© O

P

Erikoissijoitusrahasto metsäsijoitusmuotona Case OP-Metsänomistaja

Kannattava metsäsijoitus –seminaari 18.11.2016 Kajaani Tapio Tilli, salkunhoitaja OP Kiinteistösijoitus

© O

P

Esityksen sisältö

Esitellä erikoissijoitusrahastoa vaihtoehtoisena tapana sijoittaa metsiin

perustuu OP-Metsänomistaja –erikoissijoitusrahastoon, joka on OP:n metsärahasto

Verrata erikoissijoitusrahastoa suoraan metsäsijoittamiseen

Aluksi kuitenkin hiukan metsäsijoittamisesta/metsänomistamisesta ja metsäkiinteistömarkkinoista

2

[Alatunniste]

© O

P

”Metsää ostetaan sitä ei myydä ”

Tyypillinen piirre metsäsijoittajalle/metsänomistajalle

Metsässä tuottoa haetaan puun kasvatuksen ja puumarkkinan kautta, ei niinkään metsätilan myynnin kautta

Metsäsijoittajat kertovat toiminnastaan hehtaareiden ja puun myyntimäärien kautta ei niinkään toiminnasta syntyvän tuoton avulla

Metsäsijoittamiseen liittyy muita tavoitteita kuin tuoton tekeminen, puuhuoltonäkökulmia, alue– ja työllisyyspolitiikkaa, tunnetekijöitä

Poikkeuksellista verrattuna muuhun kiinteistösijoittamiseen (asunto-toimitilasijoittaminen), jossa tuottoa haetaan sekä kassavirtaa että ”assetin” arvonnousua hyödyntäen

Myös metsässä kiinteistön myynnin kautta tuotto voisi olla puun kasvatusta parempi

”metsää ostetaan sitä ei myydä” jäykistää metsäkiinteistömarkkinoita

3

[Alatunniste]

© O

P

Rahasto-osuuteen ei muodostu tunnesidettä

Sijoitettaessa erikoissijoitusrahaston kautta metsiin hehtaarien sijaan aletaan seuraamaan sijoituskohteen tuottoa (OP-Metsänomistaja tuotto kaksi kertaa vuodessa)

Tuoton seuranta vaivatonta

Tuotto pitää sisällään sekä kassaviran kautta tulevan tuoton että arvonnousun

Sijoituskohteesta luopuminen helppoa, rahasto-osuuteen ei muodostu suoran metsänomistuksen kaltaista tunnesidettä

Uudelleen sijoittaminen onnistuu helposti

4

[Alatunniste]

© O

P

Mikä on OP-Metsänomistaja

Tarjoaa mahdollisuuden sijoittaa rahaston kautta metsiin

Sijoittaja merkitsee rahastoa joka ostaa sijoittajilta saatavalla pääomalla metsäkiinteistöjä (rahaston säännöissä määritelty sallitut sijoituskohteet)

Rahaston strategia ja tuottotavoite säätelevät metsäkiinteistöjen ostoa

Maantieteellinen ja tilakokoluokittainen hajautus

Rahasto voi käyttää myös vierasta pääomaa sijoituksissaan

© O

P

Sijoituksia ja lunastuksia kaksi kertaa vuodessa

Sijoitusten tekoa rahastoon on ajallisesti rajoitettu: OP-Metsänomistajassa sijoituksia rahastoon voi tehdä kaksi kertaa vuodessa

Merkintätilit Osuuspankeissa koko ajan auki

Rahasto myös lunastaa kaksi kertaa vuodessa sijoittajan rahasto-osuudet niille vahvistettuun arvoon

Kaksi kertaa vuodessa määritetään ulkopuolisen arvioitsijan toimesta rahaston metsien arvo, joka toimii rahasto-osuuden arvonlaskennan perusteena

Merkinnät ja lunastukset tehdään rahasto-osuudelle vahvistettuun arvoon

6

[Alatunniste]

© O

P

Tasaista kassavirtaa

Rahaston tuotto muodostuu vuosittain sijoittajille jaettavasta tuotto-osuudesta ja rahasto-osuuden arvonmuutoksesta

Rahasto jakaa puunmyynti- ja muita tuloja kerran vuodessa sijoittajille

Tuloja jaetaan vähintään 75 % realisoituneesta nettotuloksesta

Rahasto on tuloverovapaa

Sijoittajien saamat tuotto-osuudet ovat verotettavaa pääomatuloa saajalleen

Myös rahasto-osuuden luovutuksessa syntyvä luovutusvoitto on verotettavaa pääomatuloa saajalleen

7

[Alatunniste]

© O

P

Toimintaa pyöritetään hallinnointipalkkiolla

Rahaston hallinnointipalkkio on 1,5 % p.a.

Merkintäpalkkio on 4 % ja se maksetaan rahastolle (varainsiirtovero)

• Lunastuspalkkio on porrastettu ja se maksetaan rahastolle:

• 0 – 3 vuoden sijoitusajalla lunastuspalkkio on 5 %

• 3 – 6 vuoden sijoitusajalla lunastuspalkkio on 3 %

• yli 6 vuoden sijoitusajalla lunastuspalkkio on 1 %

• Rahastolla ei ole tuottopalkkiota

8

[Alatunniste]

© O

P

Helppo tapa sijoittaa metsiin

Sijoittajan ei tarvitse itse etsiä metsäkiinteistöä markkinoita ja käydä hintaneuvottelua kohteesta (usein myydään suljetuilla tarjouksilla)

Sijoittajan ei tarvitse suunnitella puukauppoja ja toteuttaa niitä

Sijoittajan ei tarvitse käyttää aikaa metsänhoitotöiden teetättämiseen

Vapautuu myös muusta metsiin liittyvästä hallinnosta

Ei tarvitse tehdä veroilmoitusta

Metsäomaisuudesta luopuminen helppoa, rahasto lunastaa osuuden pois

Jos haluaa käyttää vierasta pääomaa, välttyy lainaneuvotteluilta

9

[Alatunniste]

© O

P

Sijoitus pienellä summalla

Suorassa metsäkiinteistökaupassa sijoitussumma keskimärin 50 000 – 100 000 euroa (metsäkiinteistön hinta keskimäärin markkinoilla)

OP-Metsänomistajassa minimisijoitus 5 000 euroa.

Seuraavien sijoitusten kokoa ei ole rajoitettu - sijoituksen voi tehdä myös vähitellen, puolivuosittain

10

[Alatunniste]

© O

P

Yhdellä sijoituksella hajautettu metsäkiinteistöportfolio

Suorassa metsäkiinteistösijoituksessa sijoitus kohdistuu tietyllä maantieteellisellä alueella sijaitsevaan tilaan

Tilalla tiettyjä puulajeja ja kehitysluokkajakauma

Kehitysluokkajakauma voi merkitä sitä, että hakkuumahdollisuuksia voi joutua odottamaan pidemmän aikaa

Metsärahaston kautta tehtävässä sijoituksessa sijoitus hajautuu eri maantieteessä sijaitseviin tiloihin

Metsätilasalkun kehitysluokkajakauma mahdollistaa vuotuiset puunmyynnit

11

[Alatunniste]

© O

P

Sijoituksen arvokehityksen seuranta ja sijoituksen realisointi helpottuvat

OP-Metsänomistajassa rahasto-osuuden arvo lasketaan kaksi kertaa vuodessa

Rahasto-osuuden arvo raportoidaan sijoittajille rahastoraportissa

Sijoituksen arvon ja tuoton seuranta helppoa

Sijoittaja voi lunastuttaa sijoituksensa vahvistettuun arvoon kaksi kertaa vuodessa

12

[Alatunniste]

© O

P

Tasaista kassavirtaa

Rahasto myy puuta tasaisesti vuosittain

Puun myynneistä saatua tuloa jaetaan sijoittajille kerran vuodessa

Sijoittajalle rahastosijoitus merkitsee tasaista kassavirtatuottoa

13

[Alatunniste]

© O

P

Sijoituksesta luopuminen prosentin välityspalkkiolla

Suorassa metsäkiinteistösijoituksessa sijoituskohteesta luopuminen edellyttää metsätilan myyntiä

Mikäli metsätilan myynnin antaa välittäjälle, välityspalkkio usein 3-5 prosentin luokkaa

OP-Metsänomistajan rahasto-osuuden lunastuspalkkio yli 6 vuoden sijoitusajalla on 1 prosentti

14

[Alatunniste]

© O

P

Paljonko tuottanut?

Rahaston vuoden 2015 tuotto noin 11 %

Rahaston vuoden 2016 H1 tuotto noin 5 %, sisältäen maaliskuussa jaetun 1,6% :n kassavirtatuoton

Metsää reilu 25 000 hehtaaria

Kiinteistöt sijaitsevat 10 maakunnan alueella

Pääosa metsistä Pohjois-Karjalan, Pohjois-Savon ja Kainuun alueella

Kiinteistöjä yli 100 kappaletta

15

[Alatunniste]

© O

P

Metsällisiä tunnuslukuja salkusta

Metsäkiinteistöjen keskipuusto 110 m3/ha

Kehitysluokkajakauma

Pienet taimikot (T1) 10 %

Isot taimikot (T2) 13%

Nuoret kasvatusmetsät (02) 25%

Varttuneet kasvatusmetsät (03) 43%

Uudistuskypsät metsät (04) 8%

Tukkiprosentti puustossa 35%

16

[Alatunniste]

© O

P

Kiitos!

17

[Alatunniste]