Andelsbolig Nyt - Februar 2011

Andelsbolig NytKØBENHAVN | FEBruAr 2011 | 4. ÅrGANG | Nr. 1

Nyhed: 2 ud af 5 frygter for økonomien

SE SidE 2

Tema: Den offentlige vurdering

SE SidE 4-5

- Generelt er der tale om, at ejendomsvurderingerne for an-delsboliger falder med op til 10 procent. dette er tendensen for både store byer som Århus og Ålborg og for en række mindre kommuner. der vil også være kommuner, hvor den offentlige vurdering af andelsboligerne vil være nogenlunde uændret i forhold til 2008-vurderingen, blandt andet i Københavns, Frederiksberg og Odense kom-mune, skriver skattedirektør Jens Perch Nielsen fra SKAT.

Havde gættet på op til 20 procentinden SKAT offentliggjorde sin prognose havde Andelsbolig Nyt talt med en række eksperter på

området, og blandt andre Valuar Jacob Lund Hansen fra Nybolig Erhverv og direktør Jan Nyby fra Andelsboligmæglerne havde forventet et fald på op til 20 pro-cent, når det kom til ejendoms-vurderingerne.

- Jeg er meget overrasket over SKATs prognose, da jeg mener, at et fald på 20 procent var et realistisk bud. Vi har set ek-sempler på, at ejendomme sæl-ges for under 10.000 kroner per kvadratmeter, og det afspejles bestemt ikke i denne prognose, siger Jacob Lund Hansen fra Nybolig Erhverv og fortsætter.

- Sammenligner man priserne i 2006 med priserne i dag, så er

der sket et fald på 30-40 pro-cent, som fortrinsvis er sket frem til vurderingstidspunktet i 2008, mens den offentlige vur-dering i 2008 kun blev sat ned med 10 procent.

Ved den argumentation som SKAT fremfører så fastholdes en afvigelse på 20 procent mel-lem den offentlige vurdering og de faktiske priser.

- Når man kigger på, hvordan den resterende del af boligmar-kedet har bevæget sig, så er jeg

overrasket over resultatet, siger Jan Nyby fra Andelsboligmæg-lerne.

tør ikke sænke vurderingendirektør for Andelsportal.dk, Martin Borgstrøm, er ikke i tvivl om, at vurderingerne burde have været sænket yderligere.- På mig virker det, som om SKAT ikke tør sænke vurderin-gerne, efter at man i 2004 og 2006 hævede dem meget vold-somt.

Læs mere på: Andelsportal.dk

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Keldsøvej 24 - 2100 København Ø - 4484 [email protected]

Den offentlige ejendomsvurdering har igennem ti-derne været til diskussion, og emnet er igen blevet bragt på banen, efter at SKAT torsdag den 13. januar offentliggjorde en prognose for vurderingsåret 2010 af landets andelsboliger. Prognosen for vurderingen per 1. oktober 2010 viser, at ejendomsvurderingerne af lan-dets andelsboliger falder langt mindre end forventet.

Prognose:Andelsboliger falder medop til 10 procent i værdi

Din boligforening kan nu vinde en komplet og færdigmonteret altan

inklusive dørparti og hele processen fra sagsbehandling og projekte-

ring til montering og finish. Den samlede værdi er ca. kr. 100.000.

Sådan deltager du i konkurrencen

Din boligforening skal blot kontakte Altan.dk på tlf. 7026 8303 inden

den 1. juni 2011 og indhente et uforpligtende tilbud på altaner til

jeres etageejendom. I deltager helt automatisk i lodtrækningen om

en smuk og funktionel altan helt uden beregning, hvis I vælger at få

jeres nye altaner leveret og monteret af Altan.dk.

Se konkurrencebetingelserne på www.altan.dk

Derfor Altan.dk

1. Mange flotte altanmodeller

2. Samlet projektstyring fra idé til færdig altan

3. Egen ingeniørafdeling

4. Montage fra arbejdsplatform, fri for stillads

5. Erfarne montørteams, der klarer alt

6. Økonomisk tryghed, AAA kreditværdig

7. 30 års garanti

8. Mange tilfredse kunder

100.000,-

Vind en spritny altan ...

156

86

· bu

reau

LIST

.dk

KØBENHAVN | FEBruAr 2011 | 4. ÅrGANG | Nr. 1



Dystre forudsigelser for økonomien i mange andelsboligforeninger påvirker også andelsha-vernes tro på fremtiden. En undersøgelse blandt brugerne på Andelsportal.dk viser, at over 40 pro-cent er bekymret over de-res forenings økonomiske situation.

Flere andelsboligforeninger var i løbet af 2010 på randen af konkurs. Mærkværdige låntyper med såkaldte swap-aftaler, ren-tetrapper og uforståelige økono-

miske aftaler betød, at en række andelsforeninger stod med en næsten uoprettelig gæld. Det har fået flere eksperter til at spå et økonomisk vanskeligt år for de hårdest ramte foreninger. Tendensen afspejler sig tydeligt blandt Andelsportal.dk’s bru-gere. Hele 42 procent har svaret ja til, at de er bekymrede over deres forenings økonomi. - Når vi taler med andelsha-verne, kan vi tydeligt mærke, at der er en generel utryghed

for deres økonomiske fremtid. Medierne har svømmet med skrækhistorier, og det bekym-rer selvfølgelig mange, fortæl-ler Martin Borgstrøm, der er administrerende direktør for Andelsportal.dk kan sove trygt om natten Men på trods af situationen har langt de fleste andelshavere fak-tisk ikke noget at frygte. - Heldigvis har mange forenin-ger været ganske fornuftige til at vælge de rigtige låntyper. Vi hører ofte fra bekymrede an-

delshavere, som faktisk sidder ganske fornuftigt i det. Mit bed-ste råd er, at man søger profes-sionel hjælp, hvis man er i tvivl, siger Martin Borgstrøm.

2 ud af 5 andelshavere frygter for foreningens økonomi

Nyheder

RedaktionenSune Holst (ansv.)

Magnus KrabbeAndelsbolig Nyt udgives afAB Gruppen A/SKristen Bernikows Gade 41105 København K.

Telefon: 77 33 40 00E-mail: [email protected].

Oplag: 3600 ekspl.

Som det kan læses på forsiden og på temasiderne i dette maga-sin, så er SKAT kommet med en prognose for den offentlige ejen-domsvurdering gældende for landets andelsboliger. Værdien falder i visse geografiske områ-der med op til 10 procent, mens København, Frederiksberg og Odense meget overraskende går fuldstændig fri og fastholder niveauet fra 2008. det er ikke retvisende i forhold til, hvordan boligmarkedet har udviklet sig.

reelt set burde den offentlige ejendomsvurdering være faldet meget, meget mere.

undgå gældsfælderderfor er det bydende nødven-digt, at banker og bestyrelser i andelsboligforeninger udviser stor ansvarlighed, så kommende købere af andelsboliger ikke lok-kes i en gældsfælde, hvor de hur-tigt kan blive erklæret for tek-nisk insolvente. det er vigtigt at undgå, at flere unge førstegangs-

købere bliver lokket til at købe en andelsbolig til overpris.

brug valuarrådet herfra er derfor at tage den offentlige ejendomsvurde-ring med et stort gran salt og overveje at få en valuarvurde-ring, når i skal fastsætte vær-dien på jeres forening. På den måde kan vi igen få trygheden tilbage på andelsboligmarkedet.

- Martin Borgstrøm

Adm. Direktør, Andelsportal.dk

E-mail: [email protected] KL

UM

ME

Tid til ansvarlighed!

2


For den lille andelsbo-ligforening er der nu et nyt redskab på marke-det til at styre budgettet for foreningen ti år ud i fremtiden. En såkaldt ejendomskvalitetsrapport, eller i daglig tale blot en EKV-rapport, kan i mange tilfælde være et økonomisk billigt alternativ til en ved-ligeholdelsesplan.

EKV-rapporten udarbejdes af håndværkere og koster typisk 30-40.000 kroner, alt efter an-delsboligforeningens størrelse.

kigger ti år ud i fremtidenHelt konkret er en EKV-rapport en oversigt over, hvilke nød-vendige vedligeholdelser, som andelsboligforeningen står overfor 10 år ud i fremtiden. For eksempel kan den påpege,

at det er nødvendigt at få nye vinduer, at skifte faldstammen, eller få isoleret gavlene. På den måde har man et overblik over hvilke forbedringer, der skal la-ves i andelsboligforeningen. En EKV-rapport er altså en form for light-udgave af en vedli-geholdelsesplan. det er op til foreningen selv, hvornår de en-kelte tiltag skal foretages, men EKV-rapporten vil også give en

anbefaling af i hvilken priorite-ret rækkefølge, det kunne eller burde gøres.

læg budgettet ud fra ekv-rapporteni bestyrelserne rundt omkring i landets andelsboligforeninger sidder ofte personer uden me-gen, eller slet ingen, erfaring med vedligeholdelse. For disse vil en EKV-rapport være et nyt-tigt redskab til at danne sig et overblik over, hvor og hvornår indsatsen skal sættes ind.

Er det for eksempel nødven-digt at skifte bygningens tag indenfor en given tidsramme på eksempelvis fem år, så kan an-delsboligforeningen budgettere med dette og spare op til renove-ringen, i stedet for det kommer som en pludselig overraskelse, der hæver fællesudgifterne for de enkelte andelshavere.

Hvis du ønsker et tilbud på en EKV-rapport, så klik ind påAndelsportal.dk/indhenttilbud


Få overblik med en EKV-rapport

DET ER VIGTIGT AT VÆLGE DEN RIGTIGE LØSNING, SÅ JERES ANDELSFORENING KAN UDNYTTE DE MANGE MULIGHEDER, ET MODERNETELEFONSYSTEM OG DATANETVÆRK KAN TILBYDE.

Udfører alle former for elinstallationer såsom:

Dørtelefonanlæg

Inden- og udendørs belysning

Tavler og relæ

Alarmer

Tv og videoovervågning

www.comsat.dk 2040 4055 [email protected]

Læs flere nyheder på Andelsportal.dkNyheder

3



Tema: den offentlige ejendomsvurdering

Andelsboligerne bliver i store dele af landet ramt af et markant prisfald på op til 10 procent, og foreningernes værdi vil dermed blive sat betragteligt ned i forhold til den seneste vurdering fra 2008. dette er tendensen for både store byer som Århus og Ålborg og for en række mindre kommuner Alligevel bør andelshaverne i disse områder slå koldt vand i blodet.

- For langt de fleste er det uden betydning, da der reelt er tale om papirpenge, medmindre man skal sælge eller belåne sin andelsbo-lig. Selvfølgelig vil de, som har købt i 2010 miste en del, men det er kun et fåtal, siger Carsten Volden, direktør i Colliers Ejendoms-administration.

rammer fåinteresseorganisationen for andelsboligforeninger, ABF, er enig i, at det er et fåtal af andelsboligforeninger, som vil blive hårdt ramt, da langt de fleste har en god og sund økonomi.

ret beset, så rammer de nye offentlige ejendomsvurderinger altså kun de foreninger, der har optaget for store lån i ejendommen, samt de andelshavere, som står overfor et forestående salg.

valuarvurderinger kan Hindre nedskrivningEn afledt konsekvens kan imidlertid blive, at mange foreninger i de hårdest ramte områder vil få foretaget en valuarvurdering, da disse vurderinger ofte ligger højere end de offentlige, hvilket blandt andet skyldes, at den enkelte andelsboligforening bliver gennem-gået og vurderet selvstændigt. det skal ses i modsætning til det of-fentlige, der foretager en vurdering på baggrund af de oplysninger, de har om salg af private udlejningsejendomme.

Valuaren vil via en besigtigelse opdage forbedringer, som for ek-sempel en renoveret gårdhave, nye døre eller nye altaner, der alle er ting, som vil påvirke den samlede vurdering i en positiv retning.

SKAT er kommet med en prognose for den offentlige ejendomsvurde-

ring gældende for andelsboliger. Selv om vurderingerne flere steder i

Danmark er faldet med op til 10 procent, så er resultatet langt under det

forventede, og flere kan ånde lettede op. Men hvad er konsekvenserne af

denne prognose?

4

Andelsværdien falder - hvad er konsekvensen?

>>Det er ikke fair at lokke nye ind,som reelt straks bliver teknisk insolvente,med mindre priserne stiger.<<

Den maksimale andelsværdi er udtryk for den maksimale, lovlige andelsværdi.

Det er med andre ord ikke en ga-rantipris, som du kan være sikker på at sælge boligen til.

Generalforsamlingens fastsatte

pris er den maksimale, lovlige an-

delsværdi for boligen.

Men det er markedet – og dermed

efterspørgslen – der bestemmer,

hvad du kan få for din andelsbolig.


Tema: den offentlige ejendomsvurdering

- Vi kigger på denne aktuelle situation på markedet og bruger ikke to år gamle tal, som det er tilfældet ved den offentlige vurdering, siger valuar Jacob Lund Hansen, Nybolig Erhverv, og bakkes op af direktør for Andelsboligmæglerne, Jan Nyby:

- Med en valuarvurdering kan man se andelsboligens reelle værdi. En fysisk besigtigelse kan give en anden vurdering, og samtidig følger valuarernes vurderinger af markedet, som det ser ud nu.

også i Hovedstaden bør de bruge valuarSelv de andelsboligforeninger, der ligger i København, Frederiks-berg og Odense, og dermed ikke bliver ramt af SKATs ejendoms-vurderinger for andelsboliger, opfordres af direktør for Andelspor-tal.dk, Martin Borgstrøm, til at få en valuarvurdering, selv om det vil betyde, at andelsværdierne må sænkes.

- Foreninger med ondt i økonomien kan med loven i hånden fort-

sætte med at udbyde deres andele til for høje priser. det er ikke fair at lokke nye andelshavere ind, som reelt straks bliver teknisk insolvente, med mindre priserne stiger kraftigt igen, siger han.

de offentlige vurderinger Har sin berettigelseHvis de offentlige vurderinger for andelsboliger ikke giver et ret-visende billede af andelsboligens reelle værdi, så kan det undre, at ordningen stadig findes. Den har da også tidligere været oppe til diskussion, men ifølge direktør Carsten Volden fra Colliers, så er den et vigtigt alternativ til en valuar, da den ikke koster andelsfor-eningen noget.

- den offentlige ejendomsvurdering er ikke altid til at gennemskue, og jeg forstår ikke altid de tal, som man er kommet frem til. Men den har sin berettigelse, for det er en gratis service. For en lille andelsboligforening vil udgiften til en valuar udgøre et betragteligt beløb, siger han.

5

Andelsværdien falder - hvad er konsekvensen?

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk 5

>>Foreninger med ondt i økonomien kan med loven i hånden fortsætte med at udbyde deres

andele til for høje priser.<<

SKATs ejendomsvurderinger af an-

delsboliger fastsættes på baggrund

af de oplysninger, de har om salg af

private udlejningsejendomme.

SKAT vurderer, hvad hele ejendom-

men er værd, hvis den skulle sæl-

ges samlet, ikke hvad de enkelte

andelslejligheder er værd.

Det er den offentlige ejendomsvur-

dering af andelsforeningen, der lig-

ger til grund for beregningen af den

maksimale, lovlige andelsværdi. Den maksimale andelsværdi kan

også beregnes på grundlag af en

valuarvurdering eller anskaffelses-

prisen.

Foråret er forhåbentlig snart på vej og vinteren på vej i glemmebogen.Derfor er det nu tid til at gøre foreningens gård el-ler have klar til denførste forårssol, så den atter kan skabe glæde og uderum for foreningensbeboere, store som små.

Mens vinteren i øjeblikket har godt fat i de danske haver, er det på tide at kigge frem mod forårets komme. På en kold vinteraften inden døre, er det skønt at drømme sig mod de varmere tider, hvor man igen kan begynde at nyde forårs-solen, de første blomster og den friske forårsluft.

Og det er faktisk en god idé, at omsætte tanke til handling, for allerede nu bør man kigge på foreningens uderum.

generalforsamlingerMange andelsforeninger holder den årlige generalforsamling i løbet af foråret. derfor er det nu på høje tid at overveje, om haven

eller gården skal have en genop-friskning.

Så kan i nemlig nå at få klar-gjort forslaget inden i mødes i foreningen, så samtlige andels-havere i fællesskab kan tage stil-ling til forslaget.

professionel Hjælp ellergør det selvder er mange muligheder for at gøre foreningens gård eller have smukkere, mere attraktiv eller simpelthen bedre at bruge. Ved enkelte indkøb og med mas-ser af knofedt kan foreningens medlemmer selv forskønne jeres udearealer med en arbejdsdag eller to.

En anden mulighed kunne være at investere i at få professionelle håndværkere til at give uderum-met et friskt pust. det kunne for eksempel være nye eller bedre faciliteter til foreningens mind-ste, eller måske få en haveentre-prenør til at komme med gode forslag til, hvordan i får mere ud af jeres have eller gård.



Fokusemne: Gård & have

6

Vær beredt påforårets komme



Fokusemne: døre & vinduer

Når energiforbruget og CO2-udledningen i for-eningen skal sænkes, handler det i første om-gang om at mindske var-metabet. Her spiller døre og vinduer en altafgørende rolle.

Energiruder er en effektiv måde at sikre, at jeres bygning hol-der på varmen. En usynlig be-lægning på glassets overflade betyder, at solens stråler kom-mer ind, mens varmen indefra reflekteres. På den lange bane vil det derfor være en god in-

vestering med energivinduer, idet varmespildet minimeres, hvilket betyder, at vinduerne ganske langsomt tjener sig selv hjem. Sidegevinsten er, at inde-klimaet bliver bedre og sundere. Energiruder er altså en god idé for både økonomien og miljøet.

forsatsvinduerVinduet er en vigtig del af hu-sets arkitektoniske udseende, så hvis i ønsker at bibeholde de originale vinduer, men samtidig vil tænke energibevidst, så er energimærkede forsatsvinduer en optimal løsning.

Et energimærket forsatsvindue er lige så energi- og støjdæm-pende som et nyt energivindue. derfor er det en god måde at hjælpe miljøet og pengepungen på, uden at skulle investere i helt nye vinduer.

energirigtige døreMange indgangsdøre er så gamle, at både karm og selve dø-ren har ’slået sig’, hvilket bety-der utæthed og et ikke uvæsent-ligt varmespild. En energirigtig dør, der er udviklet, så den kan modstå vind og vejr, samt det at selve dørkarmen er foret, så tætheden er komplet, kan også medvirke til en slankere varme-regning.

Skal jeres boligforening have nye vinduer og døre?Vi køber jeres gamle vinduer og døre

Tlf:Mobil:Email:Web:

47 16 14 1825 32 93 [email protected]

* Vinduer

* Døre

* Opgangsdøre både BD30 og DB35

* Lyd reducerende vinduer og døre

VI TILBYDER:

Svalevinduet.dk• Super-lavenergi-termoglas mod kulde

Så kom kulden! ... tid til

• Lydglas mod larm og gadestøj

Forsatsvinduer

Ring til os og få et uforpligtende tilbud på:

39292244Svalevinduet.dk ApS • Chr. Winthers Vej 3A • 1860 Frederiksberg C

Web: www.svalevinduet.dk • Email: [email protected]

Svalevinduet tilbyder en elegant linje af forsatsvinduer med lydreduce-rende super-lav-energi-termoglas. Svalevinduets forsatsløsning har en isoleringsevne, der er lige så god, som havde man skiftet de gamle vinduer ud til nye. Vores forsatsvin-duer laves på individuelle mål og monteres med ramme på indersiden af det eksisterende vindue. Nemt og bekvemt!

Priseksempel:2-fag Dannebrog B:120cm x H:160cm

inkl. opmåling, færdig montering og 10 års produktsgaranti.

Kr. 5.250

Alt i vinduer, døre og montageVi er specialister i energibesparende og støjreducerendeforsatsvinduer. Vi måler op, specialbygger og monterer.

Ring 39 29 22 44 og få et uforpligtende tilbudShowroom • Chr. Winthers Vej 3A • 1860 Frederiksberg C

7

Lad vinduer og døreholde på varmen

Din boligforening kan nu vinde en komplet og færdigmonteret altan

inklusive dørparti og hele processen fra sagsbehandling og projekte-

ring til montering og finish. Den samlede værdi er ca. kr. 100.000.

Sådan deltager du i konkurrencen

Din boligforening skal blot kontakte Altan.dk på tlf. 7026 8303 inden

den 1. juni 2011 og indhente et uforpligtende tilbud på altaner til

jeres etageejendom. I deltager helt automatisk i lodtrækningen om

en smuk og funktionel altan helt uden beregning, hvis I vælger at få

jeres nye altaner leveret og monteret af Altan.dk.

Se konkurrencebetingelserne på www.altan.dk

Derfor Altan.dk

1. Mange flotte altanmodeller

2. Samlet projektstyring fra idé til færdig altan

3. Egen ingeniørafdeling

4. Montage fra arbejdsplatform, fri for stillads

5. Erfarne montørteams, der klarer alt

6. Økonomisk tryghed, AAA kreditværdig

7. 30 års garanti

8. Mange tilfredse kunder

100.000,-

Vind en spritny altan ...

156

86

· bu

reau

LIST

.dk

Documents

Andelsbolig Nyt - Februar 2011