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viabilidad de negocio
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Contenido
1. Antecedentes2. Descripcin del predio y proyecto3. Objetivos4. Metodologa5. Zona de influencia6. Segmentacin del mercado comercial7. Perfil del mercado8. Evaluacin del potencial de generacin de demanda de
espacios comerciales 9. Situacin del mercado de espacios comerciales10. Evaluacin de los patrones de uso y preferencias de los
espacios comerciales en la poblacin usuaria potencial 11. Evaluacin de predio, proyecto y producto12. Escenarios y recomendaciones de desarrollo de espacios
comerciales
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1. AntecedentesAntecedentes Con la finalidad de determinar las mejores estrategias para el desarrollo de un predio
comercial ubicado en Toluca, en la Zona Metropolitana del Estado de Mxico, Grupo ha encargado a Softec el desarrollo de un estudio de mercado enfocado a determinar los siguientes aspectos:
Demanda de espacios comerciales y validacin de la ubicacin del proyecto comercial frente al mercado meta
Evaluacin del nivel de saturacin del mercado comercial y estimacin de oportunidades de mercado para nuevos proyectos
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Evaluacin de los patrones de uso y preferencias de los espacios comerciales en la poblacin usuaria potencial
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2. Descripcin del predio y proyecto El predio esta ubicado en el Municipio de Toluca, en el kilmetro 15 de la Carr. Mxico Toluca.
Zona Metropolitana Toluca, Estado de Mxico.
Colindancia con panten, lote de camiones, Agencia automotriz y terrenos por desarrollar.Entorno urbano y Zonas comerciales
Sobre la carretera principal conexin entre ambos municipios. Con frente a la carretera.Area total: 30.36 m2
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Contexto del predio Extensin Este estudio realizar un anlisis sobre 1
predio formado por 3 polgonos con una extensin total de 30.36 Ha. La superficie de cada uno de los polgonos es de:
1= 62,493 m22= 92,105.15 m23= 149,089.35 m2 Uso de suelo El predio se encuentra en una zona de
comercio y servicios, con frente a la Carretera Mxico- Toluca.
Topografa El predio es plano, sin embargo cuenta una
ligera pendiente en algunas zonas sin que esto represente riesgos o sobre costos de construccin. El interior del predio cuenta con afectaciones de torres y cables de alta tensin.
Entorno La zona donde se ubica el predio est
totalmente urbanizada y cuenta con grado de consolidacin medio. Existen industria y diversos establecimientos comerciales y de servicios.
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Imgenes del predio El Predio se ubica en la Carretera Mxico Toluca.
Entre las calles de Laguna y Francisco I. Madero.2
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Imgenes del predio
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3. Objetivos
Objetivo generalEvaluacin del potencial de generacin de demanda de espacios
comerciales y validacin de la ubicacin del proyecto comercial frente al mercado meta.
Evaluacin del nivel de saturacin del mercado comercial, estimacin de oportunidades de mercado y recomendaciones generales de desarrollo de espacios comerciales con base en los patrones estimados de gasto de la poblacin objetivo en las zonas de influencia.
Evaluacin de los patrones de uso y preferencias de los espacios comerciales en la poblacin usuaria potencial.
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Objetivos
Objetivos especficosDeterminar las condiciones urbanas, demogrficas y econmicas a las
que se enfrentar un nuevo proyecto comercial en las zonas consideradas de influencia inmediata, primaria y secundaria, a fin de estimar la demanda potencial bruta de espacios comerciales.
Establece el tamao de mercado para el nuevo proyecto comercial con base en un anlisis de la saturacin del mercado.
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Objetivos
Identificar los nichos de oportunidad para nuevos proyectos comerciales con base en el anlisis minucioso de las condiciones bajo las cuales el mercado est actualmente atendido. Asimismo pretende recomendar formatos y giros que no estn atendidos o que todava cuentan con oportunidad de ofrecerse en el nuevo proyecto comercial.
Ajuste de los giros propuestos mediante una encuesta a la poblacin considerada como usuarios potenciales del nuevo proyecto comercial.
Indagar sobre los hbitos de visita y compra de diversos bienes y servicios de usuarios potenciales del nuevo proyecto comercial a centros comerciales en los formatos similares a los que se pretende desarrollar en el proyecto bajo estudio.
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4. Metodologa
Descripcin general La evaluacin del potencial de generacin de demanda de espacios comerciales se
realiza principalmente a partir de datos demogrficos, geogrficos y urbanos de la plaza. Se utilizan los modelos de estimacin de demanda de espacios comerciales desarrollados por Softec, para estimar el potencial de demanda de espacios comerciales y evaluar la ubicacin general del nuevo proyecto frente a su mercado.
Para determinar el grado de saturacin del mercado de espacios comerciales, Softec realizar un levantamiento de los establecimientos comerciales, su tamao estimado en metros cuadrados de piso de ventas, el nivel de ocupacin de los centros comerciales, los precios de renta y las condiciones de arrendamiento y administracin de los espacios comerciales en la zona de influencia.
Mediante la aplicacin de un cuestionario, a manera de entrevista, se indagarn los hbitos de uso y preferencias de una muestra de personas que representen los diferentes perfiles de usuarios potenciales del nuevo proyecto comercial.
Contenido Descripcin de la metodologa de elaboracin del estudio Fuentes de informacin Segmentacin de los mercados inmobiliarios Caractersticas y definicin del mercado objeto Variables que determinan la conformacin y extensin de la zona de influencia Determinacin geogrfica de la zona de influencia para cada giro inmobiliario
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Metodologa de elaboracin del estudio
Anlisis del contexto de la
plaza
Estimacin del potencial de demanda
comercial
Medicin del tamao de mercado
Evaluacin de preferencias del mercado potencial
Observacin directa en campoInvestigacin bibliogrfica
Investigacin bibliogrficaAplicacin de modelos de evaluacin
Observacin directa en campo Aplicacin de modelos de evaluacin
Entrevistas a usuarios potenciales
Escenarios de desarrollo Aplicacin de modelos de evaluacin
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Fuentes de informacin
Informacin urbana IMEVIS Municipio de Toluca
Informacin demogrfica, econmica y de vivienda INEGI CONAPOInformacin inmobiliaria Levantamiento directo en campo
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5. Zona de influencia Distancia Uno de los primeros criterios de seleccin de la zona de influencia es la distancia desde el predio hacia
diversos puntos de inters. El polgono de influencia contempla tres radios de distancia en donde el poder de atraccin de un nuevo
centro comercial tendr niveles diferenciados. Dada la ubicacin del predio sobre la carretera hacia Toluca, los tiempos de desplazamiento hacia los
diversos puntos de los tres radios de influencia se estiman razonables. Vialidades Las vialidades y sus sentidos constituyen en este caso las principales variables a tomar en cuenta para el
proyecto. Aunque en general, el desplazamiento a travs de las principales vialidades de la ciudad, es eficiente, las zonas en las que se concentran los diferentes ncleos de actividad, sobretodo en Toluca, disminuyen la fluidez vehicular
Entorno Buscando atraer al mercado objeto para un nuevo centro comercial de alcance regional, los radios de la
zona de influencia tendern a abarcar la mayor proporcin de la ciudad para incluir a la poblacin de los niveles socioeconmicos C y C+, principalmente , pero tambin a parte de los segmentos A/B que mayoritariamente consumen en ciudades de mayor oferta comercial y del segmento D+ y D que buscan opciones que ofrezcan menores costos.
Polgonos de influencia El primer polgono cuenta con un radio de distancia desde el predio de 5kms. En este punto es donde se
espera obtener el mayor porcentaje de atraccin. En el segundo polgono, la distancia desde el predio es de 10 kms. En este punto la atraccin sobre el gasto de las familias y la poblacin en general es proporcionalmente menor. El tercer polgono de influencia alcanza una distancia desde el predio de 16 km. Lo anterior implica que casi la totalidad de la ZM de Toluca estara, en diversos niveles de influencia, comprendida como mercado potencial del nuevo proyecto comercial en Toluca.
El objetivo de los tres niveles de influencia es posicionar al nuevo proyecto como el punto de unin entre el mercado consolidado en Toluca y la nueva zona de crecimiento en el Estado de Mxico. 14
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Zona de influencia de la oferta y competencia para Centros Comerciales
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Cobertura en Toluca con sus colindancias Para el anlisis del mercado de Centros Comerciales se determin como zona de
influencia el municipio de Toluca, en el que es zona de colindancia con el municipio del predio debido a la existencia de corredores comerciales y de servicios considerados como competidores.
El permetro que cubre las zonas de influencia para Centro Comerciales en 5, 10 y 15 kilmetros.
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6. Segmentacin del mercado comercial
Softec clasifica el mercado de espacios comerciales con base en su tamao y conformacin de anclas
Variable Departamental Franquicia 1 a 3 Variable
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7. Perfil del mercado Dinmica de poblamiento El Estado de Mxico ha mantenido una tasa de crecimiento poblacional y habitacional
estable en parmetros por encima del promedio nacional. La Zona Metropolitana de Toluca ha mantenido una tendencia de crecimiento similar a la
del estado y tambin ha mantenido un peso especfico similar durante el perodo 1990 a 2005.
Toluca es el municipio conurbado cuya tasa de crecimiento tanto en poblacin como vivienda presenta los mayores valores. Lo anterior por tratarse de una zona receptora de crecimiento.Evolucin Poblacional
Evolucin del parque habitacional
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Corredores de crecimiento por giro y segmento
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Vocacin de ciudad
Posicionamiento tradicional La vocacin tradicional de la zona metropolitana de Toluca se ubic en el desarrollo de
actividades portuarias - industriales. Esta vocacin marc la estructura urbana, demogrfica, socio econmica e inmobiliaria de la plaza, donde abundan centros de abasto por lo cual el principal sustento de su economa son el turismo (placer o negocios), el comercio y los servicios. Se ha convertido en un detonante para el desarrollo de industrias, primordialmente del sector petroqumico las cuales se han establecido en el Complejo Industrial de Toluca.
Transicin y objetivo En su conjunto el desarrollo portuario de la zona, ha provocado una fuerte reactivacin
socioeconmica en la zona metropolitana de Toluca lo cual a trado como consecuencia inversin nacional y extranjera. Es un territorio que ha logrado una integracin regional gracias a la consolidacin de las funciones productivas, as como la diversificacin de sus sectores productivos.
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Estructura urbana
Red vial - La Zona Metropolitana es un importante punto de intercambio comercial que dispone
de conexiones carreteras que le conceden una ventaja competitiva sobre otras regiones, al conectarlo con los principales centros, tanto de produccin como de consumo, ubicados en los estados de Nuevo Len, San Luis Potos, Jalisco, Zacatecas, Quertaro, Estado de Mxico, Coahuila, Puebla y la Cd. de Mxico.
- Vialidades Regionales. Hacia el norte, la carretera 81 a Cd. Victoria sirve de enlace con Monterrey y Nuevo Laredo; en Manuel entronca con la carretera 180 a Matamoros y en Gonzlez se une con la carretera 80 que conduce a Cd. Mante y San Luis Potos.
- Vialidad primaria.- La estructura vial dentro de esta zona urbana se encuentra establecida bsicamente por la incorporacin de los ejes carreteros, los cuales constituyen la red primaria; dichos ejes, por su carcter regional tienden a albergar las actividades econmicas de los municipios, por lo que en los entronques de estos se identifican altas concentraciones de personal ocupado.
Para la Zona Metropolitana, las vialidades primarias son: Av. Hidalgo Libramiento Poniente Av. Monterrey Boulevard Adolfo Lpez Mateos
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Sistema vial en la ZM de Toluca
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Uso de suelo en la Zona Metropolitana de Toluca
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Poblacin en la zona de influencia
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Familias en la zona de influencia
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Nivel socioeconmico de las familias en la zona de influencia
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8. Evaluacin del potencial de generacin de demanda de espacios comerciales
Gasto en centros comerciales Los rubros del gasto que sern contemplados para calcular el
potencial de la zona para un nuevo centro comercial, se refiere a gastos en ropa (Garment), aparatos para el hogar (Appliances), Muebles (Furniture), Entretenimiento (Entertainment), comida fuera de casa (Food 50%) y Otros. Estos rubros son conocidos como GAFO Ampliado.
Estos rubros aplican primordialmente para el gasto de las familias de los segmentos A/B hasta D+. Las familias de los segmentos D y E buscan establecimientos en corredores comerciales de menores precios o de descuento que generalmente no se ubican en centros comerciales.
Aplicacin del gasto GAFO de las familias segn segmento de ingreso y radio de influencia - 2010Zona de Influencia(HASTA 15 KMS) F A M I L I A S
GASTO T O T A L A / B
GASTO A / B C +
GASTO C + C
GASTO C D +
GASTO D +
Distribucin en la zona de Influencia 100% 4% 16% 39% 29%Zona de influencia 5KMS 30,173 $145,154,435 484 $8,052,464 755 $16,567,580 7,139 $56,314,215 14,249 $49,734,034Zona de influencia 10 KMS 75,903 $577,943,507 2,246 $37,342,047 9,127 $200,321,822 29,645 $233,847,831 25,473 $88,913,076Zona de influencia 15 KMS 74,112 $805,791,400 4,928 $81,926,214 18,781 $412,207,003 32,426 $255,786,860 13,777 $48,087,686Total Zona de influencia 180,188 $1,547,935,295 7,818 $129,964,836 29,382 $644,859,672 69,838 $550,900,931 52,600 $183,595,436
G GarmentA ApplianceF FurnitureO OtherE EntertainmentFo 50% Food
GAFO Ampliado
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Clculo de la estructura de gasto y m2 de piso de venta en la zona de influencia inmediata
Supuestos El clculo de los m2 de piso de venta para un nuevo centro comercial en la zona primaria tomar en cuenta slo el gasto de
familias A/B a D+. Lo anterior debido a que la aportacin de gasto en centros comerciales de familias D y E es marginal. El modelo parte del clculo de la masa de gasto de las familias en los diferentes radios de influencia en rubros acordes a
establecimientos en un centro comercial. Asimismo se supone un porcentaje de atraccin hacia el gasto de las familias segn la zona de influencia. En la zona inmediata (5km), un nuevo centro comercial podra crecer su atractivo 10% en aproximadamente 5 aos, al partir de una atraccin de 60% sobre el gasto de las familias en el primer ao y hasta 70% en cinco aos. Para la zona de influencia secundaria (10kms) el atractivo parte de 20% en el ao 1 y llega hasta 25% en cinco aos. Para la zona de influencia terciaria (15kms) el modelo supone un atractivo de 7% sobre el gasto de las familias en el primer ao y de 10% en cinco aos.
El ingreso estimado al centro comercial en la zona de influencia del proyecto se calcula aplicando el porcentaje de atraccin sobre la masa de gasto. Este ingreso total supone rentas del 4% (como porcentaje promedio de las ventas). Lo anterior deriva en la masa de rentas a generarse, que dividida entre el precio por m2 de renta estima el total de m2 de piso de venta justificables por el gasto de las familias objeto. A mayor precio de rentas, menor rea justificable.
El clculo de la tabla de abajo contempla los m2 de piso de venta generados por el gasto de las familias de todos los segmentos. Sin embargo las familias de consumidores potenciales (A/B hasta D+), generarn el 99% de los m2 justificables.
Supuestos del modelo para el clculo de los m2 de piso de renta en la zona de influencia todos los segmentos- 2010
Zona de Influencia(HASTA 15 KMS)
Total de captacin por zona por mes
Participacin de mercado
Ingreso estimado a un proyecto en la
primer zona de i n f l u en c i a
% R e n t a / v e n t a sR e n t a s $/m2 rentam2 rentables
Distribucin en la zona de Influencia 16.9% $0 4.0% $0 $170/m2 0 m2Zona de influencia 5KMS $145,154,435 60.0% $87,092,661 4.0% $3,483,706 $170/m2 20,492 m2Zona de influencia 10 KMS $577,943,507 20.0% $115,588,701 4.0% $4,623,548 $170/m2 27,197 m2Zona de influencia 15 KMS $805,791,400 7.0% $56,405,398 4.0% $2,256,216 $170/m2 13,272 m2
T O T A L $ 1 , 5 2 8 , 8 8 9 , 3 4 2 $ 2 5 9 , 0 8 6 , 7 6 0 $ 1 0 , 3 6 3 , 4 7 0 60,962 m2
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GASTO GAFO POR SEGMENTO SOCIOECONOMICOFAMILIAS 2010PARTICIPACION MKDO ESCENARIO MEDIO 17%%/VTAS 4%$RENTA/M2 $170
INGRESO PROMEDIO $ 1 3 2 , 8 9 1 $ 8 1 , 0 4 7 $ 3 0 , 2 8 1 $ 1 2 , 0 2 4
FAMILIAS A / B C + C D +TOTAL
FAMILIAS O B J E T O
180,188 7,818 29,382 69,838 52,600 159,637CAPTACION FAMILIAS 1,325 4,979 11,835 8,914 27,052METROS CUADRADOS JUSTIFICABLES POR GAFO SEGUN PARTICIPACION DE MERCADO, % DE RENTAS Y PRECIO RENTA/M2Alimentos y Bebidas 1,843m2 4.5% 13,815m2 14.6% 9,887m2 11.7% 4,539m2 18.0% 30,085m2Vestido 1,143m2 2.8% 4,444m2 4.7% 4,300m2 5.1% 983m2 3.9% 10,871m2Mobiliario y Aparatos del Hogar 1,015m2 2.5% 3,988m2 4.2% 3,837m2 4.6% 933m2 3.7% 9,773m2Entretenimiento 932m2 2.3% 2,706m2 2.9% 3,099m2 3.7% 542m2 2.2% 7,279m2Otros Productos y Servicios 249m2 0.6% 760m2 0.8% 843m2 1.0% 323m2 1.3% 2,174m2Total 5,182m2 12.5% 25,713m2 27.1% 21,966m2 26.1% 7,321m2 29.0% 60,181m2
Alimentos y Bebidas 6.1% 35.6% 45.9% 53.7% 32.9% 45.0% 15.1% 62.0% 100.0%Vestido 10.5% 22.1% 40.9% 17.3% 39.6% 19.6% 9.0% 13.4% 100.0%Mobiliario y Aparatos del Hogar 10.4% 19.6% 40.8% 15.5% 39.3% 17.5% 9.5% 12.7% 100.0%Entretenimiento 12.8% 18.0% 37.2% 10.5% 42.6% 14.1% 7.4% 7.4% 100.0%Otros Productos y Servicios 11.4% 4.8% 34.9% 3.0% 38.8% 3.8% 14.8% 4.4% 100.0%Total 8.6% 100.0% 42.7% 100.0% 36.5% 100.0% 12.2% 100.0% 100.0%
Clculo de los espacios justificables en la zona de influencia inmediata para un nuevo centro comercial - 2010
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GASTO GAFO POR SEGMENTO SOCIOECONOMICOFAMILIAS 2012PARTICIPACION MKDO ESCENARIO MEDIO 20%%/VTAS 4%$RENTA/M2 $187
INGRESO PROMEDIO $ 1 3 2 , 8 9 1 $ 8 1 , 0 4 7 $ 3 0 , 2 8 1 $ 1 2 , 0 2 4
FAMILIAS A / B C + C D +TOTAL
FAMILIAS O B J E T O
185,524 8,729 29,511 68,451 54,870 161,561CAPTACION FAMILIAS 1,731 5,853 13,577 10,883 32,044METROS CUADRADOS JUSTIFICABLES POR GAFO SEGUN PARTICIPACION DE MERCADO, % DE RENTAS Y PRECIO RENTA/M2Alimentos y Bebidas 2,190m2 4.5% 14,765m2 14.6% 10,311m2 11.7% 5,038m2 18.0% 32,304m2Vestido 1,358m2 2.8% 4,749m2 4.7% 4,485m2 5.1% 1,092m2 3.9% 11,684m2Mobiliario y Aparatos del Hogar 1,206m2 2.5% 4,262m2 4.2% 4,001m2 4.6% 1,036m2 3.7% 10,505m2Entretenimiento 1,107m2 2.3% 2,892m2 2.9% 3,232m2 3.7% 602m2 2.2% 7,833m2Otros Productos y Servicios 295m2 0.6% 812m2 0.8% 879m2 1.0% 358m2 1.3% 2,345m2Total 6,157m2 12.5% 27,480m2 27.1% 22,908m2 26.1% 8,125m2 29.0% 64,671m2
Alimentos y Bebidas 6.8% 35.6% 45.7% 53.7% 31.9% 45.0% 15.6% 62.0% 100.0%Vestido 11.6% 22.1% 40.6% 17.3% 38.4% 19.6% 9.3% 13.4% 100.0%Mobiliario y Aparatos del Hogar 11.5% 19.6% 40.6% 15.5% 38.1% 17.5% 9.9% 12.7% 100.0%Entretenimiento 14.1% 18.0% 36.9% 10.5% 41.3% 14.1% 7.7% 7.4% 100.0%Otros Productos y Servicios 12.6% 4.8% 34.6% 3.0% 37.5% 3.8% 15.3% 4.4% 100.0%Total 9.5% 100.0% 42.5% 100.0% 35.4% 100.0% 12.6% 100.0% 100.0%
Clculo de los espacios justificables en la zona de influencia inmediata para un nuevo centro comercial - 20128
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GASTO GAFO POR SEGMENTO SOCIOECONOMICOFAMILIAS 2015PARTICIPACION MKDO ESCENARIO MEDIO 23.1%%/VTAS 4%$RENTA/M2 $196
INGRESO PROMEDIO $ 1 3 2 , 8 9 1 $ 8 1 , 0 4 7 $ 3 0 , 2 8 1 $ 1 2 , 0 2 4
FAMILIAS A / B C + C D +TOTAL
FAMILIAS O B J E T O
193,900 10,190 29,683 66,123 58,463 164,460CAPTACION FAMILIAS 2,350 6,846 15,250 13,483 37,929METROS CUADRADOS JUSTIFICABLES POR GAFO SEGUN PARTICIPACION DE MERCADO, % DE RENTAS Y PRECIO RENTA/M2Alimentos y Bebidas 2,844m2 4.5% 16,517m2 14.6% 11,078m2 11.7% 5,970m2 18.0% 36,409m2Vestido 1,764m2 2.8% 5,313m2 4.7% 4,819m2 5.1% 1,294m2 3.9% 13,188m2Mobiliario y Aparatos del Hogar 1,566m2 2.5% 4,768m2 4.2% 4,299m2 4.6% 1,227m2 3.7% 11,859m2Entretenimiento 1,438m2 2.3% 3,235m2 2.9% 3,472m2 3.7% 713m2 2.2% 8,858m2Otros Productos y Servicios 383m2 0.6% 908m2 0.8% 945m2 1.0% 425m2 1.3% 2,661m2Total 7,994m2 12.5% 30,741m2 27.1% 24,613m2 26.1% 9,629m2 29.0% 72,976m2
Alimentos y Bebidas 7.8% 35.6% 45.4% 53.7% 30.4% 45.0% 16.4% 62.0% 100.0%Vestido 13.4% 22.1% 40.3% 17.3% 36.5% 19.6% 9.8% 13.4% 100.0%Mobiliario y Aparatos del Hogar 13.2% 19.6% 40.2% 15.5% 36.2% 17.5% 10.3% 12.7% 100.0%Entretenimiento 16.2% 18.0% 36.5% 10.5% 39.2% 14.1% 8.1% 7.4% 100.0%Otros Productos y Servicios 14.4% 4.8% 34.1% 3.0% 35.5% 3.8% 16.0% 4.4% 100.0%Total 11.0% 100.0% 42.1% 100.0% 33.7% 100.0% 13.2% 100.0% 100.0%
Clculo de los espacios justificables en la zona de influencia inmediata para un nuevo centro comercial - 2015
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Evolucin del rea de piso de venta justificable segn ao y giro
AO 2010 2012 2015CAPTACION FAMILIAS OBJETO 27,052 32,044 37,929Alimentos y Bebidas 30,085m2 32,304m2 36,409m2Vestido 10,871m2 11,684m2 13,188m2Mobiliario y Aparatos del Hogar 9,773m2 10,505m2 11,859m2Entretenimiento 7,279m2 7,833m2 8,858m2Otros Productos y Servicios 2,174m2 2,345m2 2,661m2Total 60,181m2 64,671m2 72,976m2
TABLA RESUMEN
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9. Situacin del Mercado Comercial
En la zona de influencia analizada, se encontraron 62 centros comerciales, de los cuales 28 pertenecen a la categora de centro de conveniencia, 25 a centro de barrio y 8 a centro de comunidad. En la plaza no se encuentran centros comerciales regionales.
La zona terciaria en un radio de entre 10kms a 15kms concentra el mayor numero de espacios comerciales. Este radio comprende la zona consolidada del municipio de Toluca.
Locales En las tres zonas de influencia se estima una oferta de 296 mil 131 metros cuadrados de espacios
comerciales donde 212,588 metros cuadrados pertenecen al formato de Centro de Barrio, 48,937al formato de Centro de Comunidad, 31 mil 426 de tipo Centro de Conveniencia..
El mximo total de locales comerciales fueron de 83 ubicados en Plaza Crystal. Dentro las 62 plaza comerciales analizadas se encontraron que el nmero de locales mnimo por
plaza fue de 1 locales, y en promedio fue de 10 locales por plaza. Ocupacin La ocupacin promedio que se presenta para todas la categoras es del 88 por ciento. Sin embargo
los niveles ms altos de ocupacin se registraron en los centros comerciales de tipo barrio con una tasa de ocupacin del 98 por ciento.
La ocupacin ms baja se registr en los centros comerciales de tipo conveniencia con un 79 por ciento.
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Situacin del Mercado Comercial Precios Los precios de rentan de los locales comerciales varan desde $99/m2 a los $285 pesos por metro cuadrado. Los locales que caen en la categora de centro de Barrio su precios varan de $100/m2 a $246/m2. Los locales
que se ubican en la categora de Centro de Comunidad su precios vara de $142/m2 a $245/m2 pesos el metro cuadrado.
Los ubicados en centros de conveniencia sus precios van de los $99/m2 a los $285/m2 pesos el metro cuadrado.
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Comercio en la ZM de Toluca
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Plazas y centros comerciales
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Resumen de la oferta de espacios comerciales
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Plazas y centros comerciales Nmero de plazas y centros comerciales En el total de la zona de influencia marcada para el anlisis de la oferta comercial, se
encontraron 62 plazas y centros comerciales. La mayora estn en formato de centros de conveniencia (28) y centros de barrio (25), y en menor medida en centros de comunidad (8) y existe un establecimiento en formato independiente (stand alone).
La zona terciaria, especialmente la zona consolidada del centro de Toluca es la que concentra la mayor cantidad de plazas y centros comerciales, con 40. La plaza no cuenta con un centro regional en ninguna de sus zonas.
La zona primaria cuenta con 4 plazas y centros comerciales en el formato de Barrio (2), conveniencia (1) y de comunidad (1). La zona secundaria cuenta con 18 centros comerciales, principalmente de los formatos de barrio y conveniencia
Nmero de centros comerciales segn clasificacin y zona de influencia
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Ubicacin de establecimientos y m2 de piso de venta
Nmero de establecimientos y m2 de piso de venta En las zonas primaria y secundaria que cuentan con una proporcin menor de
establecimientos (locales, anclas, sub anclas e islas) stas cuentan con un rea en m2 de piso de venta de tamao mayor ya que la proporcin de espacio supera considerablemente a la proporcin de establecimientos.
En la zona terciaria los establecimientos, aunque muchos, son relativamente de menor espacio ya que la proporcin de m2 de piso de venta que concentran es menor a la de establecimientos
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Establecimientos
M2 de piso de ventas
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Clasificacin de establecimientos y m2 de piso de venta
Nmero de establecimientos y m2 de piso de venta El formato que mayor nmero de establecimientos concentra es el de centro de
conveniencia, sin embargo dado que los locales de esta clasificacin son pequeos, el rea en m2 de piso de ventas de los mismo es comparativamente reducida. Por el contrario, en los centros de barrio en los que existen anclas como supermercados, el rea ocupada es mucho mayor (67%). Los centros de comunidad tambin cuentan con establecimientos cuya rea es mediana ya que la proporcin ocupada en m2 de piso de venta supera a la proporcin de nmero de establecimientos.
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M2 de piso de ventas
Establecimientos
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Establecimientos en plazas y centros comerciales
Nmero de establecimientos en plazas y centros comerciales En el total de la zona de influencia, se contabilizan 704 establecimientos (locales,
anclas, subanclas e islas) dentro de las 62 plazas y centros comerciales que conforman el total. La mayora de estos establecimientos estn en formato de centros de barrio (358) y en menor medida en centros de conveniencia (196) ycentros de comunidad (142) y formato independiente (8).
La zona terciaria es la que concentra la mayor cantidad de establecimientos en plazas y centros comerciales, con 508.
La zona primaria concentra 32 establecimientos en las 4 plazas y centros comerciales existentes.
Nmero de locales en centros comerciales segn clasificacin y zona de influencia
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Locales en plazas y centros comerciales
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Area de piso de ventas en plazas y centros comerciales
M2 de piso de ventas estimados en plazas y centros comerciales Softec ha estimado para la zona de influencia, poco ms de 323,552m2 de piso de
venta en las 62 plazas y centros comerciales que conforman el total. La distribucin de los m2 de piso de venta muestran una distribucin cargada hacia los espacios de los centros de barrio. Casi el 70% del rea total de piso de venta de las tres zonas de influencia se concentra en espacios del tipo centro de Barrio. El segundo mayor espacio se ubica en centros de conveniencia.
La zona terciaria concentra casi siete veces la cantidad de m2 de piso de ventas comparativamente con la zona primaria.
M2 de piso de venta totales segn clasificacin y zona de influencia
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Area de piso de ventas en plazas y centros comerciales
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Area de piso de venta por tipo de establecimiento y clasificacin
Centro de Barrio
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Area de piso de venta por tipo de establecimiento y clasificacin
Centro de Conveniencia
Stand Alone
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Area de piso de venta por tipo de establecimiento y clasificacin
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Ocupacin en plazas y centros comerciales
La zona de influencia cuenta con un alto volumen de espacios ocupados (88% promedio). Entre el 13% y 12% de los m2 de piso de venta se encuentran desocupados y a la renta.
La zona de influencia primaria cuenta con un porcentaje mayor de m2 ocupados (100%), sin embargo, en volumen, estos representan la sexta parte de los m2 ocupados en la zona terciaria en donde el volumen de m2 ocupados es mayor, no as el porcentaje.
Volumen de espacio ocupado vs desocupado segn zona de influencia
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Ocupacin en plazas y centros comerciales
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Resumen de la situacin en espacios disponibles
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Ocupacin estimada por desarrollo comercial segn clasificacin
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Ocupacin estimada por desarrollo comercial segn zona
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Precios de locales en renta en plazas y centros comerciales
Los espacios comerciales en renta en la zona de influencia cuentan con precios por m2 de entre $99/m2 a $285/m2.
Los precios en las zona secundaria y terciaria presentan mayor variabilidad, En la zona primaria no hay oferta disponible.
Slo en la zona terciaria se encuentran espacios disponibles del segmento Centro de Comunidad, los cuales son los que alcanzan el precio promedio ms alto.
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Precios de locales en renta en plazas y centros comerciales
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Espacios disponibles y precio de renta segn clasificacin
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Espacios disponibles y precio de renta segn zona
Area disponible en locales en renta
Precio/m2 de renta en locales disponibles
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Establecimientos segn giro
Seis giros concentran el 50% del nmero de establecimientos: Comida, Restaurantes, Bar y Caf, Ropa, Belleza y Cuidado Personal, Servicios financieros y Oficinas, Salud y Servicios Mdicos.
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Establecimientos segn clasificacinCentros de Barrio y comunidad En los centros comerciales de este segmento destaca la concentracin de
establecimientos de ropa, comida, calzado y bolsas, belleza, supermercados y electrnica y accesorios.
En los centros de conveniencia destacan adems servicios financieros, entretenimiento y artculos deportivos.
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10. Evaluacin de los patrones de uso y preferencias de los espacios comerciales
Objetivo Indagar sobre los hbitos de visita y compra de diversos bienes y servicios de usuarios
potenciales del nuevo proyecto comercial realizados en centros comerciales en los formatos similares a los que se pretende desarrollar en el proyecto bajo estudio.
Metodologa Mediante la aplicacin de un cuestionario, a manera de entrevista, se evaluaron los
hbitos de uso y preferencias de una muestra de 80 familias que representaron los diferentes perfiles de usuarios potenciales del nuevo proyecto comercial.
La informacin obtenida en la encuesta se proces para determinar opiniones y preferencias sobre el gasto en centros comerciales de la plaza.
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Establecimiento o plaza que visita con mayor frecuencia
Prevalencia de visita en Centros de Barrio
53% de las menciones de visita a centros comerciales se da en supermercados dentro de centros comerciales. Principalmente de la cadena de Soriana y Walmart.
Slo el 22% de las menciones se dirigen hacia centros comerciales de comunidad, Plaza Crystal y Plaza Tres Arcos.
Es notorio que a medida que el ingreso familiar se incrementa la proporcin de visitas se incrementa en centros de Comunidad respecto a los centros de Barrio.
Lo anterior debido a que el concepto de centro comercial cuenta con una mayor amplitud entre las familias de altos ingresos y lo asocian ms a tiendas departamentales que a supermercados.
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Establecimiento que visita con mayor frecuencia en
un centro comercial
Tipo de centro comercial que que visita con mayor frecuencia segn nivel de ingreso familiar
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Ubicacin y frecuencia de visitaPredominancia de visita en Toluca El 82% de los entrevistados manifiesta visitar centros comerciales ubicados en Toluca. Dado que en este municipio es en que se ubican el grueso de los centros comerciales, es
coincidente la alta frecuencia de visita. Alta frecuencia de visita El 68% de los entrevistados manifiestan que sus visitas a los centros comerciales se dan
en una o ms veces por semana. 23% manifiesta visitar centros comerciales una vez cada quince das y slo 7% visita estos establecimientos una vez al mes.
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Ubicacin del centro comercial que visita
Frecuencia de visita
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Principal razn de visita al centro comercial
Visita con propsito El grueso de los visitantes a los centros
comerciales manifiestan que el propsito principal de su concurrencia se realiza para realizar compras.
Dado que la gran mayora de los espacios comerciales estn concentrados en centros comerciales de Barrio, la mayora de las visitas se dirigen a las compras.
La combinacin de menciones para el propsito de visita por paseo representa el 17%, mientras que para comer, las menciones slo suman el 1%.
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Razn principal de visita10
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Expectativas cumplidas por el centro comercial
Impacto positivo en las opiniones de los visitantes a centros comerciales
Con excepcin slo de las personas que manifestaron visitar los centros comerciales por compras y paseo, el resto de los entrevistados coment haber cubierto sus expectativas con su visita al centro comercial.
Las personas que comentaron haber cubierto sus expectativas dieron como razn principal el que los establecimientos proporcionan servicios bsicos, entendindose con esto el que tiene lo que la gente estaba buscando.
En general, poco menos del 20% manifest no haber cubierto sus expectativas al visitar el centro comercial.
Entre los que manifestaron inconformidad con la experiencia en el centro comercial, se observa una amplia incidencia de quienes destacan la falta de variedad en giros y marcas como motivo de insatisfaccin. 62
Cumplimiento de expectativas en su visita al centro comercial
Motivos por los que el centro comercial cumple o no sus expectativas
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Promedio de gasto en su visita al centro comercial
Variedad de montos gastados Las personas entrevistadas sealan un promedio de gasto en diversos puntos de valor.
El rango de mayor peso lo obtienen quienes gastan entre $500 y $600 pesos en cada una de sus visitas al centro comercial. El segundo mayor grupo lo constituyen quienes gastan de $200 a $300 pesos por visita y el tercer grupo se ubica entre quienes gastan ms de $1,500.
17% gasta $1,000 en adelante en sus visitas al centro comercial, mientras que el 38% gasta menos de $500 pesos por visita.
63
Gasto realizado en cada una de sus visitas al centro comercial
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Tiempo de desplazamiento para acudir a un centro comercial
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Tiempo de desplazamiento al centro comercial
Tiempo de desplazamiento al centro comercial segn rango de ingreso de las familias
Incidencia de tiempos de desplazamiento menores a 10 minutos.
El 55% de los entrevistados manifiesta que el tiempo que toma en desplazarse hacia el centro comercial no excede 10 minutos.
Un 17% emplea hasta 15 minutos ene l desplazamiento mientras que 17% se desplaza entre 20 y 25 minutos.
En trminos de nivel de ingreso, las familias de entre $5 mil a $20 pesos de ingreso son las que cuentan con mayor disponibilidad a desplazarse ms tiempo para llegar a los centros comerciales.
Las familias en rangos de ingreso superior presentan menor propensin a desplazarse durante lapsos de mayor tiempo.
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Costumbre de visitar centros comerciales fuera de la ciudad
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Costumbre de visitar centros comerciales fuera de la ciudad
Menor propensin a trasladarse a otras ciudades El 64% de los entrevistados comenta que no acostumbra visitar centros comerciales en
otras ciudades. El restante 36% manifiesta acudir a centros comerciales fuera de la ciudad. De este
porcentaje destacan quienes comentan que estas visitas son las menos frecuentes, mientras que 17% manifiesta que frecuentemente acude a centros comerciales fuera de la ciudad para realizar sus compras.
Entre quienes si van a centros comerciales fuera de la ciudad destaca que el 48% pertenece a un rango de ingreso que va de los $10 mil a los $20 mil pesos por mes. El 24% gana ms de $30 mil pesos por mes.
Frecuencia de visita a centros comerciales fuera de la ciudad
Ingresos de las familias que visitan centros comerciales
fuera de la ciudad
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Costumbre visitar establecimientos en particular en centros comerciales
Enfoque de visitas a establecimientos particulares
Para los rubros de cine y restaurantes en centros comerciales, las personas entrevistadas manifiestan si tener una preferencia de asistencia o visita en el interior de centros comerciales.
Slo el 28% de los entrevistados comenta que va al centro comercial para visitar tiendas en particular.
53% visita restaurantes dentro de los centros comerciales y 59% va frecuentemente a los cines dentro de los centros comerciales.
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Frecuencia de visita a establecimientos particulares segn categora
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Tiendas especficasPreferencia por
giros en tiendas de moda
La ropa y departamentales son los giros que mayormente esperara l agente encontrar en un centro comercial.
Marcas como Zara, Suburbia y C&A son las que mayor mencin tienen.
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Tiendas que visita
Giros que le gustara encontrar en un centro comercial
Tiendas que le gustara encontrar en un centro
comercial
Visita alguna tienda en particular
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Restaurantes
Preferencia por comida mexicana y rpida
Los entrevistados manifestaron en su mayora que si asisten a los centros comerciales a consumir en restaurantes.
La mayor cantidad de preferencias se enfoca hacia la comida mexicana, la comida rpida, la comida china y la internacional.
Los restaurantes que se mencionan como deseables en un centro comercial son Church's Chicken, Vips, Italianis, Burguer King, Chilis y Fridays.
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Tipo de comida que agradara tener en un centro comercial
Nombre de Restaurant que le agradara tener en un centro comercial
Visita restaurantes en el centro comercial
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Cines
Alta incidencia de asistencia al cine en centros comerciales
Los entrevistados manifestaron en su mayora (59%) que si asisten al cine en los centros comerciales.
Los entrevistados asisten en su mayora a cines de las cadenas Cinepolis y Henrys.
Sin embargo es Cinepolis la que se seala como la preferida para tener en un nuevo centro comercial.
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Nombre del cine al que asiste
Cadenas de cine que prefiere tener
Acude frecuentemente al cine
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Principales caractersticas de los entrevistados
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Familias segn tamao Aportantes al ingreso familiar Rangos de ingreso familiar
Automviles por familiaTenencia de DVD Celulares por familia
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11. Evaluacin del predio, proyecto y producto
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Ubicacin del predioEl proyecto comercial se ubica sobre la carretera a Toluca la vialidad que comunica a la zona de Mxico-Toluca con la zona de crecimiento en Toluca. El predio se ubica a 10.5 kms al nor oeste de la zona central de Toluca en la cual se encuentran los principales corredores comerciales de la zona metropolitana. Asimismo, se ubica a 8 kms al sur de las nuevas zonas de crecimiento habitacionales y econmicas de Toluca.
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Tamao y concepto inmobiliario Tamao del predio
El predio se divide en tres secciones sobre la parte poniente de la carretera a Toluca. El primer lote, ubicado en la porcin sur del conjunto de predios cuenta con una
superficie de 6.2 has. Cuenta con diversas afectaciones entre las que destacan un panten y un hotel.
El segundo predio hacia el norte, en la porcin media del conjunto cuenta con una superficie de 9.2 has y no cuenta con afectaciones de consideracin, ms que una derecho de paso para instalaciones elctricas en la parte posterior.
El tercer predio al norte cuenta con una superficie de 14.9 has y slo se ve afectado por una lnea de redes elctricas que pasar por la parte posterior.
La dimensin total del predio es de 30.36 has. Concepto inmobiliario
El predio se encuentra en una zona en la que predominan los usos comerciales y de diversas actividades econmicas. Asimismo las zonas interiores a las avenidas primarias cuentan con un uso de suelo habitacional de densidad media y alta.
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Entorno y colindanciasCorredor comercial y econmicoEn general el contexto aledao al predio es de una zona de transicin en la que la vialidad primaria que conecta la zona metropolitana de Toluca hacia el norte con el Estado de Mxico a se ha desarrollado un corredor comercial y econmico de establecimientos de gran tamao tipo bodegas o naves, agencias automotrices o establecimientos comerciales de gran tamao, tales como CEMEX, DEACERO y CONSTRURAMA.
Al mismo tiempo, la zona cuenta con diversos lotes baldos tanto sobre la av principal como al interior de las colonias o zonas habitacionales aldaas.
ColindanciasHacia el Norte, cruzando la Avenida de la Industria en direccin hacia Toluca el predio colinda con la colonia Monte Alto y la zona industrial.
En la zona Sur y poniente del predio se ubica una serie de asentamientos habitacionales de media y baja densidad de la ms destacadas.
Dentro del predio ubicado en la porcin sur oriente, se encuentra un panten de aproximadamente 4,500m2 y el Hotel, en un polgono de aproximadamente 18,500 m2.
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Entorno y colindancias
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Caractersticas y entorno del predio Extensin El predio bajo estudio cuenta con una extensin total
303,687 m2 divididos en tres porciones a lo largo de la carretera Mxico - Toluca.
El frente a la avenida del predio es de 1,800 metros lineales. Uso de suelo El predio se encuentra dentro de la clasificacin de zona
industrial y corredor econmico, contiguo a una zona habitacional de densidad baja (HDB 40/3(9)/400)
Topografa La gran mayora del predio es plano, y con baja pendiente. Entorno A sus al rededores existe variedad de equipamiento como
escuelas, reas recreativas e iglesias. En la parte de enfrente del predio, cruzando la vialidad regional se encuentra una zona industrial pesada.
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Usos de suelo
Conformacin del predio
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Accesos actuales y futuros
Acceso actual El principal acceso al predio es por la carretera Mxico - Toluca. Hacia el norte de la
vialidad existen una serie distribuidores viales que permiten que el trnsito local regrese a la zona sur de la zona metropolitana. Lo anterior permite que el flujo de autos se incremente hacia la zona del predio.
Esta vialidad es considerada como vialidad regional ya que une a los tres municipios que conforman la ZM de Toluca.
Actualmente la carretera Toluca, cuenta con tres carriles hacia Toluca y tres carriles hacia Toluca y ms que vialidad de alta velocidad, es una avenida de alto trfico tanto de vehculos particulares como de pasajeros y de carga.
Las vialidades cercanas al predio son calles secundarias o terciarias que conectan las zonas habitacionales e industriales a la avenida principal.
Sistema vial planeado En la zona inmediata al predio, el Plan Metropolitano prev un circuito vial (en azul) que
conectar la parte central del predio con el resto de los espacios de crecimiento habitacional en la zona inmediata.
Este circuito tambin plantea la construccin de un distribuidor vial para que el acceso al predio desde el sentido sur norte sea ms expedito y mejore la afluencia del trfico hacia el proyecto comercial.
Asimismo otras vialidades primarias (rojo) planeadas que harn posible el acceso al proyecto comercial desde las zonas de alto crecimiento habitacional planeadas por el plan metropolitano.
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Equipamiento cercano al predio
Calidad La calidad del equipamiento con el que cuenta la zona de influencia inmediata es deficiente ya que el corredor de
comercio y servicio en las inmediaciones an no est consolidado. Sin embargo, las vas de comunicacin del predio al equipamiento ubicado hacia el sur, en Toluca, son eficientes y rpidas.
En las inmediaciones se ubican equipamientos comercial y de servicios, sin embargo no se percibe uniformidad en los conceptos, sino esfuerzos aislados por aprovechar la existencia del corredor en el que se encuentra el predio.
Cabe recalcar que en la zona existen predios que se estn transformado a usos mixtos, dada su cercana a mercados afluentes o en vas principales sobre corredores en crecimiento.
Cantidad La cobertura actual de zonas comerciales en las inmediaciones del predio en baja, tanto en volumen como en
variedad. Distancia La distancia entre el predio bajo estudio y el equipamiento comercial dentro de la zona inmediata es de entre 3 y 5
kilmetros, tanto hacia la zona sur como hacia el norte. 80
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Vocacin, ventajas y desventajas
Vocacin Dado el entorno del predio, su ubicacin en va principal y segn los usos de suelo
especificados por el Plan de Desarrollo Metropolitano y la parte que le corresponde al el municipio de Toluca, la principal vocacin del predio es mixta destacando los usos Comercia y Servicios.
Ventajas El predio se encuentra dentro de la zona urbana con posicionamiento inmobiliario
comercial, habitacional y de servicios, en medio del principal eje de crecimiento de la Zona Metropolitana de Toluca.
El predio, al ubicarse sobre una de las principales vialidades de la ciudad permitirn que el acceso hacia y desde el predio a las zonas de residencia y trabajo de los clientes potenciales sea ms gil y rpida. Lo anterior incluso comparado con los accesos a otros centros comerciales ubicados en la zona consolidada de Toluca.
Si se consolidan los planes de las nuevas vialidades primarias y el circuito con un acceso directo al predio, la facilidad para captar un mayor nmero de clientes potenciales provenientes tanto desde la zona de Toluca como desde la zona de crecimiento de Toluca ser mayor, favoreciendo el flujo de compradores.
El predio se encuentra en medio de una acceso regional hacia las nuevas zonas de crecimiento habitacional y econmico de la zona metropolitana de Toluca. Dado que se estn creando otros puntos destino hacia el norte de la ubicacin del predio, el nuevo proyecto comercial atajar el flujo de visitantes que anteriormente encontraban hasta Toluca las opciones de abastecimiento.
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Vocacin, ventajas y desventajasDesventajas El contexto de la zona del proyecto an no cuenta con una vocacin comercial o
inmobiliaria definida por lo que el nuevo proyecto comercial requerir de importantes esfuerzos de imagen para aislarse del entorno de baja consolidacin urbana y atraer a los segmentos de mercado adecuados para los comercios a establecerse en el nuevo centro comercial.
La imagen del proyecto puede afectarse por el panten en la porcin sur del predio y por el hotel, en caso de que ste ltimo no se integre adecuadamente al proyecto comercial. Asimismo, la afectacin del predio por la lnea de alta tensin que lo atraviesa podra impactar negativamente sobre el diseo arquitectnico, el concepto inmobiliario y la imagen del proyecto. Se sugiere que el desarrollador explore la posibilidad de re ubicar las lneas de alta tensin.
La fecha en la que se concrete la construccin de las nuevas vialidades an es incierta, por lo que las proyecciones de flujo y atraccin del mercado objeto puede tener un impacto menor al proyectado.
La considerable cantidad de lotes desocupados en las inmediaciones del predio representan una desventaja ya que es incierto el tipo de giros o la ocupacin que se les pueda dar a estos. Lo anterior implicara que giros o trfico de personas no deseado podra darse en las inmediaciones.
Para algunas familias tradicionales o de altos recursos localizadas en la zona consolidada de Toluca se podra percibir lejano el proyecto. Es indispensable la mejora en la sealizaciones y calidad de la infraestructura vial y urbana de la zona para incrementar la sensacin de seguridad en el trayecto hacia el proyecto desde las zonas centrales de Toluca.
Existen en ciernes varios proyectos comerciales que podran saturar la plaza. Aunque la mayora de ellos se ubica en Toluca, la cercana al mercado objeto podra impactar negativamente en la participacin de mercado de un nuevo proyecto en Toluca.
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