PROSPECTO RESUMIDO REFERENTE À OFERTA DE CONTRATO DE ...sistemas.cvm.gov.br/dados/ofeanal/RJ-2016-02350/20160304_Prospecto... · Instrumento Particular de Contrato de Promessa de

Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.

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PROSPECTO RESUMIDO REFERENTE À OFERTA DE CONTRATO DE INVESTIMENTO COLETIVO EM UNIDADES IMOBILIÁRIAS HOTELEIRAS DO HOTEL

INTEGRANTE DO EMPREENDIMENTO DENOMINADO “MERIDIONAL HOTEL, OFFICES E MALL”

Empreendimento Meridional Ltda. CNPJ/MF nº 20.081.096/0001-77

Rua São João Batista, nº 200, Bairro Alto Lage, Cariacica, Estado do Espírito Santo CEP 29151-920

Oferta pública de contratos de investimento coletivo (“CIC”) sobre cada uma das unidades autônomas imobiliárias hoteleiras ainda não vendidas, bem como as unidades imobiliárias autônomas hoteleiras que eventualmente tenham sua venda distratada, ficando disponíveis para a Incorporadora vendê-las do total de 174 (cento e setenta e quatro) unidades autônomas imobiliárias hoteleiras do Condomínio integrante do empreendimento denominado “Meridional Hotel, Offices e Mall” (“Unidades Imobiliárias Hoteleiras” e “Empreendimento”, respectivamente), perfazendo o montante total, considerando os valores de tabela previstos para o lançamento, de até: R$ 34.756.262,53 (trinta e quatro milhões, setecentos e cinquenta e seis mil, duzentos e sessenta e

dois reais e cinquenta e três centavos)

As Unidades Imobiliárias Hoteleiras serão comercializadas por meio dos CIC pela Empreendimento Meridional Ltda., sociedade limitada, com sede na Cidade de Cariacica, Estado do Espírito Santo, na Rua São João Batista, nº 200, Bairro Alto Lage, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 20.081.096/0001-77, (“Incorporadora”), por meio de oferta pública realizada com dispensa de registro e de determinados requisitos, nos termos do artigo 4º da Instrução da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme alterada (“Instrução CVM 400”) e da Deliberação CVM nº 734, de 17 de março de 2015 (“Deliberação CVM 734” e “Oferta”). A Oferta é composta por até 174 (cento e setenta e quatro) Unidades Imobiliárias Hoteleiras com preço unitário mínimo de 179.000,00 (cento e setenta e nove mil reais) à vista, variando conforme as características de cada Unidade Imobiliária Hoteleira e considerando os valores da Tabela de Vendas (“Preço Mínimo”). A Oferta foi dispensada de registro perante a CVM por meio do Ofício Nº [•]/2016/CVM/SRE de [•] de [•] de 2016. Este Prospecto Resumido não deve, em nenhuma circunstância, ser considerado como recomendação de compra das Unidades Imobiliárias Hoteleiras. O investimento nas Unidades Imobiliárias Hoteleiras apresenta riscos para o investidor. Ao decidir por adquirir as Unidades Imobiliárias Hoteleiras, potenciais investidores deverão realizar sua própria análise e avaliação dos riscos decorrentes do investimento. É recomendada a leitura cuidadosa deste Prospecto Resumido, com especial atenção à seção “Fatores de Risco” nas páginas 76 a 87 deste Prospecto Resumido.


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AVISOS

Em atendimento à letra “a” do item III da Deliberação CVM Nº 734/15, o público alvo se limita

exclusivamente a investidores que tenham investido ao menos R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) na

Oferta, tenham conhecimento e experiência em finanças, negócios e no mercado imobiliário

suficientes para avaliar os riscos que envolvem a participação na Oferta, sendo capazes de assumir

tais riscos. Esta condição deverá ser atestada por escrito pelo investidor no ato da aquisição de uma

ou mais Unidades Imobiliárias Hoteleiras. Assim, os investidores assinarão declaração atestando (i)

ter conhecimento e experiência em finanças, negócios e no mercado imobiliário suficientes para

avaliar os riscos envolvidos na realização do investimento e que são capazes de entender e assumir

tais riscos; (ii) ter tido pleno acesso a todas as informações necessárias e suficientes para a decisão de

investimento em Unidades Imobiliárias Hoteleiras do Empreendimento; (iii) ter conhecimento de

que a comercialização das Unidades Imobiliárias Hoteleiras do Empreendimento constitui oferta

dispensada de registro pela CVM e que a CVM não garante a veracidade das informações prestadas

pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados; e (iv) ter investido

ao menos R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) na Oferta.

Caso o valor do investimento na Oferta seja inferior à R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), os novos

adquirentes deverão possuir ao menos R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) de patrimônio,

cabendo às Ofertantes verificar se os novos adquirentes cumprem com esta condição, obtendo

algum dos seguintes documentos: (a) extrato ou comprovante emitido por instituições integrantes

do sistema financeiro nacional; (b) declaração do imposto de renda; ou (c) escritura de imóvel

registrada no Registro Geral de Imóveis (RGI).

ENQUANTO A OFERTA ESTIVER EM CURSO, AS OFERTANTES, OU AQUELES

QUE ASSUMIREM A SUA POSIÇÃO CONTRATUAL PERANTE OS

INVESTIDORES, DEVEM:


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A) COLOCAR À DISPOSIÇÃO DO PÚBLICO, EM PÁGINA NA REDE

MUNDIAL DE COMPUTADORES, OS SEGUINTES DOCUMENTOS: (I)

PROSPECTO RESUMIDO; (II) ESTUDO DE VIABILIDADE DO

EMPREENDIMENTO; (III) DECLARAÇÃO DO ADQUIRENTE; (IV)

MODELOS DE TODOS OS INSTRUMENTOS CONTRATUAIS QUE

COMPÕEM O CIC; (V) DECLARAÇÃO PARA FINS DO ITEM 5, ALÍNEA “A”,

DO INCISO IV DA DELIBERAÇÃO CVM 734, ASSINADA PELOS

REPRESENTANTES LEGAIS DAS OFERTANTES; E (VI) CERTIDÃO DE

ÔNUS REAIS DO IMÓVEL;

B) OBTER DOS ADQUIRENTES DO CIC, POR ESCRITO, A DECLARAÇÃO

DE QUE TRATA O ITEM (III) DA ALÍNEA “A” ACIMA;

C) FORNECER CÓPIA DO PROSPECTO RESUMIDO AOS CORRETORES DE

IMÓVEIS QUE PARTICIPAM DA INTERMEDIAÇÃO DA OFERTA;

D) VERIFICAR QUE OS ADQUIRENTES DOS CIC CUMPREM A

QUALIFICAÇÃO MENCIONADA NO INCISO III, ALÍNEAS “A” E “B” DA

DELIBERAÇÃO CVM 734, FAZENDO USO DE ALGUM DOS SEGUINTES

DOCUMENTOS:

1. EXTRATO OU COMPROVANTE EMITIDO POR INSTITUIÇÕES

INTEGRANTES DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL;

2. DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA; OU

3. ESCRITURA DE IMÓVEL REGISTRADA NO REGISTRO GERAL DE

IMÓVEIS (RGI);

E) ATUALIZAR ANUALMENTE O ESTUDO DE VIABILIDADE DO

EMPREENDIMENTO E O PROSPECTO RESUMIDO E COLOCAR AS

RESPECTIVAS ATUALIZAÇÕES À DISPOSIÇÃO DO PÚBLICO EM PÁGINA

NA REDE MUNDIAL DE COMPUTADORES.


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AS INFORMAÇÕES APRESENTADAS NESTE PROSPECTO RESUMIDO

CONSTITUEM UM RESUMO DOS TERMOS E CONDIÇÕES DA OFERTA, AS

QUAIS ESTÃO DETALHADAMENTE DESCRITAS NOS CONTRATOS E

DOCUMENTOS DA OPERAÇÃO, QUAIS SEJAM:

Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda com Pacto de

Alienação Fiduciária em Garantia, a ser celebrado entre Incorporadora e cada Adquirente;

Minuta do Instrumento Particular de Contrato de Administração a ser celebrado entre a

Incorporadora e a Operadora Hoteleira;

Contrato Particular de Constituição de Sociedade em Conta de Participação- SCP, do

Condo-Hotel do Condomínio do “Meridional Hotel, Offices e Mall”, celebrado entre os

Condôminos e a Operadora Hoteleira;

Minuta do Contrato de Locação a ser celebrado entre os Condôminos e a Operadora

Hoteleira;

Termo de Adesão à Sociedade em Conta de Participação;

Termo de Garantia de Rentabilidade;

Estudo de viabilidade econômico e financeiro do Empreendimento; e

Minuta da futura Convenção do Condomínio.

A LEITURA DESTE PROSPECTO PRELIMINAR RESUMIDO NÃO SUBSTITUI A

LEITURA CUIDADOSA DOS DOCUMENTOS ACIMA LISTADOS.


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(Esta página foi intencionalmente deixada em branco)


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ÍNDICE

Definições ............................................................................................................................................................... 7 Características Principais da Oferta ................................................................................................................... 22 Identificação da Incorporadora e Construtora e da Operadora Hoteleira ...................................................... 27

Incorporadora e Construtora ........................................................................................................................................... 27 Operadora Hoteleira ........................................................................................................................................................ 27 Descrição da Incorporadora e Construtora e da Operadora Hoteleira ........................................................................ 28

Características Principais do Empreendimento ................................................................................................ 30 Localização do Terreno ................................................................................................................................................... 30 Descrição do Empreendimento ...................................................................................................................................... 30 Características das Unidades Imobiliárias Hoteleiras .................................................................................................. 31 Regime Jurídico do Empreendimento ........................................................................................................................... 32 Possibilidade de Financiamento à Construção e Hipoteca ou Alienação Fiduciária do Empreendimento ............. 32 Data de Lançamento do Empreendimento .................................................................................................................... 33 Estudo de Viabilidade ..................................................................................................................................................... 33 Informações Financeiras e Operacionais do Empreendimento ................................................................................... 34 Informações Adicionais sobre o Empreendimento ....................................................................................................... 35 Informações da Cidade .................................................................................................................................................... 36 Informações adicionais das Unidades Imobiliárias Hoteleiras .................................................................................... 37 Por que investir no Meridional Hotel? ........................................................................................................................... 37

Contratos do Empreendimento .......................................................................................................................... 39 Contrato de Compra e Venda .......................................................................................................................................... 39 Contrato de Constituição de Sociedade.......................................................................................................................... 44 Contrato de Locação ........................................................................................................................................................ 52 Termo de Adesão ............................................................................................................................................................. 53 Termo de Garantia de Rentabilidade ............................................................................................................................. 53 Minuta da Convenção de Condomínio ........................................................................................................................... 54

Disponibilização dos Documentos da Oferta .................................................................................................... 59 Disponibilização na Internet ........................................................................................................................................... 59

Remuneração dos Adquirentes com o Empreendimento e Custos, Aportes e

Despesas que possam ser imputadas aos Adquirentes ..................................................................................... 60 Remuneração dos Adquirentes com o Empreendimento ............................................................................................. 60 Todo e qualquer custo, aporte, despesa, taxa, ou retenção de lucro que sejam ou possam vir a ser arcados pelos Adquirentes em decorrência da celebração dos CIC ..................................................................................................... 61 Despesas da SCP e do Condo-Hotel .............................................................................................................................. 65

Remuneração da Operadora Hoteleira .............................................................................................................. 71 Fatores de Risco ................................................................................................................................................... 76 Declaração de Veracidade das Ofertantes ......................................................................................................... 88 ANEXO I – Minutas dos Contratos do Empreendimento ............................................................................... 89 ANEXO II - Minuta do Instrumento Particular de Contrato de Administração ............................................ 96 ANEXO III – Modelo de Declaração do Adquirente ....................................................................................... 97 ANEXO IV – Declarações das Ofertantes, para fins do item 5, alínea “a”, do

inciso IV da Deliberação CVM 734 .................................................................................................................... 98 ANEXO VI – Memorial de Incorporação ........................................................................................................ 100


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Definições

Para fins deste Prospecto Resumido, os termos indicados abaixo terão os significados a eles a seguir

atribuídos:

“Adquirente(s)” ou

“Condômino(s)” ou

“Sócio(s)

Participante(s)”:

Cada uma das pessoas físicas ou jurídicas, ou outras entidades, que

invista no Empreendimento por meio da aquisição de Unidade

Imobiliária Hoteleira.

“Assembleia Geral”: O órgão máximo de deliberação dos Adquirentes na SCP,

conforme previsto no item 9.2. da Cláusula 9 do Contrato de

Constituição de SCP, podendo ser ordinária ou extraordinária.

“Brasil” ou “País”: República Federativa do Brasil.

“CIC” ou “Contrato de

Investimento Coletivo”:

Quando mencionados em conjunto: (i) o Contrato de Compra e

Venda; (ii) o Contrato de Constituição de SCP, (iii) o Contrato de

Locação, (iv) o Termo de Adesão, (v) o Termo de Garantia de

Rentabilidade; e (vi) a Convenção de Condomínio, por meio do

qual os Adquirentes adquirirão as Unidades Imobiliárias Hoteleiras

e a participação na SCP e terão direitos de remuneração, direta e

indiretamente sobre o Condo-Hotel, sendo um valor mobiliário

nos termos do art. 2º, inciso IX da Lei do Mercado de Valores

Mobiliários.

“Código Civil”: A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, conforme alterada.

“Código de Defesa do

Consumidor”:

A Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, conforme alterada, que

instituiu o Código de Defesa do Consumidor.


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“Condomínio” ou

“Empreendimento”:

O “Meridional Hotel Offices e Mall” que será construído por meio

de incorporação imobiliária nos termos da Lei de Condomínio e

Incorporações e que será desenvolvida no terreno objeto da

matrícula nº 20.236, do Cartório de Imóveis de Cariacica, Estado

do Espírito Santo.

O Condomínio é composto de 20 (vinte) pavimentos, a saber: (a)

pela parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à

atividade de hospedagem, constituída por 158 (cento e cinquenta e

oito) suítes, 16 (dezesseis) apartamentos tipo, unidades autônomas,

distribuídas entre os pavimentos 7º pavimento tipo suítes, 8º ao 16º

pavimento tipo suítes e 17º ao 18º pavimento tipo apartamentos,

conforme suas características descritas nos subitens do item 1.3. da

Convenção de Condomínio; (b) pela parte do “Meridional Hotel,

Offices e Mall” destinada à atividade comercial, constituída por 48

(quarenta e oito) salas, unidades autônomas, distribuídas entre os

pavimentos 4º ao 6º pavimento tipo salas, conforme suas

características descritas nos subitens do item 1.3. da Convenção de

Condomínio (“Salas Comerciais”); (c) pela parte do “Meridional

Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade de estacionamento,

constituída por 152 (cento e cinquenta e duas) vagas de garagem,

unidades autônomas, distribuídas no Subsolo Garagem 01, 1º

Pavimento Térreo, Garagem 02, 2º Pavimento, Garagem 03 e 3º

Pavimento, Garagem 04, conforme suas características descritas

nos subitens do item 1.3. da Convenção de Condomínio; (d) pela

parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade

comercial, constituída por 09 (nove) unidades autônomas, situadas

no 1º pavimento térreo, conforme suas características descritas nos

subitens do item 1.3. da Convenção de Condomínio (“Loja”); (e)


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pela parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à

atividade comercial, constituída por um restaurante, situada no 2º

pavimento garagem 03, conforme suas características descritas nos

subitens do item 1.3. da Convenção de Condomínio (“Restaurante

Privativo”); e (f) pela parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall”

destinada à atividade comercial, constituída por um auditório,

situada no 1º pavimento térreo garagem 02, conforme suas

características descritas nos subitens do item 1.3. da Convenção de

Condomínio (“Auditório”).

“Condo-Hotel” O empreendimento condo-hoteleiro composto pela parte do

“Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade de

hospedagem, constituída por 158 (cento e cinquenta e oito) suítes,

16 (dezesseis) apartamentos tipo, unidades autônomas, distribuídas

entre os pavimentos 7º pavimento tipo suítes, 8º ao 16º pavimento

tipo suítes e 17º ao 18º pavimento tipo apartamentos, conforme

suas características descritas nos subitens do item 1.3. da

Convenção de Condomínio, que comporta a instalação e o

funcionamento da infraestrutura condo-hoteleira objeto do

Contrato de Administração Condominial com 100% (cem por

cento) de suas unidades no Pool.

“Conselho de

Representantes da SCP”:

O órgão de representação dos Adquirentes, na qualidade de Sócios

Participantes da SCP, junto à Operadora Hoteleira e a SCP,

formado por 06 (seis) Adquirentes, sendo 03 (três) titulares.

“Contrato de

Administração

Condominial”:

O Instrumento Particular de Contrato de Administração a ser

celebrado entre a Incorporadora e a Operadora Hoteleira.


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“Contrato(s) de Compra

e Venda”:

Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e

Venda com Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia, a ser

celebrado entre Incorporadora e cada Adquirente, por meio do

qual este se comprometerá a adquirir e aquela se comprometerá a

vender as Unidades Imobiliárias Hoteleiras.

“Contrato de

Constituição de SCP”:

O Contrato Particular de Constituição de Sociedade em Conta de

Participação - SCP, do Condo-Hotel do Condomínio do

“Meridional Hotel, Offices e Mall”, sociedade, a ser celebrado

entre os Condôminos e a Operadora Hoteleira.

“Contrato de Locação”: O Contrato de Locação, a ser celebrado entre a Operadora

Hoteleira, sócia ostensiva, na qualidade de Locatária, e os

Adquirentes, na qualidade de Locadores.

“Convenção de

Condomínio”:

A Minuta do Instrumento que regulamenta os direitos e as relações

de propriedade entre os condôminos, fixando normas de

convivência e a forma de administrar o patrimônio.

“CUB”: O Custo Unitário Básico, Índice Setorial da Construção Civil,

publicado pelo Sindicato da Construção Civil do Estado do

Espírito Santo – SINDUSCON.

“CVM”: A Comissão de Valores Mobiliários.

“Declaração do

Adquirente”:

A Declaração a ser assinada por cada Adquirente quando da

aquisição de uma ou mais Unidades Imobiliárias Hoteleiras no

âmbito da Oferta, atestando (i) ter conhecimento e experiência em

finanças, negócios e no mercado imobiliário suficientes para avaliar

os riscos envolvidos na realização do investimento e que são

capazes de entender e assumir tais riscos; (ii) ter tido pleno acesso a


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todas as informações necessárias e suficientes para a decisão de

investimento em Unidades Imobiliárias Hoteleiras do “Meridional

Hotel Offices e Mall”; e (iii) ter conhecimento de que a

comercialização das Unidades Imobiliárias Hoteleiras do

“Meridional Hotel Offices e Mall” constitui oferta dispensada de

registro pela CVM e que a CVM não garante a veracidade das

informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou

a dos valores mobiliários ofertados.

“Deliberação CVM 734”: A Deliberação CVM nº 734, de 17 de março de 2015, que delega

competência à Superintendência de Registro de Valores

Mobiliários para conceder dispensas em ofertas públicas de

distribuição de contratos de investimento coletivo no âmbito de

projetos imobiliários vinculados à participação em resultados de

empreendimento hoteleiro, nas hipóteses que especifica.

“Despesas

Operacionais”:

São as despesas de responsabilidade dos Condôminos, embora não

exclusivamente, descritas a seguir, conforme cláusula 12.3 da

Convenção de Condomínio:

a) Tributos e taxas incidentes sobre partes comuns do

Condomínio;

b) Prêmios de seguros, com exclusão do valor correspondente

ao seguro facultativo que cada condômino queira fazer,

além dos obrigatórios;

c) Remuneração do Síndico, quando for o caso e da

Operadora Hoteleira;

d) Salários, benefícios, seguros e encargos previdenciários e

trabalhistas relativos aos empregados do Condo-hotel

alocados na estrutura operacional e administrativa do


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Condomínio;

e) Despesas de manutenção, conservação, limpeza, reparos e

funcionamento das partes, dependências, instalações,

mobiliários, decoração e equipamentos de propriedade de

uso comum;

f) Despesas de luz, força, água, esgoto e telefone do

Condo-hotel;

g) Custeio de manutenção e de consumo decorrente de todos

os equipamentos, máquinas e motores de propriedade do

Condomínio, ainda que temporariamente a serviço de

apenas algum Condômino;

h) Despesas com material de expediente, formulários,

impressos, uniformes de empregados e correlatas ao

funcionamento do Condomínio;

i) Despesas administrativas e operacionais (de natureza de

consultoria ou assessoria) tais como: honorário de

advogado, auditoria, informática e contabilidade;

j) Despesas necessárias ao funcionamento e manutenção dos

serviços do Condomínio e de tudo o mais que interesse ou

tenha relação com partes e coisas comuns, ou que os

Condôminos deliberem fazer, inclusive alocação de verba

para o Fundo de Reserva.

“Estacionamento

Privativo”:

O Estacionamento Privativo constituído pela parte do “Meridional

Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade de estacionamento,

contendo 152 (cento e cinquenta e duas) vagas de garagem,

distribuídas no subsolo garagem 01, 1º pavimento térreo, garagem

02, 2º pavimento, garagem 03 e 3º pavimento garagem 04,


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conforme suas características descritas nos subitens do item 1.3. da

Convenção de Condomínio.

“Estudo de Viabilidade

do Empreendimento”:

O Relatório acerca da viabilidade hoteleira do Empreendimento,

elaborado pela Cohotel – Consultoria Hoteleira datado de 04 de

setembro de 2015, e suas atualizações posteriores.

“Faturamento Bruto do

Condo-Hotel”:

Corresponde à receita bruta operacional da SCP.

“Fundo de Reserva do

Condomínio”:

Os Sócios Participantes, deverão instituir e manter o Fundo de

Reserva, necessário à existência e gerenciamento do Condo-Hotel,

que será constituído da forma prevista no “Capítulo XV Do Fundo

de Reserva” da Parte II da Convenção de Condomínio e transcrito

na seção “Todo e qualquer custo, aporte, despesa, taxa, ou retenção de lucro

que sejam ou possam vir a ser arcados pelos Adquirentes em decorrência da

celebração dos CIC”, no item Demais custos dos Adquirentes, nas

páginas 63 a 65 abaixo.

“Fundo de Reserva da

SCP”:

O Fundo de Reserva que será constituído da forma prevista na

Cláusula 12 – DO FUNDO DE RESERVA E CAPITAL DE

GIRO do Contrato de Constituição de Sociedade em seu item 12.1

e transcrito na seção “Todo e qualquer custo, aporte, despesa, taxa, ou

retenção de lucro que sejam ou possam vir a ser arcados pelos Adquirentes em

decorrência da celebração dos CIC”, no item Demais custos dos

Adquirentes, nas páginas 63 a 65.

“Habite-se”: O Auto de Conclusão de Obra do Empreendimento.

“IGP-M”: O Índice Geral de Preços de Mercado, divulgado pela Fundação

Getúlio Vargas.


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“Incorporadora” ou

“Construtora”:

A Empreendimento Meridional Ltda., sociedade limitada, inscrita

no CNPJ/MF sob o nº 20.081.096/0001-77, sediada a Rua São

João Batista, nº 200, Bairro Alto Lage, Cariacica, Estado do

Espírito Santo, CEP: 29151-920.

“Instrução CVM 400”: A Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme

alterada.

“Instrução CVM 409”: A Instrução CVM nº 409, de 18 de agosto de 2004, conforme

alterada.

“IPTU”: O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana.

“Lei das Sociedades por

Ações”:

A Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, conforme alterada.

“Lei de Arbitragem”: A Lei nº 9.307, de 23 de setembro de 1996, conforme alterada.

“Lei de Condomínio e

Incorporações”:


“Lei do Mercado de

Valores Mobiliários”:


“Lei dos Corretores de

Imóveis”:

A Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, conforme alterada.

“Lei do Patrimônio de

Afetação”:

A Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, conforme alterada.

“Memorial de

Incorporação”:

O Memorial de Incorporação do Empreendimento, datado de 21

de maio de 2014.


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“Oferta”: A presente oferta pública de Contrato de Investimento Coletivo

nas Unidades Imobiliárias Hoteleiras do Condo-Hotel integrante

do Empreendimento e na SCP que explorará o Condo-Hotel.

“Ofertantes”: A Incorporadora quando mencionada em conjunto com a

Operadora Hoteleira.

“Operadora Hoteleira”

ou “Locatária” ou “Sócia

Ostensiva”:

A Orgbristol – Organizações Bristol Ltda., pessoa jurídica de

direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob nº 23.306.087/0001-25,

sediada na Praça Dr. Lund, nº 94, sala 205, Centro, na Cidade de

Lagoa Santa, Estado de Minas Gerais, CEP 33.400-000, com

escritório na Avenida Anísio Fernandes Coelho, 1630, Bairro

Jardim da Penha, na Cidade de Vitória, Estado do Espírito Santo,

CEP 29.060-670.

“Orçamento Anual” O documento preparado pela Operadora Hoteleira e entregue a

Assembleia, do qual constarão as principais metas previstas para o

ano, o orçamento anual, e as linhas gerais das políticas comerciais a

serem desenvolvidas.

“Pool”: O Sistema associativo de locações formado no Condo-Hotel,

mediante a constituição da SCP que conta como sócia ostensiva a

Operadora Hoteleira, para exploração de todas as Unidades

Imobiliárias Hoteleiras, gerenciado e administrado pela Operadora

Hoteleira com fim único e exclusivo de exercer a atividade

condo-hoteleira no Condo-Hotel.

“Preço da Unidade”: O Preço unitário de cada Unidade Imobiliária Hoteleira do

Empreendimento.

“Prospecto Resumido”: Este Prospecto Resumido de Oferta de Contrato de Investimento


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Coletivo em Unidades Imobiliárias Hoteleiras, datado de [•] de [•]

de 2016. Este Prospecto Resumido será atualizado anualmente até

o encerramento da Oferta, ficando disponível para consulta dos

Adquirentes até o encerramento da Oferta, em versão eletrônica,

no website do Empreendimento:

www.meridionalbristolcariacica.com.br.

“Real”: A moeda corrente no Brasil.

“Rentabilidade Mínima

Garantida”:

A Rentabilidade Mínima Garantida pela Incorporadora, ajustada

no Termo de Garantia de Rentabilidade.

“Resultado Líquido

Operacional”

É a diferença entre a Receita Bruta Operacional da SCP e as

despesas necessárias a obtenção do rendimento, inclusive os

impostos incidentes sobre o faturamento.

“Síndico”: O Representante legal do Condomínio, devidamente eleito na

forma da Lei e nos termos da Convenção de Condomínio.

“Sociedade” ou “SCP”: O Tipo de sociedade regular, conforme artigo 991 e seguintes do

Código Civil, não tem personalidade jurídica própria, não

aparecendo de per si perante terceiro. A exteriorização é feita pela

Sócia Ostensiva, e os Adquirentes que a ela aderirem serão os

Sócios Participantes. A Sociedade em Conta de Participação se

estabelece contratualmente e sua constituição não está sujeita,

como condição de sua regularidade, ao registro na Junta Comercial

ou no Cartório de Títulos e Documentos. Ademais, o contrato

social de uma Sociedade em Conta de Participação produz efeito

somente entre os sócios, observado que os Sócios Participantes,

sem prejuízo do direito de fiscalizar a gestão dos negócios sociais,

não podem tomar parte nas relações do Sócio Ostensivo com


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terceiros sob pena de responder solidariamente com este pelas

obrigações em que intervier.

“Tabela(s) de Vendas”: A(s) Tabela(s) indicativa(s) dos valores dos Preços das Unidades

Imobiliárias Hoteleiras, bem como da forma de pagamento desses

valores, a qual será atualizada mensalmente, sendo que o Prospecto

Resumido será atualizado anualmente e conterá a Tabela de Vendas

do mês de sua atualização, na forma de anexo.

“Termo de Adesão”: O Termo de Adesão à Sociedade em Conta de Participação

assinado por cada Condômino. Pela assinatura do Termo de

Adesão o Adquirente autoriza que sua Unidade Imobiliária

Hoteleira seja vistoriada e recebida pela Operadora Hoteleira.

“Termo de Garantia de

Rentabilidade”:

O Termo de Garantia de Rentabilidade celebrado entre a

Incorporadora e cada Adquirente, pelo qual a Incorporadora

garante uma rentabilidade mínima aos Adquirentes por 12 (doze)

meses, observadas as disposições do Termo de Garantia de

Rentabilidade.

“Unidade(s)

Imobiliária(s)

Hoteleira(s)”:

Cada uma das Unidades Imobiliárias Hoteleiras ainda não

vendidas, bem como as Unidades Imobiliárias Hoteleiras que

eventualmente tenham sua venda distratada, ficando disponíveis

para a Incorporadora vendê-las do total de 174 (cento e setenta e

quatro) Unidades Imobiliárias Hoteleiras, localizadas do 7º ao 18º

pavimento da Torre e respectivas áreas comuns, do

Empreendimento colocadas à venda pela Incorporadora, objeto da

presente Oferta.

As Unidades Imobiliárias Hoteleiras possuirão as seguintes áreas e

frações ideais de terreno:


18

As suítes hoteleiras com número 701, 702, 705, 706, 707, 708, 709,

710, 711 e 714 possuirão, cada uma, a área real privativa de

16,10m², área comum de 21,08m², perfazendo a área total de

37,18m², correspondente ao coeficiente de proporcionalidade de

0,003017% do terreno e demais coisas de uso e propriedade

comum do Condomínio.

As suítes hoteleiras com número 703 e 704 possuirão, cada uma, a

área real privativa de 73,59m², área comum de 73,29m², perfazendo

a área total de 146,88m², correspondente ao coeficiente de

proporcionalidade de 0,010490% do terreno e demais coisas de uso

e propriedade comum do Condomínio.

As suítes hoteleiras com número 712 e 713 possuirão, cada uma, a

área real privativa de 16,44m², área comum de 21,52m², perfazendo

a área total de 37,96m², correspondente ao coeficiente de

proporcionalidade de 0,003080% do terreno e demais coisas de uso

e propriedade comum do Condomínio.

As suítes hoteleiras com número 801, 802, 803, 806, 807, 808, 809,

810, 811, 812, 813, 816, 901, 902, 903, 906, 907, 908, 909, 910, 911,

912, 913, 916, 1001, 1002, 1003, 1006, 1007, 1008, 1009, 1010,

1011, 1012, 1013, 1016, 1101, 1102, 1103, 1106, 1107, 1108, 1109,

1110, 1111, 1112, 1113, 1116, 1201, 1202, 1203, 1206, 1207, 1208,

1209, 1210, 1211, 1212, 1213, 1216, 1301, 1302, 1303, 1306, 1307,

1308, 1309, 1310, 1311, 1312, 1313, 1316, 1401, 1402, 1403, 1406,

1407, 1408, 1409, 1410, 1411, 1412, 1413, 1416, 1501, 1502, 1503,

1506, 1507, 1508, 1519, 1510, 1511, 1512, 1513, 1516, 1601, 1602,

1603, 1606, 1607, 1608, 1609, 1610, 1611, 1612, 1613 e 1616

possuirão, cada uma, a área real privativa de 16,10m², área comum

de 19,60m², perfazendo a área total de 35,70m², correspondente ao


19

coeficiente de proporcionalidade de 0,003029% do terreno e

demais coisas de uso e propriedade comum do Condomínio.

As suítes hoteleiras com número 805, 905, 1005, 1105, 1205, 1305,







1114,1115, 1214, 1215, 1314, 1315, 1414, 1415, 1514, 1515, 1614 e

1615 possuirão, cada uma, a área real privativa de 16,44m², área

comum de 19,98m², perfazendo a área total de 36,42m²,

correspondente ao coeficiente de proporcionalidade de 0,003091%

do terreno e demais coisas de uso e propriedade comum do

Condomínio.







Os apartamentos hoteleiros com número 1701 e 1801 possuirão,

cada um, a área real privativa de 32,11m², área comum de 40,86m²,

perfazendo a área total de 72,97m², correspondente ao coeficiente

de proporcionalidade de 0,006192% do terreno e demais coisas de

uso e propriedade comum do Condomínio.



20










Os apartamentos hoteleiros com número 1704, 1705, 1804 e 1805

possuirão, cada um, a área real privativa de 32,03m², área comum

de 40,75m², perfazendo a área total de 72,78m², correspondente ao


demais coisas de uso e propriedade comum do Condomínio.















21




22

Características Principais da Oferta

Nome do Empreendimento “Meridional Hotel, Offices & Mall”

Incorporadora/Ofertante Empreendimento Meridional Ltda.

Operadora

Hoteleira/Locatária

Orgbristol – Organizações Bristol Ltda.

Número de Unidades

Imobiliárias Hoteleiras a

serem vendidas e de CIC

Cada uma das Unidades Imobiliárias Hoteleiras ainda não

vendidas, bem como as Unidades Imobiliárias Hoteleiras que

eventualmente tenham sua venda distratada, ficando disponíveis

para a Incorporadora vendê-las do total de 174 (cento e setenta e

quatro) Unidades Imobiliárias Hoteleiras, com matrículas

específicas, separadas e diversas da matrícula do terreno em que

se encontrará localizado o Empreendimento.

Preço da Unidade O preço mínimo das Unidades Imobiliárias Hoteleiras é de R$

179.000,00 (cento e setenta e nove mil reais) na Oferta

correspondente as Unidades Imobiliárias Hoteleiras com

número 814, 815, 914, 915, 1014, 1015, 1114,1115, 1214, 1215,

1314, 1315, 1414, 1415, 1514, 1515, 1614 e 1615 que possuirão,

cada uma, a área real privativa de 16,44m², área comum de

19,98m², perfazendo a área total de 36,42m², correspondente ao


demais coisas de uso e propriedade comum do Condomínio,

conforme indicado na Tabela de Vendas, valor este sujeito a

eventuais alterações e corrigido, mensalmente nos termos dos

Contratos de Compra e Venda.


23

Forma de Pagamento O pagamento do preço das Unidades Imobiliárias Hoteleiras

ajustado no item 3 do Preâmbulo do Contrato de Compra e

Venda será feito no prazo e forma constantes do referido item,

podendo o valor ser pago à vista ou a prazo, observadas as

cláusulas contratuais, notadamente no que diz respeito à

incidência de juros e atualização monetária previstos na cláusula

primeira e seus parágrafos do Contrato de Compra e Venda.

Valor Total da Oferta Até R$ 34.756.262,53 (trinta e quatro milhões, setecentos e

cinquenta e seis mil, duzentos e sessenta e dois reais e cinquenta e

três centavos), correspondente a multiplicação dos preços de

cada um dos diferentes tipos de Unidades Imobiliárias

Hoteleiras, conforme indicados na Tabela de Vendas, pela

respectiva quantidade de Unidades Imobiliárias Hoteleiras

ofertadas de tal tipo.

Público Alvo Em atendimento à letra “a” do item III da Deliberação CVM Nº

734/15, o público alvo se limita exclusivamente a investidores

que tenham investido ao menos R$ 300.000,00 (trezentos mil

reais) na Oferta, tenham conhecimento e experiência em

finanças, negócios e no mercado imobiliário suficientes para

avaliar os riscos envolvidos na Oferta e que desejem investir nos

mercados imobiliário e hoteleiro, por meio da aquisição de uma

ou mais Unidades Imobiliárias Hoteleiras. Esta condição deverá

ser atestada por escrito, por meio da assinatura de Declaração do

Adquirente, na forma do Anexo III a este Prospecto Resumido.

Caso o valor do investimento na Oferta seja inferior à R$

300.000,00 (trezentos mil reais), os novos adquirentes deverão

possuir ao menos R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) de


24

patrimônio, cabendo às Ofertantes verificar se os novos

adquirentes cumprem com esta condição, obtendo algum dos

seguintes documentos: (a) extrato ou comprovante emitido por

instituições integrantes do sistema financeiro nacional; (b)

declaração do imposto de renda; ou (c) escritura de imóvel

registrada no Registro Geral de Imóveis (RGI).

Inadequação da Oferta A Oferta não é adequada a Adquirentes que: (i) não tenham

conhecimento dos riscos envolvidos no investimento em

imóveis; (ii) necessitem de liquidez com relação às Unidades

Imobiliárias Hoteleiras a serem adquiridas, tendo em vista a

natureza das negociações no setor imobiliário em geral, que

podem demandar um longo prazo para a concretização das

transações; e/ou (iii) não estejam dispostos a correr os riscos

inerentes às atividades do setor hoteleiro ou de imóveis. A

aquisição das Unidades Imobiliárias Hoteleiras apresenta certos

riscos e possibilidades de perdas patrimoniais, em especial no que

se refere à desvalorização do investimento, que devem ser

cuidadosamente considerados antes da tomada de decisão de

investimento. Para maiores informações sobre os riscos

envolvidos, o Adquirente deve consultar a seção “Fatores de

Risco” nas páginas 76 a 87 deste Prospecto Resumido.

Data de Inicio da Oferta A data prevista para o início da Oferta é [•] de [•] de 2016, após a

obtenção da dispensa de registro da Oferta pela CVM.

Prazo de Duração e

Encerramento da Oferta

As Unidades Imobiliárias Hoteleiras serão comercializadas por

prazo indeterminado, finalizando-se a distribuição com a venda

da totalidade das Unidades Imobiliárias Hoteleiras que compõem

o Empreendimento.


25

Intermediação A Oferta será conduzida por meio de corretores de imóveis e

sociedades de corretores de imóveis, devidamente inscritos no

CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis, como

ocorre em aquisições de propriedades de imóveis em geral, tendo

em vista (i) as características eminentemente imobiliárias da

Oferta e (ii) a dispensa de contratação de instituição integrante do

sistema de distribuição de valores mobiliários para a Oferta,

concedida pela CVM por meio do Ofício Nº [•]/2016/CVM/SRE

de [•] de [•] de 2016. As Ofertantes fornecerão cópia do

Prospecto Resumido aos corretores de imóveis e sociedades de

corretores de imóveis que participarem da intermediação da

Oferta.

Remuneração Cada Adquirente das Unidades Imobiliárias Hoteleiras fará jus ao

recebimento de sua remuneração decorrente da sua participação

na SCP e da locação das Unidades Imobiliárias Hoteleiras,

calculada conforme o descrito na seção “Remuneração dos

Adquirentes com o Empreendimento” nas páginas 60 e 61 deste

Prospecto Resumido.

Regime Jurídico A incorporação imobiliária do Empreendimento está sendo

realizada nos termos das seguintes normas: (i) Lei de

Condomínio e Incorporações; (ii) Código Civil; (iii) Código de

Defesa do Consumidor; (iv) Lei do Patrimônio de Afetação e (v)

Lei dos Corretores de Imóveis. Adicionalmente, o investimento

no Empreendimento é regido pelo Contrato de Investimento

Coletivo, composto pelos instrumentos disponíveis para

consulta no Anexo I deste Prospecto Resumido nas páginas 89 a

95 abaixo. A Oferta das Unidades Imobiliárias Hoteleiras foi


26

dispensada de registro perante a CVM e do cumprimento de

determinados requisitos previstos na Instrução CVM 400, nos

termos do artigo 4º da referida Instrução, por meio do Ofício Nº

[•]/2016/CVM/SRE de [•] de [•] de 2016.

Informações sobre o

Empreendimento

As principais características do Empreendimento encontram-se

descritas na seção “Características Principais do

Empreendimento” nas páginas 30 a 34 deste Prospecto

Resumido.

Informações

Complementares

Quaisquer informações complementares ou esclarecimentos

sobre o Empreendimento e a Oferta poderão ser obtidos com a

Incorporadora, no endereço constante da seção “Identificação

da Incorporadora e Construtora e da Operadora Hoteleira” nas

páginas 27 a 29 deste Prospecto Resumido, ou por meio do

website: www.meridionalbristolcariacica.com.br. As informações

constantes do website da Incorporadora e da Operadora Hoteleira

não são parte integrante e nem se encontram incorporadas por

referência a este Prospecto Resumido.

Declarações O modelo da Declaração do Adquirente e a Declaração para fins

do item 5, alínea “a”, do inciso IV da Deliberação CVM 734,

assinada pelos representantes legais das Ofertantes,

encontram-se anexas a este Prospecto Resumido (Anexos III e

IV) nas páginas 97 e 98 abaixo.


27

Identificação da Incorporadora e Construtora e da Operadora Hoteleira

Incorporadora e Construtora

Empreendimento Meridional Ltda. CNPJ/MF: 20.081.096/0001-77,

Rua São João Batista, nº 200

Alto Laje, Cariacica - ES

CEP: 29151-920

At.: Bruna Passos

Tel.: (27) 3227-5188

E-mail: [email protected]

Website: www.meridionalbristolcariacica.com.br

Operadora Hoteleira

Orgbristol – Organizações Bristol Ltda. CNPJ/MF: 23.306.087/0001-25

Praça Dr. Lund, nº 94, sala 205

Centro, Lagoa Santa - MG

CEP: 33.400-000

At.: Luiz Fantin

Tel.: (27) 3315-0505

E-mail: [email protected]

Website: www.alliahotels.com.br/bristol


28

Descrição da Incorporadora e Construtora e da Operadora Hoteleira

A Incorporadora e Construtora

A Empreendimento Meridional Ltda. faz parte do Grupo Proeng, uma empresa capixaba

com sede na Rua Saul Navarro, 310, Praia do Canto – Vitória/ES, que vem desenvolvendo, ao

longo de seus mais de 26 anos de existência, um exercício de contínuo crescimento e solidificação de

suas bases. Fundada em 1989, suas operações iniciaram com o ramo da Construção Civil, e hoje já

conta com outras unidades de negócio.

Idealizada por seu presidente, o Engenheiro e Mestre em Gestão Empresarial Lamberto

Palombini Neto, o Grupo Proeng é, atualmente, uma das empresas de maior destaque do estado do

Espírito Santo. Empregando mais de 800 funcionários, apresenta, no momento, 16 obras em

andamento, sendo 13 na Grande Vitória/ES, 1 em Aracruz/ES e 2 em Cachoeiro do

Itapemirim/ES.

Com um total até aqui de 60 empreendimentos concluídos, todos entregues dentro dos mais

rigorosos prazos, a Proeng Construtora e Incorporadora foi reconhecida em 2004 com o prêmio

TOP OF BUSINESS, recebido no hotel Hilton, em São Paulo, distinguindo-se no conceito

QUALIDADE como uma das mais conceituadas empresas de engenharia no Brasil. Em 2010

voltou a ser homenageada com o prêmio TOP OF BUSINESS, reforçando a imagem de qualidade

que a Construtora imprime a todos os seus empreendimentos. Atua nos estados de ES, RJ e GO.

No Espírito Santo, opera em toda a Grande Vitória e também interior (Aracruz e Cachoeiro) em

imóveis residenciais e comerciais. No Rio de Janeiro, já concluiu dois empreendimentos localizados

na Barra da Tijuca, num volume total de 348 apartamentos de três e quatro quartos. Está chegando

a Goiás, na cidade de Anápolis, com diversos lançamentos na área de salas comerciais e hotelaria.

A Operadora Hoteleira

A Bristol Hotels possui uma história de sucesso, confiabilidade e crescimento organizado.

Fundada em Belo Horizonte em 1987, a rede está entre as grandes administradoras de hotéis do


29

país, estendendo-se hoje pelas capitais e diversos municípios de Minas Gerais, Espírito Santo, Goiás

e Maranhão. Seu know-how propicia total apoio e conveniência do ponto de vista do hóspede.

Com mais de 20 hotéis em operac ão nos estados de Minas Gerais, Espírito Santo, Goiás e

Maranhão, a Bristol Hotels é reconhecidamente uma das marcas mais fortes nestes estados. Com

mais de 25 anos de história e empreendimentos localizados estrategicamente em importantes

cidades do país, a marca Bristol Hotels possui excele ncia nos serviços que presta a prec os bastante

competitivos.


30

Características Principais do Empreendimento

Localização do Terreno

O imóvel sobre o qual localizar-se-á o Empreendimento, objeto da matrícula nº 20.236 do

Cartório de Registro de Imóveis da Cidade de Cariacica, Estado de Espírito Santo, situa-se na Rua

São Jorge, Área “A”, parte da quadra 01, Bairro Alto Lage, tendo sido adquirido em sua totalidade

pela Incorporadora, por meio da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 29 de abril de

2014, pelo Cartório do 1º Ofício de Notas do Município de Vitória/ES, no livro 1394, fls. 089/092

e registrada sob R-26 em 04 de junho de 2014, na matrícula nº 20.236 do Cartório de Registro de

Imóveis da Cidade de Cariacica, Estado de Espírito Santo.

Descrição do Empreendimento

O Empreendimento, objeto da incorporação a ser realizada nos termos da Lei de

Condomínio e Incorporações, será construído sobre a totalidade do terreno, sendo composto por

20 (vinte) pavimentos:

a) A parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade de hospedagem,

doravante denominada Hotel é constituída por 158 (cento e cinquenta e oito) suítes, 16

(dezesseis) apartamentos tipo, unidades autônomas, distribuídas entre os pavimentos 7º

pavimento tipo suítes, 8º ao 16º pavimento tipo suítes e 17º ao 18º pavimento tipo

apartamentos, conforme suas características descritas nos subitens do item 1.3. da

Convenção de Condomínio;

b) A parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall”, destinada à atividade comercial,

constituída por 48 (quarenta e oito) salas, unidades autônomas, distribuídas entre os

pavimentos 4º ao 6º pavimento tipo salas, conforme suas características descritas nos

subitens do item 1.3. da Convenção de Condomínio;


31

c) A parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade de estacionamento,

constituída por 152 (cento e cinquenta e duas) vagas de garagem, unidades autônomas,

distribuídas no Subsolo Garagem 01, 1º Pavimento Térreo, Garagem 02, 2º Pavimento,

Garagem 03 e 3º Pavimento, Garagem 04, conforme suas características descritas nos

subitens do item 1.3. da Convenção de Condomínio;

d) A parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade comercial,

constituída por 09 (nove) unidades autônomas, situadas no 1º pavimento térreo,

conforme suas características descritas nos subitens do item 1.3. da Convenção de

Condomínio;

e) A parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade comercial,

constituída por um restaurante, situada no 2º pavimento garagem 03, conforme suas

características descritas nos subitens do item 1.3. da Convenção de Condomínio; e

f) A parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade comercial,

constituída por um auditório, situada no 1º pavimento térreo garagem 02, conforme suas

características descritas nos subitens do item 1.3. da Convenção de Condomínio.

Características das Unidades Imobiliárias Hoteleiras

O Condo-Hotel dispõe de 174 (cento e setenta e quatro) Unidades Imobiliárias Hoteleiras,

com matrículas específicas, separadas e diversas da matrícula do terreno em que se encontrará

localizado o Empreendimento, sendo que a individualização das matrículas ocorrerá após a

conclusão das obras e expedição do Habite-se. Para informações mais específicas sobre cada uma

das Unidades Imobiliárias Hoteleiras, o Adquirente deve consultar o Memorial de Incorporação

constante do Anexo VI a este Prospecto Resumido na página 100.


32

Regime Jurídico do Empreendimento

A incorporação imobiliária do Empreendimento está sendo realizada nos termos das

seguintes normas: (i) Lei de Condomínio e Incorporações; (ii) Código Civil; (iii) Código de Defesa

do Consumidor; (iv) Lei do Patrimônio de Afetação e (v) Lei dos Corretores de Imóveis.

A incorporação do Empreendimento, registrada sob nº R. 27/20.236, em 20 de junho de

2014, nos termos do artigo 34, parágrafos 4º e 5º, da Lei de Condomínio e Incorporações, conta

com a constituição do patrimônio de afetação averbado sob nº Av. 28/20.236, em 30 de junho de

2014.

Adicionalmente, o investimento no Empreendimento é regido pelos seguintes

contratos/documentos: (a) Contrato de Compra e Venda incluindo seus anexos; (b) Contrato de

Locação; (c) Contrato de Constituição de SCP; (d) Termo de Adesão; (e) Termo de Garantia; e (f)

minuta da Convenção de Condomínio do Empreendimento, além do Memorial de Incorporação.

Para informações sobre cada um desses contratos, o Adquirente deve consultar a seção “Contratos

do Empreendimento” nas páginas 39 a 58 deste Prospecto Resumido.

Possibilidade de Financiamento à Construção e Hipoteca ou Alienação Fiduciária do

Empreendimento

Nos termos da cláusula Décima do Contrato de Compra e Venda, a Incorporadora poderá

contratar com agente financeiro, financiamento com garantia real a ser constituída sobre o imóvel

sobre o qual localizar-se-á o Empreendimento.

Construção e Operação Hoteleira

O Empreendimento, incorporado pela Incorporadora e construído pela Construtora, será

operado/explorado comercialmente pela Operadora Hoteleira, Locatária do Condo-Hotel.


33

Para maiores informações sobre a Incorporadora, a Construtora e a Operadora Hoteleira, o

Adquirente deve consultar a seção “Identificação da Incorporadora e Construtora e da Operadora

Hoteleira” nas páginas 27 a 29 deste Prospecto Resumido. Para maiores informações sobre os

contratos que regulam a operação hoteleira do Empreendimento, o Adquirente deve consultar a

seção “Contratos do Empreendimento” nas páginas 39 a 58 deste Prospecto Resumido.

Data de Lançamento do Empreendimento

A data de lançamento do Empreendimento foi junho de 2014.

Estudo de Viabilidade

Foi elaborado Estudo de Viabilidade do Condo-Hotel, datado de 04 de setembro de 2015,

que compreende a análise de potencial técnico e financeiro do Condo-Hotel, do mercado e das

possibilidades de rendimento. Este estudo será atualizado anualmente até o encerramento da

Oferta, ficando disponível para consulta dos Adquirentes até o encerramento da Oferta, em versão

eletrônica, no website do Empreendimento: www.meridionalbristolcariacica.com.br e em versão

impressa nos pontos de venda (durante a Oferta). O Estudo de Viabilidade não deve ser

interpretado, em nenhuma circunstância, como uma recomendação de investimento no

Empreendimento. O investimento no Empreendimento apresenta riscos para o Adquirente. Ao

decidir por adquirir as Unidades Imobiliárias Hoteleiras, os Adquirentes deverão realizar sua própria

análise e avaliação dos riscos decorrentes do investimento. Para informações sobre os principais

riscos envolvidos na aquisição do Empreendimento, o Adquirente deve consultar a seção “Fatores

de Risco” nas páginas 76 a 87 deste Prospecto Resumido.


34

Informações Financeiras e Operacionais do Empreendimento

Com vistas à adequada informação dos Adquirentes, a Operadora Hoteleira se obriga a: a)

elaborar e colocar à disposição do público, em página da rede mundial de computadores, no prazo

de 60 (sessenta dias) contados do encerramento do exercício, demonstrações financeiras anuais da

SCP, elaboradas de acordo com a Lei das Sociedades por Ações, auditadas por auditor independente

registrado na CVM; e b) elaborar e colocar à disposição do público, em página da rede mundial de

computadores, no prazo de 45 (quarenta e cinco dias) contados da data de encerramento de cada

trimestre, demonstrações financeiras trimestrais referentes aos 03 (três) primeiros trimestres de cada

exercício da SCP, acompanhadas de relatório de revisão especial, emitido por auditor independente

registrado na CVM.


35

Informações Adicionais sobre o Empreendimento

Já está na hora de Cariacica ganhar um empreendimento à altura do que a cidade representa:

o Meridional Hotel, Offices e Mall. São 174 unidades hoteleiras, 48 salas comerciais e, para

completar, um mall de lojas para sua conveniência. O Meridional Hotel, Offices & Mall combina

três segmentos em um único lugar, além de um moderno centro de eventos e um completo

restaurante, todos com qualidade e tecnologia de ponta que só mesmo a parceria entre uma

construtora como a Proeng e uma rede hoteleira como a Bristol Hotels poderia gerar.

Entregue com lobby, recepções, salas de reunião e fitness center, completamente decorados

e mobiliados. O empreendimento ainda possui centro de eventos e restaurante.


36

Informações da Cidade

Com população de aproximadamente 400 mil pessoas, representando 24% da região

metropolitana da Grande Vitória, Cariacica é o terceiro município mais populoso do Espírito Santo.

Seu PIB apresenta crescimento acima da média estadual, com destaque para o setor de comércio e

serviços, tendo sua participação na arrecadação de ICMS dobrado nos últimos 8 anos. Em função

das obras estruturantes e de desenvolvimento já concluídas e em desenvolvimento, podemos prever

que o ritmo de crescimento continuará elevado, com destaque para:

a) Os maiores portos secos (EADIs) da América Latina, transformando a cidade na grande

retroárea dos portos de Vitória e Vila Velha;


37

b) Projeto de requalificação urbana da BR 262 entre a 2ª ponte e a Ceasa, com novo trevo de

Alto Lage.

c) As principais rodovias federais da região sudeste (BR 101 e 262), inclusive o novo contorno

de Vitória e novo trevo da CEASA, Rodovia Leste-Oeste e Corredor Sudoeste, aumentando

cada vez mais sua competitividade logística;

d) O novo Estádio Kleber Andrade para jogos nacionais e internacionais;

e) O Shopping Moxuara, um dos maiores do estado;

f) A 4ª ponte e a BRT, que modificarão o perfil urbano do município;

g) A nova Estrada de Ferro Litorânea-sul, como nova alternativa para escoamento e transporte

de cargas;

Fonte: Companhia de Desenvolvimento de Cariacica/2014.

Informações adicionais das Unidades Imobiliárias Hoteleiras

147 Suítes Single de 16,10 a 16,82m²

9 Suítes PNE de 19,68m²

16 Apartamentos Double de 32,06 a 35,48m²

2 Suítes Master de 56,02m²

Por que investir no Meridional Hotel?

1. Localização Estratégica: Um local escolhido a dedo para maximizar seus rendimentos;

2. Tranquilidade: Com a Bristol seu imóvel será administrado por uma equipe altamente

especializada e treinada, com foco em resultados;

3. Conveniência: Não há preocupação com inquilinos, vacância, taxas, impostos e manutenção

do seu imóvel, com exceção do quanto previsto nesse Prospecto Resumido;

4. Segmento Hoteleiro adequado: O Hotel Easy da Bristol está classificado como econômico,

aliando conforto e luxo acessível;


38

5. Excelentes perspectivas de retorno. O rendimento mensal é liquido independente da

ocupação da sua unidade. Você recebe o resultado da operação de todo o hotel

proporcionalmente;

6. Segurança: Além da renda obtida, seu imóvel continua valorizando ao longo do tempo.

Entretanto, as unidades imobiliárias estão sujeitas a desvalorização, tendo em vista, inclusive,

sua destinação específica, conforme descrito na seção Fatores de Risco deste Prospecto

Resumido;

7. Rendimento: O seu imóvel passa a render assim que o hotel entra em operação;

8. Mix de segmentos: Sinergia entre 03 segmentos distintos e complementares: Hotel, Office e

Mall.

9. Retorno garantido durante o 1º ano de operação: garantia de rentabilidade de R$ 1.250,00

sobre o valor da unidade (referente à tabela de Junho/2014) pelo período de 12 meses, após

o 4º mês do início da operação.*

10. No Meridional Hotel, seu negócio vai ser administrado por especialistas. A parceria entre o

Grupo Proeng S.A. e a Rede Bristol vem desde 203 com empreendimentos de muito

sucesso, disponibilizando profissionais constantemente atualizados e em treinamento para

garantir a qualidade e a segurança dos processos.

*Referente à unidade single de 16,10 m²


39

Contratos do Empreendimento

São apresentadas a seguir informações resumidas sobre as disposições contratuais que

regulam as relações entre os Adquirentes, na qualidade de futuros proprietários das Unidades

Imobiliárias Hoteleiras no Empreendimento, a Incorporadora e a Operadora Hoteleira.

É recomendada aos Adquirentes a análise integral desses contratos e seus anexos, que se

encontram disponíveis para consulta no Anexo I deste Prospecto Resumido nas páginas 89 a 95

abaixo. Adicionalmente, é recomendada aos Adquirentes a leitura cuidadosa deste Prospecto

Resumido, antes de aceitar a Oferta, em especial, a seção “Fatores de Risco” nas páginas 76 a 87

deste Prospecto Resumido.

Contrato de Compra e Venda

Cada Adquirente interessado em adquirir uma ou mais Unidades Imobiliárias Hoteleiras

objeto do Empreendimento deverá celebrar com a Incorporadora um Instrumento Particular de

Contrato de Promessa de Compra e Venda com Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia, por

meio do qual a Incorporadora promete vender a cada Adquirente, individualmente, e este, por sua

vez, a adquirir, para entrega futura, pronta e acabada, uma ou mais Unidades Imobiliárias Hoteleiras,

com sua respectiva fração ideal de terreno e correspondente participação nas áreas de uso comum,

livre de impostos, taxas e outros ônus.

Nos termos dos itens 2.3 e 2.4 do Preâmbulo do Contrato de Compra e Venda, os

Adquirentes se obrigam a manter a sua Unidade Imobiliária Hoteleira integrada ao sistema de

exploração hoteleira conjunta e sua participação como sócio participante da SCP aderindo ao pool

de locação através de contrato específico junto à Operadora Hoteleira.

O preço certo e ajustado para a venda prometida das Unidades Imobiliárias Hoteleiras é o

constante no item 3 do Preâmbulo do Contrato de Compra e Venda, observadas as condições de

parcelamento, notadamente no que diz respeito à incidência de juros e atualização monetária

previstos na cláusula primeira e seus parágrafos do Contrato de Compra e Venda.


40

De acordo com a Cláusula Primeira do Contrato de Compra e Venda, as parcelas do preço

referidas no item 3 do Preâmbulo do Contrato de Compra e Venda, serão reajustadas

monetariamente, tomando-se por base a variação acumulada do Índice Setorial da Construção Civil

(Custo Unitário Básico – CUB), publicado pelo Sindicato da Construção Civil do Estado do

Espírito Santo – SINDUSCON, ao mês, cumulativamente, aplicado sempre o CUB referente ao

antepenúltimo mês ou o último índice que, no momento da emissão da cobrança a que se referir o

primeiro vencimento subsequente for conhecido. Após o Habite-se, o índice de reajuste das

parcelas passará a ser o IGPM (Índice Geral de Preço de Mercado), acrescido de juros de 1% (um

por cento) ao mês, também de forma acumulativa. Ainda na Cláusula Primeira do Contrato de

Compra e Venda, ficou estabelecido que o índice e periodicidade da correção monetária do preço,

há de corresponder à variação monetária positiva, convencionando que, em havendo variação

negativa do índice pactuado, o valor da parcela corresponderá àquele do último mês em que o índice

de correção monetária variou positivamente; acrescido em todos os casos, dos juros pactuados.

A aplicação do reajuste monetário pactuado na Cláusula Primeira do Contrato de Compra e

Venda, respeitará a periodicidade anual, mas se em virtude de norma subsequente ou de decisão

judicial, for reduzido o prazo de aplicação previsto na legislação vigente na data de assinatura do

Contrato de Compra e Venda, a aplicação do reajuste monetário passará automaticamente a ser feito

no menor prazo que for permitido em lei ou medida provisória, conforme prevê o parágrafo

segundo da Cláusula Primeira do Contrato de Compra e Venda.

O parágrafo terceiro da Cláusula Primeira do Contrato de Compra e Venda define para a

apuração do saldo do preço, o sistema conta-corrente (lançamento de débito e crédito), sendo certo

que a cada período de 01 (um) ano, a contar da assinatura do Contrato de Compra e Venda, será

feito o ajuste do saldo devedor da seguinte forma:

a) Os valores das parcelas pagas serão deduzidas do saldo devedor corrigido

monetariamente pelos indexadores contratuais;

b) A cada período de 1 (um) ano, se fará o ajuste das diferenças entre o índice pactuado e os

valores pagos em real, nos 12 (doze) meses imediatamente anteriores;


41

c) Caso haja diferença em favor da Incorporadora, o Adquirente efetuará o pagamento da

diferença em um única parcela, juntamente com o vencimento previsto para o mês

subsequente, ou esta diferença será incorporada nas parcelas vencidas, à critério da

Incorporadora, pelo que toda e qualquer quitação dada pela Incorporadora em ditas

parcelas mensais e representativas do preço total da Unidade Imobiliária Hoteleira, é

considerada parcial;

d) Caso haja diferença em favor do Adquirente, essa diferença será abatida de uma vez, na

prestação subsequente;

e) Por decisão livre do Adquirente, poderá o mesmo optar por pagar cada uma das parcelas

do preço, já corrigidas pelo índice pactuado, mês a mês, pelo que nesta hipótese, as

parcelas não mais serão objeto de qualquer outro reajustamento e consequentemente

não lhe serão aplicáveis as estipulações previstas no “caput” do parágrafo terceiro da

Cláusula Primeira do Contrato de Compra e Venda.

O reajuste monetário será sempre calculado sobre o valor da parcela e será recebido pela

Incorporadora através de letra de câmbio ou de recibo de igual valor, ficando a Incorporadora

autorizada pelo Adquirente a sacar a mencionada letra de câmbio, nos termos do parágrafo quarto

da Cláusula Primeira do Contrato de Compra e Venda.

Em caso de vedação ou impossibilidade, gerada por qualquer fato ou circunstância, de

aplicação do índice CUB, descrito na página 10 deste Prospecto Resumido e na Cláusula Primeira do

Contrato de Compra e Venda, o reajuste monetário será exigido substitutiva e automaticamente

segundo a variação da caderneta de poupança, ou qualquer outro que apure a variação ponderada

dos custos de produção e dos insumos utilizados no setor de construção civil, conforme parágrafo

quinto da Cláusula Primeira do Contrato de Compra e Venda.

O prazo para conclusão da obra estará sempre sujeito a uma tolerância de 90 (noventa) dias,

além da prorrogação decorrente de caso fortuito ou força maior, prevista no artigo 393 do Código

Civil Brasileiro, por força do inciso I da Cláusula Terceira do Contrato de Compra e Venda.


42

Até 30 (trinta) dias após sua notificação pela Incorporadora, deverá o Adquirente cumprir

todas as providências necessárias a obtenção do financiamento por agente financeiro e assinatura do

contrato, se for o caso, nos termos do inciso II da Cláusula Terceira do Contrato de Compra e

Venda. Após a concessão do Habite-se, o Adquirente será notificado para receber as chaves,

mediante prévio cumprimento, no prazo de 30 (trinta) dias, das providências que lhe competir,

conforme previsto no inciso III da Cláusula Terceira do Contrato de Compra e Venda.

As parcelas não pagas em seu vencimento, ficarão sujeitas até seu efetivo pagamento, a

reajuste “pro rata die” ao índice pactuado e vigente no mês do pagamento, a juros compensatórios

de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito atualizado, de

acordo com o inciso III da Cláusula Quarta do Contrato de Compra e Venda.

De acordo com o inciso I da Cláusula Oitava do Contrato de Compra e Venda ficará

rescindido de pleno direito, independentemente de qualquer aviso, interpelação ou ação judicial, na

falta de pagamento de qualquer parcela do preço ou de qualquer outro débito do Adquirente, ou

cumprimento de outra obrigação contratual, depois de transcorridos 15 (quinze) dias de sua

interpelação por via postal com AR.

Constituem ainda causas de rescisão contratual, dispensadas de qualquer aviso, notificação

ou interpelação judicial ou extrajudicial, nos termos do inciso III da Cláusula Oitava do Contrato de

Compra e Venda, as causas a seguir:

a) A não efetivação pelo Adquirente do financiamento com o agente financeiro ou falta de

pagamento do saldo devedor, no prazo de 30 (trinta) dias de sua notificação para fazê-lo;

b) Falta de ressarcimento a Incorporadora das importâncias que for compelida a dispender,

com os encargos de responsabilidade do Adquirente;

c) Cessão ou promessa de cessão de direitos e obrigações do contrato feitas sem anuência

da Incorporadora;

d) Constituição pelo promitente Adquirente de quaisquer ônus sobre a Unidade Imobiliária

Hoteleira comprometida ou os respectivos direitos, sem anuência da Incorporadora;


43

e) Mora do Adquirente, no cumprimento de qualquer exigência de terceiros ou poder

público em relação à Unidade Imobiliária Hoteleira;

f) Se contra o Adquirente forem movidas ações ou execuções, ou decretada qualquer

medida judicial, que de algum modo afetem a Unidade Imobiliária Hoteleira

comprometida ou os direitos do Contrato de Compra e Venda;

g) A Insolvência do Adquirente.

Após a rescisão contratual seja por inadimplemento ou por vontade do Adquirente, serão

devolvidas as parcelas, deduzidas as despesas tributárias, parafiscais, de publicidade e de corretagem,

que correspondem a 10% (dez por cento), no mínimo, do valor total do negócio, após o que em

havendo saldo, este será devolvido ao Adquirente da mesma forma em que fora adimplido, nos

termos do inciso IV da Cláusula Oitava do Contrato de Compra e Venda.

Nos termos do inciso VI da Cláusula Nona do Contrato de Compra e Venda, o Adquirente

tem ciência de que a aquisição de uma Unidade Imobiliária Hoteleira e a adesão ao Pool implica na

obrigação de pagamento do custo do mobiliário interno da Unidade Imobiliária Hoteleira e

pagamento proporcional do custo do mobiliário e equipamentos das partes comuns para

funcionamento do hotel.

Ainda, não integra o preço da Unidade Imobiliária Hoteleira a contribuição para formação

preliminar do capital inicial para despesas pré-operacionais da SCP voltada à atividade hoteleira,

cujo valor deverá ser pago diretamente ao grupo hoteleiro através do Condomínio ou a SCP,

mediante depósito bancário em conta a ser indicada pela SCP ou Incorporadora, servindo o

comprovante de depósito também como comprovante de pagamento, nos termos do inciso VII da

Cláusula Nona do Contrato de Compra e Venda.

Nos termos do inciso VIII da Cláusula Nona do Contrato de Compra e Venda, o Adquirente

se obriga a efetuar o pagamento das despesas com marketing e formação preliminar do capital de

giro, no montante a serem votadas e aprovadas na primeira Assembleia Geral de Instalação sem uso

do Condomínio, cujo pagamento deverá ocorrer da forma aprovada através de conta que referida

assembleia indicar.


44

Nos termos do inciso VII da Cláusula Décima Primeira do Contrato de Compra e Venda, o

Adquirente tem ciência de que a Unidade Imobiliária Hoteleira objeto do Contrato de Compra e

Venda, será executada na estrita conformidade com o projeto arquitetônico e especificação de

materiais constantes do Memorial de Incorporação, em conformidade, ainda, com as disposições

estabelecidas neste contrato, ficando, assim, expressamente reservado à Incorporadora o direito de

recusar, sem necessidade de motivação fundamentação ou explicação, qualquer pedido de alteração

ou modificação, que seja formulado a qualquer tempo pelo Adquirente, em relação à Unidade

Imobiliária Hoteleira ou áreas e/ou elementos comuns, ainda que tais modificações não impliquem

em alteração de projeto arquitetônico, modificação do Memorial de Incorporação, demolições, ou

não importem em elevação de custos, sendo certo que a execução de alterações, modificações ou

qualquer forma de substituição de matérias se solicitada pelo Adquirente, ficará ao exclusivo critério

da Incorporadora.

Contrato de Constituição de Sociedade

No Contrato de Constituição de SCP estão previstas as relações jurídicas entre a Operadora

Hoteleira e os Adquirentes das Unidades Imobiliárias Hoteleiras, que tem por finalidade formalizar

o Condo-Hotel, cujo objeto é promover locações temporárias das Unidades Imobiliárias Hoteleiras

dos Adquirentes, identificados nos Termos de Adesão, nos moldes da exploração do ramo

hoteleiro, que a Operadora Hoteleira empreenderá, em seu nome, assim como, as demais operações

inerentes, acessórias e complementares da atividade hoteleira, tais como, restaurante, telefonia,

convenções, eventos e lavanderia, da forma pactuada com o Condomínio e com terceiros, nos

termos do subitem 2.3.1.

De acordo com o subitem 2.3.2 do Contrato de Constituição de SCP, serão iniciadas as

atividades da Sociedade a partir da inauguração do Condo-Hotel e vigorarão pelo prazo previsto de

05 (cinco) anos, podendo ser prorrogado automaticamente, enquanto perdurar o contrato com o

Condomínio.

Nos termos do item 4.1. do Contrato de Constituição da SCP, constituem obrigações da

Operadora Hoteleira:


45

a. Incentivar, promover e administrar todos os serviços que se fizerem necessários, para

realização das operações que constituem o objeto da Sociedade;

b. Operacionalizar a Sociedade para que ela alcance desenvolvimento de seu objeto social;

c. Manter a escrituração contábil específica, em livros, de acordo com os princípios

contábeis e as normas de contabilidade comercial;

d. Elaborar e apresentar o balanço patrimonial e a demonstração do resultado da SCP, no

final de cada exercido, em data previamente estabelecida, não podendo ultrapassar o dia

30 de abril do ano seguinte;

e. Elaborar e fornecer mensalmente, ao Conselho de Representantes da SCP, se outra

periodicidade não for ajustada, prestação de contas do resultado da Sociedade até o dia

30 (trinta) do mês subsequente ao vencido, acompanhada do balancete mensal, com a

respectiva demonstração do resultado;

f. Realizar a seleção de todos os empregados que exercerão atividades próprias para o

funcionamento, manutenção e conservação do Condomínio, bem como, da Sociedade,

os quais, à exceção daqueles referidos no sub-item seguinte, serão sempre empregados

do Condomínio;

g. Deverá a Operadora Hoteleira destacar empregado seu para trabalhar, em caráter

temporário ou permanente, para a Sociedade em quantidade de acordo com a

necessidade operacional do Condo-Hotel e consecução dos objetivos sociais. Os valores

dos salários, encargos e benefícios dos referidos empregados, compatíveis com os

praticados no mercado hoteleiro local, serão despesas da Sociedade, e mensalmente

reembolsados por esta à Sócia Ostensiva, mediante nota de débito, devendo tal despesa

estar prevista no Orçamento anual aprovado pelo Conselho de Representantes da SCP,

salvo em casos emergenciais, que dependerão de referendo posterior;

g1) O gerente geral do Condo-Hotel será empregado da Sociedade e como tal registrado

na sócia ostensiva, assim como, os profissionais dedicados a captação e coordenação de

eventos, reservas, vendas de hospedagem, aluguéis e demais atividades comerciais

próprias ou complementares da atividade hoteleira e de seu marketing;


46

h. Definir a política de marketing, de crédito, exploração da área de alimentos e bebidas,

concessões, locação de áreas, salões de eventos demais espaços comerciais e vagas de

garagens, localizados nas áreas comuns do Condomínio, exploradas pela Sociedade;

i. Definir programas de treinamento para aumentar o rendimento das áreas de vendas,

tarifas GDS, internet, marketing, vendas internacionais e convenções;

j. Mandar realizar, na data fixada pelo Conselho de Representantes da SCP, nos termos do

Contrato de Constituição de SCP e à custa da Sociedade, auditoria externa e

independente;

k. Elaborar e fornecer ao Adquirente, até o dia 30 (trinta) de cada mês, o demonstrativo

financeiro das operações do mês anterior, diretamente ou através de acesso na internet;

l. Elaborar o Orçamento Anual para as atividades da Sociedade, nos termos do item 11 do

Contrato de Constituição de SCP;

m. Manter em bom estado de conservação as Unidades Imobiliárias Hoteleiras utilizadas

para o objetivo da Sociedade, salvo, as deteriorações decorrentes de uso normal,

comprometendo-se a assim devolvê-las nas condições estabelecidas no Contrato de

Constituição de SCP;

n. Assumir, perante terceiros, nos parâmetros do Contrato de Constituição de SCP, as

obrigações necessárias para o desenvolvimento das operações que constituem o objetivo

da Sociedade; e

o. Todas as obrigações perante terceiros, que forem necessárias para a consecução das

operações objeto da Sociedade, serão assumidas pela Operadora Hoteleira, que não terá

poderes para constituir dívidas em nome do Sócio Participante, mantendo-se, porém, o

Adquirente, na proporção de sua participação, solidariamente responsável com a

Operadora Hoteleira quanto aos débitos e responsabilidades decorrentes de quaisquer

obrigações da Sociedade, sejam elas fiscais, trabalhistas e operacionais ou de qualquer

outra natureza, inclusive, obrigações perante os próprios Sócios Participantes, como o

pagamento do aluguel mensal, consoante contrato de locação das Unidades Imobiliárias

Hoteleiras, desde que não oriundas de imprudência, imperícia, negligência e/ou atos

ilegais da Operadora Hoteleira. Esta obrigação solidária do Sócio Participante,


47

relativamente ao período em que permaneceu como Sócio Oculto, perdurará mesmo

após o término ou eventual rescisão do Contrato de Constituição de SCP, desde que a

responsabilidade em questão decorra da operação da Sociedade, podendo, ainda, haver

compensação de créditos e débitos.

São direitos da Operadora Hoteleira conforme item 4.2. do Contrato de Constituição de

SCP, receber, na qualidade de sócia ostensiva, as remunerações descritas no referido item e nas

páginas 71 a 75 deste Prospecto Resumido.

São Obrigações dos Adquirentes conforme item 5.1. do Contrato de Constituição de SCP:

a. Dar em locação à Sociedade, nos termos previstos no Contrato de Constituição de

Sociedade e no Contrato de Locação, como condição essencial para adesão à mesma e

para esta poder realizar o objetivo social, a Unidade Imobiliária Hoteleira da qual seja

proprietário e/ou titular dos direitos de compra;

b. Pagar o fundo social inicial e demais fundos de reservas e neles manter os recursos

financeiros referidos, até a sua utilização autorizada; e

c. Efetuar a adaptação de sua Unidade Imobiliária Hoteleira aos padrões de mobiliário de

decoração, equipamentos, utensílios, conservação e estética, conforme definidos pela

Operadora Hoteleira, em conjunto com o Conselho de Representantes da SCP.

O Contrato de Constituição de SCP prevê no subitem 5.2.1., a obrigação dos Adquirentes de

arcar com aportes adicionais no caso de a Sociedade não atinjir o montante suficiente para a

cobertura de todas suas despesas, inclusive as despesas de remuneração da Operadora Hoteleira,

dentre outros.

São direitos dos Adquirentes previstos nas alíneas do item 5.3. do Contrato de Constituição

de SCP:

a) Cada Sócio Participante tem direito de receber da Sociedade, estando em dia com suas

obrigações, por cada Unidade Imobiliária Hoteleira que estiver locada à Sociedade,

aluguel mensal fixado em contrato e lucro distribuído, quando o resultado líquido for

positivo, conforme descrição da remuneração dos Adquirentes nas páginas 60 e 61 deste

Prospecto Resumido;


48

b) Se for o caso, como locador, caberá ao Sócio Participante um aluguel mensal fixado no

Contrato de Locação, conforme “b.1” abaixo, bem como, outra quantia a título de lucro

distribuído, conforme alínea “b.2”, também abaixo;

b.1) O Sócio Participante receberá o aluguel mensal contratual, até o dia 30 (trinta) do

mês subsequente ao vencido, por Unidade Imobiliária Hoteleira integrada ao

Condo-Hotel, podendo este aluguel, ser alterado pelo Conselho de Representantes

da SCP, em reunião com a Operadora Hoteleira, para aprovação posterior da

Assembleia Geral, quando as condições econômico-financeiras recomendarem sua

revisão;

b.2) Também, até o dia 30 (trinta) do mês subsequente ao vencido, o Adquirente terá

direito a receber sua parte no lucro a distribuir. calculado conforme estabelecido no

item 8.1. do Contrato de Constituição de SCP, com base no resultado positivo

apurado;

b.3) Fica estabelecido que o valor do aluguel constante da alínea “b.1”, supra, será

atualizado anualmente pelo IGPM/FGV, ou por outro índice que venha a

substituí-lo;

b.4) No entanto, fica ressalvado que, no caso em que a Sociedade não tenha

disponibilidade financeira, o pagamento total ou parpial dos rendimentos referidos,

nas alíneas “b.1” e “b.2”, supra, poderá ser diferido, sem qualquer gravame, tanto

para a Sociedade quanto para a Operadora Hoteleira, restando, ainda, a obrigação

prevista no item 5.2. do Contrato de Constituição de SCP;

b.5) Caso a indisponibilidade de caixa perdure por período superior a 90 (noventa) dias,

deverá o Conselho de Representantes da SCP avaliar medidas sugeridas para

resolver o problema e, se julgar conveniente, solicitar que seja realizada auditoria

específica com o intuito de apurar as causas de tal indisponibilidade;


49

c) Participar das deliberações das Assembleias Gerais do Condo-Hotel, com direito de voz

e de voto igual ao número de Unidades Imobiliárias Hoteleiras que tenha na Sociedade,

não podendo, contudo, votar nas questões em que tenha particular interesse;

d) Votar e ser votado nas Assembleias Gerais para eleger membro do Conselho de

Representantes da SCP;

e) Ser notificado com antecedência mínima de 8 (oito) dias das Assembleias Gerais, sob

pena de nulidade das suas deliberações, em caso de comprovado prejuízo a seu interesse;

f) Ter acesso à escrituração contábil da Sociedade, sempre que solicitar por escrito;

g) Ter examinados todos os seus pedidos e sugestões pelos órgãos deliberativos próprios

da Sociedade;

h) O Sócio Participante terá o direito de preferência na utilização como hóspede, da

Unidade Imobiliária Hoteleira destinada aos objetivos da Sociedade devendo, para tanto,

estar em dia com suas obrigações e serão observadas as seguintes regras:

h1) Deverá apresentar a devida solicitação, através do sistema de reservas da Sociedade;

h2) O preço da diária será o vigente na época, com o desconto máximo concedido ou

praticado sobre a diária-balcão no período de sua hospedagem;

h3) Permanecerá com todos seus direitos ao recebimento dos rendimentos devidos pela

Sociedade, na forma prevista no Contrato de Constituição de SCP;

h4) As prerrogativas de preferência e preço se estendem ao cônjuge, ascendentes e

descendentes, pelo período máximo de 60 (sessenta) dias, sucessivos ou não, a cada

doze (12) meses;

h5) No evento da copa do Mundo e das Olimpiadas, a Assembleia Geral poderá alterar

os dispositivos deste item;

i) O Sócio Participante não poderá compensar eventuais créditos seus, com débitos

decorrentes da hospedagem supra;


50

j) Para complementação e manutenção do capital de giro da Sociedade, devidamente

aprovado pelo Conselho de Representantes da SCP, os Adquirentes autorizam a

Operadora Hoteleira a reter até 80% (oitenta por cento) do valor que lhes couber a título

de aluguel e lucro distribuído, consoante decidir o Conselho de Representantes da SCP

em conjunto com a Operadora Hoteleira.

A receita da Sociedade compreenderá as importâncias auferidas em função das seguintes

operações, no mês de competência, nos termos do item 7.2. e suas alíneas do Contrato de

Constituição de SCP: a) hospedagem total efetiva nas Unidades Imobiliárias Hoteleiras; b) receita de

telefonia, lavanderia, alugueis e locações de espaços, ISS, taxa de turismo, serviço de internet e

outras; c) por qualquer indenização recebida em razão de danos causados nas Unidades Imobiliárias

Hoteleiras; d) por todos os resultados gerados pelas aplicações financeiras; e) por outras receitas

auferidas pela Sociedade.

As despesas comprendem as importâncias pagas ou incorridas pela Sociedade, no mês de

competência, nos termos do item 7.3. e suas alíneas do Contrato de Constituição de SCP, em função

das seguintes operações: a) aluguéis pagos aos Sócios Participantes; b) despesas efetuadas com

pessoal contratado para realização dos serviços pertinentes à Sociedade, inclusive, as contribuições

previdenciárias e encargos sociais; c) custos operacionais e administrativos, impostos, taxas e

contribuições; d) serviços técnicos e profionais pagos a título de: comissões a agente de viagens,

taxas de reservas e comissões por hospedagem, promoções, publicidade e propaganda, brindes,

auditoria externa e assessoria jurídica, contabilidade e informática; e) serviços públicos de energia

elétrica, água, gás, telefone, lavanderia e ainda seguros, e o consumo de materias e serviços de

qualquer natureza necessários à consecução dos objetivos sociais; f) manutenção e reposição dos

equipamentos, exoval, amenidades e impressos em geral; g) conservação e reparo das Unidades

Imobiliárias Hoteleiras, bens móveis e decoração em geral; h) taxa de condomínio ordinária ou

quando for o caso, taxa de condomínio extraordinária; i) outras despesas pertinentes à Sociedade

aqui não enumeradas mas necessárias à obtenção dos rendimentos, como a remuneração à

Operadora Hoteleira.


51

Conforme dispõe o item 9.1. do Contrato de Constituição de SCP, são órgãos

representativos dos Adquirentes, no tocante a gestão e fiscalização dos atos sociais, a Assembleia

Geral e o Conselho de Representantes da SCP.

A Assembleia Geral é o órgão máximo de deliberação dos Sócios Participantes, podendo ser

órdinária ou extraordinária, nos termos do item 9.2. e suas alíneas do Contrato de Constituição de

SCP, sendo que compete à Assembleia Geral, dentre outros poderes: a) a eleição do Conselho de

Representantes da SCP; b) a aprovação do balanço anual mediante parecer do Conselho de

Representantes da SCP; c) a aprovação de repartição de eventuais prejuízos pelos Sócios

Participantes; d) aprovação do Orçamento Anual até 31 de dezembro do ano em curso para vigorar

no exercício seguinte; e e) a deliberação sobre eventuais conflitos entre o Conselho de

Representantes da SCP e a Operadora Hoteleira.

Compete ao Conselho de Representantes da SCP, nos termos do subitem 9.7.1. e suas alíneas

do Contrato de Constituição de SCP, dentre outros poderes lá descritos: a) autorizar a cobrança de

taxas dos Adquirentes; b) autorizar qualquer saque do Fundo de Reserva da SCP; c) fiscalizar os atos

praticados pela Operador a Hoteleira; e d) determinar a realização de auditoria externas, escolhendo

a empresa ou o auditor independente.

Conforme previsto no item 11.1. do Contrato de Constituição de SCP, a Operadora

Hoteleira deverá apresentar em assembleia, o Orçamento Anual do Condo-Hotel referente ao ano

seguinte, do qual constarão para conhecimento destes, as principais metas previstas para o ano,

Orçamento Anual e linhas gerais das políticas comerciais a serem desenvolvidas.

Em caso de rejeição parcial do Orçamento Anual, pela Assembleia Geral, permanece a

mesma regra transitória da cláusula 11.2., devendo a Operadora Hoteleira, em 30(trinta) dias,

elaborar as adequações devidas, que, se não puderem ser atendidas, a Operadora Hoteleira deverá

apresentar as justificativas adequadas para a não realização das retificações, conforme previsto no

item 11.4. e suas alíneas do Contrato de Constituição de SCP.


52

Contrato de Locação

Por meio do Contrato de Locação as Unidades Imobiliárias Hoteleiras são objeto de locação

à Sócia Ostensiva, na qualidade de Locatária, e os Adquirentes, na qualidade de locadores das

Unidades Imobiliárias Hoteleiras, para que a SCP exerça as atividades relacionadas à operação

hoteleira.

Nos termos do item 8 do Preâmbulo do Contrato de Locação, os Adquirentes devem locar à

Operadora Hoteleira a sua respectiva Unidade Imobiliária Hoteleira.

De acordo com a Cláusula Terceira, o Contrato de Locação vigerá pelo mesmo prazo de

vigência do Contrato de Constituição de SCP ao qual o Contrato de Locação é vinculado, cujo prazo

é de 05 (cinco) anos, com início na data da inauguração do Condo-Hotel, devendo ser

automaticamente prorrogado por igual período.

Conforme o item 3 da Cláusula Terceira, o Contrato de Locação será automaticamente

rescindido se o Contrato de Constituição de SCP, for extinto.

Será pago aos Adquirentes, a título de aluguel, a importância fixa e mensal, a ser definida em

assembleia, consoante as disposições do Contrato de Constituição de SCP, conforme estabelece o

item 1 da Cláusula Quarta do Contrato de Locação. O aluguel mensal está sujeito a atualização

monetária anual com base no IGPM/FGV, ou por outro índice que venha a substituí-lo. No

entanto, o aluguel, poderá ser alterado pelo Conselho do Pool, em reunião com a Operadora

Hoteleira, “ad referendum” da Assembleia Geral, quando as condições econômicas/financeiras

recomendarem sua revisão, nos termos do item 2 da Cláusula Quarta do Contrato de Locação.

O aluguel será pago até o dia 30 (trinta) do mês seguinte ao vencido, diretamente pela

Operadora Hoteleira em seus escritórios na Cidade de Vitória, ou mediante depósito em conta

corrente bancária indicada por escrito pelos Adquirentes.


53

Termo de Adesão

O Termo de Adesão à SCP, o qual se aperfeiçoa com a assinatura do Contrato de Locação e

entrega das Unidades Imobiliárias Hoteleiras à Operadora Hoteleira.

Nos termos do item 6 do Termo de Adesão, cada Adquirente adere à SCP na qualidade de

Sócio Participante, assumindo todos os direitos e obrigações daí decorrentes previstas em lei e no

Contrato de Constituição de SCP.

Esta adesão se aperfeiçoa com a assinatura do Contrato de Locação, entregando a Unidade

Imobiliária Hoteleira referida no respectivo Termo de Adesão, para integrar o Pool, nos termos do

item 7 do Termo de Adesão.

Conforme estabelece o item 9 do Termo de Adesão, fica a Operadora Hoteleira autorizada a

vistoriar e receber, em primeira locação cada Unidade Imobiliária Hoteleira, devendo emitir o laudo

de vistoria com as ressalvas de eventuais anormalidades.

Cada Adquirente autoriza a Operadora Hoteleira a representar-lhe em sua ausência, cosoante

disposto no item 9.11 do Contrato de Constituição de SCP, nas Assembleias Gerais, com plenos e

gerais poderes para votar, aprovar ou rejeitar a matéria constante da convocação, conforme dispõe o

item 10 do Termo de Adesão.

Termo de Garantia de Rentabilidade

Conforme o preâmbulo do Termo de Garantia de Rentabilidade, cada Adquirente das

Unidades Imobiliárias Hoteleiras terá uma garantia mínima de rentabilidade com valor estimado de

acordo com o tamanho da respectiva Unidade Imobiliária Hoteleira, atualizável pelo mesmo índice

do Contrato de Compra e Venda, conforme valores estimados na tabela abaixo:


54

ÁREA VALOR

SUÍT

ES

16,10 R$ 1.374,60

16,44 R$ 1.403,63

16,82 R$ 1.436,07

19,68 R$ 1.680,25

SUÍT

ES M

AST

ERS

32,03 R$ 2.734,68 32,11 R$ 2.741,51 32,46 R$ 2.771,40 32,54 R$ 2.778,23 32,89 R$ 2.808,11

35,48 R$ 3.029,24

56,02 R$ 4.782,92

A rentabilidade mínima garantida será garantida pela Incorporadora, terá início após o 4º mês

do inicio de operação plena do Condo-Hotel, e vigorará por 12 (doze) meses, conforme item 1 do

Termo de Garantia de Rentabilidade.

Por força do item 2 e seus subitens todos do Termo de Garantia de Rentabilidade, o

Adquirente perderá a garantia de rentabilidade mínima, caso ocorra: (i) atraso de qualquer parcela do

seu contrato ou dos pagamentos referentes aos equipamentos do Condo-Hotel, por período

superior a 10 (dez) dias corridos; ou (ii) a cessão do Contrato de Compra e Venda da respectiva

Unidade Imobiliária Hoteleira a qualquer título; ou (iii) infração de qualquer cláusula do Contrato de

Compra e Venda da respectiva Unidade Imobiliária Hoteleira, por parte do Adquirente.

Minuta da Convenção de Condomínio

A minuta da Convenção de Condomínio do Empreendimento discrimina todas as diferentes

partes do Empreendimento, as vedações aos Condôminos, os encargos, forma e proporção das

contribuições ordinárias e extraordinárias, a administração do condomínio, as funções e obrigações

do síndico, dos subsíndicos, e do conselho consultivo, entre outros.

Além disso, prevê que o Condomínio é composto por 01 (uma) edificação, destinada às

atividades de hospedagem hoteleira, estacionamento, loja e atividades comerciais, que apesar de


55

submeterem ao mesmo regramento condominial terão administração distintas a fim de

minimizarem as interferências recíprocas de qualquer natureza.

A Convenção de Condomínio prevê, em seu Capítulo IV da Parte II no item 4.1., a

possibilidade do Condômino utilizar os serviços existentes no Condomínio, com observância das

normas de boa vizinhança, sem prejudicar, causar dano ou incômodo aos demais Condomínios e

usuários, nem opor obstáculo ou embaraço ao bom uso das partes e coisas comuns.

São direitos dos Condôminos, conforme item 4.2., alínea “a” do Capítulo IV da Parte II da

Convenção de Condomínio:

1) Usar as partes de propriedade e uso comuns, com as restrições decorrentes da estrutura

e destinação funcional do Condo-Hotel;

2) Convocar assembleia geral, juntamente com outros condôminos, de acordo com

números fixados na Convenção de Condomínio, na forma nela prescrita, podendo

discutir, deliberar e votar, desde que esteja em dia com suas obrigações condominiais;

3) Formular por escrito, propostas, queixas e reclamações, ao Síndico, ou à Operadora

Hoteleira, podendo examinar em qualquer tempo os livros e arquivos do Condomínio;

4) Recorrer de decisões tomadas pelo Síndico, pela Operadora Hoteleira e pela própria

Assembleia Geral;

5) Realizar modificações ou benfeitorias em sua respectiva Unidade Imobiliária Hoteleira

desde que obtenha autorização do Condomínio ou da Operadora Hoteleira, tendo em

vista a padronização do Condo-Hotel a que se submetem todos;

6) Usar, gozar e dispor de sua unidade autônoma, da maneira que não descaracterize ou

contrarie as normas do Condo-Hotel a que se submetem todos.

São Obrigações dos Condôminos, conforme item 4.2., alínea “b” do Capítulo IV da Parte II

da Convenção de Condomínio:

1) Incluir sua Unidade Imobiliária Hoteleira no Pool, mobiliada e decorada no padrão

adotado pelo Condo-Hotel;


56

2) Apresentar ao Condomínio o instrumento que autorize a utilização da Unidade

Imobiliária Hoteleira por terceiro, sub-rogado nos direitos e obrigações do títulos,

principalmente a adesão ao Pool. Deverá, também, ser preenchida ficha de registro, com

todos os dados do outorgado;

3) Manter atualizado seu endereço nos registros do Condomínio, a fim de receber a

correspondência que lhe foi destinada;

4) Executar, às suas expensas obras e/ou serviços em sua própria Unidade Imobiliária

Hoteleira ou na de terceiros, para conserto de eventuais danos causados a esta última,

caso cesse a adesão ao Condo-Hotel;

5) Destinar sua Unidade Imobiliária Hoteleira mediante assinatura do Termo de Adesão ao

Pool, de modo permanente, para atender aos objetivos do Condo-Hotel;

6) Não instalar nas Unidades Imobiliárias Hoteleiras aparelho individual de ar

condicionado, fora dos locais predeterminados, caso cesse a adesão ao Condo-Hotel;

7) Não abusar de seus direitos, nem prejudicar de qualquer forma os demais Condôminos,

proprietários de Unidades Imobiliárias Hoteleiras;

8) Não causar dano ou incômodo aos demais Condôminos, nem obstáculo ou embaraço ao

bom uso dos bens comuns, caso cesse adesão ao Condo-Hotel;

9) Exigir do Síndico ou da Operadora Hoteleira as providências que forem necessárias para

o fiel cumprimento da Convenção de Condomínio ou para normal e adequado

funcionamento dos serviços;

10) Cumprir e respeitas as normas da Convenção de Condomínio.

O Pool, na modalidade de Condo-Hotel, será mantido com a integração de 100% das

Unidades Imobiliárias Hoteleiras, só podendo deixar de ser um Condo-Hotel, pela decisão unânime

dos Condôminos existentes tomada em Assembleia Geral especificamente convocada, nos termos

do subitem 5.1.1., alínea “f” do Capítulo V da Parte II da Convenção de Condomínio.


57

O Pool é formalizado através de Sociedade em Conta de Participação, de acordo com

critérios comerciais ali definidos pelas partes interessadas, para que atenda aos seus objetivos,

conforme estabelece o item 5.2. do Capítulo V da Parte II da Convenção de Condomínio.

De acordo com o item 5.6. do Capítulo V da Parte II da Convenção de Condomínio, os

integrantes do Pool elegerão uma Comissão de Representantes, ou Conselho Fiscal do Pool,

constituída por 3 (três) membros efetivos e 3 (três) suplentes, presidido por um deles, cujas

atribuições acham-se enumeradas no Contrato de Constituição de SCP.

A Convenção de Condomínio prevê a descentralização administrativa, sendo que o

Condomínio será administrado por dois órgãos, sendo um síndico, pessoa física ou jurídica,

Condômino ou não, e um subsíndico, eleitos em Assembleia Geral e por uma Administradora ou

Empresa Operadora, necessariamente pessoa jurídica, de reconhecida capacidade e renome no

ramo hoteleiro, nos termos do item 6.1. e suas alíneas, do Capítulo VI da Parte II da Convenção de

Condomínio.

Além do Síndico e do Subsíndico, a assembleia geral deve eleger o Conselho Fiscal do

Condomínio, que será constituído por 6 (seis) Condôminos, sendo 3 (três) deles suplentes e 3 (três)

membros ou conselheiros, nos termos do item 6.2., do Capítulo VI da Parte II da Convenção de

Condomínio.

De acordo com o item 11.1, do Capítulo XI da Parte II da Convenção de Condomínio, o

Condomínio é obrigado a contratar e a manter seguro contra riscos de incêndio ou outro sinistro

que causa destruição, no todo ou em parte, discriminando-se uma a uma as unidades autônomas e o

total das partes comuns, com os respectivos valores.

Além disso, prevê o item 12.1. do Capítulo XII da Parte II da Convenção de Condomínio,

que cada Condômino participará de todas as despesas do Condomínio, de acordo com o orçamento

previsto para o exercício social, e das despesas extraordinárias, recolhendo as respectivas quotas nos

primeiros 5 (cinco) dias de cada mês, após recebimento do aviso da Operadora Hoteleira, expedido

para o seu endereço, salvo se o vulto das despesas aconselhar que seja feito o recolhimento em

parcelas, com autorização do Conselho Fiscal do Condomínio, caso em que deverão ser fixados os

respectivos vencimentos. Na vigência do Condo-Hotel a obrigação relativa às despesas ordinárias,


58

previstas no orçamento, decorrido o período inicial de operação em soft opening, ficam a cargo do

Pool.

O Estacionamento, o restaurante e o centro de convenções que, individualmente, se

constituem numa unidade autônoma especial, que explorarão sua atividade comercial por sua conta

e risco independente do Condomínio, não participarão do rateio das despesas do Condomínio,

conforme disposto no subitem 12.1.3. do Capítulo XII da Parte II da Convenção de Condomínio.


59

Disponibilização dos Documentos da Oferta

Disponibilização na Internet

Visando a ampla e adequada informação aos Adquirentes, os Modelos de todos os contratos

que compõem o CIC, o Estudo de Viabilidade Econômica do Condo-Hotel, elaborado pela

empresa Cohotel – Consultoria Hoteleira, o modelo da Declaração do Adquirente, o modelo da

Declaração das Ofertantes, a Certidão de ônus reais do Empreendimento e este Prospecto

Resumido serão mantidos durante todo o período da Oferta no seguinte endereço eletrônico:

www.meridionalbristolcariacica.com.br


60

Remuneração dos Adquirentes com o Empreendimento e Custos, Aportes e Despesas que possam ser imputadas aos Adquirentes

Remuneração dos Adquirentes com o Empreendimento

De acordo com o item 8.1. do Contrato de Constituição de SCP, que trata sobre a

distribuição do Resultado Líquido aos Sócios Participantes, o rateio para determinar o lucro mensal

a distribuir, aprovado por unanimidade pela Assembleia Geral, será procedido de acordo com a

seguinte fórmula:

Ou seja, o valor rateado corresponderá ao Resultado Líquido apurado observando a cláusula

7 do Contrato de Constituição de SCP, dividido pelo somatório das frações ideais das Unidades

Imobiliárias Hoteleiras existentes no Pool, multiplicado pela fração ideal da Unidade Imobiliária

Hoteleira. Como fração ideal será utilizado o coeficiente de proporcionalidade constante da NBR

12721, que é a proporção entre a área equivalente da unidade autônoma e a área equivalente global

da edificação, levando em conta o seu custo padrão, nos termos do parágrafo único do item 8.1. do

Contrato de Constituição de SCP.

Assim, conforme estabelece o item 8.2. do Contrato de Constituição de SCP, o Adquirente

receberá o lucro correspondente à quota de rateio acima, por cada Unidade Imobiliária Hoteleira

que tiver vinculado à Sociedade.

De acordo com o item 2 da Cláusula Quarta do Contrato de Locação, será pago aos

Adquirentes, a título de aluguel, a importância fixa e mensal, a ser definida em assembleia, consoante

as disposições do Contrato de Constituição de SCP, conforme estabelece o item 1 da Cláusula

Fração Ideal da Unidade Imobiliária

Hoteleira

Resultado mensal Líquido a Distribuir aos Sócios Participantes

X

Somatório das Unidades Imobiliárias Hoteleiras


61

Quarta do Contrato de Locação. O aluguel mensal está sujeito a atualização monetária anual com

base no IGPM/FGV, ou por outro índice que venha a substituí-lo. No entanto, o aluguel, poderá

ser alterado pelo Conselho do Pool, em reunião com a Operadora Hoteleira, “ad referendum” da

Assembleia Geral, quando as condições econômicas/financeiras recomendarem sua revisão.

O aluguel será pago até o dia 30 (trinta) do mês seguinte ao vencido, diretamente pela

Operadora Hoteleira em seus escritórios na Cidade de Vitória, ou mediante depósito em conta

corrente bancária indicada por escrito pelos Adquirentes.

Conforme o preâmbulo do Termo de Garantia de Rentabilidade, cada Adquirente das

Unidades Imobiliárias Hoteleiras terá uma garantia mínima de rentabilidade com valor estimado de

acordo com o tamanho da respectiva Unidade Imobiliária Hoteleira, atualizável pelo mesmo índice

do Contrato de Compra e Venda, conforme valores estimados na tabela da página 54 deste

Prospecto Resumido acima.

A rentabilidade mínima garantida será garantida pela Incorporadora, terá início após o 4º mês

do inicio de operação plena do Condo-Hotel, e vigorará por 12 (doze) meses, conforme item 1 do

Termo de Garantia de Rentabilidade.

Todo e qualquer custo, aporte, despesa, taxa, ou retenção de lucro que sejam ou possam

vir a ser arcados pelos Adquirentes em decorrência da celebração dos CIC

Custos dos Adquirentes com a aquisição das Unidades Imobiliárias Hoteleiras do Empreendimento:

Conforme informações constantes do Compromisso de Compra e Venda, o preço certo e

ajustado para a venda prometida das Unidades Imobiliárias Hoteleiras é o constante no item 3 do

Preâmbulo do Contrato de Compra e Venda, observadas as condições de parcelamento,

notadamente no que diz respeito à incidência de juros e atualização monetária previstos na cláusula

primeira e seus parágrafos do Contrato de Compra e Venda.


62

De acordo com a Cláusula Primeira do Contrato de Compra e Venda, as parcelas do preço

referidas no item 3 do Preâmbulo do Contrato de Compra e Venda, serão reajustadas

monetariamente, tomando-se por base a variação acumulada do Índice Setorial da Construção Civil

(Custo Unitário Básico – CUB), publicado pelo Sindicato da Construção Civil do Estado do

Espírito Santo – SINDUSCON, ao mês, cumulativamente, aplicado sempre o CUB referente ao

antepenúltimo mês ou o último índice que, no momento da emissão da cobrança a que se referir o

primeiro vencimento subsequente for conhecido. Após o Habite-se, o índice de reajuste das

parcelas passará a ser o IGPM (Índice Geral de Preço de Mercado), acrescido de juros de 1% (um

por cento) ao mês, também de forma acumulativa. Ainda na Cláusula Primeira do Contrato de

Compra e Venda, ficou estabelecido que o índice e periodicidade da correção monetária do preço,

há de corresponder à variação monetária positiva, convencionando que, em havendo variação

negativa do índice pactuado, o valor da parcela corresponderá àquele do último mês em que o índice

de correção monetária variou positivamente; acrescido em todos os casos, dos juros pactuados.

São de responsabilidade dos Adquirentes, nos termos das alíneas da Cláusula Sétima do

Contrato de Compra e Venda: a) todas as despesas e encargos relativos à respectiva Unidade

Imobiliária Hoteleira, notadamente os que ocorrerem entre a data de concessão do Habite-se e a

celebração da escritura definitiva de compra e venda; b) os foros, impostos, taxas, despesas de

condomínio, seguro contra incêndios e outros encargos, fiscais ou não, que incidam na data de

celebração do Contrato de Compra e Venda, ou que venham a incidir sobre a Unidade Imobiliária

Hoteleira comprometida, ainda que lançados em nome da Incorporadora e que deverão ser pagos

regular e pontualmente de modo a colocá-la a salvo de quaisquer cobrança ou ônus relativos aos

mesmos encargos; c) todas as despesas de escritura e transferência das Unidades Imobiliárias

Hoteleiras, tais como certidões negativas, quitações fiscais, custas e emolumentos de cartórios,

impostos, taxas, laudêmios, emolumentos de avaliação, taxas de agente financeiro e outras; d)

quaisquer outros pagamentos que forem exigidos pelo serviço do patrimônio da união (SPU) ou

órgão equivalente, para autorizar a respectiva transferência; e) as despesas de ligações definitivas dos

serviços públicos, devido ao Poder Público ou as suas concessionárias, bem como as despesas

indispensáveis a instalação, funcionamento e regulamentação do Condomínio.


63

Demais custos dos Adquirentes:

De acordo com o subitem 5.2.1. do Contrato de Constituição de SCP, quando em qualquer

época, a receita da SCP não atingir o montante suficiente para cobertura de todas as suas despesas,

inclusive aos valores referentes à remuneração da Operadora Hoteleira, ou quando o resultado

líquido for negativo, os Sócios Participantes da SCP deverão complementar o valor necessário,

fornecendo o numerário correspondente à Sociedade.

Antes, porém, a Operadora Hoteleira, considerando que o déficit seja transitório e

vislumbrando sua cobertura no mês seguinte, diligenciará junto a rede bancaria a consecução de

empréstimo temporário (conta garantida), antecipação de créditos ou adiantamento para cobertura

do déficit, de modo que se evitem chamadas de cotas extras. De qualquer modo, a operação

financeira deverá ser autorizada pelo Conselho de Representantes da SCP e os seus custos correrão

por conta da Sociedade, de acordo com o parágrafo primeiro do subitem 5.2.1. do Contrato de

Constituição de SCP.

A obrigação dos Sócios Participantes de cobrir os prejuízos é restrita aos casos onde o

resultado negativo não tenha ocorrido por dolo ou culpa (negligência, imprudência ou imperícia) da

Operadora Hoteleira, caso em que ela devera cobrir o prejuízo, nos termos do parágrafo segundo do

subitem 5.2.1. do Contrato de Constituição de SCP.

Cabe à Operadora Hoteleira, o direito de cobrar dos Adquirentes os valores necessários à

cobertura de prejuízos, apurados mediante prestação de contas, sujeito à aprovação do Conselho de

Representantes da SCP, nos termos do parágrafo terceiro do subitem 5.2.1. do Contrato de


A Operadora Hoteleira poderá, enquanto perdurar a necessidade de caixa, optar por

substituir a arrecadação extraordinária do montante necessário para tal cobertura por parte dos

Sócios Participantes, pela utilização do valor correspondente que esteja disponível no Fundo de

Reserva da SCP mediante autorização do Conselho de Representantes da SCP, nos termos do

parágrafo quarto do subitem 5.2.1. do Contrato de Constituição de SCP.


64

Adicionalmente, os Sócios Participantes obrigam-se a efetuar, em favor da Operadora

Hoteleira, contra solicitação e respectiva comprovação, o reembolso de toda e qualquer importância

que, a qualquer momento, a Operadora Hoteleira venha a ser obrigada a desembolsar e que, por sua

natureza, caracterize-se como urna responsabilidade da Sociedade, inclusive depois de seu eventual

distrato ou rescisão, desde que, a despesa tenha ocorrido durante a vigência do Contrato de

Constituição de SCP. O reembolso deve ser autorizado pelo Conselho de Representantes da SCP,

dentro de 5 (cinco) dias contados da data da solicitação, nos termos do parágrafo quinto do subitem

5.2.1. do Contrato de Constituição de SCP.

Conforme o subitem 5.2.3. do Contrato de Constituição de SCP, os pagamentos acima

citados, quando efetuados após o prazo assinalado, serão acrescido de juros e correção monetária,

calculados dia a dia, de acordo com parâmetros praticados à época ou atualizados pelo IGPM/FGV

ou outro índice oficial que venha a substituí-lo, acrescidos de multa de 2% (dois por cento), sobre o

débito corrigido.

A fórmula mencionada no item 8.1. do Contrato de Constituição de SCP e na página 60 deste

Prospecto Resumido, será também aplicada para ratear eventual prejuízo mensal, nos termos do

item 8.3. do Contrato de Constituição de SCP.

Nos termos do inciso VI da Cláusula Nona do Contrato de Compra e Venda, o Adquirente

tem ciência de que a aquisição de uma Unidade Imobiliária Hoteleira e a adesão ao Pool implica na

obrigação de pagamento do custo do mobiliário interno da Unidade Imobiliária Hoteleira e

pagamento proporcional do custo do mobiliário e equipamentos das partes comuns para

funcionamento do hotel.

Ainda, não integra o preço da Unidade Imobiliária Hoteleira a contribuição para formação

preliminar do capital inicial para despesas pré-operacionais da SCP voltada à atividade hoteleira,

cujo valor deverá ser pago diretamente ao grupo hoteleiro através do Condomínio ou a SCP,

mediante depósito bancário em conta a ser indicada pela SCP ou Incorporadora, servindo o

comprovante de depósito também como comprovante de pagamento, nos termos do inciso VII da

Cláusula Nona do Contrato de Compra e Venda.


65

Nos termos do inciso VIII da Cláusula Nona do Contrato de Compra e Venda, o Adquirente

se obriga a efetuar o pagamento das despesas com marketing e formação preliminar do capital de

giro, no montante a serem votadas e aprovadas na primeira Assembleia Geral de Instalação sem uso

do Condomínio, cujo pagamento deverá ocorrer da forma aprovada através de conta que referida

assembleia indicar.

Despesas da SCP e do Condo-Hotel

Nos termos do subitem 2.6.1. do Contrato de Constituição de SCP, a SCP constituirá fundos

sociais a serem pagos pelos Sócios Participantes, diretamente ou mediante desconto de seus

rendimentos na Sociedade, a saber:

a) Fundo Inicial: Para cada Unidade Imobiliária Hoteleira que vincular à SCP, o Adquirente

contribuirá com a quota em dinheiro fixada para a Unidade Imobiliária Hoteleira pela

Assembleia Geral de instalação do Condomínio, cabendo a Operadora Hoteleira

cobra-las dos Adquirentes, a saber:

a1) Fundo destinado a ocorrer as despesas iniciais de inauguração do

Condo-Hotel;

a2) Fundo para formação de capital de giro mínimo, conforme orçamento e

deliberação da Assembleia geral de instalação do Condomínio;

b) Fundo de Reserva: destacados do resultado, destinado a aplicações e investimentos

autorizados pela Assembleia Geral;

c) Fundos originários de contribuição dos Sócios Participantes: quando fixados por

deliberação da Assembleia Geral;

De acordo com o subitem 2.6.2 do Contrato de Constituição de SCP, o Fundo Inicial,

destinado à inauguração, será controlado em separado em conta bancária.

De acordo com o item 12.8 do Contrato de Constituição de SCP, ao final do 8° (oitavo) ano

de funcionamento do Condo-Hotel, será avaliado pelo Conselho de Representantes da SCP em

conjunto com a Operadora Hoteleira, a necessidade em face do desgaste dos moveis, utensílios e


66

instalações, ou conveniência para atender a modernidade e o mercado hoteleiro, de se fazer o

retrofit. Neste caso, as condições do investimento pela reforma serão deliberadas em Assembleia

Geral.

As despesas dos Serviços Especiais são de responsabilidade do Condomínio, podendo, os

pagamentos caberem ao Pool.

São classificados como Serviços Especiais:

a) Serviços básicos e obrigatórios como recepção e portaria, telefonia de

uso interno, governança (serviços gerais), manutenção, segurança e vigilância,

administração (equipe interna).

b) Serviços básicos e opcionais como telefonia de uso externo, central de

fax, governança (serviços específicos) e internet.

c) Serviços facultativos como lavanderia externa, lobby-bar e coffee-shop.

As despesas com manutenção do serviço de telefonia do Condomínio e as respectivas contas

telefônicas são de responsabilidade do Condomínio, podendo os pagamentos caberem ao Pool, se

for o caso, considerando o funcionamento como Condo-Hotel.

As despesas com ligações telefônicas necessárias a administração e operação do Condomínio

serão custeadas pelo Condomínio, podendo caber ao Pool, considerando o funcionamento como

Condo-Hotel.

Os empregados do Condomínio, detentores de cargos gerenciais, operacionais ou

administrativos atendem a todos os serviços e às tarefas necessárias ao seu funcionamento,

independente das atividades serem típicas do Condomínio ou do Pool de hotelaria, considerando a

destinação do condomínio, que é um Condo-Hotel, cabendo o custeio dos salários e encargos

igualmente a todos os Condôminos, através da taxa de condomínio relativa às despesas

condominiais.

Poderão as despesas decorrentes dos salários e encargos do pessoal alocado nas áreas de

vendas e de marketing do Pool serem consideradas como próprias do Pool, caso isto seja julgado

conveniente. Mas, será do Pool o custeio do pessoal que este contratar diretamente. De qualquer

forma, esse pessoal utilizará sem ônus, juntamente com os demais empregados do Condomínio, as


67

dependências administrativas e os respectivos serviços e as áreas comuns destinadas à realização de

suas tarefas.

Os débitos de usuários ocupantes de unidade autônoma do Pool são de responsabilidade do

próprio Pool.

Cada Adquirente participará de todas as despesas do Condomínio, de acordo com o

orçamento previsto para o exercício social e das despesas extraordinárias, recolhendo as respectivas

quotas nos primeiros 5 (cinco) dias de cada mês, após o recebimento do aviso da Operadora

Hoteleira, expedido para o seu endereço, salvo se o vulto das despesas aconselhar que seja feito o

recolhimento em parcelas, com autorização do Conselho Fiscal do Condomínio, caso em que

deverão ser fixados os respectivos vencimentos. Na vigência do Condo-Hotel a obrigação relativa às

despesas ordinárias, previstas no orçamento, decorrido o período inicial de operação em soft opening,

ficam a cargo do Pool. As despesas condominiais serão repartidas entre os Condôminos

proprietários de Unidade Imobiliária Hoteleira a partir da Assembleia Geral de Instalação do

Condomínio.

As despesas inerentes e decorrentes da eventual reparação/conservação do Condomínio, tais

como as necessárias à sua solidez e segurança, reconstrução, seguro, Imposto Predial e Territorial

Urbano (IPTU), este último se e quando lançado sobre áreas de propriedade e uso comuns, serão

igualmente suportadas pelos Condôminos, na proporção das suas respectivas frações ideias de

terreno.

Consideram-se despesas de responsabilidade dos Condôminos, embora não exclusivamente:

a) Tributos e taxas incidentes sobre partes comuns do Condomínio;

b) Prêmio de seguros, com exclusão do valor correspondente ao seguro facultativo que

cada Condômino queira fazer, além dos obrigatórios;

c) Remuneração do Síndico, quando for o caso e da Operadora Hoteleira;

d) Salários, benefícios, seguros e encargos previdenciários e trabalhistas relativos aos

empregados do Condomínio alocados na estrutura operacional e administrativa do

Condomínio;


68

e) Despesas de manutenção, conservação, limpeza, reparos e funcionamento das partes,

dependências, instalações, mobiliário, decoração e equipamentos de propriedade de

uso comum;

f) Despesas de luz, força, água, esgoto e telefone do Condomínio;

g) Custeio de manutenção e de consumo decorrente de todos os equipamentos,

máquinas e motores de propriedade do Condomínio, ainda que temporariamente a

serviço de apenas algum Condômino;

h) Despesas com material de expediente, formulários, impressos, uniformes de

empregados e correlatas ao funcionamento do Condomínio;

i) Despesas administrativas e operacionais (de natureza de consultoria ou assessoria),

tais como: honorários de advogado, auditoria, informática e contabilidade; e

j) Despesas necessárias ao funcionamento e manutenção dos serviços especiais do

Condomínio e de tudo o mais que interesse ou tenha relação com partes e coisas

comuns, ou que Condôminos deliberem fazer, inclusive alocação de verba para o

Fundo de Reserva.

As despesas extraordinárias deverão ser submetidas à aprovação do Conselho Fiscal do

Condomínio. A regra não se refere às despesas de caráter urgente, que obedecerão ao estabelecido

no item 7.3, alínea “d” da Convenção de Condomínio, que delibera que o Síndico poderá mandar

executar quaisquer consertos ou reparos, com o fim de que se conserve o edifício do Condomínio,

evitando que ele se deteriore, independentemente de consulta aos Condôminos e ao Conselho

Fiscal do Condomínio, se tiver impossibilidade de consulta prévia, em face da urgência requerida.

O limite para gastos extraordinários, com aprovação do Conselho Fiscal do Condomínio,

fica fixado no valor equivalente a 80% (oitenta por cento) do saldo existente no Fundo de Reserva,

decidindo a Assembleia Geral sobre as despesas que ultrapassem esse limite.

O Condômino que aumentar despesas comuns, tendo em vista sua exclusiva conveniência,

pagará o excesso daí decorrente.


69

Os Condôminos pagarão ao Condomínio os valores das quotas (taxas de condomínios) com

que tenham de concorrer para despesas comuns aprovada em Assembleia Geral, na forma decidida

por ela, caso seja alterado o procedimento acima descrito.

As obras que interessam à estrutura integral do prédio serão feitas com base em orçamento

prévio, em concorrência ou tomada de preços, junto a 3 (três) empresas, no mínimo, a ser aprovado

pelo Síndico, em conjunto com o Conselho Fiscal, ficando o Síndico encarregado de mandar

executá-las.

A renúncia por qualquer Condômino a seus direitos, em hipótese alguma valerá como escusa

para exonerá-lo do cumprimento de suas obrigações, principalmente do pagamento a que este

estiver obrigado em decorrência da generalidade de sua aplicação a todos os Condôminos.

Do Fundo de Reserva da SCP

Incumbe à Sociedade efetuar a reposição, quando necessária, de móveis, utensílios,

aparelhos, equipamentos e instalações das Unidades Imobiliárias Hoteleiras do Condo-Hotel, de

forma a manter tais itens dentro dos padrões da Operadora Hoteleira e das exigências comerciais,

legais de segurança, higiene e conservação com recursos do Fundo de Reserva da SCP ou, quando

estes não forem suficientes, com recursos adicionais oriundo dos Sócios Participantes, conforme

previsto no item 12.1. do Contrato de Constituição de SCP.

Nos termos do item 12.3. do Contrato de Constituição de SCP, a Sociedade deverá manter

conta bancária, controlada em separado, com a finalidade exclusiva de conhecer os recursos do

Fundo de Reserva da SCP, os quais serão utilizados para custear as despesas com a reposição e

substituição de móveis, equipamentos e utensílios das Unidades Imobiliárias Hoteleiras do

Condo-Hotel, podendo, ainda, os recursos do referido fundo serem destinados ao pagamento de

despesas com reformas, benfeitorias, acessões, renovações e reparos não rotineiros das unidades,

com ciência do Conselho de Representantes da SCP. Os recursos do referido fundo deverão ser

aplicados, sempre que houver disponibilidade, em bancos de primeira linha e aplicações

consideradas de baixo risco, ficando tais aplicações, bem como toda e qualquer movimentação


70

dessas contas, sob responsabilidade da Operadora Hoteleira, em casos não submetidos no

orçamento.

Os recursos necessários à formação do Fundo de Reserva da SCP serão provenientes da

Receita Líquida mensal da Sociedade, de acordo com o percentual fixado no Orçamento Anual em

vigor. Na hipótese de, num determinado mês, tal montante não ser suficiente para que o aporte em

questão seja integralmente realizado, deverá o produto da diferença entre o valor efetivamente

aportado ao Fundo de Reserva da SCP e o valor que deveria ter sido aportado de acordo com o

previsto no orçamento em vigor, ser deduzido nos meses imediatamente subsequentes em que haja

disponibilidade para tanto, cumulativamente. As contribuições para o Fundo de Reserva da SCP

poderão ser suspensas pela Operadora Hoteleira, nos termos da cláusula 12.4 do Contrato de


Prevê o item 12.5. do Contrato de Constituição de SCP, que as previsões de retiradas do

Fundo de Reserva da SCP, em cada ano fiscal deverão estar incluirias no respectivo orçamento,

facultando-se porém, à Operadora Hoteleira, efetuar saques ou realocar recursos não previstos, em

decisão a ser ratificada pelo Conselho de Representantes de SCP, em casos imprevistos e

emergenciais, desde que tais acréscimos ou realocações não superem os saldos do fundo, salvo se

expressamente aprovados pelo referido Conselho de Representantes de SCP.

De acordo com o item 12.6. do Contrato de Constituição de SCP, o saldo positivo final do

Fundo de Reserva da SCP de cada ano fiscal será automaticamente tomado como saldo inicial no

ano subsequente. O saldo positivo final do Fundo de Reserva da SCP existente no termo final do

Contrato de Constituição de SCP pertencerá exclusivamente aos Sócios Participantes.

Nos termos do item 12.7. do Contrato de Constituição de SCP, a Sociedade destinará até

80% (oitenta por cento) do aluguel mensal mais lucro, ou seja, do rendimento, para a

formação/manutenção do capital de giro da Sociedade, até que o montante acumulado atinja o

quantum previsto no Orçamento Anual.

Uma vez atingido este valor, de que trata o item anterior, o rendimento será pago aos Sócios

Participantes em sua integralidade, retomando-se a situação do item 12.7. do Contrato de


71

Constituição de SCP, caso necessária a sua complementação, conforme disposto no subitem 12.7.1.

do Contrato de Constituição de SCP.

Do Fundo de Reserva do Condomínio

O Fundo de Reserva do Condomínio, cobrável juntamente com as contribuições para as

despesas comuns, é constituído das seguintes parcelas:

a) 5% (cinco por cento) da contribuição mensal do Condômino;

b) Rendimentos provenientes de aplicações financeiras das verbas do próprio Fundo de

Reserva.

A Operadora Hoteleira poderá utilizar o Fundo de Reserva com prévia e expressa aprovação

do Síndico, para a execução de obras ou serviços considerados inadiáveis, inclusive os referidos no

item 7.3, alínea “d” da Convenção de Condomínio, quais sejam, quaisquer consertos ou reparos,

com o fim de que se conserve o edifício do Condomínio, evitando que ele se deteriore, devendo ser

reposta a importância retirada do Fundo de Reserva devidamente corrigida, assim que houver

disponibilidade no caixa.

O Fundo de Reserva poderá ser utilizado pelo Síndico em até 80% (oitenta por cento) do seu

valor, sendo que acima de 50% (cinquenta por cento), sempre com aprovação prévia e expressa do

Conselho Fiscal do Condomínio.

Remuneração da Operadora Hoteleira

A Operadora Hoteleira na qualidade de sócia ostensiva da SCP, terá direito à seguinte

remuneração, nos termos do item 4.2. do Contrato de Constituição de SCP e suas alíneas, observado

o item 3.2. do mesmo contrato:

a1) 10% (dez por cento) incidentes diretamente sobre o Resultado Líquido Operacional do

Pool, no mês correspondente ao da apuração;


72

a2) 3% (três por cento) calculados sobre o Faturamento Bruto do Pool, no mês

correspondente ao da apuração do Resultado, a partir do terceiro ano após a implantação

das atividades hoteleiras.

Nos 02 primeiros anos, observar-se-á o seguinte escalonamento para cálculo da

remuneração mensal:

01% (um por cento) incidentes sobre o Faturamento Bruto do Pool, nos

primeiros 12 (doze) meses após a implantação das atividades hoteleiras.

02% (dois por cento) incidentes sobre o sobre o Faturamento Bruto do

Pool, do 13° ao 24° mês após a implantação das atividades hoteleiras.

b) A Operadora Hoteleira está autorizada a receber, mensalmente, a título de marketing fee,

2% (dois por cento) do Faturamento Líquido (Receita Líquida) do Pool para aplicar,

livremente, na marca BRISTOLHOTELS para divulgar, manter, conceituar, fidelizar,

modernizar, enfim praticar todas as ações visando a genuinidade e o reconhecimento

público de sua marca, de seus produtos e de seus clientes. Esta destinação de verba para

a atividade de Marketing ensejará oportunos relatórios e demonstrações áudio visuais

aos Clientes da Operadora Hoteleira, para divulgação das promoções publicitárias e de

propaganda da rede feitas pela Operadora Hoteleira

c) A Operadora Hoteleira está autorizada a receber, mensalmente como remuneração pelas

reservas efetuadas diretamente pela central de reservas da Operadora Hoteleira, a

quantia oriunda do rateio de custeio da referida central, atualmente no valor de R$ 8,00

(oito reais) por room night. A contratante estará isenta durante os 06 (seis) primeiros meses

de operação do Condo-Hotel.

Pelos serviços de administração previstos no Contrato de Administração Condominial, a

Operadora Hoteleira receberá a remuneração mensal prevista na Cláusula Quinta e seus itens, da

seguinte forma:

Nos termos do item 1.1 da Cláusula Quinta do Contrato de Administração Condominial,

Administração do Condomínio:


73

a) Remuneração mensal: Os serviços de administração do Condomínio estão incluídos nas

obrigações de administração do Empreendimento, e, portanto, não dando margem a qualquer

remuneração específica, desde que 100% das unidades estejam no Pool.

Nos termos do item 1.2 da Cláusula Quinta do Contrato de Administração Condominial,

Administração do Sistema de Locação em Grupo — Pool/Hotel:

a) Remuneração Mensal correspondente a:

I. Basic Fee:

I 3% (três por cento) incidentes sobre o faturamento bruto total, no mês

correspondente, a partir da implantação das atividades hoteleiras;

Parágrafo Único: Nos 02 primeiros anos, observar-se-á o seguinte escalonamento para

cálculo da remuneração mensal:

1% (um por cento) incidentes sobre o faturamento bruto total, nos primeiros 12

(doze) meses após a implantação das atividades hoteleiras;

2% (dois por cento) incidentes sobre o faturamento bruto total, do 13º ao 24° mês

após a implantação das atividades hoteleiras;

II. Incentive Fee:

a) 10% (dez por cento) incidentes sobre o resultado operacional liquido (GOP) no mês

correspondente.

b) Faturamento Bruto do Pool/Condo-Hotel: corresponde à receita bruta operacional do

Pool/Condo-Hotel.

c) Resultado Operacional Líquido (GOP): é a diferença entre a receita bruta operacional do

Pool/Condo-Hotel e as despesas necessárias à obtenção do rendimento, inclusive os impostos

incidentes sobre o faturamento.

Serão consideradas como receitas todas as operações do Pool/Condo-Hotel que demandem

a ação da Operadora Hoteleira, tais como, a locação por temporada (diárias de hospedagem), as

receitas oriundas de lavanderia, telefonia; do restaurante e frigobar (alimentos & Bebidas); aluguel de


74

espaços, equipamentos e outros, etc., exceto as receitas financeiras advindas da aplicação de

recursos financeiros, nos termos do item 2 da Cláusula Quinta do Contrato de Administração

Condominial.

Serão consideradas despesas do Pool/Condo-Hotel todos os gastos necessários para a

obtenção da receita. A remuneração da Operadora Hoteleira não constitui despesa para efeito de

cálculo de sua remuneração. Igualmente não pode ser abatido do lucro, o IRPJ e a CSSL para o

calculo da remuneração da Operadora Hoteleira, nos termos do item 3 da Cláusula Quinta do

Contrato de Administração Condominial.

O pagamento da Remuneração será feito até último dia do mês seguinte ao mês da prestação

dos serviços, contra a apresentação da fatura mensal, nos termos do item 4 da Cláusula Quinta do

Contrato de Administração Condominial.

A Operadora Hoteleira receberá mensalmente, 2% (dois por cento) da Receita Bruta do

Condo-Hotel, para aplicar, livremente, na marca BRISTOL HOTELS para divulgar, manter,

conceituar, fidelizar, modernizar, enfim praticar todas as ações visando a genuinidade e o

reconhecimento público de sua marca, de seus produtos e de seus clientes (marketing da rede), nos

termos do item 1 da Cláusula Sexta do Contrato de Administração Condominial.

O Orçamento Anual do Condo-Hotel deverá prever verba destinada à aplicação em seu

marketing direto, sob orientação da Operadora Hoteleira, para realizar, eventos, convênios com

empresas de publicidade e propaganda, agências de viagens e turismo, feiras promocionais e de

vendas, jornais e revistas, objetivando manter e ampliar a receita operacional, divulgar e promover o

nome do Condo-Hotel, nos termos do item 2 da Cláusula Sexta do Contrato de Administração

Condominial.

Nos termos do subitem 2.1 da Cláusula Sexta do Contrato de Administração Condominial,

nos dois primeiros anos o Condo-Hotel destinará mensalmente, pelo menos, 1% do Faturamento

Bruto do Pool, em seu marketing direto.

A Central de Reservas da Operadora Hoteleira será remunerada pelas reservas feitas

diretamente pela Operadora Hoteleira, mediante a taxa fixada pelo rateio da central de reservas da


75

Operadora Hoteleira, atualmente, fixada em R$ 8,00 (oito reais) por room night gerado pelas reservas

efetivadas, nos termos do item 1 da Cláusula Sétima do Contrato de Administração Condominial.


76

Fatores de Risco

Os fatores de risco a seguir mencionados (“Fatores de Risco”) devem ser considerados pelos

potenciais Adquirentes antes de ser tomada qualquer decisão de investir no Empreendimento

mediante a aquisição de uma ou mais Unidades Imobiliárias Hoteleiras.

O valor de mercado das Unidades Imobiliárias Hoteleiras e o retorno financeiro do

Empreendimento podem, a qualquer momento, ser afetados por tais Fatores de Risco, os quais,

portanto, devem ser analisados e avaliados por potenciais Adquirentes.

Os Fatores de Risco a seguir expostos são os que a Incorporadora conhece e que, em seu

entendimento, podem vir a afetar o Empreendimento. Eventuais riscos ou incertezas adicionais,

atualmente desconhecidos pela Incorporadora ou que esta considere atualmente irrelevantes,

também podem vir a impactar o Empreendimento, e deverão ser considerados pelos potenciais

compradores.

1) Não há garantia de que o retorno financeiro atenderá às projeções inicialmente

realizadas e há possibilidade de necessidade de aportes adicionais aos inicialmente

investidos pelos Adquirentes.

O retorno financeiro do Empreendimento depende de inúmeros fatores, como a demanda

por hospedagem na região e, mais especificamente, no hotel, a capacidade de praticar as tarifas de

hospedagem pretendidas pela Operadora Hoteleira, o controle dos custos de manutenção e

despesas do hotel de forma geral, e outros fatores, inclusive alguns alheios à vontade da

Incorporadora ou da Operadora Hoteleira, como a conjuntura econômica do País. Alterações de

quaisquer desses fatores podem impactar no Empreendimento e prejudicar os seus resultados

operacionais. Desta forma, não há garantia de que o retorno financeiro do investimento atenderá às

projeções inicialmente feitas, inclusive as constantes do Estudo de Viabilidade do Empreendimento

disponibilizado aos Adquirentes, podendo estes apurarem prejuízos em decorrência do insucesso

do Empreendimento.


77

2) As unidades imobiliárias estão sujeitas a desvalorização, tendo em vista, inclusive,

sua destinação específica.

A venda de unidades imobiliárias hoteleiras atreladas a contratos de aluguel (sistema de

“pool”) para operação hoteleira está sujeita às volatilidades do mercado imobiliário, de forma que

não se pode afirmar que a unidade imobiliária ora adquirida irá valorizar ou manter, a longo prazo,

seu valor atual, inclusive por se tratar de unidade imobiliária com destinação voltada a

empreendimento hoteleiro. Ademais, a valorização de imóveis verificada nos últimos anos poderá

não se manter em períodos futuros, podendo haver desvalorização dos imóveis. O valor de mercado

de imóveis poderá não acompanhar o crescimento observado nos últimos anos, o que pode

impactar adversamente o valor de cada unidade imobiliária ofertada, e, consequentemente, do

imóvel como um todo. A escassez de financiamentos ou aumento de taxas de juros podem diminuir

a demanda por imóveis residenciais, comerciais ou hoteleiros, podendo afetar negativamente o valor

do imóvel hoteleiro. Caso a economia entre em estado recessivo, pode-se observar um decréscimo

ou estagnação no valor do imóvel hoteleiro, o que poderá impactar adversamente no valor das

unidades imobiliárias.

3) Risco de diminuição da demanda e de vacância. Recessões econômicas podem

reduzir, interromper ou levar à substituição dos serviços por outros concorrentes de menor

preço.

Poderá ocorrer uma baixa demanda por hospedagem no Empreendimento, por fatores

diversos, incluindo qualquer circunstância que possa reduzir o interesse de visitantes na cidade ou

região do Empreendimento, ou ainda, no próprio hotel, refletindo em uma redução da taxa de

ocupação do hotel e, consequentemente, da receita gerada.

A rentabilidade da operação hoteleira poderá sofrer oscilação relevante em caso de vacância

das Unidades Imobiliárias Hoteleiras, sendo que a baixa utilização das Unidades Imobiliárias


78

Hoteleiras que integram o Empreendimento, com a consequente ausência de receitas de

hospedagem, poderá acarretar, inclusive, resultados negativos, com o impacto direto sobre a

remuneração dos Adquirentes.

Esses fatores poderão reduzir a ocupação do empreendimento hoteleiro, afetando

adversamente seu resultado. A utilização dos serviços por consumidores está diretamente

relacionada às condições econômicas locais, nacionais e internacionais, como também à renda do

público-alvo do empreendimento, ao crescimento do Produto Interno Bruto e ao aumento do

poder aquisitivo resultante de mudanças na política monetária relativas às taxas de juros e ao

controle inflacionário. Em períodos de instabilidade ou recessão econômica os consumidores

poderão reduzir significativamente a demanda pelos serviços oferecidos ou optar por outros de

menor preço. Mudanças nas políticas monetárias governamentais que impliquem aumento da taxa

de juros, variação cambial e redução do poder de compra dos clientes podem impactar

adversamente o empreendimento. Também poderão afetar negativamente o empreendimento

mudanças nos aspectos sociais e políticos locais, nacionais e internacionais.

4) O Condo-Hotel será explorado comercialmente por terceiros e eventuais

deficiências na operação hoteleira poderão afetar os resultados do Condo-Hotel.

O Condo-Hotel será explorado comercialmente pela Operadora Hoteleira, empresa

especializada na administração de hotéis. Embora os Condôminos possam se valer de ferramentas

contratuais e legais que lhes permitam fiscalizá-la ou exigir o cumprimento de suas obrigações, não

é possível assegurar que ela prestará seus serviços de modo plenamente satisfatório. Eventuais

deficiências na oferta de serviços hoteleiros, assim como a depreciação do Empreendimento, em

função da não realização das melhorias, reformas e atualizações necessárias, ou riscos de imagem,

relacionados à desvalorização da marca do hotel poderão impactar na operação e prejudicar os

resultados do Empreendimento, com efeitos negativos diretos sobre a remuneração dos

Adquirentes.


79

5) Há risco de condenações em dinheiro em valor significativo em processos judiciais

ou administrativos decorrentes do Empreendimento e da exploração da atividade

hoteleira.

Eventuais processos judiciais e administrativos envolvendo reivindicações monetárias

significativas, inclusive processos cíveis, trabalhistas, previdenciários, tributários, ambientais, ações

civis públicas, ações populares, e outros, movidos contra o Empreendimento, inclusive decorrentes

da construção do Empreendimento pela Construtora ou da exploração da atividade hoteleira pela

Operadora Hoteleira, poderão ter um considerável efeito negativo sobre o Resultado Operacional

do Empreendimento e, consequentemente, a remuneração dos Adquirentes.

6) O surgimento de novos concorrentes e/ou o fortalecimento dos concorrentes já

existentes pode alterar a dinâmica do mercado.

O setor hoteleiro no Brasil é competitivo e a consolidação e profissionalização do setor

podem levar ao surgimento de concorrentes mais preparados, o que poderá prejudicar a situação

financeira e os resultados operacionais do Empreendimento. Deste modo, deve ser levada em conta

a possibilidade de que novos concorrentes passem a oferecer produto equivalente ao

Empreendimento e/ou que os concorrentes atuais fortaleçam-se no mercado, gerando vacância de

Unidades Imobiliárias Hoteleiras ou forçando os preços de estadia para valores mais baixos do que

os pretendidos pela Operadora Hoteleira, prejudicando, pois, os resultados do Empreendimento e,

como consequência, a remuneração dos Adquirentes.

7) Poderá haver atrasos ou imprevistos na execução das obras do Empreendimento.

Poderá haver atrasos ou imprevistos durante a construção do Empreendimento, em razão de

diversos fatores, inclusive de força maior, como fenômenos naturais ou atrasos na renovação de

licenças administrativas. Caso isso ocorra, sem prejuízo de disposições contratuais compensatórias,

haverá efeitos negativos diretos sobre a rentabilidade esperada dos Adquirentes.


80

8) O Empreendimento pode ser prejudicado por mudanças no mercado hoteleiro

brasileiro.

Embora o mercado hoteleiro brasileiro venha se expandindo ao longo dos últimos anos, não

é possível garantir que essa tendência de crescimento continuará a existir. Alterações das condições

econômicas e sociais do País poderão impactar o mercado hoteleiro brasileiro como um todo,

prejudicando também o Empreendimento.

9) Os setores imobiliário e hoteleiro são extensamente regulados, e eventuais

mudanças nessa regulação podem influenciar os resultados do Empreendimento.

As atividades dos setores imobiliário e hoteleiro estão sujeitas a uma extensa regulação. A

Operadora Hoteleira se empenhará em manter a observância das leis, regulamentos e demais atos

normativos pertinentes, mas, caso isso não seja possível, estará sujeita à aplicação de sanções

previstas em tais atos normativos, o que pode afetar negativamente o Empreendimento.

Adicionalmente, não é possível garantir: (i) que novas normas não serão aprovadas ou, se aprovadas,

não serão aplicáveis ao Empreendimento; ou (ii) que não ocorrerão alterações ou interpretações

mais rígidas das leis e regulamentos existentes. A ocorrência de qualquer dos referidos eventos

poderá exigir que o Empreendimento utilize fundos adicionais para cumprir as exigências

decorrentes de interpretações ou de novas normas, tornando a sua operação mais custosa. Todos

esses fatores podem afetar os custos do Empreendimento e limitar o seu retorno financeiro.


81

10) O valor de mercado dos imóveis no Brasil ou na região do Empreendimento pode

sofrer redução, o que levará a uma consequente desvalorização do Empreendimento e das

Unidades Imobiliárias Hoteleiras.

O valor de mercado dos imóveis no Brasil, de forma geral, ou especificamente na região do

Empreendimento pode, em razão de circunstâncias variadas, oscilar. Caso ocorra uma

desvalorização imobiliária, o valor de mercado do terreno em que será realizado o Empreendimento

também poderá ser impactado, afetando-se valor de mercado das Unidades Imobiliárias Hoteleiras

e do Empreendimento como um todo.

11) O Empreendimento poderá não dispor de seguro para se proteger contra perdas

substanciais, o que pode afetar adversamente os seus resultados.

A Incorporadora e a Operadora Hoteleira não podem garantir que suas coberturas estarão

sempre disponíveis ou serão sempre suficientes para cobrir eventuais danos decorrentes de sinistros

e nem podem garantir que, quando do vencimento de suas atuais apólices de seguro, conseguirão

renová-las em termos suficientes e favoráveis. Adicionalmente, existem determinados riscos que

não são cobertos por suas apólices, tais como, guerra, caso fortuito, força maior ou a interrupção de

certas atividades. Ressalta-se que sinistros não cobertos pelas apólices da Incorporadora ou da

Operadora Hoteleira, ou a impossibilidade de renovação de apólices de seguro, podem afetar

adversamente os negócios ou a condição financeira do Empreendimento.

12) Poderá ser caracterizado conflito de interesses em razão de parcela substancial da

remuneração da Operadora Hoteleira do Condo-Hotel estar vinculada à

faturamento/resultado operacional do Condo-Hotel.

A remuneração da Operadora Hoteleira do Condo-Hotel está vinculada ao Faturamento

Bruto do Pool e/ou ao Faturamento Líquido e/ou faturamento bruto total e/ou ao resultado

operacional líquido, de forma que a Operadora Hoteleira poderá auferir sua remuneração


82

independentemente da obtenção de lucro pela SCP. Por outro lado, a remuneração do investidor, na

qualidade de Sócio Participante, é vinculada à apuração de lucro pela SCP, podendo haver conflito

entre os interesses da Operadora Hoteleira no que diz respeito à gestão dos custos da operação.

13) Na qualidade de Sócios Participantes da SCP, os investidores poderão ser

responsabilizados por contingências da Sociedade, na proporção de sua participação,

inclusive em virtude de responsabilidade civil e contingências fiscais, trabalhistas e

previdenciárias, dentre outras.

A SCP será a responsável pela administração e condução dos negócios do Empreendimento.

Nos termos do artigo 993 do Código Civil Brasileiro, numa sociedade em conta de participação, o

contrato social produz efeitos somente entre os sócios e a eventual inscrição de seu instrumento em

qualquer registro não confere personalidade jurídica à sociedade. Desta forma, os Sócios

Participantes, na proporção de sua participação, poderão ser responsabilizados por contingências da

SCP, inclusive em virtude de responsabilidade civil e ambiental, contingências fiscais, trabalhistas e

previdenciárias, dentre outras.

14) Risco do Sistema Associativo de Locações -“Pool”.

A implantação e administração do Pool do Condo-Hotel, para os Sócios Participantes, será

concretizada desde que seja efetivamente formalizada a aderência ao Pool de 100% (cem por cento)

das Unidades Imobiliárias Hoteleiras do Condo-Hotel, mediante a assinatura do respectivo Termo

de Adesão, sendo que as Unidades Imobiliárias Hoteleiras somente serão comercializadas mediante

assinatura do respectivo Termo de Adesão. As regras de constituição da SCP, bem como aquelas

referentes à integração dos Sócios Participantes ao Pool, e ainda, as relativas à sua operacionalização

encontram-se disciplinadas no CIC.


83

15) Risco de Distrato da SCP

A Operadora Hoteleira, nos termos do item 13.1. e suas alíneas do Contrato de Constituição

de SCP, poderá rescindir unilateralmente o Contrato de Constituição de SCP, com a extinção da

Sociedade, mediante notificação prévia de 90 (noventa) dias, e sem qualquer ônus, em caso de: i) o

conjunto de edificações, por qualquer razão, for parcial ou totalmentedestruído, impedindo a sua

normal operação, e não for possível repará-lo ou reconstruí-lo em sua forma original em menos de

18 (dezoito) meses, permanecendo a Operadora Hoteleira e os Adquirentes com o direito de receber

as indenizações de seguro pelos lucros cessantes e pelos prejuízos sofridos por cada um; ii) o

conjunto de edificações for parcial ou totalmente declarado de interesseou utilidade pública, ou estar

sob a iminência de ser total ou parcialmente desapropriado, tornando inviável sua operação dentro

dos padrões em que foi concebido, podendo as partes pleitear junto aos órgãos públicos envolvidos

as indenizações que julgarem devidas; iii) ocorrer qualquer evento cuja causa não possa ser atribuída

aos Sócios Participantes, não possa ser controlada ou evitada pela Operadora Hoteleira (inclusive

alterações legais, regulamentares ou outras ações que gerem incremento substancial dos custos) e

que impeçam a normal operação do Condo-Hotel por um período superior a 6 (seis) meses

contados da ocorrência ou do término do evento, conforme o caso. Neste caso a Assembleia Geral

poderá sugerir a Operadora Hoteleira alguma medida conciliatória e reparadora para evitar a

resilição contratual; iv) se, por qualquer razão, independente da ação ou vontade dos Sócios

Participantes, houver redução da Receita Operacional do Condo-Hotel, ao limite que a Operadora

Hoteleira considere insustentável para manter a rentabilidade do sistema, isto é, prejuízo

considerado irrecuperável, poderá a Operadora Hoteleira, depois de submeter a questão à avaliação

da Assembleia, declarar a Sociedade dissolvida, cabendo-lhe, bem como, fixam data para devolução

das unidades e para a prestação final de contas. Nessa hipótese, os imóveis serão devolvidos no

estado em foram locados, ressalvado o desgaste de seu uso normal, assumindo o Sócio Participante

os direitos de locador com relação ao sublocatário, se a unidade estiver ocupada na oportunidade,

cessando nesta ocasião qualquer utilização dos materiais, impressos e formulários contendo o nome

ou logotipo da Operadora Hoteleira; e v) por outros motivos de força maior nos termos do artigo

393 e parágrafo único do Código Civil.


84

Na hipótese aventada no inciso 13.1. alínea “d” do Contrato de Constituição de SCP, se a

Assembleia entender que a solução seja a rescisão do Contrato de Administração Condominial, esta

acatará a deliberação devendo ser contratada outra administradora que a substituirá na

administração do Condo-Hotel, dispondo-se, inclusive, a Operadora Hoteleira, a cooperar com a

nova administradora durante o período de transição ajustado, para que esta se opere amistosamente

e mais rapidamente, conforme disposto no item 13.2. do Contrato de Constituição de SCP.

Os contratos com terceiros, prestadores de serviços, fornecedores e outros, poderão ser

cedidos mediante instrumento contratual que assegure os direitos e obrigações de cada parte, na

rescisão.

Findo ou rescindido o Contrato de Constituição de SCP, por qualquer razão, as informações,

manuais, sistemas e softwares identificados como de propriedade e/ou de uso exclusivo da

Operadora Hoteleira, destinados ao funcionamento do Condo-Hotel deverão ser devolvidos

imediatamente à Operadora Hoteleira, tal como foram recebidos, ficando vedada qualquer

utilização posterior, sob pena de configuração de crime de apropriação indébita. A inobservância do

disposto neste item autorizará a Operadora Hoteleira a tomar as medidas judiciais pertinentes,

inclusive de natureza indenizatória, nos termos do item 13.4. do Contrato de Constituição de SCP.

16) Risco de Alienação Fiduciária da Unidade Imobiliária Hoteleira e Possibilidade de

Financiamento à Construção do Empreendimento

Conforme previsto na Cláusula Décima do Contrato de Compra e Venda, a Incorporadora

poderá contratar com agente financeiro, financiamento com garantia real a ser constituída sobre o

imóvel sobre o qual se localizará o Empreendimento. Em decorrência do financiamento poderá ser

instituída alienação fiduciária ou outra garantia real sobre a Unidade Imobiliária Hoteleira, a título de

garantia do cumprimento das obrigações assumidas pela Incorporadora. Caso a alienação fiduciária

seja realizada e a Incorporadora se torne inadimplente, o credor poderá executar a garantia de

alienação fiduciária, o que poderá resultar na perda da propriedade da Unidade Imobiliária Hoteleira

dos Adquirentes.


85

17) O setor imobiliário é afetado pela conjuntura econômica do país e do próprio setor

A demanda por novas unidades imobiliárias é influenciada por diversos fatores, incluindo o

crescimento do nível de emprego, taxas de juros de longo e curto prazos, programas de

financiamento hipotecário, confiança do consumidor, políticas governamentais, fatores

demográficos e, em menor extensão, mudanças em impostos prediais, custos de energia e

regulamentação de Imposto de Renda Pessoa Jurídica. O lançamento de novas unidades, por outro

lado, é influenciado pelo estoque de unidades existentes, restrições na legislação de zoneamento,

políticas governamentais, custo e disponibilidade de terrenos, custos diversos de construção e

vendas, disponibilidade de financiamento, dentre outros fatores. Existem incertezas econômicas e

políticas consideráveis que podem prejudicar o comportamento de compra dos clientes, os custos

de construção, a disponibilidade de mão de obra e matéria-prima e demais fatores que afetam o setor

imobiliário de modo geral. Taxas de juros mais altas podem afetar a capacidade dos compradores de

unidades imobiliárias de obter financiamentos e, dessa forma, podem reduzir a demanda por novas

unidades autônomas, além de tornarem menos atrativas as condições de investimento em unidades

autônomas hoteleiras.

18) Possibilidade de Influência das Ofertantes nas Assembleias de Condôminos

A Incorporadora é proprietária da totalidade das Unidades Imobiliárias Hoteleiras do

Empreendimento, na data de início da oferta, o que pode implicar preponderância nas assembleias

de condôminos do Empreendimento. Assim, caso não tenha vendido todas as Unidades

Imobiliárias Hoteleiras até a entrega do Empreendimento, a Incorporadora poderá ter maioria em

deliberações, o que pode ensejar eventual conflito de interesses em matérias que sejam de interesse

da Incorporadora e os Adquirentes. A Construtora e a Operadora Hoteleira não são proprietárias,

direta ou indiretamente, de Unidades Imobiliárias Hoteleiras do Empreendimento.


86

19) A crescente consolidação do setor hoteleiro no Brasil poderá exercer pressões nas

margens e resultado operacional do empreendimento hoteleiro que será desenvolvido

sobre as Unidades Imobiliárias

Os principais riscos inerentes a empreendimentos hoteleiros são: (i) mudanças relevantes na

situação macroeconômica brasileira ou mundial, inclusive no que concerne à ocorrência, duração e

intensidade de recessões; (ii) aumento relevante dos custos operacionais, inclusive aqueles causados

por conta de eventos da natureza; (iii) indisponibilidade de crédito ou disponibilidade de crédito em

condições menos favoráveis do que as atuais; e (iv) crescimento no número de concorrentes,

aumentando a oferta e diminuindo margens de lucro. A profissionalização e a consolidação do setor

podem resultar em competidores cada vez mais estruturados, com um poder de barganha crescente

junto a clientes e fornecedores, o que pode levar Condo-Hotel a ter que diminuir preços de diárias,

aumentar os seus gastos com divulgações das marcas que opera e aumentar programas de

promoção. Se a administradora do hotel não for capaz de responder eficazmente a essa competição

crescente, a ocupação do empreendimento hoteleiro e o preço cobrado pelas diárias podem

diminuir, afetando adversamente seus resultados financeiro e operacional.

20) Limitações na infraestrutura de transporte aéreo e terrestre podem afetar a

atratividade do Empreendimento

A infraestrutura de transporte aéreo e terrestre constitui um fator importante para expansão

da atividade de hotelaria no Brasil. Nesse sentido, a taxa de ocupação do Empreendimento poderá

variar significativamente, dependendo das condições do transporte aéreo e terrestre que sirvam, em

especial, a cidade de Cariacica. Eventuais interrupções ou suspensões nesses serviços poderão afetar

significativamente a Remuneração.


87

21) O recente crescimento nos setores turístico e hoteleiro do Brasil poderá não ser

mantido após a realização dos eventos esportivos dos anos de 2016, o que pode impactar no

resultado do empreendimento

O setor hoteleiro no Brasil vem passando por franca expansão nos últimos anos, crescendo

acima do PIB há mais de 10 anos. Não há como garantir que após os eventos esportivos de 2016 o

crescimento do número de turistas vá aumentar, como ocorreu em outros países que sediaram os

Jogos Olímpicos. A eventual queda nos números de visitação por turistas poderá diminuir a taxa de

ocupação e/ou do valor cobrado para o uso do empreendimento, impactando negativamente o

resultado.


88

Declaração de Veracidade das Ofertantes

As Ofertantes firmaram declaração, assinada pelos diretores estatutários e/ou sócios das

Ofertantes, nas quais as Ofertantes declaram ser responsáveis pela veracidade, consistência,

qualidade e suficiência das informações (i) prestadas nos documentos referentes à oferta, incluindo,

sem limitação, o presente Prospecto Resumido, e (ii) fornecidas aos Investidores interessados em

adquirir Unidades Imobiliárias, durante todo o prazo de duração da oferta.

Ainda, as Ofertantes declaram que não há quaisquer outros fatos ou informações relevantes

sobre sua situação financeira, resultados operacionais e/ou sobre suas atividades que não tenham

sido informados aos investidores e/ou que tornem quaisquer das declarações ou informações

prestadas aos investidores no âmbito da oferta falsas, incorretas, inconsistentes ou imprecisas.


89

ANEXO I – Minutas dos Contratos do Empreendimento

ANEXO I A – Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda

com Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia

(O restante desta página foi intencionalmente deixado em branco)


90

ANEXO I B – Minuta do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de

Participação, denominada Bristol Meridional Hotel



91

ANEXO I C – Minuta do Contrato de Locação



92

ANEXO I D – Termo de Adesão à Sociedade em Conta de Participação



93

ANEXO I E – Termo de Garantia de Rentabilidade



94

ANEXO I F – Estudo de viabilidade econômico e financeiro do Empreendimento



95

ANEXO I G – Minuta da futura Convenção do Condomínio



96

ANEXO II - Minuta do Instrumento Particular de Contrato de Administração



97

ANEXO III – Modelo de Declaração do Adquirente



98

ANEXO IV – Declarações das Ofertantes, para fins do item 5, alínea “a”, do inciso IV da

Deliberação CVM 734



99

ANEXO V – Tabela de Vendas



100

ANEXO VI – Memorial de Incorporação


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PROSPECTO RESUMIDO REFERENTE À OFERTA DE CONTRATO DE ...sistemas.cvm.gov.br/dados/ofeanal/RJ-2016-02350/20160304_Prospecto... · Instrumento Particular de Contrato de Promessa de