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Dirigiendo el Capital Global en Tiempos de Incertidumbre UNA SER IE DE PENSAMIENTOS CLAVE DE CBRE EN TRES PARTES
TERCERA PARTE
LAS MEGATENDENCIAS EN EL MERCADO DE
BIENES RAÍCES COMERCIALES
Temas que Abordaremos
¿De qué forma las megatendencias, tales como la globalización, la demografía y la tecnología, están impactando el mercado inmobiliario comercial?
¿Qué oportunidades se presentan con estas megatendencias y cuáles son los riesgos de
ignorarlas?
Si bien el impacto de los cambios cíclicos y estructurales abordados en nuestros dos primeros
documentos será inmediato para el sector inmobiliario comercial, ¿El impacto que tendrán
estas megatendencias será aún mayor?
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MÁS ALLÁ DEL MERCADO DE BIENES RAÍCES COMERCIALES: MEGATENDENCIAS QUE DEBEN OBSERVARSE
Dirigiendo el Capital Global en Tiempos de Incertidumbre
Globalización.
La globalización de la información, los servicios y el conocimiento
del mercado inmobiliario está aumentando la escala del mercado
y facilitando el flujo de capital. Dada la naturaleza fija del sector
inmobiliario comercial, si bien la globalización representa una
oportunidad, no sustituye el conocimiento sólido sobre los
mercados locales.
Demografía.
El envejecimiento de la población y el cambio en las preferencias
de ubicación entre los trabajadores más jóvenes tienen un impacto
en el sector inmobiliario comercial, tanto a nivel global como
local. Aunque muchas de estas tendencias están llevando al
mundo hacia la urbanización, ¿Serán duraderas? y ¿Cómo se
gestiona el sector inmobiliario comercial en aquellos mercados
que parecen no encajar dentro de dichas tendencias?
Tecnología.
Aunque ningún cambio per se ha tenido mayor impacto inmediato
que la tecnología en el uso y la inversión dentro del sector
inmobiliario comercial, es probable que tres tendencias en lo
particular (impulsores de talento, comercio electrónico y vehículos
automatizados) tengan un gran impacto a largo plazo en el sector
inmobiliario industrial.
Resumen Ejecutivo
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Dirigiendo el Capital Global en Tiempos de Incertidumbre
INTRODUCCIÓN: ANÁLISIS DE LAS
MEGATENDENCIAS
En el primer resumen ejecutivo de la Serie de Pensamientos Clave
sobre el Capital Global de CBRE, mostramos cómo las
preocupaciones a corto plazo de los inversionistas sobre los
impulsores macro (tales como China, los precios del petróleo, la
geopolítica, la incertidumbre de los bancos centrales y el
crecimiento mundial) han dirigido la volatilidad del mercado en
2016. Esta volatilidad, a su vez, ha planteado preguntas acerca de
la duración del ciclo del sector inmobiliario.
En nuestro segundo resumen ejecutivo, nos enfocamos en tres
factores estructurales a más largo plazo que plantean cambios
fundamentales en el sector inmobiliario comercial del futuro:
nuevas fuentes de capital, cambios normativos y fiscales, así como
la evolución de la demanda de los arrendatarios dentro de los
tipos de activos.
Sin embargo, las oportunidades dentro del sector inmobiliario
comercial se ven impactadas por cambios aun más grandes que ya
están en marcha. CBRE ha identificado tres megatendencias que
ameritan especial atención, dadas sus implicaciones en los
mercados de bienes raíces: la globalización, el cambio demográfico
y la tecnología. Estas megatendencias expanden el universo de
oportunidades económicas: a través de una mayor conectividad,
de cambios poblacionales y de la innovación. En este resumen
ejecutivo, analizamos estas megatendencias y tomamos en
consideración sus implicaciones para el sector inmobiliario
global.
MEGATENDENCIA 1: GLOBALIZACIÓN
Tras una expansión de casi 600% desde 1980, la globalización (en
términos del movimiento de bienes) parece haberse estancado
desde 2008, pero no en el caso de los flujos de capital hacia el
sector inmobiliario comercial. La inversión mundial en el sector
inmobiliario se encuentra en niveles históricos y se espera que
alcance más de $1.1 billones en 2016; un incremento del 3% al 6%
en términos de la moneda local versus 2015.11. Global Investor Intentions Survey 2016, CBRE Research, Marzo 2016
Flujos de Capital Global 2015
Fuente: CBRE Research, RCA
Norteamérica
Sudamérica
África
Europa
Medio Oriente
Pacífico
Asia
Clave del Origendel Capital
ÁfricaAsiaEuropaMedio OrienteNorteamérica
Sudamérica
465
495
433
706
404
291
11,993
10,5229,680
17,57617,942
19,333
26,022
62,336
45,788
999
1,999
1,357
978
1,020
2,823
2,857
4,827
8,434
110
133 10394
88
75
128
37
2558
17
Pací�co
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Tal como se analizó en el primer resumen ejecutivo de nuestra Serie de
Reflexiones Clave sobre Capital Global, a principios de 2016 los
mercados mundiales se vieron afectados por las preocupaciones
sobre la caída del precio del petróleo, un posible “aterrizaje forzoso”
en China y la incertidumbre sobre la dirección que tomarían las
políticas de los bancos centrales.2
En consecuencia, los emisores mundiales vieron cómo se expandían
los diferenciales de sus bonos y los propietarios de los títulos
mundiales vieron cómo disminuía el valor de sus portafolios. Spencer
Levy, Director de Investigación para las Américas de CBRE, señala que
la “hiperconectividad” a nivel mundial puede acentuar estos vaivenes
dentro del mercado. Chris Ludeman, Presidente Mundial de Mercados
de Capitales de CBRE, añade que la hiperconectividad puede hacer
que los inversionistas se sientan abrumados con tanta información.
Londres, el principal destino de capital global, es la encarnación
de la globalización del sector inmobiliario comercial: Durante los
últimos diez años, inversionistas extranjeros han adquirido más
del 60% de las construcciones comerciales. Gracias al incremento
de capital global proveniente de fondos soberanos, FIBRAS y
compañías aseguradoras, estamos frente a una reducción en la
cantidad de acciones negociables en los principales mercados de
pasarela a nivel mundial, ya que el periodo de retención de estos
grupos con frecuencia es indefinido.
El auge de los flujos de información, los servicios y el
conocimiento están dirigiendo la globalización, lo que está
creando nuevas oportunidades y retos para la estrategia de
inversión dentro del sector inmobiliario.
2. Volatility: The Near-Term Normal?, CBRE, Mayo 2016.
El auge de los flujos de información, los servicios y el conocimiento están dirigiendo la globalización, lo que está creando nuevas oportunidades y retos para la estrategia de inversión dentro del sector inmobiliario.
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preferencias globales. Las exposiciones itinerantes mundiales están
proliferando respecto a las transacciones de gran envergadura, lo que
acrecienta la profundidad y diversidad de los pools para licitaciones.
Asimismo, para capitalizar el monitoreo sobre las oportunidades
alrededor del mundo, los inversionistas globales con experiencia
están reclutando personal y abriendo oficinas en los mercados
extranjeros clave con el fin de tener un acercamiento físico con las
oportunidades y las operaciones.
Estas tendencias tienen diversas implicaciones estratégicas. Una es
mejorar la diversificación. En la actualidad, muchos inversionistas
asiáticos están buscando diversificar sus portafolios más allá de los
mercados locales debido a preocupaciones relacionadas con la
desaceleración del crecimiento, informa Chris Brett, Director de
Inversión Internacional para el Reino Unido de CBRE. A su vez, Peter
Senst, Presidente de Mercados de Capitales de CBRE en Canadá,
Sin embargo, la globalización de la información inmobiliaria también
está empoderando a los inversionistas. La información sobre el
sector inmobiliario comercial mundial que está al alcance de los
inversionistas es mucho más profunda y precisa que nunca antes y se
puede consultar en tiempo real, señala Jack Fraker, Director Ejecutivo
de Prácticas Industriales de los Mercados de Capital de CBRE. En la
actualidad, esto aplica, sobre todo, a propiedades en Norteamérica, el
norte de Europa, Australia y partes de Japón, pero todo el mundo está
teniendo un mejor acceso a la información. Esto ha mejorado la
debida diligencia en lo que respecta a la investigación y las
transacciones del mercado; asimismo los conocimientos y la
confianza de los inversionistas frente a los mercados extranjeros han
aumentado.
La creciente conectividad también está conduciendo a una mayor
pericia ya que los inversionistas están cada vez más familiarizados
con ubicaciones en el extranjero, con lo que se amplían sus
Principales Ciudades Objetivo por Región
América EMEA
Los Angeles
Nueva York
Dallas-Ft. Worth
San Francisco
Toronto
Londres
Madrid
París
Berlín
Varsovia
Sídney
Tokio
Shanghái
Singapur
Brisbane
Asia Pacífico
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La globalización de los mercados de capital y del sector inmobiliario
comercial es una tendencia que continuará en los próximos años. Un
estudio reciente realizado por McKinsey Global Institute encontró que se
espera que el flujo de información crezca nueve veces en los próximos
cinco años, en términos del “ancho de banda transfronterizo utilizado” .4
Por último, también se está implementando o negociando una serie de
acuerdos comerciales y de inversión, tanto bilaterales como regionales a
nivel mundial. Por ejemplo, La Asociación Transpacífico, en caso de que
se ratifique, abarcaría países que representan el 40% del PIB global. El
impacto positivo de la TPP podría ser significativo en el sector
inmobiliario industrial y logístico conforme crezcan los flujos
comerciales, sobre todo en Canadá, Japón, Malasia, México, E.U.A. y
Vietnam. Es probable que Vietnam obtenga la ganancia más general, con
un incremento estimado del 10% en su PIB, lo que impulsará
significativamente los mercados minoristas locales. En Japón, se prevé
que la TPP incremente la demanda de oficinas en Tokio en más de 39.8
millones de pies cuadrados (3.7 millones de mts2), con lo que es probable
que las ciudades de la costa oeste de E.U.A. también obtengan ganancias
sustanciales.5
señala que a pesar de tener una moneda más débil, los inversionistas
institucionales canadienses siguen siendo compradores importantes
en el extranjero debido a razones de diversificación, ya que hay
escasez de activos nacionales de calidad disponibles. El resultado
son cantidades más grandes de capital en movimiento.
La globalización está cambiando las estrategias relacionadas
con los tipos de activos en el sector inmobiliario.Históricamente,
la inversión de capital mundial ha fluido hacia los activos
principales de oficinas, pero el dominio del sector de oficinas ha
mermado en forma gradual, de 46% del mercado en 2007 a sólo
35% en el primer semestre de 2015, debido a otras clases de activos,
tales como los hoteles y el interés de los inversionistas en las
ganancias industriales.3 Por ejemplo, en 2015 algunas de las
mayores transacciones realizadas por inversionistas asiáticos en
E.U.A. incluyeron propiedades industriales impulsadas por el
nivel de comodidad nacional en esta clase de activos por grandes
FIBRAS enfocadas en el sector industrial y el creciente atractivo de
los activos industriales/logísticos a nivel mundial.
3. Global Capital Markets 2015, CBRE Research, Noviembre 2015
4. Digital globalization: The new era of global flows, McKinsey Global Institute, Febrero 2016.
5. Negotiating the Future of Property Markets: The TPP and Commercial Real Estate, CBRE Research, 2015.
Seattle
San Francisco
Chicago
Los Angeles
Dallas
Houston
San Diego
Pittsburgh New York
Philadelphia
Washington DCBaltimore
Atlanta
Relaciones sorprendentes conducen a beneficios de la diversificación
Seattle
San Francisco
Chicago
Los Angeles
Dallas
Houston
San Diego
Pittsburgh New York
Philadelphia
Washington DCBaltimore
Atlanta
Fuente: Asesores de Econometría de CBRE
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directa frente a las inversiones conjuntas difiere dependiendo del
país de origen y el tipo de inversionista de dicho país. Si bien los
inversionistas taiwaneses casi siempre realizan inversiones
directas (en parte debido a las normas internas), los inversionistas
singapurenses y sudcoreanos están más abiertos a las inversiones
conjuntas para así aprovechar la experiencia local.
El acceso a la información mundial todavía no puede sustituir el
conocimiento y las relaciones. A pesar del inmenso flujo de
capital e información a nivel mundial, el conocimiento de los
mercados locales sigue siendo el principal diferenciador para que
las inversiones en el sector inmobiliario comercial mundial sean
fructíferas. De acuerdo con el Dr. Henry Chin, Director de
Investigación de Asia de CBRE, la preferencia de la inversión
A pesar del inmenso flujo de capital e información a nivel mundial, el conocimiento de los mercados locales sigue siendo el principal diferenciador para que las inversiones en el sector inmobiliario comercial mundial sean fructíferas.—Brian McAuliffe, Presidente de propiedades Institucionales de Mercados de Capital de CBRE
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El mundo está envejeciendo. La ventaja demográfica a nivel
mundial se reduce a varios factores bien conocidos que incluyen la
edad, la tasa de crecimiento y la esperanza de vida promedio de la
población de un país. Todos los países están envejeciendo lo que
acarrea enormes implicaciones para la demanda del sector
inmobiliario, ya que se surgen tanto oportunidades como riesgos.
Aunque ha habido un tremendo énfasis en la forma en que los
Millennials están cambiando los patrones de trabajo y de consumo,
el grupo de retirados y personas mayores en las economías
avanzadas será un grupo de consumidores igualmente importante
de observar entre 2015 y 2030, según el McKinsey Global Institute.
Debido a lo anterior, esperamos que muchos inversionistas
transfronterizos sigan buscando realizar inversiones conjuntas
con operadores de los mercados locales, a fin de disminuir los
costos de conformar un equipo en otro país, facilitar las relaciones
con los creadores de los mercados locales, obtener acceso un
mayor flujo de operaciones y ganar más credibilidad cuando se
selecciona un comprador.
MEGATENDENCIA 2: DEMOGRAFÍA
Por lo general, el sector inmobiliario se concibe en términos de
edificios y domicilios, pero en la actualidad, tenemos percibirlo
en términos de las personas y sus comunidades, menciona Melina
Cordero, Directora de Investigación del Mercado Minorista en las
Américas de CBRE. La demografía nos habla de la gente (dónde
viven, cómo trabajan y qué quieren). Existen diversos indicadores
demográficos clave que deben tomarse en consideración.
El sector inmobiliario está al servicio del consumidor final: la gente. -Mike McMenomy, Director Mundial de Servicios a los Inversionistas con Inversionistas Globales de CBRE.
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Inversión Global de CBRE.7 Esto nos habla de la distribución de
los activos susceptibles de inversión y la naturaleza de refugio
seguro de estos mercados, pero no debe empañar lo que nos está
dictando la demografía acerca del potencial a largo plazo de los
mercados emergentes.
La OCDE estima que, para el año 2030, el 63% del PIB mundial se
centrará en los mercados emergentes. Se prevé que la mitad de la
clase media mundial residirá en la región Asia-Pacífico. Se espera
que la clase media en Asia, que se calcula era de alrededor de 500
millones en 2009, se sextuplique, alcanzando los 3.3 mil millones
para el año 2030.8
Además, la creciente ventaja demográfica en los mercados
emergentes no sólo es cuestión de edad y crecimiento; también
se refiere al patrimonio, particularmente centrado en la clase
Este grupo demográfico se incrementará en un tercio e impulsará
más de la mitad del crecimiento del consumo urbano (en el sector
turismo, de recreación y cuidado de la salud, por ejemplo), con las
consecuencias concomitantes para el sector inmobiliario en esos
sectores. También estimularán más del 40% del crecimiento del
gasto en vivienda en E.U.A., señala McKinsey.6
Las ventajas demográficas ayudarán a los mercados emergentes
a dirigir el crecimiento global.
Las economías avanzadas de Norteamérica, Europa y Asia están
listas para recibir el 80% del capital de inversión en el sector
inmobiliario global en 2016, principalmente en las ciudades
pasarela, de acuerdo con la Encuesta Sobre las Intenciones de
Source:Fuente: The World Factbook, CIA, 2016
Demografía: ¿Bomba de tiempo u oportunidad?
China Alemania Japón Estados Unidos Vietnam Mundo
1970 Edad Promedio 1970 Esperanza de vida 2015 Edad Promedio 2015 Esperanza de vida
63
19
3634
46 47
38
3129 28
18
71 71
60
7679
8381
75
69
71
22
30
72
6. Urban World: The Global Consumers to Watch, McKinsey Global Institute, Abril 2016.
7. Negotiating the Future of Property Markets: The TPP and Commercial Real Estate, CBRE Research, Marzo 2015.
8. Global and Emerging Logistics Hubs, CBRE Research, 2015.
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La creación de riqueza en esta escala creará inmensas
oportunidades para el desarrollo del sector inmobiliario comercial
en todas las clases de activos.10 Para 2025, el 60% de toda la
actividad en el sector de la construcción tendrá lugar en los
mercados emergentes.11 De acuerdo con el modelo calculado por
PwC, las acciones mundiales del sector inmobiliario de grado
institucional crecerán de $29.0 billones en 2012 a $45.3 billones
en 2020 y más de 40% de las acciones totales de 2020 se localizará
en las economías emergentes.12
media, con tremendas implicaciones no sólo para el mercado
minorista y de vivienda, sino también para el sector de educación
y de salud. Por ejemplo, la población de China en edad para
trabajar representará el 12% de todo el gasto urbano a nivel
mundial para el año 2030.9 Además, el excedente de ahorro
generado por estas nuevas clases adineradas ha sido un gran
impulso que está dirigiendo el capital hacia el extranjero en el
sector inmobiliario comercial.
“Éste es el mercado para el inversionista inteligente”. Es el momento de usar el poder del consumidor y salir a cazar.- Ali Fareed, Director Ejecutivo de Servicios a los Inversionistas para Inversionistas Globales en Medio Oriente de CBRE
9. McKinsey Global Institute, Marzo 2016.
10. Global and Emerging Logistics Hubs, CBRE Research, 2015.
11. Global Construction 2030; PwC
12. Global and Emerging Logistics Hubs, CBRE Research, 2015.
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mercados emergentes más atractivos también son desafiantes, en
términos de la debilidad de las instituciones, derechos de
propiedad y corrupción, lo que impone una cuota en el
conocimiento del mercado local, que es aún mayor que en las
economías avanzadas.
La urbanización reformará las oportunidades del sector
inmobiliario. Se prevé que la población mundial aumentará en
mil millones de personas durante la próxima década y la mayor
parte vivirá en las ciudades. Para el año 2030, un grupo de 50
megalópolis dominará la actividad económica y se creará un
nuevo archipiélago urbano; este fenómeno no es exclusivo de los
mercados emergentes.13 Particularmente en Norteamérica, las
poblaciones urbanas han estado creciendo junto con la
revitalización de muchos centros urbanos, señala un estudio
reciente de CBRE Research sobre las tendencias de los lugares de
trabajo.14
Pero, ¿dónde y cuándo invertir? Las tasas de crecimiento de los
mercados emergentes han estado cayendo al tiempo que el precio
de sus divisas y de sus activos se ha abatido. Dado el potencial a
largo plazo de estos mercados, existen oportunidades significativas
para ser pioneros.
Para algunas personas: “Éste es el mercado para el inversionista
inteligente”, señala Ali Fareed, Director Ejecutivo de Servicios a los
Inversionistas para Inversionistas Globales en Medio Oriente de
CBRE. “Es el momento de usar el poder del consumidor y salir a
cazar”. A pesar de la desaceleración en los mercados emergentes,
el 18% de los inversionistas globales entrevistados en la última
Encuesta sobre las Intenciones de Inversión Global de CBRE sigue
viendo estas regiones como las que ofrecen las oportunidades
más rentables. Por supuesto que invertir en los mercados
emergentes no es sólo una función de crecimiento y tendencias
demográficas, sino también una función de facilitación a la hora
de hacer negocios. Desde esta perspectiva, algunos de los
Distribución de la población por edad
20%
15%
10%
5%
0%18 a 20 21 a 24 25 a 34 35 a 44 45 a 54 55 a 64 65 a 74 75 a 84 85 en adelante
Cerca del Centrode la ciudad
Suburbios
Fuente: CBRE Labor and Analytics Group
13. Connectography: Mapping the Future of Global Civilization, Parag Khanna, Random House, 2016.
14. The Rise of the Shared Workplace in the Sharing Economy, CBRE Research, Enero 2016.
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crece con rapidez) se están agrupando alrededor de los centros
poblacionales en una carrera por ofrecer bienes con la mayor
velocidad posible.16
Al mismo tiempo, los suburbios pueden representar una
oportunidad para aquellas industrias que desean atenderlos. Una
de las áreas de oportunidad es el sector del cuidado de la salud.
Por lo general, el estadounidense promedio destina el 23.7% de
sus gastos en temas de salud de por vida, entre los 65 y los 85 años
de edad.17 Para satisfacer esta necesidad, estamos buscando que
los sistemas de salud proliferen, salgan de los centros hospitalarios
y se adentren en las comunidades en las que habita la gente.
Además, estamos buscando más desarrollos “urbanos” de uso
mixto donde se pueda vivir, trabajar y jugar (y lo más importante
que se pueda caminar al trabajo) en los suburbios, en un intento
por atraer a los retirados y Millennials de los centros urbanos.
Las ciudades también han resurgido como centros empresariales
y de innovación; son el hábitat preferido de la “clase creativa” y lo
son cada vez más para los Millennials.15 La población joven, en
edad de trabajar (de 18 a 35 años de edad) cuenta con una amplia
representación cerca de los centros de las ciudades (consulte la
gráfica de la página anterior).
La transformación del centro urbano tiene implicaciones más
obvias para las clases de activos de oficinas, residencias y
minoristas, pero su impacto es similar en los sectores industrial y
logístico. David Egan, Director de Investigación Industrial para las
Américas de CBRE, señala que las tendencias del sector
inmobiliario industrial están íntimamente vinculadas con las
tendencias de las cadenas de suministro, las que a su vez siguen
las tendencias de la población. El vínculo de la urbanización y el
sector inmobiliario industrial se ha estrechado con el auge del
comercio electrónico. Los complejos logísticos (un mercado que
15. Cities and the Creative Class, Richard Florida, Routledge, 2004.
16. Global Industrial Special Report Technology, CBRE Research, 2015.
17. The Lifetime Distribution of Health Care Costs, Health Research and Education Trust, 2004.
Las tendencias del sector inmobiliario industrial están íntimamente vinculadas con las tendencias de las cadenas de suministro, las que a su vez siguen las tendencias de la población.- Dave Egan, Director de Investigación Industrial para las Américas de CBRE
UNA PREOCUPACIÓN QUE DEBE TENERSE EN MENTE EN 2016
¿Los Millennials Abandonarán la Ciudad?
A pesar de que todas las tendencias apuntan hacia una mayor urbanización
dentro de las grandes ciudades del mundo, existen fuerzas en juego que
pueden hacer que esta tendencia se desacelere o se revierta. Las
investigaciones sugieren que la Gran Recesión ha hecho que los Millennials
inunden los centros urbanos debido a la concentración de los empleos en
los centros de las ciudades. Es probable que las cohortes de personas de
mayor edad se hayan visto forzadas a quedarse en los centros de las
ciudades más tiempo del habitual por una razón similar. Ahora que el
mercado laboral ha mejorado de manera significativa en E.U.A., estas
tendencias podrían revertirse.
Al mismo tiempo, en la actualidad los Millennials se estén adentrando en
la edad de crianza de niños y la asequibilidad de las viviendas, así como la
calidad de la educación, podrían ser un incentivo para mudarse a los
suburbios, tal como lo han hecho las generaciones anteriores. Esto es algo
que los propietarios y los desarrolladores de multifamiliares en los centros
urbanos deben tomar en consideración.
Dowell Myers, Peak Millennials: Three Reinforcing Cycles That Amplify the Rise and Fall of Urban Concentration by Millennials, Housing Policy Debate, DOI, 2016.
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siguen la pauta del talento tecnológico, el comercio electrónico y el
transporte automatizado.
El talento tecnológico está moldeando las decisiones sobre la
ubicación. En la Encuesta sobre Arrendatarios en las Américas
2015/2016 de CBRE, los profesionales del sector inmobiliario
corporativo señalan que “la disponibilidad de talentos” era el
principal impulsor en cuanto a la toma de decisiones al momento de
elegir una ciudad, campo o región (consulte la gráfica anterior). Las
empresas buscarán, cada vez más, aptitudes específicas como un
impulsor para ingresar a los mercados o expandirlos, y el talento
tecnológica es un sólido ejemplo.
MEGATENDENCIA 3: TECNOLOGÍA
La idea de que la tecnología se ha convertido en un disruptor
económico es habitual. Hubiéramos podido elegir discutir acerca de
los cambios masivos dentro de las cuatro paredes del sector
inmobiliario comercial, incluyendo la revolución de la automatización
dentro del sector industrial, la transformación de los espacios de las
oficinas hacia entornos abiertos y colaborativos o la alternativa en
cuanto a las habitaciones tradicionales de los hoteles (ejemplos
todos de la dirección que está tomando el sector debido a la
flexibilidad que ofrece la tecnología de la información inalámbrica).
En cambio, nos estamos enfocando en las principales cambios fuera
de estas cuatro paredes que impactan sobre todo el sector inmobiliario
comercial, primordialmente la selección de la ubicación, y éstos
Fuente: 2015/2016 Americas Occupier Survey, CBRE Research, marzo 2016.
Mercado versus Ubicación
50%Disponibilidad de Talentos
40%Acceso a nuevos
mercados y clientes36%
Calidad de la Infraestructuray los Servicios en la Ubicación
31%Costo de Bienes Raíces
51%Diseño de la Construcción
y el Piso 46%
Costos de Bienes Raíces
35%Opciones de Alquiler
33%Calidad de la Infraestructuray los Servicios en la Ubicación
Refleja las principales causas para la toma de decisiones respecto a la estrategia de ubicación en la ciudad, el campo o región
Refleja las principales causas para la toma de decisiones respecto a la selección de la construcción dentro de un mercado
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vivienda y espacios para oficinas en los centros tecnológicos
establecidos en San Francisco, Nueva York y Washington, D.C
Un factor primordial que está dirigiendo la migración del talento
tecnológico, y que los inversionistas deben tomar en consideración,
son las universidades. Pittsburgh, Pennsylvania, se está distinguiendo
como centro tecnológico gracias a su centro neurálgico: la Universidad
Carnegie-Mellon. En dicha ciudad, el talento tecnológico representa
más del 5% de la fuerza laboral, comparado con un promedio nacional
de 3.5%. Lo que una vez fue un centro manufacturero “oxidado”, en la
Los mercados de talento tecnológico más grandes y concentrados
están guiando el camino, donde la industria de alta tecnología está
expandiendo su presencia a gran velocidad, en términos de oficinas,
con el fin de adaptarse a las crecientes necesidades, de acuerdo con el
informe sobre la calificación del talento tecnológico de CBRE.18
Además de la Bahía de San Francisco, entre los mercados donde ha
surgido una población de trabajadores tecnológicos en E.U.A. se
encuentran diversos “sospechosos comunes”, tales como Baltimore,
Detroit y Phoenix. Esto se debe, en parte, al aumento de los costos de
18. Scoring Tech Talent: Influencing Innovation, Economic and Real Estate Growth in 50 U.S. Markets, CBRE Research, Abril 2015.
La industria de alta tecnología ha sido el principal impulsor de la actividad comercial de las oficinas, con lo que las rentas y las vacantes se han visto influidas en los principales mercados de E.U.A. - John Frager, Director Ejecutivo de Tecnología y Prácticas en Medios de Comunicación de CBRE
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y subcontrataciones similares. Todo esto es posible gracias a la
tecnología y con frecuencia enriquecido por la demografía externa.
Al mismo tiempo, la naturaleza de la globalización del empleo es
un tema altamente político y se ve impactada por los acuerdos
comerciales, las políticas de inmigración y la creciente riqueza en
los mercados emergentes, con lo que se está reduciendo su ventaja
en el costo laboral subcontratado.
Comercio Electrónico y Ubicación. Comercio electrónico y
ubicación. En el segundo resumen ejecutivo de nuestra Serie de
Reflexiones Clave sobre el Capital Global abordamos los
principales cambios relacionados con el comercio electrónico que
están impactando nuestra industria, tanto en términos de la
disminución de la construcción de nuevos espacios al por menor
como del cambio en las preferencias de los inversionistas
internacionales frente a los activos industriales como un “nuevo
actualidad está firmemente asentada en el talento tecnológico que
apoya a empresas tales como Apple, Facebook y Google. Uber ha
creado un centro de investigación en Pittsburgh para encabezar el
desarrollo de sus vehículos automatizados y ha contratado a 40
expertos en robótica de Carnegie Mellon como parte de su staff.
Otras ciudades, tales como Baltimore, Chicago y Filadelfia,
cuentan con un crecimiento de talento tecnológico proveniente
de las universidades similar, con atractivas oportunidades
inmobiliarias comerciales en los alrededores de estos centros
educativos.
Dado que todas las megatendencias identificadas en este
documento están interrelacionadas, la naturaleza del impulsor
para la identificación del “talento” también es mundial y está
impactando la división laboral del espacio en áreas remotas
mediante “equipos virtuales”, la colocación de centros telefónicos
Tasa de Crecimiento del Talento Tecnológico, 2010–2013
San
Franc
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Baltim
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San
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CA
76.91
71.39
65.44 65.13 64.4161.42 60.12 59.79 58.53 58.44 58.14 57.50 56.81
53.86 53.74
Fuente: Scoring Tech Talent, CBRE Research, Abril 2015.
UNA PREOCUPACIÓN QUE DEBE TENERSE EN MENTE EN 2016
La Cuestión de la ProductividadA pesar de que gran parte de la discusión sobre los centros tecnológicos se enfoca
en el crecimiento de los locatarios de la tecnología como habitantes y la guerra por
los talentos, existe un creciente debate sobre si las nuevas tecnologías realmente
hacen que los trabajadores estadounidenses sean más productivos. A pesar del
constante crecimiento, la productividad del trabajador estadounidense promedio
(producción promedio por hora trabajada) ha disminuido en forma sustancial
desde 1970 y en 2015 el crecimiento fue casi nulo. Desde un punto de vista micro
(dentro del lugar de trabajo), algunos han argumentado que las innovaciones en
la tecnología de la información ha arrojado menores rendimientos en lo referente
a la productividad de los empleados dada la cantidad de tiempo que pasan en el
correo electrónico y en otro tipo de redes sociales. En un estudio reciente realizado
por McKinsey se calculó que el trabajador del conocimiento promedio pasa 30%
de su tiempo tan sólo en el correo electrónico.* En el reciente libro del Prof. Robert
Gordon, The Rise and Fall of American Growth, el autor expone diferentes razones,
incluida la demografía (envejecimiento de la población), intransigencia política,
desigualdad de ingresos y la pesada carga de la deuda del gobierno estadounidense.
Además, el Prof. Gordon argumenta que aunque la productividad está cayendo, el
uso de las herramientas tradicionales para medir el PIB puede no ser correcto, ya
que éste no toma en consideración el “tiempo libre” generado por la tecnología
que ahorra tiempo. A medida que la tecnología sigue cambiando la búsqueda
tanto de los empleados como de los inversionistas en mercados y lugares de trabajo,
éste es un tema que debe observarse si el debate sobre la productividad reduce el
papel que la tecnología está jugando en la reorganización de nuestras preferencias
con respecto a la ciudad y el lugar de trabajo.
The Social Economy: Unlocking Value and Productivity Through Social Technologies, McKinsey & Company, Julio 2012.
19 © 2016 CBRE, Inc.
MÁS ALLÁ DEL MERCADO DE BIENES RAÍCES COMERCIALES: MEGATENDENCIAS QUE DEBEN OBSERVARSE
Dirigiendo el Capital Global en Tiempos de Incertidumbre
señala que si bien el salario mínimo puede tener un impacto en el
camino hacia la automatización, éste no será relevante en cuanto
a las decisiones sobre la ubicación (el sector industrial moviéndose
a jurisdicciones que no han incrementado el precio), ya que la
“última milla” no puede replicarse a distancia. 19
El transporte automatizado impactará el sector inmobiliario
comercial en su totalidad. Hace tan sólo algunos años, los
vehículos automatizados eran temas sacados de una película. En
la actualidad, la tecnología está alcanzando la realidad y su
impacto será significativo en el sector inmobiliario comercial. Si
bien, como se discutió anteriormente, el comercio electrónico de
algún modo hará que el sector industrial se acerque a los centros
urbanos, el transporte automatizado puede hacer que los
segmentos se separen. El transporte representa casi el 50% de
emplazamiento”. Estos mismos cambios también están alterando
el atractivo de la industria ligera (definida como centros
industriales de menos de 250,000 pies cuadrados) ubicada cerca
de los centros de las ciudades como la “última milla” para
distribuir bienes entre los consumidores, lo que ha hecho que esta
clase de activos, históricamente poco atractivos, sea esencial para
los proveedores de servicios de comercio electrónico.
Esta necesidad de que los proveedores de comercio electrónico
estén cerca de los centros urbanos tendrá un impacto en otros
temas de creciente importancia para el sector inmobiliario
comercial, incluyendo el impacto de los incrementos al salario
mínimo en los inmuebles comerciales ubicados en los centros
urbanos. En un reciente informe realizado por CBRE, Dave Egan,
Director de Investigación Industrial y Logística para las Américas,
Posible Adopción de Vehículos sin Conductor, con las Implicaciones para el Sector Inmobiliario
Fuente: CBRE Rearch, Q1 2016.
20172016 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031+
El Estado de Desarrollo Tecnológico
Estado de Sustitución de Conductor Parcial
Estado de ConducciónAutomática Completa
Etapa de PenetraciónGeneralizada
Limitado al sistema auxiliar requiere un conductor autorizado con plena capacidad
jurídica. Problemas de seguridad.
Transportación en distancias largas, logística, almacenamiento y ventas al por
menor afectadas.
Conducción automática completa. Control de
manejo del auto limitado o nulo.
La propiedad del auto cambia a pago por milla. Replanteamiento de toda
la economía.
El vehículo puede maniobrar y estacionarse por sí solo. Los conductores pueden intervenir cuando sea necesario.
Estacionamiento en el primer centro urbano de inmuebles recuperados.
Es posible que se reduzcan los requisitos para el operador legalmente responsable. El conductor puede
hacer varias cosas a la vez.
Incremento limitado de la expansión urbana. Auge en centros de datos y seguridad cibernética.
19. Every Penny Counts: The Impact of the Minimum Wage on the Supply Chain, CBRE Research, marzo 2016.
20 © 2016 CBRE, Inc.
MÁS ALLÁ DEL MERCADO DE BIENES RAÍCES COMERCIALES: MEGATENDENCIAS QUE DEBEN OBSERVARSE
Dirigiendo el Capital Global en Tiempos de Incertidumbre
todos los costos en logística y los vehículos automatizados podrían
reducirlos de manera significativa a través del ahorro en el trabajo.
Esto cambiará la ubicación en la que muchos centros industriales
puedan ser rentables. Las oficinas y los multifamiliares se verán
afectados ya que los vehículos automatizados también se pueden
estacionar solos y ya no se necesitarán tantos estacionamientos,
lo que liberará espacios que podrán utilizarse para otros propósitos.
Las áreas urbanas con un índice de estacionamiento bajo para los
estándares actuales, a su vez, serán económicamente más
viables.20
DIRIGIENDO EL DINERO
Dirigiendo el dinero describe la capacidad de tomar decisiones
frente al reconocimiento de una oportunidad emergente y así ser
un pionero. Para lograr lo anterior se requiere ir más allá de las
métricas convencionales del sector inmobiliario comercial
respecto a las rentas, ocupación, costos, activos competitivos y
disponibilidad de capital y explorar áreas no tradicionales de
análisis para entender qué es lo que está dando forma a los
mercados inmobiliarios comerciales futuros.
En este resumen ejecutivo, hemos resaltado diversas
megatendencias que los inversionistas deben incluir en su proceso
de toma de decisiones. Estos conductores a largo plazo ofrecen un
ancla que ayuda a aterrizar las discusiones sobre inversión en una
época en la que la incertidumbre a corto plazo es significativa.
La clave no es dar seguimiento a alguno de estos factores, sino
tomarlos a todos en consideración con base en el costo de su
capital, tolerancia al riesgo y plazo previsto. La reflexión anticipada
sobre estos factores y demás conductores estructurales hará que
su portafolio esté mejor posicionado a largo plazo, más que
enfocarse solo en las métricas tradicionales del sector inmobiliario
comercial.
Este resumen ejecutivo es el tercero de una Serie de Reflexiones Clave en tres partes de CBRE, Dirigiendo del Capital Global en Tiempos de Incertidumbre. CBRE elaboró el contenido junto con Longview Global Advisors y se basa en investigaciones sobre propiedades y conversaciones con directores ejecutivos dentro de las principales empresas propietarias y operadoras de bienes raíces y grandes grupos de inversionistas alrededor del mundo.
Longview Global Advisors es un despacho de consultoría e investigación que ayuda a los empresarios a darle sentido a un mundo complejo. Sobre la base de una red de expertos en ciencias sociales, la firma se centra en las conexiones entre las tendencias comerciales, económicas, políticas y sociales y ofrece el monitoreo y análisis de temas, liderazgo intelectual y posicionamiento corporativo y ejecutivo.
Acerca de este Informe
Acerca de Longview Global Advisors
20. On the Road: A Futuristic Look at Self-Driving Vehicles and CRE, CBRE Research, Abril 2016.
21 © 2016 CBRE, Inc.
Dirigiendo el Capital Global en Tiempos de Incertidumbre
El sector de bienes raíces comerciales ha sido un segmento de
inversión atractivo para los inversionistas institucionales
mundiales debido a su potencial para ofrecer una rentabilidad
superior ajustada al riesgo, servir como una cobertura contra la
inflación y ofrecer flexibilidad de múltiples opciones de mercados
de capitales públicos y privados.
Si bien se espera que las asignaciones de los inversionistas en el
sector de bienes raíces comerciales siga siendo fuerte durante
2016, los propietarios e inversionistas están planteando
importantes preguntas sobre cuál es la mejor manera de proceder
dada la volatilidad en los mercados financieros. Aunque son
optimistas, también están siendo más cuidadosos.
Con el fin de ayudar a responder estas preguntas, CBRE ha
elaborado una serie de reflexiones clave en tres partes, Dirigiendo
el Capital Global en Tiempos de Incertidumbre. El primer resumen
ejecutivo aborda el tema de los ejes conductores de la volatilidad
en los mercados actuales y sus implicaciones para los inversionistas
y propietarios de bienes raíces comerciales alrededor del mundo.
En el segundo resumen ejecutivo, analizamos las fuerzas cíclicas a
corto plazo y estructurales a largo plazo que influyen en los
mercados de bienes raíces comerciales y destacamos la forma
como los flujos de capitales están evolucionando a nivel mundial.
Dada la naturaleza a largo plazo de la inversión en el sector
inmobiliario, existen importantes mega tendencias, tales como la
globalización, la demografía y la tecnología, que serán un foco de
atención en medio de la volatilidad actual, éste será el punto
central de nuestro tercer resumen ejecutivo.
A lo largo de esta serie, identificamos temas que deben atenderse
y preguntas que deben plantearse e invitamos a los lectores a
dirigirse a CBRE en caso de requerir mayor información y asesoría.
UNA SERIE DE REFLEXIONES CLAVE DE CBRE EN TRES PARTES
Hemos preparado una Serie de Reflexiones Clave en Tres Partes para ayudarle a navegar con éxito a través del capital global capital durante la volatilidad actual.
1. Volatilidad: ¿La Norma a Corto Plazo? CBRE analiza los ejes conductores actuales de la volatilidad, incluyendo la desaceleración en China, el colapso del petróleo, la inestabilidad geopolítica y las preocupaciones adicionales dentro de E.U.A. (entre las que se encuentra un dólar fuerte). Analizamos esta volatilidad como una tendencia o un cambio a largo plazo y resaltamos hacia dónde se está yendo el capital mundial en este entorno.
2. Navegar a través del cambio estructural. CBRE analiza el sector de bienes raíces comerciales como una inversión a largo plazo y advierte sobre la enfermedad conocida como “cortoplacismo”. Analizamos los ejes conductores cíclicos a corto plazo y estructurales a largo plazo que tendrán el mayor impacto en las estrategias de inversión en el sector inmobiliario comercial.
3. Más allá del sector inmobiliario comercial: Mega tendencias que deben observarse. CBRE analiza las megatendencias, tales como el cambio demográfico, la tecnología y la globalización, así como su impacto en el sector de bienes raíces comerciales y más allá. Analizamos métricas no tradicionales para enfocarse en las oportunidades de crecimiento, tales como la naturaleza del talento en el mercado.
Acerca de nuestra serie dereflexiones clave en tres partes
En tiempos volátiles se requiere de la
experiencia global.
Para mayor información acerca de cómo
navegar a través de los mercados de
capitales mundiales actuales, contacte a
CBRE
Chris Ludeman
Presidente Mundial de Mercado de [email protected]
+1 212 984 8330
Spencer Levy
Director de Investigació[email protected]
+1 617 9125236
