I.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BĐS

1.1. Bất động sản

1.1.1. Khái niệm chung

Tài sản được chia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Tuy tiêu chí phân loại BĐS

của các nước khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn

liền với đất đai.

Bộ luật dân sự nước ta quy định tại điều 181 “BĐS là các tài sản không thể di dời được, bao

gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác

do pháp luật quy định.”

1.1.2. Đặc tính của BĐS

BĐS mang những đặc điểm vốn có của một loại hàng hóa thông thường, đồng thời BĐS

cũng là một loại hàng hóa đặc biệt với những đặc điểm riêng như sau:

Có vị trí, địa điểm cố định, không di chuyển được.

Có tính lâu bền: BĐS là một loại tài nguyên khó có thể bị hủy hoại, ngoại trừ do thiên tai,

sạt lở hay chiến tranh. BĐS đặc biệt là các công trình xây dựng nếu được cải tạo và nâng cấp

sẽ trở nên bền vững theo thời gian. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất

đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào

nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng.

Tính thích ứng: lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá

trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,

đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu

sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.

Tính khác biệt: từng bất động sản như công trình, nhà, căn hộ, văn phòng… không có sự

giống nhau một cách tuyệt đối. Trước hết là do sự cá biệt ở đặc điểm vị trí của từng BĐS, do

điều kiện không gian, môi trường tiếp cận của từng BĐS khác nhau. Ngoài ra kiến trúc và

cấu trúc của từng loại BĐS cũng khiến cho việc khó tồn tại 2 BĐS giống hệt nhau trên thị

trường.

Tính chịu ảnh hưởng của chính sách , pháp luật: Trong mỗi giai đoạn lịch sử, Nhà

nước thường đưa ra những chính sách, pháp luật mới để điều chỉnh các quan hệ pháp

lý, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, xây dựng, giao dịch, sử dụng BĐS cho phù

hợp với sự phát triển của nền kinh tế xã hội.

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý của Nhà Nước: Thị trường nói chung và thị trường

BĐS nói riêng thường bị 3 quy luật chi phối, đó là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quy

luật cung- cầu. Việc phát huy những mặt tích cực, hạn chế và những mặt tiêu cực của 3 quy

luật này để có lợi cho quốc kế dân sinh, điều đó phụ thuộc chủ yếu vào năng lực, trình độ,

phương thức quản lý của Nhà Nước, bởi vì người tạo lập, mua bán, giao dịch BĐS thường

lợi dụng các quy luật này để mưu tính thu lợi về mình một cách cao nhất.

Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản khi được sử dụng có thể sinh lợi cho nhau hoặc

gây hại cho nhau. Vấn đề này trước hết phải được giải quyết bằng công tác quy hoạch sử

dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thi công,… để vừa đảm bảo lợi ích của cục bộ

và toàn cục, vi mô và vĩ mô, trước mắt và lâu dài,… Hạn chế đến mức cao nhất những

xung đột, bất lợi khi sử dụng các BĐS.

Giá trị lớn và khả năng thanh khoản thấp: BĐS thường có giá trị lớn nên khi mua bán nó

phải có thời gian để cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng và phải qua một số thủ tục cần thiết để đảm

bảo an toàn cho việc mua bán loại tài sản này.

Riêng đất đai, đặc tính BĐS thể hiện ngay trong thuộc tính của nó, đó là vị trí cố định (có địa

chất, địa mạo thể hiện trên một địa bàn nhất định), có hạn về không gian nhưng vô hạn về

thời gian sử dụng, được sử vào nhiều mục đích khác nhau ( vừa là địa bàn phân bố - cư trú-

tồn tại của sinh vật vừa là tư liệu sản xuất của nông lâm nghiệp). Đất đai gắn liền với lãnh

thổ và chủ quyền quốc gia, tài sản vô cùng quý giá của quốc gia,…

1.1.3. Phân loại BĐS

BĐS được chia làm 3 loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS

đặc biệt.

BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại-

dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong

đó nhóm BĐS nhà đất chiếm tỷ trọng lớn các giao dịch BĐS trên thị trường, có tính phức tạp

cao và có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như

phát triển đô thị bền vững.

BĐS không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao

gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất

chưa sử dụng v.v..

BĐS đặc biệt có đặc điểm là rất ít khi tham gia vào thị trường như các công trình bảo tồn

quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v

1.2. Thị trường BĐS

1.2.1. Khái niệm

Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện

thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ, trong đó hàng hóa bất động sản đều gắn liền không

tách rời yếu tố đất đai.(Hoàng Văn Cường, Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán và Vũ

Thị Thảo, 2006).

Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển

nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có quản lý của Nhà nước.

Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá

trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà

thường gọi là đất.

Do quan niệm khác nhau về hàng hóa BĐS và phạm vi thị trường nên có một số quan điểm

khác nhau về thị trường BĐS. Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BĐS là thị

trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có

nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Tuy nhiên, quan điểm này là

chưa đầy đủ.

Cũng có một quan điểm khác cho rằng, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về

BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Khái niệm này đã lột tả được

đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường BĐS, gắn các giao dịch với thời gian và không

gian nhất định. Nhưng khái niệm này lại mang tính trừu tượng và không thể hiện rõ yếu tố

kinh tế trên thị trường.

Tóm lại, từ những phân tích trên, có thể đưa ra một khái niệm tổng quan nhất về thị trường

BĐS như sau: thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực

hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ và được diễn ra trong một không gian và thời gian

nhất định.

1.2.2. Đặc điểm.

1.2.2.1. Thị trường BĐS hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền

tệ hoá và tài chính hoá.

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà

của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và

được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan

quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. Thị trường BĐS trong giai đoạn này chủ yếu là thị

trường đất đai, sản phẩm chủ yếu đất sản xuất nông nghiệp, đất ở và đất phát triển đô thị.

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Ở giai đoạn này,

do hạn chế về đất đai, hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành

và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Ở cấp độ này, các chính sách về

xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Sự bùng nổ của các

doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh

nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Ở cấp độ

này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án

khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng

vai trò quyết định. Lúc này, BĐS trở thành một ngành đầu tư cạnh tranh nguồn lực vốn

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát

triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân

hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này,

các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản

tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Tuy nhiên nhờ vậy nguồn

vốn được huy động tối đa.Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các

tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự

trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị

trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển

của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền

kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và

New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền

kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả

các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường

BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn

tài chính hoá thị trường BĐS.

1.2.2.2. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường

đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh, suy thoái, đóng băng

và phục hồi. Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973)

trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm. Với thị trường BĐS Việt

Nam, chúng ta đã từng chứng kiến 3 cơn sốt lớn vào những năm 1990 – 1992, 2001 – 2003

và 2007 – 2008. Như vậy, với một thị trường hình thành muộn, việc trải qua 3 cơn sốt và sau

đó là giai đoạn trầm lắng đã cho thấy chu kỳ của thị trường BĐS Việt Nam rơi vào mức dao

động khoảng 5 năm/lần.

1.2.2.3. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng

trên khắp các vùng miền của đất nước.

BĐS là loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí, do đó thị trường BĐS phụ

thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng từng địa phương và chịu ảnh hưởng mạnh mẽ

của các yếu tố tập quán, tâm lý, văn hóa. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi

vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính

địa phương sâu sắc.

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất

nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng

khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ

khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, miền, do điều kiện tự nhiên và trình

độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô, trình độ phát triển của thị

trường BĐS khác nhau v.vv..

1.2.2.4. Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo.

Đặc điểm này xuất phát từ sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành. Nó thể

hiện ở chỗ các thông tin về BĐS và thị trường BĐS không phổ biến rộng rãi như các hàng

hóa khác: các tiêu chí đánh giá BĐS chỉ có thể đo lường một cách tương đối, không sẵn có

các BĐS cùng loại để so sánh, trên thị trường có một lượng nhỏ người tham gia cung, cầu về

mỗi BĐS. Do đó, giá cả của BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh và được so sánh một

cách bình đẳng trên thị trường, là giá sản phẩm đơn lẻ trong đó một bên có lợi thế độc quyền

và khi giá BĐS biến động theo chiều hướng tăng thì yếu tố độc quyền của người bán tăng

đồng nghĩa tạo nên những cơn “sốt giá”.

Hơn nữa, sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của

thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các

mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung.

BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường bđs hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc

vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

1.2.2.5. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, sự phát

triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư.Mặt khác,

đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng

như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường, các giá trị cũng như

các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu

thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này

chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho

phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (theo thống kê, ở các nước phát triển lượng

tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).

Ngoài ra thị trường xây dựng là đầu vào cho thị trường BĐS, từ đó ảnh hưởng đến các thị

trường khác như thị trường đồ nội thất, thị trường lao động,... Do đó dao động của thị trường

BĐS có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác.

1.2.2.6. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động

mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự

chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS,

đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc

biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất)

là chịu tác động mạnh nhất bởi các quyết định của Nhà nước.

1.2.3. Phân loại

Để đảm bảo cho hoạt động quản lý cũng phát huy tối đa hiệu quả mà thị trường BĐS mang

lại, chúng ta cần tiến hành phân loại thị trường BĐS. Thị trường BĐS có thể được phân loại

theo nhiều cách tiếp cận khác nhau:

1.2.3.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn

phòng, căn hộ kenton node các cửa hàng bán lẻ v.v..

Thị trường BĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông,

lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công

nghiệp v.v..

Vừa là thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa là thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng như:

đường sá, cầu cống, hải cảng v.v..

1.2.3.2. Căn cứ vào khu vực có bất động sản:

Thị trường BĐS khu vực đô thị.

Thị trường BĐS khu vực nông thôn, miền núi

Thị trường khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn, miền núi.

1.2.3.3. Căn cứ theo công dụng của bất động sản:

Thị trường đất đai: nông nghiệp và phi nông nghiệp.

Thị trường công trình thương nghiệp (văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại,...) và

công trình công cộng (giao thông, y tế, văn hoá...).

Thị trường công trình công nghiệp: nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu

chế xuất v.vv..

Thị trường nhà ở: đô thị và nông thôn.

Thị trường công trình đặc biệt như di sản văn hoá, di tích lịch sử...

1.2.3.4. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS

Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS.

Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS.

Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất.

Thị trường cho thuê BĐS.

Thị trường dịch vụ BĐS.

1.2.3.5. Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (thị

trường sơ cấp).

Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê (thị trường thứ cấp).

Thị trường cấp 3: thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê.

1.2.4. Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là nhân tố quan trọng giúp góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội

của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống nhân dân. Do vậy phát triển và quản lý tốt thị trường

này sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư và thực

hiện hiệu quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời góp phần thực hiện sự nghiệp

công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Vai trò của thị trường BĐS được biểu hiện ở các

mặt cụ thể như sau:

Thứ nhất, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị

trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính

chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước

có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các

hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá

của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước

thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của

các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.

BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS

ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để

phát triển thông qua hoạt động thế chấp.

Thứ hai, thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh

và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều

kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của

quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những

mục tiêu đề ra.

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay

qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu

tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài

chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở

hạ tầng của nền kinh tế.

Thứ ba, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là

điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà

nước là đại diện chủ sở hữu:

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ

đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng

yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta

chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với

công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản

lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục

những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.

Thứ tư, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển,

tăng nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị

trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá

của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1

USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển

và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các

biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó

tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và

trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên

quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ

đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát

được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy

bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực

hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường

BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.

Thứ năm, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc

ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường

nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều

bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến

đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình

ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong

những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.

II.THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Quá trình hình thành và phát triển

2.1.1. Thời kì trước năm 1993

Ở nước ta, trước thời kì đổi mới thị trường BĐS không tồn tại về mặt pháp lý. Tuy nhiên trên

thực tế, hoạt động kinh doanh BĐS vẫn diễn ra nhưng ở trong tình trạng không ổn định, chủ

yếu là tự phát, không lành mạnh, có những diễn biến phức tạp.

Sau cách mạng tháng 8/1945 đến 1980 đất đai BĐS tồn tại nhiều hình thức sở hữu: sở hữu tư

nhân, sở hữu công cộng, sở hữu của các tổ chức, sở hữu của nhà nước. Do đó hoạt động mua

bán, kinh doanh BS diễn ra một cách bình thường. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công

thương nghiệp tư bản tư doanh ở miền Bắc, đất đai BĐS được phân phối lại, hoạt động mua

bán mà chủ yếu là những giao dịch về nhà, đất với phạm vi và quy mô nhỏ, chuyển nhượng

nhà thuộc sở hữu tư nhân, thuê mướn, cầm cố đất đai …trên thực tế vẫn diễn ra nhưng không

phổ biến, các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau, tự thoả thuận giá cả và thực hiện

thủ tục theo truyền thống tập quán của từng địa phương. Tuy trong giai đoạn này nhà nước

không ban hành văn bản pháp luật nào quy định về giao dịch BĐS nhưng nhà nước vẫn thừa

nhận và làm các thủ tục mua bán, cho thuê mướn BĐS và thu lệ phí khi đăng kí quyền sở

hữu nhà và đất.

Cho đến khi Hiến pháp năm 1980 ban hành,quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân,

nghiêm cấm các hành vi mua bán đất đai, thị trường BĐS rẽ sang một hướng mới. Lúc này,

việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng không được phép thực

hiện. Không có bất cứ một văn bản pháp luật nào về giao dịch BĐS do đó không có bất cứ

giao dịch BĐS nào trên thực tế được công nhận.

Thế nhưng năm 1986 khi nước ta bắt đầu tiến hành đổi mới, nhu cầu hình thành thị trường

BĐS trở nên cấp thiết. Do yêu cầu sử dụng đất đai phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật,

xây dựng và phát triển ngành thuộc các thành phần kinh tế gia tăng mạnh mẽ, hiện tượng

mua bán đất đai BĐS xuất hiện trở lại, diễn ra sôi động nhất là ở các đô thị giai đoạn 1991-

1993, chủ yếu là mua bán nhà ở, gắn với sử dụng đất. Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Luật đất

đai được Quốc hội thông qua, lần lượt các văn bản pháp quy đi kèm với bộ luật cũng ra đời

từ cấp Trung ương đến địa phương. Tuy nhiên do xuất hiện lỗ hổng trong luật đất đai cũng

như sự quản lí lỏng lẽo của nhà nước nên trên thực tế các giao dịch mua bán nhà đất thực

chất là các hoạt động ngầm không được nhà nước công nhân. Các bên giao dịch mua bán chủ

yếu là giao dịch trao tay, tự viết cam kết hai bên, chỉ một số ít trường hợp được xác nhận của

UBND xã, thị trấn. Hiện tượng tự ý chuyển đất sử dụng cho mục đích nông nghiệp sang mục

đích nhà ở, đầu cơ nâng giá là khá phổ biến, không tuân thủ quy định của nhà nước về đất

đai.

Nhìn chung, sự khởi đầu của thị trường BĐS trong giai đoạn này còn mờ nhạt, chủ yếu là các

hoạt động tự phát.

2.1.1.1. Giai đoạn 1993-1999.

Với sự ra đời của luật đất đai năm 1993, chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đã được

đổi mới dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng

ổn định lâu dài trong quán tính của tư duy bao cấp. Luật đất đai 1993 khẳng định: “Nhà nước

giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho các tổ chức, hô gia đình, cá nhân. Cho phép tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.Nhà nước

thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt.” (trang 37) Tiếp

đó bộ luật dân sự 1995 đã có quy định về các điều kiện, nội dung, hợp đồng mua bán tài sản,

chuyển đổi, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất. Sự thay đổi mang tính đột phá này đã tạo

cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS. Trong vài năm đầu trọng

tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền sản xuất hàng hoá

trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất

ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá do

Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993). Bên cạnh đó, Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng

khoá IX (2001) đã quyết định chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là

hình thành và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở

thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư. Tuy nhiên trong giai đoạn

manh nha này thị trường BĐS Việt Nam tồn tại rất nhiều hạn chế, trong đó thị trường BĐS

ngầm hoạt đông rất mạnh mẽ.

Trong hoàn cảnh Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng

đất dễ dàng hơn thì cơn số đất hình thành và phát triển mạnh mẽ. Một trong những nguyên

nhân chính là vào năm 1993 kinh tế nước ta bắt đầu có những chuyển biến khác tích cực.

Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%,

năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến

người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh. Cũng

trong giai đoạn này lạm phát giảm xuống mức khá thấp 8,5% (1993) và 9,5 % (1994) sau khi

đã tăng rất mạnh vào năm 1990 và 1991. Thất nghiệp trong thời kỳ này cũng giảm mạnh do

sự khởi sắc của nền kinh tế. Mặt khác nguồn ngoại tệ từ các nhà đầu tư nước ngoài và dân

lao động ngoại quốc cũng góp phần làm tăng đột biến các giao dịch BĐS, bình quân gấp 7 –

10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân gấp 4-5 lần.

Tuy nhiên thời hoàng kim chưa trọn 2 năm thì thị trường bất động sản Việt Nam bước vào

giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm. Nguyên nhân do các chính sách vĩ mô và sự biến động

của nền kinh tế. Nghị định 18/1995/NĐ-CP ban hành ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi

hành pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của các tổ chức trong và ngoài nước được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất đã làm cho giới đầu cơ chùn tay. Nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ cho

ngân hàng.Tuy nhiên, có lẽ yếu tố chính tác động đến thị trường nhà đất trong khoảng thời

gian này là những biến động vĩ mô. GDP năm 1995 vẫn tiếp tục duy trì được mức tăng

trưởng rất cao (9,5%) tuy nhiên lạm phát lại bắt đầu bùng nổ trở lại khi tăng tới 16,9%. Lúc

đó các dấu hiệu bất ổn của kinh tế khu vực Đông Á bắt đầu xuất hiện. Tăng trưởng xuất nhập

khẩu có dấu hiệu suy giảm.Trước tình hình lạm phát chính sách tiền tệ cũng bị thắt chặt

khiến lãi suất tăng mạnh. Tăng trưởng tín dụng năm 1995 chỉ còn 24%, năm 1996 còn

17,57%, thấp hơn nhiều so với mức 40% của năm 1994.Cũng trong giai đoạn này tốc độ tăng

trưởng GDP bắt đầu chậm dần từ năm 1996 và đạt mức thấp nhất 4,8% vào năm 1999. Đây

cũng là giai đoạn kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng mạnh bởi khủng hoảng tài chính Đông Á

1997.

2.1.1.2. Giai đoạn 2000-2006.

Liên tục bùng nổ rồi đóng băng, một lần nữa giá nhà đất lại bắt đầu biến động từ năm 2000,

tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều

chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới,

cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Nguyên nhân của cơn

sốt cũng xuất phát từ sự kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế và dòng vốn nước ngoài đổ

vào được cải thiện. Chủ trương cho Việt Kiều mua nhà khiến người ta kỳ vọng một dòng vốn

lớn bên ngoài sẽ đổ về nước để đầu tư bất động sản. Trong giai đoạn này cũng chính là năm

bùng nổ việc đầu tư vào đất dự án và cơ sở hạ tầng. Tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn này

cũng bắt đầu có dấu hiệu khả quan. Năm 2000, tăng trưởng GDP đạt 6,8% cao hơn nhiều so

với mức 4,8% của năm 1999 và kể từ đó tăng trưởng GDP bắt đầu được cải thiện. Thêm vào

đó, tăng trưởng tín dụng được mở rộng sau khi xuống mức thấp nhất chỉ còn 10% vào năm

1999. Lạm phát năm 2001 và 2002 cũng xuống mức rất thấp. Điều này khiến người ta kỳ

vọng vào chu kỳ của phục hồi kinh tế. Mặt khác luật đất đai 1993 bộc lộ những kẽ hở, những

quy định không còn phù hợp… dẫn đến ở giai đoạn này lực lượng đầu cơ gia tăng mạnh,

quan hệ giữa sức cung và sức cầu để hình thành giá cả thị trường trở nên phức tạp, do nền

kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và

nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng.

Bong bóng bất động sản 2001-2002 bị thổi căng hết mức, giá nhà đất thoáng chốc trở nên

“đắt đỏ nhất thế giới”. Tuy nhiên cơn sốt này cũng nhanh chóng hạ nhiệt, thị trường rơi vào

một giai đoạn trầm lắng từ 2002 đến 2006. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc

thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%!Khác với đợt đóng băng

trước đó, tăng trưởng kinh tế giai đoạn này vẫn được duy trì khá tốt, lạm phát ở mức thấp và

tăng trưởng tín dụng vẫn khá cao. Nguyên nhân chính dẫn đến sự trầm lắng của thị trường

được cho là đã tăng quá mạnh trước đó và các chính sách can thiệp của các cơ quan quản lý.

Chẳng hạn như chính phủ ban hành nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn

thi hành luật đất đai 2003 trong đó có điều khoản “…không cho phép chuyển nhượng quyền

sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở", tức là cấm phân lô bán nền;

tại Tp.HCM cũng ban chỉ thị 05 ngày 15/4/2002 về chấm dứt thí điểm phân lô lẻ để bán. Các

chính sách này đánh trúng vào điểm yếu của giới đầu cơ làm thị trường đóng băng.

Giai đoạn này cũng đánh dấu sự ra đời của luật đất đai mới 2003 trong đó có một số nội

dung mới trong đó có quy định về tài chính đất đai BĐS gồm: Tiền sử dụng đất khi nhà nước

giao đất có thu tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất đối với đất do nhà nước cho thuê; thuế sử

dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm

pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử

dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Luật ban hành đã giảm thiểu các

quan hệ mau bán đất không rõ ràng, nhập nhằng thủ túc trước kia, cũng như hạn chế tình

trạng đầu cơ tích trữ.

2.1.1.3. Giai đoạn từ đầu năm 2007 đến nay

Cùng với việc gia nhập WTO, kinh tế Việt Nam dần khởi sắc. Liên tục trong 3 năm 2005,

2006 và 2007 tăng trưởng GDP đều vượt 8%, đây là thời kỳ có mức tăng trưởng cao thứ 2 từ

trước tới nay. Cùng với tăng trưởng kinh tế khả quan thì dòng vốn cũng ủng hộ cho thị

trường bất động sản bùng nổ. Tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên tới hơn 50%, còn năm

2008 dù kìm chế vẫn tăng gần 30%. Cũng trong khoảng thời gian này thị trường chứng

khoán bùng nổ mạnh mẽ; dòng kiều hối, dòng vốn đầu tư nước ngoài cả trực tiếp (FDI) và

gián tiếp (FII) cùng chảy vào Việt Nam rất lớn. Theo Tổng cục Thống kê, số vốn FDI đăng

ký vào lĩnh vực bất động sản chiếm 10 tỷ USD chiếm 42% vốn đăng ký, năm 2008 hai con

số này tương ứng là 25 tỷ USD, chiếm hơn 40% tổng số vốn đăng ký. Điều này cho thấy thị

trường bất động sản Việt Nam đang được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư quốc tế.

Bên cạnh đó hai dòng vốn quan trọng khác là dòng vốn đầu tư gián tiếp và dòng kiều hối với

tổng cộng hơn 10 tỷ USD đã thổi bùng cơn sốt giá nhà đất năm 2007 và nửa đầu 2008.Bên

cạnh đó sự ra đời của luật kinh doanh BĐS 01/01/2007 cùng với luật nhà ở, luật xây dựng…

đã tăng cường sự hoàn thiện khung pháp lý giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Tuy vậy, chính sách tín dụng dễ dãi, yếu tố đầu cơ phát triển mạnh làm đà phình trướng cho

kinh tế BĐS cũng không níu giữ được lâu. Cuối cùng bóng ma lạm phát xuất hiện từ cuối

năm 2007 đã đặt dấu chấm hết cho cơn sốt nhà đất. NHNN phải thắt chặt lại chính sách tiền

tệ. Tháng 4/2008 - một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, trên thị trường bắt đầu

xuất hiện làn sóng tháo chạy. Lãi suất tăng vọt, các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay,

biến động kinh tế thế giới khiến dòng vốn đầu tư gián tiếp (FPI) nước ngoài ngừng chảy vào

Việt Nam tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Hệ quả tất yếu là giữa năm 2008 giá

nhà đất bắt đầu lao dốc, đặc biệt ở phân khúc căn hộ vincity tphcm. Sau 6 tháng liên tục

giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình quân khoảng 50 - 60% giá

trị so với thời điểm sốt - tỷ lệ chưa từng có trước đó. Nhiều doanh nghiệp bất động sản trên

bờ vực phá sản còn nợ xấu của ngân hàng thì có nguy cơ tăng vọt.

Để khôi phục thị trường BĐS, gói kích thích kinh tế năm 2009 của Chính phủ trị giá khoảng

17.000 tỷ đồng được tung ra và chính sách hỗ trợ lãi suất cho vay 4%/năm đã khiến cho thị

trường hồi sinh có tính chất cục bộ. Tại Tp.HCM giá nhà đất vẫn gần như trầm lắng, còn tại

Hà Nội và Đà Nẵng giai đoạn cuối năm 2009 và đầu năm 2010 tăng mạnh trở lại nhờ dòng

tiền nóng được NHNN bơm ra mạnh để hỗ trợ nền kinh tế. Cũng trong năm 2010, nền kinh

tế Việt Nam đã có những tín hiệu tích cực, thúc đẩy sự phục hồi của thị trường BĐS. Các

tuyến cầu đường kết nối liên vùng và một số sân bay quan trọng tại các tỉnh thành dần được

hoàn thiện và được đưa vào hoạt động, đã hỗ trợ nhất định đến thị trường BĐS ở một số

vùng. Tầm khoảng giữa năm 2010 thị trường BĐS đã có sự gia tăng mạnh về cung và cầu: ở

thị trường địa ốc các nhà đầu tư tập trung vào những người có nhu cầu thực mua nhà, tập

trung vào căn hộ hạng trung thay vì các căn hộ cao cấp quận 7. Tuy nhiên lạm phát lại bùng

nổ vào năm 2011 và chính sách thắt chặt tiền tệ đã dập tắt cơn sốt cục bộ ở Đà Nẵng và Hà

Nội. Không những vậy, sự tăng nhanh của giá vàng đã ảnh hưởng đến giao dịch BĐS và sự

thiếu ổn định của tỉ giá hối đoái khiến các nhà đầu cơ và đầu tư cá nhân e ngại. Tín dụng hạn

chế và chi phí vay cao hơn trở thành mối quan ngại vì cả chủ đầu tư và khách hàng gặp khó

khăn trong việc huy động vốn để đầu tư các dự án nhà ở bình dân. NHNN buộc các tổ chức

tín dụng phải giảm tỷ trọng cho vay khu vực phi sản xuất về 16% khiến nguồn vốn cho bất

động sản gần như cạn kiệt; giá nhà đất bắt đầu suy giảm; nhiều doanh nghiệp bất động sản

bên bờ vực phá sản.

Bức tranh ảm đạm của thị trường BĐS hoàn toàn lộ rõ trong năm 2011. Nền kinh tế Việt

Nam nói riêng và kinh tế thế giới nói chung vẫn tiếp tục suy thoái, tác động không nhỏ đến

nguồn vốn vào thị trường BĐS. Thời điểm này, người mua thực sự mang tâm lý đợi thời, chờ

giá bán giảm hơn nữa, trong khi người bán thì lại ngược lại, họ gặp khó khăn về tài chính và

muốn nhanh chóng bán hàng ra vậy nên họ liên tục giảm giá. Tính thanh khoản kém, thị

trường hoàn toàn chững lại, nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn trả nợ cho

ngân hàng. Hiện tượng bán phá giá thị trường diễn ra phổ biến, nhiều dự án phải đổi chủ,

chậm tiến độ và không ít doanh nghiệp vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí phải bán

gấp dự án của mình vì không đủ vốn triển khai tiếp. Từ nửa cuối năm 2011, thị trường BĐS

hoàn toàn đóng băng, lớp băng dày bao phủ thị trường và lan rộng sang năm 2012.

Thị trường BĐS 2012 cũng như đầu năm 2013 cho thấy sự tụt dốc không ngừng của thị

trường BĐS. Cung – cầu lệch nhau, áp lực trả nợ ngân hàng, thị trường yếu về thanh

khoản,…là những yếu tố chính khiến xu hướng bán tháo, bán giảm giá, chiết khấu lớn trên

thị trường bất động sản diễn ra sôi động trong năm 2012. Vốn bị siết, thị trường giao dịch èo

uột, hàng loạt công trình nhà ở dở dang, có những dự án vốn đầu tư tỷ USD trở thành bãi đất

hoang nhiều năm qua.. Một số chủ đầu tư đã phải quyết định dừng dự án chờ thời cơ mới.

Đóng băng BĐS kéo theo nợ xấu chất chồng. Theo số liệu của NHNN tính đến 31/10/2012,

tổng dư nợ bất động sản khoảng 207,6 nghìn tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011.

Trong đó, nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản tương đương 28.000 tỷ đồng.

Trong nửa cuối của năm 2012, rất nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, xử lý hàng tồn kho, giải

quyết nợ xấu đang được các bộ ngành trình Chính phủ, Quốc hội xem xét thông qua; trong

đó việc cải đổi Luật đất đai do bộc lộ nhiều vấn đề bất cập dẫn đến nhiều bức xúc trong xã

hội cũng được đề cập.

2.1.2. Đánh giá

2.1.2.1. Những đóng góp của thị trường BĐS

Thứ nhất, phát triển thị trường BĐS góp phần vào sự phát triển kinh tế, thị trường quyền sử

dụng đất nhanh chóng h nh thành và phát triển với vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt, thúc

đẩy nhiều ngành và lĩnh vực của nền kinh tế phát triển.

Các nhu cầu về đất được đáp ứng đầy đủ hơn, với chất lượng cao hơn, góp phần quan trọng

tạo ra các thành tựu cho phát triển công nghiệp, nông nghiệp, xây dựng, cải tạo và phát triển

cơ sở hạ tầng, kinh tế, xã hội.

Thị trường quyền sử dụng đất nhanh chóng hình thành và phát triển. Việc mua bán, chuyển

đổi, cho thuê lại…quyền sử dụng đất tạo cơ hội cho người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất

có hiệu quả hơn.

Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động, thúc đẩy các hoạt động đầu tư phát triển. Nhà nước

thực hiện việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê nhà; các doanh nghiệp

thuộc mọi thành phần kinh tế đuôc khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà, để bán

hoặc cho thuê; thí điểm viêc cho người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài mua nhà ở Việt

Nam đã và đang tạo ra những ảnh hưởng tích cực tới sự phát triển kinh tế, xã hội của đất

nước.

Thị trường BĐS phát triển thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của ngành xây dựng và ngành sản

xuất vật liệu xây dựng. Theo số liệu của Tổng cục thống kê, năm 1980, số lao động thường

xuyên trong lĩnh vực xây dựng là 546,7 nghìn người thì tới năm 2000 đã là 1.040,4 nghìn;

năm 2001 tăng lên 1.291,7 nghìn và đến nay đã thu hút xấp xỉ 2 triệu lao động. Ngoài ra sự

phát triển của thị trường BĐS còn kích thích các ngành sản xuất khác phát triển như ngành

sản xuất thép xây dựng, ngành sản xuất đồ nội thất,… Đồng thời sự phát triển của thị trường

BĐS trong thời gian vừa qua ở nước ta còn kéo theo hàng loạt ngành dịch vụ liên quan trực

tiếp đến nó như các ngành tư vấn thiết kế, môi giới, cầm cố, thế chấp tín dụng BĐS v.vv..

Thứ hai, phát triển thị trường BĐS thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư trong và ngoài nước

vào đầu tư và phát triển BĐS, đóng góp phần lớn vào sự phát triển kinh tế của đất nước.

Vào các năm 1991, 1992 các dự án đầu tư vào nước ta khoảng gần 200 dự án/năm. Nhưng

tới năm 1993, với sự xuất hiện chính thức của thị trường BĐS, số dự án đăng ký đã tăng lên

đến 274 dự án và số vốn thực hiện đã tăng lên hơn 1 tỷ USD. Suốt giai đoạn 1994 – 1996,

trong thời kỳ thị trường BĐS phát triển mạnh, mỗi năm nước ta kêu gọi được 420 dự án với

số vốn bình quân thực hiện được hơn 2,5 tỷ USD. Tuy nhiên, khi thị trường “đóng băng” thì

số dự án cũng giảm dần và việc giải ngân các dự án đã đăng ký cũng chậm lại. Giai đoạn

đỉnh cao đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS là giai đoạn 2007 – 2010. Cụ thể, số liệu của

Tổng cục thống kê năm 2007, FDI vào Việt Nam đạt 20,3 tỷ USD, trong đó đầu tư vào thị

trường BĐS chiếm 24,63% đạt 5 tỷ USD; đầu năm 2008, tỷ lệ đầu tư vào thị trường BĐS

tăng kỷ lục từ trước đến nay, chiếm hơn 90% nguồn vốn FDI vào Việt Nam, đạt 4,527 tỷ

USD trong tổng số 5,150 tỷ USD của FDI; năm 2010, lĩnh vực kinh doanh BĐS dẫn đầu với

số vốn đăng ký đạt 6,8 tỷ USD, bao gồm 6,7 tỷ USD vốn đăng ký mới và 0,1 tỷ USD vốn

tăng thêm; năm 2011, tổng số vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm là 845,6 triệu USD, chiếm

5,8% trong tổng số 14,696 tỷ USD vốn đăng ký FDI.

Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, các dịch vụ khác

như khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí cũng thu hút một lượng lớn vốn đầu tư và

đang trên đà phát triển.

Thứ ba, tạo điều kiện thuận lợi cho việc bố trí sắp xếp, phân bố lại sản xuất kinh doanh từng

bước chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng CNH, HĐH.

Phát triển thị trường BĐS thúc đẩy sự phát triển đô thị. Thông qua thị trường BĐS, người ta

có thể chuyển hướng nhanh chóng một vùng công nghiệp lạc hậu thành một vùng công

nghiệp mới; biến một khu dân cư thành một trung tâm đô thị,… Đây là thực tế phổ biến ở

các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hải Phòng. Các vùng ngoại ô của các thành

phố nhanh chóng chuyển thành các khu đô thị lớn như Mỹ Đình, Ciputra và cùng với sự xuất

hiện của chuỗi siêu thị lớn Metro, BigC là minh chứng cho việc chuyển dịch cơ cấu.

Thứ tư, thực tế vận hành của thị trường BĐS đã góp phần hình thành và hoạt thiện các mặt

thể chế trong công tác quản lí của Nhà nước.

Giai đoạn manh nha trước năm 1993 thị trường BĐS chỉ mới hình thành sơ khai, cho đến khi

Luật đất đai 1993 ra đời công nhận quyền của người sử dụng đất, lúc này thị trường BĐS

thực sự hình thành và phát triển. Sau đó để tạo điều kiện tốt hơn cho thị trường BĐS nước ta

liên tục sửa đổi, bổ sung pháp luật về đất đai bằng các Luật năm 1998 rồi 2001 và 2003.

Theo luật đất đai năm 2003, “quyển sử dụng đất” mới được coi là một loại hàng hóa đặc biệt.

Các hành lang pháp lý khác cũng được đẩy mạnh, việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất

được đẩy mạnh. Các quy định về giá đất, về tính đền bù thiệt hại khi thu hồi đất được ban

hành v.vv..

Thứ năm, thị trường BĐS là nguồn thu quan trọng cho Ngân sách Nhà nước.

Theo thống kê trong giai đoạn 1996 – 2000, các khoản thu ngân sách liên quan tới nhà đất

bình quân mỗi năm là khoảng 4.645 tỷ đồng. Trong đó riêng khoản thu do cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất mỗi năm đã là khoảng 973 tỷ đồng. Trong giai đoạn từ 2003 – 2007

bình quân mỗi năm thu ngân sách từ BĐS là gần 9 nghìn tỷ đồng. Theo số liệu của Bộ Tài

chính, nếu trong giai đoạn 2006 – 2010, các khoản thu từ đất đai chiếm 13-18% tổng thu nội

địa (trừ dầu thô).

Thứ sáu, thị trường BĐS góp phần giải quyết việc làm, nâng cao năng suất lao động.

Ở Việt Nam, thị trường BĐS vẫn là thị trường non trẻ, hoạt động kinh doanh trên thị trường

BĐS so với các ngành nghề khác vẫn ở quy mô nhỏ. Song đặc thù thị trường BĐS ở Việt

Nam cho thấy tiềm năng nhân lực của thị trường rất dồi dào, thành phần tham gia thị trường

rất đa dạng và thu hút tất cả mọi người.

2.1.2.2. Những tồn tại yếu kém

Thứ nhất, thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo và tồn tại nhiều bất cập.

Quan hệ cung cầu BĐS bị bóp méo, mất cân đối. Nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu

của khu vực doanh nghiệp về mặt bằng kinh doanh rất lớn nhưng lại chưa được đáp ứng đầy

đủ. Trong khi đó, cung mặt bằng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho

doanh nghiệp Nhà nước, diện tích khách sạn văn phòng lại vượt xa cầu. Mặt khác cung cầu

chênh lệch cùng với công tác quản lí kém của Nhà nước đã dẫn đến tình trạng đầu cơ gia

tăng, giá BĐS bị thổi phồng ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư, kinh tế, xã hội.

Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao. Theo thông kê của Bộ Xây dựng thị trường phi chính quy

chi phối khoảng 70 – 80% các giao dịch đất đô thị và các BĐS khác, thu hút sự tham gia của

nhiều cá nhân, tổ chức kể cả cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước.

Quá trình mua bán phức tạp, nhiều khâu trung gian, giấy tờ hành chính phức tạp, chi phí giao

dịch cao.

Thứ hai, giá cả BĐS trên thị trường biến động rất phức tạp, thường xuất hiện những cơn sốt

về giá cả và không phản ánh đúng quan hệ cung và cầu về BĐS.

Kể từ đầu thập niên 90 của thế kỷ trước đến này thị trường bất động sản của Việt Nam đã trải

qua 3 lần sốt giá và đóng băng. Trên thị trường tồn tại hai mức giá: giá do Nhà nước quy

định và giá thị trường. Việc giá BĐS không ổn định, hai mức giá song hành đã gây khó khăn

cho các nhà kinh doanh đầu tư BĐS.

Giá BĐS, đặc biệt là giá nhà ở còn cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như

mức phát triển của nền kinh tế, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến việc mua nhà ở của đại bộ

phận người có thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực đô thị. Giá nhà ở cho người có thu

nhập thấp từ 500-600 triệu vẫn ở mức cao, vượt khỏi khả năng chi trả của những người có

thu nhập thấp. Mặt khác quy hoạch và xây dựng các khu nhà ở cho người có thu nhập thấp

không đảm bảo được yếu tố xã hội và môi trường. Cách thức tiếp cận với các gói hỗ trợ của

nhà nước vẫn còn nhiều bất cập.

Các sản phẩm BĐS chưa đánh đúng nhu cầu thị trường. Đại bộ phận người dân Việt Nam có

thu nhập trung bình thấp, trong khi nguồn cung các sản phẩm phù hợp với nhóm khách hàng

này lại thiếu thốn, còn các sản phẩm như căn hộ cao cấp thì dư thừa. Sản phẩm BĐS chưa đa

dạng, phong phú, chưa phù hợp với thói quen sinh hoạt của người Việt. Vì thế, thị trường bị

nghẽn đầu ra, không tiêu thụ được. Hàng loạt các dự án nhà chung cư không đảm bảo chất

lượng, chỉ sau khi giao nhà cho khách hàng một thời gian ngắn, đã xuất hiện những hư hỏng,

bất cập, không hợp lý. Các công trình phụ trợ vẫn chưa được đảm bảo, chưa theo quy hoạch.

Các nhu cầu thiết yếu vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ cho khách hàng.

Thứ ba, thông tin thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro của thị trường bất động sản

tác động không thuận lợi đến sự phát triển kinh tế - xã hội.

Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận đã gây ra nhiều bất cập cho cả

người mua lẫn người bạn, làm gia tăng tình trạng đầu cơ và các khiếu nại, tranh chấp. Điển

hình là hàng loạt dự án BĐS đã được cấp phép nhưng sau nhiều năm vẫn chưa khởi công,

đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường BĐS còn thiếu bền vững và

ổn định. Chính sách tài chính về đất đai chưa phù hợp và chưa được tận dụng triệt để nhằm

hạn chế đầu cơ đất đai.

Thứ tư, giá thuê văn phòng cao, thiếu cạnh tranh

Giá nhà đất tăng sẽ đẩy chi phí sản xuất kinh doanh tăng, làm tăng giá cả hàng hóa sản xuất

trong nước, đối với các sản phẩm xuất khẩu thì giá cao hơn các đối thủ cạnh tranh nước

ngoài, các sản phẩm nội địa thì không cạnh tranh được với hàng ngoại nhập trong điều kiện

hội nhập kinh tế quốc tế như hiện nay. Hơn nữa, giá thuê văn phòng cao cũng ảnh hưởng đến

đầu tư nước ngoài, các công ty nước ngoài sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư ở các nước khác có giá

thuê văn phòng thấp hơn để tạo ra các sản phẩm rẻ hơn.

Giá đất tăng cùng với việc các nhà đầu tư đồng loạt đổ vốn xây dựng các cao ốc, văn phòng

và các căn hộ cao cấp đã khiến cho một khối lượng tiền khá lớn được tung vào thị trường,

trong khi các công trình chưa hoàn tất, chưa đi vào khai thác để làm gia tăng giá trị, điều này

làm gia tăng tỷ lệ lạm phát ở nước ta.

Thứ năm, tăng bất bình đẳng

Gia tăng giàu nghèo do một nhóm người sẽ giàu nên nhờ chuyển nhượng BĐS hoặc nhận

được lợi nhuận từ kinh doanh BĐS. Trong khi đó, việc người nghèo mua được căn hộ là rất

khó khăn. Hiện nay, khoảng cách giàu nghèo ở nước ta ngày càng dãn rộng.

Công tác lập và quản lí quy hoạch của Nhà nước còn nhiều yếu kém. Các hoạt động kiểm

soát của địa phương còn lỏng lẽo.

Tóm lại, mặc dù đã có những bước phát triển nhất định, đáp ứng được một phần nhu cầu

giao dịch BĐS của nền kinh tế đang trong quá trình đổi mới và hội nhập. Tuy nhiên, thị

trường BĐS ở nước ta còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều bất cập trong hoạt động quản lý

Nhà nước về lĩnh vực này. Thị trường BĐS ở nước ta về cơ bản vẫn là thị trường không

chính thức. Do đó thị trường luôn rơi vào tình trạng không kiểm soát nổi quan hệ cung – cầu

về BĐS, giá cả biến động không ngừng; hệ thống các tổ chức tham gia kinh doanh trên thị

trường BĐS còn kém phát triển, chưa có tổ chức định giá BĐS, các tổ chức môi giới, dịch vụ

hoạt động tự phát; hệ thống thông tin về thị trường không đầy đủ, khó tiếp cận. Trong khi đó,

quan điểm nhận thức về thị trường BĐS đã có chuyển biến nhưng còn chậm so với hoạt động

đổi mới, đặc biệt là vấn đề sở hữu đất đai. Công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động của

thị trường BĐS còn nhiều yếu kém, hệ thống quản lý đã được ban hành nhưng chưa đồng bộ,

chồng chéo và khó thực hiện. Bởi vậy, đất đai bị sử dụng kém hiệu quả, sai mục đính và vi

phạm pháp luật dẫn đến không phát huy được giá trị trong lưu thông, gây thất thu cho ngân

sách Nhà nước.

2.2. Tình hình thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới

2.2.1. Dự báo kinh tế thế giới cuối năm 2013

Tuy vẫn trên đà suy thoái song năm 2013 cho thấy nhiều dấu hiệu sôi động của thế

giới. Tốc độ phục hồi tăng trưởng kinh tế toàn cầu đang từng bước được củng cố sau khi

trải qua giai đoạn khá bấp bênh trong nửa đầu năm 2013. Các dấu hiệu từ nửa cuối năm cho

thấy, nền kinh tế toàn cầu đang quá độ sang một giai đoạn tăng trưởng ổn định hơn tuy tốc

độ tăng trưởng vẫn thấp. Lạm phát cũng duy trì ở mức thấp, từ 2.5% 7%. Dòng vốn đổ

vào các nền kinh tế đang phát triển và mới nổi đã tăng do các nền kinh tế phát triển thực thi

chính sách nới lỏng định lượng và giữ lãi suất ở mức thấp. Tuy nhiên kinh tế thế giới chứng

kiến sự tháo chạy của dòng vốn khỏi một số nền kinh tế mới nổi như Indonesia, Ấn Độ, Thổ

Nhĩ kỳ, đồng thời, đẩy các nền kinh tế này đứng trước nguy cơ một cuộc khủng hoảng tài

chính mới. Mặt khác cuộc khủng hoảng nợ của châu Âu vẫn tiếp tục gây ra những trở ngại.

Theo dự đoán của một số nhà nghiên cứu, nền kinh tế thế giới nửa cuối 2013 có dấu hiệu

chững lại và tụt dốc. Những bất ổn xã hội tưởng chừng được khắc phục lại trở nên trầm trọng

hơn, do số lượng thất nghiệp tăng cao. Lạm phát cũng bắt đầu trở nên trầm trọng. Nửa cuối

năm 2013 có thể là thời kỳ ảm đạm nhất của nền kinh tế thế giới từ trước đến nay. Những

doanh nghiệp bậc thấp và bậc trung tiếp tục phá sản.

Nền kinh tế tiếp tục suy thoái nặng, bất động sản cuối năm rơi vào trường hợp cận tử. Những

quốc gia châu Âu như Hy Lạp, Tây Ban Nha, Ý thoát khỏi khủng hoảng kinh tế năm 2012

thì cuối năm 2013, sự kiện này lại lặp lại ở mức độ nghiêm trọng hơn. Sự khủng hoảng kinh

tế toàn cầu năm 2013 bắt đầu trở thành cuộc khủng hoảng xã hội, ảnh hưởng đến tận thượng

tầng kiến trúc.

2.2.2. Dự báo thị trường BĐS Việt Nam nửa cuối năm 2013

2.2.2.1. Những tín hiệu tích cực

Thứ nhất, kinh tế vĩ mô có những dấu hiệu chuyển biến tốt.

Theo Báo cáo tình hình kinh tế vĩ mô 9 tháng đầu năm, dự báo cả năm 2013 của Trung tâm

Nghiên cứu BIDV, lạm phát 2013 sẽ đạt được mục tiêu 7%; thị trường tiền tệ ổn định; tỷ giá

vẫn trong tầm kiểm soát; đà sôi động của thị trường trái phiếu đầu năm đang giảm dần và dự

kiến xuất khẩu vượt kế hoạch 3 - 5%... là những điểm sáng được ghi nhận.Bên cạnh đó xuất

nhập khẩu tăng khá; FDI và giải ngân ODA đạt mức khá; tỷ giá cơ bản ổn định, lãi suất giảm

mạnh, thị trường vàng ở mức bình ổn hơn; thanh khoản hệ thống ngân hàng thương mại ổn

định; tốc độ tăng hàng tồn kho đã giảm dần (từ 21% tháng 6/2012 xuống còn 8,8% tháng

9/2013 so với cùng kỳ); thị trường chứng khoán lình xình nhưng có mức tăng trưởng khá.

Cũng theo như công bố mới đây Báo cáo cập nhật tình hình kinh tế Đông Á -Thái Bình

Dương của Ngân hàng Thế giới (WB), Việt Nam được dự đoán đạt mức tăng trưởng 5,3%

trong năm 2013 và 5,4% năm 2014.

Trong đó, thu hút vốn FDI được coi là điểm nổi trội nhất trong bức tranh kinh tế Việt Nam 9

tháng đầu năm. Tổng cộng số vốn đã đăng ký mới và bổ sung đạt trên 15 tỷ USD, tăng

khoảng 36,1% so với cùng kỳ năm 2012, vượt mức kế hoạch năm (13 - 14 tỷ USD). Vốn

FDI giải ngân 9 tháng đầu năm 2013 ước đạt 8,62 tỷ USD, tăng 6,4% so với cùng kỳ về cả số

vốn và số dự án. Đồng thời, vốn ODA ký kết 8 tháng đầu năm đạt gần 4,6 tỷ USD, tăng 29%,

giải ngân đạt 2,74 tỷ USD (tăng 8,68%) so với cùng kỳ.

Mặt khác năm 2013 theo Vụ chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước), đến nay mặt bằng lãi

suất huy động và cho vay giảm khoảng 9-12%/năm so với thời điểm giữa năm 2011 và đã trở

về mức lãi suất của giai đoạn 2005-2006, thấp hơn năm 2007, lãi suất đã không còn là cản

trở đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và người dân.

Thứ hai, chính sách hỗ trợ của Chính phủ đối với thị trường BĐS

Từ dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ,

NHNN đưa ra mức lãi suất ưu tiên 6%/năm trong 3 năm, đồng thời Chính phủ cũng tung ra

gói cứu trợ 30000 tỷ, bắt đầu triển khai vào vào 15/04/2013, nhằm cứu lấy thị trường BĐS.

Cụ thể, triển khai chính sách này, các ngân hàng thương mại nhà nước phải dành tối thiểu

3% tổng dư nợ cho vay tại thời điểm cuối năm trước để cho vay. Ngân hàng nhà nước nước

dành 30.000 tỷ đồng hỗ trợ 5 ngân hàng để cho vay thông qua hình thức tái cấp vốn.

Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho thị trường bất động sản sẽ hướng đến người sử dụng là những

người mua nhà, trong đó ưu tiên số 1 là người thu nhập thấp và các đối tượng xã hội. Đây là

một động thái tích cực của nhà nước nhằm phá vỡ tình trạng đóng băng BĐS. Tuy nhiên

30.000 tỷ đồng là một số tiền không nhỏ nhưng nếu để rót vào thị trường BĐS, thì không

thấm vào đâu so với lượng hàng tồn kho đang bị ứ đọng (khoảng 200.000 tỷ đồng). Bởi theo

tính toán của giới chuyên gia, 30.000 tỷ đồng tương đương 1,5 tỷ USD, song chỉ tính riêng

Hà Nội, đã cần 45 tỷ USD để hoàn thiện những dự án còn đang dang dở. Đó còn chưa kể,

hàng loạt các thị trường khác như TP. Hồ Chí Minh đang tồn kho hàng chục ngàn căn hộ với

giá trị lên đến hàng chục tỷ USD. Điều này cho thấy, 30.000 tỷ chỉ là con số quá nhỏ bé để

có thể vực dậy thị trường BĐS.

Gói kích cầu hỗ trợ lãi suất vay 6%/năm có thể chưa trực tiếp tác động mạnh đến thị trường,

nhưng cũng có tác dụng hỗ trợ lớn.

Bên cạnh đó nhà nước và các sở ban ngành có liên quan cũng đưa ra nhiều chính sách hỗ

trợ khác như:

Một số giao dịch của nhà ở được giảm 50% VAT: Từ 01/07/2013 đến 30/06/2014, thực

hiện giảm 50% VAT đối với các hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại là

căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng đồng ý chia nhỏ căn hộ và chuyển nhà thương mại sang nhà ở xã hội: Ngày

08/3, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 02 /2013/TT-BXD hướng dẫn việc chuyển đổi sang

làm nhà ở xã hội và cấu căn hộ thương mại có diện tích lớn sang loại căn hộ có diện tích.

Hà Nội Ban hành khung giá dịch vụ nhà chung cư mới: Đối với nhà chung cư không có

thang máy có mức giá từ 450-5.000 đồng/m2, nhà chung cư có thang máy từ 800-16.500

đồng /m2.

Tạm dừng xem xét đề xuất xây nhà thương mại: Ngày 21-3, UBND T.P Hà Nội cho biết,

để giảm nguồn cung ra thị trường bất động sản đang tồn kho lớn, TP sẽ tạm dừng, không

xem xét các đề xuất đầu tư xây dựng kinh doanh phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn Hà

Nội từ nay đến 31-12- 2014.

Trong báo cáo tới Chính phủ về tình hình thực hiện Nghị quyết số 19/2008/QH12 của

Quốc hội về thí điểm cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt

Nam, Bộ Xây dựng đã đề xuất một số thay đổi với nội dung đáng chú ý “Tất cả các đối

tượng được cấp visa vào Việt Nam từ 3 tháng trở lên có thể được mua và sở hữu nhà ở tại

Việt Nam; không hạn chế số lượng nhà sở hữu”.

Thời gian cấm chuyển nhượng nhà xã hội sắp tới sẽ chỉ còn 5 năm thay vì 10 năm như quy

định hiện tại.

Tạm dừng triển khai 411 dự án bất động sản: Bộ Xây dựng cho biết, qua báo cáo của 38

địa phương, đã có tổng cộng 411 dự án bất động sản tạm dừng triển khai, với tổng diện tích

đất 6.654ha. Ngoài các dự án tạm dừng, hiện có hơn 2.900 dự án được tiếp tục triển khai, với

tổng diện tích đất 76.800 ha.

Thứ ba, tồn kho BĐS giảm.

Theo công bố mới nhất của Savill Việt Nam vào ngày 6/8, chỉ số giá bất động sản tại hai

thành phố lớn đã có sự thay đổi tích cực. Theo đó, tại thị trường TP.HCM, ở quý II/2013 chỉ

số giá nhà chạm mức 89,4%, tăng nhẹ 0,2 điểm so với quý trước. Mặt khác, tính từ quý

2/2012 đến nay, số bất động sản bán ra đã tăng liên tiếp trong 4 quý. Tỉ lệ hấp thụ trong quý

2/2013 cũng tăng lên con số 8% so với quý trước, tăng 2% so với cùng kỳ.

2.2.2.2. Những khó khăn và thách thức

Thứ nhất, hậu quả để lại từ việc phát triển “nóng” vẫn còn dư âm và kéo dài trong những

năm tới.

Nổi bật là động thái triển khai, chuyển đổi công năng, chia nhỏ diện tích căn hộ từ các dự án

nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Tuy mới chỉ là bước khởi đầu nhưng điều đó sẽ đánh

dấu cho một thời kỳ mới của thị trường khi nguồn cung sẽ dần hướng đến đúng nhu cầu của

người mua, với giá căn hộ dưới 10 triệu đồng/m2.

Thứ hai, thị trường tồn tại nhiều hệ lụy xấu.

Nhiều dự án BĐS vẫn đang dính “bê bối” như CT3B Trung Văn, 52 Lĩnh Nam, 409 Lĩnh

Nam, Victoria Văn Phú, Hesco Văn Quán, Usilk City…khách hàng vẫn đang đấu tranh để

đòi lại quyền lợi của họ ở những dự án này.

Thứ ba, nguồn vốn đổ vào bất động sản đang có dấu hiệu giảm mạnh so với năm 2012

Tính đến hết quý III/2013, ước tính lượng kiều hối vào Việt Nam đạt khoảng 7,5 - 8 tỷ USD

và có sự chuyển dịch tích cực với 50% đầu tư cho sản xuất kinh doanh, nhưng lượng kiều hối

đổ vào thị trường bất động sản có xu hướng giảm, chỉ chiếm khoảng 22%. Nguồn vốn FDI

đổ vào BĐS cũng chỉ đạt 4,7% trong 8 tháng đầu năm.

Thứ tư, 6 tháng đầu năm tồn kho BĐS giảm nhưng nợ xấu tăng.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tồn kho BĐS khoảng 108.773 tỷ đồng giảm 15,4% so với

quý 1/2013. Dư nợ đến 31/5/2013 khoảng 237.509 tỷ tăng 4% so với cuối 2012.

Thị trường BĐS tuy đã có những chuyển biến tích cực song tâm lý người mua vẫn chờ thị

trường tiếp tục xuống đáy. Các động thái của chủ đầu tư và doanh nghiệp vẫn cho thấy sự

cầm chừng của thị trường. Với các chính sách hỗ trợ của nhà nước, thị trường BĐS sẽ khởi

sắc hơn nhưng trong khoảng thời gian tới vẫn sẽ gặp nhiều khó khăn.