Manual de Gestão Predial BA 2010

GOVERNO DO ESTADO DA BAHIA

Manual de Gesto Predial

Manual Tcnico

[Secretaria da Administrao]

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Governo do Estado da Bahia

Secretaria da Administrao

MANUAL DE GESTO PREDIAL

Janeiro/2010

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GOVERNO DO ESTADO DA BAHIA Jaques Wagner SECRETARIA DA ADMINISTRAO Manoel Vitrio da Silva Filho

Superintendncia de Servios Administrativos SSA Jerusa Marins Paes Coelho

Realizao

Diretoria de Patrimnio DPA/SSA

SENAI DR-BA

rea Tecnolgica - Construo Civil

Dayana Bastos Costa

Tatiana Gesteira de Almeida Ferraz

Reviso Tcnica

Jorge Luiz de Aquino Lima (Sistemas de Impermeabilizao)

Colaborao

Superintendncia de Gesto Pblica SGP

Victor Emmanuel Maia Fonseca

Coordenao de Desenvolvimento de Gesto CDG

Rita de Cssia S e Freitas

Marta Larocca Santana Rodrigues

Ana Lcia Amaral de Carvalho

Helayna Ges Soares

Raquel Miranda de Carvalho

Copyright2009porSENAIDRBA.Todososdireitosreservados

Bahia. Secretaria da Administrao.

Manual de Gesto Predial. Salvador: Secretaria da Administrao : Superintendncia de Servios Administrativos, 2009.

1. Administrao Pblica Bahia. 2. Atos Normativos I. Ttulo


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SUMRIO

APRESENTAO .................................................................................................................. 6

1. INTRODUO................................................................................................................ 7

2. FICHAS DE REFERNCIA DOS SISTEMAS CRTICOS .............................................. 8

FICHA DE REFERNCIA n 1 - INSTALAES HIDROSSANITRIAS.................... 9 FICHA DE REFERNCIA n 2 - INSTALAES ELTRICAS ................................. 13 FICHA DE REFERNCIA n 3 - REVESTIMENTOS DE PAREDES E TETOS EM ARGAMASSA E GESSO............................................................................................. 17 FICHA DE REFERNCIA n 4 - REVESTIMENTO CERMICO E REJUNTES ....... 18 FICHA DE REFERNCIA n 5 - REVESTIMENTO EM PEDRAS NATURAIS.......... 20 FICHA DE REFERNCIA n 6 - TACOS E ASSOALHOS ........................................ 22 FICHA DE REFERNCIA n 7 - PISOS CIMENTADOS E ACABADOS EM CONCRETO ................................................................................................................ 24 FICHA DE REFERNCIA n 8 - PINTURA (INTERNA E EXTERNA) ....................... 26 FICHA DE REFERNCIA n 9 - ESQUADRIAS (MADEIRA, FERRO e ALUMNIO) 30 FICHA DE REFERNCIA n 10 - FORROS (GESSO, MADEIRA e PVC) ................ 33 FICHA DE REFERNCIA n 11 - DIVISRIAS......................................................... 35 FICHA DE REFERNCIA n 12 - IMPERMEABILIZAO ....................................... 36 FICHA DE REFERNCIA n 13 - COBERTURAS ................................................... 39 FICHA DE REFERNCIA n 14 - SISTEMA DE CONDICIONAMENTO DE AR..... 41

3. SISTEMTICA DE GESTO DA MANUTENO PREDIAL ....................................... 50

3.1 Fluxo de Gesto da Manuteno Predial.......................................................... 51 3.2 PLANILHAS PARA PLANEJAMENTO E CONTROLE DA MANUTENO PREDIAL ..................................................................................................................... 53 3.2.1 Cronograma Anual de Manuteno Planilha 1 .............................................. 53 3.2.2 Modo de preenchimento da Planilha 1.............................................................. 54 3.2.3 Previso Oramentria Anual - Planilha 2 ........................................................ 54 3.2.4 Modo de preenchimento da Planilha 2.............................................................. 55 3.2.5 Programao da Manuteno Preventiva - Planilha 3...................................... 56 3.2.6 Modo de preenchimento da Planilha 3.............................................................. 56 3.2.7 Programao da Manuteno Corretiva - Planilha 4 ........................................ 58 3.2.8 Modo de preenchimento da Planilha 4.............................................................. 58


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4. PROCESSO DE CONTRATAO DE SERVIOS CRTICOS E AQUISIO DE PRODUTOS................................................................................................................. 61

GLOSSRIO......................................................................................................................... 64

REFERNCIAS .................................................................................................................... 66

ANEXOS............................................................................................................................... 67

ANEXO A PLANILHAS MODELO PARA ACOMPANHAMENTO DE CONSUMO DE ENERGIA E GUA ...................................................................................................... 68

ANEXO B PMOC PLANO DE MANUTENO, OPERAO E CONTROLE DOS SISTEMAS DE CONDICIONAMENTO DE AR............................................................ 70

ANEXO C PLANILHAS DA SISTEMTICA DE PLANEJAMENTO E CONTROLE DA MANUTENO PREDIAL ........................................................................................... 85


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APRESENTAO A melhoria do processo de gesto da manuteno predial vem se apresentando como uma das grandes preocupaes do Governo Estadual, representado pela SAEB Secretaria de Administrao do Estado da Bahia. Esta melhoria de processo visa uma maior eficcia da gesto e manuteno dos prdios pblicos, assim como um acompanhamento mais eficiente dos contratos de prestao de servio que garantam o bom funcionamento destes empreendimentos. Por este motivo, a rea de Construo Civil do SENAI Bahia, por encomenda da SAEB, desenvolveu um manual tcnico cujo objetivo proporcionar aos gestores prediais um referencial terico e prtico para a implementao de uma sistemtica de gesto da manuteno predial. Ao longo do manual sero apresentados conceitos bsicos, fichas de referncia dos servios crticos, planilhas para a implementao do planejamento e controle da manuteno, bem como diretrizes para a contratao de servios e aquisio de produtos crticos. Espera-se que este Manual seja til aos gestores prediais, fornecendo conhecimentos tcnicos essenciais para o exerccio da funo e despertando para a necessidade da gesto das atividades da manuteno das edificaes, de forma a otimizar recursos e melhorar a qualidade da prestao dos servios.


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1. INTRODUO

A manuteno predial tem sido tema de debates nos ltimos anos no setor da construo civil brasileira. Este debate se iniciou a partir do acidente ocorrido no edifcio residencial Palace II no Rio de Janeiro em 1998, provocando fortes preocupaes tanto no meio tcnico quanto na comunidade brasileira quanto s condies de uso e manuteno das edificaes (GOMIDE, PUJADAS, NETO, 2006).

Em 1999, foi lanada a NBR 5674 Manuteno de edificaes Procedimento, com o objetivo de fixar procedimentos de orientao para a organizao de um sistema de manuteno de edificaes. Esta norma foi um marco para a implementao de aes voltadas a manuteno predial.

De acordo com a referida norma, a manuteno predial um conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes visando atender as necessidades e a segurana dos seus usurios.

Alm disso, a manuteno predial visa prolongar a vida til da edificao; reduzir os dispndios com equipamentos; evitar o elevado custo social causado pelo maior tempo de indisponibilidade de uso destes equipamentos devido a deficincias em sua gerncia e manuteno; reduzir custos com manuteno corretiva; bem como proporcionar servios de alta qualidade.

importante destacar que no faz parte do escopo da manuteno predial a realizao de obras de alteraes, ampliaes, reparos ou reconstruo parcial ou total, que ocorrem esporadicamente por necessidades funcionais ou por acidentes (GOMIDE, PUJADAS, NETO, 2006).

Apesar da recente evoluo dos estudos e de aes relativas manuteno predial, a realidade brasileira ainda revela improvisao e falta de conhecimento de conceitos e prticas de gesto predial, inclusive nos prdios pblicos. Existe uma carncia de cursos de capacitao de profissionais e de metodologias para a adequada gesto da manuteno predial, sejam em prdios privados ou pblicos, tais como edificaes residenciais, comerciais, hospitalares, educacionais, entre outros.

Diante desta realidade, o Governo Estadual, representado pela SAEB Secretaria de Administrao do Estado da Bahia percebeu a necessidade de melhorar a gesto e a manuteno dos prdios pblicos do Estado, visando garantir um melhor funcionamento destas edificaes, assim como tornar mais eficiente o acompanhamento dos contratos de prestao dos servios de manuteno.

O caminho escolhido pelo Estado foi a realizao de um Programa Gesto Predial que incluiu a capacitao de mais de 120 gestores prediais, durante o perodo de maio a setembro de 2009, alm da criao de um manual tcnico de referncia para o planejamento, execuo e controle da manuteno preventiva e corretiva dos prdios pblicos.

Este Manual Tcnico constitui-se, portanto, num referencial terico e prtico para a implementao de uma sistemtica de gesto predial visando tornar mais eficientes e eficazes as atividades de manuteno.


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2. FICHAS DE REFERNCIA DOS SISTEMAS CRTICOS

A durabilidade de uma edificao no depende apenas da qualidade dos materiais empregados em sua construo. necessrio garantir o uso adequado dos sistemas prediais, executar as aes de manuteno preventiva conforme planejamento e tomar as aes de manuteno corretiva sempre que necessrio. Estas aes devem ser percebidas como investimento no patrimnio pblico.

Visando fornecer subsdios para o planejamento e execuo das aes de manuteno, so apresentadas a seguir as Fichas de Referncia para os sistemas crticos, contendo as seguintes informaes:

Descrio do sistema; Cuidados de uso; Manuteno preventiva; Manuteno corretiva critrios de inspeo.

Foram considerados os seguintes servios crticos:

1. Instalaes Hidrossanitrias;

2. Instalaes Eltricas;

3. Revestimento de Paredes e Tetos em Argamassa ou Gesso;

4. Revestimento Cermico e Rejunte;

5. Revestimento de Pedras Naturais;

6. Tacos e assoalhos;

7. Piso Cimentado e Pisos Acabados em Concreto;

8. Pintura Interna e Externa;

9. Esquadrias (madeira, ferro e alumnio);

10. Forros (gesso, madeira e PVC);

11. Divisrias;

12. Impermeabilizao;

13. Coberturas;

14. Sistemas de Condicionamento de Ar.

importante ressaltar que as recomendaes contidas nas fichas apresentadas a seguir, devem ser avaliadas quanto sua pertinncia para o prdio em questo, devendo-se fazer as adaptaes necessrias, principalmente no que se refere periodicidade das manutenes preventivas. Outros itens porventura no citados aqui, porm necessrios para garantir a conservao dos prdios, podem ser acrescentados no planejamento da manuteno.


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FICHA DE REFERNCIA n 1 - INSTALAES HIDROSSANITRIAS

Descrio do Sistema

As Instalaes Hidrossanitrias so constitudas pelas seguintes partes:

gua Fria e gua Quente: Pontos de gua (fria e quente): pontos que alimentam os lavatrios, os vasos

sanitrios, os chuveiros, as pias, os tanques e as mquinas de lavar. Tubulao de suco: entre o ponto de tomada no reservatrio inferior e a entrada da

bomba. Tubulao de recalque: leva gua do reservatrio inferior para o reservatrio superior. Barrilete: conjunto de tubulaes de sada do reservatrio superior que alimentam as

colunas de distribuio (prumadas). Prumadas de gua (fria): so constitudas por tubulaes principais que trazem a

gua do reservatrio superior. Ramais e sub ramais de distribuio de gua (fria e quente): alimentadores dos

diversos pontos, nos cmodos apropriados. Aquecedores: podem ser individuais ou centrais, de passagem ou por acumulao.

Para estes equipamentos, seguir recomendaes especficas dos fabricantes.

Registros: Registros de presso: vlvulas de pequeno porte, instaladas em sub ramais ou em

pontos de utilizao, destinadas regulagem da vazo de gua ou fechamento. Registros de gaveta: vlvulas de fecho para a instalao hidrulica predial, destinadas

a interrupo eventual de passagem de gua para reparos na rede ou ramal.

Esgoto: Pontos de esgoto: pontos por onde so liberadas as guas servidas de lavatrios,

vasos sanitrios, tanques etc, alm dos ralos secos e sifonados. Tubulao de esgoto: dividida em ramais de descarga, ramais de esgoto, tubos de

queda, subcoletores e coletores. Tubulao de ventilao: possibilita o escoamento dos gases emanados do coletor

pblico.

Ralos e sifes: Ralos: devem possuir grelhas de proteo para evitar que detritos maiores caiam em

seu interior, ocasionando entupimento. Ralos sifonados e sifes: possuem "fecho hdrico", que consiste numa pequena

cortina de gua, que evita o retorno do mau cheiro.


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guas pluviais: guas de chuvas ou de lavagem: So normalmente coletadas pelas redes pluviais. Sistema de guas pluviais: tem a funo de recolher e dispor adequadamente as

guas pluviais. Composto por calhas e condutores horizontais e verticais, estes ltimos tambm chamados de prumadas.

Sistemas hidrulicos de combate a incndio: Constitudos por reserva de gua especfica, tubulao de incndio, hidrantes,

mangotinhos e sprinklers. Os sistemas hidrulicos de combate a incndios trabalham com presses e vazes mnimas superiores s de uma instalao predial convencional. Na maioria das vezes deve ser utilizado um sistema de bombas de incndio para recalcar a gua com presso suficiente para produzir a vazo requerida ou, simplesmente, reforar a presso natural existente.

Cuidados de Uso No lanar objetos nos vasos sanitrios e ralos que possam causar entupimento, tais

como: absorventes higinicos, folhas de papel, cotonetes, cabelos, fio dental, etc. No jogar gordura ou resduo slido nas pias e nos lavatrios. Jog-los no lixo. Usar a grelha de proteo nos ralos das pias de cozinha. No subir ou se apoiar nas louas e bancadas, pois podem se soltar ou quebrar,

causando ferimentos graves. No permitir sobrecarga sobre as bancadas. No utilizar hastes, cidos ou similares para desobstruo do esgoto. Banheiros, cozinhas e reas de servio sem utilizao por longos perodos podem

ocasionar mau cheiro, em funo da ausncia de gua nos ralos e sifes. Para eliminar este problema, basta adicionar uma pequena quantidade de leo de cozinha para a formao de uma pelcula, evitando-se assim a evaporao.

Durante longos perodos sem utilizao de reas molhadas, manter os registros de gaveta fechados.

No apertar em demasia os registros, torneiras e misturadores. Ao instalar filtros e torneiras no os atarraxar com excesso de fora, pois pode danificar

a sada da tubulao, provocando vazamentos. No retirar elementos de apoio de peas de utilizao ou bancadas (mo francesa,

coluna do tanque, etc.). Manter desobstrudo o extravasor (ladro). Manter o ralo e seu entorno livre de detritos ou qualquer material que possa causar

entupimento. Limpar os metais sanitrios, ralos das pias e lavatrios, louas e cubas de ao inox em

pias, com gua e sabo neutro e pano macio. Nunca com esponja ou palha de ao e produtos abrasivos.

O sistema de combate a incndio no pode ser modificado e a gua de reserva deve ser mantida.

Manter instalaes de incndio sinalizadas.


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Nunca utilizar a mangueira do hidrante para qualquer outro uso que no seja combate a incndio.

Manter livre o acesso a hidrantes e extintores. No utilizar a caixa de incndio para depsito de materiais, mesmo que

temporariamente.

Manuteno Preventiva Periodicidade Verificar, registrar e analisar a leitura do medidor de gua. Utilizar como referncia a Planilha Modelo para Acompanhamento de Consumo de Energia e gua, em anexo I.

Diria

Limpar ralos e grelhas das guas pluviais. Caso identifique-se grande quantidade de resduos, fazer a limpeza diria. Semanal

Alternar o funcionamento das bombas de recalque. Sugere-se ligar a bomba reserva por um dia a cada quinze dias. Quinzenal

Verificar o funcionamento da bomba (rudo, apoios, vibrao, estabilidade). Mensal

Limpar os bicos removveis das torneiras, pois comum o acmulo de resduos provenientes da prpria tubulao. Mensal

Limpar e verificar a regulagem do mecanismo de descarga. Mensal Limpar caixas de inspeo e caixas de gordura. Pode-se alterar esta periodicidade para trimestral, caso o volume de resduos seja pequeno.

Mensal

Verificar fechos hdricos das caixas sifonadas. Mensal Analisar consumo de gua e efetuar testes de verificao de vazamentos, quando identificado na leitura do medidor aumento injustificado do consumo.

Mensal

Operar (fechar e abrir completamente) os registros de gaveta, principalmente dos barriletes e do subsolo; Trimestral

Limpar crivo da vlvula de p. Semestral Limpar crivos dos chuveiros e arejadores. Semestral Efetuar limpeza dos reservatrios, com empresa especializada. Caso seja identificado algum indcio de contaminao ou problemas no fornecimento de gua potvel pela rede pblica, efetuar a limpeza em carter extraordinrio.

Semestral

Acionar tubulaes que no so constantemente usadas, como o extravasor, de forma a evitar incrustaes e entupimentos. Semestral

Limpar calhas e buzinotes (planejar uma limpeza para antes das chuvas). Trimestral


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Limpar ralos e sifes das louas, tanques, lavatrios e pias, retirando todo material causador de entupimento (panos, fsforos, cabelos, etc.) e jogando gua a fim de se manter o fecho hdrico nos ralos sifonados, evitando o mau cheiro proveniente da rede de esgoto.

Semestral

Verificar tubulaes de captao e drenagem da gua do jardim para detectar a presena de razes que possam entupir a tubulao. Anual

Verificar e substituir, quando necessrio, as gaxetas, anis o'ring e a estanqueidade dos registros de gaveta, visando evitar vazamento. A cada 3 anos

Verificar e substituir, quando necessrio, os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores e registros de presso para garantir a boa vedao e evitar vazamentos;

A cada 3 anos

Solicitar vistoria do corpo de bombeiros para verificao das instalaes de combate a incndio. A cada 3 anos

Limpar filtros e efetuar reviso nas vlvulas redutoraes de presso conforme recomendaes dos fabricantes.

Conforme fabricante

Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo Realizar uma verificao visual dos pontos de sada de gua, registros, vlvulas,

pontos de coleta de esgoto, ralos, etc., aps a concluso dos reparos. Verificar se os materiais utilizados nos reparos atendem s normas de referncia

(indicao nas peas) e se so compatveis com os materiais j instalados. Verificar o correto funcionamento de registros e vlvulas, aps a concluso da

instalao de gua fria. Para verificar o registro de gaveta, fech-lo e abrir uma torneira. Um leve escoamento de gua aceitvel nestes casos.

Em caso de reparos em tubulaes de gua, solicitar que sejam realizados testes de presso. Verificar se existem vazamentos, utilizando gua sob presso 50% superior presso esttica mxima da instalao durante pelo menos 6 horas.

Aguardar 1h para cada metro de coluna dgua antes de submeter a tubulao presso. Caso se faa teste de presso, aguardar 12h.

Verificar inclinaes mnimas dos tubos de esgoto: 1% para DN 100 e 2% para DN 75. Verificar dimetro mnimo dos tubos de esgoto: 9 Ramal de descarga de esgoto secundrio: DN 40 9 Ramal de descarga que descarregue vaso sanitrio: DN 100 9 Tubo de queda que descarregue vaso sanitrio: DN 100 9 Coletor Predial: DN 100

Cortes em tubos devem sempre ser executados perpendicularmente ao eixo da pea. Tubos cortados fora de esquadro podem originar vazamentos. Verificar inclinao mnima das calhas: 0,5%.


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FICHA DE REFERNCIA n 2 - INSTALAES ELTRICAS

Descrio do Sistema

Uma instalao eltrica constituda por diversos elementos, tais como componentes eltricos, circuitos e quadro eltrico de distribuio, conforme descrito a seguir. Componentes Eltricos: Tomadas de uso geral: para ligao de aparelhos de utilizao mveis ou portteis. Tomadas de uso especfico: para ligao de equipamentos fixos e estacionrios. Pontos de iluminao: para ligao de lmpadas e luminrias. Interruptores: para acionamento dos pontos de iluminao. Quadro de distribuio (QD): recebe a energia do medidor e distribui para os diversos

circuitos. Neles se encontram os dispositivos de proteo (disjuntores). Condutores Eltricos: Tem a funo de transportar energia eltrica necessria ao bom funcionamento de

todos os equipamentos. So feitos comumente de cobre ou de alumnio, com isolamento de PVC.

Eletroduto: Tem funo de proteger os condutores contra as aes mecnicas e corroso. Tem

tambm a funo de proteger contra perigos de incndio, resultante de superaquecimento de condutores. Podem ser tubos de metal ou de PVC, rgidos ou flexveis.

Circuito: um conjunto de tomadas de uso geral e especfico, pontos de energia, pontos de

iluminao e interruptores, cuja fiao se encontra interligada. Quadro Eltrico: composto por disjuntor geral com chave seccionadora ou dispositivo diferencial

residual (DR), que desliga todos os circuitos, e por diversos disjuntores secundrios, que desligam os seus respectivos circuitos. Esse disjuntor diferencial tem ainda a funo de segurana de todos os circuitos eltricos contra as correntes de fuga provocadas por aparelhos eletrodomsticos ou instalao eltrica em ms condies de conservao.

Sistema de Proteo Contra Descargas Atmosfricas (SPDA): constitudo pelos seguintes elementos: captores (pra-raios, terminais), condutores de interligao ou descida, sistema de aterramento (hastes, cabos).


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Sistema de Aterramento: Parte da instalao eltrica que visa proteger as edificaes e as pessoas contra

descargas atmosfricas e cargas eletrostticas, por meio de ligao terra. Constitudo por condutor de proteo e eletrodo de aterramento (quando em barras rgidas, chamado de haste de aterramento).

Cuidados de Uso

Em caso de sobrecarga momentnea, o disjuntor do circuito atingido se desligar automaticamente. Neste caso, bastar relig-lo e tudo voltar ao normal. Caso ele volte a desligar, sinal de que h sobrecarga contnua ou que est ocorrendo um curto em algum aparelho ou no prprio circuito. Neste caso, preciso solicitar os servios de um profissional habilitado.

Sempre que for fazer manuteno, limpeza, reaperto nas instalaes eltricas ou mesmo uma simples troca de lmpadas, desligue o disjuntor correspondente ao circuito ou, na dvida, o disjuntor geral.

Em caso de necessidade de corte de energia, sobretudo havendo dvida sobre o disjuntor especfico, desligar o disjuntor geral ou disjuntor diferencial residual (DR).

Ao adquirir aparelhos eltricos, verifique se o local escolhido para a sua colocao provido de instalao eltrica adequada para o seu funcionamento nas condies especificadas pelos fabricantes.

Utilizar proteo individual (ex.:estabilizadores, filtros de linha e etc.) para equipamentos mais sensveis (como computadores, central de telefone, etc.).

As instalaes de equipamentos, lustres ou similares devero ser executadas por tcnico habilitado, observando-se em especial o aterramento, tenso (voltagem), bitola e qualidade dos fios, isolamentos, tomadas e plugs a serem empregados;

Em instalaes aparentes, os eletrodutos rgidos devem ser fixados de modo a constiturem um sistema de boa aparncia e firmeza.

No abrir furos em paredes prximas ao quadro de distribuio. No utilizar benjamins ou extenses com vrias tomadas, pois eles provocam

sobrecargas.

Nunca ligar aparelhos diretamente nos quadros de luz. No ligar aparelhos com voltagem diferente das tomadas. Quaisquer servios nos sistemas eltricos devem ser realizados por profissionais

habilitados.

Efetuar limpeza nas partes externas das instalaes somente com pano seco. Em caso de incndio, desligar o disjuntor geral do quadro de distribuio. Quando a edificao estiver sem uso, recomenda-se desligar a chave geral (disjuntor

geral) no quadro de distribuio.

S instalar lmpadas compatveis com a tenso do projeto.


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Evitar contato dos componentes dos sistemas com gua. Identificar a tenso das tomadas diferentes do padro da edificao. (Ex: identificar

tomadas em 220V quando o padro geral for 127V)

Manuteno Preventiva Periodicidade

Recomendaes gerais: de responsabilidade de contratantes e contratados cumprir a NR-10 Segurana

em Instalaes e Servios de Eletricidade. A manuteno deve ser executada com os circuitos desenergizados (disjuntores

desligados); Permitir somente que profissionais habilitados tenham acesso s instalaes e

equipamentos. Sempre que for executada manuteno nas instalaes, como troca de lmpadas,

limpeza e reapertos dos componentes, desligar os disjuntores correspondentes.

Verificar, registrar e analisar a leitura do medidor de energia. Utilizar como referncia a Planilha Modelo para Acompanhamento de Consumo de Energia e gua, em anexo.

Diria

Fazer teste de funcionamento do sistema de iluminao de emergncia; Mensal

Verificar se os fusveis do sistema de iluminao de emergncia esto mal fixados ou queimados; Bimestral

Rever estado de isolamento das emendas de fios. Semestral Testar o disjuntor tipo DR apertando o boto localizado no

prprio disjuntor. Ao apertar o boto, a energia ser cortada. Caso isso no ocorra, trocar o disjuntor.

Semestral

Verificar o estado dos contatos eltricos, substituindo as peas que apresentarem desgaste (tomadas, interruptores, pontos de luz).

Semestral

Verificar a continuidade dos condutores em cobre nu do sistema de aterramento. Anual

Desobstruir poos de inspeo das hastes de aterramento. Anual Verificar interligao das antenas ao sistema de aterramento. Anual Reapertar todas as conexes dos Quadros de Distribuio. Anual Realizar manuteno preventiva da subestao com empresa

especializada. A cada 2 anos

Efetuar manutenes previstas do grupo gerador; Conforme fabricante


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Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo Verificar a fixao, acendimento das lmpadas e energizao das tomadas aps a

concluso dos reparos na instalao eltrica. Verificar a operao dos disjuntores, aperto dos terminais dos condutores, proteo

contra contatos diretos, etiquetas e o funcionamento de todos os circuitos com carga total, aps a concluso dos reparos na instalao eltrica.

Medir tenso nos pontos de tomada entre fase - fase, fase - neutro, fase terra e neutro terra.

Fazer verificao visual dos componentes eltricos e quadros de distribuio, aps a concluso dos reparos na instalao eltrica.


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FICHA DE REFERNCIA n 3 - REVESTIMENTOS DE PAREDES E TETOS EM ARGAMASSA E GESSO

Descrio do Sistema

Revestimento em Argamassa /Gesso So revestimentos utilizados para regularizar a superfcie dos elementos de vedao e

estruturais, servindo de base para receber outros acabamentos ou pintura. Auxiliam na proteo dos elementos de vedao e estruturais contra a ao direta de agentes agressivos.

Cuidados de Uso Antes de realizar quaisquer furos em paredes, verificar a posio das instalaes hidrulicas,

eltricas e impermeabilizao. Para melhor fixao de objetos nas paredes e tetos, utilizar parafusos com buchas apropriadas

ao revestimento. Evitar o uso de pregos para no danificar o acabamento. Evitar o choque causado por batida de portas. No lavar as paredes e tetos com gua e produtos abrasivos (ex: cloro lquido, soda custica ou

cido muritico).

Manuteno Preventiva Periodicidade No h aes especficas para manuteno preventiva dos revestimentos de paredes. Deve-se, no entanto, executar inspees peridicas e corrigir eventuais patologias (fissuras, trincas, umidade, etc) que sejam identificadas.

Repintar paredes e tetos. A cada 3 anos

Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo Verificar visualmente o aspecto final do revestimento, incluindo textura adequada

aplicao do acabamento final (pintura, textura ou cermica). Quando executado grandes reparos em paredes perpendiculares, verificar o esquadro

entre as paredes com esquadro de alumnio. Verificar a planeza do revestimento utilizando uma rgua de alumnio (tolerncia: 3

mm) Verificar a regularidade dos cantos, tambm com o apoio de uma rgua de alumnio.


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FICHA DE REFERNCIA n 4 - REVESTIMENTO CERMICO E REJUNTES

Descrio do Sistema

Azulejo / Cermica / Porcelanato Utilizados em revestimento de paredes e pisos para dar acabamento em reas midas

como cozinhas, banheiros, lavabos e reas de servio, protegendo estes ambientes e aumentando o desempenho contra umidade e infiltrao de gua. Facilitam tambm a limpeza e tornam o ambiente mais higinico, alm de possurem uma funo decorativa. Devem ser assentados com argamassa colante.

Podem ser classificados por vrios critrios, entre eles o desgaste da superfcie esmaltada (PEI), dureza e outros.

Argamassa colante Produto industrial, no estado seco, composto de cimento Portland, agregados minerais

e aditivos qumicos, que, quando misturado com gua, forma uma massa viscosa, plstica e aderente, empregada no assentamento de placas cermicas para revestimento.

Rejuntes Tratamento dado s juntas de assentamento dos materiais cermicos e pedras naturais

para garantir a estanqueidade e o acabamento final dos revestimentos de pisos e paredes e dificultar a penetrao de gua.

Os rejuntes tambm tm a funo de absorver pequenas deformaes, por isso, existe um tipo especfico de rejuntamento para cada local e tipo de revestimento.

So utilizados no preenchimento das juntas de revestimentos cermicos em pisos e paredes, tanto internos(a) quanto externamente. Tambm so utilizados em pedras naturais, pastilhas de porcelana e pastilhas de vidro.

Cuidados de Uso Antes de perfurar qualquer pea, deve-se consultar os projetos de instalaes para

evitar perfuraes em tubulaes e camadas impermeabilizadas. Para fixao de mveis ou acessrios, utilizar somente parafusos com buchas

especiais, evitando impacto nos revestimentos que possam causar fissuras. Utilizar sabo neutro para lavagem. No utilizar produtos qumicos corrosivos tais como

cloro lquido, soda custica ou cido muritico. O uso de produtos cidos e alcalinos pode causar problemas de ataque qumico nas placas cermicas e nos rejuntes.

Na limpeza, tomar cuidado com o encontro de paredes e tetos em gesso.


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No utilizar bomba de pressurizao de gua na lavagem, bem como vassouras de piaava ou escovas com cerdas duras, pois podem danificar o rejuntamento.

Evitar bater com peas pontiagudas, que podem causar lascamento nas placas cermicas.

Cuidado no transporte de eletrodomsticos, mveis e materiais pesados. No arrast-los sobre o piso, a fim de evitar riscos, desgastes e/ou lascamentos.

No colocar vasos de planta diretamente sobre o revestimento, pois podem causar manchas.

No usar objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza de cantos difceis. Usar escova apropriada.

No raspar com esptulas metlicas. Usar, quando necessrio, esptulas de PVC. No utilizar palhas ou esponjas de ao na limpeza. Em reas muito midas como banheiros, deixar sempre o ambiente ventilado para

evitar fungo ou bolor nos rejuntes.

Manuteno Preventiva Periodicidade Verificar e completar o rejuntamento, a cada ano ou quando aparecerem falhas. Anual

Lavar as paredes externas para retirar o acmulo de sujeira, fuligem e fungos. Utilizar sabo neutro para lavagem. No utilizar produtos qumicos corrosivos.

Anual

No caso de fachadas e pisos, verificar as juntas de trabalho. Estas devem ser preenchidas com mstique e nunca com argamassa para rejuntamento.

Anual

Verificar se existem peas soltas ou trincadas e reassent-las imediatamente com argamassa colante adequada. Anual

Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo Verificar na embalagem se as caractersticas dos produtos (cermicas, argamassas

colantes, rejuntes) atendem aos requisitos de uso. Verificar visualmente o nivelamento entre as peas, a planeza do revestimento, a

variao na espessura das juntas e a presena de salincias. Verificar visualmente o preenchimento das juntas entre as peas, nas quais no devem

haver falhas (falta ou excesso). Verificar visualmente a limpeza das peas.


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FICHA DE REFERNCIA n 5 - REVESTIMENTO EM PEDRAS NATURAIS

Descrio do Sistema

Pedras naturais so mrmores, granitos, ardsias, etc. So utilizadas em revestimento de pisos e paredes, internas e externamente. Alm de ser elemento decorativo, podem evitar a passagem de gua, presena de umidade e diminuir a propagao do som. So utilizadas tambm em tampos de pia e balces. As pedras so extradas de jazidas naturais e podem ou no receber acabamento. Caractersticas como a dureza dependero do tipo de cada pedra. As diferenas de tonalidade e desenho tambm so caractersticas destes tipos de revestimento. As peas podero ser assentadas sobre argamassa, com aplicao de argamassa colante ou utilizao de peas metlicas, estas mais usuais em fachadas.

Cuidados de Uso Antes de perfurar qualquer pea deve-se consultar os projetos de instalaes, para

evitar perfuraes em tubulaes e camadas impermeabilizadas. No usar mquina de alta presso para a limpeza na edificao. Utilizar enceradeira

industrial com escova apropriada para a superfcie a ser limpa. Utilizar sabo neutro prprio para lavagem de pedras. No utilizar produtos corrosivos

que contenham em sua composio produtos qumicos, tais como, cloro lquido, soda custica ou cido muritico.

Nos procedimentos dirios de limpeza de pedras polidas, sempre procurar remover primeiro o p ou partculas slidas com um pano macio ou escova de plo nos tampos de pias e balces. Nos pisos e escadarias, remover com vassoura de plo ou mop p, sem aplicar presso excessiva para evitar riscos e desgastes precoces devido ao atrito. Em seguida, aplicar um pano ou mop lquido (sempre bem torcidos, sem excesso de gua) com gua ou soluo diluda de detergente neutro para pedras. Por fim, aplicar um pano macio de algodo para secar a superfcie. Evitar a lavagem de pedras para que no surjam manchas e eflorescncias e, quando necessrio, utilizar detergente especfico.

Nunca tentar remover manchas com produtos genricos de limpeza ou com solues caseiras. Sempre que houver algum problema, procurar consultar empresas especializadas, pois muitas vezes a aplicao de produtos inadequados em manchas pode, alm de danificar a pedra, tornar as manchas permanentes.

No caso de pedras naturais utilizadas em ambientes externos, em dias de chuva poder ocorrer acmulo localizado de gua, em funo das caractersticas das pedras utilizadas. Se necessrio, remover a gua com auxlio de rodo.

Sempre que possvel, utilizar capachos ou tapetes nas entradas, para evitar o volume de partculas slidas sobre o piso.

Utilizar protetores de feltros e / ou mantas de borracha nos ps dos mveis.


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Evitar bater com peas pontiagudas. Cuidado no transporte de equipamentos, mveis e materiais pesados. No arrast-los

sobre o piso. No colocar vasos de planta diretamente sobre o revestimento, pois podem causar

manchas. No deixar cair sobre a superfcie graxas, leo, massa de vidro e tinta. Caso isto

ocorra, limpar imediatamente. Sempre que produtos causadores de mancha (caf, refrigerante, alimentos, etc) carem

sobre a superfcie, procurar limp-la com pano absorvente ou papel toalha. Em reas muito midas, manter o ambiente ventilado para evitar o aparecimento de

mofo (bolor).

Manuteno Preventiva Periodicidade Em caso de reforma, cuidado para no danificar a camada impermeabilizante, quando houver. No caso de fixao das pedras com elementos metlicos, no remover nenhum suporte e no caso de substituio contatar uma empresa especializada.

Encerar pisos polidos com produtos especficos para proteger a pedra de agentes abrasivos. Em reas de circulao intensa, intensificar a periodicidade (semanal ou diria).

Pelo menos mensal

Verificar e completar o rejuntamento, a cada ano ou quando aparecerem falhas. Anual

No caso de fachadas e pisos, verificar as juntas de trabalho. Estas devem ser preenchidas com mstique e nunca com argamassa para rejuntamento.

Anual

Verificar se existem peas soltas ou trincadas e reassent-las imediatamente com argamassa colante adequada. Anual

Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo Para a recolocao de peas, atentar para o uso correto da argamassa colante para

cada tipo de pedra e ambiente (interno e externo). Verificar na embalagem se as caractersticas das argamassas colantes atendem aos

requisitos de uso. Verificar visualmente o nivelamento entre as peas, a planeza do revestimento, a


haver falhas (falta ou excesso). Verificar visualmente a limpeza das peas.


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FICHA DE REFERNCIA n 6 - TACOS E ASSOALHOS

Descrio do Sistema

Revestimentos de madeira utilizados para acabamento em pisos, proporcionando conforto e bom aspecto esttico. Por se tratar de material no inerte, a madeira pode trabalhar em funo da variao de umidade do ambiente, o que pode ocasionar fissuras nas juntas de calafetao entre as peas. Por ser um produto natural, pode apresentar diferenas de tonalidades em suas peas.

Cuidados de Uso No deixar a luz do sol bater diretamente sobre os pisos, pois pode criar rachaduras,

trincas ou causar outros prejuzos, s vezes irreparveis. Nas reas do piso onde a luminosidade no incide, como aquelas que ficam sob os

tapetes, a madeira pode ficar com colorao diferente. Deixar que a rea fique exposta luz durante algumas semanas, at que o piso retome a tonalidade original.

Nunca molhar o piso de madeira com gua corrente ou pano encharcado. Ao derrubar algum tipo de lquido no piso, limpar imediatamente com um pano seco

para evitar manchas. No arrastar mveis ou objetos sobre a superfcie. Utilizar protetores de feltros ou de borracha nos ps dos mveis. Evitar a queda de objetos pontiagudos. Alguns tipos de saltos de sapato tambm

podem danificar o piso. Utilizar tapete ou capacho nas portas de entrada para evitar que os sapatos tragam

gros de poeira que possam vir a riscar o piso. Antes da aplicao do acabamento final, no deixar cair sobre a superfcie graxa ou

leo. Aplicar o acabamento final tipo cera, verniz ou resina de poliuretano, utilizando os

servios de empresas especializadas.

Manuteno Preventiva Periodicidade Recomenda-se raspar, calafetar e aplicar acabamento no terceiro ano de uso e posteriormente, de acordo com a necessidade.

Inspecionar os pisos visando identificar a necessidade de reparos (peas soltas ou lascadas, acabamento danificado, juntas trincadas).

Anual


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Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo Utilizar peas de mesmo tipo de madeira e mesmo formato das originais. Verificar visualmente o nivelamento entre as peas, a planeza do revestimento, a


haver falhas (falta ou excesso). Verificar visualmente a limpeza das peas. Aps o reparo, aplicar o tratamento das peas em toda a rea do cmodo, de forma a

garantir a uniformidade do acabamento do piso.


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FICHA DE REFERNCIA n 7 - PISOS CIMENTADOS E ACABADOS EM CONCRETO

Descrio do Sistema

So argamassas ou concreto, especificamente preparados, destinados a regularizar e dar acabamento final a pisos e lajes ou servir de base para assentamento de revestimentos como cermicas, pedras, carpete, pisos laminados e outros.

Cuidados de Uso No utilizar mquina de alta presso para a limpeza na edificao. Utilizar enceradeira

industrial com escova apropriada para a superfcie a ser limpa. No deixar cair leos, graxas, solventes e produtos qumicos (cidos, etc.). Em caso de danos, principalmente em garagens ou reas externas, proceder

imediata recuperao do piso cimentado sob risco de aumento gradual da rea danificada.

Quando especificado para receber um determinado tipo de revestimento, este deve ser colocado, o mais rpido possvel, para evitar danos.

Evitar bater com peas pontiagudas. Cuidado no transporte de equipamentos, mveis e materiais pesados. No arrast-los

sobre o piso. No utilizar objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza dos cantos de

difcil acesso. Na limpeza, no raspar com esptulas metlicas. Utilizar, quando necessrio, esptula

de PVC. Promover o uso adequado e evitar sobrecargas, conforme definido nos projetos.

Manuteno Preventiva Periodicidade Verificar a integridade fsica do piso cimentado, quando utilizado em garagens ou em reas externas recompondo-o, quando necessrio.

Anual

Verificar as juntas de trabalho. Quando necessrio, reaplicar mastiques ou substituir junta elastomrica, nunca com argamassa ou silicone.

Anual


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Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo No caso de demolio parcial do piso, atentar para no provocar deformaes,

destacamentos, depresses, salincias, fissuras ou outras imperfeies, tanto no piso remanescente como no trecho novo.

Verificar o caimento do contrapiso para os locais de escoamento da gua. O caimento mnimo deve ser de 0,5% em reas molhadas ou reas externas. A verificao final pode ser feita jogando-se gua no piso.

Verificar visualmente o acabamento da superfcie. Verificar aderncia do piso base atravs da percusso de martelo de borracha. Verificar a execuo das juntas em pisos externos. Os quadros no devem ter

dimenses maiores do que 2,5m.


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FICHA DE REFERNCIA n 8 - PINTURA (INTERNA E EXTERNA)

Descrio do Sistema

As pinturas proporcionam proteo s edificaes como material de acabamento final, possibilitando uniformidade da superfcie, proteo de elementos estruturais, tais como, reboco, gesso, madeira, etc, bem como conforto e beleza pela utilizao de cores. A pintura composta de fundos, massas, tintas, textura e, por fim, acabamento, conforme descrio a seguir. Tintas de fundo - parede Selador PVA: recomendado para reduzir e uniformizar a absoro de superfcies

internas porosas, sem pintura, como reboco, concreto, tijolo, gesso, massas niveladoras.

Preparador de paredes: recomendado para uniformizar ou reduzir a absoro de superfcies porosas como o gesso, tijolo aparente, telha cermica, concreto e pedras; bem como aumentar a coeso de superfcies friveis e sem resistncia mecnica como rebocos de baixa resistncia mecnica e superfcies de caiao.

Massas de regularizao da superfcie - parede Massa corrida (PVA): indicada para paredes internas, nivelando e corrigindo

imperfeies. Aplicada com desempenadeira de ao, em camadas finas e sucessivas. Massa acrlica: um produto indicado para corrigir, alisar e uniformizar superfcies de

concreto e argamassa, em ambientes externos e internos, proporcionando um acabamento liso.

Tintas de acabamento - parede Tinta ltex PVA: tinta base de gua, de alta qualidade, torna-se mais econmica,

porque contm mais slidos e menos lquido, possuindo assim, maior poder de cobertura e durabilidade. Aplicveis em superfcies internas. Recomendada para aplicao em superfcie de alvenaria base de cimento, concreto e gesso.

Tinta acrlica: tinta base de resina acrlica e pigmentos de alta qualidade, sendo solvel em gua. Apresenta secagem rpida, odor suave, cores vivas, firmes e resistentes luz. Recomendada para aplicao em superfcie de alvenaria base de cimento, concreto e gesso.

Tintas de fundo madeira Fundo fosco ou Fundo sinttico nivelador (branco): melhora o rendimento e a qualidade

dos esmaltes, proporcionando timo poder de enchimento e fcil lixamento. Uso interno e externo. Sua diluio feita com aguarrs. Aplicado com pincel ou rolo de espuma.


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Seladora para madeiras (incolor): melhora o rendimento e a qualidade do acabamento dos vernizes, proporcionando timo poder de enchimento e maior maciez no lixamento. Utilizado em local interno.

Massa de regularizao madeira Massa a leo para madeira: indicada para nivelar e corrigir imperfeies de superfcies

externas e internas de madeira. Seu alto poder de enchimento esconde os veios da madeira. Para diluir, adicionar o aguarrs. Sua aplicao feita com esptula e desempenadeira. No deve ser aplicada diretamente sobre a madeira. necessria a preparao da superfcie usando o fundo preparador para madeira.

Tinta de acabamento madeira Esmalte acetinado: ideal para pintar superfcies internas e externas de metal e

madeira. Alm de fcil aplicao, ele tambm resiste s agresses do tempo. Esmalte brilhante: garante um resultado mais duradouro contra agresses do tempo.

ideal para pintar superfcies internas e externas de metal e madeira. Esmalte fosco: ideal para pintura de quadros escolares (lousas) e superfcies internas

e externas de madeira e metais. Tinta a leo: usado em superfcies externas e internas de madeira e metais. Sua

diluio com aguarrs. Tinta de acabamento madeira Verniz Copal: fcil de aplicar e no altera a cor original da madeira. Serve como

acabamento para uso interno e externo da madeira. Verniz martimo: sua fina camada transparente protege o aspecto natural da madeira e

proporciona um bom acabamento. Serve para uso interno e externo. Verniz tingidor: enverniza e altera a tonalidade de superfcies novas de madeira,

recupera as madeiras que sofreram desbotamento pela ao do tempo e protege contra a ao do sol, chuva, maresia e poluio. Tinge a madeira, sem deixar de valorizar os seus veios naturais. Disponvel nos padres mogno e imbuia.

Outros produtos Aguarrs: indicado para a diluio de esmalte sinttico, tinta a leo, vernizes e para

limpeza de equipamentos de pintura. Removedores: so produtos qumicos destinados remoo de tinta seca, para

preparao de uma nova superfcie a ser pintada.

Cuidados de Uso Evitar atrito nas superfcies pintadas, pois a abraso pode remover a tinta, deixando

manchas. Evitar pancadas que marquem ou trinquem a superfcie. Evitar contato de produtos qumicos de limpeza, principalmente produtos cidos.


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Em caso de necessidade de limpeza, jamais utilizar esponjas speras, buchas, palha de ao, lixas e mquinas com jato de presso.

Evitar o contato com pontas de lpis ou canetas. No utilizar lcool para limpeza de reas pintadas. Nas reas internas com pintura, evitar a exposio prolongada ao sol, utilizando

cortinas nas janelas. Para remoo de poeira, manchas ou sujeiras em paredes e tetos, devem-se utilizar

espanadores, flanelas secas ou levemente umedecidas com gua e sabo neutro. Deve-se tomar o cuidado de no exercer presso demais na superfcie.

Em caso de manchas de gordura, limpar com gua e sabo neutro imediatamente.

Manuteno Preventiva Periodicidade Repintura de reas internas e externas (fachada, muros, etc.). 3 anos

Recomendaes gerais para execuo de pinturas: Em caso de necessidade de retoque, deve-se repintar todo o pano da parede (de quina

a quina), para evitar diferenas de tonalidade entre a tinta velha e a nova numa mesma parede.

Rebocos novos devem ter sido executados h, pelo menos, 28 dias. Evitar realizar pintura em dias com muita umidade sujeitos a chuva. Partes soltas ou mal aderidas devem ser eliminadas, raspando, lixando ou escovando

a superfcie. Imperfeies profundas do reboco/cimentado devem ser corrigidas com argamassa.

Imperfeies rasas das superfcies devem ser corrigidas com Massa Acrlica (reboco externo e interno) ou Massa Corrida (reboco interno).

Antes de iniciar a pintura: forrar o cho, retirar os espelhos dos interruptores e proteger rodaps e esquadrias.

Antes de executar a pintura de paredes e tetos, proteger as esquadrias de alumnio com fitas adesivas de PVC. As fitas tipo crepe costumam manchar as esquadrias quando em contato prolongado.

Remover a fita adesiva imediatamente aps o uso.

Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo Verificar visualmente se foram removidas as sujeiras, incrustaes, partes soltas ou

mal aderidas, etc,. antes da pintura. Verificar se os produtos foram aplicados na sequncia correta e com nmero correto de

demos. Verificar se a pintura de acabamento est com brilho, textura e cor uniformes e sem

marcas de pincis, falhas, emendas, escorrimentos e enrugamentos.


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Verificar se as superfcies adjacentes s destinadas pintura esto limpas, sem sinais de salpicos e escorridos e se a pintura fresca est protegida contra incidncia de poeira e gua.

Verificar se as ferramentas foram deixadas limpas.


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FICHA DE REFERNCIA n 9 - ESQUADRIAS (MADEIRA, FERRO e ALUMNIO)

Descrio do Sistema Elementos de fechamento de vos das edificaes, que fornecem segurana, permitem a passagem de pessoas, iluminao e ventilao. Uma boa esquadria deve atender requisitos de durabilidade ao ar e a gua, alm de apresentar facilidade de manuseio, sem exigir esforo do usurio nas operaes de abrir e fechar. As esquadrias tambm abrangem corrimo, guarda-corpo, batentes e outros elementos arquitetnicos. As esquadrias podem ser confeccionadas dos seguintes materiais: Madeira: pintada ou natural; Alumnio: anodizado ou pintado; Ao: chapa dobrada ou de perfilados; Sintticos: PVC; Vidro: auto-portantes; Outros. A seguir, seguem classificaes das esquadrias, quanto forma de funcionamento: Charneira (de abrir): porta ou janela com movimento de rotao sobre o eixo vertical na borda da folha, como a maioria das portas. Pivotante: porta ou janela com movimento de rotao sobre o eixo vertical, atravs de pivs, passando por um ponto entre as bordas da folha (muito comum nas portas de vidro temperado). Basculante: janela com movimento de rotao sobre o eixo horizontal (muito comum em janelas de sanitrios). Proporcionam ventilao ao ambiente limitando / impedindo o acesso de gua da chuva. Guilhotina: janela com movimento de translao na direo vertical. Deve-se ter especial ateno com o dispositivo de fixao da parte mvel. De correr: porta ou janela com movimento de translao na direo horizontal. No interferem nas reas externas ou internas, permitindo, no caso de janelas, o uso de telas, persianas ou cortinas. Oferecem a possibilidade de regulagem da abertura das folhas, propiciando maior conforto na aerao do ambiente.


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Cuidados de Uso As janelas devem correr suavemente, no devendo ser foradas. No arrastar objetos atravs dos vos de janelas e portas maiores que o previsto, pois

podem danificar seriamente as esquadrias. Providenciar batedores de porta a fim de no prejudicar as paredes e maanetas. Manter as portas permanentemente fechadas ou travadas, evitando assim o seu

empenamento ou danos devidos s rajadas de vento. Em caso de ventos fortes, manter fechados ou travados os basculantes evitando que

os mesmos se fechem bruscamente, o que pode quebrar os vidros e danificar os caixilhos.

No usar detergentes com saponceos, esponjas de ao ou qualquer outro material abrasivo.

No usar produtos cidos ou alcalinos. Sua aplicao poder causar manchas na pintura.

No utilizar objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza dos "cantinhos" de difcil acesso. Essa operao poder ser feita com o auxlio de pincel.

No utilizar vaselina, removedor, thinner ou qualquer outro produto derivado do petrleo, pois alm de ressecar plsticos e borrachas, fazendo com que percam sua funo de vedao, estes produtos possuem componentes que vo atrair partculas de poeira que agiro como abrasivo, reduzindo em muito a vida til do acabamento superficial.

No remover as massas de vedao. As esquadrias de alumnio modernas so fabricadas com acessrios articulveis

(braos, fechos e dobradias) e deslizantes (roldanas e rolamentos) de nylon, que no exigem nenhum tipo de lubrificao. Suas partes mveis, eixos e pinos so envolvidos por uma camada de material autolubrificante, de grande resistncia ao atrito e s intempries.

Manuteno Preventiva Periodicidade Esquadrias de Madeira

Limpar as esquadrias com um pano umedecido e logo aps um pano seco. Antes, deve-se ter o cuidado de retirar o excesso de p com um espanador ou escova.

Bimestral

Limpar trilhos inferiores em portas e janelas de correr, evitando-se o acmulo de poeira que podem comprometer o desempenho das roldanas e exigir a sua troca precoce.

Bimestral

Reapertar com chave de fenda (sem excesso de fora) todos os parafusos dos fechos, fechaduras, puxadores, fixadores e roldanas, sempre que necessrio.

Trimestral

Reaplicar verniz nas esquadrias com acabamento envernizado. Anual

Verificar a vedao e fixao dos vidros. Anual


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Repintar esquadrias com acabamento em pintura, com o uso correto da tinta. 3 anos

Raspar totalmente e reaplicar verniz nas esquadrias envernizadas. 3 anos

Esquadrias de Ferro

Repintar as esquadrias, aps o tratamento devido dos pontos de oxidao, com as mesmas especificaes da pintura original. A cada 2 anos


Esquadrias de Alumnio Limpar as esquadrias como um todo, inclusive guarnies de borracha e escovas, com soluo de gua e detergente neutro a 5%, com auxilio de esponja macia.

Bimestral

Limpar trilhos inferiores em janelas e portas de correr, evitando-se o acmulo de poeira que podem comprometer o desempenho das roldanas e exigir a sua troca precoce.

Bimestral

Limpar os drenos (orifcios) dos trilhos inferiores, para evitar entupimentos e vazamento de gua para o interior do ambiente, principalmente em pocas de chuva.

Bimestral

Reapertar com chave de fenda (sem excesso de fora) todos os parafusos dos fechos, fechaduras, puxadores, fixadores e roldanas.

Trimestral


Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo Verificar se as folhas da janela possuem gaxetas peas de vedao em borracha

ou escovas fixadas ao longo de todo o permetro das folhas. Pressionar a janela fechada, de dentro para fora. A presso no deve provocar

abertura alguma entre as gaxetas. Para que a janela seja totalmente estanque indispensvel que todas as gaxetas permaneam comprimidas quando as folhas estiverem fechadas. Procedimento de avaliao: colocar uma folha de papel (de preferncia celofane) entre as folhas de abrir e a fixa. Depois s fechar e puxar o papel. Se ele no sair, a vedao est boa.

Verificar se o trinco est firme e se ele fecha sem sofrer ou causar deformaes. Verificar a existncia de pequenos rasgos ou furos nos trilhos inferiores, que permitam

o escoamento da gua de chuva. Verificar se as peas esto perfeitamente parafusadas. Verificar se os parafusos esto ntegros, sem pontos de ferrugem. Verificar se os vidros esto bem fixados e em tamanho adequado folha da esquadria. Verificar se a pintura ou anodizao est homognea, sem riscos nem amassamentos.


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FICHA DE REFERNCIA n 10 - FORROS (GESSO, MADEIRA e PVC)

Descrio do Sistema Revestimento interno aplicado no teto das construes. Contribuem para a esttica e para o conforto do usurio. So executados aps finalizao dos revestimentos verticais e das instalaes a serem embutidas. Os forros so normalmente compostos por um fixador (que o prende ao teto), um porta painel e um painel. Os painis podem ser de diversos materiais, como: Madeira PVC (em placas removveis ou lminas) Gesso (em placas e acartonado) Fibra mineral Isopor L de vidro Metal Os forros com painis removveis (PVC, fibra, isopor, etc) tm a vantagem de facilitar o acesso s instalaes embutidas para execuo de reparos ou modificaes.

Cuidados de Uso Forros de Madeira Fazer a impermeabilizao da madeira para evitar possveis problemas como:

rachaduras e presena de fungos. gua proveniente de vazamento ou de vapor gerado nos banheiros e cozinhas pode

comprometer a durabilidade do forro. Uma ventilao adequada pode evitar problema de menor intensidade.

A limpeza pode ser feita com o uso de pano seco ou por aspirao mecnica. Forros de PVC necessrio ter cuidado com a instalao de luminrias, pois os forros podem sofrer

deformaes ou manchas devido ao excesso de calor. De preferncia, as luminrias devem estar fixadas na estrutura de apoio e no nas

placas de PVC. As lminas utilizadas nesta estrutura devem ter tons pastel: branco, bege ou cinza

claro. Outras tonalidades esto sujeitas a manchas. Para limpeza, utilizar um pano embebido em detergente ou sabo neutro e gua. No forar o forro para evitar danos ao mesmo.


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Forros de Gesso No lavar o forro com gua e produtos abrasivos. No fixar suportes para pendurar vasos ou quaisquer outros objetos, pois o forro no

dimensionado para suportar pesos. Evitar impactos no forro que possam danific-los. Manter os ambientes ventilados, evitando o aparecimento de bolor nos tetos.

Manuteno Preventiva Periodicidade Forros de Madeira

Inspecionar os forros e, quando necessrio, reaplicar acabamentos e substituir peas eventualmente danificadas (selecionar peas com as mesmas caractersticas).

Anual

Atentar para presena de cupins nos ambientes e fazer tratamento apropriado. Anual

Forros de Gesso

Repintar os forros dos banheiros com tinta acrlica. Antes de aplicar a tinta de acabamento, logo na 1 pintura, deve-se utilizar o selador acrlico.

Anual

Repintar tetos das reas secas A cada 3 anos

Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo Verificar a adequada fixao das peas do forro. Verificar o nivelamento do forro. Verificar visualmente a homogeneidade do forro de gesso, o acabamento do rejunte e

se no h presena de marcas das emendas em relevo.


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FICHA DE REFERNCIA n 11 - DIVISRIAS

Descrio do Sistema Elementos, normalmente de pequena espessura quando comparado com as paredes de alvenaria, que permitem a diviso de ambientes. A rapidez na instalao e a possibilidade de montar e desmontar facilitam modificaes de lay-out. So normalmente compostas por: Perfis metlicos: ficam fixados nas paredes, pisos e tetos, e do suporte aos painis. Painis: podem ser encontrados em diversos materiais, sendo mais comuns os painis

de gesso acartonado e chapas de madeira reconstituda (chapa dura, tipo Eucatex), revestidas com laminado melamnico. H ainda painis em madeira revestida por placas cimentcias que possuem maior resistncia a impactos e aos esforos mecnicos.

Enchimentos: normalmente em fibras de vidro ou l de rocha, visam melhorar o isolamento termoacstico.

Vidros e acessrios.

Cuidados de Uso Evitar choques e sobrecargas. No forar as divisrias. Limpar com pano macio seco ou levemente umedecido. Nunca molhar as divisrias.

Manuteno Preventiva Periodicidade Verificar e ajustar portas e fechaduras em divisria. Semestral

Verificar situao dos perfis e parafusos quanto oxidao. Anual

Verificar fixao dos vidros e estabilidade dos conjuntos. Anual

Verificar condies de acabamento das chapas. Anual

Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo A manuteno corretiva das divisrias deve ser realizada sempre com os mesmos materiais das divisrias originais. O sistema de gesso acartonado possui arremates, acessrios e parafusos prprios do sistema. No improvisar. Atentar para a cor do acabamento das chapas e dos perfis. Verificar estabilidade dos painis e fixao dos vidros, aps a instalao das divisrias. Verificar prumo das divisrias com auxlio de uma rgua de prumo. Verificar visualmente o acabamento das chapas e das emendas das divisrias de

gesso acartonado.


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FICHA DE REFERNCIA n 12 - IMPERMEABILIZAO

Descrio do Sistema o tratamento dado em partes e/ou componentes da construo para garantir estanqueidade e impedir a infiltrao de gua e vapor. Existem vrios tipos de materiais empregados nas impermeabilizaes, tais como mantas pr-fabricadas, membranas asflticas, argamassas polimricas, resinas acrlicas termoplsticas, membranas acrlicas, etc. A seguir, esto conceituados alguns tipos de impermeabilizao, classificados em impermeabilizao rgida e flexvel, conforme NBR 9575 Seleo e Projeto.

Sistema Rgido: conjunto de materiais ou produtos aplicveis nas partes construtivas no sujeitas a fissurao, devido a variaes trmicas diferenciadas, grandes vibraes, exposio solar, tais como reservatrios de gua enterrados e subsolos.

Argamassa impermevel com aditivo hidrfugo: tipo de impermeabilizao no

industrializada aplicada em substrato de alvenaria ou concreto, constitudo de areia, cimento, aditivo hidrfugo e gua, formando um revestimento com propriedades impermeabilizantes.

Argamassa modificada com polmero: tipo de impermeabilizao no industrializada aplicada em substrato de alvenaria ou concreto, constitudo de agregados minerais inertes, cimento e polmeros, formando um revestimento com propriedades impermeabilizantes.

Argamassa polimrica: tipo de impermeabilizao industrializada aplicada em substrato de concreto e alvenaria, constituda de agregados minerais inertes, cimento e polmeros, formando um revestimento com propriedades impermeabilizantes.

Sistema Flexvel: conjunto de materiais ou produtos aplicveis nas partes construtivas sujeitas a fissurao, devido a variaes trmicas, grandes vibraes, exposio solar, tais como, lajes (macias, mistas ou pr-moldada), espelhos dgua, calhas de grandes dimenses, jardineiras e floreiras, pisos frios (banheiros, cozinhas, reas de servio).

Membrana de asfalto modificado: produto impermeabilizante, moldado no local, com ou sem estruturante, sendo o asfalto modificado um produto slido de cor entre preta e marrom escura, obtido pela modificao do cimento asfltico de petrleo com polmeros, que se funde gradualmente pelo calor, de modo a se obter determinadas caractersticas fsico-qumicas.

Membrana de emulso asfltica: produtos impermeabilizantes, moldados no local, com

ou sem estruturante, sendo a emulso asfltica um produto resultante da disperso de asfalto em gua, atravs de agentes emulsificantes. Este produto pode ser aplicado em reas menores, sem grandes movimentaes (jardineiras, floreiras, pequenas lajes, calhas, pisos frios, etc).


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Membrana de soluo asfltica: produto impermeabilizante, moldado no local, com ou sem estruturante, sendo a soluo asfltica um produto resultante da disperso de asfalto em solvente especiais, atravs de agentes emulsificantes. Este produto pode ser aplicado em reas menores, sem grandes movimentaes (jardineiras, floreiras, pequenas lajes, calhas, pisos frios, etc).

Manta asfltica: produto impermevel, pr fabricado, estruturado, obtido por

calandragem, extenso ou outros processo, com caractersticas definidas. Este produto pode ser aplicado em reas maiores, sujeitas a trfego e grandes movimentaes (estacionamentos, coberturas, piscinas, terraos, etc).

Cuidados de Uso Evitar acmulo de gua nos pisos, Sse necessrio lavar, remover excesso de gua

com rodo. Evitar plantas com razes agressivas que possam danificar a impermeabilizao ou

obstruir os drenos de escoamento. Manter o nvel de terra em jardineiras no mnimo 10 cm abaixo da borda, para evitar

infiltraes indesejveis. No permitir a fixao de antenas, postes de iluminao ou outros equipamentos sobre

lajes impermeabilizadas atravs da utilizao de buchas, parafusos ou chumbadores. Sugere-se a utilizao de base de concreto sobre a camada de proteo da impermeabilizao, sem remov-la ou danific-la.

No fixar pregos ou parafusos e buchas, nem chumbadores nos revestimentos das platibandas, rufos, muros e paredes impermeabilizadas.

Para qualquer tipo de instalao de equipamento sobre superfcie impermeabilizada, deve-se solicitar a presena de uma empresa especializada em impermeabilizao.

Lavar os reservatrios com produtos de limpeza e materiais adequados, mantendo a caixa vazia somente o tempo necessrio para limpeza. No utilizar mquinas de alta presso, produtos que contenham cidos nem ferramentas como esptula, escova de ao ou qualquer tipo de material pontiagudo. recomendvel que esta lavagem seja feita por empresa especializada.

Tomar os devidos cuidados com o uso de ferramentas como picaretas, enxades, etc. nos servios de plantio e manuteno dos jardins, de modo a evitar danos camada de proteo mecnica existente.

No permitir que se introduzam objetos de nenhuma espcie nas juntas de trabalho.

Manuteno Preventiva Periodicidade Inspecionar os rejuntamentos dos pisos, paredes, soleiras, ralos e peas sanitrias, pois, atravs das falhas nos mesmos, poder ocorrer infiltrao de gua.

Anual

Inspecionar a camada drenante do jardim, verificando se no h obstruo na tubulao e entupimento dos ralos. Anual


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Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo Verificar a inclinao do substrato das reas horizontais: deve ser de no mnimo de 1%

em direo aos coletores de gua. Para calhas e reas internas permitido o mnimo de 0,5%.

Verificar a estanqueidade atravs da colocao de gua (piscina rasa) aps a concluso da impermeabilizao.

Verificar a integridade da sobreposio das faixas de manta em relao ao aspecto de colagem (fuso das mantas). Esta sobreposio deve ser de 10cm.

Verificar os acabamentos em cantos, tubos emergentes, canaletas, soleiras e ralos. Verificar a existncia de reforos em cantos e ralos. Verificar o aspecto final da impermeabilizao.


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FICHA DE REFERNCIA n 13 - COBERTURAS

Descrio do Sistema A funo das coberturas proteger o espao interno do edifcio das intempries do ambiente exterior (como a chuva, o vento, entre outros), tambm concedendo aos usurios privacidade e conforto (atravs de proteo acstica, trmica, etc). As coberturas podem ser feitas com lajes impermeabilizadas (horizontais ou inclinadas), com telhados ou mistas. As principais partes componentes dos telhados so definidas a seguir: Telhamento: constitudo por telhas de diversos materiais e dimenses, tendo a funo

de vedao. Podem-se agrupar as telhas em elementos de pequenas e grandes dimenses. As telhas de pequenas dimenses so normalmente de cermica ou de concreto. As telhas de grandes dimenses so fixadas diretamente nas teras, a exemplo das telhas metlicas e de fibrocimento. Quando necessrio podem ser utilizadas telhas termoacsticas, que melhoram o isolamento trmico e acstico do ambiente.

Trama: constituda geralmente por teras, caibros e ripas, tendo como funo a sustentao das telhas.

Estrutura de Apoio: constituda geralmente por tesouras, oites, pontaletes ou vigas, tendo a funo de receber e distribuir adequadamente as cargas verticais ao restante do edifcio.

Sistemas de guas Pluviais: constitudos geralmente por rufos, calhas, condutores verticais e acessrios, tendo como funo a drenagem das guas pluviais.

Cuidados de Uso Para lajes impermeabilizadas (seguir recomendaes de Impermeabilizao). Evitar caminhar sobre as telhas j colocadas. Para telhas de grandes dimenses,

seguir orientaes dos fabricantes quanto ao local e a forma adequada de caminhar sobre as telhas.

Manuteno Preventiva Periodicidade Fazer limpeza das calhas e coletores. Quando necessrio, intensificar a periodicidade, principalmente em pocas de chuva e quando houver alta incidncia de sujeira (ex: rvores prximas).

Trimestral

Inspecionar rufos, fazendo os reparos necessrios para garantir a estanqueidade. Trimestral

Verificar a presena de telhas partidas ou trincadas e efetuar a Trimestral


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substituio (devem ser utilizadas telhas da mesma especificao).

Verificar deslizamento de telhas e proceder os ajustes necessrios. Trimestral

Verificar a situao das borrachas de vedao de parafusos e efetuar substituio, quando necessrio. Anual

Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo Verificar visualmente a uniformidade da distribuio e acabamento dos caibros sobre

as teras. Verificar se o espaamento entre os caibros atende ao projeto. Verificar visualmente a uniformidade da distribuio e acabamento das ripas sobre os

caibros. Verificar se o espaamento entre as ripas atende galga da telha. Verificar o sentido de telhamento (horizontal e vertical), de acordo com as orientaes

do fabricante e incidncia predominante do vento. Verificar visualmente o alinhamento e acabamento das telhas. Verificar fixao das telhas, incluindo a vedao dos elementos de fixao. Verificar inclinao mnima (0,5%) e estanqueidade das calhas. Sugere-se a colocao

de gua para esta verificao.


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FICHA DE REFERNCIA n 14 - SISTEMA DE CONDICIONAMENTO DE AR

Descrio do Sistema Condicionamento de ar o controle de temperatura, umidade, movimentao, presso e qualidade do ar, dentro de um determinado ambiente. O mercado oferece grande nmero de alternativas capazes de satisfazer s necessidades de um projeto. A seleo e combinao dessas opes devem basear-se nos seguintes critrios: desempenho, capacidade, local ocupado, custo inicial, custo operacional, flexibilidade, manuteno e durabilidade. Os sistemas de condicionamento de ar podem ser divididos em expanso direta e indireta. No grupo de expanso direta, fazem parte os modelos em que o resfriamento ocorre diretamente em contato com o ar externo, por meio da serpentina de resfriamento. Neste grupo se destacam: Condicionador de Ar de Janela (ACJ) Split Self Contained

No grupo de expanso indireta, o ar resfriado por um lquido que no seja o gs refrigerante, como por exemplo, gua ou etileno glicol. Neste grupo se destacam: Fan coils Painel radiante.

As recomendaes a seguir, referem-se especificamente para Condicionadores de Ar de Janela e Splits. No PMOC (Plano de Manuteno, Operao e Controle de Condicionadores de Ar) em anexo, so apresentadas as recomendaes para os demais sistemas.

Cuidados de Uso Ao ligar o condicionador de ar, mantenha as portas, as janelas e as cortinas sempre

fechadas. Verificar se no existem frestas nas esquadrias ou em outros locais que permitam o escape do ar.

Evitar ligar e desligar o sistema de condicionamento de ar diretamente no disjuntor ou na tomada.

Manter limpos o gabinete e as grelhas bem como a rea ao redor da unidade. No exagerar na intensidade da temperatura (muito quente ou muito fria). Nos perodos que no usar o condicionador de ar, lig-lo, uma vez ao ms, por alguns

minutos. Se o modelo for QUENTE/FRIO, ligar no aquecimento. Para a limpeza da frente plstica e do gabinete do ACJ ou da unidade evaporadora do

split, usar uma flanela ou um pano macio embebido em gua e sabo neutro. No usar


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esponja de ao ou produto abrasivo para no riscar o aparelho. No utilizar detergente ou lcool diretamente na frente plstica.

No utilizar o condicionador de ar sem o filtro, pois a poeira e as impurezas iro danific-lo ou exigir limpeza especializada.

Manuteno Preventiva (Condicionador de Ar de Janela) Periodicidade a) Ventiladores

Verificar a existncia de sujeira, danos, corroso e fixao do conjunto. Mensal

Limpar o conjunto. Mensal

Eliminar focos de corroso. Mensal

Verificar vibraes e rudos anormais. Mensal

Verificar o aquecimento anormal dos mancais. Mensal

Lubrificar os mancais. Mensal

Verificar o estado dos amortecedores de vibrao. Mensal

Verificar o estado e a instalao dos dispositivos de proteo. Mensal

Verificar aperto dos parafusos em geral. Mensal b) Quadro de Comando Eltrico

Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso. Mensal

Verificar os elementos quanto ao funcionamento eletromecnico e fixao. Mensal

Medir e registrar tenso e correntes eltricas dos equipamentos ligados ao quadro. Mensal

Verificar fiaes, barramentos e sistemas de aterramento. Mensal

Medir e registrar as tenses de entrada no quadro eltrico. Mensal

Verificar a instalao e suas condies locais. Semestral

Limpar os elementos e eliminar pontos de corroso. Semestral

Reapertar os terminais, barramentos e elementos de fixao. Semestral

c) Motor

Verificar o sentido de rotao. Mensal


Medir e registrar tenso e correntes eltricas. Mensal

Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso. Semestral

Limpar os elementos. Semestral

Eliminar focos de corroso. Semestral

Lubrificar os mancais. Semestral

Verificar a instalao e fixao dos protetores. Semestral


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Medir e registrar o isolamento eltrico. Semestral

Verificar o aterramento eltrico. Semestral

Verificar aperto dos parafusos de fixao das bases dos motores. Semestral

d) Compressores Alternativos e Parafusos



Verificar a existncia de sujeira externa, danos e corroso. Semestral

Limpar externamente. Semestral

Eliminar focos de corroso Semestral

Medir e registrar o isolamento eltrico. Semestral

Verificar o aterramento eltrico. Semestral

Executar teste de vazamento. Semestral

Verificar os parafusos de fixao das bases dos compressores. Semestral

e) Circuito Refrigerante

Limpar externamente. Mensal

Verificar a existncia de danos, corroso externa e fixao. Semestral


Verificar a existncia de danos no isolamento. Semestral

Verificar a existncia de danos externos nos compensadores de vibrao. Semestral

Verificar a existncia de vazamento. Semestral

Verificar o comportamento do filtro 1 ou 2 sadas. Semestral

Verificar as condies do tubo capilar expansor. Semestral

f) Serpentina Evaporadora

Verificar a existncia de agentes que possam prejudicar a troca trmica. Mensal

Limpar o sistema de drenagem. Mensal

Limpar superfcies de troca de calor. Semestral

Verificar o isolamento trmico de componentes prximos (inspeo visual). Semestral

Verificar a existncia de vazamentos. Semestral

g) Serpentina Condensadora



Limpar as superfcies de troca de calor. Semestral

Verificar o isolamento trmico do componente (inspeo Visual). Semestral


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Verificar a existncia de vazamentos. Semestral

h) Filtro de Ar


Limpar o elemento filtrante (quando recupervel). Mensal

Substituir o elemento filtrante. Mensal

Limpar e vedar frestas da estrutura. Semestral


Verificar o ajuste da moldura do filtro na estrutura. Semestral

i) Gabinete / Chassis

Limpar bandejas. Mensal

Verificar a operao de drenagem de gua da bandeja. Mensal

Limpar o gabinete do condicionador. Mensal

Verificar o nvel de lquido no tanque de expanso. Mensal

Ajustar o nvel de lquido no tanque de expanso. Mensal

Verificar o funcionamento dos dispositivos de controle e segurana. Mensal

Verificar e eliminar sujeira, danos e corroso no gabinete, na moldura da serpentina e bandeja. Semestral

Verificar o estado de conservao do isolamento termo-acstico. Semestral

Verificar a vedao dos painis de fechamento do gabinete. Semestral

Lavar as bandejas com remoo do biofilme (lodo), sem uso de produtos desengraxantes e corrosivos. Semestral

Purgar o ar Semestral

Drenar para eliminao de sujeira Semestral

j) Instrumentao

Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso externa. Mensal


Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de calibrao ou substituio. Mensal

Manuteno Preventiva (Split) Periodicidade a) Ventiladores

Verificar a existncia de sujeira, danos, corroso e fixao do conjunto.

Mensal


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Limpar o conjunto. Mensal

Eliminar focos de corroso. Mensal


Verificar o aquecimento anormal dos mancais. Mensal


Verificar vazamentos nas junes flexveis. Mensal

Verificar o estado dos amortecedores de vibrao. Mensal

Verificar o estado e a instalao dos dispositivos de proteo. Mensal


Verificar aperto dos parafusos em geral. Mensal Verificar a operao dos controles de vazo. Trimestral

Verificar a existncia de sujeira, danos, corroso e fixao do conjunto. Semestral

b) Polias e Correias

Verificar a existncia de sujeira, danos e desgastes. Mensal

Limpar os elementos. Mensal

Verificar a tenso de esticamento e o alinhamento. Mensal

Substituir o jogo de correias. Mensal

Verificar a instalao e fixao dos protetores. Mensal

Ajustar o conjunto. Trimestral

Verificar a fixao das polias. Semestral

c) Quadros Eltricos

Verificar a instalao e suas condies locais. Mensal


Limpar os elementos e eliminar pontos de corroso. Mensal

Verificar os elementos quanto ao funcionamento eletromecnico e fixao. Mensal

Reapertar os terminais, barramentos e elementos de fixao. Mensal

Medir e registrar tenso e correntes eltricas dos equipamentos ligados ao quadro. Mensal

Verificar o funcionamento dos alarmes visuais e sonoros. Mensal

Verificar a operao nas funes manual, automtica e remota. Mensal

Verificar fiaes, barramentos e sistemas de aterramento. Mensal

Medir e registrar as tenses de entrada no quadro eltrico. Mensal

Eliminar focos de corroso. Trimestral

Regular os elementos de proteo, operao e controle conforme as condies de referncia. Semestral


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d) Acionamento (motores)



Verificar o sentido de rotao. Mensal



Verificar a instalao e fixao dos protetores. Mensal


Verificar aperto dos parafusos de fixao das bases dos motores. Mensal


Medir e registrar o isolamento eltrico. Anual

Verificar o aterramento eltrico. Anual

e) Compressores Alternativos e Parafusos

Verificar a existncia de sujeira externa, danos e corroso. Mensal



Verificar o nvel de leo no visor. Mensal

Verificar o funcionamento do separador de leo. Mensal


Medir e registrar o isolamento eltrico. Mensal

Verificar o aterramento eltrico. Mensal

Verificar o funcionamento do aquecedor de leo. Mensal

Verificar a operao, durante a partida, do dispositivo de reduo de capacidade. Mensal

Verificar o funcionamento das vlvulas de servios. Mensal

Executar teste de vazamento. Mensal

Verificar e ajustar o funcionamento dos dispositivos de segurana. Mensal

Verificar os parafusos de fixao das bases dos compressores. Mensal

Medir e registrar a presso de suco junto ao compressor. Trimestral

Medir e registrar a temperatura do gs de suco e do gs de descarga junto ao compressor. Trimestral

Medir e registrar a temperatura junto ao compressor. Trimestral

Medir e registrar a presso do leo. Trimestral

Eliminar focos de corroso Semestral

Completar o nvel de leo. Semestral

Verificar o teor de acidez do leo. Semestral


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Trocar leo. Anual

f) Circuito Refrigerante

Verificar a existncia de danos, corroso externa e fixao. Mensal

Verificar a existncia de danos no isolamento. Mensal

Verificar a existncia de danos externos nos compensadores de vibrao. Mensal

Verificar a existncia de vazamento. Mensal


Verificar o comportamento do filtro da linha de lquido. Mensal

Verificar o visor de lquido Mensal

Verificar as condies do tubo capilar da vlvula de expanso. Mensal

Verificar a operao das vlvulas solenides. Trimestral

Reapertar conexes. Trimestral

Ajustar os parmetros de operao. Semestral


g) Trocador de Calor - Evaporador


Verificar os fluxos dos fluidos refrigerante e refrigerado Mensal

Verificar o isolamento trmico de componentes prximos (inspeo visual). Mensal


Verificar a existncia de vazamentos. Mensal

Limpar superfcies de troca de calor. Trimestral

Determinar e registrar o superaquecimento. Semestral

h) Trocador de Calor - Condensador


Verificar os fluxos dos fluidos. Mensal

Verificar vazamentos internos e externos. Mensal


Determinar e registrar o subresfriamento. Mensal

Verificar a operao dos dispositivos de segurana. Trimestral

Limpar as superfcies de troca de calor. Trimestral

Medir e registrar as temperaturas e as presses na condio de plena vazo de ambos os fluidos nos pontos de entrada e de sada.

Semestral


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Verificar o isolamento trmico do componente (inspeo visual). Semestral

i) Filtro de Ar


Limpar e vedar frestas da estrutura. Mensal

Verificar o ajuste da moldura do filtro na estrutura. Mensal

Limpar o elemento filtrante (quando recupervel). Mensal

j) Gabinete Mensal

Verificar e eliminar sujeira, danos e corroso no gabinete, na moldura da serpentina e bandeja. Mensal

Limpar bandejas. Mensal

Verificar a operao de drenagem de gua da bandeja. Mensal

Verificar o estado de conservao do isolamento termo-acstico. Mensal

Verificar a vedao dos painis de fechamento do gabinete. Mensal

Lavar as bandejas e serpentinas com remoo do biofilme (lodo), sem uso de produtos desengraxantes e corrosivos. Mensal

Limpar o gabinete do condicionador. Mensal


Substituir o elemento filtrante. Anual

Medir e registrar o diferencial de presso. Anual

l) Desumidificador (Caso Exista)

Testar a ao dos termostatos. Mensal

Testar o funcionamento das resistncias de desumidificao. Mensal

Medir tenso e corrente nas resistncias de desumidificao. Mensal

Testar o intertravamento eltrico, quando da parada do ventilador do evaporador. Mensal

Testar termostatos de controle do ambiente e de segurana das resistncias. Mensal

m) Distribuio e Difuso de Ar



Verificar funcionamento mecnico Mensal

Lubrificar mancais de acionamento Mensal

Verificar a existncia de danos na isolao trmica da rede de dutos (inspeo visual) Mensal


Ajustar para restabelecimento das condies de referncia Semestral

Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso nos dutos, Anual


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onde for acessvel.

Limpar a rede de dutos, onde for acessvel. Anual

Diagnstico microbiolgico e visual da distribuio e difuso de ar dos sistemas. Anual

Limpeza mecnica e descontaminao da rede de duto, com utilizao de fumgenos (se necessrio, de acordo com o diagnstico acima).

Anual

n) Instrumentao

Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso externa. Mensal


Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de calibrao ou substituio. Mensal

Eliminar focos de corroso. Trimestral

Verificar se o instrumento est fornecendo informao sobre a grandeza que est medindo. Anual

Verificar e registrar a validade do perodo de calibrao do instrumento, atravs de etiqueta, selo ou certificado. Anual

Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo Verificar se esto sendo utilizadas peas adequadas para os reparos. Quando

aplicvel, devem ser utilizadas peas originais. Evitar improvisos. Verificar o adequado funcionamento dos equipamentos: controle de ventilao,

temperatura de resfriamento, termostato, movimentao das paletas dos difusores, etc. Verificar visualmente o aspecto do equipamento, incluindo a limpeza das partes

componentes. Verificar a vedao em torno dos condicionadores de ar de janela. Verificar a instalao das unidades condensadoras e evaporadoras dos splits. Estas

devem estar livres de quaisquer tipos de obstruo das tomadas de ar de retorno ou insuflamento.

Verificar a existncia de calos de borracha junto aos ps da unidade condensadora para evitar rudos indesejveis.

Verificar nivelamento das unidades evaporadoras e condensadoras dos splits. Verificar posicionamento e adequado funcionamento dos drenos. A drenagem na

unidade condensadora imprescindvel quando instalada no alto, causando risco de gotejamento.


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3. SISTEMTICA DE GESTO DA MANUTENO PREDIAL

A Sistemtica de Gesto da Manuteno Predial consiste na determinao das atividades essenciais de manuteno, sua periodicidade, os responsveis pela execuo e os recursos necessrios. A responsabilidade pela elaborao desta programao

Documents

Manual de Gestão Predial BA 2010