo-gies because some of my student mates remained in that sector. I can’t say they’ve made remarkable progress.

О Н

АУ

КЕ

064-65 Outspoken_I_L.indd 65 22.04.2011 10:01:27

Пра к т и ка би знеса:

66

C чем едят фуд-корт?

Особенности национального фуд-кортаКак правило, доля площади ТЦ, занимаемая фуд-кортом, – около 10%. Основными посе-тителями фуд-кортов являются семьи с деть-ми и молодежь, для которой сам фуд-корт может быть местом целевого посещения и встреч. Если говорить о бизнес-аудитории, представители которой в европейских стра-нах являются посетителями ресторанного дворика, то в России она практически не пользуется услугами фуд-корта (из-за невоз-можности спокойно вести беседу, недо-статочной статусности места). Кроме того, торговые центры, фуд-корты которых могут рассчитывать на бизнес-аудиторию, долж-ны располагаться в местах сосредоточения деловой активности, в пешеходной доступ-ности от БЦ. Однако большей популярностью пользуются у «офисных обитателей» ресто-раны, предлагающие бизнес-ланчи, либо концепции «конвейерной выдачи пищи» (такие, например, как «Грабли» и «Му-Му»).

Если рассуждать о российских нацио-нальных особенностях ресторанных двори-ков, то, пожалуй, их (не без труда, правда) можно обнаружить скорее в ресторанных концепциях, чем в организации и дизайне самого фуд-корта. Популярными являются операторы, предлагающие блины, картош-ку с наполнителями («Теремок», «Крошка-картошка»). Однако точно определить, чего здесь больше – национальных особенностей или сочетания качества (вкусно) и цены

(недорого), невозможно. К тому же в нацио-нальном аспекте очень трудно объяснить любовь к McDonald's, пожалуй самому попу-лярному оператору на российском рынке фаст-фуда. Кстати, за 2010 год лидерские позиции McDonald’s пошатнулись. В конку-рентную борьбу за посетителей вступили операторы, предлагающие сходную концеп-цию питания (например, более популярный в Европе Burger King).

О ставках арендыУровень арендной ставки для арендаторов фуд-корта зависит от размера занимае-мой площади и популярности арендатора у посетителей, а также и от параметров самого торгового центра, в котором рас-положен фуд-корт: его популярности у потенциальных посетителей, местополо-жения, масштаба и др. Для сущест вующих объектов в цент ре Москвы средние ставки колеблются в диапазоне 2000–3000 услов-ных единиц ($1 + 1 euro / 2), в объектах периферийных районов диапазон ставок – 1000–2000 условных единиц за кв. м в год. В региональных городах арендные ставки находятся на уровне $600–800/кв. м в год.

Срок договоров аренды – от 3 до 5 лет, наблюдается тенденция к увеличению срока аренды (до 5 лет). Международные сети предпочитают подписывать договоры сроком не менее 10 лет с возможностью выхода из договора через 5 лет.

В подавляющем большинстве случаев операторы общественного питания рабо-тают по схеме фиксированной ставки арен-ды. По смешанной схеме (фиксированная ставка аренды плюс процент от оборота) работают единичные операторы (например, McDonald's, «Ростикс»).

Москва и регионыРазвитие операторов общественного питания происходит крайне неравномерно в Моск ве и регионах, причем в последних оно более интенсивное. Рынок общественного питания в Петербурге и крупных городах (в частности, Екатеринбурге и Новосибирске) отличает-ся большим разно образием, присутстви-ем новых арендаторов, развитие которых на региональных рынках происходит как собст венными представительствами, так и по схеме франчайзинга. Региональные опе-раторы сознательно не выходят на рынок столицы, объясняя это высоким уровнем арендных ставок и крайне высоким рас-ходами на операционную деятельность.

Про франшизуБольшинство международных операторов выходят на российский рынок, прежде всего в Москве и Петербурге, пользуясь схемами франчайзинга. На региональных рынках лишь очень немногие работают по схеме франчайзинга. Причины типичны для рынка торговой недвижимости в целом: найти парт-нера, который удовлетворял бы всем требо-ваниям, бывает крайне сложно. Не менее сложен и процесс осуществления контроля над деятельностью партнера. В качестве одной из причин, по которой ряд междуна-родных и российских брендов развивается самостоятельно, является боязнь ухудшения репутации бренда (не все франчайзеры, осо-бенно это касается региональных городов, выполняют высокие требования к организа-ции деятельности точки питания и качеству обслуживания клиентов). Кроме того, воз-можно «воровство» технологии организа-ции бизнеса, когда франчайзер, приобретая франшизу на 2–3 года, а также все необходи-мые инструменты и навыки, затем открывает «собственное» дело, незначительно меняя технологии и название (уже узнаваемое на тот момент). Такие случаи отмечались на рынке предприятий общественного пита-ния. Как правило, франчайзи расположены в менее интересных проектах, в отличие от собственных точек обслуживания (конечно, при схеме, при которой головная компания может влиять на выбор места расположе-ния точки питания). Такая ситуация в целом является довольно типичной для рынка франчайзинга.

Фуд-корт и кризисНесомненно, кризис оказал влияние на ра -боту предприятий общественного питания в целом, в том числе и в торговых центрах. Исследования показывают, что значитель-ная часть населения стремится экономить на питании вне дома. Однако этот фактор меньше сказывается на операторах фуд-корта по сравнению с ресторанами, так как часть посетителей ресторанов, расположен-ных в ТЦ, сегодня чаще отдает предпочтение операторам фуд-корта ввиду меньшего раз-мера среднего чека. Изменения, связанные с кризисом, можно отметить только в части запрашиваемых арендаторами площа-дей. Если ранее средний размер состав-лял 70–80 кв. м, то сейчас он снизился до 50–60 кв. м (не считая тех, кто традиционно занимает более крупные площади (около 100 кв. м) – McDonald's, «Ростикс»).

Новое слово в общественном питанииКаковы же перспективы развития точек питания в составе торговых центров? Несмотря на культурные особенности, существует ряд общих мировых тенденций. Как обычно, они исходят и от клиентов, и от новых операторов. Все больше внимания теперь уделяется пище, ее производству и приготовлению. Кафе, бары и рестораны стараются предлагать дополнительные услу-ги (кроме, собственно, питания), такие как проведение досуга, а также продажу каче-ственных продуктов питания. Вот несколь-ко примеров. В 2009 году во Франции сетью супермаркетов Casino и сетью газетных кио-сков Relay было создано кафе Chez Jean. Это заведение соединяет в себе функции кафе, газетного киоска и магазина самооб-служивания. Сходную идею инициировала газета The Financial Times, предложив сети Starbucks разместить в своих заведениях банкомат и интернет-банкинг.

О перспективах2010 год был насыщен событиями, свя-занными с выходом новых международ-ных операторов общепита на российский рынок торговой недвижимости. В II квар-тале в Москве открылась первая кофейня Dunkin' Donuts. Рассматривая Россию как один из крупнейших и перспективных рынков Европы, компания планирует уве-личить количество кофеен до 20 в бли-жайшей перспективе и до 100 – в более отдаленной. Известная американская сеть Chili’s, работающая в том же формате, что и T.G.I. Friday’s, открыла свой первый ресто-ран в Москве. Выйдя в начале 2010 года на российский рынок, к настоящему времени Burger King имеет уже 14 открытых ресто-ранов (8 – в Москве, 2 – в Подмосковье и 4 – в Петербурге). Сибирская сеть Traveler's Coffee открыла двери первой кофейни в Москве в конце апреля. Также ряд между-народных операторов рассматривает воз-можности выхода на российский рынок. Среди них американский оператор рестора-нов быстрого питания Wendy's/Arby's Group, который планирует открыть 180 закусочных в России в течение ближайших десяти лет.

Таким образом, российский рынок обще-ственного питания активно развивается, и можно надеяться на то, что фуд-корты в сто-личных и региональных торговых центрах станут более разнообразными, привлекая новых посетителей не только к своим столи-кам, но к торговым объектам в целом.

Сегодня девелоперы торговой и торгово-развлекательной недвижимости активно ищут новые инструменты в борьбе за благосклонность и лояльность потенциальных посетителей. Одним из существенных факторов, определяющих как посещаемость, так и продолжительность пребывания в ТЦ, является наличие возможности комфортного питания.

Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Сolliers InternationalОльга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International

Галина Малиборская / Galina Maliborskaya

066-69 Practice_L_I.indd 66 22.04.2011 10:03:08

67

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Awards |

| Hot Topic |

| Cover Story |

A food court is a special zone in a shop-ping center where several fast food operators are accommodated and

tables are set up. Normally a food court takes up about 10% of the total SC area.

National food court specificsThe main visitors to food courts are families with children and youth, often using a food court as a place of meetings and target visits. As for the business audience who often attend restaurant courts in Europe, its representatives almost never use the services of food courts in Russia. The reasons include the low status of such places and the lack of opportunities to discuss things without ruffle. Furthermore shopping malls, whose food courts target the business audience, must be located in business districts within a walking distance from busi-ness centers. Such shopping centers are scanty in the capital; moreover not a single one is geared towards businesspeople attraction. On the other hand, office clerks eagerly use the services of food court operators during the lunch hours if they are located in close proxim-ity to their business center. Most popular with “pin-striped masses,” though, are restaurants offering business lunches or “pipelined cater-ing” (e.g. Grabli and Mu-Mu chains).

Talking about the specifics of national restaurant courts, they can be discovered in the restaurant concepts (albeit not with-out difficulty), rather than in the layout and

design of food courts themselves. Quite popular are operators offering pancakes and stuffed potatoes (Teremok or Kroshka-kartoshka). It’s impossible, however, to say what exactly prevails here: national colors or an optimal value (tasty) for money (reason-able prices). National specifics would never explain why McDonalds is the most popular fast food operator on the Russian market. It should be noted, however, that leadership positions of McDonalds were challenged in 2010 by operators offering a similar cater-ing concept. The most notable competitor is Burger King which is more popular in Europe than McDonalds.

What is more, new cuisines, Mexican being just one example, have recently diluted such traditional cuisines as Russian, Oriental and Italian.

On rental ratesThe level of rent for food court tenants depends on two key factors: occupied area and popularity among the visitors. The rates also hang upon the parameters of the shopping center hosting a food court: its attendance by potential visitors, location, scale etc. For operational facilities in central Moscow the rates are in the range of 2,000-3,000 conven-tional units (1 USD + 1 euro/2) while in the peripheral rates fluctuate between 1,000 and 2,000 conventional units per sqm per year. It should noted that we are talking about aver-age rates, whereas in some very successful or popular shopping malls, both operational and those under construction and brokerage, the rental rates can be higher. In regional malls the rental rates are at the level of $600-800 per sqm per year.

The term of lease agreements varies between 3 and 5 years but tends to length-en. International chains prefer signing agreements with the minimum term of lease standing at 10 years but with a provision to exit from the contract in 5 years.

As to the rent payment schemes, public catering operators generally pay a fixed rent and very few operators agree on a mixed scheme – fixed rent plus a turnover percent-age (McDonalds and Rostiks traditionally go by this scheme).

Moscow and regionsThe development of public catering, both in terms of new concepts and operators and in terms of their quantity, is extremely non-uni-form in Moscow and the regions, being more

intensive in the latter. The public catering market in St. Petersburg and large regional cities (such Yekaterinburg and Novosibirsk) is noted for a wide variety and the presence of new tenants representing a wide range of concepts and a high level of service. Catering operators expand to regional markets both via their own representatives and franchising schemes. Regional operators deliberately do not enter the Moscow market, explaining their unwillingness by a high level of rental rates and ridiculously high operating expenses. New regional operators very selectively con-sider proposals to enter the Moscow market.

On franchiseThe situation with franchising in catering business is rather ambiguous. Most inter-national operators enter the Russian market (first of all, in Moscow and Saint Petersburg) via franchising. As for the regional markets, very few use franchising. The reasons are quite typical of the retail real estate market in general. Despite a rather developed retail market in Russia, it is extremely difficult to find a reliable partner who would meet all necessary requirements and it is even more difficult to keep the partner’s activities under control. Therefore one of the reasons why a number of international and Russian brands develop independently is the fear of reputa-tional risks and losses – the practice shows that not all franchisees are adequate to the high food and client service quality stan-dards adopted by most international chains, especially in the regional cities. Furthermore business organization technologies are sometimes “stolen.” This happens when a franchisee buying a franchise for 2-3 years and acquiring all necessary instruments and skills, later spins off and opens its own busi-ness, insignificantly modifying technologies and the name (already recognizable by that time). Franchisees are generally accommo-dated in less attractive projects, unlike the proprietary points of sale (provided the par-ent company may influence the selection of catering outlets). On the whole, this situation is rather typical of the franchising market.

Food court and recessionThe recession had a marked impact upon catering outlets in general and their opera-tion within shopping malls, in particular. Studies demonstrate that most people try to save on out-of-home eating. Food court operators are less affected compared to regu-

lar restaurants, though, since some of the SC visitors more often give preference to food court operators today in view of the lesser average check. Crisis-related changes are apparent only in the size of areas requested by tenants. While prior to the crisis the aver-age size was 70-80 sq m, now it has dropped to 50-60 sq m (let alone those operators who traditionally occupy larger areas of 100 sq m and more – e.g. McDonalds and Rostiks).

New dawn for public cateringWhat is the outlook for catering outlets within shopping centers? In spite of certain cultural idiosyncrasies, a number of global trends also apply. These trends are set both by clients and new operators. A greater emphasis is now laid on food production and prepara-tion. Cafes, bars and restaurants try to offer more additional services (besides the meals), such as some leisure options, and also sell higher quality foods. Here are just several examples. France-based supermarket chain Casino, in a joint venture with the Relay chain of newspaper stands, founded Chez Jean cafe in 2009. The given establishment amalgam-ates the functions of cafe, newspaper kiosk and self-service store. A similar initiative was taken by The Financial Times (May 5, 2009) which offered the Starbucks chain to host such services as teller machines and Internet banking in its coffee shops.

OutlookThe past year 2010 was saturated with events connected with the entry of new internation-al public catering operators to the Russian retail real estate market. The first coffee shop of the world-renowned Dunkin’ Donuts chain opened in Moscow in Quarter 2. Regarding Russia as one of Europe’s largest and most promising markets, the company plans to increase the number of coffee houses to 20 in the nearest time and to 100 in a more distant future. The well-known US-based Chili’s chain, operating in the same format as T.G.I. Friday’s, has opened its first restau-rant in Moscow. Entering the Russian market at the turn of 2010, Burger King has already opened 14 restaurants (8 in Moscow, 2 in the Moscow province, and 4 in St. Petersburg). The Siberian chain Traveler’s Coffee opened the doors of its first coffee shop in Moscow in late April. A number of other international operators are contemplating the entry to the Russian market. Among them is the American fast food catering operator Wendy's/Arby's Group which plans to open 180 snack-bars in Russia during the next 10 years. The fast food restaurant chains already represented on the Russian market also cherish rather ambitious expansion plans.

It can be stated in conclusion that the Russian public catering market is rapidly developing and hopefully food courts in Moscow and regional shopping malls will be getting ever more diverse drawing new visi-tors not only to their tables, but to retail facilities, generally speaking.

Food Court Inside Out

Olga Yasko / Ольга Ясько

Galina Maliborskaya, Retail Real Estate Director Сolliers InternationalOlga Yasko, Regional Director of Analytics Department Colliers International

Developers of retail and retail-entertainment real estate are actively looking for new instruments in their struggle for the loyalty of potential visitors. Eating in comfort is an important factor of both the attendance and the duration of stay at a shopping mall.

066-69 Practice_L_I.indd 67 22.04.2011 10:03:08

Пра к т и ка би знеса:

68

Офис built-to-suitShell & core – состояние офисного поме-щения «под отделку», в данном помеще-нии присутствуют только бетонная стяжка, стеклопакеты, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вен-тиляция), отопление, как правило, тоже уже смонтировано. В зависимости от класса здания степень готовности помещения под отделку может отличаться. Например, в БЦ класса А можно практически сразу присту-пать к финишной отделке, а в помещениях класса Б или С может потребоваться допол-нительное выравнивание стен или пола.

Несомненными плюсы при аренде поме-щений под отделку – индивидуальная пла-нировка, возможность использовать уни-кальный дизайн, экономия в долгосрочной перспективе, планирование переезда более чем за три месяца до переезда, возможность внедрения сложных систем безопасности или контроля за персоналом.

Минусы не столь очевидны и в основном представляют собой риски, которые берет на себя компания. Также в некоторых слу-чаях арендатору приходится вкладывать значительные средства в отделку. К рискам можно отнести несоблюдение сроков со стороны подрядчика, неполучение собст-венником свидетельства о собственности в оговоренный срок, а также риск обвала рынка недвижимости и резкого снижения цен на офисные помещения.

До кризиса 2008 года на рынке недви-жимости Москвы существовал дефицит качественных офисных помещений. По -этому большинство крупных и средних арендаторов (а иногда и мелкие компании, которые занимали до 200 кв. м) подписыва-ли предварительные договоры аренды на этапе строительства. После окончания стро-ительства арендаторам приходилось самим выполнять отделку, вкладывая в среднем

до $1000 в один квадратный метр площади БЦ класса А. Это было повседневной прак-тикой: если ты хочешь хороший офис, его нужно «построить» под себя.

К концу 2008 года ситуация кардиналь-но изменилась. Практически все компании от малой до большой включили режим эко-номии и при переезде, который был, как правило, связан с сокращением издержек, то есть арендой меньшей площади или понижением класса помещения. При этом вложить хоть какие-нибудь деньги даже в минимальный ремонт (например, поста-вить дополнительные перегородки) счита-лось абсолютно немыслимым.

Объем вакантных помещений резко уве-личился, конкуренция возросла, и собствен-никам ничего не оставалось делать, как идти на поводу у клиента. Объекты под отделку арендаторами вообще не рассматривались, собственники всеми силами пытались найти деньги хоть на какой-нибудь ремонт, а те, кто не находил, предлагали годовые аренд-ные каникулы и т. д.

В самую тяжелую ситуацию попали те собственники, у которых не было денег на ремонт или отделку помещений в состоянии shell & core. Им пришлось привлекать клиен-тов, предлагая годовые арендные каникулы либо включая стопроцентное возмещение за выполненную отделку в ставку аренды. Это приводило к снижению ставки до уровня 5–6 тыс. руб./кв. м на весь срок догово-ра. Несмотря на беспрецедентность усло-вий, на которых предлагались помещения в состоянии shell & core, большого числа арендаторов собственникам привлечь не удалось, так как арендаторы, даже понимая, насколько выгодные условия предлагает собственник, просто не имели денег, кото-рые они могли бы вложить в отделку.

Сегодня ситуация постепенно меня-ется к лучшему, у арендаторов появля-

ются деньги, и они задумываются о том, куда их более выгодно вложить. Поэтому в 2010 году прошел ряд сделок по аренде помещений в состоянии shell & core, самые крупные среди которых в БЦ Marr Plaza, БЦ «Легион 3».

Кому нужны помещения shell & core?Помещения shell & core сегодня имеет смысл арендовать компаниям, имеющим свобод-ные деньги. Инвестиции в отделку быстро окупятся и помогут значительно выиграть на арендных ставках в долгосрочной пер-спективе. Помещения под отделку выгод-но также арендовать компаниям, которые запланировали переезд за год или полго-да до его фактической даты и уже сейчас хотят четко понимать, когда, куда и за какие деньги они переезжают. К таковым отно-сятся крупные иностранные или российские корпорации, которые четко планируют свой бюджет и которым нужен офис определен-ной планировки и отделки, и переехать они должны к точно заданной дате.

Помещения shell & core выбирают также компании, которым нужен индивидуальный дизайн или особенная планировка. К таким компаниям относятся различные твор-ческие объединения, дизайнеры, IT-ком-пании, а также компании, которым по роду деятельности нужна специфическая плани-ровка или какие-либо технические изыски, которые проще и дешевле всего внедрять именно в состоянии shell & core.

На сегодняшний день цены на отделку довольно сильно снизились. Ремонт в БЦ класса Б сегодня будет стоить от $250 до 450/кв. м, а в классе А от $500 до 800/кв. м (речь идет о стандартном ремонте без дизай-нерских и каких-либо других изысков).

Существует несколько способов отделки помещения shell & core.

Вариант 1. За счет собственникаСобственник делает отделку за свой

счет и своими силами под клиента. Этот вариант является самым привлекатель-ным для арендатора, так как, не вложив ни копейки в ремонт, он получает помещение именно той планировки, которую хотел. Разновидностью этого варианта является случай, когда собственник выполняет толь-ко базовую отделку «по кругу», то есть без внутренних перегородок и разводки элект-ричества и СКС по рабочим местам, затраты на которые переносятся на арендатора. Эта

схема применяется собственниками, кото-рые не стеснены в средствах и нацелены на скорейшую реализацию своего объекта. Примером такого бизнес-центра может слу-жить «ИНА Хаус» в 3-м Павловском переулке или новый торгово-офисный комплекс на улице Миклухо-Маклая.

Вариант 2. Компенсация за ремонтАрендатор производит отделку помеще-

ния своими силами и за свой счет, а собст-венник выплачивает ему компенсацию и предоставляет каникулы. Как правило, каникулы составляют от 2 до 6 месяцев, а компенсация – 40–60% от предполагае-мых затрат арендатора на ремонт, то есть $200–300 за кв. м арендуемой площади. Сумма компенсации уменьшает ежемесяч-ные арендные платежи арендатора на пер-вый год аренды. Так поступает большинство собственников «Москва-Сити», которые не хотят вкладывать дополнительные деньги в свои небольшие инвестпроекты.

Вариант 3. За счет арендатораСобственник производит отделку свои-

ми силами, но за счет арендатора, при этом снижая арендную ставку на первый год на сумму вложений. При такой схеме у собст-венника есть понимание, какой ремонт он будет делать, стандартные материалы уже закуплены и ждут на складе, а строительная бригада находится на низком старте. Сумма стандартного ремонта рассчитана до копей-ки, и при переходе арендатора на такой объект собственник предлагает инвестиро-вать данную сумму в ремонт, снижая аренд-ную плату на первый год аренды и давая арендные каникулы именно на то время, пока подрядчик собственника выполняет ремонтные работы. По такой схеме поме-щения сдаются в БЦ Omega Plaza.

Какой из этих трех вариантов является наиболее выгодным для арендатора? Если арендатор предполагает снимать помещение на срок от двух лет, выгоднее первый вари-ант: вложения, сделанные сегодня, с лихвой окупятся. Во-первых, помещение под отдел-ку на 20–30% дешевле готовых вариантов. Во-вторых, арендатору предоставляются каникулы. В-третьих, он получает льготную ставку на первый год и более выгодные условия долгосрочного договора на 5–7 лет. При сегодняшних темпах роста рынка 10–15% в год получить начальную цену на 30% ниже и семилетний договор с 7–10% индексацией очень заманчиво.

До кризиса большинство арендаторов снимали помещение shell & core и делали ремонт сами. Во время кризиса собственники, чтобы заполучить арендатора, готовы были сами выполнить отделку помещения. Теперь, когда рынок восстанавливается, арендаторам приходится решать, что выгоднее: въехать в офис под ключ или сделать ремонт по собственному проекту.

Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости Astera Moscow в альянсе с BNP Paribas Real

Shell & core: нужно ли тратиться?

Когда выгодно арендовать Shell & Core?1. Если заключен долгосрочный договор на 5 и более лет.2. Если годовая индексация арендной ставки не более 12%.3. Если стоимость аренды на 25% и более ниже, чем в аналогичных гото-вых помещениях.4. Если на рынке недвижимости наблюдается тенденция роста цен.5. Если вы имеете дело с надежным собственником, который достроит объ-ект в срок и гарантированно получит свидетельство о собственности.6. Если стоимость отделки 1 кв. м площади не превышает $600.

066-69 Practice_L_I.indd 68 22.04.2011 10:03:08

69

# 9 (161) / 1–15.05.11

| Awards |

| Hot Topic |

| Cover Story |

“Build-to-suit” office The Shell & Core state of an office building means the premises has just concrete covering, windows, vertical supply pipelines (air-condi-tioning, ventilation), and as a rule, heating is also already installed. Depending on the class of a building, the readiness of shell & core premises may vary. For example, in a Grade A business center you can almost immediately start the finishing works, while the premises of Grades B or C may require the alignment of the walls or floors.

Real advantages of renting shell & core premises include the opportunities for indi-vidual and unique designs, long-term savings, ability to plan the move three months ahead of time, and the possibility to install sophisticated security and personnel control systems.

Disadvantages are not so obvious, and generally represent the risks assumed by the company. Also, in some cases the tenant has to make considerable investments in the fin-ishing works. The risks include the failure to follow the terms of the contractor, to receive a certificate of ownership within the specified period by the owner, as well as the risk of the real estate market collapsing and slumping office space prices.

Before the recession of 2008, there was shortage of quality office spaces on the real estate market in Moscow. Therefore, most large and medium-sized tenants (and some-times small companies, which occupied up to 200 sqm) had signed preliminary leasing agree-ments during the construction phase. After the completion of construction works, tenants had to carry out the finishing works, investing about $1000 per sqm, on average, in Grade A business centers. It was a common practice – that if you want a nice office you have to "construct" it yourself.

By the end of 2008, the situation had changed dramatically. Almost all companies from small to large enterprises, switched to a regime of cost savings, and started moving, which was usually associated with a need to reduce expenses, i.e. renting of smaller areas or changing for office space of lower grades. At the same time, it was absolutely unthink-able to invest at least some money in repairs (for example, putting in extra partitions), even if minimal. Since the vacancy rates increased dramatically, competition stoffened and land-lords had no choice but to meet the demands of clients and to fulfill their every whim.

Tenants did not even look at shell & core facilities, so the owners did everything pos-sible to find money needed, including for some repairs, and those who did not find the money, offered annual rental vacations, etc.

Those owners, who had no money for repairs or furnishing shell & core facilities, found them-selves in a tough situation. They had to attract customers by offering large rental vacations, including 100% compensation for the actual cost of finishing works, which could be deducted from the leasing payments. This led to a reduc-tion in rates to the level of 5,000 – 6,000 rubles per sqm for the entire duration of the contract. Despite the unprecedented conditions under which the facilities in the state of Shell & Core were offered, owners failed to attract a large number of tenants, because although tenants realized how profitable the proposed conditions were, they simply did not have the money to invest in the finishing.

Today the situation is gradually changing for the better, tenants have money and they are considering most profitable ways its invest-ment. Therefore, in 2010, a series of leasing

transactions, with Shell & Core premises, have been concluded, the largest among these being the business centers Marr Plaza and Legion 3.

Who needs Shell & Core premises?It makes sense to rent Shell & Core premises for companies that have readily available cash. Investments into finishing will quickly pay off and help a company save money on rental rates, in the longer run. Also it is profitable to rent Shell & Core premises for companies that are planning to move a year or six months before the effective date, and now wish to have a clear understanding of when, where and at what price they will be moving. These include large for-eign and Russian companies which have clearly planned their budgets, and they need an office with a specific layout and finishing, and must move at an exactly established date.

Also Shell & Core premises are chosen by companies that need an individual design or special planning. These companies include various creative associations, designers, IT-companies, as well as companies, which due to their activities, require specific planning, or any technical refinements that are easier and cheaper to implement from the Shell & Core state.

To date, the prices for finishing works have decreased significantly. Repairs in a Grade B business center today would cost from $250 to 450 per sqm, while in Grade A premises it would range from $500 to $800 per sqm (these are standard repairs, without any design or any other embellishments).

There are several ways of finishing the inte-rior of Shell & Core premises.

Option 1. At the expense of the ownerThe owner does the finishing work at his

own expense, to suit the needs of the client. This option is definitely the most attractive to the tenant, because without investing a penny in repairs, he gets the premises with precisely the planning he wanted. A variation of this option, is when the owner performs only the basic fin-ishing work "in a circle”, i.e. without internal partitions and electric installations, without light guiding cables to the working places, the costs of these works being shifted to the ten-ant. This scheme is used by owners who are not jockeying for position, and are focusing on the immediate sale of their project; an example of

such a business center is the INA House at Third Pavlovsky Lane, and the new retail and office complex on Miklukho-Maklaya Street.

Option 2. Compensation for repairsThe tenant carries out the finishing works of

the premises at his own expense, and the owner pays reimburses him for this outlay and provides a rental vacation. Typically, the vacation lasts from 2 to 6 months, and the compensation is 40-60% of the estimated costs of the repairs, i.e. $200-300 per sqm of leasable area. The amount of compensation reduces the tenant's monthly rental payments for the first year of the lease. This is the way the majority of the owners of the Moscow-City operate. These do not wish to invest extra money in their small investment projects.

Option 3. At the expense of the tenantThe owner carries out the finishing works on

his own, but at the expense of the tenant, while at the same time reducing the rental rate for the first year by the amount of investment into the finishing works. With this scheme, the owner understands what kind of repairs are actually being done, initiates the procurement of stan-dard materials stored at the warehouse, and the construction team is ready to start working. The total of the standard repair is calculated down to the penny and when the tenant moves to such a facility, the owner offers to invest that amount into repairs, offering a lower rental rate for the first year of the lease, and vacation rentals are given exactly for the time that the owner’s con-tractor performs the repairs. This scheme is used for the leasing of premises in the Omega Plaza Business Center.

Which of these three options is the most beneficial for the tenant? If the tenant assumes to rent spaces for a term of two years or more, the first option looks more profitable: investments made today will repay with inter-est. First, the shell & core premises are 20-30% cheaper than ready-made options. Second, the tenant is offered rental holidays. Third, he gets a discounted rate for the first year and more advantageous terms for a loner term contract of 5-7 years. At the current rate of market growth of 10-15% a year, it is very tempting to get the starting price at a 30% discount and a contract for seven years with a 7-10% indexation.

Shell & Core: Is It Necessary to Spend More?

Author: Aleksey Ryabichev, director of commercial real estate at Astera Moscow in an alliance with BNP Paribas Real

Before the recession, the majority of tenants rented premises in a Shell & Core state, and did all repairs by themselves. During the reces-sion, to attract tenants, landlords were ready to do the finishing works themselves. Now as the market recovers, tenants have to decide what is more profitable for them – to enter a "turnkey" office or to repair the premises and adapt them to their own design and needs.

Aleksey Ryabichev / Алексей Рябичев

When is it advantageous to rent Shell & Core?1. If you have signed a long-term contract for 5 years or more2. If the annual rental rate index-ation does not exceed 12%3. If the leasing rate is 25% or more lower than in similar ready-made premises4. If there is a tendency to growing prices on the real estate market5. If you're dealing with a reliable owner who will finish the project on time, and will surely receive the cer-tificate of ownership6. If the cost of finishing per sqm does not exceed $600

066-69 Practice_L_I.indd 69 22.04.2011 10:03:08

Новости Северо–Запада:

70

Аренда

Подсоединение к TechnopolisКомпания Schneider Electric арен-довала почти 1 тыс. кв. м офисных площадей в технопарке Technopolis в Петербурге.Schneider Electric, специализирующаяся в области управления электроэнерги-ей, арендовала 927 кв. м в технопарке Technopolis на Пулковском шоссе.

Брокером сделки выступила ком-пания Jones Lang LaSalle. С закрытием этой сделки объем занятых площа-дей на объекте увеличился до 65%.

Коммерческие условия сделки не раз-глашаются.

«Наша компания довольно продолжи-тельное время искала новый современ-ный офис, отвечающий всем нашим кор-поративным требованиям. Когда на рынок вышел этот проект, он сразу привлек наше внимание. Мы рады, что переговоры с руководством технопарка оказались успешными», – комментирует региональ-ный руководитель по Северо-Западу компании Schneider Electric Николай Картасиди. Генеральный директор компа-нии «Технополис Санкт-Петербург» Питер Коучман отметил, что в Schneider Electric он видит не только арендатора, но и парт-нера по инновационной деятельности. «Уверен, что взаимное сотрудничест во

и опыт наших компаний внесет свой вклад в развитие экосистемы региона», – заявил он.

Напомним, что пулковский Technopolis – первый проект одноимен-ной компании в России, однако она уже давно и успешно работает в Северной Европе, владея и управляя технопарками и научными парками площадью более 500 тыс. кв. м. Первая очередь петербург-ского проекта Technopolis была сдана в эксплуатацию в июне прошлого года. Ее общая площадь составляет 24,1 тыс. кв. м (арендопригодная – 19,4 тыс.). В состав технопарка помимо офисных площа дей входят переговорные комнаты с видео-конференц-связью, ресторан, парковка на 600 автомобилей и прочее.

ГУП ТЭК сел на «Лесной»Собственником половины вновь введен ного БЦ «Белоостровская, 6» стало ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» (ГУП ТЭК).Предприятие выкупило чуть более 5,2 тыс. кв. м в недавно достроенном бизнес-центре на Белоостровской улице в Петербурге. Объект позициониру ется управляющей компанией в классе В+. Он возведен на земельном участке площадью 1,3 тыс. кв. м в активно развивающей-ся деловой зоне недалеко от станции метро «Лесная», в районе пересечения Большого Сампсониевского проспекта с Кантемировской и Белоостровской улицами.

Общая площадь здания – 10,5 тыс. кв. м, арендопригодная – 9,3 тыс. Таким образом, ГУП ТЭК стало владельцем чуть более половины офисных площадей в левом крыле здания, с 1-го по 10-й этаж.

Как рассказала CRE вице-президент по продажам и управ лению недвижи-мостью ООО «Соло» (управляющая компания) Людмила Тэoр, переговоры с ГУП ТЭК начались в мае 2010 года. Предварительный договор был подписан в ноябре 2010-го, а основной – сразу после оформления объекта в собствен-ность, в марте этого года. Условия сделки не разглашаются, но, как уточнила г-жа Тэoр, цена была рыночной на период начала переговоров. По подсчетам дирек-тора департамента брокериджа компа-нии NAI Becar SPb Наталии Черейской, сумма сделки могла составить 420 млн рублей. Руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова оценивает ее в чуть меньшую сумму – в пределах $9–10 млн. Сейчас помещения в бизнес-центре предлагают-ся по 80–85 тыс. руб./кв. м.

По информации УК, на сегодняшний день вакантными остаются помещения общей площадью 3090 кв. м. Офисы про-даются блоками от 140 кв. м. «Мы ведем переговоры о продаже оставшихся пло-щадей с несколькими крупными отечест-венными и зарубежными компаниями. В основном наши клиенты рассматривают покупку помещений для нужд собствен-ного бизнеса, однако мы ведем перегово-ры и с несколькими инвесторами, которые рассматривают покупку площадей для последующей сдачи в аренду», – расска-зал CRE директор по продажам и марке-тингу ООО «Соло» Ян Свояволя.

Сделка

Fort Group приобрела девелоперскую компанию «Макромир», став таким образом крупнейшим собствен-ником качественных торговых площадей в Петербурге.В рамках сделки Fort Group достались действующие торгово-развле кательные комплексы банкротя щегося «Макромира» («Родео Драйв», «Французский бульвар», «Фиолент», «Феличита» и «Сити Молл») общей площадью 274,5 тыс. кв. м, а также недостроенный ТРК «Долгоозерный» площадью 32,3 тыс. кв. м. Эксперты оценивают стоимость этих объектов в $680–900 млн.

Помимо активов «Макромира» к Fort Group перешли долги девелопера. На момент введения конкурсного произ-водства в компании (май 2010 года) они превышали 16 млрд рублей. «В результате процедуры наблюдения и конкурсного производства «Макромир» был очищен от сомнительных требований и обязательств. Удалось договориться о реструк-туризации долгов с крупными кредиторами, в том числе и со Сбербанком, которому компания должна более 5 млрд рублей. Действующие объекты имеют высокую заполняемость и при-носят стабильный доход», – сообщил главный операционный директор ООО «Макромир» Сергей Лепкович. Новый владелец заявил, что для выведения «Макромира» из сложного финан-сового положения намерен привлечь структуры Альфа-банка. Условия сделки стороны не раскрывают. Эксперты оценивают возмож ную сумму сделки по-разному. «Даже если сделка была денежной, то ее сумма могла быть символичес кой», – полагает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. По мнению генерального директора ком-пании Praktis CB Сергея Федорова, с учетом долгов Fort Group могла заплатить за «Макромир» около $10 млн.

Так или иначе эта сделка поможет Fort Group стать одним из крупнейших собственников торговых объектов в Петербурге.

Сегодня лидером по количеству площадей является хол-динг «Адамант», в активе которого 23 функционирующих (общая площадь – 810,7 тыс. кв. м) и 8 проектируемых и строящихся (563,4 тыс. кв. м) торговых объек тов. До сих пор вторую позицию занимал концерн IKEA, владеющий двумя торговыми комплексами «Мега» общей площадью 309 тыс. кв. м. Однако теперь Fort Group потеснила финнов. Сегодня компания, с учетом ранее приобретенных активов, владеет 7 действующими торговыми комплексами общей площадью 308,9 тыс. кв. м и 3 проектируемыми и строящимися объектами (еще 199,3 тыс. кв. м).

Напомним, что в декабре прош лого года Fort Group объявила о нескольких крупных сделках, в результате которых она стала собственником трех действующих объектов – мебельного центра «Грейт» у станции метро «Академическая», торгового комплекса «Рыбацкое» и 70% ТРК «Южный полюс». Тогда же стала известна дальнейшая судьба этих объектов. Так, компания вложит $17–20 млн в реконцепцию «Грейта», который будет существенно обновлен и переименован в ТРК «Академ Парк». Площадь комплекса – 32 тыс. кв. м. С учетом затрат на покупку «Грейта» у холдинга «Адамант» общий объем инвестиций в этот проект составит около $60 млн. ТК «Рыбацкое» (10 тыс. кв. м) был приобретен за $32 млн у ООО «Крон». Новый собственник намерен ввести вторую очередь комплекса, увеличив его при-мерно втрое. Концепция ТРК «Южный полюс», в котором Fort Group принадлежит около 24,5 тыс. кв. м (покупка этих пло-щадей у частных лиц обошлась в $38 млн), останется прежней, никакие преобразования на объекте пока не запланированы. Кроме того, помимо перешедшего от «Макромира» недостро-енного торгово-развлекательного комплекса «Долгоозерный», в собственности Fort Group сегодня находится проект ТРК «Кантемировский» площадью 105 тыс. кв. м, который начинал возводить австрийский инвестфонд Europolis. Реализация всех выше указанных проектов намечена на 2011–2013 годы.

«Макромиру» подФОРТило

Андрей Глебов: Девелоперская активность в жилом секторе переме-щается за МКАД, в Подмосковье. Или же застройщики перенесут сферу своих интересов в другие округа Москвы, где нет столь остро стоящих градостроительных проблем. стр. 52

070-71 NorthWest_I_L.indd 70 22.04.2011 10:03:52

71

# 9 (161) / 1–15.04 .11

| Business Practice |

| News of Northwest |

| Regions |

71

Lease

JoiningTechnopolisSchneider Electric leased almost 1,000 sq m of office space in Technopolis sci-ence park in St. Petersburg.Schneider Electric specializing in electric-ity management has leased 927 sq m in sci-ence park Technopolis on Pulkovo Highway with Jones Lang LaSalle serving as a broker. This deal has increased the amount of occu-pancy at this facility by 65%. The commer-

cial terms are not disclosed. “Our company has long been looking for a new contempo-rary office conforming to our requirements. When this project was delivered to the mar-ket it caught our eyes straight away and we are happy that our negotiations with the technopark management have been successful,” comments area manager SE in North-West, Nicholas Kartasidi. Managing Director of Technopolis Saint Petersburg, Peter Coachman, says he sees in Schneider Electric both a tenant and a partner in innovative activities. “I am positive that cooperation between our companies boast-ing rich experience will contribute to the

development of the regional ecosystem,” he stated.

Just to remind, Technopolis in Pulkovo is the first project of the eponymous Russian company which has long and successfully been operating in Northern Europe holding and managing science and techno parks with total built space in excess of 500,000 sq m. The first phase of Technopolis was commissioned last June. Its GBA makes 24,100 sq m (GLA – 19,400 sq m). In addi-tion to office space, the science park fea-tures break-out rooms with video confer-encing, a restaurant, a parking lot for 600 automobiles etc.

State-run FEC settles in LesnoyState-owned Fuel and Energy Complex of Saint Petersburg (GUP FEC) has become the owner of half of the recently commissioned business center Beloostrovskaya 6.

This enterprise bought out slightly more than 5,200 sq m in the recently completed business center on Beloostrovskaya Street in St. Petersburg. The facility is posi-tioned in Grade B+ by the company and constructed on a 1,300-sqm site in the rapidly developing business district not far from Lesnaya metro at the intersec-tion of Bolshoi Sampsonievsky prospekt with Kantemirovskaya and Beloostrovskaya streets. Close by are several function-ing business centers of various classes – Vyborgskaya zastava, Avantage, Ilyich, White Island, Raduga and others.

The building’s gross built area is 10,500 sq m, GLA – 9,300 sq m. Thus GUP FEC became the owner of slightly more than half of the total office space in the building’s left wing, from floor 1 to floor 10.

As Vice President of Solo LLC (FM com-pany) in charge of property management and sales, Ludmila Teor, told CRE, negotia-tions with GUP FEC started in May 2010. A prelease agreement was signed in November 2010 and the principal lease – immediately after ownership legalization in March of this year.

The terms of the deal are not disclosed, but according to Ms. Teor, at the beginning of the talks this was a market price. Natalia Chereyskaya, Brokerage Director NAI Becar SPb, figured that the amount of this trans-action could be 420 million rubles. Director of Projects and Analytic Research, Zosya Zakharova, estimates it at a lesser sum – in the range of $9-10 million.

Now office areas in the business center are offered for 80,000-85,000 rubles/sqm. As informed by the management company, about 3,090 sq m remain vacant. Offices are sold by blocks from 140 sq m. “We are holding negotiations about the sale of the remaining space with several large domes-tic and foreign companies. Our clients are mainly interested to buy office areas for their own business needs; however we are also negotiating with some investors who consider buy-to-let schemes,” Sales and Marketing Director Solo LLC, Yan Svoyavolya, told CRE NW.

Transaction

Fort Group has acquired the develop-ment company Macromir and thus become the biggest owner of quality shop floors in St. Petersburg.

Within the framework of this transac-tion, Fort Group grabbed functional shop-ping and entertainment centers of Macromir which is going broke (Rodeo Drive, French Boulevard, Fiolent, Felicita and City Mall) with the total area of 274,500 sq m and also the unfinished 32,300-sqm Dolgoozerny mall. Experts estimate the total value of those facilities at $680-900 million.

In addition to the Macromir assets, Fort Group has also inherited the debts of the bankrupt developer, which exceeded 16 billion rubles at the moment of bankruptcy management introduction at the company (May 2010). “The bankruptcy administra-tion and management proceedings cleared Macromir of dubious claims and obliga-

tions. Debt restructuring with large lend-ers, including Sberbank, was negotiated. To Sberbank alone the company owes more than 5 billion rubles. The operational prop-erties have high occupancy and generate stable cash flows,” reports COO of Macromir, Sergey Lepkovich. The new owner stated that it would involve the structures of Alfa Bank in order to bring Macromir out of its financial predicament.

The parties do not disclose the terms of the deal. Experts differ in their estima-tions of a possible amount of the trans-action. “Even if the deal was monetized the amount could be symbolic,” assumes Ekaterina Lapina, Commercial Real Estate Director ARIN. In the opinion of Sergey Fedorov, CEO of Praktis CB, taking the debts into account, Fort Group could have paid about $10 million for Macromir.

Be that as it may, the given transac-tion will propel Fort Group to the position of one of the biggest owners of retail

properties in Saint Petersburg. Today Adamant holding with 23 operating retail projects (total area – 810,700 sq m) in addition to eight ones under design and construction (total area – 563,400 sq m) is the leader in terms of sales areas. Until now IKEA concern, holding two MEGA shopping malls totaling 309,000 sq m, has ranked second. However Fort Group has crowded the Swedes from this posi-tion. Inclusive of earlier acquired assets, the company owns seven functioning shopping malls with the aggregate area of 308,900 sq m and three other projects under design and construction (another 199,300 sq m).

We should remind that last December Fort Group announced several large deals which made it the owner of three operational facilities – furniture center Great at Akademicheskaya subway sta-tion, shopping mall Rybatskoe, and 70% of Southern Pole mall. At that time fur-ther fate of those facilities also became known. Thus the company will invest $17-20 million in the re-conception of Great which will be markedly renovated and renamed into Akadem Park. Its floor area is 32,000 sq m. Inclusive of the purchase of Great from Adamant, total investment in this project will come to about $60 million. The 10,000-sqm Rybatskoe was bought for $32 million from Kron LLC. The new owner is going to deliver the second phase to the mar-ket and thereby triple the total area. The concept of Southern Pole, where Fort Group owns about 24,500 sq m (the purchase of those areas from pri-vate owners drained $38 million from the company's treasury) will remain unchanged; no transformations have been planned at the facility to date. In addition to the unfinished retail and entertainment center Dolgoozerny inherited from Macromir, Fort Group also owns the 105,000-sqm Kantemirovsky whose development was launched by the Austrian investment fund Europolis. Implementation of all the said projects is scheduled for 2011-2013.

Macromir acquired by Fort

070-71 NorthWest_I_L.indd 71 22.04.2011 10:03:53

Рег ион ы:

72

Открытие

В Воронежепоявился первый «Люксор»В воронежском ТРК «Арена» (буль-вар Победы, 23а) открылся кинотеатр «Люксор». Кинотеатр расположился на площади около 2,5 тыс. кв. м, на тре-тьем этаже ТРК.

«Люксор» включает в себя 7 кинозалов более чем на 800 мест. У зрителей есть возможность посмотреть фильмы со звуком Dolby на большом экране в формате 3D. На территории кинотеатра работают пивной ресторан «Посадоффест» и снек-бар.

Общая площадь ТРК «Арена» составляет 65 тыс. кв. м, 45,8 тыс. кв. м из них – торговая. Проектом предусмотрена наземная парковка на 1,1 тыс. машино-мест.

Проект

В Брянске построят профессиональный ТРЦВ III квартале 2011 года в Брянске на улице Флотской должно начаться строи-тельство торгово-развлекательного цент-ра общей площадью более 80 тыс. кв. м и арендопригодной свыше 65 тыс. кв. м. Девелопер проекта – ООО «Премиум Проект», архитектор – ESP Architects (Германия). Открытие ТРЦ запланировано на II квартал 2013 года.

В качестве якорных арендаторов в торговом центре будут представлены продуктовый гипермаркет, гипермаркет электроники и бытовой техники, гипер-маркет товаров для дома и для ремонта, детский развлекательный центр и много-зальный кинотеатр.

Площадь торговой галереи и фуд-корта более чем на 10 концепций соста-вит 30 тыс. кв. м. Предусмотрена назем-ная парковка на 2 тыс. машино-мест. Для проведения досуга будут оборудо-ваны прогулочные зоны на набережной реки Десна.

Коммерческую концепцию про-екта разработала компания «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis», которая осуществляет консультаци-онное сопровождение и сдачу в аренду этого ТРЦ.

По информации Олеси Черданцевой, руководителя отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle, в настоящее время в Брянске работает два качественных ТЦ общей торговой площадью около 62 тыс. кв. м (ТЦ «Бум Сити» и ТЦ «Мельница»). Тем не менее строительство нового круп-ного центра оправданно, так как сущест-вующий объем качественных торговых

площадей не является достаточным для Брянска, полагает эксперт.

Данный объект полностью закроет имеющийся спрос со стороны федераль-ных и международных арендаторов и ста-нет главным ТРЦ города в долгосрочной перспективе, уверена Диана Зазнобина, ведущий консультант «Магазина Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis», курирующая этот проект.

В то же время, по данным Олеси Черданцевой, в долгосрочных планах ГК «Ташир» намечено строительство ТЦ «РИО» в Брянске.

Как отмечает Ольга Ясько, региональ-ный директор департамента аналитики Colliers International, сейчас торговые операторы активно интересуются регио-нами, причем не только крупными города-ми, но и городами с населением менее 500 тыс. жителей. На рынки таких горо-дов многие крупные федеральные торго-вые операторы стремятся первыми, чтобы иметь возможность завоевать рынок и затруднить выход на него своим конку-рентам. То же относится и к строительству торговых центров. «Выход на рынок пер-

вого профессионального объекта с силь-ным набором арендаторов позволит ему стать крайне востребованным у населе-ния», – считает эксперт.

Торговый центр запланирован в Хакасии В 2013–2014 годах в Хакасии планирует-ся строительство ТРЦ площадью свыше 50 тыс. кв. м. Он станет первым концепту-альным объектом подобного масштаба на территории республики. Объект располо-жится в Усть-Абаканском районе, в 7 км от города Абакан.

Девелопер проекта – ООО «ХакДеве-лопмент» (Республика Хакасия). Концеп-ция, архитектура, проектирование, дизайн, брокеридж осуществляется девелоперским агентством «Молл. Экспертиза & консалтинг» (Москва).

ТРЦ выступит в роли культурного цент-ра. На территории ТЦ будут обустроены: рекреационная зона площадью 1330 кв. м,

творческие студии для детей, развлекатель-ный комплекс, многозальный кинотеатр.

Вторая очередь комплексного освое-ния территории предполагает строитель-ство аквапарка площадью 10 тыс. кв. м. Прилегающая к объекту обширная терри-тория превратится в парк, в котором будет аквазона.

Площадь будущего ТРЦ позволит раз-местить около 100 магазинов торговой галереи, супермаркет продуктов питания, супермаркет бытовой техники и электро-ники, супермаркет товаров для дома (DIY), супермаркет товаров для детей.

14 апреля на встрече правитель-ства республики Хакасия и ООО «Хак-Девелопмент» данный проект получил одобрение, был подписан соответствую-щий договор о сотрудничестве.

Как сообщил девелопер в ходе встре-чи, инвестиции в строительство ТРЦ составят 1,5 млрд рублей. По словам председателя правительства Республики Хакасия Виктора Зимина, подобных объ-ектов в Хакасии еще не строилось, поэто-му строительству объекта придается серьезное значение.

Сделка

ЦУМ займет 10 тыс. кв. м и разместится сразу на трех уровнях ТРЦ «ОZ Молл» в Краснодаре. О подписании договора аренды объявила компания Jones Lang LaSalle, эксклюзивный агент по маркетингу и сдаче объекта в аренду.

Традиционно для московского формата первый этаж ЦУМа будет отведен под парфюмерию, косметику, ювелирные изде-лия и аксессуары; женская одежда расположится на втором этаже, мужская – на третьем.

«ЦУМ, открывающийся в «ОZ Молле», – не аутлет, в нем будут представлены самые последние коллекции престиж-ных fashion-брендов, в том числе ограниченного выпуска. Ассортимент торговых марок в чем-то будет уникальным. Так, в парфюмерном отделе появятся редкие «нишевые» ароматы

и линии косметики, которых не купить в Москве», – говорит Александра Чиркаева, заместитель директора, отдел торговых площадей Jones Lang LaSalle.

Как и в Москве, в краснодарском ЦУМе планируется дефи-ле и показы коллекций, можно будет воспользоваться бес-платными услугами профессиональных стилистов в рамках сервиса «персональный шопинг». Кроме того, для клиентов ЦУМа будет предусмотрена отдельная VIP-парковка.

Общая площадь ТРЦ «ОZ Молл» – около 212 тыс. кв. м, арендуемые площади занимают 165 тыс. кв. м. На данный момент часть ТЦ уже функционирует: работают такие аренда-торы, как OBI, Kika, «O’кей» и «Декатлон». Открытие всего торгово-развлекательного комплекса запланировано на осень 2011 года. Девелопер проекта – компания AIM Property Development.

В «ОZ Молле» откроется ЦУМ

072-79 Regions_I_L.indd 72 22.04.2011 10:07:17

73

# 9 (161) / 1–15.05.11


| Regions |

| Listings |

| Новости Северо–Запада

| Регионы |

| Объекты |

73

# 9 (161) / 1–15.05.11

Проект

Офисно-торговый комплекс появится в БрянскеВ Брянске будет построен семиэтаж-ный офисно-торговый комплекс клас-са А общей площадью 19,5 тыс. кв. м. Инвесторами выступают УК «Регионгаз-финанс» и Центральная инвестицион-ная теплоэнергетическая компания. Концепцию проекта разработали УК BlackStone Keeping Company и Praedium Oncor International.

Объект расположен в центральной части города. Основная часть площади комплекса (70%) отведена под офисы, 20% – под торговые помещения, которые будут расположены на первом и втором этажах, 10% площади займут инфраст-руктурные арендаторы (кафе, ресторан, салон красоты, бытовые услуги и прочее). Проектом предусмотрены два подземных этажа для паркинга на 123 машино-мест. Ввод проекта в эксплуатацию запланиро-ван на конец 2011 года.

УК BlackStone Keeping Company были произведены доработки по инже-нерной части, системе вентиляции и кондиционирования, внесены коррек-тивы в систему безопасности. На этапе строительно-монтажных работ специали-сты УК осущест вили проверку наличия и контроль правильности ведения про-ектной и рабочей документации, приняли участие в приемке, наладке и испытаниях инженерных систем здания. Компанией BlackStone Keeping Company была раз-работана концепция управления данным объектом с учетом того, что объект имеет нескольких собственников.

В сферу ответственности компании Praedium Oncor International входило проведение маркетингового исследова-

ния рынка, а также разработка стратегии реконцепции объекта с целью повы-шения доходности объекта и адаптации сущест вующих объемно-планировочных решений под требования арендаторов. В ходе работы был проведен глубокий прелизинг потенциальных арендаторов, показавший высокую степень заинтере-сованности как местных, так и федераль-ных ритейлеров. В дальнейшем компания планирует участ вовать в реализации площадей объекта.

Помимо этого компаниями-партне-рами была разработана стратегия про-движения объекта с учетом особенностей здания и специфики локального рынка коммерческой недвижимости.

На Кубани будет еще два MetroMetro Cash & Carry планирует построить по меньшей мере еще два торговых ком-плекса в Краснодарском крае. Об этом генеральный директор российского подразделения компании Йерун де Гроот рассказал на встрече с первым вице-губернатором Кубани Джамбулатом Хатуовым, сообщает пресс-служба адми-нистрации края.

В частности, компания намерена открыть второй ТЦ в Краснодаре (первый центр появился в городе в 2004 году). В настоящее время рассматривается несколько возможных площадок раз-мещения нового комплекса – на улице Лизы Чайкиной и в районе поселка Знаменский Карасунского внутригород-ского округа.

Кроме того, как рассказал глава Metro в ходе встречи, на стадии про-ектирования находится торговый центр в Сочи. Соглашение о реализации этого проекта было подписано в сентябре про-шлого года на Сочинском экономическом форуме.

Йерун де Гроот отметил, что наряду с Краснодаром и Сочи очень перспектив-ным для развития бизнеса Metro Cash & Carry на Кубани является город Новорос-сийск. Первые переговоры о возможном строительстве здесь большого торгового комплекса, по его словам, уже состоя-лись.

Исследование

Гостиничныеоператоры идут в ВоронежI квартал 2011 года показал заметное оживление на гостиничном рынке Черноземья: Hilton Worldwide собирается открыть в Воронеже в 2013 году отель на 140 номеров, Rezidor Hotel Group – на 164 номера. Кроме того, в 2012 году должны ввести в эксплуатацию отель на 178 номеров, однако гостиничный опе-ратор еще не выбран, ведутся переговоры с Accor Group.

Ряд загородных гостиничных про-ектов планируется и в Воронежской области. Все отели относятся к средней ценовой категории. Заявленные планы и проекты увеличат за три года номерной фонд города-миллионника вдвое.

Основной спрос на услуги средств размещения в Воронеже исходит со сто-роны бизнес-туристов, что обес печивает высокий уровень загрузки, не зависящий от сезона. Однако предложение каче-ственных номеров в городе незначитель-но. Сегодня здесь работает 20 гостиниц с общим номерным фондом менее 1000 номеров. Из них пока только две гостиницы под управлением крупных операторов, в том числе «Азимут отель Воронеж» (334 номера) под управлением Azimut Hotels Company. Как сообщили в компании Azimut, за 5 месяцев загрузка

их отеля в Воронеже выросла на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Ключевой показатель доходности RevPar за период с ноября по март увеличился на 7%, при этом сред-няя стоимость номера (ADR) снизилась на 10%. Оборот отеля увеличился на 21% за тот же период.

Сделка

У Нижнего Новгородапоявится «Фамилия»Первый в Нижнем Новгороде универмаг федеральной сети «Фамилия» откроется в торговом центре Seven.

Общая площадь универмага составит 1,3 тыс. кв. м. «Фамилия» займет площади всего третьего этажа торгового центра. Брокером сделки выступила компания IDEM – эксклюзивный брокер ТЦ Seven.

Универмаги сети работают в формате «дисконт-центр». Посетителям универ-мага будет предложен большой выбор товаров для всей семьи: одежда, обувь, бытовая химия, товары для дома, игруш-ки, косметика, аксессуары таких торговых марок, как Baon, Esprit, Wrangler, Savage, Adidas.

Как отмечают в компании IDEM, «Фамилия» начала развитие в регионах лишь в конце 2010 года.

«Нижний Новгород находится на этапе перехода от рыночного к циви-лизованному формату покупок, такие операторы, как «Фамилия», позволяют покупателям перейти на более высокий уровень потребления и сохранить при-вычный уровень расходов», – комменти-рует Екатерина Гресс, генеральный дирек-тор компании IDEM.

072-79 Regions_I_L.indd 73 22.04.2011 10:07:17

Рег ион ы:

74

Transaction

A Department store opens in the OZ MallA department store will occupy 10,000 sqm and will be situated on three levels of OZ Mall in Krasnodar. Signing of the leasing agreement was announced by Jones Lang LaSalle, the exclusive brokerage agent.

Traditionally, in accordance with the Moscow format, the first floor of the Central Department Store will be allocated to per-fumes, cosmetics, jewelry and accessories, women's clothing will be located on the second floor, men's – on the third.

The department store, which opens in OZ Mall is not an outlet, it will offer the latest col-lections of prestigious fashion brands, includ-ing limited editions. The range of brands will be unique. Thus, in the perfume section there will be "niches" of the perfumes and cosmetics line which cannot be bought in Moscow," says Alexandra Chirkaeva, deputy director or retail premises at Jones Lang LaSalle.

Just like in Moscow, the Krasnodar Department Store plans to organize fashion shows and parades, when it will be possible to use the free services of professional stylists. In addition, a separate VIP-parking lot will be pro-vided for customers of the department store. OZ Mall has a total area of about 212,000 sqm, of which 165,000 sqm are leasable. At the moment, a section of the shopping center is already in operation, with such tenants as OBI, KIKA, O'Key and Decathlon already doing busi-ness. The grand opening is planned for the autumn of 2011. The project developer is the AIM Property Development Company.

Nizhny Novgorod to get a "Family”The first 1,300-sqm department store of the “Family” national network will open in the Seven Shopping Center in Nizhny Novgorod. The “Family” will occupy the entire third floor. The deal was mediated by IDEM Co., the exclu-sive broker of the Seven shopping mall.

The network’s department stores operate in the “discount center” format. Visitors to the department store will be offered a wide range of products for the whole family - clothing, footwear, household chemicals, housekeeping goods, toys, and cosmetics, accessories of such brands as BAON, Esprit, Wrangler, Savage, and Adidas.

According to the IDEM Company, the “Family” had started its development in the regions at the end of 2010. Nizhny Novgorod, along with Yekaterinburg, are the first cities in Russia to host the new up-to-date stores of the network.

“Nizhny Novgorod is going through a tran-sitional stage, moving from small markets to a new modern format of shopping, and such oper-ators as the “Family” allow consumers to rise to a higher level of consumption, while preserving the usual level of spending," says Catherine Gress, general director of IDEM.

Opening

The first Luxor appears in VoronezhThe Arena Shopping and Entertainment Center, situated on 23A Pobedy Boulevard, is now home to the Luxor Cinema. The cinema is located on an area of about 2,500 sqm, at the third floor of the SEC. The Luxor is a 7-screen cinema with a seating capacity of over 800. The audiences can enjoy movies complete with Dolby sound and 3D on big screens. The movie theatre also features the Posadoffest restau-rant and a snack bar.

The total area of the Arena SEC is 65,000 sqm, of which 45,800 sqm are retail premises. The project provides for a surface parking lot for 1,100 vehicles.

Project

A professional SEC to be built in BryanskThe construction of a professional SEC is scheduled for the third quarter of 2011 in the city of Bryansk on Flotskaya Street. GBA of the project is more than 80,000 sqm, GLA – more than 65,000 sqm. Developer is Premium Project and the architect is ESP Architects (Germany). The opening is scheduled for Q2 of 2013.

A grocery hypermarket, electronics and home appliances supermarket, household goods and repair supermarket, children's enter-tainment center and a multiplex cinema will be the anchor tenants. The shopping arcade and food court, representing 10 concepts, will cover 30,000 sqm. The complex has a surface car park for 2,000 vehicles, for leisure activities there will be created recreational areas on the embankment of the Desna River.

The commercial concept of the project was developed by Magazin Magazinov part of CB Richard Ellis, which provides consulting support and brokerage services. According to Olesya Cherdantseva, head of market analysis of commercial real estate and investments at Jones Lang LaSalle, currently there are two high-quality shopping centers, with total sales area of approximately 62,000 sqm, operating in Bryansk (Boom City SC and Melnitsa SC). Nevertheless, the construction of the new major center is justified, since the present level of quality retail areas is not sufficient for Bryansk, the expert said.

This object will fully cover the existing demand of national and international tenants and, over time, will become the main shopping center of the city, believes Diana Zaznobina, the leading consultant at Magazin Magazinov which oversees the project. At the same time, according to Olesya Cherdantseva, the long-term plans of Tashir include the building of a RIO Mall in Bryansk. According to Olga Yasko, regional research director at Colliers International, retailers are now actively inter-ested in the regions, not just large cities, but cities with populations below 500,000 resi-

dents. Many major national retailers tend to be the first, win local markets, and impede access to their competitors. The same applies to the construction of shopping centers. “The launch of the first professional facility, with a strong pool of tenants, will make it very popular with locals,” the expert believes.

A shopping center is planned in KhakassiaPlans call for the construction of an SEC with a total area of more than 50,000 sqm in Khakassia in 2013-2014. It will be the first conceptual object in the Republic.

The facility will be located in the Ust-Abakan area, 7 km from the City of Abakan. Project developer is HakDevelopment. The con-cept, architecture, engineering, design, and bro-kerage are being carried out by Mall – Expertise & Consulting Real Estate Development Agency (Moscow). The SEC will play the role of a cultural center. The center will also host a 1,330-sqm recreation area, creative studios for children, entertainment center, and multiplex. The sec-ond phase of integrated development will involve the construction of a 10,000-sqm water-park. The vast areas adjacent to the facility will be transformed into a park, with an abundance of green and aqua zones.

Two more Metros to appear in the Kuban RegionThe Metro Cash & Carry is planning to build at least two more shopping complexes in the Krasnodar Region. According to the press ser-vice of the regional administration, the general director of Metro’s Russian Office, Jeroen de Groot, announced this at a meeting with first vice-governor of Kuban, Dzhambulat Hatuov.

In particular, the company intends to open its second shopping center in Krasnodar. Currently, several possible sites to accommo-date the new complex are under consideration - on Lisa Chaikin St and near the village of Znamensky of Karasunsky inner city district. In addition, as the head of Metro announced dur-ing the meeting, a shopping center in Sochi is at the design stage. An agreement for this project was signed in September last year, during the Sochi Economic Forum. Jeroen de Groot noted that the city of Novorossiysk, along with Krasnodar and Sochi, are very promising loca-tions for the development of Metro Cash & Carry in the Kuban Region. According to Mr. de Groot, initial talks about possible construction of a large shopping mall here, have already taken place.

An office and retail complex for BryanskA seven-story 19,500-sqm Grade ‘A’ office and retail complex will be built in Bryansk. The investors are the Regiongazfinans Management Company and the Central Investment Heat Energy Company. The project

concept was developed by BlackStone Keeping Company and Praedium Oncor International.

The object is located in the city core: 70% is allocated for offices, 20% – for retail prem-ises, which will be fashioned on the first and second floors, 10% will be occupied by infra-structure (cafes, restaurants, beauty salons, personal care, etc.). The project includes two underground floors for the parking of 123 vehicles. The commissioning is scheduled for late 2011.

The BlackStone Keeping Company has improved engineering systems and HVAC and made adjustments to the security system. At the stage of construction work, specialists from the BlackStone Keeping Company monitored the availability and correctness of the design documents and blueprints and tested the engineering systems. BlackStone Keeping Company developed the management concept, bearing split ownership in mind.

It was the responsibility of Praedium Oncor International to conduct market research and strategy development for re-conception, in order to raise the yield and adapt current planning solutions to the needs of tenants. A profound pre-leasing of potential tenants was carried out during the work revealed a high degree of interest, both from the local and national retailers. In the future, the company plans to participate in the sales of premises.

In addition, partner companies have devel-oped a strategy to promote the facility, taking into account specific features of the building and the local real estate market.

Research

Hotel operators head for VoronezhThe first quarter of 2011 showed a marked recovery of the hotel market in Black-Earth Belt. Hilton Worldwide plans to open a 140-room hotel in Voronezh in 2013, and Rezidor Hotel Group will open a 146-room hotel. Another 178-room hotel is scheduled for 2012, though a hotel operator has not been selected; talks with the Accor Group are now being held.

Several suburban hotel projects are being planned in the Voronezh province. All the hotels belong to the mid-price segment. The announced plans and projects will double the room stock in the city over the next 3 years.

The main demand for accommodation in Voronezh comes from business travelers, who provide for high loads, regardless of the season. However, the supply of quality rooms is quite low. Today there are 20 hotels with total room stock of less than 1,000. Of these, at pres-ent, only 2 hotels are managed by large opera-tors, including the Azimut Hotel Voronezh, (334 rooms) under the management of Azimut Hotels Company.

According to Azimut, the occupancy rate at their hotel in Voronezh has risen by 19% dur-ing the past five months, y-o-y. RevPAR rose by 7% from November to March, while the average daily rate (ADR) decreased by 10%. The turn-over of the hotel has increased by 21% over the same period.

072-79 Regions_I_L.indd 74 22.04.2011 10:07:18

75

# 9 (161) / 1–15.05.11


| Regions |

| Listings |

Число гостиниц в Свердловской области до 2020 года должно воз-расти с существующих 340 до 410,

а номерной фонд с 11,7 тыс. единиц до 14,1 тыс. – так решили местные власти. Министерство торговли, питания и услуг Свердловской области провело анализ земельных участков на территории регио-на и выбрало наиболее подходящие для строительства новых гостиниц. Эта работа была проделана в соответствии с планом мероприятий по содействию развитию средств размещения Свердловской обла-сти, принятому областными властями. В генеральных планах 48 муниципалите-тов определены 69 земельных участков

под строительство. Также объемы гости-ничного рынка планируется увеличить за счет реконструкции старого фонда.

Стоит отметить, что за последние семь лет количество гостиниц в области и так уже выросло более чем вдвое. Причем основная масса отелей высокого и сред-него ценового сегментов, находящихся в управлении международных операторов открылась именно в кризисные 2008–2010 годы.

«За последние четыре года номерной фонд Среднего Урала увеличился почти в 2,5 раза – с 6 тыс. в 2007-м до 15 тыс. номеров в 2011 году. На данный момент номерной фонд области отстает лишь от

Санкт-Петербурга (номерной фонд около 20 тыс. номеров) и Москвы (номерной фонд примерно 40 тыс. номеров)», – отме-чает Мария Василенко, директор по марке-тингу Azimut Hotels Company. По данным Росстата, емкость гостиничного рынка составила 2,4 млрд рублей.

Такие хорошие результаты оказа-лись возможны благодаря активной позиции местных властей, которые за последнее время провели в городе ряд крупных мероприятий и активно под-держивали индустрию гостеприимства. Так, в городе прошли встреча стран – чле-нов ШОС, российско-германский форум «Петербургский диалог» и крупные

международные выставки. Подобная активность гостиницам вышла боком. Как отмечает Мария Василенко, из-за позиционирования города как конгресс-ной площадки, сегодня можно наблюдать переизбыток предложения, поскольку номерной фонд был создан для пиковых нагрузок.

Важный индикатор состояния рынка – количество средств размещения, про-шедших добровольную классификацию Ростуризма (в обязательном порядке она введена только в Краснодарском крае ввиду Олимпиады-2014). В Свердловской области таких 36, в Тюменской области – 6, в других регионах – единицы.

Текст: Павел Чернышов...........................Фото: архив CRE

За кризисное время объем гостиничного рынка Урала значительно увеличился. Местные власти не собираются останавливаться на достигнутом и заявляют о новых планах. Начинание администрации готовы поддержать девелоперы, инвесторы и гостиничные операторы – уже началось строительство новых гостиниц. Однако, как отмечают эксперты, перспективы рынка несколько переоценены.

Несварение рынка

Если в декабре в отеле «Евразия» (Тюмень) не было свободных мест, в январе 2010 года его загрузка не превышала 10% / Overcrowded in December, Tyumen's Eurasia Hotel barely had a 10% load in January 2010

072-79 Regions_I_L.indd 75 22.04.2011 10:07:18

Рег ион ы:

76

Как отмечает Марина Усенко, исполни-тельный вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, сегодня девелоперам и инвесторам стоит задуматься, нужно ли сейчас строить новые гостиницы. «Та ситуация, которая сейчас сложилась, дала рынку «несваре-ние желудка». Рынок очень незрелый и тяжело переваривает такое количество номеров», – говорит эксперт.

Тем не менее, несмотря на избыток предложения, новые проекты продолжают развиваться в Екатеринбурге. Например, местная компания «Атомстройкомплекс» обнародовала планы строительства гости-ницы 5* Radisson SAS на 300 номеров.

Также появилась информация, что пло-щадку для отеля 4* ищет сеть Holiday Inn. Кроме этого, в течение года должны ввести в эксплуатацию третью очередь «Атриум палас отеля» (улица Белинского, 76) на 80 мест, гостинично-апартаментный ком-плекс на улице Гражданской на 100 мест, два мини-отеля по 10 мест каждый на ули-цах Свердлова, 27 и Кузнецова, 21.

Заполняемость растет,доходы падаютПо данным комитета по бытовому обслу-живанию администрации Екатеринбурга, сегодня средняя загрузка по Екатерин-бургу составляет 60–65%. Для сравнения: в начале 2010 года она не поднималась выше 20%. При этом виден достаточно большой разброс в заполняемости между разными сегментами. Демократичные отели со стоимостью номера в сутки от 500 рублей отмечают 100%-ную заполня-емость. Мини-гостиницы, которые всегда

отличались большой загрузкой, заполнены на 60% (при этом у них меньшие затраты на маркетинг, поскольку продажи идут в основном через агентства, ниже экс-плуатационные расходы, как правило, нет затрат на ресторан). Отели высокого класса, такие как Hyatt, говорят о 30%-ной заполняемости. Большинство гостиниц не могли подняться ощутимо выше уровня безубыточности. Отелям, сделавшим упор на сервис и сохранившим клиентскую базу, удалось держать более высокую загрузку. Однако повсеместно проходило неофици-альное снижение цен: ставки гостиницы не меняли, но большинство работало по акциям и с большими корпоративными скидками. В связи с понижением загрузки и увеличением количества скидок средняя доходность на номер в течение года умень-шилась. Как отмечает Марина Усенко, сегодня гостиницы очень дорогого уров-ня, например Hyatt, вынуждены конкури-ровать с доступными отелями уровня Park Inn. Если соотнести показатели загрузки с уровнем ставок, то можно заметить, что увеличение количества постояльцев не говорит о финансовом благополучии гости-ниц. Чтобы исправить ситуацию и повы-сить заполняемость отелей, властям надо будет формировать максимально насы-щенный событийный календарь. Кстати, схожие показатели и в соседних городах. Например, в Тюмени, хотя номерной фонд там значительно меньше, загрузка качест-венных отелей сопоставима со средни-ми показателями в городе. Так, в январе 2010-го средняя загрузка «Евразии» не превысила планку в 10%, отмечает руково-дитель УК «Евразия» (отель «Евразия» 4*, Тюмень) Ирина Косогорова, а в декабре

порой приходилось отказывать желаю-щим: не было свободных номеров. В целом по году с учетом сезонных спадов и неза-груженных выходных средняя загрузка составила 35%.

Сети согласны на всеНесмотря на избыток предложения и высо-кий уровень конкуренции, крупные гости-ничные операторы охотно заходят на Урал. «Екатеринбург – четвертый по размеру город России. Он по определению не может быть неинтересен сетям. Другое дело, что сети свои деньги не вкладывают», – заме-чает Марина Усенко. В настоящее время на территории Свердловской области работа-ют два региональных сетевых оператора – «Юста групп», «Урал отель» и международ-ные сетевые гостиничные операторы, такие как Park Inn, Ассor Novotel, Angelo, Ramada. Сегодня сети смотрят не только на столицу Урала, но и на относительно небольшие города с населением до миллиона жите-

лей. «Для нас интересен рынок Урала, но не конкретно Екатеринбурга, а других городов с населением от 300 тыс. человек, например Челябинск, Пермь, Оренбург, где качественных средств размещения сейчас недостаточно. В Екатеринбурге верхний и средний ценовые сегменты уже закры-ты, сейчас городу не хватает экономич-ных гостиниц, доступных широкому кругу потребителей», – рассказывает о планах Мария Василенко.

Сегодня сетям стратегически важно находиться на рынке, считает Марина Усенко, а поскольку деньги собствен-норучно они не вкладывают, они могут как-нибудь перетерпеть и дожидаться хороших времен. Гораздо острее пробле-ма заполняемости стоит для инвесторов, вкладывающихся в новые отели. «Если вы вложили деньги, то вам не все равно, когда они вернутся – через 10 лет или через 20. Видимо, инвесторы доверились извест-ным маркам и рассчитывают, что бренды привлекут к ним огромное количество посетителей. Но я просто не знаю, на чем строится подобная уверенность», – разво-дит руками Марина Усенко.

Несбалансированное предложениеГлавный недостаток уральского гостинич-ного рынка сегодня – отсутствие гостиниц, доступных широкому кругу потребите-лей. Несмотря на кризис и вынужденное снижение цен сегодня номер в средней гостинице Екатеринбурга стоит примерно 3,5 тыс. рублей. Для категории 2* рас-ценки не намного ниже – около 2 тыс. за ночь. В Тюмени, как отмечают эксперты, ситуация еще хуже: из-за дефицита пред-ложения цена в 2-звездочной гостинице

города сопоставима с расценками на 4* в Берлине и Лондоне и составляет около 3 тыс. рублей.

«Основные проблемы уральского гости-ничного рынка – несбалансированность предложения и отсутствие экономичных отелей. В последние годы номерной фонд растет быстрее, чем деловые и туристи-ческие потоки, в результате чего загрузка гостиниц начала значительно снижаться. Так, загрузка в отелях верхней ценовой категории с трудом достигает 30%, средней ценовой категории не превышает 50%», – оценивает Мария Василенко.

Пока в регионе наиболее развит биз-нес-туризм. «90% приезжающих, если не больше, – это люди, которые приезжают по каким-то делам. Они предпочитают оста-навливать в более скромных гостиницах уровня 3*. Сегодня эту нишу занимают локальные гостиницы, которыми управля-ют владельцы, в то время как инвесторы предпочитают вкладываться в строитель-

ство более престижных отелей», – замеча-ет Марина Усенко. По ее мнению, связано это с особенностями психологии инвесто-ров, лежащими за рамками финансовой целесообразности. Приятнее ощущать себя владельцем дорого отеля, но если взглянуть на вещи трезво, то сегодня на Урале нет смысла вкладываться в новые дорогие отели, поскольку 3-звездочные гостиницы могут зарабатывать столько же, причем гораздо быстрее. «Мне кажется, что после кризиса многие инвесторы поняли, что закладывать бесконечное количество дорогих номеров экономически неоправ-данно», – замечает Марина Усенко.

Хуже всего на рынке сегодня представ-лены дешевые отели, которые, как отме-чают эксперты, наиболее востребованы (для гостиниц нижней ценовой катего-рии загруженность в регионе составляет 90–100%). На сегодняшний момент, по данным Ростуризма, среди классифици-рованных им в УрФО гостиниц на 1* и 2* приходится лишь 9% рынка, на 3* – 60%, на 4* – 27%, на 5* – 4%.

Впрочем, как говорят операторы, раз-вивать доступные гостиницы не так просто. «Если со стороны государства будут вве-дены соответствующие преференции для игроков гостиничного рынка, то инвесторы будут вкладывать деньги в такие проекты. В Европе для гостиниц и ресторанов дейст-вуют специальные тарифы и налоги, пони-женный НДС, у нас же отельерам приходится повышать цены на проживание из-за еже-годного увеличения тарифов на комму-нальное обслуживание, электроэнергию и др. Иначе прибыль гостиничного объекта будет нулевой. Строительство экономич-ных гостиниц, которых не хватает в каждом городе, в большей степени зависит от поли-тики властей», – уверена Мария Власенко.

В ближайшем будущем крупнейшим событием, которое сможет подстегнуть развитие гостиничного рынка в регионе, станет чемпионат мира по футболу 2018 года. Как прогнозируют эксперты, тогда можно будет увидеть существенный недостаток номеров. Но востребованы окажутся объекты демократического фор-мата, которые сегодня и предлагают стро-ить. Как отмечает Марина Усенко, большое количество качественного предложения вкупе с активными действиями властей по привлечению туристов смогут сгенериро-вать новые туристические потоки. Так произошло, например, в Барселоне, кото-рая смогла сравнительно недавно превра-титься из столицы самого отсталого евро-пейского государства в современный турис-тический центр. По этому вектору уже начал развиваться и уральский рынок. Впрочем, здесь инвесторы и власти сильно торопятся. Количество дорогих отелей растет в геометрической прогрессии, при-том что премиум-сегмент в Екатеринбурге закрыт полностью. Однако уходить в деше-вый сегмент крупные игроки не спешат. Как говорят участники рынка, развитие демократических отелей полностью лежит на совести властей. Без серьезных пре-ференций желающих работать в этой нише не найдется.

Марина Усенко,Jones Lang LaSalle Hotels / Marina Usenko

Если соотнести показатели загрузки с уровнем ставок, можно заметить, что увеличение количества постояльцев не говорит о финансовом благополучии гостиниц. Чтобы исправить ситуацию и повысить заполняемость отелей, властям надо будет формировать максимально насыщенный событийный календарь.

072-79 Regions_I_L.indd 76 22.04.2011 10:07:19

77

# 9 (161) / 1–15.05.11


| Regions |

| Listings |

| Новости Северо–Запада

| Регионы |

| Объекты |

77

# 9 (161) / 1–15.05.11

The number of hotels in Sverdlovsk province is to increase until 2020 from the current 340 to 410 and the num-

ber of rooms – from 11,700 to 14,100. This is the decision made by local authorities. Ministry of Trade, Catering and Service in the Sverdlovsk province has analyzed plots of land in the region and picked out most suit-able ones for the construction of new hotels. This work was done in keeping with the plan to assist the development of accommodation facilities in Sverdlovsk province adopted by the regional authorities. The master plans of 48 municipalities spot 69 plots of land for construction. The hotel market will also be enlarged at the expense of the old stock refurbishment.

It should be noted that in seven recent years the number of regional hotels has already more than doubled. And it is during

the crisis years 2008–2010 that the main bulk of middle-class and upscale hotels managed by international operators hit the market. “Over the recent four years the accommodation stock of Central Urals has grown by almost 2.5 times from 6,000 rooms in 2007 to 15,000 rooms in 2011. At the present moment the regional accommoda-tion stock falls behind only Saint Petersburg (about 20,000 rooms) and Moscow (about 40,000 rooms),” notes Maria Vasilenko, mar-keting director, AZIMUT Hotels Company. According to Rosstat, the hotel market capacity amounted to 2.4 billion rubles.

Such a good showing became possible thanks to an active position of local authori-ties which have held a number of grand-scale events in the city of late and backed up the hospitality industry. In recent years the city has hosted a meeting of SCO member coun-

tries, Russian-German forum “Petersburg Dialog,” and large international exhibi-tions. This activity backfired on hotels. As noted by Maria Vasilenko, because the city was positioned as a convention venue, over-supply is now crippling the market, since the accommodation stock was created for peak loads.

An important indicator of the market is the number of accommodation facilities that have passed through voluntary certi-fication at Rostourism (this certification is compulsory only for Krasnodar Territory in view of the upcoming Olympiad 2014). There are 36 such lodging facilities in Sverdlovsk province against only six in Tyumen province and very few in other regions.

As noted by Marina Usenko, Executive Vice President, Jones Lang LaSalle Hotels, developers and investors should think whether new hotels are worth building. “The current situation caused the market “indigestion.” The market is very immature and has hard times absorbing this number of rooms,” says the expert.

In spite of short supply, new projects continue developing in Yekaterinburg. For instance, the local company Atomstroycomplex published its plan to construct a five-star 300-room Radisson SAS hotel. According to the other informa-tion, Holiday Inn chain is looking for a suit-able site for a four-star hotel. In addition, the third phase of 80-bed Atrium Palace Hotel (76 Belinsky Street), 100-bed hotel-

Author: Pavel Chernyshov............................Photo: CRE archive

During the recession the Urals hotel market has markedly expanded. The local authorities are not going to stop and have already announced new plans. Developers, investors and hotel operators are ready to support the administration’s initiative. However, as noted by experts, the market prospects are somewhat overestimated.

Market Indigestion

072-79 Regions_I_L.indd 77 22.04.2011 10:07:19

78

Regions:Самые свежие предложения по аренде и продаже /Latest lease and sale offers page 40

apartment complex at Grazhdanskaya Street, and two mini hotels with 10 beds in each at 27 Sverdlov Street and 21 Kuznetsov Street must be commissioned during this year.

Growing occupancy and falling revenuesAs reported by Household Service Committee at the Yekaterinburg city administration, the average occupancy of Yekaterinburg hotels is 60-65%. For comparison, it did not rise above 20% at the turn of 2010. A wide gap in the load of hotels in different segments is also apparent. Democratic hotels with ADR from 500 rubles are 100% occupied. Mini hotels, which have always been notable for high loads, are 60% occupied (they incur lower marketing costs, since sales are mainly mediated by tourist agencies, lower operat-ing expenses, and generally no outlay on a restaurant). Upmarket hotels, such as Hyatt, report on a 30% load. Most hotels could not rise too high above the hurdle rate. The hotels which staked on service and retained their clientele could keep up a higher load. Yet informal price reduction was ubiquitous: the hotels did not change their rates but most of them offered large corporate dis-counts and held various actions. In view of lower load and an increasing number of dis-counts, RevPAR went down during the year. As noted by Marina Usenko, high-end hotels like Hyatt have to compete with affordable Park Inn hotels. If you match up occupancy against the ADR level you will notice that a greater number of guests does not neces-sarily indicate a good financial standing of any particular hotel. To straighten out the situation and raise the occupancy of hotels,

the authorities will need to take care of a very busy event schedule. Similar indica-tors can be found in the neighboring cities. Although the accommodation stock is much more limited in Tyumen, the load of quality hotels is comparable to the average indica-tor for this city. As noted by Director of MC Eurasia (four-star Eurasia Hotel in Tyumen) Irina Kosogorova, in January 2010 the aver-age occupancy of Eurasia did not exceed the level of 10% while in December they had to deny accommodation to some guests for the lack of vacant rooms. Throughout the year, taking account of seasonal slumps and unloaded weekends, the average load was 35%.

Networks agree to everythingIn spite of excessive supply and a high level of competition, large hotel operators eagerly enter the Urals. “Yekaterinburg is fourth big-gest city in Russia and it cannot but interest hotel chains by definition. However, hotel chains do not invest their own money in this market,” notes Ms. Usenko. At the present time two regional chain operators are active

in the Sverdlovsk area – Usta Group and Ural Hotel – as well as such international chain hotel operators as Park Inn, Accor Novotel, Hyatt, Angelo, and Ramada. Not only do these chains look narrowly at the

Urals capital; they also contemplate expan-sion to small cities with population below one million. “We are interested in the Urals market – not only Yekaterinburg but also in other cities with population from 300,000, such as Chelyabinsk, Perm and Orenburg, where quality accommodation facilities are in short supply. In Yekaterinburg the upper and medium pricing segments are already saturated and the city desperately wants economy-class hotels affordable to a wide circle of consumers,” says Maria Vasilenko, recounting her company’s plans.

As noted by Marina Usenko, it is stra-tegically important for the chains to be present on the market. Because they do not have to invest heir own money they may well rough it and wait for better times. The occupancy problem is much more acute for hotel investors who put their capital at stake. “If you invest your money you do care when your investments possibly return – in 10 or 20 years. Investors must be confiding in the world-renowned brands, and expect-ing those brands to attract a multitude of guests to their hotels. But I just cannot understand what their confidence is based on,” Ms. Usenko shrugs her shoulders.

Unbalanced supplyThe main shortcoming of the Urals hotel market today is the lack of hotels afford-able for a wide circle of consumers. Despite the recession and forced rate cuts, the aver-age hotel room in Yekaterinburg now costs 3,500 rubles/day. Even in two-star hotels the prices are not much lower – about 2,000 rubles overnight. The situation is even worse in Tyumen, according to experts, where ADR in a two-star hotel is comparable with the rates of four-star hotels in Berlin or London and comes to about 3,000 rubles.

“The key problems of the Urals hotel market are unbalanced supply and the lack of economy-class hotels. In recent years the accommodation stock has been swell-ing faster than the flows of business and leisure tourists; as a result, the occupancy of hotels sees a rather deep dive. Thus the load of upscale hotels barely reaches 30% and the occupancy of middle-class hotels does not exceed 50%,” says Ms. Vasilenko. For now business tourism has been mostly developed in the region. “About 90% of guests are people arriving for some business purposes. They generally prefer to stay in more modest three-star hotels. This niche is filled by hotels run by local proprietors, whereas investors prefer to put their money into the construction of more prestigious

hotels,” notes Ms. Usenko. In her opinion, the reasons lie in the psychology of inves-tors which defies financial expediency. It’s more rewarding to be an owner of an expen-sive hotel. Yet a sober look upon the Urals

market would indicate that it does not make any sense to invest in new costly hotels now, since three-star hotels may earn as much and within a faster period of time. “I feel many investors have come to realize after the crisis that it is economically unjusti-fied to build an endless number of expensive rooms,” comments Usenko.

Inexpensive hotels, which are represent-ed worse than any other hotels in today’s market, are in highest demand, according to experts (the load of hotels in the lower price range fluctuates between 90% and 100% today). As reported by Rostourism, among the Urals hotels that passed through volun-tary certification, one and two-star hotels account for only 9% of the market, three-star hotels – for 60% of the market, four stars – for 27% and five stars – for 4%.

Meanwhile it’s not that easy to develop affordable hotels, according to hotel opera-tors. “If the government introduced respec-tive preferences for hotel market players, investors would tackle such projects. In Europe special tariffs and taxes as well as a lesser VAT apply to hotels and restaurants while our hoteliers have to raise accommoda-tion prices because of annual growth of util-ity and electricity bills. Otherwise the hotel profit will be close to zero. Construction of economy-class hotels which are in such a short supply in every city largely depends on the policy of local authorities,” knows Maria Vasilenko.

The World Soccer Cup 2018 will be the largest event in the future which may whip up the hotel market development in the region. Experts forecast that a significant dearth of rooms will then be felt, though only economy-class hotels will be in demand and they are the ones that should now be constructed. As noted by Marina Usenko, an ample amount of quality supply coupled with a vibrant tourist attraction policy pur-sued by local authorities would generate new tourist flows. This is what happened in Barcelona, for example, which could trans-form from the capital of the most backward European nation into a contemporary tourist center relatively a short time ago. And the Urals market has already begun developing along the same lines but with one excep-tion: investors and the city administration are in a rush. The number of expensive hotels keeps growing exponentially notwithstand-ing the fact that the premium segment in Yekaterinburg is fully saturated. However big players are in no hurry to leave for the cheaper segment. According to the market participants, the development of democratic

hotels fully depends on the initiatives taken by the local government. No volunteers will-ing to operate in this niche will emerge until the government offers serious preferences.

The main shortcoming of the Urals hotel market today is the lack of hotels affordable for a wide circle of consumers. Despite the recession and forced rate cuts, the average hotel room in Yekaterinburg now costs 3,500 rubles/day.

Дорогие гостиницы типа Hayatt вынуждены конкурировать в Екате-ринбурге с доступными отелями уровня Park Inn / High-end hotels like Hyatt have to compete with affordable Park Inn hotels in Yekaterinburпg

072-79 Regions_I_L.indd 78 22.04.2011 10:07:20

группа компаний

072-79 Regions_I_L.indd 79 22.04.2011 10:07:20

Объек т ы / List ings:

80

Метражкв. м / sqm Расположение / Location Описание / Description Цена (руб./кв. м)

Price (RUR/sqm)Информация об агентстве

Agencies InfoТелефон

Phone number

ОФИСЫ / OFFICESСАО

От 150

Международное шоссе, 28 Б

Mezhdunarodnoe highway, 28 B

Бизнес-парк Skypoint – офисные помещения с базовой отделкой

Business park Skypoint – office premises with basic fit-out

Аренда - 12 000

Lease - 12 000Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья

Makarova Natalia

СВАО

От 80 до 500

Зубарев пер.,15, корп.1

Zubarev side-street, 15, bldg.1

Деловой Центр «Чайка плаза» – офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника

Business Center “Chaika plaza” – office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser

Аренда

LeaseСобственник (495) 777-37-37, доб. 3018

ЦАО

100 - 2000

Новый Арбат, 1-я линия

Noviy Arbat, 1-st line

Готовые к въезду офисы в БЦ класса А. Охрана, парковка, телефон, интернет

Offices in BC of A class are ready to move in. Guard, parking lot, telephone, internet

Аренда - $ 1000

Lease - $ 1000Собственник (495) 721-11-23

ЦАО

120 - 900

Ул. Сретенка, 12

Sretenka st., 12

Деловой Центр - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника

Business Center - office premises for lease. Rate of running charges and VAT. Direct lease by owner.

Аренда

LeaseСобственник 777-37-01 доб.5200

ЦАО

400 - 3600

Большой Демидовский пер., 12/1

Big Demidovsky lane 12/1

Особняк класса «А», четыре этажа, центральное кондицион., подземный паркинг, под финальную отделку

Mansion of “A” class. 4-storeyed, central conditioning, underground parking, shell&core

Аренда - от 18 000

Lease - from 18 000Собственник

8(495)363-80-25

www.demidov-plaza.ru

ЦАО

425 и 1080

М. Полянка

m. Polyanka

2 ОСЗ на Полянке. готовы к въезду. сданы в краткоср. аренду, все коммуникации. Продажа от собственника

2 detached buildings on Polyanka. Ready to move in. short-term lease, all utilities. For sale by owner

Продажа от 165 тыс.

Sale from 165 thsd.8(495)775-74-75

ЦАО

5584

М. Маяковская

m. Mayakovskaya

ЦАО, 2-я Тверская-Ямская, д.8,10. 2 ОСЗ. Возможна продажа по-отдельности

Central administrative district, 2-nd Tverskaya-Yamskaya, 8, 10. Two detached buildings. Potential sale on separate basis

Продажа - 990 млн.($33 млн.)

Sale - 990 mln. ($33 mln.)8(495)775-74-75

ЦАО

80

Б. Ордынка ул., 40, стр. 4

B. Ordynka st., 40, bldg. 4

Конференц-зал в деловом компл. «Легион-1», на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию

Conference hall in business complex “Legion-1”, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations

Аренда - 100 евро / час

Lease - 100 euro / hourУправляющая компания Легион

(495) 411-77-55

www.legion-development.com

ЮАО

От 20 до 1300

Район Донской

Donskoy area

БЦ «Серпуховской Двор» в аренду офисы В+, склады (Шаболовская, Тульская, Ленинский пр-т, ВДНХ) www.serpdv.ru

BC “Serpukhovskoi Dvor”, offices of B+ class for lease, warehouses (Shabolovskaya, Tulskaya, Leninskiy prospekt, VDNKh) www.serpdv.ru

от 9000 / год

from 9000 / year

(495) 232-21-80,

(495) 234-08-75

МО

30 - 100

Видное, Реутов, Мытищи

Vidnoe, Reutov, Mytishi

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «МУЛЬТИ», «Кораблик», «БельПостель», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН”

Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “MULTI”, “Korablik”, “BelPostel”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”

Аренда договорная

Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42

(495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACESМО

5 - 6500

5 км по Дмитровскому шоссе

5th km of Dmitrovskoe highway

Пауэр Центр Nord: S = 50 000 кв.м., прод. гип., гип. DIY, спорт. гип. пл. 6500 кв.м. Срок строит-ва – 2012-2013 гг.

Power Center Nord: S= 50 000 sq.m., grocery, DIY, sport hypermarket, area space 6500 sq.m. Delivery - 2012 -2013


Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42


МО

5 - 370

Видное, Реутов, Одинцово

Vidnoe, Reutov, Odintsovo

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН”

Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “Korablik”, “BelPostel”, “Ochkarik”, “MULTI”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”


Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42


МО

10 - 2000

Г. Мытищи, ул. Станционная

Mytishi, Stantsionnaya st.

ТЦ «Курс». 7500 кв.м, супермаркет, маг. элект., аптека, банк, торг. гал, рестораны и др.1 марта 2012г.

TC “Kurs”. 7500 sq.m., supermarket, electronics store, drug store, bank, retail gallery, restaurants etc in March 1, 2012


Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42


САНКТ-ПЕТЕРБУРГ / SAINT-PETERSBURG580

С-Пб, В.О., Железноводская ул. 10

Saint Petersburg, Zheleznovodskaya st. 10

4-5-эт. здание 1902г. Полная реконструкция – 2006 г. Под офисные помещения, торговые и выставочные площади. Оформлен перевод в нежилой фонд

4-5 floors building. Was built in 1902. Complete reconstruction – 2006. potential for office premises, retail and exhibit areas. Registered as non-residential property

Продажа - 34 800 тыс.

Sale - 34 800 thsd.ООО “С.Э.Р.” 8 (812) 936-83-02

РЕГИОНЫ / REGIONS120 496

Г. Екатеринбург, ул. Малышева

Ekaterinburg, Malysheva st.

Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг

BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot

Аренда по запросу

Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды

(343)379-58-55

34 500Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53

Ekaterinburg, Malysheva st., 53

ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки

TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them


Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды

(343)379-58-55

25 000Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10

Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10

Бизнес Центр «Антей». Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка

BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements


Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды

(343)379-58-55

20 000Г. Кемерово

Kemerovo

Аренда, продажа складского комплекса класса «А» в городе Кемерово - www.smartsib.ru

Lease, sale of warehouse complex of “A” class in Kemerovo - www.smartsib.ru

Аренда/Продажа

Lease/Sale8-923-602-40-99

1 500Г. Муром, Влад. Обл., шоссе

Murom, Vladimir area, highway

ОСЗ, 1 эт., земля 1,5 га, возможность увеличения площади з/у и ОСЗ. Идеально для строительства гипермаркета или ТЦ

Detached building, land – 1.5ha, possibility to increase the square of land plot and detached building. Ideal for hypermarket or shopping center construction

Цена по согласованию

Price is negotiableСобственник

(495) 919-33-28, 8-926-222-42-11

[email protected]

Резюме присылайте по адресу: [email protected]

Телефон 926-73-40, отдел персонала

• Менеджер по продажам рекламных площадей в изданиях • Пиар-менеджер

080-82 Listings-161.indd 80 22.04.2011 10:08:51

| Регионы / Regions |

| Объекты/Listings |

81

# 9 (161) / 1–15.05.11

Горя

чая

лин

ия п

одп

иски

(49

5)92

6-45

-75

Ст

оим

ост

ь п

одп

иски

: 6

мес

. 12

мес

.

Мос

ква

253

0 ру

б. 4

700

руб.

Р

егио

ны 2

900

руб.

540

0 ру

б.

(це

ны в

клю

чаю

т н

дс)

Зап

ол

ни

те,

по

жал

уйста

, б

лан

к п

лате

жн

ой

кви

тан

ци

и.

Оп

лати

те в

лю

бо

м о

тдел

ен

ии

Сб

ер

бан

ка Р

Ф.

Ко

пи

ю о

пл

ачен

но

й к

ви

тан

ци

и п

ро

си

м в

ысл

ать

в н

аш

у р

ед

акц

ию

по

факс

у (4

95

) 9

26

-45

-75

Ад

рес:

11

51

91

, г.

Мо

сква,

4-й

Ро

щи

нски

й п

р-д

, д

. 2

0,

стр

. 5

e-m

ail:

sub

scri

pti

on

@im

pre

ssm

ed

ia.r

u


ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва

БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость»

Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________

Компания ____________________________________________________________________

Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________

Ул. __________________________________________________________________________

Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________

Телефон ____________________________ e-mail___________________________________

Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г.

Плательщик (подпись) _____________________


ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва

БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость»

Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________

Компания ____________________________________________________________________

Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________

Ул. __________________________________________________________________________

Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________

Телефон ____________________________ e-mail___________________________________

Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г.

Плательщик (подпись) _____________________

Извещение

Кассир

Квитанция

Кассир

Прось

ба

не

исп

ользо

ват

ь п

ред

ыд

ущи

е кв

ита

нци

и д

ля о

плат

ы

АРЕНДА / ПРОДАЖА

АР

ЕН

ДА

/ П

РО

ДА

ЖА

Земельный участок в Алабинопервая линия Киевского шоссе27 км от МКАД, площадь 3,3 Гапод многофункциональный комплексна участке ТП мощностью 630 кВа

Тел.: +7-916-115-99-15

ПРОДАЖА

Собственник

080-82 Listings-161.indd 81 22.04.2011 10:08:52

Объек т ы / List ings:

82

080-82 Listings-161.indd 82 22.04.2011 10:08:52

Documents

CRE Russia #9 (161)