Vadovas, verslas, vadyba 2008�1160 REGLAMENTAI

Nu

otr.

ið a

sm

en

inio

alb

um

o

ATIDALIJIMO

ið bendrosios dalinës

nuosavybës SÀLYGOS

Giedrë ADOMAVIÈIÛTËAdvokatø kontoros�Budvytis, Èivilis ir partneriai�advokato padëjëja

Nuo to laiko, kai Lietuva perëjo ið planinës ekono-

mikos á rinkos sàlygas, niekam nebekyla abejoniø dël

savininko nuosavybës teisës absoliutumo ir nelieèiamu-

mo. Kartu tai reiðkia, kad visi kiti asmenys turi susilaiky-

ti nuo bet kokiø veiksmø, trukdanèiø ðià teisæ

ágyvendinti. Taèiau tais atvejais, kai nuosavybës teisæ á

tam tikrà turtà turi keli (du ar daugiau) savininkai, jø

teisiø absoliutumas siaurëja tiek, kiek tà daiktà kartu

valdo, juo naudojasi ir disponuoja kiti bendraturèiai.

Tokie santykiai susiklosto, jei turima bendroji nuosa-

vybë pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso

(toliau � CK) 4.72 straipsná. Kad ðis savininko teisiø

suvarþymas bûtø nutrauktas ir bûtø galima palengvinti

bei supaprastinti savininko teisiø turiná sudaranèiø teisiø

ágyvendinimà ir ateityje bûtø iðvengta bendraturèiø

ginèø dël ðiø teisiø ágyvendinimo, CK 4.80 straipsnis

nustato teisæ kiekvienam bendraturèiui reikalauti atida-

lyti jo turimà turto dalá. Atidalijimas ið bendrosios dali-

nës nuosavybës yra viena ið nuosavybës teisës ágyvendi-

nimo formø, kurios padariniai yra tai, kad asmuo, kurio

turtas atidalytas ið bendrosios dalinës nuosavybës, tampa

savarankiðko civilinës apyvartos objekto � daikto �

savininku ir ágyja teisæ savo nuoþiûra já valdyti, juo naudo-

tis ir disponuoti, nepaþeisdamas kitø asmenø teisiø ir

teisëtø interesø. Svarbu pabrëþti, kad padalijus turtà jo

savininkams bendrosios dalinës nuosavybës apskritai

nebelieka ir atsiranda atskiri savarankiðki objektai.

Vadovas, verslas, vadyba 2008�11 REGLAMENTAI 61

Teisæ atsidalyti savo dalá, kaip ir kitas teises,bendraturèiai ágyvendina bendru sutarimu su ki-tais bendraturèiais (CK 4.75 str.). Bendraturèiai

gali susitarti dël bendrosios nuosavybës nutrau-

kimo ávairiais bûdais: iðskiriant bendraturèiams

tenkanèias dalis natûra, parduodant bendrà daik-

tà ir pasidalijant uþ daiktà gautus pinigus, pra-

ðanèiajam atidalyti sutikus, gauti ið kitø bendra-

turèiø kompensacijà uþ jam tenkanèià dalá ir kt.

Kai atidalijamas bendràja daline nuosavybe esan-tis nekilnojamasis daiktas, sutarèiai dël turto ati-dalijimo taikoma privaloma CK 1.74 straipsnyjenurodyta notarinë forma.

Tik jeigu bendraturèiai dël atidalijimo bûdonesusitaria, atidalijimo klausimà pagal bet kurioið bendraturèiø ieðkiná sprendþia teismas. Tai reið-kia, kad kitø bendraturèiø sutikimas dël atidaliji-mo nëra reikalingas, kaip, pavyzdþiui, bendratur-èiui siekiant rekonstruoti savo turto dalá, taèiaubet kuriuo atveju bendraturèiai, ágyvendindamisavo teises, privalo iðnaudoti visas galimybes, siek-dami suderinti savo valià dël bendro daikto, ak-tyviai ieðkoti visiems bendraturèiams priimtinosprendimo bûdo ir, tik jiems nesuradus visiemsbendraturèiams priimtino sprendimo, bendratur-èiø ginèà sprendþia teismas, o jei tokie nesutari-mai kenkia bendram daiktui, teismas gali skirtiadministratoriø, kol bus iðspræstas ginèas. Jeigu

bendraturtis nori atidalyti savo dalá siekdamas

patenkinti tik savo interesus, tokie veiksmai teis-

mo sprendimu gali bûti vertinami kaip piktnau-

dþiavimas savo teise. Jeigu vienas ið bendratur-èiø yra neveiksnus arba nepilnametis, pagal CK4.80 str. 4 dalá atidalijant dalá ið bendrosios dali-nës nuosavybës turi dalyvauti globos (rûpybos)institucija.

Jei bendraturèiai nesutaria dël atidalijimo,

ið bendrosios dalinës nuosavybës bûdo já turi

pasirinkti á teismà dël atidalijimo besikreipian-

tis bendraturtis. Kadangi tokio pobûdþio ieðki-niu nepraðoma priteisti (iðreikalauti) turto ar pi-nigø sumø, o tik atidalyti jau nustatytà kiekvie-no bendraturèio dalá, toks ieðkinys yra neturti-nio pobûdþio ir apmokestinamas Lietuvos Res-publikos civilinio proceso kodekso (toliau �CPK) 80 str. 1 d. 2 punkte nustatyta tvarka. Taipyra dël to, kad, atidalijant dalá ið bendrosios da-linës nuosavybës, kiekvienas atsidalijantis ben-draturtis negauna kokio nors papildomo turto,

iðskyrus atitinkamà dalá to paties turto, kurá val-dë bendrosios nuosavybës teise su kitais ben-draturèiais. Bendraturèio dalies ið bendro turtoatidalijimo atveju keièiasi tik bendrosios nuosa-vybës teise valdyto turto teisinis reþimas � ben-drosios nuosavybës teise valdytas turtas po jopadalijimo tampa buvusiø bendraturèiø asmeni-ne nuosavybe.

Á teismà dël atidalijimo besikreipiantis ben-

draturtis privalo árodyti, kad jo siûlomas ben-

drosios dalinës nuosavybës nutraukimo bûdas

yra priimtiniausias, kad jis nepaþeis kitø ben-

draturèiø teisiø ir teisëtø interesø, nepadarys

neproporcingos þalos daiktui ir jo paskirèiai. Kitibendraturèiai turi teisæ ástatymø nustatyta tvar-ka pateikti kitokius atidalijimo ið bendrosios nuo-savybës variantus. Kartu su ieðkiniu (ar prie-

ðieðkiniu) bendraturtis privalo pateikti pagei-

daujamo atidalijimo (rekonstrukcijos) planà, ku-rá, vadovaudamosi normatyviniø statybos tech-niniø dokumentø ir aktø sistema, bendraturèiouþsakymu gali parengti tuo besiverèianèios ámo-nës, turinèios tam bûtinà kvalifikacijà. Plane tu-ri bûti iðspræsti prieðgaisrinio saugumo klausi-mai, pateikta gyvenamojo namo rekonstrukcijosvykdymo sàmata ar preliminarûs apskaièiavimai.Rengiant toká planà, turi bûti tinkamai ávertin-tos pageidaujamos atlikti rekonstrukcijos gali-mybës, atsiþvelgiant á meninæ vertæ ir turto bûk-læ, pavyzdþiui, jeigu bendraturèiai planuoja atsi-dalyti savo dalis sename gyvenamajame name,turi bûti ávertintos techninës namo galimybës at-likti pertvarkymà. Tam tikrais atvejais, pavyz-dþiui, atidalijant þemës sklypà, planas privalo bûtisuderintas su apskrities virðininko administraci-jos þemëtvarkos skyriumi. Atkreiptinas dëmesys,kad Lietuvos Aukðèiausiasis Teismas yra iðaiðki-næs, kad kreipimosi á teismà dël atidalijimo me-tu nëra bûtina, kad ieðkovas jau bûtø gavæs sta-tybos leidimà rekonstrukcijai atlikti, nes ieðki-niu praðoma ne vykdyti statybos darbus, o ið-spræsti ginèà dël turto padalijimo1 .

Vertindamas bendraturèiø pateiktus atidaliji-mo projektus, teismas visø pirma atsiþvelgia ábendraturèiø daugumos valià iðreiðkianèio atidali-jimo bûdo pagrástumà. Teismas negali patvirtinti

1 2003 m. spalio 29 d. LAT CBS nutartis c. b. Nr. 3K-3-

1016/2003

Vadovas, verslas, vadyba 2008�1162 REGLAMENTAI

turtu tvarkà, atsiþvelgiama á daugelá aplinkybiø: daik-to paskirtá, savybes, statybos techninius reglamen-tus ar kitas sàlygas ir pan. Teismas taip pat turiávertinti, ar bendraturèio pasirinktas projektas ati-tinka proporcingumo principà, ar nepaþeidþia kitøbendraturèiø teisiø ir teisëtø interesø, ar teikia prie-laidø konfliktinei situacijai ðalinti. Kai praðoma nu-statyti naudojimosi daiktu tvarka nustato tam tik-rus daikto, pavyzdþiui, statinio pakeitimus, teismaspatikrina, ar planuojami esminiai pakeitimai atitin-ka teisës aktø (Lietuvos Respublikos statybos ásta-tymo, statybos techninio reglamento ir kt.) reika-lavimus ir yra suderinti su atitinkamomis prieþiû-ros institucijomis. Taigi net pareiðkus ieðkiná dëlbendrosios dalinës nuosavybës atidalijimo, negalintðio reikalavimo patenkinti, teismo sprendimu ben-draturèiams gali bûti nustatyta naudojimosi turtutvarka. Bet kuriuo atveju paþymëtina, kad ði tai-syklë nëra absoliuti ir, ðalims prieðtaraujant dëlnaudojimosi tvarkos nustatymo, teismas bendra-turèiø reikalavimà dël turto atidalijimo atmestø.

Taèiau visiðkai prieðinga situacija susiklostotada, kai yra pareikðtas ieðkinys dël naudojimosibendràja daline nuosavybe esanèiu turtu tvarkosnustatymo. Tokiu atveju teismas negali savo ini-ciatyva, jei nëra ðaliø reikalavimo, savo sprendi-mu bendrosios dalinës nuosavybës padalyti (neinatûra, nei priteisiant atidalijamam bendraturèiuipiniginæ kompensacijà).

Ástatyme átvirtintas reikalavimas bendratur-

èiams ieðkoti tokio daikto padalijimo varianto,

kuriuo kiek ámanoma labiau bûtø iðvengta ne-

proporcingos þalos daikto paskirèiai padarymo.

Kaip matyti ið ástatymo teksto, tam tikra þala yragalima, taèiau jeigu ji visgi padaroma, ji negalibûti neproporcinga daikto paskirèiai. Kokia þalapripaþintina neproporcinga daikto paskirèiai �kiekvienu atveju yra atskiros bylos nagrinëjimo da-lykas, dël kurio galutiná sprendimà priima teismas.

Visais atvejais daiktas bus laikomas padalytu

be neproporcingos þalos jo paskirèiai, jeigu

po padalijimo bus galima kiekvienà padalyto

daikto dalá naudoti pagal pirminæ paskirtá.

atidalijimo plano projekto, jeigu pats daiktas yra

nedalus, jame ið esmës nukrypstama nuo ben-

draturèiams priklausanèiø nuosavybës teisiø

daliø arba padalijamas ne visas turtas ir lieka

bendro naudojimo patalpø, t. y. nesuformuoja-

mas atskiras nuosavybës teisës objektas. Paþy-mëtina, kad pagal CK 4.80 str. 1 dalá bendraturtisturi teisæ atsidalyti tik visà jam priklausanèià da-lá, o ne jos dalies dalá, kitaip nebûtø pasiekiamasatidalijimo rezultatas � bendrosios dalinës nuo-savybës pasibaigimas. Atkreiptinas dëmesys, kadðis reikalavimas nëra absoliutus ir tam tikrais at-vejais, pavyzdþiui, atidalijant dalis gyvenamaja-me name, bendràja daline nuosavybe dalimis, ly-giomis bendraturèiams nuosavybës teise priklau-sanèiø patalpø naudingojo ploto ir gyvenamojonamo naudingojo ploto santykiui, lieka pagrindi-nës namo konstrukcijos. Be to, teismø praktikojeyra pasitaikæ atvejø, kai LAT visuotiniams protin-gumo, sàþiningumo ir teisingumo principams (CK1.5 str.) suteikë prioritetà prieð imperatyvø reika-lavimà, kad turtas bûtø padalytas nepaliekant ben-dro naudojimo patalpø2 . Tokiu bûdu buvo ban-dyta iðspræsti socialines bendraturèiø problemas,kai, atidalijus bendrà turtà, buvo apribotos gali-mybës bendraturèiams daþnai konfliktuoti ir uþ-tikrinta nepilnameèiø vaikø socialinë aplinka. Tokásprendimà LAT priëmë atsiþvelgdamas á tai, kadtaikant bet kokias teisës normas turi bûti krei-piamas dëmesys ir á ðeimos teisës normas, ypaènustatanèias nepilnameèiø vaikø teisæ augti irvystytis normaliomis sàlygomis, ágyvendinant jøteisæ á bûstà. Nors bendro daikto nuosavybës tei-sës subjektai yra nepilnameèio tëvai, o ne patsnepilnametis, tëvø, kaip bendraturèiø, teisë ati-dalyti ið bendro daikto, siekiant sukurti geres-nes sàlygas savo vaikui, turi bûti ginama, esantgalimoms sàlygoms (CK 3.155 str. 2 d.), turi bû-ti taikoma kartu su daiktinës teisës normomis,ðiuo atveju su CK 4.80 str. 2 dalies nuostatomis.

Jeigu nagrinëjant bendraturèiø reikalavimuspaaiðkëja, kad dël to, jog lieka bendros patalpos,

turto atidalyti natûra realiai neámanoma, daþ-

niausiai laikoma, kad bendraturèio reikalavimas

yra susijæs su naudojimosi turtu tvarkos nustaty-

mu iðlaikant bendràjà dalinæ nuosavybæ á dalá pa-

talpø, pavyzdþiui, bendram naudojimui lieka sani-tarinis mazgas, koridorius, kiemo árenginiai, tokiekaip ðulinys, tvora ir pan. Nustatant naudojimosi

2 2003 m. spalio 29 d. LAT CBS nutartis c. b. Nr. 3K-3-

1016/2003

Vadovas, verslas, vadyba 2008�11 REGLAMENTAI 63

Pagal ðià ástatymo nuostatà daiktas saugomasnuo jo pertvarkymo á toká, kuris netektø savopaskirties, pavyzdþiui, nebûtø galima jame gy-venti. Taèiau galimi atvejai, kai bendraturtis savodalá atsidalija siekdamas naudoti daikto dalá pa-gal kitokià paskirtá, nei buvo pirminë paskirtis.Tokiu atveju atidalijimas galimas, jeigu toks daiktopaskirties keitimas galimas pagal galiojanèius tei-sës aktus. Jeigu dalijamas ir pagrindinis daiktas,ir jo priklausinys, pagrindinio daikto daliai turëtøtekti ir dalis priklausinio, jeigu be priklausiniodalies pagrindinis daiktas negalëtø bûti naudoja-mas pagal paskirtá.

Jeigu atidalyti be neproporcingos þalos neáma-noma, pagal CK 4.80 str. 2 dalá vienas ar keli iðatidalijamø bendraturèiø gali gauti kompensaci-jà. Nuosavybës nelieèiamumo principas ir CK 4.93straipsnyje átvirtintos savininko teisiø apsaugosgarantijos suponuoja, kad kompensacijos sumo-

këjimas vietoj daikto dalies iðskyrimo natûra yra

leistinas tik tada, jei yra atidalijamo bendratur-

èio (ar keliø bendraturèiø) sutikimas. Ástatymastiesiogiai nenustato, kuris ið bendraturèiø � ati-dalijimo siekiantis ar kitas bendraturtis, ar bet kurisið jø � turi gauti kompensacijà. Á ðá klausimà yraatsakyta teismø praktikoje nurodant, kad kom-

pensacija gali bûti mokama tik tam bendratur-

èiui, kuris sutinka jà gauti. Taip pat teismø prak-tikoje iðaiðkinta, kad kompensacija uþ turëtà da-

lá bendrojoje nuosavybëje, jei nëra bendraturèio

sutikimo, galima tik iðimtiniais atvejais, kai:a) iðnaudotos visos galimybës padalyti daiktà na-

tûra pagal bendraturèiams tenkanèias dalis, ta-èiau to padaryti negalima be neproporcingosþalos daikto paskirèiai;

b) kompensacija daþniausiai priteisiama atsidali-jimo siekianèiam bendraturèiui;

c) faktinës aplinkybës yra tokios, dël kuriø daik-to dalies ið bendraturèio paëmimas neturëtøbûti vertinamas kaip esminis savininko teisiøpaþeidimas, pavyzdþiui, kai dalis bendrojoje nuo-savybëje, palyginti su kitais bendraturèiais, yragerokai maþesnë, jos negalima realiai atidalyti,o savininko interesas naudotis bendràja dalinenuosavybe nevertinamas kaip labai svarbus.Klausimas, ar bendraturèio interesas naudotisdaiktu yra pagrindinis, kiekvienu atveju spren-dþiamas individualiai, iðtyrus ir ávertinus ginèo

ðaliø pateiktø árodymø visetà apie bendraturèiøporeikius naudotis bendru daiktu, galimybæ ási-gyti kità toká daiktà, atsiþvelgiant á jø amþiø,sveikatos bûklæ, profesinæ veiklà, ðeimos sudëtáir kt.3 Jeigu bendraturèiø dalys nuosavybëje yralygios ar bent apylygës, kompensacijos iðmo-këjimo klausimas, jei nëra bendraturèio sutiki-mo, negali bûti keliamas. Be to, visais atvejaisturi bûti atsiþvelgiama, ar kiti bendraturèiai, ku-riems daiktas lieka natûra, turës realià galimy-bæ sumokëti nustatyto dydþio kompensacijà.Kad per atidalijimà nebûtø paþeista bendra-

turèio nuosavybës teisë, kompensacija pinigais

turi bûti teisinga, t. y. ji turi atitikti daikto rin-

kos kainà. Jeigu bendraturèiai dël daliø vertës ne-susitaria, jie turi teisæ praðyti skirti teismo eksper-tizæ dël turto vertës nustatymo (CPK 179 str. 1 d.).Pabrëþtina, kad nors CK 4.80 str. 2 dalyje nuro-dyta kompensacija pinigais, taèiau teisingumo,protingumo, sàþiningumo principai nedraudþia, jeiyra tos ðalies, kuri gauna kompensacijà, sutiki-mas, tam tikros dalies praradimà atidalijimo pro-cese kiti bendraturèiai kompensuotø ne pinigais,o kitu turtu, pavyzdþiui, perduodami kità nekil-nojamàjá turtà. Bûtina paþymëti, kad ástatymas ne-draudþia ir miðraus atidalijimo bûdo, todël taisatvejais, kai ámanoma padalyti daiktà be nepro-porcingos þalos jo paskirèiai, taèiau toks padaliji-mas neatitinka bendraturèiø idealiøjø daliø ben-drojoje dalinëje nuosavybëje, t. y. jei daiktas bû-tø padalytas pagal idealiàsias dalis, jam bûtø pa-daryta neproporcinga þala, galimas atidalijimasnatûra teisingai kompensuojant gautosios pada-lyto daikto dalies ir idealiosios dalies skirtumàpinigais.

Atidalijus turtà ir tokiu bûdu suformavus sava-rankiðkus civilinës apyvartos objektus, jø vertëdaþniausiai padidëja. Atsiþvelgiant á turëtø turtodaliø savybes, naujai suformuotø objektø vertëgali padidëti nevisiðkai vienodai, t. y. vienos ati-dalytos dalies vertë padidëja daugiau nei kitos.Tokia situacija, atsiþvelgiant á rinkos sàlygas, yranormali, dël to negali bûti laikoma, kad tokiu ati-dalijimu kitiems bendraturèiams, kuriø daliø ver-të padidëjo maþiau, padaryta neproporcinga þala.Todël savininkas, kurio daikto vertë padidëjo

3 2005 m. lapkrièio 4 d. LAT CBS nutartis c. b. Nr. 3K-3-

485/2005

Vadovas, verslas, vadyba 2008�1164 REGLAMENTAI

labiau, neprivalo kitiems bendraturèiams kompen-suoti ðios pasikeitusios vertës skirtumo.

Siekdami atidalyti þemës sklypus, bendraturèiai,be CK átvirtintø nuostatø, privalo laikytis ir Lietu-vos Respublikos þemës ástatyme bei Lietuvos Res-publikos þemës ûkio ministro ir aplinkos ministro2004 m. spalio 4 d. ásakymu Nr. 3D-452/D1-513patvirtintose Þemës sklypø formavimo ir per-tvarkymo projektø rengimo ir ágyvendinimo tai-syklëse nustatytos tvarkos. Þemës ástatymo 2 str.19 dalyje nurodyta, kad þemës sklypø atidaliji-

mas � tai þemës sklypø formavimo ir pertvar-

kymo bûdas, kai ið bendrosios nuosavybës teise

valdomo þemës sklypo vieno ar daugiau bendra-

turèiø reikalavimu atskiriamos ðiems bendratur-

èiams priklausanèios þemës sklypo dalys, sufor-

muojant ið jø atskirus þemës sklypus. Þemës skly-pø formavimo ir pertvarkymo projektai yra þe-mëtvarkos dokumentø sistemos dalis (Þemës ásta-tymo 37 str.) ir rengiami Þemës ástatymo 40straipsnyje nustatyta tvarka. Tokiø projektø ren-gimà organizuoja privaèiø sklypø savininkas. Jispaduoda apskrities virðininkui praðymà leistirengti þemës sklypø pertvarkymo projektà ir

n Jeigu bendraturèiai dël atidalijimo bûdo nesusitaria, á teismà dël atidalijimobesikreipiantis bendraturtis privalo árodyti, kad jo siûlomas bendrosios dalinësnuosavybës nutraukimo bûdas yra priimtiniausias, kad jis nepaþeis kitø bendra-turèiø teisiø ir teisëtø interesø, nepadarys neproporcingos þalos daiktui ir jopaskirèiai.

n Teismas negali patvirtinti atidalijimo plano projekto, jeigu pats daiktas yra ne-dalus, jame ið esmës nukrypstama nuo bendraturèiams priklausanèiø nuosavy-bës teisiø daliø arba padalijamas ne visas turtas ir lieka bendro naudojimo patal-pø, t. y. nesuformuojamas atskiras nuosavybës teisës objektas.

n Jei dël to, kad lieka bendros patalpos, turto atidalyti natûra realiai neámanoma,teismas, daþniausiai laikosi nuomonës, kad bendraturèio reikalavimas susijæs sunaudojimosi turtu tvarkos nustatymu iðlaikant bendràjà dalinæ nuosavybæ á dalápatalpø.

n Kompensacijos sumokëjimas vietoj daikto dalies iðskyrimo natûra yra leistinastik tada, jei yra atidalijamo bendraturèio (ar keliø bendraturèiø) sutikimas.

gauna planavimo sàlygas. Þemës planavimo do-kumentus tvirtina apskrities virðininkas.

Teisæ praðyti atidalyti dalá ið bendrai valdo-

mo turto turi ne tik pats savininkas, bet ir jo

kreditorius. CK 4.80 str. 3 dalyje kreditoriui nu-statyta teisë ginèo teisena reikalauti atidalyti sko-lininko dalá ið bendrosios dalinës nuosavybës taip,

kad ið jos bûtø galima iðieðkoti. Tai reiðkia, kadpirmiausia pats skolininkas bendraturtis turëtørealizuoti savo teisæ reikalauti atidalijimo ir tiktada, jeigu jis ðia teise nesinaudoja, teisæ kreip-tis á teismà dël atidalijimo ið bendrosios dalinësnuosavybës turi iðieðkotojas ar antstolis.

Taigi ágyvendinant kiekvieno bendraturèioteisæ ið bendrosios dalinës nuosavybës atidalytijo dalá, gali bûti iðspræsti bendraturèiø interesøkonfliktai ir nuolatiniai nesutarimai dël bendrodaikto. Nors ði bendrosios nuosavybës ágyven-dinimo forma, jei kyla ginèø, gana sudëtinga,taèiau ir labai efektyvi, nes atidalijimo rezulta-tas � bendrosios dalinës nuosavybës pasibai-gimas � visiems bendraturèiams garantuoja jøturimø teisiø á turtà absoliutumà ir netrukdomànaudojimà.

NOTA BENE: