La Propiedad en Pisos - historico.juridicas.unam.mxhistorico.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/dernotmx/cont/3/cnt/cnt4.pdf · "Se esboza ya -dice Bugueda Lanzas-, la posibilidad

La Propiedad en Pisos o Departamentos en Derecho Mexicano

LIC. MANUEL BORJA MARTINEZ

ESPARA.-El doctor Jesús Bugeda Lanzas (33) después de ad- vertirnos que "se ha pretendido encontrar ciertos destellos de la ins- titución en el Fuero y Juzgo y en los Fueros Viejos" nos dice que existe un fragmento de las partidas que sí presenta semejanza con la regulación actual de la institución. este fragmento es el siguiente: To- me o casa, o otro edificio cualquiera aviendo muchos aparceros de so vena si estuuiere malparada de guisa que se quisiera caer, e alguno de los aparceros la manda labrar e reparar de lo suyo en nome del e de sus compañeros faciendogelo saber primeramente tenudos son todos los otros cada uno por su parte de tornarle las missiones que despen- dio a pro de aquel lugar. Esto deue ser cumplido fasta quatro meses del día que fue acabada de lauor, e les fue demandado que gelo pa- gassen. E si assi non lo Fiziessen pierden las partes que auian en aquellas cosas do fizieron la lauor, e fincan libres, e quitas aquel que las reparo de lo suyo. Pero si este que face la lauor lo ouisse fecho a mala fe, non lo faziendo saber a sus compañeros: más reparando, o labrando el logar que auia con los otros, o faziendo y alguna cosa de nueuo en su nome assí como si Euesse suya, deue perder entonces las missiones que £izo en luaor, e lo que es y labrado de nueuo deue fincar comunalmente a todos los compañeros. (Partida 3a. Título XXXII ley 26. (34)

* Tomado del libro próximo a publicarse titulado "La Propiedad de Pisos o Departamentos en Derecho Mexicano" que edita Editorial Porrua dc esta capital. --+--

(33) Página 8. (34) LOPEZ. GREGORIO: Las siete Partidas del Sabio Rcy don Alfonso IX. glo-

sadas por el liccnciado don Gregorio Lbpez, del Consejo de su Majestad, re- impresas en Perpignán. por D. J. ALZINE, 1831. T. 11, que contiene la 3a.. 4a. y 5a. Partida. 3a. Partida Que fabla de la Justicia. e como se ha de fazer ordenadamente en Cadd hogar. por palabra de Juyzio, e por obra de fccho para desembargar los Pieytos. Título XXXII. De las lauores nueuas. como se pueden embargar que se non fagan; e de las viejas que se quieran caer. como se han de fazer, e de todas otras lauores. Ley XXVI: Como deue cobrar las missiones. o ganar la parte de los otros, el que reparó la casa. o el edificio, que aula con otros de común. Página 504.

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"Se esboza ya -dice Bugueda Lanzas-, la posibilidad de que un edificio pertenezca en partes a diversos titulares sin configurar una comunidad simple. La voz aparcero debe entenderse en su sentido eti- mológico, derivado del latín, ad, partarius, de pars, partis, parto. O sea. que la propiedad se atribuía a d'iversos dueños, ordenándoles obligaciones de conservación y sostenimiento".

En nuestra opinión, en esta disposición, se trata de un caso de copropiedad. Como dice su enunciado, que copiamos en nota ( 3 4 ) , el supuesto de la ley se refiere a que una persona tenga con otras un edificio "en común". La simple etimologia de la palabra aparcero no basta -a nuestro juicio- para considerar que la propiedad se atribuía, por partes distintas, a diversos dueiíos. sino que creemos que. el edificio pertenecía pro indiviso a todos los copropietarios. Don Joaquín Escriche, en su Diccionario Razonado de Legislación y Jurisprudencia (35) al referirse a la palabra "edificio" se ocupa por separado -en los números 11 y 111- del caso a que venimos haciendo referencia, y del supuesto en que "los diferentes altos o pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios. . .", quedando así manifiesto que se trata de hipótesis diversas.

Batlle Vázquez, apunta la posibilidad de que en el siglo X ~ I I se conociese la propiedad por pisos. aunque hace notar, que de ex,istir no era muy generalizada. Don Félix Alvarez Cascos. en su estudio sobre el Condominio de Casas divididas por pisos en Santander nos hace saber, que desde "e1 ultimo tercio del siglo XVIII, ya se vendían. se permutaban. se hacían objeto de hipotecas. y de los mismos actos y contratos que ahora, pisos. bodegas y buhardillas, con independencia de la casa a que correspondía". (36)

Don Joaquiii Escriche (37) reglamenta en una forma más amplia que el mismo Código Napolcón la propiedad por pisos al examinar la palabra "Edificio": en esta reglamentación habia de fundarse más tarde la reforma al Código Civil y a la Ley Hipotecaria de 1939: El proyecto de Código Civil de 1851 en su artículo 521 reguló el caso, inspi, rándose en las disposiciones del Códtgo Francés. aunque introducien- do ligeras modificaciones inspiradas -al decir de don Florencio Gar- cia Goyena- en el Código Sardo o Albertiiio de 1837 y en las observaciones de Rogrón. (38) Al entrar en vigor el Código de 1888, su artículo 396 reprodujo casi literalmente el 521 del proyecto de 1851, modificando sólo algunas palabras y agregando otras. (39) Pero en la colocación del precepto se introdujo un cambio de importancia. El proyecto de 1851 al igual que su antecedente francés. coloca el articulo. que habla de la propiedad por pisos, en el capítulo 11 sección IV.

~ R ~ C H E TOAQUIN. ndaina 595 . " Página 270. ESCRlCHE JOAQUIN. página 596. FLORENCiO GARCIA GOYENA. pdqinas 449 y 450. E n opinron del Dr. don MANUEL BOPARULL, el articulo 395 del Códrqo está: "Tomado Iiteralmentc del 521 del Proyecto de 1851 y concuerda con el 664 del frdnces. 562 del italiano y 2335 del portuquis, página 126.



denominada D e la Servidumbre de Medianeria, y el Código de 1888 en el Titulo 111 D e la Comunidad de Bienes.

El articulo 80. de la ley hipotecaria completaba la reglamentacibn diciendo: ". . .Se considerarán como una sola finca para el efecto de su inscripción en el Registro, bajo un solo número.. .Tercero. Toda finca urbana y todo edificio, aunque pertenezcan en proporciones seña- ladas. habitaciones o pisos a diferentes dueños. en dominio pleno o menos pleno". (40) "Más imprecisamente -nos dice Batlle Vázquez- (41 ) se repetía el concepto en el articulo 57 del Reglamento Hipote- cario. que parecía dar al precepto un carácter facultativo . "Se ins- cribirán bajo un solo número, si los interesados lo solicitan. . . Segundo. Toda finca urbana dentro de poblado aunque se hallen determinados los pisos. habitaciones o piezas de la misma". (42)

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo, basándose en la coloca- ción del precepto dentro del Código Civil, se inclinó unánime a considerar la propiedad por pisos, como una simple copropiedad. (43)

Esta concepción hace posible la procedencia de la acción comuni dividundo que implica la terrible consecuencia d e poder obligar a vender su piso a un propietario. por voluntad de cualquiera d e los propietarios convecinos. E n este sentido fue la jurisprudencia del Tribu- nal Supremo. quien en sentencias d e 18 de marzo de 1897, 11 de noviembre de 1927 y 31 de diciembre de 1927, (44) declaró procedente la acción comuni dividundo. Contra esta opinión dos ilustres hipote- caristas. don Felix Alvarez Cascos (45) y don Jerónimo González (46) expusieron, desde el ángulo de la lege ferenda los inconvenientes de la aplicación a la propiedad por pisos de la actio comuni dividundo. Don Jose Ma. Casado Pallarés, en un magnífico estudio publicado en la Revista de Derecho Privado, demostró plenamente "que aun dentro del terreno del derecho constituído (que consideraba a la propiedad por pisos como una copropiedad) puede muy fundadamente sostener- se doctrina contraria a la sentada por el Supremo Tribunal, sin más que dar a los preceptos del Código Civil su recto sentido, torcido por la generalidad de nuestra doctrina y del mismo "Tribunal Superior". (47)

4. Breve noticia de Derecho Comparado.-Los tres Criterios Mun- diales.-La reglamentación que de la propiedad por pisos hizo el Có- digo Francés de 1804, inspiró a otros códigos civiles, especialmente a los de los paises latinos; he aquí el motivo de la casi uniformidad, con que aparece reglamentada esta institución en la mayoría de los códi-

(40) LOPEZ DE HARO CARLOS, página 29. (41) Nota a la página 36. (42) LOPEZ DE HARO CARLOS, página 599. (43) Ver para una mayur amplitud el número 16 de este trahalo. (441 Citadas por ]OSE MA. CASADO PALLARES. páginas 133 y 134. (45 1 Condomin~o . .. etc. (46) Propiedad . . etc. (47) Páginas 134 y siguientes.



gos. Pero sin embargo - y siguiendo a Batlle Vázquez-. podemos dis- tinguir tres criterios dentro de la legislación mundial anterior al primer cuarto del siglo veinte. A ) Legislaciones que prohiben la insti- tución. B) Legislaciones que, siguiendo al Código Na~o león , la admi- ten y regulan de un modo más o menos imperfecto y C) Legislacio- nes que pasan en silencio este punto.

A) Legislaciones que prohiben la institución.-Ya hemos estudiado en un número anterior el desarrollo del dominio horizontal en Ale- mania, y hemos visto cómo los artículos 93 y 94 y el articulo 1014 de su Código Civil la hacían imposible y cómo prohibía la propiedad de un piso considerándola como un derecho de superficie. Sin embargo. también hemos visto que tratándose de situaciones ya creadas estable- cia un estado de transición respetándolas.

La Legislación Suiza, siguiendo al Código Alemán, estableció en el articulo 675 de su Código Civil, un precepto análogo a éste, con- sagrando también la excepción que establecía el código alemán, y en las leyes para adaptar el código a cada uno de los cantones se contienen disposiciones para el régimen de transición. Unas legislaciones como las de Ginebra, Valais y Tesino se limitan a regular los casos existentes al modo tradicional; otras, como la de Friburgo. la trans- forman en una comunidad ordinaria, mientras que otras. como la de Neuchatel, conceden a los propietarios el derecho de ejercitar la ac- ción de división. (48)

El Código Argentino. en su articulo 2617, fue cronológicamente el primero que reglamentó. de manera negativa, la institución.

Antes. sin embargo -nos dice Batlle Vázquez-, no el código sino la legislación del Registro Inmobiliario en Austria se había pronun- ciado contra esta figura jurídica.

¿Qué causas determinan la solución prohibitiva? Rossel y Mentha, comentadores del código suizo. creen que la

razón es sin duda. que casi no se experimenta hoy la necesidad de cons- tituciones semejantes, que son legado de los tiempos antiguos. (49)

Machado (50) pretende justificar el artículo 2617 del Código Ar- gentino. y alega que la razón de la prohibición está en que trae con- sigo múltiples cuestiones. paraliza la circulación de la propiedad. que es una de las fuentes de la riqueza nacional, y se produce una inmo- bilización que, aparte que daña al tráfico. y consiguientemente a la economia, da a las ciudades un cierto aire de antigüedad.

"En cambio, la razón que parece haberse tenido en cuenta en las legislaciones de tipo germánico -sigue diciendo Batlle Vázquez-. es- tá íntimamente ligada con el sistema de publicidad inmobiliaria: parece que no se ha querido romper la unidad hipotecaria que el entero ----- (48) Schonenberg: Die Kantonalen Erlasse Zum Zivilgeretzbuch. Zurich, 1939. Cit.

por BATLLE VAZQUEZ. OB. Cit., página 26. (49) ROSSEL Y MENTHA. página 3%. (50) Cit. por BATLLE VAZQUEZ. página 27.



edificio constituye, y no sólo a los efectos de la responsabilidad, sino para mantener el buen orden en el Registro. no rompiendo la unidad del folio real". Raymond Saleilles (50 bis) opina, comentando los ar- ticulos 93 y 94 del BGB que "se ha entendido siempre que después del nuevo Código Civil esta propiedad. si se quiere ver esta concepción de un derecho de propiedad, no podría constituir más que una copropiedad". J. Challamel. al comentar el artículo 101-2 del mismo BGB hace notar que la prohibición establecida en él no se extiende ni a las propiedades de pisos anteriores a la vigencia del Código Civil ni tampoco "se aplica a las partes de una construcción distinta a un edificio, por ejemplo a una bodega". (50 ter)

Estos argumentos en contra de la admisión de la propiedad por pisos, han sido magistralmente refutados por el jurista español don Ma- nuel Batlle Vázquez, rector de la Universidad de Murcia. en su obra La Propiedad de Casas por Pisos, publicada por vez primera en 1933, rceditada, con ampliaciones y puesta al dia en 1954.

De esta obra copio los párrafos siguientes: "Hemos d e expresar nuestra opinión, desfavorable a estos argu-

mentos; (los contrarios a la admisión de la propiedad por pisos) la misión del derecho es recoger, para regularlas, aquellas instituciones que nacen como producto espontáneo de las exigencias económicos y so- ciales, y d o pueden oponerse a ellas en cuanto haya motivos verda- daderamente poderosos. que no existen en el caso presente.

Las razones alegadas por Machado y que son reproducción en parte d e las de Vélez Sarsfield. no son nada convincentes. Que la propiedad por pisos produce muchas cuestiones, es más una leyenda que una realidad. Verdad es que entre vecinos se suscitan a menudo cuestiones. y que existe en el refranero una inmensa colección de sentencias alusivas a los peligros de la vecindad; pero hemos visto muy de cerca la institución juridica que nos ocupa, y sabemos que la propiedad por pisos no suscita más cuestiones que la medianería o cualquier otra relación de vecindad. ¿Por qué? porque los propietarios de pisos son corrientemente personas ordenadas. con capitales reducidos, fruto del ahorro, poco amigos de litigios e inclinados por esto a la transacción; lo prueba la jurisprudencia relativamente escasa que existe sobre esta materia, no obstante la enorme difusión del instituto.

Que se paraliza la circulación de la propiedad. no es tampoco cier- to. y diremos que casi produce el efecto contrario. Es más fácil com- prar o vender un piso que una casa entera, por su valor más reducido. y, al multiplicarse el número de propietarios, se constituye asimismo un mayor número de hipotecas y contratos de garantia. Ya dijimos que no disponemos de estadisticas acerca del particular. pero por nuestra práctica conocemos que el movmiento de contratación sobre pisos en ciertas poblaciones alcanza cifras considerables con los siguientes be- neficios para el erario público.

(50) bis páginas 80 y 81. (53) ter Idem. página 624.



Tampoco constituye un argumento estimable el d e que las ciudades adquieren un aire vetusto. Los Municipios tienen atribuciones para obligar a los propietarios a hacer obras decorativas y de sanea- miento, y, además. es notorio que el sistema de propiedad por pisos viene siendo causa de nuevas construcciones, bien por parte de los fu- turos propietarios asociados con este fin. bien por parte de construc- tores que trabajan con el ímico objeto de vender por fracciones el resultado de su obra. siendo ésta la dedicación principal de las sociedades que en el lenguaje comercial corriente son conocidas por "inmobilia- rias", y que tanto han contribuido al crecimiento urbano y a dar SO-

luciones a la habitación. El mantenimiento del principio de unidad real en el Registro es

digno de alabanza, es un motivo de claridad y de hacer posible la bus- ca y conocimiento de los diferentes derechos que pesan sobre un m- mueble, mas no es suficiente para justificar la no admisión de la propiedad de pisos. Cabe muy bien la compatibilidad entre ambas cosas. como muestra el eiemplo de nuestras leyes. Puede dedicarse un folio a cada edificio, y dentro de él hacerse la inscripción de los derechos que afectan a sus fracciones, y nada fundamentalmente obsta a que el historial jurídico de cada piso pueda ser llevado a un folio especial. Sin duda que implicará un mayor trabajo la transcripción o ex- tracto de las condiciones condenidas entre los propietarios y que mo- difiquen la extensión de sus derechos: pero aun esto pudiera evitarse si la ley definiera exactamente la naturaleza y caracteres de tal derecho, no permitiendo que la voluntad de los particulares alterara sus condiciones esenciales.

Por 10 apuntado. no aplaudimos el criterio de los códigos alemán y suizo, tan dignos de alabanza en otras materias. (51)

B) Legislaciones que permiten la propiedad por pisos.-El primer código que reglamentó la propiedad horizontal -hemos dicho eri nú- meros anteriores- fue el Código Napoleón de 1804, en el que se inspiración la mayoría de las legislaciones latinas y de allí la casi uniformidad con que se reglamenta esta institución. A este criterio pertenecen: el Código de Quebec (Art. 521), el Español de 1888 (Art. 396), el Italiano de 1865 (Arts. 562 a 564), el de Ecuador (Art. 846) , el de Portugal de 1867 (Art, 2335) (52 ) , el de Panamá (Art. 404). el de Honduras (Art. 412). Los Códigos Mexicanos de 1870 (Art. 1126)

(51) MANUEL BATLLE VAZQUEZ. p5ginas 27 a 29. (52) HERNAN RACCIATTI, en su obra Propiedad por Pisos o Departuinentos

(Pág. 10) . nos dice: "En Porruga: se ddmitio la ciiviaiún por pisos en planos, en virtud d; lo prescrito por las Ordenanzas Fiiipinas (Llbro 1. titulo 68. Art. 34) . Pero el C6diqo Civil tual no admite 12 d~visibilidad y permi:e d o el uso común". El C ó d i g o % n l vigenre en P o r t u ~ a l es el de 1867 y en su partc tercera, Lihro Unico. Titulo VI, capiiulo del Derecho de Pro- piedad, secrion IV, "dc lcs inulos y incdiancrias". ariiculo 2335, se Ice un precepto semeldnte al del Código Napole6n. Don ALBERTO AGUILERA Y VELASCC. cn su libro Código Civil Portugu(.s comentado, concordado y comparado con las legislaciones vigentes en Europa v en América. publicado en Madrid el año de 1879, el Dr. LUIZ D A CUNHA GONCALVEZ en su



de 1884 (Art. 1014) y de 1928 (Art. 951 ). El de China (Arts. 799 y 800). el d e Japón (Art. 208). el de Venezuela de 1942 (Art. 697), el de Grecia (Art. 11 17). el de Perú (Arts. 855 a 857).

Varios de estos códigos, como veremos más adelante, han sido de- rogados por leyes especiales sobre la materia, o por simples modificaciones a su texto. reglamentando con más amplitud la institución.

C) Legislaciones que pasan en silencio este punto.-Existe, por úl- timo, un tipo de legislaciones que no hacen mención a la propiedad por pisos; a éstas pertenece el Código Ruso, que no se ha ocupado del problema. "La jurisprudencia de dicho país ha entendido en consecuencia, que la posibilidad de la existencia de la propiedad por pisos queda con- dicionada a la autorización del soviet local". (53) Pertenece también a este criterio el Código Civil Chileno de 1856. Respecto de los Esta- dos Unidos, nos dice un destacado escritor argentino, don Virgilio Re- ffino Pereyra, que "en este pais. en cuyos estados rige su propia le- gislación. ella se basa y fundamenta en el derecho consuetudinario Corn- mon Law. Pero la jurisprudencia ha admitido uniformemente la propiedad horizontal o de superficie de los inmuebles, siendo allí un sistema de propiedad muy difundido. especialmente por la existencia de múlti- ples sociedades cooperativas, que construyen los edificios para los ac- c,ionistas".

"A más de un desembolso inicial en la compra de acciones, se cobra al ocupante del departamento una cuota mensual, la cual repre- senta algo asi como un alquiler y amortización a la ver. Al cabo de diez o quince años. el ocupante resulta propietario del departamento y desde luego se le escritura a su propio nombre". (54)

En el Derecho Inglés, el desenvolvimiento de la institución ha sido diferente "por atribu'ir a la concurrencia de los varios propietarios de los pisos de un edificio el carácter de una sociedad especial".

Detalles de esta regulación pueden encontrarse en la Building So- cietes Act de 1874 y la ley especial de 11 de agosto de 1881, denominada Act to facilitate the menagement of blocks of Building ocupied in sections or separate tenement. (55)

5. Decadencia del Criterio Prohibitivo y Tendencia Actual.-Tres eran las legislaciones -hemos dicho en el número anterior- que re- chazaban, dentro de sus códigos, el concepto del dominio horizontal: Ar- gentina, Alemania y Suiza. En este apartado. veremos cómo las dos

Tra:ado de Direito Civi!. publicado cn Ctmhra el año de 1938, tomo XI. nú- meros 1669 a 1071, y tomo XII, número 1508. Y den TOSE DlAZ FERREIRA en su obra Cúdigo Civil Portuqués Annotado. ?a. cdicion. impreso en Cotmbra el año de 1905, volumen IV, pág:na 268. se ocupan de este articu!~, y de sus comentarios se ve que sin lugar d dudas, el Código PortuguEs admite la propiedad por pisos r q I m ~ c n i á ~ d o l a en forma s-miante al Códqo Nnpoleún. Cc dcnde proviene. Criterio idéntico al de RACCIATTI. sustenta en su t e ~ i s profesional. el liccncisdo ]OSE BANDERA OLAVARK!A ipáginn 16).

(53) VIRGlLIO REFFlNO PEREYRA. página 97. ( 5 4 ) VIRGlLIO REFFINO PEREYRA, páqina 139. (55) MANUEL BATLLE VAZQUEZ. página 30.



primeras han abandonado su primitivo criterio. permitiendo y regia- mentando la propiedad por pisos; y cómo en Suiza existe una fuerte tendencia en la doctrina para admitir también dentro del código esta institución.

En Argentina, desde el año 1928, existía una corriente encamina- da a abandonar el criterio prohibitivo. En efecto, fue en ese año cuando el senador Alejandro Ruzzo, presentó a la cámara, de que formaba parte, un proyecto para substituir el artículo 2617 del Código Civil por otro que admitiera la división de los diferentes pisos de una casa y su adjudicación a distintos propietarios.

Posteriormente, los años 1939 y 1946, otros proyectos de ley -el primero obra del Dr. Leónidas Anastasi. y el segundo del diputado Ernesto Samarino-, fueron presentados al H. Congreso Nacional; sin embargo. éste no los consideró y el código civil continuó prohibiendo la propiedad horizontal.

Finalmente, el 9 de agosto de 1947, el Poder Ejecutivo remitió al H. Senado de la Nación un proyecto de ley sobre esta institución. So- bre la base de este proyecto y el elaborado por el senador Alberto Teissaire. la com~sión de Legislación General del Senado produ'o su despacho. el que, con ligeras modificaciones sugeridas por el doder Ejecutivo, fue aprobado en la sesión del 26 de agosto de 1948.

La Cámara de Diputados de la Nación, por su parte. adoptó como despacho la sanción del Senado, aprobándolo sin discusión en la sesión del 30 de septiembre de 1948, siendo por último promulgada la ley nacional 13.512 el 13 de octubre del mismo año. (56)

Esta ley se encuentra reglamentada por el decreto 18,734 del año de 1949.

E n las dderentes provincias se han dado también decretos regla- mentarios para adecuar las prescripciones de la ley nacional 13.512 y del Decreto 18.734 al régimen institucional, necesidades y característi- cas de orden local.

Así, la provincia de Buenos Aires expidió el 11 de agosto de 1950, el Decreto 16,440, para adaptar la legislación nacional a las necesidades locales. y el decreto de fcha 23 de octubre del mismo año que contiene la "Disposición conjunta de las Direcciones de Catastro y Re- gistro de la Propiedad, reglamentando el trámite administrativo del Decreto 16.440.

La Provincia de Santa Fe promulgó el Decreto 8,498 de 14 de agosto de 1950 y la Ley 4.194 de 23 de octubre de 1951 con el mismo objeto de adaptar la ley nacional a su reglamento a las necesidades locales.

En la provincia de Córdoba el Decreto 24.913 del año 1951 cumple el mismo cometido.

(56) Para una mayor amplitud sobre cstcs puntos puede consultarse la obra de don JOSE A. NEGRI, Régimen Argentino de la Propiedad Horizontal, pá. qinas 15 a 26 y Propiedad poi Pisos u por Departamentos. de HEKNAN RA- CCIATTI, páginas 12 a 16.



Complementa esta materia el Decreto 31,816 de 13 de octubre de 1948 sobre "represión del Agio y Especulación de los Inmuebles".

Alemania también ha abandonado la prohibición del régimen de propiedad horizontal en su ley de 15 de marzo de 1951 publicada en el Bundesgesetzblatt de fecha 19 de marzo del mismo año. (57)

E n el tercer pais -Suiza- la prohibición está aun vigente, pero en la práctica dos procedimientos permiten llegar al mismo resultado. Uno de estos procedimientos -nos dice el Dr. Guy Flattet-, lo pre- goniza el Departamento Federal de Justic8ia y Policía, y consiste en una combinación de copropiedad y derecho de habitación. Para el profesor Flattet este procedimiento, aparte de parecerle contrario a la ley. es generador de graves conflictos que pueden se insolubles y pe- ligrosos para quienes lo elijan. El otro procedimiento es una cornbi- nación muy simple del contrato d e soc,iedad y del de arrendamiento. (58)

Tras la primera guerra mundial de 1914-1918. las circunstancias económicas experimentaron un brusco cambio que influyó considerable- mente en el problema de la vivienda. El gran número de casas des- truidas por la guerra, y la carestía de los medios de construcción, así como el aumento de la población, fueron causa de una gran crisis de la habitación. lo que inició una fuerte corriente legislativa. favorable a la propiedad por pisos.

Así es como en el primer cuarto del siglo xx, aparecen nuevas reglamentaciones sobre la materia en los países que la permitían pero que no tenían mas reglamentación de ella qtie su artículo tomado del Código Napoleón: esta nueva corriente legislativa es característica genuina del siglo que corremos.

El primer pais que reglamenta el dominio horizontal es una ley especial en BELGICA, en su ley de 8 de julio de 1924 que se ha incorporado al articulo 577 bis, título 11, capítulo 111 del Código Civil. Esta ley ha sido ampliamente comentada por los tratadistas de dicho pais, que han elaborado formularios y modelos de reglamentos que han servido de modelos para todos los países, con las necesarias modificaciones.

Sigue a Bélgica, en orden cronológico, RUMANIA con su ley de 3 de mayo de 1927; más tarde BRASIL en ley de 25 de junio de 1928, actualmente modificada parcialmente por decreto de 8 de febrero de 1943.

ITALIA dictó Real Decreto de 15 de enero de 1934. que con modificaciones hechas el 10 de enero de 1935, fué convertido en ley y más tarde incorporado al nuevo código civil de 1942 (arts. 1117 a 1139). Complementan el Código Civil, el Real Decreto núm. 318 de 30 de marzo ----- (57) El comentario de esta ley puede verse en el articulo del Dr. HERNAN EICHLER

llamado: La estructura del diritto di Proprietá. ( 5 8 ) El profesor de la Facultad de Derecho de Laiisana, Suiza, Guy Flattet, pm-

nunció el 28 de septiimbrc de 1952. durante el Congreso de la Federación Suiza de Notarios celebrada en Neuchatel, una co.iferencia cn la que desa- rrolló el tema La Propneté par Etages et le Droit Suisse, cuyo texto aparece publicado en un folleto que lleva el mismo titulo. y que se encuentra comentado por el Dr. CARLOS A. PETRACHI en la Revista Internacional del N* tariado número 18, abril-junio de 1953, pigina 156.



de 1942, referente a la aplicación del mismo y a las disposiciones trasi- forias: y el Decreto Ley núm. 261 de 10 de abril de 1947, que contiene las disposiciones para el alojamiento de los que quedaran sin techo después de la guerra y para la aplicación de los planes de reconstrucción. con los complementos establecidos en el Decreto Ley núm. 740 de 17 de abril de 1948.

BULGARIA reguló la materia, en su Decreto Ley de 5 de noviembre de 1935. CHILE, en su ley 6071 de 11 de agosto de 1937.

FRANCIA substituyó el articulo 664 del Código Civil por la ley d e 28 de junio de 1938 modificada parcialmente y completada por el Decreto Ley de 29 de noviembre de 1939 y por la ley de 4 de febrero de 1941; esta legislación está complementada por las leyes de septiembre de 1948 y de 4 de abril de 1953 (sobre droit de reprise).

ESPAÑA el 26 de octubre de 1939 dictó su ley modificando el articulo 396 del códtgo civil. y el mismo año adicionó el artículo 107 de la ley h'ipotecaria permitiendo hipotecar con restricciones los diferentes pisos o partes determinadas de un edificio. Posteriormente se aprovechó la redacción de la nueva ley hipotecaria de 8 de febrero de 1946. para corregir ciertos extremos que no se consideraron oportunos. Esta legis- lación está complementada por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1945 en sus artículos 63 a 69.

URUGUAY estableció la ley 10571 de 25 de junio de 1946 y CO- LOMBIA la ley núm. 182 de 29 de diciembre de 1948. BOLIVIA ha dictado su ley de 30 de diciembre d e 1949.

CUBA, el 22 de septiembre de 1950, reglamentó en su decreto núm. 2890 la propiedad horizontal: este decreto fué substituído por la Ley De- creto núm. 407 de 16 de septiembre de 1954. La que está complementada por la ley de alquileres (Ley-Decreto de 9 de octubre de 1952 y Ley-De- creto 888 de 2 de junio de 1953) y por la ley de fomento de Hipotecas Aseguradas (Ley-Decreto 1031, de 15 de agosto de 1953). Decreto 2410. de 27 de agosto de 1933.

PANAMA regula la propiedad horizontal en su ley núm. 33 de 25 de noviembre de 1952.

El país que más recientemente ha reglamentado la propiedad por pisos es MEXICO, recormando el articulo 951 del Código Civil. por decreto de fecha 30 de noviembre de 1954, y promulgando su ley "sobre el Régimen de Propiedad y Condominio de los Edificios Divididos en Pisos, Departamentos, Viviendas o Locales". el 2 d e diciembre d e 1954. De esta reglamentaoión nos ocuparemos en el curso de este trabajo: y de la historia de la propiedad horizontal en México, en la Sección 11 de este capitulo 1.

SECCION SEGUNDA

DESARROLLO E N MEXICO.

6. La época de la dominación española y los primeros años después de la independencia.- El estudio que en el número 3 hemos hecho del



desenvolvimiento en España del dominio horizontal, puede servirnos como punto de partida para el desarrollo de su evolución en México. En efecto, "Entre los muchos reinos y señoríos que se fueron reuniendo en los reyes de España por harencias, casamientos y conquistas, se contaban las Indias Orientales y Occidentales. islas y tierras firmes del mar Océa- no, con cuyo nombre se designaban las inmensas posesiones que tenian en el continente de América e islas adyacentes, las islas Filipinas y otras en los mares de Oriente. Estos vastos dominios se regían por leyes especiales, dictadas en diversos tiempos y circunstancias, que reunidas después en un cód,igo formaron la Recopilación de leyes de los Reinos de las In- dias,.sancionada por el rey Carlos 11 en 18 de mayo de 1680, mandando sin embargo que continuasen en vigor todas las cédulas y ordenanzas da- das a las audiencias, que no fuesen contrarias a las leyes. y donde estas faltasen se supliesen con las de Castilla. llamadas de Toro". (59)

No encontramos en esta legislación ninguna disposición que nos paresca aplicable a nuestra materia. y consideramos que en la Nueva España no se conoció la división horizontal de los edificios.

E n 1821. al realizar don Agustin d e Iturbide la independencia. Mé- xico continuó rigiéndose en materia de derecho civil, por la antigua legislación española y algunas leyes especiales decretadas por los gobier- nos independientes, entre las que no se cuenta ninguna reglamentación a la propiedad horizontal. (60) La razón del silencio de nuestra legislación en este punto. es obvia, pues la amplitud del territorio, y la escasez de población en aquella época hacian innecesaria la división d casas por pisos.

7. Nuestros Códigos de 1871-1884.-Como es bien sabido, nuestro primer Código civil fué expedido el año de 1870. Es aquí donde nuestra legislación se ocupa por primera vez del caso d e que los diferentes pisos de una casa pertenezcan a diversos propietarios. "La gran influencia del código civil fránces, o Código Napoleón, sobre el Código Mexicano de 1870, es evidente; bajo esta misma influencia había sido elaborado el proyecto de código civil español d e 1851. publicado con su concordancia. su exposición de motivos y sus comentarios, por don Florencio Garcia Goyena, en 1852. Es este proyecto el que sirvió de base al que preparó para México, el Dr. Justo Sierra, por encargo del presidente Juárez. El proyecto del Dr. Sierra fué revisado por una comisión compuesta por los abogados Jesús Terán. José Ma. Lacunza, Pedro Escudero y Echánove, José Fernando Ramírez y Luis Méndez. que comenzó a funcionar en 1861. Esta comisión continuó sus trabajos bajo el gobierno del Emperador Ma- ximiliano. De este Código no se han publicado mas que los libros 1 y 11 Los libros 111 y I V han quedado inéditos".

"Los materiales de esta primera comisión fueron aprovechados en m----

( 5 9 ) LUCAS ALAMAN. oiaina 39. (60) La leg~slación de M k c o independiente puede verse en la obra de don MA-

NUEL DUBLAN y don TOSE MA. LOZANO, llamada Colección Comple- ta de las Disposiciones Legislativas, expedidas desde la Independencia de la República. Edición Oficial. XVIII tomos. México. 1876 a 1886.



gran parte, por una segunda formada por los abogados Mariano Yáñez, José Ma. Lafragua, Isidro Montiel y Duarte y Joaquín Eguia-Lis. que redactaron el código civil promulgado en 1'870". (61)

E n este código de 1870, encontramos el articulo 1120 que dice: "Articulo 1120.- Cuando los diferentes pisos de una casa pertene-

cieren a distintos propietarios, si los títulos de propiedad no arreglan los términos en que deben contribuir a las obras necesarias, se guardarán las regias siguientes:

la . Las paredes maestras. el tejado o azotea y las demás cosas de uso común, estarán a cargo de todos los propietarios en proporción al valor de sus pisos.

2a. Cada propietario costeará el suelo de su piso. 3a. El pavimento del portal, puerta de entrada, patio común y obras

de policía comunes a todos, se costearán a prorrata por todos los propietarios.

4a. La escaleia que conduce al piso primero, se costeará a prorrata enhe todos, excepto el dueíío del piso bajo; la que desde el piso primero conduce al segundo, se costeará por todos excepto por los dueños del piso bajo y primero. y así sucesivamente".

Este precepto está inspirado en el artículo 521 del proyecto de có- digo civil español de 1851, su trascripción es casi literal y sólo se han variado y agregado palabras que no alteran para nada su sentido.

Nuestro código de 1870, inspirándose también en el proyecto comentado por García Goyeiia, ha colocado este artículo en Libro 11: "De los bienes, la propiedad y sus diferentes modificaciones". Titulo VI: "De las servidumbres". Capítulo V: "De la servidumbre de medianería".

Don Florencio García Goyena. al comentar el artículo 521 del men- cionado proyecto de 1851. señala como concordancia los artículos 664 del código francés, 451 de Vaud, 684 del Sardo y 585 del Napolitano. El artículo del proyecto español fué tomado en su mayor parte del artí- culo 664 del Chdigo Napoleón pero con ligeras modificaciones inspiradas -al decir de García Goyena- en el Código Sardo y en las observaciones de Rogrón.

Así pues, en resumen. el articulo 1120 de nuestro código de 1'870, se encuentra inspirado en el 664 del código frances a través del proyecto español de 1851 comentado por don Florencio García Goyena. (61 Bis)

El código de 1884, en su articulo 1014. reprodujo el 1120 del código de 1870, copiindolo textualmente y colocándolo en el mismo libro. título y capítulo que este último.

8. El Código de 1928.4 "La Secretaria de Gobernación emcargó a los abogados Francisco H. Ruiz. Ingacio Garcia Téllez, Angel García ----+

(61) MANUEL BORJA SORIANO. L'lnfluence du code.. .. etc.. página 817. (61) bis. Durante la vigencia del Código dc 1870 sc entendi6 que en la propiedad

por piso "cada propietario tiene incontestablemente la propiedad separada. ex- clusiva y absoluta del piso que le pertenece y . . . las principales partes de la casa, tales como el suelo, los cimientos. las paredes maestras. escaleras. techos y obras de carpintería. que son útiles a los pisos, pertenecen a todos en común y son indivisibles. . .". MANUEL RINCON Y MIRANDA. pdgina 112.



Peña y Fernando Moreno preparar un proyecto de código civil. La comisión así formada formuló un proyecto que en forma, reformado por sus autores, después de haber tenido en cuenta las observaciones que se les habían hecho, llegó a ser el código civil actualmente en vigor en el Distrito Federal, desde el Io de octubre de 1932, después de haber sido promulgado el 30 de agosto de 1928, por el presidente Plutarco Elías Calles en virtud de las facultades que el Congreso le habia dado. ( 6 3 )

El proyecto de 25 de abril de 1928 contiene el artículo 942, que no es sino una reproducción con algunos cambios y adiciones sin importan, cia-, de los artículos 1120 del Código de 1870 y 1014 del de 1884. La única in.ovación digna d e considerarse en este proyecto -en relación con la materia de que tratamos- es que. en lugar de colocar el precepto en el titulo refernte a las servidumbres, como lo hacían los Cód4igos de 70 y 84 siguiendo al Proyecto español de 1851 y al Código Napoleón, lo colo- can en el capitulo que se ocupa de la copropiedad, inspirándose en el Có- digo español de 1888.

E s de notar, que aun cuando este Proyecto sigue al código español en cuanto a la colocación del articulo en el título de la copropiedad, no lo sigue en su texto, sino que copia los artículos relativos d e los códigos de 1870 y 1884.

El Código Civil de 1928, ya en su redacción definitiva, contiene un artículo, el 951 idéntico al 942 del proyecto, que está colocado en el mismo título que éste.

Ni la exposición de motivos. ni el libro del licenciado Ingacio Gar- cía Téllez, Motivos, Colaboración y Concordancias del Nuevo Código Civil Mexicano. arrojan alguna luz sobre las razones que tuvieron los redactores del Código de 1928 para cambiar la ubicación del precepto dentro de este cuerpo legislativo.

El hecho que nuestro Código Civil, siguiera al español en cuanto a la colocación del artículo referente a la Propiedad Horizontal en el capítulo relativo a la copropiedad. pudo haber inducido a nuestros tratadistas y tribunales a pensar de una manera semejante a la de los españoles, ya que el argumento de la ubicación fué decisivo para estimar que la propiedad por pisos debía entenderse como una simple comunidad d e bienes pro indiviso y que debía prosperar la acción comuni dividundo ejercita- d a por cualquiera d e los "copropietarios".

N o obstante esto, nuestra doctrina nunca incurrió en el error de la española. y consideró a la propiedad por pisos. junto con la medianería -que también había sido transladada del título de las servidumbres al capítulo de la copropiedad- como copropiedades forzosas" en las que no podía hacerse valer el principio d e que nadie está obligado a perma- necer en la indivisión, consagrado en el articulo 939 con la salvedad de +--+-

(62) Puede verse a este respecto la obra de don MIGUEL S. MACEDO. Datos para el estudio del nuevo Código Civil. México. 1884, página 73, asi como el texto mismo de los Códigos de 1870 y 1884.

(63 ) MANUEL BORJA SORIANO, L'Influence.. ., etc., página 818.



los casos en que por la misma naturaleza d e las cosas o por "determi- nación de la ley el dominio es indivisible". (64)

9.-La Ley de 22 de diciembre de 1954.-No obstante la interpre, tación de la doctrina, el artículo 951 del Código Civil era insuficiente -aunque no erróneo como alguien ha pretendido- (65) para la solución de los problemas sucitados con motivo de la propiedad por pisos. Urgía, pues. una reglamentación más amplia del dominio horizontal Respon- diendo a esta necesidad. se dictaron: el decreto de fecha 30 de noviembre de 1954, reforniando el artículo 951 del Código Civil para el Distrito y Territorio Federales, y la ley de 2 de di&embre del mismo año: ambas dis~osiciones fueron ~ublicadas en el Diario Oficial del 15 de diciembre de.1954.

El año de 1953 el señor licenciado Gustavo R. Velasco había formulado un Anteproyecto de reformas al articulo 951, según el cual se adicionaría el Código Civil con 28 artículos los. del 851 al 951. regla- mentándose así la institución; estos artículos estaban inspirados en las leyes sobre la materia de Bélgica, Brasil, Italia. Chile, Francia, España. Uruguay. Argentina y Alemania. El Anteproyecto del licenciado Velasco. reformado y adicionado por la Secretaría de Gobernación. estuvo a punto de ser enviado a las Cámaras; pero, sin embargo, al prevalecer la opinión de que debía ser estudiado con más detenimiento, fué aplazada su apro- bación.

En septiembre de 1954. el mismo señor licenciado Gustavo R. Ve- lasco, redactó un nuevo Proyecto -que constaba de cinco capítulos y 39 artículos-. en el que tomó en cuenta, además de las legislaciones antes c.itadas. las de Cuba y Panamá, así como las observaciones que a su anteproyecto de 1923 habían formulado la Secretaría de Goberna. ci6n. el Banco Nacional Hipotecario, Urbano y de Obras Públicas. la Comisión de Cooperación Judicial, y el doctor don Manuel Borla Soriano.

Este Proyccto fué el que con algunas modificaciones. presentó el Poder Ejecutivo a la Cámara de Senadores el 22 de octubre de 1954.

El Senado de 13 República, en sus secciones del 4.9 y 10 de noviembre de 1954. se ocupó del Proyecto de ley enviado por el Ejecutivo. haciéndole algunas reformas en los puntos tocantes a bienes comunes, derecho del tanto y la sanción impuesta al propietario que reiteradamente no cumple con sus obligaciones. Estas modificaciones las estudiaremos detenidamente, al ocuparnos de estas materias en el curso de este trabajo.

La Cámara de Diputados, en su sesión celebrada el 16 de noviembre de 1954. aprobó la minuta del Proyecto de "Ley Sobre el Regimen de Propiedad y Condoniinio de los Edificios Divididos en Pisos. Departa- mentos, Vtviendas y Locales", aprobada por la Cámara de Senadores. así como el Proyecto de refornias al articulo 951 del Código Civil. +--++

(64) Ver en epte wntido. RAFAEL ROJINA VILLEGAS. T. 111. páginas 342, 343 y 353 a 355: JOSE GOMIS SOLER Y LUIS MUNOZ, T. 11. paginas 186 y siguientes. numero 141.

(65) BANDERA OLAVARRIA JOSE: La Propiedad Hor~zontal o Propiedad por Pisos. Mtxico, 1951. páginas 13 y 14.



10. Los Estados.- En la mayoría de los Estados de la República. se encuentran vigentes Códigos Civiles que son semejantes a los Códigos para el Distrito y Territorio Federales de 1870 y 1884 o 192'8 y, po lo mismo. sólo contienen un articulo que reglamenta la propiedad horizontal en forma análoga a la de los Códigos que han estado vigentes en el Dis- trito Federal.

Ejemplo de lo dicho son el articulo 1014 del Código Civil d e Guana- juato. el 991 del Código Civil de Veracruz de 1932. el artículo 986 del Código del Estado de Jalisco de 1933, el artículo 868 del de Michoacán de 1936, y el articulo 703 del de Yucatán de 1942.

En el Estado de Guerrero. el decreto número 104. de 28 de noviembre de 1956 (D.O. de 5 de diciembre de 1956), reformó el articulo 951 del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales vigente en ese Estado, en términos idénticos al decreto del Distrito Federal de 30 de noviembre de 1954. y la Ley de 8 de diciembre de 1956 (D.O. de 12 de diciembre de 1956) reglamentó la materia en términos análogos a la del Distrito Federal de 2 de diciembre de 1956. con la única diferencia que supr.ime el articulo 6 referente a la posibilidad de constituir el regi- rnen de propiedad y condominio sobre edificios meramente proyectados. y adiciona el inciso b) del articulo l o , colocando al principio las siguientes palabras: "Cuando se inicia la construcción o . . ."

La consec~iencia práctica de esta diferencia es que en el Estado de Guerrero, no se puede constituir el régimen de propiedad y condominio sobre un edificio sólo proyectado, sin que es requisito indispensable que la construcción se encuentre al menos inic,iada.

En el Estado de hlorelos el decreto número 30 de fecha 28 de noviembre de 1956 (D.O. 26/X11/56) ,reformó el articulo 1057 del Códi- go Civil del Estado. promulgado con fecha 27 de septiembre de 1947, copiando textualnienre el decreto de 30 de diciembre de 1951 que modificó el articulo 951 del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales.

La Ley de 11 de diciembre de 1956 (D. 0. 26/X11/56), sobre el "Régimen de Propiedad v Condominio de los Edificios Divididos en Pisos. Departamentos, Viviendas o Locales del Estado de Morelos" complementa la reglamentacih de nuestra materia. En terniinos generales. los preceptos de esta lcy son semejantes a los de la Ley del Distrito Fede- ral; pero sin embargo, contiene algunas diferencias de señalada importancia.

La principal diferencia consiste en hacer extensivas sus disposiciones a los casos en que existen casas aisladas con algunos servicios comunes; declara que: "Para los efectos de esta ley. se entier.de por edificios todo tipo de construccaón o serie de construcciones sobre un mismo predio. destinadas para habitación. comercio, industria, ejercicio profesional. y en general. el desarrollo de la actividad humana" (art. 1") "Será indispensable que las edificaciones que se sonletan a este régimen. ade- más de las porciones destinadas a propiedad particular contengan los ele- mentos comunes y de copropiedad a que se refiere el articulo 1057 del Código Civil" (art. 2").



Este criterio es. según nuestro personal punto de vista. completamente absurdo e ilógico. Si examinamos detenidamente la ley, encon- traremos que sus preceptos están formulados en el supuesto de que sea uno solo el edificio que se divida en departamentos y no en el de que sean var'ios edificios aislados que pertenezcan cada uno a distinto propietario.

Piénsese si no, en las reglas contenidas en los artículos 15, 27, 28, 51 y 52 que no se conciben. si no es suponiendo la existencia de un solo edificio.

Por otra parte. este supuesto de la ley se encuentra en la totalidad de la doctrina y las legislaciones extranjeras que le sirvieron d e base.

El caso más reducido de propiedad horizontal, es, en opinión de Pierre Poirier, el que "con,siste en edificar dos habitaciones colocadas ba. jo un mismo techo. Tiene, cada uno, puertas separadas dando acceso di- rectamente a los departamentos completamente distintos. uno en la planta baja y otro en el primer piso.. . N o se trata de dos casas gemelas, separadas por un muro medianero. sino de una habitación económica, que tiene por objeto evitar lo más posible las partes de uso común: no hay allí pasillo común. pero si una economía de terreno y de materiales. (66)

Considérese qué razón habría para prohibir en el caso que nos ocupa las excavaciones en el subsuelo, siendo que aquí el terreno no es de propiedad común, sino exclusivamente del dueño de la construcción. Lo mismo se diría, con relación al precepto que impide sobreelevar el edificio (art. 27) iQué fundamento racional tendría la prohibición de pintar o decorsr la fachada en forma que desentone con el conjunto o que perjudique a ia estética general del edificio? (art. 28) E n un solo edificio dividido en departamentos la disposición está plenamente justi- ficada; basta imaginar una casa en la que cada piso se encuentra pin- tado de un color diferente o decorado en una forma que desentone con el resto de la construcción, pero no sucede lo mismo si son varios edificios, no tiene por qué exigírsele al propietario de una construcción aislada e independiente de las demas este requisito. como no se exige que todas las casas de una misma manzana sea de colores que armonicen o que tengan un decorado homogéneo.

Considerar los casos de que nos venimos ocupando como de Pro- piedad Horizontal. además, como ya hemos dicho. de constituir un serio error doctrinal es absolutamente inútil, pues este tipo de copropiedad forzosa encuentra en el Código Civil principios generales que sirven para poder reglamentarla en una forma adecuada.

Sin duda alguna. varios artículos de la Ley de Propiedad Horizontal parecerán aplicables a estas situaciones, y de hecho el procedimiento de la analogia nos permite hacerlo. pero lo que aquí sucede es que existen reglas generales a todas las copropiedades forzosas y que éstas sí le son aplicables. ----- (66) PIERRE POIRIER. Página 57 número 38. En el mismo sentido:JOSE A. NEGRI.

Pdgina 42 número 95. GIUSEPPE BRANCA, página 391. comentario al articulo 1128 del Qdigo Civil, número 2.



Tal vez. la razón que el legislador de Morelos tuvo para hacer esta declaración fué el extender para este tipo d e construcciones los privilegios fiscales d e que gozan los inmuebles sometidos al régimen de propiedad y condominio (art. 2 O transitorio). Nos parece laudable el que se conceda a las propiedades de que nos venimos ocupando las mismas exenciones que a los edificios franccionados por departamentos, pero para lograr este fin no es necesario torturar la táctica jurídica, pues hubiera sido bastante declarar que los privilegios fiscales que se conceden a los edificios en "condominio" se hacían extensivos a los casos en que existan propiedades con bienes o servicios comunes. La solución que proponemos es la que se ha aceptado en Francia. en donde la ley 7 de febrero de 1953 extendió las disposiciones de la de 28 de junio de 1938. "a las sociedades contituídas o por constituir, cualquiera que sea su forma, teniendo por objeto la construcción, la adquisición o la admi- nistración de conjuntos inmobiliarios para el uso prin,cipalmente de habitación, compuestas de inmuebles colectivos, d e casas individuales y, eventualmente. de servicio comunes relativos a ellas. y destinados a ser atribuidos a los socios en propiedad o en goce" (67) Como hemos afirmado. este caso de copropiedad forzosa encuentra su reglamenta- ción en el Código Civil. (68) pero si se considera que es insuficiente. y se quiere dar amplitud a su regulación, no es sometiendo estos casos a la Ley de Propiedad Horizontal como se logra este fin, sino haciendo una ley adecuada a la materia.

(67) Artículo 80 de la Ley de 7 de febrero de 1953 ("Journ Off de 8 de febrero) titulo XJX. Disposiciones especiales para los gastos de reconstrucción y de construccldn, vid. FREDERIC D E N S sociétés de Canstruction et Copropriete des Inmuebles Divisés par Appartaments, página 240. JACQUES BOUTARD Régimen suplementario del contrato de matrimonio en relación con los bienes. Intervención del notario en la celebración de capitulaciones. IEAN MAZAUD. náaina 1051. . . ..

(69) VER MANUEL BORJA MARTiNEZ. La Copropiedad Forzosa. . . , etc. Civil. tomo LI. afio de 1953. páginas 401. número 1 y HENRI, LEON y Legislation Francais en Matiere de Droit Privé en Reveu Trimestrielle de Droit



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