TUGAS KELOMPOK “PENILAIAN PROPERTI”

ELEMEN PENYESUAIAN PENDEKATAN PERBANDINGAN HARGA PASAR

DISUSUN OLEH :ADY SETIAWAN

MACHFUL FITRI ANDRI SASMITOSELFIANUS B MAINOLO

ZULFAN EFFENDI

MANAJEMEN ASET DAN PENILAIAN PROPERTIMAGISTER EKONOMIKA PEMBANGUNAN

UNIVERSITAS GADJAH MADA2011

No Kriteria HBU

Bagian Properti

Elemen Penyesuaian

Sub elemen Penyesuaian Keterangan Properti Subjek

PP 1 PP 2 PP 3 PP 4

I Fisik Tanah Lokasi Jarak dengan pusat kota (CBD) Nilai 2000m 2500 3200 2500 2500Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 1 2 3 2 2

(%) 2 6 2 2(Rp.) 50000 150000 50000 50000

Jarak dengan sekolah (SD, SMP, SMA) Nilai 1200m 1700 1100 1200 800Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 3 4 2 3 1

(%) 2 -1 0 -2(Rp.) 50000 -25000 0 -50000

Jarak dengan pusat niaga (mall,pasar,ruko) Nilai 5000m 5500 6200 5500 5500Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 1 2 3 2 2

(%) 2 6 2 2(Rp.) 50000 150000 50000 50000

Jarak dengan Perguruan Tinggi Nilai 2500m 3000 3700 3000 3000Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 1 2 3 2 2

(%) 2 6 2 2(Rp.) 50000 150000 50000 50000

Jarak dengan Puskesmas/rumah sakit Nilai 1500m 2200 1400 1500 1000Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 3 4 2 3 1

(%) 3 -1 0 -3(Rp.) 75000 -25000 0 -75000

Jarak dengan jalan utama, Nilai 0m 500 700 300 0Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 1 3 4 2 1

(%) 2 3 1 0(Rp.) 50000 75000 25000 0

Jarak dengan sungai, Nilai 7000m 6500 6000 6300 6800Asumsi: Semakin jauh semakin baik Peringkat 1 3 5 4 2

(%) 2 5 4 1(Rp.) 50000 125000 100000 25000

Jarak dengan tempat pemakaman, Nilai 4000m 3500 3000 3300 3800Asumsi: Semakin jauh semakin baik Peringkat 1 3 5 4 2

(%) 2 5 4 1(Rp.) 50000 125000 100000 25000

Jarak dengan tempat ibadah, Nilai 2000m 1500 1900 1800 2100Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 4 1 3 2 5

(%) -3 -1 -2 1(Rp.) -75000 -25000 -50000 25000

Jarak dengan pasar, Nilai 1100m 500 600 700 1300Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 2 5 4 3 1

(%) 4 3 2 -1(Rp.) 100000 75000 50000 -25000

Jarak dengan kantor polisi/TNI, Nilai 700m 1200 1000 800 300Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 2 5 4 3 1

(%) 3 2 1 -2(Rp.) 75000 20000 25000 -50000

Jarak dengan taman rekreasi, Nilai 1600m 2100 3000 2600 2200Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 1 2 5 4 3

(%) 3 7 5 4(Rp.) 75000 175000 125000 100000

Jarak dengan stadion olah raga, Nilai 10000m 10500 10700 10200 9500Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 2 4 5 3 1

(%) 2 3 1 -1(Rp.) 50000 75000 25000 -25000

Jarak dengan hotel, Nilai 50m 550 950 400 350Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 1 4 5 3 2

(%) 3 5 2 1(Rp.) 75000 125000 50000 25000

Jarak dengan SPPBU, Nilai 1000m 1500 2200 1600 1400Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 1 3 5 4 2

(%) 2 6 3 1(Rp.) 50000 150000 75000 25000

Jarak dengan SPBE, Nilai 8000m 8500 8200 7900 7100Asumsi: Semakin jauh semakin baik Peringkat 3 1 2 4 5

(%) -2 -1 1 4(Rp.) -50000 -25000 25000 100000

Jarak dengan terminal, Nilai 13000m 13500 13100 13200 12500Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 2 5 3 4 1

(%) 3 1 2 -3(Rp.) 75000 25000 50000 -75000

Jarak dengan stasiun, Nilai 11000m 11500 11200 11200 10600Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 2 4 3 3 1

(%) 2 1 1 -3(Rp.) 50000 25000 25000 -75000

Jarak dengan bandara udara, Nilai 20000m 20500 20200 20100 19500Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 2 5 4 3 1

(%) 3 2 1 -3(Rp.) 75000 50000 25000 -75000

Jarak dengan pelabuhan laut Nilai 40000m 40500 40700 39900 39400Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 3 4 5 2 1

(%) 2 3 -1 -3(Rp.) 50000 75000 -25000 -75000

Jarak dengan kantor bank, Nilai 200m 600 400 100 0Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 3 5 4 2 1

(%) 3 2 1 -1(Rp.) 75000 50000 25000 -25000

Jarak dengan kantor pusat pemerintahan Nilai 700m 1300 800 600 200Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 3 5 4 2 1

(%) 3 1 -1 -3(Rp.) 75000 25000 -25000 -75000

Ukuran/luas Nilai 1600m2 1400 1200 1600 1200Asumsi: Semakin luas semakin baik Peringkat 1 2 3 1 3

(%) 1 2 0 2(Rp.) 100jt 200jt 0 200jt

Bentuk Segiempat / Tidak beraturan / Ngantong (depan sempit, belakang lebar)

Nilai Segi4 Segi4 Segi4 Segi4 Segi4

Asumsi: Semakin beraturan semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

Ketinggian dari paras jalan

Lebih tinggi / selevel / Lebih rendah Nilai Lebih tinggi

Selevel Selevel Lebih tinggi

Lebih tinggi

Asumsi: Semakin tinggi semakin baik Peringkat 1 2 2 1 1(%) 1 1 0 0(Rp.) 200000 200000 0 0

Lebar depan (frontage) Nilai 40m 40 30 40 30Asumsi: Semakin lebar semakin baik Peringkat 1 1 2 1 2

(%) 0 2 0 2

(Rp.) 0 100000 0 100000Panjang belakang (depth) Nilai 40m 35 40 40 40

Asumsi: Semakin panjang semakin baik Peringkat 1 2 1 1 1(%) 1 0 0 0(Rp.) 200000 0 0 0

Kontur/Topografi Nilai rata rata rata rata rataAsumsi: Semakin rata semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1

(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

Elevasi Nilai 10° 0° 0° 10° 10°Asumsi: Semakin tinggi semakin baik Peringkat 1 2 2 1 1

(%) 2 2 0 0(Rp.) 100000 100000 0 0

Jenis tanah Nilai keras keras keras keras kerasAsumsi: Semakin keras semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1

(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

Posisi tanah/akses

Tengah (1 akses) / Sudut (2 akses) / 3 akses / 4 akses

Nilai 1 1 1 2 2

Asumsi: Semakin banyak semakin baik Peringkat 2 2 2 1 1(%) 0 0 -2 -2(Rp.) 0 0 -200000 -200000

Bangunan Keamanan: kualitas konstruksi Nilai Baik Baik Sedang Sedang SedangAsumsi: Semakin baik semakin mahal Peringkat 1 1 2 2 2

(%) 0 1 1 1(Rp.) 0 500000 500000 500000

usia bangunan Nilai 4tahun 5 10 10 5Asumsi: Semakin baru semakin baik Peringkat 1 2 3 3 2

(%) 1 3 3 2(Rp.) 10jt 30jt 30jt 20jt

kondisi bangunan Nilai Baik Baik Kurang Kurang BaikAsumsi: Semakin baik semakin mahal Peringkat 1 1 2 2 1

(%) 0 1 1 0(Rp.) 0 10jt 10jt 0

kualitas sistem pengamanan bangunan (pemadam kebakaran, tahan gempa, akses

Nilai lengkap lengkap lengkap lengkap lengkap

tangga darurat)

Asumsi: Semakin lengkap semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

Kenyamanan: luas bangunan keseluruhan Nilai 1800m2 1000 1500 1500 1600Asumsi: Semakin luas semakin baik Peringkat 1 4 3 3 2

(%) 4 2 2 1(Rp.) 800jt 400jt 400jt 200jt

luas bangunan tiap lantai Nilai 900m2 500 750 750 800Asumsi: Semakin luas semakin baik Peringkat 1 4 3 3 2

(%) 3 2 2 1(Rp.) 300jt 200jt 200jt 100jt

Jumlah lantai/tinggi bangunan Nilai 2lantai 2lantai 2lantai 2lantai 2lantaiAsumsi: Semakin banyak semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1

(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

bentuk arsitektur/disain Nilai Biasa Unik Biasa Biasa UnikAsumsi: Semakin unik semakin baik Peringkat 2 1 2 2 1

(%) -2 0 0 -2(Rp.) -200jt 0 0 -200jt

bahan/material penutup bangunan Nilai baik baik baik baik baikAsumsi: Semakin baik semakin mahal Peringkat 1 1 1 1 1

(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

kelengkapan dan kualitas fasilitas Nilai lengkap lengkap lengkap lengkap lengkapAsumsi: Semakin lengkap semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1

(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

akses unit bangunan (strata title) Nilai tangga tangga tangga tangga tanggaAsumsi: Semakin baik semakin mahal Peringkat 1 1 1 1 1

(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

view Nilai Bagus Kurang Kurang Kurang BagusAsumsi: Semakin bagus semakin baik Peringkat 1 2 2 2 1

(%) 1 1 1 0

(Rp.) 500000 500000 500000 0Arah matahari (timur, selatan, barat, utara) Nilai Utara Selatan Barat Timur UtaraAsumsi: Semakin ke utara/selatan semakin baik

Peringkat 1 1 2 2 1(%) 0 1 1 0(Rp.) 0 100000 100000 0

Tingkat histori penggunaan Nilai jelas jelas jelas jelas jelasAsumsi: Semakin jelas semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1

(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

Luas semigross bangunan Nilai 800m2 500 500 750 400Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 1 3 3 2 4

(%) 2 2 1 3(Rp.) 300jt 300jt 150jt 450jt

Luas bangunan yang disewakan Nilai 800m2 500 500 750 400Asumsi: Semakin luas semakin baik Peringkat 1 3 3 2 4

(%) 2 2 1 3(Rp.) 300jt 300jt 150jt 450jt

Rasio luas bangunan yang disewakan dengan luas bangunan keseluruhan

Nilai 0,5 0,5 0,33 0,5 0,25

Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 1 1 2 1 3(%) 0 1 0 2(Rp.) 0 170jt 0 250jt

Rasio luas bangunan dengan luas tanah Nilai 18/16 10/14 15/12 15/16 16/12Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 3 5 2 4 1

(%) 2 -1 1 -2(Rp.) 200jt -100jt 100jt -200jt

Histori Penggunaan Nilai jelas jelas jelas jelas jelasAsumsi: Semakin jelas semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1

(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

Non real property Nilai R.M R.M R.M R.M R.MAsumsi: Semakin sesuai semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1

(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

Personal property (FFE) Nilai Lengkap Lengkap Kurang Biasa LengkapAsumsi: Semakin lengkap semakin baik Peringkat 1 1 3 2 1

(%) 0 2 1 0(Rp.) 0 0 100jt 0

Perusahaan / badan usaha (bisnis) Nilai CV CV CV CV CVAsumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1

(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

Hak Kepemilikan Finansial Nilai CV CV CV CV CVAsumsi: Semakin jelas semakin baik 1 1 1 1 1

0 0 0 00 0 0 0

II Legal Tanah Jenis Hak Kepemilikan (UU No. 5/1960 ttg UUPA, UU No. 16/1985 ttg rumah susun/apartemen)

Hak Milik / Hak Guna Bangunan (HGB) / Hak Guna Usaha (HGU) / Hak Pakai / Hak Pengelolaan / Hak sewa / Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (strata title)

Nilai HM HM HGB HGU HM

Asumsi: Semakin kuat semakin baik Peringkat 1 1 2 3 1(%) 0 1 2 0(Rp.) 0 50jt 100jt 0

Histori kepemilikan Nilai baik baik baik baik baikAsumsi: Semakin baik semakin mahal Peringkat 1 1 1 1 1

(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

Zoning (peruntukan) dan kemungkinan perubahan zoning Nilai sesuai sesuai sesuai sesuai sesuaiAsumsi: Semakin sesuai semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1

(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

Kemungkinan memecah hak Nilai - - - - -Peringkat - - - -(%) - - - -(Rp.) - - - -

Kemungkinan menggabungkan hak Nilai - - - - -- - -

- - -- - -

Bangunan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) Nilai ada ada ada ada adaAsumsi: jika ada semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1

(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

Aturan Kepadatan Pengembangan:

Koefisien Dasar Bangunan/KDB (rasio luas dasar bangunan dengan luas tanah)

Nilai 9/16(0,5625)

5/14(0,3571)

5/8(0,625)

15/32(0,4687)

4/6(0,667)

Asumsi: Semakin sesuai standar semakin baik

Peringkat 1 3 4 2 5(%) 2 3 1 4(Rp.) 40jt 60jt 20jt 80jt

Koefisien Luas Bangunan/KLB (rasio luas bangunan dengan luas tanah)

Nilai 18/16(1,125)

5/7(0,714)

5/4(1,25)

15/16(0,93)

4/3(1,33)

Asumsi: Semakin sesuai standar semakin baik

Peringkat 1 3 4 2 5(%) 2 3 1 4(Rp.) 40jt 60jt 20jt 80jt

Garis Sempadan Jalan (kemungkinan perluasan jalan)

Nilai 80m2 80 60 156 136

Asumsi: Semakin sempit semakin baik Peringkat 2 2 1 4 3(%) 0 -1 4 3(Rp.) 0 -60jt 156jt 136jt

Garis Sempadan Bangunan Nilai sesuai sesuai sesuai sesuai sesuaiAsumsi: Semakin sesuai standar semakin baik

Peringkat 1 1 1 1 1(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0

III Finansial Tanah dan bangunan

Struktur pembiayaan (rasio modal sendiri dan pinjaman) Nilai 70:30 60:40 100:0 70:30 60:40

Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 2 3 1 2 3(%) 1 -2 0 1(Rp.) 10jt -200jt 0 100jt

Perubahan pola pasar demografi:

(Supply):Jumlah lahan yang sedang dibangun

Nilai - - - - -

Peringkat - - - -(%) - - - -(Rp.) - - - -

(Supply):Jumlah properti yang sudah operasional

Nilai - - - - -

Peringkat - - - -(%) - - - -(Rp.) - - - -

(Supply):Jumlah property yang sudah terjual (terserap pasar)

Nilai - - - - -

Peringkat - - - -(%) - - - -(Rp.) - - - -

(Demand):Ketersediaan dana di pasar modal dan

Nilai - - - - -

peringkat - - - -(%) - - - -(Rp.) - - - -

(Demand):

Kemudahan syarat pembiayaan dari Institusi Finansial (tingkat suku bunga, tenor/jangak waktu angsuran, Batas jumlah kredit, persyaratan kredit)

Nilai - - - - -

Peringkat - - - -(%) - - - -(Rp.) - - - -

IV Produktivitas yang optimal (penggun

Bangunan Efisiensi biaya operasional

Operating Expenses Ratio (OER) Nilai 10% 8% 15% 12% 12%

aan/ekonomi)

Asumsi: Semakin kecil semakin baik Peringkat 2 1 4 3 3(%) -2 5 2 2(Rp.) -100jt 25ojt 100jt 100jt

Pola tingkat kekosongan Nilai 0% 5% 15% 0% 10%Asumsi: Semakin kecil semakin baik Peringkat 1 2 4 1 3

(%) 1 3 0 2(Rp.) 50jt 150jt 0 100jt

Pola piutang tak tertagih Nilai 1% 2% 1% 1% 2%Asumsi: Semakin kecil semakin baik Peringkat 2 1 1 2

(%) 1 0 0 1(Rp.) 4jt 0 0 4jt

Rasio pinjaman terhadap modal Nilai 30:70 40:60 0:100 30:70 40:60Asumsi: Semakin kecil semakin baik Peringkat 2 3 1 2 3

(%) 1 -1 0 1(Rp.) 10jt -10jt 0 10jt

Optimalitas Pendapatan:

Kualitas sewa (kombinasi penyewa/tenant mix, perjanjian sewa, jangka waktu sewa)

Nilai Variatif Sedang Sedang Variatif Variatif

Asumsi: Semakin variatif semakin baik Peringkat 1 2 2 1 1(%) 1 1 0 0(Rp.) 20jt 20jt 0 0

Tingkat pertumbuhan sewa Nilai Naik 5% 5% 5% 4% 7%Asumsi: Semakin tinggi semakin baik Peringkat 2 2 2 3 1

(%) 0 0 1 -2(Rp.) 0 0 40jt -70jt

Tingkat hunian Nilai 100% 95% 85% 100% 90%Asumsi: Semakin tinggi semakin baik Peringkat 1 2 4 1 3

(%) 1 3 0 2(Rp.) 50jt 150jt 0 100jt

Pola pertumbuhan pendapatan kotor potensial

Nilai Naik 20%

16% 12% 15%` 18%

Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 1 3 5 4 2(%) 2 4 3 1(Rp.) 40jt 80jt 60jt 20jt

Pola pertumbuhan pendapatan kotor efektif Nilai +18% 13% 11% 16% 15%

Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 1 4 5 2 3(%) 3 4 1 2(Rp.) 60jt 80jt 20jt 40jt

Pola pertumbuhan Pendapatan Operasional Bersih (Net Operating Income/NOI)

Nilai Naik 16%

8% 5% 14% 13%

Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 1 4 5 2 3(%) 4 6 1 2(Rp.) 80jt 120jt 20jt 40jt

Tingkat kapitalisasi Nilai 11% 10% 11% 9% 10%Asumsi: Semakin kecil semakin baik Peringkat 3 2 3 1 2

(%) -1 0 -2 -1(Rp.) -20jt 0 -40jt -20jt

Tingkat diskonto Nilai 16% 14% 14% 15% 17%Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 2 4 4 3 1

(%) 2 2 1 -1(Rp.) 40jt 40jt 20jt -20jt

Tingkat Pertumbuhan Harga Nilai 10% 10% 8% 10% 10%Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 1 1 2 1 1

(%) 0 2 0 0(Rp.) 0 400000 0 0