Kalle Eerikäinen Metsäsijoitus 18.11.2016

Tietoperusteinen metsäsijoittaminen

Kainuunmetsatilatkasvuun-koulutushankkeenseminaari”Kannattavametsäsijoitus”

Kajaani,KaukametsänKouta-Sali

perjantai18.11.2016klo8.30–15.00

KalleEerikäinentoimitusjohtaja,osakasdosentti,MMT,DI

Suomen Sijoitusmetsät Oy –

Forestland Investment Finland Ltd.

Suomen Sijoitusmetsät Oy – Forestland Investment Finland Ltd.

• Visio: YritysonlisäarvontuottajanaSuomenarvostetuinmetsäsijoittamisenpalveluntarjoajajasuunnannäyttäjä tietoperusteisenpäätöstuenkehittämisessämetsäsijoittajille.

• Missio:Metsäsijoittamisenedistäminenjanostaminenvertailukelpoiseksivaihtoehdoksimuidensijoitusmuotojenrinnalle.

• Perustettu: 2013

• Kotipaikka:Joensuu

Suomen Sijoitusmetsät Oy – Forestland Investment Finland Ltd.

• Tietointensiivinenyrityso henkilöstönosaamiseenperustuvapalvelutuotanto(7asiantuntijaa,joista2tohtoria)o tutkimus-,tieto- jakehityslähtöisyyso tietoteknologisetratkaisuttiedonvarastointiin,käsittelyyn,päivitykseenjaanalysointiinÞ tieto- jaanalyysiperusteiset,asiakasräätälöidytpalvelutuotteet

• Metsäsijoittajilleriippumattomastipäätöstukeatarjoavatoimija• Asemansavakiinnuttanutarvonjataloudellisentuotonmäärityksenosaaja

o kauppa-arvomenetelmäänperustuvamarkkinahintaennustino vastuukymmenientuhansienmetsähehtaareidenhallinnoinnista

• Metsäomaisuudenhankinnan,hallinnan jaarvonmäärityksen sekäsijoittamisentietotuotannon palvelut• Käytössämonipuolisetlaskenta- jaanalyysityökalutjakehittyväyhteistyöverkostoasiakaskunnanmetsäomaisuudenhallinnointiin

Miten metsäkiinteistön hintaa voidaan analysoida?


• Metsäkiinteistönhintaanvaikuttaviametsätaloudellisiatekijöitä• Sijainti

• markkinatilanne• alueellinenkiinteistökysyntäja-tarjonta

• kantohintataso• kasvullisettekijät(so.lämpösummankertymä)

• Puustonominaisuudet(hallittavattasot:metsäkiinteistö– metsikkö– puu)• ainespuunmääräpuutavaralajeittain• kasvupaikkatekijät• kehitys-/ikäluokkajakauma• hoitohistoria• puulajisuhteet• runkojenkokojalaatuÞ arvionettokassavirroistajaniidenajoittumisesta

• Fyysisettekijätjasaavutettavuus• koko(jayhtenäisyys)• tiestö:kauko- jalähikuljetus• metsämaankuvioidenkorjuukelpoisuus

Puustonkasvupotentiaaliarvosiirtymäpotentiaali


• Saatavillaolevatietokaupanolevistajakaupatuistametsäkiinteistöistä• Myynti-ilmoitustentiedot• Virallisetkauppahintatiedotjatilastot

• Maanmittauslaitoksenkauppahintarekisteri• Kauppalehdenkiinteistötietopalvelu(virallisetkiinteistöasiakirjatjakarttapalvelu)• Maanmittauslaitoksenvuotuisetyhteenvetotilastotedustaviksiluokitelluistametsäkiinteistökaupoista• MetsäntutkimuslaitoksenMetinfon tilastopalvelunkoontitiedoteriluokitusperustein• eivätsisällämetsävaratietoamyyntikohteista

• Epävirallisetkoonnit• mm.Metsälehdessäjulkaistava,HannuLiljeroosin toimittama”Hannunhintaseuranta”

Tilastotiedot(=historiatietoa)koonteinakinantavatmahdollisuudenvainkarkeallatasollatehtäväänmetsäkiinteistönhinnankäypyydenarviontiin.

Þ sijoittamisenpäätöstukeentarvitaantilastopohjaisenpäättelynlisäksitarkempia,monipuolisempiajaajantasaisempiaanalyysimenetelmiä


• Metsäkiinteistönarvonmääritysmenetelmiä• Summa-arvomenetelmä

• vainSuomessasovellettuarvonmääritysmenetelmä• perustuumetsäkiinteistönomaisuusosien(maapohja,taimikot,kasvatusmetsienjauudistuskypsienmetsien

puustot)metsiköittäisten erillisarvojensummaan,jotatarkistetaannk.kokonaisarvonkorjaustekijälläÞ subjektiivisenarvioijavaikutuksensisältyminenarvonmääritystuloksiin

• Tuottoarvomenetelmä• sovellettulaajaltiammattimaisestitoimiviensijoittajienparissajametsäalanorganisaatioidenkäyttämä• perustuutulevaisuudessasaatavientuottojenjakustannustennykyarvojenerotuksenasaatavaannettotulojen

estimointiin• kriittisettekijätkassavirtalaskentojenkannaltakatsottuna:

1) kasvumallienluotettavuus,2)metsävaratietojentarkkuusjaajantasaisuus,3)käsittelyjenvalintaanjaajoitukseenvaikuttavaoptimointialgoritmi,4)diskonttauskoronmääritys=>tuottovaade,markkinaehtoisuus,sisäinenkorko(nettotuotot=0),5)kantohintojenjakorjuukustannustenkehitystulevaisuudessatuntematonjne.

• Kauppa-arvomenetelmä• edellytyksenäajantasaisen jaalueellisestikattavan,edustavienverrokkikiinteistöjenkauppahinta- jaominai-

suustietoaineiston saatavuusÞ estänytkäytännössämenetelmänsoveltamisenaiemminko.omaisuusluokankohdalla• vaatiiluokitusperusteisenpäättelysäännönkohdekiinteistöävastaavienverrokkikiinteistöjenvalitsemiseksi• tuottaakohdemetsäkiinteistönmarkkina-arvonsuoraantoteutuneisiinmetsäkiinteistökauppoihinperustuen


• Metsälönmetsiköidenikä-/kehitysluokkajakauma:uudistamistoimet• huomattavaosavoimaperäisistäuudistamisinvestoinneistakannattamattomia5%:nreaalituotto-vaateella

• metsälakivelvoittaakuitenkinuudenpuusukupolvenaikaansaamiseenhakatuntilalle• ostajaeilasketaimikontainuorenmetsänperustamiskustannustenarvoavaanottaahuomioontulevienpuunmyyntitulojennykyarvot

Þ istutuskuluistasaavainnoinpuolettakaisintilaamyytäessäjaensiharvennuksessapoistettavienistutettujenrunkojensisäinenkorkoonvainprosentinluokkaa

Þ metsänostaminentuottaaenemmänkuinsenomistaminen

Kaupantekohetki

Puunmyyntitulot/ostajaVuosi0 Vuosi60

Uudistamis- jahoitokulut/myyjä


• Puustontilavuuskasvuvs.arvokasvu

Kuva1. Puustonrunkotilavuuden,arvonsekätilavuus- jaarvokasvunkehitysVT-männikössä(NyyssönenjaOjansuu1984)

1=arvo,rahayksikköä(ry)/ha2=runkotilavuus,m3/ha3=vuotuinenarvokasvu,ry/ha/v4=vuotuinentilavuuskasvu,m3/ha/v5=keskimääräinenarvokasvu,ry/ha/v6=keskimääräinentilavuuskasvu,m3/ha/v

Kauppa-arvomenetelmä ja siihen perustuvan markkinahintaennustimensoveltaminen

Kauppa-arvomenetelmä ja siihen perustuvan markkinahintaennustimen soveltaminen

• Kauppa-arvomenetelmäänperustuvamarkkinahintaennustin

• SuomenSijoitusmetsätOy:nkehittämäjaylläpitämäanalyysityökalu• objektiivinen,luokitus- jatilastoperusteinenlaskenta-algoritmi• perustanajulkisestimyyntiintulleidenmetsätilojenverrokkikauppa-aineisto(tietokanta)

• metsäkiinteistökohtaisettiedotkooltaanyli10hehtaarinkaupoista• kattaakokoSuomen• edustaviksiluokitellutmetsätilat

• selitettävänmuuttujantiedotelikauppahinnatvirallisestakauppahintarekisteristä• ennustimen selittäjinämyynti-ilmoituksistametsätiloittainjohdetutominaisuustiedot

Þ systemaattisuus,kattavuusjavertailtavuus

• tuottaajulkisiltamarkkinoiltaverrokkikohteistajohdetunhintaennusteenkohdekiinteistölle• metsätilakohtaisetanalyysitkohdetilanominaisuuksienjaverrokkitilojenominaisuuksien

jakaumanpohjalta

Þherkkyysanalyysit


• Myynti-ilmoitustenseurantaIlmoitusvälityspalvelut(1) etuovi.com jaoikotie.fi:lähinnäkiinteistövälitysyritystenilmoituksia(2) tori.fi janettimarkkina.com:yksityisethenkilöt(3) MetsäkustannuksenMetsämaa-verkkosivu:muutamatyrityksetjayksityisethenkilöt.

Metsäkiinteistöjenvälittäjät (tietoko.välittäjienverkkosivuilla):• MHY(Metsätilat.fi,paijannemhy.fi,mhy.fi/kainuu)• UPMBonvesta• OPKK(yrityksenomatverkkosivut+etuovi.com)• Laatumaa• Otso• Tornator• PJT-Forest (myösMetsäkustannuksenMetsämaa-verkkosivulla)• PunkaharjunMetsäpalvelu(myösMetsäkustannuksenMetsämaa-verkkosivulla)• Huutokaupat.com (nettihuutokauppa,jossaerityisestiulosotonilmoituksia;huom!ulosotonkaikkikohteetelimyösns.perinteisethuutokaupatlöytyvätosoitteestaoikeus.fi/ulosotto)

• Keski-PohjanmaanMetsämarkkinointi• Metsäkaupat.fi (eliSuomenselänKiinteistö- jaMetsävälitys)• Kiinteistömaailma• MetsäkiinteistötMetsäparoni(vainetuovi.com -sivuilla)• JaloKarhu(jalomaa.fi)• Yksityinen(erityisestitori.fi janettimarkkina.com,muttamyösetuovi.com jaoikotie.fi)• MUUVÄLITTÄJÄ(löytyvätlähinnäetuovi.com jaoikotie.fi -palvelujenkautta)


• MetsätilojenseurantajatietojentallennusLuokitteluperusteetluokalle”epäedustava” (ml.alle10hehtaarinmetsätilat)(1)metsämaan(ml.tiet)pinta-alaalle10ha(2)kohdesijaitseesaaressa(3)laajavaikutteinenluontokohde(puustostavähintään10%onkäytönulkopuolella )(4)vanhatmetsä-/puustoarviotiedot(yliyksikasvukausi)taimuutoinpuutteellisetpuustotiedot(5)metsäkuljetusmatkayli1km,(6)kohteeseensisältyyasumiskelpoisetrakennukset(mukaanluetaanmyöskesäasunnoksikelpaavatrakennukset)(7)kohdeulottuurantaan,jossakaavanmukainen/mukaisiarantarakennuspaikka/-paikkojataiilmoituksessamainitaan,ettärannalleonpoikkeamisluvallamahdollistarakentaa(8)yksityiskohtaisissakaavoissakohteelleonosoitetturakennusoikeuttataikaavamerkinnätrajoittavatmerkittävästimetsätaloudenharjoittamista(9)kohteessaonviljeltyä,EU-tukikelpoistapeltoa(10)kohteeltaonmahdollistaottaamaa-aineksia(esim.sorajaturve)kotitarvekäyttöäenemmän(11)sisältääyhteismetsäosuuksia,joidenosuuseimääritettävissäjavähennettävissäkauppahinnasta(12)sukulaisluovutus(13)jokinmuuluovutustapa(lahja,määräosankauppajne.)(14)sijoittajakohde,(15)hiljainenmyynti(eijulkisessamyynnissä),(99)muusyy(mm.muutkuinluokan6rakennukset/rakennelmat,kauppaennentarjousajanpäättymistä,laskettelukeskus,tuulivoimapuistojne.)


Etelä-Suomi

Väli-Suomi

Pohjois-Suomi

Lappi 2hinta-aluetta

4hinta-aluetta

5hinta-aluetta

3hinta-aluetta

• Markkinahintaennustimen suuraluejakojahinta-alueet


• Markkinahintaennustimen luokitusperusteinenparametrisointi

Tasokertoimet verrokkikaupoista Väli-Suomen hinta-alueella 3

*Puustonarvo:Hakkuuarvo+taimikoidenarvo+Etelä-Suomessamaanarvo.Hakkuuarvonlaskennassakäytössäkaksikorjuuolosuhteidenperusteellamääritettyäkantohintatasoa.Taimikoillapituudenjaalueenmukaankaksitasoa.

Metsäkiinteistön ennustettu markkinahinta

Hinta-alue Luokittelu Lkm Kauppahinta(€/ha)

Vertailuarvo(€/ha)

Korjaus-kerroin1

Kauppahinta(€/m3)

Kokonais-kauppahinta (€)

Puustonarvo(€)

Korjaus-kerroin2

Hinta-alue3/Väli-Suo

mi 1Aa 17 2403 2596 0,93 35,75 91477 75831 1,21

1Ab 18 3652 3740 0,98 30,14 138555 128680 1,08

1Ba 6 2769 2777 1,00 36,92 66067 55251 1,20

1Bb 13 3860 3487 1,11 33,75 156273 140989 1,11

2Aa 26 2909 2847 1,02 36,33 112835 99867 1,13

2Ab 31 4343 3801 1,14 34,36 171530 169090 1,01

2Ba 73 2813 2501 1,12 49,95 86686 68625 1,26

2Bb 64 4745 4144 1,14 35,28 146066 135043 1,08

Metsäkiinteistön luokittelu

1 =Kivennäismaata<70%2 =Kivennäismaata>70%

A =Tuorettataiparempaa<70%B =Tuorettataiparempaa>70%

a =S0,A0,T1,T2,Y1,02yhteensä>55%b =03,04,05yhteensä>45%

Hyvätkorjuuolosuhteet,josmetsäkuljetusmatkakeskimäärin<400mjaturvemaita<30%,muutoinhuonotkorjuuolosuhteet.

Kauppahintarekisteri

Markkinahintaennusteen selittäjät

• ennustettukeskikauppahintaperhehtaari(€/ha)• kauppahintaperainespuukuutiometri(€/m3)• puustonarvo* (€)

Toteutuneista kaupoista estimoidaan hinta-alueittain (14 kpl) ja metsäkiinteistöluokittain (8 kpl):• hehtaarihinnankorjauskerroin,• ainespuustakeskimäärinmaksettukuutiohintaja• puustonarvonkorjauskerroin

Käyttäjän syöttämät metsävaratiedot

• Kunta• Metsämaanpinta-ala(ha)• Teidenpinta-ala(ha)• Ainespuuntilavuus(m3)• Kehitysluokkajakauma(%)• Kasvupaikkatyyppijakauma(%)• Turvemaidenosuus(%)

Erilliset ennusteyhtälön kiinteät kertoimet tukki-ja kuitupuuvaltaisille metsäkiinteistöille


• Markkinahintaennustimen soveltaminen

Markkinahintaennuste kauppa-arvomenetelmällä

Kauppahintarekisteri Palvelu luokittelee metsäkiinteistön

Käyttäjä syöttää metsävaratiedot

Hinta-alue Luokittelu Lkm Kauppahinta(€/ha)

Vertailuarvo(€/ha)

Korjaus-kerroin

Kauppahinta(€/m3)

Kokonais-kauppahinta

(€)

Puustonarvo(€)

Korjaus-kerroin

Hinta-alue3/Väli-Suo

mi

1Aa 17 2403 2596 0,93 35,75 91477 75831 1,21

1Ab 18 3652 3740 0,98 30,14 138555 128680 1,08

1Ba 6 2769 2777 1,00 36,92 66067 55251 1,20

1Bb 13 3860 3487 1,11 33,75 156273 140989 1,11

2Aa 26 2909 2847 1,02 36,33 112835 99867 1,13

2Ab 31 4343 3801 1,14 34,36 171530 169090 1,01

2Ba 73 2813 2501 1,12 49,95 86686 68625 1,26

2Bb 64 4745 4144 1,14 35,28 146066 135043 1,08

0

20

40

60

80

100

±5% ±10% ±15% ±20% ±25% ±30% >±30%

%

kaikkikaupat väh.100000e

Kuva2. Ennustevirheluokkien(0- ±5%,0- ± 10%,…)kumuloitunutosuuskokoSuomenaineistossa(pl.LappijaAhvenanmaa)jaksolla01/2015–02/2016.


• Markkinahintaennustimen selittäjistä• Mallillaennustettukeskikauppahintaperhehtaari(€/ha)

o perustuuedustaviinkauppoihinilmanluokitteluao muotolooginen(kuva3)jaantaaarvon>0myöstaimikkovaltaisilla(T1jaT2)tiloillao suurillakeskipuuston( ,m3/ha)arvoillatukinosuuskasvaa=>hehtaarihintakasvaao voisikäyttääjotätämarkkinahinnanennustamiseeno eiotahuomioonmittaajavaikutuksellealtistatukkiosuuttaÞ tasoittaaarvioijienvälisiäerojaÞ neutraaliarvoonvaikuttavillelaatueroille

• Kauppahintaperainespuukuutiometri(€/m3)o ostokriteerinäkäytettyo lähessamakuinHannuLiljeroosin raportoimatunnuslukuo taimikotsekäkitu- jajoutomaattulevathinnoittelemattaeli“kaupanpäälle”

• Puustonarvo=hakkuuarvo+taimikoidenarvo(€)o MerkityskasvaauudistuskypsienmetsiköidenosuudenkasvaessaÞ korreloivoimakkaastihyväpuustoisillakohteillakauppahinnankanssa

o Etelä-Suomessalisätäänmyösmaapohjalle500euroa§ Faustmannin kaavallapäästäänsamaann.4%korkokannalla(DCF)§ summa-arvolla(MT,paljasmaa/Tapio):470–520euroa

Kuva3.Keskikauppahinnanperhehtaari(euroa/ha)mallillaennustettukehitysennen(sininenkäyrä)jajälkeen(punainenkäyrä)03/2016suoritetunparametripäivityksenEtelä-Suomenaineisto-ositteessa.

V

Metsäkiinteistömarkkinan kehityksestä


• Kantohintojenkehitys

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

euroa/m

3

vuosi

Mäntytukki Kuusitukki Koivutukki Mäntykuitu Kuusikuitu Koivukuitu

Kuva4.Puutavaralajeittaisten reaalistenkantohintojenkehityskokomaassa01/2001–02/2016(lähde:Luonnonvarakeskus).


• Kauppahintojenalueellinenvaihtelu

Kuva5.Vuosina2001–2015toteutuneidenmetsätilakauppojen(yli10ha)hintakehitys(euroa/ha)maaneriosissa(lähde:Maanmittauslaitos).

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Kauppahinta(€/ha)

Vuosi

Etelä-Suomi

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Kauppahinta(€/ha)

Vuosi

Väli-Suomi

0

500

1000

1500

2000

25002001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Kauppahinta(€/ha)

Vuosi

Pohjois-Suomi

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Kauppahinta(€/ha)

Vuosi

Lappi


SuomenSijoitusmetsätOy|Y-tunnus2546378-1|Länsikatu15,80110JOENSUU|http://www.sijoitusmetsat.fi/

5

Kuva3.Metsäkiinteistöjenkauppahintaperusteisen indeksin (kuva3A) jamarkkinahintaennusteperusteisen

indeksin(kuva3B)kehityslaskenta-ajankohdissa1–9Etelä-Suomen(vihreäviiva),Väli-Suomen(harmaaviiva)

jaPohjois-Suomen(mustaviiva)aineisto-ositteessasekäkolmensuuralueenaineistotyhdistävässäaineistossa

(mustakatkoviiva).Niinperusajankohta0,jollemerkitään31.12.2015=100,kuinkukinlaskenta-ajankohdista

1–9kattoi laskenta-ajankohtaaedeltäneiden12kuukaudenajanjakson,jotakäytettiinrajaamaanindeksilas-

kennanmetsäkiinteistökauppahavainnotarvoineen.

Indeksitarkastelunperusteellavoidaanpäätellä,ettämarkkinahintaennustimenkäyttömetsäkiinteistökaup-

pojenhintaindeksientuottamisessajohtaaindeksoituuntunnuslukuun,jokaottaaimplisiittisestihuomioon

metsäkiinteistöjenhintoihinkeskeisestivaikuttavattekijät,joitaovat:1)puustonarvoelitaimikoidenarvoja

hakkuuarvo,2)ainespuunmääräänsuhteutettukauppahintaja3)suuraluekohtaisellamallillapuustonkes-

kitilavuudenfunktionaennustettuhehtaarihinta.Kolmeedellämainittuamarkkinahintaennustemallinosa-

tekijää eli selittäjää johtavat hintaindeksiin, joka heijasteleemetsäkiinteistöjen arvojen vaihtelua tavalla,

johonpelkkienmetsäkiinteistökauppojenkauppahintojenjapinta-alasummienavullajohdettuindeksieiyllä.

Selkeimmin tämänmarkkinahintaindeksin taustalla vaikuttavan, selittäjärakenteen aikaan saaman ilmiön

osoittaaedellätodettuindeksiestimaattorinkäyttäytyminenEtelä-SuomenjaPohjois-Suomenaineisto-osit-

teissa:indeksikykeneeottamaanhuomioonvoimistuvaaarvojenvaihteluaettäniissäalueidenvälilläesiin-

tyviätasoerojasekärunsaspuustoistenjahakkuuarvoltaanarvokkaidenmetsätilojenmääränkasvaessa,mikä

ontilanneerityisestiEtelä-Suomenaineistossa,ettäniukkapuustoistenjavähempiarvoistenmetsäkiinteistö-

jenpainottuessa,mikäonyhtäpitävääPohjois-Suomenaineisto-ositteessa.

Indeksienkäyttöanalyysissätarjoaamyöskeinonyhteismitallistaaabsoluuttisiltahintatasoiltaantoisistaan

poikkeavienalueidenkauppa-taimarkkinahintojajalaatianiillemielekkäällätavallavertailtavissaoleviake-

hitystäkuvaaviatrendikäyriä.Vaikkayleisestikäytettyjenkauppahintojenmediaanijakvartiilikuvaajienpoh-

jaltavoidaankintehdäpäätelmiäerihinta-taisuuralueillatapahtuvistakaupattujenmetsäkiinteistöjenarvo-

jenkehityskuluista,einiidenpohjaltaoletehtävissäyhtäselkeitäjohtopäätöksiäesimerkiksimetsäkiinteistö-

jensuhteellistenmarkkina-arvojenkehityksistä,jotavoidaanyksiselitteisestitehdäindeksoitujenkauppa-ja

markkinahintaindeksikuvaajienpohjalta.Nyttehtyanalyysiosoittaamuidenmuassasen,ettäEtelä-Suomes-

tahankittumetsäkiinteistöonmarkkinahintaindeksillämitattunakasvattanutarvoaankeskimäärinneljänin-

deksiyksikön verran vuoden alusta syyskuun loppuun siirryttäessä. Väli-Suomen kohdallamarkkina-arvot

Kuva6.Metsäkiinteistöjenkauppahintaperusteisenindeksin(kuva3A)jamarkkinahintaennusteperusteisenindeksin(kuva3B)kehityslaskenta-ajankohdissa1–9Etelä-Suomen(vihreäviiva),Väli-Suomen(harmaaviiva)jaPohjois-Suomen(mustaviiva)aineisto-ositteessasekäkolmensuuralueenaineistotyhdistävässäaineistossa(mustakatkoviiva).Niinperusajankohta0,jollemerkitään31.12.2015=100,kuinkukinlaskenta-ajankohdista1–9kattoilaskenta-ajankohtaaedeltäneiden12kuukaudenajanjakson,jotakäytettiinrajaamaanindeksilaskennanmetsäkiinteistökauppahavainnotarvoineen.

• Kauppahintojenindeksöitykehitys


• Metsäkiinteistö-kauppojenvolyymi

Kuva7.Yli10hehtaarinmetsätilojenedustavienkauppojenlukumääränkehityskokomaassaAhvenanmaatalukuunottamattavuosina2002–2015(lähde:Maanmittauslaitos).

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Metsätilakaupp

ojenlukumäärä

vuosi


• Metsäsijoituksenreaalituottopitkälläaikavälillä

• Kokonaistuotto=nettokassavirta+arvonnousu• Puunhinnanmuutoksetnäkyvätkuviossavainkassavirrankautta• Markkina-arvonestimaattinakäytettyhakkuuarvoa• Suhdannevaikutuksetmetsäsijoituksenreaalituottoonolleethyvinmaltillisia

Lähde:Metsäntutkimuslaitos,Metla.

Kiitos!

Education

Kalle Eerikäinen Metsäsijoitus 18.11.2016