오피스 임 동향

한국감정원 부동산연구원 정책연구부

58_ 10 October

Ⅰ. REVIEW

� 3/4분기서울지역업무용빌딩

공실률상승세둔화, 임 료1) 보합세지속

2009년 3/4분기 서울지역 업무용 빌딩 임 시장은

작년 하반기 이후 4분기 연속 공실률 상승으로 볼 수

있으나 그 상승폭은 둔화된 것으로 조사되었다. 서울

3개 권역 평균 공실률은 지난 분기보다 0.48%p 상승

한 3.54%로 조사되었으며, 임 료는 지난분기에 이

어 보합세를 지속하나 일부 권역에서 하락세를 보이

고 있다.

권역별로 살펴보았을 때 강남권의 중소형빌딩 공실

률이 다소 상승한 것으로 조사되었는데 이는 지난분기

에 이어 경기침체의 향으로 중소형빌딩의 주요 임차

인인 IT업체 및 금융, 중소 벤처기업들의 지속적인 강

남권역 이탈현상에 기인한 것으로 판단된다. 또한 중소

형 임차인들이 꾸준히 강남을 떠나는 추세인데다 그동

안 강남권에 자리를 잡았던 기업들이 서울 용산, 상

암동이나 수도권 일 로 본사를 이전하거나 추후 옮길

예정으로 당분간 강남권역 오피스 시장의 공실률이 상

승세를 유지할 것으로 판단된다. 규모별로 살펴보면 중

소 형 빌 딩 의 공 실 률 이 지 난 분 기 에 비 해

0.66%p~1.85%p 상승한 것으로 조사된 반면, 45,000

㎡이상 형빌딩의 경우 전 분기 비 -0.44%의 하락

세를 보이는 것으로 조사되었다.

임 료는 서울 3개 권역 평균 0.05% 상승하 으며,

도심권은 0.09%, 마포∙여의도권은 0.55%로 보합세

를 보이는 반면 강남권은 -0.39% 하락세를 나타냈다.

지난분기에 이어 강남권은 2개월 연속 임 료 하락세

를 보이는 가운데, 서울 전 지역에 걸쳐 임 료의 상승

폭은 둔화세를 지속하고 있다. 이는 작년 하반기 이후

계속되는 공실률 상승으로 인해 임차인을 유지하기 위

해 임 료 상승폭을 줄이거나 일부지역의 임 료 하락

의 향으로 판단된다.

월 관리비는 전체 평균 0.09% 증가하 다. 이는 지난

분기에 이어 월 관리비의 동결로 해석되며 올해 초반에

관리비인상과현재경기상황을감안한다면추후인상은

없을것으로사료된다. 권역별로보면, 강남권이-0.18%

로 일부빌딩의 관리비 인하사례가 조사되었으며 도심권

0.16%, 마포∙여의도권 0.34% 변동하 다. 규모별로는

전 규모에 걸쳐 큰 관리비 변동은 없으나 15,000㎡미만

소형빌딩과 45,000㎡이상의 형빌딩의관리비가각각

-0.11%, -0.12% 하락한것으로조사되었다.

월 임 수익은 서울 3개 권역 평균 -0.01% 하락하

다. 권역별로는 마포∙여의도권이 0.57% 상승한 것에

반해, 도심권이 -0.04% 하락, 강남권이 -0.37% 하락

하 다. 규모별로 보면, 15,000㎡미만의 소형빌딩이 지

난 분기에 비해 -2.74%로 다소 폭으로 하락하 고 중

형 빌딩은 큰 변동이 없는 것으로 조사되었다. 임

료는 지난분기에 이어 보합세를 보인데다 수익률의 기

준이 되는 회사채수익률이 2009년 2분기에 5.68%에서

1) 임 료는 보증금과 월 임료를 전세금으로 환산한 금액을 의미

서울 업무용 빌딩 임 료 및 공실률 동향

Real Estate Focus _59

3분기에 5.46%로 소폭 하락함에 따라 월 임 수익의

큰 변동이 없는 것으로 파악된다.

Ⅱ.권역별 임 현황

1. 개요

본 조사2)는 업무용빌딩이 집해 있는 3개 권역(도심

권3), 강남권4), 마포∙여의도권5))에 소재한 10층 이상 또

는 연면적 5,000㎡ 이상의 비교적 선호도가 높고 설비

시설 등이 양호한 빌딩을 상으로 전체 150동을 표본

추출한 후 기준층의 ㎡당 임 료, 월관리비, 월임 수

익, 공실률 등을 조사하여 3/4분기 서울지역 업무용빌

딩의임 동향을분석하 으며, 그결과는다음과같다.

- ㎡당 임 료는 도심권이 2,616천원, 마포∙여의도

권이 1,945천원, 강남권이 2,018천원으로 전체 평

균은 2,198천원으로 나타났다.

- ㎡당 월임 수익은 도심권이 25.1천원, 마포∙여

의도권이 18.8천원, 강남권이 22.5천원으로 전체

평균은 22.2천원으로 조사되었다.

- ㎡당 월관리비는 도심권이 10.2천원, 마포∙여의

도권이 8.5천원, 강남권이 9.1천원으로 전체 평균

은 9.3천원으로 나타났다.

- 공실률은 도심권이 2.68%, 마포∙여의도권이

2.31%, 강남권이 5.24%, 전체 평균은 3.54%로 조

사되었다.

2. 임 료

임 료는 전기(2009년 2/4분기) 비 도심권이

0.09%, 마포∙여의도권이 0.55%, 강남권이 -0.39%,

전체 평균은 0.05% 변동한 것으로 조사되었다. 지난분

기에 이어 강남권의 임 료는 2분기 연속 소폭 하락세

를 보이고 있으며, 도심권과 마포∙여의도권의 임 료

는 지난분기와 비교해 봤을 때 거의 변동이 없다. 이는

작년 하반기 이후 4분기 연속으로 지속되는 공실로 인

해 오피스 빌딩의 수익가치 하락에 한 우려 및 기존

2) 조사기준일 2009년 9월 1일

3) 중구, 종로구

4) 강남구, 서초구

5) 마포구, 등포구, 여의도동

업무용 빌딩 표본 분포

도심권 마포∙여의도권 강남권 전 체

임 료 2,616 1,945 2,018 2,198

월임 수익 25.1 18.8 22.5 22.2

월관리비 10.2 8.5 9.1 9.3

공 실 률 2.68% 2.31% 5.24% 3.54%

전환율(전세→월세) 12.94 13.00 16.33 14.09

전 용 률 63.83 54.80 54.20 57.61

[표 2-1] 권역별 임 현황 (단위：천원/㎡,%)

권역항목

60_ 10 October

임 차계약등의이유로, 임 료동결이나신규임차인

에게 2달치의 무상 임 (Rent-free), 인테리어 비용 등

을 지원하고 있기 때문으로 파악된다. 특히 경기침체로

인해 벤처업체, 엔터테인먼트 및 금융관련 기업들의 탈

(脫)강남 현상이 지속되는 가운데, 일부 빌딩들을 중심

으로임 료인하및동결현상이나타나고있다.

전년 동기(2008년 3/4분기) 비 변동률은 도심권이

1.52%, 마포∙여의도권이 2.93%, 강남권이 2.25%, 전

체평균은2.14%로조사되었다.

3. 월임 수익6)

월 임 수익의 전기 비 변동률은 도심권이 -

0.04%, 마포∙여의도권이 0.57%, 강남권이 -0.37%로

전체 평균은 -0.01%로 나타나 전 지역에 걸쳐 소폭의

하락세를 나타냈다. 이는 지난분기에 비해 임 료가 동

결되거나 인하된 가운데, 회사채수익률 또한 2009년 2

분기 5.68%에서 이번 분기에 5.46%로 다소 떨어져 월

임 수익이 전반적으로 소폭 하락세를 보이는 것으로

판단된다. 전년 동기 비 변동률은 도심권이 1.05%, 마

포∙여의도권이 1.42%, 강남권이 1.29%, 전체 평균은

6) 월 임 수익은 오피스 소유주 입장에서 보증금이 평균적으로 회사채수익률 정도의 수익을 낼수 있다고 가정했을 때 월 임료를 포함해서 단위면적당 얻을 수 있는 금액을 의미한다.

구 분 도심권 마포∙여의도권 강남권 전 체

2005년 1/4분기 2,345 1,581 1,719 1,889

2/4분기 2,350 1,589 1,719 1,894

3/4분기 2,354 1,601 1,726 1,901

4/4분기 2,355 1,612 1,748 1,912

2006년 1/4분기 2,359 1,635 1,752 1,922

2/4분기 2,373 1,661 1,769 1,941

3/4분기 2,392 1,688 1,779 1,959

4/4분기 2,402 1,691 1,786 1,966

2007년 1/4분기 2,433 1,707 1,809 1,989

2/4분기 2,437 1,721 1,829 2,002

3/4분기 2,438 1,722 1,838 2,006

4/4분기 2,492 1,730 1,861 2,035

2008년 1/4분기 2,533 1,800 1,902 2,085

2/4분기 2,568 1,867 1,949 2,134

3/4분기 2,577 1,890 1,973 2,152

4/4분기 2,588 1,858 1,988 2,152

2009년 1/4분기 2,587 1,914 2,032 2,184

2/4분기 2,614 1,935 2,026 2,197

3/4분기 2,616 1,945 2,018 2,198

전기 비 변동률 0.09% 0.55% -0.39% 0.05%

전년동기 비 변동률 1.52% 2.93% 2.25% 2.14%

[표 2-2] 권역별 임 료 변동추이 (단위：천원/㎡)

[그림 2-1] 권역별 임 료지수 변동추이

구 분 도심권 마포∙여의도권 강남권 전 체

2005년 1/4분기 21.9 14.6 17.8 18.2

2/4분기 21.9 14.7 17.9 18.3

3/4분기 22.0 14.9 18.1 18.5

4/4분기 22.2 15.2 18.6 18.8

2006년 1/4분기 22.2 15.3 18.7 18.9

2/4분기 22.4 16.2 18.8 19.2

3/4분기 22.5 16.0 19.5 19.5

4/4분기 22.5 16.2 19.5 19.5

2007년 1/4분기 22.8 16.5 20.0 19.9

2/4분기 22.9 16.6 20.2 20.0

3/4분기 23.0 16.6 20.4 20.2

4/4분기 23.4 16.7 20.7 20.4

2008년 1/4분기 24.0 17.5 21.8 21.3

2/4분기 24.5 18.1 21.9 21.6

3/4분기 24.8 18.5 22.2 22.0

4/4분기 25.3 18.3 22.8 22.3

2009년 1/4분기 25.0 18.7 23.1 22.4

2/4분기 25.1 18.7 22.6 22.3

3/4분기 25.1 18.8 22.5 22.2

전기 비 변동률 -0.04% 0.57% -0.37% -0.01%

전년동기 비 변동률 1.05% 1.42% 1.29% 1.23%

[표 2-3] 권역별 월임 수익 변동추이 (단위：천원/㎡)

1.23%로 조사되었다.

4. 월관리비

월 관리비의 전기 비 변동률은 도심권이 0.16%, 마

포∙여의도권이0.34%, 강남권이-0.18%, 전체평균은

0.09%인 것으로 조사되었다. 지난 분기에 이어 월 관리

비는이번분기에거의동결된것으로분석되며, 강남권

의 일부빌딩에서 관리비가 다소 하락한 것으로 조사되

었다.

5. 공실률

공실률은 전월에 이어 상승세를 보이며 작년 하반기

이후 4분기 연속 상승세를 유지하고 있다. 하지만 상승

폭은 전월의 0.70%p 비해 둔화된 0.48%p를 보이며 전

반적으로 상승폭이 둔화된 것으로 조사되었다. 공실률

의 전기 비 변동은 도심권이 0.37%p, 마포∙여의도권

이 0.42%p, 강남권이 0.63%p, 전체 평균은 0.48%p로,

모든 권역에서 지난 분기에 이어 소폭 상승한 것으로

나타났다.

도심권의 경우 지난분기에 이어 상승폭을 이어가나

공실률 상승세는 크게 둔화된 것으로 보인다. 강남권은

5.24%의 높은 공실률을 보이고 있으며, 특히 중소형

빌딩의 공실이 크게 증가한 것으로 나타났다. 강남권의

15,000㎡미만 소형 빌딩의 경우 10.03%의 공실률을

보이는데, 이는 중소형 빌딩의 주요 임차인들인 중소

정보기술업체, 벤처업체, 금융 및 엔터테인먼트 관련

사업들이 높은 임 료를 감당하기 힘들어 강남을 벗어

나 저렴한 타 지역으로 이동하기 때문으로 파악된다.

한편 45,000㎡이상의 형빌딩은 상 적으로 안정적

Real Estate Focus _61

구 분 도심권 마포∙여의도권 강남권 전 체

2005년 1/4분기 8.92 7.29 7.95 8.08

2/4분기 8.94 7.40 7.98 8.13

3/4분기 8.96 7.42 8.01 8.16

4/4분기 9.01 7.48 8.09 8.22

2006년 1/4분기 9.08 7.57 8.15 8.29

2/4분기 9.19 7.63 8.22 8.37

3/4분기 9.18 7.61 8.33 8.40

4/4분기 9.31 7.64 8.37 8.47

2007년 1/4분기 9.40 7.73 8.49 8.57

2/4분기 9.41 7.79 8.53 8.60

3/4분기 9.44 7.79 8.55 8.62

4/4분기 9.54 7.75 8.54 8.64

2008년 1/4분기 9.72 8.01 8.68 8.83

2/4분기 9.84 8.22 8.83 8.99

3/4분기 9.94 8.15 8.88 9.02

4/4분기 10.01 8.27 8.94 9.10

2009년 1/4분기 10.04 8.49 9.11 9.24

2/4분기 10.16 8.47 9.14 9.29

3/4분기 10.18 8.50 9.13 9.29

전기 비 변동률 0.16% 0.34% -0.18% 0.09%

전년동기 비 변동률 2.46% 4.25% 2.79% 3.06%

[표 2-4] 권역별 월 관리비 변동추이 (단위：천원/㎡)

[그림 2-2] 월 임 수익지수 변동추이 [그림 2-3] 권역별 월관리비지수 변동추이

62_ 10 October

인 임차인을 확보한 가운데 강남권의 평균(5.24%)보다

낮은 2.61%의 공실률을 나타냈다. 한편, 지하철 9호선

개통으로 임차수요가 높아진데다 도심이나 강남권에

비해 임 료가 상 적으로 저려함 여의도의 경우, 타

권역에 비해 낮은 공실률을 유지하 으나 이번 분기에

일부 형빌딩들의 임차인 이동으로 인해 전체 공실률

이 소폭 상승하 다.

전년 동기 비 변동은 도심권이 1.65%p, 마포∙여의

도권이 1.53%p, 강남권이 4.32%p, 전체 평균은

2.62%p로 조사되었다.

Ⅲ.규모별 임 현황

1. 개요

- ㎡당 전세금은 15,000㎡미만이 1,528천원,

15,000~30,000㎡미만이 1,785천원,

30,000~45,000㎡미만이 1,985천원, 45,000㎡

이상이 2,777천원, 전체 평균은 2,198천원으로 조

사되었다.

- 월 임 수익은 15,000㎡미만이 17.3천원,

15,000~30,000㎡미만이 18.9천원,

30,000~45,000㎡미만이20.7천원, 45,000㎡이상

이26.7천원, 전체평균은22.2천원으로나타났다.

- 월 관리비는 15,000㎡미만이 8.00천원,

15,000~30,000㎡미만이 8.40천원,

구 분 도심권 마포∙여의도권 강남권 전 체

2005년 1/4분기 4.42 4.75 2.30 3.72

2/4분기 4.01 5.16 2.63 3.83

3/4분기 3.73 5.00 2.84 3.77

4/4분기 3.90 4.75 2.66 3.68

2006년 1/4분기 3.95 4.93 2.96 3.87

2/4분기 3.08 4.38 2.20 3.13

3/4분기 3.44 4.55 1.85 3.17

4/4분기 3.34 4.57 1.78 3.12

2007년 1/4분기 2.97 2.70 1.05 2.16

2/4분기 2.22 2.23 0.64 1.63

3/4분기 2.16 2.02 1.05 1.70

4/4분기 2.20 2.18 1.26 1.84

2008년 1/4분기 2.28 1.52 0.97 1.56

2/4분기 1.19 0.76 1.08 1.02

3/4분기 1.03 0.78 0.92 0.92

4/4분기 1.30 0.84 1.87 1.38

2009년 1/4분기 1.36 1.43 3.94 2.36

2/4분기 2.31 1.89 4.61 3.06

3/4분기 2.68 2.31 5.24 3.54

전기 비 변동률 0.37%p 0.42%p 0.63%p 0.48%p

전년동기 비 변동률 1.65%p 1.53%p 4.32%p 2.62%p

[표 2-5] 권역별 공실률 변동추이 (단위：%, %p)

[그림 2-4] 권역별 공실률 변동추이[표3-1] 규모별 임 현황 (단위：천원/㎡, %)

구 분15,000㎡

미만

15,000㎡이상

30,000㎡미만

30,000㎡이상

45,000㎡미만

45,000㎡이상

전 체

임 료 1,528 1,785 1,985 2,777 2,198

월 임수 익

17.3 18.9 20.7 26.7 22.2

월관리비 8.00 8.40 9.04 10.38 9.29

공 실 률 6.07 3.58 4.54 2.34 3.54

전 환 율(전세→월세)

15.00 14.34 13.53 12.78 14.09

전 용 률 58.50 57.41 56.57 57.31 57.61

Real Estate Focus _63

- 30,000~45,000㎡미만이 9.04천원, 45,000㎡이

상이 10.38천원, 전체 평균은 9.29천원으로 조사

되었다.

- 공실률은 15,000㎡미만이 6.07%,

15,000~30,000㎡미만이 3.58%,

30,000~45,000㎡미만이 4.54%, 45,000㎡이상

이 2.34%, 전체 평균은 3.54%로 나타났다.

2. 임 료

임 료의전기 비변동률은15,000㎡미만이-2.00%,

15,000~30,000㎡미만이 0.23%, 30,000~45,000㎡미만

이0.64%, 45,000㎡이상이0.02%, 전체평균은0.05%로

전체적으로지난분기와비교해볼때전반적으로소폭상

승한 것으로 조사되었다. 규모별로 봤을 때, 15,000㎡미

만의소형규모의오피스임 료가다소감소하 는데이

는소규모비즈니스위주의임차인이 형오피스임차인

에비해경기침체의 향을상 적으로크게받아소규모

오피스의 수요가 크게 감소함에 따라 임 료를 지난분기

에이어동결하거나다소인하한것으로판단된다.

전년 동기 비 변동률은 15,000㎡미만이 -2.31%,

15,000~30,000㎡미만이 2.09%, 30,000~45,000㎡미만

이 4.33%, 45,000㎡이상이 1.90%, 전체 평균은 2.14%로

조사되었다.

3. 월임 수익

월 임 수익의 전기 비 변동률은 15,000㎡미만이 -

2.74%, 15,000~30,000㎡미만이 +0.33%, 30,000~

45,000㎡미만이 +0.57%, 45,000㎡이상이 +0.04%, 전

체 평균이 -0.01%인 것으로 조사되었으며, 전반적으로

모든 규모에 걸쳐 월 임 수익은 지난분기에 비해 큰 변

동은 없는 것으로 판단된다. 하지만 15,000㎡미만 오피

스의월임 수익은지난분기에이어2개월연속하락세

를 보이는데, 특히 도심권 및 강남권의 중소형오피스 빌

딩의임 수익이다소하락세를보이는것으로조사되었

다. 이는중소형빌딩임 료인하와더불어이번분기회

사채수익률소폭하락에기인한것으로판단된다.

구 분15,000㎡ 미만

15,000㎡ 이상30,000㎡ 미만

30,000㎡ 이상45,000㎡ 미만

45,000㎡ 이상

전 체

2005년 1/4분기 1,386 1,535 1,663 2,393 1,889

2/4분기 1,385 1,544 1,667 2,396 1,894

3/4분기 1,392 1,555 1,667 2,405 1,901

4/4분기 1,391 1,566 1,675 2,422 1,912

2006년 1/4분기 1,397 1,587 1,684 2,426 1,922

2/4분기 1,414 1,579 1,702 2,463 1,941

3/4분기 1,424 1,609 1,702 2,487 1,959

4/4분기 1,444 1,617 1,706 2,491 1,966

2007년 1/4분기 1,475 1,635 1,707 2,529 1,989

2/4분기 1,440 1,637 1,764 2,536 2,002

3/4분기 1,451 1,642 1,764 2,539 2,006

4/4분기 1,481 1,641 1,787 2,591 2,035

2008년 1/4분기 1,525 1,662 1,866 2,644 2,085

2/4분기 1,546 1,724 1,900 2,701 2,134

3/4분기 1,564 1,749 1,903 2,726 2,152

4/4분기 1,557 1,768 1,937 2,692 2,152

2009년 1/4분기 1,582 1,781 1,971 2,739 2,184

2/4분기 1,559 1,781 1,973 2,777 2,197

3/4분기 1,528 1,785 1,985 2,777 2,198

전 기 비변 동 률

-2.00% 0.23% 0.64% 0.02% 0.05%

전년동기 비변 동 률

-2.31% 2.09% 4.33% 1.90% 2.14%

[표 3-2] 규모별 임 료 변동추이 (단위：천원/㎡)

[그림 3-1] 규모별 임 료지수 변동추이

64_ 10 October

전년 동기 비 변동률은 15,000㎡미만이 -3.61%,

15,000~30,000㎡미만이 0.64%, 30,000~45,000㎡미만

이 3.71%, 45,000㎡이상이 1.25%, 전체 평균이 1.23%인

것으로조사되었다.

4. 월관리비

월 관리비의 전기 비 변동률은 15,000㎡미만이 -

0.11%, 15,000~30,000㎡미만이 0.13%,30,000~45,000

구 분15,000㎡ 미만

15,000㎡ 이상30,000㎡ 미만

30,000㎡ 이상45,000㎡ 미만

45,000㎡ 이상

전 체

2005년 1/4분기 15.4 15.8 16.6 21.5 18.2

2/4분기 15.5 15.9 16.7 21.6 18.3

3/4분기 15.6 16.0 16.8 21.8 18.5

4/4분기 15.7 16.3 17.0 22.3 18.8

2006년 1/4분기 15.8 16.4 17.1 22.4 18.9

2/4분기 16.0 16.5 17.2 23.1 19.2

3/4분기 16.0 16.5 17.3 23.6 19.5

4/4분기 16.0 16.5 17.3 23.7 19.5

2007년 1/4분기 16.2 16.6 18.1 24.1 19.9

2/4분기 16.2 16.9 18.2 24.2 20.0

3/4분기 16.4 17.1 18.3 24.3 20.2

4/4분기 17.0 17.3 18.0 24.9 20.4

2008년 1/4분기 17.7 18.0 19.3 25.5 21.3

2/4분기 17.8 18.4 19.7 25.9 21.6

3/4분기 18.0 18.8 19.9 26.4 22.0

4/4분기 18.4 19.2 20.4 26.4 22.3

2009년 1/4분기 18.6 19.1 20.7 26.6 22.4

2/4분기 17.8 18.8 20.5 26.7 22.3

3/4분기 17.3 18.9 20.7 26.7 22.2

전 기 비변 동 률

-2.74% 0.33% 0.57% 0.04% -0.01%

전년동기 비변 동 률

-3.61% 0.64% 3.71% 1.25% 1.23%

[표 3-3] 규모별 월 임 수익 변동추이 (단위：천원/㎡)

[그림 3-2] 규모별 월 임 수익지수 변동추이

구 분15,000㎡ 미만

15,000㎡ 이상30,000㎡ 미만

30,000㎡ 이상45,000㎡ 미만

45,000㎡ 이상

전 체

2005년 1/4분기 7.16 7.48 7.86 8.85 8.08

2/4분기 7.22 7.49 7.91 8.92 8.13

3/4분기 7.26 7.53 7.93 8.95 8.16

4/4분기 7.25 7.56 7.99 9.04 8.22

2006년 1/4분기 7.36 7.66 8.06 9.10 8.29

2/4분기 7.38 7.72 8.13 9.21 8.37

3/4분기 7.38 7.75 8.15 9.25 8.40

4/4분기 7.43 7.80 8.16 9.36 8.47

2007년 1/4분기 7.50 7.86 8.29 9.50 8.57

2/4분기 7.53 7.89 8.32 9.53 8.60

3/4분기 7.56 7.93 8.32 9.54 8.62

4/4분기 7.59 7.86 8.25 9.67 8.64

2008년 1/4분기 7.74 8.04 8.48 9.85 8.83

2/4분기 7.87 8.24 8.58 10.03 8.99

3/4분기 7.89 8.29 8.60 10.05 9.02

4/4분기 7.86 8.38 8.79 10.09 9.10

2009년 1/4분기 8.00 8.39 8.99 10.27 9.23

2/4분기 8.01 8.39 8.99 10.39 9.29

3/4분기 8.00 8.40 9.04 10.38 9.29

전 기 비변 동 률

-0.11% 0.13% 0.53% -0.12% 0.09%

전년동기 비변 동 률

1.44% 1.36% 5.06% 3.30% 3.06%

[표 3-4] 규모별 월관리비 변동추이 (단위：천원/㎡)

[그림 3-3] 규모별 월관리비지수 변동추이

㎡미만이 0.53%, 45,000㎡이상이 -0.12%, 전체 평균

은 0.09%로 조사되어 지난분기에 이어 큰 변동이 없는

것으로나타났다.

전년 동기 비 변동률은 15,000㎡미만이 1.44%,

15,000~30,000㎡미만이 1.36%, 30,000~45,000㎡미

만이 5.06%, 45,000㎡이상이 3.30%, 전체 3.06%로 조

사되었다.

5. 공실률

공실률의 전기 비 변동은 15,000㎡미만이

+0.67%p, 15,000~30,000㎡미만이 +0.66%p,

30,000~45,000㎡미만이 +1.85%p, 45,000㎡이상이 -

0.44%p, 전체 평균은 +0.48%p로 상승세는 이어가나

상승폭은 둔화세를 보이는 것으로 조사되었다. 특히,

15,000㎡미만의 소규모 오피스의 경우 공실률이 6.07%

로 기타 규모에 비해 상 적으로 높은 6% 의 공실률을

보이고 있으며, 특히 강남권역의 소형오피스 공실률은

10.03%로 조사되었다. 반면, 도심권 소형빌딩은 3.18%,

마포∙여의도권의 소형빌딩 공실률은 1.26%로 상 적

으로 낮은 공실률을 보 다. 이는 강남권의 높은 임 료

로 인해 소형빌딩 임차인들의 탈강남 현상이 지난분기

에 이어 지속되고 있는 것으로 파악된다. 한편 45,000

㎡이상의 형빌딩의 경우 지난분기에 비해 -0.44%p

소폭 하락하 으며, 전 권역에 걸쳐 형빌딩은 3%이하

의공실률을보이는것으로조사되었다.

전년 동기 비 변동은 15,000㎡미만이 +3.00%p,

15,000~30,000㎡미만이+2.48%p, 30,000~45,000㎡

미만이 +3.85%p, 45,000㎡이상이 +1.95%p, 전체평균

+2.62%p로 전 규모에 걸쳐 공실률이 상승한 것으로 조

사되었다.

Real Estate Focus _65

구 분15,000㎡ 미만

15,000㎡ 이상30,000㎡ 미만

30,000㎡ 이상45,000㎡ 미만

45,000㎡ 이상

전 체

2005년 1/4분기 8.21 4.34 4.57 1.73 3.72

2/4분기 8.31 3.69 5.46 1.93 3.83

3/4분기 7.90 4.06 4.79 2.01 3.77

4/4분기 7.19 3.98 4.83 1.99 3.68

2006년 1/4분기 7.63 4.79 4.62 1.92 3.87

2/4분기 6.03 4.00 3.19 1.81 3.13

3/4분기 6.24 3.37 3.15 2.29 3.17

4/4분기 5.65 3.56 3.02 2.25 3.12

2007년 1/4분기 3.47 2.38 1.46 2.08 2.16

2/4분기 2.92 1.76 1.13 1.49 1.63

3/4분기 3.42 1.69 0.96 1.68 1.70

4/4분기 4.59 1.99 0.98 1.54 1.84

2008년 1/4분기 3.35 1.92 0.95 1.22 1.56

2/4분기 3.16 1.18 1.01 0.40 1.02

3/4분기 3.07 1.10 0.69 0.39 0.92

4/4분기 4.44 1.26 1.15 0.84 1.38

2009년 1/4분기 5.86 1.82 2.03 2.04 2.36

2/4분기 5.40 2.92 2.69 2.78 3.06

3/4분기 6.07 3.58 4.54 2.34 3.54

전 기 비변 동 률

0.67%p 0.66%p 1.85%p -0.44%p 0.48%p

전년동기 비변 동 률

3.00%p 2.48%p 3.85%p 1.95%p 2.62%p

[표 3-5] 규모별 공실률 변동추이 (단위：%, %P)

[그림 3-4] 규모별 공실률 변동추이

66_ 10 October

Ⅳ.권역∙규모별 임 현황

권역∙규모별임 동향분석은임 현황의구성항목을

규모별로분류한권역별분석이다.

Ⅴ.종합분석 및 전망

2009년3/4분기서울주요권역별업무용빌딩임 시

장은 지난분기에 이어 공실률의 상승과 임 료 인하 및

동결 등 침체된 오피스 시장 분위기를 이어가는 듯하나,

공실률 상승폭이 지난분기 0.70%p에서 이번 분기 0.48

%p로다소둔화세를보이는등작년하반기금융위기이

후 회복 기미를 보이는 경기상황이 다소 반 되고 있는

듯하다.

서울 3개 권역 빌딩 공실률을 조사해보니, 작년 하반

기 이후 4분기 연속 상승세를 지속한 공실률은 다소 상

승폭이 둔화되었으나, 강남권의 소형빌딩 공실률은 10%

로 조사되었다. 이는 지난분기에 이어 경기침체의

향으로 소형빌딩의 주요 임차인인 IT업체 및 금융, 중소

벤처기업들의 지속적인 강남권역 이탈현상으로 파악되

며, 그동안 강남권에 자리를 잡았던 다음케뮤니케이션,

네오위즈, 포스코 건설 등 기업들이 속속 서울 용산,

상암동이나수도권일 로본사를옮길예정으로당분간

강남권역 오피스 시장의 공실률 상승은 당분간 유지될

것으로판단된다.

오피스 공급시장을 살펴보면, 하반기에 도심권의 초

형빌딩인 서울스퀘어(구, 우센터)가 리모델링을 완료

후(11월 준공) 다시 공급될 예정이며 기타지역의 타임스

퀘어(9월)등이신규공급됨으로써, 하반기오피스공실률

은이번3분기수준을유지하거나소폭증가할것으로예

상된다.

임 료는 지난분기에 이어 보합세를 이어가는 가운데

강남권이 소폭 하락세를 이어가고 있다. 이는 서울 권역

전체적으로지속되는공실률상승으로인해, 이탈하는임

차인을유지하고건물의수익가치하락을막기위해임

료 상승폭을줄이거나무상임 를제공하고있기때문으

로 파악된다. 또한 아직 전체적으로 오피스 시장이 회복

단계에 들어선 것은 아니기 때문에, 하반기 임 료의 인

상폭은 제한적이거나 임 시장 회복시기 이후로 미뤄질

것으로예상되어추후임 료의보합또는소폭하락세가

[표 4-1] 도심권 (단위：천원/㎡, %)

구 분15,000㎡

미만

15,000㎡이상

30,000㎡미만

30,000㎡이상

45,000㎡미만

45,000㎡이상

전 체

임 료 1,747 2,108 2,398 3,180 2,616

월 임수 익

18.8 21.8 22.8 29.3 25.1

월관리비 8.28 9.17 9.88 11.27 10.18

공 실 률 3.18% 2.79% 1.81% 2.93% 2.68%

전 환 율(전세→월세)

14.16 13.12 11.89 11.70 12.94

전 용 률 60.55 62.36 66.80 67.46 63.83

[표 4-3] 강남권 (단위：천원/㎡, %)

구 분15,000㎡

미만

15,000㎡이상

30,000㎡미만

30,000㎡이상

45,000㎡미만

45,000㎡이상

전 체

임 료 1,475 1,866 1,715 2,603 2,018

월 임수 익

18.1 20.6 21.4 26.9 22.5

월관리비 8.17 8.93 8.93 9.84 9.13

공 실 률 10.03% 4.82% 7.36% 2.61% 5.24%

전 환 율(전세→월세)

17.52 15.70 16.67 14.31 16.33

전 용 률 57.12 53.99 50.92 52.31 54.20

[표 4-2] 마포∙여의도권 (단위：천원/㎡, %)

구 분15,000㎡

미만

15,000㎡이상

30,000㎡미만

30,000㎡이상

45,000㎡미만

45,000㎡이상

전 체

임 료 1,343 1,355 1,902 2,460 1,945

월 임수 익

13.5 13.9 17.7 23.5 18.8

월관리비 7.21 6.98 8.31 9.82 8.50

공 실 률 1.26% 2.87% 3.69% 1.36% 2.31%

전 환 율(전세→월세)

13.33 14.19 12.04 12.33 13.00

전 용 률 57.84 55.88 51.98 52.15 54.80

Real Estate Focus _67

이어질것으로전망된다.

최근 경기 회복세가 다시 주춤한 가운데 하반기 신규

오피스 빌딩 공급이 예정되어 있고, 주요 빌딩들 부분

이 임 료를 동결할 예정으로 올해 하반기까지는 임

료 약세 및 공실률의 상승세 지속 또는 둔화세를 보일

것으로 전망된다. 하지만 향후 기업투자실적 개선 및 고

용실적 회복 등 경기 회복이 본격화된다면 내년 상반기

에는 오피스 공실률의 감소세 전환으로의 가능성도 예

상된다.