Upload
pavao-reljic
View
36
Download
2
Embed Size (px)
DESCRIPTION
asdfsda
Citation preview
VLASNIŠTVO I INVESTIRANJE U HOTELIJERSTVU
CILJEVI PREDAVANJA
Odrediti značenje hotela kao imovine
Objasniti ulogu vlasnika / investitora u hotelijerstvu
Opisati donošenje odluke o investiranju u hotel
Pojasniti transakcije na suvremenom tržištu kupoprodaje hotela u svijetu i u Hrvatskoj
Ukazati na pojam, značenje i proces upravljanja imovinom u hotelijerstvu
Objasniti ključne aspekte investiranja u hotelijerstvu
Prikazati način ocjene isplativosti investicija u hotelijerstvu
Objasniti načine izračuna tržišne vrijednosti hotela
HOTEL KAO IMOVINA
HOTEL KAO NEKRETNINA
zemljište
zgrada (zgrade)
instalacije, oprema i namještaj
VLASNIŠTVO / IMOVINA U HOTELIJERSTVU
HOTELSKO POSLOVANJE
prihodi – rashodi = dobit
vrijednost hotela određuje se temeljem procjene budućeg poslovanja i ostvarive dobiti (metoda: diskontirani novčani tok)
Vlasništvo tj. imovina u hotelijerstvu ima dvojaki značaj:
ŠTO ODREĐUJE VRIJEDNOST HOTELA
KAO NEKRETNINE
STANJE OBJEKTA i NEPOSREDNOG OKRUŽENJA
primjerenost lokacije
veličina parcele, neposredno okruženje objekta
veličina hotelskog objekta i sadržaji kojima raspolaže
veličina smještajnih jedinica
fizičko stanje objekta (potreba renoviranja ili rekonstrukcije?)
stanje opreme i namještaja
TRENDOVI NA TRŽIŠTU NEKRETNINA
postojeće stanje cijena na tržištu nekretnina
predvidiva kretanja cijena na tržištu nekretnina
Kupoprodaja:
mogućnost
ostvarivanja
zarade
ŠTO ODREĐUJE VRIJEDNOST
POSLOVANJA HOTELA
Ukupni prihod
hotela po
raspoloživoj
smještajnoj
jedinici
Godišnji prihod hotela
=
Broj smještajnih jedinica u hotelu
ili... od TREVPAR-a do ProfPAR-a
Ukupna bruto
operativna dobit
hotela po
raspoloživoj
smještajnoj
jedinici
Godišnja bruto operativna dobit hotela
=
Broj smještajnih jedinica u hotelu
EBITDA po
raspoloživoj
smještajnoj
jedinici
Godišnja zarada hotela prije kamata i amortizacije
=
Broj smještajnih jedinica u hotelu
MOGUĆNOSTI INVESTIRANJA U HOTELIJERSTVO
Kupnja postojećeg hotela:
kupnja hotela s dobrim poslovanjem
kupnja potencijala za rast poslovanja
Kupnja hotela u izgradnji
Kupnja lokacije (zemljišta) i izgradnja hotela
različita
vrijednost
hotela
– ostvarivanje kapitalne zarade (kupoprodaja)
– ostvarivanje dobiti iz poslovanja hotela
– porezne olakšice (u nekim zemljama)
RAZLOZI INVESTIRANJA U HOTELIJERSTVO
VLASNICI / INVESTITORI U HOTELIJERSTVU
VLASNICI / INVESTITORI U HOTELIJERSTVU
• Vlasnici / investitori:
– privatni (tzv. equity) ulagači
– korporacije / hotelske tvrtke
– investicijski fondovi
– drugi institucionalni ulagači
• Različita priroda hotelskog investicijskog tržišta:
– u Americi: najveći investitori su fondovi za ulaganje u nekretnine (REIT -
Real Estate Investment Trusts)
– u Europi: heterogeno investicijsko tržište: investitori su hotelske
kompanije, institucionalni ulagači i različite vrste investicijskih fondova
(značajni su njemački otvoreni investicijski fondovi)
VLASNICI / INVESTITORI U HOTELIJERSTVU
• Investitori mogu posjedovati cijeli ili dio hotela
• Investitori mogu ulagati u hotelijerstvo kupnjom hotelske
nekretnine ili kupnjom dionica hotelskog trgovačkog društva
• U suvremenim uvjetima: vlasništvo je u hotelijerstvu često
odvojeno od upravljanja (vlasnik povjerava upravljanje za to
specijaliziranoj kompaniji – hotelskoj menadžment kompaniji)
TRANSAKCIJE KUPOPRODAJE HOTELA
HOTELSKE TRANSAKCIJE U EUROPI
Izvor: European Hotel Transactions 2011, HVS London
HOTELSKE TRANSAKCIJE U EUROPI
Izvor: European Hotel Transactions 2011, HVS London
HOTELSKE TRANSAKCIJE U EUROPI
Izvor: European Hotel Transactions 2011, HVS London
POJEDINAČNE HOTELSKE TRANSAKCIJE U EUROPI
Izvor: European Hotel Transactions 2011, HVS London
UPRAVLJANJE IMOVINOM U HOTELIJERSTVU
(Hotel Asset Management)
POJAM
UPRAVLJANJE IMOVINOM U HOTELIJERSTVU
(Hotel Asset Management)
Hotel Asset Management
Pomoć vlasnicima hotela da ostvare svoje ciljeve investiranja
Hotel Asset Manageri
djeluju kao predstavnici vlasnika u cilju osiguranja:
- da se hotel kupi za razumnu cijenu,
- da se njime ispravno posluje za vrijeme razdoblja njegovog posjedovanja
te
- da se proda na vrijeme i uz odgovarajuću cijenu.
FUNKCIJE
HOTEL ASSET MANAGERA
OPERATIVNA
RAZINA:
Svakodnevni
nadzor nad
nekretninom i
poslovanjem
hotela
STRATEŠKA
RAZINA:
Donošenje
investicijskih
odluka tijekom
životnog
ciklusa hotela
ULOGA I ODGOVORNOSTI
HOTEL ASSET MANAGERA
1. NADZOR NAD POSLOVANJEM HOTELA I NAD NEKRETNINOM
• Nadgleda ostvarene financijske rezultate i uspoređuje ih sa poslovnim planom
(budžetom), sa prošlogodišnjim ostvarenjem odnosno sa konkurencijom
• Prati konkurenciju na tržištu (tržišne rezultate, pojavu novih konkurenata i sl)
• Nadzire hotelski objekt – fizičko stanje objekta i definira potrebna renoviranja i
rekonstrukcije, nadgleda glavne sustave u objektu
• Nadzire proces budžetiranja i sudjeluje u odobravanju budžeta
• Savjetuje vlasnike u vezi s pitanjima menadžmenta (ocjenjuje menadžment
kompaniju i prati trendove hotelske industrije)
ULOGA I ODGOVORNOSTI
HOTEL ASSET MANAGERA
2. UPRAVLJANJE ULAGANJEM
• Savjetuje vlasnike u pogledu optimalnih investicijskih strategija (uspoređuje
ostvarene rezultate sa vlasničkim ciljevima, utvrđuje tržišnu vrijednost hotela i
buduća kretanja tržišta nekretnina)
• Prati investicijsko okruženje (prodajne cijene usporedivih objekata, stope
kapitalizacije kod hotelskih kupoprodaja i sl)
• Odabire i nadgleda hotelske operatore, davatelje franšiza i konzultante
• Pregovara i administrira ugovore (franšizne, menadžment ugovore, ug. s
dobavljačima i sl)
• Odobrava i prati kapitalna ulaganja u objekt
KLJUČNI ASPEKTI INVESTIRANJA U
HOTELIJERSTVU
HOTELIJERSTVO I INVESTIRANJE (1)
Hotelijerstvo je djelatnost koja zahtjeva angažiranje značajnih sredstava i to:
• za razvoj (visoka vrijednost imovine: zemljište, zgrade, oprema...)
• za poslovanje (relativno visoki troškovi poslovanja).
• imati odgovarajuće tržišno uporište
• imati dobar menadžment i ostvarivati profitabilno poslovanje
• uključivati povoljan odnos između uloženih sredstava i povrata na
uložena sredstva.
Stoga se ocjeni investicijskih projekata u hotelijerstvo mora posvetiti značajna
pozornost, kako bi se osigurao odgovarajući POVRAT NA ULAGANJE odnosno
RENTABILNOST ULAGANJA tj. ostvarilo isplativo ulaganje koje će:
HOTELIJERSTVO I INVESTIRANJE (2)
Na današnjem svjetskom hotelskom investicijskom tržištu ključna su pitanja:
(a) uvjeti pod kojima je kapital raspoloživ i
(b) mogućnost ostvarivanja profitabilnog poslovanja hotelskih projekata.
Hotelijerstvo se ubraja u red relativno niskoakumativnih djelatnosti tj. djelatnosti
koje ne ostvaruju visoke stope dobiti u poslovanju. Zbog toga kod investiranja
treba pažljivo procijeniti odnos između uloženih sredstava i očekivanih
ekonomskih učinaka (neto novčanog toka) iz budućeg poslovanja.
HOTELIJERSTVO I INVESTIRANJE (3)
U suvremenim uvjetima, radi smanjenja rizika vlastitih kreditnih plasmana, banke
i druge financijske institucije uobičajeno traže da ulog vlastitog kapitala
investitora u investiranju u hoteljerstvo bude minimalno 30% do 40%.
Kod kreditnog financiranja projekta od odlučujućeg su značenja uvjeti financiranja:
• visina kamatne stope,
• rok otplate kredita,
• razdoblje počeka otplate,
• potrebni depozit za dobivanje kredita i
• instrumenti osiguranja kredita.
Struktura financiranja investicijskih poduhvata u hoteljerstvu uobičajeno je odnos:
• vlastitog kapitala investitora (equity financing) i
• financiranja iz kreditnih izvora (debt financing).
HOTELIJERSTVO I INVESTIRANJE (4)
Kako bi se osiguralo kreditno financiranje investicije, potrebno je ekonomsko-
financijskom ocjenom projekta dokazati da projekt, u razdoblju svog
komercijalnog korištenja, omogućava:
• takav novčani tok koji je dostatan za uredno podmirivanje kreditnih obveza,
odnosno da je projekt likvidan,
• dokazati da projekt raspolaže stopom interne rentabilnosti koja je iznad
važećih prosječnih kamatnih stopa kod komercijalnih kredita na datom tržištu
kapitala.
HOTELIJERSTVO I INVESTIRANJE (5)
U svim investicijskim projektima koji se ocjenjuju, struktura izvora financiranja
kao i uvjeti financiranja, u velikoj mjeri određuju rezultate ocjene projekta po
navedenim kriterijima ocjene.
S obzirom na uobičajeno razdoblje uhodavanja hotelskih projekata - kako u
tržišnom tako i u operativnom smislu - u kojem su sredstva raspoloživa za
financiranje u pravilu minorna, investiranje u hotelijerstvu uobičajeno zahtijeva
razdoblje počeka otplate. U prosjeku se smatra da je razdoblje od tri godine
dostatno za tržišnu potvrdu novoga hotelskog projekta.
Osim predvidivih rezultata poslovanja hotela, na isplativost investicijskih
projekata u hotelijerstvu utječu:
• odnos trajnog kapitala i duga u financiranju određenog projekta,
• promjena duljine otplatnog razdoblja preuzetog kredita,
• promjena visine kamatne stope.
VRIJEME POTREBNO ZA RAZVOJ HOTELSKIH PROJEKATA
(Hoteli veći od 150 soba – greenfield ulaganja)
Izvor: Powers T, Barrows D.W: Introduction to the Hospitality Industry, John Wiley & Sons, 2006,
prema: STR/PPR/F.W. Dodge
Izgradnja
Master planiranje
lokacije i projektiranje
hotela
1.535 dana = 4,2 god.
1.900 dana = 5,2 god.
VRIJEME POTREBNO ZA IZGRADNJU HOTELA
(Broj dana od početka izgradnje do otvaranja hotela)
Izvor: Powers T, Barrows D.W: Introduction to the Hospitality Industry, John Wiley & Sons, 2006,
prema: STR/PPR/F.W. Dodge
OCJENA INVESTICIJSKIH PROJEKATA U
HOTELIJERSTVU
- FEASIBILITY STUDIJA -
ŠTO JE FEASIBILITY STUDIJA ?
FEASIBILITY STUDIJA (ILI INVESTICIJSKA STUDIJA)
je studija kojom se ocjenjuje isplativost ulaganja u hotelski projekt
odnosno opravdanost ulaska u investicijski poduhvat.
Svrha je feasibility studije objektivizirano ocijeniti tržišnu i financijsku
opravdanost ulaska u hotelski projekt, temeljem definiranog tržišnog
koncepta i iznosa investicije.
Ocjena isplativosti hotelskog projekta provodi se putem tržišne i ekonomsko-
financijske ocjene projekta, putem ocjene koncepta projekta, investicijskih
iznosa te budućeg tržišnog potencijala kao i očekivanih financijskih učinaka
projekta u njegovoj eksploataciji.
OBUHVAT FEASIBILITY STUDIJE (1)
Analiza okruženja
- Političko i pravno okruženje u zemlji, gospodarsko okruženje u zemlji i regiji
- Analiza destinacije u kojoj je hotelski projekt lociran (opće informacije, transport,
komunikacije, infrastruktura)
Analiza tržišta i konkurencije
- Analiza turizma u zemlji i regiji (trendovi, ponuda, potražnja, projekti u toku, prognoze
daljnjeg razvoja turističkog tržišta)
- Analiza turizma u destinaciji u kojoj je hotelski projekt lociran
- Analiza relevantne konkurencije u zemlji i inozemstvu
Hotelski projekt “X”
- Analiza lokacije
- Program sadržaja hotela (opis projekta)
- Marketinška strategija (tržišno pozicioniranje, razvoj proizvoda)
- Upravljački model
- Iznos, namjena i terminski plan ulaganja
- Izvori financiranja i plan otplate kredita
OBUHVAT FEASIBILITY STUDIJE (2)
Projekcija očekivanih tržišnih i financijskih učinaka hotelskog projekta
- Pretpostavke za ostvarenje tržišnih i financijskih učinaka u poslovanju hotela
- Projekcija tržišnih rezultata projekta
- Projekcija financijskih rezultata projekta (formiranje prihoda po prodajnim mjestima
hotela, račun dobiti i gubitka hotela po USALI metodi, novčani tok, bilanca)
Ekonomsko-financijska ocjena projekta
- Likvidnost projekta
- Rentabilnost projekta (interna stopa rentabilnosti)
- Povrat na ulaganje (ROI)
- Povrat na uloženi vlastiti kapital investitora (ROE)
- Iznos, namjena i terminski plan ulaganja
- Izvori financiranja i plan otplate kredita
Analiza osjetljivosti projekta
Zaključak o opravdanosti ulaska u investiranje
TRŽIŠNA VRIJEDNOST HOTELA
NAČINI UTVRĐIVANJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI HOTELA
NAČELO
ZAMJENE
NAČELO
STVARANJA
PRIHODA
NAČELO
KAPITALIZACIJE
PRIHODA
NAČELO
USPOREDBE
PRIHODA
NAČELO
POVRATA NA
INVESTICIJU
NAČINI UTVRĐIVANJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI HOTELA
NAČELO
ZAMJENE
NAČELO
STVARANJA
PRIHODA
NAČELO
USPOREDBE
PRIHODA
Vrijednost se određuje prema cijeni gradnje
(zamjene) sličnog hotela na sličnoj lokaciji.
(Koristan za nove hotelske projekte)
Vrijednost hotela je višekratnik prihoda od
smještaja kojeg hotel trenutno ostvaruje.
Polazi se od pretpostavke da bi se sličan hotel
na određenoj lokaciji trebao prodavati po
sličnoj cijeni po sobi.
NAČINI UTVRĐIVANJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI HOTELA
NAČELO
KAPITALIZACIJE
PRIHODA
NAČELO
POVRATA NA
INVESTICIJU
Razvija se stopa kapitalizacije između
projiciranog hotelskog prihoda, troškova i
njegove tržišne vrijednosti.
Vrijednost hotela se temelji na očekivanom
povratu na investiciju.
Ponovimo ...
Hotel kao imovina Upravljanje imovinom u
hotelijerstvu
Vlasnici – investitori u
hotelijerstvu
Hotelske transakcije na
tržištu nekretnina u Hrvatskoj
i svijetu
Ocjena investicijskih projekata u hotelijerstvu
Tržišna vrijednost hotela
Ovo predavanje obuhvaća
sljedeće dijelove literature:
• Hayes, Ninemeier "Upravljanje hotelskim poslovanjem" (str. 521-542)
Preporuka za dodatnu literaturu:
Paul Beals & Greg Denton: Hotel Asset Management – Principles & Practices,
Educational Institute of the American Hotel & Lodging Association, 2004.
Martin G. Jagels, Michael M. Coltman: HOSPITALITY MANAGEMENT ACCOUNTING,
8th edition, John Wiley & Sons, New York, 2004 ., str. 521 - 543. – Poglavlje: Feasibility
studies – An Introduction