Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück€¦ · Ratsbeschluss der Stadt Osn-abrück vom 31.08.2010 . Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück - Fortschreibung

Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück - Fortschreibung 2009/2010

Stadt Osnabrück – Fachbereich Städtebau – Fachdienst Bauleitplanung 1 von 21

Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück

Fortschreibung 2009/2010

(incl. 1. Änderung vom 08.12.2015 und 2. und 3. Änderung vom 01.03. 2016)

Planungsrechtlicher Handlungsrahmen zur Entwicklung des Einzelhan-dels in der Stadt Osnabrück

Weitergehende Informationen zu den einzelnen Kapiteln der folgenden Kurzfassung sind im „Märkte- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Osnabrück - Aktualisierung und Fort-schreibung 2009/2010 enthalten. Die Gesamtfassung auf CD-ROM (Schutzgebühr: 15,- €) kann angefordert werden unter: Stadt Osnabrück, Fachbereich Städtebau; [email protected] Tel.: (0541) 323 4265

Mit Beschluss des Rates der Stadt Osnabrück vom 31.08.2010 findet das Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück – Fortschreibung 2009/2010 –als städtebauliches Konzept Berücksichtigung:

bei der Neuaufstellung oder Änderung von Bauleitplänen (i. S. des § 1 Abs. 6 Nr. 11 Baugesetzbuch (BauGB);

bei der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und Sortimentsänderungen von Einzelhandelsbetrieben.

Es bildet die aktuelle Grundlage zur Entwicklung und Stärkung der Ver-sorgungsstrukturen in der Stadt Osnabrück.

Ihm liegt eine aktuelle, gesamtstädtische Bestandserhebung und Problemanalyse zum Osnabrücker Einzelhandel zu Grunde.

Es formuliert gesamtstädtische Strategien und Zielsetzungen zur Ein-zelhandelsentwicklung und versorgungsstrukturellen Entwicklung der Stadt.

Es schafft die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zur Standort-planung und –entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Osnabrück.

Es trifft Festlegungen und Abgrenzungen der Zentralen Versorgungs-bereiche im Stadtgebiet: Hauptzentrum Innenstadt, Stadtteilzentren, Nahversorgungszentren.

Es grenzt Fachmarktagglomerationen ab. Es beinhaltet mit der aktualisierten „Osnabrücker Liste“ die stadt-

typische Klassifizierung zentrenrelevanter, nahversorgungsrelevanter und nicht–zentrenrelevanter Sortimente.

Es enthält konkrete Handlungsempfehlungen für die Zentren und Fachmarktagglomerationen.

Dieses gesamtstädtische, städtebauliche Konzept wurde von der CIMA Management + Beratung GmbH, Lübeck im Auftrag und in Zusammenar-beit mit der Stadt Osnabrück sowie der AG Einzelhandel der Stadt Osnab-rück fortgeschrieben. Es löst damit das städtische Märkte- und Zentren-konzept für die Stadt Osnabrück aus dem Jahr 2001 ab.

Quellenangaben beziehen sich insgesamt auf: CIMA Management + Beratung GmbH. Lübeck: Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück - Fort-schreibung 2009/2010, im Folgenden abgekürzt: MZK Osnabrück 2009/2010 Folgende Kartendarstel-lungen: ohne Maßstab Ratsbeschluss der Stadt Osn-abrück vom 31.08.2010

mailto:[email protected]

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Ziele

Die Stadt Osnabrück gehört nach den Zielen der Landesplanung und Raumordnung des Landes Niedersachsen zu den Oberzentren (Landes - Raumordungsprogramm Niedersachsen, LROP 2008) und hat damit für seine Bevölkerung und die Bevölkerung im gesamten oberzentralen Ver-flechtungsbereich wichtige Versorgungsfunktionen wahrzunehmen, zu sichern und weiter zu entwickeln. Diese Versorgungsfunktion bezieht sich sowohl auf Angebote und Waren des allgemeinen täglichen Grundbe-darfs wie auch auf Angebote des gehobenen, spezialisierten und höheren Bedarfs.

An den bisher formulierten gesamtstädtischen Zielsetzungen der Stadt Osnabrück selbst und der generellen Ausrichtung des Märkte- und Zen-trenkonzeptes 2001 wird auch bei der Aktualisierung und Fortschreibung weitestgehend festgehalten, wobei diese entsprechend der aktuellen Situation in der Stadt Osnabrück angepasst und erweitert wurden:

Oberzentrale Versorgungsfunktion der Stadt Osnabrück stärken;

Handelszentralität der Innenstadt stärken;

Qualitative Funktionsvielfalt der Innenstadt erhalten;

Zentrale Versorgungsbereiche in den Stadtteilen gezielt stärken;

Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt sichern und stärken;

Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Ge-samtstadt sichern;

Planungs- und Investitionssicherheit schaffen und Spielräume er-halten. (s. MZK Osnabrück 2009/2010: S. 42f)

LROP Niedersachsen 2008 Oberzentrum Stadt Osnabrück Städtische Zielsetzungen

Das Marktgebiet der Stadt Osnabrück

Das Marktgebiet des Oberzentrums Osnabrück wird in der nebenstehen-den Karte gezeigt.

Für die in der nebenstehenden Karte mit + und - gekennzeichneten

Gemeinden konnten im Vergleich zu einer Untersuchung im Jahr 2004 deutliche Zuwächse bzw. Rückgänge des Marktanteils der Stadt Osnab-rück verzeichnet werden.

Stadt Osnabrück 162.835 Einwohner

Marktgebiet Osnabrück 220.842 Einwohner

Erweitertes Marktgebiet Osnabrück 353.299 Einwohner

Marktgebiet insgesamt 736.976 Einwohner

( s. MZK Osnabrück 2009/2010: S. 18 ff)

Quelle: CIMA Berechnungen nach Huff, Einzelhändlerinterviews, Bear-beitung: CIMA GmbH 2009

−−

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+ +

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Das Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Osnabrück wurde von der CIMA Beratung + Management GmbH, Lübeck berechnet:

Stadt Osnabrück: 855,6 Mio. € (rd. 22,2 %)

Marktgebiet Osnabrück 1.133,3 Mio. € (rd. 29,4 )

Erweitertes Marktgebiet Osnabrück 1.823,8 Mio. € (rd. 47,4 )

Potenzialreserve: 38,1 Mio. € (1,0 %)

Nachfragepotenzial 3.850,9 Mio. €

Berechnungsgrundlagen dabei sind: Einwohnerzahlen, gemeindespezifi-sche Kaufkraftkennziffern der Städte und Gemeinden im Marktgebiet und ein statistischer Ausgabesatz pro Kopf (5.297 € in 2008). Die Verteilung des Nachfragepotenzials innerhalb des Marktgebietes wurde zudem auch nach einzelnen Warengruppen berechnet. ( s. MZK Osnabrück 2009/2010: S. 20)

Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Osnab-rück

Daten zum Osnabrücker Einzelhandel

Zur Aktualisierung und Fortschreibung des Märkte- und Zentrenkonzep-tes für die Stadt Osnabrück wurden folgende Leistungsdaten erhoben:

Einzelhandelsbetriebe im Stadtgebiet 1.257 Betriebe

Gesamtverkaufsfläche: 392.220 qm

Einzelhandelsumsatz (brutto p.a.): rd. 1.293,0 Mio. € p.a.

davon u.a. Lebensmittel/ Reformwaren rd. 385,5 Mio. €

Bekleidung/ Wäsche rd. 229,5 Mio. € CIMA (Totalerhebung 08/2008)

1. 257 Einzelhandelsbetriebe

mit einem Gesamtumsatz von rd. 1.293,0 Mio. € p. a.

Einzelhandelszentralität der Stadt Osnabrück

Für die Stadt Osnabrück wird auf Basis des ermittelten Umsatzes (1.293,0 Mio. €) und einem Nachfragevolumen von 855,6 Mio. € eine Einzelhandelszentralität von 151 % (2009, über alle Branchen; 2004: 140%) berechnet. Per Saldo sind damit die erzielten Einzelhandelumsätze höher als die in der Stadt vorhandene Nachfrage. Differenziert nach einzelnen Branchen / Sortimenten liegt die Einzelhan-delszentralität z. T. auch deutlich höher. Beispielhaft sind zu nennen: Ein-richtungsbedarf (189%), Hobbybedarf (246%), oder auch Bekleidung, Wä-sche (330%), welche die höchsten Zentralitätswerte erreichen.

Einzelhandelszentralität: 151 %



Die Stadt Osnabrück erhält per Saldo erhebliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland, was auch die oberzentrale Versorgungsfunktion der Stadt Osnabrück unterstreicht. ( s. MZK Osnabrück 2009/2010: S. 25 f)

Kaufkraftzuflüsse

Kaufkraftstromanalyse

Die neben stehende Abbildung zeigt die Kauftkraftströme zwischen der Stadt Osnabrück und dem Umland im Vergleich von 2004 zu 2009.

Kaufkraftzuflüsse in die Stadt Osnabrück liegen deutlich über den Kauf-kraftabflüssen. Der Osnabrücker Einzelhandelsumsatz liegt weit über dem Nachfragepotenzial der Stadt Osnabrück. ( s. MZK Osnabrück 2009/2010, S.31)

-200

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

Nachfragepotenzial Osnabrück

Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss UmsatzOsnabrück

855,6

-115,7

553,1

1.293,0

852,5

-162,8

506,3

1.196,0

in M

io. €

Kaufkraftstromanalyse für die Stadt OsnabrückVergleich 2009 - 2004 (in Mio. €)

2009 2004 Kaufkraftstromanalyse

Quelle: CIMA GmbH 2009, Bearbeitung CIMA GmbH 2010

Angebotssituation - Einkaufslagen -

Die Osnabrücker Innenstadt bildet das Zentrum für Einzelhandel, Dienst-leistungseinrichtungen und Gastronomie und stellt einen starken Anzie-hungspunkt dar für (potenzielle) Kunden aus dem gesamten Marktgebiet und darüber hinaus. Gut ein Drittel aller Osnabrücker Einzelhandelsbetriebe befinden sich in der abgegrenzten Innenstadt, diese erwirtschaften auf einem Verkaufs-flächenanteil von 29,1 % etwa 30,7 % des gesamtstädtischen Einzelhan-delsumsatzes. Die Bedeutung der stadtteilbezogenen und wohnortnahen Versorgung wird in der verhältnismäßig hohen Anzahl der Betriebe innerhalb Stadt-teil- und Nahversorgungszentren (20,4 %) deutlich. Diese erwirtschaften auf nur 10,7 % der Verkaufsfläche immerhin 15,7 % des Umsatzes. Obwohl sich in den Fachmarkt-Agglomerationen nur 10,4 % der Betriebe befinden, übertrifft der Verkaufsflächenanteil mit 30,4 % leicht den der Innenstadt. Der vergleichsweise geringe Umsatzanteil (24,6%) bestätigt jedoch die oftmals niedrige Flächenproduktivität fachmarktspezifischer Branchen und Betriebstypen. (s. MZK Osnabrück 2009/2010, S. 36) Fachmarkt-Agglomerationen soll die Aufgabe zukommen, Sortimente anzubieten, deren Präsentation üblicherweise sehr große Verkaufsflä-chen in Anspruch nimmt (z.B. Möbel, Baumarktartikel) und für deren Transport ein Pkw erforderlich ist (z.B. Elektrogroßgeräte, Teppichböden) oder die aus anderen Gründen einen hohen Flächenbedarf haben (z.B.

Verkaufsflächen nach Einzel-handelslagen

34,5

20,4

10,4

34,7

29,1

10,7

30,4 29,730,7

15,7

24,6

28,9

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Innenstadt Stadtteil- undNahversorgungszentren

Fachmarkt-Agglomerationen

übriges Osnabrück

Anzahl der Betriebe (in%) Verkaufsfläche (in %) Umsatz (in %)


3.478

4.808

2.672

3.211

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

Innenstadt Stadtteil- undNahversorgungszentren


übriges Osnabrück

Flächenproduktivität (in €/qm)


Flächenproduktivität nach Einzelhandelslagen




Gartencenter). Die nicht-integriert gelegenen Fachmarkt-Agglomerationen, stellen teil-weise allerdings eine erhebliche Konkurrenz zu Nahversorgungs- und In-nenstadtlagen dar. Ein Großteil der heute in den Fachmarkt-Agglomerationen ansässigen Betriebe mit zentren- und nahversorgungs-relevanten Sortimenten hat sich bereits bis Ende der 1990er Jahre ange-siedelt. Sie genießen Bestandsschutz. Seit dem Beschluss des Rates der Stadt Osnabrück (2003) zum Märkte- und Zentrenkonzept 2001 erfolgte weitestgehend ein restriktiverer Umgang mit solchen Einzelhandelsan-siedlungen. Dieser Weg der Einzelhandelssteuerung wird mit der Fort-schreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes 2009/2010 weiter ver-folgt. ( s. MZK Osnabrück 2009/2010: S. 39)

Nahversorgungssituation Bezogen auf das gesamte Stadtgebiet besitzt Osnabrück mit einer Einzel-handelszentralität von 125 % im periodischen Bedarfsbereich eine sehr gute Ausstattung, und kann auch in diesem Warensegment Kaufkraftzu-flüsse verzeichnen. Nebenstehende Darstellung zeigt die räumliche Verteilung der wohnort-nahen Versorgung der Bevölkerung im kurzfristigen Bedarfsbereich (Nahversorgung). Nach wie vor weisen insbesondere periphere Lagen erhebliche Entfernungen zu Nahversorgern auf, so dass eine fußläufige Erreichbarkeit hier kaum möglich ist. Um unnötige Einkaufsverkehre zu minimieren und die Versorgung der eigenen (mobilen und nicht mobilen) Bevölkerung sicherzustellen, bleibt es ein Ziel, bei der Neuansiedlung von Nahversorgungsbetrieben, die räumlichen Versorgungslücken weitestgehend zu schließen.

(s. MZK Osnabrück 2009/2010: S. 40)

Nahversorgungssituation

Legende:

Lebensmittel-Vollsortimenter

mit 500-m-Radius

Lebensmittel-Discounter

mit 500-m-Radius

Anm.: dargestellt sind nur

Betriebe ab 400 qm VKF

Quelle: CIMA GmbH 2009



Innenstadt(Hauptzentrum)

Stadtteilzentren

Nahversorgungszentren

integrierte Wohn- und Mischgebieteaußerhalb der

zentralen Vorsorgungsbereiche

gewerbliche Flächenaußerhalb der



weitere Standortkategorien

zentrale Versorgungsbereiche

Definition und Festlegung Zentraler Versorgungsbereiche

Bei der Frage der Einzelhandelsentwicklung und -steuerung im Rahmen der Bauleitplanung und bei der Beurteilung von geplanten Einzelhandels-vorhaben (Neuansiedlungen / Erweiterungen) kommt dem Lagecharakter des Standortes eine erhebliche Bedeutung zu. Von Einzelhandelsvorha-ben dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbe-reiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

Mit der Fortschreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes 2009/2010 werden diese „Zentrale Versorgungsbereiche“ (ZVB) auf Basis der Vor-Ort-Bestandserhebungen und Analysen des Osnabrücker Einzelhandels, sowie einer weitergehenden Bewertung und Klassifizierung der städti-schen Versorgungsstrukturen räumlich konkret / grundstücksscharf fest-gelegt. Diese Notwendigkeit der eindeutigen räumlichen Zuordnung und Abgrenzung resultiert aus den aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingun-gen und Rechtssprechungen.

Die Zentrenstruktur der Stadt Osnabrück gliedert sich demnach in folgen-de Zentrale Versorgungsbereiche (ZVB):

Hauptzentrum (Innenstadt),

Stadtteilzentren und

Nahversorgungszentren.

Auf diese „Zentralen Versorgungsbereiche“ (ZVB) soll sich die Einzelhan-delsentwicklung der Stadt Osnabrück je nach Sortiment und Größe eines Einzelhandelsbetriebes im Wesentlichen fokussieren. Neue Einzelhan-delsvorhaben werden hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf diese ZVB ge-prüft. Insofern sind die ZVB als „schützenswerte“ Bereiche bei der Stär-kung und Entwicklung der städtischen Versorgungsstrukturen anzusehen. ( s. MZK Osnabrück 2009/2010: S. 50f , 127)

Zentrale Versorgungsberei-che (ZVB)

Quelle: CIMA GmbH 2009

Zentren- und Einzelhandelsstruktur

Als Zentrale Versorgungsbereiche für die Stadt Osnabrück werden klassi-fiziert und räumlich abgrenzt: Innenstadt - Hauptzentrum: Der Einzugsbereich des Hauptzentrums

Innenstadt umfasst das gesamte Stadtgebiet und reicht weit in das Umland hinaus. Der Einzelhandel bietet ein breites Spektrum an Wa-ren für den spezialisierten höheren, lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf.

Stadtteilzentren: Mittlerer Einzugsbereich (bestimmte Bezirke oder Stadtteile), Der Einzelhandel bietet ein breites Spektrum an Waren

Zentren- und Einzelhandels-struktur Quelle: CIMA GmbH 2009; MZK OS 2009/2010, S. 116, Bearbeitung Stadt Osnabrück; (incl. 1. Änderung vom 08.12.2015 und 2. und 3. Ände-rung vom 01.03. 2016)



für den mittel- und kurzfristigen, und tlw. auch langfristigen Bedarf.

Nahversorgungszentren: Kleinerer Einzugsbereich (bestimmte Quar-tiere). Der Einzelhandel bietet vorwiegend Waren für den kurzfristi-gen, und tlw. auch für Teilbereiche Waren des mittelfristigen Bedarfs.

Abgegrenzt und lokalisiert werden weitergehend auch bedeutende

Fachmarktagglomerationen: Standorte mit i.d.R. mind. drei großen Fachmärkten (meist im aperiodischen Bedarf) mit deutlicher Ausrich-tung auf den MIV und Lage an übergeordneten Straßen mit kaum o-der gar keiner Nahversorgungsfunktion (fußläufiger Erreichbarkeit) in häufig städtebaulich nicht integrierter Lage.

Daneben gibt es einzelne „Solitäre Fachmarktstandorte“

Für die Nahversorgung ebenfalls von Bedeutung sind Standorte für - wohnortnahe Grundversorgung, sowie solitäre Nahversorgungsstandorte

Sie übernehmen im Wesentlichen kleinteilige Nahversorgungsfunktionen. Die umliegenden Nutzungen, d.h., der geringe weitere Einzelhandelsbe-satz sowie fehlende, sie ergänzende Dienstleistungseinrichtungen, erlau-ben bisher keine Einstufung als „Zentrale Versorgungsbereiche“.

( s. MZK Osnabrück 2009/2010: S. 50 ff)

Fachmarktagglomerationen

Solitäre Fachmarktstandorte

Wohnortnahe Grundversor-gung

Solitärstandorte

Merkmale und Zielsetzungen der Zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Osnabrück

Hauptzentrum Innenstadt

Das Hauptzentrum Innenstadt des Oberzentrums Osnabrück nimmt für die Stadt Osnabrück insgesamt - wie auch für die Region - eine bedeut-same Versorgungsfunktion in den Bereichen Einzelhandel und Dienstleis-tungen wahr.

Folgende Merkmale sind in der Regel herauszustellen:

Merkmale Einzelhandelsstruktur periodischer Bedarf

vorhandener Lebensmittelanbieter (Lebensmittelvollsortimenter oder Lebensmitteldiscounter)

mehrere Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger, etc.) vorhanden

Vielzahl von kleinen Fach- und Spezialgeschäften/ Apotheken

Zentraler Versorgungsbe-reich: Innenstadt

Hauptzentrum Innenstadt



aperiodischer Bedarf

(nahezu) alle Warengruppen (in Teilen mit sehr tiefem und breitem An-gebot) vorhanden

großflächige Anbieter in den Sortimentsbereichen Bekleidung/ Wäsche vorhanden

Schwerpunkte bei den zentrenrelevanten Sortimenten, vor allem im per-sönlichen Bedarfsbereich (Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Uhren/ Schmuck/ Optik)

Merkmale Dienstleistungsstruktur

quantitativer und qualitativer Schwerpunkt im Bereich der einzelhan-delsnahen Dienstleistungen (Post, Kreditinstitute, gastronomische Ein-richtungen, Reisebüros, Friseure etc.)

Merkmale städtebauliche Situation

weitgehende städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit

dichter, weitgehend zusammenhängender Einzelhandels- und Dienstleis-tungsbesatz

städtebaulich integrierte Lage – die Versorgung mit Angeboten des ape-riodischen Bedarfs (zentrenrelevante Sortimente) für die Gesamtstadt bzw. für das gesamte Marktgebiet sind Hauptmerkmal und vorrangige Versorgungsfunktion der Innenstadt. Anders als bei den Stadtteil- und Nahversorgungszentren ist das Kriterium der Nahversorgungsfunktion für die umliegenden Wohngebiete bei dem zentralen Versorgungsbe-reich Innenstadt jedoch nachrangig. (s. MZK Osnabrück 2009/2010, S. 53)

Zielsetzungen, Ansiedlungsvoraussetzungen und -kriterien für den Ein-zelhandel im Hauptzentrum Innenstadt Das Hauptzentrum Innenstadt soll der Schwerpunkt der Einzelhandels-entwicklung sein. Zum Erhebungszeitraum liegt der Verkaufsflächenanteil der Innenstadt bei 29,1 % an der Gesamtverkaufsfläche im Stadtgebiet und liegt damit unter einem gutachterlich empfohlenen Schwellenwert von 30% - 35%.

Quelle: CIMA GmbH 2009, S. 60; Bearbeitung Stadt Osnabrück

Die stückweise Realisierung weiterer Verkaufsflächen im Hauptzentrum ist daher ein weiteres Ziel, wobei folgende Aspekte zum Tragen kommen sollen:

idealerweise Nachnutzung derzeit leerstehender Immobilien

qualitativ und quantitativ ansprechende Angebotsstruktur des Vorhabens

sinnvolle Ergänzung der bestehenden Angebote attraktive Anbindung an die bestehende Hauptgeschäftslage

ansprechende Gestaltung

(s. MZK Osnabrück 2009/2010, S. 127)



Stadtteilzentren

In den Stadtteilzentren der Stadt Osnabrück wird das lokale Versorgungs-angebot - vorwiegend zur Nahversorgung - ergänzt um Waren des aperi-odischen Bedarfs, und Dienstleistungen. Für die Stadt Osnabrück lassen sich nach dem Ist-Zustand 2009/2010 vier Stadtteile klassifizieren und räumlich abgrenzen:

Bramstraße Johannisstraße Lotter Straße Schützenstraße

Folgende Merkmale sind in der Regel herauszustellen: Merkmale Einzelhandelsstruktur periodischer Bedarf

großflächiger Lebensmittelvollsortimenter oder -discounter (d.h. mind. 800 qm VKF) bzw. Kombination aus Discounter und Vollsortimenter

Ergänzung durch Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger, etc.) und weitere kleinere Lebensmittelfach- und Spezialgeschäfte

Drogeriemarkt und/oder Apotheke

weitere Geschäfte des periodischen Bedarfs (Kiosk, Schnittblumen, etc.) aperiodischer Bedarf

kleinere Fachgeschäfte des aperiodischen Bedarfsbereiches (z.B. Beklei-dung, Elektrogeräte) als Ergänzung zu den Angeboten des periodischen Bedarfs; jedoch geringe Breite und Tiefe/ deutliche Angebotslücken möglich


angegliederte einzelhandelsnahe Dienstleistungen (z.B. Sparkasse/ Bank, Gastronomie, Post, Friseure, Schneidereien, Reparaturdienstleistungen, Sonnenstudio)

gehobene Dienstleistungen, z.B. medizinische (Arzt-/Zahnarztpraxen, Physiotherapie, etc.) und weitere Dienstleistungen (z.B. Rechtsanwäl-te/Notare, Versicherungsmakler, Steuerberater, etc.)

ggf. kulturelle Einrichtungen (Kino, Theater, etc.)

ggf. öffentliche/soziale Einrichtungen (Behörden, Schulen/Kindergärten, Stadtteilbücherei, Stadtteilbüro, etc.)

Zentrale Versorgungsbe-reiche: Stadtteilzentren

ZVB: Stadtteilzentrum Johannisstraße

ZVB: Stadtteilzentrum Lotter Straße

ZVB: Stadtteilzentrum Bramstraße




erkennbare städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit (u.a. Platz-/ Straßengestaltung)

städtebaulich integrierte Lage in direkter Nähe zur umgebenden Wohn-struktur (fußläufige Anbindung)

gute ÖPNV-Anbindung mit Haltestelle innerhalb des zentralen Versor-gungsbereiches bzw. in unmittelbarer Nähe

gute MIV-Anbindung (d.h. gute Lage an übergeordneten Straßen) funktionale Bedeutung

wichtige Bedeutung als Versorgungsstandort für die umliegenden Wohngebiete und über das direkte Wohnumfeld hinaus

räumliche Möglichkeit zur weiteren Entwicklung

planerische Notwendigkeit zur Sicherung/ Stärkung des Zentrums auf-grund der Versorgungssituation im direkten Umfeld

(s. MZK Osnabrück 2009/2010, S. 54)

Zielsetzungen, Ansiedlungsvoraussetzungen und -kriterien für den Ein-zelhandel in Stadtteilzentren Die definierten Stadtteilzentren werden als zentrale Versorgungsbereiche unter einen besonderen Schutz gestellt. Das heißt, dass nach §§ 34 (3) BauGB und 11 (3) BauNVO von Neuansiedlungen im unbeplanten Innen-bereich und großflächigen Einzelhandelsbetrieben (ab 800 qm VKF) in Sondergebieten und Gewerbegebieten keine schädlichen Auswirkungen auf diese zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sein dürfen. Die Stadtteilzentren sollen nicht nur in ihrem Bestand geschützt werden. Zur langfristigen Sicherung der wohnortnahen Versorgung mit Gütern des periodischen Bedarfsbereiches sollen die Stadtteilzentren mittel- bis lang-fristig weiterentwickelt und gestärkt werden. Dies muss gleichzeitig ge-koppelt sein mit einem restriktiven Umgang bei weiteren Entwicklungen im Bereich der zentrenrelevanten und nahversorgungsrelevanten Sorti-mente in den Fachmarkt-Agglomerationen und auf gewerblichen Flächen. Aufgabe der Stadtteilzentren ist es, die Nahversorgung der umgebenden Wohngebiete sicherzustellen und darüber hinaus ergänzende Angebote bei zentrenrelevanten Sortimenten bereitzustellen. Folgende Regelungen sind herauszustellen:

periodischer Bedarfsbereich (Lebensmittel/ Reformwaren, Ge-sundheits- und Körperpflege) großflächig möglich: Ziel sollte die Etablierung bzw. der Erhalt tragfähiger Nahversorgungsstrukturen sein. Das schließt auch die Ansiedlung großflächiger Lebensmit-telbetriebe (über 800 qm VKF) ein.

ZVB: Stadtteilzentrum Schützenstraße



Neuansiedlung zentrenrelevanter Sortimente bis 800 qm Ver-kaufsfläche möglich: Da Stadtteilzentren neben ihrer Versor-gungsaufgabe mit Sortimenten des periodischen Bedarfs auch er-gänzende Versorgungsaufgaben im aperiodischen Bedarfsbereich übernehmen sollen, sind hier auch Ergänzungen von zentrenrele-vanten Sortimenten durch Neuansiedlungen bis zu 800 qm mög-lich.

die großflächige Ansiedlung (über 800 qm VKF) von nicht-zentrenrelevanten Sortimenten möglich (soweit sich dadurch kei-ne schädlichen Auswirkungen auf die bestehenden Einzelhandels-strukturen ergeben).

(s. MZK Osnabrück 2009/2010, S. 129)


Nahversorgungszentren dienen vor allem der Nahversorgung. Einzelhan-del mit Waren des aperiodischen Bedarfs, sowie Dienstleitungseinrich-tung sind allenfalls in untergeordnetem Maße zu finden. Als Nahversorgungszentren werden klassifiziert und räumlich abgegrenzt:

Bohmter Straße Eberleplatz Eversburger Platz Iburger Straße Lengericher Landstraße Lerchenstraße Martinistraße Meller Straße Meller Landstraße Mindener Straße Mönkedieckstraße Landwehrviertel (1. Änderung MZK vom 08.12.2015) An der Blankenburg/Lengericher Landstraße (2. Änderung MZK

vom 01.03.2016)

Folgende Merkmale sind in der Regel herauszustellen:

Merkmale Einzelhandelsstruktur periodischer Bedarf

Lebensmittelvollsortimenter oder -discounter (auch unterhalb der Groß-flächigkeit)

Ergänzung durch Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger,

Zentrale Versorgungsbereiche: Nahversorgungszentren

ZVB: Nahversorgungszentrum Bohmter Straße

ZVB: Nahversorgungszentrum Eberleplatz



etc.) oder weitere kleinere Geschäfte des periodischen Bedarfs aperiodischer Bedarf

ggf. kleinere Fachgeschäfte des aperiodischen Bedarfsbereiches (z.B. Bekleidung, Elektrogeräte)


angegliederte einzelhandelsnahe Dienstleistungen (z.B. Sparkasse/ Bank, Gastronomie, Post, Friseure, Schneidereien, Reparaturdienstleistungen, Sonnenstudio)

ggf. kulturelle Einrichtungen (Kino, Theater, etc.)

ggf. öffentliche/soziale Einrichtungen (Behörden, Schulen/Kindergärten, Stadtteilbücherei, Stadtteilbüro etc.)


erkennbare städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit (u.a. Platz-/ Straßengestaltung)

städtebaulich integrierte Lage in direkter Nähe zur umgebenden Wohn-struktur (fußläufige Anbindung)

ggf. ÖPNV-Anbindung mit Haltestelle innerhalb des zentralen Versor-gungsbereiches bzw. in unmittelbarer Nähe

funktionale Bedeutung

zentrale Bedeutung als Versorgungsstandort für die umliegenden Wohn-gebiete

(s. MZK OS 2009/2010, S. 55)

Zielsetzungen, Ansiedlungsvoraussetzungen und -kriterien für den Ein-zelhandel in Nahversorgungsbereichen Auch die räumlich abgegrenzten Nahversorgungszentren, werden als Zentrale Versorgungsbereiche unter besonderen baurechtlichen Schutz nach §§ 34 (3) BauGB und 11 (3) BauNVO gestellt. Sie sollen in ihrem im Bestand gesichert, und mittel- bis langfristig wei-terentwickelt und nachhaltig gestärkt werden. Damit einhergehen muss selbstverständlich auch hier ein restriktiver Umgang mit weiteren Ent-wicklungen im Bereich der zentrenrelevanten und nahversorgungsrele-vanten Sortimente in den Fachmarkt-Agglomerationen und auf gewerbli-chen Flächen. Die Nahversorgungszentren sollen zukünftig vor allem die Nahversorgung der umgebenden Wohngebiete sicherstellen, ergänzende Angebote bei zentrenrelevanten Sortimenten sollen darüber hinaus jedoch in einem begrenzten Rahmen auch weiterhin möglich bleiben. Das Sortimentskon-

ZVB: Nahversorgungszentrum Eversburger Platz

ZVB: Nahversorgungszentrum Iburger Straße

ZVB: Nahversorgungszentrum Lengericher Landstraße

ZVB: Nahversorgungszentrum Lerchenstraße



zept trifft hierfür die folgenden Regelungen: periodischer Bedarfsbereich (Lebensmittel/ Reformwaren, Körper-

pflege-/ Drogerieartikel) großflächig möglich: Ziel sollte die Etablie-rung tragfähiger Nahversorgungsstrukturen sein, das schließt auch die Ansiedlung großflächiger Lebensmittelbetriebe (über 800 qm VKF) ein.

Neuansiedlung zentrenrelevanter Sortimente bis 200 qm Verkaufsflä-che möglich: Um die Nahversorgungszentren in ihrer Nahversor-gungsfunktion und ihrer Anziehungskraft z.B. gegenüber solitären Nahversorgungsstandorten und Fachmarkt-Agglomerationen zu stär-ken, ist hier auch die Ergänzung durch kleinflächige Betriebe mit zen-trenrelevanten Sortimente bis zu 200 qm Verkaufsfläche möglich.

Darüber hinaus sind auch in den Nahversorgungszentren großflächige Ansiedlungen (über 800 qm VKF) von nicht-zentrenrelevanten Sorti-menten möglich (soweit sich dadurch keine schädlichen Auswirkun-gen auf die bestehenden Einzelhandelsstrukturen ergeben).

(s. MZK Osnabrück 2009/2010, S. 130)

ZVB: Nahversorgungszentrum Martinistraße

ZVB: Nahversorgungszentrum Meller Landstraße

ZVB: Nahversorgungszentrum Meller Straße

ZVB: Nahversorgungszentrum Mindener Straße

ZVB: Nahversorgungszentrum Mönkedieckstraße



ZVB: Nahversorgungszentrum Landwehrviertel

ZVB: Nahversorgungszentrum An der Blankenburg/Lengericher Landstraße


Als Fachmarktagglomerationen (FMA) werden u. g. Bereiche abge-grenzt, die in der Regel durch folgende Merkmale gekennzeichnet sind:

Standort mit mind. drei großen Fachmärkten (meist des aperiodi-schen Bedarfs)

Vorhandensein eines Lebensmittelnahversorgers nicht zwingend er-forderlich

deutliche Ausrichtung auf MIV-Kunden: Lage an übergeordneten Straßen, kaum oder keine Nahversorgungsfunktion (fußläufige Er-reichbarkeit)

häufig städtebaulich nicht integrierte Lage

Die Fachmarktagglomerationen sind:

Kurt-Schumacher-Damm

FMA: Kurt-Schumacher-Damm

FMA: Pagenstecherstraße



Pagenstecher Straße Hansastraße Mindener Straße Hannoversche Straße Im Nahner Feld Am Wulfter Turm Rheiner Landstraße (gesonderte Sortiments- u. Verkaufsflächen-

beschränkung) Zielsetzungen, Ansiedlungsvoraussetzungen und -kriterien für den Ein-zelhandel in Fachmarktagglomerationen: Für zentrenrelevante Sortimente gilt die Regelung, dass deren Ansiedlung im Hauptsortiment ausschließlich in der Innenstadt und eingeschränkt (bis 800 qm bzw. 200 qm Verkaufsfläche) in den Stadtteil- und Nahver-sorgungszentren erfolgen soll. Daraus ergibt sich, dass großflächige Ein-zelhandelsansiedlungen in den Fachmarkt-Agglomerationen eine Fokus-sierung auf nicht-zentrenrelevante Sortimente haben sollen. Zum Schutz der Einzelhandelsstrukturen in den zentralen Versorgungsbe-reichen gelten für die Fachmarkt-Agglomerationen bei der Ausweisung neuer Sondergebiete folgende Ansiedlungsregeln: Fachmarkt-Agglomerationen ist die großflächige Ansiedlung nicht-

zentrenrelevanter Sortimente vorbehalten. Ansiedlungsvorhaben für nicht-zentrenrelevante Sortimente im Hauptsortiment sollten daher grundsätzlich auf die Fachmarkt-Agglomerationen fokussiert sein.

Ansiedlungen zentrenrelevanter oder nahversorgungsrelevanter Sor-timente im Hauptsortiment sind in den Fachmarkt-Agglomerationen nicht zulässig.

Bei Neuansiedlungen sind zentrenrelevante Sortimente als Randsor-timent auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche bzw. maximal 800 qm absolut beschränkt (in Anlehnung an das LROP).

Begründete Abweichungen vom Sortiments- und Zentrenkonzept müssen stadtplanerisch abgewogen werden.

(s. MZK Osnabrück, S.56, 132)

FMA: Mindener Straße

FMA: Hannoversche Straße

FMA: Im Nahner Feld

FMA: Am Wulfter Turm

FMA: Rheiner Landstraße

Wohnortnahe Grundversorgung - Solitäre Nahversorgungsstandorte

Neben den dargestellten Zentralen Versorgungsbereichen gibt es zur Nahversorgung eine Vielzahl weiterer Einzelhandelsstandorte:



Merkmale der „Wohnortnahen Grundversorgung“

mind. zwei kleinere Geschäfte des periodischen Bedarfs (z.B. „Tante-Emma“-Laden, Lebensmittelhandwerk , Drogerie, Apotheke, Kiosk, etc.)

ggf. angegliederte einzelhandelsnahe Dienstleistungen (z.B. Sparkas-se/ Bank, Gastronomie, Post, Friseure, Schneidereien, Reparatur-dienstleistungen, Sonnenstudio)

städtebaulich integrierte Lage in direkter Nähe zu umgebenden Wohngebieten (fußläufige Anbindung)

Bedeutung als Versorgungsstandort für die direkt angrenzenden Wohngebiete

Mit der 3. Änderung des MZK Osnabrück vom 01.03.2016 wurde der Standort „Wohnortnaher Grundversorgung Große Schulstraße 17“ im Stadtteil Hellern gestrichen. Nach Schließung des ansässigen Lebensmit-teldiscounters wurde als Folgenutzung eine ausschließliche Wohnnutzung geplant. Merkmale „solitärer Nahversorgungsstandorte“

Standort von einem oder zwei Lebensmittelnahversorgern (Discoun-ter oder Vollsortimenter)

Nahversorgungsfunktion für Wohngebiete in der Umgebung (fußläu-fige Erreichbarkeit)

jedoch: die sonstigen Kriterien für zentrale Versorgungsbereiche tref-fen nicht oder nur zum Teil zu (z.B. kein städtebaulicher Zusammen-hang mit den umliegenden Wohngebieten bzw. keine städtebaulich integrierte Lage, kaum kleinere Geschäfte des periodischen und ape-riodischen Bedarfs, kaum Dienstleistungsbetriebe)

Wenngleich diese wichtige Funktionen in der Nahversorgung der Bevöl-kerung mit Waren des täglichen Bedarfs - in der Regel in fußläufiger Ent-fernung zu Wohngebieten - übernehmen, erfüllen sie die Kriterien zur Klassifizierung als Zentrale Versorgungsbereiche nicht in ausreichendem Maße. Sie unterliegen keinem erhöhten baurechtlichen Schutz. (s. MZK Osnabrück 2009/2010, S. 56) Zielsetzungen, Ansiedlungsvoraussetzungen und -kriterien für den Ein-zelhandel außerhalb ZVB in integrierten Wohn- und Mischgebieten Auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (Innenstadt, Stadt-teilzentren, Nahversorgungszentren) soll in den integrierten Wohn- und Mischgebieten die Ansiedlung von kleinflächigen Läden möglich sein, wie sie bereits heute zum typischen Ortsbild gehören. Anhand des Bestandes wurde für diesen sog. „Osnabrücker Laden“ eine Verkaufsflächenober-



grenze von 200 qm ermittelt. Solche Läden fügen sich traditionell gut in die Strukturen der MI- und WA-Gebiete ein. Diese Regelung soll vor allem Existenzgründern die Möglichkeit bieten, sich bei vergleichsweise niedri-gen Mietpreisen mit ihrer Geschäftsidee am Markt zu etablieren. Darüber hinaus soll in begründeten Ausnahmefällen auch die Neuansied-lung großflächiger Nahversorgungsbetriebe (periodischer Bedarf) möglich sein, wenn dadurch die fußläufige Versorgung der umliegenden Wohn-quartiere verbessert werden kann. Für Ansiedlungen von Betrieben in integrierten Wohn- und Mischgebie-ten gelten die folgenden Voraussetzungen: Ansiedlung von Betrieben mit nahversorgungsrelevanten, zentrenre-

levanten und nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten ist grund-sätzlich bis 200 qm Verkaufsfläche möglich („Osnabrücker Laden“)

Ansiedlung von Nahversorgungsbetrieben ist in begründeten Aus-nahmefällen großflächig möglich, jedoch nur nach Einzelfallprüfung (um z.B. festzustellen, ob für den betreffenden Bereich überhaupt Bedarf zur Verbesserung der Nahversorgungssituation besteht) und nur, wenn eine Einzelfallprüfung die Verträglichkeit für die betroffe-nen zentralen Versorgungsbereiche nachweisen konnte

Ansiedlung nur an städtebaulich integrierten Standorten innerhalb von Wohn- oder Mischgebieten, nach Möglichkeit mit ÖPNV-Anschluss

auch großflächige Ansiedlungen dürfen nicht über eine Nahversor-gungsfunktion hinausgehen (d.h. in der Einzelfallprüfung ist anhand der Ausstattungskennziffern eine entsprechende Verkaufsflächen-obergrenze zu ermitteln)

Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche

(s. MZK Osnabrück 2009/2010, S. 131)

Solitäre Fachmarktstandorte

Folgende Merkmale sind herauszustellen:

Standorte mit einem oder zwei Fachmärkten des aperiodischen Be-darfs

häufig städtebaulich nicht integrierte Lage

häufig verkehrsgünstige Lage an übergeordneten Straßen und deutli-che Ausrichtung auf MIV-Kunden (MIV-Motorisierter Individualver-kehr)

(s. MZK OS 2009/2010, S. 56)



Zielsetzungen, Ansiedlungsvoraussetzungen und -kriterien für den Ein-zelhandel außerhalb von ZVB in Gewerbegebieten:

Die Ansiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevante Sortimenten sollen sich auf die Fachmarkt-Agglomerationen fokussieren. Aus den hier beschriebenen Zielsetzungen und den Handlungsempfehlungen der CIMA nach einem restriktiven Um-gang mit Einzelghandelsentwicklungen – sollen daher in Gewerbegebie-ten außerhalb der Fachmarktagglomerationen keine Einzelhandelsansied-lungen zugelassen werden. Bereits ansässige Einzelhandelsbetriebe genießen Bestandsschutz. Aus-nahmen können in dem Zusammenhang Einzelhandelsflächen sein, wenn diese im Zusammenhang mit am Ort produzierten bzw. weiterverarbeite-ten Produkten stehen und die Verkaufsfläche von untergeordneter Größe ist.



Hauptsortimentzentrenrelevante

Sortimente

Hauptsortimentnahversorgungsrelevante

Sortimente

Hauptsortimentnicht-zentrenrelevante

Sortimente

uneingeschränkte Ansiedlung*



bis 800 qm großflächig möglich* großflächig möglich*

bis 200 qm großflächig möglich* großflächig möglich*

bis max. 200 qm("Osnabrücker Laden")

bis max. 200 qm("Osnabrücker Laden"),

in begründeten Ausnahmefällen auch großflächig mit Einzelfallprüfung*

bis max. 200 qm("Osnabrücker Laden")

keine Ansiedlung keine Ansiedlunggrundsätzlich

keine Ansiedlung

keine Ansiedlung keine Ansiedlunggroßflächig*,

prioritäre Ansiedlung

Innenstadt(Hauptzentrum)

Stadtteilzentren


integrierte Wohn- und Mischgebieteaußerhalb der

zentralen Vorsorgungsbereiche

gewerbliche Flächenaußerhalb der



weitere Standortkategorien

zentrale Versorgungsbereiche

*ggf. Verträglichkeitsuntersuchung erforderlich

Sortiments- und Standortkonzept der Stadt Osnabrück - Ansiedlungskri-terien

Die nachfolgende Matrix des Sortiments- und Standortkonzeptes veran-schaulicht, noch einmal für die verschieden städtebaulichen Lagen und Be-

reiche welche Einzelhandelsbetriebe (nach Betriebsgrößen (Verkaufsflä-chen und Sortiment) in der Regel zulässig sein sollen.

Auf Basis dieses Sortiments- und Standortkonzeptes sollen im Rahmen der Bauleitplanung textliche Festsetzungen hinsichtlich der Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen in den Plansbereichen erfolgen. Es bildet ebenso die Bewertungsgrundlage bei der Beurteilung von Einzelhandels-vorhaben wie Neuansiedlung; Erweiterung, und Sortimentsänderung.

Gesamtübersicht Sortimentskonzept

(s. MZK Osnabrück 2009/2010, S. 133)



„Osnabrücker Liste“

Die „Osnabrücker Liste“ ist als wesentlicher Bestandteil des Märkte- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Osnabrück ebenfalls vom Rat der Stadt Osnabrück als ortspezifische, kommunale Sortimentsliste beschlossen. Im Rahmen der bauleitplanerischen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sowie bei der Beurteilung neuer Einzelhandelsvorhaben kommt sie zur Anwendung.

(s. MZK Osnabrück 2009/2010, S. 47)

Sie basiert auf der Erhebung und Analyse von Bestandsdaten (Vor- Ort-Bestandserhebung) und Abstimmung mit der AG Einzelhandel der Stadt Osnabrück. Die folgenden Grundsätze werden bei der Klassifizierung ver-folgt: Zentrenrelevante Sortimente: erfüllen eine bestimmte Funktion am Standort z. B. als Frequenzbrin-

ger, können vom Kunden ohne Probleme transportiert werden, bedürfen i.d.R. einer zentralen Lage, da sie auf eine gewisse Kunden-

frequenz angewiesen sind, benötigen i.d.R. eine Konkurrenz vor Ort, um positive Agglomerati-



onseffekte entstehen zu lassen und werden vorwiegend in der Innenstadt oder in zentralen Versorgungs-

bereichen angeboten. Nahversorgungsrelevante Sortimente: werden täglich oder wöchentlich nachgefragt (periodischer Bedarf). Nicht-zentrenrelevante Sortimente : sind vor allem aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale

Standorte geeignet, sind nur sehr schwer zu transportieren oder bedürfen eines zusätzli-

chen „Transportmittels“, werden überwiegend an nicht-integrierten Standorten angeboten, die Betriebe, die diese Sortimente anbieten, weisen i.d.R. vergleichs-

weise geringe Flächenproduktivität auf.

(s. MZK Osnabrück 2009/2010, S.45)

„Osnabrücker Laden“

79,7 % aller Osnabrücker Einzelhandelsbetriebe weisen eine Verkaufsfläche von bis zu 200 qm auf. Gutachterlich kann daher der „Osnabrücker Laden“ mit einer Verkaufsflächenobergrenze von 200 qm bestimmt werden. Dieser Ladentyp passt sich traditionell gut in die Strukturen auch von Allgemeinen Wohngebieten und Mischgebieten ein und gehört zum typischen Ortsbild. Mit der Ansiedlung dieser kleineren Ladeneinheiten kann die Versorgung der umliegenden Wohnquartiere verbessert werden. (s. MZK Osnabrück 2009/2010, S. 131)

Documents

Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück€¦ · Ratsbeschluss der Stadt Osn-abrück vom 31.08.2010 . Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück - Fortschreibung