Pārvaldīšanas cenas veidošanas principi un to ietekmējošie faktori

Pārvaldīšanas cenas veidošanas principi un to ietekmējošie faktori

Baiba Pļaviņa, Mg.oec.

Latvijas namu pārvaldnieku un apsaimniekotāju asociācija

Seminārs“ Pārvaldīšanas naudas plūsma un finanšu piesaiste daudzdzīvokļu māju renovācijai” Rīga 2011. gada 19. oktobris

DAUDZDZĪVOKĻU DZĪVOJAMO MĀJU SKAITS

39000

39500

40000

38933

39323

39512

39106

Pavisam Latvijā (3 un vairāk dzīvokļu)

Seminārs, 2011. gada 19. oktobris

36500

37000

37500

38000

38500

39000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

37528

37779

38300

38583

Pavisam Latvijā

LR CSP dati

Privatizācijā piedāvāto māju situācija uz 2010. gada 1. janvāri

20000

25000

30000

Mā

ju s

ka

its


0

5000

10000

15000

Visas dzīvojamās mājas

t.sk. 1 - dzīvokļa t.sk. 2 - dzīvokļa t.sk. daudzdzīvokļu

mājas

Privatizācijā piedāvāto māju skaits 29491 5783 2955 20753

Māju skaits, kuras nodotas apsaimniekošanā 9857 3672 1476 4709

Māju skaits, kuras nav nodotas apsaimniekošanā 19634 2111 1479 16044

Mā

ju s

ka

its

VA/S Privatizācijas aģentūra dati

Latvijas Republikas nozīmes pilsētu pašvaldību un valsts

dzīvojamo māju situācija uz 2010. gada

1. janvāri


5000

6000

0

1000

2000

3000

4000

Mā

ju s

ka

its

Pilsētas

Kopā valdījumā valsts un pašvaldību mājas

Kopējais māju skaits, kuras nodotas apsaimniekošanā

Privatizācijā nenodoto māju skaits

LR CSP dati

Valsts un pašvaldību dzīvojamais fonds uz 2010.gada 1.janvāri


Neprivatizētie dzīvokļi

14% (70 216)

Privatizētie dzīvokļi86% (431 327)

14% (70 216)

LR CSP dati

DAUDZDZĪVOKĻU DZĪVOJAMĀS MĀJAS PĀRVALDĪŠANAS FORMAS


Pārvaldnieks-deliģētā pārvaldīšanas

uzdevuma veicējs

Lēmuma pieņēmējs - dzīvokļu īpašnieku

kopsaluce

Dzīvokļu īpašnieku

kopība

DzīB DzīKFiziska persona

Juridiska persons

Dzīvokļa īpašuma likums• 15. panta 1. punktā ir noteikts, ka dzīvokļu īpašnieku kopība irpārvaldes institūcija dzīvojamā mājā

•Dzīvokļa īpašniekam ir pienākums pildīt dzīvokļu īpašnieku kopībaspieņemtos lēmumus

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums


Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums•5. panta 1. punkts, nosaka, ka dzīvokļu īpašnieks ir atbildīgs pardzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšanu

•10. panta 1. punkts nosaka, ka Dzīvojamās mājas pārvaldīšanasdarbības kopumā vai atsevišķu šā likuma 6.pantā noteikto pārvaldīšanasdarbību dzīvojamās mājas īpašnieks var uzdot veikt pārvaldniekam

(turpmāk — pārvaldīšanas uzdevums)

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma mērķis:

•nodrošināt dzīvojamo māju ekspluatāciju un uzturēšanu (fiziskusaglabāšanu visā to ekspluatācijas laikā) atbilstoši normatīvo aktuprasībām

• veicināt dzīvojamo māju uzlabošanu visā to ekspluatācijas laikā

• nodrošināt ikvienas dzīvojamās mājas pārvaldīšanas procesanepārtrauktību


nepārtrauktību

•saglabāt un attīstīt dzīvojamo māju kā vides objektu estētiskās vērtībasun līdz ar to arī attiecīgās vides estētiskās vērtības

•dzīvojamo māju ekspluatācijas laikā novērst ar sabiedrības un videsdrošību saistītus riskus

•pilnveidot dzīvojamo māju pārvaldīšanā iesaistīto personu kvalifikāciju,lai uzlabotu pārvaldīšanas darba organizāciju un efektivitāti

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums nosaka:

10. panta 2. punkts•Dzīvojamās mājas īpašnieks uzdod pārvaldniekam pārvaldīšanasuzdevumu, rakstveidā noslēdzot ar viņu dzīvojamās mājas pārvaldīšanaslīgumu (turpmāk — pārvaldīšanas līgums). Dzīvokļu īpašniekipārvaldīšanas līgumu slēdz saskaņā ar dzīvokļu īpašnieku kopībaslēmumu, kas pieņemts likumā par dzīvokļa īpašumu noteiktajā kārtībā.


lēmumu, kas pieņemts likumā par dzīvokļa īpašumu noteiktajā kārtībā.Noslēgtais pārvaldīšanas līgums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam

LĒMUMA PIEŅEMŠANAS ALGORITMS


Lēmuma pieņemšana kopsapulcē Lēmuma pieņemšana nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci (anketēšana).

Dzīvokļu īpašnieku kopība

Kopsapulce sasaukta ievērojot normatīvos aktus

Kopsapulce sasaukta neievērojot normatīvos

aktus

Ir ieradies kvorums

Nav ieradies kvorums

Pieņem lēmumu

Nevar pieņemt lēmumu

Anketēšana notiek saskaņā ar normatīvajiem

aktiem

Anketēšana nenotiek saskaņā ar

normatīvajiem aktiem

Tomēr pieņem lēmumu Lēmumu var apstrīdēt dzīvokļa īpašnieks, ceļot prasību tiesā

Kopsapulces norise 1

Seminārs 2011. gada 19. oktobris

PLĀNOŠANA

� Mērķu noteikšana; Iniciators

� Darba kārtības noteikšana; ( dzīvokļu īpašnieks/i vai Pārvaldnieks)

ORGANIZĒŠANA� Laika un vietas noteikšana; Organizators

� Telpu organizēšana;

� Uzaicinājuma teksta un

dokumentu sagatavošana;

� Dzīvokļu īpašnieku saraksta sastādīšana;

� Paziņojumu par kopsapulci nodošana

vai nosūtīšana;

� Paziņojuma izlikšana uz mājas ziņojumu dēļa;

� Pārvaldnieka informēšana par kopsapulci.

Pārvaldnieks)

( dzīvokļu īpašnieks/i vai Pārvaldnieks)

Kopsapulces norise 2


SAPULCES VADĪŠANA� Dalībnieku reģistrācija;

� Vadītāja un protokolētāja ievēlēšana;

� Darba kārtības apstiprināšana;

� Debates;

Sapulces vadītājs, protokolētājs, balsu skaitītājs

� Debates;

� Lēmumu pieņemšana;

� Sapulces protokola noformēšana

un parakstīšana;

KONTROLE� Lēmumu paziņošana; Sapulces vadītājs

� Kontrole. ( dzīvokļu īpašnieks/i vai Pārvaldnieks)

•Pārvaldīšanas uzdevums, kas tiek pieņemts dzīvokļu īpašniekukopsapulcē par veicamajām darbībām un periodiskumu

- cenu būtiski var ietekmēt pakalpojuma grozā iekļautie pakalpojuma veidi, to


- cenu būtiski var ietekmēt pakalpojuma grozā iekļautie pakalpojuma veidi, todarbības periodiskums, komunikāciju un konstrukciju stāvoklis

•LR normatīvā bāze•Valdības lēmumi•Pārvaldīšanas pakalpojuma izmaksu situācija tirgū•Dzīvojamās mājas īpašnieku maksātspēja

- pārvaldīšanas maksa veidojas pēc noteikta aprēķinu algoritmu, ko nosaka likumi, MKnoteikumi un noslēgtais pārvaldīšanas līgums, kurā ir atrunāts un noteikts pārvaldīšanasuzdevums

LR NORMATĪVĀ BĀZE PĀRVALDĪŠANAS CENAS VEIDOŠANAI

MK noteikumi Nr. 1014

(ieteikuma forma)

MK noteikumi

Nr. 907

Pašvaldību sasitošie

noteikumi


Cenu veidošana

MK noteikumi

Nr. 905

MK noteikumi

Nr. 906

MK noteikumi

Nr. 908

Dzīvokļa īpašuma likums

Dzīvojamo māju

pārvaldīšana likums

Dzīvojamās mājas renovācijas un restaurācijas

darbu plāna un organizēšanas procedūra

Seminārs 2011. gada 19. oktobris

Tehniskā apsekošana

ja pēc vizuālās vai tehniskās apsekošanas ir redzami būtiski bojājumi, īpašniekiem ir jāpieņem lēmums par padziļinātākas ekspertīzes veikšanu

Vizuālā apsekošanaveic pārvaldnieks saskaņā ar uzdoto pārvaldīšanas uzdevumu

LĒMUMA rezult āts:ja JĀ, tad pārvaldnieks rīkojas saskaņā ar pieņemto lēmumu ja NĒ, tad īpašnieki uzņemas atbildību par risku

Dzīvokļu īpašnieku LĒMUMS:pārvaldīšanas darbu plānu un budžeta projektu

Ja tāmi īpašnieki apstiprina, tad Pārvaldnieks sastāda:budžeta projektu un pārvaldīšanas darba uzdevumu

Pārvaldnieks sastāda:finanšu tāmi renovācijas vai restaurācijas darbiem; piedāvājumu par finansēšanas avotiem

Sertificēts speciālists sastāda apsekošanas atzinumuja ir neapmierinošs atzinums, tad dzīvokļu īpašnieki uzdod pārvaldniekam uzdevumu

veikšanu

Dzīvokļa īpašuma uzturēšanas izmaksas


Izdevumi dzīvokļa

uzturēšanai

elektrība dzīvoklī

gāze dzīvoklī

Komunālie paklapojumi

Siltumenerģija

Karstais ūdens

Kopīpašuma esošās daļas uzturēšana

(Obligāti veicamās darbības)

Dzīvojamās mājas uzturēšana:

• dzīvojamās mājas sanitārā apkope• apkures, aukstā ūdesns un kanalizācijas nodrošināšana• sadzīves atkritumu izvešana• dzīvojamās mājas iekārtu un komunikāciju apsekošana, tehniskā

apkope un kārtējais remonts• dzīvojamajai mājai kā vides objektam izvirzīto prasību

nodrošināšana

fiksētais telefons

internets

kabeļtelevīzija

Zemes nodoklis

Dzīvokļa apdrošināsana

Citi izdevumi, ko izvēlas dzīvokļa īpašnieks

Aukstais ūdens un kanalizācija

Elektroenerģija koplietošanas

telpās

Lifts

Zemes nomas maksa

Citi pakalpojumi, kuri atbilst mājas konstrukcijai un komunikācijām

nodrošināšana• dzīvojamās mājas energoefektivitātei izvirzīto minimālo prasību

izpildes nodrošināšana

Pārvaldīšanas darba plānošana:

• pārvaldīšanas darba plāna, tajā skaitā uzturēšanai nepieciešamo pasākumu plāna sagatavošana

• 'attiecīgā gada budžeta projekta sagatavošana• finanšu uzskaites organizēšana• dzīvojamās mājas lietas vešana• līguma par piesaistītā zemes gabala lietošanas līguma slēgšana• informācijas sniegšanas valsts un pašvaldību institūcijām

FORMULApārvaldīšanas cenas noteikšanai

Iaps = 1/12 × (Iu/ Plm)*


• kur Iaps – dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas izdevumi (latimēnesī par dzīvokļu īpašumu kopējās platības kvadrātmetru)

• Iu – dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas izdevumi saskaņā ar tāmi,kurā pārvaldnieks ietver šo noteikumu 1. pielikumā iekļautās pozīcijas

• Plm – dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašumu kopējā platība (m²)

* Saskaņā ar MK noteikumi Nr.1014 «Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājaspārvaldīšanu un apsaimniekošanu”

Cenas noteikšanas process


Cenas noteikšanas

mērķu Izmaksu datu

vākšanaPieprasījuma novērtēšanamērķu

noskaidrošanavākšana novērtēšana

Konkurences pētīšana

Cenas stratēģijas izvēle

Faktiskās cenas noteikšana

PALDIES PAR UZMANĪBU!PALDIES PAR UZMANĪBU!

JAUTĀJUMI


Documents

Pārvaldīšanas cenas veidošanas principi un to ietekmējošie faktori