Les fiches LOCATION

Bail de résidence principale – Les réparations et l’entretien des lieux loués : qui fait quoi ? Fiche n° A5/6

LES RÉPARATIONS ET L’ENTRETIEN DES LIEUX LOUÉS :

QUI FAIT QUOI ?

À SAVOIR

Quelles sont les obligations du bailleur ?

►Le bailleur doit faire toutes les réparations qui sont nécessaires au cours de la location, sauf les

réparations locatives ou de menu entretien. Il doit également entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il est destiné.

►Les réparations locatives ne sont pas à charge du locataire, s’il démontre que ces réparations résultent

de la vétusté, d’un cas fortuit ou force majeure, ou d’un vice. ► Le bailleur doit également effectuer les grosses réparations, comme le remplacement de la toiture.

Les devoirs du bailleur

Travaux résultant de la

vétusté ou l'usure normale

Travaux résultant d'un

cas fortuit ou de force majeure

Prise en charge des grosses réparations

Quelles sont les obligations du locataire ?

► Le locataire est tenu d’user du logement en bon père de famille. ► S’il y a faute de sa part (négligences ou défaut d’entretien), il est responsable. ► Le locataire n’est pas responsable si les travaux résultent de la vétusté, de l’usure normale, d’un cas

fortuit ou de force majeure, ou d’un vice.

ATTENTION

Pour les contrats de résidence principale conclus à partir du 18 mai 2007, il est interdit de déroger dans une clause du bail aux principes de répartition des travaux entre le bailleur et le locataire. Par exemple, le locataire ne peut être tenu à remettre en peinture le logement à la fin de la location, sauf s’il a commis des dégâts locatifs.

Pour les contrats de résidence principale conclus avant le 18 mai 2007, des clauses dérogatoires peuvent avoir été valablement convenues dans le bail. En cas de doute ou d’imprécision, elles s’interprètent, de manière restrictive, en faveur du locataire.

Il n’existe aucune réglementation fixant de manière complète la liste des réparations en distinguant celles qui incombent au bailleur ou au locataire.

Voir aussi Fiche Location A5-2 : L’état des lieux d’entrée et de sortie.

Informations complémentaires

Info-Conseil Logement : 081/33.23.10 ou infobail@spw.wallonie.be

DGO4 Département du Logement

Direction de l’Information et du Contrôle Rue des Brigades d'Irlande, 1

5100 NAMUR http://logement.wallonie.be

Les devoirs

du locataire

Usage du logement en bon père de

famille

Prise en charge des dégâts

locatifs

Prise en charge des réparations locatives ou de menu entretien

ANNEXE

QUELQUES EXEMPLES DE RÉPARTITION Source : Institut National du Logement, Droits et devoirs du propriétaire et du locataire, 1984

Nature des postes Bailleur Locataire

Appareils électroménagers

Remplacement des appareils, sauf en cas de faute du locataire

Petites réparations, comme le remplacement des interrupteurs défectueux, même suite à l’usure normale

Nature des postes Bailleur Locataire Ascenseur

Responsabilité en cas d’accidents consécutifs à un entretien défectueux, d’où l’utilité de souscrire, d’une part, auprès d’une firme spécialisée un contrat d’abonnement comportant des entretiens et des vérifications périodiques et, d’autre part, une police d’assurance Dans le cas où l’ascenseur sert à plusieurs locataires, droit de réclamer à chacun d’entre eux une quote-part (généralement fixée dans le bail) des frais d’entretien et de menues réparations Prise en charge des grosses réparations

Si l’ascenseur est à l’usage d’un seul locataire, entretien et menues réparations Si l’ascenseur est à l’usage de plusieurs locataires, quote-part (généralement fixée dans le bail) dans les frais d’entretien et de menues réparations

Nature des postes Bailleur Locataire Baignoire, lavabo, éviers, bidet, w-c.

Remplacement des appareils, sauf en cas de faute du locataire

Entretien courant à l’aide des produits appropriés (non mordants et non acides) Entretien de la crapaudine Entretien des carreaux de faïence garnissant les murs Enlèvement des coulées d’eau et de la rouille Dégorgement des tuyaux de décharge Responsabilités pour les éclats, écornements, brisures, fêlures et griffures des appareils sanitaires

Nature des postes Bailleur Locataire Balcon

Entretien des dispositifs de sécurité externe (barres d’appui) Remplacement si dégradations par vétusté

Entretien et nettoyage régulier

Nature des postes Bailleur Locataire Balustrades et garde-corps

Remplacement, sauf en cas de faute du preneur

Entretien et nettoyage régulier

Nature des postes Bailleur Locataire Boiseries

Remplacement par suite de vétusté, de mauvaise qualité (par ex. gauchissement) des boiseries ou d’un vice de construction ou de pose Remise en peinture des boiseries intérieures généralement après 9 ans et extérieures aussi souvent que nécessaire pour éviter le pourrissement du bois

Responsabilité pour les entailles à la menuiserie, le forage de trous pour le placement de clous et de pitons dans les châssis, chambranles, plinthes, et en général pour tout dommage causé par sa faute Responsabilité en ce qui concerne le libre écoulement des eaux de condensation des portes et fenêtres des châssis Obligation d’avertir le bailleur de la nécessité de repeindre ou de revernir les boiseries

Nature des postes Bailleur Locataire Boîtes aux lettres

Obligation de mettre une boîte aux lettres à disposition du locataire Responsable de l’usure, du défraîchissement ou de l’altération naturelle de la peinture

Entretien et réparation des charnières et de la serrure Protection contre la pluie Remplacement de la clé perdue

Nature des postes Bailleur Locataire Canalisations et tuyauteries

Grosses réparations et remplacement en cas d’usure

Manipulation régulière des vannes et robinets d’arrêts Usage de l’adoucisseur ou d’un dispositif similaire Préservation des installations contre le gel, avec vidange éventuelle Coupure de l’alimentation en eau en cas d’absence prolongée Bouchonnage correct des canalisations de gaz en attente Garantir un bon écoulement dans les décharges, égouts et siphons

Nature des postes Bailleur Locataire Caves, grenier, garage

Au moment de la sortie des lieux loués, nettoyage à fond et vidage des caves, grenier et garage Rebadigeonnage également des murs intérieurs (si ceux-ci sont salis ou souillés) s’ils étaient badigeonnés à l’entrée dans les lieux

Nature des postes Bailleur Locataire Chasse d’eau du w-c.

Remplacement du flotteur du réservoir, de la chasse d’eau ainsi que de la totalité de l’installation (sauf en cas de faute du locataire)

Entretien des parties accessibles Préservation contre le gel Réparation des fuites sauf si elles résultent de la vétusté ou d’un vice de construction Réparation et remplacement de la chaîne de tirage ou des boutons poussoirs s’il s’agit du w-c. monobloc avec réservoir incorporé

Nature des postes Bailleur Locataire Chaudière, radiateurs, boiler et vase d’expansion

Gros-entretien Remplacement de la chaudière pour cause d’usure

Entretien de la chaudière, des radiateurs, du boiler, du vase d’expansion et des accessoires Maintien de la robinetterie en bon état (notamment surveillance des robinets de réglage et d’arrêt) Protection de l’installation de chauffage, y compris le vase d’expansion et le boiler contre le gel et la rouille Etanchéité des raccords Purge des radiateurs à effectuer régulièrement Maintenir les installations en bon état de fonctionnement Faire procéder à un entretien régulier selon le type de chaudière Quote-part dans les frais d’entretien et de menues réparations effectuées à l’installation par une firme spécialisée

Nature des postes Bailleur Locataire Chauffe-bain, chauffe-eau et distribution d’eau chaude

Remplacement des parties principales du chauffe-bain ou du chauffe-eau (sauf en cas de faute du locataire)

Entretien des parties visibles et facilement accessibles du chauffe-bain ou du chauffe-eau (ex. : détartrage, décrassage de la grille d’arrivée du gaz, réglage du chauffe-bain et du chauffe-eau)

Nature des postes Bailleur Locataire Cheminées, âtres, chambranles et tablettes de cheminée, ramonage

Réparations aux conduits de fumée, sauf en cas de faute du locataire Réfection des souches de cheminées, des constructions maçonnées indispensables au tirage

Réparation de toutes les parties de la cheminée, à l’exception des conduits de fumée Obligation de faire ramoner la cheminée aussi souvent que nécessaire, une fois au moins par an par un ramoneur-juré et à la sortie des lieux loués (ou à défaut paiement des frais de ramonage)

Nature des postes Bailleur Locataire Citerne

Entretien, réparation et curage (sauf dans le cas visé ci-contre) chaque fois que les eaux de pluie deviennent inutilisables

Curage de la citerne si elle est polluée en raison du mauvais entretien du toit

Nature des postes Bailleur Locataire Clés

Obligation de transmettre au locataire, lors de son entrée dans les lieux loués, un nombre de clés correspondant au nombre de serrures ainsi qu’une clé supplémentaire pour la serrure de la porte extérieure

Toute serrure présumant l’existence d’une clé, le locataire est censé être en possession de deux clés de la serrure de la porte extérieure et d’une clé de la serrure de chacune des portes intérieures Restitution des clés à la sortie des lieux ainsi que des clés supplémentaires faites à ses frais Remplacement ou paiement des clés manquantes ou hors d’usage Obligation pour le preneur, qui a perdu les clés de la serrure de la porte extérieure, de modifier ou de faire remplacer la serrure

Nature des postes Bailleur Locataire Compteurs

Préservation contre le gel

Nature des postes Bailleur Locataire Cuisinières

Remplacement en cas d’usure, sauf en cas de faute du locataire

Entretien régulier avec des produits appropriés

Entretien des joints des portes et remplacement si nécessaire Remplacement des ampoules, boutons et autres petits accessoires

Nature des postes Bailleur Locataire Déménagement

Obligation de nettoyer l’ensemble des lieux loués, d’enlever tous les clous et pitons dans les murs et réparation des dégâts Responsabilités pour tous dégâts causés au bien loué lors du déménagement

Nature des postes Bailleur Locataire Détecteurs incendie

Placement

Entretien et remplacement des piles usagées

Nature des postes Bailleur Locataire Egouts

Curement

Le locataire veille à ne pas obstruer les conduits d’évacuation, les chambres de visite et autres équipements

Nature des postes Bailleur Locataire Electricité

Obligation de mettre à disposition du locataire une installation conforme aux règlements et prescriptions administratives, ne présentant pas un danger en cas d’usage normal Remplacement de l’installation électrique en cas de vétusté

Présomption d’avoir reçu l’installation électrique ‘’fils en attente’’ Obligation, à la sortie des lieux, de laisser une longueur suffisante de fils pour brancher les appareils électriques Remplacement des petits accessoires, comme les interrupteurs, les fusibles, les disjoncteurs, les prises de courant, les ampoules, les socquets brisés ou endommagés même par usure normale

Nature des postes Bailleur Locataire Escaliers

Grosses réparations, par ex. : remplacement du revêtement des marches, de la ligne de foulée et de la main courante

Si les escaliers sont à l’usage d’un seul locataire, nettoyage et entretien des escaliers au moyen de produits adéquats Si les escaliers sont à l’usage de plusieurs locataires et s’il n’y a pas de concierge, nettoyage et entretien au moyen de produits adéquats de la volée des escaliers par le locataire de l’étage desservi par lesdits escaliers, le preneur du rez-de-chaussée étant

chargé du nettoyage et de l’entretien du hall d’entrée ou du vestibule (généralement, le problème du nettoyage du hall d’entrée et des escaliers est réglé soit par le bail, soit le règlement d’ordre intérieur annexé au bail Si les escaliers sont à à l’usage de plusieurs locataires et s’il y a un concierge, nettoyage et entretien par le concierge et paiement par les locataires d’une quote-part dans le coût de la rémunération allouée au concierge Obligation à charge de tous les locataires : avertissement du bailleur de l’usure du revêtement des marches afin d’éviter la dégradation de ceux-ci

Nature des postes Bailleur Locataire Façades

Entretien des murs extérieurs

Responsabilité pour les dégâts causés par sa faute, par ex. : coulées provenant de bacs à fleurs déposés sur un balcon ou sur un appui de fenêtre

Nature des postes Bailleur Locataire Fenêtres, chambranles, croisées, vitres et accessoires

Remplacement des éléments défectueux par suite d’usure, de mauvaise qualité ou de vice de placement Remplacement des vitres brisées ou fêlées par cas fortuit, force majeure, vice de placement ou insuffisance de mastic pour autant, dans ce dernier cas, que le bailleur ait été averti par le locataire

Nettoyage des fenêtres, des chambranles, des croisées et des vitres Remplacement des vitres brisées, sauf si le bris résulte d’un cas fortuit ou de force majeure Entretien des ferrures, des crémones, des charnières, des targettes, de tout mécanisme permettant l’ouverture et la fermeture des fenêtres de même que des poignées Rebouchage des trous de vis ayant servi à la fixation de rails destinés à supporter rideaux ou tentures

Nature des postes Bailleur Locataire Fosses septiques

Le curage (nettoyage en profondeur)

La vidange de la fosse

Nature des postes Bailleur Locataire Gaz

Entretien des canalisations

Entretien des becs et robinets

Nature des postes Bailleur Locataire Gouttières, chéneau, tuyaux de descente et plates-formes

Gros entretien et réparation de la gouttière, du chéneau et des tuyaux de descente dégradés ou détachés par vétusté ou cas fortuit

Entretien réduit et nettoyage des gouttières et plates-formes aisément accessibles Entretien et réparation de la crapaudine (si elle est facilement accessible) commandant l’entrée des tuyaux de descente Prévention de l’engorgement causé par l’amas de feuilles mortes Obligation d’informer le bailleur des réparations à faire en cas d’obstruction ou de fuite

Nature des postes Bailleur Locataire Grilles

Gros entretien et remplacement des grilles dans leur totalité lorsque les dégradations résultent de la vétusté

Réparation de la grille d’un soupirail, d’un égout, d’une fenêtre, etc. Remplacement des barres dégradées ou cassées d’une grille Entretien et graissage des serrures, rails, pivots, verrous des grilles ouvrantes

Nature des postes Bailleur Locataire Haies

Remplacement total d’une haie gelée, ou remise en état des ferrures et des supports

Taille et remplacement des touffes qui ont péri

Nature des postes Bailleur Locataire Jardin

Remplacement des arbres ayant péri au cours de la location, sauf en cas de faute du locataire Réparation des bassins, conduits, jets d’eau en cas de vice de construction et pour autant que le locataire l’en ait averti Remplacement total d’une haie détruite par le gel

Entretien, par ex. : taille périodique des arbres et des haies, entretien des plantes et des fleurs, tonte et arrosage des pelouses, nettoyage et désherbage des chemins Obligation de laisser les plates-bandes et parterres garnis de leurs fleurs et plantes Possibilité de cueillir les fruits des arbres Réparation des conduits, bassins et jets d’eau qui se sont dégradés par sa faute, d’où l’obligation de vidanger les bassins et de préserver les conduits contre le gel à l’approche de l’hiver Restitution du même nombre d’arbres que celui existant à l’entrée dans les

lieux loués (le preneur ne peut donc pas en abattre) et remise au bailleur du jardin en bon état d’entretien en fonction de la saison

Nature des postes Bailleur Locataire Marbre

Réparation des dégâts résultant d’un défaut de placement, des mouvements du bâtiment, d’un vice de la matière

Entretien particulièrement soigneux et périodique à l’aide de produits adéquats ne nuisant pas au brillant ni à la texture du matériau Interdiction de forer dans le marbre pour y sceller des attaches pour tapis, etc. sans l’accord du bailleur

Nature des postes Bailleur Locataire Papiers peints

Renouvellement du papier peint en cas d’usure normale

Pas de responsabilité pour l’usure normale, laquelle dépend de la qualité du papier, du type de support, de la façon dont il a été placé et de la destination des locaux

Nature des postes Bailleur Locataire Parlophones - vidéophones

Grosses réparations ou remplacement

Entretien courant

Nature des postes Bailleur Locataire Pavements, carrelages et dalles

Réparation des dégâts causés en raison de la nature du matériau, d’un placement défectueux, etc. Remplacement de la totalité du pavement, du carrelage ou du dallage

Remplacement si quelques carreaux ou dalles seulement sont cassés et ce en raison d’une présomption de faute du locataire Responsabilités en cas d’empreintes indélébiles ou de surcharge pouvant provoquer des descellements Responsabilités pour griffures, fêlures ou brisures

Nature des postes Bailleur Locataire Peintures intérieures

Peintures des pièces défraîchies par l’usage normal

Entretien courant (ex. : lavage, élimination des poussières, souillures et matières grasses) Réparations dans le cadre du menu entretien, même si elles sont la conséquence d’une usure normale (ex. : réparations causées par le placement d’accessoires, de tuyauteries ou d’appareils sanitaires) Restitution à la sortie des lieux d’une peinture usagée, mais propre

Nature des postes Bailleur Locataire Peintures extérieures

Prise en charge des peintures extérieures

Responsabilité des dégradations causées aux peintures extérieures par son fait

Nature des postes Bailleur Locataire Plafonds

Remise en peinture après usure normale

Lavage des plafonds, mais aucune obligation de les repeindre lors de la sortie des lieux loués, sauf si la peinture des plafonds a été endommagée par un usage normal Rebouchage des trous de clous ou pitons

Nature des postes Bailleur Locataire Planchers, parquets, balatum, linoleum et produits similaires

Réparation de l’usure normale de la peinture du plancher et remplacement total du revêtement de sol par suite d’un usage prolongé

Entretien courant à l’aide des produits appropriés (Exemple : mise en cire du parquet et raclage de celui-ci, s’il est endommagé par le preneur. Attention ! Un raclage prématuré, rendu nécessaire par une faute du preneur, peut donner lieu à une indemnité de dépréciation au profit du bailleur et ce compte tenu de la qualité du parquet, de son épaisseur, de l’époque du placement et de la destination des locaux Responsabilité pour les marques ou griffures au plancher et au parquet, les déchirures au balatum Responsabilité du martèlement causé par des talons ‘’aiguilles’’ Pour le parquet : pas de plastification sans l’accord du bailleur Pour le balatum : réparation en proportion de la durée de vie normale du balatum que celui-ci aurait eue s’il n’avait pas été anormalement dégradé Pour le linoleum : idem Pour le plancher : réparation résultant de l’enlèvement du balatum ou du linoleum

Nature des postes Bailleur Locataire Portes, chambranles, gonds, serrures et poignées

Remplacement des éléments défectueux par suite d’usure, de mauvaise qualité ou de vice de placement

Entretien et remplacement en cas de dégâts occasionnés par le locataire sauf s’ils sont minimes. Dans ce dernier cas, réparations à charge du locataire

Responsabilités si les gonds sont descellés ou la porte arrachée Graissage et graphitage des charnières, des paumelles, des serrures et des pênes Entretien des poignées Responsabilités en cas d’éclats, fêlures ou brisures voire d’entailles aux chambranles et aux portes sauf mauvaise qualité de ceux-ci ou vice de placement

Nature des postes Bailleur Locataire Puits

Curement des puits

Réparation de la margelle Entretien des poulies et des mains de fer Remplacement des cordes, des chaînes, des poulies et des seaux, sauf destruction par vétusté ou force majeure

Nature des postes Bailleur Locataire Revêtements muraux

Remplacement total des revêtements muraux après usure normale

Entretien des revêtements muraux en ce y compris refixer les plinthes qui se seraient détachées du mur, sauf en cas de vice de pose Responsabilité des parties de revêtement endommagées par sa faute et remplacement partiel ou total (si besoin en est) à ses frais

Nature des postes Bailleur Locataire Robinetterie et plomberie

Renouvellement des robinets et des canalisations en cas de fuite Détartrage des échangeurs et des canalisations d’eau chaude

Entretien des robinets (nettoyage, réglage et détartrage), et des crapaudines Préservation des tuyauteries contre le gel Désobstruction des conduits de de décharge Réparation des fuites, sauf si elles résultent de la vétusté Entretien de l’adoucisseur d’eau Remplacement des raccords

Nature des postes Bailleur Locataire Sonneries

Remplacement de la sonnerie usée

Entretien total des sonneries et remplacement des accessoires électriques

Nature des postes Bailleur Locataire Tapis

Remplacement pour cause de vétusté

Entretien courant, c’est-à-dire dépoussiérage et enlèvement des tâches

Nature des postes Bailleur Locataire Trottoirs

Entretien et réparation des trottoirs extérieurs

Nettoyage Obligation d’avertir le bailleur des défectuosités, afin que celui-ci procède aux réparations nécessaires

Nature des postes Bailleur Locataire Vide-poubelles

Entretien de la partie privative Responsabilité pour dégâts aux parties communes en cas de faute du locataire Responsabilité pour jets d’objets détériorant ou obstruant le vide-poubelles

Nature des postes Bailleur Locataire Volets, tentures et persiennes

Renouvellement de la chaîne

Utilisation régulière des volets à enroulement afin d’éviter le blocage du mécanisme Lubrification du mécanisme d’enroulement Remplacement des sangles et courroies Remplacement des cordons de manœuvre des tentures et des persiennes Nettoyage et dépoussiérage des tentures et des persiennes