Tunabyggens Årsredovisning 2015

1Tunabyggen • Årsredovisning 2015

20ÅRSREDOVISNING

15

2 Tunabyggen • Årsredovisning 2015

20ÅRSREDOVISNING

15


INNEHÅLLVD HAR ORDET ....................................................4CSR ..........................................................................6HÅLLBAR UTVECKLING ....................................7VÅRA FASTIGHETER ..........................................8KUNDER, MARKNAD OCH IT .......................10MEDARBETARE .................................................12EKONOMI ............................................................13FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE .....................14RESULTATRÄKNING ........................................19BALANSRÄKNING ............................................20KASSAFLÖDESANALYS ..................................22NOTER ..................................................................23STYRELSEN ........................................................ 37REVISIONSBERÄTTELSE .............................38ENHETSSPECIFIKATION ...............................4040

AKTIEBOLAGET STORA TUNABYGGEN

ORG NR 556084-0422

Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning.

Om inget annat anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år.

3

15


VD HAR ORDETÅRET SOM GÅTT

Borlänge är, med sin starka utveckling, med och driver den regionala utvecklingen framåt. Detta påverkar bl a bostadsmarknaden. Idag är det bostadsbrist i kommunen och med en ökad inflyttning ökar också behovet av fler bostäder. Under de senaste fyra åren har AB Stora Tunabyggen byggt ca 63 lägenheter per år, men det är inte tillräckligt. Tunabyggen kan inte på egen hand lösa bostadsbristen i kommunen, däremot vill vi vara en av de aktörer som står för en kontinuerlig bo-stadsproduktion.

NYTT ÄGARDIREKTIVUnder året har vi tillsammans med ägaren, Borlänge kommun, arbetat med att ta fram ett nytt ägardirektiv.

Det nya ägardirektivet anger med tydlighet att vi ska fortsätta med en nyproduktionsnivå om cirka 60-80 lägenheter i snitt per år, och de planer vi har säkerställer en sådan nivå under de kommande åren. Ytterligare en förändring är ökade krav på både avkastning och soli-ditet. Det vi kan konstatera är att det blir en utmaning att leva upp till soliditetskravet på 15 % på grund av höga investeringar under kommande år.

RENOVERINGAR

En trygg och stabil fastighetsförvaltning innebär bl a långsiktiga planer för det vi vill göra i våra fastigheter. Det handlar om att göra rätt saker, på rätt fastighet, vid rätt tidpunkt. Allt för att ha nöjda hyresgäster och bevara och utveckla fastigheternas värde över tid.

De renoveringsarbeten som nu genomförs sker med ”kvarbo-ende”, vilket innebär att hyresgästen bor kvar i lägenheten medan renoveringsåtgärden genomförs. För att arbetet ska fungera behö-ver vi ha en god och väl fungerande dialog med hyresgästerna och utifrån tidigare erfarenheter kan vi konstatera att det fungerat över förväntan. Vårt mål är att minimera friktionerna för hyresgästerna under den tid arbetet pågår.

FÖRSÄLJNINGAREn avgörande förutsättning för att vi ska kunna genomföra ett ambitiöst renoverings- och nyproduktionsprogram är, dels att de ekonomiska förutsättningarna för projekten är affärsmässiga och dels att vi långsiktigt kan lösa finansieringsfrågan. En del i detta är försäljningar, och under 2016 kommer vi med stor sannolikhet att genomföra en försäljning för att kunna fortsätta arbetet enligt våra nyproduktions- och renoveringsplaner under de kommande åren.

VI SKA GÖRA RÄTT SAKER, PÅ RÄTT FASTIGHET OCH VID RÄTT TIDPUNKT.

66%

32%

2%

Allmännyttan Privat företag Kommun, landsting, övrigt

Ägare till hyreslägenheter, Borlänge Kommun 2014


STUDENTBOSTÄDER

Borlänge Studentbostäder AB, dotterbolag till AB Stora Tunabyggen, har under ett flertal år redovisat ett årligt underskott som en följd av de vakanser som bland annat uppstår i anslutning till terminavslut och sommarmånaderna. Ändrade studieförhållanden, så som ökad andel distans- och nätstudenter vid högskolan är också en bidragande orsak till att det under perioder råder obalans mellan utbud och efter-frågan av studentbostäder i Borlänge.

Vi har nu en affärsplan för Borlänge Studentbostäder AB för att långsiktigt utveckla verksamheten i bolaget. Affärsplanen följer i stort affärsplanen för moderbolaget AB Stora Tunabyggen och gäller för åren 2015-2016.

För att uppnå affärsplanens syfte krävs ett utvecklat samarbete med Högskolan i Dalarna, Studentkåren, och utvalda samarbets-partners som vill vara med och positionera Borlänge kommun som en framtidskommun för studenterna. Med viss stolthet noterar vi en positiv utveckling både vad gäller ekonomi, med minskat behov av koncernbidrag, och en ökad trivsel hos de studenter som bor i våra fastigheter.

55

BORLÄNGE DEN 7 MARS 2016

JÖRGEN OLSSONVD

Ägare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Borlänge Kommuns Förvaltnings AB

Omsättning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .437 (425) mkr

Resultat före dispositionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 (32) mkr

Investeringar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .113 (120) mkr

Synlig soliditet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14,1 (13,4) %

Antal personer i bostadskö .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 899 (12 639) st

Antal fastigheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .97 (96) st

Antal externa enheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .126 (125) st

Uthyrningsbar yta egna enheter . . . . . . . . . . 419 449 (419 026) m2

Uthyrningsbar yta externa enheter . . 204 791 (204 445) m2

Snitthyra bostäder (brutto) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 975 kr/m2 per år

Antal årsarbetare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 (119) personer

Personalomsättning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 (6) %

Sjukfrånvaro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,82 (4,46) %

SNABBFAKTA 2015 (2014)

SÅ FÖRDELAS HYRAN

VISION, LEDSTJÄRNOR OCH MÅLVår vision är att, vi erbjuder möjligheternas boendeVisionen är vägledande och utmanande. Vår vision uppnår vi genom att arbeta med våra sex ledstjärnor: Hållbart och tryggt boende, Boende efter behov, Sund ekonomi, Kun-niga och engagerade medarbetare, Effektiv förvaltning och Integration.

Ledstjärnorna beskriver i sin inriktning mer konkret vad vi-sionen syftar till och genom mål i vår Affärsplan 2012-2016 följer vi årligen upp vår verksamhet.

I våra texter om verksamheten under året tar vi upp exem-pel på våra mål, som vi följer upp med årets resultat. Något vi hoppas förtydligar vårt arbetssätt.

REPARATION & UNDERHÅLL

ÖVRIG FASTIGHETS- FÖRVALTNING

VÄRME, VATTEN, EL & AVFALL

ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER

PERSONAL- KOSTNADER

KAPITALKOSTNADER

17 %

10 %

19 %

8 %

17 %

29 %


SOCIALA UTMANINGARVi lever i en tid där de sociala utmaningarna ökar och vi blir dag-ligen påminda om detta via media. Många gånger framställs det som att det inte finns några lösningar och att situationen är hopp-lös, men sådan är inte situationen i Borlänge.

Tunabyggen genomför dagligen ett målinriktat arbete tillsam-mans med kommunen, andra företag och olika typer av föreningar.

Vi har ett gemensamt mål och det är att skapa gemenskap och framtidstro. Det kan låta som ord utan innebörd, men vi är garante-rat framgångsrika. Framgångsexemplen är flera, se nedan.

Vårt största hot är vår egen uthållighet, d v s att vi inte accepterar att förändring tar tid. Men håller vi ihop och håller fast vid våra gemensamma mål kommer vi att lyckas.

SOCIALT ANSVARSTAGANDEEnligt Tunabyggens ägardirektiv ska bolaget ha ett socialt ansvars- tagande. Vi ska också ta ett samhällsansvar för att främja kommunens och samhällets långsiktiga utveckling. Det handlar bl a om etiskt, socialt, ekonomiskt och miljömässigt ansvar. För att möta gemen-samma utmaningar engagerar vi oss ofta i sociala projekt och arbets-projekt i samarbete med kommunen, myndigheter, föreningar och företag.

Under 2015 sysselsatte Tunabyggen totalt 54 personer förutom egen personal i olika former av arbetsprojekt. Arbetsprojekten vän-der sig till personer i våra bostadsområden som idag står långt ifrån arbetsmarknaden.

HYRESGÄSTER PÅVERKARInom ramen för boinflytandearbetet fördelas varje år pengar, så kal-lade fritidsmedel, till lokala hyresgästföreningar i våra bostadsom-råden. För pengarna kan de lokala föreningarna planera och genom-föra aktiviteter i egen regi i område, allt utifrån vad som efterfrågas av hyresgästerna.

Tunabyggen har valt att samarbeta med Hyresgästföreningen kring boinflytandet, för att genomföra de aktiviteter som

arbetats fram i dialog med våra hyresgäster.

Aktiviteterna ska vara till för alla Tunabyggens hyresgäster, oav-sett om man är medlem i Hyresgästföreningen eller inte.

Arbetet med boinflytandet utvärderas löpande, för att säkerställa att vi bedriver verksamhet som efterfrågas och som ger ett mervärde för våra hyresgäster och Tunabyggen.

Vi vill att våra hyresgäster ska uppleva att man har möjlighet att föra en dialog med oss. Förutom den dagliga dialogen mellan hy-resgäster och medarbetare, genomför vi olika aktiviteter och möten i områdena. Genom dessa har hyresgästerna möjlighet att tycka till och komma med förbättringsförslag. Det kan handla om allt från allmänna frågor i ett område, specifika utvecklings- och ombygg-nadsprojekt eller mindre åtgärder som när en lekplats eller en gårds-miljö ska rustas upp.

Gladare JakobsgårdarnaUnder året fortsatte vi att marknadsföra vikten av att våra hyres-gäster engagerar sig i sitt boende. Ett mycket gott exempel, som vi dessutom belönade med priset Årets Granne 2015, är gruppen ”Gladare Jakobsgårdarna” som startades under året. Gruppen består av hyresgäster som med ett stort engagemang för sitt område vill vända den negativa bilden av Jakobsgårdarna och öka gemenskapen mellan de boende i området. Med stöd av Tunabyggen och Hyres-gästföreningen visar hyresgästerna i gruppen sina grannar hur man sorterar sopor och berättar varför det är viktigt att inte kasta skräp och sopor i området. Idéerna till olika gemensamhetsskapande ak-tiviteter är många och gruppen har bl a hållit trädgårdskurser och planerar trygghetsvandringar med Hyresgästföreningen.

INTEGRATIONVi arbetar för att skapa en framgångsrikintegration i våra bostadsområden.För att gynna sysselsättningen bland våra hyresgäster an-ordnar vi, i samarbete med Borlänge kommun, årliga ar-betsprojekt i våra bostadsområden, samt uppmuntrar till egna initiativ. Under verksamhetsåret skapade Tunabyg-gen sysselsättning för 54 personer, som stod långt ifrån arbetsmarknaden.

CSR

6

VI HAR ETT GEMENSAMT MÅL OCH DET ÄR ATT SKAPA GEMENSKAP OCH FRAM-TIDSTRO.

Årets Granne 2015 anordnades för femte året i rad. Vinnarna blev för ovanlighetens skull en hel grupp hyresgäster som kallar sig Gladare Jakobsgårdarna, här med några glada representanter ur gruppen.


HÅLLBAR UTVECKLINGTunabyggen ska bidra till en hållbar utveckling d v s en utveckling som leder till en god miljö för nuvarande och kommande genera-tioner. Vi berörs i hög grad av delarna som beskriver hållbar ut-veckling; social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet.

STRATEGISKT FÖRBÄTTRINGSARBETEUnder året genomfördes en omcertifiering av miljö- och kvalitets-ledningssystemen ISO 14001 och ISO 9001. Ledningssystemen är ett stöd för att systematiskt styra verksamheten utifrån mål, policys, åtgärder och förbättringar.

Kritiska nyckeltal får allt större betydelse i uppföljningsarbetet och underlättar när prioriteringar ska göras för att utveckla olika delar av verksamheten.

MINSKAD MILJÖBELASTNINGVi arbetar aktivt för att minska miljöbelastningen från energian-vändning, avfallshantering och de transporter som sker i tjänsten.

Bränsleförbrukningen från servicetransporter inom både Tuna-byggen och Kommunfastigheter minskade under året med 1 299 liter. Därmed minskade också koldioxidutsläppen med 2,8 ton från våra tjänstefordon.

Energin för värme och varmvatten kommer, till nästan 100 %, från fjärrvärme. Den största delen av fjärrvärmeproduktionen sker utan extra utsläpp eller förhöjd påverkan på miljön.

ENERGIEFFEKTIVISERINGEn viktig del i vårt miljöarbete är energieffektivisering. Tunabyggens utmaningar inom energiområdet är, förutom att använda energin effektivare, att säkerställa förbrukningsstatistik. Tillförlitlig data är en nödvändighet vid uppföljning, planering och prioritering av åtgärder. Förutom faktiska energiåtgärder har därför ett stort arbete genomförts för att rätta till felaktigheter i energiuppföljningssystemet, felaktigheter som lett till osäkerhet i data. Nu finns en rutin för månads-kontroll av statistikinläsning och tillförlitligheten kommer att öka avsevärt.

En rad energieffektiviserande åtgärder har genomförts under året t ex ombyggnad av värmecentraler, injustering av värmesystem, byte av radiatorventiler och driftoptimering.

AVFALLSHANTERINGAlla våra hyresgäster kan källsortera sitt avfall, och nära 100 % kan sortera i tio fraktioner t ex brännbart, matavfall, glas etc. inom 200 meter från bostaden. Utmaningar är att förbättra sorteringen, minska nedskräpningen och hitta lämpliga lösningar för hantering av grov-avfall.

Ett nytt system för avfallshantering testas vid ett sophus i Tjärna Ängar. Det är nedgrävda behållare för brännbart avfall och matav-fall, som tar mindre plats eftersom de är under jord. Detta frigör ut-rymme i sophuset för annat återvinningsmaterial och vi testar därför också insamling av grovavfall i sophuset.

Under året anställdes 18 sophusvärdar i Tjärna Ängar och Jakobs-gårdarna. Det är boende i området som ansvarar för att hålla ordning i varsitt sophus och informerar sina grannar om hur man sorterar.

Under året bildade hyresgäster gruppen ”Gladare Jakobsgårdarna” som bl a informerar grannar om hur man sorterar sopor, ger tips på hur man håller fint i området och i den egna trädgårdstäppan.

MILJÖ- OCH ENERGISPARKOMMUNIKATIONVi arbetar aktivt med vår energisparinformation och ger våra hyres-gäster råd om hur de kan minska miljöbelastningen bl a i kund-tidningen På Tapeten, hemsidan, i receptioner och i samband med områdesevenemang.

Under året utökades samarbetet med Borlänge kommuns energi-rådgivare med regelbundna besök i våra receptioner. Besöken kom-pletterades med energisparinformation på åtta språk.

INOMHUSMILJÖI arbetet med en bra inomhusmiljö ingår viktiga komfortfaktorer som t ex ljud, luft, värme och eventuella kemiska ämnen inomhus. Tunabyggen arbetar löpande med förbättringar. Ett exempel är för-bättrade rutiner för att åtgärda felanmälningar från hyresgäster som upplever att bostaden är för kall. Områdesvärdar har utbildats i mät-teknik för att snabbare kunna ta fram ett underlag för eventuella åt-gärder. Andra exempel är:• Obligatorisk ventilationskontroll (OVK-besiktningar) genomförs

enligt plan. Ca 70 % av de kontrollerade lägenheterna godkändes. Ej godkända lägenheter åtgärdas löpande. För att påskynda åtgärder som kräver investering har en arbetsgrupp tillsatts.

• I ca 85 % av fastighetsbeståndet finns ingen misstanke om för-höjda radonvärden. En åtgärdsplan har tagits fram för de 138 byggnader som 2012 bedömdes ha risk för förhöjda värden. Över 55 % av dessa har mätts och åtgärdats och ligger nu under gräns-värdet 200 Bq. Exempel på åtgärder är information till hyresgäs-ter om hur man kan påverka sitt inomhusklimat, ventilation som inte kan stängas och installation av radonsugar.

• PCB i fogar finns i två mindre fastigheter, vilka ska saneras under 2016.

HÅLLBART OCH TRYGGT BOENDEFör att prioritera energieffektiviseringsåtgärder an-vänder vi Tunamodellen, som är vår egen metod för att iden-tifiera energieffektiviserande åtgärder. Modellen har blivit så framgångsrik att den används av 17 andra kommuner och fastighetsbolag.

VIA MYRORNAS ÅTTA BE-HÅLLARE PÅ TUNABYGGENS MARK, SAMLADE VI IN 11,8 TON KLÄDER, SKOR M.M.


Tunabyggens fastighetsbestånd har stor variation i typ och karaktär med allt från nyproducerade flerbostadshus till genuin bruksmiljö från 1800-talet. Största delen av vårt bostadsbestånd är 40 år eller äldre då ca 60 % av antalet lägenheter är byggda 1974 eller tidigare. 37 % av bostäderna byggdes under miljonprogrammet åren 1965-74 i Tjärna Ängar och Bullermyren. Geografiskt är fastighetsbeståndet samlat och huvuddelen av fastigheterna kan anses vara centrumnära.

UTVECKLING AV FASTIGHETSBESTÅNDETBolaget äger tomtmark i attraktiva lägen som vi har långsiktiga planer att utveckla. Under 2015 har arbete med nya detaljplaner pågått för att möjliggöra utveckling på ett par av dessa fastigheter.

Nya bostäderUnder året färdigställdes nybyggnadsprojektet i kv. Fiskarna, ett två-våningshus med åtta lägenheter i centralt läge i Hagalund.

Vi handlade upp och påbörjade nybyggnation av 22 lägenheter i kv. Kungsljuset i Kvarnsveden. Ombyggnationen av den gamla Prästgården till nya bostäder ingår också i projektet. Beräknad in-flyttning hösten 2016.

TjärnaTjärna Ängar, vårt största bostadsområde med ca 1 300 lägenheter, färdigställdes 1970-73. Med avstamp i vår masterplan för utveckling av området, upphandlades och startades ombyggnationen av det för-sta huset, Klöverstigen 28. Åtgärderna innefattar förnyelse av tekniska system, förbättrat inomhusklimat och energieffektivisering. Arbetet som genomförs med kvarboende ställer höga krav på både utförandet och kommunikationen med hyresgästerna. Huset fungerar som pilot-projekt för att skapa erfarenhet kring metoder och tekniska lösningar, för fortsatt planering av upprustningen i resten av området.

JakobsgårdarnaUpprustning av Jakobsgårdarna fortsätter. Arbetet med underhåll av tak och fasader pågår för femte året i rad. På östra Jakobsgårdarna har arbete genomförts på dagvattensystemet och fjärrvärmeledningar för att säkra funktion och öka driftsäkerheten.

BullermyrenVi handlade upp och startade ombyggnation av Allfarvägen 65. Huset, byggt på 50-talet, har behov av förnyelse både in- och utvändigt. Lägen-heterna byggs om för att få riktiga kök och badrum, samt för att öka till-gängheten. Till det kommer bl a ny ventilation, förbättrat värmesystem, nya balkonger och ny fasad. Projektet väntas vara klart sommaren 2016.

FÖRVALTNINGVi har målet att underhålla våra fastigheter för att öka driftsäkerheten och säkerställa marknadsvärdet, samt att kontinuerligt förbättra verk-samheten så att våra kunder upplever att de bor i välskötta områden med god service.

FastighetsunderhållVi har underhållit våra fastigheter för drygt 35 mkr, fördelat på inre lägenhetsunderhåll 21,4 mkr och planerat underhåll 13,7 mkr.

Under året fortsatte vi med underhållsinvesteringar som fasad-målning i bl a Hushagen, Gös Eriks väg, Logevägen, Lergatan, Da-len 6 och Allfarvägen, fönsterbyte på Allfarvägen 53 och 61, takbyte på Studievägen, dräneringsarbete på Hästhovsgatan, utbyte av fyra hissar och renovering av tre tvättstugor i vårt bestånd.

Utveckling av verksamhetenVi använder oss av och utvecklar vårt fastighetssystem som stöd för planering av underhållsåtgärder, då vi i databasen lagrar uppgifter om material och årtal för åtgärder. Vi fortsatte att systematisera verksamheten och målet är att det som går att planera, ska in i våra årsplaner. Vi hoppas därmed kunna ge våra kunder svar om var och när våra planerade åtgärder utförs.

Under året inleddes också arbetet med en ny organisation för att ge bättre service till våra hyresgäster, samt att få ett närmare ledarskap för medarbetare placerade i våra bostadsområden. Det organisatoriska arbetet fortsätter under 2016.

Vi arbetar dessutom intensivt med metodutveckling och kom-munikation inom skadedjurshantering, vilket resulterat i en snabbare saneringsprocess. I slutet av året knöts också avtal med en ny sane-ringsfirma.

KOMMUNFASTIGHETERTunabyggen förvaltar, via avtal med Borlänge Kommun, ca 205 000 m2 av kommunens fastigheter.

Året innebar ett stort fokus på att ta fram ett nytt avtal som gäller från 1 januari 2016.

Nya avskrivningsregler används, vilket innebär att kommu-nen infört komponentredovisning. Denna tillämpas på alla nya investeringar, samt för befintliga fastigheter med ett bokfört värde över 5 mkr. Detta arbete har till stor del utförts av Tunabyggens personal.

Tunabyggen driver även kommunfastigheters investerings- och underhållsprojekt. Viktiga projekt är bl a följande:• Projektering, upphandling och byggstart av ny skola i Torsång.• Tillbyggnad av Ornäs skola och upphandling av tre nya för- och

grundskolebyggnader för utökning av befintliga skolor för att möta behovet av skol-/förskoleplatser inom kommunen.

• Ventilationsarbeten på Hushagsgymnasiet och Forssaklackskolan, samt arbetsmiljöåtgärder på Maserskolan blev klara under året.

• Energieffektiviseringsprojekt har pågått vilket bidragit till min-skade kostnader för el, värme och vatten.

VÅRA FASTIGHETER

EFFEKTIV FÖRVALTNINGUnder året hanterades 40 696 arbetsorder. Av dessa hanterade Tunabyggen 26 963 st i egen regi och övriga 13 733 st utfördes av våra entreprenörer.

8


Tunabyggare gick husesyn dagarna innan det var dags för inflyttning i de nya lägenheterna på Parkgatan 11.


KUNDER, MARKNAD OCH ITBOSTADSMARKNADEN I BORLÄNGEAntalet aktiva i vår bostadskö den 31 december 2015 var 15 899 (12 639) personer, alltså en ännu kraftigare ökning än tidigare år framförallt beroende på den stora inflyttningen till Borlänge kom-mun. Av dessa är 80 % inte befintliga hyresgäster hos AB Stora Tunabyggen och 20 % är boende hos Tunabyggen.

Interna omflyttningar i AB Stora Tunabyggen

StudentlägenheterVi har under många år arbetat med att hitta rätt balans på antalet studentlägenheter. Som förutsättningarna är för Högskolestudenter i Borlänge, har vi idag en bra fördelning mellan bostadslägenheter och studentlägenheter.

UTHYRNINGSGRADUthyrningsgraden har under 2015 varit mycket stabil. Målet i affärs-planen är att den lägst ska vara 97,0 % under perioden. Uthyrnings-graden, som i detta sammanhang beräknas med utgångspunkt från antalet uthyrningsbara bostäder, var under året i snitt 98,06 %. För att bibehålla en hög uthyrningsgrad är det av viktigt att alla bitar i uthyrningsprocessen fungerar. Detta innefattar bl a hur vi jobbar med våra stoppade lägenheter för t ex vattenskador och renovering.

NYBYGGNATIONER OCH KUNDRELATIONERTunabyggen färdigställde ett nybyggnadsprojekt under 2015. Kvar-teret Fiskarna stod färdigt för inflytt den 1 september. Att det är tryck på bostadsmarknaden i Borlänge har nog inte undgått någon. Detta blev ännu tydligare, då samtliga lägenheter tecknades direkt när vi släppte inflyttningsdatumen.

96

97

98

99

decnovoktsepaugjuljunmajaprmarfebjan

20122011 20142013 2015

Mål för uthyrningsgrad

procent av beståndet

År Antal lgh Omflyttningar Andel av best.

2013 5 570 468 8,6 %

2014 5 818 379 6,8 %

2015 5 804 385 6,9 %

NY WEBBPLATS UNDER ARBETEUnder året inleddes förstudiearbetet inför produktionen av vår nya tunabyggen.se. En av de viktigaste anledningarna till nyproduktionen är att få en responsiv webb, som anpassar sig till mobiler och surfplattor.

För att få underlag till önskemål från våra målgrupper genomför-des en webbenkät. Närmare 80 personer (80 % hyresgäster, ca 5 % studenter och resten blivande hyresgäster) svarade på denna ganska omfattande enkät. Våra webbesökare vill gärna att vi prioriterar: 1) lediga bostäder, 2) kontaktinformation, 3) hyresgästinformation, 4) mina sidor. Vi fick in många kloka synpunkter till förbättringar i vår information och till vår digitala service.

Vi genomförde också en intern enkät och workshoppar för att samla erfarenheter och önskemål från medarbetare, samt en utred-ning i det för oss mest passande plattformsvalet.

NKI I MINDRE SKALAFör att få ett komplement till vår stora hyresgästundersökning, som genomförs vart annat år, gjordes en mindre enkät som innehöll våra nöjd-kund-index frågor. Enkäten besvarades via webben, vår kund-tidning och i våra receptioner. Under slutet av året fick vi in närmare 240 svar som gav oss en riktlinje på hur nöjda våra kunder är med boendet, tryggheten och Tunabyggen. Efter detta test kan vi konsta-tera att vi på olika sätt kommer att fortsätta att arbeta med att få in NKI-svar vid fler tillfällen än bara via de stora hyresgästenkäterna. Enkäten översattes till arabiska, engelska, kurdiska och somaliska.

IT-PROJEKT Under året har vi effektiviserat oss genom att bli mer mobila. Bland annat har trådlösa nät och mobilförstärkare installerats i alla våra interna lokaler. Vi påbörjade också ett IT-projekt som handlar om nyckeltal för beslutstöd. Syftet är att skapa förutsättningar för att arbeta mot mål som stödjer vår affärsplan på ett bättre sätt.

SENIORBOSTÄDER

STUDENTBOENDEN

LÄGENHETER MED MARKBOENDE

LÄGENHETER MED TILLGÅNG TILL HISS

353

264

1419

1509

LÄGENHETSUTBUD TILL OLIKA MÅLGRUPPER

BOENDE EFTER BEHOVEnligt årets NKI-enkät svarade 83 % av hyres-gästerna att man trivs bra eller mycket bra i sin lägenhet och 70 % mycket bra eller bra med Tunabyggen som hyresvärd.


Bränsleförbrukningen från servicetransporter inom både Tunabyggen och Kommunfastig-heter minskade under året med 1299 liter. Sedan 2011 har vi därmed minskat bränsle-förbrukningen med 9 428 liter, d v s ca 70 liter mindre per anställd.


MEDARBETAREKUNNIGA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE

En av Tunabyggens viktigaste framgångsfaktorer för att få nöjda kunder är kunniga och engagerade medarbetare. Vår arbetsmiljö, vår kompe-tens och våra interna relationer avspeglar sig i mötet med nuvarande eller potentiella hyresgäster. Ett strategiskt personalarbete är därför centralt för Tunabyggens förmåga att ge bästa möjliga kundnytta. Våra medarbetare utvecklar fortlöpande sin kunskap och kompetens genom en aktiv satsning på kompetensutveckling inom företaget.

PersonalomsättningUnder 2015 slutade sju tillsvidareanställda medarbetare sin an-ställning i bolaget. Fyra av dessa slutade på grund av pension. Samtidigt anställdes elva nya medarbetare varav tio tillsvidare; en energicontroller, en områdeschef, fyra reparatörer, en miljövärd, två områdesvärdar och en systemförvaltare.

Tunabyggens personalchef slutade och det uppstod en vakans från september till december. Under denna period, då en ny personalchef rekryterades, låg utvecklingsarbetet vilande inom personalområdet.

Attraktiv arbetsgivareTrots konkurrensen, ser vi liksom tidigare år, att våra rekryteringar lockat många och kvalificerade sökande. Detta tolkar vi som att vi lyckats i vår ambition att vara en attraktiv arbetsgivare.

SommarjobbVi ser våra sommarjobb som ett sätt att visa ungdomar i kommunen att Tunabyggen kan bli en intressant framtida arbetsgivare. Liksom tidigare år hade vi 30 sommarjobbande ungdomar i åldrarna 16-19 år.

När jobbperioden är slut får alla ungdomar lämna synpunkter på vad vi gör bra och vad vi kan utveckla som arbetsgivare. Det som framgår tydligt i utvärderingarna är att det bästa med jobbet är att få lära sig nya saker, lära känna nya människor, få bra jobbkompisar och att personalen är trevlig.

ARBETSMILJÖ

SjukfrånvaroDen totala sjukfrånvaron under året ligger med 4,8 (4,5) % på ungefär samma nivå som förra året. Denna siffra inbegriper flera icke arbetsrelaterade långtidssjukskrivningar. Korttidssjukfrånvaron är också på samma nivå som tidigare år; 2,4 (2,6) %, vilket är relativt lågt för branschen.

FöretagshälsovårdUnder 2015 bytte vi leverantör av företagshälsovård till Previa. Vi utökade då med tjänsten ”Sjuk & Frisk”, där all personal sjuk-, VAB- och friskanmäler sig, samt får stöd via sjukvårdsrådgivning.

LedarskapsutvecklingInom ramen för vårt arbetsmiljöarbete är ledarutvecklingsinsatser viktiga. För att verksamheten även fortsättningsvis ska kunna ut-vecklas ser vi att det krävs tydliga och konsekventa ledare med en ge-mensam syn på vilka beteenden och attityder som ska råda i bolaget. Det är därför viktigt att vi har chefer som kan inspirera och engagera sina medarbetare så att de presterar, utvecklas och trivs med sitt arbete även i fortsättningen. För att spetsa chefskompetensen utbildades un-der året både chefer och arbetsledare i utvecklande ledarskap. Totalt utbildades 23 personer.

KUNNIGA OCH ENGAGERADE MEDARBETAREVi är en attraktiv arbetsgivare där medarbetarna trivs, känner ansvar, är flexibla och vill utvecklas.

Utvecklande ledarskap är Försvarshögskolans ledarskaps-modell, som används i såväl statlig, kommunal som privat sektor.

Modellen kännetecknas av att en utvecklande ledare upp-träder som ett föredöme och lyfter upp frågor om moral och etik samt agerar utifrån en synliggjord värdegrund. En utveck-lande ledare utmärks även av inspiration och motivation i syfte att stimulera delaktighet och kreativitet samt av personlig om-tanke som handlar om att ge stöd men också att konfrontera i ett gott syfte, både för individen och för organisationen.

UTVECKLANDE LEDARSKAP

Våra sommarjobbande ungdomar gjorde ett toppenjobb och klarade sig fantastiskt bra genom en kall och blöt sommar.

DET ABSOLUT BÄSTA MED ATT ARBETA PÅ TUNABYGGEN VAR DEN OTROLIGT TREVLIGA OCH POSITIVA PERSONALEN. JÄTTEKUL!


-0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

10 års swap Stibor 3 mån

Jan -16Sep -15Maj -15Jan -15Sep -14Maj -14Jan -14

BOLAGETS BIDRAG TILL SAMHÄLLET – BETALDA SKATTER

FASTIGHETSVÄRDERING

Det nya regelverket för redovisning för svenska bolag som infördes 1 januari 2014 (för vår del de så kallade K3-reglerna) innebär ett ut-ökat upplysningskrav vad gäller värdet på förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Med anledning av detta värderas bolagets fastig-heter vid varje årsbokslut. Vartannat år görs detta av ett oberoende värderingsinstitut och varannat år görs detta internt. Vid samtliga tillfällen genomförs en avkastningsvärdering.

Värdet mellan 2014 och 2015 ökade med cirka 7 %. Marknads-värdet 2015-12-31 uppgick enligt värderingen till 3 359 mkr att jämföra med bokfört värde samma tidpunkt 2 088 mkr.

HISTORISKT LÅGA RÄNTENIVÅERStyrräntorna hos centralbankerna i Europa och USA har legat nära noll under året. Mot bakgrund av den ökade osäkerheten om utvecklingen i omvärlden och på finansiella marknader, samt den låga inflationen i landet valde Riksbanken att i februari 2015 för första gången någonsin fastställa reporäntan till en negativ räntenivå, -0,1 %. Därefter sänktes reporäntan ytterligare två gånger under året, ner till -0,35 %. Riksban-ken sänkte återigen reporäntan under februari 2016 till -0,5 %.

Både Kommuninvest och affärsbankerna har höjt sina kredit-marginaler under året.

Sjunkande kort räntaRäntenivåerna i Sverige har varit extremt låga under hela 2014. Den korta marknadsräntan, 3-mån STIBOR, har sedan Riksbankens räntebeslut i februari 2015 legat på negativ ränta och låg vid ut-gången av året på -0,33 %.

Volatil långfristig räntaÄven nivån på den långfristiga räntan, 10-årig ränteswap, pressades ned under början av året, och låg som lägst på 0,81 % i april. Under stora delar av året har den långa räntan varit mycket volatil, d v s instabil, och låg i slutet av året på 1,66 %. Under inledningen av 2016 har den långa räntan åter fallit tillbaka. Den enda långivare som tillämpat negativ utlåningsränta, med utbetalning av ränta till låntagaren, på krediter med 3-mån STIBOR, är Kommuninvest.

En sammanvägning av långivarnas räntesättning och kreditmar-ginaler har under året inneburit att Kommuninvest lämnat de för-månligaste villkoren vid vår refinansiering och nyupplåning.

FÖRÄNDRINGSKÄNSLIG VERKSAMHET

Tunabyggen är liksom övriga bostadsbolag känsligt både för föränd-ringar på finansmarknaden och för ränteförändringar.

KänslighetsanalysTunabyggens resultat påverkas vid en förändring av:

RÄNTEUTVECKLINGBasen i lånestocken, som vid årets utgång uppgick till 1 736 (1 676) mkr, är lån med rörliga räntor. De finansiella riskerna i bolaget min- skas genom att de rörliga räntorna på lånen kompletteras med finan-siella instrument i form av långfristiga ränteswapar uppgående till 1 425 (1 425) mkr vid samma tidpunkt. Lånestockens räntebind-ningstid uppgick vid årsskiftet till 4,71 (5,72) år. Den genomsnittliga skuldräntan uppgick 2015 till 3,1 %.

Hyresnivå bostäder 1 % +/- 4 mkr

Räntor 1 % +/- 2 mkr

Drift- och underhållskostnader 1 % +/- 2 mkr

SUND EKONOMIVi är intäkts- och kostnadsmedvetna i alla led och känner ekonomiskt ansvar.Vi har en 5-årig rullande ekonomisk plan.

EKONOMI

Skatt Belopp 2015 mkr

Sociala avgifter 14 mkr

Moms 29 mkr

Uttagsskatt 5 mkr

Fastighetsskatt 7 mkr

Inkomstskatt 0,5 mkr


ALLMÄNTBolagets verksamhetBolaget bedriver fastighetsförvaltning av egna fastigheter inom Borlänge kommun. Dessutom förvaltar bolaget vissa fastigheter som ägs av Borlänge kommun.

ÄGARFÖRHÅLLANDENBolagets samtliga aktier ägs av Borlänge kommuns Förvaltnings AB.

STYRELSENStyrelsen har haft följande sammansättning:

Ordinarie ledamöterOlle Rigborn, ordförandeMatts Hammarqvist, vice ordförandeLars JanssonSamuel HedströmMarianne QvistCarl-Oskar BohlinKjell MosellAri Perdén, arbetstagarrepresentantUlrika Hååg, arbetstagarrepresentant

SuppleanterSimon HellströmLeopoldo LetelierJan-Olof LindvallArne LissmatsCecilia RodinLeif SvenssonMikael Sundqvist, arbetstagarrepresentantKarin Dalström, arbetstagarrepresentant

Adjungerad ledamotKommundirektör Åsa Granath är adjungerad i styrelsen.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET• Stadsdelsförnyelseprojektet på Jakobsgårdarna fortsätter enligt plan.

Fokus ligger även fortsättningsvis på att åtgärda tak och fasader.• Bolaget har redovisat en plan för vår fortsatta nyproduktion av bo-

städer. Kravet från ägaren är att producera 60-80 lägenheter per år.• Under året har vi tillsammans med ägaren, Borlänge kommun,

arbetat med att ta fram ett nytt ägardirektiv. Ägardirektivet gäller från den 1 jan 2016.

• Påbörjat förberedelser inför en sannolik fastighetsförsäljning un-der 2016.

• Kv Fiskarna slutfördes under hösten 2015. • Tagit fram en affärsplan för Borlänge Studentbostäder AB i syfte

att långsiktigt utveckla verksamheten i bolaget. Affärsplanen följer i stort affärsplanen för moderbolaget AB Stora Tunabyggen och gäller för åren 2015-2016. För att uppnå affärsplanens syfte krävs ett utvecklat samarbete med Högskolan i Dalarna, studentkåren, och utvalda samarbetspartners som vill vara med och positionera Borlänge som en framtidskommun för studenterna.

• ISO revision av Tunabyggens verksamhet. Resultat av revisionen är att Tunabyggen rekommenderas till fortsatt certifiering enl ISO standard 14001: 2004 och 9001: 2008.

• Nytt förvaltningsavtal med kommunfastigheter. Avtalet följer AFF principen och gäller från den 1 jan 2016.

• Tjärna Ängar, omfattande renovering av fastigheter i området.

FÖRETAGSLEDNINGVD i AB Stora Tunabyggen är Jörgen Olsson.

REVISOREROrdinarie revisorerJoakim Nilsson, auktoriserad revisorMarianne Nordlöf, lekmannarevisor

RevisorssuppleanterUlla Olsson, lekmannarevisor

SAMMANTRÄDENOrdinarie årsstämma hölls 2015-04-27.Styrelsen har under året haft 11 sammanträden.

ORGANISATIONSANSLUTNINGBolaget är anslutet till SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag), samt till Fastigo (Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation).

KONCERNENBolaget är moderbolag i en koncern, i vilken ingår de helägda dotter-bolagen Borlänge Studentbostäder AB (556671-6360) och Tunabyg-gen Fastighets AB (556877-5091).

Moderföretag i den koncern där AB Stora Tunabyggen är dotter-företag är Borlänge kommuns Förvaltnings AB (556572-5941), som upprättar koncernredovisning.

ORGANISATIONBolagets nuvarande organisation gäller från och med den 1 augusti 2012. Organisationen är uppdelad i en förvaltningsavdelning, tek-nisk avdelning, administrativ avdelning och ett stödjande VD-kansli.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE


PRODUKTION• Kvarteret Jakobsgårdarna. Projektet fortgår med inriktning att re-

novera tak och fasader, samt energieffektiviserande åtgärder.• Tjärna Ängar, de renoveringsarbeten som nu genomförs sker med

”kvarboende” vilket innebär att hyresgästen bor kvar i lägenheten samtidigt som renoveringsåtgärden genomförs. Detta arbetssätt förutsätter en god och väl fungerande dialog med hyresgästerna. Utifrån från tidiga erfarenheter kan vi konstatera att det fungerat över förväntan. Vårt mål är att minimera friktionerna för hyresgäs-terna under den tid arbetet pågår.

• Påbörjat nyproduktion av Kv Kungsljuset i Kvarnsveden. Projektet omfattar ca 24 lägenheter.

• Arbete med ett flertal detaljplaner i syfte skapa förutsättningar för

en kontinuerlig nyproduktion av bostäder.

HYRESFÖRHANDLINGARHyresförhandlingarna för 2015 slutfördes och resulterade i att bo-stadshyrorna från och med 1 februari höjdes med 1,25 %.

RESULTAT OCH STÄLLNING Koncernbidrag har lämnats till dotterbolaget Borlänge Studentbo-städer AB med 1 300 tkr (2 465 tkr), samt har lämnats till dotter-bolaget Tunabyggen Fastighets AB med 17 tkr (30 tkr).

Resultatet av bolagets verksamhet samt den ekonomiska ställ-ningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande resultaträkningar och balansräkningar med noter.

I slutet av augusti togs första spadtaget vid gamla prästgården i Kvarnsveden. Här byggs lägenheter med två till fyra rum och kök med radhuskänsla i herrgårdsmiljö. Också präst-gården byggs om till lägenheter.


Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag (tkr).

FLERÅRSJÄMFÖRELSE

ExternfinansieringSjälvfinansiering

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

220

240

260

20152014201320122011

INVESTERING I BYGGNAD

mkr

2015 2014 2013 2012 2011

Nettoomsättning 436 917 424 513 397 672 386 994 374 935

Jämförelsestörande post

Rörelsekostnader -356 330 -357 762 -343 710 -340 266 -331 204

Jämförelsestörande post -812

Finansiella intäkter och kostnader -55 570 -53 939 -43 889 -39 597 -39 046

Avskrivningar -64 894 -66 520 -61 944 -55 980 -51 821

Resultat efter finansiella poster 30 906 31 876 17 518 13 930 11 046

Investering i byggnader och mark 112 859 120 344 253 961 238 713 187 726

Balansomslutning 2 131 178 2 070 453 2 114 655 1 910 761 1 724 412

Medelantal anställda 120 119 118 122 127

Antal egna enheter 6 447 6 497 6 415 6 415 6 350

Antal externa enheter 126 125 130 134 134

Uthyrningsyta (m²) egna enheter 419 449 419 026 421 312 413 944 405 277

Uthyrningsyta (m²) externa enheter 204 791 204 445 201 240 201 467 201 467

Synlig soliditet (%) 14,1 13,4 11,6 11,2 11,9

Justerad soliditet (%) 46,9 43,5 38,7 44,0

Direktavkastning 4,5 4,6 4,3 4,1

Avkastning på eget kapital 10,7 12,1 7,6 7,0 5,4

Avkastning på totalt kapital 4,2 4,1 3,3 3,0 3,0

Genomsnittlig skuldränta 3,1 3,0 2,6 2,4 2,7

Ekonomisk uthyrningsgrad 97,9 97,5 96,9 96,3 96,8

Jämförelsetalen för 2011 och 2012 har ej räknats om enligt K3. Nyckeltalsdefinitioner, se sidan 25.

16


KAPITALBINDNING, FÖRFALLOPROFIL

0

100

200

300

400

500

600

700

20252025202420232022202120202019201820172016

mkr

0

5

10

15

20152014201320122011

AVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL

%

RÄNTEBINDNING, FÖRFALLOPROFIL

0

100

200

300

400

500

600

2025202420232022202120202019201820172016

mkr

0

5

10

15

20152014201320122011

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL

%

Justerad soliditetSynlig soliditet

05

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

20152014201320122011

SOLIDITET

%

INVESTERINGAR

mkr

0

50

100

150

200

250

300

20152014201320122011

18

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Den föreslagna utdelningen och värdeöverföringen i form av koncern-bidrag minskar bolagets soliditet till 13,9 procent. Soliditeten är mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå.

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdel-ningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 st.

TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR FÖLJANDE VINSTMEDEL: Kronor

Balanserade vinstmedel 153 920 272

Årets vinst 26 256 014

180 176 286

STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDLEN DISPONERAS SÅ ATT: Kronor

Enligt lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879)

utdelas till aktieägarna 15,79 kr per aktie enligt § 3 674 000

utdelas till aktieägarna 93,68 kr per aktie enligt § 5 4 000 000

i ny räkning överförs 175 502 286

180 176 286

Våra hyresgäster i våra största områden har inte långt till sin när-maste områdesreception, dessutom ligger kundcentrum lättillgängligt i Hushagen. Under året kunde man prata med Borlänge kommuns energirådgivare, som besökte alla receptioner regelbundet.

18

STYRELSENS YTTRANDE ÖVER DEN FÖRESLAGNA VINSTUTDELNINGEN


RESULTATRÄKNING

NOT 2015 2014

RÖRELSENS INTÄKTER M M

Nettoomsättning 2, 3 436 917 424 513

Aktiverat arbete för egen räkning 3 313 2 530

Övriga rörelseintäkter 4 2 576 16 534

Summa intäkter m m 442 806 443 577

RÖRELSENS KOSTNADER

Fastighetskostnader 5 -189 617 -185 038

Övriga externa kostnader 6, 7, 8 -37 763 -40 551

Personalkostnader 9 -63 769 -61 521

Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar 10 -64 894 -67 586

Övriga rörelsekostnader -287 -3 066

Summa rörelsens kostnader -356 330 -357 762

Rörelseresultat 86 476 85 815

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 11 828 857

Räntekostnader och liknande resultatposter 12 -56 398 -54 796

Summa finansiella intäkter och kostnader -55 570 -53 939

Resultat efter finansiella poster 30 906 31 876

Bokslutsdispositioner 13 2 869 7 018

Skatt på årets resultat 14 -7 519 -5 151

Årets resultat 26 256 33 743


BALANSRÄKNING

NOT 2015-12-31 2014-12-31

TILLGÅNGAR

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Immateriella anläggningstillgångar 15

Dataprogram 870 1 295

Materiella anläggningstillgångar

Balanslåneposter 16 - 78

Byggnader och mark 17 2 043 162 1 988 731

Investering på annans fastighet 18 4 781 5 084

Inventarier, verktyg och installationer 19 4 892 5 253

Pågående nyanläggningar 20 45 021 48 924

2 097 856 2 048 070

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i dotterföretag 21 200 200

Fordringar hos Borlänge kommun 339 339

Övriga långfristiga värdepappersinnehav 22 42 42

Övriga långfristiga fordringar 23 1 373 1 759

1 954 2 340

Summa anläggningstillgångar 2 100 680 2 051 705

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Förnödenheter och förråd 1 425 1 644

Kortfristiga fordringar

Hyres- och kundfordringar 1 212 1 679

Fordringar hos Borlänge kommun och övriga koncernföretag 24 14 888 -

Aktuella skattefordringar 3 145 3 265

Övriga kortfristiga fordringar 4 628 5 895

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 4 980 5 995

28 853 16 834

Kassa och bank 24 220 299

Summa omsättningstillgångar 30 498 18 777

Summa tillgångar 2 131 178 2 070 482


BALANSRÄKNING

NOT 2015-12-31 2014-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL 26

Bundet eget kapital

Aktiekapital (42.700 aktier med kvotvärde 1.000kr) 42 700 42 700

Uppskrivningsfond 27 52 890 52 890

Reservfond 14 088 14 088

109 678 109 678

Fritt eget kapital

Balanserad vinst 153 920 121 295

Årets resultat 26 256 33 743

180 176 155 038

Summa eget kapital 289 854 264 716

OBESKATTADE RESERVER 28 13 651 17 836

AVSÄTTNINGAR

Uppskjuten skatteskuld 29 10 520 3 448

Summa avsättningar 10 520 3 448

LÅNGFRISTIGA SKULDER 30

Övriga skulder till kreditinstitut 1 735 500 1 675 500

Summa långfristiga skulder 1 735 500 1 675 500

KORTFRISTIGA SKULDER

Leverantörsskulder 22 055 21 119

Skulder till Borlänge kommun och övriga koncernföretag 24 - 34 722

Skulder till dotterföretag 565 1 738

Aktuella skatteskulder 446 29

Övriga kortfristiga skulder 6 703 4 286

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 51 884 47 088

Summa kortfristiga skulder 81 653 108 982

Summa eget kapital och skulder 2 131 178 2 070 482

Ställda säkerheter 32 389 875 389 875

Ansvarsförbindelser 33 874 824

KASSAFLÖDESANALYS

Studentboendet Locus firade 10 årsjubileum med tårtkalas för studenterna i huset.

NOT 2015 2014

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Inbetalningar från kunder 461 042 437 847

Utbetalningar till leverantörer och anställda -304 645 -310 206

Kassaflöde från den löpande verksamheten före betalda räntor och inkomstskatter 156 397 127 641

Erhållen ränta 828 856

Erlagd ränta -52 485 -30 484

Betald inkomstskatt 90 -1 515

Kassaflöde från den löpande verksamheten 104 830 96 498

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investeringar i materiella anläggningstillgångar -113 658 -118 717

Sålda materiella anläggningstillgångar 287 87 608

Investeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar 386 88

Kassaflöde från investeringsverksamheten -112 985 -31 021

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Upptagna lån 60 000 -

Amortering av skuld - -9 000

Erhållet/lämnat koncernbidrag -1 316 5 505

Utbetald utdelning -1 118 -1 285

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 57 566 -4 780

ÅRETS KASSAFLÖDE 49 411 60 697

Likvida medel vid årets början -18 420 -79 117

Likvida medel vid årets slut 34 30 991 -18 420

22


NOTERNOT 1 • Redovisningsprinciper

Från och med räkenskapsåret 2014 upprättas års- och koncern- redovisningarna med tillämpning av årsredovisningslagen och Bok-föringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3).

INTÄKTERHyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser.

INKOMSTSKATTERAktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skatte-satser och skatteregler som är beslutade före balansdagen.

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller an-dra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning.

Fordringar och skulder nettoredovisas endast när det finns en legal rätt till kvittning.

Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten skatt, redovisas i resultaträkningen om inte skatten är hänförlig till en händelse eller transaktion som redovisas direkt i eget kapital. Skatteeffekter av pos-ter som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital.

På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning sär-redovisas inte den uppskjutna skatteskulden som är hänförlig till obeskattade reserver.

IMMATERIELLA TILLGÅNGARImmateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Aktive-ringsmodellen tillämpas för internt upparbetade immateriella tillgångar.

Avskrivningar görs linjärt över den bedömda nyttjandetiden. Av-skrivningstiden för internt upparbetade immateriella anläggnings-tillgångar uppgår till fem år.

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARMateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången.

När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till an-skaffningsvärdet om de beräknas ge företaget framtida ekonomiska fördelar, till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till till-gångens värde vid anskaffningstidpunkten.

Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kost-nader.

I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas ge upphov till framtida kostnader för rivning och återställande av platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet ökas med samma belopp.

Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad.

Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över till-gångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivnings-bara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens rest-värde. Bolagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar.

Följande avskrivningstider tillämpas:Antal år

Byggnader

Stommar 100 år

Fasader, yttertak, fönster 25-100 år

Hissar, ledningssystem 25-50 år

Övrigt 12-50 år

Markanläggningar 20 år

Investering på annans fastighet 20 år

UER-investeringar 10-20 år

Inventarier, verktyg och installationer 3-5 år

Låneutgifter avseende lånat kapital som kan hänföras till inköp, kon-struktion eller produktion av en tillgång som det tar betydande tid att färdigställa innan den kan användas eller säljas, räknas in i till-gångens anskaffningsvärde.

FASTIGHETSVÄRDERINGBolaget gör en årlig individuell värdering av fastigheterna baserat på kassaflödesanalys med marknadsanpassade direktavkastningskrav. Se not 16.

NEDSKRIVNINGAR AV ICKE-FINANSIELLA TILLGÅNGARNär det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinnings-värde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till åter-vinningsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras.

LEASINGAVTALSamtliga leasingavtal där företaget är leasetagare redovisas som ope-rationell leasing (hyresavtal), oavsett om avtalen är finansiella eller operationella. Leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden.


FINANSIELLA INSTRUMENT

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga pla-ceringar, leverantörsskulder, och låneskulder. Instrumenten redovisas i balansräkningen när bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.

Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och bolaget har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är för-knippade med äganderätten.

Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktel-serna har reglerats eller på annat sätt upphört.

Kundfordringar och övriga fordringarFordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt be-dömda osäkra fordringar.

Övriga långfristiga värdepappersinnehavPosten består av aktier. Innehaven innehas på lång sikt. Tillgångar ingående i posten och redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde. I efterföljande redovisning redovisas aktierna till anskaffningsvärde med bedömning av om nedskrivningsbehov föreligger.

Låneskulder och leverantörsskulderLåneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffnings-värde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta.

DerivatinstrumentBolaget utnyttjar derivatinstrument för att hantera ränterisken som uppstår vid upptagande av lån till rörlig ränta. För dessa transaktioner tillämpas säkringsredovisning. När transaktionen ingås, dokumente-ras förhållandet mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten, liksom även koncernens mål för riskhanteringen och riskhanterings-strategin avseende säkringen. Bolaget dokumenterar också företagets bedömning, både när säkringen ingås och fortlöpande, av huruvida de derivatinstrument som används i säkringstransaktioner i hög utsträck-ning är effektiva när det gäller att motverka förändringar i kassaflöden som är hänförliga till de säkrade posterna.

Avtal om en så kallad ränteswap skyddar bolaget mot ränteför-ändringar. Genom säkringen erhåller bolaget en fast ränta och det är denna ränta som redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostna-der och liknande resultatposter.

De transaktioner som inte uppfyller kraven för säkringsredovis-ning värderas löpande i enlighet med lägsta värdets princip, varvid de värdeförändringar som uppkommer inom ramen för lägsta vär-dets princip omedelbart redovisas i resultaträkningen. Värdeföränd-

ringar på derivatinstrument som utgör kortfristiga och långfristiga skulder och inte uppfyller kriterierna

för säkringsredovisning redovisas i olika pos-

ter i resultaträkningen beroende på syftet med innehavet av derivat-instrumentet. Ränteinstrument redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter.

Eventuellt resultat från en säkringstransaktion som avbryts i för-tid redovisas omedelbart i resultaträkningen, utom i de fall säkrings-relationen fortlever i enlighet med bolagets dokumenterade strategi för riskhantering.

Nedskrivningsprövning av finansiella anläggningstillgångarVid varje balansdag bedöms om det finns någon indikation på ned-skrivningsbehov i någon utav de finansiella anläggningstillgångarna. Nedskrivning sker om värdenedgången bedöms vara bestående. Nedskrivning redovisas i resultaträkningsposten Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar.

Aktier och andelar i dotterföretag Aktier och andelar i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet in-går köpeskillingen som erlagts för aktierna samt förvärvskostnader. Utdelning från dotterföretag redovisas som intäkt.

VARULAGERVarulagret värderas enligt inkomstskattelagens bestämmelser till det lägsta av 97 procent av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvär-det. Anskaffningsvärdet fastställs med användning av först in, först ut-metoden (FIFU).

OBESKATTADE RESERVERObeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräkningen, inklusive den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till reserverna.

BOKSLUTSDISPOSITIONERFörändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdisposi-tioner i resultaträkningen.

ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDAKortfristiga ersättningar i bolaget utgörs av lön, sociala avgifter, be-tald semester, betald sjukfrånvaro. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning.

RAPPORTERING FÖR VERKSAMHETSGRENAR Bolagets verksamhetsgrenar utgörs av uthyrning av bostäder, lokaler, garage- och parkeringsplatser, övriga hyresintäkter samt förvaltnings-intäkter.

KASSAFLÖDESANALYSKassaflödesanalysen upprättas enligt direkt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller ut-betalningar.

Som likvida medel klassificerar företaget, förutom kassamedel, disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut samt kortfristiga likvida placeringar som är noterade på en mark-nadsplats och har en kortare löptid än tre månader från anskaff-ningstidpunkten.


NYCKELTALSDEFINITIONER

SoliditetEget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen.

Justerad soliditetEget kaptial och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutning och övervärde i fastigheter.

Genomsnittlig skuldräntaRäntekostnader i förhållande till summan av skulder och uppskjuten skatteskuld.

Ekonomisk uthyrningsgradHyresintäkter netto (efter hyresbortfall) i förhållande till hyresin-täkter brutto (möjliga hyresintäkter).

DirektavkastningBolagets driftnetto i relation till fastigheternas marknadsvärde.

Avkastning på eget kapitalResultat efter finansiella poster, med undantag av jämförelsestörande poster. I förhållande till summan av genomsnittligt eget kapital och kapitalandel obeskattade reserver.

Avkastning på totalt kapitalResultat före avdrag för räntekostnader, med undantag av jäm-förelsestörande poster, i förhållande till genomsnittlig balansom-slutning.

NOT 2 • Inköp och försäljningar mellan koncernföretag

2015 2014

Av bolagets nettoomsättning avser försäljning till dotterföretag, 2% 8 982 10 623

NOT 3 • Nettoomsättning

2015 2014

HYRESINTÄKTER

Bostäder 361 353 354 136

Lokaler 45 828 48 281

Garage och parkeringsplatser 9 801 9 487

Övriga hyresintäkter 3 298 2 726

420 280 414 630

Avgår:

Kvarboenderabatt -1 686 -1 785

Underhållsrabatt -63 -71

Hyresrabatt -2 217 -2 410

Hyresbortfall (outhyrda objekt)

Bostäder -6 466 -8 247

Lokaler -1 165 -993

Garage och parkeringsplatser -944 -1 032

Övriga -11 -6

Hyresintäkter totalt 407 728 400 086

ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER 29 189 24 427

Nettoomsättning totalt 436 917 424 513


NOT 4 • Övriga rörelseintäkter

2015 2014

Försäkringsersättningar 845 3 687

Realisationsvinst vid avyttring av anläggningstillgångar 261 11 477

Övriga 1 470 1 371

2 576 16 535

NOT 5 • Fastighetskostnader

2015 2014

Material -8 502 -9 803

Hyresgästmedel -4 934 -5 084

Underhållskostnader -63 304 -56 092

Inköpta förvaltningstjänster -21 798 -23 291

Försäkring -2 323 -2 269

Renhållning -10 427 -10 143

Elavgifter -11 559 -11 790

Vattenavgifter -17 027 -16 526

Värmekostnader -40 076 -38 787

Fastighetsskatt -6 789 -6 871

Försäkringskostnader -2 878 -4 382

-189 617 -185 038

NOT 6 • Ersättning till revisorerna

2015 2014

PwC

Revisionsuppdraget 138 115

Skatterådgivning 107 105

Övriga tjänster 84 35

329 255


NOT 7 • Operationella leasingavtal

2015 2014

Under perioden kostnadsförda leasingavgifter 1 130 1 820

1 130 1 820

NOT 8 • Övriga externa kostnader

2015 2014

Lokalkostnader -8 482 -8 571

Hyra av anläggningstillgångar -107 -124

Förbrukningsmaterial -2 231 -2 638

Reparation och underhåll -51 -65

Kostnader för transportmedel -2 696 -3 635

Resekostnader -70 -89

Reklam och PR -981 -1 089

Övriga försäljningskostnader -1 712 -1 620

Kontorsmaterial och trycksaker -284 -321

Tele och post -2 111 -1 924

Kundförluster -1 916 -3 536

Förvaltningskostnader -1 060 -1 257

Övriga externa tjänster -10 034 -9 612

Inhyrd personal -171 -265

Övriga externa kostnader -5 857 -5 805

Summa -37 763 -40 551

NOT 9 • Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

2015 2014

Medelantalet anställda

Kvinnor 44 43

Män 76 76

120 119

Löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader

Löner och ersättningar till styrelsen och verkställande direktören 1 082 1 115

Löner och ersättningar till övriga anställda 43 284 42 966

44 366 44 081

Sociala avgifter enligt lag och avtal 14 577 14 459

Pensionskostnader för styrelsen och verkställande direktören 126 123

Pensionskostnader för övriga anställda 1 870 1 847

60 939 60 510

Verkställande direktörens uppsägningstid från företagets sida är tolv månader.


2015 2014

Antal styrelseledamöter på balansdagen

Kvinnor 2 3

Män 7 6

9 9

Antal verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare

Män 1 1

10 10

NOT 10 • Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella poster

2015 2014

PLANENLIGA AVSKRIVNINGAR

Immateriella anläggningstillgångar

Dataprogram 425 1 885

Byggnader och mark

Byggnader 55 931 56 544

Markanläggningar 6 112 5 235

Investering på annans fastighet 303 303

Balanslånepost

UER-investeringar 78 250

Inventarier, verktyg och installationer

Inventarier m m 2 044 2 303

NEDSKRIVNINGAR

Byggnader och mark

Byggnader - 1 066

64 893 67 586

NOT 11 • Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter

2015 2014

Ränteintäkter, övriga 828 852

Ränteintäkter, koncernkonto - 4

828 856

STYRELSELEDAMÖTER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE


NOT 12 • Räntekostnader och liknande resultatposter

2015 2014

Räntekostnader, övriga 56 358 54 297

Räntekostnader, koncernkonto 41 500

56 399 54 797

NOT 13 • Bokslutsdispositioner

2015 2014

Avsättning till periodiseringsfond -675 -

Återföring av periodiseringsfond 4 551 -

Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivning enligt plan 310 1 513

Lämnade koncernbidrag -1 317 -2 495

Erhållna koncernbidrag - 8 000

2 869 7 018

NOT 14 • Skatt på årets resultat

2015 2014

Aktuell skatt -446 -29

Uppskjuten skatt -7 072 -7 197

Förändring skatt på grund av ändrad taxering - 2 075

Skatt på årets resultat -7 518 -5 151

Redovisat resultat före skatt 26 702 38 894

Skatt beräknad enligt gällande skattesats (22%) -7 430 -8 557

Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader -51 -108

Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 13 7

Skatteeffekt av ej skattepliktig realisationsvinst - 2 513

Skatt hänförlig till tidigare års redovisade resultat - 2 075

Skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond -24 -55

Skatteeffekt av justeringar av bokfört resultat för avskrivningar av byggnader -153 -1 437

Skatteeffekt av övriga intäkter och kostnader 7 199 7 607

Uppskjuten skattekostnad -7 072 -7 197

Redovisad skattekostnad -7 518 -5 151


NOT 15 • Immateriella anläggningstillgångar

2015-12-31 2014-12-31

INGÅENDE ANSKAFFNINGSVÄRDEN 10 067 10 067

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 067 10 067

INGÅENDE AVSKRIVNINGAR -8 771 -6 886

Årets avskrivningar -425 -1 885

Utgående ackumulerade avskrivningar -9 196 -8 771

Utgående restvärde enligt plan 871 1 296

NOT 16 • Balanslåneposter

2015-12-31 2014-12-31


Årets förändringar




-Avskrivningar -78 -250


Utgående restvärde enligt plan 0 78

30


NOT 17 • Byggnader och mark

2015 2014

INGÅENDE ANSKAFFNINGSVÄRDEN 2 798 560 2 706 457

Inköp 116 761 185 904

Försäljningar och utrangeringar -916 -93 801

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 914 405 2 798 560


Försäljningar och utrangeringar 629 6 278

Årets avskrivningar -62 818 -62 510


INGÅENDE UPPSKRIVNINGAR 78 859 77 793


Årets uppskrivningar - 1 066

Utgående ackumulerade uppskrivningar 78 859 78 859

INGÅENDE AVSKRIVNINGAR PÅ UPPSKRIVNINGAR -11 451 -10 950

Årets avskrivningar -501 -501

Utgående ackumulerade avskrivningar på uppskrivningar -11 952 -11 451

INGÅENDE NEDSKRIVNINGAR -52 890 -51 824

Årets nedskrivningar - -1 066

Utgående ackumulerade nedskrivningar -52 890 -52 890

INGÅENDE AVSKRIVNINGAR PÅ NEDSKRIVNINGAR 2 034 802

Årets avskrivningar 1 275 1 232

Utgående ackumulerade avskrivningar på nedskrivningar 3 309 2 034

Utgående restvärde enligt plan 2 043 162 1 988 732

Bokfört värde byggnader i Sverige 1 943 588 1 889 157

Bokfört värde mark i Sverige 99 574 99 574

Beräknat marknadsvärde fastigheter 3 358 517 3 145 913

För upplysningsändamål görs årligen en värdering för att bedöma fastigheternas verkliga värde. Det verkliga värdet utgörs av ett mark-nadsvärde baserat på priser på en aktiv marknad, justerade, om så krävs, för eventuella avvikelser avseende den aktuella tillgångens typ, läge eller skick. Om sådan information inte finns tillgänglig, an-vänds alternativa värderingsmetoder som exempelvis aktuella priser på mindre aktiva marknader eller diskonterade kassaflödesprognoser.

Fastigheterna värderades inför föregående årsbokslut till 3 145 913 tkr av en oberoende värderingsman. Värderingen beaktade dels nu-

värdet av uppskattade framtida kassaflöden, dels nyligen genomförda transaktioner mellan oberoende parter på en marknad med väsent-ligen samma förutsättningar. Vid beräkningen av fastighetens nuvärde användes en kalkylperiod på tio år. Hyresutvecklingen har antagits full följsamhet till KPI.

Inför årets bokslut har företagsledningen värderat fastigheterna, enligt samma princip som ovan, till 3 358 517 tkr.


NOT 18 • Investering på annans fastighet

2015-12-31 2014-12-31


Årets förändringar - -


INGÅENDE AVSKRIVNINGAR -968 -665


-Avskrivningar -303 -303

Utgående ackumulerade avskrivningar -1 271 -968

Utgående restvärde enligt plan 4 780 5 083

NOT 19 • Inventarier, verktyg och installationer

2015-12-31 2014-12-31



-Inköp 1 683 1 119

-Försäljningar och utrangeringar -7 391 -538




-Försäljningar och utrangeringar 7 391 538

-Avskrivningar -2 044 -2 303


Utgående restvärde enligt plan 4 893 5 254

NOT 20 • Pågående nyanläggningar

2015-12-31 2014-12-31

INGÅENDE NEDLAGDA KOSTNADER 48 923 114 483

Under året nedlagda kostnader 112 859 120 344

Under året genomförda omfördelningar -116 761 -185 904

Utgående nedlagda kostnader 45 021 48 923


NOT 21 • Andelar i koncernföretag

Org nr Säte Kapitalandel (%)

Koncernen

Borlänge Studentbostäder AB 556671-6360 Borlänge 100

Tunabyggen Fastighets AB 556877-5091 Borlänge 100

Kapitalandel % Rösträttsandel % Antal aktier Bokfört värde 2015-12-31

Bokfört värde 2014-12-31

Moderbolaget

Borlänge Studentbostäder AB 100 100 1 000 100 100

Tunabyggen Fastighets AB 100 100 1 000 100 100

200 200

NOT 22 • Övriga långfristiga värdepappersinnehav

2015-12-31 2014-12-31

HBV andelskapital 40 40

Rekryteringslots Dalarna 2 2

42 42

NOT 23 • Övriga långfristiga fordringar

2015-12-31 2014-12-31

HBV 1 373 1 759

1 373 1 759

NOT 24 • Koncernkonto

Koncernkontot ingår i mellanhavandet med Borlänge kommun och utvisar 2015-12-31 en fordran om 30 771 tkr (skuld 18 719 tkr).

NOT 25 • Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

2015-12-31 2014-12-31

Förutbetald försäkring 458 1 219

Upplupna försäkringsersättningar 1 369 843

Övriga poster 3 153 3 933

4 980 5 995


NOT 26 • Förändring av eget kapital

Aktiekapital Uppskrivn.- fond

Reservfond Övrigt fritt eget kapital

Summa eget kapital

Eget kapital 2013-12-31 42 700 51 824 14 088 122 579 231 191

Utdelning enligt beslut av årsstämman - - - -1 285 -1 285

Uppskrivning mark - 1 066 - - 1 066

Årets resultat - - - 33 744 33 744

Eget kapital 2014-12-31 42 700 52 890 14 088 155 038 264 716

Utdelning enligt beslut av årsstämman - - - -1 118 -1 118

Årets resultat - - - 26 256 26 256

Eget kapital 2015-12-31 42 700 52 890 14 088 180 176 289 854

NOT 27 • Uppskrivningsfond

2015-12-31 2014-12-31

Ingående saldo 52 890 51 824

Årets uppskrivningar - 1 066

Utgående saldo 52 890 52 890

Uppskrivningar av anläggningstillgångar förändrar ej anläggningarnas skattemässiga restvärde, och som en konsekvens härav återläggs avskrivningarna på uppskrivningsbeloppen såsom ej avdragsgilla kostnader i deklarationen.

NOT 28 • Obeskattade reserver

2015-12-31 2014-12-31

Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan inventarier 886 1 196

Periodiseringsfond 12 765 16 641

13 651 17 837

NOT 29 • Uppskjuten skatt

2015-12-31 2014-12-31

Skillnaden mellan å ena sidan den inkomstskatt som har redovisats i resultaträkningen samt å andra sidan den inkomstskatt som belöper sig på verksamheten utgörs av uppskjuten skatte-skuld/skattefordran hänförlig till skillnad mellan bokfört och skattemässigt restvärde 10 520 4 791

outnyttjade underskottsavdrag - -1 343

10 520 3 448

34


NOT 30 • Långfristiga skulder

För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i bolagets skuldportfölj används finansiella derivatinstrument. Hanteringen sker i enlighet med de riktlinjer och ramar som är fastställda i bolagets finans-policy. Räntebindning och kapitalbindning frikopplas från de enskilda lånen. Detta ger bolaget möjligheter att när som helst, förändra ränte-bindningstiden och bättre möta förändringar på räntemarknaden.

För att säkerställa kapitalförsörjningen eftersträvas långa kreditavtal med bolagets långivare.

För att uppnå en rimlig och väl avvägd ränterisk (genomsnittlig räntebindningstid) i skuldportföljen används ränteswapar. Utestående ränteswapar uppgår till 1 425 mkr (1 425 mkr). Per bokslutsdagen finns ett undervärde på 121,9 mkr (undervärde 154,9 mkr).

Undervärdet/övervärdet representerar den kostnad/intäkt som skulle uppstå om man avslutar avtalen i förtid. Analogt skulle motsvarande undervärde (så kallad ränteskillnadsersättning) uppstå om man i stället valt att använda långa räntebindningar på bolagets lån. Om respektive ränteswapavtal kvarstår till och med sitt slutförfallodatum så kommer undervärdet/övervärdet att löpande elimineras.

Den genomsnittliga räntebindningstiden för den totala skuldportföljen uppgår vid årsskiftet till 4,71 år (5,72 år) och den genomsnittliga effektiva räntan uppgår till 2,8 % (3,19 %).

2015-12-31 2014-12-31

Inom 1 år 310,5 250,5

Inom 1-2 år 75 0

Inom 2-3 år 125 75

Inom 3-4 år 50 125

Inom 4-5 år 50 50

Inom 5-6 år 550 50

Inom 6-7 år 350 550

Inom 7-8 år 75 350

Inom 8-9 år 150 75

Inom 9-10 år 0 150

1735,5 1675,5

NOT 31 • Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

2015-12-31 2014-12-31

Upplupna löner och semesterlöner 3 352 3 100

Upplupna sociala avgifter 2 336 2 237

Upplupna räntekostnader 18 903 19 543

Förutbetalda hyresintäkter 25 999 20 929

Övriga poster 1 293 1 278

51 883 47 087

NOT 32 • Ställda säkerheter

2015-12-31 2014-12-31

FÖR AVSÄTTNINGAR OCH EGNA SKULDER

AVSEENDE SKULD TILL KREDITINSTITUT

Fastighetsinteckningar 389 875 389 875

Summa avseende egna skulder och avsättningar 389 875 389 875

Summa ställda säkerheter 389 875 389 875

I tabellen ovan framgår bolagets förfalloprofil, mkr, (inklusive ränteswapar) avseende räntebindningen.


NOT 33 • Ansvarsförbindelser

2015-12-31 2014-12-31

Pensionsförpliktelser som inte upptagits bland skulderna eller avsättningarna och som inte heller har täckning i pensionsstiftelses förmögenhet

874 824

Summa ansvarsförbindelser 874 824

NOT 34 • Likvida medel i kassaflödesanalys

2015-12-31 2014-12-31

Kassa och bank 219 299

Koncernkonto 30 772 -18 719

Likvida medel 30 991 -18 420


Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman 2016-04-19 för fastställelse.BORLÄNGE 2016-03-07

STYRELSEN

Min revisionsberättelse har lämnats 2016-03-14.JOAKIM NILSSON AUKTORISERAD REVISOR

Ari Perdén Arbetstagarrepresentant

Ulrika HåågArbetstagarrepresentant

Marianne Qvist

Matts HammarqvistOlle Rigborn Styrelseordförande

Kjell MosellLars Jansson

Carl-Oskar BohlinSamuel Hedström


REVISIONSBERÄTTELSE

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGENJag har utfört en revision av årsredovisningen för AB Stora Tuna-byggen för år 2015. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 14-36.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningenDet är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvarMitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen på grundval av

min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisions-bevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om ef-fektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direk-törens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen.

Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.

UttalandenEnligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt-visande bild av AB Stora Tunabyggens finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är för-

enlig med årsredovisningens övriga delar.Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer

resultaträkningen och balansräkningen.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Utöver min revision av årsredovisningen har jag även utfört en re-vision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för AB Stora Tunabyggen för år 2015.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvarDet är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner be-träffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verk-ställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktie-bolagslagen.

Revisorns ansvarMitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvalt-ningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispo-sitioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat styrel-sens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgär-der och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktie-bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.

UttalandenJag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verk-ställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

ORG NR 556084-0422

TILL ÅRSSTÄMMAN I AB STORA TUNABYGGEN

ÖhrlingsPriceWaterHouse Coopers

BORLÄNGE DEN 14 MARS 2016

JOAKIM NILSSONAUKTORISERAD REVISOR

38


Julmarknaden i Tjärna Centrum sysselsatte både Tunabyggare och hyresgäster. Här grillades det korv, kokades gröt, samtidigt som det pysslades för fullt i receptionen.

39


ENHETSSPECIFIKATIONSPECIFIKATION ÖVER ENHETER ÄGDA OCH FÖRVALTADE AV AB STORA TUNABYGGEN

Färgerna på texten hänvisar till markering av fastigheter på kartan sid 43.

Fastighet Värdeår Bostäder Antal rum Lokaler Antal bilplatser Antal Yta 1 2 3 4 > 5 Antal Yta Garage P-plats

Alf 10 1961 95 5 810 18 7 65 5 5 254 33 18Alf 11 1968 13 1 118 4 5 1 3 8 1 724 24Aslög 4 2002 2 235 2 2Bordet 2 1970 4 288 1 2 1 5 944 3 10Bro 7:22 1967 69 5 396 3 27 27 12 4 162 49Buskåker 4:8 1963 84 6 202 5 26 34 19 2 240 29 30Byggherren 2 1960 6 322 6 6Bysjön 1 1970 61 4 914 15 40 6 2 428 5 17Bältartäppan 7 1938 4 270 1 2 1 1 15 1 1Bältartäppan 7 2009 5 450 5Domnarvet 50:32 1959 70 1 488 69 1 19 10Fiskarna 4 2015 8 348 4 4 8Fiskarna 6 1945 21 1 075 9 4 8 1 10 5 6Forsa 46:177 1950 247 16 871 91 68 65 23 8 366 66 9Forum 2 1968 63 4 004 17 16 28 2 3 248 18 10Gylle3:24,3:25 1985 1 264Hagbacken 1 1987 44 1 754 26 18 1 2 366 2 16Hagen 4 1986 1 289Heimer 5 1950 6 749 7 4 359 1 Heimer 8 1929 1 426Heimer 9 1978 60 4 327 4 27 21 8 10 599 Hesse 44:8 1997 58 1 160 58 1 2 709Hesse 89:1 1980 12 607 4 8 1 55 6Hönsarvet 27:8 1982 22 1 531 18 4 6Idkerberget 6:21 1987 7 450 4 3 1 67 8Järnåldern 3 1952 52 2 688 16 24 10 2 7 421 4 34Järnåldern 4 1991 31 1 985 2 20 9 2 478Karlsåkern 1 1972 104 7 119 52 52 44 300 52Kungsljuset 3 1971 24 1 318 24 7 392 10Laxen 4 1962 64 3 183 27 22 13 2 17 2 030 21Laxen 5 1969 71 5 244 17 9 33 12 3 126 60Lisselhagen 4 2013 110 5 951 28 54 14 14 72Läraren 5 2000 18 1 002 13 5 16N. Amsberg 9:14 1992 8 560 8 1 240 8Noten 1 1974 23 928 16 3 4 1 55 2 4Ornäs Stora 1:86 1992 63 3 868 10 22 21 10 2 79 30 35Ovandal 4:57 1954 6 540 3 3Oxen 1 1990 33 1 221 24 9 1 163 4Oxen 2 1990 33 1 221 24 9 1 163 4Oxen 4 1991 33 1 221 24 9 0 4Passaren 1 1958 36 2 225 6 12 12 5 1 18 1 452 19 6Rosen 1 1963 36 2 736 36 1 18 20Rosen 2 1964 24 2 424 24 24 12Röken 4 2003 18 1 086 10 5 3 18Skuld 1 2002 6 1 021 6 6Skuld 2 2007 8 341 2 6 3 194 43

Skuld 4 2009 11 842 3 8 1

Skuld 5 1953 1 225 5

Spännaren 7 1977 95 5 093 16 76 3 5 1 991 15



Stolen 1 1970 1 1 018

Urd 3 1990 105 6 672 26 48 22 9 2 406 55 1Utanfors 3 2009 1 542Utanfors 3 2012 5 3 425 52V:a Svartlotten 11 1950 33 2 181 6 15 6 6 3 118 4 10Yngve 12 1991 99 7 697 40 40 19 13 1 313 58 41Åbrodden 1 1963 46 1 748 46 1 270Ålen 1 1989 12 818 12 12 7Örjansgården 2 1970 24 1 448 8 16 14Haren 4 1962 41 1 651 40 1 2 85 2 8Harven 1 1972 11 3 075Locus, stud.bost 2005 126 2 193 126Plogen 1 1973 292 21 452 24 12 232 23 1 13 638 82 46Plogen 2 1992 1 330Räfsan 1 1970 887 56 287 169 362 292 58 6 46 4 738 232 72Räfsan stud.bost 1970 24 1 754 1 2 19 2Edvard 2 1993 1 692Jakobsg 1:17 1991 43 2 137 35 8 2 227 10Jakobsg 3:17 1981 49 3 063 40 9 3 235 2Norrskenet 1 1979 102 7 605 11 11 53 10 17 9 1 085 37 42Planeten 2 1979 98 7 246 6 20 40 16 16 1 104 38 41Regnbågen 1 1979 96 6 940 6 21 48 8 13 1 110 35 19Regnbågen 2 1979 1 475Solen 2 1992 80 3 370 32 48 28 6Solen 3 1981 80 5 696 4 27 33 11 5 6 909 48 8Solen 4 1981 1 638Solen 5 1981 97 6 918 5 31 41 15 5 2 194 50 33Solen 7 1980 85 6 003 5 29 33 13 5 7 880 68 17Solen 8 stud.bost 1989 78 1 607 78 1 62Solen 9 1981 2 499Stången 7 1977 104 7 748 52 52 21 250 39 58Ulrika 1 1980 177 14 285 57 88 30 2 2 258 62 64

Våra tolv mångsysslande miljövärdar med fokus på utomhusmiljön hittar man i tre av våra största bostadsområden.


FÖRVALTADE ÅT ANDRA ÄGARE ÄN AB STORA TUNABYGGEN

TOTALT FÖRVALTADE FASTIGHETER

Fasadmålning är ett av de underhållsarbeten där skillnaden, före och efter, syns tydligast. Och förra året målades det flitigt från tidigt på våren till sent på hösten.


Bondbönan 2 1953 108 6 447 9 81 18 4 74 56 12Klövervallen 1 1989 143 8 870 122 21 31 1 276 16 106Klövervallen 2 1954 145 6 622 51 84 10 10 964 8 9Lintegen 2 1955 135 7 326 23 89 22 1 11 678 18 8Lintegen 3 1957 74 4 179 16 37 18 3 4 127 10Mars 5 1944 10 414 8 2 1 20 1Palsternackan 1 1967 355 22 649 59 92 176 26 2 4 338 60 72Palsternackan 2 1967 211 14 311 34 59 106 12 14 1 338 107 34Rovan 1 1957 56 3 000 10 40 6 3 69 20 14Rovan 3 1961 52 2 534 22 18 12 1 14 8Rågaxet 1 1989 10 672 6 4 1 4 6 17Rågaxet 2 1985 23 1 344 3 15 5 1 4 11 15Veteaxet 1 1989 11 672 1 7 3 6Ärtskidan 1 1989 52 3 360 2 32 18 2 9 30 39

Summa 6 032 372 165 1 357 2 199 1 964 421 92 415 47 284 1 499 1 533

Fastighet Bostäder Antal rum Lokaler Antal bilplatser

Antal Yta 1 2 3 4 > 5 Antal Yta Garage P-plats

Kommunfastigheter 9 796 4 3 2 117 203 995 85 171

Fastighet Bostäder Antal rum Lokaler Antal bilplatser

Antal Yta 1 2 3 4 > 5 Antal Yta Garage P-plats

Totalt 6 041 372 961 1 357 2 203 1 967 423 92 532 251 279 1 584 1 704



AB Stora TunabyggenBox 308 • 781 24 Borlänge www.tunabyggen.se

BESÖK Utanforsgränd 2 • TEL 0243 - 733 00 • FAX 0243 - 733 70 • E-POST [email protected] 465 - 2566 • POSTGIRO 46 26 58 - 6 • ORG NR 556084 - 0422

AB Stora Tunabyggen bygger, äger, förvaltar och hyr ut bostäder och lokaler i Borlänge.Tunabyggen, möjligheternas boende!

GR

AFIS

K P

RO

DU

KTIO

N K

ON

STIG

FOTO

Tunabyggen, RR

Reklam

byrå, Rohith G

uttapadu TRYC

K P

rinteliten Tryckt i 250 ex, april 2016.

Documents

Tunabyggens Årsredovisning 2015