舞钢市棚户区改造项目

实施方案

2019年 2月

目 录

目 录.......................................................................................... 1

第一章 项目概况........................................................................1

1.1 项目名称..........................................................................1

1.2 项目单位..........................................................................1

1.3 项目性质..........................................................................1

1.4 建设期..............................................................................1

1.5 棚改计划情况..................................................................1

1.6 项目总投资......................................................................1

1.7 主要技术经济指标..........................................................2

1.8 主管部门责任..................................................................2

第二章 项目社会经济效益......................................................2

2.1 社会效益..........................................................................2

2.2 经济效益..........................................................................5

第三章 项目投资估算与资金筹措............................................5

3.1 估算范围..........................................................................5

3.2 估算说明..........................................................................5

3.3 投资估算..........................................................................7

3.4 资金筹措计划..................................................................8

3.5 项目资金保障措施..........................................................8

第四章 项目专项债券融资方案..............................................8

4.1 编制依据..........................................................................8

4.2 债券使用计划..................................................................9

4.3 债券规模和期限安排......................................................9

4.4 投资者保护措施..............................................................9

第五章 项目收益与融资自求平衡分析............................... 10

5.1 现金流入........................................................................10

5.2 现金流出........................................................................10

5.3 资金平衡分析................................................................11

5.4 结论................................................................................11

第六章 风险分析....................................................................11

6.1 影响项目施工进度或正常运营的风险及控制措施... 11

6.2 影响项目收益的风险及控制措施............................... 12

1

第一章 项目概况

1.1 项目名称

舞钢市院岭街道李辉庄村刘庄组、苗庄组、马庄组棚户

区改造项目

1.2 项目单位

舞钢市院岭街道办事处

1.3 项目性质

未开工

1.4 建设期

舞钢市棚户区改造项目为货币化安置项目，建设期 1 年

1.5 棚改计划情况

2018 年 05 月 31 日，河南省保障性安居工程工作领导小

组办公室《关于调整平顶山等市县 2018 年棚改项目计划的

通知》（豫保安居办〔2018〕10 号），将舞钢市院岭街道李

辉庄村刘庄组、苗庄组、马庄组棚户区改造项目列入国家棚

改计划。

1.6 项目总投资

舞钢市院岭街道李辉庄村刘庄组、苗庄组、马庄组棚户

区改造项目总投资为 32,559.34 万元，其中拆迁补偿费

2

30,025.00 万元，其他费用 377.23 万元，基本预备费

1,520.11 万元，建设期利息 637.00 万元。

1.7 主要技术经济指标

主要技术经济指标

项目 单位 指标

拆迁补偿费 万元 30,025.00

其他费用 万元 377.23

基本预备费 万元 1,520.11

建设期利息 万元 637.00

总投资 万元 32,559.34

1.8 主管部门责任

项目主管部门和单位在依法合规、确保工程质量安全的

前提下,加快专项债券对应项目资金支出进度,尽早安排使

用、形成实物工作量, 推动在建基础设施项目早见成效。项

目主管部门和单位要将专项债券项目对应的政府性基金收

入、专项收入及时足额缴入国库, 保障专项债券本息偿付。

项目主管部门和单位未按既定方案落实专项债券还本付息

资金的,财政部门可以采取扣减相关预算资金等措施偿债。

第二章 项目社会经济效益

2.1 社会效益

根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》国发

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〔2013〕25 号，进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群

众的住房条件早日得到改善，有效拉动投资、消费需求，带

动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥

助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应，并

将城中村改造统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推

进。舞钢市院岭街道李辉庄村刘庄组、苗庄组、马庄组棚户

区改造项目，正是在上述背景下提出的，社会经济效益显著。

对当地民生的贡献：通过区域的棚户区（城中村）改造，极

大地改善项目区域居民居住条件，提高居民生活质量，在可

持续发展理念下，让当地居民分享城市发展带来的利益，通

过完善的社会保障体系，采取四金全方位使居民增收致富，

创造城镇一体化和谐生活样本。对启动国内有效需求的贡

献：通过区域的棚户区（城中村）改造，扩大国内有效需求，

对经济结构进行战略性调整。一方面，本项目可以促使农民

进城购房定居，有力拉动建材、建筑、装饰、家具、电力、

供水、环保等许多产业发展，成为新的经济增长点。同时，

项目本身会带来投资需求的扩大。这些都将为经济增长提供

广阔的市场和持久的动力；另一方面，棚户区（城中村）改

造又使相当一部分农业人口转移为城镇人口，随着其非农收

入的大幅度增加，将大大提高其消费水平，为扩大消费需求

创造必要条件。城市是农村工业、服务业发展的载体，对企

业、文化、科学、教育、娱乐业等产业都有明显的集聚作用。

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对新型城镇化建设的贡献：棚户区（城中村）改造既是重大

民生

工程也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，

带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破

解城市二元结构，提高城镇化质量，发挥助推经济实现持续

健康发展和民生不断改善的积极效应。对房地产市场温和降

温的贡献：棚户区（城中村）改造本身就可以增加保障房建

设，这对于平抑过快上涨的房价有积极作用，推进棚户区（城

中村）改造项目建设，不仅能提升群众生活质量，扩大消费，

改善城市面貌，而且是宏观调控的重要举措，有利于房地产

健康发展，有利于保持经济平稳较快发展和调整产业结构。

对居民居住条件的改善：在棚户区（城中村）改造完成

的地区，居民住房面积将明显扩大，结构更加合理，房屋舒

适度显著提升，棚户区（城中村）改造后，棚户区（城中村）

居民住进了现代化的小区，环境优美，出行便利，水、气、

热等配套基础设施一应俱全，彻底告别了原来恶劣的居住环

境；另一方面促进了拆迁群众的全面发展，通过农民转居民、

集体经济股份制改革、撤村建社区、集体土地转为国有土地

等“四个转变”，完成了村民向市民的转变，促使被改造村

村民转变了原有的生产、生活方式，共享城市发展文明成果，

使广大村民真正意义上融入到现代城市文明之中。对政府财

政的贡献：棚户区（城中村）改造开发，可以为政府带来周

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边土地溢价的收益、项目开发期间各项税收；土地进入二级

开发阶段，每年可贡献项目各项开发税费近亿元；项目进入

运营阶段，每年可持续贡献各项税收数亿元。

2.2 经济效益

项目发行债券的还款来源为片区土地出让金收入，根据

舞钢市棚户区改造项目周边土地挂牌交易信息，2015-2017

年平顶山市 GDP 平均增速 7.30%的，假设舞钢市区棚户区改

造项目中改造地块土地自债券存续期第五年开始土地挂牌

交易，且全部于一年内出让完毕。考虑七项政策提留成本的

情况，按照保守性原则，可用于资金平衡土地相关收益

64,490.28 万元。

第三章 项目投资估算与资金筹措

3.1 估算范围

本项目投资估算范围包括拆迁补偿费、工程建设其他费

用、基本预备费及建设期利息等。

3.2 估算说明

本项目的投资估算，主要依据建筑设计方案、相关图纸

及河南省建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。

1、拆迁补偿费用

（1）货币化补偿费

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根据承办单位提供的相关基础数据，本项目货币化安置

面积 56400.00 ㎡，按照 3700 元/㎡计入；

（2）项目拆迁补偿费

本项目棚户区改造共涉及 400 户，拆迁人口 1122 人，

根据承办单位提供的数据，及拆迁补偿标准计算拆迁补偿

费；

①地上附着物补偿费

根据平政办〔2017〕33 号文，楼房按 800 元/㎡进行补

偿、平房按 700 元/㎡进行补偿、瓦房按 580 元/㎡进行补偿。

②搬迁补助费

按被拆迁户 400 户，拆迁住宅面积 43487.80 ㎡，按 20

元/平方米进行补助（搬迁一次）。

③过渡安置费

按被拆迁户 400 户，拆迁住宅面积 43487.80 ㎡，按 15

元/平方米/月进行补助（按 6 个月计算）。

④奖励费

按照被征收房屋合法建筑面积，给予 100 元/㎡的奖励。

（3）征地补偿费

根据承办单位提供的数据，本项目涉及征地面积 693.30

亩，土地补偿费按 61000 元/亩计；

（4）“五通一平”费用

通过现场踏勘及项目承办单位的实施计划，针对拟拆迁

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区域进行地上附着物的拆除，完善拆迁区域内土地“五通一

平”施工工作，使项目区内土地达到“五通一平”具备招拍

挂条件，按 20 元/m2 计入；

（5）拆迁服务费

本项目拆迁住宅面积 43487.80 ㎡，按照 50 元/㎡计取；

2、其他费用

（1）项目建设管理费：按财政部财建〔2016〕504 号

文件规定计入；

（2）前期工作咨询服务费：执行发改价格〔2015〕299

号；

（3）环境影响评价费：参照国家发改办价格〔2011〕

534 号文豫发改收费〔2011〕627 号文规定计入；

（4）招标代理服务费：按国家计委计价格〔2002〕1980

号文及豫发改收费〔2011〕627 号文规定计入，以拆迁服务

费为基数。

（5）基本预备费

按拆迁补偿费、其他费用之和的 5%估算。

（6）建设期利息

债券票面利率参照 2018 年第一批河南省政府棚户区改

造专项债券利率情况，暂按年利率 4.5%进行测算。

3.3 投资估算

舞钢市棚户区改造项目总投资为 32,559.34 万元，其中

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拆迁补偿费 30,025.00 万元，其他费用 377.23 万元，基本

预备费 1,520.11 万元，建设期利息 637.00 万元。

3.4 资金筹措计划

舞钢市棚户区改造项目资金筹措方式为建设单位自筹

金 6,559.34 万元、2019 年拟申请棚改专项债券 26,000.00

万元，第一批已申请债券资金 4200 万元，本期拟申请债券

资金 1800 万元。

3.5 项目资金保障措施

舞钢市棚户区改造项目将严格《财政部关于试点发展项

目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券品种的通知》财

预〔2017〕89 号、《财政部 住房城乡建设部关于印发<试点

发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法>的通知》（财

预〔2018〕28 号）要求使用棚改专项资金，尽快落实项目配

套资金，保障项目资金全部投入本项目建设中。

第四章 项目专项债券融资方案

4.1 编制依据

1、《财政部关于试点发展项目收益与融资自求平衡的

地方政府专项债券品种的通知》（财预〔2017〕89 号）；

2、《财政部 住房城乡建设部关于印发<试点发行地方

政府棚户区改造专项债券管理办法>的通知》（财预〔2018〕

28 号）；

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3、《河南省舞钢市城乡总体规划（2015-2030）》

4、《舞钢市土地利用总体规划（2010-2020）》

4.2 债券使用计划

舞钢市棚户区改造项目 2019 年拟申请棚改专项债券

26,000.00 万元，第一批已申请债券资金 4200 万元，本期

拟申请债券资金 1800 万元。

4.3 债券规模和期限安排

舞钢市棚户区改造项目拟申请棚改专项债券 26,000.00

万元，第一批已申请债券资金 4200 万元，本期拟申请债券

资金 1800 万元，期限为 5 年。

4.4 投资者保护措施

为了保证项目的顺利实施，项目成立建设小组，具体负

责项目的实施，保证项目的如期顺利施工。工程建设管理机

构如下：

工程部：负责工程的前期准备联系和现场工程管理监

督。

预算部：负责对工程前期方案的策划，对工程造价的控

制及预决算的计算。

财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以

及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证

工程进度和各项资金使用计划。

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办公室：负责工程的总体管理和对外联系。

在项目建设中公司组织机构将坚持做好以下工作：

一是制度到位。严格执行监理制、招投标制、合同制，

提高项目实施的质量和效益。

二是资金到位。按工程进度如期拨付工程有关费用，保

证资金到位，保证实施进度。

三是检查到位。定时或不定时地组织财政、监察、财务

审计、发展计划、建设等有关部门对项目的资金使用情况、

质量情况、进度情况进行检查，同时接受社会的监督。

第五章 项目收益与融资自求平衡分析

5.1 现金流入

根据舞钢市棚户区改造项目周边土地挂牌交易信息，

2015-2017 年平顶山市 GDP 平均增速 7.30%的，假设舞钢市

区棚户区改造项目中改造地块土地自债券存续期第五年开

始土地挂牌交易，且全部于一年内出让完毕预测项目实现土

地出让现金收入 122,770.50 万元。

5.2 现金流出

假设实现土地出让收入 122,770.50 万元，本项目需上

解省财政费用、国有土地收益金、农业开发基金、保障性安

居工程资金、教育基金、农田水利建设基金、新增建设用地

有偿使用费、土地出让成本现金流出共计 58,280.22 万元。

11

5.3 资金平衡分析

项目发行债券的还款来源为片区土地出让金收入，根据

舞钢市棚户区改造项目周边土地挂牌交易信息，2015-2017

年平顶山市 GDP 平均增速 7.30%的，假设舞钢市区棚户区改

造项目中改造地块土地自债券存续期第五年开始土地挂牌

交易，且全部于一年内出让完毕。考虑七项政策提留成本的

情况，按照保守性原则，可用于资金平衡土地相关收益

64,490.28 万元，本息覆盖倍数为 2.02。

5.4 结论

综上所述，舞钢市棚户区改造项目预计收益对融资成本覆

盖倍数为 2.02，项目收益可以覆盖融资成本。

第六章 风险分析

6.1 影响项目施工进度或正常运营的风险及控制措施

影响项目施工进度或正常运营的风险

1、拆迁安置风险

项目的拆迁安置风险发生的可能性较大，该风险对项目

造成的影响较大，可能严重影响项目的进度和成本，因此该

风险是项目公司应重点控制的风险。

2、规划风险

项目的主要工作内容和重点集中在区域内房屋拆除和

土地整理工作，后续安置房建设市场化程度高，操作容易，

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整理的土地出让工作重在规划条件的落实和政府审批手续，

而项目由政府推动和主导，有政策支持。目前项目经过多次

规划论证，研究部署周密拆迁工作计划和预案，前期工作和

协调进展顺利，所以项目的规划风险较小。

3、政策风险

因为项目的制定的补偿安置原则、政策已经符合国家和

地方政府的相关规定，且已经征询过部分具有代表性的居民

和企事业单位的意见，但不排除国家或者地方出台新的政

策，所以项目的政策风险级别为一般。

影响项目施工进度或正常运营的风险控制措施

1、拆迁之前应对所拆迁地区的情况作周密详细的现场

调查，加强与所拆迁区域居民、企业、事业单位的沟通、联

系，制定出符合实际尽量公平合理的拆迁安置补偿方案。

2、针对拆迁中可能遇到的各种突发事件制定应急预案。

一旦发生紧急情况启动相应的预案。

3、根据拆迁安置补偿方案和土地拍卖计划，制定出合

理的资金使用计划，并根据执行情况进行实时控制和调整。

6.2 影响项目收益的风险及控制措施

影响项目收益的风险

1、土地出让计划变动，导致可返还政府收益未能正常

流入；

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2、土地出让价格发生重大变化。

影响项目收益的风险控制措施

1、舞钢市人民政府已制定的详细土地出让计划、确保

可返还政府收益等能够顺利执行；

2、舞钢市土地出让价格在正常范围内变动，本次预测

按照 133.59 万/亩价格价格计算，符合目前土地出让行情。

6.3 影响融资平衡结果的风险及控制措施

融资平衡结果的风险主要受项目施工进度或正常运营

及项目收益的影响；本项目已分析上述风险因素并对风险因

素做出控制措施，在上述风险因素可控及相应的假设条件成

立情况下本项目融资平衡可以得到控制。