LG Business Insight 2013 1 23 17

Weekly 포커스

차기 정부의 하우스푸어 대책에 대한 관

심이 높다. 여기에서 ‘하우스푸어’(House

Poor), 일명 ‘집 가진 빈곤층’이란 빚을 내서 집

을 샀다가 대출원리금 상환에 어려움을 겪고

있는 계층을 말한다. 최근 하우스푸어 대책이

관심의 대상이 되고 있는 것은 과연 하우스푸

어 문제 해결을 위해 정부가 개입하는 것이 적

절한가 하는 부분에서부터 의견이 엇갈리고

있기 때문이다. 정부 개입의 필요성을 강조하

는 쪽에서는 이 문제를 그대로 방치할 경우 금

융시스템 전반의 안정성을 저해할 수 있는 데

다 국민 생활 안정의 기본인 주거 문제와 직결

되어 있다는 점을 중시한다. 반면 정부 개입을

우려하는 쪽에서는 개인적 판단에 의해 이루

어진 투자의 실패에 대해서까지 정책적인 도움

을 주는 것이 적절한가에 대해 의문을 제기하

면서 자칫 채무자들의 도덕적 해이 문제를 야

기할 수 있다는

점에 주목한다.

여기에 차기

정부에서 하우스

푸어 문제 해결

을 위해 ‘보유주

택지분매각제도’

라는 새로운 대

책을 검토 중인

것으로 알려지면서, 새로운 제도에 대한 궁금

증과 함께 그 실효성에 대한 관심이 높은 상황

이다. 본고에서는 보유주택지분매각제도란 과

연 무엇인지 국내외의 유사한 제도들과의 비교

를 통해 살펴보고, 정책 대상이 될 것으로 예

상되는 부실 가구 수 및 부실 부채 규모 추정

등을 통해 보유주택지분매각제도의 효과를 예

상해 본 후, 우려되는 부작용을 최소화하면서

보유주택지분매각제도가 성공적으로 시행되기

위한 바람직한 제도화 방향은 무엇인지 제안

하고자 한다.

하우스푸어의 주택 소유권 유지가 핵심

현재 검토 중인 것으로 알려진 보유주택지분

매각제도는 하우스푸어로 하여금 소유한 주택

의 일부 지분을 매각하고 이를 통해 받은 매각

대금으로 금융회사에 지고 있는 대출금 일부

를 상환하게 함으로써 하우스푸어의 과중한

대출 원리금 상환 부담을 덜어주려는 것이다(<

그림 1> 참조). 주택 지분을 매입하는 주체는

이러한 제도를 위해 만들어지는 자산유동화회

사(SPC: Special Purpose Company)이다.

일반적으로 자산유동화회사는 자산 보유자로

부터 자산을 매입하고 이 자산에서 발생하는

미래 현금흐름 유입액을 기반(Underlying

Asset)으로 하여 자산유동화증권(ABS:

조영무 책임연구원 choym@lgeri.com

차기 정부의 보유주택지분매각제도는 하우스푸어의 주택 소유권을 유지시켜 주면서도 다중채무자를

포함한 보다 광범위한 계층의 대출원리금 부담을 경감할 수 있다는 장점을 지니고 있다.

그러나 공적 지원의 적정성, 채무자의 도덕적 해이, 원활한 자산유동화 등과 관련한 우려의 목소리도 있다.

채권 금융기관들의 역할 및 책임을 제고하고, 간접적인 공공 부문의 지원 방식을 선택하며,

취약 계층 지원 방안을 확충하는 등 제도를 개선함으로써 긍정적 효과를 최대화하기 위해 노력해야 할 것이다.

차기 정부의 하우스푸어 대책‘보유주택지분매각제도’가 성공적으로 시행되려면

자산유동화회사(SPC)

하우스푸어대출금 상환

주택 지분·임대료

지분매각대금

채권매각대금

자산유동화증권(ABS)·이자

투자자

대출 금융기관

<그림 1> 보유주택지분매각제도 개념도

주 : 새누리당 대선공약집 및 언론보도 참조 재구성

18 LG Business Insight 2013 1 23

Weekly 포커스

미국의 세일앤드리스백 및 한국의 트러스트앤드리스백 등

앞서 시행되었던 여타 제도들은 다중채무자가 적용에서 배제된다.

세일앤드리스백 및 트러스트앤드리스백 제도와의 비교

보유주택지분매각제도는 앞서 시행되

었던 미국의 세일앤드리스백(Sale and

Leaseback, 매각후재임차) 및 한국의

트러스트앤드리스백(Tr u s t a n d

Leaseback, 신탁후재임차) 등 국내외

유사 제도들과 비슷한 점도 있지만 동시

에 상당한 차이점을 지닌다(<표 1> 참조).

원래 세일앤드리스백은 기업의 구조

조정 및 재무구조 개선에 활용되던 금

융기법이다. 즉 기업이 이미 소유하고

있던 건물, 토지 등 자산을 매각한 후

다시 그 자산을 임차해서 사용하는 리

스 계약을 맺는 것이다. 해당 기업은

이를 통해 조달한 매각자금을 기업의

운영자금이나 투자자금으로 활용하면

서 동시에 지불하는 임차료에 대해 세

금공제 효과를 누릴 수 있다.

이러한 기업 금융기법을 가계가 소

유하고 있는 주택에 적용하자는 아이

디어는 지난해 초 미국 연준(FRB, 미

국 중앙은행)에 의해 제시되었다. 미국

은 주택가격이 하락하는 가운데 대출

자들이 원리금 상환에 어려움을 겪으

면서 압류 및 경매 처분되는 주택이

증가하여 다시 주택가격이 연쇄적으로

하락하는 악순환을 겪고 있었다. 이에

대응하여 미국 연준은 하우스푸어가

거주하던 집을 금융기관에 매각하고

기존 대출금을 청산하는 대신 기존에

살던 집에 일정 기간 월세로 거주하게

하자고 제안했다. 미국 연준은 이를 통

해 기존 주택 거주자들이 살던 집을

잃게 되는 사회적 문제와 부실채권 증

가, 경매비용 증가, 내수 부진이라는

경제적 문제를 동시에 해결할 수 있을

것이라고 기대했다.

이러한 아이디어를 실용화한 것이

지난해 3월 미국의 뱅크오브아메리카

(Bank of America)에서 시작한 모기

지투리스(Mortgage-to-Lease) 프로

그램이다. 이 제도에 의하면 깡통주택

(주택의 시장가격이 대출금액에 못 미

쳐 주택을 매각하더라도 대출금을 회

수하지 못하는 상태의 주택)의 소유권

을 은행이 주택 소유자로부터 인수하

는 대신, 기존 채권채무관계를 소멸시

키고, 거주자는 최대 3년까지 해당 주

택을 은행으로부터 임차하여 살 수 있

다. 이 경우 주택 소유권과 대출채권을

교환하는 것이기 때문에 채무자는 주

택 시장가격과 대출금액의 차액만큼

부채를 탕감 받았다고 볼 수 있다. 반

면, 은행은 집의 소유권을 이전 받았기

때문에 향후 주택가격이 회복될 경우

자본이득을 볼 수도 있지만, 그렇지 못

할 경우에는 반대로 자본손실을 입을

수도 있다. 대상자는 뱅크오브아메리

카의 주택담보대출을 60일 이상 연체

한 해당 주택에 직접 거주하는 자로서,

다중채무자는 제외된다. 적어도 임대

료를 지불할 수 있는 소득이 있어야

하고, 채무재조정, 공매 등 다른 수단

을 이용했다가 실패한 가구로 대상이

한정된다. 미국의 경우, 이처럼 은행이

직접 주택을 매입한 후 임차하는 것이

가능한 이유는 은행의 부수업무 중에

임대업이 포함되어 있기 때문이다. 미

국 연준 역시 지난해 4월 압류대상 주

택에 대한 은행의 임대업 영위가 합법

적이라는 정책성명을 발표하며 세일앤

드리스백 제도에 힘을 실어 주었다.

<표 1> 보유주택지분매각제도와 국내외 유사 제도 비교

보유주택지분매각제도 트러스트앤드리스백 세일앤드리스백

운영 주체 자산유동화회사 해당 금융기관 해당 금융기관

성격 주택 일부 지분 매매주택의 관리, 처분

권한 신탁주택 완전 매매

주택 소유권 원 소유주 유지 원 소유주 유지 금융기관 이전

거래 금융기관 제한 없음해당 금융기관 1곳이어야 함

해당 금융기관 1곳이어야 함

다중채무자 적용 가능 적용 불가능 적용 불가능

재매입 허용 지분 재매입 허용원소유주에게 우선

재매입권 부여우선재매입권 부여

않음

LG Business Insight 2013 1 23 19

Weekly 포커스

보유주택지분매각제도는

다중채무자들이 그 적용 대상이 될 수 있다.

세일앤드리스백 및 트러스트앤드리스백 제도와의 비교

반면, 우리나라에서는 지난해 9월 우

리금융이 압류 가능성 있는 주택을 일

정 기간 신탁 후 매각하는 트러스트앤

드리스백 프로그램을 발표했다. 이 제

도는 대출자인 주택 소유자가 소유권

을 유지한 채로 집의 관리, 처분 권한

을 신탁하고, 신탁회사로부터 주택을

임차해 임대료를 내고 거주하는 방식

이다. 미국과 달리 매각이 아닌 신탁의

형태를 선택하게 된 것은 우리나라의

경우 은행의 임대업 영위가 허용되지

않기 때문이다. 또한, 매각 대신 신탁

방식을 활용할 경우 주택 매각 가격의

적정성 논란 및 소유권 이전에 따른 취

등록세 문제를 피할 수 있다는 장점도

있다. 대상자는 해당 은행의 주택담보

대출을 1~3개월 간 연체한 채무자로

서 주택에 실제 거주하고 있어야 하고,

다중채무자이거나 소득이 증빙되지 않

으면 제외되며, 고가주택 또는 2채 이

상의 주택을 보유한 자는 제외된다. 신

탁 계약 이후, 은행은 3~5년의 계약

기간 동안 해당 주택으로부터 나오는

월세 형태의 수익권을 보유하게 된다.

신탁기간이 끝나거나 임대료가 6개월

이상 연체되면, 해당 주택은 매각되어

선순위 수익권에 해당하는 금액을 은

행이 가지고 나머지는 주택 소유주에

게 돌아간다. 그러나 채무자에게 우선

매입권이 있기 때문에 채무자가 원금

을 상환한 이후 주택을 되찾을 수도 있

다. 이 제도를 이용할 경우 채무자는

부채 원금이 탕감되지는 않지만, 신탁

계약 기간 동안 높은 연체이자 대신 낮

은 이율의 월세만 내면 되고 신용불량

자가 되는 것을 피할 수 있다. 은행 입

장에서도 은행계정의 불건전 연체여신

이 신탁부문의 수익증권으로 전환되면

서 회계상 건전성 지표가 일시적이나

마 개선되는 효과가 있고, 주택을 압류

하고 경매하는 과정에서 생기는 은행

이미지 저하를 피할 수 있다.

이러한 국내외 유사 제도들과 보유

주택지분매각제도의 가장 큰 차이점은

시행 주체가 누구인가, 즉 해결 과정에

직접적인 이해 당사자들 이외에 정책

당국 등 제3자가 관여하는가의 여부

다. 기본적으로 주택관련대출의 원리

금 연체 또는 부실화는 채무자인 가계

와 채권자인 금융기관 사이의 자금대

차거래에 수반된 문제들이다. 즉 하우

스푸어 문제의 직접적인 이해 당사자

들은 1차적으로 대출을 활용해 주택을

구입한 주택 소유주들과 대출을 실행

한 금융기관들인 것이다. 이러한 경제

적 원칙에 입각하여 설계된 미국의 세

일앤드리스백 및 한국의 트러스트앤드

리스백 등 여타 제도들은 제도의 입안,

시행, 운영 등 전반적인 과정이 뱅크오

브아메리카, 우리금융 등 대출을 실행

한 해당 금융기관에 의해 관리된다. 그

렇다 보니, 제도의 대상자 및 대상 채

권 역시 해당 금융기관의 고객 및 대

출에 한정되고, 다른 금융기관에도 대

출을 가지고 있는 다중채무자는 적용에

서 배제된다. 그러나 실제로 원리금을

갚지 못할 정도의 하우스푸어는 보통

은행 등 제1금융권뿐만 아니라 보험, 협

동조합 등 제2금융권에서도 여러 형태

의 빚을 끌어다 쓴 경우가 많다. 결국,

이용 가능 대상이 한정될 수 밖에 없고

그 효과 역시 제한적이었던 것으로 평

가된다. 뱅크오브아메리카의 모기지투

리스 프로그램의 경우 은행에 의해 선

택된 적용 대상자가 제도 시행 이후 3

개월 동안 2,500여 가구에 그쳤고, 우

리금융의 트러스트앤드리스백 프로그

램의 경우 제도 시행 초기에 예상된 대

상자 규모는 700여 가구에 불과했다.

반면, 현재 검토 중인 보유주택지분

매각제도는 직접적인 이해 당사자인

금융기관과 가계, 즉 채권자와 채무자

가 아닌 제3자가 하우스푸어의 주택을

집단적으로 구매한 뒤 임대하는 형태

이다. 즉 기본적으로 제3자에 의해 만

들어지는 자산유동화회사에 의해 관리

되는 구조이기 때문에 채무자의 거래

금융기관 및 그 개수에 구애 받지 않

는 비배타성을 지닌다. 결국, 하우스푸

어 문제 해결에 있어서 중요한 다중채

무자들이 그 적용 대상이 될 수 있으

며 이는 개별 금융기관들에 의해 주도

되었던 여타 국내외 유사 제도들과 비

교하여 보유주택지분매각제도의 중요

한 장점이 될 수 있다.

20 LG Business Insight 2013 1 23

Weekly 포커스

보유주택지분매각 제도의 취지는 보유주택 자체의 매각이 아닌

일부 지분의 매각을 통해 주택의 소유권을 하우스푸어가

계속 유지하도록 하려는 것이다.

Asset Backed Security)를 발행하여 금융시

장 내의 다양한 투자자들에게 파는 역할을 한

다. 즉, 보유주택지분매각제도 하에서는 하우스

푸어가 자산유동화회사에 파는 주택지분 및 이

후 하우스푸어가 자산유동화회사에 지불하는

주택지분에 해당하는 주택 임대료가 유동화 대

상 자산이 된다. 자산유동화회사는 이러한 자

산을 기반으로 자산유동화증권을 만들어 금융

시장 내에서 매각함으로써 받는 채권매각대금

을 하우스푸어에게 지불하며, 하우스푸어는 이

돈으로 대출금융기관에 대출금을 상환하게 되

는 구조다. 결국, 이와 같은 자산유동화 과정에

서는 그 중심이 되는 자산유동화회사의 역할과

기능이 매우 중요하다. 현재 검토 중인 것으로

알려진 보유주택지분매각제도 하에서는 캠코

(KAMCO, 한국자산관리공사) 등 공공기관이

자산유동화회사를 설립하고, 발행된 자산유동

화증권은 금융기관, 공공기관, 연기금, 국민주

택기금 등 다양한 투자자들로 하여금 매입하도

록 할 계획이라고 한다. 이러한 자산유동화 시

스템이 안정적으로 운용되기 위해서는 1차적으

로 자산유동화채권을 발행하여 매각하는 것뿐

만 아니라 2차적으로 기반이 되는 현금흐름이

안정적으로 유지되는 것이 필수적이다. 보유주

택지분매각제도에서는 하우스푸어가 매각한 주

택지분에 해당하는 임대료를 자산유동화회사

에 지불하면, 자산유동화회사는 운영비를 제외

한 나머지 현금유입액을 자산유동화증권 투자

자들에게 채권이자로 지급하게 된다.

대선공약집 등 관련된 자료에 의하면, 보

유주택지분매각 제도는 1가구 1주택 보유자로

서, 주택가격이 수도권 기준 6억원 이하, 그 외

지역은 3억원 이하이며, 주택담보비율(LTV:

Loan to Value, 주택담보가치 대비 대출금

비율)이 80% 이하인 경우를 자격기준으로 하

는 방안을 검토 중이라고 한다. 이는 제도의

수혜 대상을 내 집 마련을 위해 주택을 구입한

실수요자로서 일반적인 기준의 고가주택을 제

외하려는 취지로 보인다.

눈에 띄는 대목은 주택의 매각지분율 기

준으로서, 시세의 50%와 주택담보대출금액 중

작은 금액을 매각하도록 제한했다는 점이다.

이는 보유주택지분매각 제도의 취지가 보유주

택 자체의 매각이 아닌 일부 지분의 매각으로

서 주택의 소유권을 하우스푸어가 계속 유지하

도록 하려는 목적을 명확히 나타내는 대목이

다. 가령, 4억원 주택을 소유하고 주택담보대출

3억원을 안고 있는 주택 소유자의 경우, 주택

가격의 50%인 2억원에 해당하는 주택지분율

50%까지만 매각할 수 있다. 반면, 4억원 주택

을 소유하고 주택담보대출 1억원을 안고 있는

주택 소유자의 경우, 주택담보대출 금액인 1억

원에 해당하는 주택지분율 25%까지만 매각할

수 있다. 하우스푸어의 주택 소유권 유지라는

정책 취지를 확인할 수 있는 또 다른 부분은

하우스푸어의 지분 재매입을 허용하고 있다는

점이다. 결국, 하우스푸어가 일시적 자금 압박

상황에서 벗어나 재무 상황이 호전되면 매각했

던 주택지분을 재매입함으로써 주택을 100%

온전히 소유할 수 있는 기회를 부여하고 있다.

LG Business Insight 2013 1 23 21

Weekly 포커스

정책의 대상이 될 것으로 예상되는 사실상의 부실 가구는

2011년 기준 약 32만 가구, 부실 부채 규모는

38조원 수준인 것으로 추산된다.

지원 대상 및 신청 규모 예상보다 클 수 있어

그렇다면, 이러한 보유주택지분매각제도를 활

용할 가능성이 있는 잠재적 정책 대상의 규모

는 어느 정도일까? 정책의 대상이 될 것으로

예상되는 사실상의 부실 가구는 2011년 기준

약 32만 가구, 부실 부채 규모는 38조원 수준

인 것으로 추산되었다.

통계청의 2011년 가계금융조사 결과에 의

하면, 가계마진과 순자산 모두 마이너스(-)인

부실 가구는 전체 금융부채 보유 가구의

3.1%, 이들이 보유 중인 부채 규모는 전체 금

융부채의 4.4%인 것으로 나타났다(<표 2> 참

조). 여기에서 가계마진이란 가계가 벌어들이

는 경상소득에서 세금, 연금, 사회보험료 등 비

소비지출과 최저생계비, 그리고 부채상환액을

차감한 것이다. 이러한 가계마진이 마이너스

(-)라는 것은 벌어들이는 소득으로 대출 원리

금 상환과 최소한의 생활을 영위하기 위한 지

출을 감당하기 어렵다는 것을 의미한다. 즉,

그 부족분만큼을 추가로 차입하거나 보유자산

매각을 통해 충당해야 한다는 것으로서 지속

불가능한 경제 상태에 있는 가구라는 셈이다.

이러한 가구들은 이미 대출 원리금 상환에 어

려움을 겪고 있는 하우스푸어이거나 앞으로

겪을 가능성이 높은 잠재적 하우스푸어라고

할 수 있다. 또한, 순자산이 마이너스(-)라는

것은 가계가 보유 중인 자산보다 부채가 많다

는 것이다. 2012년 기준 우리나라 전체 가구의

자산 중 금융자산의 비중은 25%에 불과한 반

면, 부동산의 비중은 70%에 달하고 있는 것을

감안하면 이들 대다

수는 보유 중인 주택

의 가격이 부채 금액

에 못 미치는 깡통주

택의 소유주라고 보

아야 할 것이다. 2012

년 우리나라의 전체

가구 수가 1,795만 가

구로 추산되므로, 앞

서 언급된 비율을 적

용하면, 전체 부실가

구 수는 32만 가구에

달한다. 또한, 2012년 3분기 말 전체 가계대출

액이 882조원이었으므로, 앞서 언급된 비율을

감안하면, 부실가구가 보유 중인 부채 규모는

38조원에 달한다. 물론, 이들 중 1가구 1주택

보유, 6억원 이하 주택 보유 등 보유주택지분매

각제도 적용 요건을 충족시키지 못해 적용 대

상에서 배제되는 경우가 상당 수 있을 것으로

예상되지만, 추산의 기준 시점인 2011년 이후

지속적으로 주택가격이 하락세를 유지하고 있

음을 감안하면 하우스푸어 정책의 대상이 될

수 있는 가구 수 및 부채 규모는 최근 들어 빠

르게 늘고 있을 가능성이 높다.

실제로 최근 신용회복위원회에 접수되고

있는 채무재조정 신청 실적을 분석해 보면, 하

우스푸어로 추정되는 채무불이행자들의 신청

비중이 빠르게 높아지고 있음을 알 수 있다.

먼저, 개인워크아웃 신청자 중 부채 규모가 큰

채무자의 비중이 높아지고 있다(<그림 2> 참

<표 2> 금융부채 보유 가구 중 부실 가구 비중 및 금융부채 중 부실 부채 비중

순자산(+) 순자산(-) 합계

가계마진 (+) 69.2 2.8 72.0

가계마진 (-) 24.8 3.1 28.0

합계 94.0 6.0 100.0

주 : 가계마진 = 경상소득 - 비소비지출 - 최저생계비 - 부채상환액

자료 : 통계청 2011년 가계금융조사, 보다 자세한 내용은 LG경제연구

원 BI “스트레스 테스트를 통해 본 가계 부실위험 진단” 참조

가구수 기준 비중 (%)

순자산(+) 순자산(-) 합계

가계마진 (+) 64.7 3.7 68.4

가계마진 (-) 27.3 4.4 31.6

합계 91.9 8.1 100.0

부채규모 기준 비중 (%)

22 LG Business Insight 2013 1 23

Weekly 포커스

최근 신용회복위원회에 접수되고 있는 채무재조정

신청 실적을 분석해 보면, 하우스푸어로 추정되는

채무불이행자들의 신청 비중이 빠르게 높아지고 있다.

조). 전체 개인워크아웃 신청자 중 부채금액이

5천만원 이상인 채무자의 비중은 2008년 5.8%

였지만, 2012년 3분기에는

11.1%로 높아졌다. 또한, 부채

금액이 1억원 이상인 채무자의

비중도 2008년 0.8%에서,

2012년 3분기에는 3.2%로 높

아졌다. 이와 함께, 개인워크아

웃 신청자 중 소득 수준이 높

은 채무자의 비중 역시 높아지

고 있다(<그림 3> 참조). 전체

개인워크아웃 신청자 중 월소

득금액이 150만원 이상인 채무

자의 비중은 2006년 8.1%였지

만, 2012년 1분기에는 18%로

높아졌다. 또한, 월소득금액이

200만원 이상인 채무자의 비중

도 2006년 1.5%에서, 2012년 1

분기에는 4.4%로 높아졌다. 이

처럼 부채금액이 높고 소득금

액이 높을수록 생계형 금융채

무 불이행자라기보다 주택구입

과 관련된 채무자, 즉 하우스

푸어일 가능성이 높은 계층인

것으로 판단된다. 즉, 주택가격

상승기에 일정 수준 이상의 소

득금액을 믿고 주택담보대출

등 대규모 대출을 받아 주택을

구입했던 차입자들 중 부동산

시장이 침체되고 주택가격이

하락하면서 대출원리금 상환에 어려움을 겪는

차입자들이 늘어나고 있는 상황을 반영한 결과

로 보인다.

특히 눈에 띄는 대목은 대출 원리금이 연

체될 경우 과거에 비해 조기에 채무재조정을

신청하는 경우가 늘고 있다는 점이다. 신용회

복위원회에 채무재조정을 신청한 내역을 분석

해 보면, 전체 신용회복 신청자 중 채무불이행

기간(연체기간)이 30일 초과 90일 미만인 경

우에만 신청 가능한 프리워크아웃 신청자의

비중이 꾸준히 높아지고 있다(<그림 4> 참조).

전체 신용회복 신청자 중 프리워크아웃 신청자

의 비중은 2009년에는 8.3%에 불과했지만,

2012년 3분기에는 20.4%로 2배 이상 증가했

다. 이처럼 재무적 곤경에 빠질 경우 과거에

비해 조기에 채무재조정을 신청하는 경우가 늘

고 있다는 사실은 2가지 방향의 해석이 가능

하다. 한 가지 방향은 채무불이행자들이 과거

에 비해 프리워크아웃과 같은 제도적 장치를

적극적으로 활용하여 채무재조정을 통한 자구

책 마련에 적극적으로 나서고 있다는 것으로

서 바람직한 변화를 시사한다. 그러나 또 다른

방향은 채무불이행자들이 대출 원리금 상환에

어려움을 겪을 경우 어떻게든 개인적인 노력을

통해 이를 갚으려고 노력하기보다 제도적 장치

를 통해 손쉽게 원리금 부담을 경감 받으려 하

는, 소위 도덕적 해이 사례가 늘고 있다는 바

람직하지 않은 변화를 시사한다. 그러나 2가지

방향의 해석 중 어떤 쪽을 택하더라도 예상할

수 있는 것은, 보유주택지분매각제도와 같은

8.5

6.9

5.8

8.58

9

11.1

1.2 1.2 0.82.1 1.8

2.23.2

2006 2008 2010 2012.3Q

부채금액별 개인워크아웃신청자 비중(%)

부채금액 5천만원 이상

부채금액 1억원 이상

<그림 2> 부채 규모가 큰 채무자의 채무재조정 신청 증가 추세

자료 : 신용회복위원회

2006 2008 2010 2012.1Q

1.5 2.0 2.33.3 2.8 3.6 4.4

8.1 9.2

12.4 13.1

12.0

15.0

18.0

월소득금액별 개인워크아웃신청자 비중(%)

월소득금액150만원 이상

월소득금액200만원 이상

<그림 3> 소득 수준이 높은 채무자의 채무재조정 신청 증가 추세

자료 : 신용회복위원회

8.3 8.6

15.9

18.4 17.9

20.4

2009 2010 2011 20121Q

20122Q

20123Q

전체 신용회복 신청자 중프리워크아웃 신청자 비중(%)

<그림 4> 조기에 채무재조정 신청하는 경우 증가세

주 : 프리워크아웃은 채무불이행(연체기간)이 30일

초과 90일 미만인 경우 신청 가능

자료 : 신용회복위원회

LG Business Insight 2013 1 23 23

Weekly 포커스

보유주택지분매각제도가 충분한 메리트를 갖출 경우

이를 활용하려고 하는 잠재적 수요가 예상보다 클 수 있다.

하우스푸어 대책이 충분한 메리트를 갖출 경

우 이러한 제도적 장치를 활용하려고 하는 잠

재적 수요가 예상보다 클 수 있고 더욱이 최근

들어 더욱 빠르게 늘고 있다는 점이다.

금융기관과 하우스푸어의 손실 분담 쉽지 않을 전망

앞서 살펴본 바와 같이 차기 정부가 고려 중인

보유주택지분매각제도는 하우스푸어가 거주

중인 주택의 소유권을 유지할 수 있도록 해 주

면서 다중 채무자를 포함한 보다 광범위한 하

우스푸어 계층이 원리금 상환 부담을 줄일 수

있는 방법을 제공해 준다는 장점을 지니고 있

다. 또한, 추산되는 부실 가구의 수 및 부실화

된 가계 부채의 규모, 최근 신용회복위원회에

접수된 채무재조정 신청자들의 특징 등을 감

안할 때, 보유주택지분매각제도는 많은 하우

스푸어 계층이 관심을 가지고 신청할 가능성

이 높은 제도로 판단된다.

그러나 최근까지도 보유주택지분매각제도

의 정당성 및 실효성을 둘러 싼 많은 논란과

우려들이 제기되고 있다. 우선, 집이 없는 계

층을 포함한 국민 전체의 세금으로 집을 가진

일부 계층에 도움을 주는 것이 형평성에 맞는

가 하는 논란이다. 또한, 이러한 대책이 채무

자들에게 정부가 나서서 빚 문제를 해결해 줄

것이라는 잘못된 기대를 형성할 경우 채무자

들이 힘 들여 빚을 갚으려 하지 않고 버티는

도덕적 해이 문제를 유발할 수 있다는 우려도

있다. 애초에 대출자들의 상환 능력, 담보 주

택의 가치 등을 보다 정확히 판단하지 못하고

돈을 빌려준 뒤 대출이자로 수익을 올리다가

대출이 부실화되자 정부 정책에 힘입어 대출

금을 회수하고 손을 털 수 있게 될 금융기관

들에 대한 비판적인 시각도 있다.

이러한 비판과 우려를 감안한 듯, 최근 보

유주택지분매각제도의 실행과 관련된 보완책들

이 제시되고 있다. 구체적으로 하우스푸어의 주

택지분 매각에 앞서 금융기관인 채권자들이 하

우스푸어인 채무자와 협의하여 채권 부실화에

따른 손실을 분담하는 절차를 마련할 계획이라

고 한다. 즉 흔히 기업 구조조정에 쓰이는 채권

신용회복위원회를 통한 채무재조정

프리워크아웃

지원대상은 채무불이행(연체기간)이 30일 초과 90일 미만이며, 총

채무액이 5억원 이하이어야 하고, 신청일로부터 6개월 내 신규 발생

채무액이 총 채무액의 30% 이하인 경우다. 또한 부채상환비율(연간

총소득 대비 부채 상환액이 비율)이 세전기준으로 30% 이상이어야

하며, 보유재산가액이 6억원 미만이어야 한다.

주요 지원 내용은 무담보채권은 최장 10년, 담보채권은 최장 20년

까지 상환기간을 연장할 수 있고, 약정이자율의 50%로 이자율을 조

정한다. 원금 감면은 없는 대신, 이자는 약정이자율의 70%로 이자

율을 조정하고, 신청 전에 발생한 연체이자는 전액 감면하며, 최장 1

년 이내, 6개월 단위로 변제기를 유예할 수 있다.

개인워크아웃

지원대상은 금융기관에 대한 총 채무액이 5억원 이하이며, 금융채무

불이행(과거의 신용불량) 기간이 3개월 이상이고, 최저생계비 이상

의 수입이 있거나, 채무상환이 가능하다고 인정되는 경우다.

주요 지원 내용은 최장 10년 이내로 채무의 상환 기간을 연장할 수

있고, 이자와 연체이자는 전액 감면된다. 원금은 금융기관이 손실처

리(상각)한 채권에 한하며 최대 50% 감면할 수 있고, 채무 변제 시

기를 최대 2년까지 유예할 수 있다.

24 LG Business Insight 2013 1 23

Weekly 포커스

금융기관들과 하우스푸어들이 과연 손실 분담을 감수하고서라도

제도를 활용하려 할 것인지, 손실 분담 정도의 결정 과정이

얼마나 신속하게 이루어질 것인지 등은 미지수다.

단워크아웃을 통해 대출 금융기관으로 구성된

채권단이 자율적으로 대출금의 상환을 연기해

주거나 대출 원금 일부를 탕감해 주는 방식이

될 것이라고 알려졌다. 하우스푸어 역시 보유

중인 주택의 지분을 할인 매각함으로써 손실을

나누어 분담하도록 할 계획이라고 한다.

그러나 채권자인 금융기관들과 채무자인

하우스푸어들이 과연 손실 분담을 감수하고서

라도 제도를 활용하려 할 것인지, 손실 분담 정

도의 결정 과정이 얼마나 신속하게 이루어질 것

인지 등은 미지수다. 우선 채권단워크아웃은

어디까지나 금융기관들 자율에 의해 이루어지

는 것으로 법률로 강제할 수 없다. 금융회사들

이 공동으로 가이드라인을 정해 각 사 내규에

반영하도록 할 계획이라고 알려졌지만 주택지

분의 자산유동화를 통해 얻는 경제적 이익이

크지 않을 경우 금융회사들은 채권단워크아웃

에 미온적일 수 있다. 도리어 대출채권이 워크

아웃 채권으로 분류되면 손실에 대비한 충당금

을 추가 적립해야 하므로 단기적으로 금융기관

들의 재무제표를 악화시킬 수 있다는 점이 걸림

돌로 작용할 가능성도 있다. 또한, 일반적으로

소수의 부실화된 기업대출에 적용되던 채권단

워크아웃을 수 많은 가계대출에 적용하는 것이

현실적인지도 검토되어야 할 부분이다. 다중채

무자에 대한 가계대출의 경우 기업대출과 달리

주채권은행이 명확하지 않아 채권단워크아웃이

쉽지 않을 수 있기 때문이다.

주택 소유에 대한 욕구가 강한 우리나라

국민들의 특성을 감안할 때, 일부지만 주택을

판다는 심리적 거부감을 극복하고 하우스푸어

들이 주택지분을 할인 매각하도록 충분한 유인

을 제공하는 것도 쉽지 않은 부분이다. 현재 거

론되고 있는 할인율 수준은 20~30% 수준인

것으로 알려졌는데, 이는 현재 일반 주택의 경

락가율이 70~80% 수준인 것을 감안한 것이라

고 한다. 즉 최악의 경우 집이 경매 처분되더라

도 시세의 70~80% 밖에 건지지 못할 것이므

로, 하우스푸어에게 있어서도 주택의 일부 지분

만 그만큼 할인해 매각하고 주택의 소유권을

유지하는 것이 유리할 것이라는 예측이다. 그러

나 아직 실제로 경매 단계에 이르지 않은 하우

스푸어 입장에서는 결국 주택지분 매각 이후

지불하게 될 지분 사용료가 어느 정도 수준에

서 결정되는가에 따라 보유주택지분매각제도

신청 여부를 결정할 가능성이 높다. 즉 기존의

부채 이자에 비해 지분 사용료가 충분히 낮아

져야 하우스푸어들이 보유 주택의 지분을 손절

매할 유인이 생기게 된다. 그러나 문제는 하우

스푸어가 내는 지분 사용료를 낮추어 줄수록

이를 기반으로 발행되는 자산유동화증권의 수

익률이 낮아져 금융시장내 자산유동화증권 매

각이 어려워지고, 이는 보유주택지분매각제도

자체의 운영을 어렵게 한다는 점이다. 만약 공

공기관의 부담으로 낮은 지분 사용료를 보전해

주거나 낮은 수익률의 자산유동화증권을 공공

기관으로 하여금 매입하도록 한다면 이는 재정

또는 공적자금 투입을 최소화한다는 당초 취지

에도 맞지 않을 뿐만 아니라 앞서 언급한 정책

의 정당성 시비를 불러일으킬 소지가 있다.

LG Business Insight 2013 1 23 25

Weekly 포커스

대출 금융기관들로 하여금 공동으로 자산유동화회사를 설립하여

자산유동화 구조를 관리하도록 하고, 자산유동화증권의 발행 시

후순위 자산유동화증권을 인수하도록 하는 방안을 고려해 볼 수 있다.

보유주택지분매각제도 성공을 위한 제언

앞서 언급된 문제점들을 최소화하면서 제도

시행의 긍정적 효과를 최대화하기 위해 다음

과 같은 내용들을 고려할 필요가 있는 것으로

판단된다(<표 3> 참조).

첫째, 주택지분 자산유동화 구조 내에서

하우스푸어 채무의 채권자인 금융기관들의 역

할 및 책임을 제고시킬 필요가 있다. 채권 금

융기관들은 대출 실행 이후 이자수익을 획득

해 왔을 뿐만 아니라, 보유주택지분매각제도

가 안정적으로 시행될 경우 직접적으로는 잠재

적 부실 여신의 조기 회수를 통해, 간접적으로

는 하우스푸어 대출로 인한 금융 시스템의 안

정성 저해 리스크 감소를 통해 수혜를 입게 된

다. 따라서 수익자 부담의 원

칙에 입각하여 금융기관들로

하여금 주택지분 유동화 구조

내에서 수혜에 상응하는 일정

수준의 역할 및 책임을 수행

하도록 하는 것이 합리적일

것으로 판단된다. 구체적으로

는 대출 금융기관들로 하여금

공동으로 주택지분 자산유동

화회사를 설립하여 자산유동

화 구조 전반을 관리하도록

하는 방안을 고려해 볼 수 있

다. 또한, 자산유동화증권의

발행 시 원리금 회수에 있어

후순위인 후순위 자산유동화

증권을 일부 발행하여 금융기

관 공동으로 조성된 기금 등으로 하여금 이를

인수하도록 하는 것도 방법이다. 이 경우 일부

하우스푸어들의 지분 사용료 미납 등으로 인

해 자산유동화증권의 현금흐름에 이상이 발생

하더라도 금융기관들이 인수한 후순위 자산유

동화증권이 버퍼 역할을 함으로써 자산유동화

구조 전반의 안정성이 유지될 수 있고, 이는 나

머지 대다수 선순위 자산유동화증권이 금융시

장 내에서 민간 부문에 의해 수월하게 인수되

는 것을 돕는 역할을 할 것이다. 앞서 살펴 본

바와 같이 현재 논의 중인 자율적인 채권단워

크아웃이 쉽지 않을 수 있다면 채권 금융기관

들의 역할을 자산유동화회사 운영 또는 후순위

자산유동화증권 인수와 같이 자산유동화 시스

<표 3> 보유주택지분매각제도 성공을 위한 제안 사항

배경 구체적 방법 효과

1. 채권 금융기관 역할 및 책임 제고

- 과거 획득했던 이자수익- 제도 시행시 직간접적

수혜를 입게 될 채권 금융기관들에 대한 수익자 부담 원칙 적용

- 공동으로 자산유동화회사 설립 및 운영

- 후순위 자산유동화증권 발행하여 인수

- 공공 부문의 경제적 부담 경감

- 자산유동화 구조의 안정성 유지

2. 제도의 성격 명확화 및 제도적 미비점 보완

- 하우스푸어들의 도덕적 해이 현상 방지

- 주택지분 할인 매각 방침 명확화

- 지분 이용료 미납시의 제도적 장치 마련

- 경매 이전 완충장치라는 제도의 성격 부각

- 자산유동화 시스템 부실화 방지

3. 공공 부문의 지원은 간접적인 방법으로

- 공공 부문의 부담 증가에 대한 우려

- 하우스푸어들의 도적적 해이 현상 방지

- 직접적 개입 자제- 신용보증기금 등을 통한

보증 제공

- 공공 부문의 손실확대 위험성 축소

- 원활한 자산유동화 및 지분사용료 인하

4. 시장의 평가 및 가격 결정 기능 중시

- 적정 주택 매매가격 산정의 어려움

- 적정 자산유동화증권 가격 산정의 중요성

- 주택 경매 가격 정보의 활용도 제고

- 적정 신용 리스크 산정 및 신용등급 부여 중시

- 제도에 대한 신뢰성 유지 및 효율성 제고

5. 취약 계층 지원 방안 보완

- 고금리 대부업체 대출까지 이용한 다중채무자

- 깡통 전세입자

- 신용회복지원 기관을 등록 대부업체로 까지 확대

- 깡통 전세입자 지원 대책 마련

- 다중채무자 지원 효과 극대화

- 상대적 사회적 약자 배려

26 LG Business Insight 2013 1 23

Weekly 포커스

하우스푸어들이 보유주택지분매각제도를 경매라는 최악의 상황 전에

고려할 수 있는 또 하나의 대안으로서 인식할 수 있도록 설계함으로써

과도한 기대 심리를 심어주지 않도록 해야 할 것이다.

템 내에 구조화시키는 것이 보다 효율적일 수

있다. 또한, 이를 통해 보유주택지분매각제도

시행에 따른 공공 부문의 경제적 부담을 경감

시키고 정부 재정 투입 또는 세금 이용에 대한

논란을 피할 수 있을 것이다.

둘째, 채무자들의 도덕적 해이 현상을 방

지하기 위해 보유주택지분매각제도의 성격을

보다 명확히 규정하고 제도적 미비점들을 보완

해야 할 것이다. 하우스푸어들이 이 제도를 활

용하기 위해서는 일부지만 보유 중인 주택지분

을 경매에 준하는 수준으로 할인 매각해야 함

을 적극적으로 알릴 필요가 있다. 할인율 결정

에 있어서도 적정 수준을 선택하기 위한 세심

한 노력이 요구된다. 할인율이 너무 낮을 경우

자산유동화회사가 부실화 될 수 있고, 할인율

이 너무 높을 경우 하우스푸어들이 제도 활용

을 포기할 수 있기 때문이다. 무엇보다도 하우

스푸어들이 보유주택지분매각제도를 ‘공짜 점

심’(free lunch)이 아니라 경매라는 최악의 상

황 전에 고려할 수 있는 또 하나의 대안으로서

인식할 수 있도록 제도를 설계해야 할 것이다.

실제로 미국에서 시행된 뱅크오브아메리카의

모기지투리스 프로그램은 해당 은행이 대상 가

구들에 대해 채무재조정, 공매, 워크아웃 등 가

능한 모든 프로그램을 활용한 이후 선택한 최

후의 수단이었다는 것을 염두에 둘 필요가 있

다. 즉 보유주택지분매각제도 역시 경매로 바로

넘어가기 전 이용 가능한 하나의 완충장치이

며, 주택지분을 매각해 원금을 줄이는 방식으

로 채무문제 해결의 실마리를 찾으라는 취지임

을 적극적으로 알려 하우스푸어 계층에게 과도

한 기대 심리를 심어주지 않도록 해야 할 것이

다. 보다 구체적으로는 지분 이용료(월세)를 정

상적으로 납부하지 않을 경우의 제도적 장치를

보다 철저히 마련해야 할 것으로 보인다. 특히,

공공기관에 의해 자산유동화회사가 운영되는

것과 같이 제도에 공적인 성격이 더해질 경우

월세 연체가 발생할 경우 이를 강제적으로 회

수하기가 매우 어려울 가능성이 높고, 이러한

인식이 하우스푸어 사이에 확산되어 월세 연체

가 보편화될 경우 시스템 전체의 부실화는 매

우 빠른 속도로 진행될 수 있다.

셋째, 보유주택지분매각제도의 실행을 위

해 정부 또는 공공 부문의 지원이 불가피하다

면 가능한 한 직접적인 방식보다는 간접적인

방식을 선택하는 것이 바람직해 보인다. 현재

거론되고 있는 보유주택지분매각제도 방식 하

에서는 캠코 등 공공기관에 의해서 자산유동

화회사가 설립 및 운영되고, 자산유동화증권

의 주요 매수 주체로서 공공기관, 국민주택기

금 등이 참여한다고 알려져 있다. 그러나 보유

주택지분매각제도 하에서는 미국의 세일앤드

리스백(18페이지 참조)과 달리 하우스푸어의

지분 재매입이 가능하기 때문에 향후 주택가격

이 회복되더라도 운영 주체가 자본이득을 얻을

수 없다. 반면, 주택가격이 하락하게 되면 하락

한 지분가치만큼 운영 주체는 자본손실을 입게

된다. 결국, 현재의 방식으로는 자산유동화회사

의 운영 주체가 상당한 손실을 떠 안게 될 가

능성이 높아, 공공 부문이 자산유동화회사의

LG Business Insight 2013 1 23 27

Weekly 포커스

주택지분의 원활한 자산유동화를 돕기 위한

공공 부문의 간접적인 지원으로서 신용보증기금 등을 통한

보증 제공을 고려해 볼 수 있다.

운영 주체가 될 경우 부실화 및 부담 증가에 대

한 우려가 제기될 수 있다. 자산유동화증권을

공공기관 및 연기금이 주로 매수하는 경우에도

하우스푸어들의 지분 사용료를 낮추어 주기 위

해 자산유동화증권의 수익률이 낮게 책정되거

나 하우스푸어들이 지분 사용료를 정상적으로

납부하지 않아 자산유동화증권에 대한 이자 지

급이 제대로 이루어지지 않을 경우 공공 부문이

입게 될 손실에 대한 우려가 높아질 수 있다. 앞

서 제안한 바와 같이 채권 금융기관들 주도로

설립된 자산유동화회사가 운영을 주도한다는 전

제 하에 주택지분의 원활한 자산유동화를 돕기

위한 공공 부문의 간접적인 지원으로서 신용보

증기금 등을 통한 보증 제공을 고려해 볼 수 있

다. 이 경우 자산유동화증권의 신용등급이 높

아져 낮은 수익률로도 금융시장 내 채권 매각이

가능해지고 이는 자산유동화회사의 자금조달

금리를 낮추어 결국 하우스푸어에게 제시되는

지분사용료 인하로 이어질 수 있기 때문이다.

넷째, 자산유동화 과정에 있어서 자의적 판

단보다는 시장의 평가 및 가격 결정 기능을 중시

하도록 제도를 설계하는 것이 효율성 제고 측면

에서 바람직하다. 우선 지분매각에 있어서 적용

할 시세를 무엇으로 할 것인가가 초미의 관심사

가 될 전망이다. 뱅크오브아메리카의 세일앤드리

스백은 대출채권과 주택을 교환하는 방식이었

고, 우리금융의 트러스트앤드리스백(18페이지 참

조)은 매매가 아닌 신탁 형태였기 때문에 매매가

격의 적정성 문제가 발생하지 않았다. 더욱이 최

근과 같이 주택거래가 극도로 위축된 상황에서

시세라고 알려진 가격은 과대평가되어 있을 가

능성이 높다. 전체 주택의 일부더라도 경매가 이

루어진 주택 가격에 근거하여 나머지 주택들에

대한 보다 현실적인 가격 산정 시스템 구축 등이

필요해 보인다. 또한, 주택지분에 근거해 발행되

는 자산유동화증권의 적정한 신용 리스크 산정

및 신용등급 부여에도 관심을 기울일 필요가 있

다. 이에 기반한 채권 가격 산정이 적절히 이루어

지지 않을 경우 자산유동화증권을 매입한 투자

자들의 손실로 이어질 수 있고, 이는 제도 자체

에 대한 금융시장의 신뢰를 저해하여 주택보유

지분매각제도의 유지를 어렵게 할 수 있다.

다섯째, 취약 계층에 보다 도움을 줄 수

있는 방안을 더욱 세심하게 검토할 필요가 있

다. 우선, 다중채무자들 가운데에서도 상황이

더욱 어려워 상대적 고금리 금융기관인 대부업

체 대출까지 이용한 계층에 대한 보유주택지

분매각제도의 효과를 극대화하기 위해, 현재

은행 등 금융기관 위주로 가입되어 있는 신용

회복지원 기관을 모든 등록 대부업체까지 확

대하는 것을 고려할 필요가 있다. 또한, 현재

마련되고 있는 하우스푸어 대책이 깡통주택의

소유자에 초점이 맞추어져 있지만 실상 이들보

다도 더욱 사회적 약자는 해당 주택에 세 들어

살고 있는 깡통 전세입자(주택가격이 주택담보

대출금과 전세보증금의 합계보다도 낮아져 해

당 주택을 처분하더라도 전세보증금을 돌려받

을 수 없는 상황의 전세입자)라고 볼 수 있다.

따라서, 이들 깡통 전세입자를 돕기 위한 대책

역시 마련되어야 할 것으로 보인다. www.lgeri.com