Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk u… · P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC 9 . 6 ud af 19 tilstandsrapporter

$Page 1: Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk u… · P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC 9 . 6 ud af 19 tilstandsrapporter$
Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet

August 2005


August 2005

Dokument nr. 61339-10

Revision nr. 00

Udgivelsesdato 08 aug. 2005

Udarbejdet Michael Vesterløkke/Jens Bo Ølbye

Kontrolleret ESN

Godkendt Michael Vesterløkke


Udgave 00, 08. aug. 2005

P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC

1

.

Indholdsfortegnelse

1 Undersøgelsens baggrund 2 1.1 Gennemførelse af undersøgelsen 2 1.2 Kontrol af rapporternes kvalitet 3 1.3 Kontrol af HE-sekretariatets markkontrol 5

2 Resultat af kvalitetsundersøgelse 7 2.1 Anbefalinger 10

3 Kvalitetsundersøgelse af markkontrol 11 3.1 Vurdering af HE-sekretariatets markkontrol 12 3.2 Anbefalinger 14

4 Bilag 15 4.1 Bilag 1 - Opgørelse af alvorlige fejl i tilstandsrapporter,

som ikke har været udtaget til markkontrol af HE-sekretariatet 16

4.2 Bilag 2 - Opgørelse af alvorlige fejl i tilstandsrapporter, som har været udtaget til markkontrol af HE-sekretariatet 18

4.3 Bilag 3 - Opgørelse af alle fejl i tilstandsrapporter, som ikke har været udtaget til markkontrol af HE-sekretariatet 20

4.4 Bilag 4 - Opgørelse af alle fejl i tilstandsrapporter, som tidligere har været udtaget til markkontrol af HE-sekretariatet 54

4.5 Bilag 5 - Samlet skadesopgørelse for ejendomme, hvor der ikke er udført markkontrol 66

4.6 Bilag 6 - Samlet skadesopgørelse for ejendomme, hvor der er udført markkontrol 67

4.7 Bilag 7 - Generelle bemærkninger, registreringer og kommentarer 68

4.8 Bilag 8 - Eksempel på udfyldt tilstandsrapport 71


Udgave 00, 08. aug. 2005


2

.

1 Undersøgelsens baggrund COWI har udført en uafhængig undersøgelse af tilstandsrapporternes kvalitet for Erhvervs- og Byggestyrelsen. Undersøgelsen omfatter kvaliteten af de ud-førte huseftersyn samt den kvalitetskontrol, som HE-sekretariatet udfører af eftersynene.

1.1 Gennemførelse af undersøgelsen Undersøgelsen af kvalitet af de udførte huseftersyn er gennemført som en stik-prøve-undersøgelse på 19 ud af den samlede produktion på ca. 70.000 eftersyn om året.

Stikprøven er udtaget af en tilfældigt udvalgt dagsproduktion i 2005 som hver 10. tilstandsrapport. Denne udvælgelse gav 42 tilstandsrapporter. Tilstandsrap-porterne er derefter gennemgået med det formål at udvælge 15- 20 tilstandsrap-porter, som er repræsentative for geografisk spredning, bygningstyper, alder mv., og hvor det er muligt at opnå adgang for kontrol. HE-sekretariatet har fremskaffet tilstandsrapporterne efter anvisninger fra COWI.

For at foretage en vurdering af den kvalitetskontrol, som HE-sekretariatet udfø-rer, er tilstandsrapporterne, der er udtaget fra den udvalgte dagsproduktion, suppleret med en stikprøve af de tilstandsrapporter, som har været udtaget til markkontrol (dvs. gennemgang af tilstandsrapporter på ejendomme) af HE-sekretariatet i 1. kvartal 2005. Denne udvælgelse gav en "bruttoliste" på 30 hu-se, hvoraf der blev udvalgt 6 tilstandsrapporter, der repræsenterer typiske byg-ningstyper fra forskellige egne af landet.

Ved tolkning af undersøgelsens resultater er det vigtigt at være opmærksom på, at de kontrollerede tilstandsrapporter ikke er udvalgt efter statistiske metoder, som giver mulighed for, at der kan drages generelle konklusioner om "gennem-snitskvaliteten" af kontrollerede tilstandsrapporter, men undersøgelsen giver alene mulighed for at vurdere variationen i de gennemførte huseftersyn.

Udvælgelsen af de rapporter, der indgår i undersøgelsen, er:

• foretaget af COWI uden påvirkning fra andre • fordelt jævnt over hele landet


Udgave 00, 08. aug. 2005


3

.

• sket uden forudgående læsning af rapporter bortset fra grundoplysninger om bygningsalder, -type og geografisk placering

Det er tilstræbt, at de kontrollerede tilstandsrapporter er geografisk fordelt over hele landet, og at de repræsenterer de mest almindeligt forekommende byg-ningstyper.

Kvalitetskontrollen af de udvalgte tilstandsrapporter er udført, selv om enkelte af husene i mellemtiden er blevet solgt.

COWIs kontrol af tilstandsrapporterne er udført af 2 erfarne byggeteknikere fra COWIs hovedkontor - bygningskonstruktør Jens Bo Ølbye og civilingeniør Mi-chael Vesterløkke - i samarbejde med 2 syns- og skønsmænd - arkitekt Uwe Vorbeck og bygningsingeniør Ulrik Hovmand, der normalt benyttes af Anke-nævnet for Huseftersyn. Organisatorisk er "syns- og skønsmændene" tilknyttet som underrådgivere til COWI på opgaven.

Ved COWIs kvalitetskontroller har Ulrik Hovmand og Jens Bo Ølbye besigti-get ejendomme i Jylland og på Fyn, mens Uwe Vorbeck og Michael Vesterløk-ke har besigtiget de øvrige ejendomme.

Kvalitetskontrollerne er gennemført efter samme retningslinier, som er gælden-de for de oprindelige huseftersyn, men uden at den oprindelige bygningssag-kyndige medvirkede ved eftersynet.

1.2 Kontrol af rapporternes kvalitet Kvalitetsundersøgelsen er gennemført efter de retningslinier, som er gældende for udførelse af tilstandsrapporter. I bekendtgørelsen om huseftersynsordningen er bygningsgennemgangen således beskrevet:


Udgave 00, 08. aug. 2005


4

.

Som det fremgår af bekendtgørelsen, er der en lang række forhold i bygninger, som ikke er omfattet af eftersynsordningen og dermed heller ikke af COWIs undersøgelse. I "Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige", udgave 15. oktober 2004 med seneste ændringer pr. 1. maj 2005, er de nærmere retningsli-nier for udarbejdelse af tilstandsrapporter beskrevet.

De besigtigede ejendomme er gennemgået, og det er kontrolleret, om den byg-ningssagkyndiges tilstandsrapport er i overensstemmelse med en ny sagkyndig vurdering af bygningernes tilstand - der er med andre ord foretaget kontrol af tilstandsrapporterne på stedet. I COWIs vurdering af rapporternes kvalitet ind-går de oprindelige rapporter og de eventuelle allonger, som er knyttet til dem.

Følgende elementer indgår i grundlaget for undersøgelsen:

• Det er vurderet, om der er afvigelser (fejl) i forhold til gældende retnings-linjer for huseftersyn, jf. Håndbogen for beskikkede bygningssagkyndige.

• Eventuelle fejl er kategoriseret som enten "alvorlige fejl" eller "mindre al-vorlige fejl".

• Det vurderes konkret, hvorvidt der er tale om en fejl og i bekræftende fald, om denne er alvorlig eller ej. Et ”pejlemærke” for, hvornår der er tale om en alvorlig fejl er, hvis beskrivelsen i tilstandsrapporten er misvisende eller


Udgave 00, 08. aug. 2005


5

.

klart ufyldestgørende, således at en køber ikke på grundlag af beskrivelsen har haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang eller be-tydning i betragtning. ”Bagatelagtige” forhold, herunder mindre betydende overtrædelser af formelle krav til tilstandsrapportens indhold o.lign., er ik-ke registreret som fejl.

• Kontrollen omfatter en vurdering af i hvor høj grad, der benyttes standard-fraser og forsøg på ansvarsfraskrivninger i tilstandsrapporterne, som ikke er specifikt dækkende for forholdene på de enkelte huse.

• De konstaterede fejl deles op på følgende kategorier:

• Fejl vedrørende registrering af bygningens tilstand med tilhørende noter (dvs. navnlig fejl vedr. selve skadesvurderingerne).

• Andre fejl.

Karaktergivning Der gennemføres en samlet vurdering af den enkelte tilstandsrapport, som tilde-les én af følgende ”karakterer”:

• Udmærket tilstandsrapport • God tilstandsrapport • Acceptabel tilstandsrapport • Ringe tilstandsrapport • Meget ringe tilstandsrapport

”Skillelinjen” mellem den acceptable tilstandsrapport og den ringe tilstandsrap-port er én alvorlig fejl. Den meget ringe tilstandsrapport er én tilstandsrapport, der indeholder flere end én alvorlig fejl. ”Skillelinjer” mellem henholdsvis den acceptable tilstandsrapport og den gode tilstandsrapport samt den gode til-standsrapport og den udmærkede tilstandsrapport baseres på en vurdering af generelle kommentarer samt registreringer og noter.

Kriterier for registrering af tilstande fremgår af "Håndbog for beskikkede byg-ningssagkyndige" Kapitel 3, afsnit 4.06 og de enkelte tilstandsrapporter. I un-dervisningseksempel på en udfyldt tilstandsrapport (vedlagt som bilag 8) ses kriterier for tilstandsbeskrivelser og anvendelse af generelle kommentarer samt registreringer og noter.

1.3 Kontrol af HE-sekretariatets markkontrol Sekretariatet har faste procedurer for gennemførelse af kontrol med de beskik-kede bygningssagkyndige, herunder markkontrol.

Regler for kvalitetskontrollen fremgår af gældende udgave (pt. 1. maj 2005) af "Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige" Kapitel 3, Punkt 8: Kvalitets-kontrol.


Udgave 00, 08. aug. 2005


6

.

Der er udarbejdet skemaer til brug i forbindelse med markkontrollerne, og re-sultat af markkontroller indføres i den bygningssagkyndiges historik i sekretari-atet.

På et møde med sekretariatet blev det oplyst, at der gennemlæses cirka 1000 tilstandsrapporter og gennemføres cirka 160 markkontroller årligt.

COWIs kontrol af HE-sekretariatets kvalitetskontrol har omfattet:

• En generel drøftelse af kontrol og procedurer for udførelse og opfølgning på de udførte eftersyn.

• Deltagelse i en aktuel markkontrol (af hensyn til metode) på en ejendom, som i øvrigt ikke er omfattet af COWIs kvalitetsundersøgelse.

• Udførelse af eftersyn i 6 ejendomme, hvor der har været udført markkon-trol.

• Vurdering af hvor effektivt HE-sekretariatets kvalitetskontrol afdækker svagheder ved de gennemførte huseftersyn.


Udgave 00, 08. aug. 2005


7

.

2 Resultat af kvalitetsundersøgelse Resultaterne af COWIs kvalitetskontrol af 19 ejendomme er opsummeret i ne-denstående skema. De enkelte fejl, som er anført i skemaet, er nærmere beskre-vet i bilagene til rapporten.

Ejendom Type Svær-heds-grad

Antal mindre alvorlige fejl

Antal alvorlige fejl

Bedømmelse

1 Typehus fra 1977 i træ med skalmur. Ejendom er i normal stand.

Middel 8 Acceptabel

2 Muret hus opført i 1960. Ejendom er slidt og under re-novering

Kompli-ceret

4 3 Meget ringe

3 Muret hus fra 1975. Ejen-dommen er i normal stand.

Middel 2 God

4 Ejendom opført i 1958 med flere senere ombygninger og udvidelser.

Middel 5 Acceptabel

5 Sommerhus af træ fra 1980. Ejendommen er i normal stand

Enkel 1 God

6 Muret ejendom fra 1940 Middel 8 God

7 Muret ejendom fra 1974 Middel 12 1 Ringe, med alt for mange mindre alvorlige fejl

8 Muret ejendom fra 1945. Ejendommen er renoveret med

Kompli-ceret

34 3 Meget ringe, med alt for mange mindre alvorlige


Udgave 00, 08. aug. 2005


8

.




Bedømmelse

meget varierende kvalitet. fejl

9 Muret ejendom fra 1890 Kompli-ceret

20 Acceptabel

10 Letbetonhus fra 1953 Middel 27 Acceptabel, men meget "tynd" til-standsrapport

11 Muret hus fra 1970 Middel 25 1 Ringe

12 Muret hus fra 1981 Middel 10 Acceptabel

13 Muret hus fra 1978 Middel 19 Acceptabel, men alt for mange mindre alvorlige fejl

14 Muret hus fra 1942 Middel 17 Acceptabel

15 Muret hus fra 2001 Enkel 12 Acceptabel

16 Muret hus fra 1947 Kompli-ceret

21 1 Ringe - upræcis

17 Bindingsværkshus med stråtag fra 1742

Kompli-ceret

14 1 Ringe, diffus med standard tekster

18 Muret hus fra 1970 Middel 5 God

19 Letbetonhus fra 1954 Middel 1 Udmærket


Udgave 00, 08. aug. 2005


9

.

6 ud af 19 tilstandsrapporter er "ringe" eller "meget ringe", heraf er de 4 til-standsrapporter udført på komplicerede ejendomme.

På baggrund af de skader, der er registrerede i tilstandsrapporterne, vurderes de generelle bemærkninger, registreringer og kommentarer at være acceptable i 14 ud af 19 tilstandsrapporter. Der er nogen spredning i kvaliteten både med hen-syn til læsbarheden samt relevans og detaljering fra det udmærkede til det me-get sparsomme.

I 4 ud af 19 tilstandsrapporter vurderes generelle bemærkninger, registreringer og noter at være upræcise og med anvendelse af mere eller mindre relevante standardtekster.

Undersøgelsen viser, at der formentlig er en sammenhæng mellem komplicere-de ejendomme og tilstandsrapporter, som er ringe eller meget ringe. Ejendom-me, der har risiko for ekstraordinær mange fejl på grund af eksempelvis alder og byggemåde, er vurderet som komplicerede ejendomme. Ud af de 19 ejen-domme vurderes de 5 at være komplicerede og heraf er de 4 af tilstandsrappor-terne ringe eller meget ringe. Dette er markant forskelligt fra forholdene ved de middelsvære ejendomme, hvor der blandt tilstandsrapporterne for disse 12 middelsvære ejendomme er 2 ringe tilstandsrapporter.

Foruden de alvorlige fejl indeholder tilstandsrapporterne et stort antal "mindre alvorlige fejl". Disse er mindre betydende fejl som fx løse dørgreb, kosmetiske fejl osv. men kan også være fejl, som i sig selv kan være alvorlige, men som ikke skønnes alvorlige for købernes helhedsvurdering af en ejendom, fx fejl ved el-installationer, enkeltstående revner i tagplader osv.

Antallet af "alvorlige skader" er på alle ejendommene betydeligt mindre end det registrerede antal "mindre alvorlige skader".

COWI vurderer, at det i praksis kan være vanskeligt at få registreret alle mindre alvorlige skader, hvis der er mange af dem. Det vurderes dog også, at der er forskel i detaljeringen fra de forskellige bygningssagkyndiges side.

Når nogle bygningssagkyndige ikke har registreret alle de alvorlige skader på nogle af ejendommene, skyldes dette formentlig en eller flere grunde, eksem-pelvis:

• Forskelle i holdninger til "skader". • Manglende grundighed. • Manglende kvalifikationer. • Vanskelige forhold under besigtigelsen

En tættere kontakt/kontrol med de bygningssagkyndige kan formentlig skabe en større ensartethed i vurderingerne.


Udgave 00, 08. aug. 2005


10

.

Det er ikke muligt at eftervise, at der skulle være en sammenhæng mellem rin-ge/meget ringe rapporter og:

• Om bestiller er sælger, forsikringsselskab eller ejendomsmægler. • Om den bygningssagkyndige er tilknyttet bestemte firmaer. • Antallet af tilstandsrapporter, som den bygningssagkyndige udarbejder pr

måned.

I skema i bilag 1 er samtlige "alvorlige fejl" oplistet. I skemaet er det anført un-der "Tilstandsrapporttekst" den tekst, som er anført i tilstandsrapporten. Hvis der ikke er anført nogen tekst i denne kolonne, er der ingen beskrivelse af ska-den i tilstandsrapporten.

Der er samlet opgjort 9 "alvorlige fejl" i tilstandsrapporterne. Nogle af fejlene er vurderet som samlede fejl, selv om de kunne opgøres selvstændigt.

Flere af de "alvorlige fejl" vedrører skader i forbindelse med:

• Fugtsikring af badeværelser, hvor der især er konstateret mange fejl i for-bindelse med registrering af utætte fuger. Desuden er anvendelse af fugt-følsomme beklædninger og uegnede overfladebehandlinger forkert rappor-teret.

• Skader i forbindelse med revner i murværk. Tilsyneladende har nogle byg-ningssagkyndige for lidt fokus på registrering af revner i ydervæggene og vurdering af revnernes betydning.

De øvrige "alvorlige fejl" vedrører mere enkeltstående emner.

2.1 Anbefalinger Det anbefales:

• At sætte særligt fokus på problemer, der knytter sig til udarbejdelse af til-standsrapporter på de mere komplicerede ejendomme, herunder - at skelne mellem alvorlige og mindre alvorlige skader - at identificere og beskrive alvorlige skader - at identificere og beskrive mindre alvorlige skader

• At efteruddanne de bygningssagkyndige i at udarbejde gode og præcise tekster i tilstandsrapporterne, således at teksterne er specifikt knyttet til hver enkelt ejendom med formuleringer, der er alment forståelige.

• At inddrage resultat fra markkontrollerne i den løbende uddannelse og træ-ning af de bygningssagkyndige.


Udgave 00, 08. aug. 2005


11

.

3 Kvalitetsundersøgelse af markkontrol COWIs gennemgang af 6 ejendomme, hvor der har været udført markkontrol giver følgende bedømmelser af de udførte tilstandsrapporter inkl. eventuelle allonger:

Ejendom Type Svær-hedsgrad



Bedømmelse

20 Muret ejendom fra 1904. Ejendom er i normal stand.

Kompliceret 5 3 Meget ringe

21 Muret ejendom fra 1957 med senere til og ombygning. Slidt ejendom, hvor der efter de op-rindelige besigtigelser desu-den er opstået en stor vand-skade.

Middel 5 Acceptabel

22 Muret ejendom fra 1964 med senere væsentlig ombygning. Middel stand.

Middel 1 Udmærket

23 Muret ejendom fra 1969 Middel 34 4 Meget ringe

24 Muret ejendom fra 1973 Middel 19 Acceptabel

25 Muret rækkehus med kælder og udnyttet tagetage fra 1955.

Middel Udmærket


Udgave 00, 08. aug. 2005


12

.

2 ud af 6 tilstandsrapporter er "ringe" eller "meget ringe" - også efter udført markkontrol. Den ene af disse ejendomme er kompliceret. De detaljerede regi-streringer på hver enkelt ejendom er anført i bilag 4 til denne rapport.

Fejlene i skadesopgørelserne svarer til de fejl der blev fundet i de 19 huse i af-snit 2, hvor der ikke er blevet udført markkontrol af HE-sekretariatet. I skema i bilag 2 er de alvorlige fejl i rapporterne fra disse 6 ejendomme angivet.

3.1 Vurdering af HE-sekretariatets markkontrol COWI deltog i én markkontrol. Denne markkontrol gav indtryk af en positiv dialog om gennemførelse og teknisk niveau for huseftersyn, som vurderes at være helt tilfredsstillende. Denne markkontrol blev afviklet som en ny fuld-stændig gennemgang af ejendommen. Vi har dog konstateret, at der formentlig ikke er udført en fuldstændig gennemgang af bygningerne ved nogle af de ejendomme, som COWI har gennemgået efter udført markkontrol.

I det efterfølgende skema er resultat og COWIs vurdering af de udførte mark-kontroller angivet.

Ejendom Årsag til markkontrol

Resultat af markkontrol COWIs vurdering

20 HE-sekretariatets screening

Allonger, som svarer til markkontrollants bemærk-ninger

Tilstandsrapport er meget rin-ge. Markkontrol har ikke med-ført en tilstrækkelig forbedring

21 Stikprøve Allonger, svarende til mark-kontrollants bemærkninger

Tilstandsrapport er acceptabel

22 Stikprøve Aftale om allonge for 2 mindre/sekundære skader er ikke udarbejdet

Tilstandsrapport er udmærket.

23 HE-sekretariatets screening

Ingen aftaler om allonge, men den bygningssagkyndi-ge indstilles til ny markkon-trol indenfor nogle måneder.

Meget ringe tilstandsrapport. HE sekretariatet har oplyst, at den bygningssagkyndige udta-ges til ny markkontrol inden sommerferien - dvs. 5-6 måne-der efter 1. markkontrol.

24 Stikprøve Ingen aftaler om allonge

Den bygningssagkyndige udarbejder dog allonge efter markkontrol.

Acceptabel rapport, men det vurderes dog, at markkontrol-lant ikke er præcis og skarp nok i sin rapport fra markkon-trol. (19 mindre alvorlige ska-der er ikke nævnt i tilstands-


Udgave 00, 08. aug. 2005


13

.

Ejendom Årsag til markkontrol

Resultat af markkontrol COWIs vurdering

rapport.)

25 Stikprøve Allonger, svarende til mark-kontrollants bemærkninger

Udmærket

På baggrund af eftersyn af 6 ejendomme, hvor der tidligere har været udført markkontrol, vurderes det, at nogle af markkontrollerne ikke i tilstrækkeligt omfang har ført til ændringer i tilstandsrapporten (allonger), således at den bli-ver retvisende. På det foreliggende materiale er det ikke muligt, at konkludere noget generelt om årsagerne hertil, da antallet af rapporter er for lille.

I en enkelt markkontrol fra ejendom 23 anbefalede markkontrollant den 12. ja-nuar 2005, at der skulle udføres en ny markkontrol af en bygningssagkyndig indenfor nogle måneder. Det er blevet oplyst fra sekretariatet, at denne mark-kontrol planlægges gennemført inden sommerferien. Efter COWIs opfattelse burde den ekstra markkontrol have været gennemført noget hurtigere, men der kan være praktiske forhold, som ikke har gjort dette muligt. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at COWI vurderer, at den udførte tilstandsrapport er meget ringe, hvilket markkontrollen ikke fandt.

Det er ligeledes af sekretariatet blevet oplyst, at sekretariatets markkontrol af ejendommene 20 og 23 er gennemført på baggrund af sekretariatets vurdering af tilstandsrapporten - og ikke ved en tilfældig stikprøve. COWIs kvalitetskon-trol af samme ejendomme viste, at tilstandsrapporterne var ringe/meget ringe, og at kontrol var meget relevant. Markkontrollen har imidlertid ikke ført til de nødvendige ændringer af rapporterne.

Ved kvalitetskontrol af ejendom 24, hvor der er udført en acceptabel tilstands-rapport - dog med 19 mindre alvorlige fejl - vurderes den gennemførte mark-kontrol ikke at have været tilstrækkelig grundig mht. til rapportering af mark-kontrollen.

Samlet viser COWIs undersøgelse at:

• Markkontrollen synes ikke i alle tilfælde at sikre, at der sker de nødvendige ændringer i tilstandsrapporterne (allonger) således, at disse bliver retvisen-de.


Udgave 00, 08. aug. 2005


14

.

3.2 Anbefalinger Det anbefales:

• At sikre, at der altid udføres en fuldstændig besigtigelse ved markkontrol-lerne.

• At afvigelser imellem observationer ved fuldstændig markkontrol og den oprindelige besigtigelse rapporteres til HE-sekretariatet med henblik på, at erfaringerne kan udnyttes i den videre dialog med de bygningssagkyndige.


Udgave 00, 08. aug. 2005


15

.

4 Bilag


Udgave cc, 17. juni 2005

P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC .

4.1 Bilag 1 - Opgørelse af alvorlige fejl i tilstandsrapporter, som ikke har været udtaget til markkontrol af HE-sekretariatet

Tilstandsrapporttekst COWIs skadesbe-dømmelse

COWIs vurdering

2. Kældre/krybekældre/ terrændæk

K3 - I "ølkælder" er der råd i gulvdrager ved ve-derlag, samt gulvdrager er delvis fjernet, og re-sterende del er under-støttet af fugtsugende træstolpe

Alvorlig fejl


K2 - Vægge i kælder er beklædt med plader, og gulve er delvist tildæk-kede

Alvorlig fejl

K1, Sporadisk bløde og udvaskede fuger, lokale revnedannelser, specielt på gavl mod syd og over franske døre på 1. sal.

K3 - Ståltegl på 1 sal er revnede K2-3 Overliggere over vinduer mod syd er rev-nede K2 - Havemur overlig-ger er defekt Skorsten meget forvitre-de.

3 alvorlige fejl ved ska-deopgørelsen i mur-værk.

9. Bad/toilet og bryggers K3 - I badeværelse forekommer der revnede fuger i bruseniche samt i overgangen mellem facadevæg og skillevæg samt mellem kar og front og K3 - Gummifuge i overgangen mellem kar og væg slår fra

Alvorlig fejl

9. Bad/toilet og bryggers K3 - I bruseniche er vægge udført af gips-plader, og der er begyn-dende fraslag af væv

Alvorlig fejl

9. Bad/toilet og bryggers Revner i fuger i toilet og Alvorlig fejl (vurderet





COWIs vurdering

badeværelser

K3 - Revne gulv-væg, toilet K3 - Revnede hjørnefu-ger gulv-væg, badevæ-relse, tilbygning K3 - Revne ved kar-banketter i badeværelse K3 - Revnede hjørnefu-ger i badeværelse

som en samlet fejl)

9. Bad/toilet og bryggers K3 - I brusenichen ses begyndende revnedan-nelse i overgang mellem sokkel og væg

K3 - I badeværelset i stueetagen er der revnet fuge i overgangen mel-lem kar og væg og mel-lem kar og front

Alvorlig fejl (vurderet som en samlet fejl))




4.2 Bilag 2 - Opgørelse af alvorlige fejl i tilstandsrapporter, som har været udtaget til markkontrol af HE-sekretariatet


COWIs vurdering

Generelle kommentarer til bygningens tilstand:

"Bygningen fremtræder i original stand 1904, med tilbygninger udført, generelt i middel vedli-geholdstilstand. Fortsat god vedligeholdelse an-befales.

Vinduer, facader og eternittag er i dårlig stand. Der forekommer ulovlige installationer i bygningen.

Alvorlig fejl.

Den generelle kommen-tar vurderes ikke at være dækkende for bygnin-gens tilstand.

Facader/gavle K2 - Sætningsrevne mod V, Repareret sæt-ningsrevne mod øst. Div. huller og mindre revner i fuger, samt sten med skår. Udvaskede fuger mod vest.

Der mangler oplysning om:

UN/K3 - korrosion i stålsøjle ved vindue mod SØ. K3 - Revner i vindues-overligger i sydfacade over kældertrappe. K3 - Revner over flere stik over vinduer i nord-facade

3 alvorlige fejl. Beskri-velse af skader på mur-værk er klart utilstræk-kelig.


5. Lof-ter/etageadskillelser

K2 - Loft og vægge i garage, kælder samt loft over overdækket terras-se er beklædt med poly-styren. Brandfarligt

K2 - Loft over over-dækket terrasse er be-klædt med polystyren. Brandfarligt

Alvorlig fejl

Se pkt. 2





COWIs vurdering

3. Yder- og indervægge

8. Tagkonstruktion

K2 - Indvendigt på vægge omkring oven-lysvindue ses flere ste-der fugtskjolder

K2 - Fugtskjold i hjørne af kvist indvendigt i væ-relse mod syd, 1. sal

K3 - Blyinddækning ved kvistvindue mod syd er med revner

Alvorlig fejl (vurderet som en samlet fejl)

3. Yder- og indervægge K3 - Gavl mod vest er med flere revner, særligt ved overligger over ga-rageporten og vinduet; vurderes som følge af rust i bagvedliggende armeringsjern eller stål-dragere

Alvorlig fejl

Afløbsinstallationer Ingen bemærkninger om tagnedløb.

K3- nedløb fra tag føres ud på terræn. Der er op-fugtning af kælder udfor nedløb.

Alvorlig fejl.




4.3 Bilag 3 - Opgørelse af alle fejl i tilstandsrapporter, som ikke har været udtaget til markkontrol af HE-sekretariatet

I de efterfølgende skemaer er alle skader på de besigtigede ejendomme opgjort. Opgørelsen viser, hvor mange "mindre alvorlige skader" og "alvorlige skader", der er oplyst i den oprindelige tilstandsrapport inkl. eventuelle allonger, samt hvor mange "mindre alvorlige" og "alvorlige skader" der er fundet ved COWIs undersøgelser udover oplysningerne i tilstandsrapporterne.

For en mere detaljeret bedømmelse af hvor misvisende og ufyldestgørende en fejl er for de enkelte ejendomme, er det nødvendigt at vurdere fejlene detaljeret på hver ejendom.

I skemaet er det anført under "Tilstandsrapporttekst" den tekst, som er anført i tilstandsrapporten. Hvis der ikke er anført nogen tekst i denne kolonne, er der ingen beskrivelse af skade i tilstandsrapport.

4.3.1 Ejendom 1 Ejendommen er et "Trelleborg" typehus, opført i 1977, som træhus med udven-dig skalmur. Huset har udnyttet tagetage og et samlet areal på 182 m2. Der er endvidere carport/udhus på ca. 38 m2, som er opført i 1983.

Gennemgangen gav anledning til følgende bemærkninger:


COWIs vurdering

Overdækket terrasse ca. 12 m2 er ikke nævnt.

Bør medtages, men mindre alvorlig fejl.

"Det er ikke altid muligt at konstatere punkterede termoruder…."

Det bør nævnes, at der er en punkteret rude i det ene værel-se.

Mindre alvorlig fejl - det har ikke nødvendigvis væ-ret muligt at konstatere ved besigtigelsen.

"Der må regnes med en del istandsættelse før normal vedligeholdelse kan påregnes."

Lidt for kritisk vur-dering.

Mindre alvorlig fejl





COWIs vurdering

K1 - Sokkelpuds er ikke overalt ført til terræn.

K0 karakter vurderes mere rimelig

Mindre alvorlig fejl, da budskab er klart.

K2 - Bagfald og løst rulleskifte ved ho-veddør. Vand kan ledes ind i træ-konstruktion.

Udhæng kan måske skær-me, men mindre alvorlig fejl, at det ikke er nævnt som en risiko.

K1 - Inderdør til sovevæ-relse har skadet finér

Skade kunne ikke findes.

Uvæsentlig forskel

K3 - 3 stk. rygningssten er med revner

K2-karakter vurde-res mere rimelig, følgeskaderisiko er lille på grund af ud-formning af tag

Uvæsentlig forskel, da budskab er klart.

K1 - Isolering ført helt ud mod undertag/tagflade

K3 - vurderes mere korrekt, der er risiko for store følgeskader i tagkonstruktion

Væsentlig forskel i karak-ter, men oplysning er klar, derfor en mindre alvorlig fejl.

Bad/toilet og bryggers Det bør nævnes, at der ikke kan konsta-teres aftræk fra bryggers og at over-løb fra VVB ikke kan ses/konstateres ført til afløb

Mindre alvorlig fejl.

K2 - Der er ulovlig elin-stallation. Note, der bør udføres el-tjek med kon-trol og gennemmåling af elinstallation af autorise-ret el-installatør.

K2 - ved besigtigel-sen blev konstateret skjult transformer til halogenlys i sovevæ-relse og løs stikkon-takt i værelse.

Information er formelt kor-rekt, men ikke vejledende for køber.

Andet. Diverse mindre overvejende kosme-tiske mangler ved fodpaneler, døre som binder osv.





Samlet bedømmelse:

Acceptabel tilstandsrapport, men der er flere mindre alvorlige fejl, der bør nævnes som risici, sammen med en vurdering af de aktuelle risici.

Generelle bemærkninger og noter vurderes ikke at være fuldt dækkende for be-skrivelse af bygningens tilstand.

4.3.2 Ejendom 2 Ejendommen er et muret hus med udnyttet tagetage der er opført i 1960. Huset areal er på 174 m2. Der er desuden opført en muret garage/butik i 1960 og en overdækket terrasse på et ikke angivet tidspunkt.



COWIs vurdering

Garage og overdækket terrasse er ikke med ta-get i gennemgangen grundet ringe byg-ningsmæssig tilstand. Ej heller omfattet af eksi-sterende bygningsforsik-ring.

Der er fejl i gulv og tag-konstruktion i garage, men på trods af dette skønnes den at repræ-sentere en ikke uvæsent-lig værdi for ejendom-men.

Mindre alvorlig fejl at garage ikke medtages.

K1, Sporadisk bløde og udvaskede fuger, lokale revnedannelser, specielt på gavl mod syd og over franske døre på 1. sal.

K3 - Ståltegl på 1 sal er revnede K2-3 Overliggere over vinduer mod syd er rev-nede K2 - Havemur overlig-ger er defekt Skorsten meget forvitre-de.

Alvorlige mangler ved skadeopgørelsen i mur-værk.

Vægbeklædninger K1 - Vægpuds løs i bryggers - ej nævnt i tilstandsrapport


Bad/toilet og bryggers K2 - Der er monteret galvaniserede stålrør efter kobberrør - ej nævnt i tilstandsrapport

Alvorlig mangel i ska-desopgørelsen, men mindre alvorlig fejl m.h.t. købers vurdering af ejendommen.





COWIs vurdering

El - installationer Ingen bemærkninger

UN - Ulovlig elinstalla-tion i stue og på terrasse

Væsentlig mangel i ska-desopgørelse, men min-dre alvorlig fejl m.h.t. købers vurdering af ejendommen.

Samlet bedømmelse:

Ejendommen er meget nedslidt og rummer mange mindre fejl, som det kan væ-re vanskeligt at tilstandsrapportere fuldstændig, men tilstandsrapporten rummer 2 alvorlige fejl og vurderes derfor som meget ringe, selv om den rummer man-ge korrekte oplysninger.

4.3.3 Ejendom 3 Ejendommen er et muret etplanshus på 175 m2, der er opført i 1975. Desuden er der opført en garage på 36 m2 i 1981 og en carport på 39 m2 i 1982. Ved besig-tigelsen blev det oplyst, at en del af beboelsen var udført som en senere tilbyg-ning. Dette fremgår dog ikke af de tilgængelige dokumenter.

Besigtigelsen gav anledning til følgende kommentarer.


COWIs vurdering

"Boligen er traditionelt opført og vedligeholdel-sestilstanden er god. Der må dog påregnes nogle forbedringer inden nor-mal vedligeholdelse kan påregnes.

Det vurderes umiddel-bart, at normal vedlige-holdelse er tilstrækkelig.


Elinstallationer K1- Åben el-dåse på loft.


Samlet bedømmelse:

God tilstandsrapport med 2 mindre alvorlige fejl.




4.3.4 Ejendom 4 Ejendommen består af beboelse på 108 m2 opført i 1958 i et plan, garage på 20 m2 opført i 1958, overdækning på 14 m2 udført i 1991 og havestue på 20 m2 fra 1985.

Besigtigelsen gav anledning til følgende kommentarer.


COWIs vurdering

Der tages generelt for-behold for punkterede termoruder, da en punk-tering ofte kun kan ses under særlige tempera-tur og lysforhold.

K2 - Punkteret rude i skydedør i stue.

Generel og upræcis be-skrivelse af skade, må-ske har den ikke kunnet iagttages ved besigtigel-se - mindre alvorlig fejl.

Beboelse

Tagkonstruktion Der er ikke udført vind-afstivning af tag.

Mindre alvorlig fejl, da tagbeklædning øjensyn-lig giver tilstrækkelig stivhed.

Tagkonstruktion K2 - Råd i udhæng er ikke nævnt i tilstands-rapport.

Væsentlig, men mindre alvorlig fejl.

El-installationer Ingen bemærkninger

K1 - 400V stikkontakt for tæt på bruseplads. K1 - Løs afbryder og stikkontakt i stue K1 - Ulovlig elledning i garage.

Væsentlig mangel, at skader ikke er nævnt. Bruseområde benyttes aktuelt til vaskemaskine og tørre tumbler, men en ny ejer kan ændre ind-retningen; mindre alvor-lig fejl m.h.t. købers vurdering af ejendom-men.

Garage

K3 - Tætning af tag mod litra A er udført med elastisk fuge som er op-hærdet og forvitret. No-te: Fuge bør skiftes.

K1 - Skadeskarakter synes overdrevet i for-hold til risiko for følge-skader.





Samlet bedømmelse:

Acceptabel tilstandsrapport med flere mindre alvorlige fejl.

4.3.5 Ejendom 5 Ejendommen er opført i 1980 og har et areal på 80 m2. Desuden er der opført et Udhus på 8 m2.

Besigtigelsen gav anledning til følgende kommentarer:


COWIs vurdering

Tagbelægning K1 - Det er ikke oplyst i tilstandsrapporten, at 2 tagplader på den nord-vendte tagflade har rev-ner ved bølgetoppe.


Samlet bedømmelse:

En god tilstandsrapport med en mindre alvorlig fejl.

4.3.6 Ejendom 6 Ejendommen er opført i 1940 i blank mur og med tegltag og bagbygning i blank mur med tagpaptag; nu dækket med metalplader. Huset har udnyttet tag-etage og et samlet areal på 142 m2. Der er endvidere garage opført i 1940 på 19 m2. Carport opført i 1990 er på 48 m2. Drivhus på 10 m2.

For garage, carport og drivhus er der ikke udarbejdet tilstandsrapport.

Gennemgangen gav anledning til følgende bemærkninger om afvigelser fra til-standsrapporten:


COWIs vurdering

3. Yder- og indervægge K2 - Ved indgangsparti forekommer der revnet murværk

K0 - En del finish-arbejder i form af lister







COWIs vurdering

m.v. mangler

K0 - I stueetagen er ta-petet stedvist gået fra

K1 - For at stoppe hul i væg i fyrrum er der ud-fyldt med PU-skum



4. Vinduer og døre K1 - Manglende gericht omkring dør til fyrrum

K1 - Dørkarm i fyrrum er revnet



8. Tagkonstruktion K1 - I loftrum fore-kommer der uisoleret loftslem over værelse - der er risiko for kondens på/ved loftslem


10. VVS-installationer K2 - I fyrrum forekom-mer der løsthængende flexslanger


Samlet bedømmelse:

God og fyldestgørende tilstandsrapport med enkelte mindre alvorlige fejl. Ka-rakter: God tilstandsrapport.

4.3.7 Ejendom 7 Enfamiliehus. Ejendommen er opført i 1974 med facader i blank mur og med bølgeeternittag. Bebygget areal 115 m2. Der er opført haveudestue på 29 m2 i 2002, garage på 44 m2 i 1981 samt en udateret haveudestue på 19 m2. Sidst-nævnte haveudestue er ikke medtaget i tilstandsrapporten.






COWIs vurdering

1. Fundamenter/sokler K1 - Sokkelpuds er par-tielt hultlydende


4. Vinduer og døre K0 - Løst håndtag ved badeværelsesvindue

K0 - Enkelte løse dør-håndtag

K2 - Stedvis utætheder mellem glas og lister ved vinduer




6. Gulvkonstruktion og gulve

K1 - I udestuen er der partielt fjedren-de/eftergivende trægulv


8. Tagkonstruktion K3 - Defekt tagplade i gavl

K2 - Råd i remender to steder



9. Bad/toilet og bryggers K3 - I badeværelse forekommer der revnede fuger i bruseniche samt i overgangen mellem facadevæg og skillevæg samt mellem kar og front og K3 - Gummifuge i overgangen mellem kar og væg slår fra

K0 - Enkelte reparerede huller i vægfliser

Alvorlig fejl






COWIs vurdering

Garage 3. Yder- og indervægge

K1 - Løs fuge i over-gang mellem for- og bagmur

K1 - Mindre revner i gasbetonvægge



Garage 4. Vinduer og døre

K2 - I garageport fore-kommer der svampean-greb (tåresvamp)


Garage 8. Tagkonstruktion

K3 - Dårlig inddækning i overgang mellem ga-ragetag og husmur samt mod gl. havestue


Bemærkninger/ generelle kommentarer

Bem. under pkt. 2 er overflødig

Samlet bedømmelse:

Rimeligt indhold, men for mange mindre alvorlige og 1 alvorlig fejl og dermed en ringe tilstandsrapport.

4.3.8 Ejendom 8 Ejendommen er opført i 1945 i blank mur og tegltag. Huset har udnyttet tageta-ge og et bruttoetageareal på 116 m2 samt kælder på 71 m2. Der er endvidere en garage opført i 1945 på 18 m2 samt et udateret udhus/skur på ca. 10 m2. Udhu-set er ikke anført i BBR og ikke medtaget i tilstandsrapporten. Ejendommen er renoveret med meget varierende kvalitet.






COWIs vurdering

1. Fundamenter/sokler K2 - Ved indgangstrap-pe forekommer der rev-ner og løst og hult puds

K2 - Revne i fundament ved terrasse

K3 - I terrassen er der indstøbte træsøjler, de er med mørhed, og beton er sprunget som følge af udvidende træ

K3 - Revner i terrasse og synligt jern i terras-sedæk






K2 - Vægge i kælder er beklædt med plader, og gulve er delvist tildæk-kede

K2 - Afskallet beton over underliggende jerndrager ved terrasse

Alvorlig fejl


3. Yder- og indervægge K2 - Afskalninger samt løse og udskudte fuger (frostskader) ved læmur ved terræn

K1 - Løse gerichter på 1. sal

K1 - Defekt bund i vaskeskab

K2 - Huller efter bore-biller i overligger i kæl-der

K2 - Revne i teglover-










COWIs vurdering

ligger i forlængelse af overliggende udbedret revne i murværk

K2 - Revne i overgang mellem læmur og facade mod sydvest

K2 - Zig-zag revne i nordvestligt hushjørne



4. Vinduer og døre K2 - Kalfatringsfuger ved kvist mangler

K0 - Dør til værelse mangler

K2 - Topforsegling af vinduer mangler








COWIs vurdering

5. Lofter/etageadskillelser

K1 - Fugtskjold ved kvist mod syd

K1 - Liste mellem nyt vindue og gammel loftsbeklædning i kvist mod syd mangler

K1 - Manglende færdig-gørelse ved nedgangen til kælder

K1 - Skader ved pudset loft i vaskerum i kælder






K1 - I niche i sovevæ-relse er der større fuger mellem gulvbrædder

K1 - I soveværelse er der hul i gulvet ved ra-diator

K1 - Lidt knirkende gulve i entre




8. Tagkonstruktion K2 - Ved altan mangler der sammenhæng i over-flader

K3 - Defekte teglsten på toppen af læmur ved terræn

K1 - I skunk er isolering rodet, og der er uisole-rede flader mod beboel-se

K2 - Manglende ryg-ningskappe under grat og rygningssten og K2 - I loftrum ses be-skadiget undertag over skotrende samt mangel-




Mangler ved undertag - alvorlig fejl





COWIs vurdering

fuld afslutning ved skor-sten

9. Bad/toilet og bryggers K1 - I badeværelse fore-kommer der enkelte hultlydende vægfliser

K3 - Manglende fuge ved fliser bag vaskeskab

K3 - Revne i overgang mellem terrazzo og fli-ser

K1 - Bagfald på gulv i brusenichen i kælderen

K3 - I bruseniche er vægge udført af gips-plader, og der er begyn-dende fraslag af væv





Alvorlig fejl

10. VVS-installationer K2 - Bag wc er anvendt rødt rør - er ikke god-kendt til synlig place-ring

UN - Tegn på tidligere utæt fitting ved varmt-vandsbeholder - skal holdes under observati-on



Garage 3. Yder- og indervægge

K2 - Revnet hjørne un-der tag


Garage 4. Vinduer og døre

K2 - Råd i garageport


Generelle kommentarer:

Boligen er opført i god kvalitet, og vedlige-holdstilstanden er god,

Misvisende for aktuel tilstand





COWIs vurdering

der må dog påregnes nogle forbedringer, in-den normal vedligehol-delse kan påregnes. Bygningen fremstår som ved opførelsen, og der er ikke foretaget væsent-lige ændringer af indret-ninger og konstruktioner

Samlet bedømmelse:

Rimeligt indhold, men for mange små fejl og 3 alvorlige fejl. Dermed får til-standsrapporten karakteren: Meget ringe tilstandsrapport.

4.3.9 Ejendom 9 Ejendommen er opført i 1890 med pudsede og kalkede facader. Huset har ud-nyttet tagetage og et bruttoetageareal på 175 m2. Nuværende tagdækning er bølgeeternit.

Der er endvidere et udhus på 50 m2, formentlig opført samtidig med hovedhu-set, og udateret overdækning på 20 m2 samt carport på 18 m2. Udhus, over-dækning og carport er ikke medtaget i tilstandsrapporten.



COWIs vurdering

3. Yder- og indervægge K1 - Afskallet puds (kraftigt), gavltrekant, set fra loftrum

K2 - Revner + stik har sat sig ved gavlvindue, loftrum

K2 - Flere steder skim-melsvamp

K1 - Gammel sætning









COWIs vurdering

over dør mellem køkken og stue

K1 - Hule vægfliser, køkken

K1 - Defekt bund i vaskeskab

K2 - Revner i indvendi-ge vægge

K2 - Dør mellem bag-gang og køkken har sat sig -> skæv dør

K1 - Mursten skubbet ind ved sokkel mod vest

K2 - SØ-hjørne har sæt-ningsrevne







4. Vinduer og døre K2 - Manglende topfor-segling

K1 - Løs vinduesplade




Note: Manglende skunklemme, 1. sal


K0 - Ujævnt gulv, 1. sal

K1 - Fodpaneler med tydelig råd

K1 - Gulvbrædder i hjørneværelse når ikke ud under væg

K2 - Gulv i bryggers rådnet i hjørnet









COWIs vurdering

8. Tagkonstruktion

Stærk nedbrudt rense-lem øverst i skorstens-pibe i tagrum. Der er stor risiko for udsivning af røggasser i loftrum

K1 - Utætheder tagpla-der imellem

K0 - Lidt mos på tagbe-lægning



10. VVS-installationer K2 - Tæring ved fitting ved hane i unit


11. El-installationer K2 - Ulovlig el-installation i nedhængt loft


Samlet bedømmelse:

Rimeligt indhold - (umuligt hus). Svær at lave fyldestgørende. Efter de svære omstændigheder grundet husets høje alder og ringe stand: Acceptabel tilstands-rapport, men med nogle fejl.

4.3.10 Ejendom 10 Ejendommen er opført i 1953 med et bruttoetageareal på 107 m2 i 1-plan. Der er 70 m2 kælder. Ejendommen er formentlig opført som gasbetonhus og siden beklædt med murstensskaller. Taget er dækket med eternitskifer.

Der er en udateret carport på 25 m2, som ikke er medtaget i eftersynet.



COWIs vurdering

1. Fundamenter/sokler K1 - Stedvist hult sok-kelpuds



K2 - Vandret revne ind-vendig trappevæg umid-delbart under loft i kæl-derhals + på tværs i trappeløb + revne mel-






COWIs vurdering

lem dæk og facade

3. Yder- og indervægge K1 - Manglende fuge i overgang mellem køk-kenbordplade og fliser

K1 - Manglende fuger omkring vinduespla-de/fliser ved køkken-vask

K1 - Flere mindre rev-ner i facadesten

K1 - Manglende rist i udluftningsventil i faca-de mod vest

K1 - Defekte ventilati-onsriste i sydfacade

K1 - Stedvis manglende fuger ved terrassedør

K2 - Murværk i terræn mod øst








4. Vinduer og døre K0 - Løst håndtag til kælderdør

K0 - Manglende finish ved kalfatringsfuger

K1 - I bunden af vinduer er drypnæse fuget til

K1 - Ny kælderdør skævt isat

K0 - I kælder revnet vinduesplade







K0 - Manglende fodpa-neler i skabsrum






COWIs vurdering

K1 - Gulvbeklædning i soveværelse går ikke ud under fodpanel


7. Indvendige trapper K1 - Indvendig kælder-trappe har sat sig ved bagvange


8. Tagkonstruktion K3 - Hul i toppen af inddækning ved skot-rende set indefra


9. Bad/toilet og bryggers K1 - Manglende fuge glasvæg-flisevæg

K2 - Beton i gulvafløb, badeværelse

K1 - Manglende fuger mellem glasbyggesten




10. VVS-installationer K1 - Provisorisk afløbs-rør fra pumpebrønd


11. El-installationer K0 - Løs kontakt i køk-ken

UN - Stikdåser i ned-hængt loft vurderes ikke lovligt udført

K2 - El til garage ses i kælder ikke lovligt ud-ført (blød ledning + manglende jord mv.)

K1 - Løse ledninger ved fjernvarmeinstallation, kælder

K2 - Fra kælder er der ført el gennem hul i fundament til forha-ve/pumpebrønd










COWIs vurdering

Generelle kommentarer Mangler

Samlet bedømmelse:

Meget tynd tilstandsrapport med rigtig mange "mindre alvorlige fejl", men samlet vurderes den at være acceptabel.

4.3.11 Ejendom 11 Ejendommen er opført i 1970 med blank mur og tag dækket med bølgeeternit. Ejendommens bruttoetageareal er på 169 m2 i 1-plan. Der er endvidere garage opført i 1970 på 33 m2.



COWIs vurdering

1. Fundamenter/sokkel K1 - Revne mellem sål-bænkelementer

K1 - Afskallet sokkel-puds på sydøstlige hjør-ne



3. Yder- og indervægge K1 - 2 indv. revner ved vinduesoverligger

K1 - Overfladeafskal-ning af mursten

K1 - Mindre revne i murværk

K2 - Revner i fuger om-kring bjælkevederlag

K2 - Beplantning (ved-bend) op ad mur, nord-øst

K2 - Overligger ved










COWIs vurdering

vindue mod øst med revne



K2 - Loft i køkken + entre ikke lovligt p.g.a. brand



K1 - I bagentre revnet sokkelflise + revnede gulvfliser

K0 - Mærker på køkken-låger K1 - Ujævnt beton un-der vinyl K1 - Hule gulvfliser i entre



Mindre alvorlig fejl Mindre alvorlig fejl

8. Tagkonstruktion K3 - Manglende tætning skotrende-tagbelægning

K1 - Loftrum uisoleret

K2 - Indstøbt nedførsel ved nedløb mod øst

K2 - Afskalninger ved gammel fyr-skorsten forårsaget af frost





9. Bad/toilet og bryggers K1 - Fuger ved bord og hjørne

K1 - I bryggers beton i gulvafløb

Revner i fuger i toilet og badeværelser

K3 - Revne gulv-væg, toilet K3 - Revnede hjørnefu-ger gulv-væg, badevæ-relse, tilbygning K3 - Revne ved kar-



Alvorlig fejl





COWIs vurdering

banketter i badeværelse K3 - Revnede hjørnefu-ger i badeværelse

K2 - Hule vægfliser i badeværelse

K2 - Gulvafløb med tæ-ring, toilet

K1 - Beton i gulvafløb i badeværelse




10. VVS-installationer K2 - Håndvask i bade-værelse er løs



K3 - Utæt tagpap om-kring tagbrønd i garage-tag

K3 - Vindskeder med revner og er vredne




Bygningerne virker sun-de og reelle, om end de generelt trænger til ved-ligehold

Mere præcise kommen-tarer savnes

Samlet bedømmelse:

For mange alvorlige fejl, særligt vedrørende fuger m.v. i vådrum. Til tider upræcis. Flere punkter er skrevet forkerte steder. Tilstandsrapporten karakteri-seres som en: Ringe tilstandsrapport.

4.3.12 Ejendom 12 Ejendommen er opført i 1981 med blank mur og tag dækket med bølgeeternit. Ejendommens bruttoetageareal er på 79 m2 i 1-plan. Ifølge bygningsoplysnin-gerne er der en havestue på 6 m2, carport/udhus på 25 m2 og et udhus/skur på 4 m2. Alle bygningerne er udaterede og er ikke medtaget i tilstandsrapporten.




Efter tilstandsrapportens udarbejdelse er havestuen fjernet.



COWIs vurdering

3. Yder- og indervægge K0 - Malerstænk på gavl mod øst

K2 - Enkelte afskallede mursten mod øst

K2 - Revnet murværk over vindue mod øst




8. Tagkonstruktion K1 - Skævtsiddende skorstenshætte

K1 - Afskårne spæren-der som følge af tidlige-re havestue

K1 - Anløbne rendejern og nedløbsholdere




9. Bad/toilet og bryggers K1 - Manglende fuge ved overkant badeværel-sesvindue

K1 - Cementfuge mel-lem glasvæg og flise-væg, badeværelse



11. El-installationer K1 - Løstliggende el-kabler ved gavl mod øst

K2 - Defekt stikkontakt mod syd



Samlet bedømmelse:

En del mindre alvorlige fejl er ikke noteret - flere åbenlyse. Tilstandsrapporten er tynd ved et hus, der generelt havde få fejl. Tilstandsrapporten karakteriseres som en: acceptabel tilstandsrapport.




4.3.13 Ejendom 13 Ejendommen er opført i 1978 i blank mur med tagdækning af betonsten. Ejen-dommens bruttoetageareal er på 127 m2. Endvidere er der en garage opført i 2003 på 48 m2.



COWIs vurdering

1. Fundamenter/sokler K2 - Partielt hult + løs og afrevet sokkel + lod-ret revne (ved påstøb-ning)



K3 - Manglende ventila-tion i krybekælder (2 x 2 stk.)


3. Yder- og indervægge K1 - Udpint brystnings-beklædning

K2 - Revne i murværk mod nordvest



4. Vinduer og døre K0 - Bryggersdør "hængt op" med skår bardun (midlertidig løs-ning)

K2 - Begyndende dela-minering af terrasse dør

K2 - Revner i bundglas-lister

K2 - Manglende topfor-segling

K2 - Begyndende rev-nedannelser ved elasti-ske kalfatringsfuger

K2 - Manglende kalfa-tringsfuger omkring gavlvindue











COWIs vurdering

6. Gulvkonstruktion K0 - Manglende finish omkring rør under varmtvandsbeholder


8. Tagkonstruktion K1 - Manglende af-standslister mellem un-dertag og lægter

K1 - Manglende ventila-tion i loftsrum

K2 - Fodblik mangler, undertag ført i tagrende




9. Bad/toilet og bryggers K2 - Enkelte revnede fliser under vask i bør-nebadeværelse

K2 - Enkelte hultlyden-de gulvfliser i børneba-deværelse



10. VVS-installationer K1 - Tegn på tidligere utæt fitting under køk-kenvask

K1 - 2 x vandlås efter hinanden i badeværelse

K0 - Løs rist til tørre-tumbler





Bem. til pkt. 2

Generel kommentar

Bemærkning overflødig

Mangler

Samlet bedømmelse:

Acceptabel men "tynd" tilstandsrapport med for mange mindre alvorlige fejl, grænsende til alvorlige fejl. Manglende grundighed. Tyder på overfladisk gen-nemgang.




4.3.14 Ejendom 14 Ejendommen er opført i 1942 i blank mur med delvis udnyttet tagetage. Ejen-dommens bruttoetageareal er på 102 m2. Der er endvidere en tilbygning til be-boelsesbygningen fra 1995 på 23 m2 samt en havestue fra 2002 på 17 m2 og en garage fra 1999 på 63 m2. Alle bygningerne er omfattet af tilstandsrapporten.



COWIs vurdering

1. Fundamenter/sokler K1 - Mange revner i sokkel


4. Vinduer og døre K1 - Manglende dræn i bundglaslister

K2 - Begyndende rev-nedannelse i maling af gavldør, 1. sal



8. Tagkonstruktion K2 - Anløbne jern i gavl, udhæng

K3 - 3 steder med revnet tagplade i loftrum

K3 - Hjørne afskallet, tagplade

K2 - Tag er malet nu, begynder at skalle

K1 - Udpinte vindskeder






9. Bad/toilet og bryggers K2 - Beton i gulvafløb i toilet


10. VVS-installationer K3 - Utæt afspærrings-ventil under vask, toilet


11. El-installationer K1 - Transformere til ovenlysspot kan ikke ses alle steder






COWIs vurdering

Tilbygning 1. Fundamenter/sokler

K0 - Havestue mangler olie/overfladebehandling


Tilbygning 3. Yder- og indervægge

K2 - Elastisk fuge gået fra i bunden af hjørne-stolper ved havestue


Tilbygning 4. Vinduer og døre

K2 - Begyndende revne i elastisk kalfatringsfuge ved havestuevindue mod vest



K1 - Udkragede remen-der, anneks/garage

K1 - Flækket vindske-debræt, anneks/garage

K1 - Ved udhæng an-vendt ikke-galvaniserede skruer





Bem. u. pkt. 2 Skrives u. pkt. 1 i korte-re form

Samlet bedømmelse:

Rimeligt indhold, dog overset en del mindre alvorlige fejl. Karakteren: Accep-tabel tilstandsrapport. Enkelte noter, som ikke vedkommer huseftersynsordnin-gen.

4.3.15 Ejendom 15 Ejendommen er opført i 2001 i blank mur. Tagdækning er betontagsten. Ejen-dommen har et bebygget areal på 195 m2 i 1-plan og et bruttoetageareal på 161 m2. De er endvidere et udhus/skur opført i 2004 på 12 m2.






COWIs vurdering

3. Yder- og indervægge K1 - Indvendige fuger ved vinduer slår fra

K1 - Revne i pladeover-gang over karnap, køk-ken 2 x

K2 - Revne ved indven-dig vinduesoverligger i hjørne af stue

K1 - Revnede fuger om-kring kipdrager i stue





4. Vinduer og døre K2 - Fuger mellem vin-dueselementer, karnap, revnet



K2 - Revnet fuge i overgang ml. gulv og vindueselementer, kar-nap/køkken

K2 - Revnet fuge i overgang flise-gulv/skillevæg, køkken



8. Bad/toilet og bryggers K2 - Beton i gulvafløb, barnebadeværelse

K3 - Fuge gulv-væg slår fra i bruseniche

K1 - Håndvask sunket -> revnet fuge

K2 - Beton i gulvafløb, bruseniche, forældreba-deværelse + bryggers









COWIs vurdering

Udhus/skur 3. Yder- og indervægge

K0 - Manglende færdig-gørelse omkring dør og vindue i skur


Bemærkninger Pkt. 2 Bem. overflødige

Samlet bedømmelse:

Acceptabel tilstandsrapport med en del mindre alvorlig fejl. Tilstandsrapporten er ellers i sin helhed acceptabel i omfang og formuleringer.

4.3.16 Ejendom 16 Ejendommen er opført i 1947 med blankt murværk og tag dækket med bølge-eternit. Ejendommens bruttoetageareal er på 92 m2. Der er fuld kælder under ejendommen. Kælderen er uden jorddækning ved en facade.

Endvidere er der et udateret baghus på 12 m2, som ikke er omfattet af tilstands-rapporten.



COWIs vurdering

1. Fundamenter/sokler K1 - Huller i sokkel fra gamle olierør



K2 - Bløde plader på vægge i kælder, gang, værelse mv. -> revne i pladesamling

K2 - Løs + nedfalden-puds bag bløde plader i kælder



3. Yder- og indervægge K0 - Tapet partielt gået fra

K2 - Bløde plader på







COWIs vurdering

vægge i soveværelse

K1 - Skabslåge ved kældernedgang skæv

K1 - Udvendigt anvendt malede spånplader

K3 - Revnet murværk omkring spær

K1 - Huller efter bore-biller ved beklædning ved overdækket terrasse - ikke aktivt

K2 - Murværk i jord

K2 - 2 stk. vinduer mod øst tilmuret

K2 - Træbeklædning ved gammel garageport i terræn

K3 - Underlag for bryst-ningsplader (trælægter) er rådnet væk

K2 - "Åbent" endetræ ved altanhåndliste








Alvorlig fejl


4. Vinduer og døre K2 - Afskalninger ved sålbænke



K2 - Bløde plader, loft

K0 - Manglende loft-højde i badeværelse




K2 - Afskallet fuge i overgang mellem gulv og væg ved overdækket terrasse






COWIs vurdering

8. Tagkonstruktion K1 - Manglende filt-strimler mellem tagpla-der


10. VVS-installationer K1 - Rør i kælder kun delvist isoleret

K1 - Røde synlige klo-akrør i kælderrum

K2 - Gammel fald-stamme i gulv ikke af-blændet





Gen. komm. Der mangler gen. kom-mentarer

Samlet bedømmelse:

Ringe tilstandsrapport med mange mindre alvorlige fejl og 1 alvorlig. Til-standsrapporten bruger mange ord uden at være præcis. Der er tegn på udpræ-get anvendelse af standardtekster. Tilstandsrapporten indeholder ligeledes flere irrelevante oplysninger, som forvirrer mere end de informerer.

4.3.17 Ejendom 17 Ejendommen er opført i 1742, formentlig som bindingsværkshus med stråtag. Ifølge oplysninger fra sælger har tidligere ejer ændret på facaderne, så der nu kun kan ses bindingsværk i sidebygningens gavl mod garage/udhus.

Ejendommen har et bruttoetageareal på 163 m2, heraf udnyttet tagetage på 52 m2.

På ejendommen er der opført en pavillon i glas/alu i 1989 på 14 m2, et anneks i 1979 på 16 m2, garage/udhus fra 1965 på 39 m2 og brændeskure, udaterede, på tilsammen 52 m2.

Anneks, garage/udhus og brændeskure er ikke omfattet af tilstandsrapporten.






COWIs vurdering

1. Fundamenter og sokler

UN - Sokkel kan ikke besigtiges på grund af beplantning; derfor kan det ikke fastslås, om omfanget af ventilation af gulvkonstruktionen er tilstrækkelig



K3 - I "ølkælder" er der råd i gulvdrager ved ve-derlag, samt gulvdrager er delvis fjernet, og re-sterende del er under-støttet af fugtsugende træstolpe

K1 - I "ølkælder" er der afskallet vægpuds

Alvorlig fejl


3. Yder- og indervægge K1 - På vægge i grov-køkken/bryggers fore-kommer der skimmel

K2 - I fyrrum er der fugtskjolder på yder-vægge som følge af fugtopstigning

K1 - Stedvist hultlyden-de vægpuds på indven-dige vægge og enkelte mindre revner

K2 - I lille stue/værelse mod gården forekommer der opfugtning nederst ved træbeklædningen som følge af opstigende fugt

Note: Fra skunkrum ses, at flere vægge er be-klædt med hårde masso-nitplader









COWIs vurdering

4. Vinduer og døre K2 - Manglende kit ved kvistvinduer



K 2 - I badeværelse og mellemgang er der cel-lotexplader på lofter



K1 Stedvis knirkende gulve


8. Tagkonstruktion K2 - Enkelte afskalnin-ger udvendigt på skor-stenspibe

K1 Lidt inaktive huller i tagkonstruktion efter borebiller



9. Bad/toilet og brygger K2 - I badeværelse og mellemgang er der cel-lotexplader på lofter

K1 På vægge i grov-køkken/bryggers fore-kommer der skimmel



10. VVS-installationer UN - Der er drypmærker på gulv under radiator i stue


11. El-installationer UN - I el-tavle fore-kommer der ikke HFI-relæ, installationens lov-lighed bør undersøges af autoriseret el-installatør


Samlet bedømmelse:

Standardtekster og diffuse noter. Manglende stillingtagen til brandproblematik. Flere mindre alvorlige fejl og 1 alvorlig fejl. Karakteren: Ringe rapport.




4.3.18 Ejendom 18 Enfamiliehus opført i 1970 i blank mur med tag dækket med bølgeeternitplader. Ejendommen har et bruttoetageareal på 82 m2 plus en tilbygning fra 1996 på 10 m2. Denne tilbygning er ligeledes opmuret i blank mur med fladt tag dækket med metalplader.

Der er endvidere carport/udhus fra 1996 på 14 m2 og en overdækket terrasse, udateret, på 10 m2. Alle bygninger er omfattet af tilstandsrapporten.



COWIs vurdering

3. Yder- og indervægge K1 - Revne i mur ved havedør (zigzag)



K2 - Fugtspor i køkken-loft


8. Tagkonstruktion K2 - Bagfald på tagren-der


9. Bad/toilet og brygger K1 - Manglende fuge mellem fliser og dørge-richt i badeværelse

K2 - Fugtspor ned ad væg i bryggers



Samlet bedømmelse:

God og fyldig rapport, kun enkelte mindre alvorlige fejl. Der mangler dog fyl-destgørende note vedr. baghusets tag. Generelle kommentarer: ingen bemærk-ninger. Karakter: God rapport.

4.3.19 Ejendom 19 Ejendommen er et enfamiliehus på 96 m2 med en garage/udhus på 27 m2, der er opført i letbetonblokke i 1954. Der er senere opført en tilbygning med udestue på 30 m2. Ydervægge er beklædt med teglskaller. Huset er overtaget 14. april 2005. Den nye ejer har istandsat de indvendige overflader efter overtagelsen.






COWIs vurdering

VVS-installationer K3 - Der mangler op-lysning om tæring på vandrør under køkken-vask.


Samlet bedømmelse:

En udmærket rapport med kun en enkelt mindre alvorlig fejl.




4.4 Bilag 4 - Opgørelse af alle fejl i tilstandsrapporter, som tidligere har været udtaget til markkontrol af HE-sekretariatet

I de efterfølgende skemaer er alle skader på de besigtigede ejendomme opgjort. Opgørelsen viser, hvor mange "mindre alvorlige skader" og "alvorlige skader", der er oplyst i den oprindelige tilstandsrapport inkl. eventuelle allonger, samt hvor mange "mindre alvorlige" og "alvorlige skader" der er fundet ved COWIs undersøgelser udover oplysningerne i tilstandsrapporterne.

I skemaet er det anført under "Tilstandsrapporttekst" den tekst, som er anført i tilstandsrapporten. Hvis der ikke er anført nogen tekst i denne kolonne, er der ingen beskrivelse af skade i tilstandsrapport.

4.4.1 Ejendom 20 Ejendommen er et enfamiliehus med delvis kælder og udnyttet 1. sal på i alt 192 m2. Ejendommen er opført i 1904. Desuden er der garage på 13 m2, udhus på 9 m2 og drivhus på 4 m2. Opførelsestidspunkt er kun oplyst for det oprinde-lige hus.

Ejendommen er udtaget til markkontrol på baggrund screening udført af HE-sekretariatet.

Der er udarbejdet 3 allonger til tilstandsrapporten.


Tilstandsrapporttekst (inkl. allonger)

COWIs skadesbe-dømmelse

COWIs vurdering

Generelle kommentarer til bygningens tilstand:

"Bygningen fremtræder i original stand 1904, med tilbygninger udført, generelt i middel vedli-geholdstilstand. Fortsat god vedligeholdelse an-befales.

Vinduer, facader og eternittag er i dårlig stand. Der forekommer ulovlige installationer i bygningen.

Alvorlig fejl.

Den generelle kommen-tar vurderes ikke at være dækkende for bygnin-gens tilstand.

Facader/gavle K2 - Sætningsrevne mod V, Repareret sæt-ningsrevne mod øst. Div. huller og mindre

Der mangler oplysning om:

UN/K3 - korrosion i stålsøjle ved vindue

Alvorlige fejl. Beskri-velse af skader på mur-værk er utilstrækkelig.






COWIs vurdering

revner i fuger, samt sten med skår. Udvaskede fuger mod vest.

mod SØ. K3 - Revner i vindues-overligger i sydfacade over kældertrappe. K3 - Revner over flere stik over vinduer i nord-facade

Vinduer og døre K2 - Nedbrydning i kælderdøre, samt døre mod N

Der mangler oplysning om: K1 - Indv. dør til sove-værelse er skæv og kan ikke lukkes


Tagbelægning/rygning. K2- Flere interimistiske reparationer på eternit-taget.

Der mangler oplysning om: K2 - Flere revner i top-pen af bølger på taget.

Væsentlig fejl, men mindre alvorlig. Beskri-velse af skader er ikke dækkende.

Ved besigtigelse i loftrum, kan det ses, at der er bræddeunderlag for eternitplader og for-mentlig også en gammel tagpapdækning.

VVS installationer K2 - Galv. rør efter kob-ber

Det bør anføres, at det forekommer i bryggers


Afløbsinstallationer Ingen bemærkninger om tagnedløb.

K3- nedløb fra tag føres ud på terræn. Der er op-fugtning af kælder udfor nedløb.

K1 - afløb i kælder er ikke afproppet.

Alvorlig fejl.

Mindre væsentlig fejl, men der kan være risiko for indtrængning af rot-ter, hvis ikke ledning er afproppet i jord.

El - installationer K2 - Ulovlig lysinstalla-tion i tagrum udført i

El-installationer med bløde ledninger fore-kommer flere steder i

Væsentlig fejl, men mindre alvorlig for kø-bers vurdering af ejen-






COWIs vurdering

blød ledning bygningen. dommen.

Samlet bedømmelse:

Tilstandsrapporten giver ikke et dækkende billede af ejendommens tilstand. Der forekommer flere alvorlige og væsentlige fejl. Tilstandsrapporten er meget ringe.

4.4.2 Ejendom 21 Ejendommen er et enfamiliehus på 167 m2 i et plan, der er opført i 1957. Desu-den er der opført carport og udhus på 11 og 7 m2 i 1984. Ved besigtigelsen blev det oplyst, at huset er ombygget og udvidet i 1986. Der har været en større vandskade i huset efter den oprindelige besigtigelse og den udførte markkon-trol.

Der er udarbejdet 1 allonge til tilstandsrapporten.




COWIs vurdering

Facader/gavle K2 - Revner i nord og syd mellem hovedhus og udbygning i nv. Note: Revnerne, som er repareret ved spartling er gendannet som fine revner.

K2 - revne forsætter i fundament.

Mindre alvorlig fejl. Revne (som er gennem-gående) er bedre be-skrevet under indvendig væg.

Vinduer og døre K1 - Havedør delamine-rer i ramme - er ikke beskrevet


Gulve Gulve var fjernet i hele huset på grund af vand-skade, derfor kan de op-rindeligt beskrevne ska-der ikke vurderes.

Info.






COWIs vurdering

Tagkonstruktion K1 - Loftrum er ikke udluftet - ej oplyst i til-standsrapport.


VVS-installationer K2 - tæring på vandstik og K2 - Tæring på fremløb fra fyr er ikke oplyst i tilstandsrapport.

Væsentlige, men mindre alvorlige fejl for købers vurdering af ejendom-men.

El-installationer Note: Ejendommen er uden fejlstrømsrelæ

Ved besigtigelsen var der monteret fejlstrøms-relæ.

Formentlig er fejl-strømsrelæ monteret ved opstilling af affugtere efter udarbejdelse af tilstandsrapport og markkontrol.

Samlet bedømmelse:

Tilstandsrapporten giver en rimelig beskrivelse af ejendommens tilstand, men den rummer 5 mindre alvorlige fejl. Tilstandsrapporten er acceptabel.

4.4.3 Ejendom 22 Ejendommen er opført i 1964 og ombygget i 1987. Bygningen er med udnyttet tagetage og har et samlet etageareal på 189 m2. Der opført carport i 1992 på 35 m2. Tidspunkt for opførelse og areal for udhus og udestue er ikke oplyst.



COWIs vurdering

Bad/toilet K1 - Fin revne i flise ved gulvafløb i brusebad i stueetage.

K1 - Der mangler op-lysning om, at en fuge har mistet vedhæftning i badeværelse i stueetage.

Mindre alvorlig fejl (fej-len kan være opstået mellem besigtigelsen i november og kontrollen i april)

Samlet bedømmelse:




En udmærket tilstandsrapport med en mindre alvorlig fejl, som muligvis er op-stået efter besigtigelsen.

4.4.4 Ejendom 23 Enfamiliehus. Ejendommen er opført i 1969 med facader i blank mur og med tegltag. Huset har udnyttet tagetage og et bruttoetageareal på 192 m2 samt 96 m2 kælder. Der er et udateret drivhus på 18 m2, som ikke indgår i tilstandsrap-porten.



COWIs vurdering

1. Fundamenter/sokler K1- I trappevanger til kælderen er der mindre revner

K2 - Fugtgennemslag i loft i kælderhals og be-gyndende delaminering af betondæk




K2 - Loft og vægge i garage, kælder samt loft over overdækket terras-se er beklædt med poly-styren. Brandfarligt

K1 - Revne i overgang mellem lyskasse og kældervæg samt ved kant af lyskasser

K1 - Lyskasserist er provisorisk understøttet

Alvorlig fejl



3. Yder- og indervægge K1 - Mange steder på 1. sal ses revner i spånpla-desamlinger/væg

K2 - Indvendigt på vægge omkring oven-lysvindue ses flere ste-der fugtskjolder

K2 - Fugtskjold i hjørne


Alvorlig fejl *)

Alvorlig fejl *)





COWIs vurdering

af kvist indvendigt i væ-relse mod syd, 1. sal

K1 - I pejs er der løse ildfaste sten

K1 - Revner i røgkappe ved pejs

K1 - Ved pejs ses revner ved rulleskift

K2 - Flere diagonalrev-ner i murværk gående mod fundament til ven-stre for hoveddørsparti

K1 - Enkelte revnede glasbyggesten ved en-tredør

K1 - I kælderen ses flere mindre revner i gasbe-tonvægge (skillevægge)

K3 - Gavl mod vest er med flere revner, særligt ved overligger over ga-rageporten og vinduet; vurderes som følge af rust i bagvedliggende armeringsjern eller stål-dragere

K2 - Mod øst forekom-mer der mursten i jord

K2 - Revnet murværk ved dragervederlag med overdækket terrasse







Alvorlig fejl



4. Vinduer og døre K0 - Der mangler haspe ved vindue mod syd, 1. sal






COWIs vurdering

K2 - I vinduer i stueeta-gen er søm på vej ud af bundglaslister

K2 - Bundglaslister ved køkken buer på midten

K1 - Enkelte revnede glasbyggesten ved en-tredør

K2 - Generelt forekom-mer løse og udfaldne kalfatringsfuger

K2 - Manglende topfor-segling

Mindre alvorlig fejl; der mangler note om be-gyndende nedbrydning






K2 - Loft over over-dækket terrasse er be-klædt med polystyren. Brandfarligt

Se pkt. 2


K1 - Gulvet i værelse mod syd på 1. sal er ujævnt

K1 - Eftergivende gulv i stuen

K2 - I pejsestuen er der revnet gulv ved sokkel (ses også udvendigt)








COWIs vurdering

8. Tagkonstruktion K2 - Ved grater og ryg-ning ses udfalden og løs puds

K1 - I skunk forekom-mer defekt/hullet damp-spærre og rodet isole-ring

K2 - Ved skorsten fore-kommer afskallede og løse fuger

K3 - Blyinddækning ved kvistvindue mod syd er med revner

K3 - Blyinddækningerne ved ovenlysvindue mod nord er fuget efter

K1 - Tagsten under ovenlys mod syd er "for korte"

K2 - Manglende ventila-tion i loftrummet, der ses ikke umiddelbart skader heraf

K1 - Inddækninger ved tagrender er udtjente

K3 - Afstandslister mangler




Alvorlig fejl *)






9. Bad/toilet og bryggers K3 - I brusenichen ses begyndende revnedan-nelse i overgang mellem sokkel og væg

K1 - I brusenichen er der lap-på-lap

K3 - Dårligt udførte

Alvorlig fejl **)







COWIs vurdering

samlinger i brusenichen i badeværelse på 1. sal; tvivl om tæthed

K3 - I badeværelse i stueetagen forekommer der revnet hjørnefuge

K1 - I badeværelse i stueetagen er der fugt-skjolder omkring af-træksrør i loftet

K3 - I badeværelset i stueetagen er der revnet fuge i overgangen mel-lem kar og væg og mel-lem kar og front

Mindre alvorlig fejl Mindre alvorlig fejl

Alvorlig fejl **)


Ejendommen fremstår i pæn stand, kun med normal vedligeholdelse og småreparationer til udførelse (når sælger har skiftet de punkterede ruder på 1. sal)

Misvisende. Uden sam-menhæng med husets tilstand

Meget overfladisk til-standsrapport med upræcise formuleringer

Samlet bedømmelse:

For mange alvorlige fejl. Samlet vurderes der at være 4 alvorlige fejl, idet flere er vurderet som sammenhørende (markeret med *) og **)). Meget ringe til-standsrapport.

På baggrund af de udleverede dokumenter fra markkontrollen vurderes det, at markkontrollanten ikke er tilstrækkelig præcis i sine henstillinger og bemærk-ninger til den bygningssagkyndige. Markkontrollen har ligeledes overset mange fejl. Markkontrollanten indstiller dog til fornyet markkontrol inden for nogle måneder.




4.4.5 Ejendom 24 Ejendommen er opført i 1973 i blank mur og tag med betontagsten. Bruttoeta-geareal på 169 m2 og 52 m2 kælder. Der er endvidere garage på 33 m2 opført i 1973 samt udhus/skur på 8 m2 også fra 1973. Udhus/skur er ikke medtaget i tilstandsrapporten.



COWIs vurdering

3. Yder- og indervægge K1 - Fuge mangler om-kring skabe i køkken

K2 - Revnet fuge og fliser ved køkkenø

K2 - Revnet gavlvæg i overgang mellem spise-afdeling og køkken og revnede fuger

K1 - Porøse fuger over pejs under loft

K1 - Revne over dør til værelse (indvendige vægge)

K1 - Revne over dør mellem badeværelse og gang

K1 - Enkelte revner i pudsede vægge i kælder

K1 - Revnet murværk ved dragervederlag









4. Vinduer og døre K2 - Bundstykker i vin-duesrammer har sat sig en smule K1 - Revnet sålbænk mod øst K2 - Topforsegling/ kalfatringsfuger mangler

Mindre alvorlig fejl Mindre alvorlig fejl Mindre alvorlig fejl





COWIs vurdering


K1 - Ujævnt gulv i køk-ken

K0 - Løst fodpanel i hjørne af stue



8. Tagkonstruktion K2 - Afstandslister ved undertag og lægter mangler


9. Bad/toilet og bryggers K2 - Svindrevner i gulv-fuger i badeværelse


11. El-installationer K1 - Enkelte el-ledninger over loft med muffesamlinger

K1 - Indføringskabel ved hovedtrappe mang-ler beskyttelse




K3 - Der mangler løs-kanter ved inddækninger

K2 - Råd i stern



Bemærkninger/ generelle kommentarer:

Boligen er opført i enkle og tidstypiske konstruk-tioner og vedligeholdel-sestilstanden er god. Der må dog påregnes nogle forbedringer, inden normalt vedligehold kan påregnes. Bygningen fremstår som ved opfø-relsen, og der er ikke foretaget væsentlige ændringer af indretnin-ger og konstruktioner

Bem., pkt. 2 vedr. møb-ler, indbo, m.v.

Generel kommentar:

Overflødig

Ikke præcis nok




Samlet bedømmelse:

Stedvis god, samlet en bedømmelse som en acceptabel tilstandsrapport.

4.4.6 Ejendom 25 Rækkehuset, der har kælder og udnyttet tagetage er opført som traditionelt mu-ret byggeri i 1955. Ved besigtigelsen var indvendig istandsættelse startet og køkken elementer fjernet.

Ejendommen har været udtaget til markkontrol ved stikprøve.

Der var ingen væsentlige bemærkninger til tilstandsrapporten, der var udmær-ket både med hensyn til skadeopgørelse og beskrivende tekster.




4.5 Bilag 5 - Samlet skadesopgørelse for ejendomme, hvor der ikke er udført markkontrol


Antal mindre alvorlige fejl i rap-port

Antal alvorlige fejl i rap-port

Antal manglen-de mindre alvorlige fejl

Antal manglen-de alvorli-ge fejl

Antal mindre alvorlige fejl i alt

Antal alvorlige fejl i alt

Bedømmelse


Middel 8 1 8 16 1 Acceptabel

2 Muret hus opført i 1960. Ejendom er slidt og un-der renovering

Kompli-ceret

10 3 4 3 14 6 Meget ringe

3 Muret hus fra 1975. Ejendommen er i normal stand.

Middel 20 3 2 22 3 God

4 Ejendom opført i 1958 med flere senere ombyg-ninger og udvidelser.



Enkel 1 1 2 0 God

6 Muret ejendom fra 1940 Middel 21 1 8 29 1 God

7 Muret ejendom fra 1974 Middel 9 1 12 1 21 2 Ringe, med alt for mange min-dre alvorlige fejl


19 3 34 3 53 6 Meget ringe, med alt for man-ge mindre alvor-lige fejl


21 20 41 0 Acceptabel

10 Letbetonhus fra 1953 Middel 22 3 27 49 3 Acceptabel, men meget "tynd" tilstandsrapport

11 Muret hus fra 1970 Middel 23 25 1 48 1 Ringe

12 Muret hus fra 1981 Middel 2 10 12 0 Acceptabel

13 Muret hus fra 1978 Middel 3 2 19 22 2 Acceptabel, men alt for mange mindre alvorlige fejl

14 Muret hus fra 1942 Middel 13 1 17 30 1 Acceptabel

15 Muret hus fra 2001 Enkel 9 1 12 21 1 Acceptabel

16 Muret hus fra 1947 Kompli-ceret

37 1 21 1 58 2 Ringe - upræcis

17 Bindingsværkshus med stråtag fra 1742.

Kompli-ceret

5 4 15 1 20 5 Ringe, diffus med standard tekster

18 Muret hus fra 1970 Middel 30 4 5 35 4 God 19 Letbetonhus fra 1954 Middel 21 2 1 22 2 Udmærket




4.6 Bilag 6 - Samlet skadesopgørelse for ejendomme, hvor der er udført markkontrol

Ejendom Type Sværhedsgrad Antal mindre alvorlige fejl i rap-port

Antal alvorlige fejl i rap-port

Antal manglende mindre alvorlige fejl

Antal manglende alvorlige fejl

Antal mindre alvorlige fejl i alt

Antal alvorlige fejl i alt

Bedømmelse


Kompliceret 22 9 5 3 27 12 Meget ringe

21 Muret ejendom fra 1957 med senere til og ombyg-ning. Slidt ejendom, hvor der efter de oprindelige besigtigelser desuden er opstået en stor vandskade.


22 Muret ejendom fra 1964 med senere væsentlig om-bygning. Middel stand.

Middel 16 1 1 17 1 Udmærket

23 Muret ejendom fra 1969 Middel 11 34 4 45 4 Meget ringe

24 Muret ejendom fra 1973 Middel 33 7 19 52 7 Acceptabel

25 Muret rækkehus fra 1955. Middel 26 2 26 20 Udmærket




4.7 Bilag 7 - Generelle bemærkninger, registreringer og kommentarer

I skemaerne i det efterfølgende er anført bedømmelse af generelle bemærknin-ger, registreringer og noter for de gennemgåede ejendomme.

4.7.1 Ejendomme som ikke har været udtaget til markkontrol

Ejendom Type Sværheds-grad

Bedømmelse


Middel Ikke fuldt dækkende.

2 Muret hus opført i 1960. Ejendom er slidt og under re-novering

Kompliceret God, dog noget kortfattet.

3 Muret hus fra 1975. Ejen-dommen er i normal stand.

Middel God

4 Ejendom opført i 1958 med flere senere ombygninger og udvidelser.

Middel Acceptabel, men vanskelig at læse for lægfolk.


Enkel God

6 Muret ejendom fra 1940 Middel God

7 Muret ejendom fra 1974 Middel Rimelig, men for mange fejl i ska-desopgørelsen

8 Muret ejendom fra 1945 Kompliceret Generelle kommentarer er misvisen-de og der er mange fejl i skadesopgø-relsen.

9 Muret ejendom fra 1890 Kompliceret Acceptabel

10 Letbetonhus fra 1953 Middel Acceptabel, men meget "tynd" til-standsrapport

11 Muret hus fra 1970 Middel Ringe, upræcis og flere punkter er skrevet forkerte steder.





Bedømmelse

12 Muret hus fra 1981 Middel Meget kortfattet - mange mindre skader er ikke oplyst.

13 Muret hus fra 1978 Middel Meget kortfattet - mange mindre skader er ikke oplyst.

14 Muret hus fra 1942 Middel Acceptabel, enkelte noter vedrører ikke HE- ordningen

15 Muret hus fra 2001 Enkel Acceptabel

16 Muret hus fra 1947 Kompliceret Ringe - Rapporten bruger mange ord uden at være præcis. Flere irrelevante oplysninger. Det skønnes, at der an-vendes standardtekster.

17 Bindingsværkshus med stråtag fra 1742

Kompliceret Diffus med standard tekster

18 Muret hus fra 1970 Middel God

19 Letbetonhus fra 1954 Middel Udmærket

4.7.2 Ejendomme, som tidligere har været udtaget til markkontrol


Bedømmelse


Kompliceret Rimelige tekster, men en del skader er ikke beskrevet. De generelle kommentarer er ikke dækkende for ejendommens tilstand.

21 Muret ejendom fra 1957 med senere til og ombygning. Slidt ejendom.

Middel Generelle kommentarer er meget lidt relevante. Øvrige registreringer og noter er gode.

22 Muret ejendom fra 1964 med senere væsentlig ombygning. Middel stand.

Middel Ingen generelle kommentarer. Øvrige registreringer og noter er acceptable.

23 Muret ejendom fra 1969 Middel Tilstandsrapporten har mange fejl i skadesopgørelsen. De generelle





Bedømmelse

kommentarer og noter vurderes til-svarende at være fejlbehæftede. Hvis tilstandsrapportens skadesopgørelse havde været korrekt, vurderes de ge-nerelle kommentarer og noter, at be-skrive denne ("forkerte" tilstand") på rimelig vis.

24 Muret ejendom fra 1973 Middel Generelle kommentarer og noter er gode, men der er fejl i skadesopgø-relsen.

25 Muret rækkehus fra 1955. Middel Udmærkede kommentarer og noter




4.8 Bilag 8 - Eksempel på udfyldt tilstandsrapport

http://sekretariat.hesyn.dk/images/picturearchive/kap4_samlet_net5.pdf

http://sekretariat.hesyn.dk/images/picturearchive/kap4_samlet_net5.pdf

Documents

Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk u… · P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC 9 . 6 ud af 19 tilstandsrapporter