Download Draft KPUP 2 05December2012

8/18/2019 Download Draft KPUP 2 05December2012

1/20

Draft Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) 1

Konsep & Prinsip Umum Penilaian

(KPUP)

1.0 Pendahuluan

1.1

SPI adalah pedoman dasar pelaksanaan tugas penilaian secaraprofesional yang sangat penting artinya bagi para Penilai untukmemberikan hasil yang dapat berupa analisis, pendapat dan dalamsituasi tertentu memberikan saran-saran dengan menyajikannya dalambentuk laporan penilaian sehingga tidak terjadi salah tafsir bagi parapengguna jasa dan masyarakat pada umumnya.

1.2 SPI merujuk kepada Standar Penilaian Internasional (InternationalValuation Standard) untuk memberi pedoman mengenai hal-hal yangbersifat fundamental antara lain tentang pendekatan, metode dan teknikpenilaian yang berlaku secara internasional. Namun demikian, untukbeberapa situasi tertentu, yang antara lain ditimbulkan oleh hukum,perundang-undangan dan peraturan lainnya yang berlaku di Indonesiamaupun kondisi ekonomi setempat, dapat digunakan penerapan yangbersifat khusus.

1.3 SPI didasarkan pada hal-hal yang diatur di dalam KPUP ini danmemberikan gambaran mengenai hal-hal yang bersifat fundamental,sehingga KPUP berperan penting untuk memahami profesi Penilai danpenerapan SPI.

2.0 Penilaian dan Pertimbangan

2.1 Penerapan prinsip dalam SPI ini pada suatu proses penilaian harusmemperhatikan faktor-faktor yang menjadi pertimbangan Penilai.Pertimbangan tersebut harus diterapkan secara objektif sehingga tidak

akan memperbesar atau memperkecil hasil penilaian, serta harusdilaksanakan dengan memperhatikan tujuan penilaian, dasar penilaiandan asumsi lain yang berlaku untuk penilaian.

3.0 Properti

3.1 Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak danmanfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atashak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatukepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atasapa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsephukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakankonsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentukbenda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidakberwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yangdapat membentuk kekayaan.


2/20


Jenis properti sendiri terdiri atas real properti, personal properti,perusahaan/badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan Finansial /HKF(financial interest ) (Lihat Jenis Properti).

3.2 Dalam konsep real properti, untuk membedakan antara real estat yangmerupakan entitas fisik berupa tanah dan pengembangan di atasnya,dengan kepemilikannya yang merupakan konsep hukum, kepemilikan darisuatu real estat disebut real properti. Pengertian real properti adalah hak

perseorangan atau badan untuk memiliki, dalam arti menguasai tanahdengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunanberikut pengembangan yang melekat padanya.

3.3 Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty)disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebutpersonalti (personalty). Penggunaan kata properti tanpa adanyakualifikasi atau penjelasan tambahan, dapat merujuk kepada realproperti, personal properti atau jenis properti lainnya sepertiperusahaan/badan usaha dan HKF atau kombinasi darinya.

3.4 Tanah merupakan suatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaanmanusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahligeografi, ahli sosial, ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para

Penilai.

3.5 Penilaian tanah dengan asumsi tanah tersebut kosong, atau tanah denganbangunan, berikut sarana perlengkapan yang terdapat di atasnya(prasarana lingkungan, fasilitas sosial, dan utilitas umum) merupakankonsep ekonomi. Oleh karena itu, baik tanah kosong maupun tanah yangsudah dibangun dalam keadaan demikian disebut sebagai real estat.Nilai ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estat, atauberdasarkan kapasitas untuk memuaskan kebutuhan dan keinginanmasyarakat. Hal-hal yang berkaitan adalah keunikannya secara umum,ketahanan (durability), lokasi, pasokan (supply) yang relatif terbatas, dankegunaan spesifik dari bidang tanah yang bersangkutan. Nilai dalamkonteks ekonomi diukur dalam terminologi moneter, dan ditentukan oleh

kemauan dan kemampuan individu dan organisasi untuk menerjemahkankegunaan real estat dalam terminologi moneter.

3.6 Penilai dimaksudkan mereka yang memahami dan menerapkan disiplinilmu ekonomi khususnya berkaitan dengan penyiapan dan pelaporansuatu penilaian. Sebagai seorang yang profesional, Penilai harusmemenuhi persyaratan pendidikan, pelatihan, kompetensi danmeningkatkan keterampilan profesional secara terus menerus. Merekajuga harus menunjukkan sikap moral yang tinggi dengan menjunjung KEPI,melakukan praktek penilaian secara profesional dengan mengacukepada SPI.

3.7 Harga berubah dari waktu ke waktu akibat dampak khusus dan umumdalam perekonomian, aspek sosial, dan budaya. Aspek umum dapat

mengakibatkan perubahan dalam tingkat harga dan kemampuan dayabeli secara umum. Sedangkan perubahan dalam aspek khusus, sepertiperkembangan teknologi, dapat mengubah permintaan dan penawaran,serta mengakibatkan perubahan harga yang signifikan.


3/20


4/20


4.5 Standar Akuntansi Indonesia yang telah merujuk kepada StandarAkuntansi Internasional untuk pelaporan keuangan, mendefinisikanbeberapa terminologi penting dalam akuntansi sebagai berikut :

4.5.1 Aset Lancar (lihat PSAK yang berlaku)

4.5.2 Aset Tidak Lancar (lihat PSAK yang berlaku)

4.5.2.1 Properti, Mesin dan Peralatan. Aset yang dimiliki untuk

digunakan dalam produksi atau menyediakan barangatau jasa, untuk disewakan kepada pihak lain, atauuntuk tujuan administratif; dan diharapkan untukdigunakan selama lebih dari 1 periode.

4.5.2.2 Aset tidak lancar lainnya. Aset yang dimiliki tidak untukdigunakan dalam produksi atau menyediakan barangatau jasa, tetapi diharapkan dapat dimiliki dalamjangka panjang termasuk investasi jangka panjang,piutang jangka panjang, goodwill, biaya dibayardimuka dan paten, merek dagang dan aset sejenislainnya. Kategori aset ini termasuk aset berwujud dantidak berwujud. Aset tidak berwujud adalah bagian

dari personal properti tidak berwujud, dan antara laintermasuk keterampilan manajemen dan pemasaran,peringkat kredit, goodwill dan berbagai hak legal atauinstrumen (paten, merek dagang, hak cipta, waralabadan kontrak).

4.6 Sesuai standar akuntansi, suatu badan usaha harus memilih model biaya(cost model) atau model revaluasi (revaluation model) sebagai kebijakanakuntansinya, dan dilakukan pemisahan atas aset operasional dan asetinvestasi. Aset operasional adalah aset yang digunakan dalamoperasional perusahaan, sedangkan aset investasi dianggap sebagaikelebihan dari kebutuhan operasional dari pemilik perusahaan.

4.7 Istilah akuntansi memiliki pengertian yang berbeda dengan yang biasa

dipergunakan Penilai. Penilai biasanya melakukan penilaian atas aktivatetap. Secara teknis penilaian lebih ditekankan pada kepemilikan atasaset atau hak kepemilikan atas aset dan bukan aset berwujud atau tidakberwujud itu sendiri. Konsep ini membedakan konsep ekonomi yangmenilai suatu aset secara obyektif, berdasarkan kemampuannya untukdiperjual belikan di pasar, dengan konsep subyektif sepertimengasumsikan dasar penilaian intrinsik atau Selain Nilai Pasar lainnya.Namun demikian, konsep pasar yang obyektif memiliki penerapan khususuntuk penilaian properti dengan pasar terbatas atau tidak memiliki pasarsebagaimana dibahas dalam SPI 2.

4.8 Dengan mengenali bahwa istilah properti merupakan konsep hukum,tetapi sering dipergunakan untuk merujuk pada real estat dan atau

personalti, SPI menerapkan istilah properti dalam penggunaan umumnya.Dalam konteks ini, istilah properti dapat diterapkan pada hakkepemilikan dan bendanya secara fisik yang dimiliki. Implementasikonvensi ini menjelaskan kepada kita akan perbedaan antara propertidalam konteks penilaian umumnya dan properti sebagai aset di dalamkonvensi akuntansi.


5/20


5.0 Harga, Biaya dan Nilai

5.1 Masalah dapat timbul pada kata-kata yang biasa digunakan dalambahasa Indonesia namun memiliki arti yang khusus dalam disiplin ilmupenilaian. Oleh karena itu, adalah penting untuk merumuskan istilah,harga, biaya, pasar dan nilai dalam disiplin ilmu penilaian.

5.2

Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkanuntuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi ataukepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkanmungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut berdasarkan anggapanpihak lain.

5.3 Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh ataumenciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan,biaya merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karenaharga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli.

5.4 Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset,atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalampertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan juga

sebagai barang dan jasa.

Nilai dalam pertukaran adalah suatu harga hipotetis, dimana hipotetisdari nilai diestimasi dan ditentukan oleh tujuan penilaian pada waktutertentu. Nilai bagi pemilik adalah suatu estimasi dari manfaat yang akandiperoleh pihak tertentu atas suatu kepemilikan.

5.5 Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikanopini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu.

Kata “Penilaian” digunakan untuk mengacu kepada proses penyusunanestimasi nilai dan dapat juga mengacu pada kesimpulan penilaian.

5.6 Terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk (lihat SPI2 Dasar Penilaian selain Nilai Pasar). Beberapa jenis nilai sudah umumdigunakan dalam penilaian, namun jenis nilai lainnya hanya digunakanuntuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan diungkapkansecara hati-hati. Hal yang sangat penting dalam penggunaan danpemahaman penilaian adalah bahwa jenis dan definisi nilai diungkapkansecara jelas, dan sesuai dengan penugasan penilaian yang diberikan.Perubahan dalam definisi nilai dapat membawa pengaruh materialterhadap nilai properti.

5.7 Penilai harus memiliki pemahaman yang baik mengenai pasar properti;memahami interaksi pelaku pasar; mampu menentukan harga yangsangat mungkin disepakati antara pembeli dan penjual properti di pasar,sehingga terhindar dari penggunaan istilah ’nilai’ saja tanpa adanyapenjelasan mengenai jenis nilai yang digunakan. Nilai Pasar adalah jenis

nilai yang paling umum dipergunakan dalam penilaian propertisebagaimana dibahas dalam SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian.Walaupun penggunaan secara umum mungkin mensyaratkan pemahamanpasar bahwa jenis nilai yang dimaksud adalah Nilai Pasar, namun tetappenting untuk mendefinisikan Nilai Pasar secara jelas dalam setiap


6/20


penugasan penilaian. Demikian pula, jika nilai yang dimaksud selain NilaiPasar, harus dinyatakan secara jelas dalam setiap penugasan penilaian.

5.8 Konsep nilai menggambarkan sejumlah uang yang terkait dalam suatutransaksi. Namun, penjualan properti yang dinilai bukan merupakansyarat yang harus dipenuhi untuk memperkirakan harga atas propertiyang harus dibayarkan bila dijual pada tanggal penilaian dibawahkondisi sebagaimana dipersyaratkan dalam definisi Nilai Pasar.

5.9

Nilai Pasar dari suatu properti atau aset lebih mencerminkankegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni.Kegunaan atas suatu aset bagi pihak tertentu dapat saja berbedadengan kegunaan aset di pasar atau di industri tertentu.

5.9.1 Pertimbangan yang sama dengan di atas diterapkan padapenilaian selain properti atau aset. Pelaporan keuangan akanmembutuhkan penerapan dari pendekatan penilaian yangmenghasilkan Nilai Pasar dan pembedaan secara jelas antarapendekatan tersebut dengan pendekatan yang menghasilkanselain Nilai Pasar.

5.10 Total biaya pembuatan dan/atau pengadaan properti meliputi biaya

langsung dan tidak langsung. Jika biaya tambahan dikeluarkan olehpembeli setelah akuisisi, biaya ini akan ditambahkan pada biaya akuisisihistoris untuk tujuan akuntansi biaya, biaya tersebut dapat dimasukkansebagian atau keseluruhannya sebagai Nilai Pasar aset, tergantung padapersepsi pasar terhadap kegunaan biaya tambahan tersebut.

5.11 Estimasi biaya dari properti dapat didasarkan pada estimasi biayareproduksi atau biaya penggantian. Biaya reproduksi adalah biaya untukmenciptakan replika dari struktur yang ada, menerapkan disain danmaterial yang sama. Biaya penggantian mengestimasikan biaya yangdiperlukan untuk membuat properti dengan kegunaan sejenis, menerapkandisain dan material yang saat ini digunakan di pasar (pada beberapanegara, istilah ‘modern equivalent asset’ digunakan untuk menjelaskanstruktur yang biayanya diestimasikan berdasarkan penggantian).

6.0 Pasar

6.1 Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkanantara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasaryang menyiratkan bahwa barang dan jasa dapat diperdagangkanantara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan ataskegiatannya. Setiap pihak akan merespon hubungan antara penawarandan permintaan, serta faktor-faktor lain yang mempengaruhi harga,pengetahuan dan kemampuan pihak-pihak yang terlibat, maupunpemahaman manfaat ekonomi atas barang atau jasa, kebutuhan dankeinginan masing-masing pihak. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, atau

internasional.

6.2 Untuk mengestimasi harga yang paling mungkin akan dibayarkan untuksuatu aset, adalah sangat penting untuk memahami tingkat pasar di manaaset akan diperdagangkan. Hal ini karena harga yang akan diperolehtergantung dari jumlah pembeli dan penjual di pasar tertentu pada


7/20


tanggal penilaian. Untuk mempengaruhi harga, pembeli dan penjual harusmempunyai akses ke pasar tersebut. Pasar dapat meliputi berbagaimacam kriteria, antara lain:

- barang atau jasa yang diperdagangkan, misalnya pasar kendaraanbermotor berbeda dengan pasar emas,

- skala atau hambatan distribusi, misalnya produsen barang tidakmemiliki infrastruktur distribusi atau pemasaran untuk menjual kepemakai, dan pemakai tidak membutuhkan barang dengan volumesebesar yang diproduksi oleh produsen,

- geografi, misalnya pasar untuk barang atau jasa yang serupa dapatmencakup kawasan lokal, regional, nasional atau internasional.

6.3 Meskipun pasar dapat mandiri dan hanya sedikit dipengaruhi olehaktivitas pasar yang lain, tetapi pada suatu saat pasar akan terpengaruhsatu sama lain. Distorsi yang terjadi dapat disebabkan oleh berbagai hal.Sebagai contoh, pada tanggal tertentu harga dari suatu aset yang identikdi satu negara mungkin lebih tinggi daripada di negara lain. Jika efekdistorsi yang disebabkan oleh pembatasan perdagangan atau kebijakanfiskal pemerintah diabaikan, maka pada suatu saat pemasok akan

meningkatkan pasokan aset ke negara untuk mendapatkan harga yanglebih tinggi, dan mengurangi pasokan ke negara dimana harga lebihrendah, sehingga terjadi konvergensi harga.

6.4 Pasar yang dimaksud dalam SPI ini berarti pasar dimana aset ataukewajiban yang dinilai dipertukarkan pada tanggal penilaian dan pelakumempunyai akses langsung di pasar.

6.5 Pasar sempurna, dimana tingkat aktivitas penawaran dan permintaandalam keseimbangan yang tetap, jarang terjadi. Pada umumnya pasartidak sempurna antara lain disebabkan adanya gangguan pasokan,peningkatan atau penurunan yang mendadak atas permintaan, ataukesenjangan pengetahuan di antara pelaku pasar. Pelaku pasar akanbereaksi apabila kondisi pasar tidak sempurna, sehingga pasar akan

menyesuaikan dengan perubahan yang terjadi. Penilaian dengan tujuanmengestimasi harga yang paling mungkin terjadi di pasar harusmencerminkan kondisi yang relevan pada tanggal penilaian, sehinggabukan merupakan harga yang disesuaikan berdasarkan kondisikeseimbangan.

7.0 Aktivitas Pasar

7.1 Tingkat aktivitas pasar dimanapun akan berfluktuasi. Meskipun dapatmengidentifikasi tingkat normal dari suatu aktivitas, umumnya adaperiode dimana pasar mempunyai aktivitas yang secara signifikan lebihtinggi atau lebih rendah dari pada normal. Tingkat aktivitas hanya dapat

dinyatakan secara relatif, misalnya pasar lebih aktif atau kurang aktifdari tanggal sebelumnya. Tidak ada batasan yang jelas antara pasaryang aktif atau tidak aktif.

7.2 Ketika permintaan tinggi, harga akan meningkat dan cenderung menariklebih banyak penjual untuk memasuki pasar sehingga aktivitas pasar akan


8/20


meningkat; kebalikannya jika permintaan rendah maka harga akanmenurun. Tetapi tingkat aktivitas yang berbeda mungkin merupakanrespon atas adanya pergerakan harga dan bukan disebabkan faktorpermintaan. Transaksi ada dan terjadi di pasar yang kurang aktif daribiasanya, akan tetapi calon pembeli mungkin tertarik dengan harga danbersiap untuk memasuki pasar.

7.3 Informasi harga dari pasar yang tidak aktif masih mungkin menjadi bukti

Dasar Nilai. Pada periode harga menurun perlu diperhatikanpenyebabnya, apakah tingkat penurunan aktivitas atau adanyapenjualan paksa (lihat "Penjualan Paksa"). Bagaimanapun, ada hargayang menurun namun tidak dibawah paksaan, sehingga fakta hargayang direalisasikan oleh penjual tersebut harus dipertimbangkan agartidak mengabaikan realitas pasar.

8.0 Pelaku Pasar

8.1 Dalam SPI ini pelaku pasar meliputi individu, perusahaan atau entitas lainyang terlibat atau berencana dalam suatu transaksi. Pada umumnyapelaku pasar yang ingin melakukan transaksi adalah pembeli dan

penjual, atau calon pembeli dan calon penjual aktif di pasar padatanggal penilaian, bukan transaksi individu atau entitas tertentu.

8.2 Dalam melakukan penilaian berbasis pasar adalah tidak relevan apabilaPenilai mempertimbangkan berbagai kepentingan khusus dari pemilikatau pembeli potensial tertentu. Karakteristik pelaku pasar dibahasdalam kerangka konseptual untuk Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian(lihat SPI 1 butir 3.2.4 dan 3.2.5).

9.0 Faktor Spesifik Entitas

9.1 Faktor spesifik yang dilmiliki oleh pembeli atau penjual tertentu, tidakboleh digunakan sebagai input data dalam penilaian berbasis pasar.

Contoh faktor spesifik tertentu diatas, sebagai berikut:- tambahan nilai yang berasal dari penerbitan portofolio aset sejenis,

- sinergi yang unik antara aset dan aset lainnya yang dimiliki olehentitas,

- hak legalitas atau pembatasan,

- manfaat pajak atau beban pajak,

- kemampuan untuk mengeksploitasi aset yang unik untuk entitastersebut.

9.2 Untuk menentukan faktor-faktor diatas spesifik atau tidak pada entitas,ditentukan kasus per kasus. Misalnya, suatu aset yang secara normal tidak

dapat ditransaksikan tersendiri, karena merupakan bagian dari suatukelompok. Sinergi dari aset-aset tersebut akan dimiliki oleh pelaku pasarbila dipindahkan secara kelompok.

9.2.1 Jika rencana penilaian adalah untuk menentukan nilai bagipemilik spesifik (Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar, al. Nilai


9/20


Investasi), faktor spesifik entitas akan tercermin dalam penilaianaset. Contoh kondisi dimana nilai bagi pemilik spesifik diperlukan,seperti mendukung keputusan investasi dan mengkaji kinerja suatuaset.

10.0 Agregasi (Penggabungan aset dan kewajiban)

10.1

Nilai dari suatu aset individu sering tergantung kepada aset terkaitlainnya. Contoh:

- aset dan kewajiban yang saling meniadakan (offset ) dalam portofolioinstrumen keuangan,

- portofolio properti yang saling melengkapi dengan menyediakancalon pembeli dengan critical mass atau berada pada lokasistrategis,

- sekelompok mesin dalam alur produksi, atau perangkat lunak yangdiperlukan untuk mengoperasikan mesin individual atau sekelompokmesin,

- resep dan paten yang mendukung merek,

- tanah, bangunan, tanaman dan peralatan lainnya yang salingtergantung (interdependen) dalam suatu perusahaan.

10.2 Jika diperlukan penilaian dari aset yang digunakan bersamaan denganaset pelengkap atau terkait lainnya; adalah penting untuk menetapkandengan jelas apakah yang akan dinilai kelompok atau portofolio asetatau aset secara individual. Jika aset dinilai secara individual, adalahpenting untuk diasumsikan apakah setiap aset akan dinilai.

10.2.1 sebagai unit individual tetapi dengan asumsi bahwa aset lainnyatersedia pada pembeli, atau

10.2.2 sebagai unit individual tetapi dengan asumsi bahwa aset lainnyatidak tersedia pada pembeli.

11.0 Dasar Nilai

11.1 Dasar Nilai adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran yangfundamental dalam suatu Penilaian.

11.2 Menjelaskan asumsi fundamental yang digunakan untuk dasar dari nilaiyang dilaporkan, misalnya sifat transaksi hipotetis, hubungan dan motivasipara pihak dan sejauh mana aset ditawarkan di pasar. Dasar Nilai yangsesuai akan tergantung pada tujuan penilaian. Dasar Nilai harus secarajelas dibedakan dari :

11.2.1 pendekatan atau metode yang digunakan untuk menetapkan

indikasi nilai,

11.2.2 jenis aset yang dinilai,

11.2.3 keadaan aktual atau status aset yang diasumsikan pada saatpenilaian,


10/20


11.2.4 setiap asumsi tambahan atau asumsi khusus yang mengubahasumsi fundamental (dasar) dalam keadaan tertentu.

11.3 Dasar penilaian dapat masuk dalam salah satu dari tiga kategori utama :

11.3.1 Menunjukkan harga yang paling mungkin dapat dicapai dalamhipotetis pertukaran di pasar bebas dan terbuka. Dasar Nilaisebagaimana didefinisikan dalam standar ini termasuk dalamkategori ini.

11.3.2 Menunjukkan manfaat yang diperoleh seseorang atau suatuentitas atas kepemilikan suatu aset. Nilai ini khusus untukseseorang atau entitas, dan mungkin tidak memiliki relevansidengan pelaku pasar pada umumnya. Nilai Investasi dan NilaiKhusus sebagaimana ditetapkan dalam standar ini termasukdalam kategori ini.

11.3.3 Menunjukkan harga yang layak disepakati antara dua pihaktertentu untuk pertukaran suatu aset. Meskipun para pihakmungkin tidak memiliki hubungan tertentu dan bernegosiasi dalamkondisi bebas ikatan, aset tersebut belum tentu ada di pasar danharga yang disepakati mungkin mencerminkan keuntungan atau

kerugian tertentu bagi kepemilikan pihak yang terlibat, akantetapi bukan pasar pada umumnya. Nilai Wajar sebagaimanadidefinisikan dalam SPI termasuk dalam kategori ini.

11.4 Penilaian mungkin memerlukan penggunaan Dasar Nilai yang berbedadengan yang ditetapkan dalam undang-undang, peraturan, kontrakpribadi atau dokumen lainnya. Meskipun Dasar Nilai tersebut tampakserupa dengan Dasar Nilai yang didefinisikan dalam standar ini,penerapannya mungkin memerlukan pendekatan yang berbeda denganyang dijelaskan dalam SPI, kecuali dalam dokumen yang relevandireferensikan mengacu kepada SPI. Dasar Nilai tersebut harus di-interpretasikan dan diterapkan sesuai dengan ketentuan yang ada padadokumen awal. Contoh Dasar Nilai yang didefinisikan dalam peraturanyang lain yaitu beberapa dasar pengukuran penilaian yang ada dalamStandar Pelaporan Keuangan Internasional (IFRS) dan standar akuntansilainnya.

12.0 Nilai Pasar

12.1 Konsep Nilai Pasar mencerminkan persepsi dan perilaku kolektif pasarserta merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber dayadalam ekonomi berbasis pasar. Meskipun definisinya bervariasi, konsepini umumnya telah dimengerti dan diterapkan.

12.2 Definisi Nilai Pasar sesuai dengan SPI 1 Nilai Pasar sebagai DasarPenilaian.

12.3

SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian menjelaskan definisi dankonsep Nilai Pasar secara terinci. Sebagai pendahuluan adalah pentinguntuk menekankan bahwa perkiraan Nilai Pasar yang dihasilkan secaraprofesional merupakan penilaian obyektif atas suatu hak kepemilikanyang telah diidentifikasi atas suatu properti tertentu pada suatu tanggal


11/20


yang diberikan. Definisi ini secara tersirat mengandung konsep pasarsecara umum yang terdiri atas aktivitas dan motivasi dari banyak pelakupasar dan bukan untuk kepentingan khusus yang tersembunyi dari individutertentu. Nilai Pasar adalah estimasi yang didukung data pasar yangdikembangkan sesuai dengan standar ini.

12.4 Properti dengan jangka waktu yang diperlukan lebih lama untukmemasarkannya dibedakan dengan properti lainnya agar mencapai

harga yang merepresentasikan Nilai Pasarnya. Elemen waktu sertaketiadaan ‘pasar spot ’ (pasar dimana komoditas dapat diperjual belikansecara cepat), sifat dan keanekaragaman dari properti serta pasarproperti menyebabkan perlunya Penilai profesional dan SPI.

12.5 Nilai Pasar Wajar yang digunakan khusus dalam penilaian bisnis memilikipengertian yang sama dengan Nilai Pasar. Nilai Pasar Wajar tidakseharusnya dirancukan dengan Nilai Wajar dalam akuntansi.

13.0 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik ( Highest and Best Use/HBU )

13.1 Tanah merupakan aset permanen, namun pengembangan yang ada diatasnya memiliki umur yang terbatas. Dengan keunikannya serta tidak

dapat dipindahkan, setiap bidang real estat memiliki lokasi yang unik.Sifat permanen tanah memberi pengertian bahwa keberadaannya akanmelampaui usia semua penggunaan bangunan dan segala sesuatu yangada di atasnya.

13.1.1 Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Jikatanah dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri di atasnya,prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa bangunan dinilai ataskonstribusinya terhadap total nilai properti yang pada prinsipnyamerupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antarasatu dan lainnya.

Nilai Pasar dari tanah berdasarkan konsep ”PenggunaanTertinggi dan Terbaik” yang mencerminkan kegunaan dan sifatpermanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilaipengembangan sesuatu yang dibangun di atasnya merupakanselisih antara nilai tanah dengan total Nilai Pasar sesuaipengembangan yang ada (Market Value as improved ).

13.2 Dengan memperhatikan butir 13.1 tersebut dalam kondisi tertentuproperti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan (sesuatuyang terikat dengan tanah), dimana Penilai biasanya mengestimasi NilaiPasar dengan mempertimbangkan Penggunaan Tertinggi dan Terbaiksesuai pengembangan yang ada (HBU as improved ).

13.3 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagaipenggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang

secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai,secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilaitertinggi dari properti tersebut.

13.4 Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkansecara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. Penggunaan yang


12/20


diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik bagaimanapun akanmembutuhkan penjelasan dari Penilai untuk pemberian pertimbanganyang memadai mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajardimungkinkan. Penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang palingmemungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.

13.5 Penerapan definisi pada butir 13.3 memungkinkan Penilai untukmemperkirakan dampak kerusakan dan keusangan bangunan, kelayakan

rehabilitasi dan renovasi, serta berbagai situasi penilaian lainnya.13.6 Dalam kondisi pasar yang secara ekstrim bergejolak dan adanya

ketidakseimbangan yang sangat parah antara penawaran danpermintaan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik mungkin ditunda untukpenggunaan di masa depan. Dalam situasi lainnya, dimana beberapajenis potensi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dapat diidentifikasikan,Penilai harus mempertimbangkan penggunaan alternatif tersebut sertatingkat pendapatan dan biaya yang diantisipasi di masa depan. Apabilapenggunaan tanah dan peruntukan berada dalam tahap perubahan,Penggunaan Tertinggi dan Terbaik saat ini dapat bersifat sementara.

13.7 Konsep Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) merupakan hal yangfundamental dan tidak terpisahkan dari estimasi Nilai Pasar.

13.8 Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah daripekerjaan penilaian. Untuk melakukan kajian HBU yang mendalambiasanya dilakukan dengan analisis secara mendalam mengenai satu ataubeberapa penggunaan yang secara wajar dimungkinkan, kemudiandilakukan pengujian kelayakan finansial dan penggunaan yangmenghasilkan nilai tertinggi akan merupakan HBU.

14.0 Kegunaan (Utility)

14.1 Kriteria utama dari penilaian real properti dan personal properti adalahkegunaannya. Prosedur yang diterapkan dalam proses penilaian memilikitujuan yang sama untuk mendefinisikan dan mengkuantifikasikan tingkatkegunaan dari properti yang dinilai. Proses ini membutuhkan adanyainterpretasi mengenai konsep kegunaan.

14.2 Kegunaan merupakan istilah yang bersifat relatif atau komparatif danbukan merupakan suatu kondisi absolut. Sebagai contoh, kegunaan tanahpertanian biasanya diukur dengan kapasitas produksinya.

Nilainya merupakan fungsi dari kuantitas dan kualitas produksi yang akandihasilkan dari tanah pertanian tersebut, atau dari kuantitas dan kualitasbangunan yang sangat penting untuk kegiatan operasional pertanian.

Apabila tanah memiliki potensi pengembangan, produktifitasnya akandiukur dari seberapa produktif tanah tersebut dapat dikembangkanmenjadi perumahan, properti komersial, industrial atau mixed use. Dengan

demikian, nilai tanah ditentukan dengan mengevaluasi kegunaannya darisegi hukum, yaitu peraturan perundang-undangan yang berlaku, keadaanfisik, fungsi, keadaan ekonomi, dan faktor lingkungan yang menentukanproduktifitasnya.


13/20


14.3 Secara fundamental, penilaian properti ditentukan oleh bagaimanaproperti tersebut digunakan dan/atau bagaimana properti tersebut biasadiperdagangkan di pasar. Untuk beberapa properti,kegunaan optimumdicapai jika properti tersebut dioperasikan secara tersendiri. Propertilainnya memiliki kegunaan yang lebih besar jika dioperasikan sebagaibagian dari sekumpulan properti, misalnya properti yang dimiliki dandikelola oleh badan usaha seperti jaringan pertokoan, restoran cepat sajiatau hotel. Oleh karena itu, harus dibedakan antara kegunaan propertidilihat secara tersendiri dan apabila sebagai bagian dari suatukelompok. Penilai akan melihat properti sebagaimana cara pandangpasar. Pada umumnya, Penilai mengestimasikan dan melaporkan nilai dariproperti secara individual. Jika nilai properti dilihat sebagai bagian darikelompok atau portofolio, berbeda dari nilai secara tersendiri, maka nilaiini harus dipertimbangkan.

14.4 Properti yang berdiri sendiri biasanya ditransaksikan secara individualdan dinilai secara individual pula. Jika aset yang demikian bertambah(atau berkurang) nilainya karena digabungkan secara fungsional atauekonomi dengan aset lainnya, dimana selisih nilai tersebut dapat dikajidalam proses penilaian dan dinyatakan dalam laporan penilaian, baikdiminta oleh klien atau berdasarkan hasil observasi Penilai sendiri.

Perkiraan nilai dimaksud dapat dinyatakan sebagai Nilai Pasar dengandilengkapi pernyataan penjelas pendukung.

14.5 Suatu properti individual mungkin memiliki tambahan nilai atau NilaiKhusus di atas nilainya sebagai entitas terpisah dikarenakan adanyahubungan fisik atau fungsional dengan properti di sebelahnya yangdimiliki oleh pihak lain atau karena daya tariknya terhadap pembelidengan kepentingan khusus. Besarnya tambahan nilai atau Nilai Khusustersebut umumnya dilaporkan secara terpisah dari Nilai Pasar.

14.6 Kegunaan diukur dari perspektif jangka panjang, biasanya melampauiumur penggunaan normal suatu properti atau kelompok properti.Bagaimanapun, ada kalanya suatu properti untuk sementara menjadiberlebihan (redundant ), atau dipindahkan dari kegiatan produksi, diubahuntuk penggunaan atau fungsi alternatif, atau mungkin semata-mata tidakdifungsikan untuk sementara waktu. Di sisi yang lain, kondisi pasareksternal, ekonomi atau politik, dapat menyebabkan turunnya produksiuntuk jangka waktu yang tidak dapat ditentukan. Penilaian dalam situasidemikian membutuhkan keahlian dan pelatihan khusus, serta pelaporanharus dilakukan sesuai dengan Standar Penilaian. Penilai seharusnyamemastikan adanya penjelasan dan pengungkapan sepenuhnya tentangdefinisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya asumsikhusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.

14.7 Sejalan dengan hal di atas, properti mungkin tidak memiliki kegunaanyang dapat diidentifikasikan dengan jelas pada tanggal penilaiankarena adanya faktor ekonomi atau eksternal, misalnya properti yang

terletak di lokasi terpencil, atau adanya kondisi pasar yang berubahdengan cepat, atau tidak memiliki ekonomi pasar, atau sedangmengalami perubahan sistem ekonomi.

Persyaratan pelaporan menurut Standar Penilaian untuk penilaian dibawah kondisi tersebut adalah adanya pengungkapan secara lengkap


14/20


mengenai definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, danadanya asumsi khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.

14.8 Akibat umum dari ketidak pastian politik dan ekonomi adalah perubahankegunaan, baik dalam hal kapasitas atau efisiensi. Tanggung jawabPenilai dalam situasi demikian adalah untuk melihat harapan pasar akanlamanya waktu untuk berakhirnya situasi tersebut. Penghentian ataupenutupan sementara mungkin dapat berpengaruh kecil atau tidak ada

terhadap nilai properti, sedangkan prospek untuk penghentian jangkapanjang dapat mengakibatkan hilangnya nilai secara permanen. Propertiyang dinilai harus dipertimbangkan dari segala faktor internal daneksternal yang mempengaruhi kinerja operasional.

14.9 Dalam beberapa situasi, suatu properti mungkin memiliki kegunaan yangnegatif. Sebagai contoh adalah suatu tapak atau areal tanah tertentuyang telah tercemar berat, dimana pelaksanaan peraturan yangmewajibkan untuk pembersihan mengakibatkan pengeluaran biaya yanglebih tinggi jika dibandingkan nilai properti dalam keadaan tidaktercemar. Dalam situasi seperti ini, Penilai harus memperkirakan NilaiPasar berdasarkan perkiraan jumlah uang yang diperlukan untukditawarkan oleh penjual dalam menjamin si pembeli menyelesaikan

kewajiban yang ada pada properti. Situasi yang sama muncul ketikakepentingan hukum sebagai bagian dari suatu kontrak, seperti hak sewa,menjadi beban atau menambah beban yang melebihi nilai saat itu(current value). SPI memungkinkan bahwa dalam kasus seperti ini Penilaiharus melaporkan nilai negatif.

15.0 Asumsi

15.1 Selain untuk menyatakan Dasar Nilai, seringkali asumsi diperlukan untukmemperjelas beberapa keadaan dari aset dalam pertukaran hipotetisatau keadaan di mana aset tersebut ditukar. Asumsi tersebut dapatmemiliki dampak yang signifikan pada nilai.

Contoh asumsi tambahan yang umum digunakan, antara lain:- bahwa suatu bisnis dialihkan sebagai entitas operasional yang

lengkap,

- bahwa aset yang digunakan dalam suatu bisnis dialihkan tanpabisnis-nya, baik secara individu maupun sebagai kelompok,

- bahwa suatu aset dinilai secara individual dialihkan bersama denganaset pelengkap lainnya (lihat Agregasi butir 12.1 dan 12.2),

- bahwa suatu kepemilikan saham dialihkan baik secara blok (lot) atauindividual,

- bahwa suatu properti yang ditempati oleh pemilik sendiri, diasumsikan

dalam keadaan kosong saat dialihkan secara hipotetis.15.2 Jika asumsi dibuat dengan mempertimbangkan fakta yang berbeda

dengan yang sebenarnya pada tanggal penilaian, hal ini disebut asumsikhusus (lihat SPI 3 Lingkup Penugasan). Asumsi khusus sering digunakanuntuk mengilustrasikan akibat dari kemungkinan adanya suatu perubahan


15/20


terhadap nilai aset. Kata "khusus" diartikan untuk menegaskan kepadapengguna laporan bahwa hasil penilaian berdasarkan perubahankeadaan pada saat penilaian atau yang mencerminkan pendapat yangtidak akan diambil oleh pelaku pasar pada tanggal penilaian.

15.3 Asumsi dan asumsi khusus harus wajar dan relevan, tanpa mengabaikantujuan penilaian yang dibutuhkan.

16.0 Konsep Penting Lainnya

16.1 Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar yang biasadigunakan dalam standar akuntansi secara umum adalah sama(compatible) atau memiliki konsep yang sama. Nilai Wajar dalam konsepakuntansi, didefinisikan dalam International Financial Reporting Standards (IFRS) dan PSAK sebagai jumlah untuk suatu aktiva yang dapat ditukar,atau penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami danberkeinginan untuk melakukan transaksi bebas ikatan (arm’s lengthtransaction). Nilai Wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan baikNilai Pasar maupun selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan. ApabilaNilai Pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai ini sama dengan

Nilai Wajar.16.2 Properti khusus adalah properti yang jarang, jikapun pernah, dijual di

pasar kecuali sebagai bagian dari kegiatan usaha atau badan usahadimana properti tersebut merupakan bagian darinya, dikarenakankeunikan yang berasal dari sifat dan disain khusus, konfigurasinya,ukuran, lokasi atau hal lainnya. Proses penilaian menjadi lebih rumit jikadata pembanding terbatas atau bahkan tidak ada sama sekali. Meskidemikian, Penilai sebaiknya menjelaskan data/alasan dari pasar yangmendukung kesimpulan nilai yang diambilnya.

Setiap metode penilaian dapat diaplikasikan, dan seluruh metode yangdapat diterapkan harus dipertimbangkan. Apabila dimungkinkan, Penilaimenentukan nilai tanah, biaya dan estimasi depresiasi kumulatif

berdasarkan informasi pasar, dan menjelaskan dasar dari estimasi nilai.16.3 Apabila kondisi pasar normal terganggu atau terhenti sementara, atau

apabila terjadi ketidakseimbangan penawaran dan permintaan yangmengakibatkan timbulnya harga pasar yang tidak memenuhi definisi NilaiPasar, Penilai akan menghadapi masalah penilaian yang sulit.

Dengan menerapkan konsep dan definisi Nilai Pasar, serta menggunakandata pasar dan penjelasan dalam proses penilaian, Penilai memastikanrelevansi dan kegunaan dari nilai aset untuk tujuan pelaporan keuangan.Dengan turunnya ketersediaan dan aplikasi data pasar, penugasanpenilaian membutuhkan Penilai yang memiliki pertimbangan yang cermat,kehati-hatian dan pengalaman.

16.4

Penilai dapat disyaratkan untuk menerapkan definisi tertentu dari NilaiPasar dalam rangka memenuhi persyaratan hukum dan perundang-undangan. Apabila demikian, Penilai harus membuat pengungkapankhusus mengenai fakta tersebut dan menjelaskan akibat dari perbedaantersebut terhadap nilai yang diestimasikan. Apabila penugasan


16/20


dilaksanakan sesuai dengan Standar Penilaian, istilah Nilai Pasar akanselalu sesuai dengan definisi SPI.

16.5 Setiap laporan penilaian harus mengungkapkan secara jelas maksud dantujuan penggunaan penilaian. Sebagai tambahan dari persyaratanpelaporan, dalam konteks pelaporan keuangan, laporan penilaiansecara spesifik mengidentifikasikan jenis aset dimana setiap asetdigolongkan atas aset operasional atau non operasional dan basis dari

penempatan tersebut.16.6 Estimasi dan pelaporan nilai properti, dan panduan praktek yang terkait,

adalah merupakan lingkup dari Standar Penilaian ini. Bagaimana hasilpenilaian dikompilasi, dikirimkan dan disatukan dengan temuan dariprofesional lainnya adalah sangat penting bagi Penilai. Pemahamanyang cukup mengenai istilah adalah esensial bagi Penilai maupunpembaca laporan penilaian. Penggunaan pengalaman dan keahlian sertapenerapan metodologi yang benar adalah sangat esensial.

Standar ini dimaksudkan untuk melayani tujuan bersama dari merekayang menyiapkan penilaian properti dan aset, serta mereka yang harusbergantung pada hasil penilaian tersebut.

17.0 Pendekatan Penilaian

17.1 Penilaian untuk berbagai jenis properti, baik di dalam mengestimasikanNilai Pasar maupun selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang Penilaiuntuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian. Perkataan“pendekatan penilaian” mengacu kepada metodologi analitis yangditerima dan diterapkan secara umum.

Tiga pendekatan yang dijelaskan dan didefinisikan dalam KPUP inimerupakan pendekatan utama yang digunakan didalam perhitunganpenilaian, yakni Pendekatan Pasar, Pendapatan, dan Biaya. Satu ataulebih dari pendekatan penilaian dapat digunakan untuk proses penilaianyang ditetapkan oleh Dasar Nilai yang sesuai (lihat butir 11.1 sampai11.4 di atas). Semua pendekatan tersebut didasarkan pada prinsipekonomi atas keseimbangan harga, antisipasi manfaat atau substitusi.

17.2 Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yangsama, tapi umumnya akan melibatkan tujuan yang tidak untukmemberikan Nilai Pasar. Sebagai contoh:

- Suatu entitas dapat menerapkan pendekatan biaya denganmembandingkan biaya dari bangunan lainnya terhadap biaya daribangunan yang direncanakan oleh suatu entitas, karenanyamemastikan diskon atau premium untuk properti tertentu dibandingkandengan pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada jenisproperti tertentu (misalnya properti khusus) dan mungkin merupakan

biaya tidak berbasis pasar.- Pemilik tanah mungkin membayar harga premium untuk properti yang

bersebelahan. Ketika menerapkan Pendekatan Perbandingan DataPasar untuk menentukan harga tertinggi yang mungkin dibayarkanoeh pemilik untuk properti yang bersebelahan, Penilai mendapatkan


17/20


nilai yang mungkin berada di atas Nilai Pasar. Estimasi nilai ini dibeberapa negara disebut Nilai untuk Pembeli Khusus (SpecialPurchaser Value).

- Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yangtidak berbasis pasar dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri,sehingga ketika menerapkan Pendekatan Pendapatan untukmenentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi

tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang diantisipasi olehinvestor, Penilai mendapatkan estimasi Nilai Investasi.

17.3 Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost – DRC)adalah metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untukmenentukan nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan,dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau terbatas.

17.4 Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan alternatif.Keahlian dan pelatihan yang didapatkan Penilai, standar lokal,kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktor-faktor yangberpengaruh dalam penentuan metode atau metode-metode penilaianyang sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk adanya pendekatan maupunmetode penerapan alternatif adalah untuk memberikan kepada Penilai

serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang danbila perlu direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir, tergantungkepada jenis nilai tertentu yang akan digunakan.

17.5 Pendekatan dan metode penilaian digunakan dalam berbagai jenispenilaian, termasuk real properti, personal properti, badan usaha danHKF pada prinsipnya adalah sama. Untuk pendekatan penilaian badanusaha dan HKF, merujuk kepada Jenis Properti butir 4.8 dan PPPI 6Penilaian Bisnis.

Namun demikian, dalam penilaian berbagai jenis properti, data yangdigunakan berasal dari berbagai sumber yang berbeda yang akanmenggambarkan pasar dari properti (dan/atau jasa atau badan usaha)yang dinilai. Sebagai contoh, bangunan kantor biasanya dijual dan dinilaidalam pasar real estat yang relevan sedangkan nilai dari sahamperusahaan properti yang memiliki sejumlah bangunan, terlihat dari hargayang terbentuk di pasar saham yang terkait.

18.0 Pendekatan Pasar

18.1 Pendekatan pasar menghasilkan indikasi nilai dengan caramembandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atausebanding dan adanya informasi harga transaksi atau penawaran.

18.2 Dalam pendekatan pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkanharga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau

sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapatdipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untukdijual) atau yang terdaftar (listed ) dari aset yang identik atau sebanding,relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan denganseksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atasinformasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan


18/20


dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsiyang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputikarakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan danyang dinilai.

19.0 Pendekatan Pendapatan

19.1

Pendekatan pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubaharus kas di masa yang akan datang ke nilai kini.

19.2 Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkanaset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proseskapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadisejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Aruskas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapakontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasiakan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset.

19.3 Metode yang termasuk dalam pendekatan pendapatan meliputi:

19.3.1 kapitalisasi pendapatan, dimana semua-risiko atau tingkat

kapitalisasi keseluruhan diterapkan pada suatu pendapatanperiode tunggal,

19.3.2 Arus kas terdiskonto (DCF) dimana tingkat diskonto yangditerapkan pada serangkaian arus kas untuk periode yang akandatang yang didiskonto ke nilai kini (present value),

19.3.3 Berbagai model opsi harga.

19.4 Pendekatan pendapatan dapat diterapkan untuk kewajiban, denganmempertimbangkan arus kas yang diperlukan untuk memenuhi kewajibansampai habis.

20.0 Pendekatan Biaya

20.1 Pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakanprinsip ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebihdaripada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang samaatau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.

20.2 Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayarpembeli di pasar untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biayauntuk membeli atau membangun untuk aset yang setara, kecuali adafaktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau faktorlainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakanfaktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yangbaru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena

adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada DasarNilai yang diperlukan.


19/20


21.0 Metode Penerapan

21.1 Masing-masing pendekatan penilaian termasuk aplikasi metode terinciyang berbeda. Berbagai metode yang umum digunakan untuk jenis asetyang berbeda dibahas dalam Panduan Penerapan Penilaian Indonesia(PPPI).

22.0

Data Masukan (input) Penilaian

22.1 Data masukan (input ) Penilaian mengacu kepada data dan informasilainnya yang digunakan pada salah satu pendekatan penilaian yangdiuraikan dalam standar ini. Input ini dapat berupa data yangsebenarnya atau yang diasumsikan.

Contoh input yang sebenarnya meliputi:

- harga untuk aset yang identik atau setara,

- arus kas aktual dihasilkan oleh aset,

- biaya yang sebenarnya dari aset yang identik atau setara.

Contoh input yang diasumsikan meliputi:

- arus kas yang diperkirakan atau diproyeksikan,

- estimasi biaya dari suatu aset hipotetis,

- sikap pelaku pasar dalam mengambil risiko.

Keyakinan yang lebih besar ada pada input yang aktual, tetapi bilakurang relevan maka input yang diasumsikan menjadi lebih relevan.Contoh input yang kurang relevan antara lain:

- bukti transaksi aktual diatur tanggalnya;

- arus kas historis tidak mengindikasi arus kas masa depan; atau

- informasi biaya yang sebenarnya menggunakan data historis.

22.2

Hasil penilaian umumnya akan lebih akurat bila menggunakan beberapainput penilaian yang tersedia. Dalam hal input penilaian terbatas, makaperlu perhatian khusus untuk meneliti dan memverifikasi data yang ada.

22.3 Bila input penilaian berdasarkan suatu bukti transaksi, maka harusdilakukan verifikasi apakah kondisi transaksi sudah sesuai dengan DasarNilai yang dibutuhkan.

22.4 Jenis dan sumber input penilaian harus mencerminkan Dasar Nilai, yangselanjutnya ditentukan oleh tujuan penilaian. Misalnya, berbagaipendekatan dan metode dapat digunakan untuk memperoleh indikasiNilai Pasar, asal menggunakan data yang berasal dari pasar.Pendekatan data pasar ditentukan oleh penggunaan input yang berasal

dari pasar. Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan pendekatanpendapatan, harus diterapkan input dan asumsi yang digunakan olehpelaku pasar. Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan pendekatanbiaya, maka biaya dari suatu aset yang kegunaannya setara danpenyusutan yang sesuai harus ditentukan oleh analisis biaya danpenyusutan berdasarkan pasar (atau yang lazim digunakan dalam


20/20


penilaian). Data yang tersedia dan keadaan yang berkaitan denganpasar untuk aset yang dinilai, akan menentukan metode penilaian yangpaling relevan dan tepat digunakan.Jika berdasarkan data yang berasaldari pasar dan dianalisis dengan tepat, maka masing-masing pendekatanatau metode yang digunakan akan menghasilkan suatu indikasi NilaiPasar.

22.5 Pendekatan dan metode penilaian umumnya digunakan untuk berbagai

jenis penilaian. Meskipun demikian, penilaian untuk berbagai jenis aset,akan membutuhkan berbagai sumber data yang harus mencerminkanpasar dimana aset tersebut dinilai. Sebagai contoh, investasi dari realestat yang dimiliki oleh suatu perusahaan akan dinilai dalam kontekspasar real estat yang relevan dimana real estat diperdagangkan,sedangkan saham perusahaan itu sendiri akan dinilai dalam konteks pasardi mana saham diperdagangkan.

Documents

Download Draft KPUP 2 05December2012