201４年３月１２日

㈱昌平不動産総合研究所清宮　仁

本郷瀬川ビルの省エネ対策賃貸オフィスビルの事例

平成 25年度中小規模事業所の地球温暖化対策事例

本郷瀬川ビルの概要所在地 東京都文京区本郷竣工 1988年 7月　築 25年ＳＲＣ造 地上６階　地下１階延床面積 ３ ,７００㎡貸室面積 ２ ,４００㎡空調設備 デシカント空調システム　　　　 店舗パッケージエアコン照明設備 専有部　ＦＨＦ型蛍光灯　　　　 共用部　 FHF/LED混在衛生設備 ウォッシュレット・自動水栓給湯設備 各階電気給湯器・浄水器昇降機　 11名乗車 ×２基駐車場　 機械式９台　平面式４台テナント数　７　　　　　　１階　飲食店舗・楽器ショールーム　　　　　　２階～５階　事務所　　　　　　６階　事務所・貸会議室

国登録有形文化財　本郷瀬川邸・苔庭庭園を併設明治 20年建築　築 127年敷地　 527坪　 建物　 150坪

省エネ対策の実績2004年度　蛍光灯照明器具全面ＦＨＦ化　階段室ＦＨＦ＆人感センサー化2006年度　給湯室電気温水器更新　外気導入量の抑制2008年度　ビル協の省エネ対策を実施　直管型 LED蛍光灯 134本変更　トイレ LEDダウンライト導入2009年度　トイレ・給湯室排気ファン更新2010年度　猛暑の影響で増加2011年度　震災緊急節電対策2012年度　窓を高断熱ペアガラスに変更　デシカント空調システムに更新2013年度　ＢＥＭＳ導入・デマンドコントロール開始

2003年度　原単位消費量 1,763MJ/㎡年　 CO2排出量 68.2㎏ -CO2/㎡年2012年度　原単位消費量 1,017MJ/㎡年　 CO2排出量 39.2㎏ -CO2/㎡年

省エネ取り組み宣言ビルの CO2排出量を掲示

CO2排出量計算 EXCEL制作配布オーナー自らビルを知るテナントに知らせる

オーナー・テナント双方の啓発活動を推進

省エネ対策パンフをテナント全員に配布

ビルのエネルギー構造を知ってもらい

どうすれば省エネできるか

省エネ啓発ポスター

地球のことじつは自分のことはじめましょう

一つひとつ小さなことから

中小ビルの実態を調査し、身の丈にあった対策を実行

2008年　ビルヂング協会の省エネ対策

省エネ取組み宣言CO2排出量掲示板 月次・年次エネルギーレポートで PR 省エネポス

ター

来館者用省エネパンフレット

㈱ LIXILと共同実験の告知保水セラミックスの敷設による屋上外断熱の効果測定を PR

ビル協の対策＋独自対策の PR ・・・継続は力なりこの省エネ行動の外部流出コストは掲示板の製作費だけ

テナントへの啓発活動開始

2009 年　調査ビルを拡大し、テナントへも省エネアンケート

調査ビルを東京・大阪 50棟に拡大（平均築年数 33年）テナント回答　 300社（平均 300㎡、 24人、 12時間 / 日稼働）

ビルが行う省エネは 7割超のテナントが支持テナントが出来る省エネ対策も主要項目が 7割超共用部で行う省エネ対策も「するべき」「容認」が 9割超

啓発活動が成果を挙げ、テナントの協力で省エネ推進

テナント毎に排出量を報告できる省エネ計算システムに改良

テナントアンケート結果を掲載したパンフを配布

テナントの高い省エネ意識を紹介

2010年　ビルヂング協会の追加対策

契約電力５ 00kw未満（中小ビル）は任意だったがテナントから「節電しないのか」の声が挙がった！

ビル協で制作した緊急対策計画システム1；現状を知って削減目標から節電量を設定2；照明は灯具の撤去本数から節電量を計算3；空調は温度変更から節電量を予測4；自販機など備品の節電量を予測5；すべての SW に節電シール貼付け

テナント向け緊急節電要請1；共用部節電対策への理解を要請2；専用部節電対策の紹介と協力要請3；ワットチェッカー貸出（ PC輝度調整等）

前日の節電量を毎日 EVホールに掲示前年比 20%以上の節電を実現

201１年　緊急節電対策

緊急（すぐ出来る）節電対策

各階南北2ゾーンのパッケージ型エアコン＋ダクト空調からデシカント（調湿）外調機＋顕熱専用マルチエアコン＋高断熱ペアガラス　に更新

テナントも無理せず省エネで快適 夏季；湿度40%なら28℃でも快適 冬季；湿度50%なら22℃でも暖かい

空調課金方式はテナントの省エネを反映 旧；定時空調は共益費＋残業休日は使用時間課金 新；外調機は共益費＋マルチエアコンは電気代従量課金 テナントが省エネすれば光熱費ダウンする仕掛け テナント光熱費は、旧ルールの1/3に削減

更新で空いた設備スペースの活用 屋外機スペースが１／３→花壇を設置・将来的には太陽電池スペース 各階機械室は外調機天吊り→喫煙室設置・倉庫スペースとして活用

201２年　空調設備更新

デシカント（調湿）空調は夏に大きな削減効果冬は加湿エネルギー分効果は減るが、年間 RH４０～５０%を確保快適で、省コスト（省エネ）な空調によりテナント満足度はさらに向上

テナント満足度調査でも居心地点数 10点満点の 9.3点（テナント平均）を獲得

2012年　月別電力量と CO2

2012年　電気代の削減効果

空調設備更新前と比べ　年間約 400万円の電気代削減ピーク電力が大幅に下がり、基本料金を 35％削減

電力消費量は目標２７%を超え２９％削減

今後の省エネ対策 ２０１３年度

BEMS を導入し、デマンドコントロール開始前年度ピーク電力 142kw を 10 ０ kw に目標設定

今後の省エネ計画 テナントの了解を得て、中間期外気冷房実験予定 専有部 FHF 蛍光灯安定器更新時に全面 LED 化を検討

㈱ LIXILと共同実験中の「屋上外断熱保水セラミックス」の商品化を待って全面採用予定

太陽電池パネルを検討中蓄電池または発電機を検討中

日本経済新聞

2012 年 5月 31 日掲

載

LED交換費をテナントが削減した電気代で回収

お茶の水瀬川ビルオーナーが出来る ESCO事例

ご清聴ありがとうございました

㈱昌平不動産総合研究所清宮　仁