Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendom …pure.au.dk/portal/files/41656809/Hovedopgave_Thomas_greimer.pdf · Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendom -Vurdering

Kandidatafhandling Forfatter: Erhvervsøkonomisk Institut Thomas Greimer Cand.merc.aud.

Vejleder: Jane Thorhauge Møllmann

Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendom -Vurdering af metoder til opgørelse af dagsværdi i en krisetid

Handelshøjskolen, Aarhus Universitet December 2011

Investeringsejendom Thomas Greimer

______________________________________________________________________________ Side 1 af 74

Indholdsfortegnelse

Indholdsfortegnelse .............................................................................................................................. 1 Summary .............................................................................................................................................. 4 1. Indledning ........................................................................................................................................ 6 2. Problemformulering ......................................................................................................................... 8

2.1 Afgrænsning ............................................................................................................................... 9 2.2 Teori og Metodevalg .................................................................................................................. 9 2.3 Validitet .................................................................................................................................... 10 2.4 Afhandlingens struktur ............................................................................................................. 11

3. Grundlæggende krav til Årsrapporten ............................................................................................ 12 3.1 Præstationsorienterede paradigme ........................................................................................... 12 3.2 Formueorienterede paradigme ................................................................................................. 13

4. Regnskabsregulering ...................................................................................................................... 14 4.1 Begrebsrammen ....................................................................................................................... 14

4.1.1 Den nye begrebsramme ..................................................................................................... 15 4.2 Begrebsrammens Målsætning .................................................................................................. 16

4.2.1 Niveau 1. Brugernes informationsbehov .......................................................................... 16 4.2.2 Niveau 2. Kvalitetskrav .................................................................................................... 17 4.2.3 Niveau 3. Definition af elementerne ................................................................................. 20 4.2.4 Niveau 4. Indregning og måling ....................................................................................... 20

4.3Delkonklusion ........................................................................................................................... 21 5. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendom ................................................................. 22

5.1 Regulering ................................................................................................................................ 22 5.2 Definition ................................................................................................................................. 22

5.2.3 Sammendrag ..................................................................................................................... 24 5.3 Klassifikation af Investeringsejendom ..................................................................................... 24

5.3.3 Sammendrag ..................................................................................................................... 25 5.4 Indregning af Investeringsejendom .......................................................................................... 25

5.4.3 Sammendrag ..................................................................................................................... 26 5.5 Måling af investeringsejendom ................................................................................................ 26 Forbedringer og vedligehold .......................................................................................................... 31 Overførsel til anden anvendelse ..................................................................................................... 31

5.5.3 Sammendrag ..................................................................................................................... 32


______________________________________________________________________________ Side 2 af 74

5.6 Anvendt regnskabspraksis ........................................................................................................ 32 5.6.3 Sammendrag ..................................................................................................................... 35

5.7Præsentations samt oplysningskrav .......................................................................................... 35 5.7.1 Ledelsesberetning ............................................................................................................. 35 5.7.2 Resultatopgørelsen ............................................................................................................ 39 5.7.3 Balancen ............................................................................................................................ 40 5.7.4 Noter ................................................................................................................................. 40

5.8 Delkonklusion .......................................................................................................................... 40 6. Finansielle forpligtelser.................................................................................................................. 42

6.2Delkonklusion ........................................................................................................................... 43 7. Beskrivelse og analyse af Værdiansættelsesmetoder ..................................................................... 44

7.1 Afkastmodellen ........................................................................................................................ 45 7.1.1 Fase 1 – driftsafkast .......................................................................................................... 46 7.1.2 Fase 2 – fastsættelse af forretningskrav ............................................................................ 47 7.1.3 Fase 3 - Tillæg og fradrag for de i fase 1 og 2 opgjorte værdier ...................................... 49 Fordele og ulemper ved Afkastmodellen ................................................................................... 50

7.2 DCF-modellen (discounted cash flow modellen) .................................................................... 51 7.2.1 Budgetperioden ................................................................................................................. 52 7.2.2 Terminalperioden .............................................................................................................. 52 Fordele og ulemper ved DCF-modellen .................................................................................... 53

7.3 Ekstern vurderingsmand .......................................................................................................... 54 Fordele og ulemper ved Ekstern vurderingsmand ......................................................................... 56 7.4 Omvurderingsmetoden ............................................................................................................. 57 Fordele og ulemper ved omvurderingsmetoden ............................................................................. 57 7.5Delkonklusion ........................................................................................................................... 57

8. Diskussion: opgørelse af dagsværdi i lyset af finanskrisen ........................................................... 59 8.1 Den økonomiske krise og ejendomsmarkedet ......................................................................... 59 8.2 Regnskabsbrugernes informationsbehov under en økonomisk krise ....................................... 60 8.3 Dagsværdiens berettigelse under den økonomiske krise ......................................................... 61 8.4Delkonklusion ........................................................................................................................... 63

9. Analyse af årsrapporter .................................................................................................................. 64 9.1Jeudan A/S ................................................................................................................................ 64

9.1.1Anvendt regnskabspraksis ................................................................................................. 64 9.1.2 Metode til opgørelse af dagsværdi .................................................................................... 64 9.1.3 Vurdering af virksomhedens risiko ved værdiansættelse ................................................. 65

9.2 ATP ejendomme A/S ............................................................................................................... 65


______________________________________________________________________________ Side 3 af 74

9.2.1 Anvendt regnskabspraksis ................................................................................................ 65 9.2.2 Metode til opgørelse af dagsværdi .................................................................................... 66 9.2.3 Vurdering af virksomhedens risiko ved værdiansættelse ................................................. 66

9.3 Tower Group A/S ..................................................................................................................... 67 9.3.1Anvendt regnskabspraksis ................................................................................................. 67 9.3.2Metode til opgørelse af dagsværdi ..................................................................................... 67 9.3.3Vurdering af virksomhedens risiko ved værdiansættelse .................................................. 68

9.4Delkonklusion ........................................................................................................................... 69 10. Konklusion ................................................................................................................................... 70 11. Kildefortegnelse ........................................................................................................................... 73


______________________________________________________________________________ Side 4 af 74

Summary The market for property has for several years been a market in steady growth, with rising prices as a

result. However with the crisis, the steady growth has developed into declining prices on property.

This rollercoaster has given the companies some challenges in valuating the properties.

Previously investment property was valuated to historic cost prices. Over the past years annual

reports have changed from being performance oriented into being value based, and with the change

of Danish legislation in 2001, measuring property to fair value is now the most common used

method to measure investment property.

Fair value has been said to be the most transparent model to show actual prices in the annual report

when markets is active. However with the economic crisis and inactive markets the use of fair value

has been subject to discussions and criticism.

The crisis has also raised discussion about which method to use, when measuring investment

property to fair value. The Danish Commerce and companies agency has released a note, about the

occurrence of possible misstatements when using some of the valuation methods. The note was

released in 2009 as a result of the economic situation. The note will be used in this report.

As background for the discussion of fair value measurement and valuation, the theoretic aspect of

handling investment property will be examined. Also the basic theory of accounting will be

examined.

The Danish companies follow the regulation of investment property in ÅRL (Law of financial

reporting), and IAS (international accounting standard) 40 investment property.

To discuss the fair value measurements, it is necessary to examine investment property in following

subjects:

1. Basic demands of the Financial Reporting

2. Accounting regulation

3. Accounting treatment of investment property and financial instruments.


______________________________________________________________________________ Side 5 af 74

4. Valuation of investment property

Afterwards a discussion will take place. The discussion main point of view will be Fair value in

light of the financial economic crisis, and the methods used to valuate investment property.

At the end of the rapport three annual reports will be examined, to see how they measure fair

values, and how they inform about the possibility of error in the light of the economic crisis.


______________________________________________________________________________ Side 6 af 74

1. Indledning Ved værdiansættelse af investeringsejendomme har man tidligere benyttet historisk kostpris som

den altovervejende metode.

Eftersom regnskabsprincipperne har udviklet sig i retning mod at være formueorienterede frem for

præstationsorienterede, sammenholdt med ændringen i Årsregnskabsloven i 2001 som betød at det

nu var tilladt at opgøre investeringsejendomme til dagsværdier i stedet for historiske kostpriser, er

dagsværdi begrebet blevet mere relevant end nogensinde før.

Det positive økonomiske opsving i Danmark(2003 – 2008) betød at en lang række virksomheder

som opgjorde deres ejendomme til dagsværdi, lige pludselig rådede over ganske store værdier, idet

markedspriserne for deres ejendomme i denne periode var hurtigt voksende. Isoleret set var denne

økonomiske vækst positiv, men betød også at en række pengeinstitutter på baggrund af høje

ejendomsværdier i virksomhederne var villige til at udlåne store beløb, uden at være kritisk i deres

kreditgivning. Dette har efterfølgende påført store tab samfundsmæssigt i forbindelse med den

økonomiske nedgang.

Den økonomiske nedgang i samfundet har også betydet, at værdierne på mange af de ejendomme

som tidligere oplevede nærmest eksploderende værdistigninger nu oplever at falde i værdi. Denne

faldende værdi skal selvfølgelig også afspejles i årsrapporterne.

Virksomhederne har en række muligheder for at opgøre deres ejendomme til dagsværdi, og de

stiller hver især forskellige krav til virksomhederne. Erhvervs og selskabsstyrelsen har i april 2009

udsendt et notat om måling af ejendom herunder investeringsejendomme som måles til dagsværdi.

Notatet er udarbejdet idet der hos Erhvervs og selskabsstyrelsen er indikationer på at

ejendomsselskaber og andre virksomheder med beholdning af investeringsejendomme i visse

tilfælde kan have været betydeligt overvurderet.

Erhvervs og selskabsstyrelsen har på baggrund af ovennævnte, undersøgt hvad der kan være årsag

til de forkerte værdiansættelser, og i den forbindelse har man fundet ud af at der i en række tilfælde

er problemer med opgørelserne til dagsværdi ved nogle af de metoder som benyttes til at opgøre en

ejendoms dagsværdi. Set i lyset af ovennævnte forhold og de sidste års økonomisk udvikling, er


______________________________________________________________________________ Side 7 af 74

diskussionen omkring værdiansættelse af investeringsejendom stadig yderst relevant, og

vurderingen af metoderne til værdiansættelse igen er under lup. Denne diskussion tages op i denne

rapport, for at se hvorvidt dagsværdien og metoderne til opgørelse heraf er problematisk i

forbindelse med en økonomisk krise og et marked som i visse perioder ikke har været eksisterende.


______________________________________________________________________________ Side 8 af 74

2. Problemformulering Investeringsejendomme har igennem de sidste par år været igennem en turbulent tid. Ejendommene

som tidligere gennemsnitligt har steget i værdi, har på baggrund af de økonomiske svingende og

nedadgående konjunkturer mistet værdi. I forbindelse med aflæggelse af årsrapport og kravet om

det retvisende billede, er fokus blevet rettet mod hvilken måling (værdiansættelse) der er mest

retvisende. Dagsværdi er i dag den mest anvendte metode, men har i forbindelse med den

økonomiske krise været emne for en lang række diskussioner, om hvorvidt den gav et retvisende

billede af dagsværdien på investerings ejendomme. Der har således været sået tvivl om, om

metoden var den bedste at anvende under et svigtende marked. Dagsværdi har som hovedpunkt

været genstand for diskussion, men også metoderne til opgørelse af dagsværdi har været til

diskussion. Erhvervs og selskabsstyrelsen har i et notat gjort opmærksom på at de har indikationer

på at ejendomme i visse tilfælde kan have været betydeligt overvurderet i regnskaberne, hvilket i sig

selv bevidner at der er problemer omkring værdiansættelsen af dagsværdi. Jeg vil i denne opgave

tage problemstillingen op omkring dagsværdiens relevans under en økonomisk krise og svigtende

marked samt diskutere og vurderer de forskellige metoder til beregning af dagsværdi, og give en

vurdering af hvilke metoder der giver det mest retvisende billede. Opgavens problemformulering

lyder således på baggrund af ovenstående således:

”Hvilken metode til opgørelse af dagsværdi giver det mest retvisende billede under en økonomisk

krise”

For at skabe den fornødne sammenhæng for læseren og for at kunne foretage den rette

perspektivering, er det hensigtsmæssig at gennemgå og vurderer følgende områder:

- Grundlæggende krav til Årsrapporten

- Regnskabsregulering – Begrebsrammen

- Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendom samt finansielle forpligtelser.

- Dagsværdi og metoderne til opgørelse heraf.

Derefter vil jeg på baggrund af blandt andet Erhvervs og selskabsstyrelsen notat diskutere og

vurdere den økonomiske krise og anvendelsen a dagsværdi herunder, samt de metoder der anvendes

til opgørelse af dagsværdien.


______________________________________________________________________________ Side 9 af 74

For at kunne danne sig et grundlag for hvordan virksomhederne behandler både krisen men også

metoderne til opgørelse af dagsværdi vil jeg gennemgå tre årsrapporter fra tre danske

ejendomsselskaber.

2.1 Afgrænsning

Begrebsrammen er baseret på baggrund af Årsregnskabsloven, hvorfor hovedvægten vil blive lagt

på virksomheder som ikke er underlagt speciallovgivning, herunder finansielle virksomheder,

forsikringsselskaber og statslige selskaber.

De skattemæssige forhold i forbindelse med dagsværdiregulering af investeringsejendomme til

dagsværdi vil ikke blive behandlet i denne opgave ligesom eventuelle momsmæssige forhold heller

ikke vil indgå i denne opgave. Juridiske forhold vedrørende investeringsejendom vil ikke blive

behandlet i denne opgave.

Opgaven vil indeholde reguleringer efter internationale standarder herunder IAS/IRFS samt danske

reguleringer efter ÅRL. Der vil ikke være gennemgang af andre udenlandske reguleringer som US

GAAP.

Opgavens overordnede titel er investeringsejendom, hvorfor områder omkring handelsejendomme

og domicil ejendomme ikke vil blive berørt udover en teoretisk gennemgang i forbindelse med til

og fraførsel af kategorierne.

I opgaven vil opgørelse af dagsværdi blive behandlet som en naturlig del af opgaven. Fokus vil

være på Afkastmodellen samt DCF modellen samt omvurderingsmetoden og vurdering af ekstern

vurderingsmand. Disse modeller vil danne grundlag for en vurdering af modellerne i forbindelse

med den økonomiske krise. Andre modeller som måtte findes er ikke behandlet i opgaven.

2.2 Teori og Metodevalg

Målet med denne opgave er at videregive viden om de i problemformuleringen opsatte

problemstillinger omhandlende investeringsejendom. Teori er i denne afhandling

omdrejningspunktet. Udgangspunktet er derfor den relevante lovgivning på området, materiale

udarbejdet af underviserer og revisions / konsulenthuse. Afhandlingen vil være bygget op omkring

afsnit af henholdsvis beskrivende, analyserende og diskuterende karakter.


______________________________________________________________________________ Side 10 af 74

2.3 Validitet

Validiteten i materialet brugt i denne afhandling anses som høj, idet materialet stammer fra

offentlige lovtekster, og materiale fremkommet af anerkendte revisions og konsulenthuse. Ligeledes

bruges materiale fra undervisningsmateriale der er udarbejdet af anerkendte forfattere indenfor

området.


______________________________________________________________________________ Side 11 af 74

2.4 Afhandlingens struktur

Kapitel 1 & 2

Indledning og problemformulering

Kapitel 3

Grundlæggende krav til Årsrapporten

Kapitel 4

Regnskabsregulering

Kapitel 5

Regnskabsmæssig behandling af

investeringsejendom

Kapitel 6

Finansielle forpligtelser

Kapitel 7

Beskrivelse og analyse af Værdiansættelsesmetoder

Kapitel 8

Diskussion: opgørelse af dagsværdi i lyset af finanskrisen

Kapitel 9

Analyse af Årsrapporter

Kapitel 10

Konklusion


______________________________________________________________________________ Side 12 af 74

3. Grundlæggende krav til Årsrapporten I dette afsnit gennemgås de forskellige regnskabsparadigmer, som ligger til grund for den regulering

som findes på området i dag. De forskellige paradigmer sættes op i mod behandlingen af

investeringsejendom, og hvilken indvirkning dette har.

Når det tales om regnskabsparadigmer, er det specielt to paradigmer som har været dominerende,

henholdsvis det præstationsorienterede regnskabsparadigme og det formueorienterede

regnskabsparadigme.

3.1 Præstationsorienterede paradigme

Det præstationsorienterede paradigme har fokus på at vise værdien af transaktioner i en given

periode. I paradigmet er synsvinklen at resultatopgørelsen, balance og pengestrømsopgørelse skal

beskrive den fysiske transformationsprocess, som virksomheden grundlæggende baserer sin

indtjening på, samt måler sit resultatet af. Fokus er her at se på virksomhedens evne til at omdanne

ressourcer til et færdigt og salgbart produkt.1

Det dobbelte bogholderis princip benyttes i paradigmets struktur, til at generere resultatopgørelse og

balance. Dette har den betydning at samtlige posteringer med resultateffekt, påvirker både resultat

og balancekonti.2 Resultatopgørelsen måler effekten af drift, investerings og

finansieringstransaktioner, hvorimod balancen er baseret på periodisering af transaktioner som ikke

er pengestrømme.

Indtægter indregnes i resultatopgørelsen efter realisationsprincippet, som betyder at indtægter først

kan indregnes når:

1. der er indgået en juridisk bindende aftale

2. og denne med høj sandsynlighed kan realiseres

Omkostninger indregnes efter matchingprincippet, hvilket betyder at omkostninger der er medgået

direkte eller indirekte til salget af varer eller tjenesteydelser kan fratrækkes. Balancen består af en

række periodiseringer, samt anlægsaktiver som er indregnet til kostpris, som afskrives over en

levetid baseret på skøn, på denne måde fordeles omkostninger til investeringen. Paradigmets tilgang

1 Finansiel rapportering teori og regulering side 80 2 Finansiel rapportering - teori og regulering, side 40-90


______________________________________________________________________________ Side 13 af 74

er således at virksomhedens overskud er fremkommet ved den forskelsværdi der er i mellem

indtægter og omkostninger. Ændringer i værdierne på balanceposterne tages der ikke højde for i

dette paradigme.

Efter det præstationsorienterede paradigme vil investeringsejendomme skulle indregnes til historisk

kostpris, med en afskrivning over ejendommens forventede løbetid, der dermed vil resultere i en

faldende værdi af ejendommen. Dette vil være problematisk i forhold til det retvisende billede hvis

der opleves prisstigninger, da værdien da i årsregnskabet ikke vil være retvisende. Værdistigningen

vil i dette tilfælde først blive indregnet ved salg af ejendommen

3.2 Formueorienterede paradigme

Det er formueorienterede paradigme og det præstationsorienterede har mange ligheder, men den

afgørende forskel ligger i den betragtning de to paradigmer har omkring værdiansættelsen af aktiver

og forpligtelser. Det formueorienterede paradigme koncentrerer sig til forskel fra det præstations

orienterede paradigme om hvordan henholdsvis aktiver og forpligtelser defineres, indregnes og

måles. Dette betyder at forskydningen af værdien af nettoaktiverne, altså aktiver fratrukket

forpligtelser påvirker egenkapitalen i årsrapporten.

Til forskel fra det præstationsorienterede som opgører aktiver og forpligtelser til kostpris, baserer

det formueorienterede paradigme sig på dagsværdier. Værdiændringer indregnes i

resultatopgørelsen.3

Investeringsejendom vil i forhold til det formueorienterede paradigme blive indregnet til dagsværdi,

baseret på skøn af markedsværdi over sammenlignelige ejendomme, hvis der findes et aktivt

marked for disse. Findes der ikke et aktivt marked, vil dagsværdien skulle findes igennem

afkastbaserede modeller. I forhold til det retvisende billede er dette paradigme at foretrække, idet en

investeringsejendoms aktuelle værdi vil fremgå af årsregnskabet, og ikke den historiske kostpris

som ejendommen havde ved erhvervelsen af ejendommen.

3 Finansiel Rapportering – Teori og regulering side 133


______________________________________________________________________________ Side 14 af 74

4. Regnskabsregulering Måling og behandling af investeringsejendom tager udgangspunkt i vejledningen udarbejdet efter

IFRS. Denne vejledning har baggrund i begrebsrammen, ligesom de øvrige standarder udarbejdet i

IFRS.

4.1 Begrebsrammen

Et retvisende billede defineres ud fra begrebsrammen. Begrebsrammen består af de grundlæggende

krav der stilles til Årsregnskabet. Begrebsrammen der lægger til grund for den nationale og

internationale finansielle rapportering er udarbejdet som led i et forskningsprojekt af FASB i

perioden 1878-1985.4 Implementeringen af begrebsrammen i IASB og i dansk regnskabslovgivning

skete i 2001. Nedenstående gennemgang tager udgangspunkt i begrebsrammen til

Årsregnskabsloven og IASB’s begrebsramme.

Indførelse af begrebsrammen i ÅRL, skal ses i sammenhæng med ønsket om at skabe et fundament

for at kunne udfylde lovens generalklausul om at skabe et retvisende billede.5

Begrebsrammen i Dansk regnskabslovgivning og begrebsrammen udarbejdet af FASB er

altovervejende identiske.

Begrebsrammen har ifølge IASB til formål at:

- være en hjælp for IASB’s bestyrelse ved udarbejdelsen af nye internationale

regnskabsstandarder og ændringer i disse

- være en hjælp for IASB’s bestyrelse ved harmonisering af regnskabsreguleringen ved at

indskrænke antallet af mulige behandlingsformer

- Være en hjælp til nationale standardudstedende organisationer ved udarbejdelse af nationale

regnskabsstandarder

- Være en hjælp for regnskabsaflægger på områder som ikke er behandlet i en eksisterende

international regnskabsstandard

- Være en hjælp for revisor ved vurdering af om en årsrapport er udarbejdet i

overensstemmelse med de internationale regnskabsstandarder

4 Finansiel rapportering – teori og regulering side 178 5 Indsigt i Årsregnskabsloven, KPMG, 3 udg. 2008/09. Side 43


______________________________________________________________________________ Side 15 af 74

- Være en hjælp for regnskabsbrugeren ved disses forståelse af informationen som gives i

årsrapporten,

- Samt angive hvilke kriterier IASB anvender når der udarbejdes nye internationale

regnskabsstandarder.6

Begrebsrammen er udviklet på fem niveauer. Begrebsrammen går fra det mere generelle til det

mere specifikke niveau.

Figur 1. Begrebsrammens fem niveauer

Kilde: Indsigt i Årsregnskabsloven, KPMG, 3 udg. 2008/09. Side 44, samt egen tilvirkning

De to øverste niveauer, henholdsvis brugernes informationsbehov og kvalitetskravene er de

grundlæggende områder i forhold til det retvisende billede.

4.1.1 Den nye begrebsramme

IASB og det Amerikanske FASB, er som en del af en række konvergensprojekter i gang med en

lang proces som skal munde ud i en revideret og fælles konceptuel begrebsramme.

Konvergensprojektet omkring en ny fælles begrebsramme, er opdelt i otte faser hvoraf den første

fase er godkendt. Formålet med en ny begrebsramme er at skabe et grundlag for fremtidige

regnskabsstandarder. Begrebsrammen vil være principbaseret, internet konsistent og besidde

6 Årsrapport efter IFRS, forlaget Thomson, 3 udgave. Side 99

Brugernes Informationsbehov

Kvalitetskrav

Definition af elementer

Indregning og måling

Klassifikation

Grundlæggende forudsætninger

Målsætning

Målesystemer


______________________________________________________________________________ Side 16 af 74

international konvergens. Begrebsrammen vil være opbygget omkring eksisterende frameworks hos

IASB og FASB.7

Den nye begrebsramme er inddelt i otte faser som vist nedenfor:

Fase 1 Objectives and qualitative characteristics

Fase 2 Definitions of elements, recognition and derecognition

Fase 3 Measurement

Fase 4 Reporting entity concept

Fase 5 Boundaries of financial reporting, and Presentation and Disclosure

Fase 6 Purpose and status of the framework

Fase 7 Application of the framework to not-for-profit entities

Fase 8 Remaining Issues, if any.8

Den nu færdige del af begrebsrammen erstatter afsnittene om ”målsætningen med årsregnskaber”

og ”Årsregnskabers kvalitative egenskaber” i 1989 versionen af begrebsramme for udarbejdelse og

præsentation af årsregnskaber. Denne del udgør første fase og er netop godkendt som tidligere

nævnt.

4.2 Begrebsrammens Målsætning

4.2.1 Niveau 1. Brugernes informationsbehov

Til en årsrapport findes en lang række af brugere også kaldet interessenter. Disse kan deles op i de

primære og sekundære interessenter.

Formålet med en årsrapport, er at den skal danne grundlag for at regnskabsbrugeren skal kunne

træffe økonomiske og virksomhedspolitiske beslutninger om virksomheden ud fra de oplysninger

som fremgår af årsrapporten. Begrebsrammen definerer de typiske regnskabsbrugere til at omfatte

aktuelle og potentielle investorer, ansatte, långivere, leverandører, andre kreditorer, kunder,

offentlige myndigheder og offentligheden.9

7http://fsr.dk/Faglige_informationer/Regnskaber/Internationalt/IASB/Foerste%20del%20af%20nyt%20Framework%20er%20udsendt 8 http://www.ifrs.org/Current+Projects/IASB+Projects/Conceptual+Framework/Conceptual+Framework.htm 9 IASC’s begrebsramme, § 9


______________________________________________________________________________ Side 17 af 74

Efter IASC’s begrebsramme vil ikke alle regnskabsbrugere, få opfyldt deres informationsbehov på

baggrund af kravene i begrebsrammen, ligesom forskellige regnskabsbrugere har forskellige behov i

forhold til informationerne i Årsrapporten. Eksempelvis vil investorerne være interesseret i at vide

noget om deres risiko ved en given investering ligesom afkastet er en særdeles vigtig information

for investoren. Långivere og kreditorer er interesseret i hvorvidt virksomheden er i stand til at betale

deres regninger og virksomhedens overlevelsesevne(solvens).

Disse forskellige behov hos regnskabsbrugerne har medvirket til at IASC har udarbejdet

begrebsrammen efter investorernes informationsbehov, idet man mener at eftersom investorerne

stiller risikovillig kapital til rådighed, vil de have de største krav til regnskabsinformationerne og

disse vil derfor også være tilstrækkelige for de øvrige regnskabsbrugere.10

4.2.2 Niveau 2. Kvalitetskrav

Årsrapporten skal leve op til de opsatte kvalitetskrav, for at kunne være til nytte for

regnskabsbrugeren, og for at kunne opfylde de informationsbehov som er nævnt i ovenstående

niveau. Relevans og pålidelighed er to fundamentale kvalitetskrav der skal være opfyldt for at

regnskabsbrugeren kan drage nytte af de informationer Årsrapporten indeholder. I denne

forbindelse er det vigtigt at forstå at både relevans og pålidelighed er lige vigtige i forhold til at

opnå nytteværdi. Det betyder at relevante oplysninger uden pålidelighed ikke har nytteværdi for

regnskabsbrugeren og at pålidelig information uden relevans ligeledes heller ikke har nogen

nytteværdi for brugeren.

4.2.2.1 Relevans

Relevans i forhold til Årsrapporten betyder at al væsentlig information medtages, og information

der ikke er væsentlig præsenteres særskilt eller helt udelades for ikke at ”forstyrre” de relevante

informationer. Information har for regnskabsbrugeren relevans når den øver indflydelse på

brugerens økonomiske beslutninger eller ved at korrigere eller ændre i tidligere økonomiske

beslutninger taget af brugeren.11

10 IASC’s begrebsramme, § 10 11 IASC’s begrebsramme, § 26


______________________________________________________________________________ Side 18 af 74

4.2.2.2 Pålidelighed

For at Regnskabsinformationen skal være pålidelig skal den være fri for væsentlig fejl og

tendentiøse påvirkninger, og regnskabsbrugeren skal kunne stole på at den faktisk indeholde det

som den gengiver den vil indeholde, eller det som man med rimelighed kan regne med den

indeholder.12 Pålidelighed kan opnås igennem følgende tre områder:

1. Troværdig repræsentation

2. Indhold frem for formalia

3. Neutralitet

Informationerne i Årsrapporten skal være pålidelige, således det giver en troværdig repræsentation.

Det sker ved at de informationer omkring transaktioner og andre begivenheder Årsrapporten enten

angiver at indeholde, eller den forventes at indeholde er pålidelig.

Indhold frem for formalia indebærer at regnskabsposter indregnes efter deres økonomiske indhold

og ikke alene på deres juridiske indhold. Et eksempel herpå kan forekomme i leasing

sammenhænge, hvor finansiel leasing medtages i årsrapporten som et aktiv og som en forpligtelse,

selvom der i realiteten er tale og ejerskab af det pågældende aktiv.

Neutralitet er nødvendigt for at opnå pålidelighed i regnskabsinformationerne for brugeren. For at

være neutral skal informationerne ikke være influeret af tendentiøse påvirkninger, og der må

dermed ikke indregnes poster med det mål for øje at opnå et ønsket resultat eller egenkapital.

Ud over de to grundlæggende egenskaber relevans og pålidelighed, bør der tages højde for

yderligere kvalitative egenskaber ved rapporteringen:

Forsigtighed betyder at der ved skøn af usikre forhold, skal tages ekstra højde for ikke at ansætte

eksempelvis omsætning og aktiver for højt og omkostninger og forpligtelser for lavt. Omvendt må

forsigtigheden ikke resultere i opbygning af skjulte reserver eller for store hensættelser, en bevidst

12 IASC’s begrebsramme, § 31


______________________________________________________________________________ Side 19 af 74

for lav ansættelse af aktiver eller indtægter eller en bevidst for høj ansættelse af forpligtelser eller

omkostninger.13

Fuldstændighed skal forstås således at information i årsregnskabet skal være fuldstændig inden for

rammerne af væsentlighed og omkostninger. En afvigelse fra dette kan medføre at informationerne

er enten falske eller misvisende og derfor lider af mangel på relevans.14

Sammenlignelighed er en meget vigtig egenskab ved årsregnskabet for regnskabsbrugeren.

Sammenlignelighed udgør fundamentet for at brugeren kan skabe overblik over

udviklingstendensen i virksomhedens finansielle stilling og indtjening. Regnskabsbrugere skal også

have mulighed for at sammenligne forskellige virksomheders årsregnskaber, for at kunne vurdere

deres finansielle stilling, indtjening og ændring i den finansielle stilling. For at opnå dette skal

måling og præsentation af den økonomiske effekt af ensartede transaktioner og andre begivenheder

foretages ensartet for hele virksomheden fra regnskabsår til regnskabsår samt ensartet for

forskellige virksomheder. 15

Begrænsninger i oplysningernes relevans og pålidelighed.

Ifølge begrebsrammen er der nogle forhold der giver begrænsninger i forhold til at opnå relevans og

pålidelighed. Eksempelvis kan der gå for lang tid inden informationer gives, og dermed medføre at

de mister deres relevans. Det er derfor ledelsen opgave at foretage en afvejning mellem rettidighed

og pålidelig præsentation af information. Problematikken er her at hvis der stræbes efter at give

information i rette tid kan det være nødvendigt at aflægge regnskabet før forhold om en transaktion

eller begivenhed er kendt, og dermed mindskes regnskabets pålidelighed.16 En anden

gennemgående begrænsning findes i forholdet mellem nytteværdi og omkostninger. Her skal der

afvejes om nytteværdien af informationerne er højere end omkostningerne ved at frembringe

informationerne. Denne afvejning må dog bero på skøn, da det ville være yderst vanskeligt af

benytte sig af en Cost —benefit analyse, idet informationernes frembringelse ikke nødvendigvis

betales af brugeren, eller at nytteværdien fremkommer hos andre end hvem informationerne var

tiltænkt.17

13 IASC’s begrebsramme, § 37 14 IASC’s begrebsramme, § 38 15 IASC’s begrebsramme, § 39 16 IASC’s begrebsramme, § 43 17 IASC’s begrebsramme, § 44


______________________________________________________________________________ Side 20 af 74

4.2.3 Niveau 3. Definition af elementerne

Årsrapportens elementer ifølge begrebsrammen er en Balance samt resultatopgørelsen.

Balancen består af aktiver, forpligtelser og egenkapital. Elementerne i balancen defineres således:

• Aktiv er af virksomheden en kontrolleret ressource som følge af en tidligere begivenhed, og

hvor fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden.

• Forpligtelse stammer fra en tidligere begivenhed, og hvis indfrielse forventes at medføre

træk på virksomhedens økonomiske ressourcer

• Egenkapital er den værdi som fremkommer ved at fratrække virksomhedens forpligtelser fra

virksomhedens aktiver.

Virksomhedens indtjening er et resultat af virksomhedens indtægter og omkostninger, og findes i

årsrapportens resultatopgørelse. Resultatopgørelsen definerer de forskellige elementer således:

• Indtægter er stigning i økonomisk fordele i regnskabsåret i form af tilgang eller

værdistigning af aktiver eller fald i forpligtelser som medfører vækst i egenkapitalen

• Omkostninger er fald i økonomiske fordele i regnskabsåret i form af afgang eller

værdiforringelse af aktiver eller påtagelse af forpligtelser som medfører fald i egenkapitalen

4.2.4 Niveau 4. Indregning og måling

Dette niveau giver brugeren viden om hvornår der sker indregning, og hvorledes målingen finder

sted. Indregning er den proces der anvendes når en post opfylder definitionen på et element og skal

indregnes i balancen eller resultatopgørelsen. Indregning i årsrapporten skal ske hvis:

• Det er sandsynligt, at en form for fremtidig økonomisk fordel forbundet med posten vil tilgå

eller fragå virksomheden og

• Posten har en kostpris eller værdi som kan måles pålideligt.18

Sandsynligt defineres af IASB som over halvtreds procent før indregning kan ske.

18 IASC’s begrebsramme, § 83


______________________________________________________________________________ Side 21 af 74

I forbindelse med begrebsrammen, er der i ÅRL opremset en række grundlæggende forudsætninger,

som tidligere er blevet omtalt i nærværende kapitel, men derudover er der periodiseringsprincippet,

som betyder at den økonomiske effekt af en transaktion indregnes i den periode hvor transaktionen

opstår og ikke på tidspunktet for betaling af transaktionen.19 Going Concern er ligeledes en

grundlæggende forudsætning, hvilket i alt korthed betyder at driften af virksomheden kan fortsætte.

Bruttoprincippet betyder at hver transaktion, begivenhed og værdiændring skal indregnes og måles

hver for sig, og at der ikke må foretages modregning. Kontinuitet betyder at regnskabsår, opstilling

og klassifikation, konsolideringsmetode og målegrundlag samt den anvendte monetære enhed ikke

ændres fra år til år.20

4.3Delkonklusion

Den finansielle rapportering i dag, er reguleringsmæssigt baseret på det formueorienterede

regnskabsparadigme, og dette paradigme opfylder i dag i høj grad de krav som der stilles til

årsrapporter. Dagsværdi er i dag et højaktuelt emne som er en del af det formueorienterede

paradigme. Disse problematikker omkring dagsværdi behandles senere i nærværende rapport.

Begrebsrammen er både i den danske men også internationale regulering rygraden. Ud fra

begrebsrammen fremgår de forudsætninger vi blandt andet kender fra den danske regulering på

området.

19 Indsigt i årsregnskabsloven, KPMG 08/09 side 50 20 Indsigt i årsregnskabsloven, KPMG 08/09 side 50


______________________________________________________________________________ Side 22 af 74

5. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendom

5.1 Regulering

Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendom, kan findes henholdsvis i ÅRL og under

IFRS herunder IAS 40 investeringsejendom. Fortolkningsgrundlaget til ÅRL stammer fra IFRS

standarderne fra 2004.

Alle danske selskaber er som udgangspunkt omfattet af ÅRL, børsnoterede selskaber skal dog

aflægge regnskab efter IFRS. Unoterede selskaber har valgfrihed i forbindelse med om de ønsker at

anvende IFRS. Dette kombineret med fortolkningsgrundlaget til ÅRL har betydet en indskrænkning

af regnskabsvejledningernes betydning.

5.2 Definition

Investeringsejendom defineres efter IAS 40 således:

”Investeringsejendomme er ejendomme (grunde eller bygninger - eller

en del af en bygning - eller både grunde og bygninger), som besiddes

(af indehaveren eller en leasingtager gennem en finansiel leasingkontrakt)

for at opnå lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele”.21

Ejendomme som benyttes i virksomhedens egen produktion, salg af varer og tjenesteydelser eller

administrative formål betegnes som domicilejendomme og må ikke betegnes som

investeringsejendomme. Disse domicilejendomme behandles efter IAS 16 ”Materielle

anlægsaktiver”.

Eksempler på investeringsejendomme efter IAS 40 kan være:

• grunde, som besiddes med henblik på langsigtet kapitalgevinst frem for på kortsigtet salg

som led i det normale forretningsforløb

• grunde, som besiddes til et endnu ikke fastlagt formål. (Hvis virksomheden ikke har

besluttet, at den vil anvende grunden som enten domicilejendom eller med henblik på

kortsigtet salg som led i det normale forretningsforløb, anses grunden for at være besiddet

med kapitalgevinst for øje)

21 IAS 40


______________________________________________________________________________ Side 23 af 74

• en bygning, som ejes af virksomheden (eller besiddes af virksomheden gennem en finansiel

leasingkontrakt) og udlejes til leasingtager gennem en eller flere operationelle

leasingkontrakter

• en bygning, som står tom, men besiddes med henblik på udlejning til leasingtager gennem

en eller flere operationelle leasingkontrakter

• ejendomme under opførelse eller om eller tilbygning med henblik på fremtidig anvendelse

som investeringsejendomme.

Standarden opremser ligeledes hvilke ejendomme som ikke kan betragtes som

investeringsejendomme:

• ejendomme, som besiddes med henblik på videresalg som led i det normale

forretningsforløb eller som er under opførelse eller om eller tilbygning med henblik på et

sådant salg – Disse ejendomme forventes realiseret i nær fremtid, og hører derfor under

standarden IAS 2 ”Varebeholdninger”.

• ejendomme under opførelse eller om eller tilbygning på vegne af tredjepart – disse

ejendomme er karakteriseret ved at være entreprisekontrakter og derfor anvendes standarden

IAS 11 ”Entreprisekontrakter”

• domicilejendomme, herunder blandt andet ejendomme, som besiddes med henblik på

fremtidig anvendelse som domicilejendomme, ejendomme, som besiddes med henblik på

fremtidig om eller tilbygning og efterfølgende anvendelse som domicilejendomme,

ejendomme, som benyttes af medarbejdere (uanset om disse betaler markedsleje) og

domicilejendomme, som skal afhændes. – Disse ejendomme falder ind under IAS 16

”Materielle anlægsaktiver” idet de ikke opfylder kravet om at opnå lejeindtægt og eller

kapitalafkast ved salg.

• ejendomme, der udlejes til en anden virksomhed gennem en finansiel leasingkontrakt. – her

er der tale om en finansiel leasingkontrakt og skal behandles i IAS 17 leasingkontrakter.

ÅRL indeholder ingen definition på investeringsejendom, men overlader definitionen til

regnskabsstandarderne, herunder IAS 40.


______________________________________________________________________________ Side 24 af 74

5.2.3 Sammendrag

Definitionen på investeringsejendom følger IAS 40 da der i ÅRL ikke findes en definition på

investeringsejendom.

5.3 Klassifikation af Investeringsejendom

I klassifikationen, kan ejendomme klassificeres i tre kategorier:

1. Handelsejendomme, der reguleres efter IAS 2(varebeholdninger) og består af

ejendomme der er opført eller anskaffet med videresalg for øje inden for en

kortere periode

2. Domicilejendomme, der reguleres efter IAS 16(Materielle anlægsaktiver) og består

af ejendomme som i væsentlig omfang anvendes i virksomheden til

administration, produktion eller i forbindelse med handel af varer/serviceydelser

3. Investeringsejendomme, der reguleres af IAS 40(investeringsejendomme) som

består af investering i ejendomme og grunde, en del af en ejendom eller både

grund og ejendom med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form

af løbende driftsafkast og eller kapitalafkast ved videresalg.

Ejendomme som erhverves skal klassificeres på anskaffelsestidspunktet. Klassificeringen vil være

afgørende for den efterfølgende regnskabsmæssige behandling. ÅRL beskriver at aktiver som er

bestemt for eje og vedvarende brug skal indregnes som et anlægsaktiv, mens øvrige aktiver

klassificeres som omsætningsaktiver. Dette bevirker at domicilejendomme og

investeringsejendomme, behandles under materielle anlægsaktiver under hver sin post, og

handelsejendomme behandles under omsætningsaktiver.

I nogle tilfælde anvender ejeren selv dele af ejendommen, i disse tilfælde skal dette enten være en

ubetydelig del af ejendommen, eller den udlejede del skulle kunne udskilles og frasælges separat for

at ejendommen stadig kan behandles som investeringsejendom. Ubetydelig del af ejendommen

vurderes at være under fem procent af ejendommen areal/værdi.

Efter IAS 40 skal virksomheden beslutte hvorvidt den erhvervede ejendom skal klassificeres

henholdsvis som domicilejendom, handelsejendom eller investeringsejendom. Klassificeringen

beror på ledelsens skøn, og vurderes ud fra klassificerings kriterier.


______________________________________________________________________________ Side 25 af 74

ÅRL beskriver ikke hvorvidt den/de erhvervede ejendomme skal klassificeres. Her er det afgørende

hvorvidt det er virksomhedens hovedaktivitet at besidde investeringsejendomme eller ej. Er det

virksomhedens hovedaktivitet, skal ejendommene klassificeres som anlægsaktiver eventuelt indtil et

videresalg bliver aktuelt.22

5.3.3 Sammendrag

Klassificeringen efter IAS 40 og ÅRL er stort set identiske, og der findes ingen afgørende

konflikter.

5.4 Indregning af Investeringsejendom

En investeringsejendom besiddes som oftest med henblik på at ejendommen over en længere

periode, skal genere et løbende afkast og eventuelt stige i værdi over tid. Dette vedvarende ejerskab

er det primære kriterium for et materielt anlægsaktiv.

Kriterierne for indregning af investeringsejendomme følger de generelle kriterier, som er gældende

for alle aktiver og forpligtelser. Investeringsejendomme skal ifølge ÅRL indregnes som et aktiv når:

1. Det er sandsynligt at økonomiske fordele og risici knyttet til

investeringsejendommen vil tilflyde selskabet og

2. Kostprisen for ejendommen kan måles pålideligt.23

Fordele ved at besidde investeringsejendomme omfatter eksempelvis retten til at modtage

lejeindtægter. Overgang af fordele og risici for erhvervede investeringsejendomme finder

sædvanligvis sted på overtagelsesdagen. En egenopført ejendom overføres fra ejendomme under

opførelse til investeringsejendomme, når den er klar til ibrugtagning.

Ved en finansiel leasingkontrakt på en investeringsejendom er det dagen for kontraktens indtræden,

som udgør overgangen.

Ved salg af en investeringsejendom udgår denne fra virksomhedens balance i årsregnskabet når,

fordele og risici overgår til køber. Gevinst eller tab ved afhændelse skal opgøres som forskellen

22 Årsrapport efter IFRS, forlaget Thomson, 3 udgave. Side 752 23 Årsrapport efter IFRS, forlaget Thomson, 3 udgave. Side 739


______________________________________________________________________________ Side 26 af 74

mellem salgsprisen med fradrag af omkostninger direkte tilknyttet til afhændelsen, og den

regnskabsmæssige værdi på afhændelsestidspunktet. Gevinst eller tab indregnes i

resultatopgørelsen.

IAS 40 følger ovennævnte generelle kriterier for hvornår indregning af investeringsejendom kan

foretages. Ledelsen skal først vurdere hvorvidt det er sandsynligt at der vil tilflyde virksomheden

økonomiske fordele knyttet til erhvervelsen af ejendommen. Ejendommens kostpris skal kunne

måles pålideligt.

5.4.3 Sammendrag

ÅRL og IAS 40 er stort set samme i fortolkningerne på dette område bortset fra ordlyden som er

forskellig på området.

5.5 Måling af investeringsejendom

Jf. ÅRL § 36 skal aktiver og forpligtelser på tidspunktet for første indregning måles til kostpris.

Derudover foreskriver ÅRL § 38 at:

”Virksomheder, der som hovedaktivitet udøver investeringsvirksomhed kan efter første indregning

løbende regulere de i stk. 2 nævnte aktiver som er omfattet af investeringsaktiviteten og dermed

forbundne finansielle forpligtelser til dagsværdi. Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 finder anvendelse på

investeringer i finansielle aktiver, i investeringsejendomme, råstoffer og lignende materielle aktiver

samt finansielle forpligtelser, der er forbundet hermed”24

Virksomheder der som hovedaktivitet udøver investeringsvirksomhed kan dermed efter første

indregning vælge mellem at måle til dagsværdi eller kostpris. Valget af målemetode skal gøres

konsekvent og systematisk. Virksomheder som ikke har investering som hovedaktivitet må ikke

benytte ÅRL § 38, men derimod opgøre værdierne som anlægs/omsætningaktiver jf.

værdiansættelsesreglerne i ÅRL § 40-46. Værdireguleringer til dagsværdi skal indregnes i


Efter ÅRL § 40 beskrives kostprisen for anlægsaktiver således:

24 Indsigt i årsregnskabsloven, KPMG, 3 udgave 08/09 side 545


______________________________________________________________________________ Side 27 af 74

”Kostprisen for anlægsaktiver skal indeholde alle omkostninger, der er foranlediget af anskaffelsen

indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug, eller som er direkte kan henføres til

det fremstillede aktiv. Herudover kan renter af kapital, der er lånt til at finansiere fremstillingen, og

som vedrører fremstillingsperioden, indregnes i kostprisen”25

Dagsværdi beskrives i ÅRL § 37:

”Salgsværdi der kan konstateres for de pågældende aktiver eller forpligtelser på et velfungerende

marked”26

Op og nedskrivning

Op og nedskrivninger behandles ens. Reguleringer af investeringsejendomme der måles til

dagsværdi skal indregnes i resultatopgørelsen som en del af virksomhedens ordinære drift. Dette

betyder at reguleringer indregnes i regnskabet i det år som de er opstået.

Forbedringer, reparationer og vedligeholdelse

Omkostninger til forbedring, reparationer og vedligehold skal aktiveres når omkostningerne

forventes at medføre en forøgelse af investeringsejendommens forventede afkast, eller forventes at

forøge ejendommens dagsværdi. Omkostningerne skal kunne måles pålideligt for at kunne

aktiveres.

Hvis ovenstående ikke er opfyldt skal omkostningerne føres over resultatopgørelsen jf. ÅRL.

I IAS 40 arbejdes der med definition på indregningsbegreber herunder kostpris, dagsværdi og

regnskabsmæssig værdi.

Ved første indregning måles investeringsejendomme til kostpris. For erhvervede investerings

ejendomme indeholder kostprisen købsprisen for ejendommen samt omkostninger der er direkte

foranlediget af anskaffelsen f.eks. tinglysning, honorar for juridisk bistand og ejendomsmægler

salær. Derimod tillægges kostprisen ikke opstartsomkostninger, driftstab før ejendommen opnår den

25 Indsigt i årsregnskabsloven, KPMG, 3 udgave 08/09 side 546 26 Indsigt i årsregnskabsloven, KPMG, 3 udgave 08/09 side 544


______________________________________________________________________________ Side 28 af 74

planlagte udlejningsgrad samt unormalt højt spild af materialer og lønomkostninger eller andre

ressourcer i forbindelse med opførelsen eller ombygning af ejendommen.27

Kostprisen for egenopførte investeringsejendomme er kostprisen på datoen, hvor opførelsen er

færdiggjort. Kostprisen skal her indeholde alle direkte henførbare omkostninger såvel variable som

faste jf. IAS 16 ”Materielle anlægsaktiver”.28

Måling efter første indregning

Efter første indregning tillader IAS 40 virksomheden at vælge mellem to forskellige målemetoder

til den efterfølgende måling af investeringsejendomme. Virksomheden kan enten vælge at måle

ejendommene til dagsværdi eller den kan måle dem til kostpris minus akkumulerede

afskrivninger.29 Der skal for samtlige ejendomme vælges en metode under et.

Iflg. IAS 8 ”anvendt regnskabspraksis, ændring i regnskabsmæssige skøn og fejl” er det muligt at

ændre målemetode, hvis den nye målemetode giver mere relevant og pålidelig information end den

gamle målemetode. Efter IAS 40 vil det næppe give et mere retvisende og korrekt billede ved at

skifte målemetode fra dagsværdi til kostpris, derfor vil det i praksis være sådan at hvis en

virksomhed har valgt at måle sine investeringsejendomme til dagsværdi vil det ikke være muligt at

ændre dette.

Dagsværdi modellen

Er dagsværdi valgt som målemetode for virksomhedens investeringsejendomme, fastsættes

dagsværdien normalt mest korrekt til den aktuelle markedspris for tilsvarende ejendomme med

tilsvarende beliggenhed og i samme tilstand. IAS 40 beskriver fastsættelse af dagsværdien således:

”Dagsværdien af investeringsejendomme er det beløb, en ejendom kan omsættes til ved en handel

mellem kvalificerede, villige, indbyrdes uafhængige parter”

Hvis ikke der eksistere et aktivt marked for den pågældende type ejendom på balancedagen

fastsættes dagsværdien under hensyntagen til følgende forhold:

27 IAS 40, 28 Årsrapport efter IFRS, forlaget Thomson, 3 udgave. Side 740 29 Årsrapport efter IFRS, forlaget Thomson, 3 udgave. Side 740


______________________________________________________________________________ Side 29 af 74

• Aktuelle priser for ejendomme af en anden art, tilstand eller beliggenhed justeret for disse

forskelle

• Aktuelle priser på et mindre aktivt marked justeret for ændringer i økonomi m.v. siden

sidste handel

• Værdiansættelser udført på baggrund af tilbagediskonterede pengestrømme, der kan

estimeres rimeligt pålideligt på baggrund af eksterne oplysninger.30

Når virksomheden vælger at benytte ovenstående muligheder til baggrund for værdiansættelse af

investeringsejendom, vil der som oftest opstå forskelle i ejendommens værdi. Er intervallet snævert

må virksomheden på baggrund af skøn afgøre hvilken måling der er den mest pålidelige.

I sjældne tilfælde er intervallet i skønnet dog så stort at det ikke er troværdigt at måle til dagsværdi,

og derfor vil være mere retvisende at benytte kostpris som målingsmetode i henhold til IAS 16.

Drejer det sig om en enkelt ejendom ud af en række ejendomme hvor dette relativt store interval

opstår, vil det ikke have konsekvenser for de øvrige ejendomme. 31

Reguleringer i værdien af investeringsejendomme der måles til dagsværdi, indregnes i

resultatopgørelsen som en del af virksomhedens ordinære drift.

Kostprismodellen

Virksomheden kan efter første indregning vælge at måle sine investeringsejendomme til kostpris

uanset om den er anskaffet fra en ekstern part eller er helt eller delvist egenopført. Vælges kostpris

skal dette gøres konsekvent for samtlige investeringsejendomme jf. IAS 16 ”Materielle

anlægsaktiver”. Er der for investeringsejendommen indgået en aftale om salg, eller opfylder

investeringsejendommen betingelserne for et anlægsaktiv besiddet med henblik på salg skal

ejendommen behandles efter IFRS 5 ”anlægsaktiver bestemt for salg og ophøret aktiviteter” og

ikke IAS 16.32

30Årsrapport efter IFRS, forlaget Thomson, 3 udgave. Side 741 31 IAS 40 32 Årsrapport efter IFRS, forlaget Thomson, 3 udgave. Side 743


______________________________________________________________________________ Side 30 af 74

Kostprisen består af det kontante vederlag der er betalt, med tillæg af dagsværdien af eventuelle

øvrige vederlag der er erlagt ved erhvervelsen eller opførelsen af ejendommen. Kostprisen omfatter

følgende:

• Købsprisen på ejendommen inkl. Eventuelle skatter og afgifter.

• Direkte tilknyttede omkostninger (advokat, tinglysning osv.)

• Efterfølgende forbedringer

Ved brug af kostprismodellen skal der som minimum på hver balancedag vurderes hvorvidt der er

indikationer på værdifald af investeringsejendommen jf. IAS 36 ”nedskrivning af anlægsaktiver”.

Indikere de interne og eksterne informationer at der er et værdifald skal der foretages

nedskrivningstests. Her kræver IAS 36 at der foretages nedskrivning til

genindvindingsværdien(højeste værdi af et aktivs nettosalgspris og kapitalværdi) hvis denne er

lavere end den regnskabsmæssige værdi.33

Anvendelse af kostprismodellen stiller også en række krav til afskrivningerne. En ejendom består af

en række forskellige komponenter:

• Grund

• Fundament og mursten

• Vinduer

• Tagkonstruktion

• Installationer

Disse forskellige komponenter har både en forskellig brugstid men har også en væsentlig værdi i

forhold til den samlede ejendom, derfor skal der foretages en dekomponering inden afskrivningerne

foretages. På anskaffelsestidspunktet henføres en andel af kostprisen til de enkelte komponenter,

disse afskrives herefter som særskilte aktiver over deres respektive brugstider.34

33 Årsrapport efter IFRS, forlaget Thomson, 3 udgave. Side 595 34 Årsrapport efter IFRS, forlaget Thomson, 3 udgave. Side 351


______________________________________________________________________________ Side 31 af 74

Afskrivningsgrundlaget for de forskellige komponenter er forskellen mellem kostprisen for

komponenten og restværdien. Restværdien skal vurderes minimum en gang om året. Derudover skal

levetiden også vurderes. Hvis der er ændringer i disse antagelser behandles det som ændring af

regnskabsmæssige skøn jf. IAS 8. Afskrivningsbeløbet skal fordeles på systematisk vis over

aktivets brugstid.35

Forbedringer og vedligehold

Forbedringer og vedligeholdelsesomkostninger vil altid være aktuelt ved besiddelse af ejendom. I

den forbindelse er det vigtigt at skelne de to fra hinanden da den regnskabsmæssige behandling er

forskellig. Forbedringer tilfører selvfølgelig ejendommen værdi hvorfor den aktiveres og forøger

den bogførte værdi. Vedligeholdelsesarbejder føres over resultatopgørelsen som omkostninger.

ÅRL har ingen områder som beskriver dette hvorfor regnskabsstandarderne bruges som

fortolkningsbidrag. ÅRL har dog den generelle bestemmelse for indregning af aktiver at, aktiver

kan indregnes i balancen når at fremtidige pengestrømme vil tilflyde virksomheden og aktivet kan

måles pålideligt. På denne baggrund kan vedligeholdelsesomkostninger ikke føres i balancen

hvorimod forbedringer vil kunne aktiveres da de vil være årsag til at der tilflyder virksomheden

positive pengestrømme.

IAS 40 og ÅRL er her sammenfaldende i deres bestemmelser.

Overførsel til anden anvendelse

I tilfælde af ændringer i anvendelsen af en ejendom, kan der ske overførsel til og fra kategorien

investeringsejendom. Når en ejendom er under opførelse sker den regnskabsmæssige behandling

efter materielle anlægsaktiver (IAS 16) og indregnes til kostpris. Bliver ejendommen når den er

færdiggjort defineret som investeringsejendom, opskrives den efterfølgende til dagsværdi over


Gøres investeringsejendomme klar til salg via ombygninger eller lignende, skal disse overføres til

kategorien handelsejendomme, overførslen sker til dagsværdi således denne danner grundlag for

kostprisen på handelsejendommen.



______________________________________________________________________________ Side 32 af 74

Skifter ejendommen anvendelse i form af at gå fra udlejning til administration, eller produktion sker

der overførsel fra investeringsejendom til domicilejendom. Overførslen sker til dagsværdi således at

denne danner grundlag for kostprisen på domicilejendommen.

I tilfælde af at ejendomme som har været anvendt som domicilejendomme overgår til at blive

anvendt primært til udlejning overføres disse til kategorien investeringsejendomme, denne

overførsel sker til regnskabsmæssig værdi jf. IAS 16 Materielle anlægsaktiver.

Handelsejendomme kan ligeledes overføres til kategorien investeringsejendomme når besiddelsen

af ejendommen er langsigtet. Overordnet set skal ejendommen lave op til definitionen på en

investeringsejendom. Ved overførsel fra handelsejendom til investeringsejendom anvendes

dagsværdi måling, og den regnskabsmæssige værdi og dagsværdien overføres til

resultatopgørelsen.36

5.5.3 Sammendrag

I Årsregnskabsloven har det som udgangspunkt betydning hvorvidt virksomheden har

investeringsaktivitet som hovedaktivitet, hvorimod der i IAS 40 lægges op til valgfrihed imellem at

indregne til henholdsvis kostpris eller dagsværdi. Er virksomhedens hovedaktivitet ikke investering

skal ejendommene måles efter reglerne om materielle anlægsaktiver(IAS 16). Ifølge

Årsregnskabsloven lægges der op til valgfrihed imellem måling til kostpris eller dagsværdi når

virksomhedens hovedaktivitet er investering. IAS 40 stiller ikke krav om at virksomhedens

hovedaktivitet skal være investering for at virksomheden må indregne sine investeringsejendomme

til dagsværdi.

5.6 Anvendt regnskabspraksis

Ifølge årsregnskabslovens § 53 skal virksomheder redegøre for indregningsmetoder og

målegrundlag der er anvendt på posterne i balance, resultatopgørelse, noter og ledelsesberetning.

Derudover skal virksomheden oplyse hvilken regnskabsklasse virksomheden aflægger årsrapport

efter.37

Af redegørelsen skal der for de relevante poster mindst fremgå: 36 IAS 40 37 Indsigt i årsregnskabsloven, KPMG, 3 udgave 08/09 side 550


______________________________________________________________________________ Side 33 af 74

1) Indregningsmetoderne og målegrundlag for aktiver og forpligtelser, herunder om, hvorvidt

renter indregnes i kostprisen, og efter hvilke metoder og grundlag der foretages op, ned og

afskrivninger samt op og nedreguleringer. Herunder skal nævnes:

a) For finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til kapitalværdi eller amortiseret

kostpris skal forudsætningerne for den valgte beregningsmetode oplyses

b) For investeringsaktiver og biologiske aktiver der måles til dagsværdi efter § 38 skal

forudsætningen for den valgte beregningsmetode oplyses

c) Afskrivningsmetode, skøn over restværdi og brugstid i forbindelse med afskrivning af

anlægsaktiver. Overstiger afskrivningsperioden for immaterielle anlægsaktiver 5 år skal

det oplyses og begrundes konkret og fyldestgørende

d) Metoder for indregning og måling af nettoomsætning, uanset om virksomheden undlader

at oplyse nettoomsætningen jf. § 32

2) Metoderne for omregning fra fremmede valutaer til den valgte monetære enhed

3) Metoderne efter § 50 for sikring af værdien af aktiver og forpligtelser samt metoderne for

sikring af aktiver og forpligtelser som virksomheden at modtage henholdsvis påtage sig

4) Hvis forslag til udbytte indregnes som forpligtelse efter § 48

5) Andelsvirksomheders behandling af efterbetaling fra og tilbagebetaling til andelshavere38

Ifølge ÅRL fremgår der ikke nogen særlige bestemmelser omkring resultatopgørelsen i forbindelse

med investeringsejendom, men værdireguleringer vedrørende investeringsejendomme skal

indregnes i resultatopgørelsen.

Ifølge § 88 i ÅRL skal virksomheder som er omfattet af regnskabsklasse C og D opstille en

anlægsnote omkring investeringsejendom der oplyser primoposterne, årets reguleringer og

ultimoposter for kostpris samt opskrivninger og af-og nedskrivninger.39

Virksomheder som besidder investeringsejendomme skal følge reguleringen omkring materielle

anlægsaktiver, hvormed de skal oplyse om eksisterende pantsætninger og sikkerhedsstillelser,

herunder hvorvidt pantet i ejendommen er stillet til sikkerhed for optagelse af gæld i forbindelse

med købet af den pågældende ejendom.

38 Indsigt i årsregnskabsloven, KPMG, 3 udgave 08/09 side 550-551 39 Årsregnskabsloven § 88


______________________________________________________________________________ Side 34 af 74

IAS 40 nævner en række oplysningskrav til årsrapporten. Disse oplysningskrav knytter sig både til

dagsværdimodellen samt kostprismodellen. Oplysningskrav som er fælles for begge modeller

omfatter følgende:

• Beskrivelse for den anvendte metode for opgørelse af dagsværdi

• Beskrivelse af kriterier for klassifikation af ejendomme som investeringsejendomme,

herunder om ejendomme lejet på operationelle leasingaftaler klassificeres som

investeringsejendomme

• Beløb indregnet i resultatopgørelsen omfattende lejeindtægter og driftsomkostninger på

investeringsejendomme, hvor der i årets løb er erhvervet lejeindtægter samt

driftsomkostninger på investeringsejendomme hvor der i årets løb ikke er erhvervet

lejeindtægter

• Anlægsnote jf. de tilsvarende bestemmelser i IAS 16. Det konkrete indhold afhænger af om

det er dagsværdimodellen eller kostprismodellen der benyttes. Ved anvendelse af

dagsværdimodellen skal de ejendomme hvorpå der undtagelsesvist ikke har kunnet opgøres

nogen pålidelig dagsværdi, præsenteres særskilt.

Derudover er der en række specifikke krav i forhold til oplysning ved anvendelse af

dagsværdimodellen:

• Metoder og væsentlige forudsætninger for at opgøre dagsværdien, herunder om den er

baseret på markedsindikatorer eller på andre faktorer herunder afkastbaseret modeller

• Hvorvidt der er benyttet en ekstern vurderingsmand ved opgørelsen

I de tilfælde hvor der ikke har kunnet opgøres en pålidelig dagsværdi, foreskriver IAS 40 at der skal

gives oplysninger om sådanne ejendomme herunder:

• En beskrivelse af ejendommen

• Årsagen til at dagsværdien ikke har kunnet fastsættes pålideligt

• Indikation af inden for hvilket interval værdien må formodes at ligge


______________________________________________________________________________ Side 35 af 74

• Indregnet gevinst ved afhændelse af sådanne ejendomme.40

Benyttes kostprismodellen skal der gives en række specifikke oplysninger svarende til de

oplysninger som skal gives ved anvendelse af IAS 16 materielle anlægsaktiver, herunder:

• Afskrivningsmetode

• Brugstider eller afskrivningssatser

• Den regnskabsmæssige bruttoværdi og de akkumulerede afskrivninger ved årsregnskabets

begyndelse og slutning

• En afstemning af den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendommene ved

regnskabsårets begyndelse og slutning

• Dagsværdien af investeringsejendommene

5.6.3 Sammendrag

Der findes ikke nogen konflikter i anvendt regnskabspraksis, dog er der en række forskelle i

oplysningerne som henholdsvis skal gives efter ÅRL og IAS 40. Forskellene er hovedsagligt

omkring anvendelse af dagsværdi og kostprismodellerne.

5.7Præsentations samt oplysningskrav

Da ÅRL er baseret på IAS 40 under dette punkt vil reglerne her ikke blive opsplittet men samlet i

en beskrivelse.

5.7.1 Ledelsesberetning

I forbindelse med aflæggelse af årsrapporten skal virksomhedens ledelse afgive en

ledelsesberetning.

Årsregnskabsloven stiller specifikt krav om en ledelsesberetning for virksomheder i

regnskabsklasse C og D, og desuden skal virksomheder i regnskabsklasse B udarbejde en

ledelsesberetning hvis der er væsentlige ændringer i virksomhedens aktivitet, eller økonomiske

forhold.41

40 Årsrapport efter IFRS, forlaget Thomson, 3 udgave. Side 751-752 41 Indsigt i årsregnskabsloven, KPMG, 3 udgave 08/09 side 63


______________________________________________________________________________ Side 36 af 74

Formålet med ledelsesberetningen er at give en redegørelse for virksomhedens aktiviteter.

Beretningen er en supplering af årsrapportens øvrige elementer. Hvad som skal bringes i

ledelsesberetningen eller noterne afgøres af hvorvidt virksomheden har besiddelse af

investeringsejendomme som hovedaktivitet eller som væsentlig aktivitet. Derudover skal

virksomheden være opmærksom på om oplysningerne er nødvendige for forståelsen af årsrapporten.

Er virksomhedens besiddelse af ejendomme væsentlig eller virksomhedens hovedaktivitet skal

ledelsen berette nedenstående i ledelsesberetningen eller noterne:

• Dagsværdi

• Beliggenhed og karakteristika

• Lejeindtægter og driftsomkostninger

• Diskonteringsfaktor

• Løbetid og varsel for opsigelse på lejemål

• Udlejningsgrad

• Depositummer for lejeindtægter

Ledelsesberetningen skal være retvisende, hvilket opnås ved en række krav om oplysningerne heri.

Kravene til ledelsesberetningen er forskellige i forhold til hvilken regnskabsklasse den aflæggende

virksomhed befinder sig i. Overordnet set er der dog nogle krav som skal overholdes uanset

virksomhedsklasse:

• Ingen oplysninger i ledelsesberetningen må være i strid med årsregnskabet, hvilket betyder

at beretningen ikke må indeholde oplysninger som er i strid med årsregnskabet eller

koncernregnskabet. Således må ledelsesberetningen eksempelvis ikke kun give en ensidig

positiv fremstilling af virksomheden, men derimod afspejle virksomhedens reelle situation.

• Ledelsesberetningen skal kun indeholde oplysninger som er relevante for regnskabsbrugeren

i henhold til den grundlæggende forudsætning om væsentlighed.

• Oplysningerne skal være neutrale, hvilket betyder at oplysningerne ikke må være ensidige

og fordrejet, men derimod indeholde både positive og negative aspekter.


______________________________________________________________________________ Side 37 af 74

• Oplysningerne i årsrapporten skal være i overensstemmelse med årsrapportens talmæssige

dele.42

I IAS 40 bliver der opstillet en række specifikke krav om hvad årsrapporten skal opfylde, hvoraf de

væsentligste er:

- Virksomheden skal oplyse hvorvidt den benytter dagsværdimodellen eller kostprismodellen

- Hvis klassifikationen af investeringsejendommen er central så skal kravene for den

specifikke klassifikation oplyses

- I tilfælde af besværligheder i forbindelse med klassifikationen skal virksomheden anføre

sine kriterier for den valgte klassifikation

- Ved anvendelse af dagsværdi skal virksomheden oplyse om de anvendte metode

forudsætninger for opgørelse af denne. Det skal desuden oplyses om opgørelsen bygger på

markedsindikationer eller det er andre faktorer der ligger til grund for værdiansættelsen

- Virksomheden har pligt til at oplyse om der er anvendt ekstern vurderingsmand til

værdiansættelsen af ejendomme.

- Der skal desuden oplyses om lejeindtægter fra selskabet investeringsejendomme samt de

direkte omkostninger som er afholdt for opnåelse af lejeindtægterne.

- Selskabet skal give oplysninger om forhold der vedrører en eventuel afhændelse af

ejendommen, herunder forhold som kan besværliggøre et salg

- Det er et krav at oplyse om de kontraktlige forpligtelser til at købe, opføre eller om eller

tilbygge investeringsejendomme. Derudover skal der oplyses om forpligtelser til reparation,

forbedring eller vedligehold.43

I den danske lovgivning er der en række krav, alt efter hvilken regnskabsklasse den pågældende

virksomhed tilhører:

42 Indsigt i årsregnskabsloven, KPMG, 3 udgave 08/09 side 65 43 IAS 40, Thomson


______________________________________________________________________________ Side 38 af 74

Regnskabsklasse B

For virksomheder som hører ind under regnskabsklasse B, er der kun krav om ledelsesberetning

hvis der i regnskabsåret har været væsentlige ændringer i virksomhedens aktiviteter, eller

økonomiske forhold. Forhold der udløser krav om udarbejdelse af ledelsesberetning i denne klasse

kan bl.a. være:

• Ændring fra produktionsvirksomhed til handelsvirksomhed

• Omstrukturering, rekonstruktion, fusion og spaltning

• Going concern problemer

• Omlægning af regnskabsår

Regnskabsklasse C

Ledelsesberetningen for virksomheder i Regnskabsklasse C skal bl.a. indeholde følgende:

• Beskrivelse af virksomhedens hovedaktivitet

• Beskrivelse af eventuel usikkerhed i forbindelse med indregning eller måling

• Beskrivelse af usædvanlige forhold der kan have påvirket indregningen eller målingen

• Redegørelse for udviklingen i virksomhedens aktiviteter og økonomiske forhold

• Omtale af betydelige hændelser som er indtruffet efter regnskabsårets afslutning

• Beskrivelse af virksomhedens forventede udvikling.

Derudover er der en række andre krav omhandlende virksomhedens vidensressourcer, risiko og

risikoprofil, påvirkning af det eksterne miljø, forsknings og udviklingsaktiviteter, filialer i udlandet

samt årets resultat og hoved og nøgletal.

Regnskabsklasse C(stor) og D

Oplysninger om relevante ikke finansielle forhold som er relevante for virksomhedens specifikke

aktiviteter herunder oplysninger vedrørende miljø- og personaleforhold.

Regnskabsklasse D

Regnskabsklasse D virksomheder skal udarbejde samme oplysninger som i klasse C virksomheder.

Dog er der en række yderligere krav:


______________________________________________________________________________ Side 39 af 74

• Loven kræver oplysninger om de ledelseserhverv virksomhedens bestyrelse og

direktionsmedlemmer beklæder i danske aktieselskaber bortset fra egne 100 % ejede

dattervirksomheder.

• En børsnoteret virksomhed skal supplere ledelsesberetningen med oplysninger som skaber

gennemsigtighed om selskabets forhold med det formål at fremme den frie omsætning af

selskabets aktier

• Redegørelse for virksomhedsledelse

• Der skal gives en redegørelse af sammensætningen af virksomhedens ledelsesorganer og

deres udvalg samt disses funktion.44

5.7.2 Resultatopgørelsen

Et af formålene med ÅRL er at sikre at virksomhedens reelle værdier opgøres jf. det værdibaserede

regnskabskoncept. Dette betyder at ved udsving i dagsværdier på aktiver og forpligtelser, skal disse

løbende reguleres i resultatopgørelsen medmindre årsregnskabsloven specifikt beskriver en

anderledes håndtering. ÅRL har en række krav til hvad, der skal fremgå af resultatopgørelsen.

Særskilt skal fremgå:

• Regnskabsårets lejeindtægter

• Værdireguleringer, tab og gevinst ved afhændelse

• Driftsomkostninger

Måles investeringsejendommene til dagsværdi skal værdireguleringer indregnes i

resultatopgørelsen45 som en del af virksomhedens ordinære drift, hvis det forholder sig således at

besiddelse af investeringsejendomme er virksomhedens hovedaktivitet. Er besiddelse af

investeringsejendom ikke virksomhedens hovedaktivitet eller væsentlig aktivitet kan virksomheden

give oplysningerne i noterne eller helt undlade oplysningerne såfremt oplysningerne ikke er

nødvendige for forståelsen af regnskabet.

44 Indsigt i årsregnskabsloven, KPMG, 3 udgave 08/09 side 78-95 45 Årsrapport efter IFRS, forlaget Thomson, 3 udgave. Side 753


______________________________________________________________________________ Side 40 af 74

5.7.3 Balancen

Ifølge ÅRL skal investeringsejendomme vises særskilt i balancen under materielle anlægsaktiver46.

Opskrivning foretages på en særskilt post under egenkapitalen.

5.7.4 Noter

I anlægsnoten er der en række oplysninger som skal fremgå. Kostpris ved tidligere regnskabsårs

afslutning, til og afgang i regnskabsåret samt ved afslutning af regnskabsåret skal oplyses i

anlægsnoten. Desuden skalværdireguleringer ved tidligere års afslutning, værdireguleringer i

regnskabsåret, tilbageførte værdireguleringer ved afgang samt ved afslutning af regnskabsåret

oplyses.

I forlængelse af ovenstående er der derudover rav om særskilt oplysning om tilgang ved

kursregulering, ved fremmed valuta, tilførsel til og fra andre poster, fusion og

virksomhedsovertagelse, afgang ved virksomhedsspaltning/salg samt den andel af tilgangen i året til

kostpris der udgør forbedringer på investeringsejendomme. I forbindelse med ovennævnte er der en

række andre oplysninger i noterne omkring investeringsejendom, herunder beliggenhed, dagsværdi,

tomgangsleje, løbetid og opsigelsesvarsel, modtagne sikkerheder for lejeindtægter, garantier og

deposita og faste forudbetalinger, driftsomkostninger, diskonteringsfaktorer,

vedligeholdelsesstandard formål og opførelsesår.

5.8 Delkonklusion

I forbindelse med den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendom kan det overordnet

sige at der er konvergens imellem den danske lovgivning og den internationale lovgivning på

området.

Ved indregningen er der ingen forskelle imellem ÅRL og IFRS. Ved den efterfølgende måling er

der forskel idet ÅRL her kræver at virksomheder skal have investering som hovedaktivitet for at

indregne til dagsværdi ellers skal målingen foregå til kostpris. IAS 40 er mere liberal på området og

kræver ikke at virksomhedens hovedaktivitet er investering for at ejendommene kan måles til

dagsværdi.



______________________________________________________________________________ Side 41 af 74

I forbindelse med vedligeholdelses samt forbedringsomkostninger er der ingen forskel imellem

dansk og international lovgivning på området.

Kravene til oplysning, er i den danske lovgivning baseret på international lovgivning, men der er en

række oplysningskrav i ÅRL som ikke findes i IAS 40, herunder ledelsesberetningen som efter

dansk lovgivning skal indeholde beskrivelser af forhold som risici, usikkerheder og fremtidige

forventninger.


______________________________________________________________________________ Side 42 af 74

6. Finansielle forpligtelser Finansielle forpligtelser er ifølge ÅRL:

- Aftalt pligt til at afgive likvider eller andre finansielle aktiver til tredjemand

- Aftalt pligt til at til at udveksle finansielle aktiver eller forpligtelser til tredjemand på

vilkår som kan være ugunstige

I ÅRL § 36 står der:

”Aktiver og forpligtelser skal på tidspunktet for første indregning måles til kostpris. Efter første

indregning skal aktiver måles til kostpris og forpligtelser til nettorealisationsværdi, med mindre

andet følger af denne lov” 47

Samt jævnfør § 38 i ÅRL:

”Virksomheder, der som hovedaktivitet udøver investeringsvirksomhed kan efter første indregning

løbende regulere de i stk.2 nævnte aktiver som er omfattet af investeringsaktiviteten og dermed

forbundne finansielle forpligtelser til dagsværdi”48

Dette betyder at virksomheder der i forbindelse med deres besiddelse af investeringsejendomme

vælger at anvende dagsværdi som model til opgørelse af ejendommenes værdi, ligeledes skal

værdiansætte de finansielle forpligtelser der er forbundet med investeringsejendommen til

dagsværdi.

De forbundne finansielle forpligtelser er finansieringsformen der er valgt til at finansiere

investeringsejendommene. Finansieringsformene kan bestå af realkreditlån eller fastforrentede

pantebreve, disse skal kursreguleres for at finde den aktuelle dagsværdi.

Behandling af et samlet lån som at finansiere flere aktiver hvoraf et af aktiverne er et

investeringsaktiv skal lånet opdeles forholdsmæssig, således at delen som finansiere

investeringsaktivet opgøres til dagsværdi og den resterende del måles til amortiseret kostpris.

47 Indsigt i årsregnskabsloven, KPMG, 3 udgave 08/09 side 544 48 Indsigt i årsregnskabsloven, KPMG, 3 udgave 08/09 side 545


______________________________________________________________________________ Side 43 af 74

I anvendt regnskabspraksis i ÅRL § 53 står der at der skal redegøres for indregningsmetoder samt

målegrundlag for finansielle forpligtelser som er anvendt. Forudsætningerne for den valgte

beregningsmetode skal ligeledes oplyses.49

Finansielle forpligtelser skal indregnes på det tidspunkt hvor virksomheden påtager sig forpligtelsen

jf. lovens generelle indregningskriterier

Der skelnes mellem langfristede og kortfristede gældsforpligtelser, hvor afgrænsningen sker ved

tolv måneder, dvs. at gældsforpligtelser der forfalder indenfor tolv måneder er kortfristede

gældsforpligtelser og den resterende del er langfristede gældsforpligtelser.

Ifølge IAS 39 skal finansielle forpligtelser indregnes i balancen på det tidspunkt, hvor

virksomheden er blevet forpligtiget.

IAS 39 skelner mellem to (tre) typer af forpligtelser henholdsvis:

- Finansielle forpligtelser der måles til dagsværdi med indregning af værdireguleringer i


o Forpligtelser som indgår i handelsporteføljer eller

o Finansielle forpligtelser som selskabet på tidspunktet for første indregning vælger at

henføre til denne kategori.

- Andre finansielle forpligtelser.50

Ved første indregning måles finansielle forpligtelser til dagsværdi, efterfølgende måling sker til

amortiseret kostpris ved den effektive rentefods metode såfremt den finansielle forpligtelse ikke

indgår som del af en handelsbeholdning.

6.2Delkonklusion

Efter IAS 40 og IAS 39 ville investeringsejendom, skulle måles til dagsværdi og de finansielle

forpligtelser forbundet hermed måles til amortiseret kostpris, hvilket ikke er samme fremgangsmåde

som ÅRL hvor både ejendommen og den tilhørende forpligtelse måles til dagsværdi.

49 Indsigt i årsregnskabsloven, KPMG, 3 udgave 08/09 side 550 50 Årsrapport efter IFRS, forlaget Thomson, 3 udgave. Side 692


______________________________________________________________________________ Side 44 af 74

7. Beskrivelse og analyse af Værdiansættelsesmetoder I det følgende foretages en beskrivelse samt analyse omkring de benyttede metoder til opgørelse af

dagsværdi, i forhold til opnåelse af det retvisende billede herunder relevans og pålidelighed.

Baggrunden for at der i denne opgave fokuseres på de forskellige opgørelser til dagsværdi, og der

ikke fokuseres på kostpris, er det øgede fokus på dagsværdien i forhold til at opgøre værdien af

investeringsejendom. Dagsværdien, uafhængig af hvilken metode som benyttes er i forhold til

kostpris at foretrække. For regnskabsbrugeren har det større relevans og er mere retvisende at der

benyttes dagsværdier modsat kostpriser som ikke giver samme retvisende billede af virksomhedens

aktiviteter eller nettoaktiver.

At dagsværdier giver et mere retvisende billede, synes at være den almindelige holdning blandt

fagfolk. At opgøre ejendomme efter dagsværdi er dog ikke problemfrit. Dagsværdi stiller større

krav til virksomheden da metoderne til opgørelse, generelt er avancerede og kræver det fornødne

kendskab. Pålideligheden af dagsværdiopgørelserne har været omdrejningspunkt for megen

diskussion. I forbindelse med den økonomiske krise, er denne diskussion ikke blevet mindre, og

dette er måske et udtryk for, at der er en række problemer i forhold til opgørelsen.

Erhvervs og selskabsstyrelsen har ved deres notat om måling fra den 3. april 2009, pustet liv i

diskussionen omkring dagsværdiopgørelser i forhold til investeringsejendom set i lyset af den

økonomiske krise.

Det har tidligere i opgaven været behandlet hvilket regnskabsparadigme som giver det mest

retvisende billede af investeringsejendom, og efter indførslen af den formueorienterede tilgang til

præsentation af aktiver i årsrapporten med ÅRL 2001, er det klart at dagsværdien er den mest

udbredte værdiansættelsesmetode.

Af det reguleringsmæssige lovgrundlag fremgår det af IAS40, samt ÅRL at der er følgende

muligheder for opgørelse af dagsværdi på investeringsejendom:

• Aktuelle priser fra handler der er gennemført for nyligt på ejendomme der i al væsentlighed

har samme stand, beliggenhed og anvendelse


______________________________________________________________________________ Side 45 af 74

• Aktuelle priser fra handler der er gennemført for nylig på lignende ejendomme eller på

tilsvarende ejendomme på mindre aktive markeder

• Ekstern vurderingsmands vurdering

• Regnskabsmæssigt skøn på baggrund af afkast baserede modeller.51

For at kunne skabe et retvisende billede, findes der en række metoder til at udregne en

investeringsejendoms dagsværdi:

1. Afkastmodellen(normalindtjeningsmodellen)

2. DCF-modellen(discounted cash flow modellen)

3. Omvurderingsmetoden

4. Ekstern vurderingsmand

Valget af model basere sig på en lang række faktorer, herunder i hvilken grad virksomheden selv vil

involvere sig i processen, eller overlade det til andre. Her skal virksomheden tage stilling til om

virksomheden besidder de fornødne evner og erfaringsgrundlag til at kunne benytte sig af f.eks.

modellerne som stiller en række krav, som vil blive belyst senere i rapporten. Ligeledes kan

virksomheden gøre sig tanker om hvorvidt man eventuelt vil kombinere to metoder, her tænkes på

eksempelvis afkastmodellen og ekstern vurderingsmand. Hertil kan så diskuteres omkring

nytteværdien af en kombination.

7.1 Afkastmodellen

Afkastmodellen er den mest benyttede model til værdiansættelse af investeringsejendom til

dagsværdi. Parametrene som her benyttes til at finde frem til dagsværdien er ejendommens

forventede driftsafkast samt forrentningskrav. Driftsafkastet siger noget om det forventede afkast på

driften det kommende år, og forrentningskravet fastsættes af virksomheden på baggrund af en

risikovurdering af ejendommen.

Overordnet er modellen inddelt i tre faser:



______________________________________________________________________________ Side 46 af 74

1. Opgørelse af ejendommens årlige driftsafkast

2. Fastsættelse af forrentningskrav i procent

3. Tillæg og fradrag for de i fase 1 og 2 opgjorte værdier

7.1.1 Fase 1 – driftsafkast

Investeringsejendommens driftsafkast fastsættes som et budgetteret driftsafkast for de følgende tolv

måneder. Dette gøres ud fra virksomhedens egen viden omkring den aktuelle ejendom. Beregning

af driftsafkast er som følger52:

+ Årlig forventet lejeindtægt

+/- Regulering til forventet markedsleje

+ Skønnet årlig markedsleje på uudlejede arealer

- Gennemsnitlig årlig vedligeholdelses udgift

- Administrationsomkostninger

- Ejendomsskatter, afgifter og andre omkostninger

=Budgetteret driftsafkast

Udgangspunktet for ovenstående udregningsmetode er, de forventede lejeindtægter som der

foreligger aftale om for de følgende tolv måneder, korrigeret for eventuelle ændringer i

markedslejen såfremt det vil påvirke lejeindtægten på længere sigt. Reguleringen kan både ske i

positiv og negativ retning. Skønnet årlig markedsleje på uudlejede arealer opgøres på skøn fra

tidligere års erfaring og fremtidig skøn.

Vedligeholdelsesomkostninger fastsættes på baggrund af de budgetterede vedligeholdelsesudgifter.

Disse udgifter udjævnes til gennemsnitlige udgifter på baggrund af flere års udgifts niveau. Herved

undgår man alt for store udsving i udgiftsniveauet f.eks. i forbindelse med større vedligeholdelses

projekter.

Administrationsomkostninger opgøres ligeledes som vedligeholdelsesomkostninger på baggrund af

de budgetterede omkostninger på årsbasis. Benytter ejeren sig af selv at stå for

52 KPMG”investeringsejendomme” 46


______________________________________________________________________________ Side 47 af 74

administrationsomkostningerne og det derfor bliver vanskeligt at opgøre kan der anvendes en

skønnet markedspris for administrationen.

Ved skatter, afgifter og lignende der skal betales af ejeren selv, skal modregnes i ejendommens

driftsafkast.53

7.1.2 Fase 2 – fastsættelse af forretningskrav

Forrentningskravet opgøres ud fra en række forskellige forhold. Forholdende kan opdeles i to

grupper, hvoraf den ene gruppe indeholder renteniveauet, inflation og konjunkturer i samfundet.

Den anden gruppe består af en række specifikke forhold omkring selve investeringsejendommen.

Renteniveauet

Renteniveauet er afgørende for afkastkravet. Falder renteniveauet som vi ser det i dag, vil

afkastkravet typisk være faldende, hvorimod ved stigende rente vil afkastkravet ligeledes øges. Den

lange obligationsrente med tillæg, er den rente man under normale forhold ville anvende som

forrentningsprocenten. Man må i denne forbindelse ikke se renteniveauet isoleret set, men også tage

de efterfølgende forhold i betragtning ved fastsættelse af forrentningskravet.

Inflation og konjunkturer

Udover renteniveauet spiller inflation og konjunkturer også en væsentlig rolle i forhold til

forrentningskravet. Eksempelvis vil der ved høj inflation i samfundet være en tendens til et stigende

prisniveau hvilket vil gøre omkostninger vedrørende ejendommen højere. Hvis lejeindtægterne ikke

følger med i samme niveau vil det indikere et højere forrentningskrav, samt give fald i dagsværdien

på ejendommen.

Ved eksempelvis højkonjunkturer i samfundet vil forrentningskravet være noget lavere, idet man

må forvente øget efterspørgsel og dermed mindre ubeboede arealer, og øget husleje. Omvendt vil

der ved lavkonjunkturer opleves det stik modsatte med et øget krav til højere forretning.

Ejendomsspecifikke forhold

I forhold til fastsættelse af forrentningskravet er der en række specifikke forhold omkring den

enkelte ejendom som kan være afgørende for fastsættelsen:54 53 KPMG”investeringsejendomme” 47


______________________________________________________________________________ Side 48 af 74

• Ejendommens beliggenhed

• Ejendommens type

• Lejernes bonitet

• Vilkår i lejekontrakten om uopsigelighed, lejeregulering mv.

• Alternative anvendelsesmuligheder samt sandsynligheden for genudlejning

Ejendommens beliggenhed.

Beliggenhed er et af de mere tungtvejende områder med henblik på forrentningskravet. Jo bedre en

beliggenhed ejendommen har jo større muligheder er der for at kunne opnå en højere lejeindtægt og

større sikkerhed i forhold til udlejningsgraden. Dette betyder at investeringsejendomme med en god

beliggenhed alt andet lige vil udvise mindre sving i krav til forrentning og derfor også mindre

udsving i værdi end mindre velbeliggende ejendomme. Man skal være opmærksom på hvorledes

ejendommen skal benyttes da det også har betydning i forhold til ejendommen beliggenhed.

Ejendommens type

Ejendommens type er vigtig i forbindelse med risikoen ved ejendommen. Er ejendommen beregnet

til privat beboelse forventes der at være en lavere risiko end hvis ejendommen er indrettet til

erhvervsmæssige formål herunder kontor, butik eller produktions faciliteter. Forskellen og dermed

risikoen ligger i at man ved erhvervslejemål er større risiko for at genudlejningen ikke sker særlig

hurtig i tilfælde af lejer fraflytter, hvorimod ved privatbeboelse at disse ikke står tomme særlig lang

tid også kendt som tomgangslejen.

Lejernes bonitet.

Lejerne i ejendommen påvirker ejendommens værdi. Ejendommens værdi hænger i den

sammenhæng sammen med lejernes omdømme og hvorvidt de er i stand til at betale deres leje med

andre ord deres kreditværdighed. Ligeledes er lejers ønsker om at forblive lejer i ejendommen af

betydningen i denne forbindelse. Gode og solide lejere vil være at foretrække og være medvirkende

årsag til at kravet om forrentning nedsættes.

54 KPMG”investeringsejendomme” 48


______________________________________________________________________________ Side 49 af 74

Vilkår i lejekontrakten

Vilkår i lejekontrakten som omhandler uopsigelighed og lejeregulering er også med til at påvirke

kravet om forretning. Ved lange lejeaftaler, altså uopsigelige aftaler i en længere periode, vil

forrentningskravet kunne nedsættes, da udlejeren er sikret lejeindtægt i en længere periode. Dog kan

uopsigelighed i længere perioder også være problematisk for udlejer da han ikke kan råde frit over

ejendommen og dermed anvende den til andre formål, hvilket også kan påvirke kravet til

forrentning i negativ retning

Alternative anvendelsesmuligheder

Alternative anvendelsesmuligheder er fordelagtigt, hvilket også giver sig til udtryk i

forrentningskravet. Er der begrænsninger i forhold til anvendelsesmulighederne ved f.eks. at

ejendommen er specialindrettet eller der findes begrænsende lokalplaner, være hæmmende og

derfor betyde at forrentningsniveauet øges, eftersom mulighederne for genudlejning er begrænsede.

Overordnet set vil de almindelige markedsregler omkring udbud og efterspørgsel spille en stor rolle

for fastsættelse af forrentningskravet for investor, hvilket også skal tages med i betragtningen

omkring fastsættelse af forrentningskravet.

7.1.3 Fase 3 - Tillæg og fradrag for de i fase 1 og 2 opgjorte værdier

Denne fase behandles når vi igennem de to forudgående faser har beregnet forrentningskravet. Fase

tre betyder at der her skal foretages reguleringer til fase to. Reguleringerne sker under55:

1. Fradrag for tab af lejeindtægter på ikke udlejede arealer

Reguleringerne omfatter tomgangsleje dvs. lejeindtægter for tomme lejemål indtil

udlejning finder sted.

2. Fradrag for perioden indtil regulering af markedslejen

Reguleringen omfatter værdien som udgøres af differencen mellem den aktuelle leje

og markedslejen for perioden indtil reguleringen finder sted.

3. Fradrag for udgifter til udskudte vedligeholdelses arbejder 55 KPMG”investeringsejendomme” 47-49


______________________________________________________________________________ Side 50 af 74

Reguleringerne omfatter fradrag beløb til større vedligeholdelsesarbejder

4. Fradrag for udgifter til klargøring af uudlejede arealer

Regulering i forhold til beløb til klargøring eller istandsættelse forud for udlejning

5. Tillæg for kapitaliseret værdi af renteindtægten af modtagne lejedeposita mv.

Reguleringen omhandler tilbagediskontering af renteindtægter af forudbetalte

depositum eller leje.

Ovennævnte fradrag vil fremkomme som beregnet fradrag på baggrund af manglende lejeindtægter

indtil der forventes at de fremkommer. For ovennævnte tillæg gør sig gældende, at der ville skulle

ske tillæg til ejendommens værdi hvis særlige forhold gør sig gældende.

Fordele og ulemper ved Afkastmodellen

Dagsværdien ifølge den afkastbaserede metode kan udledes via ovenstående gennemgang af de tre

faser. Dagsværdien opgøres således af et forventet driftsafkast, virksomhedens forrentningskrav på

ejendommen samt en række tillæg og fradrag.

Afkastmodellen er en utrolig simpel metode til værdiansættelse til dagsværdi. Dette er blandt andet

årsag til at denne model samt DCF-modellen som også er en afkastbaseret model nyder så stor

udbredelse blandt danske virksomheder. Virksomhederne kan i princippet selv fastsætte værdierne

på de investeringsejendomme de er i besiddelse af. Kravene for at virksomhederne selv kan

fastsætte værdierne i forhold til afkastmodellen er relativt beskedne, idet det kun er nødvendig at

fastlægge driftsafkastet og forrentningskravet.

Forrentningskravet er i notatet udarbejdet af Erhvervs og selskabsstyrelsen et af de centrale områder

hvor der tilsyneladende har været problemer. I notatet står der blandt andet:

”Erhvervs og Selskabsstyrelsen har konstateret at visse virksomheder ved brug af den

afkastbaserede metode anvender et forrentningsniveau som ligger væsentlig under niveauet…”


______________________________________________________________________________ Side 51 af 74

Afkastmodellen er dybt afhængig af forrentningskravet. I udregningen af forrentningskravet

foretages der en lang række regnskabsmæssige skøn hvilket gør modellen utrolig følsom overfor

fejlskøn. Dette har den betydning jf. Erhvervs og selskabsstyrelsens notat at mindre udsving i

forrentningskravet kan give betydelig effekt på ejendommens værdi. Eksempelvis vil brugen af et

for lavt forrentningsniveau påvirke ejendommens værdi og der dermed opnås en for høj værdi på

ejendommene.

Omvendt vil et for højt forrentningsniveau medvirke til at få en urealistisk lav værdi på

ejendommene.56

Udover at forrentningskravet kan give en lang række problemer i forbindelse med fastsættelsen

heraf, er modellen problematisk i forbindelse med det driftsafkast som skal beregnes. Driftsafkastet

opgøres alene i modellen på baggrund af et år, hvilket gør modellen meget statisk i sin beregning.

Dette kan have den konsekvens at dagsværdien ikke bliver opgjort korrekt, da større udsving i

driftsafkastet over en årrække ikke vil blive indregnet i modellen.

7.2 DCF-modellen (discounted cash flow modellen)

I visse tilfælde kan der være behov for at den valgte opgørelsesmetode tager højde for en længere

budgetperiode på typisk 5-10 år. Dette betyder også at modellen er mere avanceret end afkast-

modellen. DCF-modellen baserer sig på en dagsværdiberegning ud fra en opgørelse af de

tilbagediskonterede frie cashflows som ejendommen generer, dette gøres ved hjælp af en forventet

diskonteringsfaktor. Ydermere tages der højde for tiden efter budgetperioden, ved brug af

terminalværdi, der baserer sig på forventningerne til perioden efter budgetperioden. Der tales

hermed om to perioder i DCF-modellen:

1. Budgetperioden

2. Terminalperioden

I budgetperioden kan der i detaljer budgetteres de økonomiske konsekvenser af forventede

begivenheder mens der i terminalperioden regnes med enten en positiv eller negativ bevægelse i

cashflow. 56 Notat om måling (værdiansættelse) af ejendom, E&S 2009.


______________________________________________________________________________ Side 52 af 74

Det frie cashflow fra driften af ejendommen kan beskrives som:

+ Lejeindtægter

- Driftsomkostninger og administration

+/- Nettoinvesteringer

= Frit cashflow

Lejeindtægterne, drift og administrationsomkostninger opgøres ud fra samme koncept som

afkastmodellen. Nettoinvesteringer kan være investeringer i renovering eller modernisering som

ikke høre under den almindelige vedligeholdelse af ejendommen

7.2.1 Budgetperioden

Pengestrømmer for hvert år i budgetperioden opgøres. Dette giver mulighed for at budgettere med

de enkelte reguleringer i lejeindtægter som reguleres af de enkelte lejekontrakter. Herudover kan

der tages højde for om lejemål eventuelt kommer til at stå tomme i perioden. Driftsomkostninger og

administration indeholder ejendomsskatter, forsikringsudgifter og vedligeholdelse samt

administrative omkostninger. Disse omkostninger findes ved at benytte historiske opgørelser og

forventninger til fremtidige niveauer. DCF-modellens styrke er at det kan opgøres meget præcist

hvordan omkostningsstrukturen vil være i budgetperioden, derfor er det vigtigt at budgetperioden er

tilstrækkeligt lang nok til at medtage alle kendte og væsentlige udgifter herunder f.eks. større

renoverings eller moderniseringsopgaver. Dette betyder at hvis disse ligger otte år frem i tiden er

det ikke tilstrækkeligt at benytte en budgetperiode på seks år.

7.2.2 Terminalperioden

Terminalperioden er den periode der ligger efter budgetperioden. I terminalperioden består

cashflowet af de forventelige langsigtede og normaliserede pengestrømme genereret af

investeringsejendommen som antages at være konstante eller udvikle sig med en konstant

vækstfaktor. Investeringsejendommens vækstfaktor afgøres af driftsresultatet. Vækstfaktoren vil

stort set altid være positiv hvis ejendommen til stadighed moderniseres og vedligeholdes.

Tilbagediskontering af cashflow


______________________________________________________________________________ Side 53 af 74

Cashflows i henholdsvis budgetperioden og terminalperioden skal tilbagediskonteres til tidspunktet

for ejendommens værdiansættelse. I den forbindelse skal der benyttes en diskonteringsfaktor.

Diskonteringsfaktoren er udtryk for en rente, som både afhænger af forhold vedrørende den enkelte

ejendom og samfunds og konjunkturmæssige forhold, som vi også så det anvendt under den

afkastbaserede model. Dog tager DCF modellen højde for inflation samt identificerede risici i

budgetperioden.

Fordele og ulemper ved DCF-modellen

Med de frie pengestrømme fra budgetperioden og terminalperioden samt forrentningsprocenten er

det muligt at beregne dagsværdien af en investeringsejendom. Dagsværdien beregnes ud fra

nutidsværdien af de frie pengestrømme for de enkelte år i budgetperioden samt en beregning af

nutidsværdien for den efterfølgende terminalperiode som en uendelig annuitet. DCF modellen er

mere nøjeregnende og kompliceret end afkastmodellen, men giver også virksomheden mulighed for

at tage højde for udvikling i en ejendom afkastmuligheder. Dette betyder også at hvis ikke

virksomhedens skøn om fremtidige hændelser er forholdsvis sikrer, vil det være forbundet med stor

usikkerhed at benytte DCF-modellen til at beregne dagsværdien af en investeringsejendom. Ved

investeringsejendomme hvor der ikke er væsentlige udsving i driften, vil der ikke være nogen fordel

ved at benytte DCF modellen som også er mere kompliceret at anvende. Omvendt vil modellen

være anvendelig ved ejendomme med større driftsudsving idet dagsværdien kan ændre sig ved

udsving i f.eks. huslejeindtægter, planlagte forbedringer eller vedligeholdelser.

En af fordelene ved DCF modellen frem for normalindtjeningsmodellen er at man opererer med en

længere budgetperiode, som beskrevet tidligere i rapporten. Det betyder at der kan tages stilling til

en lang række variabler herunder huslejestigninger i forhold til markedsregulering i lejekontrakten

og inflation samt omkostninger baseret på historiske data, inflation og fremtidige

vedligeholdelsesarbejder.

DCF-modellens svage punkt, er det samme som er gældende for andre modeller hvor der kræves et

input, nemlig at modellen ikke bliver bedre en de input af variabler som indbygges i modellen. Det

stiller velsagtens store krav til kvaliteten af de input man foretager i modellen herunder forhold som


______________________________________________________________________________ Side 54 af 74

afkast og vækst. For at regnskabsbruger skal kunne drage nytte af modellen er det derfor vigtigt at

modellen er gennemsigtig således implikationer som ligger til grund for input er oplyst.

I forbindelse med den økonomiske krise er der opstået et problem i forhold til vurdering af en

ejendoms indtægter og omkostninger. På et stabilt marked vil disse ikke være forbundet med

væsentlig risiko da disse fastsættes ud fra historiske data og fremtidige kendte stigninger. Med

krisens indtræden er det nu blevet sværere at forudsige hvor meget udlejningsgraden også kaldet

tomgangslejen er. Tomgangslejen opgøres i den lejeindtægt der mistes ved at et lejemål ikke er

udlejet. Tomgangslejen fastsættes ud fra historiske data og under normale markedsforhold vil den

være relativ konstant. Økonomiske fluktuationer i samfundet bevirker at tomgangslejen bliver

ustabil henholdsvis i positiv og negativ retning og giver selvfølgelig risiko for at en ejendom ikke

værdisættes korrekt.

I tomgangslejen ville det for det retvisende billede være korrekt, ikke udelukkende kun at kigge på

historiske data men også indtage fremtidige data korrigeret med en risikovurdering for at tilgodese

forsigtighedsprincippet.

Selve afkasts kravet i DCF modellen kan også give anledning til diskussion. Afkastkravet fastsættes

som beskrevet tidligere i opgaven, men kravet kan variere fra virksomhed til virksomhed. I

realiteten vil dagsværdien altid skulle være den samme på den enkelte ejendom, men med

forskellige krav til afkast vil dagsværdien dermed blive forskellig, selvom forudsætningerne

omkring input i modellen burde være ens. På denne baggrund og for at tilgodese det retvisende

billede kan man argumentere for at modellen som sådan ikke kan stå alene hen, men kombineres

med at der foretages en sammenligning af tilsvarende ejendomme på hver enkelt ejendom i en

virksomheds portefølje

7.3 Ekstern vurderingsmand

Ekstern vurderingsmand er en af metoderne til at finde ud af en investeringsejendoms dagsværdi.

Ekstern vurderingsmand er ejendomsmæglere eller andre specialister som har den fornødne indsigt i

ejendomsmarkedet til at kunne værdiansætte ejendomme. En ekstern vurderingsmand, må i

forbindelse med værdisætningen være økonomisk uafhængig i forhold til virksomheden som skal


______________________________________________________________________________ Side 55 af 74

have foretaget værdiansættelsen. Ved benyttelse af ekstern vurderingsmand er der en række forhold

virksomheden skal være opmærksom på.

Vurderingen af ejendommen skal være foretaget så tæt på skæringsdagen for årsafslutningen som

muligt, for at få en så præcis som muligt, som især er relevant i et marked hvor værdibevægelserne

har været ret massive. Derudover er det vigtigt at vide hvilke parametre vurderingsmanden har lagt

til grund for sin vurdering.

Ejendomsforeningen Danmark og foreningen RICS Danmark(Royal Institution of Chartered

Surveyors) har lavet en række retningslinjer for ejendomsmæglere, der skal vurdere ejendomme. I

den behandles de usikkerheder man må leve med i en vurdering som er foretaget af en

ejendomsmægler. Da værdiansættelsen altid er baseret på skøn, baseret på det aktuelle

vurderingsgrundlag samt vurderingsmandens erfaringer og kendskab til det aktuelle marked, vil en

værdiansættelse altid være behæftet med en vis usikkerhed.57 I rapporten nævnes også de forhold

som har størst betydning for usikkerheden:

• Ejendommens karakter og beliggenhed

• Restriktioner for undersøgelser

• Den udleverede information

• Valg af forudsætning

• Forhåbninger

• Ændret lovgivning

• Et ustabilt marked

Det sidste punkt er værd at noterer da, vi i de sidste år har været igennem et særdeles ustabilt

marked, hvilket har medvirket til at vurderingsmændene herunder ejendomsmæglere har haft

sværere ved at værdiansætte ejendomme. Det ustabile marked har givet færre ejendomshandler

hvilket i et vist niveau har givet problemer for mæglerne i forhold til at bruge

sammenligningsmetoden til hjælp for værdiansættelsen.

57 Ny vejledning om eksterne vurderinger (http://www.de.dk/NR/rdonlyres/530EB17E-5A14-40BA-9309-FAE84B420F20/0/Nyvejledningomeksternevurderinger.pdf)


______________________________________________________________________________ Side 56 af 74

I forbindelse med ovenstående række af usikkerheder har mægleren pligt til i vurderingsrapporten at

oplyse arten og graden af usikkerheder. Det kunne eksempelvis være at man i rapporten oplyste om

den aktuelle markedssituation, og det dertil hørende sammenligningsgrundlag.

Eksterne vurderingsmænd behøver ikke være i form af en ejendomsmægler men kan også være

andre personer med relevant indsigt i ejendomsmarkedet. Det vigtige i den forbindelse er at disse

andre vurderingsmænd stadig er eksterne og uafhængige af den virksomhed som skal have

ejendomme vurderet.

Fordele og ulemper ved Ekstern vurderingsmand

I tilfælde af at virksomhedens ledelse ikke besidder den nødvendige erfaring og kendskab til

ejendomsmarkedet, kan det i langt de fleste tilfælde være en god ide at inddrage en ekstern

vurderingsmand. I forbindelse med den økonomiske situation har Erhvervs og selskabsstyrelsen i

deres notat omkring metoder til måling af dagsværdi under brugen af eksterne vurderingsmand

skrevet at de har:

”…..bemærket at der i nogle tilfælde sker en inddragning af fremtidige investeringer i

forudsætningerne som ligger til grund for målingen af ejendommens værdi”58

Dette betyder at de eksterne vurderingsmænd har foretaget en vurdering der ikke tager

udgangspunkt i ejendommen i aktuel tilstand, men derimod en vurdering af både ejendommen og

om og tilbygninger som må anses for at være fremtidige investeringer.

E & S oplyser i deres notat at IAS 40 er et fortolkningsbidrag til Årsregnskabsloven § 38, og at der

derfor finder anvendelse af bestemmelserne i IAS 40 omkring indregning og måling, medmindre

standardens bestemmelser er i strid med Årsregnskabslovens bestemmelser.

I IAS 40 fremgår det af afsnit 51 at investeringsejendommens dagsværdi hverken skal afspejle

fremtidige anlægsinvesteringer eller tilknyttede fremtidige fordele af disse investeringer.

På denne baggrund kan vurderingsmanden i hans vurdering af ejendommen under forudsætninger

om fremtidige investeringer herunder fremtidig udbygning eller modernisering af ejendommen,

men derimod kun vurdere ejendommen ud fra de faktiske forhold på balancedagen. 58 Notat om måling (værdiansættelse) af ejendom, E&S 2009


______________________________________________________________________________ Side 57 af 74

Anvendelsen af eksterne vurderingsmand er yderst anvendelig når der skal måles til dagsværdi men

bør ikke stå alene som eneste målemetode, men bør stilles op som sammenligningsgrundlag med

andre værdiansættelsesmodeller herunder Normalindtjeningsmodellen eller den afkastbaserede

model. Her skal det så vurderes om værdien for regnskabsbrugeren bliver større ved inddragelse af

en ekstern vurdering i forhold til omkostningerne. Dette vil være en vurdering fra virksomhed til

virksomhed.

7.4 Omvurderingsmetoden

Omvurderingsmetoden er en gren af kostprismetoden, som en udvidelse heraf.

Omvurderingsmetoden er en værdiansættelsesmetode som er en vurdering til dagsværdi, men med

bevarelsen af strukturen i kostprismodellen. Modellen benyttes når en virksomhed opdager at en

ejendom har en højere værdi end kostprisen og derefter opskrives til dagsværdi. Det er her vigtigt at

ejendommen undergår afskrivninger samt nedskrivningstest. Disse test skal udføres hvert år i

forbindelse med udarbejdelse af årsrapporten.

Fordele og ulemper ved omvurderingsmetoden

Omvurderingsmetoden er en kompliceret metode til opgørelse af dagsværdi, idet den reelt består af

to metoder henholdsvis kostprismetoden og dagsværdimetoden. I metoden skal blandt andet tages

hensyn til at der skal beregnes afskrivninger af de foretagne opskrivninger, hvilket differentiere sig i

forhold til den rene kostprismetode. Hvis virksomhedens hovedaktivitet er investering i ejendom,

vil det være mere hensigtsmæssig at benytte en af de øvrige dagsværdimetoder hvis ens ejendomme

skal måles til dagsværdi, da de giver et mere retvisende billede af ejendommens dagsværdi.

7.5Delkonklusion

Fire forskellige opgørelser til dagsværdi er blevet belyst i dette afsnit og metodernes fordele og

ulemper er blevet belyst. Relevante metoder til opgørelse af dagsværdi, er værdiansættelse ved

ekstern vurderingsmand, brug af DCF- eller afkastmodellen. Den eksterne vurderingsmand består af

en sagkyndig inden for området og brugen af en ekstern vurderingsmand er en simpel genvej for

virksomheden i forbindelse med værdiansættelsen, dog har det vist sig jf. notat fra Erhvervs &

selskabsstyrelsen at eksterne vurderingsmænd har haft tendens til at indregne fremtidige fordele af

ejendommen i forbindelse med deres vurdering, hvilket resulterer i et forkert grundlag for

dagsværdiansættelsen.


______________________________________________________________________________ Side 58 af 74

Værdiansættelses modellerne henholdsvis Afkastmodellen og DCF modellen stiller krav til

virksomheden i forhold til beregningen og håndteringen af modellen, og virksomheden skal være i

besiddelse af det fornødne kendskab for at kunne benytte disse modeller.

Forskellen på disse to modeller er detaljeringsgraden, hvor afkastmodellen er meget statisk og ikke

er i stand til at tage højde for flere forskellige variabler, er DCF mere fleksibel og i forbindelse med

budgetperioden at indbringe flere forskellige variabler og risici. Forrentningskravet er for begge

modeller en af de store risikoer i forbindelse med ansættelsen heraf. Dette fremgår også af notatet

fra erhvervs & selskabsstyrelsen. Forretningskravet er også den variabel som er svær at opgøre idet

virksomhedens skal tage hensyn til en lang række forhold, og hvis forretningskravet ansættes bare

lidt forkert vil det betyde store udsving i dagsværdien, hvilket er problematisk i forbindelse med det

retvisende billede af årsrapporten. Hermed kan det også konkluderes at disse modeller stiller store

krav til ledelsens kompetencer for at undgå at disse fejl sker.

Unde normale markedsforhold ville det være en naturlig del af målingen at foretage

sammenligninger med tilsvarende ejendomme og handler men som markedssituationen ser ud nu er

det meget svært om end ikke muligt, hvilket gør vurderingen endnu mere risikobetonet. Som det

skal ses i en af nedenstående årsrapporter kan det være en fordel ved at få en ekstern

vurderingsmand til at vurdere ejendommene og sammenholde denne værdi med den værdi man får

ud fra værdiansættelsesmodellerne for at danne et indtryk af om målingerne tilnærmelsesvis er på

samme niveau.


______________________________________________________________________________ Side 59 af 74

8. Diskussion: opgørelse af dagsværdi i lyset af finanskrisen I dette afsnit vil dagværdi og de underliggende metoder til opgørelse heraf blive diskuteret i forhold

til relevans, pålidelighed og det retvisende billede og blive reflekteret op imod den økonomiske

krise.

8.1 Den økonomiske krise og ejendomsmarkedet

Den økonomiske krise startede i 2008 efter at vi i Danmark i mange år havde oplevet solid

økonomisk vækst. Trods en solid økonomi i Danmark, var en krise af denne størrelse uundgåelig

for Danmark. Krisens oprindelse var USA, hvor en lang række banker havde store nedskrivninger

hovedsagligt på boligmarkedet. Mange af lånene blev solgt videre til finansielle virksomheder over

hele verden som ligeledes måtte tage massive nedskrivninger, og med USA’s reccesion var krisen

uundgåelig. De nærmere finansielle omstændigheder ved den finansielle krises opståen vil ikke

blive behandlet yderligere i opgaven.

De økonomiske omstændigheder rammer Danmark, og de danske aktiekurser bliver hurtigt påvirket

i negativ retning med deraf faldende aktivitet i samfundet, hvilket også påvirker ejendomsmarkedet

som mere eller mindre går fuldstændig i stå.

Inden den økonomiske afmatning, er Danmark i højkonjunktur og danskerne efterspørger fast

ejendom, og de finansielle virksomheder foretager store udlån til ejendomsmarkedet. Bankerne var

ligesom resten af samfundet optimistiske i deres vurdering af fremtiden og mente at der var

tilstrækkelig sikkerhed i ejendommene, til ikke at foretage en mere omhyggelig og kritisk

kreditvurdering.

Spekulationen i ejendom øges idet mange har en klar forventning om stigende priser, hvilket i et

vist omfang driver efterspørgslen. Gældsætningen stiger idet at opkøb af ejendomme finansieres via

lån, og ikke via optjening og profit. Da forventninger på sigt ikke vil kunne leve op til de reelle

indtjeningsmuligheder opstår den meget omtalte boligbobel, hvilket tidligere også har været set i

forhold til IT-branchen, blot med nogle andre mekanismer.

Med den økonomiske krises indtog og med udsigt til en stagnering på ejendomsmarkedet, ønskede

en lang række långivere at mindske deres risiko ved at reducere i lånene. For mange virksomheder


______________________________________________________________________________ Side 60 af 74

herunder især ejendomsinvestorer betød det at de måtte sælge deres ejendomme for at betale lånene

tilbage hvilket medvirkede til et øget udbud af ejendomme med dertil faldende priser idet

efterspørgslen ikke fulgte med. Derudover gik en lang række byggematadorer konkurs hvormed

udbuddet nogle steder eksploderede, hvilket igen var med til at få priserne til at falde.

Bankernes lemfældige omgang med kreditvurderingerne til ejendomsspekulanternes opkøb, i håbet

om kortsigtet gevinst, blev på sin vis udstillet, og efterlod spørgsmålet om hvorvidt de traditionelle

forestillinger om at ejendom stadig på sigt er en sikker investering. Kortsigtede investeringer med

henblik på at opnå en hurtig gevinst må siges i denne forbindelse at have været med til at skabe den

tillukkede situation på ejendomsmarkedet som bærer præg af at være usikkert område, hvorimod

den langsigtede investering med formål at opnå en fornuftigt driftsafkast på ejendommen stadig må

siges over tid at være en fornuftig investering, selvom markedet er præget af den generelle

afmatning i samfundet.

8.2 Regnskabsbrugernes informationsbehov under en økonomisk krise

I disse økonomiske krisetider er der øget fokus på virksomhedernes præstationer. Ydermere må man

antage at på baggrund af den økonomiske situation vil regnskabsbrugerne have en mere kritisk og

skeptisk tilgang til informationerne i årsregnskabet. Dette må også antage at være tilfældet på

ejendomsmarkedet, som har været subjekt for megen offentlig omtale.

Det øgede fokus fra regnskabsbrugerne betyder at der for virksomheder der investerer i ejendom

oplyser fyldestgørende om de opgørelsesmetoder som anvendes i forbindelse med værdiansættelsen

af ejendommene. Det skal oplyses om hvilke forudsætninger der ligge til grund for de informationer

man anvender i sine opgørelser af dagsværdien. Både ÅRL og IFRS kræver oplysning om

metoderne i Årsrapporten.

Et yderligere område som er i fokus i forbindelse med krisen og som er af stor betydning for

regnskabsbrugeren er virksomhedens kreditmuligheder, både ved eksisterende lån, men også

muligheden for at optage nye lån, for at kunne fortsætte sin fortsatte drift. Dette er et særdeles

aktuelt emne i forbindelse med investeringsejendom under den økonomiske krise idet mange

finansieringsvirksomheder herunder banker og realkreditinstitutter som i en række tilfælde har


______________________________________________________________________________ Side 61 af 74

måttet opsige lån, som led i deres risikostrategi under krisen. Derfor er det nødvendigt for

virksomheden at oplyse hvordan likviditeten styres og hvordan den tilvejebringes.

I ÅRL § 11 står der at årsrapporten skal udvise et retvisende billede. Dette retvisende billede er

under økonomiske konjunkturer herunder den igangværende økonomiske krise under pres, hvorfor

det også må forventes at virksomhedens ledelse tager dette i betragtning i forhold til udarbejdelsen

af årsrapporten. Forhold om virksomhedens situation og udvikling i forbindelse med den

økonomiske situation i samfundet bør ledelsen inddrage i ledelsesberetningen. Ligeledes er der

øgede krav til årsrapportens noter hvor der skal gives en række supplerende oplysninger. Disse

kunne eksempelvis omhandle hvilke metoder der er anvendt til målingen af dagsværdi,

virksomhedens muligheder for kredit, og allerede optaget kredit, og dennes mulighed for

genforhandling, samt oplysning om misvedligeholdte gældsforpligtelser. Ydermere ville områder

som markedsudvikling og markedsrisici herunder valuta og rente risici være relevante noter at

medbringe i en årsrapport for en virksomhed som besidder investeringsejendom.

8.3 Dagsværdiens berettigelse under den økonomiske krise

Erhvervs og Selskabsstyrelsen skriver i deres notat med overskriften ” Udvalgte revisionsmæssige

forhold, som revisor skal overveje i lyset af de ændrede markedsforhold” at:

“Den generelle usikkerhed på markedet indebærer en forøget risiko for væsentlige fejl i

årsrapporten i forbindelse med måling af ejendomme. Det drejer sig særligt om måling

af investeringsejendomme til dagsværdi….”59

Under normale markedsforhold måling til dagsværdi forholdsvis gennemsigtig og som begrebet

dagsværdi jo næsten siger så repræsentere det den aktuelle værdi af for eksempel en

investeringsejendom i årsregnskabet. For at dette i realiteten kan lade sig gøre er det selvfølgelig af

stor betydning at der findes et aktivt marked, men hvis ikke priserne opgøres ud fra et aktivt marked

er dagsværdi modellen så stadig ligeså gennemsigtig og nøjagtig i målingen af de aktuelle værdier.

Under konjunkturudsving som vi har oplevet de senest år vil værdiansættelsen til dagsværdi være

svær og være baseret på en lang række skøn og forudsætninger som er baseret ud fra den

pågældende ledelses synspunkt. Under højkonjunkturerne var det for ejendomsinvestorerne en

59 Notat om udvalgte revisionsmæssige forhold, som revisor skal i lyset af de ændrede markedsforhold, E&S 2009


______________________________________________________________________________ Side 62 af 74

fordel at benytte dagsværdi til måling i stedet for kostpris, idet man opnåede store kapitalgevinster

herved, og for nogle virksomheder mulighed for at øge belåningen.

Netop dette har været et af kritikpunkterne af dagsværdimodellen. Kritikere har under

højkonjunkturerne og lavkonjunkturerne argumenteret for at dagsværdier kan have den virkning at

de under højkonjunkturer er med til at skabe urealistiske værdiansættelser, samt et de under

lavkonjunkturer er med til at forværre krisens omfang ved at medtage de nødvendige reguleringer i

årsregnskabet.

Diskussionen ledes i denne forbindelse har jævnligt berørt hvorvidt de beregnede værdier er et reelt

udtryk for dagsværdien. Metoderne til beregning af dagsværdier har her haft en betydelig rolle i

diskussionen specielt set i lyset af den økonomiske krise. Man må dog her forholde sig til at

standardudstederen har givet en række forskellige muligheder til beregning af dagsværdi selvom

pålideligheden og gennemsigtigheden kan diskuteres fra metode til metode. Der kan derfor

argumenteres for at uanset om vi befinder os i lavkonjunkturer eller højkonjunkturer så er

dagsværdiværdi målingerne et reelt udtryk for dagsværdi.

Der har i en del artikler på nettet været diskussion omkring målingen af dagværdi på markeder som

ikke fungerer normalt eksempelvis under den økonomiske krise, hvor markedet for

investeringsejendom næsten har været ikke eksisterende.

Iblandt fortalere for dagsværdien været udtrykt at der er mange tilfælde er tale om misforståelse af

dagsværdibegrebet i forhold til den kritik der har været omkring målingen. Misforståelsen ligger

imellem tolkningen dagsværdi og markedsværdi og sammenligningen heraf. En lang række artikler

på siden allbusiness.com som er tilgængelig for alle beskriver problemet hvor at der i artiklen under

overskriften ”when Fair value is not Fair” bliver diskuteret hvorvidt dagsværdi og markedsværdi

hænger sammen. Artiklens forfattere mener at dagsværdi og markedsværdi ikke er det samme, men

at markedsværdien ofte er en god indikator på dagsværdien. At de to begreber ikke nødvendigvis er

ens hænger efter forfatternes synspunkt sammen med at dagsværdibegrebet er noget bredere og

altomfavnende i forhold til markedsværdibegrebet.


______________________________________________________________________________ Side 63 af 74

I forbindelse med den økonomiske krise har alternative opgørelsesmetoder været i fokus, disse

metoder måler de aktuelle værdier men der har været stillet spørgsmålstegn ved pålideligheden af

disse.

Overordnet set giver dagsværdi det mest retvisende billede, til trods for at der opstår en række

problematikker i forbindelse med anvendelse under skiftende konjunkturer herunder den

igangværende økonomiske krise. Det nuværende pres på et ustabilt marked giver de

dagsværdiberegnende virksomheder større udfordringer idet de her er nødsaget til at anvende

værdiansættelsesmodeller i stedet for markedsprisen.

8.4Delkonklusion

Danmark har siden 2008 været ramt af de internationale økonomiske konjunkturer som ikke har

været gunstige. Denne krise har betydet at væksten i landet er gået i stå og dermed også gået i stå i

forhold til markedet for ejendom.

At markedet ikke aktivt har haft den betydning at det ikke har været muligt at finde dagsværdien her

hvorfor anvendelsen af alternative metoder har været nødvendigt. I forbindelse med anvendelsen af

disse værdiansættelses modeller har der været diskuteret hvorvidt de giver et retvisende billede af

dagsværdien. Den overordnede problematik har været i forbindelse med de skøn som ledelsen skal

foretage som input i disse modeller.

De svingende konjunkturer og de sidste års økonomiske krise, har haft den betydning at

anvendelsen af dagsværdier har betydet at en lang række ejendomme har måttet nedskrives i værdi,

og at de optagede lån i forbindelse hermed nogle tilfælde er blevet opsagt på baggrund af bankernes

risikovurdering. Dette har selvfølgelig haft den betydning at markedet er gået i stå, men om

dagsværdiopgørelsen i denne forbindelse har en del af skylden herfor kan diskuteres.

Dagsværdiens berettigelse trods denne diskussion kan efter min opfattelse ikke diskuteres idet

denne anses som den mest retvisende i forhold til den alternative metode historisk kostpris.


______________________________________________________________________________ Side 64 af 74

9. Analyse af årsrapporter I dette afsnit vil jeg gennemgå tre forskellige årsrapporter i forhold til behandlingen af

investeringsejendomme i de respektive virksomheder. Metoderne til opgørelse af dagsværdi vil

blive analyseret, og jeg vil på denne baggrund kigge nærmere på om der i forbindelse med den

økonomiske krise tages forbehold for risikoen ved de anvendte metoder til opgørelse af dagsværdi i

årsrapporterne

9.1Jeudan A/S

9.1.1Anvendt regnskabspraksis

Ifølge Årsrapporten anvender virksomheden IFRS/IAS 40 som regulering i forbindelse med

behandlingen af investeringsejendomme.60 Virksomheden oplyser at den ved første indregning

måler ejendomme til kostpris og ved den efterfølgende måler ejendommene til dagsværdi. I

overensstemmelse med IAS 40 gør virksomheden opmærksom på at værdireguleringer føres over


9.1.2 Metode til opgørelse af dagsværdi

Af årsrapporten for Jeudan fremgår der følgende:

”Jeudan foretager måling (værdiansættelse) af hver enkelt ejendom med udgangspunkt i

ejendommens deltaljerede budget for det kommende drifts-år, korrigeret for udsving der har

karakter af enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en afkastbaseret model, som

Jeudan p.t. anser som mest velegnet til værdiansættelsen af Jeudans ejendomsportefølje.”61

I denne forbindelse nævnes det desuden at modellen som anvendes er blevet benyttet konsistent

igennem en lang årrække, og at forholdende som gør sig gældende i rapporten omfatter

- Årlige lejeindtægter

- Regulering af markedsleje

- Driftsomkostninger

- Ind og udvendig vedligeholdelse

- Administration

- Afkastprocent

60 Årsrapport for Jeudan A/S 2010 side 105 61 Årsrapport for Jeudan A/S 2010


______________________________________________________________________________ Side 65 af 74

- Refusionssaldi

- Korrektioner til dagsværdien.62

Man oplyser desuden at man i forbindelse med værdiansættelsen ikke gør brug af ekstern

vurderingsmand. I årsrapporten gør man opmærksom på at den finansielle afmatning fremadrettet

kan få betydning for Jeudan negativt idet efterspørgslen på lejemål aftager med dertil faldene

udlejningsprocenter. Samlet set vil en fortsættelse af den økonomiske krise betyder at man kræver

en højere afkastprocent samt faldende markedsværdi af Jeudans ejendomme. Disse mekanismer har

været belyst tidligere i denne rapport.

I forbindelse med brugen af afkastbaserede modeller til målingen af dagsværdi oplyser

virksomheden også at der i modellen er en del ledelsesmæssige skøn, som kan have indvirkning på

Årsrapporten.

9.1.3 Vurdering af virksomhedens risiko ved værdiansættelse

Jeudan gør i deres årsrapport meget ud af at forklare hvilke risikoer der er forbundet med

anvendelsen af afkastbaserede modeller i forbindelse med dagsværdier, de oplyser helt korrekt jf.

reguleringen at der i modellerne skal tages højde for en del ledelsesmæssige skøn, og dette

selvfølgelig kan udgøre en risiko i forbindelse med målingen af ejendommene. Man har i rapporten

ligeledes valgt at oplyse at der ikke anvendes ekstern vurderingsmand, hvilket betyder at

regnskabsbrugeren så ved at selve ansættelsen udelukkende baseres på afkastmodellerne. Jeudan

oplyser også en række risikoparametre i forbindelse med den økonomiske krise, hvilket fremadrettet

kan komme til at have betydning for de variabler man anvender i modellerne.

9.2 ATP ejendomme A/S

9.2.1 Anvendt regnskabspraksis

Atp ejendomme oplyser at virksomheden aflægger regnskab efter årsregnskabslovens bestemmelser

for store klasse C virksomheder.63 Virksomheden oplyser desuden at ejendommene ved første

indregning måles til kostpris og den efterfølgende måling måles til dagsværdi, hvilket ifølge ÅRL

kan ske når virksomhedens hovedaktivitet er investering i ejendom. Virksomheden oplyser at

62 Årsrapport for Jeudan A/S 2010 side 109 63 Årsrapport for ATP ejendomme 2010 side 14


______________________________________________________________________________ Side 66 af 74

aktiviteten i virksomheden er administration af egne investeringsejendomme, og må derfor vurderes

at overholde ÅRL’s krav omkring hovedaktivitet.

I overensstemmelse med ÅRL indregnes værdireguleringer der måles til dagsværdi eller amortiseret

kostpris i resultatopgørelsen.

9.2.2 Metode til opgørelse af dagsværdi

Atp ejendomme benytter i forbindelse med dagsværdimålingen en afkastbaseret model.64 Modellen

tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Herudfra

laver man en række korrigeringer for bl.a.: Forventede drifts-, administrations- og

vedligeholdelsesomkostninger, tomgangsleje, omkostninger til aptering og større

vedligeholdelsesarbejder samt deposita og forudbetalt leje. Afkastmodellen vurderes at have samme

forudsætninger som afkastmodellen gennemgået tidligere i opgaven.

Virksomheden oplyser at der ikke er benyttet ekstern vurderingsmand i forhold til vurderingen af

ejendommen, men at forrentningssatsen i afkastmodellerne er fastsat ud fra eksterne mæglers

bedømmelser af markedsniveauet.

Virksomheden oplyser at de i 2010 har oplevet et svagt faldende forrentningskrav hvilket har den

betydning af ejendommenes værdi vil forøges. I den sammenhænge oplyser virksomheden at den i

2011 forventer en svag konjunktur hvorfor der kan være en risiko for at forrentningskravet vil øges

og dermed skabe et værdifald i ejendommenes værdi, hvorfor baggrunden for målingen til

dagsværdi ville kunne være forbundet med en vis risiko.

9.2.3 Vurdering af virksomhedens risiko ved værdiansættelse

Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendom hos Atp synes at stemme overens med

den regnskabsmæssige regulering i ÅRL. Der måles til dagsværdi og reguleringer føres over


Metoden som benyttes er afkastmodellen og virksomheden oplyser at modellen som benyttes er

baseret på finanstilsynets gældende vejledning. Derudover nævnes det at virksomheden foretager

disse beregninger årligt. Virksomheden har med i deres betragtninger omkring værdiansættelsen

64 Årsrapport for ATP ejendomme 2010 side 15


______________________________________________________________________________ Side 67 af 74

foretaget en række vurderinger i forhold til krisen som har relevans for regnskabsbrugeren og er

med til at øge gennemsigtigheden.

Derudover benytter virksomheden sig af eksterne rådgivere i forbindelse med fastsættelse af

forrentningskravet hvilket ligeledes er med til at støtte op omkring en korrekt værdiansættelse, til

fordel for regnskabsbrugeren.

9.3 Tower Group A/S

9.3.1Anvendt regnskabspraksis

Tower Group er børsnoteret og aflægger årsregnskab efter IFRS og de dermed tilhørende standarder

herunder IAS 40 investeringsejendomme, dette fremgår af side 59 i årsrapporten.

Investeringsejendomme bliver i årsrapporten beskrevet som investeringer i ejendomme med det

formål at opnå afkast af det investerede kapital i form af løbende driftsafkast ved udlejning og

kapitalgevinst ved videresalg,65 dette opfylde definitionen på Investeringsejendom som er

gennemgået tidligere i denne rapport.

Virksomheden måler korrekt ifølge IAS 40 investeringsejendomme ved første indregning til

kostpris og efterfølgende til Dagsværdi. Ændringer i dagsværdien føres over resultatopgørelsen

hvilket også stemmer overens med lovgivningen på området.

9.3.2Metode til opgørelse af dagsværdi

Det fremgår af selskabets regnskabspraksis at der måles til dagsværdi. Metoden til opgørelse af

dagsværdi er i form af en Discounted Cash flow model (DCF) som også tidligere er gennemgået i

nærværende rapport.66

Virksomhederne skriver i årsrapporten følgende:

” Ved beregning af dagsværdien for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i den realiserede

leje pr. ejendom, samt et 10 årigt cash flow budget. I det 11. år beregnes en terminalværdi på basis

af en fremtidig vækstrate i cash flowet på 2%. I forbindelse med opgørelse af cash flow budgettet er

65 Årsrapport for Tower Group 09/10 A/S side 75 66 Årsrapport for Tower Group 09/10 A/S side 83


______________________________________________________________________________ Side 68 af 74

der i nettoomsætningen taget stilling til ejendommens fremtidige tomgang og prisstigninger. På

driftssiden vurderes ejendommenes løbende drift, behovet for renovering samt ekstraordinære

vedligeholdelsesomkostninger”67

Som virksomheden beskriver benytter de en budgetperiode på 10 og terminal perioden altså den

efterfølgende periode beregnes den med en vækstrate på to procent af cash-flowet I forbindelse med

DCF modellens anvendelse vil virksomheden som beskrevet tidligere i rapporten skulle benytte sig

af en diskonteringsfaktor, hos Tower Group er denne baseret på en rentesats svarende til afkastet på

en ti årig EURGOV statsobligation korrigeret med den enkelte ejendoms risiko.

Tower Group benytter i forbindelse med værdiansættelsen til dagsværdi en faktor-beregning som

sættes op mod de allerede udregnede dagsværdier. Denne udregning baserer sig på nettolejen på de

enkelte ejendomme som multipliceres med en ejendomsspecifik faktor, denne faktor er indhentet fra

en uafhængig tysk ejendomsmægler. Dette må vurderes at tilgodese regnskabsbrugerens

informationsbehov idet at virksomhedens egen beregning ved DCF modellen, sættes op med en

sekundær beregning med data fra ekstern ejendomsmægler.

9.3.3Vurdering af virksomhedens risiko ved værdiansættelse

Tower Group beskriver i deres Årsrapport at de på baggrund af den Økonomiske krise vil der være

en vis usikkerhed i forbindelse med værdiansættelsen af virksomhedens investeringsejendomme.

Herunder har det betydning at der ikke i perioden har været sammenlignelige handler som gør det

svært at foretage en verificering af de beregninger man har foretaget på baggrund af DCF-modellen.

Dette giver selvsagt en risiko i forhold til det retvisende billede i den forstand at ejendomme kan

være fastsat til en afvigende dagsværdi.

Virksomheden har i forbindelse med værdiansættelsen foretaget en følsomhedsanalyse som giver

regnskabsbrugeren en god indikator på hvorledes ændringer i forhold som forretningskravet,

inflation og forudsætninger i forhold til virksomhedens vurdering omkring tomgangslejen(uudlejede

ejendomme), vil påvirke ejendommenes værdi.

67 Årsrapport for Tower Group 09/10 A/S side 83


______________________________________________________________________________ Side 69 af 74

9.4Delkonklusion

I forbindelse med ovenstående gennemgang af årsrapporterne er det udpræget at vi i øjeblikket er i

en økonomisk ustabil situation, og at den økonomiske krise har haft sin indvirkning i negativ

retning. Den generelle markedssituation som vi normalt oplever, er i forbindelse med krisen sat ud

af spil, hvorfor virksomhederne i den forbindelse har haft store udfordringer i forbindelse med

opgørelsen til dagsværdi. Udfordringerne har blandt andet Været at der ikke har været et marked for

investeringsejendomme hvorfor den normale sammenligning af ejendomme ikke kan lade sig gøre

fordi der simpelthen ikke er ejendomme at sammenligne med hvilket også gengives i ovenstående

gennemgang af årsrapporterne.

Dette betyder at anvendelsen af afkastbaserede modeller er udpræget hvormed der også helt klart

følger en risiko for om de variabler som virksomhederne benytter i disse modeller ikke er korrekte

eller i hvert fald afviger fra det korrekte. Dette oplyser virksomhederne også i deres årsrapporter

således de givne regnskabsbrugere kan tage dette til betragtning. Erhvervs og selskabsstyrelsen har

som tidligere nævnt i nærværende rapport i forbindelse med dagsværdiansættelserne udstedt et notat

som netop omhandler problemerne i forbindelse med værdiansættelsesmetoderne, hvor der har

været en række tilfælde hvor værdiansættelsen ikke har været korrekt og værdien af ejendommene

været for høj.

Ovennævnte rapporter håndterer risikoerne ved værdiansættelserne med at være særdeles

informative omkring de risici der er forbundet med opgørelserne samt hvilke variabler som kan

have indflydelse på værdiansættelsen. Virksomhederne har i forbindelse med værdiansættelsen og

den økonomiske krise givet et retvisende billede efter min vurdering, og har taget de hensyn til

oplysning som de efter de skærpede oplysningskrav også er forpligtet til at oplyse.


______________________________________________________________________________ Side 70 af 74

10. Konklusion De grundlæggende sten i forhold til årsregnskabet kan udledes fra regnskabsparadigmerne samt

begrebsrammen som indledte denne opgave. Det formueorienterede Paradigme distancerede sig fra

det præstationsorienterede paradigme ved at have fokus på hvordan henholdsvis aktiver og

forpligtelser defineres, indregnes og måles. Derudover opgøres aktiver og forpligtelser under det

formueorienterede paradigme til dagsværdi til forskel for det præstationsorienterede paradigme som

opgør disse til kostpris.

Begrebsrammen er rygraden i regnskabsreguleringen. Denne ramme hjælper og vejleder i

forbindelse med udarbejdelse af nye regnskabsstandarder national og internationalt Begrebsrammen

bestod af fem områder, hvoraf de to første områder består af målsætningen herunder brugernes

informationsbehov samt kvalitetskrav. De resterende punkter i begrebsrammen som bestod af:

definition af elementer, indregning og måling, klassifikation samt grundlæggende forudsætninger

udgjorde forholdende omkring målesystemerne. Det blev også beskrevet at der arbejdes på en ny

konceptuel begrebsramme som består f otte faser hvoraf den første er godkendt. Formålet med

denne nye begrebsramme er at skabe et solidt fundament for fremtidige regnskabsstandarder.

Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendom skulle findes i årsregnskabsloven hvor

referencerammen var IFRS standarderne, herunder IAS 40 som behandler investeringsejendom. IAS

40 definerer investeringsejendom som grunde eller bygninger som besiddes med henblik på at opnå

driftsafkast eller kapitalgevinst ved salg. Ejendomme kunne klassificeres som henholdsvis,

domicilejendom, handelsejendom eller investeringsejendom.

Første indregning af investeringsejendom ville ifølge årsregnskabsloven og IAS 40 måles til

kostpris. Ifølge årsregnskabsloven er der her en væsentlig forskel i forhold til IAS 40 da det er et

krav ifølge årsregnskabsloven at virksomheden har investering som hovedaktivitet for at kunne få

lov at indregne ejendommen til dagsværdi ellers ville det foregå til historisk kostpris. I tilfælde af at

hovedaktiviteten er investering kan der frit vælges imellem dagsværdi eller kostpris. Under IAS 40

er der valgfrihed mellem dagsværdi og kostpris uanset om virksomhedens hovedaktivitet er

investering eller ej. Ved måling af dagsværdi skulle alle reguleringer føres over resultatopgørelsen.

Forbedringer i forbindelse med investeringsejendom kunne aktiveres, hvorimod vedligeholdelse

skal føres som en omkostning over resultatopgørelsen.


______________________________________________________________________________ Side 71 af 74

Der var en række oplysningskrav som skulle overholdes omkring målemetode. Her skulle der ved

anvendelse af dagsværdi blandt andet oplyses omkring forudsætningerne samt metoderne som er

anvendt i opgørelsen. Herudover skulle der gives en række specifikke ejendomsoplysninger

herunder om beliggenhed, dagsværdi, tomgangsleje og en række andre informationer.

Metoderne til opgørelse af dagsværdi blev gennemgået og analyseret i afsnit syv og belyste at der er

store forskelle i forbindelse med brugen af de forskellige modeller. Idet der ikke under den

økonomiske krise er et aktivt marked tages der alternative metoder i brug, disse modeller omfattede

blandt andet afkastmodellen, DCF modellen, eksterne vurderingsmand samt omvurderingsmetoden,

hvoraf sidstnævnte ikke har den store relevans.

Overordnet set var det en række ricisi forbundet med brugen af disse modeller, som er relevante i

forbindelse med opgørelse af dagsværdien. I forbindelse med brugen af ekstern vurderingsmand

havde det været problemer i forbindelse med at de havde tendens til at indregne fremtidige fordele

ind i deres model, hvilket gjorde t dagsværdi opgørelsen bero på forkerte oplysninger og dermed en

forkert dagsværdi. Dette havde erhvervs og selskabsstyrelsen også taget op i deres notat for 2009.

DCF modellen og afkastmodellen havde nogle indbyrdes forskelle som hovedsagligt bero på de

variabler man kunne indsætte i modellen. DCF modellen havde den største detaljeringsgrad og

kunne anvendes langsigtet hvorimod afkastmodellen var noget mere statisk. Til trods for dette har

de en fælles risiko i form af forretningskravet som skal anvendes i modellerne. Forretningskravet

har stor indflydelse på selve opgørelsen af dagsværdi og beror på stor usikkerhed da den er baseret

ud fra ledelsens skøn. Dette var også en del af erhvervs & selskabsstyrelsens kritik punkter i deres

notat fra 2009. det må konkluderes at det mest fordelagtige vil være at kombinere en afkastbaseret

model med en ekstern vurdering fra vurderingsmand med indsigt i markedet for at sætte de to

værdier op i mod hinanden når det forholder sig sådan at der ikke findes et aktivt marked. Dette vil

være hensigtsmæssigt i forbindelse med det retvisende billede.

De økonomiske konjunkturer som beskrevet i afsnit otte har med alt tydelighed haft den effekt at

ejendomsmarkedet mere eller mindre er gået i stå. Dette har betydet en lang række virksomheder

har måttet revurdere deres værdier på investeringsejendommene som i mange tilfælde har måttet

nedskrives betydeligt, og mange har haft likviditetsmæssige problemer på grund af bankerne


______________________________________________________________________________ Side 72 af 74

usikkerhed og opsigelse af lån. Til trods for diskussionen om hvorvidt dagsværdi har haft en

betydelig rolle i forbindelse med ejendomsboblen, kan det konkluderes at dagsværdi stadig giver det

mest retvisende billede på dagen frem for den historiske kostpris.

De analyserede Årsrapporter i afsnit ni gav et godt indtryk af hvordan behandlingen af

investeringsejendom foretages i forbindelse med den økonomiske krise. De øgede krav til oplysning

omkring risici forbundet med værdiansættelsesmetoderne var overholdt. Samtlige anvendte

værdiansættelsesmodeller, som må udspringe af det inaktive marked som eksisterer på

ejendomsmarkedet.


______________________________________________________________________________ Side 73 af 74

11. Kildefortegnelse Fagbøger

Fedders, Jan, Henrik Steffensen. 2008: Årsrapport efter internationale regnskabsstandarder 3

udgave, forlaget Thomson.

Elling, Jens O. 2008: Finansiel rapportering teori og regulering,1 udgave. Forlaget Gjellerup.

Sørensen, Ole 2009: Regnskabsanalyse og værdiansættelse – en praktisk tilgang. Forlaget Gjellerup

Artikler, publikationer og andet materiale

Fondsrådet, principielle afgørelser, 2011: Tower Group A/S

KPMG 2008/09: Indsigt i Årsregnskabsloven, 3 udgave

KPMG 2006: Investeringsejendomme

Ma & Mac-Namara 2009: When Fair Value Is Not Fair cpa Journal, allbusiness.com

Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme, 09. Erhvervs & Selskabsstyrelsen

Notat om udvalgte revisionsmæssige forhold, som revisor skal overveje i lyset af de ændrede

markedsforhold, 09. Erhvervs & Selskabsstyrelsen

PwC, 2010, Regnskabshåndbogen, Kailow graphic A/S

PwC, Stine Munk Jensen, 2010. Hvordan behandles investeringsejendomme efter

årsregnskabsloven?

Love

Årsregnskabsloven, www.retsinformation.dk

Bekendtgørelse om anvendelse af internationale regnskabsstandarder for virksomheder omfattet af

årsregnskabsloven, bek nr. 1329 af 14/12-2004, www.retsinformation.dk

Standarder

IASC’s begrebsramme

IAS 1 Præsentation af Årsregnskaber, forlaget Thomson

IAS 16 Materielle anlægsaktiver, forlaget Thomson

IAS 32 Finansielle Instrumenter, forlaget Thomson

IAS 39 Finansielle Instrumenter, forlaget Thomson

IAS 40 Investeringsejendom, forlaget Thomson

Internet

www.allbusiness.com

www.asb.dk/bibliotek

www.eogs.dk


______________________________________________________________________________ Side 74 af 74

www.fasb.org

www.iasb.org

www.ifrs.org

www.kpmg.dk

www.pwc.dk

www.retsinformation.dk

Årsrapporter

ATP-ejendomme A/S – Årsrapport 2010

Jeudan A/S – Årsrapport 2010

Tower Group A/S – Årsrapport 09/10

Documents

Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendom …pure.au.dk/portal/files/41656809/Hovedopgave_Thomas_greimer.pdf · Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendom -Vurdering