DSSW-Veranstaltungsreihe: Integration von Einkaufs- zentren · Das Deutsche Seminar für Städtebau und Wirtschaft ist eine Beratungs- und Forschungs- einrichtung für die Erarbeitung

DSSW-Dokumentation

DSSW-Veranstaltungsreihe:Integration von Einkaufs-zentren

Die Nutzungen - Dimensionierung und Branchenmix1. Fachforum in Potsdam am 07.11.2007

Stadt + Handelbüro frauns

DSSW-Dokumentation

DSSW-Veranstaltungsreihe: Integration von Einkaufszentren

Die Nutzungen - Dimensionierung und Branchenmix

1. Fachforum in Potsdam am 07.11.2007

DSSW-Materialien, Berlin 2007

Herausgeber Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft im

(alle Rechte vorbehalten) Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.

Nollendorfplatz 3–4, 10777 Berlin

Tel. +49.30.24 34 60 0

Fax +49.30.24 34 60 15

E-Mail [email protected]

Internet www.dssw.de

Redaktion/Bearbeitung Stadt + Handel

Huckarder Straße 12, 44147 Dortmund

Tel. +49.231.8 62 68 90


Internet www.stadt-handel.de

büro frauns

Schorlemer Straße 4, 48143 Münster

Tel. +49.251.53 48 70


Bearbeitung im DSSW Torsten Wiemken

Das Deutsche Seminar für Städtebau und Wirtschaft ist eine Beratungs- und Forschungs-

einrichtung für die Erarbeitung von innovativen Handlungsmöglichkeiten zur Innenstadtent-

wicklung. Das DSSW arbeitet unter dem Dach des Deutschen Verbandes für Wohnungs-

wesen, Städtebau und Raumordnung e.V. und wird aus Mitteln des Bundesministeriums

für Wirtschaft und Technologie finanziert.

Mittwoch, 7.11.2007, 10.00 - 15.30 Uhr in Potsdam

Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung des Landes Brandenburg, Raum 420

9.30 - 10.00 Uhr Eintreffen der Teilnehmer/innen

10.00 Uhr Begrüßung und Überblick über das Programm

Elke Frauns, büro frauns kommunikation | planung | marketing, Münster

Begrüßung und fachliche Einführung

Jürgen Schweinberger, Abteilungsleiter für Stadtentwicklung und Wohnungswesen,

Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung des Landes Brandenburg

Integration von innerstädtischen Einkaufszentren – Relevanz und Aspekte des Themas

Ralf Beckmann, Stadt + Handel, Dortmund

Dimensionierung und Branchenmix innerstädtischer Einkaufszentren und die ökonomi-

schen Folgewirkungen aus Sicht der Wissenschaft

Dipl.-Ökonom Monika Walther, Hafencity Universität Hamburg, Institut Städtebau und

Quartiersentwicklung

Standortanforderungen für innerstädtische Shoppingcenter. Lage – Dimensionierung –

Branchenmix

Gerd Wilhelmus, Geschäftsführer ECE Development

12.15 - 13.00 Uhr Mittagsimbiss

13.00 Uhr Vom Wunsch zur Realität: Branchenmix für Einkaufszentren und die Innenstadt

Guido Müller, Geschäftsführer SQM Property Consulting Münster

Moderierte Diskussion mit den Referenten/innen und Werkstatt-Teilnehmern/innen

Moderation: Elke Frauns, büro frauns, kommunikation | planung | marketing, münster

DSSW-Veranstaltungsreihe: Integration von innerstädtischen EinkaufszentrenFachforum 1 „Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix“

Ralf Beckmann Planungsbüro Stadt + Handel Integration von innerstädtischen Einkaufszentren – Relevanz und Aspekte des Themas

07.11.2007 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren

g n n rIntegration von innerstä d h n t e dtischen Einkaufszentren – an u d Relevanz und Aspekte des Themas

Ralf Beckmann

Europa-Center Hamburg, Quelle: Stadt+Handel

City Pint Braunschweig Quelle: Stadt+Handel


elde stThemenfelder der Veranstaltungsreihe

� Die uuNutzungenNutzungen:

Dimensionierung und Branchenmix

� Der StStäääädtebaudtebau:

Lage, Architektur und städtebaulich-funktionale Einbindung

� Die eeAkteureAkteure:

Kommunikation und Rollenverständnis

� Die nnGutachtenGutachten:

Nachvollziehbarkeit von Gutachten - Absatzwirtschaftliche, städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeit


D e er gNutzungen: Dimensionierung

Di Di Dimensionierung Dimensionierung –– c wec weRichtwerte:Richtwerte:

� Verkaufsflächenausstattung in der Innenstadt bzw. im zentralem Versorgungsbereich

� Verhältnis Verkaufsflächenausstattung Innenstadt + Vorhaben –Gesamtstadt

� Sortimentsspezifische Verkaufsflächenausstattung

� Kaufkraftpotenzial …

aus Einzelfallbetrachtung ergibt sich die Dimensionierung

des Vorhabens


Nutzungen: B iBranchenmix

Beispielhafter Branchenmix innerstädtischer Einkaufszentren:

Bekleidung45%

Spiel/Sport5% sonstige Hartwaren

2%

Hausrat5%

Gesundheit und Körperpflege

6%

Bücher/Schreibwaren/Zeitschriften

5%

Lebensmittel10%

Medien / Elektro15%

Schuhe/Lederwaren7%


Stä e : dtebau: Lage und stää e ldtebaulich- i n n nfunktionale Einbindung

ggLage:Lage:� Innenstadtlage� Innerstädtische Randlage

� Haupteinkauflage� Nebenlage� Polbildungen und Lauflagen

� …


Stä k e : u n i n ndtebau: Architektur und Einbindung

� Fassadengestaltung

� Anpassung an Straßenbild

� Durchlässigkeit

� Eingänge

� Öffnung gegenüber dem Bestand

Lingen, Lookentorpassage, Quelle: Stadt+Handel.Open-Air Shopping-Center WhitefriarsQuelle: www.whitefriars-canterbury.co.uk/website/


u l stAkteure: Kommunikation und Rollenverstä isndnis

Vorhaben

Projekt-entwickler

Bürger

Gutachter- Verträglichkeitsanalyse- Umweltgutachten- …

Örtlicher Einzelhandel

Kommune- Verwaltung- Politik

Träger öff. Belange- Nachbarkommunen

- IHK

- …


e ac ll eh arGutachten: Nachvollziehbarkeit

A l c A l c Absatzwirtschaftliche, stAbsatzwirtschaftliche, stäädt i he u a es a r dt i he u a es a r dtebauliche und landesplanerisch dtebauliche und landesplanerisch VVerträäglichkeit

� Herleitung und Transparenz der Eingangsparameter:

- Abgrenzung des Einzugsgebiet

- Kunden- und Umsatzherkunft

- Kaufkraft- und Einwohnerdaten, Status-Quo und Entwicklung

- Flächen- und Leistungskennziffern Bestand und Vorhaben

- …

Standortkommune

Entfernung zum Standort

Umlandkommune

Umlandkommune


Standortkommune


Umlandkommune

Umlandkommune


Zone 1

Zone 2

Zone 3

20% - 30%

30% 30% - 60%

20% - 35%20% - 35%

10% - 25%


A l c Absatzwirtschaftliche, stä dt i he u a es a r dtebauliche und landesplanerisch VVerträäglichkeit

� Nachvollziehbarkeit der Berechnungen

Transparenz

� Darstellung und Bewertung der Ergebnisse im Sinne der Verträglichkeit

Bewertung10

Black Box Berechnung

Gutachten: Nachvollziehbarkeit


B ut g i r gSteigende Bedeutung in der Forschung

• Popp, Monika: Innenstadtnahe Einkaufszentren. Besucherverhalten zwischen neuen und traditionellen Einzelhandelsstandorten, Passau, 2006.

• DFG-Forschungsprojekt: Walter, Monika / HCU

• Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR): Reurbanisierungder Innenstadt.

• Deutsches Institut für Urbanistik (Difu):Center in the City - Wirkungsanalyse großer innerstädtischer Einkaufszentren

Monika Walther HafenCity Universität Hamburg – Department Stadtplanung Institut für Städtebau und Quartiersentwicklung Dimensionierung und Branchenmix innerstädtischer Einkaufszentren und die ökonomischen Folgewirkungen aus Sicht der Wissenschaft

Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center

DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix

Dimensionierung und Branchenmixinnerstädtischer Einkaufszentren und die ökonomischen Folgewirkungen aus Sicht der Wissenschaft

Monika Walther, Dipl. Ökonom

HafenCity Universität Hamburg – Department StadtplanungInstitut für Städtebau und Quartiersentwicklung – Projektmanagement

Kontakt: [email protected]



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10

20

30

40

50

60

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90

1964-1979 1980-1989 1990-1995 1996-2000 2001-2006

Innenstadt Stadtteil Rand/Grüne Wiese

Shopping-Center-Eröffnungen in Deutschland nach Standort (Center ab 10.000 m² VKF, mind. 20 Ladenlokale, gesamt 290)

Quelle: M. Walther auf Basis EHI

Anzahl Eröffnungen

57

23

7974

57



Komplexes Standort- und Wettbewerbssystem



Arbeitspakete DFG-Forschungsprojekt und Auswahl Fallbeispiele

2236553Anzahl Fallbeispiele

4RosenheimUlmFreiburgMannheim-Referenz ohne ISC

8PassauHeilbronnErlangen

BraunschweiOldenburg

SaarbrückenDuisburgEssen

Planung ISC2007-2010

10LandshutRegensburgWolfsburg

Pforzheim

OsnabrückHH-Harburg

AugsburgKarlsruhe

Münster

DüsseldorfBestand ISC1997-2006

Anzahl Fallbeispiele

11 Städte

50.000-100.000 EW

18 Städte

100.000-150.000 EW

17 Städte

150.000-250.000 EW

14 Städte

250.000-500.000 EW

10 Städte

> 500.000 Einwohner

70 kreisfreie westdeutsche Städte



Modernisierung, Stärkung und Belebung der Innenstadt

Gegenpol zur Konkurrenz auf der Grünen Wiese

Interkommunaler Wettbewerb der Städte

Brachflächenrecycling (Bahn, Post, städtische Grundstücke, ...)

Hohe Ladenmieten verdrängen Facheinzelhandel

Filialisierung führt zu Monostrukturen

Historische Stadtstrukturen vs. moderne Flächenanforderungen

Handel ist Wandel – freier Wettbewerb der Marktformen

Erwartungen der Konsumenten erfüllen

Kaufkraftbindung erhöhen – Zentralität steigern

10 zentrale Argumente der Befürworter Innerstädtischer Shopping Center



Durchschnittliche Dimensionierung und Flächenkonfiguration nach Shopping-Center-Typus

Mietfl. VKF Läden Parkpl. Top 1 m² Top 2 m² Top 3 m² Top 4 m² Top 5 m² Übrige m² EH % Mode %

290 Center 30.000 25.000 64 1.500 8.000 4.200 2.500 1.700 1.200 167 93,1 26,8

116 ISC 23.000 19.500 63 900 6.000 2.700 1.600 1.200 800 144 91,3 34,2

davon 52 bis 1995 24.200 20.000 62 1.000 7.000 3.000 1.800 1.200 800 138 91,7 31,7

davon 64 ab 1996 22.000 19.000 64 800 5.000 2.500 1.500 1.200 800 149 91,0 36,4

50 ISC SK ABL 21.200 18.000 62 750 5.500 2.600 1.500 1.000 700 136 89,0 37,1

davon 25 bis 1995 20.800 17.700 60 900 6.500 2.800 1.500 900 600 124 89,8 37,0

davon 25 ab 1996 21.600 18.400 64 650 4.500 2.400 1.500 1.200 900 149 90,5 38,5

Alle Angaben Circa-Werte nach Berechnungen M. Walther, HCU Hamburg, auf Basis von Angaben lt. EHI (nur Center ab 10.000 m² VKF, mind. 20 Ladenlokale)



Städteranking – Merkmale von Innenstädten

1 Köln2 Hamburg3 Ingolstadt4 Düsseldorf5 München6 Münster7 Mainz8 Frankfurt9 Darmstadt

10 Mönchengladbach11 Bamberg12 Essen13 Bielefeld14 Oldenburg

A Mod./Pers.69,7%66,8%65,1%62,8%60,5%59,0%56,2%55,9%55,9%54,7%54,7%54,6%53,4%53,3%

58,8%

Filialisten65,3%69,7%63,5%73,8%56,6%62,8%69,0%63,7%49,7%66,9%62,5%73,4%60,5%62,0%

64,2%

57 Lübeck58 Bochum59 Landshut60 Bayreuth61 Remscheid62 Wuppertal63 Salzgitter64 Mülheim/Ruhr65 Duisburg66 Oberhausen67 Fürth68 Pforzheim69 Wolfsburg70 Ludwigshafen

A Mod./Pers.42,2%40,1%40,1%39,6%38,5%37,9%37,7%37,6%35,6%32,2%31,4%30,5%30,5%24,3%

35,6%

Filialisten72,9%47,7%52,5%49,7%55,8%66,5%56,8%62,5%54,6%59,5%48,7%68,0%53,9%60,0%

57,8%

Quelle: Eigene Berechnungen M. Walther, HCU Hamburg, auf Basis der Angaben von Brockhoff



Typische Angebotsstrukturen in Innerstädtischen Geschäftslagen

Attraktive Einkaufsstädte verfügen über hohe Anteile city-typischer Leitbranchen!

Innerstädtische Sortimentsstruktur

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

50 Städte < 500.000

20 Städte ohne ISC

15 Städte ISC alt

15 Städte ISC neu

A Mode / Persönlicher Bedarf

B Technik / Heim / Einrichtung

C Lebensmittel / Gastronomie

D Dienstleistungen / Sonstiges

Quelle: eigene Berechnungen M. Walther, HCU Hamburg

auf Basis Brockhoff



Fallbeispiele- Wolfsburg

- Bayreuth

- Regensburg

Wolfsburg

City Galerie

Bahnhof

Ehem. Hertie

Projektareal DOCVolkswagen

Südkopf Center

Rathaus

Phaeno



City Galerie – Porschestraße Mittlerer Abschnitt 2005



City Galerie – Porschestraße Mittlerer Abschnitt 2007



Konzentration der 1a-Lage – Positive und …

Entrümpelung Fußgängerzone

Neuvermietung Strauss Innovation



… negative Entwicklungen in der Porschestraße

City Galerie: Eröffnung 9/2001, Entwickler ECE, VKF ca. 20.000 m², 92 Ladenlokale, Modeanteil ca. 48%

Quelle: ECE



Modischer Angebotsschwerpunkt City Galerie

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

City Galerie

Porsche Mitte

Modischer Bedarf

Persönlicher Bedarf

Technischer Bedarf

Gemischt/Euroshop

Periodischer Bedarf

Gastronomie

Dienstleistung

Leerstand

Vergleich Angebotsstruktur City Galerie - Porschestraße

(Anzahl der Ladenlokale)

Quelle: M. Walther, HCU Hamburg



Porschestraße Nordabschnitt – Billigmeile, Kurzparken, Gastronomie



Porschestraße Südabschnitt – Versorgung, Dienstleistung, Rathaus

Bayreuth



Rotmain-Center

Eröffnung September 1997

Entwickler ECE

VKF ca. 19.000 m²

81 Ladenlokale, Modeanteil ca. 55%

u.a. Wöhrl, C&A, Müller Kaufhaus, K&L Ruppert, H&M, Quelle

Quelle: ECE



Marktplatz mit Magnet Karstadt …

und wichtiger Nahverkehrsfunktion



Portal zur Brücke …

… ins Rotmain-Center



Nahversorgung, Drogeriemarkt, … Gastronomie, Mobilfunk …

… Discount und Billigangebote



Möbel-Factory … … statt Modehaus

und partielle NeugestaltungNeuansiedlungen …



Ungenutzte FlächenpotentialeAm Rand …

… oder am Ende?!



Veränderungen im innerstädtischen Branchenmix0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

2007

2005

2003

2001

1997

Bekleidung, Wäsche, Schuhe

Parfümerie, Kosmetik, Optiker

Uhren, Schmuck, Geschenke

Bücher, Hobby, Spiel, Sport

Kleinkaufhaus, Warenhaus

Euro-Shop, Sonderposten

Einrichtung, Heimtex, Leuchten

Elektro, Foto, Mobilfunk

Lebensmittel, Drogerie, Apotheke

Gastronomie

Dienstleistungen

Leerstand

Quelle: M. Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's CityProfile

Bayreuth Sortimentsveränderungen

in 1a-Lage (nach Anzahl Ladenlokale, gesamt ca. 100)

Regensburg

Kaufhof

Regensburg Arcaden

Donau EKZ



Quelle: Diplomarbeit Gerhard Wittke



Donau Einkaufszentrum

Eröffnung 1967

Erweiterung / Refurbishment 2003

VKF ca. 59.000 m²

123 Ladenlokale

u.a. Kaufhof, Saturn, P&C, C&A, K&L Ruppert



Regensburg ArcadenEröffnung April 2002

Entwickler mfi

VKF ca. 24.000 m²

90 Ladenlokale, Mode-Anteil ca. 44%

u.a. Kaufland, Wöhrl, H&M, MediMax, Hugendubel

ObergeschoßAnbindung Bahnhof

Erdgeschoß

Quelle: www regensburg-arcaden.de



Regensburg Arcaden – Klassisches „Knochen-Center“ ohne Außenbezug, das von Parkraum, Bahnhofsfrequenz (!) und starker Angebotskonzentrationinnerstädtischer Leitbranchen (Mode) für die „einfache Mitte“ sowie vom „Versorgungs-Magneten“ Kaufland lebt

Steigende Immobilienwerte im individuell/gastronomisch geprägten Altstadtquartier

Trading-down-TendenzenFrequenz- und Mietrückgänge Leerstände, 1-Euro-Shops

Quelle: Diplomarbeit Gerhard Wittke



Turnaround in Schlüssellagen geschafft!Neuansiedlungen, Projektentwicklungen und rege Nachfrage seit 2006

2005 2007



0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

2007

2005

2003

2001

Bekleidung, Wäsche, Schuhe

Parfümerie, Kosmetik, Optiker

Uhren, Schmuck, Geschenke

Bücher, Hobby, Spiel, Sport

Kleinkaufhaus, Warenhaus

Euro-Shop, Sonderposten

Einrichtung, Heimtex, Leuchten

Elektro, Foto, Mobilfunk

Lebensmittel, Drogerie, Apotheke

Gastronomie

Dienstleistungen

Leerstand

Regensburg Sortimentsveränderungen

in 1a-Lage (nach Anzahl Ladenlokale, gesamt ca. 100)

Quelle: M. Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's CityProfile

Veränderungen im innerstädtischen Branchenmix



Gelungene Handelsflächen-Integration …

… und „verschenkte“ Flächenpotentiale



Ausbildung von Niveaulagen …

… neben „alten“ Fachhändlern



Veränderungen von Lagequalitäten durch Innerstädtische Shopping Center

Je schwächer aufgestellt der innerstädtische Einzelhandel, desto größer die Gefahr eines Trading down sowie in der Folge einer weitgehenden Verlagerung des Angebots- bzw. Einkaufsschwerpunkts

Je größer, je besser sortiert und je geschlossener konzipiert ein Shopping Center ist und je mehr Stellplätze es hat, desto eher gerät das sensible „Gleichgewicht“ innerhalb des Mikrosystems Innenstadt ins Wanken

Je weiter die Entfernung bzw. je unattraktiver die Verbindung zwischen Shopping Center und 1a-Lage, desto geringer die Kopplungsquote und desto wahrscheinlicher die Ausbildung separater Einkaufsbereiche

Je kleiner eine Stadt bzw. ihr Einzugsgebiet, desto wahrscheinlicher, dass namhafte Filialisten den angestammten Standort (suboptimaler Zuschnitt) aufgeben und nur noch einen Laden im Center betreiben

Je höher die innerstädtische Zentralität bzw. je weniger steigerbar (regio-naler Wettbewerb), desto geringer der absolute Umsatzzuwachs durch ein Shopping Center, desto höher per saldo die Umsatzverluste im Bestand



Stadt & Center – Entwicklungsoptionen

Shopping Center polarisiert Stadt

Einkaufsbummel im Center vs. Nahversorgung auf dem Weg

Kommerz im Center vs. Kultur, Gastronomie, Ambiente in der City

Shopping Center ergänzt Stadt

Kleinere, integrierte Center mit unvollständigem Branchenmix

Shopping Center wird Stadt

Center übernimmt auch öffentliche und kulturelle Funktionen

Shopping Center wird überflüssig

Punktuelle Handelsflächenentwicklungen stärken die City

Entscheidend ist: Welche Stadt wollen wir?

Handel ist nicht alles – aber ohne Handel ist alles nichts!

Gerd Wilhelmus ECE Development GmbH & Co. KG, Geschäftsführer Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien Lage – Dimensionierung - Branchenmix

1

SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC

GE IL LM S GERD WILHELMUS - chGesch ääf sftsf üü r d E D elo t G. .H. . hrer der ECE Development G.m.b.H. & Co. KG

Standortanforderungen innerstStandortanforde rungen innerst äädtischer dtischer ShoppingShopping --GalerienGalerien

– Lage – Dimensionierung – Branchenmix –

DSSW Veranstaltungsreihe: „Integration von innerstädtischen Einkaufszentren“

Fachforum1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmixam 7.11.2007 in Potsdam

2

Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien


1.1. Der Strukturwandel im Handel ist nicht zu stoppenDer Strukturwandel im Handel ist nicht zu stoppen

2.2. „„ So zentral wie mSo zentral wie m ööglichglich ““ -- Der Trend geht in die Der Trend geht in die InnenstInnenst äädte dte

3.3. Standortangepasste wettbewerbsfStandortangepasste wettbewerbsf äähige Konzeptehige Konzepte

4.4. Wie viel Steuerung braucht der Markt?Wie viel Steuerung braucht der Markt?

5.5. Drei IntegrationsDrei Integrations --BeispieleBeispiele

� Ettlinger Tor Karlsruhe

� City Arkaden Wuppertal

� Stadt Galerie Passau

3



1.1. Der Strukturwandel im Handel Der Strukturwandel im Handel ist nicht zu stoppen.ist nicht zu stoppen.

... mit zunehmendem Druck ... mit zunehmendem Druck auf die Innenstauf die Innenst äädte!!dte!!

4



Wandel der Betreiberformen

30

45

44

34

9

76

4

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6 4

0%

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100%

1995 2010

SonstigeVersender/E-CommerceKaufhäuserSB-Warenhäuser

Fachhandel

Discounter/Fachmärkte

� Gewinner: Discounter und überregionale Filialisten� Verlierer: Warenhäuser und traditioneller Fachhandel

5



Die Konzentration der Anbieter nimmt weiter zu

Bereits heute bestehen in Deutschland

� nur noch 2 Warenhaus-Unternehmen, demnächst nur noch eines??

� nur noch 9 SB-Warenhaus-Unternehmen (6 national / 3 regional)

� nur noch 5 Discounter

� nur noch 4 nationale Drogeriemärkte

� nur noch 3 nationale Buchhäuser

� nur noch 6 nationale Großtextiler

� nur noch 2 bedeutende nationale Anbieter von Unterhaltungselektronik

� nur noch 3 nationale Sporthaus-Betreiber (nur einer darunter mit Expansion)

6



„Die Schnellen fressen die Langsamen“

� Früher: 2 – 4 Textilkollektionen im Jahr

� Heute: Zara: 6 Wochen von Stoffwahl bis zum Store

H+M: 6 Wochen von Haute Couture zur Massenmode

Stars aus Musik, Sport, Medien als Trendsetter

7



Fokussierung ist (über-)lebensnotwendig

� Sortimentsbreite und Vielschichtigkeit ist das Problem, nicht die Größe

� Den Spezialisten gehört die Zukunft

� Deshalb ist ein klares, scharfes Produktprofil notwendig

� Trend zu Monolabel

„Allen gefallen zu wollen, bedeutet niemandem zu gefallen.“

Oliver Beuthien, Wormland

8



Die Verkaufsflächenanforderungen wachsen

6.000 - 8.000 qm8.000 - 10.000 qmSB-Warenhaus

aber:

3.500 - 8.000 qm3.000 - 3.500 qmPeek & Cloppenburg

1.500 - 2.000 qm1.000 - 1.200 qmH&M

400 - 800 qm150 - 200 qmEsprit

600 - 800 qm400 - 600 qmLebensmittel-Discounter

3.500 - 5.000 qm150 - 2.500 qmUnterhaltungselektronik

600 - 1.500 qm250 - 350 qmBücher

350 - 600 qm150 - 200 qmParfümerie

350 - 800 qm150 - 200 qmApotheke

1.000 - 3.000 qm450 - 600 qmSport

400 - 600 qm250 - 400 qmDeichmann

BenBenö i ltigte Flä h che 2006Benööt gte Ftigte Fl ääc e 1990che 1990b eterAnbieter

9



Zunehmender Druck auf gewachsene Innenstädte

� Weiterhin Flächenexpansion

� Zunehmender Druck auf Flächenproduktivitäten

� Notwendigkeit zur permanenten Flächenanpassung

� Der Marktanteil der Filialisten wird weiter steigen

� Sie besetzen zudem die besten Standorte (1A-Lagen)

10



� Filialisierungsgrade von 90 % und mehr in 1A-Lagen

� Monotonie und Austauschbarkeit

� Der Kunde entscheidet sich für das Bequemste oder er möchte etwas Besonderes erleben

� Der Standortwettbewerb wird schärfer – bei gleicher „Verteilungsmasse“

Folgen:

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Chance für die Innenstädte: Standortgerechte Integration gut gemanagter Shopping-Galerien als Impulsgeber

� Vor allem Shoppinggalerien können flexibel auf neue Branchen- und Flächenanforderungen reagieren.

� Innenstadt-Galerien bringen Existenzgründer, „Einzel-handels-Exo ten“ und flächenintensive Konzepte zurück in die 1A-Lagen der Städte.

� Entscheidend ist die standortadäquate Branchenmischung.

12



Shopping und Erlebnis gehen eine Symbiose ein

� Die Besucher erwarten ständig neue Erlebnisse

� Die Innenstadt/das Center wird zur Bühne mit einem abwechslungs -reichen Programm temporärer Events

� Erlebnisfaktor Ambiente und Architektur wird immer wichtiger

� Die Angliederung ergänzender Freizeit- und Entertainme ntnutzungen ist standortabhängig sinnvoll

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Shopping und Erlebnis verbinden sich stärker

14



Shopping und Erlebnis verbinden sich stärker

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2. 2. „„ So zentral wie mSo zentral wie m ööglichglich ““-- Der Trend geht in die Der Trend geht in die

InnenstInnenst äädte dte --

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Eindeutiger Trend: Standort Innenstadt

100,0100,0100,0100,0100,0Insgesamt

19,00,011,513,025,1Grüne Wiese

41,546,730,258,040,3Stadtteil

39,553,358,329,034,6Innenstadt

Insgesamt2002-2005%

1998-2001%

1995-1997%

1964-1995%

Standort

Shopping-Center nach Standortlage und Eröffnungsjahren

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Aber: Gute Innenstadtstandorte werden knapper... und teurer

1. Chancen neuer Standorte liegen in den Oberzentren, aber auch verstärkt in Mittelzentren.

2. Die größten Potentiale befinden sich in den Randlagen der Innenstädte(Zone der 1. Industrialisierungsphase).

3. Kommunalpolitik braucht deshalb Konzepte und Mut zur Kernstadt-Arrondierung!

4. „Win-Win-Situationen“ schaffen für Innenstadt und Investor.

5. „Integrierte Shopping-Center-Konzepte“ haben die größten Chancen (Lage/Größe/Maßstäblichkeit/Architektur).

6. Projektentwicklungen werden noch langwieriger, noch komplexer und bergen Risiken des Scheiterns.

7. „Schnellläufer“ bleiben auch zukünftig die Ausnahme.

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� Langfristig erfolgreiche Shopping-Center müssen bei ihrer Entwicklung Grundprinzipien beachten!

� „Faule Kompromisse“ führen früher oder später zu „faulen Objekten“!

� Developer sind kompromissbereiter als langfristig orientierte Betreiber / Investoren!

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Grundprinzipien für standortgerechte Konzepte

� Erreichbarkeit – Verkehrsanbindung muss stimmen!� Straßenanbindung / ÖV-Anbindung

� Dies gilt auch für Innenstadtlagen

� Keine Kompromisse bei der Funktionalität des bauliche n Konzeptes!!� Lage der Eingänge – Führung der Ladenstraße

� Funktionales inneres Erschließungskonzept

� Leichte Orientierung der Kunden

� Wahrnehmung der Centergröße

� Sichtbarkeit des Angebotes

� Blickbeziehungen vertikal und horizontal

� Raumerlebnis

� Gute vertikale Verbindungen

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� Anspruchsvolle wertige Architektur – Innen wie Außen

� Gestaltungstrends ändern sich bekanntlich im 5-Jahres-Rhythmus

� Zu „edle“ Materialien schrecken tendenziell ab

� Überzogene Gestaltung à la „Disneyland“ oder „Las Vegas“ hat in europäischen Städten nur kurze „Halbwertzeiten“

� Ausreichendes, möglichst direkt zugeordnetes Stellplatzan gebot ist selbstverständlich

� Hoher Komfort

� Moderate Parkgebühren

� Positive Grundstimmung: hell – sicher – sauber

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� Der langfristige Erfolg eines Shopping-Centers steht und fällt mit der Professi onalität des Centermanagements!

� Positionierung am Markt

� Optimierung des Branchenmixes als Daueraufgabe

� Hohe Rentierlichkeit für den langfristig ausgerichteten Investor

� („Nicht die hohe Anfangsrendite ist entscheidend, sondern die „cash cow“nach stabiler Positionierung)

� Erfolgreiche Events und Veranstaltungen in und am Center brauchen ein e „Bühne“ und ein kreatives Centermanagement


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3. 3. Standortangepasste Standortangepasste wettbewerbsfwettbewerbsf äähige hige

KonzepteKonzepte

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Marktgebiet, Lage und Wettbewerber bestimmen Dimensionierung und Branchenmix

� Marktgebiet größer als 200.000 Einwohner

� Mit der Entfernung zur A-Lage steigt die Dimension

� Nicht die Verkaufsfläche ist der Maßstab, sondern die Anzahl und marktgerechte Vielfalt der Shops

� Unter 60 Shops wird‘s kritisch!

� Der Klassiker: Drei Handels-Ebenen (Basement / Erdgeschoss /1. Obergeschoss)

� Ausnahmsweise „Durchstecker“ ins zweite Obergeschoss

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� Magnetmieter nach Anzahl und Größe richtig positionieren

- Früher: Warenhaus oder SB-Warenhaus

- Heute: Media – Lebensmittel – Groß-textiler – Junge Mode

� ca. 50 % Mode-Anteil ist ein Muss!!!

� „Lokalcolorit“ (leistungsfähige Einzel-betreiber) einbeziehen

� Qualität und Genre standortbezogen ausrichten

� Möglichst umfassendes Angebot – die „kritische“ Größe muss stimmen!

� Hohe (bauliche Flexibilität – spätestens nach 10 Jahren Marktanpassung/ Um-strukturierung!

Der standortbezogene Branchenbesatz muss stimmen!

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„Pflicht“ Media ≥ 3.000 m²

Großtextiler ≥ 4.000 m²

Junge Mode ≥ 2.000 m²

Lebensmittel ≥ 3.000 m²

12.000 m²

„Kür“ ≥ 60 Shops, d. h.20 Shops / Ebenea. 200 m² 12.000 m²

24.000 m²

Die „kritische Größe“ ist der Maßstab im Wettbewerb

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Service- und Kundenorientierung werden noch wichtiger

„Nicht das Warenangebot steht im Vordergrund, sondern die Stimmigkeit und Atmosphäre des Gesamtkonzeptes!“

VIP-Lounge

Kinderentertainment

Parkservice

VIP-Lounge

Service

Sicherheit

Garderoben- und Gepäck-aufbewahrung

Kundeninformation

Kinderhort

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4. 4. Wie viel Wie viel „„ SteuerungSteuerung ““braucht der Markt?braucht der Markt?

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Wie viel „Steuerung“ braucht der Markt?

� Lenkung der Einzelhandelsentwicklung in „integrierte Standorte“(City – Innenstadt – Bezirkszentrum – Stadtteilzentrum)

� Abgrenzung der „integrierten Lagen“Instrumente: Zentren- und Märktekonzept (Baden-Württemberg)

Masterplan Einzelhandel

� Zonenbildung:- Zone I „integrierte Lage“

- Zone II „Arrondierungszone“Einzelfallprüfung!

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� Keine Flächenbeschränkungen in City-Lagen. Hier gilt das Prinzip

Wettbewerb!!

� Verträglichkeitsgutachten in den „Arrondierungszonen und Bezirkszentren“

� Keine Raumordnungsverfahren in den Innenstädten der Oberzentren!

Prinzip: Wettbewerb der Innenstädte!

� Der Strukturwandel verändert die B-Lagen! - So oder so!ggf. Notwendigkeit zur städtebaulichen Steuerung - Nischenkonzepte

Wie viel „Steuerung“ braucht der Markt?

HEALTHCARESHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC

5. Drei Integrationsbeispiele5. Drei Int egrationsbeispiele

� KARLSRUHE, Ettlinger Tor

� WUPPERTAL, City-Arkaden

� PASSAU, Stadtgalerie

KARLSRUHE, Ettlinger Tor im Jahr 2000

KARLSRUHE, Ettlinger Tor im Jahr 2005

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KARLSRUHE Lage im Stadtgefüge

KARLSRUHE, Ettlinger Tor

� Eröffnung September 2 005

� Verkaufsfläche ca. 33.000 qm

� Dienstleistungen und Gastronomie ca. 4.000 qm

� 3 Ebenen mit rund 130 Shops

� Parkplätze (2. + 3. OG) rund 900

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KARLSRUHE – Grundriss Erdgeschoss

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KARLSRUHE - Großmieter

ca. 2.000 m²MiniMal

ca. 19.200 m²

ca. 800 m²S. Oliver

ca. 990 m²New Yorker

ca. 1.600 m²Jeans Halle

ca. 1.750 m²H + M

ca. 1.850 m²ZARA

ca. 3.300 m²ANSONS

ca. 3.000 m²Appelrath Cüpper

ca. 3.900 m²MEDIA

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Das gewollte Innenstadtkonzept geht auf!- Aktuelle Ergebnisse der Fußgänger-Frequenz-Zählungen -

Mai 2006

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KARLSRUHE, Ettlinger Tor KARLSRUHE, Ettlinger Tor

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KARLSRUHE KARLSRUHE Ettlinger Tor Ettlinger Tor

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Badische Neueste Nachrichten vom 7.09.2006

Erstes Jahr des ECE lässt City Punkte sammeln

Zitate:

1. Das Einkaufszentrum selbst funktioniert.Leer stehende Läden - Fehlanzeige!

2. Die Kaiserstraße lebt. Es gibt einen regen Austausch zwischen „Ettlinger Tor“ und dem mittleren Abschnitt derKaiserstraße.

3. Gelungen ist die gemischte Süderweiterung der Citydurch ECE.

4. Die Stadt Karlsruhe wurde mit dem „Ettlinger Tor gestärkt.

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WUPPERTAL, CityWUPPERTAL, City --ArkadenArkaden

WUPPERTAL, City-Arkaden

� Eröffnung Oktober 2001

� Verkaufsfläche ca. 20.000 qm

� Dienstleistungen und Gastronomie ca. 5.000 qm


� Parkplätze (vier Ebenen) ca. 650

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City-Arkaden wirken als Magnet im Umland

Einzugsgebiet

� ca. 40 % der Kunden kommen aus dem Ferneinzugsg ebiet

� mehr als 60 % der Kunden nutzen City-Arkadenund Innenstadt zu m Einkaufen

� Einzelhandelszentralität 2001 95,12003 98,7

� Kaufkra ftabfluss 2001 206 Mio. €2003 123 Mio. €

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Wuppertal, City-Arkaden - Erdgeschoss 2

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WUPPERTAL, City-Arkaden - Großmieter

Ca. 13.800 m²

Mietfläche

ca. 2.000 m²ZARA

ca. 1.300 m²Voswinkel

ca. 2.000 m²Medi Max

ca. 1.500 m²Thalia

ca. 2.000 m²H & M

ca. 5.000 m²Akzenta

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WUPPERTAL, CityWUPPERTAL, City --ArkadenArkaden

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Rheinische Post vom vom 13.09.2006

ECE – in Wuppertal ein Erfolgsmodell

Zitat:

„Die City-Arkaden und die Straße „Alte Freiheit“avancierte i n der Liste der Wuppertaler Standortemit dem größten Besucherandrang zur Spitze. Auseinem Leerstands-Gebiet wurde in nur fünf Jahreneine Top-Adresse.“

(Dr. Volmerig / Wirtschaftsförderung Stadt Wuppertal)

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PASSAU - Lage im Stadtgefüge

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PASSAU, Stadtgalerie - E inzugsgebiet

Quelle: CM 06/2003

Passau

Einzugsgebiet gesamt:

Zone I (Kerneinzugsgebiet)

ca. 50.700 EWZone II(Naheinzugsgebiet)

ca. 81.900 EWZone III(Ferneinzugsgebiet)

ca. 276.300 EW

GesamtGesamt ca. 408.900 EWca. 408.900 EW

HEALTHCARESHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC

PASSAU, Stadtgalerie

� Eröffnung Herbst 2008

� Verkaufsfläche ca. 20.000 qm/3 Ebenen

� Dienstl eistungen und Gastronomie ca. 1.600 qm


� Parkplätze rund 470

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PASSAU Neue Mitte

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Gutachterverfahren Siegerentwurf Auer & Weber - München

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PASSAU, Stadtgalerie - Erdgeschoss 1. Obergeschoss

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PASSAU, Stadtgalerie - Großmieter

ca. 9.900 m²Gesamt

MietflMietfl äächeche

ca. 1.000 m²Bücher

ca. 4.400 m²Großtextiler gesamt

ca. 4.500 m²SATURN

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Wir investieren nicht nur in Steine,

sondern in Stimmung und

Atmosphäre!!

Guido Müller SQM Property Consulting, Geschäftsführer Vom Wunsch zur Realität: Branchenmix für Einkaufszentren und die Innenstadt

Vom Wunsch zur Realität:

Branchenmix für Einkaufszentren und die Innenstadt

SQM Property Consulting

Guido Müller, Geschäftsführer

Trends bei der Entwicklung

von Einkaufszentren

� Zurück zur Innenstadt

� Anbindung an A-Lagen

� Höhere Aufenthaltsqualität durch mehr Gastronomie

� Individualisierung der Einkaufszentren

� Vom Fachhändler zum Filialisten

� Städte ab 30.000 Einwohner sind von Interesse

Innerstädtische Integration

Städtebauliche Integration

Proportionalität

Vision

Realität

Typische Mieter

Typische Mieter

Innenstadt

Ergänzende Stärken

� Urbanität

� Gewachsene Lagen

� Attraktive Restaurant-

Gastronomie

� Selbstentwicklung von

Quartieren

� 1A-Lagen bleiben Toplagen

der Stadt

� Grundfrequenz

� Einheitliche Öffnungszeiten

� Häufig wetterunabhängig

� Flexible Mietflächen

� Flexible am Umsatz orientierte Mietpreise

� Attraktives Ladendesign

� Werbegemeinschaft

� SOS

� Abgestimmter Branchenmix

Einkaufszentrum

Mieterbesatz der Innenstadt

Mieterbesatz Einkaufszentrum

Branchenmix der Neueröffnungen der Jahre

2000 bis 2005 nach Standortlage

Quelle: EHI, Köln

Zusammenfassung

Voraussetzungen für integrierte Einkaufszentren:

� Berücksichtigung von Anforderungsprofilen => „Retail is detail“

� Mietpreise vom Umsatzpotenzial abhängig

� Das Einkaufszentrum ergänzt die Handelslagen

� Stadtverträgliche Verkaufsflächengrößen

� Einkaufszentren nicht als Fremdkörper in der Innenstadt

� Einkaufszentrum ist Nachfolger der Kaufhäuser in Kleinstädten

� Ehrlichkeit der Projektentwickler in Kommunikation mit den Städten

� Rücksichtnahme auf innerstädtischen Einzelhandel bei Branchenmixplanung

Fazit:

� Einkaufszentren stärken die Innenstadt

Documents

DSSW-Veranstaltungsreihe: Integration von Einkaufs- zentren · Das Deutsche Seminar für Städtebau und Wirtschaft ist eine Beratungs- und Forschungs- einrichtung für die Erarbeitung