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I
UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA
VICE-RECTORADO ACADEMICO
DECANATO DE POSTGRADO E INVESTIGACIÓN
MANUAL DE MÉTODOS APLICADOS PARA EL AVALÚO DE
EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO MARACAIBO
Trabajo Especial de Grado para presentado por:
Ing. Andrés A. Camperos G.
Especialidad en Construcción de Obras Civiles
Maracaibo, Septiembre 2011
DERECHOS RESERVADOS
II
MANUAL DE MÉTODOS APLICADOS PARA EL AVALÚO DE
EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO MARACAIBO
Trabajo Especial de Grado para
Optar al título de Especialista en
Construcción de Obras Civiles
Ing. Andrés A. Camperos G.
Cédula de Identidad: V-10.154.901
DERECHOS RESERVADOS
III
DEDICATORIA
A Dios todo poderoso, por estar presente en todo momento y permitir finalizar esta
investigación. A mis padres, aunque ya no están, son fuente permanente de inspiración. A
mi esposa Coromoto y mi hijo Juan Andrés, pilares fundamentales en mi vida, sin ustedes
no sería posible este logro. A mis hermanos, Sandra, Karlin, Andrés por estar siempre
conmigo. A mi sobrino, por ser ejemplo de superación. A mis amigos y compañeros de
estudio, que no dejaron de animarme para conseguir juntos este objetivo.
DERECHOS RESERVADOS
IV
AGRADECIMIENTOS
Doy gracias a Dios todo poderoso, por ser mi fortaleza a lo largo del camino. Doy
especial agradecimiento a mis padres, por su amor, dedicación y sabios consejos. Gracias
a mi esposa e hijo por existir, ser parte de mi vida y enseñarme cada día a ser mejor
persona. A mis hermanos y sobrino, por su apoyo incondicional.
A mis compañeros de estudio, han sido un gran apoyo para alcanzar esta meta. A la
profesora Rosa Zamora por su invalorable apoyo y consejo en el desarrollo metodológico
de este trabajo. Al profesor Ernesto Velázquez, por aceptar la tutoría y guiar el desarrollo
de esta investigación.
Y a todas aquellas personas que de una u otra forma contribuyeron a que esta meta se
concretará…A todos Gracias… Muchas Gracias.
DERECHOS RESERVADOS
V
INDICE GENERAL
Pagina.
TITULO…………………………………………………………………….. II
DEDICATORIA…………………………………………………………… III
AGRADECIMIENTO…………………………………………………….. IV
INDICE GENERAL………………………………………………………. V
RESUMEN………………………………………………………………… VI
CAPITULO I: FUNDAMENTACIÓN
PLANTEAMIENTO Y FORMULACIÓN DEL PROBLEMA…………… 1
OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN…………………………………. 4
OBJETIVO GENERAL………………………………………………. 4
OBJETIVO ESPECIFICO……………………………………………. 4
JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN……………………………. 5
DELIMITACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN……………………………. 6
CAPITULO II: MARCO TEORICO
ANTECEDENTES………………………………………………………… 8
BASES TEORICAS……………………………………………………….. 12
MAPA DE VARIABLES…………………………………………………. 47
CAPITULO III: MARCO METODOLOGICO
TIPO Y NIVEL DE LA INVESTIGACIÓN……………………………… 49
DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN …………………………………….. 51
SUJETOS DE LA INVESTIGACIÓN……………………………………. 52
TECNICAS DE RECOLECCIÓN DE DATOS…………………………... 53
INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE DATOS…………………… 54
PROCEDIMIENTOS DE LA INVESTIGACIÓN………………………... 55
DERECHOS RESERVADOS
VI
CAPITULO IV: RESULTADOS
ANALISIS Y DISCUSIÓN DE LOS RESULTADOS…………………… 56
CONCLUSION……………………………………………………………. 65
RECOMENDASIONES…………………………………………………… 67
CAPITULO V: LA PROPUESTA
INTRODUCCIÓN…………………………………………………………. 68
MISIÓN……………………………………………………………………. 68
VISIÓN…………………………………………………………………….. 69
OBJETIVO GENERAL……………………………………………………. 69
MARCO TEORICO………………………………………………………... 69
METODOS APLICADOS EN EL AVALUO DE EDIFICACIONES EN
EL MUNICIPIO MARACAIBO…………………………………………… 76
METODO COMPARATIVO DE DATOS DEL MERCADO……………. 77
ANÁLISIS DE TERRENO SIN CONSTRUCCIÓN………………………. 87
METODO APROXIMACION DEL COSTO…………………………….... 92
METODO EVOLUTIVO…………………………………………………... 104
METODO DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA O
DE LOS INGRESOS …………………………………………………... 105
METODO INVOLUTIVO…………………………………………………. 106
METODO VALOR RESIDUAL…………………………………………... 107
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS…………………………………….. 109
DERECHOS RESERVADOS
VII
UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA
VICE-RECTORADO ACADEMICO
DECANATO DE POSTGRADO E INVESTIGACIÓN
ESPECIALIZACIÓN EN CONSTRUCCIÓN DE OBRAS CIVILES
RESUMEN
MANUAL DE MÉTODOS APLICADOS PARA EL AVALÚO DE
EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO MARACAIBO
Autor: Ing. Andrés A. Camperos G.
Tutor: Ing. Ernesto Velázquez.
Fecha: Septiembre, 2011
El propósito de la presente investigación fue proponer un manual para el avalúo de
edificaciones en el Municipio Maracaibo, sustentándose teóricamente entre otros autores,
en Contreras (2008), Alves (2009) y Stumpf (2006), coincidiendo estos, en la existencia de
principios fundamentales para realizar una avaluó, así como en la importancia de utilizar
métodos para su realización, cuya finalidad es obtener el valor real de las edificaciones. El
tipo de investigación es descriptivo, proyecto factible, con un diseño documental, no
experimental y transversal. La técnica de recolección y análisis de datos utilizada, fue la
observación documental, fundamentada en la revisión bibliográfica, de guías y proyectos
de normas, referentes al avalúo de edificaciones. Así mismo, se utilizaron medios
electrónicos como elementos complementarios de consulta y revisión bibliográfica sobre el
tema estudiado. Es de señalar, que este trabajo no pretendió establecer criterios de cuál
método utilizar o no para el desarrollo de un estudio especifico, esto va depender del grado
de investigación y experiencia del profesional en su utilización. Los resultados obtenidos
permitieron dar respuesta a los objetivos específicos planteados, sirviendo de base para la
propuesta del manual. El cual les permitirá a los profesionales que se desarrollen en esta
área, contar con una herramienta que les proporcione una rápida consulta, con
procedimientos unificados, claros y actualizados, y así poder potenciar la calidad y
transparencia de las valoraciones en edificaciones.
Palabras clave: Manual de métodos, avalúo, edificaciones, tasación, valor, principios, valor
de mercado, Principios, Métodos.
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C A P Í T U L O I
F U N D A M E N T A C I Ó N D E L P R O B L E M A
Planteamiento y Formulación del Problema
El avalúo de bienes inmuebles es una estimación sustentable del valor de una
propiedad y es la base de cualquier transferencia de la misma. Son diversas las
circunstancias y motivaciones para solicitar el avalúo de una edificación, entre las cuales
se pueden mencionar: Solicitud de créditos hipotecarios, compraventa y alquiler de bienes
inmuebles, actualización de balances en estados financieros, sucesiones, tramitaciones
judiciales, seguros y expropiaciones, entre otras.
En el pasado, el avalúo era una simple opinión de valor expresada por los propietarios o
comerciantes dedicados a la venta o administración de sus propiedades. En la actualidad, en
la compleja economía que se impone, el avalúo como lo define Marston (2006) citado por
Contreras (2008), es “el arte de estimar en su justa medida monetaria, la apetencia de
poseer en propiedad bienes específicos, para fines determinados”.
En este sentido, para estimar en su justa medida monetaria la apetencia de poseer en
propiedad un bien, el avaluador, profesional que realiza el avalúo, requiere realizar una
búsqueda y recopilación selectiva de datos en las diferentes áreas de mercado, aplicar
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técnicas analíticas apropiadas de cálculo y poseer la experiencia y el conocimiento sobre la
materia que lo conduzcan a tener el valor del objeto en estudio.
Por todo lo anteriormente expresado, los profesionales involucrados en la realización
del avalúo de edificaciones, que son los avaluadores, deben tener un sentido de
investigación bien definido, el cual les permita identificar tanto las variables externas como
internas que afectan el valor de la edificación. Cabe destacar, que el Artículo 556 del
Código de Procedimiento Civil de la República Bolivariana de Venezuela en su segundo
párrafo señala: ¨Para ser perito avaluador se requiere residir en el lugar donde estén situados
los bienes y poseer conocimientos prácticos de las características, calidad y precios de las cosas
que serán objeto del justiprecio¨.
En este orden de ideas, Contreras (2008) señala que la UNELLEZ define al avaluador
como: “profesional universitario provisto de cierta formación técnica que avalúa o certifica
ante terceras personas, el precio de un bien. Se dice que el tasador tiene un poco de
ingeniero, arquitecto, economista, administrador, contador, abogado, estadístico, entre
otros, sin embargo, en realidad lo más importante es que sea investigador.”
Si bien es cierto que el avaluador debe ser un profesional preparado para la labor
encomendada, también es cierto que debe existir un conjunto de procedimientos aceptados
para la ejecución de esta labor. En consecuencia, se deben aplicar un conjunto de
estrategias, procedimientos, métodos o actividades intencionadas, organizadas,
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secuenciadas e integradas, que permitan el logro y en el caso que ocupa esta investigación
el “logro” es conocer el avalúo real, actual y exacto de la edificación en estudio.
Es por esto, que se hace necesario crear una metodología que permita tener
procedimientos unificados, claros y actualizados para que aquellos profesionales
encargados de realizar avalúo de edificaciones, puedan contar con un marco para la
ejecución de los mismos, de manera de poder potenciar la calidad y transparencia de las
valoraciones ejecutadas.
En contra parte, de no existir un conjunto de pasos secuenciados y ordenados, es decir,
la metodología al momento de realizar el avalúo de una edificación, el avaluador estaría
frente a una situación de anarquía, donde no podría realizar un avalúo que pudiese defender
y sustentar técnicamente en cualquier momento y lugar con toda eficiencia.
Es de señalar que este trabajo no pretende establecer criterios de cual método utilizar o
no para el desarrollo de un estudio especifico, esto va depender del grado de investigación y
experiencia del profesional en su utilización. El avaluador competente reúne y selecciona
información relevante, aplicando su experiencia en el proceso de la información,
manteniendo completa objetividad, alta ética y desarrollando una conclusión válida. Al
final el avaluador reconoce e identifica la diferencia entre una opinión personal y un juicio
profesional.
La metodología desarrollada en esta investigación es de vital importancia, porque pone
al alcance de los arquitectos e ingenieros civiles, un manual de métodos aplicados, que
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sirve de estándar al momento de realizar avalúos de edificaciones, dando una herramienta
eficaz para el desempeño de esta noble profesión. Tanto el ingeniero civil como el
arquitecto, están facultados en el ejercicio de su profesión a realizar avalúos de
edificaciones, en consecuencia, serán estos los profesionales encargados para ejecutar la
metodología aquí desarrollada.
Atendiendo a todas las consideraciones planteadas anteriormente, se formula la
siguiente interrogante:
¿Cómo estaría estructurado un manual de métodos aplicados para el avalúo de
edificaciones en el municipio Maracaibo?
Objetivos de la Investigación
Objetivo General:
Proponer un Manual de Métodos aplicados para el avalúo de edificaciones en el
Municipio Maracaibo.
Objetivos Específicos:
Identificar los principios básicos para el avalúo de edificaciones.
Describir los tipos de métodos aplicados para el avalúo de edificaciones en el municipio
Maracaibo.
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Establecer la estructura del Manual de métodos aplicados para el avalúo de edificaciones
en el municipio Maracaibo.
Diseñar un manual de métodos aplicados para el avalúo de edificaciones en el
municipio Maracaibo.
Justificación e Importancia de la Investigación
En lo que refiere a la parte teórica, no son abundantes los textos que se editan en el área
de avalúo de edificaciones desarrollados por autores venezolanos, para ser aplicados al
ámbito venezolano. Es así, como esta investigación pretende aportar material de apoyo que
ayude a fortalecer los conocimientos y estudios de todos aquellos profesionales que se
dediquen o estén interesados en desarrollarse en el área.
Por otro lado, en lo referente a la práctica del ejercicio profesional, es de vital
importancia tener procesos de valuación de edificaciones bien definidos, permitiendo
enmarcar y unificar de esta manera los procedimientos aplicados, creando y proyectando
transparencia en el trabajo realizado. De igual manera, estos procesos deben identificar las
variables involucradas al momento de ejecutar el avalúo de una edificación y deben
desarrollar en el profesional que los aplique, su interés por llevar a cabo una muy buena
investigación científica, conociendo así del justiprecio del objeto en estudio.
Metodológicamente, esta investigación persigue crear un marco base, que reúna y
explique los métodos aplicados en el avalúo de edificaciones, otorgando al profesional que
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la requiera un conjunto de procedimientos ordenados, secuenciados e integrados de manera
que lo conduzca junto con su experiencia y buen juicio a conocer el justo valor del objeto
en estudio. Además, servirá de base a futuros investigadores interesados en actualizar o
profundizar uno o varios aspectos referentes al tema desarrollado en la presente
investigación. Todo lo expuesto, da pie al planteamiento de una investigación que
profundice el poco conocimiento de la mayoría de los profesionales del área civil en el
avalúo de edificaciones, aportando una herramienta útil al momento de encarar una
investigación de este tipo.
Delimitación de la Investigación
Delimitación Espacial
Esta investigación documental se encuentra enmarcada geográficamente en el Municipio
Maracaibo del Estado Zulia.
Delimitación Temporal
Para el desarrollo del presente trabajo, se delimito la investigación en un periodo
comprendido desde Septiembre 2009 hasta Julio 2011.
Delimitación Temática
Este trabajo está enmarcado en la Especialidad de Construcción Civil mención
Edificaciones, siguiendo la línea de investigación de preparación y evaluación de
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proyectos de inversión inmobiliaria, de infraestructura e impacto social. El límite temático
de la presente investigación será el estudio de los métodos aplicados actualmente para el
avalúo de edificaciones en el municipio Maracaibo, sustentándose teóricamente en autores
como Contreras (2008), Alves (2009), Stumpf (2006) Apuntes de Curso de Valoración
Inmobiliaria dictado por SOITAVE (Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela) –
Seccional Zulia.
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C A P I T U L O II
M A R C O T E Ó R I C O
Antecedentes de la Investigación
Con la finalidad de sustentar el desarrollo de la variable en estudio, se presentan las
teorías tomadas como pilares de esta investigación, así como también los antecedentes
relacionados con el área, a fin de construir una base teórica para el desarrollo exitoso del
proyecto. Cabe destacar que son pocos los trabajos de investigación y textos bibliográficos
desarrollados en el tema, para ser aplicados en el contexto venezolano.
La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) es una organización
internacional dedicada al avance de la profesión de valuación en el ámbito Panamericano,
y establece, en su página web, que los antecedentes históricos de la valuación en el
continente americano, se originan en la formación autodidacta y empírica de tasadores,
cuyo primer ejemplo de organización ocurrió a finales del siglo XIX en Lima, Perú, con la
creación del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú – CTTP.
El 13 de diciembre de 1949, para celebrar el 60º Aniversario del CTTP se realizó en la
ciudad de Lima, República del Perú, la denominada Iª Convención Panamericana de
Valuación, a la cual asistieron valuadores provenientes de Argentina, Brasil, Bolivia, Chile
y Venezuela. Se decidió entonces la constitución de una Oficina Permanente de
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Valuaciones para estimular la creación de nuevas asociaciones y sociedades de tasación,
siendo esta la génesis de la actual Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación,
conocida internacionalmente por sus siglas UPAV.
Años más tarde, en junio de 1957, en la Asamblea Plenaria de la IVª Convención
Panamericana de Valuaciones efectuada en Chicago, Estados Unidos de América, la
Oficina Permanente de Valuaciones se transformó en la Unión Panamericana de
Asociaciones de Valuación – UPAV. En esa oportunidad se acordó que las organizaciones
existentes o conformadas posteriormente en los países representados en la convención
efectuada en Lima en 1949, tendrían el carácter de Miembros Fundadores. Estos miembros
se definen como: Las organizaciones debidamente adscritas a la UPAV, cuyos nacionales
asistieron a la Primera Convención Panamericana de Valuación, celebrada en Lima, Perú
en 1949. Estos miembros son: Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú – CTTP – Perú.
Instituto Argentino de Tasaciones – IAT – Argentina. Instituto Brasileiro de Avaliações e
Pericias de Engenharia – IBAPE – Brasil. Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela
– SOITAVE – Venezuela.
Por otra parte, una vez enmarcada la valuación en su contexto histórico, comienza una
búsqueda por parte del investigador de los distintos trabajos que se desarrollaron previos a
este. Ahora bien, son pocos los trabajos de investigación con respecto al tema.
Inicialmente se consultó a Cortez y Ballestero (2005), quienes llevaron a cabo una
investigación para su tesis de grado titulada: Evaluación de la normativa que caracteriza
la valoración de edificaciones ubicadas en el Municipio Maracaibo.
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En este proyecto, los investigadores perseguían como objetivo general la evaluación de
la normativa que caracteriza la valoración de edificaciones ubicadas en la ciudad de
Maracaibo. Entre los objetivos específicos que se plantearon los investigadores se
encuentran: Determinar la práctica ejercida por los valuadores de edificaciones ubicadas en
el Municipio Maracaibo e Identificar los métodos de valuación aplicados a las
edificaciones objeto de expropiación en el Municipio Maracaibo. En el ámbito
metodológico se empleo un tipo de investigación descriptiva de campo, con diseño no
experimental- transversal.
En la técnica de recolección de datos, los investigadores aplicaron a una población de
ocho (8) valuadores, encargados del proceso de expropiación de las edificaciones ubicadas
en la zona de construcción del metro de Maracaibo, un cuestionario tipo encuesta, que
diseñaron con veintitrés (23) preguntas. Los análisis de los resultados fueron obtenidos
aplicando la estadística descriptiva.
Dentro de los resultados obtenidos, señalan los investigadores, el hecho de que la
práctica de valoración ejecutada en este proyecto no se apega a los principios universales
de la valoración, ya que sólo se emplea constantemente el criterio de la oferta y la demanda.
Igualmente al establecer el valor del mercado, el mismo se fija siguiendo los
requerimientos del vendedor comprador. Adicionalmente, señalan los investigadores, que
los métodos contemplados en el proyecto de norma para la tasación de inmuebles urbanos,
los valuadores se están guiando por el método directo al establecer los precios de acuerdo a
la referencia de otras edificaciones. Esta investigación aporta al presente trabajo, conceptos
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e ideas en el campo de la valoración, que tienen presencia en el marco teórico aquí
desarrollado.
Otro trabajo de investigación previo, fue el realizado por López (2007), titulado
Manual/Guía sobre técnicas del avalúo inmobiliario (México). En este trabajo el autor
resume el libro: “Tecnicas del avaluo inmobiliario. Guia completa para vendedores,
corredores, administradores, inversionistas y valuadores de propiedades, William L.
Ventolo , Jr.-Martha R. Williams, Real State Education Company”. El autor hace un
resumen de dos cuartillas aproximadamente de cada uno de los diez capitulos que
componen el libro. Adicionalmente al resumen, el investigador crea, desarrolla y agrega
tres capitulos : El Valuador, Etica Profesional y Entorno del Valuador (Macro y Micro).
Adicionalmente expresa Lopez (2007), “el objeto de este trabajo es proporcionar
información confiable en el área de valuación de bienes, que en nuestra experiencia
personal se cuenta con muy poca información de esta área...” Establece el autor, el avalúo
“ es la base para cualquier transferencia de propiedad; este instrumento les ayudara en cada
etapa del proceso de negociación”. De igual manera establece el investigador, ¨un avaluó
comercial es una estimación sustentable del valor de una propiedad. Incluye una
descripción de la propiedad en cuestión, la opinión del valuador acerca de las condiciones
en que se encuentra, su disponibilidad para un propósito dado y su valor expresado en
dinero a precios del mercado libre.”
Continua el investigador, la idea de ¨todos los avalúos de bienes se basan en datos que
se obtienen del mercado. Las características económicas prevalecen en distintos países y las
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tendencias del lugar donde se localiza la propiedad se evaluará, son factores que deben
tomarse en cuenta para estimar el valor de una propiedad¨. El trabajo anterior aporta a la
presente investigación lineamientos conceptuales que debe seguir toda valoración.
Bases Teóricas
Las bases teóricas se organizan tomando en cuenta la variable en estudio, para ello, se
presentan enfoques teóricos que fundamentan la investigación, además, de caracterizar el
proceso de valuación de bienes, se considera importante expresar la concepción teórica de
diferentes autores en el área. Una vez que comienza la recopilación de las bases teóricas
que darán sustento a la presente investigación, surgen interrogantes como: ¿Qué es un
manual? , ¿Qué es un método? , y relacionando ideas ¿Qué es un manual de métodos?.
Manual
La Real Academia Española en su diccionario define manual en su acepción número 9
como: “Libro en que se compendia lo más sustancial de una materia”. Así mismo, Ossorio
(2000), lo define como: “Libro didáctico de índole general y más o menos resumido…”.
Así mismo, Angulo y Chacón (2009) señalan que se entiende por manual un ¨documento
estructurado que contiene la descripción de actividades, que deben seguirse de manera
cronológicamente cumpliendo con un proceso normalizado para lograr la correcta ejecución
de un objetivo¨. Integrando conceptos el investigador concluye que adoptara como
definición de Manual: libro o documento técnico especifico que desarrolla un tema
determinado para darle asistencia a la persona o institución que demanda contenido. En
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este orden de ideas, y en el caso que ocupa esta investigación, este manual debe estar
sustentado sobre métodos que señalen los procedimientos ejecutados por un profesional de
la valoración al momento de realizar un avaluó.
Método
Según Ossorio (2000) se define como método: “Procedimiento científico o didáctico.
Orden, sistema.”. De igual manera, La Real Academia Española en su diccionario define
Método en su acepción número 1: “Modo de decir o hacer con orden” y en su acepción
número 3: “Obra que enseña los elementos de una ciencia o arte”. Explorando en la web,
se obtienen otras definiciones de método, es.wiktionary.org. (2009) lo define como
“Procedimiento, técnica o manera de hacer algo, en especial si se hace siguiendo un plan, o
de forma sistemática, ordenada y lógica¨. En este sentido, dimensionempresarial.com
(2009), señala que se entiende como método al “Proceso o camino sistemático establecido
para realizar una tarea o trabajo con el fin de alcanzar un objetivo predeterminado”.
Manual de Métodos
Una vez que se definen conceptos fundamentales en el desarrollo de esta investigación,
como lo son, manual y método, el investigador integra conceptos, y establece y adopta
como definición de manual de métodos, documento técnico didáctico que compila y
desarrolla el conjunto de procedimientos necesarios que se deben ejecutar de manera
ordenada y lógica para alcanzar un objetivo predeterminado. En el caso de esta
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investigación, se presentará un Manual de Métodos aplicados para el Avalúo de
Edificaciones en el Municipio Maracaibo.
Avalúo
Cortez y Ballesteros (2005), en su trabajo de investigación señalan que Morales (2000)
define avalúo como un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito y
fundamentado en observaciones y en la teoría económica, que produce un estimado
monetario del valor de un bien, para una fecha, lugar y uso determinado. Un avalúo no crea
valor, solamente observa los aspectos que lo influyen, tales como el uso y las fuerzas
políticas, económicas, sociales y físicas que interactúan para generar dicho valor. De igual
manera señalan los investigadores que la valuación es un proceso objetivo y sistemático
que consiste en la estimación del valor de cambio por dinero en efectivo de una propiedad
específica en un momento determinado.
En la misma línea, Osorio (2000), define Avalúo como la “Acción o efecto de valorar o
avaluar, señalar a un objeto, un bien o un servicio el valor correspondiente a su estimación
así como también ponerle precio”. Por otro lado, UNELLEZ citada por Contreras (2008),
define avalúo como “Método, arte que le permiten al tasador, recabar, clasificar, analizar y
procesar toda la información sobre los bienes inmuebles, a fin de dar la opinión inteligente
sobre su valor a una fecha determinada¨. En este orden de ideas, Briceño (1979), al definir
avalúo refiere lo siguiente ¨véase valuación¨. Al respecto Briceño (1979) señala como
valuación:
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¨Valuación: Es básicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con
un propósito y descansa en observaciones y en la teoría económica, la cual
produce un estimado de valor de cambio por dinero efectivo, de una
propiedad específica para una fecha y lugar determinado, asumiendo un uso
específico. Cada valuación es un trabajo de investigación, es una aplicación
y combinación de economía de la tierra, análisis de mercado y análisis de
inversión. La valuación no crea valor, sino que observa meramente todos los
aspectos que influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas
políticas, económicas, sociales y físicas que por su interacción influyen en el
valor. No recomienda acción, pero provee las bases sobre las cuales las
decisiones de acción puedan tomarse.¨ p. 688
Integrando conceptos, el investigador adopta como definición de avalúo al Conjunto
de acciones ordenadas y dirigidas a realizar una investigación científica, donde se observe y
analicen todos los aspectos que conlleven a determinar el valor de cambio por dinero
efectivo de un bien inmueble para un momento, lugar y uso determinado. Concepto que
se adoptará en adelante para el desarrollo de la presente investigación. Es de resaltar en este
punto, que Avalúo, Valuación, Tasación y Valoración poseen el mismo significado y por
tanto la definición adoptada para el término Avalúo se aplica a cualquiera de estos
términos.
En la práctica de la valoración se deben tener claros términos claves como: Valor,
Precio, Justiprecio. Es necesario, destacar que el objeto final esencial de todo Avalúo es
conocer el “Valor” de un bien determinado para un uso, ubicación y momento específico.
En este punto, se debe destacar que el Valor y el Precio no son la misma cosa. El valor
puede y debe ser justificado con una investigación, mientras el precio puede o no puede ser
justificado, ya que depende del acuerdo entre las partes involucradas. Existen varias
definiciones o interpretaciones para: valor, valor de mercado y precio.
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Valor
En este orden de ideas, el valor asignado a una edificación, según Contreras (2008) es la
“expresión monetaria de un bien a la fecha de referencia de la tasación, en un mercado de
libre competencia abierto y debidamente informado, dado por tres factores: Utilidad,
escasez y deseabilidad”. El valor es la palabra clave en un avalúo. Un comprador o un
vendedor fundamentan el precio de una edificación en una opinión de valor.
En tal sentido, Briceño (1979), define valor como ¨la cantidad de una cosa que puede
ser obtenida a cambio de otra. La relación de intercambio de una mercancía por otra, de
esta manera el valor de una cosa puede ser expresado en término de otro.” Ossorio (2000),
expresa en el grupo de acepciones materiales que el valor es la utilidad de las cosas.
¨Aptitud de satisfacer las necesidades o procurar placeres. Cantidad de una cosa que lleva a
dar por ella o a pedir para cederla, una suma de dinero o algo económicamente apreciable.¨
En este orden de ideas, Álvarez, Rodríguez y Carrasquero (1994), señalan que valor
expresa una relación entre la cosa deseada y un comprador potencial. Deseabilidad o
importancia de una cosa. De igual manera, Templeton (2009), en el Diccionario Financiero
electrónico define Valor como “la utilidad de un bien que permite recibir en equivalencia
una determinada cantidad de dinero. Es subjetivo y se cuantifica en el momento de la
compraventa. En bolsa se usa como sinónimo de sociedad o empresa.”
En tal sentido, Stump (2006) citando a Fiker (1993) afirma que el¨ valor es la relación
entre la intensidad de las necesidades económicas del hombre y la cantidad de bienes
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disponibles para satisfacerlas, siendo determinado a través de la relación de la oferta y la
demanda del bien”. De igual forma Stump (2006), señala: “el valor no es una propiedad
intrínseca del bien, pero si una característica definida por el mercado, resultante de la
oferta y la demanda, único en un momento considerado”. Según Álvarez et al, algunos
autores coinciden con el hecho de que el valor de un bien, posee múltiples orígenes, pero
uno de los principales es de orden psicológico, por tanto no son susceptibles de medición.
Por otro lado, Alves (2009), afirma que “existen diferente tipos de valor que pueden ser
atribuidos a un bien, por ejemplo: Valor Venal, Valor Potencial, Valor Comercial, Valor de
Mercado, Valor Contable”, entre otros. Con tantos tipos de valor, el profesional tasador se
enfrenta con una pregunta: ¿Cuál valor adoptar? Señala Alves, que son dos las escuelas que
conceptúan el Valor: Una es la plurivalente que se fundamenta en que el valor de un bien
depende de la finalidad para la cual es tasado, pudiendo alcanzar diversos valores; otra es
la univalente, que establece que el valor de un bien en determinado instante es único,
independientemente del fin a que se destine.
En relación con el “valor” la 1era Convención Panamericana de Tasaciones realizada en
Lima- Perú, en 1949, en la Resolución Nro. 20 se adoptó entre otras la siguiente
recomendación: “el valor de un inmueble en un momento dado es único, cualesquiera que
sean los fines para los cuales es tasado”. Esta recomendación al día de hoy sigue en
vigencia. En este sentido, Alves (2009), se refiere a la norma brasileña, LB-502/89, ítem
3.21: Valor “Expresión monetaria de un bien, a la fecha de referencia de la tasación, en una
situación en que las partes, conocedoras de las posibilidades de su uso e involucradas en su
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transacción, no están impedidas en la negociación…” Puntualiza Alves (2009) ¨se
comprueba que la expresión monetaria a que la norma se refiere, solo sería el valor, si la
transacción ocurriese en un Mercado de Competencia Perfecta, lo que en realidad no
ocurre. Así, en la práctica, lo que se paga en una transacción inmobiliaria es el precio y no
el valor.
El Mercado
Antes de caracterizar el mercado se hace necesario entender su funcionamiento y sus
mecanismos. En principio es necesario entender que es el mercado. Es fácil percibir que su
existencia depende de tres componentes: los bienes expuestos en el mercado, las partes
deseosas de venderlos y las partes interesadas en adquirirlos. Cuando se tratan de bienes
inmuebles, estos tres componentes forman un mercado inmobiliario.
Alves (2009), indica que el mercado es un factor determinante en la formación de los
precios, siendo la situación ideal aquella donde existen muchos vendedores, muchos
compradores y una cantidad equilibrada de bienes con un potencial de mercado, sin que los
compradores y vendedores, individualmente o en conjunto puedan intervenir en los
precios. En este caso, el precio que se paga por el bien, en aquel instante, es el precio justo
o precio de equilibrio de mercado, que puede ser entendido como un justo valor que se
pagaría por un bien en el mercado.
Briceño (1979) en su libro de Terminología de Valuación de Bienes Inmuebles presenta
diversos conceptos para Mercado:
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1. La reunión o comunicación de gente interesada en comprar, vender o intercambiar
mercancías o servicios.
2. Un conjunto de arreglos para reunir a los compradores y vendedores a través del
mecanismo del precio.
3. Un lugar público donde se reúnen diversos individuos para la venta de productos de
uso común, estando generalmente sometidos esos lugares a reglamentación municipal.
Valor de Mercado.
El valor de mercado de una edificación es el precio más probable que un comprador está
dispuesto a pagar a un vendedor por una propiedad en una operación normal de mercado;
una transacción libre, en la cual no hay relación alguna entre el comprador y el vendedor,
el producto ha estado en el mercado durante un tiempo que resulta razonable para bienes
de este tipo, tanto el comprador como el vendedor no están actuando bajo presión de
ninguna clase, no hay ventajas de ningún tipo financieras de otra índole superiores a los
que se acostumbra en el mercado. Con frecuencia se habla del valor de mercado de una
propiedad como su justo valor de compraventa.
Cohen (1997) establece que el valor de mercado, “puede ser definido como el valor
estimado sobre el cual se intercambia un activo a la fecha de tasación entre un comprador
dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociación directa, después de una adecuada
comercialización en la que las partes hayan actuado cada uno con conocimiento, prudencia
y sin coacción”. De igual manera, Moreira (1994), acota que “el valor de mercado es el
resultado de una transacción entre un vendedor deseoso de vender, pero no forzado a ello, y
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20
un comprador que quiere comprar pero tampoco esta forzado, teniendo ambos pleno
conocimiento de las condiciones de compra y venta, y de la utilidad de la propiedad”
Comenta Alves (2009), entiéndase que en una situación, en que la transacción resulta de
libre negociación entre personas conocedoras del inmueble y del mercado, queda
caracterizado un evento representativo de este mercado. La media de todos los eventos
representativos, relativos a los bienes de naturaleza especifica, proporciona el valor del
mercado de este bien. Y, la estimación del valor del mercado se realiza con base en una
media de una muestra de estos eventos representativos extraída de este mercado.
La importancia relativa de las condiciones presentes en la transacción, se refleja en su
precio que es un valor convertido en unidades monetarias. Briceño (1979), define como
precio “la cantidad de una cosa que se intercambia por otra. La cantidad de dinero pagada,
pedida u ofrecida cuando se contemple la venta. La contraprestación en dinero que es
separada o dada a cambio de mercancías o servicios. El precio es a veces un valor
expresado en términos de dinero. En la valuación de bienes se hace una distinción en precio
y el valor porque precio puede ser justificado o no, mientras que el valor es propiamente un
precio justificado”.
En este sentido, se hace necesario definir la diferencia Precio y Valor. Antuñano (2010)
es claro y preciso al respecto y señala que se entiende como precio¨ la cantidad de dinero
que se paga por determinado producto¨, mientras define valor como ¨la cantidad de dinero
que se estima que tiene en el mercado un inmueble (u otro producto) y que puede definir el
precio que se pague por él, ya sea un precio bajo o alto¨.
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21
Elementos determinantes del Valor de Mercado
La determinación del valor de mercado está sujeto a variables tanto internas como
externas, las cuales establecen las características valorativas que un bien puede alcanzar.
En este sentido, y tomando en cuenta los aportes realizados por Cohen (1997), se
consideran que existen tres valores claves; precio demandado, precio ofrecido y precio de
venta.
Precio Demandado
Según Cohen (1997), un vendedor es libre de fijar el precio para la propiedad que pone a
la venta. Con frecuencia, el precio para la propiedad se fija en una cifra por arriba del
precio que el vendedor está dispuesto a aceptar, para dar margen a algún tipo de
negociación. Incluso el precio que el vendedor está dispuesto a aceptar no necesariamente
refleja exactamente el valor de mercado de la propiedad.
Precio Ofrecido
Un comprador es libre de ofrecer la cantidad que desee por la propiedad que intenta
adquirir, y con frecuencia hará una oferta inferior al precio máximo que está dispuesto a
pagar, para dar un margen a algún tipo de negociación. Desde luego, muchos factores que
pueden afectar la transacción. Aunque el vendedor no esté bajo ninguna presión para
vender, el cierre rápido (y el recibo del producto de la venta) puede tentarle a aceptar una
oferta que es inferior al precio ideal para él.
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Precio de Venta
Debería de ser igual al de precio del mercado; pero después de todo si el valuador ha
llevado a cabo un trabajo minucioso y preciso al hacer una estimación del valor del
mercado de la propiedad, deberían coincidir ambos precios. Desafortunadamente entran en
juego demasiados factores en una transacción promedio como que el valuador sea capaz de
hacer una estimación de valor de mercado que concuerde exactamente con el precio final de
venta de la propiedad, existen otras consideraciones como el financiamiento (si es alta las
tasas de interés, amortización de la deuda) y fecha de posesión del bien. Pero si el
vendedor requiere cerrar su venta rápidamente, el comprador estará en posición de negociar
más fuertemente y el precio se reduzca proporcionalmente. Es importante señalar, que un
proceso de valuación de un bien inmueble, intervienen factores que afectan el valor final
del bien tasado. Entre estos factores, caben destacar lo principios básicos de la Valuación.
Principios básicos del avalúo de bienes inmuebles
Son principios que afectan el valor de los bienes en general. Estos principios han
venido afianzándose con el tiempo conforme a las circunstancias que en cada momento
histórico se han presentado y son los que en definitiva constituyen la base o fundamento de
la definición de métodos aplicables para la valoración de cualquier tipo de bien (Proyecto
de Normas Venezolanas de Tasación de Inmuebles Urbanos, 1997).
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Principio de Cambio:
Este es el principio básico de la vida, que se refleja en todas las cosas que hace el
hombre en la sociedad. En este sentido, Camacaro (2004) reseña, ¨los bienes raíces al igual
que los otros bienes están sujetos a variaciones en su condición, oferta y demanda, con el
transcurrir del tiempo. Todos los cambios en la vida económica y social de la comunidad se
reflejan en el valor de las propiedades¨. Al respecto Cortez y Ballesteros (2005) acotan,
¨el profesional de la tasación emite un juicio, aprecia un valor de la propiedad para un
momento dado, conforme a las circunstancias que gravitan sobre el bien para el momento
de la valuación. Todo ello atendiendo a las expectativas futuras¨.
En este orden de ideas, Contreras (2008) al referirse al Principio de Cambio señala,
¨todos los valores de las propiedades, están cambiando permanentemente, es decir, que el
valor es transitorio, está afectado por los cambios económicos, sociales, políticos,
culturales, inherentes al medio que los rodea¨. Así mismo, Antuñano (2010) refiere, ¨nada
permanece estático, el futuro más que el pasado es de primera importancia en la estimación
del valor. Por lo que es necesario definir la fase de vida cíclica en que se encuentra el
inmueble que se valúa. Todo bien raíz esta caracterizado por tres etapas: 1. Integración
(Desarrollo). 2. Equilibrio (Estado Estático). 3. Desintegración. (Decadencia).¨
Principio de uso mejor y más productivo:
Camacaro (2004) señala, este principio se conoce también como ¨uso mejor y más
rentable¨, ¨mejor y mayor uso¨ o ¨más alto y mejor uso¨. De igual manera, establece el
autor, este principio se fundamenta ¨en el uso capaz de producir el ingreso neto más alto
DERECHOS RESERVADOS
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durante un periodo de tiempo¨. En este orden de ideas, Contreras (2008) establece,
¨significa en qué medida se está utilizando mejor un determinado bien, para obtener el
mayor valor presente durante un periodo de tiempo.¨
Así mismo, Baboock (2000) a este principio lo define como el ¨ uso y el programa
viable para la utilización futura de una parcela de tierra o de una propiedad con mejoras,
que origina el mejor valor actual¨. Antuñano (2010) se refiere a este principio como el de
mejor y mayor uso productivo y establece: ¨el mayor uso productivo de una propiedad
determinada es el uso al cual es apta la propiedad y que por él habrá una demanda idónea
en un futuro razonable cercano, y que por los servicios que preste se obtenga el mayor
rendimiento, ya sea en términos de dinero o en términos de uso. El uso presente de una
propiedad no siempre puede ser el mejor.¨ La determinación del uso mejor y más
productivo considera el análisis de varias alternativas para el mismo terreno. De esta
manera podrá establecerse cuál es el uso capaz de producir la venta neta mayor
correspondiente al terreno.
Principio de oferta y demanda:
Cortez y Ballesteros (2005) apuntan, ¨para que algo tenga valor debe haber escasez
relativa de ello, sin embargo, esta escasez de por sí no resulta en valor a menos que haya
una demanda efectiva de la cosa¨. La demanda efectiva es aquella que se puede traducir en
capacidad adquisitiva, el mero deseo y una necesidad, por ejemplo de viviendas, no se
convierte en demanda efectiva a menos que las personas que deseen o necesiten los
inmuebles tengan el poder adquisitivo para comprarlos. La capacidad de adquisición
DERECHOS RESERVADOS
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depende no tan sólo de los ingresos sino de las facilidades de crédito a largo plazo
existentes. La demanda varía de acuerdo con el poder adquisitivo y este a su vez es
afectado grandemente por las facilidades de financiamiento disponibles en la localidad, la
demanda también es afectada por los niveles educativos y por el deseo de crear status
social.
Al respecto, explica Contreras (2008), ¨el valor de un bien inmueble se forma por la
intercepción de la oferta y la demanda, dependiendo de la utilidad, la escasez y abundancia
del bien¨. Antuñano (2010) indica, ¨la demanda para un bien económico, está limitada por
los ingresos, los precios y los gustos. La posibilidad de financiamiento, que los
demandantes tengan para satisfacer sus necesidades, es una forma de aumentar los ingresos
o de disminuir los precios. La oferta se integra por la disponibilidad de las mercancías, al
igual que otras mercancías¨. Hay un sin número de otras fuerzas que afectan la demanda de
bienes raíces, entre las cuales se pueden encontrar: El costo de producción de los bienes
raíces y el nivel de ventas de los mismos, las perspectivas de desarrollo futuro, la seguridad
de los ingresos, la creación en el área de nuevas fuentes de actividad económica, los
cambios en gustos arquitectónicos y de materiales, la seguridad , factores deseables en la
ubicación y las facilidades de transporte, comercio, educación, recreación, entre otras.
Principio de Balance y Equilibrio:
En este punto suscribe Contreras (2008), ¨se refiere al equilibrio que debe existir entre
los factores de la producción, para lograr la máxima rentabilidad¨. Cortez y Ballesteros
(2005) afirman, este principio está relacionado con el de uso mejor y más productivo, pues
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¨se refiere al balance que ha de haber entre los distintos factores de la producción para
obtener el ingreso máximo de la tierra¨. Cuando hay una mejora excesiva o una mejora
insuficiente sobre el terreno, la falta de balance ocasiona una reducción en al valor de la
edificación. En consecuencia, como el valor de la tierra no depende de la eficiencia con la
que se utilicen los otros factores de producción, lo que sufre reducciones en valor, cuando
los costos de los otros factores de producción son excesivos, son las edificaciones y
mejoras.
Además, el principio de balance se refiere también en tasación al equilibrio que debe
haber entre las facilidades físicas de una comunidad y los servicios que es necesario
proveer. Si la comunidad sólo puede mantener un cine, por ejemplo, la construcción de un
segundo cine ha de resultar en una disminución en valor para ambas propiedades. Es así,
como Antuñano (2010) indica, ¨el valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio,
tanto en la cantidad como en la ubicación de los inmuebles. La pérdida de valor puede
resultar si hay menos servicios de los que el vecindario necesita, o más servicios de los que
el vecindario puede soportar. Una ruptura del equilibrio tiende a destruir valores¨
Principio de los Rendimientos crecientes y decrecientes:
Este principio está relacionado con el principio de balance, pues tiene que ver con la
adición de unidades de un factor de producción. Establece Cortez y Ballesteros (2005),
según se van añadiendo unidades de un factor de producción, ya sea mano de obra, servicio
administrativo o capital, primeramente los ingresos que se producen van aumentando en
forma ascendente según se van añadiendo unidades hasta cierto punto en el que se obtiene
DERECHOS RESERVADOS
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el valor máximo por unidad añadida. De ahí en adelante la suma de unidades subsiguientes
resulta en un aumento de ingresos cada vez menor. Camacaro (2004) refiere, ¨no debe
hacerse ninguna inversión que produzca una tasa de rentabilidad menor que el costo de
oportunidad de capital¨, es decir, no debe hacerse ninguna adición o mejora que resulte en
un ingreso menor que el costo de capital y mantenimiento que implican las mejoras por
hacerse. En este orden de ideas, Contreras (2008) establece, ¨significa en que mientras al
proceso productivo se le van agregando cantidades mayores de insumos, llega un momento
en que los rendimientos pueden crecer hasta llegar al máximo, pero la adición de insumos
adicionales hace que los rendimientos disminuyan¨.
Principio del Nivel de Precios:
Cortez y Ballesteros (2005) señalan ¨cuando cambia el nivel de precios de uno de los
factores de producción cambia el punto de mayor rendimiento en la curva de ingresos
crecientes o decrecientes¨. Los cambios en el nivel de precios corrientemente se reflejan en
el precio de venta de los bienes raíces. En épocas de inflación cuando se espera una baja en
el poder adquisitivo del bolívar, los precios de los bienes raíces tienden a subir en
anticipación al mayor precio que han de tener en el futuro. Los bienes raíces vienen a ser
una protección contra la inflación, pues su valor tiende a conservarse igual aún cuando se
altere el valor del bolívar. Así mismo, Camacaro (2004) reseña, ¨cuando hay una variación
de los costos de producción de un bien, estos producen variaciones importantes de los
precios del producto. El alza sostenida de los niveles de precios de los bienes y servicios
genera inflación.¨
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Principio de Predicción:
Este principio es definido por Antuñano (2010), como el principio de la anticipación.
Señala el autor ¨el valor es tomado en atención a los beneficios futuros o ingresos futuros,
derivados de la propiedad, el valuador deberá conocer que ha ocurrido en el pasado, y que
ocurrirá en el futuro, y cuáles son las recuperaciones posibles de obtener. Debe tomar en
cuenta los ingresos pasados, el estatus de desarrollo o decadencia de la ciudad y del
vecindario y los precios a los cuales están siendo vendidas, o rentadas propiedades
similares¨.
Es así como la gente anticipa los acontecimientos futuros y cómo éstos han de afectar el
ingreso y el valor de la propiedad en los años próximos. Por esto, el tasador tiene que
anticipar con su mejor esfuerzo, cuáles van a ser los ingresos que puede producir una
propiedad en el futuro; es su deber además estimar el efecto que tiene en el valor de una
propiedad cualquier plan conocido de mejoramiento de acceso, o de construcción de
facilidades adicionales en los alrededores de la propiedad a tasar. A este fin, el avaluador
ha de considerar las ideas que sobre el particular tengan los compradores y vendedores en
el área, al hacer sus estimados de valor, siempre ha de estar informado de los cambios que
se están dando en la comunidad para anticipar el efecto de éstos en el valor de las
propiedades.
En este orden de ideas, Cortez y Ballesteros (2005) señalan, ¨los conocimientos y
experiencias del valuador deben ser lo suficientemente actualizados a fin de permitir
visualizar el futuro¨. Continúan los autores, ¨es importante resaltar que las predicciones
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deben estar dentro de la realidad legal, económica, social, política entre otras.¨ En este
sentido afirma Camacaro (2004), ¨la actualización de los conocimientos, y la experiencia
del valuador, permitirán visualizar el futuro. Lo más cercano en el futuro es más viable.
Hay que estar pendiente de los cambios económicos y sociales (Principio del Cambio). La
predicción debe ser realizada con fundamentos reales, así los rendimientos futuros de un
bien inmueble, se estiman en función de su vida útil económica¨
Principio de Competencia:
Como cualquier tipo de negocio que obtiene ganancias excesivas (costo de oportunidad),
surgen de inmediato nuevos negocios similares que tienden a reducir el beneficio en ese
tipo de actividad comercial al dividirse el volumen de negocios en un número mayor de
empresas. Este principio se refleja en los bienes inmuebles de la siguiente manera: cuando
un edificio en un área obtiene una renta más alta que la que se paga corrientemente en esa
ubicación, es de esperarse que en el futuro cercano se construyan en la zona edificios
similares y que la renta vuelva al nivel normal correspondiente a la inversión en ésa área o
en áreas adyacentes. Por eso, cuando el tasador va a estimar el valor de un edificio que por
sus facilidades constituye un monopolio en la zona en que está enclavado, debe considerar
la posible competencia futura en la consiguiente reducción de rentas.
En este sentido, afirma Antuñano (2010), ¨ Un exceso de utilidades atrae competencia, y
competencia frecuentemente destruye las utilidades. El exceso de utilidades así considerado
por el valuador es el monto remanente, después de satisfacer los cuatro agentes de
producción¨. Cortez y Ballesteros (2005) acotan, ¨ para un momento dado un sector
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determinado, con fines de renta, puede tener mayor deseabilidad, en el sentido que las
rentas allí existentes son mayores, para inmueble similares en áreas adyacentes. En estos
casos hay que analizar qué efectos producen nuevas edificaciones en el sector, toda vez que
un futuro previsible la competencia de nuevas edificaciones tenderá a nivelar las rentas en
una primera etapa y luego a bajarlas si la demanda no es igualmente creciente¨.
Principio de Sustitución:
Cuando están disponibles dos o más artículos, o servicios que tengan más o menos la
misma utilidad, el público prefiere aquel que tenga el precio más bajo. Con los bienes
raíces pasa lo siguiente: cuando una propiedad es sustituible, su valor tiende a establecerse
en base al valor de propiedades similares en cuanto a utilidad y condición, a menos que la
sustitución implique pérdida de tiempo. En este sentido, señalan Cortez y Ballesteros
(2005), no es lo que valga la propiedad para su dueño, ¨sino lo que los compradores en el
mercado estarían dispuestos a pagar en comparación con otras propiedades igualmente
deseables¨. De igual manera, Antuñano (2010) recalca ¨en este principio se afirma que el
valor máximo pagado por una propiedad tiene que estar en relación con el valor de
adquisición o de sustitución, de esta propiedad semejante, de igual utilidad, durabilidad y
características¨.
Principio de Utilidad:
El grado de utilidad que tenga una propiedad en la mente de los compradores
potenciales ha de determinar el valor de la misma. La utilidad puede ser de tiempo, espacio,
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31
ubicación, de forma, entre otras, y hay que considerar además la utilidad que produce la
satisfacción de poseer algo (intangibilidad). Al respecto Cortez y Ballesteros (2005)
indican, ¨ en la misma medida en que los bienes tienen utilidad y satisfacen necesidades en
un mercado de escasez, en esa misma medida adquieren cada vez mayor valor.¨ Camacaro
(2004) reseña, ¨en la medida que un bien sea útil y satisface la necesidades del potencial
comprador, en un mercado con relativa escasez, el valor tiende a ser mayor. La utilidad de
un bien es relativa y debe corresponder con las variaciones del poder adquisitivo del
comprador¨.
Principio de Conformidad:
Cortez y Ballesteros (2005) indican, el uso de la tierra debe estar en conformidad con las
normas de construcción y otras regulaciones existentes en el área en que está localizado el
inmueble. El máximo valor ocurre cuando existe un grado razonable de homogeneidad en
todos los sentidos tanto sociales como económicos. Camacaro (2004) establece, ¨ el uso de
las tierras debe estar conforme con las disposiciones que norman el desarrollo urbano¨,
deben estar claras las disposiciones legales contenidas en las leyes que regulan dicho
desarrollo, ¨debe existir la garantía de servicios para los nuevos desarrollos y considerar la
evaluación del impacto ambiental.¨
Principio de Integración y Desintegración:
Todo inmueble, urbanización o similar pasa por cuatro etapas, inicio, crecimiento
madurez y declive. El inicio y crecimiento se pueden considerar como las fases de
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construcción e integración. La madurez se considera como un período de estabilización. El
declive se puede asimilar a una fase de desintegración o cambios de uso (regulación) a
largo plazo en términos generales. Camacaro (2004) infiere, ¨Los asentamientos humanos
pasan por distintas etapas durante su existencia: integración, estabilidad y desintegración.
Es necesario percatarse en cuál de estas etapas se encuentra la propiedad, toda vez que ello
se reflejará en los ingresos futuros y en consecuencia, en el valor presente¨.
En consecuencia de lo antes expuesto, el avaluador debe conocer la existencia de un
gran número de herramientas que tiene a su alcancen para desarrollar cabalmente su
actividad. Y por sobre todo, debe tener presente la existencia de estos principios básicos,
que en definitiva, intervienen sobre el valor de un bien inmueble.
Avalúo de un inmueble
El avalúo de un inmueble, indica Stumpf (2006), es la determinación técnica de su valor
de mercado o de un derecho sobre él, siendo utilizado en una variedad de situaciones,
dentro y fuera del ámbito judicial, tales como: inventarios, disolución de sociedad,
operaciones de compra y venta, alquiler, cobros de impuestos, seguros, hipotecas, estudios
de inversión o dinámica inmobiliaria, entre otras. Los objetos de un avalúo pueden ser:
terrenos para vivienda o comercio, lotes de terrenos urbanizables, casas, apartamentos,
oficinas, edificios industriales o cualquier otro tipo de inmueble. La función principal de
un avalúo es obtener una estimación del valor de mercado de un inmueble bajo un
determinado conjunto de condiciones (contexto de mercado).
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Señala Stumpf (2006), ¨existen varios métodos para encontrar el valor de un inmueble.
El mejor camino es la comparación con datos de transacciones de inmuebles similares,
efectuados en la misma época en que se necesita encontrar el valor. No siempre es esto
posible, principalmente cuando se trata de inmuebles especiales, tales como grandes
edificios comerciales e industriales. En estos casos, deben aplicarse otros métodos. Los
métodos de tasación pueden ser divididos en dos grandes grupos: métodos directos e
indirectos¨
Continúa el autor, ¨los métodos directos se fundamentan en la comparación de datos de
transacciones similares en el mercado o en la determinación del costo de reproducción del
bien; mientras los indirectos se basan en la renta que el inmueble puede proporcionar o en
su capacidad de aprovechamiento¨. Establece el Stumpf (2006), los métodos directos
pueden ser clasificados en: a. Comparativo de datos del Mercado. b. Evolutivo (costo de
reproducción), y los métodos indirectos se clasifican en: a. de la renta (capitalización de
los ingresos). b. involutivo (Desarrollos hipotéticos de proyectos urbanísticos).
En este sentido, Alves (2009) refiere, ¨la aplicación de la metodología más adecuada
para la realización de un trabajo de tasación depende fundamentalmente de las condiciones
del mercado con que se enfrenta el tasador, por las informaciones recolectadas en ese
mercado y por la naturaleza del servicio que se pretende desarrollar. Los métodos
disponibles se clasifican en directos e indirectos, pudiendo ser aplicados en conjunto en
determinadas circunstancias¨. Así mismo señala el autor, un método es considerado directo
cuando se obtiene el resultado de la tasación sin depender de cualquier otro y se clasifican
DERECHOS RESERVADOS
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en: a. Comparativo de datos del mercado. b. Comparativo del costo de reproducción de las
bienhechurías. En la tasación a través de los métodos indirectos exige, de alguna forma,
resultados de los métodos directos. Los métodos indirectos los clasifica este autor como: a.
de la renta. b. involutivo. c. residual.
En este orden de ideas, Pereira (2009) afirma, ¨ el manual de tasaciones del argentino
Dante Guerrero (1974), exhibe una clásica división de los métodos más usuales de tasación
inmobiliaria, de la siguiente manera: 1. Directos. Son aquellos métodos o procedimientos
que a partir de su aplicación, sin depender de otros, permiten llegar a resultados
directamente, son más laboriosos en su ejecución, pero de resultados más seguros. 2.
Indirectos: Requieren en mayor o menor grado, apoyarse en ciertos resultados obtenidos a
partir de otros métodos directos. De cálculo más directo y rápido, los resultados son muy
sensibles a pequeñas variaciones de las premisas consideradas¨. Así mismo, señala
Pereira (2009), los métodos se pueden clasificar de la siguiente manera: Métodos directos:
a. Por comparación directa de antecedentes o datos del mercado. b. Por comparación
directa del costo de reposición o remplazo de las bienhechurías. Métodos Indirectos: a.
Por Productividad. b. Métodos Involutivos. c. Valor residual.
Métodos Directos
1. Método Comparativo de datos del Mercado
Alves (2009) establece, este método ¨consiste en que el valor de un bien es estimado a
través de la comparación con datos del mercado similares en cuanto a sus características
DERECHOS RESERVADOS
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intrínsecas y extrínsecas Es condición fundamental para la aplicación de este método la
existencia de un conjunto de datos que pueda ser tomado, estadísticamente, como muestra
del mercado. Esto es, por este método cualquier bien puede ser tasado, siempre que existan
datos que puedan ser considerados como una muestra representativa. Por ejemplo, pueden
ser tasados inmuebles en general, muebles y utensilios, automóviles, semovientes,
maquinas y equipos, etc¨.
Al respecto Stumpf (2006) refiere, ¨el método comparativo, cotidianamente, es el más
empleado. Consiste en hacer una comparación directa de los precios pagados en el mercado
por propiedades similares, cuando existen sustitutos razonablemente similares y suceden
transacciones con cierta frecuencia. Es ampliamente empleado para propiedades
residenciales, en las cuales existe normalmente más similitud entre diferentes unidades¨.
Indica el autor, ¨ la ventaja de este método es que se aproxima más al razonamiento de los
agentes, que también tienden a definir precios a partir de la comparación entre las unidades
disponibles en el mercado¨.
En el mismo orden de ideas, Pereira (2009) señala, ¨es el método más utilizado para la
determinación del valor de mercado de bienes inmuebles, y se fundamenta en el “Principio
de sustitución”, que expresa; ¨Ante dos alternativas de inversión que satisfagan una
necesidad y reporten una utilidad equivalente, se preferirá aquella que represente el mejor
precio”. El método se basa en la búsqueda y selección de elementos comparables al sujeto
de estudio, que permitirá mediante su análisis comparativo la determinación del valor
buscado, y se aplica de la siguiente manera:
DERECHOS RESERVADOS
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1) Se obtienen los datos pertinentes a propiedades similares vendidas, ofrecidas en
venta o arrendamiento.
2) Se clasifican los datos obtenidos en cuanto a términos de la venta, fuerzas
motivantes y veracidad.
3) Se compara cada una de las propiedades referenciales en cuanto a sus atributos
principales con los correspondientes a la propiedad avaluada.
4) Se toman en cuenta las diferencias en términos de su efecto probable sobre el
valor de venta.
5) Se formula una opinión con respecto al valor relativo de la propiedad tasada en
comparación con el valor de cada propiedad similar debidamente corregida.¨
Este método se fundamenta en informaciones sobre precios de propiedades comparables
con las que está siendo tasada (comparables desde el punto de vista de los agentes
compradores y vendedores). En este sentido Stumpf (2006) afirma, ¨para obtener el valor
de un inmueble por este método, es necesario que existan datos de transacciones de
inmuebles similares, en número y especificación razonable, para permitir la obtención de
resultados con confiabilidad. ¨
Cortez y Ballesteros (2005) establecen, ¨las características y los atributos de los datos
investigados que influyen en la formación de los precios y consecuentemente en el valor,
deben ser corregidos por homogenización o por inferencia estadística. Es condición para la
aplicación, de este método la existencia de un número de datos mínimo para que el método
sea válido¨. En tal sentido, Alves (2009) refiere, ¨después de la recolección de datos que
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servirán como base para la tasación, el tasador generalmente se depara con una muestra
formada por inmuebles con características heterogéneas, por lo que se hace imprescindible
la homogenización de los datos con relación al bien tasable, o con un estándar de
referencia asumido, para la adecuada utilización del método comparativo. ¨ Continua el
autor ¨la homogenización puede realizarse de dos formas:
Tradicional: por la aplicación de formulas, modelos y ponderaciones arbitrarias y
empíricas.
Científica: por la adopción de modelos realizados a partir de los modelos científicos
sustentados por la inferencia estadística.¨
Método Evolutivo o Aproximación del Costo
Stumpf (2006), establece que la base del método del Costo es la consideración de que el
valor de un inmueble es equivalente al costo de ejecución de la edificación más el costo del
terreno (tasado por comparación de datos del mercado). El método se fundamenta en la
premisa de que un comprador bien informado no pagará más de lo necesario para construir
una construcción similar, con la misma utilidad de la que está en oferta. A esta definición
se le debe agregar la necesaria suposición de racionalidad del comprador y de la
disponibilidad de terrenos en el lugar.
Esta técnica considera la estimación imperfecta del valor, pues el valor de mercado de
una propiedad no es determinado por el costo para construirla, pero si por las relaciones
entre la oferta y la demanda, en la interacción entre compradores y vendedores. Si existe
DERECHOS RESERVADOS
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exceso de demanda de un determinado tipo de inmueble, el precio cae, pero el costo de
construcción no se afecta. En cada segmento del mercado (considerando en términos de
localización o tipo de inmueble) habrá diferentes niveles de oferta y demanda, generando
diferentes niveles de precio. Otra evidencia en este sentido es que el costo de producción es
muy similar para toda la región o ciudad, mientras que los precios de mercado de los
inmuebles varían mucho de un lugar a otro, y la variación de los precios de los terrenos no
es suficiente para explicar estas variaciones, es decir, al contrario, los precios de los
terrenos son explicados por los precios de venta de los inmuebles construidos en su entorno
(la demanda por el suelo se deriva de la demanda por construcciones).
Este método puede ser usado para construcciones que raramente cambian de dueño,
como: hospitales, escuelas, o para edificios comerciales e industriales especiales para los
cuales existe poca o ninguna evidencia en forma de precios de venta. Es un método
ampliamente utilizado para el cálculo de impuestos prediales, en función de la facilidad de
aplicación. Otro uso se da en la tasación de bienhechurías (sin el terreno), de edificios sin
terminar o en pésimo estado de conservación (exigiendo remodelaciones significativas).
En tal sentido, Alves (2009) y Cortez y Ballesteros (2005), definen que por este método,
el costo de las bienhechurías es estimado por la reproducción de los costos de sus
componentes. Se entiende por bienhechuría a cualquier mejora incorporada
permanentemente al suelo por el hombre, que no puede ser retirada, sin destrucción,
fractura o daño. Cortez y Ballesteros (2005), agregan que la composición de los costos es
hecha con base a un presupuesto detallado o un resumen de las partidas, que puedan
DERECHOS RESERVADOS
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provenir de fuente propia del tasador o de bancos de datos especializados. Se deben de
justificar los efectos de la depreciación causada por el desgaste físico y/o de la
obsolescencia funcional de la bienhechuría.
En este orden de ideas, Stumpf (2006) afirma, la obsolescencia funcional se refiere a los
inmuebles que no están adaptados a las exigencias de la mayoría de la población-objeto
tales como apartamentos de 3 o 4 dormitorios sin puesto de estacionamiento en grandes
ciudades. La obsolescencia económica está presente en inmuebles que no pueden ser
adaptados a los usos económicamente viables.
SOITAVE establece que este método ¨se basa en el principio de sustitución, en el
sentido que una persona no pagaría por una propiedad mas del monto de lo que le costaría
una de características similares, es decir, un sustituto satisfactorio.” El procedimiento, en
general es el siguiente:
1) Estimar el valor del terreno como si estuviera vacante aplicando la metodología
adecuada.
2) Estimar el costo nuevo de reposición o reemplazo de la edificación
(construcción, equipos, obras extras o complementarias).
3) Estimar la depreciación acumulada y deducirla de los estimados del costo nuevo
de reposición o costo nuevo de reproducción o reemplazo.
4) Agregarle el valor estimado de terreno a los costos depreciados de la edificación
para llegar al valor indicado de la propiedad.
DERECHOS RESERVADOS
40
Cuando se habla de costo de reposición o reemplazo, este hace referencia al valor o
costo actual requerido para la réplica exacta de una construcción determinada, utilizando
los mismos materiales que la integran y con similar mano de obra que la utilizada
originalmente, si es que ello es posible.
Se determinan por separados los valores de los elementos que la componen: terreno y
construcciones, sumados estos valores se obtiene el valor del inmueble.
VI = VT + VC
Donde:
VI: Valor del Inmueble; VT: Valor del Terreno; VC: Valor de la Construcción
Para efectos del avalúo, el concepto de costo aplicable es el de costo económico total.
Los conceptos económicos totales son aquellos que incluyen todos los pagos necesarios que
deben hacerse para terminar la construcción. Stumpf(2006), coincide con la SOITAVE en
la fórmula para el cálculo del método Evolutivo, solo que agrega a la formula el Factor de
Comercialización quedando de la siguiente manera:
VI= (VT + VB)*FC.
La tasación se inicia por la determinación del valor del terreno, utilizando los métodos
Comparativo o Involutivo. En el cálculo del valor de la bienhechuría, deben ser
considerados todos los costos para reproducir el inmueble, tales como: el costo básico de la
DERECHOS RESERVADOS
41
obra, costos indirectos, proyectos, ganancias del constructor, tasas e impuesto. El cálculo
del costo de ejecución es determinado para un inmueble funcionalmente similar, pero con
los materiales de construcción de uso general en el momento de la tasación, con estándar
semejante. Deben ser descontadas las depreciaciones física, funcional y económica (se
obtiene entonces el costo de reedición).
Como ya se definió, la obsolescencia funcional se refiere a los inmuebles que no están
adaptados a las exigencias de la mayoría de la población-objeto tales como apartamentos de
3 o 4 dormitorios sin puesto de estacionamiento en grandes ciudades. La obsolescencia
económica está presente en inmuebles que no pueden ser adaptados a los usos
económicamente viables. Es común en edificios industriales en sectores donde el proceso
de producción tuvo cambios significativos. A veces, el costo de remodelación del edificio
es superior a la construcción de nuevas instalaciones. Estos dos componentes deben ser
determinados de acuerdo con el comportamiento del mercado, lo cual debe ser investigado.
Si el inmueble es comercial se agrega también la parte debida al Fondo de Comercio.
Finalmente, debe ser considerado el Factor de Comercialización, que ajusta el costo a los
precios observados en el momento de la tasación.
Métodos Indirectos
1. Capitalización de la Renta o de los Ingresos
Al respecto, Alves (2009) indica, ¨es aquel que estima el valor de un bien o de sus
partes constitutivas con base en la capitalización presente de su renta líquida, real o
DERECHOS RESERVADOS
42
prevista. Los aspectos fundamentales del método son la determinación del período de
capitalización y la tasa de descuento a ser utilizada, que deben ser expresamente
justificados por el ingeniero de tasaciones.¨
Continua Alves (2009), ¨algunos bienes como un pozo de petróleo, una mina, etc.; no se
encuentran a la venta en el mercado, ni pueden ser reproducidos, pero poseen un potencial
de generación de renta. En este caso podrían existir personas dispuestas a pagar un
determinado monto por el bien, para tener el derecho sobre los posibles rendimientos a
corto, mediano o largo plazo, dependiendo del tipo de inversión. Este valor seria obtenido
por el método de la renta.¨ En este caso no se estimaría un valor de mercado, pero si un
valor máximo de viabilidad que un inversionista estaría dispuesto a pagar por el bien, en las
condiciones por el establecidas. Este valor es llamado Valor Económico.
De una manera general, todo bien que genera renta puede ser tasado por el método de la
renta: inmuebles, maquinas y equipos, cultivos, empresas, desarrollos inmobiliarios, así
como centros comerciales, hoteles, parques de diversión, entre otros. Se observa que la
única forma de estimar el valor del mercado de un bien por este método es cuando se
trabaja con la tasa de rentabilidad de este bien en el mercado.
Stumpf (2006), coincide con Alves (2009), ya que establece que ¨en este método el valor
del inmueble es obtenido por la capitalización de su renta real o prevista, a una tasa de
interés cónsona con el mercado, representado por el valor actual de los beneficios futuros.
Es usado cuando el valor depende esencialmente de la capacidad de generar ganancias,
DERECHOS RESERVADOS
43
como en el caso de hoteles y cines, y también para inmuebles rurales. Es usual estimar el
rendimiento bruto y deducir a éste, los costos de trabajo e interés sobre el capital¨.
Ahora bien, Stumpf(2006) indica, que en este método Weimer y Hoyt establecen, que
se determina la renta y los costos de uso del inmueble basados en informaciones del
pasado, y la diferencia entre ellos se proyecta para la vida útil restante. Debido a la
depreciación de las construcciones, estos autores recomiendan que se tase separadamente la
renta de la tierra (no afectada por la depreciación) y la renta de las construcciones. Afirman
que sólo se pueden usar las informaciones si existen razones para creer que la tendencia
comprobada se mantendrá. Si se prevén modificaciones en las condiciones de mercado,
deben ser realizados ajustes en los valores. Los aspectos fundamentales del método son la
escogencia de la tasa de descuento y la determinación del periodo de capitalización.
El valor de mercado para la venta puede ser calculado capitalizando el valor de mercado
para la renta (alquiler, arrendamiento u otra forma) considerando una tasa de descuento
adecuada para el valor del inmueble. La fórmula aplicada es la del valor presente neto, que
consiste en la ecuación:
VM = RN *
Donde:
VM es el valor de mercado del inmueble, RN es la renta neta, i es la tasa de interés y n
es el periodo de capitalización (vida útil económica restante).
DERECHOS RESERVADOS
44
Se debe determinar la tasa de interés de una aplicación sustitutiva, en términos del valor
total y riesgo, obteniéndose su valor neto (descontando inflación e impuestos). La renta a
ser considerada debe ser neta, es decir, deben ser descontados los egresos referidos a la
administración del contrato (así sea realizada por el propio propietario, pues el también
tiene gastos de cobranza), impuestos sobre la renta, otros impuestos y tasas de su
responsabilidad, periodo sin recibir alquileres (y con pagos de tasas de condominio e
impuestos para el propietario), incumplimiento de contratos (pérdidas no recuperables),
entre otros. Los periodos de no ocupación tienden a ser mayores para inmuebles de mayor
valor, tomando en cuenta el alcance menor de mercado (menor cantidad de potenciales
inquilinos).
2. Método Involutivo o Desarrollos Hipotéticos de Proyectos Urbanísticos
Según Alves (2009), es aquel método que se basa en un modelo de viabilidad técnico-
económica para la estimación del valor del terreno, fundamentado en su aprovechamiento
eficiente, mediante un desarrollo inmobiliario hipotético compatible con las características
del inmueble y con las condiciones del mercado. La tasación por este proceso considera el
ingreso probable de la comercialización de las unidades hipotéticas con bases en precios
obtenidos en investigaciones; considera todos los gastos necesarios para la adecuación del
terreno para la inversión proyectada; prevé un margen de ganancia neta para el
inversionista, gastos de comercialización, remuneración del capital-terreno, computados en
plazos viables de proyecto, a la ejecución y comercialización de las unidades, mediante
tasas financieras operacionales reales, expresamente justificadas.
DERECHOS RESERVADOS
45
En este sentido señala Stumpf (2006), que ¨ la tasación de un lote de terreno o de una
parcela puede ser realizada en función de su aprovechamiento potencial. El método
involutivo o del máximo aprovechamiento potencial pretende identificar los mejores usos
viables, legal y económicamente, en calidad y cantidad. Todos los tipos de usos posibles
deben ser investigados. El tasador realiza un anteproyecto del parcelamiento o de la
construcción, tomando en cuenta los usos permitidos por los planes rectores, los usos
tradicionales y demanda reciente en la región. Para la aplicación de este método se exige
que:
a) el terreno tasable este dentro de la zona de tendencia mercadológica con inversiones
similares al concebido, además de ser legalmente permitido su uso y su ocupación.
b) las unidades admitidas en el modelo adoptado sean de características y en cantidad
negociables en el mercado, en el plazo preestablecido por el estudio y acorde con la
realidad.
c) las formulaciones matemático-financieras sean expresadas en el informe.
3. Método Valor Residual
El método residual afirma Alves (2009), es aquel que estima el valor del terreno
por la diferencia entre el valor total del inmueble y el de las bienhechurías; o el valor de
estas substrayendo el valor del terreno. El entendimiento del método residual se
fundamenta en el método evolutivo. Admita que se desea construir una casa para vender,
DERECHOS RESERVADOS
46
donde el costo del terreno fue de Bs. 10.000,00 y la construcción fue de Bs. 30.000,00,
resultando un costo total de Bs. 40.000,00. Si el valor del mercado para la casa es de Bs.
50.000,00, se comprueba que este valor esta aumentado en una tasa de 25% con relación al
costo de reproducción del inmueble, o sea, equivalente a un índice de 1,25. Este índice es
denominado factor de comercialización. Observe que este factor puede ser mayor o menor
que la unidad.
Así, al conocer el valor total del inmueble y el costo de la bienhechuría, para
obtener el valor del terreno se tendría que extraer al valor total el factor de comercialización
para después hacer la substracción. La composición del valor total del inmueble tasable
puede ser obtenida a través de la combinación de métodos, a partir del valor del terreno,
considerados el costo de reproducción de las bienhechurías y el factor de comercialización,
es decir:
VI= (VT+CB)*FC
Donde: VI=Valor del Inmueble; VT=Valor del Terreno; CB= Costo de Bienhechurías y
FC= Factor de Comercialización. De esta forma si se conoce el valor del inmueble y el
costo de la bienhechuría, el valor del terreno está dado por:
VT=
– CB
DERECHOS RESERVADOS
47
MAPA DE VARIABLES
Objetivos Variable Dimensión Indicador Sub-Indicador
Identificar los principios
básicos de la valuación
MA
NU
AL
DE
ME
TO
DO
S A
PL
ICA
DO
S P
AR
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IO
MA
RA
CA
IBO
Principios
Básicos
Del Avalúo
De Cambio
De uso mejor y más productivo
De Oferta y Demanda.
De Balance y Equilibrio
De los Rendimientos crecientes y decrecientes
Del Nivel de Precios
De Predicción.
De Competencia.
De Sustitución.
De Utilidad.
De Conformidad.
De Integración y Desintegración.
Describir los tipos de
métodos aplicados para
el avalúo de
edificaciones en el
Municipio Maracaibo.
Tip
os
de
Mét
od
os.
Métodos directos
Método Comparativo de
datos del Mercado.
Evolutivo o de
Aproximación del Costo
Métodos Indirectos
Capitalización de la renta o de los Ingresos
Método Involutivo
Valor Residual.
Estructura del Manual de
Métodos para el avalúo
de edificaciones en el
Municipio Maracaibo.
Estructura
Introducción
Objetivos Generales y Específicos
Actividades Propuestas
Recursos(Humanos y Materiales)
Evaluación de Impacto (Si aplica)
Fuente: Camperos (2011)
DERECHOS RESERVADOS
48
C A P I T U L O III
M A R C O M E T O D O L Ó G I C O
Una vez creada la necesidad del desarrollo de una investigación, se hace necesario el
establecimiento de una estrategia o plan a seguir para llevar el estudio de forma lógica y
ordenada, y lograr conducir el mismo de forma que permita la obtención de resultados
confiables y adaptados a la necesidad del fenómeno a analizar, todo lo anterior conlleva a la
formación de un Marco Metodológico.
El marco metodológico, es el conjunto de acciones destinadas a describir y analizar el
tipo y diseño de investigación que se realizó, esto a través de procedimientos específicos
que incluye las técnicas de observación y recolección de datos, determinando el “cómo” se
realizará el estudio. Esta tarea consiste en hacer operativos los conceptos y elementos del
problema que estudiamos. Es importante resaltar, que en el marco metodológico expone la
manera como se va a realizar el estudio, los pasos para realizarlo, su metodología.
Al respecto, Hernández, Fernández, Baptista (2003), señalan que el marco metodológico
es el “plan o estrategia que se desarrolla para obtener la información que se requiere en una
investigación”. Balestrini (2006) al referirse al marco metodológico establece: “El fin
esencial del Marco Metodológico, es el de situar en el lenguaje de investigación, los
métodos e instrumentos que se emplearán en la investigación planteada, desde la ubicación
acerca del tipo de estudio y el diseño de investigación; su universo o población; su muestra;
DERECHOS RESERVADOS
49
los instrumentos y técnicas de recolección de datos; la medición; hasta la codificación,
análisis y presentación de los datos. De esta manera, se proporcionará al lector una
información detallada de cómo se realizará la investigación.” Al respecto Tamayo y
Tamayo (1999) señala el marco metodológico ¨lleva a interpretar resultados en función del
problema que se investiga y del planteamiento teórico del mismo diseño¨.
Tipo y Nivel de la Investigación
La investigación es un proceso que mediante la aplicación del método científico,
procura obtener información relevante y fidedigna para entender, verificar, corregir o
aplicar el conocimiento. Para obtener algún resultado de manera clara y precisa es necesario
aplicar algún tipo de investigación.
El tipo de investigación desarrollada en este trabajo, corresponde a un proyecto factible
del tipo descriptivo basado en un estudio documental, ya que el propósito de este estudio
está fundamentado en ampliar y profundizar conocimientos mediante el apoyo de fuentes
bibliográficas y documentales relacionadas con el tema en cuestión. Además está dirigida
a describir relaciones e interacciones de la variable en estudio dentro de una situación
realista, como es la recopilación de los diversos métodos aplicados para el avalúo de
edificaciones.
Balestrini (2006), define proyecto factible “como una proposición sustentada en un
modelo operativo factible, orientada a resolver un problema planteado de interés nacional,
es decir, un procedimiento respaldado, capaz de solucionar una problemática evidente”. De
DERECHOS RESERVADOS
50
la misma forma, el Manual de la UPEL (2003) señala: "El proyecto factible consiste en la
investigación, elaboración y desarrollo de una propuesta, de un modelo operativo viable
para solucionar problemas, requerimientos o necesidad de organizaciones o grupos sociales.
La propuesta debe tener apoyo, bien sea en una investigación de campo o investigación de
tipo documental y puede referirse a la formulación de políticas, programas, tecnologías,
métodos o procesos." (p. 16). El presente estudio se considera proyecto factible, ya que se
propuso un Manual de métodos aplicados en el avalúo de edificaciones en el municipio
Maracaibo, como respuesta al problema planteado.
En el mismo orden de ideas, Tamayo y Tamayo (1999), señala “es descriptiva ya que
explica lo que es, los hechos que el investigador maneja y que interactúan con él. Este tipo
de estudio busca únicamente describir situaciones o acontecimientos; básicamente no está
interesado en comprobar explicaciones, ni en probar determinadas hipótesis, ni en hacer
predicciones¨. En tal sentido, Hernández, et al (2003) plantean: “los estudios descriptivos
buscan especificar las propiedades, las características y los perfiles importantes de las
personas, grupos, comunidades o cualquier otro fenómeno que se someta a un análisis. (p,
117).
Así mismo Arias (2006) establece, que ¨la investigación descriptiva consiste en la
caracterización de un hecho, fenómeno, individuo o grupo, con el fin de establecer su
estructura o comportamiento. Los resultados de este tipo de investigación se ubican en un
nivel intermedio en cuanto a la profundidad de los conocimientos se refiere¨. La presente
investigación fue del tipo descriptiva, ya que se evaluaron todos y cada uno de los métodos
DERECHOS RESERVADOS
51
aplicados en el avalúo de edificaciones en el municipio Maracaibo y los principios básicos
que rigen el avalúo de edificaciones.
Diseño de la Investigación
Según Bavaresco (1994), el término diseño se refiere al plan o estrategia concebida para
responder a las preguntas de la investigación. El diseño señala al investigador lo que debe
hacer para alcanzar sus objetivos de estudio, contestar las interrogantes que se han
planteado y analizar la certeza de las hipótesis formuladas. En tal sentido, Roldan (2003)
afirma, ¨el diseño de la investigación constituye el plan general del investigador para
obtener respuestas a sus interrogantes o comprobar las hipótesis de investigación. El diseño
de investigación desglosa las estrategias básicas que el investigador adopta para generar
información exacta e interpretable. El diseño de la investigación estipula la estructura
fundamental y especifica de la naturaleza global de la intervención.¨
El diseño de la investigación desarrollada en este trabajo especial de grado, es
documental- no experimental. Establece Arias (2006) que, ¨la investigación documental
es un proceso basado en la búsqueda, recuperación, análisis, crítica e interpretación de
datos secundarios, es decir, los obtenidos y registrados por otros investigadores en fuentes
documentales: impresas, audiovisuales o electrónicas. Como en toda investigación, el
propósito de este diseño es el aporte de nuevos conocimientos.¨ De igual manera, se
establece un diseño no experimental, ya que la variable, dimensiones e indicadores fueron
analizados en su estado natural, sin la interposición del investigador.
DERECHOS RESERVADOS
52
Sujetos de la Investigación
Población
Balestrini (2006), define población como: "Un conjunto finito o infinito de personas,
casos o elementos que presentan características comunes." (p.123). Al respecto señala
Hernández et al (2003), que la población es la totalidad del fenómeno a estudiar, en donde
la unidades de población, poseen una características en común , la cual se estudia y da
origen a los datos de investigación. De igual manera, plantea que son los elementos de los
cuales se va extraer la información que se necesite para darle respuestas a los objetivos de
la investigación y por tanto al problema planteado.
Al respecto, Hurtado (2010), establece que la población es el ¨conjunto de seres que
poseen la misma característica o evento a estudiar. Estos seres son las unidades de estudio.
Las unidades de estudio son las entidades (personas, objetos, regiones, documentos,
instituciones, plantas, animales, productos…) que poseen el evento de estudio.¨
En este orden de ideas, Sabino (2004) establece que estas unidades se pueden nombrar
como unidades de datos o unidades de análisis y son las fuentes u origen de la información
obtenida para una investigación, y estas pueden ser, señala el autor, personas , hechos que
se observan directamente, o materiales bibliográficos de diversas naturaleza. Así mismo,
Balestrini (2006), acota ¨estas unidades de análisis son partes constitutivas de la población,
que se han de delimitar y sobre las cuales es posible generar resultados¨.
DERECHOS RESERVADOS
53
Para dar respuesta a los objetivos trazados en esta investigación, se extrajo información
de una población que está compuesta por un número definido de unidades de análisis,
que son representativas del universo a estudiar y son fuentes confiables de información.
Con este propósito se tomaron textos actualizados sobre el tema a desarrollar y guías de
estudios de entes rectores en avalúo de edificaciones, entre los que se pueden nombrar
Stump (2006) Metodología para la Tasación de Inmuebles, Alves (2009) Ingeniería de
Tasaciones, Contreras (2008) Avalúo de Bienes Inmuebles I y II, Antuñano (2010) El
Avalúo de los Bienes Raíces, SOITAVE – Seccional Zulia Guías del Curso Profesional de
Valoración Inmobiliaria Modulo-03.01, 03.02, 03.04 , Normas Técnicas para la
Elaboración de Avalúos y Proyecto de Normas Venezolanas para la Tasación de Inmuebles
Urbanos.
Técnicas de Recolección de Datos
Una vez definido el diseño de la investigación, se hace necesario estructurar las técnicas
de recolección de datos, para así construir los instrumentos que permitan obtener la
información de la realidad. De acuerdo a lo expresado y según Hernández et al (2003), las
técnicas de recolección de datos¨… son los medios a través de los cuales se logra recolectar
los datos pertinentes sobre los atributos, conceptos, cualidades o variables de los
participantes, casos, sucesos, comunidades u objetos, involucrados en la investigación.¨
En el mismo orden de ideas, Sabino (2004) establece, ¨…las técnicas de recolección de
datos son la implementación instrumental del diseño de investigación escogido¨. Para
Bavaresco (1994), ¨las técnicas e instrumentos son los recursos utilizados para facilitar la
DERECHOS RESERVADOS
54
recolección y el análisis de los hechos observados.¨ En este aspecto Arias (2006) establece
que ¨las técnicas de recolección de datos son las distintas formas o maneras de obtener la
información¨.
En el presente trabajo, la técnica que se implemento por parte del investigador estuvo
fundamentada en la revisión bibliográfica a través de la observación documental de medios
impresos constituidos por textos, guías, normas y proyectos de normas referentes al avalúo
de edificaciones. Así mismo, se utilizaron medios electrónicos (internet) como elementos
complementarios de consulta y revisión bibliográfica sobre el tema estudiado.
Instrumentos de Recolección de Datos.
Definida la técnica de recolección de datos correspondiente, de acuerdo con el diseño de
la investigación, se hace necesaria la aplicación de algún instrumento que permita obtener
información. Arias (2006) establece que ¨un instrumento de recolección de datos es
cualquier recurso, dispositivo o formato (en papel o digital), que se utiliza para obtener,
registrar o almacenar información. Señala el autor ¨son ejemplos de instrumentos:…
Computadoras portátiles con sus respectivas unidades para almacenaje de información:
disco duro, CD o disquetes¨.
En la presente investigación la computadora junto con sus unidades de almacenamiento,
constituyeron el instrumento de recolección de datos por medio del cual se realizo el
registro de la información necesaria y de interés para la investigación.
DERECHOS RESERVADOS
55
Procedimientos de la Investigación:
Los procedimientos de investigación, según Sabino (2004), permiten, después que se ha
señalado el diseño, ¨poner en claro las formas especificas que este habrá de adoptar,
definiendo la operaciones concretas que son necesarias para llevarlo a cabo¨. Mediante la
reseña específica de los procedimientos, se puede planificar de antemano un trabajo que
frecuentemente puede hacerse complejo. En este sentido, se estableció un procedimiento
para realizar esta investigación, y se detalla a continuación:
1. Se selecciono la línea de Investigación.
2. Se planteo y formulo el problema.
3. Se reunió el mayor número de fuentes documentales, tales como: Libros, folletos,
tesis y trabajos de grado, informe de investigación, guías del curso profesional de la
Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela (SOITAVE) seccional Zulia, páginas web.
4. Se definieron las bases teóricas.
5. Se planteo el diseño y tipo de investigación a realizar.
6. Se recopilaron los principios básicos del avalúo y los distintos métodos para el
avalúo de edificaciones
7. Se depuro la información.
8. Se analizaron y se discutieron los resultados.
9. Se definieron las conclusiones y recomendaciones.
10. Se diseño el Manual de métodos aplicados para el avalúo de Edificaciones en el
Municipio Maracaibo.
DERECHOS RESERVADOS
56
C A P I T U L O IV
R E S U L T A D O S
Análisis y Discusión de los Resultados
Una vez que se completo la recolección de datos, de acuerdo con las técnicas e
instrumento descrito en el capitulo anterior, se procedió a la organización de los mismos de
forma coherente para su presentación, análisis y posterior comparación. En este sentido, el
análisis de los resultados se fundamentó en el hecho de dar respuesta a los objetivos
iniciales de acuerdo a sus dimensiones e indicadores.
En referencia al objetivo enfocado a identificar los principios básicos de la valuación, se
puede señalar, que esta etapa de la investigación permitió al investigador obtener un
conocimiento pleno de los distintos principios que se deben considerar al momento de
realizar un Avalúo de Edificaciones, principios tan fundamentales, que intervienen en la
asignación del valor a una edificación, incluso llegando a modificarlo. En función de lo
anteriormente expresado, se identificaron los siguientes principios a ser incluidos dentro del
manual: 1. Principio del Cambio. 2. Principio de uso mejor y más productivo. 3. Principio
de la oferta y demanda 4. Principio de Balance y Equilibrio 5. Principio de los
Rendimientos crecientes y decrecientes. 6. Principio del Nivel de Precios. 7. Principio de
Predicción, 8. Principio de Competencia. 9. Principio de Sustitución. 10. Principio de
Utilidad. 11. Principio de Conformidad. 12. Principio de Integración y Desintegración.
DERECHOS RESERVADOS
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En este punto, ninguno de los autores consultados por parte del investigador difiere en la
existencia y aplicación de estos principios al momento de efectuar un avalúo de cualquier
bien inmueble. Estos principios, establecen como consenso los autores consultados,
constituyen la base o fundamento de la definición de métodos aplicables para la valoración
de cualquier tipo de bien.
Con referencia al objetivo enfocado en describir los métodos aplicados para el avalúo de
edificaciones, se puede señalar: después de un análisis a la bibliografía que conforma la
población de esta investigación, todos los autores coinciden en que los métodos de
tasación de bienes inmuebles se pueden clasificar en dos grandes grupos: Métodos
Directos y Métodos Indirectos. De igual manera, coinciden los autores, en que los métodos
directos son aquellos que establecen el valor de un bien inmueble sin depender de la
aplicación de cualquier otro método y se fundamenta en la comparación de datos de
transacciones similares en el mercado o en la determinación del costo de reproducción del
bien. De la misma manera, coinciden los autores, que los métodos indirectos son métodos
que establecen el valor de un bien inmueble con la ayuda de otros métodos y se
fundamentan en la renta que producen los bienes en estudio o en su capacidad de
aprovechamiento.
Otro punto de encuentro entre los autores consultados, fue en la clasificación de los
métodos directos e indirectos, que en forma esquemática se tiene:
DERECHOS RESERVADOS
58
Métodos directos:
a) Comparativo de datos de mercado
b) Costo de reproducción (evolutivo)
Métodos Indirectos:
c) De la renta (capitalización de ingresos) o por productividad.
d) Involutivo ( Desarrollos Hipotéticos de proyectos Urbanísticos)
e) Y como parte de estos métodos indirectos, Pereira (2009) y Alves (2009) añaden
un método más denominado Método del Valor Residual.
Al estudiar la clasificación de los métodos directos, Stumpf (2006), Alves (2009),
Contreras (2008) y Pereira (2009), coinciden que el método comparativo de datos del
mercado o método de comparación directa, es uno de los métodos más empleados y
establecen que el valor de un bien es estimado a través de la comparación de este bien con
datos del mercado similares en cuanto a sus características intrínsecas y extrínsecas.
De igual manera coinciden los autores, que se deben homologar las muestras obtenidas,
ya que la ausencia o poca disponibilidad de referenciales ocurridos en fechas próximas al
avalúo o que posea exactamente las mismas características del bien tasado, ya sea de área,
ubicación o utilización del bien, hace necesario la aplicación de factores que corrijan estas
diferencias entre el referencial y el bien tasado.
DERECHOS RESERVADOS
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En este sentido, al momento de homologar las muestras, los autores coinciden que
existen dos formas: la forma a través de la metodología tradicional: en este proceso los
elementos de la muestra son modificados por factores o coeficientes correctivos, con el fin
de hacerlos comparables. Son empleados coeficientes de corrección, formulas de
matemática financiera y estadísticas descriptivas, los precios de los inmuebles,
heterogéneos por naturaleza, se transforman en ¨homogéneos, a través de una relación del
tipo:
Hi= Vui*F1i*F2i*……..*Fik
Donde los Fj son los factores que deben corregir los precios a un ¨estandar de
mercado¨.
Otra forma de homogenizar los referenciales, coinciden los autores, es la adopción de
modelos realizados a partir de los métodos científicos sustentados por la inferencia
estadística.
En el caso de homologación por fechas o ajuste de tiempo, Contreras (2008)
establece:
a. El método del nivel general de precios:
Utilizando los I.P.C dados por el Banco Central de Venezuela:
VA=P.U.R (F.A.I) donde, F.A.I =
DERECHOS RESERVADOS
60
VA= Valor Actualizado
P.U.R= Precio Unitario del Referencial
F.A.I= Factor de ajuste por inflación.
En este punto, Alves (2009) coincide con Contreras (2008). Por otro lado, Stumpf
(2006) considera que este tipo de ajuste no es representativo del mercado, por tanto no
señala ningún factor de ajuste.
b. El método del promedio tasas pasivas:
VA= P.U.R (1+i)n
VA= Valor Actualizado, P.U.R= Precio Unitario del Referencial, (1+i)n = Factor de
Incremento
i= máxima tasa pasiva del mercado, de los 6 primeros Banco Universal del país.
n= Nro. De años o meses
c. Método de la Universidad Ezequiel Zamora (UNELLEZ) : (Análisis exponencial
de tendencias.)
VA=Vo(1+i)n
DERECHOS RESERVADOS
61
VA= Valor actualizado, Vo=Valor Unitario del referencial, (1+i) = Factor de Incremento,
i=
donde:
n= Nro de años o meses, ai=(i1 x i2 x i3 x…x in) , ai= Inflación en Venezuela mes a mes
desde la fecha del referencial hasta la fecha del avalúo.
En este punto Pereira (2009) coinciden en la fórmula para la obtención del valor final
del referencial, pero discrepan en obtención de la tasa de crecimiento interno del mercado.
Pereira (2009), denomina este método como Aritmético, y establece que los aumentos
vienen dados en interés compuesto, debido a que al aumentar su valor periódicamente, el
aumento del próximo periodo incluirá el aumento anterior, y se calcula mediante la
aplicación de la fórmula clásica de capitalización:
Donde ¨r¨ debe ser deducida a partir de los índices de comportamiento del valor de los
inmuebles. Sin embargo, de la propia observación del comportamiento de la muestra,
ordenada cronológicamente, es posible deducir la tasa de crecimiento interna, despejando
de la formula anterior, obteniendo:
-1
DERECHOS RESERVADOS
62
Una vez calculada la tasa de crecimiento, será la ¨r¨ a utilizar nuevamente para la
actualización de cada referencial, tomando como ¨n¨ el número de periodos transcurridos
entre la fecha de venta y la presente fecha.
Existen otros factores para homogenizar, Alves (2009) señala dependiendo del inmueble
a tasar, los factores pueden ser: Factor por frente, Factor de fuente, Factor profundidad,
factor de equipamientos, entre otros. En este sentido discrepa Pereira (2009) de Alves
(2009), ya que Pereira establece que ¨en Venezuela, debido a la vinculación absoluta que
existe entre la calidad del uso de la tierra, su intensidad y el régimen urbanístico que la
regula por Ley, de nada valen correctivos por forma, área, por relación frente-fondo, ya que
es el aprovechamiento el verdadero factor correctivo del valor, haciendo cumplir la premisa
de la valuación que establece que el valor de una propiedad inmobiliaria es el valor
presente de la monta de sus ingresos futuros, lo que traducido equivale a que un inmueble
vale por su expectativa de generar ingresos, y si la utilización de un lote o parcela está
condicionado por las variables urbanas que los regulen¨.
Según Stumpf (2006), esta forma (metodología tradicional) de homologar el valor de la
muestra, no es la más adecuada, ya que no representan el comportamiento real del
mercado. Señala Stumpf (2006), ¨la deficiencia del método reside justamente en la
obtención de los factores. En la bibliografía indicada hay diversas tablas y formulas para
calcular los factores de homogenización. Estas tablas fueron obtenidas por experiencia de
parte de los tasadores o por comparación de una determinada muestra. Sin embargo, no se
puede afirmar que el comportamiento del mercado de una región se repite en otras regiones,
DERECHOS RESERVADOS
63
de características distintas. Al contrario, todo lleva a creer que existen diferencias
sustanciales entre un lugar y otro¨.
Por otro lado señala Alves (2009) que la homogenización a través de la metodología
científica consiste en extraer las tendencias del propio mercado. Aquí coincide Alves
(2009) con Pereira (2009) que denomina a este método como gráfico. Establecen los
autores, que la mejor manera de observar el mercado es a través de la graficación de los
datos en los ejes cartesianos o lo que es lo mismo en un sistema de ejes de coordenadas
planas, en el cual se lleva al eje de las abscisas (x) la fecha de las operaciones o
característica a homogenizar, y al eje de la ordenadas (y) los precios unitarios observados.
En este aspecto Contreras (2008) y Stumpf (2006) no emiten comentario al respecto.
Con respecto al método de costo de reproducción, todos los autores coinciden en que el
valor de un inmueble es equivalente al costo de ejecución de la edificación más el costo del
terreno. Establecen los autores, que el método se fundamenta en la premisa que un
comprador bien informado no pagará más de lo necesario para edificar una construcción
similar, con la misma utilidad de la que está en oferta.
En este sentido, Alves (2009) y Stumpf (2006) señalan, que el valor de remplazo o
sustitución se obtiene en base a un presupuesto. Este presupuesto puede ser por Análisis y
por analogía. En este método, Stumpf (2006) desarrolla consideraciones que no son
abordadas por los otros autores, entre las cuales se destaca: ¨esta técnica considera la
estimación imperfecta del valor, pues el valor de mercado de una propiedad no es
determinado por costo para construirla, pero si por las relaciones de la oferta y la demanda.
DERECHOS RESERVADOS
64
Si existe exceso de demanda de un determinado tipo de inmuebles, el precio cae, pero el
costo de construcción no se afecta¨. Otra consideración que toma en cuenta el autor es el
hecho que ¨el costo de producción es muy similar para toda la región o ciudad, mientras
que el precio de mercado de los inmuebles varían mucho de un lugar a otro¨.
Coinciden todos los autores consultados, que este método puede ser usado para
estimar el valor de construcciones que raramente cambian de dueño, como: Hospitales,
escuelas, o para edificios comerciales o industriales especiales para los cuales existen poca
o ninguna evidencia en forma de precios de venta. Otro uso se da en la tasación de
bienhechurías (sin el terreno), de edificaciones sin terminar o en pésimo estado de
conservación.
Con referencia al objetivo que establece el diseño de un manual de fácil consulta para la
elaboración de avalúo de edificaciones, se puede señalar que este manual proporciona una
herramienta de tipo técnico, que permite optimizar los procedimientos, al indicar
información técnica documentada y normalizada, dirigida hacia el logro efectivo y
eficiente de un estudio de tasación de un bien inmueble. El manual diseñado, es un
documento estructurado que contiene la descripción de las actividades, que se deben seguir
de manera ordenada, para cumplir un proceso normalizado que permita la correcta
elaboración de un informe de avalúo. Esta propuesta de manual se desarrollado en el
Capitulo V del presente trabajo especial de grado.
DERECHOS RESERVADOS
65
C O N C L U S I O N
Ante los objetivos planteados en la presente investigación, se determino que existen un
conjunto de principios básicos que deben ser considerados al momento de realizar un
avalúo de edificaciones. Estos principios constituyen la base o fundamento de la definición
de los métodos aplicables para la valoración de cualquier tipo de bien, llegando a modificar
por completo el valor asignado al mismo.
De igual manera, se establecieron los distintos métodos utilizados en el avalúo de
edificaciones. Se determinó que estos métodos están divididos en dos grandes grupos:
métodos directos y métodos Indirectos. Los métodos directos no necesitan de apoyo de
cualquier otro método para la determinar el valor del bien en estudio, mientras que los
indirectos, requieren de la utilización de otro método para poder establecer el valor del bien
en estudio.
De igual manera, durante el desarrollo de la investigación, se pudo establecer que los
métodos directos son: Método Comparativo de datos de mercado y Método del Costo de
reproducción (evolutivo), mientras que los Métodos indirectos son: Método de la renta
(capitalización de ingresos), Método Involutivo (Desarrollos Hipotéticos de proyectos
Urbanísticos) y el Método del Valor Residual.
DERECHOS RESERVADOS
66
Por último, se elaboro un manual de métodos aplicados en el avalúo de edificaciones,
siguiendo el criterio del investigador, el cual trató de exponer de manera sencilla y
didáctica el procedimiento adecuado al momento de aplicar cualquiera de los métodos
utilizados en la tasación de bienes inmuebles. Con la elaboración de este documento, se
pone a disposición del ingeniero civil, arquitecto o profesional encargado de realizar un
avalúo, una investigación que permite enmarcar y unificar criterios y procedimientos
utilizados al momento de realizar la tasación de un bien inmueble, garantizando de esta
manera la buena práctica del ejercicio de esta profesión.
Esta investigación, no pretende establecer qué principios y criterios se deben adoptar al
momento de encarar un estudio de avalúo, esta investigación lo que pretende es exponer
los métodos aplicados en el estudio de avalúo de edificaciones de manera clara y expedita,
y que sea el profesional encargado de aplicar estos métodos, el que con su criterio y
conocimiento establezca cuál de estos métodos es necesario aplicar al estudio realizado.
DERECHOS RESERVADOS
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R E C O M E N D A C I O N E S
Promocionar el Manual de Métodos Aplicados para el Avalúo de Edificaciones en el
Municipio Maracaibo, a través de visitas a entes tantos gubernamentales como privados, así
como a organizaciones especializadas en el tema como Cámaras Inmobiliarias, SOITAVE,
entre otras.
Desarrollar y utilizar en las próximas investigaciones sobre la variable objeto de estudio,
instrumentos que permitan verificar si los profesionales encargados de aplicar la
metodología aquí desarrollada, conocen y practican los principios básicos del avalúo de
bienes inmuebles.
Verificar a través de entrevistas o en base a las diferentes técnicas de recolección de
datos, que métodos son los más aplicados por los valuadores al momento de realizar los
avalúos de edificaciones en el Municipio Maracaibo.
DERECHOS RESERVADOS
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C A P I T U L O V
LA PROPUESTA
MANUAL DE METODOS APLICADOS PARA EL AVALUO DE
EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO MARACAIBO
Introducción
El avalúo de bienes inmuebles es una estimación sustentable del valor de una propiedad
y es la base de cualquier transferencia de la misma. El avalúo establece el justiprecio de un
inmueble, basado en un proceso de observación objetiva por parte de un profesional
formado para este fin y teniendo como plataforma el conjunto de herramientas adecuadas.
Una de esas herramientas, es conocer cada uno de los métodos disponibles actualmente
para realizar el avalúo de una edificación o bien inmueble. Este manual recopila los
métodos más usados y espera ser fuente de recurrente consulta por los profesionales
dedicados al tema.
Misión
Suministrar una herramienta confiable que describa los métodos usados en el avalúo de
edificaciones en el Municipio Maracaibo, que sea fuente recurrente de consulta entre los
profesionales encargados de poner en práctica los conocimientos aquí desarrollados.
DERECHOS RESERVADOS
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Visión
Consolidar entre los profesionales de la ingeniería, los métodos aplicados en el
avalúo de edificaciones, facilitando el desarrollo, difusión y fomento de las técnicas
empleadas para tal fin.
Objetivo General
Instituir un manual, con el cual se proporcione los métodos a seguir, para realizar un
avalúo eficaz y profesional del un bien inmueble determinado, con el objeto de obtener el
justo valor del mismo.
Marco Teórico
Antes de continuar profundizando en el tema, es necesario establecer, precisar y
afianzar conceptos fundamentales que estarán presentes durante el desarrollo del presente
manual, que serán necesarios conocer para poder entender los puntos aquí desarrollados.
Avalúo: Conjunto de acciones ordenadas y dirigidas a realizar una investigación
científica, donde se observe y analice todos los aspectos que conlleven a determinar el
valor de cambio por dinero efectivo de un bien inmueble para un momento, lugar y uso
determinado.
Valor: Expresión monetaria de un bien a la fecha de referencia de la tasación, en una
situación en que las partes, conocedoras de las posibilidades de su uso e involucradas en su
DERECHOS RESERVADOS
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transacción, no están impedidas en la negociación. Este es el principal objetivo de un
avalúo.
Valor de Mercado: es el valor estimado sobre el cual se intercambia un activo a la
fecha de tasación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una
negociación directa, después de una adecuada comercialización en la que las partes hayan
actuado cada uno con conocimiento, prudencia y sin coacción. Cohen (1997)
Precio: Cantidad de una cosa que se intercambia por otra. Cantidad de dinero pagada,
pedida u ofrecida cuando se contemple la venta.
Justiprecio: Tasación o valoración de una cosa.
Bienes Inmuebles: Se considera como un bien todo lo que al relacionarse con el hombre
genera una relación de no indiferencia, es decir, comienza a tener valor para él. Los bienes
pueden ser tangibles cuando pueden ser tocados o intangibles cuando no pueden ser
tocados. Con base a esta definición, los inmuebles son bienes tangibles y los objetos de este
estudio son: 1. Terrenos: Parcelas y lotes. 2. Bienhechurías: Edificaciones y otras. 3.
Terrenos con bienhechurías.
Propósito o tipo de avalúos: Considerablemente tienen una intima relación con el
valor final del avalúo.
DERECHOS RESERVADOS
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Solicitud de Crédito: Son aquellos avalúos que son elaborados por mandado de las
instituciones financieras públicas o privadas, cuando a una persona natural o jurídica se le
aprueba un préstamo, y el cliente coloca como garantía un bien que posea.
Privado o particular: Son los avalúos elaborados a personas naturales o jurídicas, para
saber o conocer el valor de un bien para una fecha determinada, pero no son aceptados por
instituciones financieras.
Sucesiones: Son aquellos avalúos realizados a los fines de liquidación de impuestos.
Judiciales: Avalúo realizado por mandato de un juez, mediante la designación de un
experto avaluador por parte del tribunal de la causa. En este caso el juez designa al experto
avaluador y este acepta la nominación de forma escrita ante la Secretaria del Tribunal. El
experto es juramentado ante la Secretaría del Tribunal y se le entrega una credencial pro
parte del Juez. El experto avaluador debe entregar el informe de avalúo junto con el
expediente a la Secretaria del Tribunal el día y la hora de la audiencia.
Expropiaciones: Son avalúos realizados por el Estado cuando va a adquirir algún bien
por causa de utilidad pública.
Contables: Son aquellos que se elaboran por mandato de un contador público, para
elaborar los ajustes de los estados financieros por inflación.
DERECHOS RESERVADOS
72
Principios fundamentales sobre la valuación de inmuebles: Los mercados en general
están regidos por unos principios que resultan muy útiles a la hora de valorar cualquier tipo
de bien o servicio, y especialmente los inmuebles. Se puede señalar doce (12) principios
que están relacionados entre sí:
Principio de Cambio: Este es el principio básico de la vida que se refleja en todas las
cosas que hace el hombre en la sociedad. Los bienes raíces al igual que los otros bienes
están sujetos a variaciones en su condición, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo.
Todos los cambios en la vida económica y social de la comunidad se reflejan en el valor de
las propiedades.
Principio de uso mejor y más productivo: Significa en qué medida se está utilizando
mejor un determinado bien, para obtener el mayor valor presente durante un periodo de
tiempo.
Principio de oferta y demanda: Estas son las consideraciones básicas en la
determinación del valor de cualquier bien. Para que algo tenga valor debe haber escasez
relativa de ello, sin embargo, esta escasez de por sí no resulta en valor a menos que haya
una demanda efectiva de la cosa.
Principio de Balance y Equilibrio: Se refiere al equilibrio que debe existir entre los
factores de la producción, para lograr la máxima rentabilidad.
Principio de los Rendimientos crecientes y decrecientes: Está relacionado con el
principio de balance, pues tiene que ver con la adición de unidades de un factor. Establece
que según se van añadiendo unidades de un factor (ya sea mano de obra, servicio
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73
administrativo o capital) primeramente los ingresos que se producen van aumentando en
forma ascendente según se van añadiendo unidades hasta cierto punto en el que se obtiene
el valor máximo por unidad añadida. De ahí en adelante la suma de unidades subsiguientes
resulta en un aumento de ingresos cada vez menor. El principio establece que no debe
hacerse ninguna adición o mejora que resulte en un ingreso menor que el costo capital y
mantenimiento que implican las mejoras por hacerse.
Principio del Nivel de Precios: Los cambios en el nivel de precios de uno de los
factores de producción cambia el punto de mayor rendimiento en la curva de ingresos
crecientes o decrecientes. Los cambios en el nivel de precios corrientemente se reflejan en
el precio de venta de los bienes raíces. En épocas de inflación cuando se espera una baja en
el poder adquisitivo del bolívar, los precios de los bienes raíces tienden a subir en
anticipación al mayor precio que han de tener en el futuro. Los bienes raíces vienen a ser
una protección contra la inflación, pues su valor tiende a conservarse igual aún cuando se
altere el valor del bolívar.
Principio de Predicción: La gente anticipa los acontecimientos futuros y cómo éstos
han de afectar el ingreso y el valor de la propiedad en los años próximos. Por esto el tasador
tiene que anticipar con su mejor esfuerzo, cuáles van a ser los ingresos que puede producir
una propiedad en el futuro; es su deber además estimar el efecto que tiene en el valor de
una propiedad cualquier plan conocido de mejoramiento de acceso, o de construcción de
facilidades adicionales en los alrededores de la propiedad a tasar.
DERECHOS RESERVADOS
74
A este fin, el avaluador ha de considerar las ideas que sobre el particular tengan los
compradores y vendedores en el área, al hacer sus estimados de valor, siempre ha de estar
informado de los cambios que se están dando en la comunidad para anticipar el efecto de
éstos en el valor de las propiedades.
Principio de Competencia: Como cualquier tipo de negocio que obtiene ganancias
excesivas (costo de oportunidad), surgen de inmediato nuevos negocios similares que
tienden a reducir el beneficio en ese tipo de actividad comercial al dividirse el volumen de
negocios en un número mayor de empresas.
Este principio se refleja en los bienes inmuebles de la siguiente manera: cuando un
edificio en un área obtiene una renta más alta que la que se paga corrientemente en esa
ubicación, es de esperarse que en el futuro cercano se construyan en la zona edificios
similares y que la renta vuelva al nivel normal correspondiente a la inversión en ésa área o
en áreas adyacentes.
Por eso cuando el tasador va a estimar el valor de un edificio que por sus facilidades
constituye un monopolio en la zona en que está enclavado, debe considerar la posible
competencia futura en la consiguiente reducción de rentas.
Principio de Sustitución: Cuando están disponibles dos o más artículos, o servicios que
tengan más o menos la misma utilidad, el público prefiere aquel que tenga el precio más
bajo. Con los bienes raíces pasa lo siguiente: cuando una propiedad es sustituible, su valor
tiende a establecerse en base al valor de propiedades similares en cuanto a utilidad y
DERECHOS RESERVADOS
75
condición, a menos que la sustitución implique pérdida de tiempo. No es lo que valga la
propiedad para su dueño, sino, lo que los compradores en el mercado estarían dispuestos a
pagar en comparación con otras propiedades igualmente deseables.
Principio de Utilidad: El grado de utilidad que tenga una propiedad en la mente de los
compradores potenciales ha de determinar el valor de la misma. La utilidad puede ser de
tiempo, espacio, ubicación, de forma, entre otras, y hay que considerar además la utilidad
que produce la satisfacción de poseer algo (intangibilidad).
Principio de Conformidad: El uso de la tierra debe estar en conformidad con las
normas de construcción y otras regulaciones existentes en el área en que está localizado el
inmueble. El máximo valor ocurre cuando existe un grado razonable de homogeneidad en
todos los sentidos tanto sociales como económicos.
Principio de Ciclo de Vida: Todo inmueble, urbanización o similar pasa por cuatro
etapas, inicio, crecimiento madurez y declive. El inicio y crecimiento se pueden considerar
como las fases de construcción e integración. La madurez se considera como un período de
estabilización. El declive se puede asimilar a una fase de desintegración o cambios de uso
(regulación) a largo plazo en términos generales.
Tipos de inmuebles: Generalmente pueden clasificarse en tres tipos: a. No destinados a
renta: casas, habitación, condominio, terrenos para casa de habitación, entre otros. b. De
renta: almacenes, edificios de oficinas, departamentos y casas para alquilar, hoteles, bancos,
estacionamientos de carga, parque de diversiones, caminos y puentes de peaje y cualquier
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otro bien inmueble que pueda producir algún beneficio económico. c. De utilidad pública:
edificios municipales, casas de gobierno, museos, iglesias, hospitales, escuelas, estadios
entre otros.
METODOS APLICADOS EN EL AVALUO DE EDIFICACIONES EN EL
MUNICIPIO MARACAIBO
Para la selección de la metodología científica más idónea en la investigación valuatoria, el
profesional tasador toma en consideración en primera instancia, obviamente el bien objeto
de la tasación y sus características generales; las condiciones del mercado que rigen para
ese momento; el alcance de la investigación; el nivel de rigor que se exige, entre otros
aspectos y seguidamente, evalúa la disponibilidad y factibilidad para la recolección de
datos que requiere para realizar dicha investigación. Una vez realizado este análisis
preliminar, se escoge entre los métodos disponibles universalmente aceptados, ya sean los
llamados métodos directos o indirectos, o una combinación de ellos si fuese necesario.
Métodos directos: Son aquellos métodos o procedimientos que a partir de su
aplicación, sin depender de otros, permiten llegar a los resultados directamente. Son más
laboriosos en su ejecución, pero resultados más seguros. Estos métodos son: 1. Método
Comparativo de datos del Mercado. 2. Método aproximación al costo
Métodos Indirectos: Requieren en mayor o menor grado, apoyarse en ciertos resultados
obtenidos a partir de otros métodos directos. De cálculo más directo y rápido, los resultados
DERECHOS RESERVADOS
77
son muy sensibles a pequeñas variaciones de las premisas consideradas. Estos métodos son:
1. Enfoque de Capitalización de la renta. 2. Métodos involutivos 3.Valor Residual.
METODO COMPARATIVO DE DATOS DEL MERCADO
Facchin (2009) al referirse a este método establece, es un método directo cuya filosofía
se basa en la comparación del bien que es objeto de investigación, con bienes que sirvan de
referencia (referenciales), es decir, lo más similares posible en cuanto a sus características
tanto intrínsecas como extrínsecas, así pues tenemos la necesidad de analizar entre muchas
otras:
Características intrínsecas Características extrínsecas
Superficie del Terreno
Superficie de construcción
Nivel de equipamiento
Estado de conservación del conjunto
Edad de la construcción
Calidad de los acabados
Tipología
Mejoras y ventajas particulares
Ubicación-Situación-Localización
Nivel de consolidación
Dinámica urbana
Calidad ambiental
Zonificación y usos
Accesibilidad
Servicios de redes
Servicios de Equipamiento
Otras
Fuente: Facchin. Avalúo Inmobiliario
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Levantamiento de datos del mercado o de referenciales: Se obtienen los datos
pertinentes a propiedades similares vendidas, ofrecidas en venta o arrendamiento. En esta
fase se investiga el mercado inmobiliario, obteniéndose datos e informaciones que servirán
como base para el tratamiento estadístico a ser utilizado. En cada municipio existe una
Oficina Subalterna de Registro, en el se asientan todos los documentos de compra – venta y
de gravámenes de todo tipo de inmuebles ubicados en el Municipio. En el Registro
subalterno por la Ley de Registro Público, se llevan tres libros: Libro Índice, Libro Diario y
Libro de Protocolos.
En el libro índice, se asientan las operaciones en orden alfabético por el apellido de los
otorgantes, estos asientos se acumulan trimestralmente. En el libro diario se asientan día a
día todos los documentos que llegan o se protocolizan en la respectiva oficina. Una vez se
tiene se tiene acceso a estos libros, se debe ubicar la operaciones de compraventa ocurridas
en el periodo inmediato a la fecha del avalúo, procurando concentrar la mayor cantidad de
operaciones en el sector donde se ubica el inmueble estudiado y que la muestra guarde
mayor cantidad de atributos comparables con este, tales como: tipo de inmueble, ubicación,
características del sector, uso, área, edad.
Una vez que se tiene acceso a los libros en la Oficina Subalterna de Registro, se procede
a recoger, según el criterio anteriormente explicado, los siguientes datos:
1. Número que identifica el referencial.
2. Dirección completa del Inmueble.
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3. Nombre del vendedor y del comprador.
4. Datos completos de Registro (No Documento, Tomo, Protocolo, Folio)
5. Fecha de Registro de la operación.
6. Monto Total Pagado.
7. Área objeto de la negociación, expresada en unidades de superficie.
8. Área de construcción, en el caso de galpones, casas, quintas, cuando esta información
esté disponible.
Para localizar los referenciales, se solicita primero el libro índice correspondiente al
trimestre que se va analizar, recordando que estos trimestres deben ser los más cercanos a la
fecha del avalúo que se está realizando, luego con la siguiente información: Tomo,
Trimestre, Protocolo, Año se solicita el libro diario correspondiente.
Una vez recogidos los referenciales, se tabulan de la siguiente manera:
Tabla 1
Nro. Dirección Vendedor/Comprador Registro
To Do
Fecha Año
Construcción
Área
(m2)
Monto
Operación
Bs.
Observaciones
Fuente: Pereira (2009)
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80
Una vez tabulado estos datos, se procede a su depuración y se construye una segunda
tabla, con los siguientes datos:
Tabla 2
Nro. Monto Operación (Bs.) Área (m2) P.U (Bs/m2)
Fuente: Pereira (2009)
Donde:
P.U=
Homogenización de los referenciales: Al momento de recoger la información, la gran
mayoría de referenciales obtenidos son inmuebles con características heterogéneas, es
decir, por ejemplo: de fecha cercana o no al avalúo realizado, de áreas distintas, de zonas
distintas, entre otras diferencias, de aquí la necesidad de utilización de un proceso de
homogenización de los datos o referenciales, con respecto al inmueble a tasar.
Homogenización por tiempo (FcF): los referenciales obtenidos pueden o no ser
cercanos a la fecha de realización del avalúo, por lo tanto requieren ser actualizados, y esto
se hace trayendo a valor presente el precio unitario de los referenciales. Este correctivo se
puede realizar de varias maneras:
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a. El método del nivel general de precios: Contreras (2008) establece:
Utilizando los I.P.C dados por el Banco Central de Venezuela:
VA=P.U.R*(F.A.I) donde, F.A.I =
VA= Valor Actualizado
P.U.R= Precio Unitario del Referencial
F.A.I= Factor de ajuste por inflación.
b. El método del promedio tasas pasivas: Contreras (2008) señala:
VA= P.U.R (1+i)n
VA= Valor Actualizado
P.U.R= Precio Unitario del Referencial
(1+i)n = Factor de Incremento
i= máxima tasa pasiva del mercado, de los 6 primeros Banco Universal del país.
n= Nro. de años o meses
DERECHOS RESERVADOS
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c. Aritmético: Pereira (2009) señala:
Se calcula aplicando la formula de capitalización:
Donde ¨r¨ debe ser deducida a partir de los índices de comportamiento del valor de los
inmuebles. Sin embargo, de la propia observación del comportamiento de la muestra,
ordenada cronológicamente, es posible deducir la tasa de crecimiento interna, despejando
de la formula anterior, obteniendo:
-1
Una vez calculada la tasa de crecimiento, será la ¨r¨ a utilizar nuevamente para la
actualización de cada referencial, tomando como ¨n¨ el número de periodos transcurridos
entre la fecha de venta y la presente fecha.
d. Grafico: Al respecto Pereira (2009) establece, ¨consiste en graficar los valores
encontrados en un sistema de eje de coordenadas planas, en el cual se lleva al eje de las
abcisas (x) la fecha de las operaciones, y al eje de las ordenadas (y) los precios unitarios
observados. Una vez ubicados los datos en el grafico, se agrupan los más cercanos entre sí
en cuanto a las fechas de realización de las operaciones, formando figuras planas regulares
(triángulos, cuadrados, rectángulos, trapecios, etc.) a las cuales se le hallan, también en
forma grafica sus baricentros, los cuales se unen finalmente con una curva o recta suave y
continua, la cual representa, en forma aproximada, la tendencia de la valorización o
DERECHOS RESERVADOS
83
desvalorización habida. Buscando gráficamente la ordenada que le corresponda a la fecha
que deseamos, en el punto donde esta se cruza con la línea de tendencia, se halla el precio
unitario buscado para esa fecha o viceversa¨
Homogenización por vecindario (FcV): Conocido también como factor de corrección por
ubicación o factor de corrección por localización. ¨Conceptualmente se basa en el mismo
principio que los otros factores de corrección, lo diferente es que para este caso no se
aplican formulas sino se plantea un modelo de análisis de las zonas o de los sectores
involucrados aplicando la metodología tradicional. De esta manera se construye una matriz
de evaluación de zonas o sectores, conocida como Matriz de Vecindario¨ Facchin (2009).
Este correctivo tiene su base en que no siempre se pueden conseguir un número de
referenciales en la misma ubicación, sector o urbanización del objeto en estudio. Por tanto
¨la aplicación de esta matriz permite comparar, con tanta aproximación como parámetros se
definan, inmuebles que si bien estén situados en ámbitos diferentes presente razonable
grado de comparabilidad. De allí la primera condición a satisfacer, es que los referenciales
a corregir por vecindario, sean del mismo uso del estudiado¨ Pereira (2009). La
ponderación debe cambiar de acuerdo al uso. Es decir, para uso residencial, se debe dar
preferencia a la existencia de centros de bienes y servicios básicos para la vida domestica,
tales como: abastos, supermercados, farmacias, guarderías, colegios, hospitales y parques
infantiles entre otras cosas. Si el uso es industrial, se debe dar preferencia a la existencia de
transporte público, vías de acceso, servicios básicos: luz, agua, entre otras cosas.
Señala Facchin (2009), ¨primeramente se establece el criterio de evaluación, diseñando
una escala de puntaje en función de la condición del aspecto considerado. Podemos elegir
DERECHOS RESERVADOS
84
entre escalas del 1 al 3, del 1 al 5, del 1 al 7, del 1 al 10 o inclusive del 1 al 20. Partiendo
de que 1 sería la condición más desfavorable.¨ ¨Luego se establecen los factores principales
y sus respectivos componentes que serán evaluados y el peso que le asignamos según sea la
importancia relativa entre ellos¨.
Puntuación Vecindario Corrección por vecindario
Tipo de Zona Escala Sector Estudio Peso
Excelente 5
1 o 2 o 3 o mas P1, P2 o P3 Muy Buena 4,5
Buena 4
Satisfactoria 3,5
Regular 3 Sector Peso FcV
Deficiente 2 1 P1 FcV1
Mala 1 2 P2 FcV2
3 P3 FcV3
Tabla 3 Fuente: Facchin. Avalúo Inmobiliario
Ejemplo de la construcción de una matriz de vecindario:
Fuente: Pereira (2009)
DERECHOS RESERVADOS
85
Una vez construida la Matriz de Vecindario, procedemos a calcular los factores de
corrección por vecindario, aplicando la siguiente fórmula:
FcV=
Si suponemos que estamos realizando un avalúo de un apartamento ubicado en el sector
2 y tenemos referenciales del sector 1 y 3 y del mismo sector 2. Se calculará el factor
correctivo por vecindario aplicado la formula anterior:
Puntuación Vecindario Corrección por vecindario
Tipo de Zona Escala Sector Estudio Peso
Excelente 10
2 7,89 Muy Buena 9
Buena 8
Satisfactoria 7
Regular 5 Sector Peso FcV
Deficiente 2,5 1 8.02 0.984
Mala 1 2 7.89 1
3 5.08 1.36
Se resalta los resultados del sector (3) ya que esta fuera de comparación. Se debe
comparar lo que realmente es comparable, para esto el ajuste de ser menor o igual a 15%.
Homogenización por área (FcA): El valor unitario (PU) de un inmueble es función
inversa de la magnitud de su área, en la mayoría de los casos, a mayor área menor precio
unitario y viceversa. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas áreas no excedan el
±30% del área del objeto en estudio. En caso de no conseguir referenciales que reúnan
esta condición se debe hacer un correctivo por área.
DERECHOS RESERVADOS
86
Al respecto Pereira (2009) afirma, ¨se pueden realizar correcciones por medio de
procedimientos estadísticos, que reflejen el verdadero comportamiento del mercado
inmobiliario, y que ponderen la relación existente entre las superficies y los precios
unitarios de un sector determinado; esto es posible cuando se dispone de una data adecuada
y amplia. Sin embargo, existe una práctica comúnmente utilizada y aceptada en tasación,
que permite empíricamente relacionar ambas variables conocido como el Método
Simplificado de Meyer, aplicando la siguiente regla: Se asume que cada vez que se doble el
área del inmueble referencial, con respecto al objeto del avalúo su valor disminuye una
determinada proporción y viceversa; se debe tomar en cuenta que para aplicar esta regla
empírica los datos y el inmueble objeto del avalúo deben tener un mismo uso y estar
ubicado en la misma zona o de características similares. El análisis de esta regla ha dado
origen a la siguiente fórmula:
Factor Correctivo por Área (FcA)=
, siendo:
Ao: Área del objeto,
Ar: Área del referencial
El valor resultante será tomado como el coeficiente de ajuste correspondiente.
Al haber aplicado los correctivos por fecha, vecindario y área se obtendrán una tabla que
expresará los precios unitarios de los referenciales ya corregidos, y tendrá la siguiente
configuración:
DERECHOS RESERVADOS
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Tabla 4
Nro Monto
Operación (Bs.)
Área
(m2) P.U (Bs/m2) FcF FcV FcA PU corregido
1 P1 A1 PU1=P1/A1 FcF1 FcV1 FcA1 Puc1=Pu1*FcF1*FcV1*Fc A1
2 P2 A2 PU2=P2/A2 FcF2 FcV2 FcA2 Puc2=Pu2*FcF2*FcV2*Fc A2
30 P3 A3 PU2=P3/A3 FcF3 FcV3 FcA3 Puc3=Pu3*FcF3*FcV3*Fc A3
Total ∑Puc1+Puc2+Puc3
Es importante en este momento recordar y recalcar que son precisamente los precios
unitarios corregidos u homogeneizados, la data que conformará la muestra a la cual se le
aplicará ya sea el análisis estadístico descriptivo o el análisis estadístico inferencial
(Regresión Lineal Simple o Múltiple) según sea el caso y el nivel de rigor del avalúo.
Suponiendo el caso de análisis estadístico descriptivo se puede a la sumatoria de los
precios unitarios corregidos aplicar la media, la moda o la mediana para obtener el precio
unitario del objeto de estudio, En todo caso, se debe justificar porque se adopto cualquiera
de estas medidas de tendencia central.
ANÁLISIS DE TERRENO SIN CONSTRUCCIÓN
Para terrenos sin construcción, también se puede calcular su precio unitario (Bs/m2)
aplicando los siguientes métodos: Método de Valor Punto, Método por aprovechamiento.
Valor punto: Establece Pereira (2009), ¨esta herramienta contribuye al análisis de
mercado de terreno libre de construcciones pero con variables urbanas asignadas¨.
Desarrollado por el Lic. Luis Hurtado, ¨el valor punto relaciona la capacidad productiva de
un terreno a partir de la variable porcentaje de construcción, el cual es fijado por las
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Ordenanzas de Zonificación…, y se basa en la premisa de que un bien vale por lo que es
capaz de producir, lo que equivale a afirmar, que vale más un bien que produzca más.¨
Valor Punto=
¨No se puede aplicar el Valor Punto para homologar muestras de inmuebles que aun
siendo de la misma zonificación, puedan ser utilizadas de maneras distintas.¨
Como recordatorio, % Construcción=
x 100
Ejemplo: Fuente Pereira (2009)
Se tiene la siguiente muestra de tres terrenos y se quiere conocer el precio de mercado de
un terreno situado en el mismo sector, de 2.000 m2 de superficie, cuya zonificación es R-7
y tiene un porcentaje de construcción del 180% sobre el área de la parcela
N° Área (m2) P. UNIT (Bs/m
2) Zonific. % Const V.Punto (Bs/m
2)
1 1.000 150.000 R-6 150 1.000,00
2 600 140.000 R-6 120 1.166,66
3 2.000 190.000 R-6 160 1.187,50
Promedio 160.000 1.118,05
Si VP=PU/%Construcción, tenemos PU = VP* %Construcción
Sustituyendo: PU= 1.118,05 Bs/m2 * 180 = 201.249 Bs/m
2
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Aprovechamiento o zonificación: Afirma Pereira (2009), ¨este correctivo por
aprovechamiento se puede utilizar para comparar terrenos sin construcciones, ubicados en
sectores debidamente zonificados¨. Continua Pereira (2009), ¨básicamente el
aprovechamiento es una consecuencia del porcentaje de construcción en vista de que ambas
medidas están dadas en unidades construibles por unidad de tierra, siendo el porcentaje de
construcción, simplemente, el aprovechamiento multiplicado por 100, es decir:
%Const.= (E/At) x 100= a x 100
Donde: E= Área edificable o vendible, At= Área del terreno, a= aprovechamiento.
Existe una relación directa entre los precios de la parcela en estudio y la parcela
promedio, en función del aprovechamiento del terreno, cuya fórmula básica establece que
los valores de los terrenos son directamente proporcionales a su aprovechamiento y tiene la
siguiente expresión matemática:
Donde: t1= Valor de terreno buscado, t2=valores de terreno comparable
a1 y a2= Aprovechamiento de los respectivos terrenos
Despejando: t1=(a1 x t2)/a2
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¨De esta manera, se puede calcular el valor de cualquier terreno ubicado en zonas con
similares características en cuanto a uso permitido, vecindario, deseabilidad comercial y/o
habitacional, accesos, servicios, etc, si se conoce o se puede calcular el aprovechamiento
que le corresponde de acuerdo con su área y frente y si se dispone de uno o más datos de
comparación, a cada uno de los cuales se debe calcular su aprovechamiento en la forma
señalada, independientemente de la zonificación en que se encuentra ubicado¨. Pereira
(2009).
Determinados todos los valores de t2 para cada caso o antecedente de venta usado
como comparación y debidamente homogenizados los mismos en cuento a los correctivos
aplicables, se calcula un promedio por el sistema más recomendable (estadística
descriptiva) para ese caso en particular y el resultado será el valor unitario del terreno
objeto del avalúo.
Pasos para obtener el valor de un inmueble a través del Método de Comparación
Directa
. Como se observa hasta el momento el proceso valuatorio es más complejo de lo que la
mayoría de las personas pueden imaginar. La complejidad en el análisis dependerá también
del nivel de rigor exigido: expedito, normal, riguroso o inclusive especial. En una
significativa proporción los informes de avalúo que circulan en el mundo inmobiliario se
consideran en un nivel de rigor normal, en donde se aplican modelos determinísticos para el
tratamiento de los datos apoyados en la estadística descriptiva y con un número de
referenciales preferiblemente mayor a quince (15). Tomando en consideración estos
comentarios, se resumen los pasos para la aplicación del presente método:
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1. Estudio preliminar del inmueble objeto de avalúo y su entorno
2. Análisis del expediente respectivo: Documentos de Propiedad, Condominio,
Hipotecas, Catastro, Tradición Legal, Solicitantes, Propietarios, entre otras.
3. Inspección del inmueble: Levantamiento in situ de características, planos, croquis
de ubicación, fotos.
4. Investigación de campo: Oficina de Registro Subalterno correspondiente.
Recolección de referenciales de compra-venta de inmuebles similares en la zona. Análisis y
depuración inicial de los referenciales.
5. Corrección o homogenización de los referenciales por fecha, área, ubicación. De
ser necesario, elaborar la Matriz de Vecindario.
6. Determinación de los precios unitarios corregidos. (Bs/m2)
7. Aplicación de estadística descriptiva – Medida de tendencia central de la muestra y
su respectivo estimador y rango de dispersión.
8. Obtención del valor del inmueble. Conclusión del tasador para la fecha del informe.
9. Elaboración, redacción e impresión del informe de avalúo.
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METODO APROXIMACION DEL COSTO
Facchin (2009) señala, es otro método directo a través del cual podemos estimar el
costo de las bienhechurías, es decir, de las construcciones o mejoras que el hombre le
incorpora de forma permanente a un terreno. Existen dos variantes principales de este
método: a) basado en el estudio del presupuesto detallado de obra, indudablemente más
preciso pero también más laborioso y que se deberá realizar en caso de que el nivel de rigor
así lo exija y b) basado en el costo directo unitario, el cual es más expedito ya que se apoya
en información ya existente de los costos de construcción según tipologías y estándares
constructivos, generalmente disponible y actualizada trimestralmente. A éste último le
prestaremos nuestra atención y para ello vamos a presentar la formulación que nos
permitirá obtener el valor de las construcciones:
Vc = Cr – D
Cr = Cd + Ci
D = (Cr – Vs) x Fd
Siendo:
Vc: Valor de la Construcción, Cr: Costo de Reproducción del bien objeto de estudio
Cd: Costo Directo Unitario, Ci: Costos Indirectos, D: Depreciación Física,
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Vs: Valor de Salvamento, Fd: Factor de Depreciación
Integrando las tres igualdades tenemos:
Vc = (Cd + Ci) – (Cd + Ci – Vs) x Fd
Costo Directo
Existen organizaciones serias y reconocidas : Cinpronet, Data Construcción, Colegio de
Ingeniero de Venezuela, Ministerio del Poder Popular para la Vivienda, entre otras, que
proporcionan generalmente de manera trimestral los costos directos unitarios, o también
llamados costos básicos unitarios, por tipología de inmueble y su correspondiente estándar
constructivo (sea bajo, normal o alto).
En estos costos directos unitarios (Bs. / m2) estarían incluidos: materiales, equipos,
mano de obra, impuesto al valor agregado o IVA. Para obtener el costo directo de
construcción:
Cd = Cdu x Ac
Donde:
Cd: Costo Directo de Construcción, Cdu: Costo Directo Unitario (Bs./ m2) Obtenido de
Cinpronet, data construcción o cualquiera de las anteriormente nombradas o de un
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presupuesto actualizado: realizado con análisis de precios unitarios. Ac: Área de la
Construcción
Costos Indirectos
Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman parte de la estructura de
costos de construcción física no solo son significativos, sino necesarios e indispensables
para la materialización final del proyecto, allí deben incluirse los costos de: Estudios
Preliminares (Mercado; Factibilidad Técnica, Económica y Financiera; Avalúos;
otros),Anteproyecto – Proyecto, Estudios Geotécnicos o de Suelos, Control Técnico,
Inspección, Financiamiento, Seguros y Fianzas, Asesoramiento Jurídico, Administración
General, Imprevistos, Impuestos Varios: Construcción, dotaciones, incorporaciones,
inspección, habitabilidad, otros, Utilidad Empresarial, Otros.
Para efectos del objetivo planteado se puede de una manera más práctica y
simplificada conocer el rango de los costos indirectos estimándolos como un porcentaje del
costo directo de construcción, que podría fluctuar entre el 25% al 70%, así tendríamos:
Ci = (0,25 a 0.70) x Cd
Valor de Salvamento
Se incluye este término en función de que una vez consumida la vida útil de una
construcción, la misma siempre tendrá un valor remanente, rescate o de salvamento,
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siempre y cuando no esté en ruinas, en cuyo caso no solo perderá su valor de salvamento
sino que, el propietario tendrá a cuestas los costos de demolición y bote. Por lo general se
acepta que los costos de salvamento se ubiquen entre el 5% y el 10%, inclusive podrían
llegar hasta el 20%, del costo de reproducción.
Vs = (0,05 a 0,20) x Cr
Depreciación. Factor de Depreciación
Es la pérdida de valor de un bien (bienhechurías, maquinarias, equipos, etc.) debido
principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciación física). También
existen otras causas un tanto más subjetivas de evaluar que las constituyen la inadecuación,
inadaptabilidad, la obsolescencia mecánica y tecnológica (depreciación funcional).
Métodos para calcular la depreciación
Los métodos para estimar la depreciación son muchos, pero se pueden agrupar en tres
categorías generales:
1. Teóricos: son aquellos que toman en cuenta la edad y la vida útil probable.
2. Observación o ingeniería: consideran los daños físicos.
3. Amortización: toman en cuenta el interés de producir el capital representado.
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Tabla 5
Teóricos Ingeniería u observación Amortización
Lineal Ross- Heidecke Amortización decreciente
Digitos de los años Depreciación por ingeniería Anualidad
Igual porcentaje Obligación de reponer
Kuentzle
Ross
Fuente: SOITAVE (2009)
Método de La Línea Recta:
Este criterio postula que el valor de un bien que se pierde (depreciación) es directamente
proporcional a la edad del bien. La fórmula utilizada, correspondiente a la ecuación de una
recta, es la siguiente:
Fd = E / V
Siendo:
E: Edad real o aparente de la construcción en años.
V: Vida útil probable en años. Periodo máximo durante el cual se espera que el activo
cumpla con la función para la cual fue diseñado. Generalmente se aceptan valores
razonables entre 40 a 70 años.
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Método Suma de los Dígitos de los años:
Es una variante del método de la línea recta, pero que en vez en dar igual peso a cada
año transcurrido, se calcula porcentualmente en función de la suma de los dígitos de los
años de vida transcurrida y de la suma de los dígitos de la vida útil total asignada.
El factor de depreciación acumulada para cualquier edad, responde a la siguiente
fórmula:
Fd=
En donde
S= Suma de los dígitos de los años de la vida útil total
s= Suma de los dígitos de los años de la vida útil remanente.
Fd=Factor de Depreciación Acumulada.
Ejemplo: Fuente SOITAVE (2009)
Si la vida útil total de un inmueble se establece en 10 años, y para la fecha del avaluo
tiene 3 años de edad, tiene un remanente vida útil de 7 años. Por consiguiente, S y s, serán
para este caso:
S=1+2+3+4+5+6+7+8+9+10 =55, s= 1+2+3+4+5+6+7 = 28
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Y el factor de Depreciación Acumulada será:
Fd=
=
=
= 0.491
Método de La Parábola de Kuentzle
Mediante este procedimiento el valor de depreciación se incremente a medida que
transcurre el tiempo. Se utiliza para bienes que tienen actividad constante, ya que la
recuperación del capital es lenta puesto que la amortización durante los primeros años es
baja. El método supone que la depreciación tiene un comportamiento que puede ser
equiparado a una parábola de segundo grado:
Fd = (E / V)2
Método de Ross
El método es un procedimiento entre la línea recta y el método de Kuentzle y fue
desarrollado inicialmente para el cálculo de la deprecación en construcciones, ya que los
edificios tienen una vida útil prolongada, hay un desgaste más regular y un incremento
acelerado de la depreciación hacia el final de su vida (tal como resultaría de la aplicación de
la formula de Kuentzle) no reflejaría adecuadamente el fenómeno real.
Fd = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ]
Es decir la media aritmética de los dos métodos anteriores.
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Método de Heidecke
Su factor de depreciación depende de manera exclusiva del estado de conservación del
inmueble bajo las siguientes cuatro premisas: 1. La pérdida de valor por depreciación no
puede ser revertida con gastos de mantenimiento. 2. Las reparaciones realizadas al
inmueble solo aumentan su durabilidad. 3. Si el inmueble es mantenido regular y
adecuadamente su depreciación es menor y regular. 4. Si el inmueble no es mantenido
regular y adecuadamente su depreciación se incrementa mucho más rápido.
Coeficiente ( C ) de Heidecke
Estado 1 Nuevo 0,00%
Estado 1,5 Entre nuevo y regular 0,32%
Estado 2 Regular 2,52%
Estado 2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%
Estado 3 Reparaciones sencillas 18,10%
Estado 3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 33,20%
Estado 4 Reparaciones importantes 52,60%
Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%
Estado 5 Sin Valor 100,00%
Fuente: Facchin (2009)
Método Mixto o Método de Ross- Heidecke
Combina el criterio de edad de la construcción y su estado de conservación. Según Alves
(2006), el método mixto que a su parecer produce mejores resultados es la combinación
del método de Ross con el criterio de Heidecke, pudiendo obtenerse el factor de
depreciación final a través de:
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Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C
Donde:
C= Depreciación adicional por estado de conservación en forma de coeficiente (Heidecke)
Para el caso particular de este módulo se considera este método el más práctico dado que
el factor ya se encuentra tabulado en función de la relación al porcentaje de edad y vida útil
probable y su condición o estado de conservación.
Ejemplo: Problema: Extraído de Facchin (2009), modificado por el autor, para adaptarlo
a las condiciones del Municipio Maracaibo.
Se quiere determinar el valor actual de una casa-quinta de dos plantas ubicada la Urb. La
Virginia, Municipio Maracaibo, Estado Zulia; construida en el año 1985 con acabados de
primera y en un estado actual de conservación muy bueno. Tiene un área útil de
construcción de 550 m2 y un área de parcela de 700 m2. A la misma se le han realizado
reparaciones recientes significativas como nuevas tuberías de aguas blancas y remodelación
de salas de baño y cocina.
Solución: El valor del terreno se obtiene a través del método de comparación directa de
datos del mercado con referenciales o terrenos similares. El valor de la construcción se
obtendrá siguiendo los siguientes pasos:
Datos adicionales disponibles:
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Costo Directo Unitario: 839.348,69 Bs. / m2 (fuente seria y actualizada o presupuesto)
Costos Indirectos: 30 % de Cd, Valor de Salvamento: 20% de Cr
Vc = Cr – D
Cr = Cd + Ci
D = (Cr – Vs) x Fd
Cálculo Costo de Reproducción
Cd = 839.348,69 Bs / m2 x 550 m2 = 461.641.779,50 Bs.
Ci = 0,30 x Cd = 0,30 x 461.641.779,50 Bs = 138.492.533,85 Bs.
Cr = 461.641.779,50 Bs + 138.492.533,85 Bs = 600.134.313,35 Bs.
Cr = 600.134.313,35 Bs.
Cálculo de la Depreciación
Edad de Inmueble = 25 años (1985)
Vida Útil = 70 años
E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%
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Suponemos Estado 2 de conservación según Heidecke (C = 2,52%)
Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C
FdRoss = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ], sustituyendo valores tenemos:
FdRoss = 0,242
Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciación adicional por estado de
conservación de:
FdHeidecke = (1 - FdRoss) x C = ( 1 – 0,242 ) x C = 0,758 x C
FdHeidecke = 0,758 x C
Como C = 2,52% ( Estado de conservación 2)
Entonces la depreciación adicional por estado de conservación es:
FdHeidecke = 0,758 x C = 0.758 x 0.0252 = 0,0191
FdHeidecke = 0,0191
Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0, 242 + 0,0191 = 0,2611
Fd = 0,2611
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D = (Cr – Vs) x Fd
D = (600.134.313,35 Bs - 600.134.313,35 Bs x 0,20) x 0,2611
D = (600.134.313,35 Bs – 120.026.862,67 Bs) x 0,2611
D = 480.107.450,68 x 0,2611 = 125.535.605,40 Bs.
D = 125.535.605,40 Bs.
Cálculo del Valor de la Construcción
Vc = 600.134.313,35 Bs - 125.535.605,40 Bs , Vc = 474.598.707,90 Bs.
Fuente: Facchin (2009)
Es importante señalar que, ¨la valoración de bienes inmuebles por el método de
aproximación del costo radica básicamente en la determinación inicialmente del valor del
terreno por el método del mercado y luego estableceremos el valor de las obras,
DERECHOS RESERVADOS
104
construcciones o bienhechurías mediante una aproximación de su costo de reposición a
nuevo, menos la depreciación acumulada del bien, para luego establecer el valor total del
bien por la suma de sus componentes. El método de depreciación más utilizado en
inmuebles es el concepto de Ross-Heidecke, ya que permite considerar el estado de
conservación del inmueble estudiado.¨ SOITAVE (2009).
Método Evolutivo
Establece Facchin (2009), en forma general los métodos indirectos se fundamentan en el
método evolutivo que en su esencia corresponde a un análisis de negocio para determinar la
factibilidad técnica, económica y financiera de una determinada inversión inmobiliaria por
realizar o para determinar las condiciones actuales de una inversión inmobiliaria ya
realizada.
VI = VT + I + U
Siendo:
VI: Valor de Mercado del inmueble, VT: Valor del Terreno,
I: Valor de la Inversión Total en la Construcción, U: Utilidad del Inversionista
DERECHOS RESERVADOS
105
Método de Capitalización de La Renta o de los Ingresos
Ballesteros (1998) señala, ¨el valor de un inmueble está estrechamente relacionado con
la renta que produce o que es capaz de producir en el futuro.¨ Este método se usa
principalmente para valuar propiedades que producen dividendos, tales como edificios de
apartamentos, edificios de oficinas, fincas, centros comerciales, teatro, hoteles, entre otras.
Es más útil y valida la aplicación de este método para propiedades que se adquieren
estrictamente por su capacidad de producir rentas.
Fórmula para la obtención del valor:
V=
=
V=
Donde:
V= Valor presente de futuros derechos a ingresos. Rt=Renta o ingresos (netos de
operación) del año t. donde:
Ingresos Netos= Ingresos-Costos-Gastos
h= Horizonte Temporal (vida expectante de las mejoras). T= Tasa de capitalización
(interés neto de la inversión + amortización de capital).
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Porcentaje de Capitalización: Es la tasa global de rendimiento.
% de Capitalización =
Método Involutivo
No es otro que la aplicación del método evolutivo para la obtención del valor del terreno. Es
uno de los más complejos pero también más interesantes, ya que en él intervienen todos y cada
uno de los principios básicos de valoración que vimos en un comienzo. Implica el
establecimiento del proyecto inmobiliario hipotético compatible con dichos principios; análisis
de escenarios: pesimistas-satisfactorios-optimistas e ideales; planificación prospectiva en
función de las variables macroeconómicas y de riesgo y sus probables variaciones; análisis de
sensibilidad; evaluación velocidad de ventas; determinación del valor presente neto, tasa
interna de retorno, y muchas otras consideraciones.
VT = VI - ( I + U )
Donde:
VI: Valor de Mercado del inmueble, VT: Valor del Terreno
I: Valor de la Inversión Total en la Construcción, U: Utilidad o Ganancia del Inversionista
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Método Valor Residual
Señala Facchin (2009), es una variante más compacta y práctica del método evolutivo y
es bastante útil en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente
al terreno de un inmueble y no podemos aplicar el método de comparación directa por no
existir referenciales de terrenos suficientes o actualizados. A través de este método se
estima el valor del terreno conociendo previamente el valor total del inmueble y el de las
bienhechurías y en función del factor de comercialización para el momento del avalúo.
VI = (VT + VC) x FC
Donde:
VI: Valor de Mercado del inmueble , VT: Valor del Terreno
VC: Valor de las Construcciones o Bienhechurías
FC: Factor de Comercialización
Si se conoce VI, VC, y se estima a través de un análisis el FC, podríamos obtener el
Valor del Terreno:
VT = (VI / FC) – VC
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El Factor de Comercialización: Tradicionalmente se ha definido el “Factor de
Comercialización como el producto que se obtiene de dividir el Valor de Comercial de un bien
inmueble entre el Valor del Costo de reproducción del mismo inmueble.
FC=
Combinación de Métodos
Resumiendo las metodologías y su aplicación tenemos
A) Terrenos: Comparación Directa, Residual ó Involutivo
B) Bienhechurías: Comparación Directa ó Aproximación al Costos
C) Terrenos + Bienhechurías: Comparación Directa ó
Comparación Directa + Aproximación al Costo
Fuente: Facchin (2009)
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Fuentes Electrónicas
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