Onderzoek waardesturing

Gertjan WolleswinkelSandy van Marrewijk

Amersfoort7 juni 2011

Waardesturing bij woningcorporaties

Een onderzoek naar de toegevoegde waarde en stand van zaken

2© Twynstra Gudde 7-6-2011


waar·de de; v -s, -n 1 betekenis in het economisch verkeer, als

ruilmiddel (Van Dale)

Wat is waardesturing?

Waardesturing (Value Based Management) is de

managementaanpak welke waarborgt dat bedrijven constant

op waarde worden gemanaged. (www.managementsite.nl)Waardesturing gaat over het in balans brengen van maatschappelijke investeringen, kasstromen en waardecreatie op korte en lange termijn (Twynstra Gudde)



Investeringsstatuut

Waarom sturen op waarde?

Strategisch Voorraadbeleid

Gebieds/wijkvisiesBeheerplannen

Financiële begroting

Strategie en organisatiedoelstellingen

Prestatieafspraken

– Met waardesturing sturen woningcorporaties integraal op maatschappelijke en financiële waarde van hun vastgoed en vermogen

– Op portefeuille- én individueel complexniveau

WAARDESTURING



Van SVB naar waardesturing

Strategisch voorraadbeheer

– Portfolioanalyse, alleen op complexniveau, technocratisch, weinig integraal

Vastgoedsturing en portefeuillestrategie

– Integraal op beleidsniveau, financiële kasstromentoets achteraf, maatschappelijke afwegingen op onderbuikgevoel

Waardesturing

– Integraal op alle niveau’s: beleid, kasstromen, waardecreatie en maatschappelijk rendement



Twynstra Gudde en waardesturing

– Organisatieadviesbureau

– Adviseurs met specifieke kennis van de corporatiemarkt

– Met een focus op vraagstukken:

– Strategische oriëntatie

– Efficiëntie en effectiviteit

– Vastgoedsturing

– Advisering rond waardesturing:

– Vastgoedsturing met focus op financiële en maatschappelijke waarden

– Inbedding waardesturingsfilosofie in bedrijfsvoering en processen

– Financieel maatschappelijk afwegingen bij investeringsbeslissingen



Sturen van de portefeuille

- Financieel rendement +

-M

aats

chap

pelijk

rend

emen

t +

Maatschappelijk en financieel rendement met elkaar in balans



Segmentering voorraad

- Financieel rendement (DR) +

-M

aats

chap

pelijk

rend

emen

t +

‘Bleeders’ (bv lage huur en scheefwoners)

Best of both worlds (bv rendabel, maatsch. vastgoed)

Maatsch. renderend (bv kernvoorraad)

Financieel renderend (dure huur)

Een hoger maatschappelijk effect, rechtvaardigt een lagere rendementseis



Optimum

Zoeken naar optimale mix

te maatschappelijk Portefeuillemix te financieel

-Bi

jdra

ge a

an c

orpo

doel

en+

Corporatiedoelen = mix mts bijdrage en financiële continuiteit



Hoe sturen corporaties op waarde en hoe ver zijn ze daarmee?



Geinterviewde corporaties



Drie best practices



Portaal: allocatiemodel

– Waardeallocatie (financieel) meten met aeDex/IPD

– Maatschappelijke waarde meten via kernwaarden (enquetes)

– kwantitatieve uitkomsten is kader voor SVB en investeringsbeleid vestigingen

– Elk jaar worden prestatiecontracten met vestigingen gemaakt



Hestia: integratie strategie en processen

– Rendementseis op eigen vermogen

– Investeringsstatuut met financieel-maatschappelijk kader

– Waardesturingsdoelen normatief voor processen

MT; strategievorming

Medewerkers; processen

Integrale afstemming



Ymere: cockpitmodel

– Strategische cockpit: gebieden benoemen op macroniveau, obv gebiedsladder en maatschappelijke doelen

– Tactische cockpit, op vestigingsniveau (7000 VHE’s) kijken naar subgebieden. Waar gaan we nou echt voor? Obvleefbaarometer, gegevens eigen bezit, demografie

– Eigen taxatie managementsysteem (TMS) opgezet



Belangrijkste conclusies



Waardesturing is nuttig en nodig

– Waardesturing, het integraal sturen van de portefeuille op financieel én maatschappelijk rendement, in het licht van organisatiedoelstellingen en strategie, is nuttig én nodig

� Maar staat nog in de kinderschoenen

� Methoden zijn divers



Instrumenten zijn divers

– Er is (nog) geen eenduidige manier van het sturen op waarde

– Instrumenten die gebruikt worden voor het meten van financieel rendement:

– IRR voor investeringsbeslissingen

– Aflopende geaccepteerde ORT

– Differentiatie in rendementseisen tussen segmenten

– Rendementseis op het eigen vermogen

– Maatschappelijk rendement wordt op veel verschillende manieren gemeten en blijft lastig

– Instrumenten zijn nog vaak meetinstrumenten en nog geen sturingsinstrumenten



Schaalgrootte is van belang voor methode

– Strategische denkkracht, investeringsvermogen en betrouwbare gegevensanalyse vraagt om een grote schaal

– Implementatie van waardesturing in processen vraagt om een kleine schaal

Portfolio

management

Assetmanagement

Propertymanagement

Grote schaal

Klei

ne s

chaa

l

Midden schaal



Samengevat

– Waardesturing is nuttig en nodig, maar staat nog in de kinderschoenen

– Instrumenten zijn divers en versnipperd

– Schaalgrootte is een belangrijke factor

– Grote corporaties investeren veel tijd en geld in systemen, maarhebben moeite het denken te verankeren in processen

– Kleinere corporaties zijn beter in staat om waardesturing te implementeren in processen, maar hebben vaak niet de juiste gegevens



Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie berusten bij Twynstra Gudde. Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde.

Gertjan [email protected] van [email protected]

www.twynstragudde.nl

Travel

Onderzoek waardesturing