Transparantie in financiële sturing* - Financiele... · Uw exploitatie en portfolio beoordeelt uw in deze categorieën, uw financien, (nog) op corporatieniveau. Onderstaand is een

Sectorgroep WoningcorporatiesNovember 2009

Transparantie in financiëlesturing*Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties

*connectedthinking

1

PricewaterhouseCoopers verleent sectorspecifieke diensten op de gebiedenAssurance, Tax & HRS en Advisory. Ons doel is onze klanten te helpen slagvaardig teopereren. We zien onszelf daarbij niet alleen als dienstverlener, maar ook als businesspartner. We geven praktische adviezen, identificeren mogelijkheden en reikenvernieuwende oplossingen aan. Resultaatgericht en vaak vanuit een verrassendperspectief. In Nederland doen we dat met zo'n 4.900 collega's, wereldwijd met meerdan 155.000 mensen in 150 landen, op basis van ons gedachtegoed ConnectedThinking. Dit doen we voor zowel grote nationale en internationale ondernemingenalsook voor overheden, not-for-profitorganisaties en private companies.

'PricewaterhouseCoopers' verwijst naar het netwerk van member firms dieparticiperen in PricewaterhouseCoopers International Limited. Iedere member firm iseen afzonderlijke en onafhankelijke juridische entiteit.

Voorwoord

Grote uitdagingen in onzekere tijden

Voor u ligt het rapport Transparantie in financiële sturing van de sectorgroep Woningcorporaties vanPricewaterhouseCoopers. In 2008 heeft de sectorgroep, in samenwerking met aeDex, een onderzoekgedaan onder woningcorporaties naar het hanteren van kengetallen en rendementseisen voor financiëlesturing. Uit dit onderzoek bleek dat het belang van financiële sturing op basis van kasstromengekoppeld aan kengetallen en rendementseisen op dat moment zeer zeker werd onderkend door desector, maar niet werd toegepast in de praktijk. Dat was een opmerkelijke conclusie, vooral omdatexterne toezichthouders, zoals het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal FondsVolkshuisvesting, steeds indringender kijken naar kasstromen en kengetallen. Het interneinstrumentarium van de corporaties was daar toen blijkbaar nog niet voor toegerust.

Sinds het onderzoek in 2008 is er veel veranderd. Er is nu geen discussie meer over de noodzaak tothet sturen op kasstromen; die noodzaak is hoog. De markt is drastisch veranderd en nog continu aanverandering onderhevig. Van een kredietcrisis was in het voorjaar van 2008 nog geen sprake. Dewoningmarkt was toen nog in volle bloei en de bomen reikten tot in de spreekwoordelijke hemel. Nustagneert de woningmarkt, is het aantrekken van financiering een moeizaam proces én kijkt de overheidnaar het opgebouwde vermogen van corporaties. Des te meer redenen om de sturing op financieelgebied professioneel aan te pakken. Zodat u weet hoe lang uw financiële polsstok is en u uwbeslissingen over projecten neemt binnen de kaders die de continuïteit van de corporatie waarborgen.

PricewaterhouseCoopers heeft onderzocht of corporaties nu ook daadwerkelijk sturen op kasstromen,kengetallen en rendementseisen. Onze professionals hebben zich voor hun onderzoek gebaseerd op deopenbare informatie van de veertig grootste corporaties. Die openbare informatie betreft vooral dejaarrekening, het jaarverslag en aanpalende berichten. De belangrijkste vragen in het onderzoek warenof corporaties nu transparant zijn over het beleid dat zij hanteren om de financiële continuïteit tewaarborgen en of zij verantwoording afleggen over de realisatie van het beleid.

Dit rapport schetst hoe de transparantie in de financiële sturing ervoor staat. Tevens geeft dit rapporteen performance ranking weer op basis van de kengetallen en de ratio’s die onderdeel uitmaken vanhet financiële sturingsmodel zoals dat door PricewaterhouseCoopers is ontwikkeld. Wij vertrouwen eropwederom een bijdrage te leveren aan de professionalisering van de financiële sturing binnen uw sector.

Gijsbert TurkenburgVoorzitter sectorgroep Woningcorporaties

Inhoudsopgave

1 De markt ontwikkelt zich 6

2 Transparantie in financiële sturing 10

Bijlagen

Bijlage A Financieel sturingsmodel 21

Bijlage B Overzicht kengetallen 22

1 De markt ontwikkelt zich

De omgeving

De economie staat er eind 2009 niet goed voor. De teverwachten economische krimp over 2009 bedraagt 4%.Voor 2010 wordt een nagenoeg nul-scenario verwacht,oftewel stilstand. De minister van Financiën, Wouter Bos,verwacht pas in 2013 het begrotingstekort tot 3% te hebbenteruggebracht. Wanneer er een begrotingsevenwichtontstaat, is onbekend. De regering is voornemens eenstructurele bezuiniging van € 35 miljard per jaar door tevoeren, ingaande in 2011. Deze bezuinigingen zulleniedereen raken, ook de sector Woningcorporaties.

Het consumentenvertrouwen is in november 2009 negatief1.Vanuit de consumentenbestedingen is voorlopig geenaantrekkende economie te verwachten.

Ook de huizenverkopen zijn gestagneerd en stagneren nogsteeds. Alleen de startersmarkt laat nog enige bewegingzien. Dit vertaalt zich ook in de verwachte productie vannieuwbouwwoningen. De verwachting is dat het aantal nieuwte bouwen woningen zal dalen tot ongeveer 55.000woningen in 2011. De ontslaggolf in de bouwsector heeftzich ingezet.

In deze markt moet een woningcorporatie zich staandehouden. Deze markt vraagt om een duidelijke visie opfinanciële continuïteit en om grip op de projectontwikkelingvan een woningcorporatie.

De Nederlandse overheid

De Nederlandse overheid stimuleert, net als andereoverheden, de economie. Binnen de G-20 is afgesproken ditte blijven doen tot de economie weer aantrekt. De rekeninghiervan moet in de toekomst worden betaald.

De overheidsuitgaven lopen nu uit de pas met de gemaaktebeleidsafspraken. Nederland heeft een begrotingstekort van6% bij een norm van 3%. Om die reden gaat de overheid dekomende jaren bezuinigen, structureel € 35 miljard euro per

jaar. Ook de sector Woningcorporaties zal daaraan moetenmeebetalen. Het meest voor de hand liggend is dat dit wordtverrekend in de huurtoeslag. Corporaties moeten ditmeenemen in de financiële sturing en de scenarioanalyse.Hoe kan een corporatie anders nu langetermijnverplichtingenaangaan in projectontwikkeling? Het heeft immers gevolgenvoor de kasstroom. Grofweg kan worden gesteld dat € 1,-minder exploitatiesaldo, € 3,- minder investeringsvolumegeeft.

Europa

Met Europa is een overeenkomst bereikt over hetstaatssteundossier. Sociaal vastgoed (tot de huurtoeslag-grens) en maatschappelijk vastgoed (wijkgebonden) mag metborging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouwworden gefinancierd. Al het overige vastgoed moet op eenandere manier worden gefinancierd. Dit betekent veelal eenduurdere financiering die hogere eisen stelt aan devoorspelbaarheid van de resultaten van de corporatie en eenhoger niveau vereist van de exploitatiekasstroom. De tuchtvan de markt zal zich hier doen gelden.

Operationeel betekent dit dat u minimaal administratief eenscheiding moet aanbrengen tussen sociaal / maatschappelijkvastgoed en commercieel vastgoed, zowel in exploitatie alsin financiering. De systemen van de meeste corporaties zijnhier nog niet klaar voor. Die van u wel?

Transparantie in financiële sturing

Externe partijen zijn meer en meer geïnteresseerd in dekwaliteit van de financiële sturing van corporaties. Externestakeholders als het Centraal Fonds Volkshuisvesting en hetWaarborgfonds Sociale Woningbouw uitten reeds hunbezorgdheid.

Ook de financiers willen meer weten. Financieren op deonderliggende waarde in een markt waarin de verkopenstagneren, is niet aantrekkelijk. Kasstroomfinanciering in een

Transparantie in financiële sturing 7

1 CBS november 2009

stabiele exploitatie is daarentegen wel aantrekkelijk. Deprojecties van de corporatie dienen dan wel betrouwbaar tezijn en gemaakt aan de hand van herkenbare kengetallen enratio’s, ontdaan van waarderingsvraagstukken.

Vooruitblik

De financiële positie van woningcorporaties, zoals die blijktuit de onderzochte jaarverslagen, is op dit momentgemiddeld nog aanvaardbaar. Wij zien echter rendementendie onder druk staan en die onder de gemiddeldevermogenskosten liggen. Kortom, er wordt ingeteerd.

De Interest Coverage Ratio’s zijn gemiddeld genomen goed,maar dat wel bij een historisch lage rente. Niet gepubliceerdin de openbare stukken, maar wel in de praktijkwaarneembaar, is een afnemende duration in de lenings-portefeuille. Eén ding is zeker: de rente gaat omhoog. Laat uniet verrassen door een rentestijging als u gaat(her)financieren.

Wij zien dat slechts beperkt verantwoording wordt afgelegdals het gaat om het beleid op het gebied van de financiëlecontinuïteit van de corporatie. Wil de sector de discussiekunnen voeren met lokale stakeholders en met de overheid,dan moet het beleid op het gebied van de financiëlecontinuïteit zichtbaar zijn. Alleen dan gaat de discussie overhet beleid en niet over de absolute getallen. Die laatstezeggen vaak niet zo veel. Het is bovendien wenselijk ominformatie op te nemen over de ontwikkeling van definanciële positie van de corporatie.

Waarde is er meer dan genoeg in de sector. Dit blijkt ook uitpublicaties van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en dekengetallen uit de bijlage bij dit rapport. Maar het verzilverenvan die waarde is een andere zaak. Het is cruciaal om tefocussen op de exploitatie, de investeringen en definanciering vertaald naar kasstromen. Daarmee bepaalt eencorporatie de continuïteit op de korte en de middellangetermijn.

Dit onderzoek is een vervolg op onze publicatie in hetvoorjaar 2008 genaamd ‘Fundament voor toekomstige

uitdagingen’. Nu kijken we naar de implementatie vanfinanciële sturing.

Wij rapporteren over de status per 31 december 2008,ontleend aan de jaarrekeningen over 2008. Wij dagenwoningcorporaties uit om in de komendeverslaggevingsronde meer aandacht te besteden aan hetbeleid gericht op de financiële continuïteit. Onze conclusieluidt: er is werk aan de winkel! Natuurlijk staan wij decorporaties hierbij graag terzijde.

8 PricewaterhouseCoopers

2 Transparantie infinanciële sturing

Het financiële sturingsmodel

Wij hanteren een model dat gebaseerd is op kasstromen. Decorporatie kent een drietal kasstromen, te weten:� exploitatie;� portfolio;� financiering.

ExploitatieDe exploitatiekasstroom dient over een planperiode ondernormale omstandigheden gemiddeld positief te zijn. Dezekasstroom moet zodanig zijn dat de rentelast hieruit kanworden voldaan. Een normstelling voor de Interest CoverageRatio op niveau 1,25-1,35 vinden wij generiek acceptabel. Dedaadwerkelijke normstelling is afhankelijk van de volatiliteitvan de kasstroom, de rentevisie, het meerjarenperspectief endergelijke.

PortfolioDe corporatie dient een aantal criteria te formuleren aan dehand waarvan investeringsbeslissingen worden genomen. Ditzijn bijvoorbeeld direct rendement en de Internal Rate ofReturn. Beide rendementsgetallen dienen te wordenbeschouwd in relatie tot de gemiddelde vermogenskosten-voet. Beleidsmatig maakt de corporatie keuzes naarvastgoedsegment (sociaal, maatschappelijk en/ofcommercieel). Het rendement over de gehele portefeuilledient minimaal de gemiddelde vermogenskostenvoet teevenaren. Zo niet, dan teert de corporatie in op haarvermogen. Dat kan overigens ook een bewuste keuze zijn.

Het indirect rendement wordt door de corporatiegemonitord. Het laat zien in hoeverre de corporatie waardecreëert. Deze waarde is altijd subjectief, of het nu gaat om debedrijfswaarde, de beleidswaarde, de WOZ-waarde, deaeDex-waarde of welke andere waarde dan ook. Pas als decorporatie de waarde verzilvert in een uitpondscenario, isdeze objectief.

Bij het nemen van desinvesteringsbeslissingen speelt deindirecte waarde een belangrijke rol. Daar waar eencorporatie een hoog indirect rendement verwacht te kunnenrealiseren, kan een corporatie de hoogste kasstroomrealiseren voor interne financiering.

FinancieringDe investerings-/financieringsratio maakt onderdeel uit vanhet financieringsstatuut. Deze ratio komt tot stand op basisvan vermogensdoelstellingen. Op investeringsniveau en opjaarlaagniveau over een planperiode, bewaakt een corporatiemet de investerings-/financieringsratio de juiste verhoudingtussen de financiering en de waardecreatie. Immers,investeringen zonder waarde dragen niet bij aan devermogensontwikkeling.

De uiteindelijke doelstelling is de continuïteit te waarborgendoor een gezonde vermogensontwikkeling. In ons modelspreken wij over het kengetal Loan to Value. Dit geeft aanhoe veel van de waarde van een corporatie is gefinancierd.Een generieke norm van 75% lijkt gerechtvaardigd bijhantering van de bedrijfswaarde. Een eigen norm komt totstand op basis van het eigen risicoprofiel en de gewenstevermogensbuffer die daarbij hoort.

WaardeWij sluiten in ons model aan bij kasstromen, ook als het gaatom de bedrijfswaarde of de beleidswaarde. Een vergelijk vandeze waarde met de aeDex/IPD-waarde laat zien waar decorporatie waarde opoffert, om welke reden dan ook.Ook hiervoor geldt: wat is uw beleid? Als u aeDex-deelnemerbent, kunt u in het model de rendementen ook uitdrukken inde aeDex/IPD-waarde. De uitkomst is anders, de betekenishetzelfde.

SturingsmodelHet hier gepresenteerde model is samengevat opcorporatieniveau. De corporatie kent meerdere activiteitendie, met gelijke kengetallen doch met andere normstelling,beoordeeld moeten worden. Meest voor de hand liggend inde driedeling: sociaal, maatschappelijk en commercieelvastgoed. Uw exploitatie en portfolio beoordeelt uw in dezecategorieën, uw financien, (nog) op corporatieniveau.

Onderstaand is een impressie van ons sturingsmodelopgenomen. In bijlage A is een grotere versie opgenomen.Vertaald naar een dashboard heeft een corporatie met ditsturingsmodel een managementtool in handen waarmee decorporatie de financiële sturing kan vormgeven en definanciële continuïteit kan bewaken.


Figuur 1. Financieel sturingsmodel

UitkomstWij presenteren u de uitkomst van ons onderzoek op depresentatie van de kengetallen van de onderzochtecorporatie en de realisatie hierop. Kwalitatief laten wij u zienwat de realisatie is. Deze is ontleend en berekend op basisvan de jaarrekening 2008. In de bijlagen treft u deverantwoording per corporatie aan. Kwalitatief lichten wij depresentatie van de jaarverslagen toe.


Financieel sturingsmodel (meerjarenperspectief)

PortfoliobeleidGrondpositiesConcurrentie

SchaalvergrotingLandelijke toelating

Verscheidenheid

Druk vanuit BrusselNieuw huurbeleid

Woonvisie gemeente

DemografieIndividualisering

Doelgroep

PortfoliomanagementWaardesturing

Imago

Corporate GovernanceVisitatie

Transparante verslaggeving

Druk op werknemersPrestatiegerichtheidOndernemerschap

FiscaliseringFinanciering

Juridische structuur

ICT toepassingenInternet

Domotica

Risk managementInterne controle

Efficiënte bedrijfsvoering

Maatschappelijk presteren

Planning & Control Medewerkers

Kwaliteit

Klant ToezichtRisicomanagement

Beleid

Kasstromen

Investeringen & verkopen

=

=

+ + =

+ =

+ / -

Portfolio kasstroom

Leningen

Operationele kasstroom

Waarderingportefeuille per 1/1

Onroerend-goedmarkt

Benchmark versusnormstelling,aeDex IPD

Benchmark versusnormstelling,

IPDaeDex

Benchmarkversus

normstelling

Benchmarkversus

normstelling

Kapitaal-markt

WaarderingWaarderingportefeuille per31/12

Beginstandnetto schuldpositie 1/1

Eindstand nettoschuldpositie 31/12

Vermogens-ontwikkeling

Va

lue

Va

lue

Lo

an

Lo

an

Financiële positieProjectontwikkeling

Directrendement

Interestdekkingsratio

IRR/ BAR /NAR

Indirectrendement

Loan tovalue

Investerings-financierings-

ratio

Beleidsvariant Kengetal

Treasury

Interest Coverage Ratio

De Interest Coverage Ratio (ICR) wordt berekend door dewinst- en verliesrekening te zuiveren van waarderings-vraagstukken, zichtbare non-cash en niet-exploitatie-gerelateerde items, zoals afschrijvingen, verkopen endergelijke. Leefbaarheidsuitgaven blijven in deexploitatiekasstroom achter. Deze zouden eigenlijk alsmaatschappelijk dividend moeten worden opgenomen, maarzijn uit de externe informatiebronnen niet te achterhalen.De totale rentelast wordt uitgedrukt in de verhouding tot hetexploitatiesaldo; dit bepaalt de Interest Coverage Ratio.Indien de Interest Coverage Ratio kleiner is dan 1, genereertde corporatie onvoldoende kasstroom uit de exploitatie omde rentelast te betalen.

Figuur 2. Interest Coverage Ratio

Het merendeel van de veertig onderzochte corporatiesrapporteert niet expliciet over de ICR. Slechts bijuitzondering wordt er melding gemaakt van eenbeleid/normstelling. Dit kengetal is echter het eenduidigst,het gemakkelijkst te bepalen en het laat direct zien of deexploitatie voldoende winstgevend is. De sector laat hier eenkans liggen.

Van de onderzochte corporaties kan de volgende verdelingworden gemaakt:

ICR<1 1<ICR<1.35 ICR>1.35

Aantal 14% 25% 61%

Hieruit kan worden afgeleid dat, gemeten in kasstromen, hetmerendeel van de onderzochte corporaties voldoet aan dewinstgevendheid van de exploitatie. De categorie waarbij deICR lager is dan 1,35 is substantieel. Het ontbreekt echter inde verantwoording aan een toekomstperspectief. Het lijktaannemelijk dat, met de beleidsvoornemens en de huidigerentestand, de rek er uit is.


Interest Coverage Ratio

-

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

Hoogste Laagste Gemiddelde

Direct rendement

Direct rendement is het exploitatiesaldo gemeten inkasstromen (zie ICR) en uitgedrukt in een percentage van dewaarde van het onderliggende bezit. Voor dit onderzoekhebben wij gekozen voor de bedrijfswaarde zoalsopgenomen in de jaarrekening.

Wij koppelen ons financiële sturingsmodel aan kasstromenen sluiten daarmee aan op de kasstromen zoals opgenomenin de bedrijfswaarde. Het zou logischer en beter zijn om aante sluiten bij de beleidswaarde. De beleidswaarde is debedrijfswaarde waarin het beleid van de corporatie volledig isvertaald, dus ook een uitpondscenario voor het bezit. Debeleidswaarde is echter zelden af te lezen uit de jaarrekeningvan een corporatie.

Los van de waarde die wordt gebruikt, is het belangrijk omhier consequent in te zijn en telkens dezelfde waarde tegebruiken om de diverse berekeningen met elkaar te kunnenvergelijken. Houd hiermee rekening bij uw normstelling.

Figuur 3. Direct rendement op basis van bedrijfswaarde

Een direct rendement onder de gemiddelde vermogens-kostenvoet duidt op het interen op het vermogen. Decorporatie behaalt immers onvoldoende rendement om deinflatie op het eigen vermogen en de rente op vreemdvermogen goed te maken.

Het gemiddelde direct rendement ligt onder eenvermogenskostenvoet die bij de huidige financieringsmarktnaar verwachting dicht tegen 4% zal aanliggen. Het kengetalgeeft aan dat exploitatie onvoldoende winstgevend is. Desector kent dus weinig ruimte om een stijging van de kostenvan het vermogen op te vangen en is kwetsbaar voor eenrentestijging.

De renteontwikkeling is een externe factor die slechtsbeperkt beïnvloedbaar is. De winstgevendheid van deexploitatie kan wel beïnvloed worden. Dit is een zaak vaneigen beleid en executie van beleid.

Het direct rendement wordt slechts sporadisch genoemd alsbeleidsinstrument. Dat geldt ook voor de differentiatie naarhet soort vastgoed. Onduidelijk is in hoeverre deonderzochte corporaties direct rendement gebruiken bijinvesteringsbeslissingen. Dit is opmerkelijk, omdat hetverwachte direct rendement een rechtstreekse impact heeftop de toekomstige kasstromen die de continuïteit moetenwaarborgen.

Het direct rendement op basis van aeDex/IPD laat eenvergelijkbaar beeld zien dat absoluut lager ligt. Dit laatstewordt veroorzaakt door de hogere marktwaarde die in deberekening wordt gehanteerd.

Figuur 4. Direct rendement op basis van aeDex/IPD


Direct rendement


0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

Direct rendement op basis van aeDex/IPD

Hoogste Laagste Gemiddelde0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%

4.50%

Indirect rendement

Het indirect rendement is de waardemutatie van debestaande portefeuille. Ook hier speelt, net als bij directrendement, de keuze voor het hanteren van de bedrijfs- of debeleidswaarde. Op basis van de bedrijfs- of debeleidswaarde zou intern een analyse mogelijk moeten zijn.De informatie in de jaarrekening is hiervoor echter te beperkt.

Belangrijk voor bestuurders en interne toezichthouders is omte doorgronden waar de waardestijging vandaan komt en ofdeze past in het beleid dat de corporatie hanteert. Eenstijging van de bedrijfswaarde anders dan doorcomplextoevoegingen, wordt veroorzaakt door aanpassingvan de parameters en de grondslagen. Dit laatste moetrechtstreeks terug te voeren zijn op beleidsmatige keuzes.

Door gebrek aan informatie over dit onderwerp injaarverslagen, is onderstaande grafiek gebaseerd opaeDex/IPD-waarden per regio en indien beschikbaar percorporatie.

Figuur 5. Indirect rendement op basis van aeDex/IPD-waarden

In de breedte is het indirect rendement negatief. Dit betekentdat de sector heeft ingeleverd. De druk die de sector ervaartop de exploitatie, maakt het realiseren van indirectrendement nog noodzakelijker om toekomstige investeringente kunnen financieren. Het is van belang dat corporaties de

ontwikkeling van het indirect rendement volgen vanaf hetmoment van de investeringsbeslissing. De jaarlijkseontwikkeling van het indirect rendement zou moeten leidentot een bijstelling van de meerjarenprognoses als het gaatom investeringsopgaven. De verwachting voor 2009 en dekomende jaren is dat hier een negatief effect vanuit gaat.

In de verantwoording door de onderzochte corporaties wordtindirect rendement wel genoemd, echter bij uitzondering incombinatie met de doelstelling gekoppeld aan de realisatie.


Indirect rendement

Hoogste Laagste Gemiddelde-9.00%

-8.00%-7.00%

-6.00%-5.00%

-4.00%

-3.00%-2.00%

-1.00%0.00%

1.00%

Totaal rendement

Het totaal rendement maakt geen onderdeel uit van onssturingsmodel. Ons sturingsmodel is immers gebaseerd opkasstromen. Het indirect rendement als onderdeel van hettotaal rendement is geen kasstroom, doch een verwachtingomtrent de waardeontwikkeling. In deze rapportage hebbenwij ter informatie het totaal rendement opgenomen. Dit is opbasis van aeDex/IPD-waarden.

Figuur 6. Totaal rendement op basis aeDex/IPD-waarden

Het negatieve indirecte rendement wordt nietgecompenseerd door het positieve directe rendement. Desector heeft ingeteerd op vermogen. De visie op individueelcorporatieniveau en op sectorniveau over de ontwikkelingvan direct en indirect rendement is bepalend voor debeleidsmatige stappen die moeten worden genomen. Hetdirect rendement is gemiddeld nog positief en de InterestCoverage Ratio is gemiddeld nog op norm. Daarmee lijkt decontinuïteit voor de korte termijn gewaarborgd. Eenoplopende rente, laagrenderende investeringen enoverheidsingrepen in de kas kunnen dit beeld echter radicaalveranderen. Het realiseren van positief indirect rendementlijkt op korte termijn niet haalbaar in de markt.

De mix van maatregelen waaruit kan worden gekozen,bestaat uit:� bezuinigen op de beheerslasten en de

leefbaarheidsuitgaven: de exploitatiekasstroom wordtbeter en het direct rendement gaat omhoog;

� inkomsten verhogen door huurstijging: deexploitatiekasstroom wordt beter en het indirectrendement gaat omhoog;

� verkoop van bestaand bezit met een laag rendement:U realiseert hiermee een kasstroom voor internefinanciering en uw exploitatie verbetert;

� toevoegen van hoog renderend vastgoed: dit isafhankelijk van de markt en het risicoprofiel van decorporatie. Hoe hoger het rendement, hoe hoger hetrisico lijkt een adagium dat nog steeds geldt.

Slechts een beperkt aantal van de onderzochte corporatieslegt verantwoording af over het beleid en de realisatie metbetrekking tot totaal rendement. Daarmee wordt geen inzichtgegeven in de continuïteit op de middellange en langeretermijn.


Totaal rendement op basis aeDex/IPD

Hoogste Laagste Gemiddelde-8.00%

-6.00%

-4.00%

-2.00%

0.00%

2.00%

4.00%

Loan to Value

Loan to Value laat zien welke waarde van het bezit isgefinancierd, oftewel, de financiering uitgedrukt in eenpercentage van de waarde van het bezit. Wij zijn hierwederom uitgegaan van de bedrijfswaarde om zo dichtmogelijk bij de kasstromen te blijven.

Figuur 7. Loan to Value

Een generieke norm van 75% lijkt aanvaardbaar. Hetcorporatiespecifieke risicoprofiel moet hier uitsluitsel overgeven. Het gemiddelde van de sector ligt op 60%. Vanuit hetmodel betekent dit dat 60% van alle toekomstigekasstromen noodzakelijk is om de huidige financiering af telossen. Ten opzichte van de marktwaarde, bijvoorbeeld deaeDex/IPD-waarde, ligt dit percentage op 25%. Dit isbeduidend lager. De marktwaarde heeft de corporatie (nog)niet gerealiseerd. Vooralsnog zijn corporaties aan hetexploiteren en hebben ze te maken met kasstromen uit dieexploitatie. Een hoge financiering leidt tot een hogerefinancieringslast. Dit zou geen probleem behoeven te zijn alshet direct rendement op niveau zou zijn. Op niveau wilzeggen, boven de gemiddelde vermogenskostenvoet.

De Loan to Value komt in verschillende vormen terug in deverantwoording van corporaties. Het beleid daaromtrentwordt toegelicht door een norm te stellen. Echter, denormstelling wordt niet toegelicht. Daarmee wordt de

normstelling inhoudsloos. De corporatie zou haar risicoprofielexpliciet moeten maken en vertalen naar de benodigdebuffer en daarmee naar het benodigd vermogen. Dan maaktde corporatie zichtbaar in hoeverre er sprake is vanadequaat sturen op een gezonde vermogensontwikkeling.


Loan to value


0%

-20%

20%

40%

60%

80%

100%

Investerings-/financieringsratio

De investerings-/financieringsratio geeft aan welk gedeeltevan de investering extern wordt gefinancierd dan wel externmoet worden gefinancierd. De investerings-/financierings-ratio is berekend door de investering in de portefeuille af tezetten tegen de mutatie in de financiering.

Van jaar tot jaar kan dit kengetal sterk fluctueren. Ook binnende sector zijn de verschillen groot zoals uit onderstaandegrafiek blijkt.

Figuur 8. Investerings-/financieringsratio

Vanuit de normstelling op het gebied van Loan to Value komteen corporatie tot een investerings-/financieringsratio. Inprincipe ligt dit kengetal altijd lager dan de Loan to Value,daar de waarde van de investering over het algemeen lagerligt dan de investering (de cash out is groter dan dewaardetoevoeging). Dit verschil moet de corporatie dekkenuit interne financiering verkregen uit verkopen en exploitatie.Zonder beide kasstromen kan een corporatie niet investeren.

De investerings-/financieringsratio zou onderdeel moetenuitmaken van de investeringsbeslissing. Dit zien wij in depraktijk helaas zelden terug. Evenmin wordt hierovergerapporteerd in de externe verantwoording.

Gemiddeld komt de groep op ruim 49% voor dit kengetal, bijeen Loan to Value van gemiddeld 60%. In de financiëlesturing van een corporatie dient dan 51% van deinvesteringsopgave uit eigen middelen te komen.



Hoogste Laagste Gemiddelde-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%


Bijlagen

Bijlage A Financieel sturingsmodel


Fina

ncie

el s

turin

gsm

odel

(mee

rjare

nper

spec

tief)

Por

tfol

iob

elei

dG

rond

pos

ities

Con

curr

entie

Sch

aalv

ergr

otin

gLa

ndel

ijke

toel

atin

gVe

rsch

eid

enhe

id

Dru

kva

nuit

Bru

ssel

Nie

uwhu

urb

elei

dW

oonv

isie

gem

eent

e

Dem

ogra

fieIn

div

idua

liser

ing

Doe

lgro

ep

Por

tfol

iom

anag

emen

tW

aard

estu

ring

Imag

o

Cor

por

ate

Gov

erna

nce

Vis

itatie

Tran

spar

ante

vers

lagg

evin

g

Dru

kop

wer

knem

ers

Pre

stat

iege

richt

heid

Ond

erne

mer

scha

p

Fisc

alis

erin

gFi

nanc

ierin

gJu

ridis

che

stru

ctuu

r

ICT

toep

assi

ngen

Inte

rnet

Dom

otic

a

Ris

km

anag

emen

tIn

tern

eco

ntro

leE

ffici

ënte

bed

rijfs

voer

ing

Maa

tsch

app

elijk

pre

ster

en

Pla

nnin

g&

Con

trol

Med

ewer

kers

Kw

alite

it

Kla

ntTo

ezic

htR

isic

oman

agem

ent

Be

leid

Ka

sstr

om

en

Inve

ste

rin

ge

n&

ve

rko

pe

n

= =

++

=

+=

+/-

Po

rtfo

lioka

sstr

oo

m

Le

nin

ge

n

Op

era

tio

ne

leka

sstr

oo

m

Waa

rder

ing

por

tefe

uille

per

1/1

Onr

oer

end

-g

oed

mar

kt

Ben

chm

ark

vers

usno

rmst

ellin

g,ae

Dex

IPD

Ben

chm

ark

vers

usno

rmst

ellin

g,IP

Dae

Dex

Ben

chm

ark

vers

usno

rmst

ellin

g

Ben

chm

ark

vers

usno

rmst

ellin

g

Kap

itaa

l-m

arkt

Waa

rder

ing

Waa

rder

ing

por

tefe

uille

per

31/1

2

Beg

inst

and

nett

osc

huld

pos

itie

1/1

Ein

dst

and

nett

osc

huld

pos

itie

31/1

2

Verm

ogen

s-on

twik

kelin

g

ValueValue

LoanLoan

Fin

an

cië

lep

ositie

Pro

jecto

ntw

ikke

ling

Dir

ect

rend

emen

t

Inte

rest

dek

king

srat

io

IRR

/B

AR

/N

AR

Ind

irec

tre

ndem

ent

Loan

tova

lue

Inve

ster

ing

s-fin

anci

erin

gs-

rati

o

Bel

eid

svar

iant

Ken

geta

l

Tre

asu

ry

Bijlage B Overzicht kengetallenOp basis van de beschikbare informatie hebben wij voor de onderzochte corporaties de volgende kengetallen berekend.

Interest Coverage ratio


0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00

Com.Wonen

Stadgenoot

Woonbron

Woonwaard Noord-Kennemerland

Mitros

De Key

WonenBreburg

Volkshuisvesting Arnhem

Zayaz

Woonbedrijf SWS.Hhvl

Haag Wonen

de Alliantie

Vidomes

Nijestee

Woonpunt

deltaWonen

WoonFriesland

Pré Wonen

Ymere

De Woonplaats

Parteon

Wonen Zuid

Accolade

MaasDelta Groep (MDG)

Woonconcept

Domijn

Staedion

Vivare

Portaal

Eigen Haard

Mooiland Maasland

Woonzorg Nederland

Lefier

Wonen Limburg

Talis

Waterweg wonen

Norm (1,3) Gemiddelde (1,46)

Direct rendement


0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00%

Com.Wonen


Stadgenoot

Mitros

Woonbron



BrabantWonen

WonenBreburg


De Key

Zayaz

Vivare

de Alliantie

Woonconcept

Nijestee

Haag Wonen

De Woonplaats

Parteon

Pré Wonen

Wonen Limburg

deltaWonen

Ymere

Accolade

Mooiland Maasland

WoonFriesland

Domijn

Lefier

Staedion

Talis

Eigen Haard

Wonen Zuid

Waterweg wonen

Norm (4,0%) Gemiddelde (3,73%)

Indirect rendement


-9,00% -8,00% -7,00% -6,00% -5,00% -4,00% -3,00% -2,00% -1,00% 0,00% 1,00%

Talis

Vivare

Domijn

deltaWonen


Woonzorg Nederland

Accolade


BrabantWonen

Mooiland Maasland

Woonpunt

Zayaz

Wonen Zuid

de Alliantie

Ymere

De Key

Eigen Haard

Mitros

Stadgenoot


Parteon

WoonFriesland

Woonconcept

Staedion

Haag Wonen


Vidomes

Waterweg wonen

Wonen Limburg

Pré Wonen

Lefier

Woonbron

Com.Wonen

WonenBreburg

Nijestee

Portaal

De Woonplaats

Gemiddelde (-3,24%)

Loan to Value


-20% 0% 20% 40% 60% 80% 100%

BrabantWonen


Vivare

Wonen Limburg

Woonconcept



De Woonplaats

Parteon

Talis

Accolade

Mooiland Maasland

Zayaz

de Alliantie

Pré Wonen

Lefier

Woonbron


Eigen Haard

Waterweg wonen

Stadgenoot

WonenBreburg

Domijn

Mitros

Nijestee

deltaWonen

De Key

Ymere

Haag Wonen

Wonen Zuid

Com.Wonen

Staedion

WoonFriesland

Norm (75%) Gemiddelde (59,6%)



-20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%

Wonen Limburg


Wonen Zuid

Parteon

deltaWonen

De Woonplaats

Talis


Vivare


Nijestee

Woonconcept

WonenBreburg

Lefier

Eigen Haard

Accolade

Ymere

Waterweg wonen

BrabantWonen

Woonbron

Domijn

Pré Wonen

Mooiland Maasland

Staedion

Haag Wonen

Mitros

de Alliantie

Com.Wonen

Zayaz

Stadgenoot

De Key


WoonFriesland

Gemiddelde (49%)

Contact

pwc.com Assurance � Tax � Advisory

Gijsbert Turkenburg088 - 792 54 [email protected]

Leon Streefkerk088 - 792 56 [email protected]

De gebruikte gegevens in het eerste gedeelte van de publicatie zijn ontleend aan diverse openbare en niet-openbare bronnen.PricewaterhouseCoopers neemt geen verantwoordelijkheid voor de betrouwbaarheid van deze gegevens.

De financiële gegevens gebruikt in het tweede gedeelte van de publicatie zijn ontleend aan openbare gegevens zoals jaarverslagen enjaarrekeningen zoals opgenomen op het internet. Voor de informatie die ontleend is aan de aeDex/IPD is, indien van toepassing,toestemming verleend door corporaties.

Deze publicatie is uitsluitend opgesteld als algemene leidraad voor relevante kwesties en dient niet te worden geïnterpreteerd alsprofessioneel advies. U dient niet te handelen op basis van de in deze publicatie vervatte informatie zonder nader professioneel advies tehebben ingewonnen. Er wordt geen enkele expliciete of impliciete verklaring verstrekt of garantie geboden ten aanzien van de juistheid ofvolledigheid van de in deze publicatie vervatte informatie, en voor zover toegestaan krachtens de wet, aanvaardenPricewaterhouseCoopers, aan haar gelieerde ondernemingen, medewerkers en vertegenwoordigers geen enkele aansprakelijkheid, enwijzen zij iedere verantwoordelijkheid af, voor de gevolgen van enige handeling dan wel omissie door hetzij uzelf hetzij enige anderepersoon op basis van de in deze publicatie vervatte informatie of voor enig besluit waaraan die informatie ten grondslag ligt.

pwc.nl© 2010 PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289). Alle rechten voorbehouden. 2009.11.01.01.332 - herziene druk

Documents

Transparantie in financiële sturing* - Financiele... · Uw exploitatie en portfolio beoordeelt uw in deze categorieën, uw financien, (nog) op corporatieniveau. Onderstaand is een