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XIº Seminario de RedMuni:
“Repensando la Agenda Local”
18 y 19 de octubre de 2012.
Universidad Nacional Arturo Jauretche.
Titulo de la Ponencia: La regulación jurídica de los barrios cerrados, countries y
clubes de campo.
Autores:
Mg. Miguel Ángel Díaz. Abogado, Prof. Invitado Foro Municipal UM. Docente INAP
y Escuela del Cuerpo de Abogados del Estado. Ha sido Subprocurador del Tesoro de
la Nación y asesor de la Presidencia de la Comisión de Asuntos Municipales de la
Cámara de Diputados de la Nación.
Prof. Daniel Fernando Baraglia. Abogado. Director Foro Municipal UM. Miembro de
Consejo de REDMUNI – INAP, Miembro Directorio CONEAU, Docente. Facultad de
Derecho UM y Departamento Ciencias Económicas UNLaM. Miembro Titular de la
Asociación Argentina de Derecho Constitucional. Ha sido asesor de la Presidencia de
la Comisión Bicameral del Congreso de la Nación, asesora de la Federación Argentina
de Municipios.
Miguel Ángel Bruno. Abogado. Miembro permanente Foro Municipal UM. Director
Ejecutivo de la Oficina Anticorrupción y de Ética Pública de la Municipalidad de La
Matanza. Ha sido profesional a cargo de áreas jurídicas y del ámbito de Gobierno de
las Municipalidades de Moreno, Morón y La Matanza, de la Provincia de Buenos Aires.
Pertenencia Institucional: FORO MUNICIPAL – Facultad de Derecho Ciencias
Políticas y Sociales – Universidad de Morón.
Correos electrónicos: [email protected]; [email protected]
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Eje Temático: Nuevos desafíos de las urbanizaciones en los municipios.
Mesa 17
Palabras claves: barrios cerrados, countries, clubes de campo.
RESUMEN.
El interés público no se agota en la seguridad edilicia, infraestructura e impacto
ambiental sino en procurar el derecho a una vivienda digna a los habitantes, lo que
incluye la existencia de una regulación que garantice los derechos de los vecinos.
Así como los edificios de propiedad horizontal encontraron un marco regulatorio
adecuado en la ley 13512 de propiedad horizontal, los barrios cerrados, countries y
clubes de campo con más de 40 años de existencia aún carecen de una regulación
adecuada.
La falta de normativa específica dio lugar a la aplicación de distintas figuras
jurídicas y estipulaciones contractuales que trataron de acomodar la nueva
realidad urbanística, pero en las que los copropietarios no fueron siempre
favorecidos al momento de reclamar sus derechos.
Existen varios proyectos al respecto, entre ellos el nuevo proyecto del código civil,
que trae un capítulo sobre el tema. ¿Son los contenidos de estos proyectos
adecuados para cubrir la falta de regulación existente?
El estudio procura una mirada que abarca la seguridad jurídica de los derechos
de los propietarios, junto al poder de policía municipal en el cuidado del impacto
ambiental territorial y el desarrollo urbanístico, y analiza -a la vez- si estas
nuevas modalidades de urbanizaciones suplen la ausencia de loteos en la provincia
de Buenos Aires.
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PONENCIA.
La regulación jurídica de los barrios cerrados, countries y clubes de campo.
1. Los complejos urbanísticos.
“En la naturaleza, todas las cosas trabajan silenciosamente. Simplemente son. Una vez
que llegan a su plenitud, retornan a su origen” (Lao Tsé – 604 a.C.)
Para Lao Tsé la naturaleza es el flujo silencioso de los eventos tradicionales, la marcha
y el orden majestuoso de las estaciones y el cielo, es el Tao (o la Perfecta Vía)
encarnado en cada arroyo, en cada piedra, en cada estrella; es la ley de las cosas, a la
que debe someterse la ley de la conducta si deseamos vivir en paz y con sabiduría1. La
actividad natural no se encuentra en el medio de la civilización, en el remolino de las
grandes ciudades, sino afuera, en la naturaleza. Desde siempre una de las constantes
tendencias del ser humano es el contacto con la naturaleza, la vida al aire libre
desprendida de las grandes ciudades en las que trabajamos.
Cuenta Eric Hobsbawm que en el siglo XIX, durante la revolución industrial, los
florecientes profesionales (que ejercían profesiones liberales) se trasladaban con sus
familias a vivir a las afueras de Londres, para escapar del hacinamiento de la ciudad, a
la vez que incrementaban el servicio doméstico2. El estilo de vida de las afueras se
encuentra reflejado para Buenos Aires en las casonas del barrio de Belgrano, las casas
quintas de Flores, San Isidro y las residencias (ferroviarias) de Lomas de Zamora,
Banfield y Hurlingham., de fines de siglo XIX y principios del XX. Los actuales
countries y clubes de campo son la réplica de aquéllos. La vida es compartida con la
naturaleza y los deportes mientras trabajamos en nuestra moderna civilización. Nacieron
como hábitat de fines de semana, para pasar a ser en muchos casos residencia
permanente. Superaron a las casas de fin de semana en infraestructura deportiva,
comodidad y seguridad. No hay más que lidiar con cortar el pasto, conseguir un buen
1 Durant, Will. Héroes de la Historia. Editorial Sudamericana. Buenos Aires. 2003. Citado por el autor.
2 Hobsbawm, Eric. Industria e imperio. Editorial Ariel. Barcelona 1988.
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casero, reponer el motor de agua y la cañería de plomo que en ausencia sustrajeron
quién sabe qué desgraciados. Los barrios cerrados responden a una infraestructura
menos costosa pero también al concepto de vivir en barrios residenciales con lo que esto
significa, a lo que se suma más seguridad, pero en general más distancia de la ciudad.
En el presente trabajo nos referiremos esencialmente a las áreas territoriales de la región
metropolitana de Buenos Aires.
La ley 8912 de la provincia de Buenos Aires, establecida durante la última dictadura
militar, prohibió el loteo de tierras tal como venía realizándose hasta entonces3
basándose, curiosamente, en el incumplimiento del deber del Estado de proveer la
infraestructura necesaria para el desarrollo territorial, lo cual generó una serie de
nocivos efectos: 1) terrenos con edificaciones multifamiliares y superpuestas (de padres,
hijos casados y nietos); 2) el traslado de villas de emergencia por la autoridad militar,
desde la Capital Federal a los Municipios del Gran Buenos Aires sin hacer caso de la
ley y sin planes adecuados de radicación, (Fuerte Apache, Carlos Gardel) y en otros
casos con viviendas provisorias transformadas en definitivas sin infraestructura (Monte
Dorrego, Villa Palito); 3) asentamientos de viviendas precarias sin infraestructura
mediante ocupación de tierras; 4) proliferación de edificaciones de propiedad horizontal
de 1 y 2 ambientes; 5) construcción de duplex y triples en parcelas preexistentes; 6)
construcción de barrios cerrados, countries y clubes de campo, que evitaron los
inconvenientes producidos por la propia ley en los demás casos, a un costo superior; 7)
Complejos Fonavi y similares.
La mencionada ley 8912 establece en su art. 2 que “son objetivos fundamentales del
ordenamiento territorial: c) La creación de condiciones físico-espaciales que posibiliten
satisfacer al menor costo económico y social, los requerimientos y necesidades de la
comunidad en materia de vivienda, industria, comercio, recreación, infraestructura,
equipamiento, servicios esenciales y calidad del medio ambiente; f) Posibilitar la
3 Ley 8912 Artículo 101°.- Todo parcelamiento originado en planos aprobados con anterioridad a la
presente ley, que carezca de las condiciones de saneamiento y servicios de agua corriente o cloacas
exigidos para el adecuado asentamiento poblacional, queda sujeto a las restricciones para el uso que
implica la prohibición de erigir edificaciones hasta tanto se cumplimenten las condiciones de saneamiento
o infraestructuras necesarias.
5
participación orgánica de la comunidad en el proceso de ordenamiento territorial, como
medio de asegurar que tanto a nivel de la formulación propuesta, como de su
realización, se procure satisfacer sus intereses, aspiraciones y necesidades.” No obstante
el enunciado de estos objetivos, no se cumplió con los mismos.
En cuanto a barrios cerrados, countries y clubes de campo, durante años se evidenció la
falta de un ordenamiento legal específico para la regulación de los derechos de sus
copropietarios no obstante su exponencial expansión.
Hacia fines de los años ´80 se contaban en el país alrededor de 140 instituciones de este
tipo con alrededor de 12.000 casas y una infraestructura deportiva y servicial de unas
7.000 ha. Al comienzo de los ´90, con el anuncio y posterior construcción de la red de
accesos a la Capital Federal, las familias comenzaron a utilizar las viviendas de clubes
de campo como residencia permanente y apareció el sucedáneo conocido como barrio
cerrado, se ordenaron los mega emprendimientos, y como consecuencia se produjo una
increíble aceleración cuantitativa de todo el proceso.
Según nota de La Nación4 el fenómeno que respondía supuestamente a un selecto grupo
de gente que buscaba esparcimiento y aire libre ha modificado su tendencia y los nuevos
compradores son familias jóvenes que encontraron una alternativa para su residencia
permanente y aprovecharon la reducción de los precios de compra y de los costos de las
expensas comunes, en algunos casos inferiores a los de un departamento en zonas
urbanas. Lo cierto es que cada vez hay más personas que eligen tener una mejor calidad
de vida y actividades al aire libre. Por el mismo dinero que pagarían en la Capital por
pocos metros cuadrados pueden obtener todos estos beneficios en un barrio privado.
Sin mencionar el interior del país -y a solo título de ejemplo- el resultado fue una fuerte
migración de pobladores de la Capital y el primer cordón del Gran Buenos Aires hacia
las zonas de Pilar, Malvinas Argentinas y Escobar, Moreno, General Rodríguez y Luján,
Esteban Echeverría y Cañuelas, con crecimiento según los censos 1991 y 2001 del 61%
en Pilar (de 144.000 a 232.000 habitantes), 21% en Malvinas Argentinas (de 232.000 a
289.000), 38% en Escobar (de 128.000 a 177.000), 40% en General Rodríguez (de
4 La Nación del 30 de abril de 2005 (Sec. 7 págs. 4 y 9)
6
48.000 a 67.000), 32% en Moreno (de 287.000 a 380.000), 16% en Luján (de 80.000 a
93.000) y 26% en Esteban Echeverría de (192.000 a 246.000).
El diario La Nación del 9 de Enero de 20115 destaca que, aunque el último censo del
año 2010 registró un aumento demográfico bonaerense del 12,7 por ciento, los
municipios que en la última década tuvieron un mayor desarrollo inmobiliario gracias a
los emprendimientos constituidos por countries y barrios cerrados superaron
ampliamente el crecimiento promedio de la provincia. Es el caso, por ejemplo, de
Ezeiza. En 2001, vivían allí 118.807 personas; el relevamiento de 2010 indicó que en la
actualidad residen 160.210 habitantes, el 35 por ciento más. El incremento poblacional
de este municipio se relaciona directamente con el gran avance que ha tenido estos
últimos años, más precisamente, desde 1998, la localidad de Canning respecto de las
urbanizaciones construidas. Sólo allí hay más de 23 countries y otros 15 en ejecución.
No es todo. El desarrollo habitacional de ese lugar permitió una fuerte inversión para la
construcción de centros comerciales y la oferta de una serie de servicios para los nuevos
residentes, que impuso que los comerciantes también se mudaran a la zona.
Otra de las zonas que más creció a raíz de la decisión de la gente de optar por una vida
alejada de la Capital fue el partido de San Vicente que, al igual que Ezeiza, está situado
al sur del conurbano bonaerense. En 10 años, su población se incrementó en más de
15.000 residentes: el 34 por ciento.
Tanto San Vicente, Ezeiza y Esteban Echeverría (donde los datos recogidos en el censo
de 2010 revelaron que la cantidad de habitantes se incrementó el 22%) forman parte del
llamado "corredor verde". Alentados por el ensanche y repavimentación de la ruta 52-
58, que permite un mejor acceso a la zona, muchos ciudadanos bonaerenses y porteños
han decidido en la última década disfrutar de cerca el ambiente.
General Rodríguez tampoco se queda atrás. Según los datos recogidos por el
relevamiento censal de 2010, viven en el municipio casi 20.000 ciudadanos más que en
2001. Este incremento, del 29%, no es casual. El fácil acceso a este distrito situado a 55
5 Ver: http://www.lanacion.com.ar/1340016-los-countries-fueron-el-eje-del-crecimiento-poblacional
7
km. de la Capital y las características de sus terrenos lo han convertido en un típico
lugar para disfrutar el fin de semana en barrios cerrados y casasquintas.
El caso de Pilar, a diferencia de los otros partidos, no es novedoso. Los datos del censo
2010 indicaron que residen allí 298.191 personas. Recordemos que para 2001 eran
232.000. Este incremento del 28% no hizo más que demostrar el desarrollo inmobiliario
que hay en la zona. La gente no sólo vive en ese municipio, sino que también puede
estudiar y trabajar. Es claro que estos puntos incentivan a la población para mudarse a
Pilar.
Ese crecimiento condujo a aumentos en la recaudación fiscal local, al establecimiento
de grandes centros comerciales, múltiples institutos educacionales, incluso
universitarios de primer nivel y centros de atención de salud de alta complejidad como
el Hospital Universitario Austral en el partido de Pilar, hoteles, edificios destinados a
oficinas, empresas asentadas en parques industriales, y consiguientemente a la creación
de fuentes de trabajo en medida difícil de calcular.
Paralelamente a la expansión de este fenómeno, uno de los temas de mayor pujanza
durante los últimos años en el ámbito de los derechos reales ha sido el referente a las
llamadas nuevas formas de dominio, que se fundan en idénticos presupuestos: la
existencia en un mismo enclave urbanístico de una serie de unidades privadas y de un
conjunto de zonas, espacios, instalaciones o servicios destinados al aprovechamiento
colectivo por los titulares de aquella, cuyos elementos se conectan en base a tres
principios básicos: inescindibilidad o inseparabilidad, afectación previa y organización.
Ante la ausencia de una regulación nacional en la materia el tratamiento legal que debe
darse a las urbanizaciones privadas no ha sido hasta hoy nada pacífico. Durante años se
ha venido cuestionando cuál de los institutos existentes podría responder a los aspectos
mas básicos que suscitan.
Sobre las disposiciones que con rango reglamentario han dictado algunas provincias,
podría hablarse de una especie de alteración del sistema de fuentes previsto para el
régimen de la propiedad y los derechos reales.
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La necesidad de dotar de cierta seguridad al fenómeno de las urbanizaciones privadas y
de arbitrar instrumentos eficaces para resolver problemas de aplicación hace necesario
que el legislador defina de inmediato una posición al respecto.
Las inquietudes por la problemática se vienen produciendo hace más de 30 años en lo
referido a la inexistencia de normativa específica que regule la creación, organización,
funcionamiento y administración de estas entidades.
Complejidad y necesidad de dar respuestas concretas han llevado a las autoridades
provinciales y municipales a generar disposiciones locales que por su naturaleza no
pueden modificar las instituciones civiles de la Nación y que al intentar adecuar
localmente la realidad normada a la realidad de hecho, vistas las limitaciones
jurisdiccionales, no sólo no lo han logrado con eficiencia sino que ofrecen una
diversidad de regulaciones que exceden en mucho las facultades reglamentarias de los
gobiernos locales y son sospechosas de inconstitucionalidad.
Estas novedosas relaciones que, además de los propietarios, involucran a empresas de
todo tipo, a los estamentos gubernamentales en orden a la correspondiente aprobación y
control así como también a la tranquilidad de las personas que se desempeñan en los
más de los 130.000 puestos de trabajo integrados en forma directa al sector, requieren
soluciones legislativas adecuadas.
2. Metodología en el análisis de los proyectos.
En primer lugar corresponde identificar qué insumos normativos puede proveer cada
jurisdicción estatal para el adecuado encauzamiento legal de estas urbanizaciones
especiales. En lo que atañe al derecho de propiedad y asociativo, la norma requerida es
una ley nacional emanada del Congreso, de acuerdo a lo prescripto por el artículo 75,
inciso 12 de la Constitución Nacional. En cambio los planes de urbanismo, por principio
y conforme a la sistemática constitucional (artículos 121, 122 y 123 de la Constitución
Nacional), corresponde que sean dictados por los poderes locales (provinciales o
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municipales)6. Las provincias conservan, en principio, su jurisdicción sobre el territorio
a los efectos del ejercicio del poder de policía urbano o municipal, que en la práctica se
concreta en la regulación del uso del suelo y el otorgamiento de autorizaciones de
edificación.
En cuanto a la metodología para el análisis de los proyectos vinculados a la cuestión de
fondo (regulación federal), alteramos el orden cronológico de los existentes para ir de lo
general a lo más especifico y seguimos en el estudio de ambos, las comparaciones y
apreciaciones del Dr. Juan Carlos Pratesi7, quien participara activamente en la redacción
del proyecto específico. Por último incluimos una breve referencia a la polémica
reeditada respecto “a los de adentro” y “los de afuera” que entendemos desacertada,
pensando que la cuestión pasa por profundizar políticas públicas y acciones del Estado
que coadyuven a mejorar el hábitat y la calidad de vida de aquellos habitantes con
menores recursos. Por otra parte, la existencia de una legislación de fondo que regule
adecuadamente las urbanizaciones especiales contribuirá a una vulgarización de su
implementación, que será más fácilmente accesible a sindicatos, organizaciones
sociales, cooperativas de vivienda, emprendimientos comunitarios, etc., como una
forma de libre opción.
3. El tema en el proyecto de Código Civil y Comercial (año 2012).
El proyecto de Código Civil y Comercial, actualmente en tratamiento en el Congreso
de la Nación, en su Artículo 1887 enumera entre los derechos reales a la propiedad
horizontal y los conjuntos inmobiliarios. Por su parte el Artículo 2073 enuncia entre los
conjuntos inmobiliarios a los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques
industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier
otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos
asimismo aquéllos que contemplan usos mixtos.
6 Cassagne, Juan Carlos, Principios de la legislación urbanística, en “Cuestiones de Derecho
Administrativo”, Ed. Depalma, 1987, págs. 211 a 227.
7 Pratesi, Juan Carlos. Conjuntos Inmobiliarios. El Dial 22-06-2012.
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El Artículo 2074 da sus características: cerramiento, partes comunes y privativas, estado
de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por
el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los
derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y
cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las
unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así
como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un
todo no escindible.
Y el Artículo 2075 establece que los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la
normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título VI de este
Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar
un derecho real de propiedad horizontal especial. Pueden asimismo existir conjuntos
inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten
derechos reales y derechos personales.
Comentando el proyecto el Dr. Pratesi distingue tres características que tipifican a los
barrios cerrados, countries y clubes de campo; 1) propiedad exclusiva de lo individual,
con pautas constructivas, 2) propiedad compartida en las partes y lugares destinados uso
común como las vías de acceso y circulación y las destinadas específicamente al
desarrollo de actividades deportivas, recreativas o sociales e infraestructura de servicios;
y 3) regulación de las relaciones interpersonales: relaciones asociativas, limitaciones a
los usos, normas disciplinarias, derechos de preferencia.
Los conjuntos inmobiliarios no se limitarán a hacer uso exclusivo de una de las dos
formas que trae el artículo 2075, sino que muy probablemente hagan uso de ambas, por
un lado el derecho real de propiedad horizontal especial, por el otro disposiciones
contractuales que regulan los derechos de uso de las partes contratantes y sus familias.
Las figuras contractuales accionarias como las sociedades anónimas y cooperativas que
también se han utilizado para regular la propiedad de la tierra y las relaciones
interpersonales de barrios cerrados, countries y clubes de campo, podrán continuar
utilizándose. Para Pratesi dichas figuras resultan distorsivas, pero probablemente el
problema pasa por la representación de poder que algunos desarrolladores han adoptado
11
en la regulación de los derechos de los copropietarios y la interpretación que de las
mismas hagan las instituciones de crédito y no por la propia potencialidad de estas
figuras, que pueden contener elementos de mayor flexibilidad, más democráticas, más
rápidas y expeditivas.
Destaca también Pratesi que mientras en la regulación de la propiedad horizontal
propiamente dicha el terreno en su integralidad se considerará común, en los conjuntos
inmobiliarios se admite la división parcelaria y la adquisición individual de parcelas.
Esta disposición junto con las normas de prehorizontalidad permitiría al propietario
obtener su escrituración y acceder más fácilmente a créditos para la construcción.
Otros aspectos a enfatizar son:
El proyecto permite que los conjuntos se establezcan en zona urbana, subrural o rural y
con destino a vivienda permanente y de usos mixtos, superándose así limitaciones de la
ley 8912 de la Pcia. de Buenos Aires.
Las posibilidades de regulación de subconsorcios, como el caso de espacios comerciales
y sobre los denominados dormis, constituyen también aspectos positivos del proyecto.
El reglamento de propiedad y administración puede establecer limitaciones edilicias o
de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así
también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad
urbanística. Puede también establecer la extensión del uso y goce de los espacios e
instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario
de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no
propietarios de dichos bienes, el uso de los bienes comunes del complejo por terceras
personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente.
El reglamento de propiedad y administración puede establecer un derecho de
preferencia en la adquisición de las unidades privativas a favor del consorcio de
propietarios o del resto de los propietarios.
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Ante inconductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales, el
consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas por el reglamento de
propiedad y administración.
Constituyen un avance sobre la legislación actual de propiedad horizontal las siguientes
disposiciones sobre Asambleas:
1. Las decisiones deben adoptarse por mayoría absoluta de todos los propietarios
según la doble exigencia de número de unidades y de porcentuales.
2. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben
comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por
aprobadas a los QUINCE (15) días de notificados, excepto que éstos se opongan
antes por igual medio, con mayoría suficiente.
3. La asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin necesidad de citación
previa. En este caso las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por unanimidad.
4. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de
los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
5. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan
de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse
con la conformidad expresa de sus titulares.
Pero continúan paralizando al Consorcio las disposiciones de la Asamblea que
requieren unanimidad, a saber, cuando la mejora u obra sobre cosas y partes comunes,
aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la
estructura del inmueble de una manera sustancial.
Hubiera sido preferible adoptar un criterio semejante al determinado para el caso de
grave deterioro o destrucción del edificio; aquí, la asamblea por mayoría que represente
más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los
materiales, la reparación o la reconstrucción. Y si resuelve la reconstrucción, la minoría
no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus
derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la
mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
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O por analogía con el derecho de receso en las sociedades anónimas podría haberse
previsto el caso de recompra por el consorcio o en comisión para un tercero, a un precio
justo que contemplare los gastos por venta de la unidad funcional y compra de otro
inmueble en igual proporción, incluida la mudanza.
Para modificar el reglamento de copropiedad se requiere una mayoría no menor de
dos tercios (2/3), excepto que el mismo indique una mayoría superior. Hubiéramos
preferido que no exista esta última posibilidad que puede hacer tan imposible como la
unanimidad (incluida en esta excepción) modificar el reglamento.
Los propietarios rehenes del desarrollador, del administrador y del Consejo de
Copropietarios.
El administrador.
Aunque se mejora la normativa respecto a la designación del administrador en cuanto se
prevé:
1) El administrador designado en el reglamento de propiedad y administración cesa
en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.
2) Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la
asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad y
administración.
3) Pueden ser removidos sin expresión de causa.
4) El reglamento de propiedad y administración debe contener el plazo de ejercicio
de la función de administrador.
Cabe hacer mención a las siguientes hipótesis donde persiste la dificultad:
Primera: En la primera asamblea el constructor (desarrollador) tiene todavía mayoría en
el consorcio para imponer el administrador.
Segunda: el plazo de ejercicio máximo no está fijado, digamos que el reglamento puede
decir 10 años y en todos los casos es renovable indefinidamente.
14
Así, en la experiencia cotidiana se ve que la remoción por asamblea sin justa causa no
es suficiente para enervar la cuestión si no figura en forma expresa en el orden del día
de la Asamblea la posibilidad de remover al administrador.
El tema, desde el punto de vista político, fue acertadamente considerado por Juan
Jacobo Rousseau en su libro el Contrato Social8. Para limitar el poder y las apetencias
del gobernante en contra de la voluntad del pueblo Rousseau concibe asambleas anuales
donde se reúne el conjunto, diríamos en el caso de copropietarios, para decidir sobre dos
temas fundamentales que deben figurar siempre en el orden del día de las Asambleas
anuales obligatorias: 1) si se continúa con el mismo sistema de gobierno. 2) si se ratifica
en el cargo a quien gobierna o se elige uno nuevo. Luego los demás temas a considerar.
Consejo de propietarios.
En cuanto al Consejo de Copropietarios el proyecto indica que la asamblea debe
designar un consejo integrado por propietarios que controla aspectos económicos y
financieros del consorcio, da conformidad con el nombramiento y despido del personal
del consorcio y ejerce la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia
del administrador y cita a asamblea en caso de que no lo haga este último.
La obligatoriedad de constituir este consejo es importante, pero de nuevo pensamos que
su renovación indefinida, la posibilidad de aproximación o afinidad con el
desarrollador o el administrador, puede perjudicar a los demás copropietarios. Más sano
sería que el proyecto determinara su duración anual y designación rotatoria entre todos
los propietarios titulares.
El desarrollador.
El desarrollador fijará la forma de constitución del conjunto inmobiliario, el tipo de
construcciones, los lugares del terreno destinados a propiedad privativa y los destinados
a uso común como vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas
8 Rousseau, Juan Jacobo. El contrato social. (1762).Universidad Nacional Autónoma de México. 1978.
15
destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y
servicios comunes, las condiciones de venta, la posibilidad de hipotecar el predio para
conseguir financiación, elaborará el reglamento de propiedad y administración,
designará al primer administrador y tendrá mayorías para proponer al mismo en la
primera asamblea o para cambiarlo, fijará las expensas y determinará las contribuciones
de los fondo de reservas a constituir, nombrará al encargado, propondrá a los miembros
del Consejo de Administración, contratará los seguros, las empresas de mantenimiento
y de seguridad del complejo y al personal este último con acuerdo del Consejo.
Situaciones preexistentes.
Uno de los problemas más complejos de resolver de resultar convertido el proyecto en
ley, es el de que las “urbanizaciones especiales” ahora existentes y por lo tanto que
serán preexistentes a la nueva legislación que se sancione, requieren de un lapso de
tiempo para adecuarse al nuevo sistema, para lo cual es necesario tener en cuenta la
variedad de figuras jurídicas que ellas presentan. Por ello, y para facilitar dicha
adecuación sería conveniente, que no ya en el texto del proyecto del código sino en el
proyecto de ley de promulgación del mismo, se incluyan los siguientes criterios:
Art.……..- Las urbanizaciones existentes al momento de la promulgación de la presente
ley que reúnan las características de hecho previstas en el artículo 2074, o que se
adecuen a él, podrán optar por ser incluidas dentro del régimen para los “conjuntos
inmobiliarios” previsto, cualquiera fuera su forma jurídica actual, respetando los
derechos adquiridos por los propietarios que integran dichas urbanizaciones.
Opcionalmente aquellas que estuvieran organizadas bajo la forma prevista en el
régimen de la ley 13512, podrán adaptarse al encuadre previsto en esta ley, mediante
una resolución tomada en asamblea de consorcio, por una mayoría de copropietarios
que representen los dos tercios del porcentual del dominio de los bienes comunes.
Para el caso de las constituidas como sociedades cooperativas, si optaren por esta
adecuación no les será aplicable el artículo 6º de la Ley Nº 20337.
Las jurisdicciones que correspondan preverán los plazos, formalidades, exenciones y
tramitaciones que fueren necesarias para facilitar a las urbanizaciones preexistentes
que opten por el régimen de la presente ley puedan adecuar su status jurídico a la
normativa específica del nuevo Código.
16
Se aplicará por analogía a las situaciones de hecho comprendidas en la misma y a los
casos que sean sometidos a los estrados judiciales con fundamento en tales situaciones,
aún derivadas de relaciones jurídicas anteriores o preexistentes en tanto no mediare
cosa juzgada a su respecto”
¿Estas nuevas modalidades suplen la ausencia de loteos en la provincia de Buenos
Aires?
Para Pratesi por el Art. 2077 se legitima la posibilidad de constituir derechos sobre una
unidad aún no construida o en construcción, dado que no siendo el terreno
integralmente cosa común (Art. 2076) admite la división parcelaria y la adquisición
individual de parcelas. El sistema encuentra su complemento, para este autor, con lo
dispuesto en materia de prehorizontalidad (arts. 2070 y 2071), en un sistema de
adquisición unitaria, con posible escrituración más rápida y constitución de garantías,
que favorecen estos emprendimientos.
Para algunos de nosotros si bien tienen la ventaja de desarrollo de actividades
deportivas, recreativas y sociales no suplen la libertad del lote residencial individual,
libre la parcela de desarrollador, administrador, encargado y vigilador.
Nos retrucarán: “pero menor seguridad”. Ese un tema que no puede abandonar el
Estado. Desde Tomas Hoobes y su Leviatán la paz y la seguridad son función principal
del Estado. Independientemente de mi vocación deportiva, lo que el Estado no puede es
privarme de la libertad de construir mi casa en un terreno propio, por la inseguridad o la
falta de infraestructura de servicios públicos. O sea por la ausencia de lo que el Estado
debe atender.
4. El proyecto de Ley de Propiedad Urbana Especial.
El proyecto de ley de Propiedad Urbana Especial, en curso en el Senado de la Nación
bajo el número de expediente S-0243/11, es concebido como ley complementaria para
no alterar la armoniosa arquitectura del Código Civil vigente, aplicable analógicamente
a las situaciones existentes en tanto no puedan adecuarse formalmente (por sus
17
características ya consolidadas y/o inmodificables en los hechos) priorizando su
aplicación como derecho específico.
En vista del orden público que se reconoce al régimen de los derechos reales,
particularmente en materia inmobiliaria, y de derecho supletorio al generalmente
aplicable a las relaciones personales que en estas urbanizaciones les son virtualmente
inseparables, tienen un distinto nivel de imperatividad: así, respecto de las relaciones
reales se dan normas acordes a la rigidez y orden público en el ordenamiento civil y su
número clauso, enfatizando y extendiendo las disposiciones relativas a las formalidades,
publicidad, etc.; mientras que respecto de las relaciones personales, en cambio, su
mayor elasticidad induce a una normativa que deja considerable margen de libertad a la
implementación de regímenes adecuados al imaginativo, pujante y variable desarrollo
de emprendimientos diferenciados, admitiendo construcciones normativas en distintos
niveles (reglamentos urbanísticos, otros reglamentos, decisiones de asambleas,
decisiones de órganos de conducción) sin dejar de establecer normas supletorias para
facilitar la tarea de usuarios e interpretes, que actuarán “por defecto” en caso de omisión
de disposiciones convencionales específicas, y sin dejar tampoco de fijar criterios
estrictos e inderogables para situaciones que exigen presencia jurídica protectora dada
la naturaleza de los posibles conflictos.
Todo ello con congruo respeto de las disposiciones reglamentarias en cuanto su dictado
depende de las autoridades provinciales, municipales o las que reciban las pertinentes
delegaciones jurisdiccionales locales.
El proyecto ha recogido las experiencias de la realidad y la jurisprudencia formada en
algunos casos en torno a la ley de propiedad horizontal y en otros en torno a la
conflictividad producida en las urbanizaciones especiales y regula entonces la
personalidad y capacidad limitada del complejo urbanístico, su representación,
procedimientos para la liquidación y cobro de expensas y contribuciones dada su
inexcusable necesidad para el normal funcionamiento, y la responsabilidad subsidiaria y
mancomunada de los propietarios por las deudas generales, garantizando a la vez su
derecho de defensa (en manera que no entorpezca los procedimientos) y las
jurisdicciones locales, todo ello concordando con la Constitución Nacional.
18
Se ha regulado minuciosamente el ejercicio del poder disciplinario propio de las
organizaciones de tipo asociativo, donde objetivos comunes exigen conductas
compatibles con los deberes asumidos al incorporarse.
En suma, creemos que el proyecto al que dedicamos este breve comentario, mas allá de
lo perfectible que es toda creación humana, es no sólo útil sino necesario y debe
destacarse su congruencia con el proyecto de Código Unificado Civil y Comercial que
recientemente el Poder Ejecutivo Nacional envió al Congreso (Expte. PE-57/12:
“Mensaje Nº 884/12 y Proyecto de ley de Código Civil y Comercial de la Nación”), al
que nos refiriéramos más arriba.
5. Cuestiones de derecho urbanístico y ambiental
El desarrollo urbano poblacional se fue extendiendo y continúa extendiéndose a lo largo
de las vías de acceso a los grandes centros urbanos, primero férreas, luego rutas y por
último autopistas y aprovechando también trazados transversales que unen territorios
con autopistas. Basta volar de noche en avión y ver las luces de las ciudades para
comprobarlo y basta observar que las viejas rutas quedaron en medio de los pueblos y
que hubo que trazar nuevas rutas y autopistas alejadas de las anteriores, como la nueva
autovía Nº 9 Rosario – Córdoba, milagro del actual gobierno.
Para 1960 el entonces Presidente de la Nación Arturo Frondizi manifestaba que
gobernaba para 20.000.000 de habitantes, cifra récord que había alcanzado el país,
confirmada por el censo de ese año, lo que significaba un desafío para los gobiernos en
desarrollo de infraestructura, caminos y servicios públicos.
Cincuenta años después la población se duplicó y lleva sobre sus espaldas, en el caso de
la provincia de Buenos Aires, una ley que si bien recogió la mejora ambiental -cuidar el
ambiente ante el avance poblacional- careció en los hechos de la acción del Estado en el
desarrollo de infraestructura, caminos y servicios públicos que fuera declarado
necesario. Dejó en manos de la gente el progreso y prohibió el desarrollo ahí donde el
Estado no había llegado.
19
Daniel Schávelzon9 expresa que los alrededores del aérea metropolitana del gran
Buenos Aires duplicaron su población en la segunda mitad del siglo XX, urbanización
que se hizo sin prever el crecimiento, sin ningún tipo de infraestructura actualizada,
debiendo los vecinos de muchos barrios durante años tener que organizarse para
conseguir que llegara el asfalto, el agua corriente, el gas, la iluminación de mercurio en
las calles, la salita de primeros auxilios, la escuela, el trasporte colectivo y las cloacas.
En estos últimos años el Estado, después del fracaso de la empresa Aguas Argentinas
(Aguas de Francia), ha encarado una acción firme para dotar de agua corriente y
cloacas a extensas zonas del Gran Buenos Aires como Lomas de Zamora y La Matanza.
La Convención Constituyente de 1994 habilitó, mediante el art. 41 de la Constitución
Nacional, un nuevo derecho de los llamados de tercera generación estableciendo
verdaderos principios rectores de derecho ambiental. Dice al respecto:
“Todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el
desarrollo humano y para que las actividades productivas satisfagan las necesidades
presentes sin comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber de
preservarlo…” “Corresponde a la Nación dictar las normas que contengan los
presupuestos mínimos de protección, y a las provincias, las necesarias para
complementarlas, sin que aquéllas alteren las jurisdicciones locales.”
Dentro de cada territorio la responsabilidad en los temas ambientales corresponde a la
jurisdicción en la que se localizan. Las responsabilidades de los gobiernos locales son
primarias. Las provincias tienen una responsabilidad absolutamente fundamental en el
manejo de los asuntos ambientales. Pero corresponde a la Nación dictar una legislación
de base con los presupuestos mínimos necesarios que aseguren, por una parte, iguales
condiciones de protección a todos los habitantes de la Nación en cualquier lugar en que
estos se encuentren y, por la otra, que asuman la necesidad del establecimiento de las
normas vinculadas con los procesos globales de preservación ambiental.
9 Schávelzon, Daniel. “El laberinto del patrimonio cultural. Cómo gestionarlo en una gran ciudad”.
APOC. Bs. As. 2012
20
De tal manera que la Nación tendrá que dictar esas normas de base (piso), dejando a
cargo de los gobiernos provinciales y locales la responsabilidad en la legislación y
jurisdicción en esos niveles (techo).
En la actualidad, sólo algunas provincias cuentan con algún tipo de legislación que
regula el ordenamiento y uso del suelo urbano. En la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires rige la Ley 71, que reglamenta la realización del Plan Urbano Ambiental. La
gestión concreta del suelo urbano en la Ciudad está regida por el Código de
Planeamiento Urbano, sancionado originalmente en 1977. En la Provincia de Mendoza
rige desde 2009 la Ley 8051 de Ordenamiento Territorial y en la Provincia de Buenos
Aires el Decreto-Ley 8912 (de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo), sancionado
hace treinta y cinco años.
En la jurisdicción federal, el vacío es completo: no existe una Ley que fije los
presupuestos mínimos que debe cumplir la urbanización y establezca principios
generales de una gestión sostenible del suelo urbano.
A pesar de ello, se verifica en la actualidad un creciente interés político y ciudadano en
la planificación del territorio, que se ve reflejado en iniciativas como el Anteproyecto
de Ley Nacional de Ordenamiento Territorial, elaborado en el marco del Consejo
Federal de Planificación y Ordenamiento Territorial (COFEPLAN).10
La Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo en la Provincia de
Buenos Aires, se complementa con las modificaciones introducidas por las Leyes N°
10128; 10653, 10764,13127 y 13342.
Para Marcelo Corti11
la ley establece un típico sistema de planeamiento “en cascada”
desde los planes provinciales y regionales hasta los planes municipales. Ordena la
realización de planes o esquemas de coherencia metropolitanos o intermunicipales,
10
En abril de 2009, quedó conformada la Comisión de Legislación, coordinada por la provincia de
Mendoza por ser pionera en esta materia luego de la sanción de la Ley Provincial Nº 8051 de
Ordenamiento Territorial y Usos de Suelo.
11
Corti Marcelo. Ley 8912 comentada. Web: Café de las Ciudades. 2010.
21
aunque no prevé o especifica una instancia de coordinación con otras jurisdicciones
provinciales o con la Ciudad de Buenos Aires.
En la práctica, estas instancias de planeamiento no fueron implementadas sino en muy
escasas oportunidades; mucho menos en los casos de coordinación intermunicipal. Pero
estas falencias no son propias de la norma, sino de la gestión.
En lo atinente al tema que nos ocupa -los barrios cerrados y clubes de campo-, el
artículo 64° de la Ley dice que “se entiende por club de campo o complejo recreativo
residencial a un área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo
urbano y reúna las siguientes características básicas:
a) Esté localizada en área no urbana.
b) Una parte de la misma se encuentre equipada para la práctica de actividades
deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza.
c) La parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de
uso transitorio.
d) El área común de esparcimiento y el área de viviendas deben guardar una mutua e
indisoluble relación funcional y jurídica, que las convierte en un todo inescindible. El
uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser modificado, pero podrán
reemplazarse unas actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni
enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de
viviendas.
El artículo 65° establece los requisitos para su creación y el 66° los indicadores
urbanísticos y especificaciones básicas a las que deberán ajustarse.
Con relación a la infraestructura de servicios, así como el equipamiento comunitario
propio de áreas urbanas, el artículo 68° establece que serán siempre responsabilidad de
los titulares del dominio de los clubes de campo.
Si bien el Decreto Ley 8912 no puede ser visto como una solución a los problemas
urbanísticos de la Provincia de Buenos Aires, debe reconocerse que –junto a una
22
considerable regulación complementaria- ha servido para contener jurídicamente a la
expansiva realidad de las urbanizaciones privadas.
El entramado legal actual es complejo y de opinable constitucionalidad, pero es lo que
hay. Los siguientes cuadros evidencian esta situación12
:
Legislación nacional Legislación provincial Legislación
municipal (Pilar)
Clubes de
campo
- (1913) Ley Nacional
3487 “Ley de
Creación de Nuevos
Centros de Población y
Ampliación de Ejidos”
- (1948) Ley Nacional
13512
”Ley de Propiedad
Horizontal”
- (1963) Decreto 2489
Reglamentario de la
Ley 13512
- (1964) Disposición 195
de la Dirección de
Geodesia de la Pcia. de
Bs. As.
- (1977) Decreto- Ley
8912 “Ley de Uso de
Suelo”.
-(1996) Decreto
9404 Regl. de la Ley
8912/77
- (1996) Decreto 2815
de la Secretaría de
Tierras y Urbanismo de
la Pcia de Bs. As.
- (1995) Ley Nº 11723
“Ley Integral
del Medio Ambiente “
- (2002) Decreto
1727/02
“Regularización Pcial.
de Urbanizaciones
Cerradas”.
- (1985)
Ordenanza Mun.
10/85 “Código de
Zonificación”
-(2001) Ordenanza
Mun. 135 y
Decreto 1594/01:
“Registro
Municipal de
Prestadores de
Servicios de
Higiene Urbana
para
Urbanizaciones
Privadas”
- (2003) Decreto
Municipal
738/03“Registro
Municipal de
Urbanizaciones
Cerradas”.
12
Batalla, María Rosa (Municipalidad de Pilar) y Carballo, Cristina (Universidad Nacional de Luján). “El
papel ordenador del Estado y la expresión territorial de las urbanizaciones cerradas (Argentina).”
23
Barrios
cerrados
- (1948) Ley Nacional
13512
”Ley de Propiedad
Horizontal”
- (1963)Decreto 2489
Reglamentario de la
Ley 13512
- (1977) Decreto- Ley
8912 “Ley de Uso de
Suelo”.
- (1996) Decreto- 9404
Reglamentario de la Ley
8912/77.
- (1995) Ley Nº 11723
“Ley Integral del Medio
Ambiente”.
- (1997)Resolución
74/97
- (1998) Decreto
Provincial 2568 deroga
la Res. 74/97.
- (1998) Decreto 27
“Reglamentación para
barrios cerrados”.
- (2002) Decreto
1727/02
“Regularización
Provincial de
Urbanizaciones
Cerradas”.
- (1985) Ord.
Municipal 10/85
“Código de
Zonificación”
-(2001) Orden.
Municipal 135 y
Decreto 1594/01:
“Registro
Municipal de
Prestadores de
Servicios de
Higiene Urbana
para
Urbanizaciones
Privadas”
-(2003) Decreto
Municipal
738/03“Registro
Municipal de
Urbanizaciones
Cerradas”
24
Comparación entre la Ley Nacional N°13512 y el Decreto – Ley N°
8912/77
Ley N° 13512 - Propiedad Horizontal
Decreto n° 2489/63
Decreto Ley 8912 /77 y su
decreto reglamentario N° 9404/86
Se originan unidades funcionales. Se originan parcelas.
Las vías de circulación internas y los
espacios destinados al esparcimiento son
superficies comunes.
Las vías de circulación internas de
urbanización conforman parcelas
independientes al igual que las superficies
destinadas a esparcimiento.
Las normas a cumplir tanto dentro del
régimen de convivencia como edilicias
se rigen por el Reglamento de
Copropiedad y Administración del
Edificio.
Las normas a cumplir tanto dentro del
régimen de convivencia dentro del complejo
se encuentran dentro de los estatutos de una
sociedad.
Cuando se construyen unidades
funcionales se debe modificar el plano de
subdivisión y el reglamento de
copropiedad a los efectos de ratificar el
régimen de la Ley n° 13512.
Cuando se construyen las viviendas en las
parcelas resultantes de la subdivisión no
afectan el régimen de subdivisión.
Para la administración se rige el
consorcio conforme a lo establecido en la
Ley n° 13512.
Para poder transmitir el derecho real de
propiedad cada unidad funcional que
surge de la subdivisión, es necesario
haber cumplimentado que surge de la
inspección, conforme a lo establecido en
el Artículo n° 6 del Decreto 2489/63.
Para la administración se rigen conforme a
las normas establecidas en los estatutos de la
sociedad administradora.
Para poder transmitir el derecho real de
propiedad de cada parcela que surge de la
subdivisión, es necesario que se registre la
adquisición del dominio de las áreas de
esparcimiento y circulación en favor de la
entidad jurídica creada según se consigna en
el artículo N° 1 del Decreto 9404/86.
Las posturas políticas y técnicas acerca del futuro de “la 8912” oscilan entre el reclamo
por una modificación más o menos amplia del texto existente y el reemplazo por una
nueva ley, superadora de sus contenidos13
.
En buena medida la sanción del nuevo Código Civil y Comercial (o de una ley nacional
de Propiedades Urbanas Especiales) contribuirá a facilitar la decisión, ya que permitiría
13
Cabe señalar que con el transcurso de los años ha dejado de ser la única norma regulatoria del
desarrollo urbano, el cual se encuentra también afectado por los numerosos decretos modificatorios y/o
reglamentarios, y por las Leyes 11459 (de Radicación y Habilitación de Industrias) y 11723 (de Medio
Ambiente) que a través del mecanismo de la Evaluación de Impacto Ambiental deja abierta una vía de
excepcionalidad a los mandatos de la norma aquí analizada.
25
a las jurisdicciones locales concentrarse en una regulación territorial y urbanística más
integral e integrada, sin tener que ocuparse de solucionar, además, cuestiones inherentes
al derecho de propiedad, cuya competencia es exclusiva y excluyente del Congreso
Nacional.
“Los de adentro” y “los de afuera”.
Según datos de la Federación Argentina de Clubes de Campo, casi 290.000 personas
viven hoy en forma permanente en 700 barrios cerrados en la provincia de Buenos
Aires, Santa Fe y Córdoba, entre otras. El 80% de las 90.000 casas que hay en estas
urbanizaciones son viviendas permanentes. La mayoría de sus habitantes eligió
mudarse a los suburbios para estar más cerca de un entorno natural, espacios para
practicar deportes y también por razones de seguridad.
Como se advierte, el porcentaje de población de estos barrios no resulta significativo,
medido por ejemplo contra los 2.000.000 de habitantes que tiene el Distrito de La
Matanza. No suple la necesidad de tierra que necesita la población y en consecuencia
entendemos desacertada la cuestión planteada más de una vez entre “los de adentro” y
“los de afuera” (estos últimos son en muchos casos quienes habitan barrios que sirven a
las necesidades de los barrios cerrados, comercios escuelas, hospitales y trabajadores
que forman parte del personal de mantenimiento y servicio de los barrios cerrados).
El tema pasa por profundizar políticas públicas y acciones del Estado que coadyuven a
mejorar el hábitat y la calidad de vida de aquellos con menores recursos de manera de
achicar las brechas sociales, sin la tentación de igualar para abajo.
La posibilidad de loteos, con infraestructura provista por el Estado, en emprendimientos
mixtos (público y privados) va más allá del conjunto inmobiliario tradicional; el
proyecto de código civil en su artículo 2073 enuncia entre los conjuntos inmobiliarios a
las ciudades pueblo como emprendimientos urbanísticos con destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial o de usos mixtos, cualquiera
que tenga. La acometida de créditos hipotecarios para la vivienda que ha lanzado el
Estado Nacional, para tener continuidad necesita de parcelas que pueda adquirir la
gente. Esto es tomar el toro por las astas.
26
6. Conclusiones.
1. Existe una inadecuada y heterogénea regulación normativa (laguna legal) de los
complejos urbanísticos (clubes de campo y barrios cerrados) no obstante su
importante proliferación.
2. Es necesaria una ley nacional que, al modo de la ley 13512 para la propiedad
horizontal, regule dichos complejos urbanísticos, con una triple finalidad:
a) tornar más transparente y ágil su organización jurídica a fin de resguardar los
intereses de los particulares propietarios y acercarla a las organizaciones
sociales, sindicatos, mutuales, cooperativas, etc.
b) facilitar el acceso al crédito hipotecario de los adquirentes.
c) facilitar su tratamiento y control fiscal.
3. Resulta conveniente la creación de un nuevo derecho real de propiedad que combine
los componentes de derechos reales y derechos personales o asociativos que
contienen los complejos urbanísticos.
4. Existe coincidencia en los diferentes proyectos legislativos a nivel nacional (de
unificación de los Códigos Civil y Comercial y de Propiedades Urbanas Especiales)
acerca del tratamiento en el sentido expresado en el punto anterior
5. La ley de fondo que se sancione lo será sin perjuicio del poder de policía de las
jurisdicciones locales vinculadas a las restricciones y límites administrativos al
dominio que se materializan en las reglamentaciones provinciales y municipales, en
la normativa medioambiental y, fundamentalmente, en la aprobación del proyecto
urbanístico.
6. Resulta conveniente subrayar la importancia de la coexistencia de un régimen de
complejos urbanísticos con el de loteos tradicionales como alternativas de libre
elección.
27
Bibliografía.
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Nacional de Luján). “El papel ordenador del Estado y la expresión territorial de las
urbanizaciones cerradas (Argentina).” Scripta Nova Revista electrónica de
geografía y ciencias sociales, Universidad de Barcelona, ISSN: 1138-9788.
Depósito Legal: B. 21.741-98 Vol. IX, núm. 194, 1 de agosto de 2005.
- Cassagne, Juan Carlos, “Principios de la legislación urbanística”, en “Cuestiones de
Derecho Administrativo”, Ed. Depalma, 1987, págs. 211 a 227.
- Corti, Marcelo. Ley 8912 comentada. Web: Café de las Ciudades. 2010.
- Díaz, Miguel Ángel, “Abordaje legal de las nuevas propiedades urbanas
especiales”. Centro Interdisciplinario de Investigaciones Forenses de la Academia
Nacional de Ciencias de Buenos Aires, octubre de 2008, pág. 107.
- Durant, Will. “Héroes de la Historia#. Editorial Sudamericana. Buenos Aires. 2003.
- Hobsbawm, Eric. “Industria e imperio”. Editorial Ariel. Barcelona 1988.
- Juliá, Jorge R. R., “Urbanizaciones especiales. Naturaleza Jurídica”. El Derecho,
14-10-2011, págs. 1 a 7.
- Mariani de Vidal, Marina, “La problemática de las urbanizaciones especiales”.
Suplemento de Emprendimientos Inmobiliarios de “La Ley” del mes de Julio de
2006.
- Pratesi, Juan Carlos, “Nuevamente sobre nuevas urbanizaciones y derecho”, en
“Abogados” (Revista del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal) Nº 85,
de Julio-Agosto de 2005.
- Pratesi, Juan Carlos, “Conjuntos Inmobiliarios”. El Dial 22-06-2012.
28
- Rousseau, Juan Jacobo. “El contrato social. (1762)”. Universidad Nacional
Autónoma de México. 1978.
- Schávelzon, Daniel, “El laberinto del patrimonio cultural. Cómo gestionarlo en una
gran ciudad”. APOC. Bs. As. 2012
