Portfoliostrategie Immobilienbestand VBS (Strategietool ... · DB6 II DB Rückbau ... DB7 I DB vertragliche Verpflichtung ... Grundstücke, Baurechte Objekte / Gebäude, Grundstücke

Eidgenössisches Departement für Verteidigung,

Bevölkerungsschutz und Sport VBS

VERSION 1.0 AUTOR armasuisse Immobilien HERAUSGEGEBEN DURCH armasuisse Immobilien Blumenbergstrasse 39 3003 Bern FREIGEGEBEN DURCH Plattform Zusammenarbeit FREIGABEDATUM 22. Juni 2012

Portfoliostrategie Immobilienbestand VBS (Strategietool mit Normstrategien) Auszug aus der Portfoliostrategie Immobilienbestand VBS, armasuisse Immobilien)

Strategien Immobilienmanagement

Portfoliostrategie Immobilienbestand VBS

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Dateiname: Portfoliostrategie Immobilienbestand VBS_V1.0.doc

Inhaltsverzeichnis

1 Strategietool mit Normstrategien .......................................................................... 3

1.1 Das Strategietool ...................................................................................................... 3

1.1.1. Übersicht 3

1.1.2. Erweiterbarkeit des Strategietools 4

1.1.3. Marktfähigkeit 4

1.1.4. Spezialfall 4

1.2 Die Segmentierung .................................................................................................. 6

1.2.1 Bedeutung und Funktion 6

1.2.2 Auflistung der Segmente 7

1.2.3 Beschrieb der einzelnen Segmente 8

1.2.4 Begleitinformationen zur Segmentierung 12

1.3 Normstrategien ...................................................................................................... 13

1.3.1 Bedeutung und Funktion 13

1.3.2 Systematik 13

1.3.3 Liste der Normstrategien 14 Anhang 1 – Normstrategien 15 Änderungsnachweis Datum Freigabe Version Beschreibung der Version

22.06.2012 1.0 Erstversion

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1 Strategietool mit Normstrategien

1.1 Das Strategietool

1.1.1. Übersicht Für die Portfoliostrategie wird ein Strategietool mit Normstrategien verwendet. Dazu wird die bestehende Segmentierung des Immobilienportfolios verwendet. Um für die Objekte des Portfolios strategische Aussagen machen zu können, werden für die einzelnen Segmente / Feinsegmente Normstrategien definiert. Diese Normstrategien werden alle nach den glei-chen Themenblöcken gegliedert. Für die Portfoliostrategie werden die Themenblöcke „Ent-wicklung Nutzungsart und Nutzungsmass“, „Nutzungsentwicklung“ und „Investitionen“ ver-wendet.

Da die Marktfähigkeit eines Objektes für die strategische Steuerung wichtig ist, werden im Themenblock „Nutzungsart und Nutzungsmass“ spezifische Aussagen zu marktfähigen Ob-jekten gemacht.

Abbildung 1: Strategietool mit Normstrategien

Ein Strategietool mit Normstrategien ist wegen den nachfolgenden Punkten für die Anwen-dung bei der armasuisse Immobilien ideal: • Das von armasuisse Immobilien betreute Immobilienportfolio beinhaltet sehr viele Bau-

ten und Anlagen. Es ist nicht möglich, für jedes dieser Objekte eine individuelle Strategie zu definieren. Mit dem gewählten Strategietool mit Normstrategien kann mit einfachen Mittel für die sehr grosse Anzahl von Objekten eine, auf das Objekt abgestimmte Portfo-liostrategie definiert werden.

• Bei der Vielzahl von Bauten und Anlagen ist anzunehmen, dass nicht jedes Objekt eine unterschiedliche Strategie haben wird. Es kann davon ausgegangen werden, dass die meisten Bauten mit relativ wenigen Strategietypen (Normstrategien) geführt werden können.

Grobsegment

Normstrategie (Portfoliostrategie) Gegliedert nach drei Themenblöcke

Segment Themenblock: Entwicklung Nutzungsart und Nutzungsmass Aussagen zur raumplanerischen Entwicklung. Spezifische Aussagen zu marktfähigen Objekten.

Themenblock: Nutzungsentwicklung Aussagen zur Entwicklung des Objekts resp. Grundstücks.

Themenblock: Investitionen Aussagen zu Aufwand und Investitionen.

Weitere Themenblöcke: (z.B. Themenblock für Instandhaltungsstrategie)

Weitere Segmente ….

Erweiterungsmöglichkeiten durch Hinzufügen von weiteren Segmenten und / oder Themenblöcke

Kernbestand KB

KB0 (I, II) KB1 (I, II, III) KB2 KB3 KB4 KB5 KB6

Dispositionsbestand DB

DB1 DB2 DB3 DB4 (I, II, III) DB5 (I, II, III) DB6 (I, II, III) DB7 (I, II)

Für Segmente / Feinsegmente werden Normstrategien definiert

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• Mit der bestehenden Segmentierung besitzt armasuisse Immobilien eine ideale Struktu-rierung des Gesamtportfolios für ein Strategietool mit Normstrategien. Die einzelnen Segmente / Feinsegmente eignen sich ideal, um ihnen Normstrategien zuzuweisen.

1.1.2. Erweiterbarkeit des Strategietools Das Strategietool mit Normstrategien ist flexibel und kann sich zukünftigen Entwicklungen und Bedürfnissen anpassen, zusätzlich ist es erweiterbar. Ausserdem kann es bei weiteren Strategien, Konzepten und Ausführungsbestimmungen verwendet werden.

Die für das Portfoliomanagement verwendete Normstrategien können bei Bedarf mit weite-ren strategischen Aussagen (Themenblöcke) ergänzt werden. So werden sie z.B. für die In-standhaltungsstrategie mit einem weiteren Themenblock ergänzt, der die nötigen Aussagen zur Instandhaltung macht. Das Strategietool ist auch erweiterbar, indem zukünftig bei Bedarf weitere Segmente / Feinsegmente mit eigenen Normstrategien – mit oder ohne zusätzliche Themenblöcke – hinzugefügt werden. Bei Bedarf könnten auch Normstrategien für einzelne Feinsegmente definiert werden.

1.1.3. Marktfähigkeit Angesichts der klaren Ausrichtung des PFM auf REM steht die Optimierung des Immobilien-portfolios im Zentrum des Interesses. Soll die Wertbetrachtung als Leitlinie für Portfolio-Entscheide dienen, so ist dabei der Aspekt der Marktfähigkeit von entscheidender Bedeu-tung.

Die Definition der Marktfähigkeit von Objekten richtet sich nach dem Glossar zum Restate-ment 1 zur 'Marktfähigkeit' und 'beschränkten Marktfähigkeit' von Objekten. Die Marktfähig-keit definiert demnach die Möglichkeit der Veräusserung eines unbebauten Grundstücks bzw. einer Liegenschaft (Grundstück inkl. Bauten) an einen unabhängigen Dritten.

1.1.4. Spezialfall Mit den Normstrategien kann der grösste Teil der Objekte strategisch geführt werden. Für einzelne, spezielle Objekte oder bei aussergewöhnlichen Situationen sind sie jedoch nicht tauglich.

Für solche Fälle würde die Verwendung der Normstrategien zu einer Fehlsteuerung führen. Diese Objekte müssen als Spezialfall behandelt werden und mit einer individuell definierten Strategie geführt werden. Bei der Segmentierung eines Objektes muss geprüft werden, ob das Objekt mit der Normstrategie geführt werden kann, oder ob ausnahmsweise ein Spezial-fall vorliegt. Ist letzteres der Fall, so muss der Portfoliomanager das Objekt als Spezialfall bezeichnen. Mit der Bezeichnung Spezialfall muss der Portfoliomanager eine individuelle, auf das Objekt abgestimmte Strategie formulieren.

Die Kennzeichnung des Spezialfalls wird mittels eines Sterns vorgenommen, der dem Seg-ment hinzugefügt wird.

1 Vgl. Glossar Restatement Immobilien VBS, 30.06.2006 (S. 9).

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Abbildung 2: Spezialfall

Segmentierung Spezialfall Strategie

z.B. KB1 Normstrategie A1

Individuelle Strategie für Objekt

Nein

z.B. KB1 Ja *

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1.2 Die Segmentierung

1.2.1 Bedeutung und Funktion Das Immobilienportfolio des VBS wird mit der Grobsegmentierung in den Kernbestand und den Dispositionsbestand aufgeteilt.

• Der Kernbestand (KB), bildet die Summe aller Liegenschaften aus dem Portfolio VBS, für welche die Nutzer und Mieter seitens VBS jetzt oder auch in Zukunft Bedarf haben und für die sie der armasuisse Immobilien Miete bezahlen. Der KB umfasst Objekte im Eigentum (Allein- oder Miteigentum) der Schweizerischen Eidgenossenschaft als auch die durch die armasuisse Immobilien angemietete bzw. gepachtete Objekte.

• Der Dispositionsbestand (DB) bildet die Summe aller Liegenschaften aus dem Immobili-enportfolio VBS, welche für die Ausübung der Kerntätigkeit VBS nicht mehr benötigt werden. Objekte aus diesem Grobsegment werden an Externe verkauft, vermietet, ver-pachtet, im Baurecht abgegeben, stillgelegt oder rückgebaut.

Diese Aufteilung ist identisch mit der im Neuen Rechnungsmodell Bund NRM vorgegebenen beiden Nutzerkategorien. Dabei entspricht der Kernbestand der Nutzerkategorie „zivil und militärisch selbstgenutzte Liegenschaft“ und der Dispositionsbestand entspricht der Nutzer-kategorie „nicht selbstgenutzte Liegenschaft“. Für die beiden Segmente gelten folglich die im NRM vorgegebenen Vorschriften, insbesondere sind die Vorgaben zur Rechnungslegung zu beachten.

Um die momentane Stellung und Aufgaben und die zukünftige Entwicklung einer Immobilie im Teil- oder Gesamtportfolio darstellen zu können, wird diese Grobsegmentierung weiter verfeinert. Dazu werden für den Kernbestand sieben Segmente geführt.

Die Segmentierung wird aufgrund von Planungen des Eigentümervertreters wie • Angebotsplanung Eigentümervertreter • Stationierungskonzept • Nutzungskonzepte (NUK), die mit Angebotsplanung Eigentümervertreter übereinstim-

men • etc. vorgenommen. Diese Auswahl der Planungsinstrumente zeigt, dass diese Einteilung auf einer Symbiose von Planungen des V-Bereichs und des Eigentümervertreters basiert. Nur dadurch ergibt sich eine sinnvolle Segmentierung, die als Grundlage für die Steuerung der Immobilien dienen kann.

Das Segment KB1 (KB langfristig) wird in drei Feinsegmente weiter unterteilt, um später die Instandhaltung feiner steuern zu können.

Der Dispositionsbestand wird in 7 Segmente aufgeteilt, zusätzlich werden einzelne Segmen-te in Feinsegmente weiter gegliedert.

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1.2.2 Auflistung der Segmente Grobsegmente Segmente Feinsegmente

Kernbestand (KB)

KB0 KB Projektiert/im Bau (nicht nutzbar) Liegenschaften, die im Rahmen der Lösungsstrategie oder Planung neu eröffnet werden und Liegenschaf-ten, die wegen laufenden Baumassnahmen nicht zur Verfügung stehen

KB0 I KB Neueröffnung Objekte Liegenschaften, die im Rahmen der Lösungsstrategie oder Planung neu eröffnet werden KB0 II KB Objekte im Bau, nicht nutzbar Liegenschaften, die wegen laufenden Baumassnah-men nicht zur Verfügung stehen (Objekte nicht Miet-kostenwirksam)

KB1 KB langfristig Liegenschaften ohne absehbare Nutzungs- oder Besitzstandsänderung

KB1 I KB langfristig Erhaltungsziel hoch KB1 II KB langfristig Erhaltungsziel normal KB1 III KB langfristig Erhaltungsziel tief

KB2 KB tiefe Bereitschaft Liegenschaften des V-Bereichs mit tiefer Bereitschaft

KB3 KB klassifiziert, nicht genutzt Liegenschaften aus Klassifizierungsgründen nicht verkaufbar

KB4 KB in Überprüfung Liegenschaften, deren Strategie zur Zeit überprüft wird oder deren langfristige Nutzung nicht gesichert ist

KB5 KB Zwischennutzungsbestand Liegenschaften, die eine betriebsnotwendige strategi-sche Reserve für den Eigentümervertreter und den V-Bereich bilden

KB6 KB Verzicht Liegenschaften, die in Zukunft aus dem Kernbestand ausscheiden

Dispositionsbestand (DB)

DB1 DB in Entwicklung Liegenschaften mit grossem zivilem Nutzungspotenzi-al, die entwickelt werden sollen

DB2 DB bleibt im Eigentum Liegenschaften, die mittel und langfristig im Eigentum des Bundes verbleiben. Beinhaltet auch die strategi-sche Reserve des Bundes

DB3 DB im Baurecht abgegeben Liegenschaften im Baurecht abgegeben

DB4 DB Verkauf/Abtretung Liegenschaften, die verkauft werden sollen

DB4 I DB zum Verkauf vorbereiten Liegenschaften, die verkauft werden sollen DB4 II DB Verkauf/Abtretung beauftragt Liegenschaften, welche den raumplanerischen Anfor-derungen entsprechen (Zonenkonformität) oder eine Bewilligung für die Umnutzung in Aussicht gestellt wurde. Der interne Verkaufsauftrag wurde erteilt DB4 III DB verkauft/abgetreten

DB5 DB Stilllegung Liegenschaften ohne ziviles Nutzungspotenzial, die stillgelegt werden

DB5 I DB zur Stilllegung vorgesehen Liegenschaften ohne ziviles Nutzungspotenzial, die mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht veräussert werden können DB5 II DB Stilllegung beauftragt Liegenschaften die nicht einer zivilen Nutzung zuge-führt werden konnten. Der interne Stilllegungsauftrag wurde erteilt DB5 III DB Stilllegung umgesetzt Liegenschaften sind ausgeräumt und verschlossen

DB6 DB Rückbau Liegenschaften, die abgebrochen werden sollen

DB6 I DB zum Rückbau vorgesehen Liegenschaften, die mit grosser Wahrscheinlichkeit abgebrochen werden müssen DB6 II DB Rückbau beauftragt Der interne Auftrag für den Rückbau wurde erteilt DB6 III DB rückgebaut

DB7 DB vertragliche Verpflichtung Ehemalige militärisch genutzte Liegenschaften mit vertraglichen Verpflichtungen des VBS

DB7 I DB vertragliche Verpflichtung

DB7 II DB zurückgegebene Anmietobjekte

Liegenschaften: Bauten und Anlagen, Grundstücke, Baurechte Objekte / Gebäude, Grundstücke (Bezeichnung nach SAP RE FX)

Abbildung 3: Übersicht der Segmente

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1.2.3 Beschrieb der einzelnen Segmente Bei den Hinweisen für die Segmentierung handelt es sich um eine Hilfe zur Einteilung, sie sind kein ausschliessliches und eindeutiges Zuordnungskriterium. Der Eigentümervertreter benutzt diese Hinweise, um Bedingungen und Anforderungen für die Einteilung der Objekte in die einzelnen Segmente festzulegen.

Segment KB0 KB Projektiert/in Bau (nicht nutzbar) Liegenschaften, die im Rahmen der Lösungsstrategie oder Planung neu eröffnet werden und Liegenschaften, die wegen laufenden Baumassnahmen nicht zur Verfügung stehen.

• Feinsegment KB0 I KB Neueröffnung Objekte Objekte, die im Rahmen der Lösungsstrategie oder Planung neu eröffnet werden.

• Feinsegment KB0 II KB Objekte im Bau, nicht nutzbar Liegenschaften, die wegen laufenden Baumassnahmen nicht zur Verfügung stehen (Liegenschaften nicht Mietkostenwirksam). Zu diesem Segment gehören Liegenschaften, die wegen laufenden Baumassnahmen zur Zeit nicht genutzt werden können. Bei der Sammelvermietung sind sie im Men-gengerüst aufgenommen, werden aber zur Zeit nicht verrechnet, das heisst, der Mie-ter bezahlt keinen Mietzins. Nach der Übergabe der Mietsache an den operativen Mieter werden diese Liegenschaften umsegmentiert.

Da sich ein Liegenschaften nur kurze Zeit im in diesem Segment befindet und es während dieser Zeit individuell geführt wird, wird für dieses Segment keine Normstrategie ausformu-liert.

Hinweise für Segmentierung:

- Nur Liegenschaften, für die vom Mieter keine Miete bezahlt wird.

- Projekteröffnungen bei Neubauten.

Segment KB1 KB langfristig Objekte ohne absehbare Nutzungs- oder Besitzstandsänderung (in den nächsten 15 Jah-ren).

Diese Liegenschaften gehören zu den Bauten und Anlagen im Portfolio, dessen langfristige, unveränderte Weiterverwendung im Kernbestand des Portfolio gesichert ist und die man we-der veräussern noch einschneidend verändern will. Es sind primär die durch die Verwal-tungseinheiten des Stammhauses genutzte Liegenschaften. Dazu gehören auch betriebs-notwendige Liegenschaften, die im Rahmen der VBS-Prozesse durch externe Leistungser-bringer genutzt werden (immer Leistungen zu Gunsten des VBS, z.B. Instandhaltung von Fahrzeugen durch Dritte innerhalb Logistik-Center).

Diese Segmentierung wird noch weiter unterteilt werden, um die Instandhaltung feiner steu-ern zu können. Sollten z.B. die finanziellen Mittel, die für die Instandhaltung der KB1 Liegen-schaften zur Verfügung stehen, nicht ausreichen, könnte zur Steuerung der finanziellen Mit-tel die Gliederung in Feinsegmente

• KB1 I Kernbestand Erhaltungsziel hoch

• KB1 II Kernbestand Erhaltungsziel mittel

• KB1 III Kernbestand Erhaltungsziel tief

beigezogen werden.


- Liegenschaften, die in der Angebotsplanung des Eigentümervertreters als Kernbe-stand langfristig eingeteilt werden.

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Segment KB2 KB tiefe Bereitschaft Liegenschaften des V-Bereichs mit tiefer Bereitschaft.

Dies sind Liegenschaften, die der V-Bereich in tiefer Bereitschaft führt. Diese Bauten und Anlagen stehen für die laufende Nutzung nicht oder nur sehr beschränkt zur Verfügung, der Betrieb ist auf das nötigste reduziert. Marktfähige Liegenschaften sollten ohne speziellen Grund nicht hier eingeteilt sein, sie soll-ten wenn möglich zwischengenutzt und an einen Dritten weitervermietet werden. Dann wä-ren es Liegenschaften des Segments KB5 Zwischennutzungsbestand.

Segment KB3 KB klassifiziert, nicht genutzt Liegenschaften sind aus Klassifizierungsgründen nicht verkaufbar. Dies sind Liegenschaften, die nicht mehr genutzt werden. Da sie aber Bestandteil eines Sys-tems und klassifiziert sind, können sie wegen ihre Schutzzone aus Gründen des Informati-onsschutzes nicht in den Dispositionsbestand überführt werden. Auch für diese Liegenschaf-ten wird dem V-Mieter eine Miete verrechnet. Diese Liegenschaften verursachen Kosten und sollten möglichst minimiert werden.

Segment KB4 KB in Überprüfung Liegenschaften, deren Strategie zur Zeit überprüft wird oder deren langfristige Nutzung nicht gesichert ist.

Bei einem so grossen Gebäudebestand wird es immer Liegenschaften geben, deren Objekt-strategie im Portfolio vorübergehend unklar, das heisst, in Überprüfung ist. Sobald diese Strategiefrage geklärt ist, wird eine solche Immobilie umsegmentiert. Weiter werden hier die Liegenschaften geführt, deren langfristige Nutzung (mindestens 15 Jahre) nicht gesichert ist.


- Liegenschaften, die in der Angebotsplanung des Eigentümervertreters als „in Über-prüfung“ eingeteilt sind.

- Nicht standortgebundene Aussenstellen ausserhalb der Waffenplätze und Log-Infra-Center werden z.B. in diesem Segment eingeteilt, weil ein weiterer Abbau der logisti-schen Infrastruktur diese Standorte in erster Priorität betreffen wird.

- Mit diesem Segment werden Liegenschaften explizit bezeichnet, mit welchen eine weitere Flächenreduktion der Armee aufgefangen werden kann.

Segment KB5 KB Zwischennutzungsbestand Liegenschaften, die eine betriebsnotwendige strategische Reserve für den Eigentümervertre-ter und den V-Bereich bilden.

Liegenschaften, die auf Antrag des V-Bereichs in dieses Kategorie eingeteilt werden sollen, müssen an Dritte vermietbar sein.

Dies sind Liegenschaften im Kernbestand, die folgende Aufgaben übernehmen:

• Betriebsnotwendige strategische Reserve des Eigentümervertreters und des V-Bereichs.

• Temporär für die zukünftige Nutzung zur Verfügung stehen, wenn andere Liegen-schaften während einer Bauphase nicht mehr belegt werden können.

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• Für die Abdeckung wahrscheinlicher zukünftiger Bedürfnisse.

• Möglichst gut arrondierte Areale gewährleisten.

• Bei Unsicherheiten bezüglich der weiteren Verwendung eine vorzeitige Umsegmen-tierung in den Dispositionsbestand und spätere Rücksegmentierung verhindern, die in der Anlagebuchhaltung weitreichende Konsequenzen hätte.

• etc.

Diese Liegenschaften werden, wenn sinnvoll und wenn möglich, an Dritte (ausserhalb V-Bereich) weitervermietet. Eine Weitervermietung ist möglich, wenn sie zonenkonform ist (meist innerhalb der Bauzone oder zonenkonform ausserhalb der Bauzone) oder eine Aus-nahmebewilligung vorliegt.

Diese Segmentierung muss durch den Leiter PFM genehmigt werden.

Segment KB6 KB Verzicht Liegenschaften, die in Zukunft aus dem Kernbestand ausscheiden.

Zu diesem Segment gehören die Liegenschaften, die heute noch in Betrieb sind aber in Zu-kunft nicht mehr im Kernbestand gebraucht werden. Bei diesen Liegenschaften ist in der architektonischen Sicht im SAP bei jeder Liegenschaft beim Thema Strategie die Segmentie-rung SOLL auszufüllen. Hier wird auch der Zeitpunkt angegeben, wann diese Liegenschaften voraussichtlich in den Dispositionsbestand umsegmentiert werden.

Hinweise für die Segmentierung:

- Liegenschaften, die in der Angebotsplanung des Eigentümervertreters als Kernbe-stand Verzicht (orange) eingeteilt werden.

- Liegenschaften, die in im Stationierungskonzept als rot (Verzicht auf Standort) einge-teilt werden.

- Liegenschaften, die vom OM gekündet wurden und deren Kündigung durch ar-masuisse Immobilien akzeptiert wurde.

- Liegenschaften, die aufgrund einer Planung (z.B. NUK Planung) zukünftig aus dem Kernbestand ausscheiden.

Bei der Einteilung in dieses Segment ist mit dem FB Management Dispositionsbestand MAD abzusprechen, ab wann das MAD diese Objekte und Parzellen zusammen mit den zuständi-gen zivilen Planungsbehörden entwickelt.

Segment DB1 DB in Entwicklung Grundstücke mit wirtschaftlichem Potenzial, Areale in Sondernutzungszonen oder in Zonen mit Planungspflicht (Überbauungsordnung oder Wettbewerb nötig) etc. werden basierend auf der Arbeitsanweisung Arealentwicklung behandelt. Mit diesen Objekten und Parzellen ist eine Arealentwicklung mit den zuständigen Planungsbehörden geplant oder eingeleitet. Die Arealentwicklung geht über eine einfache Umzonung hinaus.

Segment DB2 DB bleibt im Eigentum Die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die zivilen Nutzungen liegen vor. Die Liegen-schaften sind vermietet oder verpachtet. Mit diesen Liegenschaften werden wiederkehrende Einnahmen für den Bund erzielt. Landwirtschaftliche Grundstücke werden ebenfalls nicht veräussert und verbleiben beim Bund. Sie können insbesondere als Realersatz oder für öko-logische Ersatz- und Ausgleichsmassnahmen bei Bundesprojekten dienen.

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Segment DB3 DB im Baurecht abgegeben Mit der Abgabe im Baurecht werden wiederkehrende Einnahmen für den Bund bzw. für das VBS erzielt.

Segment DB4 DB Verkauf/Abtretung

• Feinsegment DB4 I DB zum Verkauf vorbereiten Die Liegenschaften haben ein ziviles Nutzungspotenzial. Mit Kantonen und Gemein-den wird aktiv das Gespräch über die potenzielle Verwendung der Liegenschaften gesucht. Die planungsrechtlichen Voraussetzungen werden geprüft bzw. wenn mög-lich geschaffen.

• Feinsegment DB4 II DB Verkauf/Abtretung beauftragt Marktfähige Liegenschaften, welche den raumplanerischen Anforderungen entspre-chen (Zonenkonformität) oder eine Bewilligung für die Umnutzung in Aussicht gestellt wurde. Der interne Auftrag für den Verkauf ist erteilt.

• Feinsegment DB4 III DB verkauft/abgetreten Diese Liegenschaften sind veräussert und sind nicht mehr im Besitz der Eidgenos-senschaft.

Segment DB5 Stilllegung

• Feinsegment DB5 I DB zur Stilllegung vorgesehen Nicht marktfähige Objekte, die mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht veräussert wer-den können. In diese Kategorie gehören insbesondere Kampf- und Führungsbauten ohne ziviles Nutzungspotenzial.

• Feinsegment DB5 II DB Stilllegung beauftragt Die Liegenschaften konnten keiner zivilen Nutzung zugeführt werden. Der interne Auftrag für die Ausräumung und Stilllegung ist erteilt.

• Feinsegment DB5 III DB Stilllegung umgesetzt Die Objekte sind ausgeräumt und verschlossen. Die Liegenschaften können ohne grosse Investitionen nicht mehr genutzt werden. In der Regel ist nur noch die Bauhül-le vorhanden. Ein Zerfall der Objekte wird akzeptiert.

Segment DB6 DB Rückbau

• Feinsegment DB6 I DP zum Rückbau vorgesehen Nicht marktfähige Liegenschaften, die mit grosser Wahrscheinlichkeit abgebrochen werden müssen. Objekte mit Rückbauverpflichtung oder bei denen ein Rückbau wirt-schaftlich (Kosten- / Nutzenrechnung) ist oder wo übergeordnete Interessen (z.B. Landschaftsschutz) vorliegen.

• Feinsegment DB6 II DB Rückbau beauftragt Der Entscheid für den Rückbau liegt vor. Der interne Auftrag (MAD) für den Rückbau ist erteilt.

• Feinsegment DB6 III DB rückgebaut Das Objekt wurde gemäss Vorgaben der „Technischen Weisung für den Rückbau“ zurückgebaut und existiert nicht mehr.

Segment DB7 DB Liegenschaften Dritter mit vertraglichen Verpflichtungen

• Feinsegment DB7 I DB vertragliche Verpflichtung Ehemalige militärisch genutzte Objekte/Areale von Dritten, bei denen noch vertragli-

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che Verpflichtungen des VBS bestehen (z.B. Altlastensanierung bei Vertragsschiess-plätzen).

• Feinsegment DB7 II DB Zurückgegebene Anmietobjekte Die Anmietobjekte wurde zurückgegeben und es bestehen keine vertraglichen Rech-te und Pflichten mehr.

1.2.4 Begleitinformationen zur Segmentierung Um die segmentierten Immobilien inhaltlich und zeitlich abgestimmt zu führen, braucht es zu den einzelnen Kategorien zusätzlich noch die unten aufgeführten Zusatzinformationen:

• Begleitinformation zum Segment KB0 (KB Projektiert/im Bau (nicht nutzbar))

- Angabe des Zeitpunkts, bis wann die Baumassnahme abgeschlossen ist.

- Angabe der zukünftigen Segmentierung nach Bauphase.

• Begleitinformation zum Segment KB1 (KB langfristig)

- Keine

• Begleitinformation zum Segment KB2 (KB tiefe Bereitschaft)

- Keine

• Begleitinformation zum Segment KB3 (KB klassifiziert, nicht genutzt)

- Keine

• Begleitinformation zum Segment KB4 (KB in Überprüfung)

- Angabe des Zeitpunkts (Grössenordnung ist ausreichend, z.B. 2 Jahre, 10 Jahre), bis wann die Überprüfung voraussichtlich abgeschlossen ist.

• Begleitinformation zum Segment KB5 (KB Zwischennutzungsbestand)

- Keine

• Begleitinformation zum Segment KB6 (KB Verzicht)

- Angabe des Zeitpunkts, wann die Liegenschaft voraussichtlich aus dem Kern-bestand ausscheidet.

- Angabe, wie auf das Objekt verzichtet wird (Umsegmentierung in Dispositi-onsbestand und wenn möglich Angabe des zukünftigen Segmentes).

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1.3 Normstrategien

1.3.1 Bedeutung und Funktion Die Normstrategien basieren auf der unterschiedlichen Segmentierung der Liegenschaften im Gesamtportfolio. Für die einzelnen Segmente werden dazugehörige Normstrategien defi-niert. Diese Normstrategien geben an, wie mit den einzelnen Segmenten verfahren werden soll. Wie der Name sagt, handelt es sich dabei um normierte strategische Stossrichtungen und Handlungsanweisungen für ähnlich gelagerte bzw. vergleichbare Liegenschaften, an denen sich das PFM und das Facility Management orientieren können.

1.3.2 Systematik Für die einzelnen Segmente werden Normstrategien entwickelt. Heute werden für die ver-schiedenen Feinsegmente die gleichen Normstrategien, wie für die dazugehörigen Segmen-te, verwendet.

Segmentierung Feinsegmentierung Dazugehörige Norm-strategie

KB Kernbestand

KB0 KB Projektiert/in Bau (nicht nutz-bar)

KB0 I Neueröffnung Objekt Normstrategie KB0 KB0 II Objekte im Bau

KB1 KB langfristig KB1 I Erhaltungsziel hoch Normstrategie KB1 KB1 II Erhaltungsziel normal

KB1 III Erhaltungsziel tief

KB2 KB tiefe Bereitschaft Normstrategie KB2

KB3 KB klassifiziert, nicht genutzt Normstrategie KB3

KB4 KB in Überprüfung Normstrategie KB4

KB5 KB Zwischennutzungsbestand Normstrategie KB5

KB6 KB Verzicht Normstrategie KB6

DB Dispositionsbestand

DB1 DB in Entwicklung Normstrategie DB1

DB2 DB bleibt im Eigentum Normstrategie DB2

DB3 DB im Baurecht abgegeben Normstrategie DB3

DB4 DB Verkauf/Abtretung

DB4 I DB zum Verkauf vorbereiten Normstrategie DB4

DB4 II DB Verkauf/Abtretung beauftragt

DB4 III DB Verkauft/Abgetreten -

DB5 DB Stilllegung

DB5 I DB zur Stilllegung vorgesehen

Normstrategie DB5 DB5 II DB Stilllegung beauftragt

DB5 III DB Stilllegung umgesetzt

DB6 DB Rückbau

DB6 I DB zum Rückbau vorgesehen

Normstrategie DB6 DB6 II DB Rückbau beauftragt

DB6 III DB Rückgebaut

DB7 DB vertragliche Verpflichtung DB7 I DB vertragliche Verpflichtung Normstrategie DB7

DB7 II DB zurückgegebene Anmietobjekte -

Abbildung 4: Segmentierung und Normstrategien

Wie in Kapitel 4.1.1 beschrieben, sind sämtliche Normstrategien nach einer einheitlichen Struktur aufgebaut und mit den gleichen Themenblöcke gegliedert. Für die Portfoliostrategie

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werden die Themenblöcke „Entwicklung Nutzungsart und Nutzungsmass“, „Nutzungsent-wicklung“ und „Investitionen“ verwendet.

1.3.3 Liste der Normstrategien Bei der Umsetzung der Portfoliostrategie arbeitet armasuisse Immobilien im Kernbestand und im Dispositionsbestand mit Normstrategien. Diese Normstrategien sind vollständig als eigenständiges Dokument im Anhang 1 angefügt. Zusätzlich zu den drei Themenblöcke der Portfoliostrategie sind auch die weiteren Themenblöcke (z.B. Themenblock Instandhaltung der Instandhaltungsstrategie) beschrieben.

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Anhang 1: Normstrategien (Ausgabe: 09. November 2011)

Alle Normstrategien:

KB0 Kernbestand Projektiert/im Bau (nicht nutzbar)

KB1 Kernbestand langfristig

KB2 Kernbestand tiefe Bereitschaft

KB3 Kernbestand klassifiziert, nicht genutzt

KB4 Kernbestand in Überprüfung

KB5 Kernbestand Zwischennutzungsbestand

KB6 Kernbestand Verzicht

DB1 Dispositionsbestand in Entwicklung

DB2 Dispositionsbestand bleibt im Eigentum

DB3 Dispositionsbestand im Baurecht abgegeben

DB4 Dispositionsbestand Verkauf/Abtretung

DB5 Dispositionsbestand Stilllegung

DB6 Dispositionsbestand Rückbau

DB7 Dispositionsbestand vertragliche Verpflichtung

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KB0 Kernbestand Projektiert/im Bau (nicht nutzbar) Liegenschaften, die im Rahmen der Lösungsstrategie oder Planung neu eröffnet werden und Objekte, die wegen laufenden Baumassnahmen nicht zur Verfügung stehen. Da sich eine Liegenschaft nur kurze Zeit in diesem Segment befindet und es während dieser Zeit individuell ge-führt wird, wird für diese Kategorie keine Normstrategie ausformuliert.

KB0 Normstrategie

Entwicklung Nutzungsart und Nutzungsmass (Raumplanung) Keine Normstrategie Nutzungsentwicklung (Entwicklung Objekt / Grundstück) Keine Normstrategie Investitionen Keine Normstrategie Instandhaltung - generell Leitidee Inspektion Wartung

Keine Normstrategie

Instandhaltung – differenziert nach Objektzustand Objektzustand 1 Wartungsobjekt

Keine Normstrategie

Objektzustand 2 Instandsetzungsobjekt

Keine Normstrategie

Objektzustand 3 Teilsanierungsobjekt

Keine Normstrategie

Objektzustand 4 Gesamtsanierungs- objekt

Keine Normstrategie

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KB1 Kernbestand langfristig Liegenschaften ohne absehbare Nutzungs- oder Besitzstandsänderung.

KB1 Normstrategie

Entwicklung Nutzungsart und Nutzungsmass (Raumplanung) Zonensituation so beeinflussen, dass die heutige militärische Nutzung gesichert und zukünftig gewährleistet und nicht eingeschränkt wird. Eine Zonenentwicklung, die diese militärische Nutzung gefährdet, ist zu verhindern. Deshalb sind eventuell geplan-te Einzonungen in das Baugebiet genauestens zu prüfen. Auch die Zonenentwicklung in der unmittelbaren Nach-barschaft ist in diesem Sinne zu beeinflussen. Marktfähigkeit: Eine Zonenentwicklung ist nicht anzustreben (Aufzonen von Bauland in Wohn- oder Arbeitszonen etc.). Auch hier ist die Sicherung der militärischen Nutzung zu gewährleisten. Nutzungsentwicklung (Entwicklung Objekt / Grundstück) Baumassnahmen (Investition und Aufwand) erfolgen nur aufgrund von überprüften, begründeten Bedürfnissen. Bedürfnisse können durch das Portfoliomanagement basierend auf einer internen Wertanalyse gezielt forciert werden. Grundsätzlich ist eine wirtschaftliche Nutzung (Belegung, Auslastung) der bestehenden Bausubstanz einem Neu-bauvolumen vorzuziehen. Neue Bauten und Anlagen werden nur erstellt, wenn die Bedürfnisse mit den bestehen-den Objekten nicht wirtschaftlich befriedigt werden können (Lebenswegkosten) oder wenn Ersatzbauten erstellt werden müssen. Bei allen Baumassnahmen ist eine polyvalente Nutzung anzustreben. Investitionen Ausgaben (Investition und Aufwand) werden nur getätigt, wenn sie der oben beschriebenen Nutzungsentwicklung entsprechen. Instandhaltung - generell Leitidee Inspektion Wartung

Die Objekte sollen unter Wahrung ihrer Zweckbestimmung und der geltenden Stan-dards ordentlich instandgehalten werden. Mit den Instandhaltungsmassnahmen soll sofern vorgeschrieben oder verhältnismässig der heutige Stand der Technik ange-strebt werden. Inspektionsstrategie gemäss Service Level Instandhaltung. Wartung der Bauteile gemäss Service Level Instandhaltung.

Instandsetzung - differenziert nach Objektzustand Objektzustand 1 Wartungsobjekt

Keine, ist bei diesem Objektzustand i.d.R. nicht nötig.


Gezielte Instandsetzung defekter Bauteile.


Mögliche Instandsetzungsmassnahmen (Teil- oder spätere Gesamtsanierung) sind mit Erreichen dieses Objektzustandes hinsichtlich ihrer Wirtschaftlichkeit zu unter-suchen. Wenn eine Teilsanierung unwirtschaftlich ist, wird sie zugunsten einer späteren Gesamtsanierung aufgeschoben. Wirtschaftliche und oder unumgängliche Teilsanierungen sind durchzuführen. Mit der Teilsanierung soll sofern vorgeschrieben oder verhältnismässig der heutige Stand der Technik angestrebt werden.


Gesamtsanierung oder Neubau sind mit Erreichen dieses Objektzustandes hinsicht-lich ihrer Wirtschaftlichkeit zu untersuchen. Wirtschaftliche Gesamtsanierung durchführen oder Ersatzneubau planen. Mit der Gesamtsanierung soll sofern vorgeschrieben oder verhältnismässig der heutige Stand der Technik angestrebt werden.

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KB2 Kernbestand tiefe Bereitschaft Liegenschaften des V-Bereichs mit tiefer Bereitschaft.

KB2 Normstrategie

Entwicklung Nutzungsart und Nutzungsmass (Raumplanung) Wo die Mikrolage und die mögliche zukünftige Nutzung der Immobilie es als sinnvoll und erfolgsversprechend anzeigt, Zonenentwicklung anstreben.

Einzonungen in das Baugebiet sind unter diesen Bedingungen und nach Absprache mit dem V-Bereich zu ver-folgen. Marktfähigkeit: Die Marktfähigkeit ist bei vorliegen oben genannter Bedingungen durch Zonenentwicklung zu verbessern (z.B. Aufzonen von Bauland wie ZöN in Gewerbezone etc.). Wird eine Zonenentwicklung verfolgt, so ist in den Bauzonen auch eine Vergrösserung des zulässigen Nutzungsmasses anzustreben (Erhöhung der Ausnüt-zungsziffer oder der Bauklasse). Werden Objekte vom V-Bereich nicht gebraucht, so ist eine externe Vermietung zu prüfen. Nutzungsentwicklung (Entwicklung Objekt / Grundstück) Baumassnahmen sind nur aufgrund spezieller Umstände mit ausgewiesenen Begründungen möglich. Wertvermehrende Neubauteile wie Umbauten, Aufstockungen, Anbauten, Neubauten etc. sind ausgeschlossen. Instandhaltungen sind auf das absolute Minimum zu beschränken. Alle Massnahmen des Immobilienmanagements müssen eine zivile Nachnutzung fördern. Investitionen Ausgaben (Investition und Aufwand) möglichst vermeiden. Allfällige wertvermehrende Investitionen können nur in marktfähigen Objekten vorgenommen werden und müs-sen die Marktfähigkeit verbessern. Instandhaltung - generell Leitidee Inspektion Wartung

Sicherheit, Substanzerhaltung und situationsgerechte Gebrauchstauglichkeit des Objektes mit möglichst niederen Kosten gewährleisten. Feuerwehrstrategie und für ausgewählte Bauteile Inspektionsstrategie gemäss Service Level Instandhaltung. Auf tiefem Niveau um Sicherheit zu gewährleisten und Anlageschäden zu vermei-den (gemäss Service Level Instandhaltung).

Instandsetzung – differenziert nach Objektzustand Objektzustand 1 Wartungsobjekt

Keine, ist bei diesem Objektzustand i.d.R. nicht nötig.


Instandsetzung möglichst vermeiden; wo nötig, sind minimale Reparaturen durch-zuführen.


Teilsanierung möglichst vermeiden, nötige Reparaturen oder andere Massnah-men (organisatorisch, Anlagen ausser Betrieb setzen, Provisorien etc.) der Teils-anierung vorziehen. Wird die Teilsanierung unumgänglich, ist das weitere Vorgehen mit dem PFM abzusprechen. Sanierungen sind nur im Ausnahmefall und mit entsprechender Begründung zu planen.


Gesamtsanierung möglichst vermeiden, nötige Reparaturen oder andere Mass-nahmen (organisatorisch, Anlagen ausser Betrieb setzen, Provisorien etc.) der Gesamtsanierung vorziehen. Wird die Gesamtsanierung unumgänglich, ist das weitere Vorgehen mit dem PFM abzusprechen. Sanierungen sind nur im Ausnahmefall und mit entsprechender Begründung zu planen.

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KB3 Kernbestand klassifiziert, nicht genutzt Liegenschaften aus Klassifizierungsgründen nicht verkaufbar.

KB3 Normstrategie

Entwicklung Nutzungsart und Nutzungsmass (Raumplanung) Wo die Mikrolage es als sinnvoll und erfolgsversprechend anzeigt, Zonenentwicklung anstreben.

Einzonungen in das Baugebiet sind nach Absprache mit dem V-Bereich zu verfolgen. Marktfähigkeit: Die Marktfähigkeit ist durch Zonenentwicklung zu verbessern (z.B. Aufzonung von Bauland wie ZöN in Gewer-bezone etc.) Wird eine Zonenentwicklung verfolgt, so ist in den Bauzonen auch eine Vergrösserung des zuläs-sigen Nutzungsmasses anzustreben (Erhöhung der Ausnützungsziffer oder der Bauklasse). Nutzungsentwicklung (Entwicklung Objekt / Grundstück) Keine Investitionen Ausgaben (Investitionen und Aufwand) vermeiden. Instandhaltung - generell Leitidee Inspektion Wartung

Sicherheit und Substanzerhaltung des Objektes mit möglichst niederen Kosten gewährleisten. Feuerwehrstrategie, für ausgewählte Bauteile Inspektionsstrategie gemäss Service Level Instandhaltung. Auf tiefem Niveau um Sicherheit zu gewährleisten (gemäss Service Level Instand-haltung).


Keine, ist bei diesem Objektzustand nicht nötig.


Instandsetzung möglichst vermeiden; wo nötig, sind minimale Reparaturen durchzu-führen.


Teilsanierung möglichst vermeiden, nötige Reparaturen oder andere Massnahmen (organisatorisch, Anlagen ausser Betrieb setzen, Provisorien etc.) der Teilsanierung vorziehen. Wird die Teilsanierung unumgänglich, ist das weitere Vorgehen mit dem PFM abzu-sprechen. Sanierungen sind nur im Ausnahmefall und mit entsprechender Begrün-dung zu planen.


Gesamtsanierung möglichst vermeiden, nötige Reparaturen oder andere Massnah-men (organisatorisch, Anlagen ausser Betrieb setzen, Provisorien etc.) der Ge-samtsanierung vorziehen. Wird die Gesamtsanierung unumgänglich, ist das weitere Vorgehen mit dem PFM abzusprechen. Sanierungen sind nur im Ausnahmefall und mit entsprechender Begründung zu planen.

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KB4 Kernbestand in Überprüfung Liegenschaften deren Strategie zur Zeit überprüft wird oder deren langfristige Nutzung nicht gesichert ist.

KB4 Normstrategie

Entwicklung Nutzungsart und Nutzungsmass (Raumplanung) Solange das Objekt überprüft wird, ist eine Zonenentwicklung nicht aktiv zu verfolgen.

Bei Objekten, die aufgrund ihrer Mikrolage oder besonderer Verhältnisse ein Potential für eine Einzonung in das Baugebiet oder eine zivile Nachnutzung besitzen (z.B. mit Ausnahmebewilligung), muss die Möglichkeit für eine eventuelle zivile Nachnutzung bei der laufenden Überprüfung mitberücksichtigt werden. Marktfähigkeit: Bei Objekten, die marktfähig sind und ein Potential für eine Zonenentwicklung und zivile Nachnutzung besitzen, muss die Möglichkeit für eine eventuelle zivile Nachnutzung bei der laufenden Überprüfung mitberücksichtigt wer-den. Nutzungsentwicklung (Entwicklung Objekt / Grundstück) Baumassnahmen sind während der laufenden Überprüfung zu vermeiden. Wertvermehrende Neubauteile wie Umbauten, Aufstockungen, Anbauten, Neubauten etc. sind zu vermeiden und nur ausnahmsweise in marktfähigen Objekten möglich. Wenn Baumassnahmen nicht zu vermeiden sind, so müssen sie eine polyvalente Nutzung sicherstellen. Alle Mas-snahmen des Immobilienmanagements müssen eine zivile Nachnutzung fördern. Instandhaltungen sind auf das absolute Minimum zu beschränken. Investitionen Ausgaben (Investition und Aufwand) möglichst vermeiden. Wirtschaftliche Nutzung der bestehenden Bausubstanz ist anzustreben. Allfällige, nicht zu vermeidende wertver-mehrende Investitionen müssen die Marktfähigkeit verbessern. Instandhaltung - generell Leitidee Inspektion Wartung

Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit des Objektes mit möglichst niederen Kosten gewährleisten. Feuerwehrstrategie und für ausgewählte Bauteile Inspektionsstrategie gemäss Service Level Instandhaltung. Auf tiefem Niveau um Sicherheit zu gewährleisten und Anlageschäden zu vermei-den (gemäss Service Level Instandhaltung).






Teilsanierung möglichst vermeiden, nötige Reparaturen oder andere Massnahmen (organisatorisch, Anlagen ausser Betrieb setzen, Provisorien etc.) der Teilsanierung vorziehen. Wird die Teilsanierung unumgänglich, ist das weitere Vorgehen mit dem PFM abzu-sprechen. Sanierungen sind nur im Ausnahmefall und mit entsprechender Begrün-dung zu planen.


Gesamtsanierung möglichst vermeiden, nötige Reparaturen oder andere Massnah-men (organisatorisch, Anlagen ausser Betrieb setzen, Provisorien etc.) der Ge-samtsanierung vorziehen. Wird die Gesamtsanierung unumgänglich, ist das weitere Vorgehen mit dem PFM abzusprechen. Sanierungen sind nur im Ausnahmefall und mit entsprechender Begründung zu planen.

KB5 Kernbestand Zwischennutzungsbestand Liegenschaften, die eine betriebsnotwendige strategische Reserve für den Eigentümervertreter und den V-Bereich bilden.

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KB5 Normstrategie

Entwicklung Nutzungsart und Nutzungsmass (Raumplanung) Die Möglichkeit einer zivilen Nutzung ist zu verbessern. Die Marktfähigkeit ist anzustreben oder zu erhöhen.

Bei Objekten, die aufgrund ihrer Mikrolage oder besonderer Verhältnisse ein Potential für eine Einzonung von Land in das Baugebiet besitzen, ist eine solche anzustreben. Marktfähigkeit: Bei Objekten, die marktfähig sind, ist diese durch Zonenentwicklung (Entwickeln von Bauland wie Umzonung von ZöN in Gewerbezone) zu verbessern. Dazu gehört in der Bauzonen auch eine Vergrösserung des zulässigen Nutzungsmasses (Ausnützungsziffer oder Erhöhung der Bauklasse). Nutzungsentwicklung (Entwicklung Objekt / Grundstück) Baumassnahmen sind nur aufgrund von Bedürfnissen der Mieter möglich. Sie müssen wirtschaftlich sein. Wertvermehrende Neubauteile wie Aufstockungen, Anbauten, Umbauten etc. sollen eine polyvalente Nutzung sicherstellen. Instandhaltung ist im Rahmen des üblichen (Mietrecht resp. Mietvertrag) durchzuführen. Alle Massnahmen des Immobilienmanagements müssen eine zivile Nachnutzung fördern. Investitionen Investitionen sind wenn möglich durch den externen Mieter zu tätigen und zu finanzieren (Mieterausbau). Instandhaltung - generell Leitidee Inspektion Wartung

Die Objekte sollen unter Wahrung des vereinbarten Standards (Mietsache, Mietver-trag) instandgehalten werden. Instandhaltung ist im Rahmen des üblichen (Mietrecht resp. Mietvertrag) durchzuführen. Alle Instandsetzungsarbeiten von armasuisse Immobilien müssen mit dem Mietverhältnis abgestimmt sein (z.B. Mietdauer). Mit den Instandhaltungsmassnahmen soll sofern vorgeschrieben oder verhältnismässig der heutige Stand der Technik angestrebt werden. Inspektionsstrategie gemäss Service Level Instandhaltung. Auf dem Objekt angemessenem Niveau durchführen (gemäss Service Level In-standhaltung).




Die nötigen Instandsetzungsarbeiten auf das Objekt und die Nutzung angepasstem Niveau durchführen.


Die nötigen Teilsanierungen auf das Objekt und die Nutzung angepasstem Niveau durchführen. Vor umfassenden Teilsanierungen muss der Erhalt des Objektes im Zwischennutzungsbestand geprüft werden.


Wird die Gesamtsanierung unumgänglich weiteres Vorgehen mit PFM absprechen. Vor Gesamtsanierungen muss der Erhalt des Objektes im Zwischennutzungsbestand geprüft werden.

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KB6 Kernbestand Verzicht Liegenschaften, die in Zukunft aus dem Kernbestand ausscheiden.

KB6 Normstrategie

Entwicklung Nutzungsart und Nutzungsmass (Raumplanung) Die Möglichkeit einer zivilen Nutzung ist zu verbessern. Die Marktfähigkeit ist anzustreben oder zu erhöhen.

Bei Objekten, die aufgrund ihrer Mikrolage oder besonderer Verhältnisse ein Potential für eine Einzonung von Land in das Baugebiet besitzen, ist eine solche anzustreben. Marktfähigkeit: Bei Objekten, die marktfähig sind, ist diese durch Zonenentwicklung (Entwickeln von Bauland wie Umzonung von ZöN in Gewerbezone) zu verbessern. Dazu gehört in der Bauzonen auch eine Vergrösserung des zulässigen Nutzungsmasses (Erhöhung der Ausnützungsziffer oder der Bauklasse). Nutzungsentwicklung (Entwicklung Objekt / Grundstück) Baumassnahmen sind zu vermeiden. Wertvermehrende Massnahmen wie Umbauten, Aufstockungen, Anbauten, Neubauten etc. sind ausgeschlossen. Instandhaltungen sind auf das absolute Minimum zu beschränken, zusätzlich sind sie auf die Dauer abzustim-men, wie lange das Objekt noch gebraucht wird (Restnutzungsdauer). Wenn Baumassnahmen nicht zu vermeiden sind, so müssen sie eine polyvalente Nutzung sicherstellen. Alle Massnahmen des Immobilienmanagements müssen eine zivile Nachnutzung fördern. Investitionen Ausgaben (Investition und Aufwand) möglichst vermeiden. Wirtschaftliche Nutzung der bestehenden Bausubstanz hat Vorrang vor Neuinvestitionen. Instandhaltung - generell Leitidee Inspektion Wartung

Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit des Objektes mit möglichst niederen Kosten gewährleisten. Bei der Instandhaltung ist die Restnutzungsdauer des Objektes und das Potential für eine zivile Nachnutzung des Objektes zu berücksichtigen. Feuerwehrstrategie, für ausgewählte Bauteile Inspektionsstrategie gemäss Service Level Instandhaltung. Auf tiefem Niveau um Sicherheit zu gewährleisten und Anlageschäden zu vermeiden (gemäss Service Level Instandhaltung).






Teilsanierung möglichst vermeiden, nötige Reparaturen oder andere Massnahmen durchführen (organisatorisch, Anlagen ausser Betrieb setzen, Provisorien etc.). Wird die Teilsanierung unumgänglich, ist das weitere Vorgehen mit dem PFM abzu-sprechen. Sanierungen sind nur im Ausnahmefall und mit entsprechender Begrün-dung zu planen.


Gesamtsanierungen sind ausgeschlossen. An Stelle von Gesamtsanierung andere Massnahmen durchführen (organisatorisch, Anlagen ausser Betrieb setzen, Proviso-rien etc.). Nötige Reparaturen durchführen. Wird die Gesamtsanierung unumgänglich, ist das weitere Vorgehen mit dem PFM abzusprechen. Sanierungen sind nur im Ausnahmefall und mit entsprechender Be-gründung zu planen.

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DB1 Dispositionsbestand in Entwicklung Liegenschaften mit grossem zivilen Nutzungspotential, die entwickelt werden sollen.

DB1 Normstrategie

Entwicklung Nutzungsart und Nutzungsmass (Raumplanung)

Arealentwicklungen erfolgen unter Einbezug betroffener Behörden und Dritter. Die Grundstücke werden unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit entwickelt, das heisst, ökonomische, ökologische und gesellschaftliche Anliegen werden berücksichtigt. Bei der Arealentwicklung kann sich der Bund an den Planungs- oder Wettbewerbskosten beteiligen bzw. trägt diese selber; er kann sie auch an Dritte übertragen. Die Kantone und Gemeinden werden aktiv über die Entwicklungsabsichten orientiert (fallweise oder im Rahmen der Kantonsgespräche). Nutzungsentwicklung (Entwicklung Objekt / Grundstück)

Mit der Arealentwicklung werden Grundstücke mit Entwicklungspotenzial soweit entwickelt, dass der Verkaufs-wert erhöht werden kann (Investorentauglichkeit). Entwickelte Areale werden grundsätzlich öffentlich zum Ver-kauf oder im Baurecht ausgeschrieben. Investitionen

Investitionen erfolgen in der Regel nur zur Substanzerhaltung oder zur Steigerung der Verkaufschancen und werden grundsätzlich nur getätigt, wenn die resultierende Wertsteigerung grösser ist als die Investition.

Instandhaltung

Leididee: Wahrnehmung der gesetzlichen Verantwortung der Eigentümerschaft.

Die Instandhaltung ist bei vermieteten Objekten soweit möglich und sinnvoll an den (externen) Mieter zu übertra-gen.

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DB2 Dispositionsbestand bleibt im Eigentum Liegenschaften, die mittel und langfristig im Eigentum des Bundes verbleiben. Beinhaltet auch die strategische Reserve des Bundes.

DB2 Normstrategie


Können Liegenschaften aufgrund fehlender Voraussetzungen nicht entwickelt oder verkauft werden und erzielen die Immobilien kostendeckende Renditen, so werden diese mittel- bis langfristig vermietet oder verpachtet. Vor einer Vermietung/Verpachtung sind die bau- und planungsrechtlichen Bewilligungen einzuholen. Grundstücke und Liegenschaften im DB2 können auch aus rein strategischen Gründen (z.B. Landwirtschafts-land) im Eigentum des Bundes verbleiben. Im Rahmen von Orts-/Nutzungsplanungen sollen höhere wertschöpfende Nutzungen angestrebt werden (Land-wirtschaftsland zu Industriezone, Industriezone zu Wohnzone, etc.). Mit den wiederkehrenden Einnahmen aus den Vermietungen sollen langfristige Erlöse für das Immobilienportfolio erzielt werden. Nutzungsentwicklung (Entwicklung Objekt / Grundstück)

Grundstücke und Liegenschaften, die im Eigentum des Bundes verbleiben, werden mindestens einer kostende-ckenden bzw. einer marktkonformen Drittvermietung zugeführt. Sämtliche Grundstücke und Liegenschaften sind an Dritte verpachtet oder vermietet. Investitionen

Investitionen erfolgen in der Regel zur Substanzerhaltung und im Rahmen der Verpflichtung als Vermieter oder zur Steigerung der späteren Verkaufschancen und werden grundsätzlich nur getätigt, wenn die resultierende Wertsteigerung grösser ist als die Investition.

Instandhaltung

Leitidee: Wahrnehmung der gesetzlichen Verantwortung der Eigentümerschaft.

Die Instandhaltung ist bei vermieteten Objekten soweit möglich und sinnvoll an Dritte (Mieter, Pächter) zu über-tragen.

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DB3 Dispositionsbestand im Baurecht abgegeben Liegenschaften, im Baurecht abgegeben.

DB3 Normstrategie


Geeignete Grundstücke werden gemäss Art. 675 und 779 ff ZGB im Baurecht veräussert. Bei einer Abgabe im Baurecht müssen die geographischen und nutzungsmässigen Risiken begrenzt sein. Mit den wiederkehrenden Einnahmen aus den Baurechten sollen langfristige Erlöse für das Immobilienportfolio erzielt werden. Eine Abgabe von Immobilien im Baurecht kann auch zur langfristigen Sicherstellung von strategischen Interes-sen des Bundes erfolgen oder bei landwirtschaftlichen Betrieben. Die Kantone und Gemeinden werden aktiv über die Vermarktungsabsichten orientiert (fallweise oder im Rahmen der Kantonsgespräche). Nutzungsentwicklung (Entwicklung Objekt / Grundstück)

Grundstücke im Baurecht können direkt vergeben oder mit vorgängiger Arealentwicklung veräussert werden. Investitionen

Investitionen erfolgen in der Regel nur zur Steigerung der Marktfähigkeit und werden grundsätzlich nur getätigt, wenn die resultierende Wertsteigerung grösser ist als die Investition.

Investitionen beschränken sich in der Regel auf die Erschliessung der Grundstücke.

Instandhaltung


Die Instandhaltung muss an die Baurechtsnehmer übertragen werden.

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DB4 Dispositionsbestand Verkauf/Abtretung Liegenschaften, die verkauft werden sollen.

DB4 Normstrategie


Grundstücke, Gebäude und Anlagen ohne oder mit nur kleinem Entwicklungspotential werden direkt dem Meist-bietenden veräussert. Dabei kann es sich um Objekte handeln:

• die bereits eingezont sind (Wohn-, Misch- oder Arbeitszone, ZöN etc.); • die demnächst eingezont werden; • für die im Rahmen von Art. 24 ff RPG eine Ausnahmebewilligung vorliegt; • die im Rahmen des BGBB (bäuerliches Bodenrecht) vermarktet werden; • die im Rahmen der historischen Kampf- und Führungsbauten veräussert werden.

Objekte wie Strassen und Brücken sowie Wasserversorgungen sind nach Möglichkeit an Gemeinden, Kantone oder Korporationen abzutreten. Vor der öffentlichen Ausschreibung werden die Kantone und Gemeinden aktiv über die Verkaufsabsichten orien-tiert (fallweise oder im Rahmen der Kantonsgespräche). Nutzungsentwicklung (Entwicklung Objekt / Grundstück)

Sofern nicht bereits vorhanden, werden möglichst rasch die bau- und planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen Verkauf der Objekte geschaffen. Nach der Veräusserung – oder nach der Abgabe des Objekts an ein BLO des Bundes – besteht für das VBS keine Verpflichtung mehr. Die Objekte gehören nicht mehr zum Portfolio des VBS. Investitionen

Investitionen erfolgen in der Regel nur zur Substanzerhaltung oder zur Steigerung der Verkaufschancen und werden grundsätzlich nur getätigt, wenn die resultierende Wertsteigerung grösser ist als die Investition.

Instandhaltung


Die Instandhaltung ist bei vermieteten Objekten soweit möglich und sinnvoll an den (externen) Mieter zu übertra-gen. Befristete Vermietungen sind grundsätzlich den unbefristeten Vermietungen vorzuziehen.

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DB5 Dispositionsbestand Stilllegung Liegenschaften ohne ziviles Nutzungspotenzial, die stillgelegt werden.

DB5 Normstrategie


Können ehemalige militärische Objekte keiner zivilen Nachnutzung zugeführt werden und bestehen keine ver-tragliche Rückbauverpflichtungen oder ist ein Rückbau nicht wirtschaftlich, so werden diese in der Regel stillge-legt. Nutzungsentwicklung (Entwicklung Objekt / Grundstück)

Als Grundlagen für die Stilllegung dienen u.a. das genehmigte Desinvestitionskonzept für technische Anlagen und Verkehrsanlagen vom 27.5.2010, die Technische Weisung Stilllegung und Rückbau von Immobilien des VBS und die Technische Weisung Hinweisinventar nach Natur- und Heimatschutz. Stillgelegte Objekte dürfen nicht mehr genutzt werden. Investitionen

Investitionen erfolgen nur im Hinblick auf die Stilllegung.

Instandhaltung

Leitidee Wahrnehmung der gesetzlichen Verantwortung der Eigentümerschaft. In der Regel werden stillgelegte Objekte lediglich überwacht.

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DB6 Dispositionsbestand Rückbau Liegenschaften, die abgebrochen werden sollen.

DB6 Normstrategie


Können ehemalige militärische Objekte keiner zivilen Nachnutzung zugeführt werden und ist eine Stilllegung aus wirtschaftlichen, rechtlichen oder gesellschaftlichen Gründen nicht möglich, so werden diese zurückgebaut. Der Rückbau eines Objektes erfolgt nur, wenn und soweit er1

- aufgrund vertraglicher oder gesetzlicher Pflichten erforderlich ist; - wirtschaftlich ist; oder - aufgrund übergeordneter Interessen (Sachzwang / Gewährung der Sicherheit) notwendig ist.

Nutzungsentwicklung (Entwicklung Objekt / Grundstück)

Als Grundlagen für den Rückbau dienen u.a. das genehmigte Desinvestitionskonzept für technische Anlagen und Verkehrsanlagen vom 27.5.2010, die Technische Weisung Stilllegung und Rückbau von Immobilien des VBS und die Technische Weisung Hinweisinventar nach Natur- und Heimatschutz. Nach dem Rückbau gehören die Objekte nicht mehr zum Portfolio des VBS. Bei zurückgebauten Objekten verbleiben die dazugehörenden Parzellen des VBS weiterhin im Portfolio des VBS, sofern diese nach dem Rückbau nicht veräussert wurden. Investitionen

Es werden keine Wert erhaltenden Investitionen getätigt.

Instandhaltung


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DB7 Dispositionsbestand Vertragliche Verpflichtung Ehemalige militärisch genutzte Liegenschaften mit vertraglichen Verpflichtungen des VBS.

DB7 Normstrategie


Liegenschaften Dritter mit vertraglicher Verpflichtung des VBS werden je nach Objekttyp und rechtlicher Situation differenziert behandelt. Dabei kann es sich um Objekte wie Schiessplätze, technische Anlagen, Verkehrsanlagen oder Logistikinfrastruk-turen handeln. Nutzungsentwicklung (Entwicklung Objekt / Grundstück)

Bei Liegenschaften Dritter mit Verpflichtung des VBS können folgende Massnahmen zum Tragen kommen:

• vertragliche Verpflichtungen bleiben bewusst aufrechterhalten; • es wird eine Vertragsauflösung mit oder ohne Entschädigung angestrebt; • die vertraglichen Verpflichtungen werden z.G. des VBS angepasst (modifiziert); • die vertraglichen Verpflichtungen werden an Dritte übertragen (z.B. Kantone, Gemeinden, Swisscom, SBB, Ruag

etc.)

Investitionen

Im Rahmen der vertraglichen Verpflichtungen.

Instandhaltung

Im Rahmen der vertraglichen Verpflichtungen.

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Portfoliostrategie Immobilienbestand VBS (Strategietool ... · DB6 II DB Rückbau ... DB7 I DB vertragliche Verpflichtung ... Grundstücke, Baurechte Objekte / Gebäude, Grundstücke