31. Immobiliengespräch vom 28. Oktober 2010

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Herzlich willkommen zum 31. Schweizer Immobiliengespräch

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Heutiges tHema

Immobilienprojektentwicklung

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Dr. Markus Schmidiger, MRICS studienleiter iFZ, Hochschule Luzern / Velia immobilien ag

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Albert Metzmitinhaber, mmK immobilientreuhand ag

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www.mmk.ch

30 Jahre

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Was ist Projektentwicklung ?

Erarbeiten der Realisierungsvoraussetzungen eines vorgegebenen Investitionszieles unter Berücksichtigung des Marktes und dessen Entwicklung

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Welche Anforderung stellt die Projektentwicklung an den Bauherrn ? • Ein klar definiertes Ziel • Kapital • Optimismus • Lernfähigkeit • Neugier • Fähigkeit in Szenarien zu denken • Mut für das Unkonventionelle

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Worauf ist bei der Wahl der Partner zu achten ? • Kenntnisse des Marktes und dessen

Informationsquellen • Erfahrung in der Projektentwicklung • konstruktiv kritisch • Teamfähigkeit

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Langfristiges Wachstum

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Tatsächliches Wachstum Prognosen > Extrapolation

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Wie sind diese Partner zu führen ? • Klare Zieldefinition:

• Klare Definition der einzelnen Schritte

• Ergebniserwartung der einzelnen Schritte

Nachhaltigkeit hinsichtlich Ertrag Nachhaltigkeit hinsichtlich Unterhalt und Betrieb

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Wie sind die Erfolgschancen von Projektentwicklungen zu beurteilen ? • Abhängig von der Zielsetzung • Können schrittweise festgestellt werden

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Sinn der Projektentwicklungen ?

• Jedes Bauvorhaben durchläuft eine Projektentwicklung.

• Je nach Investitionsvorhaben kann diese Entwicklung einfacher oder komplexer sein

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Camille Maximilien Frédéric de Renesse-Breidbach

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Elementare Grundsätze der Projektentwicklung • Denken Planen Handeln • Wichtig ist, diese Reihenfolge einhalten • Dort wo Informationen fehlen

könnte Nachdenken hilfreich sein

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Was nicht passieren sollte

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Vor der Projektentwicklung

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Nach der Projektentwicklung

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Oliver RappoldPartner, gloor + sieger rechtsanwälte

Oliver Rappold28. Oktober 2010 1

Immobilien ProjektentwicklungRechtliche Herausforderungen

Schweizer Immobiliengespräche28. Oktober 2010

Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., Partner

28. Oktober 2010 2 Oliver Rappold

Inhalt

• Parteien / Vertragsverhältnisse

• Rechtliche Herausforderungen

• Due Diligence

• Entwicklung, Bau und Vermarktung

• Finanzierung

• Finanzierungsverträge

• Fazit

28. Oktober 2010 3 Oliver Rappold

Parteien und Vertragsverhältnisse

Eigentümer/Investor

Käufer (STWEG)

Mieter (Nutzer)

Landverkäufer

Bank/Investor

[Baurechtsgeber]

TU/GU

Entwickler

Architekt

Subunternehmer / Subplaner

[Baurechtsvertrag]

Kaufvertrag/Mietvertrag

(Reservationsvertrag)

Landkaufvertrag

Finanzierungsvertrag

TU/GU-Werkvertrag/ Entwicklervertrag/Architektenvertrag

Bauherrenberatung

Auftrag

28. Oktober 2010 4 Oliver Rappold

Rechtliche Herausforderungen

• Langer Zeithorizont

• Vielzahl von Parteien

• Zahlreiche Varianten

• Behörden

• Grundstück

• Rekurse und deren Vermeidung

• Marktentwicklung

• Hoher Kapitalbedarf

• Verträge (Anzahl und Inhalt/Komplexität)

28. Oktober 2010 5 Oliver Rappold

Rechtliche Due Diligence

• Parzellierungen / Anpassung Dienstbarkeiten

• Grundbucheintragungen

• Erschliessung

• Nutzung / Überbaubarkeit (Bau- und Zonenordnung, Gestaltungspläne, etc.) / Baubewilligung

• Neue Dienstbarkeiten (Überbaurechte für Tiefgaragen, Wegrechte)

• Bodenanalyse (Altlasten, Fels, Wasser)

• Bestehende Mietverhältnisse (Erstreckung)

• Denkmalschutz

• Nachbarn

28. Oktober 2010 6 Oliver Rappold

Entwicklung, Bau und Vermarktung

• Wer trägt welche rechtlichen Risiken?

• Trennung Entwickler und Unternehmer?

• TU- oder GU-Vertrag?

• Architekt / Wettbewerbe

• Interessenskonflikte

• TU / GU oder direkte Beauftragung?

• Einbindung von Makler

• Berücksichtigung von zukünftigem Nutzer / Käufer

• Wichtig: Definition von Phasen und Ausstiegsklauseln

28. Oktober 2010 7 Oliver Rappold

Finanzierung

• Vielzahl von Finanzierungsmodellen

• Eigenmittel

• Kreditfinanzierung durch Bank

• Leasingfinanzierung

• Private Equity-Finanzierung (EK, FK und/oder Mezzanine)

• Finanzierung durch Entwickler bzw. TU/GU

• Finanzierung durch Anleger (KGK, SICAV, kotierte Immobiliengesellschaft)

28. Oktober 2010 8 Oliver Rappold

Finanzierungsverträge

• Berücksichtigung der rechtlichen Herausforderungen

• Vorsicht bei Zusicherungen

• Einbau von Flexibilität

• Force Majeur

• Teilung des Entwicklergewinns

• Abhängigkeiten?

• Sicherheiten

• Steuerliche Konsequenzen

28. Oktober 2010 9 Oliver Rappold

Fazit

• Projektentwicklung: a+2b+c+4d=e

• Detaillierte Due Diligence (� Projektbasis und Vertragsinhalt)

• Planung, Planung, Planung

• Viele Wege führen nach Rom

• Hoher Koordinationsbedarf (ev. Koordinationsvertrag)

• Verhandeln statt Erzwingen

• Schnittstellendefinitionen

• Verträge: sorgfältige Ausarbeitung / pragmatische Lösungen

• Rechtliches Projektmanagement unabdingbar (‘Moving Target’)

Oliver Rappold10

Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Kontakt:

Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M.Gloor & Sieger RechtsanwälteUtoquai 37, 8008 ZürichTelefon 044 254 61 61Telefax 044 254 61 71E-Mail orappold@gloor-sieger.chHomepage www.gloor-sieger.ch

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Stefan Schreiber geschäftsleiter, swiss Building Concept ag

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 1

Herzlich willkommen!

Projektentwicklung – Die Sicht des Entwicklers

Stefan SchreiberGeschäftsleiter Swissbuilding Concept AG

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 2

Entwicklung. Wachstum.

Gründungsjahr: 1999

4 Standorte: St. Gallen, Basel, Zürich, Zug, seit 1. Oktober 2010 Aarau

16 Mitarbeiter: Geschäftsleiter, Projektentwickler, Finanzen, Sekretariat

Geschäftsbereiche:Projektentwicklung von Wohn- und GeschäftsimmobilienMachbarkeitsstudien und Markt-/StandortanalysenFinanzierungskonzepte

Führungs- und Managementsystem: TMQ

Gründungsjahr: 1992

7 Standorte: St. Gallen [Firmensitz], Basel, Bern, Chur, Zürich, Zug, seit 1. Oktober 2010 Aarau

120 Mitarbeitende: Geschäftsführer, Projektleiter, Bauleiter, Baukostenplaner, Sekretariat

Geschäftsbereiche:Kostenplanung und BauleitungGeneralplanungRealisierung als Total- und

Generalunternehmerin

Führungs- und Managementsystem: TMQQ-Zertifiziert nach ISO 9001:2008

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 3

Wir. Für Sie.

Assistenz GruppenleitungPeter Mettler . Gian Reto Lazzarini

Gruppenleitung

Exekutive

PersonalMarketing

Finanzen . Controlling

ITTMQ

Risk ManagementCEO: Stephan Wüstemann

Bauengineering.com AG: VerwaltungsratPräsident: Hans-Peter Domanig

Delegierter des Verwaltungsrates: Peter MettlerMitglieder: Remo Stoffel . Gian Reto Lazzarini

ZürichRalph Losi

ZugAlexis Joannou

BaselManfred Meury

BernManfred Meury

Geschäftsstellen

ExekutiveCEO: Stefan Schreiber

PersonalMarketing

Finanzen . Controlling

ITTMQ

Risk Management

ZürichTino Margadant

ZugAlexis Joannou

Geschäftsstellen

Swissbuilding Concept AG: VerwaltungsratPräsident: Hans-Peter Domanig

Delegierter des Verwaltungsrates: Peter MettlerMitglieder: Remo Stoffel . Gian Reto Lazzarini

ChurAlbert Raimann

Aarau(ab 1.10.2010) Anton Paulin

Basel Rolf Bühler

St. Gallen[Firmensitz]

Arthur Fagagnini

St. Gallen[Firmensitz]

Stefan Schreiber

Aarau (ab 1.10.2010) Anton Paulin

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 4

Projektentwicklung – Begriffe.

Immobilienprojektentwicklung:

Wohnimmobilien (Miete)

Gewerbe-, Dienstleistungsimmobilien

Sonderimmobilien (Detailhandel, Hotel, Gastronomie, Freizeit, Gemischte Nutzungen)

PPP – Public Private Partnership

Stockwerkeigentum

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 5

Projektentwicklung – Beteiligte.

Der Immobilienprojektentwickler ist Generalist in den Sparten Architektur/Bauplanung, Marketing und Kommunikation

nach Wiedemann M., Dissertation: Risikomanagement bei der Immobilien-Projektentwicklung

Projekt-entwickler

Politik

Gerichte

Rechtsanwälte

rechtlicheAspekte

Notare

TragwerksplanerFachingenieure

wirtschaftlicheAspekte

Fachplaner

Architekten

Bauunternehmen

Städtebauliche,architektonisch/

technische/Aspekte

Stadt/GemeindeÖffentlichkeit

Nachbarn

Gutachter

Banken

Kapitalgeber

Berater

Lieferanten

VersicherungenGrundstücksbesitzer

Konkurrenten

MaklerSteuern Mieter

Investor

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Projektentwicklung – Anforderung und Ziele.

Investorentauglichkeit

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Wirtschaftlichkeit + Vermarktungsfähigkeit

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Projektentwicklung – Vorgang.

AkquisitionGrobanalyseProjektstrategieDetailanalyseInvestitionsentscheidSicherung der LiegenschaftProjektentwicklung und –planungInvestorenbindungAllenfalls Nutzung/Vermietung sichernFinanzierung regelnBauprojekt, BaubewilligungsverfahrenVerträge Landerwerb, TU, etc.

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 8

Projektentwicklung – Detailanalyse.

Machbarkeitsstudie, Vorprojekt

Due Diligence

Technische und bauliche Prüfung

Finanzielle Prüfung (Standort, Markt, Investition und Ertrag)

Rechtliche Prüfung

Steuerüberprüfung

Umwelttechnische Prüfung

Risikoanalyse

Projektbudget

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 9

Projektentwicklung – Vorgang.

AkquisitionGrobanalyseProjektstrategieDetailanalyseInvestitionsentscheidSicherung der LiegenschaftProjektentwicklung und –planungInvestorenbindungAllenfalls Nutzung/Vermietung sichernFinanzierung regelnBauprojekt, BaubewilligungsverfahrenVerträge Landerwerb, TU, etc.

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 10

Zusammenarbeitsmodelle mit Investor.

Investor kauft realisiertes und vermietetes Projekt

Investor kauft bewilligtes Projekt

Investor besitzt Grundstück und lässt Projekte entwickeln

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Erfolgsfaktoren in der Zusammenarbeit.

Professionelle und seriöse Vorbereitung

Klare Definition der Ziele, Schnittstellen und Aufgaben

Unmissverständliche Projektdefinition und Festlegung der Ertrags- und Renditeziele

Kommunikation

Transparenz und Fairness

Kompetente und entscheidungswillige Projektverantwortliche auf beiden Seiten

Win-Win-Situation für beide Projektbeteiligten

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«Businesshouse» Geltenwilenstrasse, St. Gallen.

Neubau Büro- und Dienstleistungsgebäude

Swissbuilding als ProjektentwicklerBauengineering als TotalunternehmerBruttogeschossflächenBüro/Dienstleistung 7‘043 m2Lager/Archiv 682 m2Autoeinstellplätze 115Rauminhalt 52‘140 m3Bauzeit 22 Monate

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 13

Chavez-Verde, Opfikon-Glattpark.

EntwicklungNeue Wohnüberbauung

Grundstückfläche 3‘873 m2Geschossfläche Gesamtprojekt 12‘900 m2Fläche Wohnen (HNF) ca. 7’063 m2Parking 77 PPBaueingabe Mai 2009Baubeginn geplant Herbst 2009

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Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit! die Präsentation finden sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/

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das näCHste immoBiLiengesPräCH Immobilienvermarktung in Zeiten von Google, Facebook, Twitter & Co. mittwoch, 24. november 2010 um 17.30 uhr im Kongresshaus Zürich.