1

Kaupunkitaloudellisia tarkasteluja yleiskaavan

lähtökohdaksi

HELSINGIN YLEISKAAVATyöohjelman liite

Helsingin kaupunkiKaupunkisuunnitteluvirasto

Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston yleissuunnitteluosaston selvityksiä 2012:5

© Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto 2012

Teksti: Esko Lauronen

Taitto: Sari Yli-Tolppa

ISSN 1458-9664

Sisältö

Johdantoa............................................................................................................................................ . 5

Suurkaupungin kaupunkitalousdynamiikka........................................................................... . 6

Suurkaupungit.ja.niiden.tuottavuus.EU.vertailussa........................................................................... . 7Helsinki.ja.seutu.tuottavimmat.alueet.Suomessa.............................................................................. . 7Helsingin.ja.Helsingin.seudun.talouden.merkitys.Suomelle.edelleen.kasvaa................................... . 8

Agglomeraatioetu keskittää taloutta suurkaupungeissa................................................... . 9

Toimistovuokrat.agglomeraatioedun.mittarina.................................................................................. . 9Agglomeraatioedun.hyödyntäminen.ja.kaupunkirakenne................................................................. .10Helsingin.ja.Pariisin.asukas.-.ja.työpaikkatiheyksien.vertailu........................................................... .10

Agglomeraatioedun suuruus Helsingissä ja keskustan rooli ........................................ .11

Pääkeskus.ratkaisee.seudun.korkean.tuottavuuden.......................................................................... .11Seudun.talouskasvussa.onnistuminen.on.ratkaisevaa...................................................................... .12

Toimintojen keskittyminen keskittää myös asuntojen kysyntää.................................... .13

Asuntojen.hinnat.ovat.liian.korkeat................................................................................................... .13Helsingin.asuntomarkkinat.EU.kaupunkivertailussa.......................................................................... .14Asuntojen.hinnat.ja.etäisyys.............................................................................................................. .15Asuntotonttien.hintatason.kehitys..................................................................................................... .15Asuntojen.kysynnän.ja.lisätarjonnan.arvioita.................................................................................... .16Asuntojen.kysyntä.ja.väestöennuste................................................................................................. .16

Kaavatarjonnan riittävyys.............................................................................................................. .18

Yleiskaavatarjonta.ja.sen.rooli........................................................................................................... .18Paljonko.on.valmista.asemakaavatarjontaa....................................................................................... .18Asuntokohteiden.toteutusajan.pituus.pienentää.varantolukuja........................................................ .19Huomioita.asemakaavavarannon.kehityksestä.vuosina.1980.-.2010................................................ .20Asukastiheydet.tarjontatehokkuuden.mittarina.EU.vertailuissa........................................................ .20

Johtopäätös........................................................................................................................................ .23

Lähteitä ja tausta-aineistoja......................................................................................................... .24

4

5

Johdantoa

Yleiskaava on kaupunkisuunnittelun stra-teginen väline. Vaikka sen tärkeimpänä osana usein pidetään yleiskaavakarttaa, jolla määritellään pääkäyttötarkoitukset ja ohjataan asemakaavoitusta, niin var-sinainen toteutukseen johtava tarkempi kaavoitus tehdään asemakaavavaihees-sa. Siksi strateginen näkökulma, analyy-sit ja siitä tehtävät johtopäätökset ovat yleiskaavan erityinen lisäanti kaupunkike-hityksen ymmärrykselle ja suunnittelulle.

Kaupunkitalous (urbaani talous) on hyvä viitekehys analysoida kaupunkike-hityksen strategista kokonaisuutta ja sen ongelmia ja ratkaisukeinoja. Sen avul-la voi tehdä arvioita muun muassa suur-kaupungistumisesta, agglomeraatio-edusta, asuntojen kysynnästä, tarjon-nasta ja hinnoista, asuntotuotannon riit-tämättömyydestä, tontti- ja asuntokaa-vatarjonnan vähyydestä, yleiskaavan va-rantojen hiipumisesta, täyteen rakentu-misen synnyttämistä esteistä saada riit-tävästi asumisen kaavatarjontaa ja asun-torakentamisen pakosta siirtyä kustan-nuksiltaan yhä kalliimmille alueille tai yhä kauemmas. Tärkein ratkomisen alue on kuitenkin kaupunkikehityksen ristikkäiset prosessit ja niihin liittyvät erilaiset arvot ja intressit, joiden sovittaminen on usein vaikeaa. Erityisesti ne edellyttävät keski-näisten riippuvuus- ja syy-seuraus suh-teiden selvittämistä ja niistä eriteltyjen johtopäätösten ja suositusten tekemistä.

6

Suurkaupungin kaupunkitalousdynamiikka

Suurkaupunki synnyttää kaikkialla maail-massa niin sanotun agglomeraatioedun (kasautumisetu), joka nostaa taloudelli-sen toiminnan tuottavuutta huomatta-vasti. Mitä suurempi tuo agglomeraa-tioetu on, sitä vahvemmin se kannustaa kaupunkeja monenlaiseen kasvuun; työ-paikkamääriltään, asukasluvultaan, asun-tokysynnältään, asuntotuotannoltaan, lii-kenteeltään, palkka- ja tulotasoltaan, os-tovoimaltaan ja palvelutarjonnaltaan. Sa-moin se kasvattaa verotuloja ja palvelu-tasoa.

Mutta korkeamman tuottavuuden ja etujen lisäksi syntyy myös monenlai-sia ongelmia ja kustannuksia. Erityises-ti se näkyy korkeina asuntojen hintoina, liikenteen määrinä, kaupunkirakenteen hajaantumisena ja muina ympäristöhait-toina.

Agglomeraatioedun päälähteisiin kuu-luu monissa eri muodoissaan niin sanot-tu suurtuotantoetu, jossa suurkaupunki-en asukasmäärän kasvaessa myös asiak-kaiden määrä kasvaa. Yritysten näkökul-masta työmarkkinoiden toiminta paranee huomattavasti, kun tarjolla olevan työvoi-man määrä, laatu, ammattitaito, erikois-tuminen ja kokemus ovat vahvempia. Sa-moin työntekijöiden näkökulmasta alu-een yritysten määrän kasvaessa työnteki-jöille syntyy aiempaa monipuolisemmat mahdollisuudet löytää paremmin tarpei-siin, koulutukseen ja kokemukseen sopi-va työpaikka.

Urbaanin talouden ja tuottavuuden näkökulmasta on taas tärkeää, että yri-tysten määrän kasvaessa niiden välinen työnjako lisääntyy ja kilpailu johtaa kus-tannusten kurissa pysymiseen, laatuta-son nousuun sekä tuottavuuden kas-vuun. Urbaanin talouden vahvistues-sa sen ohjauskyky kaupunkimarkkinoi-den hintasuhteiden, kasvavien tuotto-jen ja kustannusten kautta kehittyy ja ta-lousprosessi ohjaa ja osin myös pakot-taa muun muassa erikoistumisen syve-nemiseen.

Tutkimuksissa on havaittu, että toi-

mintojen keskittymisellä on merkittä-vä vaikutus yritysten tuottavuuden kas-vuun. Erityisesti toimintojen huomattava keskittyminen kaupunkien keskustoihin, riittävän tiiviisti lähelle toisiaan, synnyt-tää monet vuorovaikutusprosessit, jotka nostavat tuottavuutta. Tärkeää on suur-kaupungissa monipuolisen tiedon ja eri-koistumisen olemassaolo ja sen helppo-us siirtyä kaupunkitalouden eri proses-seissa eri tarvitsijoiden käyttöön. Oleel-lista on myös tuottavuuden kannalta kes-keisillä alueilla riittävän kilpailun olemas-saolo, joka kannustaa työnjaossa yhä sy-vempään erikoistumiseen ja jolla on rat-kaiseva merkitys tuottavuuskasvun posi-tiiviselle kierteelle.

7

Suurkaupungit ja niiden tuottavuus EU vertailussa Helsinki on kehittymässä suurkaupungik-si (tosin pienehköksi), niin kuin Tukholma ja Kööpenhaminakin. EU- vertailusta (ku-va 1) havaitaan, että suurkaupungit ovat huomattavasti tuottavampia kuin kysei-set maat keskimäärin (bruttokansantuo-te asukasta kohti). Verrattaessa 34 kau-punkiseutua, havaittiin että niiden keski-määräinen tuottavuus on noin 1,61 -ker-taa maan tuottavuus.

Helsingin, Tukholman ja Kööpenhami-nan seutujen tuottavuus oli noin 1,4 ker-taa maan keskiarvo.

Helsinki ja seutu tuottavimmat alueet Suomessa Helsinki ja Helsingin seutu ovat Suomel-le taloudellisesti hyvin tärkeitä. Vaikka seutukunta on vain 1,7 prosenttia koko maan pinta-alasta, se tuottaa arvonlisä-ystä, bruttokansantuotetta 54 000 mil-joonaa euroa vuodessa (perushintaan), joka on 34 prosenttia koko maan kan-santuotteesta (kuva 2).

Vastaavasti pääkaupunkiseudun osuus koko maan pinta-alasta on vain 0,25 prosenttia ja silti se tuottaa 31 pro-senttia maan kansantuotteesta.

Helsingin osuus maan pinta-alasta on

n 0,07 prosenttia ja se tuottaa 31 000 miljoona euroa vuodessa eli 57 prosent-tia Helsingin seutukunnan ja 20 prosent-tia koko maan tuotannosta.

Nuo luvut viittaavat siihen, että toi-saalta alueelle ja sen maankäyttöön koh-distuu suuria paineita, mutta toisaalta seutu ja sen pääkeskus tarjoavat talou-delliselle toiminnalle sellaiset ainutlaatui-set kehitysmahdollisuudet, joita missään muualla Suomessa ei ole tarjolla.

0,8

1,0

1,2

1,4

1,6

1,8

2,0

2,2

2,4

2,6

2,8

3,0

Tuot

tavu

us su

hde:

kau

punk

i/ko

ko m

aa

EU-vertailu: suurten kaupunkiseutujen bkt/asukas vrt koko maan arvoon (v 1996-2007 ka).

"Helsingin seutu" on 23 tuottavin 34 kaupungin vertailussabkt/asukas -taso on 1,38 kertaa koko Suomen (34:n ka 1,61 x).

"Helsinginseutu"

Tukholma

Kööpenhamina

Lauronen 1.3.2012/ Nuts 3 vrt gdp 1996-2007 22-11-2010

Kuva 1 Kuva 2

8

Helsingin ja Helsingin seudun talouden merkitys Suomelle edelleen kasvaaHelsingin talousalue (seutukunta) tuottaa 34 prosenttia koko Suomen arvonlisäyk-sestä (kansantuotteesta; bkt:sta) ja sen merkitys on kasvanut huomattavasti vii-me vuosikymmeninä.

Viereinen kuva (kuva 3) kertoo, että Tukholman seudun rooli Ruotsissa on jo 37 prosentin tasolla ja Kööpenhaminan seudun rooli Tanskassa 47 prosentin ta-solla koko maan kansantuotteesta. Se-kä Helsingin että Tukholman rooli kasvaa edelleen, mutta Kööpenhamina näyttää jo saavuttaneen vakaan tasonsa.

Tukholman ja Kööpenhaminan esi-

merkit kertovat, että myös Helsingillä on mahdollisuudet nykyistä suurempaan li-säantiin koko maan kehityksessä ja et-tä suurkaupunkikehitykseen liittyy tuotta-vuutta nostavaa urbaanin talouden dyna-miikkaa, joka vahvistaa etenemistä yhä suurempaan erikoistumiseen ja korke-ampaan arvonlisäykseen.

Mutta voiko Helsingin ja Helsingin seudun rooli kasvaa esimerkiksi Kööpen-haminan 47 prosentin tasolle? Jos seu-dun vahvistuva rooli kasvaa, kuten vuosi-na 1975–2007, Kööpenhaminan nykyta-so voitaisiin saavuttaa vuoden 2035 seu-duilla.

Helsingin ja seudun kyvyllä vahvistua olisi suuri merkitys koko Suomelle, mut-

ta se vaatii paljon Helsingin kaupunkike-hitykseltä, kaupunkitalouden dynamiikal-ta, tuottavuus- ja tulotason kasvulta, työ-markkinoiden toiminnalta, koulutustasol-ta, asuntojen tarjonnalta ja hintatasolta, samoin liikennejärjestelmältä. Eikä vah-vistuminen tapahdu itsestään, sillä sen edessä on monia, osin kasvavia ongel-mia. Niistä selviäminen edellyttää pal-jon myös kaupunkisuunnittelulta, kuten hyvää kaupunkitalouden ja -dynamiikan tuntemusta ja määrätietoista suunnitte-lustrategiaa, joka kykenee tunnistamaan laajasta ongelmavyyhdestä tärkeimmät ja löytämään niihin toimivimmat ratko-miskeinot.

Kuva 3

20

25

30

35

40

45

50

1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

Kesk

ukse

n %

osu

us k

oko

maa

n BK

T:st

ä

...

Pääkeskuksen ja seudun %-osuus koko maan Bkt-tuotannossa; vrt Helsinki, Kööpenhamina ja Tukholma.

Hki-stk Stockholm + Upps+Söderm.ld+Västm.ld Hovestad + Själland -%

Lauronen 20.3.2012/ Työstökenttä 18 15-12-2011

Kööpenhaminan seutu

Suur-Tukholma

Helsingin seutukunta

9

Toimistovuokrat agglomeraatioedun mittarina Suurkaupunkien keskustat ovat tuotta-vimpia ja halutuimpia sijoittumisalueita yritysten näkökulmasta. Se näkyy toimis-totiloista maksettuina vuokrina etäisyy-den suhteen keskustasta. Kuvan (kuva 4) vertailussa Helsingin ja Tukholman kes-kustan huippuvuokrataso on yli 2–3 -ker-tainen kaupungin reuna-alueeseen ver-rattuna.

Sama vuokratasoero keskustan ja muun seudun välillä näkyy useimmissa

vin ja kallein talousvyöhyke yltää 1–2 ki-lometrin säteelle ydinkeskustasta ja laa-jennusalue 4–6 kilometrin säteelle. Tuk-holman ydinkeskusta yltää 2–4 kilomet-rin säteelle ja laajennusalue karkeasti 5–6 kilometriin. Esimerkiksi Pariisin kalleim-man ja tuottavimman keskusta-alueen vuokrataso on 4–6 -kertainen reunaan verrattuna ja ydinalue yltää suunnilleen 2–4 kilometrin etäisyydelle ja keskustan laajennusalue karkeasti 7–8 kilometriin.

Agglomeraatioetu keskittää taloutta suurkaupungeissa

muissakin suurissa kaupungeissa. Vuokrataso ja etäisyys -kuvio myös

kertoo, että kaikkein korkein vuokrataso ja myös tuottavuus keskustassa saadaan kohtuullisen suppealla alueella.

Tavallista on, että keskusta jakaantuu kahteen korkeaan hintavyöhykkeeseen, ydinkeskustan korkean palkkatason, tuottavuuden ja hyvin korkean vuokrata-son alueeseen ja keskustan monen tyyp-pisiin laajennusalueisiin, joiden vuokrata-so on ytimen ja reunan välillä.

Karkeasti arvioiden Helsingin tuotta-

Kuva 4

18

20

22

24

26

28

30

32

34

36

o; e

uroa

/m2/

kk

Helsinki ja Tukholma; toimistojen vuokrataso jaetäisyys keskustasta (km); euroa/m2/kk (2003).

Tukholma; euroa/m2/kk

Helsinki; e/m2/kk

Pasilat

Ruoholahti

Helsinkikeskusta

Otaniemi

Leppävaara

Gamla Stan

Mörby Centrum

Nacka Strand

Globen

Frösunda Haga

Centrala Östermalm

Västra + Östra City

Centrala Södermalm

Gyllene triangeln(Stureplan-Jarlplan-Hötorget)

Västra och Östra Södermalm

Östra Östermalm

K iVärtan

Kaartin-kaup.

4

6

8

10

12

14

16

18

-10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10

Tsto

vuo

krat

aso

Etäisyys keskustasta, km

Kannelmäki

Oulunkylä

Frihamnen

Strand

<==== Länteen HELSINKI Itään ====> < === Pohjoiseen TUKHOLMA Etelään ===>

Lauronen 16.5.2011 /Tukholma-tsto-vuokr-4-2003 18-4-2007b

Taka-TöölöSörnäinen

Siltasaari

Kruunuhaka

Hermanni,

Herttoniemi

Punavuori

Kamppi

Lauttasaari

Hagalund

Helsinki ja Tukholma; toimistojen vuokrataso ja etäisyys keskustasta (km); euroa/m2/kk (2003)

10

Agglomeraatioedun hyödyntäminen ja kaupunkirakenneAgglomeraatioetu vahvistuu toiminto-jen keskittymisen ja keskittymien yritys-toiminnan volyymien kasvun kautta. Se näkyy mm. suurten kaupunkien keskus-tojen sekä korkeina tilojen vuokrina et-tä tiiviinä rakenteena, suurina työpaikka-tiheyksinä tai hyvinkin korkeana raken-tamisena.

Kansainväliset suurkaupungit suhtau-tuvat hyvin eri tavoin agglomeraatioedun edistämiseen. Toiset kehittävät sitä aktii-visesti ja toiset suhtautuvat siihen passii-visemmin.

Se näkyy usein myös selkeänä kau-punkikuvassa, kuten esimerkiksi Toron-ton ja Helsingin kaupunkikuvavertailu kertoo (kuva 5).

Helsingin ja Pariisin asukas - ja työpaikkatiheyksien vertailu

Suuria työpaikka- ja asumistiheyksi-en eroja syntyy kaupunkien välillä, vaik-ka vertailukaupungeissa ei olisikaan hy-vin korkeaa tai esimerkiksi pilvenpiirtäjä -tyyppistä rakentamista, kuten nähdään mm. Helsingin asukas- ja työpaikkatihe-yksien alueittaisessa vertailussa Pariisiin (kuva 6).

Pariisin keskustan tiheimmillä alueilla on yhteensä jopa 80 000 asukasta ja työ-

paikkaa neliökilometriä kohti, kun Helsin-gissä saman kokoisella aluejaolla (noin 100 000 asukasta) yhteistiheys on vain 12 000 neliökilometrillä. Erot tiheyksissä ja rakentamistehokkuuksissa kaupunki-en välillä voivat olla hyvinkin suuria, vaik-ka keskustoissa ei olisi kovinkaan korke-aa rakentamista tai pilvenpiirtäjiä. Jos hy-vin korkeaa rakentamista hyväksikäytet-täisiin, tehokkuuserot ja lisätilan tarjonta-mahdollisuudet voivat olla todella suuret.

Kuva 5. Lähde: Google Earth

Kuva 6

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

80000

90000

100000

Asuk

kaita

, ty

öpai

kkoj

a /

km2

Kaupunginosat, arrondissements

Asukas- ja työpaikkatiheyksien vertailu;Helsinki ja Pariisi, alueittain

Hki-tp/km2 Hki-as/km2 Par-tp/km2 Par-as/km2 Hki-yht as+tp/km2 Par-as+tp/km2

Seine-joenpohjoispuoli

Pariisi, järjestys; etäisyys joesta

Seineneteläpuoli

Lauronen x.11.2011-b/ Työstökamaa 17 16-8-2011

Helsinki

11

Arvonlisäys on myös tärkeä paikallis-ten verotulojen lähde, sillä keskimäärin Suomessa kansantuotteesta 9 prosenttia muuttuu kunnallisverotuloiksi, pääosin palkkatulojen kunnallisverotuksen kaut-ta. Tällöin asuinpaikka ratkaisee veron-saajakunnan. Helsinki ja muu PKS tuotta-vat 90 prosenttia koko seutukunnan kan-santuotteesta, mutta suuri osa sen syn-nyttämistä kunnallisverotuotoista virtaa seudun muihin kuntiin. Kehyskuntien rooli on alhainen arvonlisäyksessä, mut-ta ne ovat merkittäviä sukkuloivan työ-voiman tarjoajia ja keskeisillä alueilla tuo-tettujen palkka- ja verotulojen kerääjiä.

Pääkeskus ratkaisee seudun korkean tuottavuudenAgglomeraatioedun vahvistama lisätuot-tavuus ja keskittymisen dynamiikka joh-tavat siihen, että suuri osa seutukunnan arvonlisäyksestä (bruttokansantuottees-ta perushintaan) tuotetaan Helsingin kes-kustassa ja sen lähettyvillä.

Karkean arvion mukaan Helsingin kantakaupunki tuottaa arvonlisäystä 22 000 miljoonaa euroa vuodessa ja laaja pääkeskus, jossa myös keskustan laa-jentumisalueet Espoon puolelle huomi-oidaan (Tapiola ja Leppävaara), synnyttää yhteensä 31 000 miljoonaa euroa vuo-dessa (2007), eli lähes 60 prosenttia ko-ko seutukunnan arvonlisäyksestä (kart-ta, kuva 8).

Se kertoo keskustan taloudellisesta tärkeydestä sekä Helsingille että seudul-le, mutta ennen kaikkea sen lisätuotta-vuusannista yritystoiminnalle, joka kes-kittymisen avulla voi parantaa tuotta-vuuttaan. Siitä samasta talousdynamii-kasta kertoo myös keskustan toimitilo-jen kova kysyntä ja muuta seutua selvästi korkeampi tilojen vuokrataso ja työpaik-katiheys.

Agglomeraatioedun suuruus Helsingissä ja keskustan rooli

01020304050607080

0 5 000

10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000

%-o

suus

Hgi

n se

utuk

unna

sta

Kunn

an b

kt, m

iljoo

na e

uroa

Bkt kunnittain Helsingin seutukunnassa; milj.euroa ja %-osuus koko seutukunnasta, v 2007

Miljoona e/v (vas.ast.) %-osuus (oik.ast.)

Lauronen 12.5.2011/ työstökamaa 15 7-1-2011

Kuva  8

Helsingin keskusta ja sen laajennusalueet synnyttävätn 31 300 milj. euron arvonlisäyksen/v (2007).

Se on 59 % koko seutukunnan 53 500 milj.euron bkt:stä/v (perushintaan)

Helsingin seutukunta (aluejako 2001)(aluejako 2001)

3. Lentokenttä ja logistalue  4800 me/v  10% 

1. Kantakaupunki1. Kantakaupunki 21 700 me/v (40%) 

2. Laaja Helsingin keskusta:yht 31 300 me /v (59%)

55

Suurkaupungistuminen tuottaa agg-lomeraatioedun, joka nostaa yritystoi-minnan tuottavuutta merkittävästi. Vie-reinen käyrästö (kuva 7) kertoo, että Hel-singin seutukunnan sisällä Helsinki, Es-poo ja Vantaa ovat kansantuotteen tuo-tantomäärien suhteen ylivertaisia muu-

hun seudun kuntiin verrattuna. Kehys-kunnat, jotka ottavat vastaan suuren osan seudun väestönkasvusta, ovat suo-ran arvonlisäyksen näkökulmasta vä-hemmän merkityksellisiä, sillä niiden yh-teisosuus on vain noin 10 prosenttia ko-ko seutukunnan arvonlisäyksestä.

Kuva 8

Kuva 7

12

Helsingin ja pääkeskuksen taloudellis-ta merkitystä voidaan havainnollistaa ver-taamalla sitä koko maan tärkeimpiin ta-louden sektoreihin (kuva 9). Vertailusta havaitaan, että alueellisen talouskluste-rin, Helsingin seudun ytimen talouskes-kittymän synnyttämä vuotuinen arvon-lisäys ylittää jokaisen Suomen avaintoi-mialan selvästi.

Perinteisesti on ajateltu, että Suomen talouskehitys ja kilpailukyky ovat vahvo-jen yritysten ja toimialojen varassa; me-talli, metsä ja ICT. Niiden onnistumises-ta on kannettu huolta ja niihin on panos-tettu; mm. noiden alojen erityiskoulutuk-seen, tutkimukseen, tuotekehittelyyn, kil-pailukyyn, devalvaatioihin, erikoisrahoi-tukseen, infrastruktuuriin, investointitu-keen, jne.

Mutta sitä vastoin Helsingin keskus-tan merkitykseen, sen vahvaan agglome-raatioetuun ja syntyvään suureen arvon-lisäkseen, joka on noita aloja suurempaa, ei ole juurikaan kiinnitetty huomiota. Tä-hän epäkohtaan tulee kaupunkisuunnit-telun kiinnittää erityistä huomiota.

Seudun talouskasvussa onnistuminen on ratkaisevaaSeuraava kuva (numero 10) kertoo, että Helsingin seutukunnan reaalinen talous-kasvu oli vuosina 1975–2007 keskimää-rin 3,6 prosenttia vuodessa. Reaalinen kansantuote nousi vuoden 1975 noin 17 000 miljoonan euron tasosta vuodessa vuoteen 2007 noin 56 000 miljoonan eu-ron tasolle (perushintaan).

Jos vuotuinen talouskasvu olisi tällä jaksolla ollut hieman korkeampi tai ma-talampi, esimerkiksi 3 tai 4 prosenttia (eli +/- 0,5 prosenttia vuodessa), niin noiden vaihtoehtojen välinen vuotuisen kansan-tuotteen ero olisi ollut vuonna 2007 yli 16 000 miljoonaa euroa.

Tuon eron suuruus tarkoittaa esimer-kiksi seutukunnan kuntien yhteisiksi kun-nallisverotuloiksi muutettuna noin 1550 miljoonaa euroa vuodessa.

Samoin se olisi tarkoittanut merkit-tävästi suurempia tai pienempiä palkka-tuloja, ostovoimaa, tavaroiden ja palve-luiden alihankintaa, työllisyyttä ja monia muita talousvaikutuksia.

Esimerkki pyrkii kuvaaman sitä huo-mattavaa eroa, mikä on onnistuneen tai ei-onnistuneen kaupunki- ja kaupunkita-louskehityksen välillä.

Tuossa onnistumisessa kaupunki-

RakentaminenTukku‐ ja vähittäiskauppa

Majoitus‐ ja ravitsemistoimintaKuljetus, varastointi ja tietoliikenne

Rahoitus‐ ja vakuutustoimintaKiinteistö‐, liike‐elämän palvelutAsuntojen omistus ja vuokraus

Hallinto ja pakollinen sosiaalivakuutusKoulutus

Terveydenhuolto‐ ja sosiaalipalvelutMuut yht.kunn. ja henk.koht. Palv

Kotitalouspalvelut

Suomen toimialoittaisen bkt:n vertaaminen Helsinkiin, kantakaupunkiin ja sen laajennuksiin: miljardi euroa 2007

mm YIT, Lemminkäinen Skanska, NCC, SRV.. 

mm Telia SoneraElisa, Finnair..

mm Kesko, SOK, Neste, Inex Partners, Stockmann..

mm Sampo, Varma, Ilmari‐nen, OP‐Pohjola,..

Hki‐keskusta ka n 26,5 miljard.

0 5 10 15 20 25 30 35

Hki kaupunki"Hki‐KK + laajennus""Hki‐Kantakaupunki"

Maa‐, metsä‐ ja kalatalousElintarv. juomien ja tupakan valm

Puu, massa ja paper.valm; kust+painPerusmet. met‐tuot. koneiden, sähkötek. tuot. …

Muu teollisuusRakentaminen

Bkt; miljardi euroa, v 2007

.. Nokia, Wärtsilä, Metso, ABB, KONE Cargotec, Rautaruukki..

mm UPM,  Stora‐Enso..

Lauronen 17.5.2011 /  bkt stk‐t 1975‐2007 20 toim 20‐11‐2009 2 valitut 

Bkt, Suomi  156,9 miljardia euroa. Helsinginseutukunta 53,5 miljardia (n 34 %)

40000

45000

50000

55000

60000

65000

70000

uroa

/vuo

si 

Helsingin seutukunnan reaalisen bruttokansantuotteen kehitys v 1975‐2007; milj euroa (real‐2007)

Hki‐stk‐yht Hki‐real‐3 %/v? Hki‐real‐3,6 %/v? Hki‐real‐ 4 %/v?

Hki‐stk:n real‐bkt kasvu oli 1975‐2007 n 3,6 %/v

Jos kasvu olisi ollut joko 3 tai 4 %, niin tuotannon ero v 2007 olisi ollut 16 353 milj.euroa/v. Esim kunn.‐verotuottoina se olisimerkinnyt (9,5%), 1550 milj.e/v. Jos Hginosuus olisi 1/3, niin ero olisi  510 milj.e/v.

Ka‐kasvu 3,6%/v

15000

20000

25000

30000

35000

40000

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

BKT‐real eu

Vuosi

Bkt= arvonlisäys, brutto, perushintaan. 

Lauronen 18.5.2010/ as‐hinta ja bkt pohdintaa 24‐3‐2010

Jos kasvu 4%/v

Jos kasvu 3%/ v

suunnittelulla on hyvin merkittävä rooli. Nämä liittyvät eritoten kaavatarjontaan ja liikennejärjestelmiin, jotka tukevat asun-to- ja työmarkkinoiden toimivuutta ja riit-tävää asuntotarjontaan sekä asuntojen

ja työvoiman hintatason kohtuullisuutta, saavutettavuuteen, joukkoliikenteeseen ja yrityksille korkean agglomeraatioedun sijaintipaikkojen luomiseen.

Kuva 9

Kuva 10

13

Toimintojen keskittyminen keskittää myös asuntojen

kysyntää

050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000

0500

10001500200025003000350040004500500055006000

1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

Asun

totu

otan

to, k

-m2/

vuos

i

Asun

totu

otan

to, l

km /

vuos

i

Vuosi

Asuntojen uustuotanto Helsingissä v 1968-2011,lukumäärä ja kerrosalamäärä

Asuntojen lkm (vasen ast) Rak.asunnot: k-m2 (lask) (oik.ast)

Lauronen 4.10.2012/ As-tuotanto Hki 1968-2010 11-8-2011

Kun agglomeraatioetu nostaa talouden tuottavuutta, palkkatasoa ja työpaikka-määriä seudun keskeisillä alueilla, se li-sää myös työvoiman kysyntää ja muut-toliikettä. Samalla kun työpaikat ja kysyn-tä keskittyvät, on alueille vaikeaa saada riittävästi uutta asuntotarjontaa, jolloin asuntotuotanto on jäänyt riittämättö-mäksi ja osa asukkaista on joutunut siir-tymään yhä kauemmas asumaan. Tällöin liikennevirrat ja sisään sukkulointi Helsin-kiin ja pääkaupunkiseudulle muualta seu-dulta kasvaa. Jos sukkulointiliikenne on hidasta ja saavuttavuus (houkuttaviin) työpaikkoihin ja keskeisiin palveluihin on alhainen, keskeisesti sijaitsevien alueiden asuntojen hinnat kasvat sukkulointietäi-syyksien ja matka-aikojen suhteessa (tra-de-off). Siksi Helsingin asuntojen hinnat ovat jo 2–3 -kertaiset suhteessa asunto-markkina-alueen reunaan 50–90 kilomet-rin päähän, samoin kuin verrattuna muun Suomen hintatasoon.

Korkeilla hinnoilla on kaksi päävaiku-tusta, ne aiheuttavat suuria asuntososi-aalisia ongelmia ja heikentävät talouden toimintaedellytyksiä. Kallis asuminen vai-keuttaa oleellisesti työmarkkinoiden toi-mintaan tekemällä muun muassa työvoi-masta merkittävästi kalliimpaa, alentaen yritysten kannattavuutta, luoden monille aloille työvoimapulaa ja heikentäen koko urbaaninen talouden kehitystä.

Asuntojen hinnat ovat liian korkeat

Helsingin asuntojen hinnat ja asuntotuotanto

Asuntojen hinnat ovat Helsingissä kor-keat, koska kysyntää on paljon ja asun-totarjontaa liian vähän. Asuntojen reaa-lihinnat ovat nousseet vuoden 1970 noin 1500 euroa neliömetri tasolta vuoteen 2010 noin 3500 euron tasolle (kuvat 11 a ja b). Vuosittaisen asuntotuotannon määrä on laskenut 4000 asunnon tasos-ta noin 3000 asuntoon.

Kuva 11 a

Kuva 11 b

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

Asun

toje

n h

inta

; eur

oa/h

m2

Vuosi

Asuntojen reaalihinnat; euro/m2v 1970-2012 (real 2011 taso)

Hki MuSu kuin Hki kehysk

Lauronen 4.10.2012 / As-kerr-real5-euro-muutto-1

Helsinki

kehyskunnat

Muu Suomi (kuin Hki)

Asuntojen reaalihinnat; euro/m2 v 1970-2012 (real 2011 taso)

14

Helsingin asuntomarkkinat EU kaupunkivertailussa

Kun verrataan Helsingin asuntomarkki-natilannetta muun EU:n kaupunkeihin (vuoden 2001 aineisto), havaitaan et-tä Helsingin hintataso on 30 prosenttia korkeampi kuin keskimäärin 89 vertailu-kaupungissa, kun bruttokansantuoteta-so asukasta kohti otetaan huomioon (ku-va 12).

Toisaalta asumistaso asumisväljyy-dellä mitattuna on noin 20 prosenttia al-le keskitason suhteessa 115 EU:n ver-tailukaupunkiin, kun kansantuotteen ta-so asukasta kohti otetaan huomioon (ku-va 13).

Tilannetta voidaan tulkita karkeas-ti niin, että asuntojen hintoja tulisi kye-tä laskemaan noin 30 prosenttia ja pa-rantaa asumisväljyyttä noin 20 prosent-tia, jotta Helsinki olisi EU-vertailussa lä-hempänä keskitasoa.

Jos haluamme olla jonkin verran kes-kimääräistä parempia, meidän tulee alen-taa asuntojen hintoja noin 35–40 pro-senttia ja parantaa asumisväljyyttä noin 30 prosenttia.

1400

1600

1800

2000

2200

2400

2600

2800

3000

 hinta: euroa

/m2

Helsinki ja 88 muuta EU‐kaupunkia: Bkt/asukasja asuntojen hinta: euroa/m2 (v 2001)

Helsinki Trendi:+/‐ 20 %

München

Frankfurt am Main

BristolManchester

LondonCambridge

Edinburgh

Exeter (uk)

Darmstadt

Düsseldorf

Bonn

Köln

Amsterdam

Hgin hinta 30 % yli keskiarvon

Tavoite alle keski‐arvon= 

y = 505,98ln(x) ‐ 3816,5R² = 0,4833

0

200

400

600

800

1000

1200

0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000

Asun

tojen

Bkt euroa/asukas  (2001)Lauronen 4.10.2012/ kaup-vert valinta 10-1-2008

Verrattaessa 89 EU‐kaupungin kansantuotetta (bkt) ja asuntojen hintoja, Helsinki on 8 kalleimman joukossa. 

Groningen

Hannover

Regensburg

UtrechtHamburg

Wien Rotterdam

Bremen Nürnberg

Københavnalentaa ‐30..40%

50

55

Helsinki ja 114 muuta EU-kaupunkia. BKT:n ja asumisväljyyden suhde 2000/2001.

Trendi ja +/- 10 %

Copenhagen

Mulheim a.d.RuhrGravenhagen

(Haag)

Odense Aalborg

Groningen

Malmö

Tavoite Hgille yli keski‐arvon, parantaa esim + 30 %

35

40

45

: m2/

asuk

as

Dusseldorf

Frankfurt

Perugia (Italy)

Cremona (It) Aarhus

Genova

Roma

Hamburg

Regensburg

Stockholm

20

25

30

Asu

mis

väljy

ys

Helsinki

Helsingin asumisväljyys on 115 EUPraha

Paris

Amsterdam

Brussels

Madrid

Tampere

Rotterdam

Warszawa

Helsingin väljyys n  20 % alle keskiarvon

y = 9,6398ln(x) - 61,656R² = 0,7078

10

15

0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000Bkt-taso euroa/työpaikka

Helsingin asumisväljyys on 115 EU kaupungin vertailussa 9 huonoimman

joukossa.

Praha

Lauronen 4.10.2012 /kaup-vert valinta 10-1-

Brno

Kuva 12

Kuva 13

15

Asuntojen hinnat ja etäisyys

Kun asuntotarjonta ei ole riittävää keskei-sillä alueilla, asuntojen hinnat nousevat ja asutus laajenee yhä kauemmas seudul-le. Hintapaine nostaa hintoja jopa vielä 50–90 km päässä. Täällä asuntomarkki-na-alueen rajalla, hintataso on alle puo-let Helsingin tasosta ja vain kolmasosa kantakaupungin tasosta. Helsingin asun-tojen käyttöarvo, hyödyllisyys on hyvin korkea verrattuna asuntomarkkina-alu-een reunaan ja juuri tuo ero näkyy hin-noissa (kuva 14).

Kaupunki määrittää sen, minkä ver-ran asuntorakentamisen mahdollisuuksia kaavoituksella luodaan. Niinpä kaavava-rannon määrän ja roolin arviointi on yk-si yleiskaavatyön tärkeitä selvityskohteita yhdessä muiden tilanteeseen vaikuttavi-en seikkojen kanssa.

Asuntotonttien hintatason kehitys

Viereinen kuva (numero 15) kertoo pien-talotonttien reaalihintakehityksen vuo-sina 1965–2010. Suuresta kysynnästä ja riittämättömästä tarjonnasta johtuen tonttien reaalihinnat ovat nousseet vuo-den 1980 -tasolta nykyhetkeen noin ne-linkertaisiksi.

Käyrän hintavaihtelu kertoo, että asuntomarkkinoiden kysynnän ja asun-tojen hintojen nousun tilanteissa tont-tien hinnat reagoivat hyvin vahvasti kas-vavaan kysyntään, mikä taas viittaa sii-hen, että tarjonta on niukkaa ja jousta-matonta.

Tämä taas johtaa kysymyksen sekä kaavatarjonnan rooliin että tonttimarkki-noiden toimivuuteen ja rakennusliikkei-den asemaan markkinoilla.

Hki 1

Hki 2

Hki

Hki 3

Esp+K 1

Hki 4

Esp+K 2 Esp+Kaun

Kaun

Esp+K 3Vant 1

PKS

VantVant 2

KerKirkk

Sip

Kehysk.

JärvNurm

Viht

Porv

SiuntPorn

HyvinkLohj

Ink

Mänts

Karkk

Ask

RiihimNummi-P

Lopp

Pern

Lov

Kärk

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

Hki 1Hki 1Hki 2HkiHki 3Esp+K 1Hki 4Esp+K 2Esp+KaunKaunEsp+K 3Vant 1PKSVantVant 2 Ker KirkkSipKehysk.JärvNurm VihtPorvSiuntPornHyvinkLohjInkMäntsKarkkAskRiihimNummi-PLoppPern LovKärk

Asun

non

hint

a; e

uroa

/hm

2Vapaarahoitteisten asuntojen hinnat ja etäisyys

Helsingin seudulla 2009; euroa/m2Asunnot yht 2009 Pot. (Asunnot yht 2009)

5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90

Lauronen 20.9.2012/ as-hinnat-etäis 2009 kunnat jne 23-8-2010

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

1100

1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

Tont

in re

al-h

inta

: eur

oa/k

-m2

Vuodet

Pientalotonttien reaalihinnat: euroa / k-m2 (2007 taso)Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla v.1965-2010.

Lauronen 4.10.2012 / PT-tonttien hinnat 1981-2007 5-3-2008

Lähteet: v 1981-2007 YTV, 2008-9 Maanmitt.laitos. 1959-1988 Helsingin kaupunki/kiint.virasto

Helsinki

Espoo

Vantaa

Kuva 14

Kuva 15

16

Asuntojen kysynnän ja lisätarjonnan arvioitaVuosina 1968–2010 Helsingissä talou-den ja tulotason kasvu sekä muuttoliike ovat nostaneet asuntojen kysyntää niin, että vaikka jaksolla valmistui uusia asun-toja 161 000 kappaletta, eli 13,8 miljoo-naa kerrosalaneliömetriä, se ei riittänyt kysyntään. Asuntojen reaalihinnat nou-sivat vuodesta 1970 vuoteen 2010 noin 2,3 -kertaisiksi.

Tuotettu asuntomäärä, lähes 14 mil-joonaa kerrosalaneliömetriä vastaa 1,5 kertaa Turun tai Tampereen koko asun-tokantaa. Karkeasti arvioiden asuntotuo-tannon pääosa, 74 prosenttia on mennyt asumisväljyyden kasvuun ja 23 prosent-tia väkiluvun kasvuun (60 000 asukasta).

Asuntojen reaalihinnan nousun lisäk-si helsinkiläisten asumisväljyys on jäänyt jälkeen koko maan väljyyskehityksestä 5 huoneistoneliömetriä asukasta kohti (ku-va 16). Se tarkoittaa asuntokantana il-maistuna vähintään 3,2 miljoonan ker-rosalaneliömetrin tasollista jälkeen jää-mistä, sillä tulotaso on täällä paljon kor-keampi. (Korkeampi tulotaso tarkoittaa, että patoutunut asuntokysyntä on vie-lä tulotasoeron verran tuota suurempi muuhun maahan verrattuna.)

Mutta minkä verran enemmän lisä-tuotantoa olisi tarvittu myös reaalihinto-jen nousun pysäyttämiseen? Se on mo-nimutkainen kysymys, mutta sitä voi-daan karkeasti hahmottaa yksinkertaisen asumisväljyysmallituksen avulla (vuoden 2003 aineisto). Mallin tulosten mukaan, jos asuntojen hinnat laskisivat Helsingis-sä 20 prosenttia (-500 e/hm2), niin asu-misväljyys kasvaisi 4 huoneistoneliömet-riä asukasta kohti, eli noin 12 prosent-tia. Se tarkoittaisi lisäasuntokannan tar-vetta noin 2,8 miljoonaan kerrosala ne-liömetriä.

Vuosien 1970–2010 jaksolla asunto-jen reaalihinnat nousivat 130 prosenttia. EU kaupunkien vertailun mukaan Helsin-gin hintojen tulisi olla suhteellisesti 30 - 40 prosenttia alemmat, jolloin päästäi-siin hieman alle EU:n vertailukaupunki-en keskitason. Mekaanisesti arvioiden se viittaisi 5–6 miljoonan kerrosalane-liömetrin lisätarjontatarpeeseen vuoden 2003 tilanteessa.

Asetelma ei kuitenkaan ole niin yksin-kertainen, että tuon suuruinen asuntotar-jonnan lisäys johtaisi tuon tasoiseen hin-tojen laskuun, sillä siihen vaikuttavat mo-net muutkin seikat.

20

22

24

26

28

30

32

34

36

38

40

42

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

As-v

äljy

ys; k

-m2/

asuk

as

Vuosi

Asumisväljyyden kehitys 1980-2010, hm2/asukas, Helsinki ja koko Suomi

Suomi

Lauronen 12.3.2012/ lask-as-välj-1

Helsinki

Asuntojen kysyntä ja väestöennusteTärkeä osa yleiskaavatyötä on arvioida syitä asuntotarjonnan ja -tuotannon vä-hyyteen Helsingissä. Erityisen tärkeää on myös arvioida kaupunkisuunnittelun omaa roolia, esimerkiksi kaavatarjonnan riittävyyden merkitystä.

Yleiskaavaa varten tulee arvioida tar-vittavaa asuntotuotannon määrää vuo-sille 2010–2050, olivat lisätarpeiden syyt sitten väestön kasvu, asumisväljyys, asuntojen hintakehitys, työvoiman hinta, väestön huoltosuhteen parantamistar-ve, kaupunkitalouden kasvun ja siitä tu-levia verotulojen, ostovoiman, työllisyy-den, ulkomaisen kilpailukyvyn tavoitteet, tai segregaation kasvun ehkäisyn, kunta-verotuloista kilpailu tai muun sellaisen ta-voittelu asuntotuotannon avulla.

Samoin tulee arvioida, minkä verran kysyntä edellyttää asemakaava- ja asun-totonttitarjontaa ja minkä verran nuo taas edellyttävät uutta asumisen yleiskaava-tarjontaa. (Nykyisin jäljellä olevasta sekä asemakaava- että yleiskaavatarjonnasta on tehty oma selvityksensä; Yleiskaava-varantoselvitys 2012.)

Suuri paine asuntotilanteeseen tulee väestön lisääntymisestä. Vuosina 1970–2010 seudun väkiluku kasvoi 827 000 asukkaasta 1 187 000 asukkaaseen, eli kasvua oli 520 000 asukasta. Siitä tuli Helsinkiin vain 60 000 asukasta, 12 pro-senttia, koska riittämätön (vaikkakin si-nänsä suuri) asuntorakentamisen mää-rä ei kyennyt ottamaan vastaan suurem-paa osuutta ja nousevat asuntohinnat te-kivät karsinnan (väestökehitys ja ennus-teet, kuva 17).

Helsingin Tietokeskus on tehnyt uu-den väestöennusteen sekä Helsingin seudulle että Helsinkiin vuoteen 2050 ja arvioinut myös sen edellyttämää asunto-tuotannon määrää.

Aiemmin tehdyistä väestöennusteista on usein toteutunut nopein kasvuvaihto-ehto. Koska yleiskaavan tulee pyrkiä luo-maan riittävät ja joustavat edellytykset kaupunkikehitykselle, sen mahdollista-ma tarjonta ei saisi ainakaan ensimmäi-seksi tulla kehitykseen esteeksi.

Kuva 16

17

malla turvata työvoiman riittävä tarjon-ta. Sen tulee myös kyetä varautumaan runsaaseen väestön kasvuun ja siitä tu-levaan kasvavaan asuntojen kysyntäpai-neeseen, joten noiden ratkomiseksi lie-nee välttämätöntä ottaa mitoituspohjaksi

väestöennusteen suurin vaihtoehto: no-pea kasvu.

Nopea kasvu kasvattaa Helsingin seu-dun väestömäärää 600 000 asukkaal-la vuoteen 2050 mennessä ja siitä tuli-si Helsinkiin 260 000 asukasta. Helsingin asukasluku olisi silloin 850 000. Tuo kehi-tys edellyttäisi Helsinkiin uutta asuntotar-jontaa 18 miljoonaa kerrosalaneliömetriä vuoteen 2050, joka tarkoittaisi 450 000 kerrosalaneliömetrin asuntotuotantoa vuosittain (kuvat 18 ja 19).

Oletus kuitenkin on, että aivan samoin kuin aiempien väestöennusteiden väes-tönkasvu ja niihin tarvittu asuntotuotan-to eivät estäneet asumisväljyyden koko maata hitaampaa kehitystä tai asuntojen reaalihintojen nousua, niin ei luultavasti tapahtune tämänkään kohdalla.

On siis hyvin luultavaa, että tuo suuri väestönkasvun paine ja sen edellyttämä asuntotuotanto ei nytkään riitä estämään asumisväljyyden jälkeen jääntiä tai asun-tojen reaalihintojen tai työvoimakustan-nusten ongelmallista nousua. Niihin vai-kuttaminen edellyttää omaa lisätuotan-toa ja sen määrän erikseen arviointia.

Tuon arvioiminen on todella haasta-vaa, mutta alustavasti näyttää siltä, et-tä väestöennusteen edellyttämän 18 mil-joonan kerrosalaneliömetrin asuntotuo-tannon lisäksi tarvittaisiin lisätuotantoa niin, että kokonaistuotantotarpeen suu-rusluokka on 25 miljoonaa kerrosalane-liömetriä vuoteen 2050 mennessä Hel-singissä. Nämä kaikki arviot edellyttävät kuitenkin tarkempia laskelmia.

Voidaan arvioida, että asuntotarjon-nan osalta yleiskaavan tulee mahdollis-taa sekä hyvä asumistason kehitys, es-tää hintatason nousua ja turvata väestö-rakenteen myönteistä kehitystä ja ehkäis-tä huoltosuhteen heikkenemistä ja sa-

Kuva 17

Kuva 18 Kuva 19

1200000

1300000

1400000

1500000

1600000

1700000

1800000

1900000

2000000

ektio

t

Helsingin ja seudun väestö 1950‐2012 ja projektiot ‐‐> 2050Helsinki Kantakaupunki Esikaupungit

PKS Hki‐voimakk. hidastuva Hki‐hidastuva

Hki‐perus Hki‐nopea Hgin seutu

Hgin seutu hidastuva Hgin seutu perus Hgin seutu nopea

Hgin seutu voimakk.hidastuva

Helsingin seutu

Hgin seutu nopea

Hgin seutu perus

Hgin seutu hidastuva

Hgin seutu voim.hidast.

0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

700000

800000

900000

1000000

1100000

1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050

Väestö  ja proje

VuosiLauronen 18.10.2012 / väestöprojektiot 2050 SL-kamaa 17.10.2012 Lähde; TIEKE/ Laakso 09/2012

Helsinki

PKS

Hki, esikaupunki

Hki kantakaupunki

Hki hidastuva

Hki perus

Hki nopea

Hki voim.hidast.

140

165

266

200

250

300

1000

 asukasta 

Helsingin väestöprojektiot vuoteen 2035  ja 2050; VÄESTÖN kasvu (1000 as)

Helsinki perus Helsinki nopea kasvu

109

140

0

50

100

150

Väestön kasvu 2012‐35 (1000) Väestön kasvu 2012‐50 (1000)

Väestön kasvu 1

Lauronen 17.10.2012 /Väestöprojektiot v 2050 SL‐kamaa 17.10.2012

8,8

11,5

8 1

11,6

18

12,1

10

12

14

16

18

20

svutarve: m

iljoo

na k‐m

2

Helsingin väestöprojektiot vuoteen 2035 ja 2050: ASUNTOKANNAN kasvutarve (milj.k‐m2)

Helsinki perus Helsinki nopea kasvu

Normaali väljyyskasvu Hidas väljyyskasvu

6,2

8,17,5

0

2

4

6

8

As.kannan kasvu (NORM.välj) 2012‐2035 (milj.k‐m2)

As.kannan kasvu (NORM.välj) 2012‐2050 (milj.k‐m2)

As.kannan kasvu (HIDAS välj) 2012‐2035 (milj.k‐m2)

As.kannan kasvu (HIDAS välj) 2012‐2050 (milj.k‐m2)

Asun

tokann

an kas

Lauronen 17.10.2012 /Väestöprojektiot v 2050 SL‐kamaa 17.10.2012

18

Yleiskaavatarjonta ja sen rooli Jos asuntotarjontaa halutaan niin paljon, että asuntojen reaalihintataso ei nouse ja asumiskustannukset saataisiin kohtuul-liselle tasolle, rakentamisen mahdolli-suuksia tulisi merkittävästi lisätä. Osittain myös asemakaava- ja yleiskaavavarannot eivät ole viime vuosikymmeninä mahdol-listaneet riittävää asuntotuotannon mää-rää. Toisaalta riittävä, reaalinen yleiskaa-vavaranto on perusta sille, että asema-kaavoitus voi tuottaa riittävän määrän asemakaava- ja tonttitarjontaa.

Seuraavassa kuvassa (kuva 20) arvi-oidaan aiempaa yleiskaavojen asuntova-rantojen kehitystä ja sen muutoksia vuo-sina 1970–2011. Jos yleiskaavatarjon-ta on liian vähäistä tai sen kohteet ovat asemakaavoitukselle hyvin vaikeita ja hi-taasti toteutettavia, ne eivät mahdollista riittävän asemakaavatarjonnan synnyttä-mistä.

Voimassa olevan yleiskaavan (YK-2002) riittävyyttä (vähenemistä) voidaan karkeasti arvioida tulevien rakentamis-määrien avulla siten, että jos vuosittainen asuntotuotannon määrä on keskimäärin sama kuin viimeisen 10 vuoden aikana, niin vuonna 2020 ollaan 2,5 miljoonan kerrosalaneliömetrin tasolla, alempana kuin koskaan viimeisen 40 vuoden aikana.

Jos taas rakennetaan kaupunginval-tuuston tavoitteen mukaiset 5000 asun-toa vuodessa, niin vuonna 2020 vanhan yleiskaavan varanto on käytetty loppuun.

Paljonko on valmista asemakaavatarjontaaAiemmat selvitykset valmiin, lainvoimai-sen asemakaavatarjonnan määrästä (Ra-mava) Helsingissä ovat arvioineet, että tarjontaa on hyvin paljon, aivan riittäväs-ti. On esitetty, että valmiit varannot saat-taisivat riittää rakentamiseen jopa 8 vuo-deksi, ilman uutta lisätarjontaa.

Noiden arvioiden epävarmuus on liit-tynyt siihen, että suuri osa varannosta on vajaasti rakennetuilla tonteilla, joiden

toteutumismahdollisuuksien arviointi ja käyttöön saanti on hyvin epävarmaa.

Varantoa uudelleen arvioitaessa (Laakso, ym. 2011) tultiin tulokseen, että reaalinen, käyttöön saatavissa oleva tont-tivaranto sisältää vain tyhjät tontit ja 20 prosenttia vajaasti rakennetuista tonteis-ta. Se on huomattavasti vähemmän, kuin

Kaavatarjonnan riittävyys

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020

Yk:n

asu

ntok

erro

sala

, milj

.k-m

2

Vuosi

Arvio Helsingin yleiskaavojen asuntovarannon kehityksestä v 1970-2011 ja arvio vuoteen 2020? (milj.k-m2)YK-lähtöluvut yk-arvio (-asemak) yk-arvio (-rakent.)

yk-ennak.(- ka rakent.) yk-ennak. (- rakent 5000)

Lauronen 4.10.2012 / Yleissuunnitt/YK 2015 mitoitus arvioita 31-8-2011 Lähteitä, mm: YK:t asunto-ohjelmat, Yk 1992-luonnos Khs 12-1990, Yk 2002,

Väheneminen, jos asunto-tuotanto 5000 as/v

Väheneminen, jos asuntotuotanto / v 2000-2010 keskiarvo

YK1992 lisäys4,1 milj.k-m2

Yk-arvio 1981, lisäys 3,6 milj.k-m2

YK2002 lisäys 1,6 milj.k-m2

0,00,20,40,60,81,01,21,41,61,82,02,2

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

Vara

nto;

milj

.k-m

2

Vuosi

Helsingin asuntokaavojen REAALINENvaranto, v 1980-2010; milj.k-m2

as-ka tyhjät var-2: tyhjät+20% vajaat

Lauronen 4.10.2012/ Kaavavarantojen kehitys 1980-2010

Uusi Ramava: laskettu REAL-tarjonta= Tyhjät + 20 % vajaista

Tyhjät tontit

mitä tähän saakka on luultu. Tulos muut-taa käsityksen runsaasta tarjonnasta. Se on tärkeä viesti myös Helsingin yleiskaa-vatyölle. Kuvassa (21) esitettään arvio re-aalisen tonttitarjonnan kehityksestä vuo-sina 1980–2010. Tällä hetkellä arvioitu varannon määrä on noin 1,4 miljoonaa kerrosalaneliömetriä (syyskuu 2011).

↑ Kuva 20

← Kuva 21

19

Asuntokohteiden toteutusajan pituus pienentää varantolukuja

Kun todellisen, kohtuudella käyttöön saa-tavan asemakaavavarannon niukkuuteen lisätään vielä paljolti keskustelun ulko-puolella oleva asuntokohteiden toteutus-prosessin pituuden merkitys, niin varan-tojen riittävyys edelleen vähenee. Asun-totuotannon toteutusprosessin toimi-vuus edellyttää, että jo useita vuosia en-nen tuotannon valmistumista vuosittai-sen tulevan asuntotuotannon kohteet tu-lee olla määritellyt ja varatut. Niiden mää-rä on niin suuri, että ne sitovat käyttöön-sä merkittävän osan tilastoissa näkyväs-tä varannosta. Tällöin tilastojen vapaiksi mielletyistä varannoista iso osa onkin jo suunniteltuun tuotantoon varattuja koh-teita, eikä enää tyhjiä, käytettävissä ole-via tontteja, niin kuin usein ajatellaan.

Jos oletetaan, että asuntotuotanto-kohteiden toteutusprosessi vie aikaa kaikkiaan esimerkiksi 4–6 vuotta (arvi-oita; Helsingin asuntotuotantotoimisto ATT noin 5,1 vuotta, NCC noin 4 vuotta, Skanska 5–7 vuotta), jotta kaikki toteu-tuksen edellyttämät valmistavat toimen-piteet voidaan tehdä, tulee jo prosessin alusta saakka kohteiden olla määriteltyjä,

sidottuja ja varattuja. Vasta tuon proses-sin loppuvaiheessa, kun kohde on saanut rakennusluvan, se siirtyy pois asemakaa-vavarannosta (Ramava).

Eli jos asuntotuotannon toteutuksen kokonaiskesto on 4–6 vuotta ja raken-nusluvan jälkeinen rakennusvaihe kes-tää siitä arviolta 1–2 vuotta, niin Rama-van varantoja sitova (piilossa vähentä-vä) vaihe kestää noin 3–4 vuotta (tarkoit-taa noin monen vuoden tuotantoa). Jos Ramava (suppea) on tällä hetkellä noin 1,4 miljoonaa kerrosalaneliömetriä ja oh-jelmoitu asuntotuotanto olisi vuosittain esimerkiksi 0,4 miljoonaa kerrosalane-liömetriä, niin tuo varaa eli vähentää va-rantoa (näkymättömästi) 1,2–1,6 miljoo-naa kerrosalaneliömetriä, eli käytännös-sä kaiken. Kun on luultavaa, että mitkään toteutusprosessit eivät toimi ideaalises-ti, ilman kitkaa ja häiriöitä, niin 1,4 mil-joonan kerrosalaneliömetrin nykyvaran-to ei mahdollista 0,4 miljoonan kerros-alaneliömetrin vuosittaista asuntotuotan-toa, vaan keskimääräinen tuotanto jää-nee huomattavasti sen alle.

Viereinen taulukko (kuva 22) pyrkii ku-vaamaan asiaa. Jos oletetaan, että vuo-tuinen ohjelmoitu asuntotuotanto on 4

Kuva 22

3. Paljonko tarvitaan lainvoim.kaavavarantoa, jos toteutusaika on 4 vuotta?Tuotanto 4000 as/v (75x1,25x = 375 000 k-m2/n = 0,375 m.k-m2) 4000 as / 4 vuotta!

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20160,375 0,375 0,375 0,375

0,375 0,375 0,375 0,3750,375 0,375 0,375 0,375

0,375 0,375 0,375 0,3750,375 0,375 0,375 0,375

0,375 0,375 0,3750,375 0,375

0,375tarv. Lainvoim.real-varanto (summa) 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5

000 asuntoa (0,375 miljoonaa kerrosala-neliömetriä) ja ne valmistuvat vuonna 2012 ja rakentamista edeltävä toteutus-aika on 4 vuotta, niin nuo kohteet on tul-lut varata jo vuonna 2009. Jos taas vuon-na 2013 valmistuu saman verran asun-toja, niin ne kohteet taas on tullut varata vuonna 2010. Ja sama toistuu seuraavi-na vuosina. Kun sidotut määrät lasketaan (alaspäin) yhteen, minkä verran normaa-li, jatkuva vuotuinen ohjelmoitu tuotan-to sitoo varantoja, niin tarve on 1,5 mil-joonaa kerrosalaneliömetriä. Kun toimi-va lainvoimainen kaavavaranto on arvi-olta 1,4 miljoonaa kerrosalaneliömetriä, niin 4000 asunnon vuosituotannon mää-rä ei ole mahdollista.

Tulevaisuudessa rekistereistä tulisi ol-la myös arvio siitä, minkä verran on to-della reaalisesti käytettävissä olevia va-paita tontteja tarjolla, joita ei ole jo sidot-tu tuotantoprosessiin.

20

Huomioita asemakaavavarannon kehityksestä vuosina 1980–2010

Viereisessä kuvassa (kuva 23) on arvi-oitu Helsingin tyhjien tonttien varannon kehitystä vuosina 1980–2010. Ensinnä-kin nähdään, että varannon aleneva tren-di on vahva. Kun vuosittain valmistuvis-ta uusista kaavoista vähennetään vuo-tuinen rakentaminen, tuloksena on ollut aleneva kehitys. Se tarkoittaa, että uusi-en kaavojen lisäävä määrä on ollut pie-nempi kuin rakentamisen varantoja vä-hentävä määrä.

Toiseksi valmiin kaavatarjonnan kehi-tys vaihtelee selvästi yleiskaavojen val-mistumisen ajoituksen mukaan. Ennen uusien yleiskaavojen valmistumista tont-tivaranto on vähentynyt nopeasti. Ja toi-saalta muutama vuosi yleiskaavan vah-vistumisen jälkeen tonttivaranto on taas kyennyt jonkin aikaa kasvamaan selvästi. Silloin asemakaavoitus on ollut suurem-paa kuin rakentaminen. Mutta perust-rendi on silti ollut laskeva.

Kolmanneksi havaitaan, että uuden, vuotuisen asemakaavatarjonnan merki-tys kehityksessä on ratkaisevaa. Jos vuo-sittainen rakentaminen (kaavavarannon kuluttaminen) on 0,33 miljoonaa kerros-alaneliömetriä ja uusia kaavoja ei tule, niin 4 vuodessa rakentaminen syö koko tyhjien tonttien varannon loppuun. Täl-löin asuntorakentamisen mahdollisuudet käytännössä loppuvat.

Asukastiheydet tarjontatehokkuuden mittarina EU vertailuissa Helsinki on kehittymässä suurkaupungik-si. Sen kasvu tarkoittaa myös yhä enem-män urbaaneja kaupunkirakentamisen ratkaisuja, joihin liittyvät sekä suurem-mat rakentamisen tehokkuudet että asu-kastiheydet.

Helsingin ongelmaksi EU:n kaupun-kivertailussa on havaittu se, että täällä asuntojen hintataso on suhteellisen kor-kea ja samalla asumistaso (väljyydellä mitattuna) on suhteellisen alhainen.

Siihen näyttää myös liittyvän se, et-tä täällä kaupunkirakenteessa asukasti-heys (asukkaita neliökilometriä kohden) on kohtuullisen alhainen verrattuna mo-niin muihin EU kaupunkeihin (kuva 24).

Tämä viittaa siihen, että kaupunkira-kenteen tehostamis- ja tiivistämisratkai-suilla voitaneen periaatteessa saada suu-ri määrä lisärakentamisen mahdollisuuk-

sia, niin kuin muissakin EU kaupungeis-sa on tapahtunut.

Seuraavaksi (kuva 25) verrataan hel-sinkiläisten asumisväljyyttä (huoneisto-neliömetriä asukasta kohti) muihin EU kaupunkeihin. Erot ovat hyvin suuret.

Asukastiheyden ja asumisväljyyden yhteisvaikutus (kaksoisvaikutus) on, et-tä Helsingissä keskimääräinen asunto-tarjonnan tehokkuusluku (tiheys x väl-jyys) huoneistoneliömetriä neliökilomet-riä kohden on kohtuullisen alhainen.

Asuntotarjonnan tehokkuusluvut (mil-joona huoneistoneliömetriä neliökilomet-riä kohden) pohjoismaisessa vertailussa olivat vuonna 2002: Helsinki 0,097, Tuk-holma 0,148 ja Kööpenhamina 0,259. Jos Helsingin tehokkuus merkitään in-deksinä =100, niin Tukholma on 165 ja Kööpenhamina 266.

Jos ajatellaan, että Helsinki, Tukhol-ma ja Kööpenhamina ovat arvoiltaan riit-tävän samankaltaisia vertailukaupunkeja, niin tulos kertoo että Helsingillä on peri-aatteessa suuret mahdollisuudet asunto-tarjonnan lisäämiseen ennen kuin ollaan vertailukaupunkien tasolla.

Kuva 23

1,2

1,4

1,6

1,8

2,0

2,2

Miljoo

na  k‐m

2

Helsingin tyhjien lainvoimaisten asuntokaavojen varannon kehitys 1980‐2010, milj.k‐m2.

aska‐tyhjiä Lin. (aska‐tyhjiä)

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030

Asun

tokaavoja: M

Vuosi

YK‐1992

YK‐2016.?YK‐2002

Lauronen  3.10.2012/Työstökamaa‐17  16‐8‐2011

Helsingin tyhjien lainvoimaisten asuntokaavojen varannon kehitys 1980-2010,

milj.k-m2

21

26283032343638404244464850

dk00

4cAa

lbor

gdk

003c

Ode

nse

nl00

1cs'

Grav

enha

genl

007c

Gron

inge

ndk

002c

Aarh

usde

026c

Trie

rdk

001c

Købe

nhav

nde

028c

Rege

nsbu

rgde

025c

Darm

stad

tde

022c

Mül

heim

…de

013c

Hann

over

de01

2cBr

emen

it013

cCr

emon

ase

003c

Mal

mö

de03

4cBo

nnde

011c

Düss

eldo

rfde

017c

Biel

efel

dde

020c

Wie

sbad

enit0

12c

Vero

nait0

16c

Peru

gia

lu00

1cLu

xem

bour

git0

07c

Fire

nze

it009

cBo

logn

ade

002c

Ham

burg

de00

3cM

ünch

ende

033c

Augs

burg

de00

4cKö

lnde

016c

Wup

pert

alit0

15c

Trie

ste

de01

5cBo

chum

de01

4cN

ürnb

erg

de03

0cW

eim

arde

027c

Frei

burg

im …

it014

cTr

ento

de00

6cEs

sen

de01

0cDo

rtm

und

de00

1cBe

rlin

fr01

6cN

ancy

fr00

4cTo

ulou

seit0

11c

Vene

zianl

004c

Utr

echt

de00

5cFr

ankf

urt a

m …

de03

2cEr

furt

fr00

7cBo

rdea

uxit0

02c

Mila

nofr

008c

Nan

tes

fr01

3cRe

nnes

it006

cGe

nova

fr01

7cM

etz

fr01

0cM

ontp

ellie

rse

001c

Stoc

khol

mfr

020c

Dijo

nfr

019c

Orlé

ans

be00

5cLi

ège

de03

1cSc

hwer

infr

018c

Reim

sde

029c

Fran

kfur

t (O

der)

fr01

5cRo

uen

fr00

6cSt

rasb

ourg

fr00

9cLi

llenl

003c

Rott

erda

mes

010c

Palm

a di

…de

019c

Mag

debu

rgfr

014c

Amie

nsfr

026c

Gren

oble

be00

2cAn

twer

pen

be00

1cBr

uxel

les

/ …fi0

03c

Turk

ude

018c

Halle

an

der …

fr01

1cSa

int-

Etie

nne

it004

cTo

rino

be00

3cGe

ntde

008c

Leip

ziges

003c

Vale

ncia

fr00

3cLy

onfr

001c

Paris

it001

cRo

ma

de00

9cDr

esde

nbe

006c

Brug

gefi0

02c

Tam

pere

fr20

3cM

arse

ille

fr20

5cN

ice

nl00

2cAm

ster

dam

fi004

cO

ulu

fr01

2cLe

Hav

rebe

004c

Char

lero

ifi0

01c

Hels

inki

it005

cPa

lerm

oes

002c

Barc

elon

ait0

08c

Bari

gr00

2cTh

essa

loni

kiit0

10c

Cata

nia

gr00

1cAt

hina

gr00

4cIra

klei

oes

005c

Zara

goza

es00

1cM

adrid

es00

6cM

álag

aes

004c

Sevi

llaes

008c

Las P

alm

asit0

03c

Nap

oli

Asum

isväl

jyys

; hm

2/as

ukas

Asumisväljyys hm2/asukas eräissäEU kaupungeissa, n 2002.

Helsinki

Kobenhavn

Stockholm

Lauronen 14.2.2012/ kaup-vrt valinta 18-1-2011b Lähde; EU, Urban Audit

Kuva 24

Kuva 25

0100020003000400050006000700080009000

es00

2cBa

rcel

ona

it003

cN

apol

iro

001c

Bucu

rest

iit0

02c

Mila

nopt

001c

Lisb

oait0

04c

Torin

onl

001c

s' Gr

aven

hage

pt00

2cO

port

obe

001c

Brux

elle

s /

Brus

sel

dk00

1cKø

benh

avn

es00

3cVa

lenc

iaes

004c

Sevi

llaes

001c

Mad

riduk

001c

Lond

onnl

002c

Amst

erda

mit0

05c

Pale

rmo

se00

1cSt

ockh

olm

de00

3cM

ünch

enuk

006c

Live

rpoo

luk

014c

Leic

este

rde

001c

Berli

nat

001c

Wie

nes

008c

Las P

alm

asuk

002c

Birm

ingh

amuk

008c

Man

ches

ter

it007

cFi

renz

euk

011c

Bris

tol

hu00

1cBu

dape

stuk

004c

Glas

gow

lu00

1cLu

xem

bour

gpl

001c

War

szaw

afi0

01c

Hels

inki

nl00

3cRo

tter

dam

de00

6cEs

sen

it008

cBa

ride

015c

Boch

umpl

002c

Lodz

be00

5cLi

ège

uk01

7cCa

mbr

idge

de01

4cN

ürnb

erg

it009

cBo

logn

ade

011c

Düss

eldo

rfee

002c

Tart

ude

005c

Fran

kfur

t am

Mai

nde

013c

Hann

over

ee00

1cTa

llinn

uk01

2cBe

lfast

it015

cTr

iest

eit0

06c

Geno

valv

001c

Riga

nl00

4cU

trec

htlt0

02c

Kaun

aspl

009c

Lubl

inde

004c

Köln

fr00

3cLy

onro

003c

Tim

isoa

rauk

019c

Linc

oln

fr01

8cRe

ims

cz00

1cPr

aha

nl00

5cEi

ndho

ven

uk01

3cN

ewca

stle

upo

n Ty

nede

002c

Ham

burgAs

ukas

tihey

s: a

sukk

/ k

m2

Asukastiheys, asukkaita /km2 eräissä EU kaupungeissa, n 2002.

Helsinki

Kobenhavn

Stockholm

Lauronen 14.2.2012/ kaup-vrt valinta 18-1-2011b

Barcelona 15 247 as/km2

Lähde; EU, Urban Audit

Asukastiheys, asukkaita /km2 eräissä EU kaupungeissa, n 2002

22

Seuraavassa kuvassa (kuva 26a) ver-rataan sitä, miten Helsingin, Tukholman ja Kööpenhaminan asukastiheydet ovat kehittyneet vuosina 1992–2011. Tästä havaitaan ensinnäkin, että asukastihey-serot ovat hyvin suuret. Toisekseen, että tuolla 19 vuoden jaksolla Helsingin asu-kastiheys on kasvanut 300 asukasta ne-liökilometriä kohti (kun Östersundomin alueliitosta ei huomioida), Kööpenhami-nan 600 ja Tukholman 900.

Tukholman asukastiheyden kasvua, 19 vuodessa 900 asukasta neliökilomet-riä kohden vastaava lisäys Helsinkiin tar-koittaisi lisää 190 000 asukasta, eli kas-vu olisi 10 000 asukasta vuodessa, kun väestöennusteen nopein vaihtoehto tar-koittaa 260 000 asukasta 38 vuodessa, eli kasvua 6 800 asukasta vuodessa.

2750

4506

6131

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

6000

6500

7000

1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

Asuk

kaita

/ k

m2

..

Asukastiheys pohjoismaiden suurkaupungeissa,v 1992 - 2011; asukkaita/km2

Kööpenhamina Helsinki Tukholma

Lauronen 13.2.2012/ Pohj kaup Pinta-ala ja väestöntiheys 27-1-2012Lauronen 13.2.2012/ Pohj kaup Pinta-ala ja väestöntiheys 27-1-2012

Kööpenhamina

Lauronen 13.2.2012/ Pohj kaup Pinta-ala ja väestöntiheys 27-1-2012Lauronen 13.2.2012/ Pohj kaup Pinta-ala ja väestöntiheys 27-1-2012

Tukholma

Helsinki

Kuva 26a

Kuva 26b

Viereisessä kuvassa (kuva 26b) on myös laskettu, minkä verran Helsingin asuntotarjonta lisääntyisi (miljoonaa ker-rosalaneliömetriä), jos Helsingin asukas-tiheys nostettaisiin eräiden vertailukau-punkien tasolle. Esimerkiksi Tukholman asukastiheys lisäisi Helsingissä tarjontaa 14 miljoonaa kerrosalaneliömetriä, Köö-penhamina 27 miljoonaa, Bryssel 36 mil-joonaa, Milano 42 miljoonaa ja Pariisi 165 miljoonaa kerrosalaneliömetriä.

30

35

40

45

50

55

60

kerrosala: milj. k‐m

2

Helsingin asukastiheyden nostamisen lask vaikutus asuntokerrosalan tarjontaan; milj. k‐m2

"Haag"5626

Tukholma4308

Torino6976

Napoli8296

Milano7137Bryssel

6511

Köö h i

Manchester3853

Bilbao8553

Paris 20248= 165 m.k‐m2

0

5

10

15

20

25

2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 7500 8000 8500 9000

Saatava lisäas.

Asukastiheys/km2

Helsinki2768

Amsterdam4440

Lauronen 15.2.2012/ työstökenttä 18  15‐12‐2011

Kööpenhamina5630

Laskelma:  As.tiheyden lisäys x 45 k‐m2/as x 212,6 km2= xx milj.k‐m2

Zurich4153

Wien3740

Glasgow3301

23

Tähän raporttiin on kerätty yleiskaavarat-kaisujen taustaksi joukko kaupunkitalou-den (urbaanin talouden) ilmiöitä, aineis-toja, kehityskulkuja ja analyysejä. Osasta on tehty alustavia johtopäätöksiä ja väit-teitä, mutta osa on vain nostanut esiin vielä ratkaisemattomia kysymyksiä.

Tarkastelu on kuitenkin osoittanut, et-tä kaupunkikehitykseen liittyy suuri jouk-ko merkittäviä kaupunkitalouden proses-seja, joita tulee ymmärtää nykyistä pa-remmin, jotta ne voidaan ottaa riittävästi huomioon yleiskaavatyössä. Tulee myös löytää ne tavat, miten ne voidaan huo-mioida.

Johtopäätös

24

EU-kaupunkivertailu; Omat laskelmat (2011), tilastoaineiston lähteet; Euros-tat / Regions and cities (2010) ja Urban Audit http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/region_cities/introduction

Combes PierrePhilippe & Duranton Gil-les & Gobillon Laurent & Puga Diego & Roux Sébastien (2009); The produc-tivity advantages of large cities: Distin-guishing agglomeration from firm se-lection

Glaeser Edward L. & Gottlieb Joshua D. (2009) The Wealth of Cities: Agglome-ration Economies and Spatial Equilib-rium in the United States

Google Earth

Hyresnivåguiden 2003: Tukholman toi-mistovuokrat, excel-aineisto

Insee IIe-de-France http://www.insee.fr/fr/regions/idf/default.asp

Helsingin kaupunkisuunnitteluviras-to / Laakso Seppo, Kostiainen Eeva & Lönnqvist Henrik (2011): Kaavava-rannon yhteys asuntotuotantoon Hel-singissä ja Helsingin seudulla. Hel-singin kaupunkisuunnitteluviraston yleissuunnitteluosaston selvityksiä 2011:20. 41 s. http://www.hel2.fi/ksv/julkaisut/yos_2011-20.pdf

Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto, Yleissuunnitteluosasto; Yleiskaavava-rantoselvitys 2012 /JM, HIS 25.9.2012.

Laakso Seppo, Loikkanen Heikki A. (2004) Kaupunkitalous, johdatus kau-pungistumiseen, kaupunkien maan-käyttöön sekä yritysten ja kotitalouk-siensijoittumiseen

Lauronen Esko (2004) Kaupunkituotta-vuus; Lontoon, Tukholman ja Helsin-gin vertailu. Helsingin kaupunkisuun-nitteluviraston yleissuunnitteluosaston selvityksiä 2004:4 http://www.hel2.fi/ksv/Paatoksenteko/2004_Kaupunki-suunnittelulautakunta/Esityslistat/liit-teet/041480380.pdf

Lauronen Esko (2005) Helsingin kau-punkituottavuus; Miksi Helsinkiä ja seutua kannattaa kehittää. Helsin-gin kaupunkisuunnitteluviraston yleis-suunnitteluosaston selvityksiä 2005: 8 http://www.hel2.fi/ksv/hela/Kaupunki-suunnittelulautakunta/Esityslistat/liit-teet/052380095.pdf

Lauronen Esko (2007) Omat laskelmat: Toimistojen vuokrataso ja etäisyys Hel-singissä ja Tukholmassa 2003 (excel-aineisto)

Lauronen Esko (2011) Helsingin suur-kaupungistuminen nostaa talouden tuottavuutta. Helsingin tietokeskus Kvartti 2/2011 http://www.hel2.fi/tietokeskus/julkaisut/pdf/11_06_13_Kvartti_2_2011.pdf

Loikkanen Heikki A. & Susiluoto Ilkka (2012) Suurimpien seutukuntien ko-konaistaloudellinen kehitys 1975 - 2008 Helsingin kaupungin tietokes-kus 2012:1 http://www.hel2.fi/tieto-keskus/julkaisut/pdf/12_02_09_Tutki-mus_1_Susiluoto.pdf

Toim. Loikkanen Heikki A. & Laakso Sep-po & Susiluoto Ilkka (2012) Metropoli-alueen talous. Näkökulmia kaupunki-talouden ajankohtaisiin aiheisiin http://www.hel2.fi/tietokeskus/julkaisut/pdf/12_06_11_Tutkimus_Susiluoto.pdf

Lähteitä ja tausta-aineistoja

Niemi Erkki (2010) Tilastokeskus, aineis-to. Kuntatason bkt tiedot 2007 (Tieto-keskus; Ilkka Susiluoto)

Tilastokeskus, Altika. Vuoden 2007 ar-vonlisäys (bkt) tiedot; Tuotannon ja työllisyyden aluetilit

1