COMPRAVENTA

1. DEFINICIÓN

Según Planiol, la venta es un contrato por el cual una persona (vendedor) se obliga a transferir a otra la propiedad de una cosa, en tanto que la otra (comprador) se obliga a pagarle su valor en dinero. Para Francesco Messineo es este el contrato considerablemente más importante, por la frecuencia de su empleo en la vida económica y por la abundancia de las normas que a él se refieren y, además, por las formas peculiares en que puede manifestarse: ya estén estas previstas y disciplinadas por la ley, ya hayan sido formadas por la práctica de los negocios.Prieto Desulovich Gabriel al hacer una mención de todos los contratos señala que el Contrato de Compra Venta es el contrato mediante el cual una parte llamada vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien mueble o inmueble a otra denominada comprador, la que a su vez se obliga respecto al vendedor a pagar el precio convenido en dinero.El Art. 1529 del Código Civil define el Contrato de Compraventa de la siguiente manera:“Por la Compraventa, el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”.Este artículo conserva el carácter consensual de la compraventa en tanto que como contrato queda perfeccionado con el consentimiento sobre el bien vendido y el precio, generando una "obligación de transferir", que debe de ser valorada de acuerdo a que si el bien materia de la compraventa es un bien mueble o inmueble, en donde serán necesarias, para consumar el efecto traslativo según corresponda, la entrega o la simple exigibilidad de la obligación generada. 

2. ANTECEDENTES

1. En el derecho romanoEl contrato de compraventa por su trascendencia histórica es el más importante de los contratos, el cual viene a ser el principal móvil de la circulación.Los romanos designan la compraventa con los términos emptio venditio, de emere (comprar) y vendere (vender); asimismo utilizan las palabras emptor y venditor para indicar respectivamente al comprador y vendedor. La compraventa es un contrato consensual, de buena fe, por el que una de las partes llamada vendedor se obliga a proporcionar a la otra la posesión pacífica y duradera de una cosa (merx) a cambio de una cantidad de dinero (pretium)A través del tiempo este tipo de contrato, se ha convertido en el acto de comercio más representativo y en la principal fuente de las obligaciones. Nace con la aparición de la moneda, pues al servir esta, como instrumento de pago, permitió la desaparición del trueque.Inicialmente la compra venta, no conducía directamente a la transferencia de la propiedad, ya que esta únicamente se materializaba a través de la concertación de actos materiales, tal como lo era la mancipatio, la in jure cessio y la traditio.

La Mancipatio.- fue un acto formal celebrado en presencia de 5 testigos como mínimo; implicaba la presencia de un objeto que represente el bien materia de contrato y un pedazo de cobre, el cual simbolizaba el pago a todo ello, debían pronunciarse formulas rituales a fin de que se entendiese materializada la adquisición.

La In Jure Cessio.- también era un acto formal pero se celebraba en presencia del pretor e implicaba una reivindicación simulada, en la que el adquirente alegaba la propiedad del bien ante el pretor y el enajenante se allanaba a ello.

La Traditio.- era la entrega física del bien que se enajenaba, la misma que se daba de común acuerdo entre el que lo entregaba (tradens) y el que lo recibía accipiens.

Posteriormente, a partir del siglo XVIII, mediante el contrato de compraventa, se confería al comprador, no solo el título o acreencia, sino también se transfería el dominio de la cosa vendida. Esta evolución de la compraventa se consolidó a través de los juristas que redactaron el Código Civil Francés, quienes propugnaron "la unidad del contrato" aduciendo que la propiedad se transmite por la vía consensual, ya que la compraventa es perfecta entre las partes y la propiedad se adquiere por el comprador solo desde que hay acuerdo sobre la cosas y el precio.

El Código Civil de 1984, adopta una posición mixta por que oscila entre la consensualidad y la tradición o entrega según se refiera a la compraventa de bienes inmuebles o muebles respectivamente. En el caso de compraventa de bienes muebles, la transferencia se efectúa por tradición a su acreedor. En el caso de compraventa de bienes inmuebles, la transferencia se lleva a cabo aplicando la regla de la consensualidad, toda vez que de conformidad con lo previsto en su numeral 949º “la sola obligación de enajenar un inmueble hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.

2. El código civil de 1936 en lo concerniente a la compraventa se refería, por aquel entonces, a cosas cuando señalaba que por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio. En el código civil actual se hace mención a un término de carácter más complejo denominado “bien”.

Diferencia entre los Bienes y Cosas

Juan Pablo Robles Ortega en su blog “Concepto Jurídico, Apuntes de Derecho”1 nos dice que: Todo lo que existe en la naturaleza y que se pueda tocar y apreciar materialmente, son cosas, pero dentro de las cosas, podemos calificar de bienes aquellas de las que el hombre puede apropiarse y le sirven para satisfacer sus necesidades y además que no estén excluidas del comercio. El agua del mar, el sol, y una casa, son cosas, pero solo la última es considerada un bien.

Cosas son sólo las entidades materiales, las que constituyen una parte de la materia existente mientras que los bienes, serían las cosas útiles al hombre y susceptibles de apropiación por éste.

Pero esta distinción realizada por el código actual es innecesaria. Pues es lo mismo COSA que BIEN. No existe diferencia, cosa no es más amplia que bien, puesto que las cosas podían ser corporales o incorporales y los bienes comprenden tanto a lo que puede percibirse por los sentidos y también a los Derechos. Por ello doctrinariamente NO hay diferencia entre Bien y Cosa.

3. CARACTERÍSTICAS2

a. Es principalEl contrato de compraventa tiene existencia propia, es decir, es independiente. Goza de autonomía entitativa al no derivar o necesitar de otro para su existencia.

b. Es un contrato obligatorio y no traslativo de dominio3

1 Blog Apuntes de Derecho de Juan Pablo Robles Ortega http://definicionlegal.blogspot.com/2012/06/diferencia-entre-los-bienes-y-cosas.html 25/05/2015. 9:30pm2 Prieto Desulovich Gabriel, Contrato de Compraventa-Contratos del Código Civil Peruano, p.1. 3 LIBRO EXÉGESIS DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1984, MAX ARIAS SCHREIBER PEZET

Puesto que el vendedor se obliga a que la propiedad del bien sea transferida al comprador. La traslación de dominio constituye, por lo tanto, un efecto o consecuencia del perfeccionamiento del contrato.

c. Es individualPorque para su formación se requiere del consentimiento unánime de los contratantes.

d. NominadoEste contrato debe su denominación al Derecho Objetivo. Encuentra un nombre propio instituido por el Derecho o nomen iuris el cual lo identifica, regula, norma, disciplina o titula como “Compraventa”. Desde el primer cuerpo jurídico que rigió en nuestro país, se ha regulado el contrato de compraventa. El nombre puede haber sufrido algunas ligeras variaciones pero como decía Ángel Gustavo Cornejo- el concepto esencial no ha cambiado fundamentalmente. La idea de la venta ha estado siempre ligada a la idea de la obligación de transferir la propiedad.4

e. Es un contrato típicoPorque tiene una regulación legal propia que lo identifica respecto de los demás.

f. DefinitivoPorque desde el primer momento de su celebración cumple con su propio fin, es decir, se ejecutan o empiezan a ejecutarse.

g. ConmutativoDebido a que existe una equivalencia (no necesariamente una igualdad) entre las prestaciones y de antemano, es decir, antes de celebrarlo se pueden conocer las ventajas y desventajas que trae consigo la compraventa.

Es conmutativa porque el vendedor sabe que está obligado a entregar un bien a cambio de una determinada cantidad de dinero y el comprador igualmente se obliga a entregar una cantidad de dinero a cambio de un bien, es decir existe certidumbre sobre la existencia de prestaciones correlativas.5

h. OnerosoCada una de las partes de este contrato sufre desventajas y ventajas económicas. Siendo la desventaja para el vendedor la entrega del bien y la ventaja el recibimiento del precio. En caso del comprador la ventaja constituye el recibimiento del bien y la desventaja el pago del precio. Por lo que es un contrato sinalagmático o con prestaciones reciprocas, llamado anteriormente bilateral.

i. ConsensualEs consensual, desde que para celebrarse solo se requiere el consentimiento de las partes y tiene liberta de forma, pues los contratantes pueden adoptar aquella que consideren más convenientes. Desde luego, cuando el objeto de la prestación es un inmueble, se utiliza la escritura pública, pues mediante ella se inscribe el contrato en el Registro de la Propiedad inmueble y se completa, con ello, su titulación.6

j. Ejecución inmediata o diferida Ya que las prestaciones deben cumplirse en un solo momento, aun si las partes pactaran prorrogar alguna de las prestaciones, es decir, no puede convertírsele mediante acuerdo de partes en un contrato de duración, salvo en lo que respecta a la ejecución del pago del precio a plazos.

4 LIBRO ESTUDIOS SOBRE EL CONTRATO DE COMPRA VENTA, MARIO CASTILLO FREYRE5 Estudio Carpio Pinto Abogados Asociados web http://carpioabogados.com/INFO/INFOCIVIL/contratos_tip/resumen_2.html 6 LIBRO EXÉGESIS DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1984, AUTOR MAX ARIAS SCHREIBER PEZET

4. SUJETOS Y ELEMENTOSa) SUJETOS

COMPRADORQuien va a pagar una suma de dinero por un bien. Llamado también adquirente.

VENDEDORQuien transferirá la propiedad del bien al comprador a cambio de un precio. Llamado también enajenante.

b) ELEMENTOS

En la compraventa existen algunos elementos que son comunes a todos los contratos (la capacidad y el consentimiento) y otros que le son propios y peculiares (el bien y el precio). Vale decir que dichos elementos particulares, llamados esenciales, no pueden faltar porque hacen a la esencia misma del contrato.

I. PRECIOCon respecto al precio solo podrá ser en dinero. Deberá ser fijado de mutuo acuerdo y no por la sola voluntad de una parte. Sin embargo el precio puede ser fijado por un tercero a lo cual no podrá ser anulado, salvo que se pruebe que está actuando de mala fe para beneficiar a una de las partes (Art. 1543-1544).

Puede ser fijado en moneda nacional, extranjera o al tipo legal al momento de efectuarse el pago (Art. 1237). También por medio de Títulos Valores como lo son el cheque, pagaré y letra de cambio.

Entonces el precio puede ser:

DETERMINADO: lo fijan las partes al momento de la celebración del contrato.

DETERMINABLE: es fijado por un tercero, por los usos o el valor en la bolsa.

Si el precio es establecido por una sola de las partes el contrato es NULO a tenor del artículo 1543 del Código Civil. Sin embargo, si el precio es fijado por un tercero (designado en el contrato o a designarse posteriormente) o es fijado por el valor que tiene el bien en la bolsa o mercado el contrato sigue siendo válido.

II. BIENLa palabra bien abarca objetos corporales e incorporales. Los bienes corporales serían los que son físicos y como tal se pueden ver, tocar, mientras que los bienes no corporales son aquellos intangibles tales como títulos de crédito, marcas, patentes, energía eléctrica.7

Es por este elemento que se va a pagar un precio en dinero. El vendedor al recibir el precio debe transferir la propiedad. La transferencia de la propiedad puede ser:

7 Elementos de derecho mercantil. La compraventa mercantil Profesor J. A. Pastor, p. 4.

Coetánea Es decir al momento de la celebración del contrato. Esta transferencia se da en los bienes inmuebles.

No CoetáneaAquella que opera en el caso de los bienes muebles con la tradición –o traditio- del bien.

5. REQUISITOS DEL BIEN

Existen requisitos8 que el bien debe cumplir:

a) EXISTENCIA o POSIBILIDAD DE EXISTENCIA

Los bienes deben existir al momento de celebrarse el contrato o deben ser susceptibles de existir (bienes futuros). La compraventa de bienes a futuro se presenta cuando al momento de celebrarse el contrato los bienes no se encuentran. Un ejemplo de esto podría ser la compra de una cosecha del terreno de un campesino que recién se dará a futuro. En este caso hay 2 modalidades para comprar un bien futuro:

La condición: suspensiva y que debe estar condicionada a la existencia del bien, con el fin de evitar pérdida. Pues en el caso que, siguiendo el ejemplo, se diera una plaga entonces el contrato se extingue por no haberse cumplido la condición.

Contrato Aleatorio: en el cual hay un futuro incierto y el comprador asume los riesgos que devendrán en un futuro luego de la celebración. Es decir, en caso haya una plaga y se pierda la cosecha, el pago de todas maneras se ha de efectuar.

b) SEA DETERMINADO o DETERMINABLE

Por “determinado” entendemos al bien cierto sobre el cual se ha alcanzado el máximo grado de identificación y especificación individualizada o elegida. Por ende, este existe al momento de la celebración del contrato.

Por bien determinable entendemos a aquel bien susceptible de individualización de determinación en la medida en que las partes han fijado cual es el criterio para ello.9 Se especifica la especie y la cantidad aunque no todas las características particulares, por lo tanto, no existe al momento de celebrarse el contrato.

c) POSIBILIDAD DEL TRÁFICO JURIDICO

Bienes cuya circulación no está prohibida por ley: la posibilidad del tráfico jurídico enmarcada en que no exista prohibición para que el bien pueda ser insertado como objeto de la compraventa.

Los bienes deben estar dentro del comercio de los hombres y no prohibidos por la ley como son los Bienes de dominio público y uso público, por ejemplo: las playas, las plazas, los hospitales públicos, los ayuntamientos.

d) REAL

8 Prieto Desulovich Gabriel, Contrato de Compraventa-Contratos del Código Civil Peruano, p.1.9 Estudio Carpio Pinto Abogados Asociados web http://carpioabogados.com/INFO/INFOCIVIL/contratos_tip/resumen_2.html

Para que se manifieste expresamente el derecho del comprador a exigir la entrega del bien.

6. DERECHOS Y OBLIGACIONES

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Y DEL COMPRADOR:

Según el Art. 1364 del CC; que se refiere a las disposiciones generales sobre los contratos los gastos y tributos que origine la celebración de un contrato se divide por igual entre las partes, salvo disposición legal o pacto distinto”.

De conformidad con el Art. 1530 los gastos de entrega son de cargo del vendedor y los cargos de trasporte a un lugar diferente del de cumplimiento son de cargo del comprador, salvo pacto contrario.

Se podría decir que el tema principal de la compraventa son las obligaciones que emanan de un contrato, no tiene límites en función de la libertad de contratación. Salvo que dichas contrataciones sean ilícitas o atenten contra el orden público, y las buenas costumbres.

De las obligaciones que especificamos no se refieren a las que emana del contrato, sino a las obligaciones legales que imponen al vendedor y comprador. Muchas veces sucede que los contratos no se establecen quienes deben llevar la carga de los gastos e impuestos; entonces es ahí donde se aplica los Art.1530 y 1364 respectivamente.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: 

El vendedor tiene un sin número de obligaciones convencionales pero legalmente tiene estas:

1) Perfeccionar la transferencia de la propiedad sobre el bien materia del contrato.Obligación visceral del vendedor es trasmitir el dominio del bien al comprador (Art.1519). 

i. Bien mueble: TRADITIOii. Bien Inmueble: CONSENTIMIENTO

La entrega inmediata del bien al comprador puede ser coetánea o de pacto (no coetánea), como el caso de los bienes muebles (TRADITIO), mientras que en el primer caso son los bienes inmuebles (CONSENTIMIENTO)

2) Entregar la cosa que vende en el estado en que encuentre en el momento de celebrar el contrato, incluyendo sus accesorios.

La entrega de la cosa va implícita en la naturaleza del contrato de la compraventa. Si se trata de inmuebles es simbólica la entrega, basta el simple consentimiento (SALVO PACTO EN CONTRARIO), porque la escritura pública no es constitucional de la compra venta, y si se hace, es por seguridad, mientras que en los bienes muebles, es necesaria la entrega material o tradición. 

3) Garantizar el estado de la cosa que se vende; si una persona compra es para servirse de la cosa y si tiene un vicio oculto, el vendedor responde por la calidad y el estado del bien que se transmite, para cuyo efecto existe la acción de rescisión la

cual no es privativa de la compraventa sino que funciona en toda contrato oneroso. Pero no basta la entrega, ni que la cosa no tenga vicio, sino que conviene también que el vendedor tenga tranquilidad en el disfrute.

La garantía, la calidad y el estado de la cosa que se vende, se basa en el saneamiento en caso de suscitarse por ejemplo vicios ocultos o hechos propios del transferente.

4) Responsabilizarse por la evicción y el saneamiento: el vendedor también está obligado a proteger al comprador en la seguridad del derecho adquirido, en el caso que un tercero le disputase la cosa, alegando mayor derecho y obtenga sentencia favorable.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR: 

1. Pago del precio: es la primera obligación básica, es la contraprestación del contrato de compraventa. Si retrata de obligación primaria que tiene el comprador de acuerdo a las pautas del contrato. Todo pacto en forma generales es la ley entre las partes, en tanto que no afecte el interés público, no sea ilícito y no atente contra la moral y las buenas costumbres.

El pago debe efectuarse en base a 3 características

i. Tiempo determinadoii. Lugar determinado

iii. Forma determinada

El Artículo 1558 establece que “El comprador está obligado a pagar el precio en el momento, de la manera y en el lugar pactados. A falta de convenio y salvo usos diversos, debe ser pagado al contado en el momento y lugar de la entrega del bien. Si el pago no puede hacerse en el lugar de la entrega del bien, se hará en el domicilio del comprador.”

El plazo señalado en el contrato o de los usos, depende de la naturaleza del bien.

El pago del precio se puede pactar en distintas formas: pago en dinero, pago en dinero y parte en especie, a plazos, al contado en base a los usos etc.

El pago debe ser al contado cuando no se estipule expresamente forma distinta en el contrato.

Compraventa a plazos: en una sociedad como la nuestra en que la mayoría no puede satisfacer de inmediato sus necesidades, el crédito es muy importante. Su función es de carácter vital en el engranaje social, es en cierto modo la democratización de la compraventa, pues, la pone al alcance de todos los que no pueden hacerlo.

La compraventa de bienes a futuro se presenta cuando al momento de celebrarse el contrato los bienes no se encuentran. Un ejemplo de esto podría ser la compra de una cosecha del terreno de un campesino que recién se dará a futuro. En este caso hay 2 modalidades para comprar un bien futuro:

1) La condición: que debe estar condicionada a la existencia del bien, con el fin de evitar pérdida. Pues en el caso que,

siguiendo el ejemplo anterior, se diera una plaga entonces el contrato se extingue por no haberse cumplido la condición.

2) Contrato Aleatorio: en el cual hay un futuro incierto y el comprador asume los riesgos que devendrán en un futuro luego la celebración. Es decir, en caso haya una plaga y se pierda la cosecha, el pago de todas maneras se ha de efectuar.

El plazo puede ser diferido en un contrato de compraventa con reserva de Propiedad.

La propiedad en caso de armadas se obtiene al pagarse la última (Bienes muebles), salvo disposición diferente en el contrato. En caso de bienes inmuebles también puede darse el caso.

Cuando no se pagan 3 armadas sean consecutivas o no, el contrato de compraventa se puede dar por extinguido o se puede exigir el inmediato pago del saldo10. Sin embargo, las partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor sólo podrá optar por exigir el pago del saldo.11

Al respecto el artículo 1562 ha sido modificado pues ahora son las partes las que determinan el monto en el que se pierde el derecho a resolver el contrato. Antes la ley establecía expresamente que se perdía el derecho de resolución cuando el comprador pagaba más del 50% del precio.

2. El comprador asume los riesgos de la pérdida o deterioro del bien, desde el momento de la entrega. Porque en este momento ya se ha realizado la traditio.

PROBLEMA

Juan Piminchumo Olaechea de 50 años de edad es propietario de un inmueble ubicado en la calle Independencia N°620 de la Plaza de Armas de la Ciudad de Trujillo, de 300 m2, de una planta (1 piso), de construcción antigua de adobe. Pero es el caso que el propietario es una persona que, por su enfermedad mental, no goza de discernimiento y se hace necesaria la venta de dicha propiedad a efecto de tener con que subsistir y tratarse de su enfermedad incurable. Además qué debe hacerse para vender su propiedad si no tiene curador. El banco latino ha ofrecido en ocasión comprar dicho inmueble por 2 millones de dólares.

1. Se le pregunta al grupo qué debe hacer para transferir la propiedad de dicho inmueble

2. Elaborar minuta de contrato

SOLUCION AL PROBLEMA

Para transferir el inmueble que es propiedad del Señor Juan Pimimchumo Olaechea deberá seguirse los siguientes pasos en el orden que se enumeran:

1. Primero se deberá solicitar la Declaración Judicial de Interdicción de Juan Pimimchumo Olaechea, ya que al no gozar de discernimiento el Código Civil lo califica como incapaz absoluto, al estar inmerso en una de las causales establecidas en el artículo 43, precisamente en el inciso 2.

10 Artículo 1561 del Código Civil Peruano11 Artículo 1562 del Código Civil Peruano

2. El Juzgado que Declara judicialmente la Interdicción del incapaz deberá también nombrar un curador para la administración de sus bienes y para su representación procesal.

3. El curador nombrado deberá solicitar la autorización judicial para poder disponer el bien del interdicto, de acuerdo al artículo 531 del Código Civil que es aplicable al presente caso en mérito al artículo 568 del Código Civil. Aquel establece que los bienes no pueden ser enajenados ni gravados sino con autorización judicial, concedida por necesidad o utilidad y con audiencia del consejo de familia.

4. Al obtener la autorización por parte del juez se procederá a la celebración del contrato de compraventa entre el BANCO LATINO siendo debidamente representado como comprador y JUAN PIMIMCHUMO OLAECHEA siendo representado por Carlos Pimimchumo Vargas como vendedor ante Notario Público.

MINUTASeñor Notario:Sírvase Usted inscribir en su Registro de Escrituras Públicas una de CONTRATO DE COMPRAVENTA, que celebran de una parte PIMIMCHUMO VARGAS CARLOS, con D.N.I. Nº 47937894, estado civil soltero, domiciliado en la calle Independencia N° 620, Distrito y Provincia de Trujillo, en representación de PIMIMCHUMO OLAECHEA JUAN, de 50 años de edad, identificado con DNI 18144845, a quien en adelante se le denominará EL VENDEDOR, y, de la otra parte, EL BANCO LATINO S.A.A. con sede en Av. República de Panamá N° 3055, Distrito de San Isidro y Provincia de Lima, debidamente representado por su representante legal, Sr. RODRIGUEZ ZAVALETA SERGIO RAFAEL, identificado con DNI Nº 45838098, soltero, según poderes inscritos en la Partida Electrónica N° 12345678 del Libro de Sociedades Mercantiles del Registro de Personas Jurídicas de Lima en adelante EL COMPRADOR, en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERO.- DE LA REPRESENTACIÓNPIMIMCHUMO VARGAS CARLOS celebra el presente contrato en calidad de CURADOR del interdicto PIMIMCHUMO OLAECHEA JUAN, lo cual se acredita mediante la Sentencia del Expediente N° 952-2009 seguido ante el Segundo Juzgado Especializado de Familia de Trujillo, secretaria Mendoza Carranza Fabiana.

SEGUNDO.- FACULTADES DE CELEBRACIÓNPIMIMCHUMO VARGAS CARLOS celebra el presente contrato en mérito a la autorización judicial para disponer el patrimonio del interdicto conferido por la Sentencia del Expediente N° 216-2011 seguido ante el Primer Juzgado de Paz Letrado de Trujillo, secretario Augusto Villena Moreno.

TERCERO.- DERECHO DE PROPIEDAD E IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLEEL VENDEDOR, es propietario único y exclusivo del inmueble ubicado en la calle Independencia N° 620, Distrito y Provincia de Trujillo, Departamento de La Libertad, que consta de una planta de material de adobe, comedor, cocina, baño, con 4 dormitorios, de 300 m2; colinda por la derecha con la propiedad de Orellano Ypanaqué Jhonn con 20 metros lineales y por la izquierda, con la propiedad de Ramos Solorzano César con 17 metros lineales. Bien, inscrito en la Partida Registral Nº P14068891 Asiento 584, del Registro de Predios del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº V - Sede Trujillo, (en adelante el “Inmueble”).

CUARTO.- OBJETOPor el presente contrato de compraventa, el VENDEDOR transfiere en venta real y enajenación perpetua, a favor del COMPRADOR, el predio mencionado en la cláusula tercera. La Venta comprende las entradas, salidas, usos, costumbres, servidumbre y todo cuanto de hecho o por derecho le corresponda, sin reserva ni limitación alguna.

QUINTO.- EL PRECIOEl precio del Inmueble, pactado de común acuerdo por las partes, asciende a la suma de $.2’000,000.00 (DOS MILLONES CON 00/100 DOLARÉS AMERICANOS), importe que corresponde al valor de tasación más los gastos administrativos y valorización correspondientes.

SEXTO.- DE LA EQUIVALENCIA DEL PRECIO.Las partes declaran que la venta del inmueble se realiza “ad corpus” y comprende únicamente éste, con sus usos, costumbres y todo por cuanto de hecho y por derecho le corresponde, no obstante ello, las partes hacen renuncia expresa a cualquier reclamación en relación a las diferencias que pudieran detectarse respecto a sus extensiones y cualquier otro asunto, haciéndose mutua y recíproca donación de cualquier diferencia, de conformidad con el Art. 1577 del Código Civil. Declarando así mismo que en la presente compraventa no ha mediado dolo, error, violencia o intimidación, que la invalide.

OCTAVO.- SANEAMIENTO DEL PREDIO.El VENDEDOR declara que sobre el predio que se entrega en compraventa no pesan embargos, gravámenes ni medidas judiciales o extrajudiciales que limiten o restrinjan el presente acto jurídico, obligándose al saneamiento en caso de evicción, de acuerdo a ley.

NOVENO.- DE LA ACEPTACIÓNEl COMPRADOR acepta la venta que a su favor se otorga en los términos que anteceden.

DECIMO.- GASTOSTodos los gastos notariales y registrales que genere la presente minuta serán de cuenta y cargo de EL COMPRADOR.

Estando conforme las partes con todas y cada una de las cláusulas establecidas en el presente Contrato, lo suscriben en señal de conformidad.Trujillo, 22 de Junio de 2015.

EL VENDEDOR EL COMPRADOR.LA DONACIÓN

1. ETIMOLOGÍA

Etimológicamente la palabra donación proviene de los vocablos griegos:

“Doron” que significa don y “Doreisthai” que quiere decir donar.

Por lo tanto, donación seria entregar una cosa en don, como liberalidad, sin esperar nada a cambio.

2. DEFINICIÓN

La definición de la Donación se encuentra prescrito en el artículo 1621° de nuestro Código Civil Peruano: “Por donación el donante se obliga a transferir gratuitamente al donatario la propiedad de un bien”.Según la doctrina, se pueden destacar algunos conceptos de autores que definen la donación como:

Según Messineo, la donación es un contrato en virtud del cual una de las partes (donante), por espíritu de libertad procura por otra parte (donatario), un enriquecimiento (ventaja patrimonial): transfiriéndole un derecho propio renunciando a este o asumiendo respecto del donatario una obligación.

Para León Barandarian12, la donación es un contrato de índole ejemplar en lo que se refiere a transmisiones patrimoniales a título gratuito. Esencialmente consiste en una atribución patrimonial sobre el bien, que pasa del dominio de una persona, al de otro persona, el donatario. La transmisión de dominio, en cuanto el donatario viene a ser el nuevo propietario y deja de serlo el donante, distingue la donación de cualquier otro contrato que siendo a título gratuito, solo transfiere el uso, como ocurre con el comodato. La donación es, conocidamente un contrato causal. Su causa esta en el animus donandi. Ambos contratantes, donante y donatario se ponen de acuerpo en que se realice una designación patrimonial que importe un empobrecimiento para el primero y un respectivo enriquecimiento para el segundo.

Para Max Arias Schereiber, la donación puede ser interpretada en diversos sentidos. En un sentido amplio, se concibe como cualquier liberalidad que efectúa una persona a favor de otra. En sentido estricto, implica el empobrecimiento de una persona, motivada por un ánimo de liberalidad, con el fin de procurar el enriquecimiento de la otra.

En conclusión, la donación es un contrato mediante el cual una persona “donante” se obliga a transmitir a otra “donatario” quien a su vez acepta, en forma gratuita, una parte o la totalidad de sus bienes presentes.

3. CARACTERÍSTICAS

La donación presenta las siguientes características:

Es un contrato principal y autónomo, porque tiene existencia propia. Es un contrato a título gratuito, característica esencia de la donación. Es un contrato de una sola prestación. En efecto, a pesar de tratarse de un acto

jurídico bilateral, la u nica prestación debida es aquella a que se obliga el donante: transferir la propiedad de un bien.

Es predominantemente un contrato formal, aunque excepcionalmente puede ser concluido verbalmente cuando versa sobre bienes muebles de escaso valor, definidos por el artículo 1623 del Código Civil, y tratándose de muebles donados con ocasión de bodas o acontecimientos similares conforme al numeral 1626. Para los bienes muebles cuyo valor excedan del 25% de la UIT (Art. 1624) y para bienes inmuebles (Art. 1625) la ley les impone formalidades “ad solemnitatem” de manera que su inobservancia acarrea la nulidad del acto.

Se trata de un contrato conmutativo. Ello no contradice en nada su carácter gratuito, puesto que la conmutatividad debe entenderse como la ausencia de aleatoriedad. En efecto, el donante y donatario conocen de antemano los alcances del contrato que celebran, y no existe por ello ningún elemento aleatorio o incierto en la donación.

Es un contrato obligacional, pues el donante se compromete a transferir gratuitamente la propiedad de un bien. La traslación de dominio se produce, por lo tanto, en ejecución de la prestación.

Se trata de un contrato de ejecución única, pero puede ocurrir que la entrega del bien donado sea fraccionada en el tiempo. El objeto de la donación constituye la totalidad, pero por razones prácticas se establece su entrega periódica y fraccionada, dado que la naturaleza del bien así lo permite.

Es un contrato nominado, porque está establecido expresamente en la ley. Es un contrato individual, puesto que el donante es una persona singular. Es un contrato limitativo, porque cuando la donación excede la cuota que el donante

puede disponer, se convierte en donación inoficiosa.

4. CLASES DE DONACIÓN:

12 Leon Barandarian, Jose.Tratado de Derecho Civil. Tomo V. Pag 159.

a) Por el objeto13:

1. Singulares: La donación comprende bienes singulares del donante.

Donaciones de bienes muebles:

Donaciones de bienes muebles cuyo valor no excede de 25% de la Unidad Impositiva Tributaria (UIT- valor actual S/. 3,850), vigente al momento de celebrar el contrato y que pueden hacerse verbalmente, estipuladas en el artículo 1623 del Código Civil.

Ejemplo: Luis dona a Juana un ropero de madera cuyo valor es de S/. 750.

Donaciones de bienes muebles que exceden el 25% de la Unidad Impositiva Tributaria (UIT- valor actual S/. 3,850), cuya forma se requiere que conste por escrito de fecha cierta bajo sanción de nulidad, estipuladas en el artículo 1624 del Código Civil.

Ejemplo: Carlos dona a María un televisor cuyo valor es de S/. 2,000.

EXCEPCIÓN:

Donaciones de bienes inmuebles: se efectúan mediante el otorgamiento de la respectiva escritura pública, con indicación individual de los bienes donados, de su valor y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad. Están establecidas en el artículo 1625 del Código Civil.

Ejemplo: Francisco dona una casa de dos pisos a Andrés, cuyo valor del inmueble es

de S/. 30,000, la dona mediante escritura pública, con sus cláusulas respectivas.

2. Universales: La donación comprende la totalidad de los bienes del donante.

Ejemplo: José, no tiene herederos forzosos y dona a su amiga Perla la totalidad de

sus bienes al momento de morir.

b) Por la causa14:

1. Donaciones propias: son las fundadas en la simple liberalidad y a ellas se refiere el Título IV del Capítulo décimo primero de la sección segunda del libro VII. Se trata de la donación típica o normal.

2. Donaciones impropias:

Donaciones remuneratorias: aquellas que se realizan en reconocimiento de hechos o servicios acaecidos anteriormente y que dieron un resultado ventajoso

13 PALACIO PIMENTEL, H. Gustavo. “Manual de Derecho Civil”. Tomo III. Primera Edición. Librería Studium S.A. Lima 1991. Pág. 564.14 PALACIO PIMENTEL, H. Gustavo. “Manual de Derecho Civil”. Tomo III. Primera Edición. Librería Studium S.A. Lima 1991. Pág. 564.

La donación de bienes muebles con ocasión de bodas o

acontecimientos similares no está sujeta a las

formalidades establecidas por los artículos 1624 y 1625.

para el donante. Están inspiradas en el propósito moral de recompensar servicios recibidos.

Ejemplo: Juan dona un auto a Pedro porque este le salvo la vida al llevarlo a tiempo al

hospital cuando sufrió un accidente.

Cuando el donatario es un profesional que no ha cobrado los honorarios por sus servicios prestados al donante.

Donaciones reciprocas o mutuas: cuando dos personas se hacen entre si donaciones dentro de un solo acto, no constituyen donaciones típicas, tampoco constituyen una permuta. La una es la causa o la condición de la otra. No están legisladas en nuestro Código Civil peruano.

Donaciones indirectas: el empobrecimiento del donante y el correlativo enriquecimiento del donatario se efectúa mediante la celebración de otros negocios jurídicos, que tienen su causa propia y sus propios esquemas con los que alcanzan sus fines típicos, con la intención de enriquecer al donatario.

Ejemplo: La condonación de una deuda. La constitución de una renta vitalicia. El pago de una de la deuda por un tercero que no tiene interés en la

obligación y que se subrogue al acreedor. Pedro le vende un inmueble a José cuyo precio es de S/. 20,000. Juan amigo de José, ajeno a la compra venta, paga la deuda.

Donaciones simuladas: son aquellas que se hacen simulando vender el bien que se va a donar; el acto aparente es la compra venta y el acto real es una donación. Se trata de una simulación relativa.

Ejemplo: Cuando se celebra una donación como acto oculto y una compra venta como

acto aparente.

3. En relación al contenido:15

1. Donaciones modales: la donación puede ser por una condición suspensiva o resolutoria, por un plazo o vinculada a un cargo. Cuando se da la donación con la modalidad de cargo solo se da en contratos gratuitos y el contenido económico debe ser inferior a dicha donación.

La donación sujeta a condición es la hecha por razón de matrimonio, tal como lo prescribe el artículo 1646 del Código Civil, la cual deberá estar sujeta a condición de que se celebre el acto jurídico, la misma que no puede ser revocada por causa de ingratitud (prescrito en el artículo 1647 del Código Civil Peruano).

También está sujeta a condición, la donación a favor de quien ha sido tutor o curador del donante, sujeta la donación a una condición suspensiva de ser aprobadas las cuentas y pagado el saldo resultante de la administración, es decir será eficaz el contrato válido cuando haya sido cumplidas estas condiciones referidas (prescrito en el artículo 1628 del Código Civil Peruano).

15 H. Gustavo Palacio Pimentel. Perú: 1991. Manual de Derecho Civil. Pg. 565.

2. Donaciones puras: cuando el acto se transmite directamente al donatario el bien sin plazo, condición o cargo.

4. Otras clases de donaciones: 16

a. Donación intervivos: es aquella donación que se realiza en vida del donante.

b. Donación Mortis Causa: es aquella donación en donde se producen sus efectos después de producida la muerte del donante, y se rige por las reglas para la sucesión testamentaria. El donante puede revocarla por ser un contrato a cargo de una sola parte y estar sujeta a reglas de sucesión testamentaria. (prescrito en el artículo 1622 del Código Civil Peruano?

c. Donación universal: es aquella donación que comprende la totalidad del patrimonio del donante, permitiéndose alguna reserva para su subsistencia,

d. donación particular: es aquella cuando la donación se concreta a algún bien o parte de los bienes del donante (prescrito en el artículo 1621 del Código Civiil)

5. DERECHOS DEL DONANTE17

El donante puede revocar la donación, dejándola sin efecto cuando el donatario haya incurrido en causales de indignidad para suceder y de desheredación. Esta facultad de revocar la donación es intransmisible.

El donante puede establecer, insertar en el contrato de donación una cláusula de reversión (pacto de reversión) por la que no queda revocada la donación por voluntad del donante sino por sobrevenir un acontecimiento determinado que no depende de la decisión del donante. La reversión a favor del donante puede depender de una condición o plazo.

Así mismo se habla de una renuncia tácita de la reversión cuando se da el asentimiento del donante:- Para la enajenación de los bienes que constituyen la donación. - Para la constitución de una garantía real por el donatario el que no importa

renuncia del derecho de reversión sino en favor del acreedor. La reversión en favor de tercero es nula pero no producirá la nulidad de la donación.

Si la donación es invalidada tiene derecho el donante a que se le restituya el bien donado o su valor si el donatario lo hubiese enajenado o no pudiese ser restituido. Si sobre el bien pesa un gravamen hipotecario, el donante pagara al acreedor de su donatario, el importe del gravamen y pedirá luego al donatario que le reembolse dicha suma.

Tiene derecho al pago de indemnización por los deterioros sufridos que sean imputables a culpa del donatario, cuando la donación es invalidada en donde el donatario tiene que restituir el bien o su valor.

Tiene derecho a percibir los frutos en caso de : Donaciones revocadas desde que se comunica en forma indubitable la

revocación. Invalidación de pleno derecho de la donación desde que se cita con la demanda

de restitución del bien donado.

16 H. Gustavo Palacio Pimentel. Perú: 1991. Manual de Derecho Civil. Pg. 566.

17 Manual de Derecho Civil Tomo II - Cuarta Edición 2004. Editorial Huallaga E.I.R.L.Ltda. pág. 571-579

6. DERECHOS DEL DONATARIO18

El donatario o sus herederos tienen derecho ser comunicados en forma indubitable de la declaración de revocación del donante dentro de los sesenta días (60) de hecha por el donante.

Plantear la caducidad de la revocación, donde el plazo que señala la ley es de seis meses

(6) desde que sobrevino alguna causal de revocación.

Tanto el donatario como sus herederos pueden contradecir la causal de revocación judicialmente dentro del plazo de sesenta días después de comunicada en forma indubitable la revocación.

El donatario tiene derecho al pago de las mejoras que hubiera introducido en el bien o bienes cuando la donación ha sido invalidada.

Si se trata de una donación hecha a varias personas conjuntamente, estas tienen derecho a tener partes iguales y no se dará entre ellas el derecho de acrecer. Por lo contrario la donación hecha conjuntamente a marido y mujer, si se da el derecho de acrecer, si el donante no dispuso lo contrario. La donación se perfecciona con la realización del matrimonio, por más que se haya producido la muerte de uno de los cónyuges y se haya disuelto por ello la sociedad conyugal, la donación no se revoca, ni se invalida, el bien donado no vuelve al donante.

7. OBLIGACIONES

7.1. Obligaciones del donante

Trasmitir el bien a título gratuito (traditio, documento de fecha cierta, escritura pública).

Indemnizar en caso de revocación.

7.2. Obligaciones del donatario

Restituir el bien donado en caso de revocación y reversión.

Restituir los frutos. Devolver el bien cuando se pacte devolución.

Se obliga a recibir lo donado si lo ha aceptado al momento de la celebración del contrato (oferta – aceptación).

8. CASO PRÁCTICO

El abogado Luis Vera Sánchez, ex alumno de la Universidad Nacional de Trujillo desea donar una casa de su propiedad situada en la calle Pizarro #430 para que sirva de local al Consultorio Jurídico Gratuito de la Facultad de Derecho en lugar de que este se halle en un lugar apartado como es el “Retablo”. Para este efecto pide al grupo de que elabore la minuta correspondiente donde deberá incluirse una clausula donde se establezca que el inmueble retorna a su

18 Manual de Derecho Civil Tomo II - Cuarta Edición 2004. Editorial Huallaga E.I.R.L.Ltda. pág. 574-583.

propiedad si es que se le da un fin diferente para lo cual ha sido donado. Además deberá incluirse una cláusula que extinga el contrato si fuera el caso.

9. MINUTA DE DONACIÓN

MINUTA

SEÑOR NOTARIO PÚBLICO:SÍRVASE A EXTENDER EN SU REGISTRO DE ESCRITURAS PÚBLICAS, UNA DE DONACIÓN QUE CELEBRAN DE UNA PARTE LUIS VERA SÁNCHEZ, CON DNI SIETE-DOS-CUATRO-TRES-NUEVE-SEIS-SEIS-TRES; Y DE LA OTRA LA UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO, CON RUC. N° DOS-CERO-UNO-SIETE-DOS-CINCO-CINCO-SIETE-SEIS-DOS-OCHO, INSCRITA EN LA PARTIDA ELECTRÓNICA N° CERO-CERO-CINCO-SEIS-OCHO-NUEVE-SIETE-CUATRO DEL REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS Y DEBIDAMENTE REPRESENTADO POR SU RECTOR EL SR. ORLANDO GONZALES NIEVES, CON DNI SIETE-CERO-CINCO-SEIS-OCHO-NUEVE-DOS-CERO, DE ACUERDO A LAS SIGUIENTES CLÁUSULAS:----------------------------------------------------------PRIMERA: ESTE INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE PIZARRO NRO. 430 DELA CIUDAD DE TRUJILLO, DE PROPIEDAD DE LUIS VERA SÁNCHEZ, EL MISMO QUE SE ENCUENTRA INSCRITO EN LA PARTIDA ELECTRÓNICA N° UNO-DOS-SEIS-CINCO-OCHO-SIETE DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA LIBERTAD CONSTA DE DOS PLANTAS DE MATERIAL NOBLE, UN SALÓN AMPLIO EN EL PRIMER PISO, DOS BAÑOS. EL INMUEBLE COLINDA POR LA DERECHA DE PROPIEDAD DE JORGE DÍAZ PÉREZ, POR LA IZQUIERDA DE PROPIEDAD DE CARLOS PALACIOS PAREDES, POR EL FRENTE SE ENCUENTRA LA IGLESIA LA MERCED Y POR EL FONDO CON UN ESTACIONAMIENTO DE PROPIEDAD DE MANUEL ORTIZ SIFUENTES.-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------SEGUNDA: YO EN CALIDAD DE DONANTE, LO HAGO POR MI LIBRE VOLUNTAD A LA UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO CUYO VALOR APROXIMADO DEL BIEN INMUEBLE SE ESTIMA DE S/25.000 NUEVOS SOLES.-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------TERCERA: EL INMUEBLE DESCRITO EN LA PRIMERA CLÁUSULA SERÁ UTILIZADO EXCLUSIVAMENTE PARA LAS ACTIVIDADES QUE REALIZA EL CONSULTORIO JURÍDICO GRATUITO.--------------------------------------CUARTA: EL DERECHO, POSESIÓN Y DOMINIO QUE AHORA TRASFIERO AL DONATARIO, QUEDA SUBORDINADO Y CONDICIONADO A LA PROPIEDAD DE REVERTIR DICHO INMUEBLE A MI PATRIMONIO SI EL DONATARIO LE DIERA UN FIN DIFERENTE PARA EL CUAL HA SIDO DONADO.-------------------------- QUINTA: LA DONACIÓN QUEDA SUJETA A LA CONDICIÓN RESOLUTORIA, QUE SI HASTA LA FECHA DE DOS DE AGOSTO DEL AÑO 2015 LLEGAN MIS FAMILIARES DE EUROPA PARA RESIDIR A ESTÁ CIUDAD LA DONACIÓN SE EXTINGUE.-------------------------------------------------------------------------------------------------LEÍDAS TODAS Y CADA UNA DE LAS CLÁUSULAS, PARA EXPRESAR EL ACUERDO DE LAS DOS PARTES SUSCRIBEN A CONTINUACIÓN LA SIGUIENTE MINUTA.--------------------------------------------------------- EXTRAÍDA POR DUPLICADO EN LA CIUDAD DE TRUJILLO AL PRIMER DÍA DEL MES DE JUNIO DEL AÑO DOS MIL QUINCE.------------------------------------------------------------------------------------------------------------

__________________ ______________________________ LUIS VERA SÁNCHEZ RECTOR ORLANDO GONZALES NIEVES

EL ARRENDAMIENTO

I. DEFINICION: Artículo 1666: “Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al

arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.”Hay contrato de arrendamiento cuando una parte (arrendador) se obliga a ceder a la otra (arrendatario) durante un tiempo el uso de un bien. El arrendatario a su turno, se obliga a pagar por el uso del bien cierta renta convenida.19

El contrato de arrendamiento o locación (locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.20

Entonces podemos definir al arrendamiento coma la cesión de uso de una cosa por un plazo y por una renta. De acuerdo con el artículo 923 del código Civil, el propietario tiene las facultades de usar, disfrutar, disponer y reivindicar. De estas facultades el arrendatario cede en favor de otra persona las facultades de usar y disfrutar, cambio de una renta o merced conductiva.

II. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO a. Los sujetos: Intervienen necesariamente dos partes. A una se le denomina Arrendador normalmente es el propietario o la persona autorizada, y la contraparte Arrendatario, que es la persona que entra en posesión y disfruta del bien, pagando una renta. b. El bien: Se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles, que existan al momento del contrato, que su uso debe ser posible, que tenga un valor económico y que sea permitido por la ley o las buenas costumbres. Tratándose de bienes muebles, estos deben ser bienes no fungibles o no consumibles, pues existe la obligación del arrendatario de devolver el mismo bien sin más deterioro que el uso normal y diligente. Cuando se cede temporalmente un bien mueble fungible o consumible, al contrato se le denomina Mutuo. c. Plazo: Una característica de este contrato es el plazo determinado. El Art. 1688 del C.C. establece que no puede exceder de 10 años; los bienes del Estado no pueden ser arrendados por más de 6 años, y los de menores, por más de 3 años. Todo plazo mayor se considera nulo en la parte del exceso. Nuestro Código Civil sin embargo hace referencia en el Art. 1687 que el contrato de arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada, utilizando inadecuadamente el término “indeterminada”, pues la esencia del contrato es su temporalidad. En todo caso, el Código debió haber señalado como presunción legal que en los contratos que no se hubiese pactado plazo se considere que son por un año y de igual forma en las prórrogas o renovaciones tácitas o de hecho. d. Pago de una renta (MERCED CONDUCTIVA).- El arrendador cede el uso de un bien a cambio de percibir una renta, que viene a constituirse en una remuneración por el uso del bien que debe pagar el arrendatario. La renta debe consistir en una determinada suma de dinero pactada en moneda nacional o extranjera, pagada por el arrendatario por períodos que pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales, anuales o en otros plazos, en forma adelantada o al vencimiento del periodo. La renta debe ser fijada necesariamente en dinero, pues si se pacta en una parte de los frutos o productos provenientes del mismo bien, el contrato se convierte en un Joint Venture, y si no se pacta renta o es gratuito, al contrato se le denomina comodato. e. Formalidad. - Los contratos pueden ser verbales, escritos o solemnes, es decir, por escritura pública. Sin embargo, el Art. 1670 del C.C. establece diferentes preferencias para cuando el mismo bien es arrendado a dos o más personas, teniéndose en estos casos importancia la forma adoptada en el contrato. El orden de dicha preferencia es el siguiente:

19 ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo 11. Gaceta Jurídica, Lima, 200020 «Arrendamiento o arriendo». Enciclopedia jurídica. Consultado el 14 de febrero de 2015.

- El contrato celebrado por escritura pública e inscrita en los Registros Públicos. - El arrendatario que hubiese empezado a poseerlo. - El arrendatario cuyo contrato no se hubiese inscrito, pero que conste de escritura pública. Si son varios contratos por escritura, prevalece el de fecha anterior. - Si los contratos son privados y por escrito, será preferido el de fecha anterior. La importancia de que el contrato de arrendamiento conste en escritura pública no sólo se da en la preferencia frente a otros contratos, sino también cuando el arrendador vende el bien objeto del contrato, en cuyo caso el Art. 1708 del C.C. establece los siguientes derechos: a. Si el contrato de arrendamiento consta de escritura pública y se encuentra inscrito en los Registros. El comprador está obligado a respetar el plazo y las demás condiciones del contrato. b. Si el contrato consta de documento privado, el comprador puede darlo por concluido, salvo y por excepción, que expresamente se haya obligado a respetar el contrato de arrendamiento.

III. CARACTERISTICAS:

1. CONTRATO NOMINADO Y TÍPICO El arrendamiento es un contrato que tiene un nombre y esta típificado en el Codigo Civil, Libro VII Fuentes de Obligaciones; Seccion Segunda, Contratos nominados; Titulo VI, Arrendamiento, artículos 1686 al 1712.

2. CONTRATO INDIVIDUAL

El arrendamiento es un contrato individual, ya que requiere del consentimiento unánime de los contratantes.

3. CONTRATO PRINCIPAL

Por su autonomía, el arrendamiento es un contrato principal, pues no depende jurídicamente de otro contrato.

Sin embargo, cuando analizamos el contrato de arrendamiento, no podemos dejar de tratar acerca de un contrato derivado del mismo, es decir, de un contrato que sí depende jurídicamente del arrendamiento y que adopta sus principales caracteres. Se trata del subarrendamiento.

4. CONTRATO CONSENSUAL

Por cuanto se perfecciona con el sólo acuerdo de voluntades (consentimiento) y, en consecuencia, genera obligaciones a cargo de las partes; sin que se requiera, a diferencia de los contratos de naturaleza real, de la entrega de la cosa como requisito de formación del contrato. Por consiguiente, el contrato es perfecto cuando se forma el consentimiento mediante la manifestación de voluntad de las partes, esto es, cuando el arrendador acuerda con el arrendatario en cederle temporalmente el uso de un determinado bien a cambio del pago de una renta que éste debe abonarle. El carácter consensual del arrendamiento queda precisado, pues, mediante la frase legal «se obliga» que emplea el numeral 1666 del Código Civil

5. CONTRATO TEMPORAL

El arrendamiento tiene la característica de ser temporal. El legislador no desea que la propiedad se encuentre desprovista por largo tiempo del derecho de uso, que es uno de sus atributos. El arrendamiento es, esencialmente, un contrato de duración, que podrá ser determinada (a plazo fijo), determinable (referida a un evento cierto, pero no conocido en

su fecha), o de duración indeterminada (cuando se ha tenido en cuenta el término inicial, mas no el final).

6. CONTRATO DE PRESTACIONES RECIPROCAS.

Es un contrato con prestaciones recíprocas, por cuanto crea obligaciones a cargo de ambas partes. En principio, el arrendador es deudor de la prestación de entregar el bien que debe ceder temporalmente en uso; y, correlativamente, el arrendatario es deudor de la prestación consistente en pagar la merced conductiva. Es así que la reciprocidad se manifiesta no sólo mediante la existencia de prestaciones a cargo de cada una de las partes, sino en la vinculación existente entre ellas, de tal manera que tienen la calidad de prestación y contraprestación.

7. CONTRATO ONEROSO

Se caracteriza también este contrato por ser oneroso, en la medida que implica tanto ventajas como sacrificios para el arrendador y el arrendatario.

8. CONTRATO CONMUTATIVO

El arrendamiento es un contrato conmutativo en la medida que las partes, desde la formación del contrato, están en condiciones de conocer con certeza cuáles son las ventajas que les va a reportar su celebración; aunque la naturaleza del arrendamiento no impediría que revistiera la modalidad de aleatorio.

9. CONTRATO DE TRACTO SUCESIVO.

Al tratar esta característica del arrendamiento, Luis María Rezzónico, profesor argentino de Derecho Civil, explica las razones por las cuales considera que se trata de un contrato de tracto sucesivo, de la siguiente manera:

«Es un contrato de ejecución o tracto sucesivo, continuativo, fluyente y no instantáneo: la obligación del locador, de proporcionar al locatario el uso [ ... ] de la cosa dada en locación, se cumple a cada instante, continuadamente, así como recíprocamente el locatario cumple su obligación de pagar el precio de la locación. Puede decirse que por cada instante del uso y goce de la cosa locada por el locatario, corresponde al locador una parte proporcional del alquiler convenido»21

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

a. DERECHOS: En cuanto a los derechos que se le reconoce al arrendador, tenemos: Derecho a recibir el pago de la renta, el cual deberá ser cumplido de forma puntual y completa;

tal y como haya sido estipulado en el contrato de arrendamiento. Derecho de desalojo: En caso el bien no sea devuelto por el arrendatario quedará el arrendador

en potestad de demandar el desalojo por ocupación precaria. O en el caso de conclusión del arrendamiento de duración indeterminada si dado el aviso judicial o extrajudicial, el arrendatario se niega a la desocupación, el arrendador puede iniciar el proceso correspondiente a fin de obtener el desalojo del arrendatario.

Derecho del arrendador a exigir la devolución del bien y a cobrar la penalidad convenida, basándose en el contrato cuyo plazo ha vencido, o, en el caso de no haberse pactado cláusula penal, ya en la relación heterónoma, una prestación igual a la renta del periodo precedente hasta su devolución efectiva.

21 REZZONICO,Luis Maria. Estudio de los contratos en nuestro Derecho Civil, p.8.

b. OBLIGACIONES:Obligación de entregar el bienArtículo 1678.- El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebró, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época.En este ARTÍCULO se recoge la obligación principal del arrendador, cual es la entrega de la posesión del bien materia del contrato de arrendamiento, la misma que debe realizarse dentro del plazo, en el lugar y en el estado convenido. Respecto a la entrega del bien, también llamada tradición, conforme se señala en el ARTÍCULO 901 del Código Civil, puede ser real (ARTÍCULO 901) o ficta (ARTÍCULO 902). Es real cuando se entrega físicamente el bien al arrendatario, como por ejemplo, la entrega del auto dado en arrendamiento; y ficta, cuando sin mediar entrega física, esta se entiende realizada, presentándose dos supuestos: cuando cambia el título posesorio de quien está poseyendo (por ejemplo, cuando el propietario transfiere el predio que posee y a su vez el adquirente se lo da en arrendamiento), o cuando se transfiere el bien que está en poder de un tercero, siendo que en este último caso la tradición produce efecto contra el tercero desde que le es comunicada por escrito (por ejemplo, cuando se da en arrendamiento una casa que la posee un tercero). En el caso del arrendamiento de predios, la entrega o tradición directa se produce con la entrega de las llaves. Asimismo, debe tenerse en cuenta que el arrendador debe entregar el bien conjuntamente con sus accesorios. De acuerdo con el ARTÍCULO 888 del Código Civil, son accesorios del bien todos aquellos que sin perder su individualidad están permanentemente afectados al fin económico u ornamental con respecto al bien. Por ejemplo las llaves de un vehículo o la servidumbre de un predio. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que no se consideran accesorios para efectos de la aplicación del presente ARTÍCULO los frutos o productos producidos de manera extraordinaria por el bien, es decir, aquellos frutos o productos que no se producen de manera regular, como por ejemplo, una veta de oro encontrada en un predío dado en arrendamiento. Debe tenerse en cuenta que existe la presunción de entrega del bien con todos sus accesorios (ARTÍCULO 913), con excepción de los muebles de un departamento o casa que, como se señaló, para su inclusión se requiere pacto expreso. Entonces, si el arrendatario no señala nada respecto al momento de recibir el bien, se presume que ha recibido también los accesorios.. Como se señala en el primer párrafo del ARTÍCULO bajo comentario, el bien debe ser entregado, conjuntamente con sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos, salvo que no exista convenio, en cuyo caso el bien y sus accesorios deben ser entregados inmediatamente en el lugar donde se celebró el contrato de arrendamiento. Sin embargo, esta última disposición se aplica siempre y cuando por costumbre no se establezca algo distinto en cuanto a la fecha y lugar de entrega. Presunción de buen estadoArtículo 1679.- Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso.Obligaciones adicionales al arrendadorArtículo 1680.- También está obligado el arrendador:1.- A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.2.- A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.

IV. DEREHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

A. DERECHOS: No pagar una suma superior a la pactada. A tener una garantía de goce y uso pacifico del bien Derecho de retracto Primera opción de compra del inmueble Reembolso de los gastos hechos en mejora ordinaria extraordinaria.

B. OBLIGACIONES:Artículo 1681.- El arrendatario está obligado:1.- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.2.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.3.- A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.4.- A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien.5.- A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días.6.- A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.7.- A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres.8.- A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.9.- A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.10.- A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.11.- A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.Reparación por arrendatarioArtículo 1682.- El arrendatario está obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daños y perjuicios resultantes.Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador.En los demás casos, los gastos de conservación y de mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto.Responsabilidad por pérdida y deterioro del bienArtículo 1683.- El arrendatario es responsable por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a él.Es también responsable por la pérdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien.Pérdida y deterioro de bienes aseguradosArtículo 1684.- Si el bien destruido o deteriorado por incendio había sido asegurado por el arrendador o por cuenta de éste, la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador se limita a la diferencia entre la indemnización abonada o por abonar por el asegurador y el daño efectivo.Si se trata del bien valorizado y el seguro se ha fijado en una cantidad igual a la tasación, no hay responsabilidad del arrendatario frente al arrendador, si éste es indemnizado por el asegurador.Quedan a salvo, en todo caso, las normas concernientes al derecho de subrogación del asegurador.

Pérdida y deterioro en pluralidad de arrendatariosArtículo 1685.- Si son varios los arrendatarios, todos son responsables por la pérdida o deterioro del bien en proporción al valor de la parte que ocupan, salvo que se pruebe que el siniestro comenzó en la habitación o parte del inmueble arrendado a uno de ellos, quien, en tal caso, será el único responsable.Responsabilidad del arrendador ocupanteArtículo 1686.- Si el arrendador ocupa alguna parte del predio, será considerado como arrendatario, respecto a la responsabilidad a que se refiere el artículo 1685

V. SUBARRENDAMIENTO

1. Derecho a Ceder o Subarrendar

Se le reconoce al inquilino la posibilidad de efectuar el traspaso de sus derechos a favor de terceras personas (siempre con asentimiento escrito del arrendador).

Las vías utilizadas son las que a continuación pasaremos a tratar:a) La cesión del contrato arrendamiento (Art. 1696 del Cód. Civil).b) El subarrendamiento.El derecho a subarrendar era ya reconocido en las legislaciones de la antigüedad, partiendo del derecho romano en adelante, y con el transcurso del tiempo se incorpora en la época moderna una nueva figura jurídica como es la cesión del contrato de arrendamiento.Ambas figuras jurídicas parten de una misma esencia: comparten el origen del contrato de arrendamiento, para luego bifurcarse en dos caminos distintos en cuanto a sus efectos.A modo ejemplificativo exponemos a continuación un cuadro comparativo de algunos efectos que diferencian ambos contratos.

Subarrendamiento CesiónSurge un nuevo contrato de arrendamiento.

Se mantiene el contrato originario; las relaciones entre cedente y cesionario se rigen por la cesión de posición contractual (Arts. 1435 al 1439 del Cód. Civil Peruano).

Forma y prueba se rigen por los principios generales del contrato de arrendamiento.

Forma escrita.

Notificación Innecesaria. Notificación necesaria para su validez.El subarrendador goza, por el precio del subarriendo, de los derechos y del arrendador.

El cedente no goza por el precio de la cesión de iguales derechos y del arrendador

El arrendatario-Subarrendador tiene acción para demandar el cumplimiento de las obligaciones al arrendador.

El cedente carece de acción para demandar al arrendador por el cumplimiento de sus obligaciones.

Por surgir un nuevo contrato el subarrendador tiene acción contra el subarrendatario por obligación de garantía.

El cesionario, respecto de las cláusulas del contrato originario, no tiene acción contra el cedente.

Debe ser siempre onerosa Puede ser gratuita

Según el artículo 1692 del Código Civil, “El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebre el arrendatario a favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador”, y según el art. 1696, “ La cesión del arrendamiento constituye la trasmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario a favor de un tercero que lo sustituye…”.En virtud de dichas normas, nuestro Código Civil permite subarrendar o ceder el bien arrendado si ello no estuviera prohibido en el contrato o por la ley.Al respecto, y teniendo en cuenta el factor primigenio y determinante del contrato de arrendamiento, los autores discurren sobre el carácter atribuible a este derecho.En tal sentido Salvat sostiene que la cesión y el subarrendamiento se pueden justificar desde dos puntos de vista:Teóricamente, ya que el derecho del arrendatario a usar el bien no le es acordado en consideración a sus condiciones personales sino como una simple operación económica, motivo por el cual no existe razón alguna para que no pueda ser transmitido a un tercero.

Prácticamente, tanto la cesión como el subarrendamiento constituyen el medio de mantener un contrato que el principal no puede cumplir por diversas razones. De esta manera el arrendador podrá exigir el cumplimiento del contrato al arrendatario por un lado, y por el otro al cesionario o subarrendatario.Para Borda, el inquilino tiene derechos y obligaciones. Los derechos, los puede ceder sin necesidad de requerirle el consentimiento al deudor. En cuanto a las obligaciones, sólo necesitará el consentimiento para desobligarse, pero no se plantea inconveniente alguno para que un tercero asuma la deuda, no desobligando por ello al deudor primitivo. De esta manera el acreedor tiene una doble garantía personal. Con estos argumentos, al admitirse la cesión, le queda el camino expedito al sub – arrendamiento por ser instituciones sustancialmente idénticas.Sin embargo la situación se complica en nuestra legislación, ya que con el contrato de sub- arrendamiento el inquilino no sólo está transmitiendo los derechos y obligaciones que le competen en su carácter de tal sino también el bien que es de propiedad de un tercero.El contrato se celebra en virtud de la confianza que le merece el inquilino, ya que se lo ha elegido no sólo por su solvencia sino también por sus condiciones morales, su seriedad y sus costumbres.De esta manera suge el carácter de contrato como intuito personae, y al ceder y sub-arrendar el arrendador perdería todas esta consideraciones, ya que el inquilino sub- arrendará o cederá a cualquiera sin la menor intervención del dueño (Borda. Contratos).El art. 1692 del nuestro Código Civil establece en su última parte que se necesita el asentimiento escrito del arrendador para sub- arrendar, de no contar con tal asentimiento el contrato de arrendamiento puede resolverse (art. 1697 inc. 4 del Cód. Civil)

a) Cesión: En virtud del contrato de cesión el inquilino traslada los derechos que le competían a un tercero, con el mismo carácter y con la misma extensión, así como también las obligaciones que sobre él recaían.Dicho concepto sigue el lineamiento por el cual nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que aquel del que gozaba, así como tampoco nadie puede adquirir sobre dicho objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere.En esta figura de la cesión el inquilino pasa a ser denominado cedente, y el tercero que contrata con él será denominado a su vez cesionario, ocupando el lugar en los derechos y obligaciones que surgen del contrato de arrendamiento.Según el art. 1696 del Cód. Civil, “La cesión del arrendamiento constituye la transmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesión de posición contractual”

De esta manera la figura jurídica de la cesión de posición contractual implica la transmisión por parte del cedente de los derechos y obligaciones que le correspondían como inquilino a favor del cesionario con el mismo carácter y con la misma extensión.

Así el inquilino se convierte en el cedente dl contrato y el tercero en cesionario del mismo.

Este cesionario, al transmitirle todos los derechos y obligaciones que le competían al inquilino, ocupa su misma posición.

b) Sub- arrendamiento: En cuanto al sub- arrendamiento, el art. 1692 del Código Civil, dispone que esta figura jurídica es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario a favor de un tercero, a cambio de una venta, con asentimiento escrito del arrendador.Ya no es el mismo contrato el que se esta transmitiendo al tercero, sino que es uno nuevo que las partes han celebrado y al que se deberían ajustar.Con este nuevo contrato el inquilino pasará a adquirir el carácter de arrendador, denominándosele sub – arrendador, y el tercero con quien celebre este nuevo contrato se denominará sub- arrendatario.

c) Diferencias entre ambos contratos: Entre ambos contratos existen ciertas diferencias fundamentales. a saber: En lo que respecta a la forma y prueba, mientras la cesión se rige

por las normas pertinentes de la cesión de posición contractual, el sub arrendamiento lo hace por los arts. 1692 al 1695 del Código Civil.En la cesión el cesionario no le puede exigir ala cedente que el bien le sea entregado en buen estado de conservación. En cambio en el subarrendamiento específicamente el subarrendatario puede exigir que el mismo sea entregado en las condiciones referidas anteriormente.

d) Elementos: El art.1696 del Código Civil al establecer que: “La cesión del arrendamiento constituye la transmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesión de posición contractual”, equipara esta figura jurídica de la cesión de arrendamiento a la cesión de posición contractual. Por ello quedan también equiparados los elementos de ambas figuras jurídicas, consentimiento, objeto, precio y capacidad.Cabe resaltar ciertas peculiaridades en cuanto al tema del precio y el objeto d estos contratos.En cuanto a los bienes que se pueden ceder o subalquilar la ley no efectúa distinción alguna al respecto. Se pueden entonces ceder o subalquilar bienes muebles, inmuebles, urbanos o rurales.El sub-arriendo y la cesión de arrendamiento se juzgaran siempre hechos bajo la condición implícita de que el cesionario y el sub-arrendatario usarán y gozarán del bien conforme al destino para el cual se entregó por el contrato entre arrendador y arrendatario, aunque éste no lo hubiera estipulado en su contrato con el cesionario o sub-arrendatario.Es natural que así sea; de lo contrario, el contrato originario quedaría desvirtuado con grave perjuicio del arrendador, por lo demás, el arrendatario no puede transmitir un derecho mejor ni más extenso que el que posee.

e) Forma y Prueba: No se ha exigido ninguna forma específica para la realización de la cesión, por ello por carácter transitivo aplican las reglas atinentes a la cesión de posición contractual.

En cuanto a la prueba, y siguiendo la metodología esbozada anteriormente de extensión de las reglas de la sesión de posición contractual, en este caso, por remisión de los arts. 1435, 1437 del Código Civil, se requerirá la comunicación escrita para que los efectos de la misma le sean imputables.

En el caso de que a pesar de la negativa del arrendador para autorizar al arrendatario a ceder o subarrendar éste sustituye a otro en el uso; el arrendador tendrá los siguientes derechos:1. Pedir el cese de ese uso con indemnización del daño causado ;2. Demandar la resolución del contrato con indemnización de pérdidas e intereses.

f) Efectos: Dentro de estas figuras jurídicas cabe diferenciar los efectos que se plantean en las relaciones entre las distintas partes, a saber:

1. entre arrendatario original y cesionario o sub – arrendatario;2. entre arrendador y arrendatario;3. entre arrendador original y cesionario o sub- arrendatario.

Asimismo hay que distinguir estas categorías de efectos según se trate de una cesión del contrato de arrendamiento o de la figura jurídica del sub-arrendamiento. Recordemos que la naturaleza de cada una de ellas es eminentemente distinta de la otra. En el caso de la figura de la cesión sólo consiste en transmitir los derechos que le correspondían al inquilino a favor de un tercero denominado cesionario. En cambio, la figura jurídica del sub-arrendamiento implica un nuevo contrato de arrendamiento. Por ello el inquilino frente al sub-arrendatario pasa a asumir todas las obligaciones y derechos que le competen como arrendador.

1. Efectos entre las relaciones entre arrendatario original y cesionario.- Como norma general las relaciones entre las partes mencionadas se rigen por las reglas de la cesión de posición contractual, según lo dispone el art. 1696 del Cód. Civil. Sin embargo se plantean ciertas peculiaridades, a saber:

El cesionario, o sea la tercera persona que pasa a integrar la relación de arrendamiento, está obligado a recibir el bien como se encuentra al momento de la cesión y no en buen estado de conservación como se estipula en el arrendamiento, salvo por supuesto, que haya al respecto acuerdo de partes.Esta situación constituye una evidente consecuencia del modus operandi de esta figura jurídica, ya que lo que se está trasmitiendo es el derecho del uso tal como se encuentra al momento de celebrarse el contrato.

El cedente, o sea el arrendatario original, en principio, responde por evicción por el derecho que concede. Sin embargo esta garantía cae o se disminuye si el tercer cesionario del contrato tenía conocimiento de la posible evicción.

El cedente o arrendatario original carece de acción contra el cesionario por el cumplimiento que el contrato de arrendamiento le imponía. Sólo tendrá una acción de repetición si el cumplimiento le hubiere sido exigido por el arrendatario.

2. Efectos en las relaciones entre el sub-arrendador y sub-arrendatario.- En el sub-arrendamiento, los efectos entre las partes son los que se mencionaran a continuación, no sin antes recordar que en esta figura jurídica nace un nuevo contrato de arrendamiento y el inquilino en su nueva posición de sub-arrendador contrae frente al tercero sub-arrendatario las obligaciones y asume los derechos del arrendador.Los principales efectos son los siguientes:I. Los efectos del sub-arrendamiento se determinarán siempre sobre lo que las partes,

inquilino principal ahora llamado sub-arrendador y sub-arrendatario hubiesen acordado, y no por el contrato originario celebrado entre el arrendador y el arrendatario principales.

II. El sub-arrendador, o sea el antiguo arrendatario goza por el precio del sub-alquiler de los derechos y obligaciones del arrendador sobre todas los bienes introducidas en el predio arrendado.

III. El sub-arrendatario podrá demandar al sub-arrendador que le entregue el bien en buen estado.

3. Efectos en las relaciones entre arrendador y arrendatario:I. En la cesión: El arrendatario que sub-arrienda, o cede el arrendamiento, no puede

liberarse de sus obligaciones respecto al arrendador, sin el consentimiento de éste. Esto tiene su base fundamentalmente en la fuerza obligatoria que le confiere al contrato el art. 1361 del Código Civil. Las partes se sujetan a lo convenido como a la ley misma, y posibilitar el traspaso de las obligaciones de una de las partes a un tercero, sin el consentimiento de la otra, vulneraría la base del contrato en sí.Por lo tanto, se establecen efectos en las relaciones entre las partes.“Los efectos de la cesión del arrendamiento por parte del arrendatario, y en relación al arrendador son:1ra. Pasar al cesionario todos los derechos del arrendatario contra el arrendador, o solamente la parte correspondiente a la cesión.2do. Pasarán también al cesionario todas las obligaciones del arrendatario para con el arrendador, o solamente la parte correspondiente a la cesión”.Como consecuencia de dicha norma, el tercero, que pasa a ser cesionario en esta nueva figura jurídica, puede ejercer los derechos del arrendamiento contra el arrendador, siempre y cuando pruebe que el inquilino cedente se encuentra exonerado de sus obligaciones en su carácter de tal o en el caso de que se ofrezca él mismo a cumplirlas en virtud de la transferencia en el cumplimiento de una obligación a un tercero, siempre que dicha obligación no se haya asumido con un carácter intuito personae.Asimismo se le transfieren a este tercero cesionario todas las obligaciones que le competen frente al arrendador o la parte atribuible a la cesión, sin que se produzca una exoneración total de las obligaciones como inquilino del cedente.

II. En el sub-arrendamiento. “En relación al arrendador, los efectos del sub-arriendo son:

1ra. Continuarán del mismo modo las obligaciones del arrendador para con el arrendatario, y las del arrendatario para con arrendador.2da. Queda constituido el sub- arrendatario en la obligación directa de pagar, y cuyo pago fuese demandado; pero sólo hasta la cantidad que estuviere debiendo al arrendatario.3ro. Queda también el sub-arrendatario constituido en la obligación directa de indemnizar el daño que causare al arrendador en el uso del bien o de la parte, que le fue arrendada”.En consecuencia las relaciones entre arrendador y arrendatario se mantienen al margen del nuevo contrato. Ello constituye una consecuencia lógica de esta figura jurídica, ya que con ella nace un nuevo contrato y no tienen por qué afectar las relaciones entre las partes del contrato originario.Como complemento de dicha obligación se prohíbe al subarrendatario oponer al arrendador principal los pagos adelantados que hubieses hecho al arrendatario, excepto que dicha obligación naciera de una cláusula del contrato. Esta limitación tiende a evitar una conveniencia entre sub-arrendador y sub-arrendatario en perjuicio del arrendador principal.

4. Efectos en las relaciones entre arrendador y cesionario.- En la figura de la cesión se produce una interpolación de partes al pasar el cesionario a ocupar el lugar del cedente.En virtud de dicha trasferencia de roles el cesionario ejercerá los derechos en el mismo ámbito y con el mismo alcance que el cedente.A dicha conclusión se arriba por aplicación de los principios generales de la figura de la cesión esbozados en los artículos correspondientes a dicha figura jurídica.Se establece asimismo para el cesionario una acción directa contra el arrendador para exigir el cumplimiento de las obligaciones asumidas en su relación con el arrendatario.Asimismo el arrendador tendrá una acción directa contra el cesionario porque las obligaciones que nacían del contrato de arrendamiento en cabeza del inquilino se transfieren al cesionario como una consecuencia de la naturaleza misma de dicha figura.Estas acciones no perjudican las existentes entre arrendador y cedente.

5. Efectos en las relaciones entre arrendador y subarrendatario.- a pesar de que el sub-arrendamiento constituye una figura jurídica distinta del contrato de arrendamiento originario, o siendo el arrendador un sujeto ajeno a este nuevo contrato, sin embargo el codificador ha establecido un sistema de acciones directas recíprocas entre sub-arrendatario y arrendador.El arrendador tendrá a su vez acción directa contra el subarrendatario por el cumplimiento de las obligaciones que emanan del nuevo contrato de sub-arrendamiento.

6. Daños y perjuicios derivados de la transferencia indebida.- Cuando el arrendatario incurriese en una transferencia indebida del arrendamiento, el arrendador tendrá contra el inquilino. Además de las acciones analizadas para dar por concluida el arrendamiento, otra por los daños y perjuicios derivados de la transferencia indebida del arrendamiento. La indemnización, en lo que respecta al arrendamiento será de origen contractual.También podrá accionar contra el beneficiario de dicha transferencia. Ahora bien, contra éste la reparación será de origen extracontractual.Si en un contrato de arrendamiento existe la expresa prohibición de trasferir o ceder dicho contrato a terceros, tanto el cedente como el cesionario son coautores del acto ilícito consistente en la transferencia prohibida del arrendamiento, resultando solidariamente responsables de los daños y perjuicios, ocasionados al arrendador, con total independencia del origen extracontractual de dicha responsabilidad, calificación cuya importancia reside en los efectos del cómputo del plazo de prescripción de la acción resarcitoria.

VI. RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO Para haber titulado” Resolución del Arrendamiento”, el código civil de 1984, parte de la diferencia que hace entre resolución y rescisión. Resolución es cuando el contrato nace totalmente valido y en su ejercicio surgen causales para extinguirlo. Rescisión es cuando el contrato tiene factores de invalidez.

El Artículo 1697 señala la posibilidad de resolución, en cinco casis. Dicho artículo dice: “El contrato de arrendamiento puede resolverse:1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.La ley analiza tres casos: Si se ha pactado que la renta se pagara por meses, entonces la acción de desalojo procederá al haberse demostrado que son más de dos meses y medio los que no han sido pagados. Si el predio ha sido arrendado y la renta a pagarse se ha convenido que será por periodo mayores a un mes, entonces, para que proceda la acción bastara que se haya dejado de pagar un periodo y además quince días. Será en este caso aplicable el código procesal civil cuyos artículos del 585 al 596, tratan del desalojo.Si el bien ha sido arrendado por periodos menores a un mes, deberán estar impagos tres periodos para la procedencia de desalojo.2.- En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.También podrá disolverse el contrato de arrendamiento si el arrendatario, espero que haya una sentencia en su contra que ordene el pago de la renta (todo o parte dice la ley) y se hayan vencido quince días de plazo siguiente, sin que la renta haya sido pagado. Es importante estableces que el inciso 2o del artículo 1697 del código civil, debe ser concordado con el inciso 1o que refiera la forma como se paga la renta. si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro más quince días (dos meses y medio ) cuando se trata de pagos mensuales, o si fueron periodos mayores a un mes o menores a un mes. Este inciso 2o debiera ser extraído del código. Quien tiene una sentencia que ordene pagar “todo o parte de la renta no necesita esperar que se venzan quince días más para obtener la desocupación. La sentencia habrá sido fundamentada y ordenara el pago no solo de la renta devengada, sino también de la que se devengue hasta el momento de la desocupación.3.- Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.Si el arrendatario desnaturaliza el destino del bien, dándole destino diferente de aquel para que fue contratado, indudablemente abusa del bien y de la buena fe de la otra parte. Consiguientemente si es el locador, denunciase ese comportamiento y pidiese la resolución del contrato, tendría que resolverse.En la misma condición estaría si el bien ha sido utilizado en contra del orden público y las buenas costumbres. No es necesario que este sea el destino permanente del bien. Es suficiente que se haya admitido algún acto contrario al orden público y las buenas costumbres, para que el contrato se resuelva.4.- Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.Ya hemos señalado que la sesión del arrendamiento o subarrendamiento, beben hacerse siempre con autorización escrita del arrendador. Debemos confirmar que ninguno de estos actos jurídicos podrá realizarse sin asentimiento escrito del arrendador. En la sesión del arrendamiento, si los efectos jurídicos de la cesión han de operarse con el arrendador, deberá, tener noticia de la persona a quien se pretenda ceder, puede ser que sea alguien a quien el arrendador no tiene confianza y no pueda entonces ser aprobado por el. El celebrar una cesión de arrendamiento, o un subarrendamiento sin conocimiento del arrendador, significa indudablemente menosprecio por el papel que el arrendador, casi siempre el propietario, suele desempeñar. Por tanto a este son dos casuales para la resolución del arrendamiento.5.- Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.Hemos dicho que el contrato resulta ser una ley entre las partes. Consiguientemente las obligaciones que en el documento quedaren escritas, deben ser de todos modos cumplidas. El incumplimiento de esas obligaciones, cualquiera que sea su magnitud e importancia da lugar a que el contrato quede disuelto.

El artículo 1698, está destinado a reafirmar que para que el contrato se resuelve por falta de pago de la renta, todo caso, han de transcurrir dos mensualidades y quince días. Indudablemente ese artículo fue resultado de la vigencia todavía del decreto Ley No 21938 relativo a casas vivienda.

VII. CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO 1.- INTRODUCCIÓNLa conclusión del arrendamiento aparece tratada a partir del artículo 1699 del código civil y se puede dividir en:a) Causales establecidas que determinan la conclusión del contrato.b) Los efectos de dicha conclusión.c) Continuación en el arrendamiento pero no como táctica reconducción.

Pasaremos entonces a continuación a tratar cada uno de los ítems mencionados.2. CAUSALES DETERMINANTES DE LA CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO A modo enunciativo los arts. 1699,1705 del cod. Civil describen algunas causales que habilitan la procedencia de la conclusión del contrato de arrendamiento.Dichas normas establecen lo siguiente: “El arrendamiento concluye:1o si fuese contratado por tiempo determinado, acabado ese tiempo , sin necesidad de aviso previo de ninguna de las partes (art. 1699).2o si fuese contratado por tiempo indeterminado, dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante (art. 1703 cód., civil).El arrendamiento concluye sin necesidad de declaración judicial en los siguientes casos:1o cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía.2o si es preciso para la conservación el bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.3o por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.4o en caso de expropiación.5o si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuaran el contrato.

a) Finalización del término pactado. Al celebrarse el contrato de arrendamiento por un tiempo predeterminado, transcurrido ese tiempo se opera la conclusión del arrendamiento.El articulo 1688del código civil establece como plazo máximo del arrendamiento el termino de diez años, y el de seis años cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o incapaces.Puede ocurrir que una vez concluido el término pactado el inquilino siga en el uso del bien. En este caso no se considera esta situación como tacita renovación del contrato sino como una continuación del arrendamiento en los términos originales del contrato. El arrendatario permanecerá en el uso del bien hasta que el mismo sea solicitado por el arrendador (art 1700 del cód., civil). El arrendador puede pedir la devolución del bien en cualquier tiempo , fuera cual fuera el término que el arrendatario hubiera continuado en el uso del inmueble, después de vencido el contrato de arrendamiento.El pago de una prestación igual a la renta convenida con posterioridad al vencimiento del plazo convenido en un contrato de arrendamiento no acredita por si solo la existencia de una nueva prórroga, y no es más que la contraprestación por la ocupación del bien. El aumento de dicha prestación, si supera los criterios corrientes de repotenciación, constituye solo un indicio, pero tal indicio resulta insuficiente si la modalidad puesta de manifiesto por las partes fue la de celebrar por escrito las prórrogas convenidas.El hecho de la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento debe ser acreditado por quien lo invoca.Cuando las partes han concertado el contrato de arrendamiento originario por escrito, la circunstancia de no haberse acudido al mismo medio para la presunta prorroga, constituye una presunción adversa a quien lo invoca.A los efectos de la prueba de la prórroga de un contrato de arrendamiento, el aumento de la prestación igual a la renta con posterioridad al vencimiento del termino contractual constituye solo

un indicio cuando el mismo supera los índices de actualización corrientes en plaza, pero que debe ser robustecido por otros medios probatorios que lo corroboren.La carta documento dirigida a la arrendadora, en la que se manifiesta la renovación verbal del contrato, no acredita la existencia de un acuerdo de voluntades, desde que se trata de una manifestación unilateral que no debe ser necesariamente respondida por la arrendadora, quien no tiene la obligación de expresarse.b) Plazo indeterminado del arrendamiento. Si no se establece en el contrato el plazo por el cual se celebra el mismo, tanto el arrendador como arrendatario podrán dar por finalizado el contrato cuando lo deseen. En el caso de que el arrendamiento se haya realizado para la prosecución del objeto determinado, el tiempo para la conclusión del mismo será necesario para alcanzar dicho objetivo.c) Pérdida o destrucción den bien. En este caso se produce la finalización del contrato por no subsistir uno de sus elementos esenciales, como es el objeto del arrendamiento. Dicha perdida pudo ser ocasionada por culpa de alguna de las partes , en cuyo caso la que al provoco deberá una indemnización a la otra por daños y perjuicios . También pudo derivar de un caso fortuito.Otro interrogante interesante se plantea en el caso de una destrucción parcial del bien. Siguiendo el lineamiento del código civil en cuanto las obligaciones del arrendador y los consecuentes derechos del arrendatario, se le concede a este ultimo la posibilidad de optar entre dar por terminado el contrato al pedir su resolución o solicitar una disminución proporcional del arrendamiento.

Si el bien solo estuviese deteriorado, el arrendador está obligado a repararlo y el contrato subsiste.d) Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía. Esta es la resoluta juris dantis resolvi turjus accipientis. Esta causal permite que concluya el arrendamiento cuando el arrendatario sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía. Queda a salvo el título del arrendatario que ha adquirido el derecho de buena y amparándose en la inscripción en los registros públicos.e) Cuando el bien debe ser devuelto para su reparación. Como se pierde el bien el contrato de arrendamiento carece de sentido para el arrendatario.f) Por expropiación: ya que el inmueble queda fuera del comercio.g) Consolidación: el sub-arrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por consolidación en la persona del arrendatario y del arrendador 8 art. 1695). Concluye el arrendamiento cuando se confunden en una misma persona las condiciones de arrendador y arrendatario. Sin embargo cuando el arrendatario sucede universalmente al arrendador o viceversa, para que opere esa extinción será indispensable que el arrendatario suceda como único heredero al arrendador, si por el contrario, los herederos son varios, el arrendatario conserva su calidad de tal no obstante ser copropietario.El inquilino conserva su calidad de tal aunque haya adquirido parte del bien arrendado, ya que no hay ningún inconveniente en que uno de los propietarios pueda ser el propio arrendatario.

3. EFECTOS DE LA CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO Al concluir el contrato de arrendamiento se genera los siguientes efectos: a) Se debe restituir el bien alquilado.b) Se resuelven los sub-arriendos.c) Mejoras.

a) Restitución del bien.- constituye una de las obligaciones del inquilino al restituir el bien arrendado una vez concluido el contrato de arrendamiento. De esta manera establece el art. 1681 del código civil al enunciar algunas de las obligaciones del arrendatario: “el arrendatario está obligado (…..) y a devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo de contrato…”.

Hay que distinguir en esta obligación los efectos según el tipo de contrato celebrado:1.- con plazo convencional determinado.2.- con plazo legal determinado.3.- con plazo indeterminado.

1.- plazo convencional determinado.- cuando el plazo ha sido estipulado entre las partes al celebrar el contrato de arrendamiento una vez concluido este, el arrendador podrá exigir desalojo.Asimismo, el Nuevo Código Procesal en su art. 594 establece un plazo de seis días desde la notificación de la sentencia de desalojo para realizar el lanzamiento.

Sin perjuicio de ello el arrendatario responderá siempre por los daños y perjuicios ocasionados al arrendador por la retención indebida del bien, computándose desde el momento de la intimación de la restitución.2.- plazo legal determinado.- en este tema debemos recordar que los plazos fijados por el art. 1688 del cód. Civil, son de diez años y 6 años cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o incapaces.Vencido este término legal el arrendador podrá reclamar el desalojo.3.- plazo indeterminado.- cuando el contrato de arrendamiento se ha celebrado por tiempo indeterminado el arrendador pone fin al arrendamiento dando aviso judicial o extrajudicial al arrendatario. Podrá exigir la restitución del bien vencidos ciertos plazos, de acuerdo con las presunciones del art.1689 del código civil. El arrendatario deberá restituir el bien, si este es mueble, transcurridos los treinta días de habérsele estimado la secasion del arrendamiento.Si se trata de una casa, departamento o pieza, establecimiento comercial, industrial o predio rustico, el plazo otorgado será de dos meses desde que se le requiera la restitución.Los predios rústicos a que antes se aludía son aquellos que si bien se encuentran fuera de la zona urbana tienen un uso de habitación, industria o comercio. Por parte los arrendamientos rurales se rigen por su ley específica en este tema.

EL CONTRATO DE COMODATO

1. EL COMODATO EN EL DERECHO ROMANO

El Comodato era en el derecho romano un contrato real, de buena fe, bilateral imperfecto y esencialmente gratuito, principal, por medio del cual una persona (comodante), entrega a otra (comodatario) una cosa corporal mueble o inmueble (por regla general no fungibles) de especie y cuerpo cierto, para que la usara y la restituyera en su misma individualidad y la devolviese en la época convenida (una vez hecho el uso convenido o una vez vencido el término del contrato).22

El “Commodatum” es un contrato por el cual una persona, el comodante, entrega gratuitamente una cosa – in consumible y no fungible - a otra persona, el comodatario, para servirse de ella y devolverla después de haber hecho el uso convenido.23

Para la formación de este contrato es indispensable la entrega de la cosa prestada lo cual recibía el nombre de “Nuda Traditio”, este al cual le fue prestada la cosa no puede hacerse propietario. El comodato tiene por objeto regularmente un mueble, rara vez un inmueble. A sabiendas de que siempre tiene que ser un cuerpo y considerada en su individualidad, “In Specie” y no “In Genere”. De manera ordinaria generalmente las cosas que se utilizan consumiéndolas, no pueden ser dadas en “Comodato”. En este contrato no debe exigirse remuneración alguna, por el servicio que presta bajo pena de nulidad del contrato de comodato, porque este, es gratuitos si se hace prometer un salario, hay arrendamiento o contrato innominado.24

2. CONCEPTOS DE COMODATO

El comodato (latín commodatum) es el contrato por el cual una de las partes (comodante) entrega gratuitamente a la otra (comodatario) una cosa para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva a su término.25

22 BETANCOURT, Fernando. Derecho Romano Clásico. Universidad de Sevilla. p. 600-60123 BONFANTE, Pedro. Instituciones de Derecho Romano. P. 100.24 IGLESIAS, Juan. Derecho Romano: Instituciones de Derecho Privado. Editorial Ariel. 1973 España p. 407.25 Pérez de Ontiveros Baquero, Carmen (1998). El contrato de comodato. Pamplona: Aranzad

El comodante conserva la propiedad de la cosa, por lo que no es traslativo del dominio. Sólo se entrega la tenencia de la cosa, la posesión. Es concebible un comodato incluso sobre el bien fungible por excelencia, el dinero. Por ejemplo, pueden entregarse a un banquero o a un numismático unas monedas determinadas para su exhibición durante un tiempo determinado.

Según Arias Schereiber Pezet: “El comodato supone la obligación que asume una persona de entregar a otra algún bien no consumible, a título de liberalidad, y por tanto para que sea utilizado sin contraprestación alguna y devuelto en la oportunidad que corresponda.”

Para Messineo: "El comodato es un contrato en el cual el interés en su formación es exclusivamente del comodatario, y de otro lado, que en su origen entra en juego el elemento relación o prestación "de cortesía", en el sentido de que el impulso del comodante a conceder en uso una cosa, sirve para distinguir exactamente el comodato (espíritu de complacencia) de los otros contratos a título gratuito y especialmente de la donación (espíritu de liberalidad) aun cuando bajo un cierto aspecto (económico). Se puede apreciar en el comodato el esquema de la donación de mero goce, mientras que la donación es esencialmente atributo de propiedad"

Según Cabanellas, “el contrato de comodato es un contrato de préstamo por el cual una de las partes entrega gratuitamente a otra una cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo, y se la devuelva”.26

Para el maestro León Barandiarán, “mientras el mutuo es un préstamo de consumo, el comodato es un préstamo de uso. No hay obligación de devolución de cosa equivalente a la recibida… El comodante se ha obligado a transferir la posesión de la cosa y entregada esta al comodatario deja de ser un poseedor inmediato para convertirse en un poseedor mediato. El comodatario con la recepción de la cosa ha venido a ser un poseedor inmediato y se ha obligado a la devolución de esta misma cosa”.27

3. NATURALEZA JURÍDICA

En la doctrina y en la legislación comparada existen dos posiciones respecto de la naturaleza jurídica del contrato de comodato. Para unos, constituye un contrato real; para otros, se trata de un contrato consensual. Así, atendiendo a los requisitos para la formación de los contratos, tradicionalmente estos han sido clasificados en contratos consensuales y reales.

Los primeros son aquellos que quedan concluidos por el mero consentimiento de las partes, sea este formal o no; en cambio, los contratos reales se perfeccionan con la entrega de la cosa objeto del contrato. Iglesias considera que "se llama comodato (del latín commodatum) al contrato real y de buena fe por el que una persona -comodante- entrega a otra -comodatario- una cosa específica para que la use gratuitamente durante un cierto tiempo, al cabo del cual deberá restituirla, es decir, deberá devolver esa misma cosa". 28

Spota29 y Borda30 también consideran que el comodato es un contrato real, pues solo se perfecciona con la entrega de la cosa. En el mismo sentido, Valencia señala que "el comodato es un contrato real, es decir, que a semejanza de lo que sucede con el mutuo o préstamo de consumo, solo se perfecciona con la entrega material de la cosa al comodatario"31.

26 Cabanellas de Torres, Guillermo (2010). Diccionario Jurídico elemental. Editorial Heliasta27 José León Barandiarán, Contratos en el Derecho Civil peruano, tomo II, página 42.28 IGLESIAS, Juan. Derecho Romano. Instituciones de Derecho Privado 6° edición revisada y aumentada. Ediciones Ariel. Barcelona, 1972.29 SPOTA, Alberto G "Instituciones de Derecho Civil". Vol. VIII, Contratos. Editorial Depalma. Buenos Aires, 1983.30 BORDA. Guillermo A. "Manual de contratos". 6° edición. Editorial Perrol. Buenos Aires, 1987, p. 870.31 VALENCIAZEA, Arturo. Derecho Civil. De los Contratos. Tomo IV. 4° edición. Editorial Temis. Bogotá, 1975.

En esta línea, el artículo 2256 del Código Civil argentino establece que: "El comodato es un contrato real que se perfecciona con la entrega de la cosa. La promesa de hacer un empréstito de uso no da acción alguna contra el promitente". El Código Civil chileno, en su artículo 2174, también considera al comodato como un contrato real, al señalar que: "Este contrato no se perfecciona sino por la tradición de la cosa".

El artículo 1587 del derogado Código Civil de 1936 establecía: "Por el comodato una persona entrega a otra gratuitamente alguna cosa, para que se sirva de ella por cierto tiempo, o para cierto fin, y luego la devuelva". En base a esta definición, León Barandiarán consideró al comodato como un contrato real, pues se perfeccionaba con la entrega de la cosa. Ello podía comprobarse, según el maestro peruano, en la iure conditio impuesta por el artículo 1587 del Código Civil de 1936, que "no habla de que se obligue al comodante a entregar la cosa, sino de que se haga entrega de dicha cosa"32.

Como se anotó, el contrato real es aquel que requiere para su celebración, además del acuerdo de voluntades, la entrega del bien materia del contrato, pues esta constituye uno de los elementos formativos de dicho contrato.

El carácter real que los comentaristas del Código Civil de 1936 atribuían al comodato ha sido abandonado por el vigente Código Civil de 1984. Así, De la Puente y Lavalle33 ha señalado que la supresión de los contratos reales por el codificador de 1984 ha generado que el contrato de comodato, entre otros contratos, haya dejado de ser real y unilateral para convertirse en consensual, pues ya no se exige la entrega del bien sino simplemente la obligación de entregarlo. En igual sentido, Arias Schreiber considera que el comodato es un contrato consensual, pues "no está sujeto a ninguna formalidad y basta que las partes consientan para que se considere perfeccionado". Y resalta que "la entrega es un aspecto de la ejecución del contrato, mas no de su creación''34. En conclusión, en el comodato la entrega o tradición del bien ya no constituye un elemento esencial para la existencia del contrato, ya no es una condición sine qua non para la formación del comodato, pues este queda perfeccionado desde que las partes declaran su voluntad (consentimiento) de obligarse.

4. CARACTERÍSTICAS Tomando como base la regulación del contrato de comodato en nuestro Código Civil, se advierten las siguientes características:

Es un contrato nominado, ya que la ley le atribuye un nomen iuris.

Es un contrato típico, debido a que tiene una regulación legal propia que lo identifica e individualiza respecto de los demás contratos.

Es un contrato con prestaciones recíprocas. Mientras el comodante se obliga fundamentalmente a hacer la entrega del bien, el comodatario está sujeto al deber de cuidado con la mayor diligencia y de devolverlo en el momento que corresponda.35

Es un contrato a título gratuito, ya que solo una de las partes (el comodante) sufre un sacrificio patrimonial sin recibir nada a cambio, mientras que el otro contratante (el comodatario) recibe una ventaja patrimonial sin entregar nada a cambio. En este

32LEÓN BARANDIARÁN, José. "Contratos en el Derecho Civil peruano". Tomo II. Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Lima, 197533DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. "El contrato en general. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil", Tomo 1. Palestra Editores, Lima, 2003.34 ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. "Exégesis del Código Civil peruano de 1984", Tomo III. Editorial San Jerónimo, Lima. 1988.35 SCHREIBER PEZET, MAX (2006). EXÉGESIS DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO TOMO I. p. 692.

sentido, León Barandiarán señala que el comodato es un contrato gratuito, debido a que se "constituye en beneficio del comodatario, dado que este viene a tener el uso de la cosa sin pago alguno correspondiente de dinero, u otra cosa, o prestación de servicio". 36

Es un contrato consensual, pues para su perfeccionamiento solo se requiere el consentimiento de las partes (comodante y comodatario).

Es un contrato temporal, pues tanto la posesión como el uso del bien están sujetos a duración.

Es un contrato conmutativo, debido a que ambas partes (comodante y comodatario) al momento de celebrar el contrato conocen cuál será el contenido de sus prestaciones.

Es un contrato principal, ya que no depende jurídicamente de otro contrato para su existencia y eficacia.

Puede ser: de ejecución inmediata por una de las partes (comodante), si la prestación (entregar un bien no consumible) a cargo del comodante es exigible por el comodatario desde el momento de la celebración del contrato; de ejecución diferida, si se conviene que la entrega del bien por el comodante se realizará dentro de un término; de duración determinada, si las partes (comodante y comodatario) convienen en establecer un término inicial y final para el uso y entrega del bien; de duración determinable, si convienen que la entrega del bien no consumible responda a cierto fin; y, de duración indeterminable, si se establece el término inicial en que el comodante entregará el bien no consumible al comodatario, mas no el término final en que este deberá restituirlo.

Es un contrato de uso, ya que permite al comodatario disfrutar del bien no consumible, aún sin tener la facultad de disposición del mismo.

Es un contrato intuitu personae, de modo que no se puede transmitir sin permiso del comodante y se extingue al fallecimiento del comodatario.37

5. SUJETOS DEL COMODATOLos sujetos del contrato son el comodante y el comodatario. Si bien ordinariamente el primero es propietario del bien que entrega al comodatario, nada impide salvo estipulación diversa, que quien posee por cualquier título distinto a la propiedad (arrendamiento, usufructo, etc.), celebre un con un tercero un préstamo de uso.

6. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONTRATANTES

a) Derechos del comodanteSon derechos del comodante:

Derecho a que se le devuelva el bien objeto del comodato, después de cumplido el plazo y fin en el lugar en que lo recibió.

Derecho a la devolución del bien, cuando lo solicite en caso de un comodato de duración indeterminada.

Derecho de inspección del bien para establecer su estado de uso, se debe avisar con antelación que va a realizar la inspección del bien prestado; ello, dentro de un plazo razonable y con la

36 LEÓN BARANDIARÁN, José. Op. cit., p. 4337 SCHREIBER PEZET, MAX (2006). EXÉGESIS DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO TOMO I. p. 692.

finalidad de no causar mayores molestias al comodatario en el uso del bien, ya que en principio es él quien tiene derecho a utilizar dicho bien con carácter exclusivo; y, como resulta evidente, el comodante no tendrá derecho o prerrogativas para interponerse en el libre uso del bien que desee hacer el comodatario.

En caso de comprobar que existen peligros de deterioro o pérdida del bien en posesión del comodatario, hacer efectivo su derecho a solicitar la devolución antes de cumplido el plazo o de haber servido al uso del comodatario (devolución anticipada del bien).

Si los herederos del comodatario hubiesen enajenado el bien sin tener conocimiento del comodato, el comodante tendrá derecho a exigir que se le pague el valor del bien o le ceden los derechos que en virtud de la enajenación le corresponden, salvo que haya hecho uso de la acción reivindicatoria. Además tendrá derecho a la indemnización por daños y perjuicios, si estos conocieron del comodato.

b) Obligaciones del comodante (Artículo 1735 C.C)Son obligaciones del comodante:

1. Entregar el bien en el plazo convenido.2. Comunicar oportunamente al comodatario si el bien adolece de algún vicio que conoce.3. No solicitar la devolución del bien antes del plazo estipulado y, en defecto de pacto, antes de

haber servido al uso para el que fue dado en comodato, salvo el caso previsto en el artículo 1736.

4. Pagar los gastos extraordinarios que hubiese hecho el comodatario para la conservación del bien.

c) Derechos del comodatario Son derechos del comodatario:

Usar el bien entregado en comodato.

Derecho a conocer si el bien adolece de algún vicio conocido por el comodante.

Derecho de retención del bien cuando no le hayan sido pagados los gastos extraordinarios a que se refiere el artículo 1735° inciso4. Es decir, cuando el comodante no le ha cancelado las expensas que este invirtió para la conservación de la cosa, siempre y cuando estas hayan sido necesarias y urgentes. También puede el comodatario ejercer este derecho cuando el comodante no lo ha indemnizado por los perjuicios que le causo la mala calidad del objeto prestado.

En caso del artículo 1751° si el bien es encontrado por el comodante este puede quedarse con dicho bien y a cambio el comodatario tendrá derecho a exigirle que le devuelva el valor que le pagó por la pérdida de dicho bien.

d) Obligaciones del comodatario (Artículo 1738 C.C)Son obligaciones del comodatario:

1. Custodiar y conservar el bien con la mayor diligencia y cuidado, siendo responsable de la pérdida o deterioro que no provenga de su naturaleza o del uso ordinario.

2. Emplear el bien para el uso determinado en el contrato o, en su defecto, según la naturaleza del mismo y la costumbre, siendo responsable del deterioro o pérdida provenientes del abuso.

3. Permitir que el comodante inspeccione el bien para establecer su estado de uso y conservación.4. Pagar los gastos ordinarios indispensables que exija la conservación y uso del bien.

5. Devolver el bien en el plazo estipulado o, en su defecto, después del uso para el que fue dado en comodato.

6. BIENES MATERIA DEL CONTRATOEn la definición del comodato se ha señalado que el objeto de la prestación necesariamente tiene que ser un bien no consumible, desde que es condición fundamental la devolución del mismo bien en su debido momento. Una excepción que no hace sino confirmar la regla es la prevista por el artículo 1729 del Código Civil.

Nuestro código únicamente condiciona el comodato a que los bienes tengan el carácter de no consumibles y el contrato, por lo tanto, puede celebrarse sobre toda clase de bienes muebles e inmuebles. Desde luego, serán aplicables las reglas generales del acto jurídico, respecto a los requisitos para su validez.

7. DIFERENCIAS CON OTROS CONTRATOS38

A. Con la compraventa

"Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero39". De la definición anotada se desprende que el contrato de compraventa es de carácter oneroso. En cambio, de acuerdo al ARTÍCULO 1728 del Código Civil, el comodato es un contrato de préstamo de uso gratuito, ya que no admite que se pacte una contraprestación económica por el uso del bien, debido a que este es prestado como un acto de liberalidad (si se pactase tal contraprestación, se desnaturalizaría el contrato de comodato y, en consecuencia, por el principio de primacía de la realidad dicho contrato sería interpretado como un contrato de arrendamiento o un usufructo a título oneroso, etc.).

Por otro lado, mediante el contrato de compraventa el vendedor se obliga a transferir al comprador la propiedad de un bien consumible o no consumible. En cambio, mediante el contrato de comodato, el comodante se obliga a transferir al comodatario únicamente el uso de un bien no consumible o consumible por excepción.

B. Con la donación

La donación puede ser tanto un contrato consensual como uno solemne. Será consensual cuando se donen bienes cuyo valor no exceda el 25% de la Unidad Impositiva Tributaria (UIT) 40 vigente al momento en que se celebre el contrato (ARTÍCULO 1623); y solemne, cuando el valor de los bienes .donados exceda dicho límite (ARTÍCULO 1624), en cuyo caso debe celebrarse por escrito de fecha cierta, bajo sanción de nulidad. Otro supuesto de formalidad ad solemnitatem se presenta cuando el legislador exige escritura pública para la donación de bienes inmuebles (ARTÍCULO 1625).

A diferencia de lo mencionado para los supuestos de donación, en el comodato el legislador no exige formalidad alguna como requisito de validez del acto jurídico, por lo que para su celebración bastará el consentimiento de las partes contratantes.

Pero la diferencia más importante establecida entre estos contratos es que por el contrato de donación el donante se obliga a transferir la propiedad de determinado bien al donatario, en tanto

38 LEÓN BARANDIARÁN, José. "Contratos en el Derecho Civil peruano". Tomo II. Universidad Nacional Mayor

de San Marcos. Lima, 1975.

39 Código Civil – Art. 152940 UIT – 2015 – S/. 3 850.00

que, como se ha dicho tantas veces, el comodato no tiene por objeto transferencia de propiedad sino solo de uso.

C. Con el mutuo

El contrato de mutuo tiene como objeto la transferencia de propiedad de bienes consumibles o fungibles, a diferencia del comodato que busca transferir el uso de bienes no consumibles y que solo por excepción, bajo la condición de que no sean consumidos, admite el comodato sobre bienes consumibles.

Como consecuencia del carácter de los bienes materia de estos contratos, encontramos que en el mutuo, el mutuatario puede devolver otro bien de la misma especie, calidad o cantidad. En cambio, en el comodato, el comodatario debe devolver el mismo bien que le fue prestado.

8. EXTINCIÓN DEL CONTRATO

El comodato puede terminar por las siguientes causas:

a) Por vencimiento del término o plazo.b) Por realización de la condición resolutoria.c) Por cumplimiento de la finalidad del comodato.d) Por pérdida del bien.e) Por muerte del comodatario.f) Por petición del comodatario, por haber sobrevenido necesidad urgente, o cuando no se

estipuló plazo determinado.

9. CADUCIDAD DEL CONTRATO

a) Caducidad de las acciones del comodante

El ARTÍCULO 1753 establece un plazo de caducidad de seis meses para la acción del comodante destinada a reclamar por el deterioro o modificación del bien, cuando dicho deterioro hubiese sido imputable al comodatario. El plazo de caducidad se contará a partir del momento en que el comodante haya recibido el bien en restitución.

Sin embargo, el ARTÍCULO 1753 no abarca todos los supuestos en que el comodante pueda reclamar al comodatario por el deterioro o modificación del bien, sino solo aquellos en donde la causa de dicho deterioro o modificación hubiera sido imputable al comodatario. En virtud del principio general de Derecho que señala que aquellas normas que restringen derechos no pueden aplicarse por analogía, tendríamos que llegar a la conclusión de que las acciones del comodante para reclamar por el deterioro o modificación del bien, cuando la causa no sea imputable al comodatario (y existen varios supuestos en el Código Civil que aceptan esta posibilidad y que han sido analizados por nosotros oportunamente), no tendrán dicho plazo de caducidad, debiéndose regir por el plazo de prescripción general de la acción personal establecido por el inciso 1) del ARTÍCULO 2001 del Código Civil (diez años).

Estimamos que esta es la interpretación correcta del problema; pero no obstante ello no encontramos razón alguna para que el ARTÍCULO 1753 solamente haya hecho referencia a los casos en los cuales la causa de deterioro o modificación del bien fuere imputable al comodatario. Entendemos que dicha precisión ha sido inútil y más bien ha obedecido a querer establecer en dicho precepto, a modo ilustrativo, aquel que constituiría el caso más frecuente que pudiera dar origen a la acción del comodante.

b) Caducidad de las acciones del comodatario

En este caso nos encontramos ante un supuesto muy concreto, ya que el plazo de caducidad establecido por el ARTÍCULO 1754 solamente se refiere a la citada norma, a Pagar los gastos extraordinarios que hubiese hecho el comodatario para la conservación del bien, dejando cualquier otro eventual reclamo que pudiera tener el comodatario con respecto al comodante, fuera de este ámbito de caducidad, teniendo un plazo prescriptorio de diez años, tal como establece el ARTÍCULO 2001, inciso 1) del Código Civil.

CONTRATO DE LOCACIÓN DE SERVICIOSI.- ANTECEDENTES:

EN EL DERECHO ROMANOEn la Roma antigua la primera forma de aprovechamiento del trabajo humano fue la esclavitud. Donde el esclavo era sujeto pasivo de una relación de dominio o propiedad, cuyo objeto no era su actividad o trabajo sino la persona del esclavo.Se constituía así en una mercancía que podía ser transferida temporalmente.Para regular estas relaciones a los romanos les bastaba el Derecho Civil, estatuto que regulaba la compra venta y el arrendamiento de los bienes en general, incluidos los esclavos, caballos y demás bestias de carga y trabajo. Sin embargo el aumento de la población, sin que creciera el aumento de esclavos para satisfacer las mayores demandas de servicios, y el agravamiento de la condición de los hombres libres no propietarios en la Roma Republicana, hicieron que estos últimos, fundamentalmente hombres libres y esclavos manumitidos, acudieran al mercado público a ofrecer sus servicios, generalmente para la realización de tareas físicas o manuales. A lo cual los juristas romanos al notar que en ambos predominaba el carácter civil, despreciable e indigno del trabajo manual, admitieron el arrendamiento del hombre libreLa locatio conductio proviene de los términos: Locare significa colocar, poner a disposición de, y conducere, quiere decir conducir, llevar consigo. De ahí que en el ámbito técnico-jurídico locatio-conductio sea el término empleado en las fuentes romanas para referirse al contrato de arrendamiento; y locator y conductor sean los vocablos utilizados para indicar respectivamente al arrendador y arrendatario: literalmente el locator pone a disposición del conductor una cosa y éste la lleva consigo. Si bien las expresiones que designaban el arrendamiento eran idénticas, tanto al referirse a las cosas, como a los esclavos o a los hombres libres (locatio), se hizo luego necesario distinguir el arrendamiento de los esclavos, considerados cosas, del de los hombres libres, que pese a su degradación poseían status personal y era solo temporalmente objeto de comercio. De esta forma surge la locatio conductio operarum, como un inicial desgajamiento del arrendamiento de cosas y el arrendamiento del hombre libre.Así mismo se sintió establecer una nueva distinción respecto de la locatio conductio operarum y la locatio conductio operis, en la primera que es objeto de estudio, eran aquellas relaciones en las que el acreedor requería aprovechar la actividad misma, los servicios, del deudor del trabajo (operae).En cuanto al término usado por los Romanos para designar a la prestación debida eran bien claros: Operae., que indica una actividad de trabajo y no un resultado.En las institutas de Justiniano se establece que en la locatio conductio operarum, el objeto de arrendamiento era el trabajo mismo. Así mismo el locador estaba obligado a obedecer al conductor.Por consiguiente en el derecho romano no es posible concebir una locación de servicios que implicara autonomía del locador en la ejecución de su prestación. Por el contrario como remarca De Ferrari: Si el arrendamiento de servicios es una figura que los Romanos constituyeron sirviéndose de la idea de la locación y si la locatio es además, el goce temporario de una cosa, no puede jurídicamente afirmarse que el servidor conserva su independencia.

EL CÓDIGO CIVIL FRANCÉS DE 1804El contrato de locación de servicios (al que los autores le suelen denominar frecuentemente, arrendamiento de servicios) o locación de criados u obreros, como lo llama el Código Napoleónico, es un contrato por el cual una persona (el locador, servidor, trabajador, criado u obrero) pone su

actividad o trabajo personal al servicio de otra (el locatario, amo, patrón y más moderadamente empleador), frente a cuya voluntad se subordina. A cambio de una remuneración. Este contrato regulo todas las relaciones que tuvieran por objeto una prestación de servicios.Este código contiene dos artículos: El artículo 1780: “señala que no se puede contratar los servicios más que por cierto tiempo o para una empresa determinada.”Asimismo el artículo 1781, afirmando la supremacía del empleador disponía:“El amo será creído, por su sola afirmación.”

- A cerca de la cantidad de las jornadas.- Sobre al pago del salario del año transcurrido.- Y en cuanto a las sumas abonadas en el año en curso.

En este artículo existía un desmedro del principio de igualdad, porque beneficiaba a los patrones, la cual veían el trabajo humano como una mercancía objeto de comercio.

EL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1852Los principios del código napoleónico que hemos tratado anteriormente con respecto a la prestación voluntaria del trabajo por cuenta ajena, influyeron en la generalidad de los códigos civiles del siglo XIX y aun en algunos del siglo XX, tanto en Europa como en América Latina.El Código Civil Peruano de 1852, no fue una excepción. Este código reprodujo el esquema Francés de regulación de prestación voluntaria de trabajo por cuenta ajena enmarcada dentro del régimen del arrendamiento.Desde un inicio en el artículo 1540 estableció: “La locación y conducción es un contrato por el cual una persona cede a otro el uso de alguna cosa o se obliga a prestarle un servicio o trabajo personal, durante un tiempo determinado y por cierta renta convenida.”De igual modo el artículo 1632 reprodujo como regla común el artículo 1780 del Código Civil Francés:

“Puede una persona obligarse a prestar a otra su servicio personal o de industria, durante cierto tiempo o para una empresa determinada.”

Entonces pues como dice Raoul de la Grasserie, el Código Civil Peruano no contiene ninguna disposición nueva.

CODIGO CIVIL PERUANO DE 1936En este caso la Comisión Reformadora en primer lugar no distinguió muy bien las figuras que corresponde a la locación de servicios y contrato de trabajo. La Comisión estimo, siguiendo en estos los precedentes romanistas que inspiraron el Código Civil Francés y el peruano de 1852. Así se estableció en el artículo 1490 del código:“Por la locación conducción una persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta convenida.”La comisión consideró, conforme aparece en la exposición de motivos, que la locación de servicios se clasificaba por la naturaleza de sus prestaciones, en locación de servicios propiamente dicha y locación de obra o de industria.Estas disposiciones son aplicadas a todas las relaciones que tienen por objeto un prestación personal se servicios, incluidos tanto las prestaciones de servicios de los obreros y doméstico como las propias de los empleados técnicos y profesionales.Así se dispone el artículo 1549: la locación de servicios no se puede estipular por un plazo mayor de seis años, si se trata de servicios profesionales o de carácter técnico, y de tres años si se trata de servicios materiales.De esta forma quedan comprendidas en la locación de servicios las prestaciones de carácter intelectual conjuntamente con aquellas en las que predomina el trabajo manual. Queda así superada la distinción romanista que inspiro en código de 1852.

II.-DEFINICIÓN:Código Civil de 1984 Proyecto de la Comisión

Revisora (1984)Proyecto de la Comisión Reformadora (1981)

ART. 1764 “Por locación de servicios el locador se obliga, sin estar subordinado al comitente, a prestarle sus servicios por cierto tiempo o para un trabajo determinado a cambio de una retribución”.

Artículo 1727.- por el trabajo autónomo una persona se obliga, sin estar subordinado al comitente, a prestar a éste sus servicios por cierto tiempo o para un trabajo determinado, a cambio de una retribución.

Artículo 1816.- Por el contrato de trabajo autónomo el trabajador se obliga, sin estar subordinado al comitente, aprestar a éste sus servicios por cierto tiempo o para un trabajo determinado, a cambio de una retribución.

Según Eduardo Lavalle Zago:

a) INEXISTENCIA DE SUBORDINACIÓN: Se vincula a no estar sometido a poder ajeno a la ejecución de actividades propias de locación de servicios.

b) POR CIERTO TIEMPO O TRABAJO DETERMINADOEl contrato de locación de servicios tiene un carácter eminentemente temporal, y nuestro Código Civil establece los plazos máximos para su duración en el Art. 1768.

Código Civil de 1984 Proyecto de la Comisión Revisora (1984)

Código civil de 1936

Art. 1768 “el plazo máximo de este contrato locación de servicios es de seis años si se trata de servicios profesionales y de tres años en el caso de otra clase de servicios. Si se pacta un plazo mayor, el límite máximo indicado solo puede invocarse por el locador”.

Art. 1731 “el pazo máximo de este contrato es de seis años si se trata de servicios profesionales y de tres años en el caso de otra clase de servicios. Si se pacta un plazo mayor, el límite máximo indicado solo puede invocarse por el prestador de los servicios.”

Art. 1549 “ la locación de servicios no se puede estipular por un plazo mayor de seis años, si se trata de servicios profesionales o de carácter técnico, y de tres años si se trata de servicios materiales”

LOCA

R

Significa obtener el uso de algo

perteneciente a otro, mediante el pago

SERVIR

SERVICIO

La de estar en disponibilidad para atender las

necesidades de otro, la de hacer algo para otro.

En general, todo lo que signifique procurar un

bien a otro constituye servicio.LOCACIÓN

DE

SERVICIOS

En la locación de servicios, la prestación que el

locador se obliga a realizar va a estar

invariablemente destinada a cuidar intereses o a

satisfacer necesidades del comitente. Siempre que

exista una obligación de hacer que tenga por objeto

genérico cuidar intereses o satisfacer necesidades

El artículo 1768 busca proteger al locador que es la parte más débil en la relación contractual, evitando que sus servicios se prolonguen indefinidamente en el tiempo.Según el doctor Manuel de la Puente repitiendo una frase e León Brandarían considera este autor que la razón de la norma es proteger la libertad individual.Para burlar esta norma, será suficiente que se considere el tiempo de servicios, como indeterminado y así podrá rebasar los plazos legales sin haber obrado en contra de la ley. Y en el caso de duración indeterminada. No dice la ley si los efectos del contrato en plazo superior al plazo establecido son nulos o anulables. Si el único que puede plantar la invalidez del contrato es el locador, querrá decir que si el locador no invoca que el contrato se somete a los plazos legales, quedará vigente cualquiera que sea el pazo.

c) RETRIBUCIÓNComo regla general la retribución se hará en dinero. Según nuestro Código Civil, la forma de retribución se fijará en común acuerdo y se deberá indicar en forma expresa en el contrato de locación de servicios. Si por alguna razón no se hubiera establecido se procederá conforme a lo dispuesto en el Art. 1767 del Código.

Código Civil de 1984 Proyecto de la Comisión Revisora (1984)

Proyecto de la Comisión Reformadora (1981)

Código civil de 1936

Art. 1767 “Si no se hubiera establecido la retribución del locador y no puede determinarse según las tarifas profesionales o los usos, será fijada en relación a la calidad, entidad y demás circunstancias de los servicios prestados”.

Art. 1730 “si no se hubiera establecido la retribución del trabajador y no puede determinarse según las tarifas profesionales o los usos, será fijada en relación a la calidad, entidad y demás circunstancias de los servicios prestados ”

Art. 1821 “si no se hubiera fijado la retribución del trabajador y no puede determinarse según las tarifas profesionales o los usos, será fijada en relación a la calidad y el monto de los servicios prestados ”

Art. 1548 “ cuando no se estipuló la retribución, o cuando las partes no se pusieron de acuerdo, se fijará por el juez atendiendo a la costumbre del lugar, al tiempo y naturaleza del servicio prestado, y a todas las circunstancias del caso”.

Código Civil de 1984 Proyecto de la Comisión Revisora (1984)

Proyecto de la Comisión Reformadora (1981)

Art. 1765 “Puede ser materia del contrato toda clase de servicio materiales e intelectuales”.

Artículo 1728.- “puede ser materia del contrato de trabajo autónomo toda clase de servicio, materiales e intelectuales”.

Artículo 1817.- “ puede ser materia del contrato de trabajo autónomo toda clase de servicio, materiales e intelectuales, salvo los destinados a la celebración de actos jurídicos”.

III. ELEMENTOS:

A. ELEMENTOS SUBJETIVOS

B. ELEMENTO OBJETIVO:b.1) Consentimiento.- Ésta debe versar para que exista el acuerdo de voluntades, en la

coincidencia de la declaración de voluntades, en la coincidencia de la declaración de voluntad común consistente, por una parte, en prestar un servicio y por la otra, en pagar por dicho servicio un precio cierto en dinero.

b.2) La causa fin específica de este contrato es la realización de un servicio, para distinguirse de otras formas contractuales, debe consistir en la contraprestación de un servicio y el pago cierto en dinero determinado.

b.3) El objeto específico de este contrato requiere de las condiciones de su posibilidad. No debe ser contrario a la moral y a las buenas costumbres, porque si no faltarían presupuestos para la validez plena del contrato.

Es decir, el objeto de la prestación de servicio es la energía o esfuerzo humano ya sea de naturaleza material (esfuerzo físico) o de naturaleza intelectual (esfuerzo mental). Si bien el Código distingue los servicios materiales de los servicios intelectuales coincidimos con Arias Schereiber que “no se puede afirmar que hay locaciones en las que la labor sea estrictamente material y otras intelectual. Lo que pasa es que prevalece una sobre otra… ”Además, debemos señalar que si bien el artículo 1765 establece que se podrá contratar sobre toda clase de servicios materiales e intelectuales, sin embargo el contrato de locación de servicios debe tener por objeto una prestación psible física y jurídicamente y perseguir un fin lícito conforme lo dispuesto en el Art. 140 del Código Civil.

IV.- CARACTERÍSTICAS: Consensual: Porque se perfecciona con el simple consentimiento de las partes, y bastará ese

consentimiento recíproco para que las obligaciones que emergen de él sean exigibles.

Con Prestaciones Recíprocas: Lo que implica que las dos partes quedan obligadas, una hacia la otra por un nexo causal de reciprocidad; donde La primera se obliga a prestar el servicio y la segunda a dar una prestación por el servicio prestado. En la locación el servicio el locador compromete su actividad física e intelectual, en tanto que el comitente debe pagar la retribución convenida o la que resulte aplicable si no existiese estipulación.

Onerosas: Porque la prestación a la que se compromete una de las partes es a cambio de una retribución (que puede ser en dinero especie u otra de naturaleza análoga)

LOCADOR

(PRESTADOR)

COMITENTE

(PRESTATARIO)

Aquella persona obligada

a prestar el servicio, es

decir aquel encargado de

ejecutar la prestación.

Es aquel que

encomienda la

realización de una

prestación de servicios al

Conmutativo: ya que los contratantes pueden anticipar lo beneficios potenciales de la relación obligacional. Como diría Rezzónico “no existe álea de ninguna naturaleza y las ventajas que extraen los contratantes no están libradas a la eventualidad o al albur de algún acontecimiento, sino que desde el principio del contrato cada uno de ellos sabe que debe cumplir las prestaciones respectivas: prestar el servicio el locador, pagar su precio el locatario”.

De forma libre: Porque no existe una formalidad impuesta por la ley lo que implica que el contrato puede quedar configurado de forma verbal sin que medie un documento escrito, sin embargo es recomendable para efectos probatorios suscribir un contrato escrito entre el locador y el comitente a fin de evitar confusiones con el contrato de trabajo, donde muchas veces los empleadores utilizan esta modalidad para desnaturalizarlo.

“Intuito Personae”: Por regla general el contrato de locación de servicios es intuito personae que consiste en precisar que el servicio debe ser prestado personalmente por el locador ello en contemplación a las cualidades del que ha de prestarlo. Sin embargo en la doctrina y en la mayoría de legislaciones se admite la posibilidad de concurso de terceros, de modo que tratándose de servicios de complejidad técnica se acepta que el locador se valga de auxiliares y colaboradores que trabajen bajo su dirección, si ello no se encuentra prohibido en el contrato y es conforme a los usos profesionales y siempre que no sea incompatible con la naturaleza de la prestación conforme lo indica el artículo 1766 del código civil. Pero además nuestro código extiende la figura de la colaboración y auxilio a la “sustitución” y en este sentido Max Arias Schreiber nos dice que es válida y no desnaturaliza el precepto, por cuanto en todo tiempo el locador está obligado a dirigir y será siempre el responsable de la ejecución del contrato. Sin embargo Manuel Muro Rojo a su turno dice que la sustitución es distinto, puesto que locador podría llegar a sustituirse en la persona de un tercero en cuanto a la ejecución de la prestación, lo cual supone que podría ser totalmente reemplazado y puede ser que esto no sea lo que realmente quiere el comitente quien habrá contratado al locador precisamente por sus cualidades. Hecho que en la práctica desnaturaliza el contrato de locación de servicios y violenta la causa por la cual este fue celebrada, al operar una suerte de apartamiento o cesión de las obligaciones contractuales.

Nominado: Está debidamente regulado, normado, disciplinado por la ley y además tiene nombre propio.

Temporal: Durará por tiempo determinado, es decir, la duración será a plazo fijo, según el artículo 1768; el plazo máximo es de seis años si se trata de servicios profesionales y de tres años en el caso de otra clase de servicios.

Principal o autónomoTiene existencia propia e independiente, gozan de autonomía entitativa ya que no depende de ningún otro que existía con anterioridad a él.

DefinitivoDesde el primer momento de su celebración cumplen con su propio fin, es decir, se ejecutan o empiezan a ejecutarse.

IndividualPara su formación requieren consentimiento unánime de los contratantes.

De ejecución instantánea o de tracto sucesivo Puede revestir cualquiera de estos caracteres, pues el servicio puede quedar cumplido en un solo acto (ej. Una consulta médica) o estar en ejecución permanente o periódica durante todo el tiempo que dure la relación. Ejemplo de lo primero es el servicio telefónico o el de cajero

automático, y de lo segundo el médico que se obliga a atender un paciente mientras dure su enfermedad. Quienes confunden la locación de servicios con el contrato de trabajo la califican siempre como de tracto sucesivo o como contrato de duración, siendo esta nota característica únicamente del segundo.

V.- OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LAS PARTES:

a) Derechos del Comitente:

Exigir el cumplimiento del servicio prestado por el locador dentro de las condiciones de tiempo establecidos.

Derecho al reembolso de los gastos efectuados y a la retribución de los servicios pactados.

b) Obligaciones del Comitente:

Pago de la retribución al locador por la prestación del servicio

c) Derechos de locador:

.Recibir una retribución por los servicios prestados Poner fin a la prestación por justo motivo Librarse de satisfacer una prestación pendiente Si procede tiene derecho a valerse bajo su propia dirección y responsabilidad de

auxiliares y sustitutos.

d) Obligaciones del locador:

Realizar el servicio en el plazo pactado. Reembolsar los gastos efectuados y retribución de los servicios.

Prestados.

VIII.- EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE LOCACION DE SERVICIOSEL contrato de locación de servicios concluye:a) Al celebrar un contrato a tiempo determinado.- Concluye al vencimiento del plazo, por el acatamiento debido a la voluntad de las partes.b) Por conclusión de trabajo prestadoc) Resolución-. Se deja Sin efecto el contrato de locación de servicios porque el locador incumple con la prestación encomendada. Ej. No entrega el bien objeto del contrato en el plazo pactado.d) El contrato puede concluirse anticipadamente antes del vencimiento si existe algún motivo justo y no cause perjuicio al comitente.Este último aspecto lo encontramos normado en el código civil vigente y establece. ARTÍCULO 1769: El locador puede poner fin a la prestación de servicios por justo motivo, antes del vencimiento del plazo estipulado, siempre que no cause perjuicio al comitente. Tiene derecho al reembolso de los gastos efectuados y a la retribución de los servicios prestados.X.- CONCLUSIONES:

Se concluye que el contrato de locación de servicios es un contrato per se cuya característica principal y que lo diferencia de otro contrato es el objeto materia de contrato que constituye la actividad lícita realizada por el locador sin importar el resultado de la producción.

Asimismo la prestación de este contrato es intuito personae; por regla general, sin embargo puede valerse de auxiliares y colaboradores bajo su dirección, siempre que no sea incompatible con la naturaleza de la prestación.

Es importante también la limitación del tiempo de la locación de servicios pues si se celebra el contrato por tiempo determinado, concluye el vencimiento del plazo y en ello no hay sino una aplicación de acatamiento debido a la voluntad de las partes. Y es que si fuese a largo plazo o por toda la vida una estipulación así importaría la enajenación de la propia libertad, de ahí la necesidad del plazo máximo para la duración del contrato.

Finalmente, podemos concluir que se diferencia del contrato de trabajo por su no subordinación del comitente al locador, además del cuerpo normativo que lo regula. Para concluir en la locación de servicios existe el pago de una retribución mientras que en el contrato de trabajo hay una remuneración que genera un vínculo laboral.

CASO PRÁCTICO:La Cooperativa de Ahorro y Crédito León XIII de esta ciudad desea contratar los servicios profesionales del estudio jurídico del abogado Jorge Andrade Ruiz para los efectos que cobren lo que deben 10 socios morosos, cuyos montos deben señalar el grupo y también deben fijar

Señalar los montos de los socios morosos. El grupo deberá fijar el monto a pagar por los honorarios profesionales del abogado, contrato

que será por el máximo de ley. El monto recuperado en las acciones judiciales deberá empozar el abogado en la cuenta

corriente de la cooperativa en el banco que el grupo designe. El abogado deberá establecer un derecho de garantía a favor de la cooperativa. Se pondrá una cláusula de resolución del contrato.

MINUTASEÑOR NOTARIO PÚBLICO:SÍRVASE EXTENDER EN SU REGISTRO DE ESCRITURAS PÚBLICAS UNA DE LOCACIÓN DE SERVICIO QUE CELEBRA DE UNA PARTE LA COOPERATIVA DE AHORRO Y CRÉDITO “LEÓN XIII”, CON RUC N° dos – cero – uno – cinco – siete – cero – ocho – cuatro – nueve – dos – seis, CON DOMICILIO EN JR. SAN MARTÍN 656, TRUJILLO, DEBIDAMENTE REPRESENTADA SEGÚN PODER ESPECIAL, OTORGADO POR ESCRITURA PÚBLICA, INSCRITO EN LA PARTIDA ELECTRÓNICA N° UNO – UNO – CERO – OCHO – CUATRO – CINCO – SIETE – VEINTE – DEL REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS DE TRUJILLO, PREVIO ACUERDO DE SU DIRECTORIO, POR EL SEÑOR IVÁN LOZANO FLORES, CON DNI N° 48040700, CON DOMICILIO EN AV. ESPAÑA 250, DISTRITO Y PROVINCIA TRUJILLO, A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARÁ EL COMITENTE; Y DE OTRA PARTE EL ESTUDIO JURÍDICO ANDRADE RUIZ, CON RUC N° dos – cero – uno – uno – cinco – seis – ocho – siete – ocho – dos – dos. CON DOMICILIO EN JIRON ALMAGRO N° 344 Y DEBIDAMENTE REPRESENTADA SEGÚN PODER ESPECIAL INSCRITO EN LA PARTIDA REGISTRAL DEL DOMICILIO DE LA SOCIEDAD, POR SU FUNDADOR JORGE ANDRADE RUIZ, CON DNI N° 46809070, CON DOMICILIO EN CALLE JR. ZEPITA 289, DISTRITO Y PROVINCIA DE TRUJILLO, A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARÁ EL LOCADOR, DE ACUERDO CON LAS SIGUIENTE CLÁUSULAS:========================================================================================================================================PRIMERO: EL LOCADOR ES UN DESPACHO ESPECIALIZADO EN ASESORÍA CIVIL, COMERCIAL Y PROCESAL, CUYO JEFE JORGE ANDRADE RUIZ, CON REGISTRO DEL COLEGIO DE ABOGADOS DE LA LIBERTAD No. 13543, SE ENCUENTRA EN PLENA CAPACIDAD DE EJERCICIO PROFESIONAL EN TODA LA REPÚBLICA, CONFORME A LOS REGLAMENTOS CORRESPONDIENTES DEL COLEGIO DE ABOGADOS DE LA LIBERTAD Y LEYES PERTINENTES==============================================================

SEGUNDA: EL COMITENTE ES UNA PERSONA JURÍDICA QUE SE DEDICA A BRINDAR SERVICIOS FINANCIEROS Y NO FINACIEROS EN EL ÁMBITO NACIONAL. =========================================================================TERCERO: POR EL PRESENTE CONTRATO EL LOCADOR SE OBLIGA A PRESTA SUS SERVICIOS DE ASESORÍA LEGAR AL COMITENTE A TÍTULO DE LOCACIÓN DE SERVICIOS; EN LOS TÉRMINOS PACTADOS EN ESTE CONTRATO. POR SU PARTE EL COMITENTE SE OBLIGA A PROPORCIONAR EL MONTO PACTADO EN LA CLÁUSULA CUARTA, EN LA FORMA Y EN LA OPORTUNIDAD CONVENIDA.================================================== CUARTA: EL SERVICIO OBJETO DE LA PRESTACIÓN A CARGO DEL LOCADOR COMPRENDE LA ASESORIA LEGAL DEL ESTUDIO JURÍDICO ANDRADE RUIZ CON LA FINALIDAD DE COBRARLE A LOS SOCIOS MOROSOS DE LA COOPERATIVA LEÓN XIII, PARA LO CUAL EL LOCADOR ES EL ÚNICO RESPONSABLE FRENTE AL COMITENTE POR EL COBRO PACTADO EN LA CLÁUSULA QUINTA, ASIMISMO EL COMITENTE SE OBLIGA A ENTREGAR 30,000 (TREINTA MIL Y 00/100 NUEVOS SOLES) POR CONCEPTO DE HONORARIOS, PAGO QUE SE ABONARÁ UNA VEZ CONCLUIDO EL SERVICIO POR EL LOCADOR. =========================================================================QUINTA: LOS SOCIOS MOROSOS DE LA COOPERATIVA LEON XIII SON: CARLOS MARTINEZ RIVERA CON UNA DEUDA DE 25,000.00 (VEINTI CINCO MIL Y 00/100 NUEVOS SOLES), JUAN RODRIGUEZ ROSAS CON UNA DEUDA DE 65,000.00 (SESENTA Y CINCO MIL Y 00/100 NUEVOS SOLES), MARIA MEDINA RUIZ CON UNA DEUDA DE 35,000.00 (TREINTA Y CINCO MIL Y 00/100 NUEVOS SOLES), MARTIN AGREDA TORRES CON UNA DEUDA DE 18,700.00 (DIECIOCHO MIL SETESCIENTOS Y 00/100 NUEVOS SOLES), CRISTINA ROMERO ALAYO CON UNA DEUDA DE 27,600.00 (VEINTI SIETE MIL SEISCIENTOS Y 00/100 NUEVOS SOLES), FÁTIMA SANDOVAL LINARES CON UNA DEUDA DE 36,800.00 (TREINTA SEIS MIL OCHOSCIENTOS Y 00/100 NUEVOS SOLES), MARCOS ROBLES FERNANDEZ CON UNA DEUDA DE 36,000.00 (TREINTA Y SEIS MIL Y 00/100 NUEVOS SOLES), EMILY SIFUENTES VARGAS CON UNA DEUDA DE 25.600.00 (VEINTICINCO MIL SEISCIENTOS Y 00/100 NUEVOS SOLES), VIVIANA ANDRADE GAMARRA CON UNA DEUDA DE 18,200.00 (DIECIOCHO MIL DOSCIENTOS Y 00/100 NUEVOS SOLES) Y GIANCARLOS VERA RODRIGUEZ CON UNA DEUDA DE 12.000.00 (DOCE MIL Y 00/100 NUEVOS SOLES) ================================SEXTA: EL MONTO RECUPERADO EN LAS ACCIONES JUDICIALES DEBERÁ EMPOZAR EL LOCADOR EN LA CUENTA CORRIENTE 570 – 29949885 – 0 – 61 DE LA COOPERATIVA EN EL BANCO DE CRÉDITO INTERBANK ==============================================SÉPTIMA.- ESTE CONTRATO TENDRÁ UNA VIGENCIA DE SEIS AÑOS Y EMPEZARÁ A REGIR A PARTIR DE LA FECHA DE SUSCRIPCIÓN DEL MISMO, ESTO ES, DEL TREINTA DE JUNIO DEL DOS MIL QUINCE, HASTA EL TREINTA DE JUNIO DEL DOS MIL VEINTIUNO. ASIMISMO EL COMITENTE ABONARÁ LA SUMA DINERARIA SEÑALADA EN LA CLÁUSULA CUARTA EL DÍA ========================================================================= OCTAVA:- EN CASO QUE EL LOCATARIO NO CUMPLIERA CON EL SERVICIO EN LA FECHA PACTADA EN LA CLÁUSULA ANTERIOR, EL CONTRATO SE CONSIDERA RESUELTA DE PLENO DERECHO Y COMO CONSECUENCIA DE ELLO, SE PAGARÁ AL LOCADOR SOLO HASTA LA FECHA QUE PRESTO SUS SERVICIOS AL COMITENTE ================================ NOVENA.- ================================================================ LEÍDAS TODAS Y CADA UNA DE LAS CLÁUSULAS, COMO EXPRESION DE SU CONSENTIMIENTO LAS PARTES PROCEDEN A FIRMAR LA PRESENTE MINUTA. EXTENDIDA EN LA CIUDAD DE TRUJILLO EL DÍA 29 DE JUNIO DEL 2015 POR DUPLICADO.

Representante De LaCooperativa De Ahorro Y

Credito Leon XIII

FUNDADOREstudio Jurídico Andrade

Ruiz

ABOGADODiego Rodríguez Chávez

Registro Call N° 3486

CONTRATO DE OBRAI. EN EL DERECHO ROMANO

En el antiguo Derecho Romano, que luego fue retomado por el derecho francés en el siglo XIX, existían dos figuras principales contractuales para regular la prestación de servicios por cuenta ajena.En la primera de ellas (locatio conductio operarum / arrendamiento de servicios), el deudor de trabajo pone su actividad a disposición del acreedor, quien a cambio de poder dirigirla le paga una retribución, a la que aquel tiene derecho aun cuando no se llegue al resultado perseguido por este. En la segunda (locatio conductio operis / arrendamiento de obra), el deudor de trabajo ofrece un resultado, para cuyo logro conserva la conducción de la actividad, a cambio del cual percibe una retribución, que solo puede exigir si aquel llega a hacerse efectivo (Neves Mujica, 2004).En el primero se espera la realización de una mera actividad por parte del deudor, sin importar (aunque de preferencia se espera) la producción del resultado. En cambio en el segundo lo que se tiene en cuenta es una obligación de hacer de resultados, es decir, lo que se espera es la realización y entrega de la obra.Así también, expresa D'Ors, en el Derecho Romano, la locación de cosas o servicios (cuya merced paga el conductor) es diferente a la locación de obra (locatio conductio operis) en la que el locator es quien paga la merced por la obra cuya ejecución coloca. No se trata de cantidades de trabajo, sino de una obra encargada, que el conductor debe entregar terminada, sobre una cosa que el locator ha colocado en sus manos con dicho fin. No obstante la entrega final prevista, la obligación del arrendatario es de hacer (facere), y por tanto, no fraccionable. La operación del conductor podía ser muy diversa: construir, fabricar, instruir, transportar, curar, etcétera.La locatio conductio operis tiene origen en el trabajo del artesano libre de Roma. Consistía en pagar a un artesano para que nos realice una obra o cosa. En la ley civil se convierte al Arrendamiento de Obra que realiza el artesano, el carpintero, al albañil. Se refiere más al trabajo físico y de manufactura.Se denomina “conductor”, a quien se obliga a realizar una obra, y “locator”, quien es el que paga el precio por la obra realizada, por el producto del mismo, ya acabado, entendiendo por obra todo resultado a producir por la actividad o el trabajo, como por ejemplo, la producción o modificación de cosas, la creación de una obra artística o inmaterial. Por ejemplo, cuando se conviene el transporte de cosas o personas, la confección de un traje o la construcción de una casa. Lo importante en este contrato no es el trabajo realizado sino el resultado que se obtiene. Presupuesto de este contrato es que la obra se llevase a cabo por materiales suministrados por el que la encarga.Justiniano, al respecto de los problemas que surgían respecto a las diferencias entre el arrendamiento de obra y la compraventa, sostuvo que había compraventa cuando el locatario ponía el material y arrendamiento cuando era suministrado por el locador. Esto sufre una excepción cuando se tratara de la construcción de un edificio en terreno del locador pero con materiales del empresario, ya que en este caso se considera que siempre existe una locación de obra.En la locación de obras, el locatario estaba obligado a realizar el opus de acuerdo a lo convenido. El locador, por su parte, quedaba obligado a recibir la obra realizada y a pagar su precio en dinero una vez concluida.A diferencia de la locatio conductio operarum, en la cual hay una prestación de energía humana a cambio de un salario, en el locatio conductio operis tiene que haber la realización y culminación de una determinada obra, así también, es el locutor quien se encarga de colocar mercancía a un conductor quien la recibe, y por otra parte el conductor, se hacía responsable de las personas que trabajaban para él, ya sea en el caso de daños y perjuicios como lo señalaba el Digesto.Posteriormente se configuró también como Locatio conductio operis faciendi aquel contrato por cuya virtud el conductor se obligase a la realización de una obra y a entregarla al locator sin haber previamente recibido de este los materiales de la cosa a transformar. En este contrato el conductor solo podía cobrar la merced del locator al finalizar la obra sin que pudiese alegar circunstancias para no terminar la obra, y salvo en los casos de fuerza mayor.

II. EN EL CÓDIGO CIVIL DE 1936En el libro V, Sección V, Título V de la Locación – Conducción, estipulaba lo siguiente:

“Artículo 1490.- Por la locación-conducción una persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta convenida.”

Siguiendo las reglas de la doctrina y la legislación clásicas, el Código Civil de 1936 incluía en el rubro genérico de la locación- conducción, tanto el arrendamiento de cosas, como la locación de servicios y de obra (artículos 1490 a 1570) y legislaba separadamente sobre el contrato de trabajo, el depósito y el mandato. En lo que se refiere a los contratantes y de acuerdo con la nomenclatura contemporánea, ya el Código Civil de 1936 llama “comitente” a quien encarga la obra y “contratista” al empresario que se compromete a hacerla. La capacidad de las partes es la que corresponde a todos los contratos que no tiene regla específica distinta, o sea la inherente al acto jurídico (CIVIL, 1998).III. CONCEPTO DEL CONTRATO DE OBRAEn el Código Civil de 1984, en el artículo 1771, este regula al contrato de obra de la siguiente manera:

“Artículo 1771.- Por el contrato de obra el contratista se obliga a hacer una obra determinada y el comitente a pagarle una retribución.”

El presente artículo tipifica al contrato de obra, el cual constituye una especie perfectamente precisada y tipificada de los contratos cuyo género es la prestación de servicios. Si bien en doctrina hay muchas discusiones y teorías sobre los elementos que caracterizan al contrato de obra y lo diferencian del contrato de locación de servicios, otra de las variantes del género prestación de servicios, nuestro Código Civil define el contrato de obra en los términos del ARTÍCULO 1771. Según esta definición legal el elemento esencial del contrato por la parte del contratista es que se obliga a cierto resultado (que es precisamente la obra). Lo esencial es que este resultado tiene un contenido predeterminado. El contrato fija en forma precisa en qué consiste la obra que el contratista tiene que realizar. Y de otro lado, desde el punto de vista del comitente, su obligación principal consistirá en pagar el precio convenido como retribución por la obra contratada. El ejemplo típico del contrato de obra es el contrato de construcción de un edificio o de otra estructura cualquiera de construcción civil. El contratista se obliga frente al comitente, que generalmente es el propietario, a ejecutar la construcción y entregarla con las especificaciones convenidas. Generalmente estas obras se sustentan en los planos del proyecto y su memoria descriptiva o en un "expediente técnico", en el que se detalla, con sujeción a las reglas de la ingeniería y de la arquitectura, cómo debe resultar exactamente la obra contratada. El contratista cumple su obligación entregando la obra completa, con todos sus elementos según lo acordado por las partes, tal como se describen en los planos y demás documentos que suelen considerarse anexos del contrato de obra. No se le puede exigir al contratista más trabajos, obras, construcciones, equipamientos y, en general, resultados, que aquellos que se pactaron y especificaron en el contrato de obra (GacetaJurídica, 2007).De los autores mencionados anteriormente se rescata que esta obra también puede ser inmaterial en lo referente a que el resultado esperado pueda ser objeto del contrato de obra. Por ejemplo, elaboración de planos, estudios del suelo, esquemas, etc. (Gaceta Jurídica, 2007).Del artículo 1771 del Código Civil fluye el factor determinante en el contrato de obra, cual es la elaboración o transformación de la materia. Hay en ella, en suma, una actividad productiva y de corte empresarial que se traduce en un quehacer, que puede ser óptimo, mediocre o deficiente, según la calidad del trabajo contratado y satisfecho y que no forma parte de la naturaleza misma del contrato, pues es consecuencia de su ejecución (CIVIL, 1998).Por su parte Federico Puig Peña, afirma que el contrato de empresa (es decir el de obra) "es aquel contrato en cuya virtud una de las partes (locador, contratista, empresario, etc.) se obliga respecto de otra (conductor, capitalista, propietario y más modernamente comitente) a la producción eficaz de un determinado resultado de trabajo (obra) a cambio de un precio cierto, que se calcula por la importancia del mismo" (Puig Peña, 1976).IV. ELEMENTOS

1. SUJETOS1.1. El contratista

Es la parte de la relación contractual que realiza o ejecuta la obra, la misma que de ordinario la ejecuta conforme a lo convenio en el contrato respectivo o, en todo caso, conforme al proyecto que para tal efecto se elaboró; sin embargo, para el cumplimiento de esa obligación, el Contratista no sólo debe

proceder conforme a lo convenido previamente en el contrato o el proyecto, sino también con las respectivas reglas de su profesión.Debe tenerse en cuenta que lo que diferencia al contrato de obra de uno laboral es la ausencia de subordinación del contratista, es decir, el comitente no tendría poder de dirección sobre este, más allá de las especificaciones concretas de la obra, en las que es necesaria la manifestación del comitente.

1.2. El comitenteEl Comitente es la otra parte de la relación contractual del contrato, es la parte obligada principalmente al “pago” por la prestación hecha a su requerimiento. El pago en su mayoría de veces es una determinada cantidad de dinero; sin embargo, el mismo puede expresarse de otra forma, si se ha establecido en ese sentido y el Contratista lo acepta.

2. CAPACIDADSe le exige a los contratantes la capacidad que se exige para la celebración de todos los contratos, capacidad de derecho y de hecho.

3. OBJETOEl objeto del contrato es el resultado producto del trabajo realizado, la obra en sí. Por regla general, el objeto en un contrato de obra, son las Construcciones y la excepción son las instalaciones eléctricas.Para determinar el punto de partida de la diferenciación del contrato de locación de servicios con el contrato de obra entorno a su objeto, nos remitimos a la concepción del llamado appalto o contrata en el cual la obra es tratada de un modo que calificaremos empresarial y que tiene especial aunque no exclusiva incidencia en el área de la construcción. Como consecuencia de esta tesis, resultaría que todos los actos que antiguamente estaban considerados como locación de obra y que se caracterizaban por su carácter artesanal e individual pasarían a integrar la locación de servicios (CIVIL, 1998).

V. SUBCONTRATACIÓN“Artículo 1772.- El contratista no puede subcontratar íntegramente la realización de la obra, salvo autorización escrita del comitente.La responsabilidad frente al comitente es solidaria entre el contratista y el subcontratista, respecto de la materia del subcontrato.”Es propio de la contrata y principalmente de la construcción que debido a la complejidad de la obra encargada y del grado de especialización que requiere, el contratista utilice a empresas organizadas para llevar a cabo labores que pueden ser sofisticadas, por ejemplo instalación de ascensores o aire acondicionado (CIVIL, 1998).Vemos con la redacción del artículo que el contratista puede subcontratar, sin necesidad de autorización escrita, para la realización del no íntegro de la obra y solamente cuando la subcontratación de la obra, esta debe ser en su totalidad.VI. MODALIDADES

1. POR AJUSTE ALZADOEl contrato de obra a precio alzado, es aquel en que el precio se ha fijado por adelantado, no pudiendo haber variación del mismo aunque aumenten los precios de mano de obra o de los materiales empleados, salvo que se haya producido algún cambio en el proyecto que produzca aumento de obra y hubiese dado su consentimiento el comitente. Los elementos que caracterizan a este contrato son: la invariabilidad del precio, la disolución entre los conceptos de “precio” y “coste” y el precio se fija en función de un plano previamente detallado (artículo 1776 del Código Civil).

4. OBRA POR PIEZA O MEDIDASe entiende por unidad de medida a la obra meramente longitudinal o cubicable. Dentro de esta modalidad podemos distinguir dos subespecies:

- El contrato por unidad de medida sin determinación de cantidades y,- El contrato por unidad de medida con determinación de cantidades.

CARACTERÍSTICAS- Es autónomo, no depende de otros contratos, pero puede ir acompañado de una garantía real o personal que cubra las operaciones de las partes.- Es sinalagmático o de prestaciones recíprocas, intervienen dos partes y cada parte asume una prestación correlativa, que ordinariamente es de dar y hacer.

- A título oneroso, el contratista y el comitente efectúan prestaciones recíprocamente, de no ser así, sería atípico.- Es conmutativo, los celebrantes parten de hechos ciertos y con anticipación conocen las ventajas y desventajas de su concertación.- Es de ejecución instantánea “uno actum”, de tracto único, pues se agota en el acto mismo en el que se ejecuta, el compromiso no abarca una no interrumpida actividad del contratista, sino la consecución del producto del trabajo.- No es solemne- informal- existe libertad de forma, el mero acuerdo de voluntades genera la relación, nada impide que se formalice solo con el consenso de las partes, pero no es recomendable por razones probatorias en contratos que comprometen fuertes cifras de dinero.- No hay subordinación, del contrato no deriva ningún personal de subordinación del contratista frente al comitente.- Sus perfiles son netamente empresariales y existe, en suma, una organización económica proporcionada por el contratista, lo que no es característica esencial de la locación de servicios.- No es necesariamente personal. Nada impide que las partes establezcan el carácter intuito personae del contrato de obra.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTESI. DEL COMITENTE

De acuerdo a lo señalado en el Código civil y en la doctrina, constituyen derechos y obligaciones del comitente los siguientes:

1. DERECHOS• El comitente tiene derecho a inspeccionar, por cuenta propia, la ejecución de la obra. Cuando en el curso de ella se compruebe que no se ejecuta conforme a lo convenido y según las reglas del arte, el comitente puede fijar un plazo adecuado para que el contratista se ajuste a tales reglas. Transcurrido el plazo establecido, el comitente puede solicitar la resolución del contrato, sin perjuicio del pago de la indemnización de daños y perjuicios.El artículo 1777 se circunscribe a la etapa de la ejecución (Arias Shreiber, 2001). Además, cabe señalar que el precepto no indica en que momento puede verificarse la inspección y debemos suponer que es, por consiguiente, en cualquier tiempo y sin necesidad de aviso previo, pues no se dan en este caso las razones de privacidad que explican el condicionamiento que existe respecto al arrendador, en virtud de lo preceptuado por el inciso 5 del artículo 1681 del Código Civil (CIVIL, 1998).Tratándose de un edificio o de un inmueble destinado por su naturaleza a larga duración, el inspector debe ser un técnico calificado y no haber participado en la elaboración de los estudios, planos y demás documentos necesarios para la ejecución de la obra (Art. 1777 C.C). Lo que se persigue es evidente: dotar al comitente de una seguridad adicional, como es el hecho de que la inspección esté en manos de un experto y no de un improvisado además garantizar al contratista (Arias Shreiber, 2001).

El comitente, antes de la recepción de la obra, tiene derecho a su comprobación. Si el comitente descuida proceder a ella sin justo motivo o bien no comunica su resultado dentro de un breve plazo, la obra se considera aceptada.

Este es un caso distinto a la inspección pues constituye una antesala de la recepción y le permite al comitente establecer si la obra corresponde o no lo establecido por las partes y si tiene, en términos generales, una deficiencia que puede ser apreciada y que no se tipifique como vicios ocultos (CIVIL,1998). Se entiende aceptada la obra, si el comitente la recibe sin reserva, aun cuando no se haya procedido a su verificación. (Art. 1778 C.C), aceptada la obra sin observación alguna, el contratista queda liberado de cualquier otra adicional y de todo reclamo que no sea el que emane del contenido del artículo 1784.• El comitente puede solicitar, a su elección, que las diversidades o los vicios de la obra se eliminen a costa del contratista, o bien que la retribución sea disminuida proporcionalmente, sin perjuicio del resarcimiento del daño. Si las diversidades o los vicios son tales que hagan inútil la obra para la finalidad convenida, el comitente puede pedir la resolución del contrato y la indemnización por los daños y perjuicios.Se nota en el contenido de la norma el PRINCIPIO DE LA PRESERVACIÓN DEL CONTRATO, pues solo se permite su resolución cuando las diversidades o los vicios son tales que hagan inútil la obra para la

finalidad convenida, si las partes no llegan a una solución, la decisión acerca de la procedencia de la eliminación o de la reducción proporcional de la retribución corresponderá al juez (Arias Shreiber,2001). El comitente debe comunicar al contratista las diversidades o los vicios dentro de los sesenta días de recepcionada la obra. Este plazo es de caducidad. La acción contra el contratista prescribe al año de construida la obra. (Art. 1783 C.C).• En el caso de una obra por ajuste alzado, el comitente tiene el derecho al ajuste compensatorio en el caso de que dichas variaciones signifiquen menor trabajo o disminución del costo de la obra. (Art. 1776 C.C)• El comitente puede separarse del contrato, aun cuando se haya iniciado la ejecución de la obra, indemnizando al contratista por los trabajos realizados, los gastos soportados, los materiales preparados y lo que hubiera podido ganar si la obra hubiera sido concluida (Art. 1786 C.C.).

2. OBLIGACIONES• El comitente se obliga al pago de la retribución.• El comitente debe proporcionar los materiales necesarios para la ejecución de la obra, salvo pacto en contrario. (Art. 1773). Sin embargo, la práctica usual, al menos en el ámbito de la construcción, es que los materiales sean proporcionados por el contratista y no por el comitente. El artículo 1658 del Código Civil italiano, estipula que será el contratista quien proporcione los materiales necesarios para la obra, salvo pacto en contrario.• En caso de muerte del contratista, el comitente está obligado a pagar a los herederos hasta el límite en que le fueren útiles las obras realizadas, en proporción a la retribución pactada para la obra entera, los gastos soportados y los materiales preparados. (Art. 1787). Este artículo regula el supuesto en el cual el contratista es una persona natural y el contrato de obra queda resuelto como consecuencia de su fallecimiento. Si bien el efecto natural de la resolución contractual es la restitución de las prestaciones, en este caso subsistirá la obligación del comitente de pagar la parte de la obra que el contratista ejecutó, hasta donde le fuese útil.Los conceptos que deberá abarcar la retribución comprenden los gastos soportados y los materiales preparados.Sin embargo este artículo no podría aplicarse por analogía a un contratista que ostente la calidad de persona jurídica o sociedad, pues en tal caso quien ha sido contratada para ejecutar la obra es la organización y no las personas naturales que la integran en un momento determinado.

II. DEL CONTRATISTA1. DERECHOS

El contratista tiene derecho a recibir la contraprestación acordada.

En caso de separación unilateral del comitente, el contratista tiene derecho a ser indemnizado por los trabajos realizados, los gastos soportados, los materiales preparados y lo que hubiera podido ganar si la obra hubiera sido concluida. (Art. 1786)2. OBLIGACIONES

El contratista está obligado a hacer la obra en la forma y plazos convenidos en el contrato o, en su defecto, en el que se acostumbre. (Art. 1774 inc. 1)

A dar inmediato aviso al comitente de los defectos del suelo o de la mala calidad de los materiales proporcionados por éste, si se descubren antes o en el curso de la obra y pueden comprometer su ejecución regular (Art. 1774 inc. 2), el grado de preparación que supone la organización del contratista hace que éste no pueda ignorar los defectos del suelo donde se va a levantar la construcción o la deficiente calidad de los materiales que ha recibido. Se trata en suma a lo que en doctrina se conoce como RIESGO PROFESIONAL, no interesa el momento en que se descubren estas deficiencias: lo importante es que existe el deber de detectarlas y de comunicarlo de inmediato al comitente, para que adopte las medidas del caso y la construcción u obra no sea deficiente (CIVIL, 1998).

A pagar los materiales que reciba, si éstos, por negligencia o impericia del contratista, quedan en imposibilidad de ser utilizados para la realización de la obra (Art. 1774 inc. 3). Es correcto que, si por causas imputables al contratista los materiales quedan en imposibilidad de ser usados en la obra, aquel se encuentre obligado a reponer su valor al comitente, para que este nuevamente proporcione los materiales que le corresponden. El mismo efecto tendrá la

reposición de los materiales deteriorados, siempre que sean iguales a aquellos proporcionados por el comitente.

El contratista no puede subcontratar íntegramente la realización de la obra, salvo autorización escrita del comitente. (Art. 1772)

El contratista no puede introducir variaciones en las características convenidas de la obra sin la aprobación escrita del comitente (Art. 1775), este artículo no se refiere a variaciones sustanciales sino a cualquier cambio que se produzca, al margen de su volumen o trascendencia; lo que busca es garantizar al comitente e impedir cualquier tipo de extralimitación por parte del contratista. Desde luego, nada impide que en el contrato se establezca que el contratista puede hacer las variaciones que estime convenientes sin estar obligado a solicitar la autorización del comitente (Arias Shreiber, 2001).

El contratista está obligado a responder por las diversidades y los vicios de la obra (Art. 1782), es propio de la obligación profesional del contratista que deba responder por las diversidades por vicios que se pueden presentar, cuando estos son notorios el contratista se descarga de la responsabilidad correspondiente si el comitente recibe la obra y no formula observaciones y reservas.

Responsabilidad del contratista por destrucción o ruina sobreviniente ante el comitente o los herederos. Si en el curso de los cinco años desde su aceptación la obra se destruye, total o parcialmente, o bien presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción, el contratista es responsable ante el comitente o sus herederos, siempre que se le avise por escrito de fecha cierta dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento.

El contratista es también responsable, en los casos indicados en el párrafo anterior, por la mala calidad de los materiales o por defecto del suelo, si es que hubiera suministrado los primeros o elaborados los estudios, planos y demás documentos necesarios para la ejecución de la obra. (Art. 1784).

EXTINCIÓNSon casos de extinción del contrato de obra:1. Separación del contrato por el comitente.- Previsto en el artículo 1786:“El comitente puede separarse del contrato, aun cuando se haya iniciado la ejecución de la obra, indemnizando al contratista por los trabajos realizados, los gastos soportados, los materiales preparados y lo que hubiera podido ganar si la obra hubiera sido concluida.”Este articulo permite que el comitente pueda separarse unilateralmente del contrato, le confiere una facultad unilateral de arrepentimiento, bajo el fundamento de evitarle cargas que no podría o no quisiera soportar, aun cuando se haya iniciado la ejecución de la obra, indemnizando al contratista por los trabajos realizados, los gastos soportados, los materiales preparados y los que hubiera podido ganar si la obra hubiera sido concluida.Ruiz Peña señala que la realización de la obra solo importa al comitente y puede por lo tanto desistirse de ella, con tal de dejar indemne al contratista.Lo que se debe resaltar es que:a) Este derecho por su misma naturaleza es de interpretación estricta,b) No requiere que el comitente fundamente su decisión de separación,c) El comitente está obligado a pagarle al contratista los gastos que ha realizado (honorarios, sueldos, jornales), el importe de los materiales preparados, y una cantidad razonable por lucro cesante (lo que podría haber ganado si se hubiese concluido la obra)A falta del convenio entre las partes es, será el juez quien fijara el importe correspondiente. El contratista no tendrá derecho a una indemnización por daños y perjuicios pues está implícita en el lucro cesante.2. Por muerte del contratista (art 1787):“En caso de terminarse el contrato por muerte del contratista, el comitente está obligado a pagar a los herederos hasta el límite en que le fueren útiles las obras realizadas, en proporción a la retribución pactada para la obra entera, los gastos soportados y los materiales preparados.”El fundamento de este artículo es evitar el empobrecimiento injustificado de los herederos. El contrato de obra se extingue cuando se presenta este hecho, dada la naturaleza intuito personae de la relación obligacional hasta entonces existente. En efecto y como lo señala la doctrina, el

fallecimiento del contratista, determina que el contrato no puede ser terminado ya que las cualidades personalísimas no se transmiten a sus herederos; salvo convenio entre el comitente y los herederos del contratista para que continúen los trabajos interrumpidos por el fallecimiento del primero.(Arias Shreiber, 2001) En su obra exegesis del Código Civil Peruano, nos dice que los herederos tienen derecho de retención de la obra hasta que el comitente cumpla con el pago al que se refiere el artículo 1787, pues se cumple con el requisito de conexidad que establece el artículo 1123 del código civil.El artículo 1575 del código anterior prescribía que la locación de obra se disolvía por muerte del empresario contratista, salvo que el dueño conviniese en que los trabajos continuasen con los herederos o el empresario que les propusiese. El mismo numeral agregaba, que de no existir esta voluntad por parte del dueño, este se encontraba obligado a pagarle al heredero el precio proporcional al trabajo hecho y al valor de los materiales si le fueren útiles. Se trataba de una norma que se justificaba por razón de la naturaleza intuito personae del contrato de obra; además era una disposición justa , porque si se extinguía el contrato, el dueño no podía enriquecerse indebidamente con los trabajos realizados y no pagados, ni con los materiales que estaban ya elaborados y que resultaban de utilidad.3. Por la pérdida de la obra sin culpa de las partes: Este caso está contemplado en el art 1788, el cual parte de que: la pérdida de la obra sin culpa de los contratantes determina que el contrato se resuelve de pleno derecho. Por ejemplo, si se encarga a una firma constructora la edificación de una casa y se destruye en un terremoto, esto es un caso fortuito, en donde no solo no existe responsabilidad por parte del contratista ni del comitente, sino que no se requiere mandato judicial para la resolución de la relación obligacional. En caso el comitente ha entregado materiales al contratista, antes de la perdida de la obra, si estos no se pierden en un sismo, por ejemplo, los materiales deben ser devueltos al comitente y este no está obligado a pagar la parte del trabajo aun no realizado.• Si los materiales se han perdido como consecuencia de un hecho fortuito, fuerza mayor o falta de culpa del contratista, no existirá obligación de resarcimiento a favor del comitente.• Cuando la pérdida es parcial, los bienes que quedan deberán ser devueltos, en tanto que los perdidos constituyen merma del comitente y este carece de acción para reclamar su importe al contratista.• Si se le ha entregado al contratista sumas de dinero por concepto de adelantos, deberá devolverlos pues no tiene derecho a cobrar por lo no ejecutado.• Si ya se ha realizado el trabajo, el comitente deberá abonar su importe asumiendo así el riesgo de la contraprestación.• En caso de contrato de obra por ajuste alzado o por unidad de medida señala que el contratista deberá devolver la retribución que corresponde a la parte no realizada, sin que tenga el deber de reponer o restaurar el bien perdido sin culpa, o por caso fortuito o fuerza mayor. El comitente tampoco está obligado a satisfacer la parte proporcional de la prestación no realizada.

4. Finalmente, conforme a lo preceptuado por el numeral 1789 si la obra se deteriora sustancialmente por causa no imputable a las partes es de aplicación el art 1788. Se trata, pues de un deterioro sustancial; de manera que no existirá resolución del contrato cuando los efectos del deterioro no sean trascendentales. Se trata de un deterioro grave que se asimile a la pérdida. Corresponderá al juez la última decisión.

DIFERENCIAS ENTRE CONTRATO DE OBRA Y DE LOCACIÓN DE SERVICIOSNo existe unanimidad de pareceres en cuanto a la distinción entre uno y otro, lo que hace particularmente complejo determinar sus distintas esferas. Ello, por lo demás, tiene significación, ya que el Código Civil los trata de diferente manera. Citaremos algunos casos concretos:

CONTRATO DE OBRA CONTRATO DE LOCACIÓN DE SERVICIOS

Es de tracto único ( se concentra en una sola prestación, aunque su distribución haya sido convenida en prestaciones parciales)

Es de tracto sucesivo (prestación constante)

Responsabilidad solidaria El principal responde por los actos de su dependiente (responsabilidad indirecta llamada “culpa in eligendo”)

El empresario conserva su independencia y dirige la obra no estando subordinado al dueño y únicamente deberá atenerse a las estipulaciones pactadas en el contrato.

Se ejerce dirección y vigilancia sobre el servidor

Los gastos son a cargo del comitente.

Los gastos son a cargo del locador (principal).

Se encuentran normas relativas a los vicios ocultos.

No se da la obligación de saneamiento, en razona que falta la transferencia de la propiedad

El pago está vinculado con la unidad de medida.

El pago está vinculado con la duración del servicio.

El servicio pude ser material. El servicio pude ser material e intelectual.

Plazo: necesario para la elaboración de la obra.

Plazo: 6 años para servicios profesionales y 3 años para otros servicios.

Por regla general se da para las construcciones.

Para servicios profesionales u otros.

CASO PRÁCTICOLa Academia de Natación BERENDSON desea construir una piscina en la casa de su propiedad ubicada en la calle Alfonso Ugarte, Trujillo N° 520 con las medidas perimétricas que señalará el grupo con su respectivo trampolín reglamentario, las instalaciones de agua y desagüe. Contrato que deberá celebrar con los ingenieros Luna Victoria SAC. El grupo indicará el monto total de la construcción y como se pagará el avance de la obra que deberá efectuarse en un plazo que fijará el grupo con la finalidad de garantizar el cumplimiento. El grupo insertará una clausula penal.Debe precisar los pasos a seguir y redactar el contrato en una minuta.PASOS A SEGUIR

1. Determinación de la capacidad de las partes para la celebración del presente contrato: La “Academia de natación Berendson S.A”, identificado con RUC Nº 20131609613,

inscrito en la partida electrónica Nº 21105634 del Registro de Personas Jurídicas de la Zona Registral Nº V- Sede Trujillo, con domicilio en Jr. Francisco Bolognesi Nro. 231, Trujillo -La Libertad, debidamente representada por el Gerente General Max Félix Berendson Loyer, con DNI Nº 17877618, con poderes inscritos en el asiento Nº 5487 de la referida partida electrónica.

Empresa Constructora ¨Ingenieros Luna Victoria S.A.C., identificada con RUC Nº 10287764675, inscrita en la partida electrónica Nº 54275643 del Registro de Personas

Jurídicas de la Zona Registral Nº V – Sede Trujillo, con domicilio en Av. España Nro. 2239, Trujillo- La Libertad, debidamente representada por su Gerente General don Marco Alexis Paredes Florian, con DNI Nº 41931736, con poderes inscritos en el asiento Nº 5814 de la referida partida electrónica.

2. Indicar los datos del inmueble en donde se hará la construcción de la piscina ornamental: calle Alfonso Ugarte, N° 520 Urb. San Andrés, Trujillo.Área: 400 m2 (metros cuadrados) inscritas en la Ficha N° 313 del Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Trujillo.

3. Medidas de la piscina:Largo 50 m

Ancho 25m

N° de Carriles 10

Ancho del carril 2.25 metros

Temperatura del agua 25-28° C

Intensidad de lux 1500

Profundidad 2.0 m

Volumen 2500 mᶟColumnas y vigas perimetrales

25 cm de diámetro

Estribos 8cm de diámetroBorde perimetral 0.63mLargo 50 m

Ancho 25m

N° de Carriles 10

Ancho del carril 2.25 metros

Temperatura del agua 25-28° C

Intensidad de lux 1500

Profundidad 2.0 m

Volumen 2500 mᶟ

TRAMPOLÍNAltura 3mMaterial Aluminio con arena machacadaColor Azul

4. Establecer e indicar los materiales para la construcción de la piscina, los que serán entregados por el comitente en un plazo de Diez días desde la celebración del contrato:

o 250 bolsas de 50 kg. c/u de cemento.o 120 m3 de arena o 01 bomba de agua marca Bosh 650-V3o 10 Caños   Pvc 110   X 4 Mts (2,8) Marca Plastiflex Ts110250p o 9 filtros de agua Pentair Tageluso 1/2 tonelada de gravillao 110 varillas de fierro de ½ pulgada.o 387 m2 de mayólica color celeste, blanco y azul.o 65 tubos plásticos de 4 pulgadaso 100 vueltas de alambrón

o 260 kg. de alambre de amarreo 30 galones de pintura color celeste

5. Fijar la Retribución por la construcción de la obra: Asciende a la suma de S/. 500,000.00 (Quinientos mil y 00/100 Nuevos Soles) en total. Esta cantidad será cancelada de acuerdo al avance de la obra.

6. Fijar un plazo para que el contratista cumpla con la prestación a su cargo, el cual será de seis meses que se computarán a partir de la entrega de los materiales.

7. Crear una cláusula penal en caso de incumplimiento por parte del contratista, la cual será de S/. 5,000.00 (Cinco mil nuevos soles) por cada día contados desde la fecha de vencimiento del contrato.

=======================MINUTA======================Señor Notario Público:===========================================Sírvase extender en su registro de Escrituras Públicas, una de Contrato de Obra que celebran de una parte la ¨ACADEMIA BERENDSON SA¨ identificado con RUC Nº 20131609613, inscrito en la partida electrónica Nº 21105634 del Registro de Personas Jurídicas de la Zona Registral Nº V- Sede Trujillo, con domicilio en Jr. Francisco Bolognesi Nro. 231, Trujillo -La Libertad, debidamente representada por su Gerente General Max Félix Berendson Loyer, con DNI Nº 17877618, con poderes inscritos en el asiento Nº 5487 de la referida partida electrónica. ; y de otra parte la empresa constructora ¨INGENIEROS LUNA VICTORIA S.A.C.¨, identificada con RUC Nº 10287764675, inscrita en la partida electrónica Nº 54275643 del Registro de Personas Jurídicas de la Zona Registral Nº V – Sede Trujillo, con domicilio en Av. España Nro. 2239, Trujillo- La Libertad, debidamente representada por su Gerente General don MARCO ALEXIS PAREDES FLORIAN, con DNI Nº 41931736, con poderes inscritos en el asiento Nº 5814 de la referida partida electrónica, a quien en lo sucesivo se le denominará EL CONTRATISTA, en los términos contenidos en las cláusulas siguientes:============================================================================ANTECEDENTES======================PRIMERA.- EL COMITENTE, es una persona jurídica de derecho privado constituida bajo el régimen de Sociedad Anónima, que opera como academia de natación en virtud de la autorización municipal Nº 3276. ============================================================SEGUNDA.-LA CONTRATISTA, es una persona jurídica debidamente constituida de acuerdo a Ley, bajo régimen de sociedad anónima cerrada, cuyo objeto social principal es dedicarse a la construcción en general. ============================================================TERCERA.- A la fecha de celebración del presente contrato, EL COMITENTE, requiere contar con la construcción de una piscina reglamentaria, que sea construida en su nuevo local institucional, Alfonso Ugarte N° 520 ,Urb. San Andrés, Trujillo, la cual cuenta con un Área de 400 m2 (metros cuadrados) inscritas en la Ficha N° 313 del Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Trujillo; de acuerdo al diseño, características y especificaciones técnicas contenidas en las siguientes cláusulas que forman parte de este contrato. ==========================================================================OBJETO DEL CONTRATO ==================CUARTA.- Por el presente contrato, EL CONTRATISTA, se obliga a construir una piscina con las medidas perimétricas reglamentarias a favor de EL COMITENTE, a título de contrato de obra y en los términos pactados en este documento. Por su parte, EL COMITENTE se obliga a pagar a LA CONTRATISTA el monto de la retribución pactada en la CLÁUSULA SETIMA, en la forma y oportunidad convenida. =======================DESCRIPCION DE LA OBRA=============QUINTA.- La obra será construida en terreno del COMITENTE, con la siguiente descripción: La piscina constará de 50 metros de largo, 25 metros de ancho; y, 2,0 metros de profundidad. Además, su

estructura con 10 carriles además constará de columnas y vigas perimetrales de 25 cm de diámetro y estribos de 8 cm de diámetro. Borde perimetral de 0,63 m: material atérmico, antideslizante y decorativo, sistema filtrante con arenas. Caños del sistema de filtrado y recirculación del agua en PVC de 2”. Revestimiento vítreo.================================================= ==================CARACTERES Y FORMA DE REALIZAR LA OBRA=======SEXTA.- La obra objeto del presente contrato deberá ser realizada por EL CONTRATISTA con los materiales, que serán proporcionados por el comitente en un plazo máximo de 7 días de haber celebrado el presente contrato, y son los siguientes: 250 bolsas de 50 kg. c/u de cemento,120 m3 de arena , 01 bomba de agua marca Bosh 650-V3, 10 Caños Pvc 110 X 4 Mts (2,8) Marca Plastiflex Ts110250p, 9 filtros de agua Pentair Tagelus, 1/2 tonelada de gravilla, 110 varillas de fierro de ½ pulgada, 387 m2 de mayólica color celeste, blanco y azul., 65 tubos plásticos de 4 pulgadas, 100 vueltas de alambrón, 260 kg. de alambre de amarre, 30 galones de pintura color celeste.===============================================================RETRIBUCION: FORMA Y OPORTUNIDADES DE PAGO======SÉTIMA.- Las partes acuerdan que el monto de la retribución que pagará EL COMITENTE en calidad de contraprestación por la obra a realizar por EL CONTRATISTA, asciende a la suma de S/. 500 000.00 (Quinientos mil y 00/100 Nuevos Soles) en total; cantidad que será cancelada con dinero en efectivo de acuerdo al avance de la obra. ================================================================================NATURALEZA DEL CONTRATO==============OCTAVA.- El presente contrato es de naturaleza civil; por lo tanto, queda establecido que EL CONTRATISTA no está sujeto a relación de dependencia frente a EL COMITENTE, y en tal sentido aquel tendrá libertad para elegir la forma como realizar la obra, siempre y cuando no se aparte de las especificaciones técnicas de la CLAUSULA QUINTA, en la cual se describe las características de la obra materia del presente contrato, ni se alejen de las indicaciones generales que le imparta EL COMITENTE; y, siempre que cumpla de manera cabal con el objeto de su prestación.========================================================================PLAZO DEL CONTRATO===================-=NOVENA.- Las partes convienen fijar un plazo de duración determinada, dentro del cual EL CONTRATISTA se obliga a cumplir con la prestación a su cargo, señalada en la CLÁUSULA SEGUNDA. Dicho plazo será de 6 meses que se computarán a partir de la entrega de los materiales. ===========================================================================RECEPCIÓN Y ACEPTACIÓN DE LA OBRA==========DÉCIMA.- EL CONTRATISTA se compromete a entregar la obra, en su totalidad y en un sólo acto. EL COMITENTE deberá recepcionarla y comunicar la aceptación o rechazo de la misma dentro de 15 días de recibida. Vencido dicho plazo, sin haber cursado comunicación alguna, la obra se considera aceptada.============================================================================CLAUSULA PENAL=====================DÉCIMO PRIMERA.- De común acuerdo se establece que, si EL CONTRATISTA incumpliera con entregar la obra conforme a lo acordado en el presente contrato, abonará como penalidad a favor de EL COMITENTE la suma de S/. 5 000.00 (Cinco mil y 00/100 nuevos soles) por cada día contados a partir de la fecha de vencimiento del mismo. Además de lo estipulado en esta cláusula, ésta se rige por lo dispuesto en los artículos 1341 y siguientes del Código Civil, en lo que fuere pertinente. =================================================================================GASTOS Y TRIBUTOS====================DECIMO SEGUNDA.-Todos los gastos y tributos que se generen como consecuencia de la celebración y ejecución del presente contrato serán de cuenta de EL COMITENTE, salvo que por Ley correspondan a EL CONTRATISTA. ==============================================Leídas todas y cada una de las cláusulas, como prueba de su aceptación firman a continuación las partes contratantes, por duplicado; extendido en la ciudad de Trujillo, a los dos días del mes de julio de dos mil Quince. ________________________ _________________________

MAX FÉLIX BERENDSON LOYERDNI Nº 17877618

GERENTE GENERAL DE ACADEMIA BERENDSON S.AEL COMITENTE

MARCO ALEXIS PAREDES FLORIAN

DNI Nº 41931736,GERENTE GENERAL DE

INGENIEROS LUNA VICTORIA S.A.C.

MAX FÉLIX BERENDSON LOYERDNI Nº 17877618

GERENTE GENERAL DE ACADEMIA BERENDSON S.AEL COMITENTE

MARCO ALEXIS PAREDES FLORIAN

DNI Nº 41931736,GERENTE GENERAL DE

INGENIEROS LUNA VICTORIA S.A.C.