Skatte- og Velfærdskommissionen

Boligsubsidier i Grønland

Baggrundsrapport – marts 2011

2

Indholdsfortegnelse 1. Indledning og sammenfatning................................................................................................................4

1.1. Sammenfatning af resultater ..........................................................................................................4

2. Samfundsmæssige perspektiver på boliger ...........................................................................................9

3. Subsidieringen og den neutrale ejendomsværdiskat...........................................................................12

3.1. De nuværende finansierings- og skatteregler ...............................................................................14

3.2. Subsidieringen til ejerboliger og andelsboliger.............................................................................16

3.3. De offentlige lånetilskud til ejerboliger og andelsboliger i Grønland ...........................................17

3.4. Subsidieringen til ejerboliger, andelsboliger og omdannelser over tid ........................................24

3.4.1. Finansieringssubsidiet til ejerboliger......................................................................................26

3.4.2. Finansieringssubsidiet til andelsboliger .................................................................................29

3.4.3. Finansieringssubsidiet ved omdannelse fra lejer- til ejerbolig...............................................32

3.5. Aggregering af subsidierne til de dominerende boligformer i Grønland......................................33

3.5.1. Subsidieringen til ejerboligen og andelsboligen under andre antagelser..............................40

3.6. Den neutrale ejendomsværdibeskatning på ejerboliger...............................................................40

3.6.1. Udfordringer for den neutrale ejendomsværdibeskatning ved nugældende

subsidieringsregler ...........................................................................................................................42

3.6.2. Kravet til den neutrale ejendomsværdibeskatning og dets sammenhæng med

boligsubsidieringen ..........................................................................................................................44

3.7. Lejeboliger, subsidieringen og huslejeberegningen......................................................................47

3.7.1. Fordelingen af tilskuddet i offentligt udlejningsbyggeri ........................................................50

3.7.2. Huslejeberegningen og subsidieringen i offentlige udlejningsejendomme...........................53

3.7.3. Selvstyret som andelshaver og udlejer af andelsboliger........................................................57

3.7.4. Huslejen i private udlejningsejendomme...............................................................................60

3.7.5. Boligsikringssystemet i Grønland ...........................................................................................62

3.8. Datagrundlaget.............................................................................................................................65

4. Summarisk sammenfatning af analysen...............................................................................................65

3

5. Referencer ........................................................................................................................................67

Dette notat er udarbejdet i forbindelse med Skatte- og Velfærdskommissionens arbejde, og ind-går som en del af baggrundsmaterialet for kommissionens arbejde. Specialkonsulent Alexander Truong har haft ansvaret for udarbejdelsen af notatet. For yderlige-re information om Skatte- og Velfærdskommissionens opgaver og arbejde henvises til www.nanoq.gl/svk.

4

1. Indledning og sammenfatning

Boligspørgsmålet er af stor betydning både for den enkelte og for samfundet. Den aktuelle situ-ation er karakteriseret ved boligmangel, der medfører dels en utilfredsstillende boligsituation for mange og dels en række afledte negative konsekvenser for arbejdsmarked, uddannelse m.m. Samtidig benyttes der betydelige offentlige midler på området, og der er derfor grund til at ana-lysere hele boligområdet grundigt (Skatte- og Velfærdskommissionen (2010)) Dette notat har til formål at skabe overblik over konsekvenserne af den eksisterende boligpoli-tik i forhold til subsidieringen af forskellige boligformer og de fordelingspolitiske konsekven-ser af denne subsidiering. Endvidere vurderes de samlede konsekvenser af de direkte og indi-rekte tilskud til forskellige boligformer for de offentlige finanser. Et særligt spørgsmål er hvordan boliger skal stilles skattemæssigt såfremt skattesystemet skal virke neutralt, dvs. en situation hvor skattesystemet ikke implicerer en mere eller mindre lem-pelig beskatning af boliger og boligforbrug end alternative investeringsaktiviteter.

1.1. Sammenfatning af resultater

Det offentlige tilbyder delvis finansiering af ejerboliger og andelsboliger til vilkår som er væ-sentligt mere fordelagtigt end både det generelle markedsafkast og de vilkår det offentlige selv kan låne til. Rente- og afdragsfrihed betyder for boligejer en mindre udgift til bolig end i den alternative situation med finansiering til markedsvilkår. På denne måde subsidieres boligejere. For ejerboliger er der endvidere en subsidiering i kraft af rentefradragsretten for renteudgifter. Det anslås, at den årlige direkte og indirekte subsidiering til de private boliger (ejerboliger, an-delsboliger) udgør 130-150 mio. kr. Denne opgørelse er baseret på en forsigtig værdiansættelse af boligværdierne (5 mia. kr.). Subsidiet svarer til i gennemsnit ca. 60.000-75.000 kr. per støttet bolig pr. år i form af rente- og skattebesparelser. Støtten til ejer– og andelsboliger er ikke af-hængig af husstandens indkomst, men er alene bestemt af boligens opførelsespris og boligstør-relse. Derved gives der også subsidier til familier med høje indkomster, og dermed er forde-lingsprofilen af boligpolitikken ikke målrettet. Baseret på en forsigtig vurdering kan det samlede provenu for udlån til boligmarkedet opgøres som vist i Tabel 1. Der er tale om underkantsskøn, idet ikke alle udlån til ejerboliger og andelsboliger er indeholdt i opgørelsen. Den udestående lånemasse er på godt 9,45 mia. kr., fordelt med omkring 2,4 mia. kr. til ejer – og andelsboliger og 7 mia. kr. til lejeboliger.

5

Tabel 1. Fordelingen af offentlige boligudlån til forskellige boligformer i 2009

Mio. kr. Ejerboliger og renoveringslån

Andels-boliger

Lejer til ejer

BSU/ medbygger mv.

Leje-boliger I alt

Selvstyrets udlån 654 281 23 522 4.011 5.492 Kommunale udlån (estimat) 621 281 n/a - 3.065 3.967 I alt 1.275 563 23 522 7.066 9.449

Kilde: Økonomi– og Personalestyrelsen (depotudskrifter fra Grønlandsbanken) Anmærk.: Renoveringslån til ejerboliger udgør 33,4 mio. kr. og ydes kun af selvstyret. Kommunernes udlån er estimeret som den anden halvdel af de samlede offentlige udlån jf. finansieringsfordelingen. For andelsboliger vil denne andel være en smule mindre end selvstyrets udlån fsva. tidligere ordninger, hvor selvstyret alene stod for finansieringen (2/3 af opførelsesprisen). Låneprovenuet til ejerboliger kan indeholde lån til andelsboliger på grund af konteringsoverlap. Udlån til offentlige andelsboli-ger (Tuapanguit, ABF Peqqik ,Qinngorput) er ikke medregnet. For lejeboliger er opgjort opførelsessummen, der er beregnet ud fra de faktiske indtægter fra kapitalafkastet.

Finansieringssubsidier til private boligformer

Ved opførelse af ejerboliger yder det offentlige rente- og afdragsfrie lån på op til 587.500 kr. per bolig over en 20-årig periode. I forhold til finansiering på markedsvilkår ydes der hermed reelt et rentesubsidium. Finansieringssubsidiet udgøres af nutidsværdien af den rentebesparelse en støttet boligejer har opnået over en normal amortiseringsperiode i forhold til at lånet (ydet rente- og afdragsfrit af det offentlige) i stedet var optaget og finansieret på markedsvilkår hos et realkreditinstitut med betaling af renter og afdrag på normale vilkår. Dette finansieringstilskud er samtidigt en direkte samfundsmæssig omkostning idet markedsafkastet udgør det offentliges omkostning i form af tabte renteindtægter ved at yde lånet på gunstige vilkår (det offentliges alternativomkostninger). Systemet implicerer også en forskelsbehandling mellem boliger opført med og uden offentlige lån. Ved omsætning af boliger opført med offentlige lån, kan boligejer således høste en højere kapitalgevinst (værdistigninger) knyttet til lånesubsidiet i forhold til boliger finansieret uden dette subsidium. Boligejere har dermed ikke alene en direkte glæde af en lavere boligudgift men også en mulighed for at høste en skattefri kapitalgevinst på grundlag heraf. Samlet medvirker subsidieringen til, at der sker en væsentlig økonomisk omfordeling mellem boligtagerne. Fordelingen af provenuet som udlånes rentefrit af det offentlige til forskellige ejerboligboligty-per kan aflæses af Tabel 1.1. Lånebeløbet og dermed subsidiet er bestemt af boligernes størrel-se og opførelsespris per m2. Tabel 1.1. Fordelingen af låneprovenuet (kr.) til ejerboligen på opførelsespris og bolig-areal

Pris≤10.250 10.250<Pris<15.500 Pris≥15.500

Areal ≤ 65 m2 Max 266.500 Max 403.000 Max 403.000 65 m2<Areal<110 m2 266.500< kr.< 462.000 266.500< kr. < 587.500 403.000< kr. < 587.500 110 m2

≤ Areal Max 462.000 462.000≤ kr. ≤ 587.500 587.500 Det anslås, at de samlede årlige provenuer fra direkte (renter) og indirekte subsidier til ejerboli-gen (rentefradrag/skatteudgifter) udgør mellem 85-105 mio. kr. svarende til en årlig rente- og skattebesparelse på over 70.000 kr. per støttet ejerbolig per år.

6

Ved opførelse af andelsboliger yder det offentlige rente- og afdragsfrie lån med ubegrænset løbetid på op til 50 % af opførelsessummen, dog maksimalt. kr. 1.050.500 per bolig. Tabel 1.2 giver en opsummering af provenuerne, der udlånes til andelsboliger ved nugældende ordning ved forskellige boligkarakteristika (opførelsespris per m2 og boligstørrelsen). Tabel 1.2. Fordelingen af låneprovenuet til andelsboligen ved forskellige boligtyper

Pris pr. m2 < 19.100 Pris pr. m2 ≥ 19.100

Areal < 110 m2 Offentligt lån < 1.050.050 Offentligt lån < 1.050.050 Areal ≥ 110 m2 Offentligt lån < 1.050.050 Offentligt lån = 1.050.050

De årlige direkte rentesubsidier til andelsboligformen anslås at udgøre 30-45 mio. kr. per år svarende til op til 63.000 kr. per støttet andelsbolig per år og kan løbe ubegrænset som en kon-sekvens af, at rente– og afdragsfrie lån til andelsboliger er tidsubegrænset (m.a.o. er der ingen tilbagebetalingskrav på lånet). I Tabel 1.3 er sammenlignet størrelsen af subsidierne (og byrden for de offentlige finanser) på boligformer over en standardiseret tilbagebetalingstid på 35 år. Denne løbetid er samtidig lig med ejerboligens samlede løbetid på låntagningen fra det offentlige og realkreditfinansierin-gen). I princippet kan kapitalbindingen i andelsboliger være tidsubegrænset (med mindre an-delsboliger søges omdannet til ejerboliger). Værdierne gælder per bolig som subsidieres med maksimal provenu efter nugældende regler. Tabel 1.3. Den offentlige kapitalbinding og provenutabet for forskellige boligformer

Offentlig låne-andel (kr.)

Lånets løbetid (år)

Kapital- bindingstid (år)

Provenutab (nutidsværdi kr.)

Andelsbolig 1.050.500 35 35 855.847 Ejerbolig 587.500 35 20 314.660

Anmærk.: Markedsrenten (diskonteringsrenten) er sat til 4,55 pct., lånerenten er 6,01 pct.

Lånesubsidieringen er således betydelig både for ejer- og andelsboliger. Det fremgår f.eks. at det offentlige yder et kontant direkte rentesubsidie på over 850 t.kr. per støttet andelsbolig og ca. 315 t.kr. per ejerbolig. Dette har store konsekvenser for de offentlige finanser. Den umid-delbare effekt er, at låneprovenuerne belaster de offentlige finanser og på sigt belastes de of-fentlige finanser i kraft af at modtage et afkast på disse lån, der er under markedsafkastet. Sam-tidigt udhuler den lange tilbagebetalingstid værdien af det betalte lån (en krone i fremtiden er mindre værd end en krone i dag). Boligomdannelser - andelsboliger til ejerboliger

Bestemmelserne i forordningen for andelsboligfinansiering betyder, at andelsboliger kan oplø-ses og omdannes til ejerboliger og subsidieres på nye finansieringsvilkår med offentlig låneka-pital. Tabel 1.4 viser konsekvensberegningen for en andelsbolig, som får maksimalt støtte, der efter en vis antal år opløses og bliver omdannet til en ejerbolig.

7

Tabel 1.4. Værdien af rentesubsidier ved andelsboligomdannelser

Andelsboliger som omdannes til ejerboliger

Som andelsbolig: Før omdannelse Periode til omdannelse finder sted (år) 5 10 20 Låneandel som andelsbolig (kr.) 1.050.050 1.050.050 1.050.050 Nutidsværdi af rentesubsidier (kr.) 271.752 476.750 733.598 Låneandel, rest ved omdannelse 778.298 573.300 316.452 Som ejerbolig: Efter omdannelse Periode tilbage med subsidiering (år) 15 15 10 Låneandel som ejerbolig (kr.) 594.000 594.000 594.000 Nutidsværdi af rentesubsidier (kr.) 201.033 160.934 73.263 Nutidsværdi af rentesubsidier i alt 472.786 637.684 806.860 Anmærk.: Markedsrenten (diskonteringsrenten) sat til 4,55 pct. og lånerenten er 6,01 pct.

Det fremgår, at der er et mærkbart økonomisk incitament til at foretage omdannelse fra andels-bolig til ejerboliger sammenlignet med en initial situation hvor boligformen er subsidieret som en tilsvarende ejerbolig (jf. sammenligningen med Tabel 1.3). Foruden stigningen i rentesubsi-dier (nutidsværdikorrigeret) og længere løbetid med rentefrihed (op til 10 år ekstra), er der her-udover fradragsværdien for renteudgifter til omdannede andelsboliger (ikke medregnet i tabel-len). Neutral beskatning

Den nugældende skattefritagelse for ejerboliger betyder, at der sker en skattebegunstigelse i forhold til investering i andre afkastgivende aktiver. Dette svarer til et indirekte skattesubsidie til ejerboligen. Et neutralt skattesystem som skal modvirke skævvridninger skabt af subsidie-ringssystemet og lempelige skatteregler for boliger bliver komplekst og ikke særligt operatio-nelt i praksis, da det kræver en ejendomsskat tilpasset den enkelte boligs karakteristika, da støt-ten afhænger af boligens størrelse og opførelsesomkostninger. Dette fremgår af følgende krav til den neutrale ejendomsværdibeskatning for ejerboliger fordelt efter deres forskellige subsidi-eringsgrad jf. Tabel 1.5. Tabel 1.5. Den neutrale ejendomsværdiskattesats (i procent) for ejerboliger fordelt efter støttetype. For de støttede er skattesatsen endvidere fordelt efter boligtyper Ikke Subsidieret Subsidieret Pris≤10.500 10.500<Pris<15.500 Pris≥15.500 Areal ≤ 65 m2 1,91 3,73 3,73 1,91 < e ≤ 3,73 65 m2< Areal <110 m2 1,91 3,73 3,07 < e < 3,73 1,91 < e ≤ 3,73 110 m2

≤ Areal 1,91 1,91 < e ≤ 3,73 1,91 < e < 3,73 1,91 < e ≤ 3,48 For ejerboliger uden finansieringsstøtte er den neutrale ejendomsværdiskat 1,91 pct. Med denne sats neutraliseres skatteforvridningen i forhold til f.eks. kapitalindkomst (renteindtægter). For ejerboliger med finansieringsstøtte afhænger satsen af subsidieringsgraden, der igen afhænger af boligens opførelsespris og boligareal. For eksempel er skattesatsen 3,73 pct. for ejerboliger, som får den maksimale låneandel af det offentlige på 40 pct. af opførelsesprisen. Ovenstående viser samtidigt, at en fjernelse (reduktion) af finansieringssubsidierne vil ligestille støttede og ustøttede ejerboliger (reducere forskelsbehandlingen).

8

Offentlige udlejningsboliger

Subsidiet til offentlige lejeboliger udgøres af forskellen mellem den markedsbestemte husleje og den faktiske husleje. Støtten til lejerne i offentlige udlejningsboliger består i, at selvstyret og kommunen yder grundkapitalen ved opførelsen, og denne indgår kun ved beregningen af husle-jen med et afkastkrav på 1.5 pct. Dette afkastkrav er klart under markedsrenten, og dermed sker der en subsidiering af lejeboliger. Subsidieringselementet bliver yderligere forstærket af en nominel fastlåsning af kapitalafkastets beregningsgrundlag på 15.000 kr. per kvadratmeter uan-set at udlejningsboligerne har været dyrere at opføre. Tabel 1.6 opsummerer selvstyrets tilskud til sådanne byggerier ved forskellige boligtyper. Selv-styrets andel ligger fast, når byggeomkostningen pr. m2 overskrider støttemaksimum, idet rest-finansieringen bliver et kommunalt ansvar. Tabel 1.6. Selvstyrets finansieringstilskud til kommunale udlejningsboliger ved opførel-sespriser ≥ 9.700 kr. per m2 Boligareal

40 m2 50 m2 60 m2 65 m2 75 m2 85 m2 100 m2 105 m2 ≥ 110 m2

Selvstyrets tilskud (1000 kr.) 388 485 582 624,5 709,5 794,5 914,5 954,5 994,5

Den nugældende nominelle sats for kapitalafkastet og restriktionen på kapitalafkastkravets be-regningsgrundlag giver en klar undervurdering af boligomkostningerne i offentlige udlejnings-boliger og betyder en udhulning som følge af inflation. Aktuelt er det reale kapitalafkast nega-tivt. I Tabel 1.7 er beregnet provenueffekten, når det nugældende kapitalafkast (1,5 pct.) regule-res med f.eks. inflationen (2,5 pct.) eller markedsafkastet. Provenuforskellen, der fremkommer et udtryk for subsidieringen til offentlige udlejningsboliger. Tabel 1.7. Ændringen i indtægterne fra offentlige udlejningsboliger, når kapitalafkast-kravet justeres Beregningsgrundlag = 7.076.266.667 kr. Provenuændring

Aktuelt Pristals-

regulering Obligations-

afkast Pristals-

regulering Obligations-

afkast Kapitalafkast 1,50 % 4,00 % 4,55 % 4,00 % 4,55 % Provenu (kr.) 106.144.000 283.050.667 321.970.133 176.906.667 215.826.133 Heraf Selvstyrets andel 60.166.000 160.442.667 182.503.533 100.276.667 122.337.533 Kommunernes andel 45.978.000 122.608.000 139.466.600 76.630.000 93.488.600

Anmærk.: Et realt kapitalafkast på 1,5 pct. kræver ved en inflationsrate på 2,5 pct., at det nominelle afkastkrav hæves til ca. 4 pct. Ved en alternativ investeringsbetragtning kan provenuet forrentes med obligationsafkastet, nominel rente på 4,55 pct.

De offentlige finanser for selvstyret kan potentielt blive styrket med et merprovenu på 100-120 mio. kr. ved at foretage en relevant korrektion for forrentningskravet i huslejeberegningen. For det offentlige under et, udgør merprovenuet 175-215 mio. kr. Dette kan effektueres med en samtidig ophævelse af fastlåsningen af beregningsgrundlaget (15.000 kr. per m2). For alle subsidierede boligformer skønnes, at den årlige direkte og indirekte støtte udgør et be-løb i størrelsesordenen op til 450 mio. kr. Dette er opsummeret i Tabel 1.8. Skønnet er konser-

9

vativt sat, idet brugsværdien af den gratis råderet over grunde ikke er medregnet samt subsidi-erne i offentlige andelsboliger. En belastning af de offentlige finanser med 440 - 475 mio. kr. om året betyder, at skattetrykket alt andet lige må være tilsvarende højere. Den reelle samfundsmæssige omkostning er derfor højere, da højere skatter har negative effekter på incitamentsstrukturen ikke mindst arbejdsud-buddet og dermed økonomisk aktivitet. Tabel 1.8. Oversigt for skøn over subsidierne til boligmarkedet

Samlet subsidiering

(mio. kr.)

Max. låneandel pr. bolig

(kr.)

Max. grænse for støttet opførel-

sespris (kr.)

Periode med rente- og afdragsfrihed

Støtte pr. bolig pr. år

(kr.) Ejerboliger (direkte og indirekte) 85-105 587.500 1.468.750 20 år 75.000 Andelsboliger (direkte) 30-45 1.050.050 2.101.000 tidsubegrænset 63.000 Offentlig udlejning (kapitalafkast < markedsniveau) 215 994.500

(selvstyreandel) Kommunen dæk-

ker restfinansiering - 71.000

Boligsikring (max. pr. år) 110 - - - 60.000

I alt 440-475 - - - -

Anmærk.: Samlet subsidiering fremgår af Tabel 3.6 s. 35 i notatet ved samlet ejendomsværdi på 5 mia. kr. Markedsniveau (lejeboliger) er sat til afkastet på en obligation, nominel rente 4,55 pct. Den maksimale låneandel per bolig angiver den øvre grænse for finansieringsbehovet som kan dækkes med offentligt rente – og afdragsfrie lån ved en given maksimumpris for boligen. Forskellen mellem boligens pris/opførelsessummen og den offentlige finansiering skal dækkes med realkredit-lån/banklån eller med købers egenkapital (opsparing). Beregningen ”støtte pr. bolig” tager udgangspunkt i en bolig (110 m2, m2-pris på 19.100 kr.), som får maksimal offentlig støtte. Markedsfinansiering er sat 6,01 pct. og friholdt lejeværdiskat på 1,91 pct. Kapitalafkastet i offentlige udlejningsboliger udgør 1,5 pct. op til beregningsgrundlaget (maks. 15.000 kr. per m2) jf. for-ordning.

Den aktuelle boligpolitik er kendetegnet ved komplicerede støtteregler, som gælder imellem boligformer og indenfor boligformen. Baggrundsnotatet giver først et overblik over mekanis-merne i de mange forskellige støtteordninger for det private boligmarked og den skattemæssige status, og efterfølgende vurderes de økonomiske konsekvenser af subsidiering og skattefritagel-se for de forskellige boligformer. Vurderingen foretages både fra et individuelt og et sam-fundsmæssigt perspektiv under antagelser, der er redegjort for nedenfor.

Notatet indledes i afsnit 2 med nogle generelle betragtninger om de mange interesser og behov knyttet til boliger, og som derfor er af stor betydning for boligpolitikken. I afsnit 3 vurderes subsidiering til forskellige boligformer, ligesom krav til skattemæssig neutral boligbeskatning vurderes. Endelig giver afsnit 4 en kort opsummering.

2. Samfundsmæssige perspektiver på boliger Anstændige boligforhold er en afgørende parameter for acceptable levevilkår. Det er derfor naturligt, at der knytter sig store politiske interesser til befolkningens boligforhold. Boligfor-hold opfattes her både i den kvantitative og kvalitative dimension, dvs. antal boliger, størrelse (beboere pr m2, pr værelse etc.), og indretning og installationer (toilet/badeforhold, opvarmning osv.). Særligt for samfundets udsatte er det en afgørende faktor at sikre, at alle har adgang til en rimelig bolig, dette gælder ikke mindst i forhold til børnefamilier.

10

Rimelige krav til boliger skal ses både i forhold til samfundets generelle levestandard og i for-hold til særlige behov (f.eks. klima). Et samfund har kun mulighed for at boligforsyne sig selv kvantitativ og kvalitativt med boliger, som modsvares af de økonomiske muligheder. Det er derfor forventeligt, at man i takt med en økonomisk udvikling og stigende indkomster ser sti-gende krav til boliger i både den kvantitative og kvalitative dimension. For samfundet som hel-hed er spørgsmålet derfor, hvilken gennemsnitlig boligstandard man har råd til at forsyne sig selv med.

Fordelingspolitisk er det derimod et væsentligt spørgsmål om alle har adgang til og råd til en bolig svarende til den almene boligstandard i samfundet. Det samfundsmæssige krav til bolig-standard kan for nogle grupper overstige betalingsevnen, og derfor er der behov for støtteord-ninger. Denne støtte kan i princippet gives generelt (indkomsttilskud) eller målrettet knyttet til boligforbrug (boligsikring). Der er flere grunde til, at støtten bør gives direkte. Det primære argument er, at man på denne måde målretter støtten til de personer eller familier, hvor et pro-blem er identificeret. Generelle indkomsttilskud vil ikke nødvendigvis blive anvendt til bolig-forbrug, og derfor er denne støtteform mindre velegnet. Med en målrettet støtteordning kan der nemmere tages hensyn til familiesituationen, f.eks. børnefamilier. Denne form for støtte er vel-begrundet, men må betragtes som en del af den generelle social- og fordelingspolitik, og be-handles derfor ikke i dette notat.

Balancen mellem forskellige boligformer er af stor betydning. Den afgørende sondring er mel-lem ejer- og lejeboliger (selvom der er mellemformer, som f.eks. andelsboliger). Lejeboligens fordel er fleksibiliteten i forhold til varierende boligbehov ved f.eks. ændret familiesammen-sætning eller flytning til et andet geografisk område. Ulempen er knyttet til accept af regler udstukket af ejer1, og dermed mindre fleksibilitet i forhold til boligindretning, om/tilbygning osv. Denne fleksibilitet har ejerboligen. Når bruger også er ejer, er der samtidig en mere klar ansvarsfordeling i forhold til brug og vedligehold af bolig. Ulempen ved ejerboligen er knyttet både til handelsomkostninger og risiko. Køb og salg af boliger er forbundet med store handels-omkostninger, og det gør ejerboligen mindre fleksibel end lejerboligen. Dette kan være til ulempe både for den enkelte og samfundet i form af mindre geografisk mobilitet på arbejds-markedet. En ejerbolig er en risikofyldt investering. Da ejerboligen stiller kapitalkrav er der i praksis en fordelingsprofil i ejerskab, dvs. der er flere boligejere blandt højindkomstgrupper end blandt lavindkomstgrupper. Ejer stiller typisk kun en mindre egenkapital (udbetaling) i forhold til boligens pris, dvs. en boliganskaffelse er reelt en meget gearet og dermed en risika-bel investering. Boliginvesteringen kan således give anledning både til kapitalgevinster og ka-pitaltab. Der er således en række argumenter for at sikre et boligmarked med både ejer - og lejeboliger, og det er en vigtigt økonomisk-politisk opgave at medvirke til sikring af et sådant varieret boligudbud.

Finansiering af boliger er et særligt aspekt i forhold til både ejer - og lejeboliger. Særligt i tyndt befolkede områder kan det være svært at finde markedsmæssig finansiering, eller den forefindes kun til finansieringsomkostninger indeholdende meget store risikopræmier. Årsagen

1 En lejelovgining er nødvendig for at blandt andet at sikre lejer mod at ejer udnytter den quasi-monopolstilling, der opstår efter indflytning.

11

er, at alternativanvendelsen af boligen kan være meget begrænset, og derfor er finansieringsri-sikoen tilsvarende større. På større markeder har finansiering på realkreditlignende vilkår vist sig at være en hensigtsmæssig måde til risikospredning mellem långiver og låntager. En sådan risikospredning kan være sværere at sikre i geografiske begrænsede markeder, eller finansie-ringsomkostningen kan vurderes at være samfundsmæssig for høj2. Der kan derfor være argu-menter for et offentligt engagement i forhold til finansiering af boliger i særlige områder. Den-ne bør dog ske efter armslængdeprincippet, og kan eventuelt være i form af garantistillelse for en del af lånet. Dette sikrer, at der ikke sker en forskydning mellem forskellige interesser, her-under at kreditvurderingen sker på markedsvilkår.

Et afgørende spørgsmål er, hvorvidt man politisk skal intervenere i boligmarkedet og i givet fald på hvilken måde. Offentlig intervention i boligforholdene kan ske på to niveauer: 1) Lov-givningsmæssige regler og reguleringer af boligmarkedet. Lejelovgivning, udstykning, bygge-forhold osv., og 2) Økonomisk i form af direkte eller indirekte støtte til bestemte boligformer. I det følgende diskuteres alene de økonomiske aspekter.

Et generelt subsidie til boliger kan begrundes såfremt, at befolkningen systematisk vælger et boligforbrug, der er samfundsmæssigt for lavt (kvantitet, kvalitet). Argumenterne for dette kan f.eks. være, at den enkelte ikke tager tilstrækkelig hensyn til betydningen af at have en accepta-bel bolig for helbred, eller børnenes opvækstvilkår. Hvis ikke sådanne betingelser er opfyldt for befolkningen generelt, er der ikke noget argument for at tilgodese boligforbrug i forhold til andre former for forbrug. Det vil sige, at boliger bør behandles på lige fod med andre typer af aktiviteter eller forbrug, hvilket ofte betegnes som et krav om neutralitet, dvs. regler, lovgiv-ning, beskatning m.m. skal ikke begunstige bestemte aktiviteter på bekostning af andre.

Spørgsmålet om neutralitet vedrører mange aspekter i forhold til boliger. Dette vedrører åben-bart den direkte støtte til boliger, der måtte blive givet i form af finansieringsrabat eller tilskud af den ene eller anden form. Det gælder også den indirekte støtte der måtte blive givet via en anderledes skattemæssig stilling af boliger og dennes finansiering i forhold til andre aktiver og kapitalgoder i skattelovgivning (dette viser sig som skatteudgifter, dvs. mindre skatteindtæg-ter). Denne type af subsidiering er ofte mindre synlig, men reelt af lige så stor betydning som den synlige og mere direkte subsidiering. Endelig kan boligbenyttelse tilgodeses via subsidie-ring af grunde.

Sådanne tiltag skaber en forvridning i den forstand, at den enkelte person eller familie ikke kommer til at betale den reelle samfundsmæssige omkostning for boliger. Samfundsmæssigt kan dette have den konsekvens, at de offentlige finanser belastes, men også at den økonomiske struktur skævvrides i retning af bygge- og anlægssektoren i forhold til andre sektorer. En sam-let neutralitet af skatte- og subsidieringsregler er således et afgørende pejlemærke.

I forhold til den mere generelle indretning af skattesystemet er det også et hensyn at sikre et finansieringsprovenu for den offentlige sektor med de mindst mulige forvridninger eller sam-fundsmæssige omkostninger. Boliger er i den forstand en hensigtsmæssig skattebase, da de

2 Den samfundsmæssige risikopræmie kan være mindre end den markedsbestemte grundet bedre muligheder for risikospred-ning eller fordi afledte effekter kan indgå i den samfundsmæssige vurdering.

12

ikke er mobile, og derfor kan forvridninger ved beskatning af boliger være mindre end f.eks. beskatningen af arbejdskraft.

Den skattemæssige stilling af boliger er kontroversiel. Boliger er et kapitalgode, der løbende producerer en ydelse, nemlig boligforsyning. Grundprincippet i skattesystemet er beskatning af værdiskabelse (indkomst), uanset hvordan denne værdi er skabt. En særstilling for bestemte former for værdiskabelse stiller krav om en særlig argumentation, da det for alle former for beskatning gælder, at de forvrider de økonomiske incitamenter. Et særligt aspekt er knyttet til kapitalgevinster på boliger, da sådanne gevinster ofte er samfundsskabte, og samtidig har en lempelig beskatning særlige fordelingsmæssige implikationer.

Det er vigtigt at afklare i hvilket omfang den eksisterende lovgivning sikrer neutralitet. Det giver for det første mulighed for at skabe sig et overblik over de samlede konsekvenser af den eksisterende lovgivning både for boligforbrugere men også for de offentlige finanser. For det andet kan man med dette udgangspunkt tage en mere kvalificeret debat om støttens form og størrelse, og også overveje tiltag, der kan sikre mindre forvridninger i forhold til boliger.

3. Subsidieringen og den neutrale ejendomsværdiskat Ejerboligen udgør sammen med andelsboligen de dominerende private boligformer i Grønland målt på tilgang og på beholdningsværdi. I femårsperioden 2004-2008 var der en tilgang på i alt 528 ejerboliger ud af en samlet tilvækst på 1.021 privatejede boliger, således at ejerboligen stod for over halvdelen (52 procent) af tilgangen i perioden. Andelsboliger udgjorde ca. 1/3 af til-gangen (32 procent) mens de øvrige boligformer stod for 16 procent af tilvæksten jævnfør Ta-bel 3.1.

Tabel 3.1. Boligtilgangen fordelt efter finansieringsform og ejerskab

Boliger (stk.) 2004 2005 2006 2007 20081 I alt I procent

Andelsboliger 93 38 98 81 18 328 32,1 % Ejerboliger (20/20/60) 52 80 35 179 182 528 51,7 % Selv/medbygger 24 11 12 44 19 110 10,8 % Andet (privat, bsu, forsøg mv.) 18 7 21 4 5 55 5,4 % Privatejet i alt 187 136 166 310 224 1.021 72,6 % Ejet af kommunen i alt 45 60 68 67 67 307 21,8 % Ejet af selvstyret i alt - - 1 4 73 78 5,5 % I alt tilgang 232 196 235 381 364 1.406 100,00 %

Kilde: Grønlands Statistik, ”Boligstatistik” 2010:1 Anmærk.: 2008-tal er foreløbige. Årstilgangen inkluderer ikke fuldt ud andelsboliger, der omdannes til ejerboliger.

De boligpolitiske initiativer som har været iværksat fra selvstyrets side for at forøge privatise-ringen på boligmarkedet har haft en vis virkning på ejerforholdet, men har ikke ændret væsent-ligt ved, at det offentlige udlejningsmarked fortsat er den dominerende boligform og tæller 60 procent af boligbeholdningen i Grønland (på 23.212 stk. pr. 1. januar 2010).

Ejerboligen er et realt aktiv med duale egenskaber. På den ene side opnår ejeren en løbende nytteværdi af boligforbruget og på den anden side en investeringsværdi med mulighed for kapi-talgevinst eller tab på afståelsestidspunktet. Boliginvesteringer er risikofyldte på grund af mu-ligheder for prisændringer, ændringer i finansieringsvilkår, og det forhold at erhvervelsen ty-

13

pisk sker med finansiel gearing, idet udbetalingen er lille i forhold til den fremmedfinansierede gæld. Alternativet til en ejerbolig er dækning af boligbehovet via lejemarkedet og eventuelt formue kan placeres i et andet aktiv. Sammenhængen mellem ejerbolig- og lejerboligbeskat-ningen fremgår af Boks 3.1.

Boks 3.1. Koblingen mellem beskatning af ejerboliger i forhold til lejeboliger

Hr. Heilmann står i en situation, hvor han skal gøre op om, hvorvidt han ønsker at købe en ejerbolig i Nuuk med sin opsparingsformue på 1 million kr. eller flytte i en lejebolig og investere sine penge i et alternativ aktiv, som her antages at være obligationer med en given nominel rente.

Hvis han vælger at købe ejerboligen på 1 mio. kr. kontant, har han efterfølgende ikke yderligere faste udgifter relateret til boligforbruget, da ejerboligen er fritaget for ejendomsrelaterede skatter. I dette fiktive eksempel ser vi bort fra vedligeholdelse, stempelafgiften på 1,5 procent af købsprisen og an-dre handelsomkostninger.

Vælger han at bo til leje og placere sin formue i 5 pct. obligationer vil han blive beskattet af kapital-indkomsten fra renteindtægterne. Antages en inflationsrate på 2,5 procent i Grønland og en skatte-procent på 42, opnår Hr. Heilmann et realt efter skat afkast på 2,83 procent (5 % · 1.000.000)(1-0,42)/(1+0,025), svarende til 28.431 kroner per år.

Hvad er Hr. Heilmanns udgifter ved at bo til leje? En privat udlejer vil som et minimum kræve en leje, der svarer til det inflationskorrigerede investeringsafkast før skat for at dække sine udgifter ved den glippede alternative kapitalanvendelse. Huslejen, der opkræves er derfor

(5 % · 1.000.000 kr.)/1,025 = 48.780 kr. per år

Det kan derfor ikke betale sig for Hr. Heilmann at bo til leje og placere sin formue i obligationer og bruge afkastet efter skat til at betale huslejen. Ved at købe en tilsvarende ejerbolig sparer han diffe-rencen. Eksemplet illustrerer, at skattesubsidieringen fører til en økonomisk favorisering af ejerboli-gen i forhold til lejerboligen og alternative kapitalanbringelser. Hvis vi foregriber den senere diskus-sion, kan forskelsbehandlingen elimineres med påligning af en ejendomsværdiskat på 2,05 pct.

Værdien af boligforbruget i ejerboligen (den ydelse boligen producerer) udgør kapitalindkom-sten af realkapital (mursten), der er sammenlignelig med kapitalindkomst fra alternative kapi-talplaceringer i rentebærende fordringer. Forbrugsværdien af boligen må derfor underkastes den ækvivalente ejendomsværdibeskatning og ligestilles med beskatning af renteindtæg-ter(afkastet af finansiel formue). Begge skatteformer er beskatning af kapitalafkast og skal så vidt muligt være identisk i et neutralt skattesystem. Er der ikke en sådan neutralitet forvrider skattesystemet boligbeslutningen, dvs. boligvalget bliver påvirket af beskatningsforhold og ikke kun af de direkte fordele og ulemper ved boligen.

Den neutrale beskatning sikrer, at skattereglerne er udformet på en sådan måde, at der sker en ensartet skattebehandling af indkomster fra lignende kapitalanbringelse og at dette sker med samme skattesats. Hvis ejerboligen er lempeligere beskattet, vil dette motivere til overinveste-ringer i fast ejendom kontra andre investeringsmuligheder. For at sikre neutralitet skal ejen-

14

domsværdiskattesatsen indeholde en kobling mellem beskatningen af afkastet fra realkapital med beskatningen af det generelle markedsafkast (obligationsrenten). Herved elimineres for det første forskelsbehandlingen af boligformer, og for det andet undertrykkes den skattemotiverede placering af formuer i reale aktiver frem for finansielle aktiver. Det neutrale skattesystems mål-sætning er at sikre, at investors investeringsbeslutning ikke påvirkes af skatteforhold.

3.1. De nuværende finansierings- og skatteregler

Skattesystemet i Grønland indeholder en generel fritagelse for beskatning på forbrug og om-sætning af fast ejendom på det private ejendomsmarked. Kapitalgevinster fra handel med ejer-boliger beskattes ikke ved videresalg, undtaget er transaktioner, som falder ind under spekulati-onsbestemmelsen jævnfør Boks 3.2.

Boks 3.2. Beskatnings- og fradragsregler for fast ejendom i Grønland

I Grønland er privat ejerskab af fast ejendom generelt friholdt for:

1. Ejendomsværdiskat 2. Ejendomsskat (grundskyld) 3. Kapitalgevinstskat

Som udgangspunkt er kapitalgevinsten fra salg af privates ejendele skattefritaget jævnfør be-stemmelsen i § 34 i Landstingslov nr. 12 af 2. november 2006 om indkomstskat3.

Den eneste undtagelse for friholdelse af kapitalgevinstbeskatning fremgår af § 34 nr. 2 - speku-

lationsbestemmelsen, der beskatter salgsavancen, hvis erhvervelse og afståelse er sket i sam-menhæng med den skattepligtiges næringsvej eller i spekulationsøjemed.

Med næring forstås, at handlen med fast ejendom indgår i den skattepligtiges primære forret-ning, hvor der sker systematiske køb og videresalg med fortjeneste for øje.

Med spekulation forstås enkeltstående køb og videresalg med fortjeneste for øje, men hvor transaktionerne ikke er led i en systematisk handel med fast ejendom (som ved næring).

Finansieringsomkostninger (renteudgifter) knyttet til ejerboligfinansieringen er fuldt ud fra-dragsberettiget i den skattepligtige indkomst (det ligningsmæssige fradrag).

I praksis bidrager indtægtsgrundlaget fra kapitalgevinster, der beskattes efter spekulationsbe-stemmelsen ikke med provenu i Grønland. Tabel 3.2 giver et samlet overblik over de forskelli-ge ordninger og regler for det private boligmarked i Grønland og dets boligformer.

3 Bestemmelsen, der vedrører privates ejendele, som er omhandlet i § 34 gælder således også for finansielle aktiver (aktier,

investeringsbeviser, obligationer mv.), men ikke for finansielle kontrakter (optioner, futures mv.), som beskattes løbende af optionsværdien og ved afståelsen af de underliggende aktiver (separationsprincippet)

15

Tabel 3.2. Oversigt over den skattemæssige status, regulering og subsidiering af boligforbruget i Grønland

Ejerbolig Andelsbolig Lejebolig (privat og

offentlig udlejning) Ejendomsværdi-skat

Friholdt Friholdt Friholdt

Grundskyld Friholdt Friholdt Friholdt Kapitalgevinstskat Friholdt Friholdt - Lejeregulering - Maksimalpris på andelsbe-

vis Nej

Støttens karakter

Rente – og afdragsfrit lån på op til 40 pct. af opførelsessummen

Rente – og afdragsfrit lån på op til 50 pct. af opførel-sessummen

• Direkte tilskud (bolig-sikring)

• Kapitalafkastkrav (1,5 %) i offentlige udlej-ningsboliger er under markedsniveauet

Støttens løbetid

20 år

Ubestemt tid

-

Boligsikring Nej Nej Ja

Støttens provenu

Op til 587.500 kr. per bolig som videreføres ved ejerskifte

Op til 1.050.500 kr. per andelsbolig, som viderefø-res ved salg

Op til 98 pct. af husle-jen

Andet

• Lånet tilbagebetales over 15 år til diskonto + 3 pct. point

• Støtten er ikke indkomstafhæn-gig

• Fradragsret for renteudgifter • Det offentlige er sekundær

panthaver, kommercielle real-kreditinstitutter er primær pant-holder

• Ingen rentefradrag for andelshavers andel af foreningsgælden

• Overdrages til teknisk-økonomisk værdi

• Støtten er ikke ind-komstafhængig

• Fradragsret for renteud-gifter på privat andelslån

• Kan omdannes til ejerbo-liger

• Boligsikringens stør-relse afhænger af an-tal børn og indkomst i husstanden

• Offent. lejeboliger kan omdannes til ejer- el-ler andelsboliger

Lejer til ejer Medbyggerbolig

Ejendomsværdi-skat

Friholdt Friholdt

Grundskyld Friholdt Friholdt Kapitalgevinstskat Friholdt Friholdt Lejeregulering - - Støttens karakter

Rente- og afdragsfrit lån

Direkte tilskud (gratis byggesæt)

Støttens løbetid

20 år

-

Boligsikring Nej Nej Støttens provenu

Op til 587.500 kr. per bolig

Op til 95 pct. af byggeomkost-ninger

16

Andet

• Overdrages til markedsværdi • Anciennitetsbestemt prisnedslag

(5-35 pct.) • Lånet tilbagebetales over 15 år til

diskonto + 3 pct. point • Maksimal låneandel på 40 pro-

cent • Støtten er ikke indkomstafhængig • Øvrige forhold er som ejerboligen

• Tilskuddet er indkomstaf-hængigt

• Det offentlige lån tilbagebe-tales ved ejerskifte

3.2. Subsidieringen til ejerboliger og andelsboliger

Grundlaget for ejendomsværdiskatten er som førnævnt værdien af boligforbruget, som er afka-stet af formueplacering i mursten. Under normale udlejningsforhold vil en privat udlejer være skattepligtig af sine nettolejeindtægter ved udlejning til anden side, men ved at udleje boligen til sig selv og forbruge boligværdien, er personen lempeligere beskattet. Værdien af boligens forbrugsværdi, der ville være et synligt beskatningsgrundlag, hvis udlejningen var sket til en anden markedsaktør udgør boligejerens implicitte lejeindtægt (imputed rent) som er lejeværdi-en af eget boligforbrug.

Skattesubsidieringen til ejerboligen består i at ejendomsværdiskatteprocenten er lavere end til-svarende skat på kapitalindkomst fra porteføljeomlægning til nominelle rentebærende fordrin-ger, jfr. boks ovenfor. I Danmark udgør satsen 1 pct. af ejendomsværdien op til progressions-grænsen (3.040.000 kr.), hvorefter skattesatsen stiger til 3 procent for den resterende del af ejendomsværdien som overstiger progressionsgrænsen. Skattestoppet har medført, at den reelle beskatning er meget lavere – gennemsnitlig effektiv sat omkring 0,6 pct.

I Grønland er omfanget af subsidieringen til boliger mere vidtrækkende. Udover skattesubsidie-ringen gennem den fulde friholdelse for ejendomsværdiskat, yder det offentlige direkte tilskud til ejerboligen og andelsboligen i form af rente- og afdragsfrie lån, der ydes forholdsmæssigt i forhold til købsprisen. Provenuet fra skattefritagelsen og rentesubsidieringen til boligejerne kan betragtes som en indirekte og direkte skatteudgift for samfundet. Derimod betragtes fradrags-retten for de øvrige renteudgifter fra den kommercielle boligfinansiering ikke som en særskilt subsidiering til ejendomssektoren, eftersom retten til at fradrage renter gælder for alle typer af lånefinansieret forbrug og ikke alene realkreditfinansieret boligforbrug. Skattefradragsretten er dog en subsidiering af lånefinansieret forbrug herunder boligforbrug, og er derfor med til at skævvride forbrugsvalget. Det er ikke klart, hvorfor lånefinansieret forbrug skal begunstiges i forhold til andre former for forbrug.

Tabel 3.3 viser den samlede opgørelse over provenuet af udestående lån ydet som støtte af selv-styret og kommuner til de forskellige private boligformer.

17

Tabel 3.3. Fordelingen af offentlige boligudlån til forskellige private boligformer

Kr. Ejerboliger og

renove-ringslån

Andels-boliger

Lejer til ejer

BSU/med- bygger mv. I alt

Selvstyrets udlån 654.325.000 281.412.146 23.004.026 522.284.000 1.481.025.172 Kommunale udlån (esti-mat) 620.882.495 281.412.146 n/a - 902.294.641

I alt 1.275.207.495 562.824.292 23.004.026 522.284.000 2.383.319.813

Kilde: Økonomi– og Personalestyrelsen (depotudskrifter fra Grønlandsbanken) Anmærk.: Renoveringslån til ejerboliger udgør 33.442.506 kr. og ydes kun af selvstyret. Kommunernes udlån er estimeret som den anden halvdel af de samlede offentlige udlån jf. finansieringsfordelingen. For andelsboliger vil denne andel være en smule mindre end selvstyrets udlån sfa. tidligere ordninger, hvor selvstyret alene stod for finansieringen (2/3 af opførelsesprisen). Låneprovenuet til ejerboliger kan indeholde lån til andelsboliger på grund af konteringsoverlap. Subsidieringen til offentlige andelsboliger (Tuapanguit, Qinngorput, ABF Peqqik mv.) er ikke medregnet. Anlægges en alternativ afkastbetragtning for de offentlige finanser, hvor provenuet som er medgået til finansiering af ejer-og andelsboliger i stedet var placeret i en lang rentebærende fordring, kan det beregnes at rentesubsidiet/afkastet til disse boligformer udgør 83,63 mio. kr. (4,55 % ·1,838 mia. kr.) årligt og lidt over 108 mio. kr. for private boligformer under et.

3.3. De offentlige lånetilskud til ejerboliger og andelsboliger i Grøn-

land

Størrelsen af de direkte tilskud er afhængig af maksimalgrænser på to kvantitative parametre – boligens opførelsespris per m2 og boligens areal. Det gælder for begge boligformer, at til-skudsandelen opgjort som tilskuddets kroneværdi i forhold til boligprisen står i et omvendt for-hold til kvadratmeterprisen på boligen og boligens størrelse. Desto dyrere og større boligen er, desto mindre er tilskuddet. Store og dyre boliger får et højt tilskud målt i absolutte værdier. Bemærk, at husstandens indkomstniveau eller formue ikke indgår som en vurderingsparameter for tildelingen af de offentlige lån.

Boks 3.3. Rente- og afdragsfrie lån til ejerboliger I henhold til Landstingsforordning nr. 1 af 7. maj 2007 om boligfinansiering yder kommuner og selv-styret hver 20 procent af lånets hovedstol med en rente- og afdragsfri profil, der løber i 20 år. De re-sterende 60 procent kan kombineres med kommercielle realkreditforeningslån (50 procent) og med købers egenkapital (10 procent).

Finansieringsformen blev derfor tidligere kendt som 10/40/50 ordningen. Siden 2007 har der ikke været krav om at privates indskud skal udgøre minimum 10 procent af hovedstolen, hvorfor betegnel-sen 20/20/60 også er blevet anvendt, idet kreditforeningen alene kan dække de resterende 60 procent.

Låneandelen fra det offentlige tildeles efter følgende sammenhæng mellem arealstørrelse og det ydet lån per kvadratmeter, det koster at opføre boligen,

15.500 kr. per kvadratmeter for boliger op til de første 65 m2 10.250 kr. per kvadratmeter for boliger på 66-110 m2 0 kr. for boliger større end 110 m2

18

I forhold til tildelingsreglerne for ejerboliger beskrevet ovenfor, er subsidieringen til andelsbo-liger udregnet efter en simplere opdeling af grænseværdierne for boligens opførelsespris og boligstørrelser. Maksimalstørrelsen for støtteberettigede boligarealer er identisk med ejerboli-

Amortiseringsperioden efter den rente- og afdragsfrie periode er 15 år og forrentes med en årlig rente-sats på 3 procent tillagt Nationalbankens gældende diskontorentesats. Den samlede tilbagebetalings-periode er derfor 35 år. Der kan af kriterierne ovenfor beregnes, at grænsen for lånegrundlaget udgør maksimalt 587.500 kr. per bolig (svarende til et prisloft på 1.468.750 kr.) efter de nugældende regler.

Som udgangspunkt ligger de faktiske opførelsespriser efter nutidens byggestandarder højere end det maksimale lånegrundlag per m2, således at låneandelen fra det offentlige, beregnet som låneprovenuet i forhold til boligprisen er faldende jo dyrere og større, der bygges. Dette er illustreret nedenfor, som viser låneandelen ved forskellige opførelsesomkostninger og boligstørrelser jævnfør Boksfigur 3.3.1.

Boksfigur 3.3.1 Låneandelen som funktion af Boksfigur 3.3.2 Låneprovenuet m2-omkostninger ved forskellige boligstørrelser som funktion af boligstørrelsen ved forskellige opførelsesomkostninger

Kilde: Landstingsforordning nr. 1 af 7. Maj 2007 om Boligfinansiering og egne beregninger

Fortolkningen af figuren sker i sammenhæng med Boksfigur 3.3.2, der viser den ækvivalente værdi, når låneandelen omregnes til kronebeløb. Ved at gange låneandelen med boligens samlede pris fås provenuet for det offentlige lån i kroner.

Den maksimale procentvise låneandel på 40 procent gives til boliger op til 65 m2 og en opførelsespris på op til 15.500 kr. per m2. I kroner svarer dette til et offentligt lån på maksimalt 403.000 kr. Til sammenligning vil en luksusbolig på 140 m2, der bygges dyrt til 25.000 kr. per m2 maksimalt få en låneandel på 16,79 % af opførelsesprisen på 140*25.000 kr., svarende til 587.500 kr. jævnfør den fineste punkterede kurve.

Det fremgår i overensstemmelse med tildelingsreglerne, at de dyreste og største boliger (over 15.500 kr. per m2 og over 110 m2) kun subsidieres op til loftet på 587.500 kr. per bolig.

19

gen (110 m2), mens loftet for byggeriets omkostninger pr. etagemeter er markant forhøjet (19.100 kr. per m2) jævnfør Boks 3.4.4

Boks 3.4. Rente- og afdragsfrie lån til andelsboliger i Grønland Selvstyret og kommuner yder i henhold til Landstingsforordning nr. 2 af 16. maj 2008 tilsammen et rente- og afdragsfrie lån på 50 procent af andelsboligens opførelsesomkostninger indenfor en pris-ramme på 19.100 kr. per kvadratmeter og et boligareal på maksimalt 110 m2.

Andelsboligforeningens medlemmer er forpligtet til at indskyde mindst 5 procent som andelskapital, mens resten af finansieringen søges dækket med lån fra kommercielle realkreditinstitutter på hidtil maksimalt 6.000 kr. per kvadratmeter. Andelsboligforeninger, som har fået offentlige lånetilsagn efter juli 2008, kan dog ansøge om at optage kreditforeningens lån, der er større end 6.000 kr. per kvadrat-meter.

Samlet kan rente- og afdragsfrie lån maksimalt udgøre 1.050.500 kr. per andelsbolig, som ydes lige-ligt mellem selvstyre og kommuner. Løbetiden på den rente- og afdragsfrie periode er på ubestemt tid med mindre foreningen misligholder bestemmelserne i Landstingsforordningens § 825.

Boksfigur 3.4.1 illustrerer graden af det offentliges subsidier til andelsboliger som funktion af kva-dratmeterpriser og boligstørrelse, mens Boksfigur 3.4.2 viser den ækvivalente kroneværdi af lånene efter de gældende regler.

Boksfigur 3.4.1 Låneandelen som funktion af Boksfigur 3.4.2. Låneprovenuet byggeomkostninger ved forskellige boligstørrelser som funktion af boligarealet ved forskel- lige opførelsesomkostninger

Kilde: Landstingsforordning nr. 2 af 16. maj 2008 om Andelsboliger og egne beregninger

De nugældende regler fremgår af den fuld optrukne sorte kurve i Boksfigur 3.4.1. Låneandelen er faldende fra de maksimale 50 procent ved opførelsesomkostninger højere end 19.100 kr. per kva-dratmeter kombineret med boligarealer op til maksimalt 110 m2.

Ved at gange låneandelen med boligens samlede pris fås det offentlige lån i kroner. Eksempelvis vil

4 Som udgangspunkt bør omkostningerne på nyopførelser af ejerboliger og andelsboliger være identisk. Det højere tilskud på andelsboliger kan potentielt give entreprenører/byggefirmaer incitament til et skjult mark-up på entreprisen. 5 Medmindre selvstyret eller kommunalbestyrelsen bestemmer andet, forfalder de offentlige rente- og afdragsfrie lån til beta-ling i følgende tilfælde. - ved væsentlig misligholdelse af vilkårene for lånet, eksklusionspligt, krav om indfrielse fra andre långivere, vedligeholdelsespligt, revisionspligt, opløsning eller anden anvendelse end andelsboliger mv.

20

en andelsbolig på 110 m2. med en opførelsespris på 15.000 kr. per m2 få et lånegrundlag svarende til 825.000 kr. (110·15.000·0,5), jævnfør sort kurve på Boksfigur 3.4.2. Omvendt vil en luksusbolig på 140 m2, der bygges for 25.000 kr. per m2, maksimalt kunne modtage 140·25.000·0,30 i offentlige lån, svarende til 1.050.500 kr. jævnfør de stiplede kurver.

Det forudsætter således, at prisen per andelsbolig maksimalt må udgøre 2.101.000 kr. (19.100·110) for at opnå et offentligt lån på 50 procent svarende til 1.050.500 kr., som er loftet i henhold til forord-ningen. Ved dyrere og større boliger, ydes det samme beløbsmæssige tilskud til lånet, hvorved låne-andelen i procent falder.

Selvom finansieringstilskuddet kan løbe uendeligt (er uopsigeligt), kan andelsboligforeningen vælge at indfri/afvikle lånet for at øge andelsbeviset værdi – f.eks. efterfølgende når foreningsgælden til realkreditinstitutter er betalt ud. Tilskudsordningen med offentlige lån gælder også, hvis offentlige udlejningsejendomme omdannes til en andelsboligforening. Købssummen opgøres ikke til markeds-værdi, men værdiansættes ud fra en teknisk-økonomisk værdi som ofte er lavere end markedets pri-ser. Ligeledes gælder ordningen for private bygherrer som opfører byggeri, der umiddelbart efter overdrages til en andelsboligforening. Det vurderes, at omkostningerne på nyopførelser pt. ligger i omegnen af 18.000-20.000 kr. per m2 i Nuuk. Andelsboligerne kan omdannes til ejerboliger, hvorved låneandelen må nedbringes svarende til ordningen for ejerboligen.

Sammenfattende gælder, at de offentlige støtteordninger begunstiger andelsboliger mest med det højeste tilskud per bolig (op til 1.050.500 kr. per andelsbolig) i kombination med ikke-tidsbestemte løbetider og tilbagebetalingskrav til det offentlige. For ejerboliger er tilskudsloftet omtrent halvdelen af andelsboligens (op til 587.500 kr. per ejerbolig) kombineret med at lånets rentefrie løbetid er tidsbegrænset til 20 år, før der stilles krav om tilbagebetaling med amortise-ring af renter og afdrag over 15 år. Dette betyder, at forskellen i nutidsværdi af den akkumule-rede rentebesparelse over en amortiseringsperiode på 35 år favoriserer andelsboligen, der belå-nes maksimalt med offentlige låneordninger. I den modsatte retning i forhold til andelsboligen som boligform, trækker den mistede rentefradragsret som følge af lovens bestemmelser om, at andelsboligforeningens kollektive gældssætning ikke kan overvæltes i de enkelte andelshavers fradragsberettigede negative kapitalindkomst. En sammenlignelig opgørelse over den økonomi-ske fordelagtighed af de forskellige boligformer bør derfor tage hensyn til både subsidieringen og fradragsretten for renteudgifter, der er tilknyttet boligfinansieringen. Det bør dog bemærkes at andelsboligen har en omdannelsesmulighed til ejerbolig, der giver mulighed for en skattefri kapitalgevinst.

Boligkonverteringer – andelsboliger til ejerboliger

Andelsboliger har endvidere muligheden for at blive opløst og søges omdannet til ejerboliger og subsidieres på nye vilkår. I Tabel 3.3.1 er opsummeret reglerne for den offentlige finansie-ring ved sådanne omdannelser.

21

Tabel 3.3.1. Oversigt over subsidiering og finansieringsvilkår ved boligomdannelser

Andelsboliger som omdannes til ejerboliger

Som andelsbolig (før omdannelse): Foreningens alder/ periode til opløsning finder sted højst 15 år mere end 15 år Max. låneandel som andelsbolig (kr.) 1.050.050 1.050.050 Som ejerbolig (efter omdannelse): Periode med subsidiering 15 år 10 år Max. låneandel som ejerbolig (kr.) 594.000 594.000 Samlet periode med subsidiering Max. 30 år Min. 25 år Tilbagebetalingsbetingelse, annuitet Diskonto + 3 pct. Diskonto + 3 pct. Tilbagebetalingsperiode 10 år 10 år Samlet bindingstid på offentlig kapital Max. 40 år Min. 35 år

Støttevilkårene for andelsboligen er tidligere beskrevet i Boks 3.4 og viste, at det offentlige lån (op til1.050.050 kr. pr. bolig) var uden tidsbegrænsning. Ved konvertering til ejerboliger frem-går det, at andelshavere i andelsboligforeninger, som er højst 15 år gamle kan få et nyt ombyt-ningslån på rente- og afdragsfri vilkår med en løbetid på yderligere 15 år som ejerbolig. Dette giver en samlet periode på op til 30 år, hvor boligen er støttet med offentlig lånekapital. Heref-ter amortiseres det offentlige lån (op til 594.000 kr. pr. bolig) som et annuitetslån med renter og afdrag over 10 år. Samlet betyder det f.eks. at en omdannet andelsbolig, som er stiftet for 15 år siden vil binde offentlige lånekapital i boligen i helt op til 40 år, før subsidiet er tilbagebetalt. For andelsboligforeninger som er minimum 15 år gamle, yder det offentlige - uanset hvornår der sker en senere omdannelse – et rente- og afdragsfrit lån i yderligere 10 år. F.eks. vil en støt-tet andelsbolig, der omdannes efter 30 år – foruden rentebesparelsen i 30 år som andelsbolig – subsidieres i yderligere 10 år som ejerbolig med ombytningslånet. Herefter tilbagebetales dette lån til det offentlige over 10 år. Dette bringer den samlede kapitalbindingstid med offentlige midler op på 50 år per bolig. Eksemplet viser, at boligkonverteringer kan give en endelig dato for tilbagerulningen af den offentlige støtte til andelsboliger, men at tidsudstrækningen kan være så markant, at nutidsvær-dien af udlånet vil være mærkbart amputeret den dag, subsidiet er tilbagebetalt. Dette betyder at det offentlige får meget mindre tilbage end der oprindeligt er udbetalt som lån (i nutidsværdi-kroner). Forordningens bestemmelser, der definerer størrelsen af det rente-og afdragsfrie lån til omdan-nede boliger er noget uklar og afviger i forhold til subsidieringsreglerne for almindelige 10/40/50-lån til ejerboliger. Dette er vist i Boks 3.4.1. Boks 3.4.1. Rente– og afdragsfrie lån ved boligkonvertering – andelsboliger til ejerbo-

liger

I henhold til Landstingsforordning nr. 2 af 16. maj 2008 om opløsning af andelsboligforeninger som videresælges/omdannes til ejerboliger (kapitel 13), kan selvstyrets og kommunens lån, ydet til an-delsboligforeningen, kræves skiftet til et rente- og afdragsfrit ombytningslån på,

1. 40 % af boligens andelspris i de oprindelige overtagelses- eller opførelsessummer for an-

22

delsboligforeningen, dog maksimalt 5.400 kroner per kvadratmeter og maksimalt for 110 kvadratmeter boligareal.

2. Såfremt den opløste andelsboligforening er højest 15 år gammel på opløsningsdatoen er ombytningslånet rente- og afdragsfrit i 15 år fra købsaftalens underskriftsdato.

3. Er den opløste andelsboligforening mere end 15 år gammel er ombytningslånet rente- og afdragsfrit i 10 år fra købsaftalens underskriftdato.

4. Efter den rente- og afdragsfrie periode tilbagebetales lånet til det offentlige over 10 år til en lånerente på diskontosatsen per 1. januar tillagt 3 procent.

5. Provenuforskellen mellem andelsboliglånet og ombytningslånet udredes af boligkøber. 6. Beslutningen om opløsning og omdannelse kræver tilslutning fra samtlige medlemmer af

andelsboligforeningen. Lånet ydes forholdsmæssigt af Hjemmestyret og kommunen med samme fordeling som de lån, der ombyttes (20 pct./20 pct., maksimalt 297.000/297.000 kr.). Restfinansieringsbehovet dækkes med egenkapital/kommerciel låntagning.

Præmisserne i punkt 1 indebærer to regler for tildelingen af offentlige lån samt en maksimalbetin-gelse. For det første kan låneandelen højst udgøre 594.000 kr. (5.400·110) for en omdannet andels-bolig. Dette er lidt højere end låneandelen til en 10/40/50-støttet ejerbolig (587.500).

Den afgørende parameter er opførelsesprisen, som bestemmer hvornår den ene regel skal bruges frem for den anden. Denne værdi bestemmes ved ligningen:

0,40·P·Q = 5.400·Q => P = 13.500 kr. per m2

; hvor P er opførelsesprisen (kr. per m2) og Q er boligens størrelse (m2). Tildelingsreglen under punkt 1 kan derfor oversættes til følgende matematiske beslutningsregel for låneandelens størrelse: Regel 1: Offentlig låneandel = Min(0,40·P·Q, 5.400·Q) for P ≤ 13.500, Q≤110 Regel 2: Offentlig låneandel = Min(5.400·Q, 594.000) for P > 13.500 Min(·, ·) er en matematisk operator, som tager den mindste værdi i argumentet (·, ·).

Eksempel En andelsbolig på Q= 85 m2 der koster P= 18.000 kr./m2 (>13.500) at opføre får følgende lån ved omdannelsen til ejerbolig, Offentligt låneprovenu = Min(459.000, 594.000) = 459.000 Lånet til denne boligtype udgør således 459.000 kr. svarende til subsidieringsgraden 30,00 pct. (459.000/1.53 mio.). I Bokstabel 3.4.1 er vist flere beregningseksempler. Bokstabel 3.4.1. Eksempler på subsidiet til andelsboligtyper, der omdannes til ejerboliger

Eksempel 1 Eksempel 2 Eksempel 3 Regelnummer 2 1 2 Boligareal, Q 120 110 85 m2-pris, P 20.000 13.500 18.000 Min(0,40·PQ, 5.400·Q) Min(960.000, 594.000) Min(594.000, 594.000) Min(459.000, 594.00) Låneprovenu (kr.) 594.000 594.000 459.000

23

Låneandel i pct. 24,75 40,00 30,00 I Boksfigur 3.4.3-4 er illustreret grafisk, hvordan andelsboliger subsidieres, når de er omdannede til ejerboliger. Boksfigur 3.4.3. Låneandelen ved omdannelser Boksfigur 3.4.4. Det offentlige låneprovenu for forskellige boligpriser og boligstørrelser for forskellige opførelsespriser og boligstørrel- ser

Kilde: Landstingsforordning nr. 2 af 16. maj 2008 om Andelsboliger og egne beregninger Af venstre figur fremgår, at andelsboliger som har kostet op til 13.500 kr. per m2 at opføre får en fast subsidiering på 40 pct. af opførelsesprisen, dog maksimalt op til 110 m2. For større boligarealer falder subsidieringen i procent. Dette gælder ligeledes for boliger som har haft en m2-pris højere end 13.500 kr. (jf. de punkterede kurver). Boliger som har kostet under 13.500 kr. per m2 subsidieres efter Regel 1, der tager den lavest mulige værdi for låneandelen givet boligens pris per m2 og areal-tal. Figuren på højre side omsætter låneandelen til kroneværdier. Generelt gælder for boliger, som har kostet mere end 13.500 kr. at opføre, at de tildeles et låneprovenu som er proportional med bolig-størrelsen (proportionalitetsfaktor 5.400 kr./m2) jf. Regel 2. Opførelsespriser over 13.500 kr./m2 har ingen betydning for støttens størrelse. Boliger med større areal får naturligvis et højere låneprovenu, dog maksimalt op til arealgrænsen på 110 m2, hvor maksimalgrænsen for låneprovenuet træder i kraft. Herefter subsidieres boligstørrelser ≥ 110 m2 med samme provenu (594.000).

Muligheden for at omdanne andelsboliger til ejerboliger, der efterfølgende støttes på gunstige støttevilkår har store konsekvenser for de offentlige finanser.

Dette er vist i Tabel 3.3.2 som viser nutidsværdien af rentestøtten til en andelsbolig som koster 2.101.000 kr. at opføre. Denne boligtype modtager det maksimale offentlige lånebeløb på næ-sten 1.1 mio. kr. Tabellen viser den samlede rentebesparelse, andelsboligen modtager, når boli-gen foretager omdannelse på forskellige tidspunkter (5, 10 og 20 år).

24

Tabel 3.3.2. Nutidsværdien af rentesubsidier ved andelsboligomdannelser

Andelsboliger som omdannes til ejerboliger Som andelsbolig: Før omdannelse Periode til omdannelse finder sted (år) 5 10 20 Låneandel som andelsbolig (kr.) 1.050.050 1.050.050 1.050.050 Nutidsværdi af rentesubsidier (kr.) 271.752 476.750 733.598 Låneandel, rest 778.298 573.300 316.452 Som ejerbolig: Efter omdannelse Periode tilbage med subsidiering (år) 15 15 10 Låneandel som ejerbolig (kr.) 594.000 594.000 594.000 Nutidsværdi af rentesubsidier (kr.) 201.033 160.934 73.263 Nutidsværdi af rentesubsidier i alt 472.786 637.684 806.860

Anmærk.: Markedsrenten (diskonteringsrenten) er sat til 4,55 pct. og lånerenten er 6,01 pct. Det fremgår at den økonomiske fordel ved at omdanne andelsboliger stiger i takt med forenin-gens alder/omdannelsestidspunkt, idet værdien af de akkumulerede rentebesparelser er voksen-de med antallet af år, som boligen er subsidieret. Dette betyder med andre ord at ældre andels-boligforeninger får en betydelig subsidiering som følge af en langvarig støtteperiode med of-fentlige lån, dels støttet som andelsboliger og støtten som omdannet ejerbolig. Hertil kommer fordelen af, at omdannede andelsboliger får fradragsret for renteudgifter relateret til både det offentlige lån og fremmedfinansieringen (ikke medregnet). Sammenlagt medfører de nugæl-dende ordninger for boligkonverteringer store tabte indtægter og skatteudgifter for det offentli-ge.

3.4. Subsidieringen til ejerboliger, andelsboliger og omdannelser

over tid

Med udgangspunkt i de nugældende regler er nutidsværdien af rentesubsidiet beregnet for for-skellige boligformer, når effekten af de offentlige støtteordninger betragtes over en normal amortiseringsperiode, jfr. Tabel 3.4.. Beregningen tager udgangspunkt i en bolig som har en vis størrelse og pris (110 m2 og 19.100 kr. per m2), der berettiger til maksimal offentlige lånetil-skud både som ejerbolig og som andelsbolig. Hovedstolen udgøres af det direkte låneprovenu, som alternativt skulle være finansieret på markedsvilkår. Rentekomponenten er periodevis ble-vet separeret fra ydelsesbidraget på et efterbetalt annuitetslån (ydelsen betales ved slutningen af terminen) og tilbageført (nutidsværdien). Tabel 3.4. Værdien af rentesubsidieringen til forskellige private boligformer over tid ved et standardeksempel

Ejer- boligen

(110 m2)

Andels- boligen

(110 m2)

Lejer til ejer ved

max. prisrabat

Ejer- boligen (65 m2)

Andels- boligen (65 m2)

Lejer til ejer ved

max. prisrabat

Opførelsessummen/købspris (kr.) 2.101.000 2.101.000 2.101.000 1.241.500 1.241.500 1.241.500 Rente- og afdragsfri periode i år 20 35 20 20 35 20 Låneprovenu (m. prisrabat) 587.500 1.050.500 1.281.610 403.000 620.750 757.315 Nutidsværdi af direkte rentesubs. (kr.) 314.660 855.847 1.027.922 215.843 505.728 607.409 Rentesubsidier i pct. af kontantpris 14,98 40,74 48,93 17,39 40,74 48,93

Anmærk.: I beregningerne er antaget en løbetid på 35 år (ejerboligens samlede amortiseringsperiode), diskonte-ringsrenten er sat til 4,55 pct. svarende til obligationsafkastet, finansieringsomkostninger er sat til en rente på 6,01 pct. (10 års gens. af diskonto plus 3 pct.) For at illustrere den øvre grænse, er der for lejer til ejer omdannelser

25

forudsat en anciennitetsgivende prisreduktion på de maksimale 35 pct. af købsprisen. Efter prisnedslaget finansie-res 40 pct. af restbeløbet med offentlige lån som ordningen for ejerboliger og øvrige med fremmedfinansiering. Forudsætningerne er standardiserede, så sammenligningen kun udgøres af forskellene i de insti-tutionelle bestemmelser såsom længden af den rentefrie periode og låneprovenuets størrelse. Det fremgår over en samlet tilbagebetalingsperiode på 35 år, at nutidsværdien af rentesubsidiet er markant højere for andelsboligen grundet det højere kontante tilskud, der kombineres med en tidsubegrænset rentefri periode, der i dette tilfælde er 15 år længere end ejerboligen. I procent af kontantprisen udgør rentebesparelsen henholdsvis 41 pct. for andelsboligen og 15 pct. for ejerboligen. For den samme bolig på lejeform, som søges omdannet til ejerbolig, hvor lejeren har videreført sin anciennitet, der opgøres som det antal år, personen har boet til leje i boligen for at få den tilsvarende prisreduktion (1 pct. per år), kan det udledes, at den omdannede ejerbo-lig får en maksimal offentlige låneandel på 61 pct. af købssummen svarende til 1.281.610 kr. ved en anciennitet på 35 år. Omregnet til nutidsværdier svarer dette til et direkte tilskud på 49 pct. af kontantværdien. Boligfinansiering og rentefradraget

I Grønland er hverken ejerboligen eller andelsboligen underkastet boligbeskatning. Af den grund kan forskellen i fradragsretten for kapitaludgifter virke forvridende, idet ejerboligen får fordelen af rentefradraget, mens andelsboligen er undtaget. Sammenligningen mellem bolig-former bør derfor tage højde for denne afvigelse i fradragsmuligheden6.

For at kunne sammenligne subsidiering af henholdsvis ejer- og andelsboliger beregnes nutids-værdien af subsidierne. På den måde er det muligt at vurdere den samlede effekt af forskelle i tidsprofil og forrentningsvilkår. Resultaterne af denne beregning er vist i Tabel 3.5, mens de tekniske beregningsformler kan genfindes i Boks 3.6 med modifikationer.

6 I Danmark har andelshavere ikke har fradragsmulighed for renteudgifter på den del af lånet, som er optaget af foreningen,

hvilket kan betragtes som en økonomisk opvejning af det forhold, at andelsboligforeningen ikke betaler ejendomsværdiskat.

26

Tabel 3.5. Værdien af rentesubsidier og rentefradrag for forskellige boligformer og bo-ligtyper over tid ved et standardeksempel

Ejer- boligen

(110 m2)

Andels- boligen

(110 m2)

Lejer til ejer - max. prisrabat

Ejer- boligen (65 m2)

Andels- boligen (65 m2)

Lejer til ejer - max.

prisrabat

Opførelsessummen/købspris (kr.) 2.101.000 2.101.000 2.101.000 1.241.500 1.241.500 1.241.500 Heraf finansieret med offentlige lån 587.500 1.050.500 1.281.610 403.000 620.750 757.315 Fremmedfinansiering 1.513.500 1.050.500 819.390 838.500 620.750 484.185 Rente- og afdragsfri periode i år 20 35 20 20 35 20 Løbetiden i år 35 35 35 35 35 35 Heraf på offentlige lån (år 21-35) 15 - 15 15 - 15 Fremmedfinansiering 20 35 20 20 35 20 Sum af betalte renter over løbetiden 1.448.172 1.488.471 908.491 945.224 879.551 536.836 Nutidsværdi af direkte rentesubs. (kr.) 314.660 855.847 1.027.922 215.843 505.728 607.409 Nutidsværdi af rentefradrag (kr.) 383.303 - 224.156 218.008 - 132.456 Heraf fra offentlige lån 42.843 - 39.835 29.388 - 23.539 Fremmedfinansiering 340.460 - 183.321 188.619 - 108.917 Sammenligningsgrundlag 697.963 855.847 1.252.078 433.851 505.728 739.865 I pct. af kontantpris 33,22 40,74 59,59 34,95 40,74 59,59

Anmærk: Skatteprocenten er sat til 42 pct. Fremmedfinansieringen på andelsboligen består af 45 pct. realkredit (foreningslån) og 5 pct. banklån (fradragsgivende individuelt lån), hvorved værdien af det (mistede) rentefradrag er nettoopgjort. Øvrige forudsætninger er som i Tabel 3.4. Tabel 3.5 viser, at inddragelse af forskellene i retten til at fradrage kapitaludgifter reducerer de økonomiske fordele ved at sidde i en andelsbolig kontra en ejerbolig. Det højere rentetilskud for andelsboligen medfører fortsat at denne boligform over 35 år modtager det største subsi-dium. For de to boligtyper udgør denne forskel i nutidsværdikroner ca. 70.000 kr. og 160.000 kr. over løbetiden. Lejer til ejer omdannelser med maksimal anciennitet får som forventet den højeste subsidiering som en konsekvens af den direkte prisrabat, det rentefri lån og den afledte rentebesparelse samt rentefradragsretten på både det offentlige lån og fremmedfinansieringen7.

3.4.1. Finansieringssubsidiet til ejerboliger

Subsidieringsandel for ejerboliger under forskellige antagelser om markedsrente og diskonto er vist i figur 3.1. I forhold til standardeksemplet i tabel 3.5, er subsidieringen her opgjort som en generel procentsats i forhold til ejendomsværdien/kostprisen. I Boks 3.5 og Boks 3.6 er der foretaget lignende korrektioner ved at sammenligne med den ækvivalente markedsfinansiering uden subsidiering.

7 F.eks. låneprovenuet for den største lejer til ejer bolig udgøres af en rabat på kr. 735.350 (0,35·2.101.000) og af en offentlig låneandel på kr. 546.260 (0,40·1.365.650), der er rentefri i 20 år og afvikles efterfølgende over 15 år. Resten på 819.390 kr. fremmedfinansieres og afvikles i de første 20 år.

27

Figur 3.1. Finansieringssubsidiet til ejerboligen som funktion af markedsrenten ved for-skellige diskontosatser

Figuren viser udviklingen i det offentlige finansieringssubsidie til ejerboligen, udtrykt i procent af boligens opførelsessum ved forskellige antagelser for markedsrenten og diskontoen. Natio-nalbankens diskontosats har direkte betydning for den offentlige lånerente til ejerboligen i hen-hold til forordningen, der kræver tilbagebetaling af det offentlige lån fra udgangen af det 20. år (den rente- og afdragsfrie periode). For en given diskontosats (tillagt tillægget på 3 pct.), stiger støtten til ejerboligen med markedsrenten. Årsagen, er, at boligejeren for det første får fordelen af en rentefri betalingsudskydelse af det offentlig lån og for det andet fordelen af, at den betalte lånerente ligger under markedsniveau. F.eks. er den aktuelle diskonto på 0,75 pct. (og dermed er lånerenten på 3,75 pct.). Af figuren fremgår, at subsidieringen udgør ca. 10 pct. af opførel-sessummen ved en markedsrente på 2 pct., og stigende til ca. 30 pct. for en markedsrente på 6 pct.(jf. den øverste kurve). Tilsvarende falder subsidieringen, hvis diskontosatsen stiger, idet lånerenten er sammenkoblet med diskontoen (jf. forskydningen nedad i de 3 kurver). Den øko-nomiske sammenhæng mellem subsidieringen, diskontoen og markedsfinansieringen fremgår af Boks 3.5.

Boks 3.5. Finansieringssubsidiets tidsafhængighed i ejerboliger

Subsidiet til ejerboliger består af en offentlig låneandel på op til 40 pct. af opførelsessummen jf. Boks 3.3. Antages en situation med markedsfinansiering, hvor boligejeren finansierer ejerboligen med et efterbetalt annuitetslån, haves følgende sammenhæng mellem hovedstolen Ke og ydelsen y, renten i og løbetiden n. Bundtegnet ”e” refererer til ejerboligen.

ii)(1

1i)(1yK

n

n

ee⋅+

−+⋅= (Annuitetsformlen)

Ydelsen (bestående af renter og afdrag) kan fra annuitetsformlen omskrives til:

nee

i)(11

iKy

−+−

⋅=

Hvor:

28

Ke: lånebeløbet (udgør 0,40 kr. per 1 krone af opførelsessummen) ye: ydelsen på ejerboliglån med faste betalinger ved slutningen af året (terminen) i: lånerenten per år (3 pct. tillagt gældende diskonto 3,01 pct.(10 års gens.)) n: løbetiden i år (15 år) Ydelsen, såfremt den offentlige låneandel i stedet markedsfinansieres (Ke=0,40) udgør:

0412,0(1,0601)1

0,06014,0y

15e =

−

⋅=−

Denne betalingsrække har netop nutidsværdien 0,40 kr. svarende til hovedstolen:

40,0)(1yY15

1t

t-e =+⋅=∑

=

i

Subsidiet opstår i kraft af at lånet først forrentes efter 20 år (den rente- og afdragsfrie periode). Ydel-serne betales ultimo de efterfølgende 15 år. Dette giver følgende nutidsværdi på subsidiet:

∑=

+⋅=

35

21t

t-e *)(1yY* i

hvor: i*: Markedsrenten t: perioden i år begyndende fra år 21, der løber i 15 år, hvor lånet er tilbagebetalt til selvstyret (år 35) Antages diskonteringsrenten i* at være lig lånerenten i (=6,01 pct.), er nutidsværdien af subsidiet: 12450,Y* = Det effektive finansieringssubsidie til ejerboligen per kr. af opførelsesprisen kan efterfølgende opgø-res som: 275501245,0400( ,),Y*)(Ys e

=−=−= idet Y er det oprindelige lånebeløb, der korrigeres for den udskudte tilbagebetaling Y*. Dette giver den reelle subsidiering til ejerboligen. Subsidieringen er følsomt overfor især forskellen i renterne, idet lånerenten i, der er forhåndsbestemt af de nugældende bestemmelser ikke nødvendigvis er den samme som markedsrenten i*, der bruges til at diskontere ydelsesrækken. Bokstabel 3.5.1 viser den procentvise subsidiering se ved forskellig diskonto- og markedsrenter. Figur 3.1 er den grafiske fortolkning af denne sammenhæng. Bokstabel 3.5.1. Sammenhængen mellem finansieringssubsidiet i pct. af opførelsessummen ved forskellige diskontosatser og markedsrenter Diskontoen (pct.)

0,75 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00

2,00 9,43 % 8,89 % 6,68 % 4,39 % 2,02 % -0,41 % -2,91 %

3,00 16,63 % 16,22 % 14,53 % 12,78 % 10,97 % 9,11 % 7,20 %

4,00 22,06 % 21,74 % 20,45 % 19,10 % 17,71 % 16,29 % 14,82 %

5,00 26,17 % 25,93 % 24,92 % 23,89 % 22,82 % 21,72 % 20,59 %

6,00 29,29 % 29,11 % 28,33 % 27,53 % 26,70 % 25,85 % 24,97 %

Mar

keds

rent

en (

pct.)

7,00 31,68 % 31,53 % 30,93 % 30,31 % 29,66 % 29,00 % 28,32 %

29

Som forventet falder subsidieringen med diskontoen, der udgør låneomkostningen (plus 3 pct.) og stiger medmarkedsrenterne, der afspejler den alternative finansieringstilgang. En ejerbolig der koster 1 mio. kr. at opføre, støttes med et beløb op til 316.800 kr. i direkte nutidsværdiberegnet rentetilskud over boligens samlede tilbagebetalingstid (35 år).

3.4.2. Finansieringssubsidiet til andelsboliger

Figur 3.2. viser sammenhængen mellem finansieringssubsidiet til andelsboligen som funktion af markedsrenten, når subsidiet er korrigeret for værdien af rentefradraget. Alle værdier er nu-tidsværdikorrigeret og tilbagediskonteret med markedsrenten. Figur 3.2. Finansieringssubsidiet til andelsboliger i procent af opførelsessummen og værdien af rentefradraget som funktion af markedsrenten

Anmærk.: Den effektive subsidieringsandel er opgjort som det kontante lånetilskud fra det offentlige (50 pct.), der reduceres med skatteværdien af renteudgifterne på andelsboligforeningens realkreditgæld, som ikke kan fradrages (nutidsværdien af rentefradrag). Der er antaget en effektiv lånerente på 5,80 pct. og en løbetid på foreningslånet på 30 år. Figuren viser subsidieringen til andelsboligen i procent af opførelsesprisen, når effekten af det mistede rentefradrag i procent inddrages i helhedsbetragtningen. Foreningens renteudgifter og dermed rentefradraget er naturligvis afhængigt af lånerenten. For en given lånerente for frem-medfinansiering, vil nutidsværdien af foreningens samlede renteudgifter falde med stigende markedsrenter. Der skelnes her mellem lånerente og markedsrente, idet sidstnævnte optræder som diskonteringsrente. Stigende markedsrenter betyder, at den effektive subsidiering til an-delsboligen vokser, idet værdien af det mistede rentefradrag aftager, når foreningen kan finan-siere sit lån billigere end markedsrenten. Afhængigt af markedsrenten, udgør nettosubsidierin-gen 30-40 pct. af opførelsessummen, hvilket er under 50 pct. for det rente- og afdragsfrie til-skud. Dette er illustreret ved den fuldt optrukne kurve på Figur 3.2. Den tekniske udledning af resultatet fremgår af Boks 3.6. Herudover er rentefradragets værdi afhængigt af andre faktorer

30

(udover renterne), herunder lånets løbetid og skatteprocenten, idet værdien af rentefradraget stiger med lånets løbetid samt hvis skatteprocenten tænkes forhøjet.

Boks 3.6. Finansieringssubsidiet i andelsboliger og værdien af rentefradraget over tid

I sammenhæng med forordningen for finansiering af andelsboliger (jf. Boks 3.4) forudsættes, at andels-boligforeningen restfinansierer den del af hovedstolen, som ikke dækkes med offentlige lånetilskud med et efterbetalt annuitetslån. Denne andel udgør 45 pct. af det samlede finansieringsbehov, idet det offent-lige yder et kontant tilskud på 50 pct. på rente- og afdragsfri vilkår med ubestemt tilbagebetalingstid, mens de sidste 5 pct. finansieres af andelshaverne (egenkapitalfinansieret eller med banklån).

Det offentliges kontante lånetilskud på 50 pct. ved en opførelsessum på 1 kr. uden krav om amortisering modsvares af nutidsværdien:

5,0SAB =

Vi betragter nu den fremmedfinansierede foreningsgæld og genbruger ydelsesformlen for et annuitets-lån, der er udtrykt ved:

nABAB

i)(11

iKy

−+−

⋅=

hvor; KAB: foreningens finansieringsbehov, der dækkes med realkredit ved 1 kr. opførelsespris udgør 0,45 i: lånerente ÅOP (5,8 pct.), f.eks. 4 pct. obligationslån tillagt bidrag, provision mv. n: løbetiden på foreningens lån (30 år) yAB: ydelsen på foreningslånet med konstante betalinger ved slutningen af året (terminen) ÅOP-begrebet dækker de årlige omkostninger i procent og inkluderer alle omkostninger ved låntagnin-gen. Et finansieringsbehov på KAB = 0,45 kr. har herved en ydelsesrække bestående af renter og afdrag på: yAB= 0,0320 Værdien af rentefradraget over tid Idet ydelsen (y) består af renterne (I) og afdraget (A) gælder følgende to sammenhænge mellem ydelsen, rentebetalingen, afdragsbetalingen og lånerenten i et annuitetslån, hvor hovedstolen er 1 kr.: )1( AIy ti +=

)2( i)(1

1yA

t)-1(nt ++

⋅=

hvor: y: den konstante ydelse per termin ved et lån på 0,45 It: rentebidraget på tidspunkt t=1,2,…,30 At: afdragsbidraget på tidspunkt t=1,2,…,30

31

n er som før lånets løbetid (30 år) og i er lånerenten. Løsning af ligning (1) og (2) giver værdien af rentebetalingerne i periode t som:

i)(1

11yI

t)1(nt

+

−⋅=−+

Den løbende skatteværdi af renteudgifterne i periode t ved en skatteprocent på τ (tau) udgør

τi)(1

11yτI

t)1(nt ⋅

+

−⋅=⋅−+

Værdien af rentefradraget over låneperioden, der diskonteres med markedsrenten i* kan derfor beregnes som:

)3( i*)(1

τID

30

1tt

t∑=

+

⋅=

Værdien af den effektive finansieringssubsidiering til andelsboligen opgøres som værdien af det kontan-te offentlige tilskud (50 pct.), der fratrækkes værdien af andelshavernes (mistede) rentefradrag over tid.

∑

=+

⋅−=

⇔−=

30

1tt

t

AB

i*)(1

τI0,5S

DSS

Antages f.eks. et finansieringsbehov på 45 pct. af 1 kr. ved lånerenten i=5,8 pct., haves y= yAB= 0,0320. Ved en diskonteringsrente på i* =5,00 pct. og skatteprocent τ = 42 pct. fås værdien af rentefradraget jf. ligning (3):

0,3726 0,1274-0,50 S

0,1274D

==

⇒=

Nutidsværdien af rentefradraget på foreningens lån udgør således 12,74 pct. af opførelsessummen (1 kr.) over 30 år. Ulempen ved at medlemmerne i en andelsboligforening ikke kan fradrage denne del af ren-teudgifterne medfører, at den korrigerede subsidiering til andelsboliger kan opgøres til lidt over 37 pct. af opførelsessummen. Bokstabel 3.6.1 illustrerer sammenhængen mellem værdien af rentefradraget og subsidieringen til an-delsboligen ved et finansieringsbehov på 1 krone for forskellige antagelser for lånerenten og markeds-renten. Bokstabel. 3.6.1. Den effektive subsidiering til andelsboligen over tid ved forskellige renteniveauer

Offentlig låneandel (SAB) = 0,5, Fremmedfinansiering (KAB) = 0,45, Løbetid = 30 år

i = 4,00 pct. i = 5,8 pct. i = 7 pct.

Sum af renter 0,3307 0,5099 0,6379

Ydelse (yAB) 0,0260 0,0320 0,0363

Nutidsværdier

i = 4,00 pct. i = 5,8 pct. i = 7 pct.

Rentefra- Effektiv Rentefra- Effektiv Rentefradrag Effektiv

32

1 pct. 0,1241 37,59 % 0,1907 30,93 % 0,2381 26,19 %

2 pct. 0,1116 38,84 % 0,1709 32,91 % 0,2130 28,70 %

3 pct. 0,1009 39,91 % 0,1541 34,59 % 0,1917 30,83 %

4 pct. 0,0918 40,82 % 0,1398 36,02 % 0,1735 32,65 %

5 pct. 0,0839 41,61 % 0,1274 37,26 % 0,1580 34,20 %

6 pct. 0,0771 42,29 % 0,1168 38,32 % 0,1445 35,55 % Mar

keds

rent

en i*

7 pct. 0,0712 42,88 % 0,1075 39,25 % 0,1329 36,71 %

Det fremgår alt andet lige, at værdien af rentefradraget stiger med andelsboligforeningens lånerente i og falder med markedsrenten i* . Dette betyder t, at den reelle subsidiering til andelsboliger falder jo dyrere lån foreningen kan optage, da de voksende kapitaludgifter ikke kan trækkes fra. Samlet set bliver det effektive subsidium til andelsboligen mindre end 50 pct. som følge af reglerne om, at kapitaludgifterne fra den kollektive gældssætning ikke kan fradrages individuelt. På Figur 3.2 er afbildet en situation, hvor i = 5,8 pct.

3.4.3. Finansieringssubsidiet ved omdannelse fra lejer- til ejerbolig

Subsidiet ved at omdanne lejerboliger til ejerboliger består af to elementer, dels det direkte prisnedslag og dels den efterfølgende finansiering med offentlige lån efter retningslinierne for støttede ejerboliger. Figur 3.3 viser subsidieringen, når det antages, at lejer har boet henholds-vis i 5 og 35 år i lejeboligen og således er berettiget til at blive omdannet til ejerbolig med en prisreduktion på 5 pct. og 35 pct.

Figur 3.3. Subsidieringen til lejer til ejer omdannelse ved forskellig anciennitet som funktion af markedsrenten

Anmærk.: Renten på det offentlige lån er 3,75 pct. Det fremgår som forventet, at udviklingen for den effektive subsidieandel til en omdannet le-jerbolig, er meget lig med den tilsvarende udvikling for en ejerbolig. Forskellen udgøres af det direkte prisnedslag og derfor alene et udslag af forskellen i hvordan de forskellige boligformer støttes. Den tekniske beregning fremgår af Boks 3.7.

33

Boks 3.7. Finansieringssubsidiets tidsafhængighed ved lejer til ejer konvertering

Subsidieandelen per 1 kr. af markedsprisen (= købsprisen for lejer), når en lejerbolig overgår til ejer-form kan skrives som:

sdds ele⋅−+= )1(

Hvor: d: direkte prisrabat i procent af markedsprisen (anciennitetsafhængig). 0,05≤d≤0,35 (1-d): den andel af prisen (efter prisrabat), der finansieres som en ejerbolig se: den effektive subsidieandel for den tilsvarende ejerbolig jf. Boks 3.5 sle: subsidieandelen i procent af markedsprisen på den omdannede lejerbolig Bokstabel 3.7.1 viser den procentvise subsidiering under disse forhold ved forskellig markedsrenter. Lånerenten er 3,75 pct. og afspejler en situation med den aktuelle diskonto (0,75 pct.) tillagt 3 pct. i henhold til reglerne ved beregningen af lånerenten. Bokstabel 3.7.1. Sammenhængen mellem lejerancienniteten og finansieringssubsidiet i pct. af købesummen ved forskellige markedsrenter

Anciennitet (år)

5 10 15 20 35

2,00 13,96 % 18,49 % 23,02 % 27,54 % 41,13 %

3,00 20,80 % 24,97 % 29,14 % 33,30 % 45,81 %

4,00 25,96 % 29,85 % 33,75 % 37,65 % 49,34 %

5,00 29,86 % 33,55 % 37,24 % 40,94 % 52,01 %

6,00 32,83 % 36,36 % 39,90 % 43,43 % 54,04 %

Mar

keds

rent

en (

pct.)

7,00 35,10 % 38,51 % 41,93 % 45,34 % 55,59 %

Figur 3.3 er den grafiske fortolkning af denne sammenhæng for en lejer med henholdsvis 5 og 35 års anciennitet. Som forventet stiger subsidieringen med det anciennitetsafledte prisnedslag og markeds-renten.

De foregående afsnit undersøgte ud fra standardsituationer virkningen af de forskellige støtte-former på finansieringssubsidiet over tid med typeeksempler for boligen, renteniveauer og di-skontosatser. I det følgende afsnit søges estimeret den samlede subsidiering til boligsektoren ved at udvide betragtningen til at omfatte friholdelse for skat af lejeværdien (ejendomsværdi-skat) Summen af subsidieringselementerne svarer til de samfundsmæssige omkostninger ved nugældende begunstigelse af boliger. Hertil er ikke medregnet den gratis jordbenyttelse samt skattefriholdelse for kapitalgevinster fra værdistigninger på boliger.

3.5. Aggregering af subsidierne til de dominerende boligformer i

Grønland

Eftersom boligformerne støttes på forskellige måder, må udgangspunktet for beregningerne bygge på en helhedsbetragtning, hvor subsidieringen til ejerboligen opgøres som summen af den indirekte komponent (skattesubsidieringen) og den direkte komponent (rentesubsidierin-

34

gen). Rentesubsidiet (rentebesparelsen) udgøres af tilskuddet fra offentlig lån med opsat amor-tisation af rente og afdrag. Ejerboliger støttes således med friholdelse for skat af lejeværdien samt med et kontant rentetilskud, som normalt skulle været betalt på markedsvilkår. For andelsboliger afviger dekomponeringen fra ejerboligens beregning som følge af den nor-male friholdelse for ejendomsværdiskat som kompensation for at andelsboligejere ikke har ren-tefradragsret på foreningens kommercielle lån. Andelsboliger har kun rentefradrag på lån til knyttet til det individuelle lån til at finansiere værdien på andelsbeviset. Støtten til andelsboli-ger udgøres derfor af det kontante rentetilskud som er givet med det offentlige lån. Den utekniske sammenfatning af de samfundsmæssige omkostninger til ejerboliger og andels-boliger kan opgøres som: Samfundsmæssige omkostninger knyttet til boliger =

Skattefriholdelse (lejeværdien af boligforbrug) + Finansieringstilskud + Finansieringstilskuddet til andelsboliger

Boks 3.8 viser specifikationerne for beregningen af disse samfundsmæssige omkostninger op-gjort i løbende værdier. Den aggregerede subsidiering kan alternativt opgøres i nutidsværdier ved yderligere forudsætninger som i Tabel 3.5. Boks 3.8. Beregningen af subsidieringen til ejerboliger og andelsboliger ved en offerbe-

tragtning

På generel form udtrykkes den løbende (årlige) procentvise subsidiering til ejerboliger som:

(1) 1)π)(1r)(1sae)1))π)(1r)((1tK

Ss ee

ee

−+⋅+⋅⋅+−−+⋅+⋅=

= ((

Mens opgørelsen for den procentvise støtte til andelsboliger er specificeret som:

(2) 1)π)(1r)(1sKS

s aa

aa

−+⋅+⋅=

= (

Sammenhængen mellem den nominelle rente i, inflationsraten π og realrenten r er: (1 + i) = (1 + r)·(1 + π) Notationsforklaringen fremgår nedenfor. Følgende underliggende fortolkning gælder for ligning (1) og (2): Ejerboligen

35

� Den indirekte skattesubsidiering til ejerboligen udmåles som forskellen mellem det beløb, boligeje-

ren skulle have været pålignet ejendomsværdien som løbende ejendomsværdiskat, hvis beløbet al-ternativt var placeret i nominelle fastforrentede fordringer, og afkastet var beskattet som kapitalind-komst. Dette svarer til det første led i ligning (1).

� Den direkte rentesubsidiering til ejerboligen opgøres som den løbende rentebesparelse en støttet ejerboligejer har opnået, fordi beløbet (se·Ke), hvor se er andelen af kontantprisen som finansieres med offentlige lån - alternativt skulle finansieres på markedsvilkår. Denne rentebesparelse svarer til samfundets offeromkostninger og fremgår af det andet led i ligning (1)

Andelsboligen

� Rentesubsidieringskomponenten i andelsboligen opgøres som den løbende rentebesparelse en støt-tet andels har opnået, fordi beløbet (sa·Ka), hvor sa er andelen af kontantprisen som finansieres med offentlige lån - alternativt skulle finansieres på markedsvilkår. Denne rentebesparelse svarer til samfundets offeromkostninger og fremgår af ligning (2)

Låneandelene se og sa er det offentliges lån til ejer– og andelsboliger i pct. af kontantprisen.

Følgende notation gælder for ligning (1) og (2):

t: Skattesats for kapitalindkomst fra rentebærende fordringer (42 pct.) i: Den nominelle rente obligationsrente på den rentebærende fordring π: Den årlige forventede inflation (2,5 pct.) r: Realrenten på den rentebærende fordring, 2 pct. (10-årig statsobligation) e: Ejendomsværdiskatteprocenten (sat til nul i beregningen) a: Andelen af ejerboliger som har offentlige lån se: Offentlig låneandel til ejerboligen med rente- og afdragsfrit lån (40 pct.) sa: Offentlig låneandel til andelsboligen med rente- og afdragsfrit lån (50 pct.) se: Samlet subsidiering til ejerboligen i procent af ejendomsværdien jf. ligning (1) sa: Samlet subsidiering til andelsboligen i procent af ejendomsværdien jf. ligning (2) Ka: Ejendomsværdien for ejerboliger Ke: Ejendomsværdien for andelsboliger K: Summen af ejendomsværdierne α: Procentvis andel af (privat) boligmarked som udgøres af ejerboliger (1-α): Procentvis andel af boligmarked som udgøres af andelsboliger

Øvrige forudsætninger: � Transaktionsomkostninger er nul (der er set bort fra omkostningerne ved køb og salg af fast ejen-

dom) � Ikke alle ejerboliger er rentesubsidierede (kun andelen a), mens hele ejerboligmassen er skattesub-

sidieret (a = 1) � Alle andelsboliger er rentesubsidierede (medfinansieret med offentlige lån) � Nominelle kapitalgevinster er skattefriholdt � Den reale kapitalgevinst er nul (boligpriserne antages at stige med samme takt som det generelle

prisniveau) � Der er set bort fra subsidieringen til BSU og selv/medbyggerhuse

36

Opgørelsen af subsidieringen i ligning (1) og (2) er således udtrykt i procent af ejendomsværdierne for ejerboliger og andelsboliger, idet top– og bundtegnene ”e” og ”a” henviser til de respektive boligfor-mer. Værdien af subsidieringen til hver boligform kan fås ved at gange ejendomsværdierne Ke og Ka på procenttallene. Den samlede værdi af subsidieringen til boligformerne kan derfor opgøres som:

(3) KsKsS aaee⋅+⋅=

Subsidieringen (s) til både andelsboliger og ejerboliger i procent af ejendomsværdierne kan omskrives som:

ae

a

ae

e

aeae

KK

Kα)(1 og

KK

K αhvor

(4) 1α0 , sα)-(1sαKK

Ss

+

=−

+

=

≤≤⋅+⋅=

+

=

hvor α udtrykker den forholdsvise andel af ejerboliger, mens (1-α) udgør andelen af andelsboliger.

Beregningen i ligning (1) og (2) giver hhv.: se = 3,73 pct. og sa = 2,27 pct., hvilket sammen med for-skellige værdier af α og (1-α) giver subsidieringen i procent jf. ligning (4). Dette er vist i Bokstabel 3.8.1 for udvalgte værdier: Bokstabel 3.8.1. Subsidieringsprocenten til ejerboliger og andelsboliger ved forskellige markedsandele α (pct. ejerboliger) 50 % 60 % 75 % 1–α (pct. andelsboliger) 50 % 40 % 25 % α·se 1,87 % 2,24 % 2,80 % (1-α)·sa 1,14 % 0,91 % 0,57 % s = α·se + (1-α)·sa 3,00 % 3,15 % 3,37 %

Der kan uafhængigt af kendskabet til ejendomsværdierne på det private boligmarked beregnes den forholdsvise subsidiering som funktion af udbredelsen af henholdsvis ejerboliger (α) og andelsboliger (1-α). Dette er vist i Figur 3.4 på baggrund af antagelserne i Boks 3.8. Andelen på ejerboliger (α) er afbildet på x-aksen og er antaget at ligge i intervallet 30-75%.

37

Figur 3.4. Den procentvise subsidiering til ejerboliger og andelsboliger ift. til deres ejendomsværdier som funktion af hvor meget de udgør på det private boligmarked

Den samlede støtte til de enkelte boligformer afhænger af hvor meget de udgør af boligmarke-det. Aktuelt udgør ejerboligen den dominerende private boligform8. Såfremt ejerboligen udgør 75 pct. og andelsboliger udgør 25 pct. af den samlede boligværdi, vil den samlede subsidiering til de to boligformer være på 3,37 pct. af de sammenlagte ejendomsværdier, fordelt med subsi-diering på 2,80 pct. til ejerboliger og 0,57 pct. til andelsboliger. Endvidere fremgår, at subsidie-ringen til ejerboliger overstiger støtten til andelsboliger, når ejerboliger blot udgør lidt over 37 pct. af boligmarkedet. Dette skyldes at ejerboliger både støttes med indirekte skattetilskud og direkte rentetilskud, mens andelsboliger alene støttes med rentetilskud. Subsidieringen til det private boligmarked kan beregnes ved forskellige antagelser for ejendomsværdierne. Ved at omskrive ligning (4) i Boks 3.89, fremgår værdien grafisk af Figur 3.5 ved forskellige antagel-ser for udbredelsen af boligformerne og de variable i bokstabellen.

8 Den eksakte beholdningsfordeling kendes dog ikke som følge af mangelfuld statistisk opgørelse over det grønlandske ejen-domsmarked, herunder fordelingen af boligformer (andel, ejer, øvrige) og fordelingen af boligtyper efter ejerform (private og offentligt ejede) 9 Ligning (4): )K(KKhvor , K sα)-(1Ksα S sα)-(1sα)KS/(K aeaeaeae

+=⋅⋅+⋅⋅=⇒⋅+⋅=+

er summen af ejendomsværdierne på ejer –og andelsboligerne, α og subsidieringsprocenterne sa og se er givet i Boks 3.8.

38

Figur 3.5. Værdien af subsidieringen til ejer- og andelsboliger som funktion af ejen-domsværdierne ved forskellige antagelser for boligsammensætningen (α) og (1-α)

Anmærk.: Figurerne afspejler en situation, hvor alle ejerboliger og andelsboliger er medfinansieret med offentlige lån og er derfor en øvre grænse for subsidieringen givet ejendomsværdien. Dette svarer til at a = 1 i ligning (1) i Boks 3.8.

39

Baseret på ovenstående beregninger kan der skønnes over den samlede årlige subsidiering af boliger via beskatning og lånesubsidiering. Dette er gjort i Tabel 3.6. Tabellen giver en opsplit-ning af subsidieringen i indirekte skattetilskud (rentefradrag) og direkte rentetilskud under for-skellige antagelser for den aggregerede ejendomsværdi på andels- og ejerboligmassen samt antagelser på hvor meget ejerboliger og andelsboliger udgør af markedet, henholdsvis angivet ved (α) og (1-α). Der er endvidere korrigeret for at ikke hele ejerboligmassen er finansieret med offentlige lån. Tabel 3.6. De samlede årlige subsidier til ejerboliger og andelsboliger i Grønland og dekomponeringen i indirekte og direkte tilskud ved forskellige ejendomsværdiantagel-ser Ejendomsværdi K = 5.000.000.000 Ejendomsværdi K = 8.000.000.000 Subsidiering til (kr.) Indirekte

(skatter) Direkte

(renter) Subsidiering

i alt Indirekte (skatter)

Direkte (renter)

Subsidiering i alt

α= 50 % Ejerboliger 47.775.000 22.750.000 70.525.000 76.440.000 36.400.000 112.840.000 Andelsboliger - 56.875.000 56.875.000 - 91.000.000 91.000.000 I alt 47.775.000 79.625.000 127.400.000 76.440.000 127.400.000 203.840.000 α= 55 % Ejerboliger 52.552.500 25.025.000 77.577.500 84.084.000 40.040.000 124.124.000 Andelsboliger - 51.187.500 51.187.500 - 81.900.000 81.900.000 I alt 52.552.500 76.212.500 128.765.000 84.084.000 121.940.000 206.024.000 α= 60 % Ejerboliger 57.330.000 27.300.000 84.630.000 91.728.000 43.680.000 135.408.000 Andelsboliger - 45.500.000 45.500.000 - 72.800.000 72.800.000 I alt 57.330.000 72.800.000 130.130.000 91.728.000 116.480.000 208.208.000 α= 65 % Ejerboliger 62.107.500 29.575.000 91.682.500 99.372.000 47.320.000 146.692.000 Andelsboliger - 39.812.500 39.812.500 - 63.700.000 63.700.000 I alt 62.107.500 69.387.500 131.495.000 99.372.000 111.020.000 210.392.000 α= 70 % Ejerboliger 66.885.000 31.850.000 98.735.000 107.016.000 50.960.000 157.976.000 Andelsboliger - 34.125.000 34.125.000 - 54.600.000 54.600.000 I alt 66.885.000 65.975.000 132.860.000 107.016.000 105.560.000 212.576.000 α= 75 % Ejerboliger 71.662.500 34.125.000 105.787.500 114.660.000 54.600.000 169.260.000 Andelsboliger - 28.437.500 28.437.500 - 45.500.000 45.500.000 I alt 71.662.500 62.562.500 134.225.000 114.660.000 100.100.000 214.760.000

Anmærk.: I beregningen er antaget at halvdelen af ejerboligerne får tilskud med offentlige lån (a=0,5), typisk ved nybyggeri og lejer til ejer omdannelser, i modsætning til den ældre ejerboligmasse som ikke får denne finansie-ringsform. Værdien a rentefradraget for ejerboliger er beregnet af de faktiske renteudgifter knyttet til realkreditfi-nansiering. Værdien af rentefradraget fra lån til andelsboligbeviser er ikke medregnet. Den samlede årlige subsidiering til ejerboliger og andelsboliger udgør under de givne forud-sætninger for de samlede ejendomsværdier ca. 127-134 mio. kr. og 204-215 mio. kr. Intervallet afhænger af boligsammensætningen. Knap halvdelen til to tredjedele bliver givet som direkte rentetilskud og resten udgøres af indirekte skattesubsidier (rentefradrag). F.eks. udgør den sam-lede subsidiering 133 mio. kr. årligt (3,38 pct. af skatteprovenuet), når det antages at ejerboli-gerne udgør α = 70 pct. af boligerne og andelsboligerne står for (1-α) = 30 pct. og deres samle-de ejendomsværdier udgør 5 mia. kr. Tallene skal fortolkes i sammenhæng med det faktum, at det private husmarked udgør 30 procent af boligmassen. Der er tale om et underkantsskøn idet støtteordninger til de øvrige boligformer (BSU/medbyggerboliger) og grundværdien ikke er medregnet. Præcisionen på beregningen er udfordret af, at der ikke foreligger bedre statistisk

40

datagrundlag for beholdningsværdier fordelt på boligformer og endnu bedre, hvis disse værdier var opgjort i støttede og ustøttede boligformer. Estimatet for subsidieringen er endvidere følsomt overfor de underliggende forudsætninger oplistet i Boks 3.8. Skattesubsidieringen og rentesubsidieringen er afhængig af de aktuelle ni-veauer for realrente og inflation og følsomt overfor den anvendte skatteprocent. Nedenfor un-dersøges effekter af forskellige ændringer i de eksogene variable.

3.5.1. Subsidieringen til ejerboligen og andelsboligen under andre anta-gelser

Tabel 3.7 viser variationen i subsidieringsprovenuet ved forskellige antagelser. Tabellen læses i sammenhæng med Tabel 3.6 og Boks 3.8 ovenfor. Tabel 3.7. Subsidieringen til ejerboliger og andelsboliger under forskellige antagelser

Bench-

mark Middel

rente Høj

rente Alternativ

skat Ingen

offentlige lån Reform

Realrente 2,00 % 3,00 % 5,00 % 2,00 % 2,00 % 2,00 % Inflationsrate 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % Nominel rente 4,55 % 5,58 % 7,62 % 4,55 % 4,55 % 4,55 % Offentlig låneandel 40/50 % 40/50 % 40/50 % 40/50 % - - Indkomstskattesats 42 % 42 % 42 % 30 % 42 % 10 % Årlig subsidiering (mio. kr.) 132,86 162,79 222,65 113,75 66,88 15,93 Heraf: Skattesubsidier 66,88 81,95 112,09 47,77 66,88 15,93 Rentesubsidier 65,97 80,84 110,56 65,97 - - Subsidiering i pct. af skatteindt. 3,38 % 4,15 % 5,67 % 2,90 % 1,70 % 0,41 % Heraf: Skattesubsidier 1,70 % 2,09 % 2,85 % 1,22 % 1,70 % 0,41 % Rentesubsidier 1,68 % 2,06 % 2,82 % 1,68 % - - Anmærk.: Sammenhængen mellem den nominelle rente i, inflationsraten π og realrenten r er:(1 + r) = (1+i)/(1+π). Beregningen antager, at ejendomsværdierne på de private boligformer (ejer og andele) udgør 5 mia. kr., hvoraf boligsammensætning er α=0,7 og (1-α)=0,3.

Grundforløbet (benchmark) afspejler den aktuelle situation med en lav nominel rente. En over-gang til et højere renteniveau (”middel” og ”høj”) vil forøge subsidieringen. Det skyldes, at forskellen mellem markedsrenten og den faktiske forrentning af disse lån øges samtidig med at værdien af rentefradraget øges. I modsat retning vil subsidieringen af boliger falde, hvis skatten på kapitalindkomst nedsættes til f.eks. selskabsskatteniveau, jævnfør scenariet ”alternativ skat”, da værdien af rentefradragsretten herved bliver reduceret. Ligeledes vil en ophævelse af ord-ningen med rente- og afdragsfrie lån og krav om tilbagebetaling af den allerede givne støtte medføre en faldende favorisering af de privatejede boliger, idet rentesubsidieringen vil falde bort jævnfør tilfældet ”ingen offentlige lån”.

3.6. Den neutrale ejendomsværdibeskatning på ejerboliger

Et skattesystem som påligner en ejendomsværdiskattesats, der eliminerer forskellen mellem den økonomiske begunstigelse af ejerboligen i forhold til den alternative kapitalanbringelse benævnes som føromtalt den neutrale ejendomsværdibeskatning. I evalueringen af den neutra-

41

le ejendomsværdiskattesats for ejerboligen er det relevant at inddrage såvel skattesubsidierin-gen som den direkte rentesubsidiering i beregningen. Omfanget af subsidieringen til ejerboligen kan illustreres med beregninger af satsen for ejen-domsværdibeskatningen, der akkurat neutraliserer skatteforvridningen jævnfør Boks 3.9.

Boks 3.9. Den neutrale ejendomsværdiskattesats på ejerboligen

Hr. Heilmann har boet til leje i nogle måneder og beslutter sig for at købe en ejerbolig med kon-tantprisen 1.468.750 kr. Han får finansieret 40 procent af boligens pris med direkte provenutil-skud fra rente- og afdragsfrie lån svarende til 587.500 kr. (maksimumsloftet for ejerboliger). Den sidste del af hovedstolen egenfinansierer han med sin kontante restformue på 881.250 kr. Inflati-onen udgør 2,5 procent. Det reale markedsafkast (på en obligation) er på 2 pct. Skattesatsen for kapitalindkomst udgør 42 procent. Der ses bort fra transaktionsudgifter og vedligeholdelse.

Hr. Heilmann har ikke yderligere udgifter til ejerboligbenyttelsen de næste 20 år.

I det første år udgør den skattemæssige fordel af, at boligforbruget ikke beskattes, kr. 28.068 svarende til en skattesubsidieringsprocent på 1,91 pct.10.

De sparede finansieringsomkostninger fra det offentlige lån uden rentebetaling udgør 26.731 kr. svarende til rentesubsidieringsprocenten 1,82 pct.11. Den samlede subsidiering udgør derfor 54.799 kr. per år.

Den neutrale ejendomsværdiskatteprocent skal derfor sættes til e = 3,73 pct. (54.799/1.468.750) af ejendomsværdien for at eliminere den skattemæssige - og økonomiske særbehandling af ejer-boligen. Hvis dette var indført før Hr. Heilmann købte sin ejerbolig, havde han været indifferent mellem de forskellige investeringsbeslutninger (bo til leje med penge i obligationer eller eje med penge i mursten) og truffet sit valg ud fra andre kriterier og efter boligbehov.

I Tabel 3.8 er vist den neutrale ejendomsværdibeskatning under forskellige parameterantagelser for ejerboligen, der opfylder kravet til at få en maksimal låneandel på 40 procent af boligens opførelsespris Tabel 3.8. Den neutrale ejendomsværdiskattesats for ejerboliger ved forskellige forud-sætninger

Bench- mark

Middel rente

Høj rente

Alternativ skat

Alternativ låneandel

Ingen offentlige lån

Real rente 2,0 % 3,0 % 5,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % Inflation 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % Nominel rente 4,55 % 5,58 % 7,62 % 4,55 % 4,55 % 4,55 % Offentlig låneandel 40,00 % 40,00 % 40,00 % 40,00 % 25 % - Kapitalindkomstskat 42 % 42 % 42 % 30 % 42 % 42 % Neutraliseringskrav på: Skattetilskud 1,91 % 2,34 % 3,20 % 1,37 % 1,91 % 1,91 % Rentetilskud 1,82 % 2,23 % 3,05 % 1,82 % 1,14 % 0,00 % Den neutrale ejendoms-værdiskattesats e 3,73 % 4,57 % 6,25 % 3,18 % 3,05 % 1,91 %

10 Skattesubsidieringen i procent udregnes som: 0,42 · ((1+0,02) · (1+0,025) -1) 11 Rentesubsidieringen i procent udregnes som: 0,40 · ((1+0,02) · (1+0,025) -1)

42

Sammenhængen mellem den nominelle rente i, inflationsraten π og realrenten r er: (1 + r) = (1 + i) / (1 + π)

Det fremgår ved de nugældende regler, at rentetilskuddet ligger på nogenlunde samme niveau som skattetilskuddet i det samlede krav til den neutrale ejendomsværdibeskatning. Sammenligningsgrundlaget (benchmark) kræver en ejendomsværdiskattesats på 3,73 pct. i et neutralt skattesystem. Forestiller man sig, at det offentlige nedsætter låneandelen til ejerboligen til 25 pct. (12,5 pct. hver af selvstyre og kommune) falder kravet til den neutrale skattesats til 3,05 pct. En fremadrettet fuldkommen afskaffelse af 10/40/50-ordningen, der fjerner rentesub-sidieringen til ejerboligen helt, vil reducere kravet til ejendomsværdiskatten med ca. 50 procent fra 3,73 pct. til en skattesats på 1,91 procent af ejendomsværdien. Denne beskatningsprocent neutraliserer akkurat den resterende subsidiering fra skattefritagelsen for det løbende boligfor-brug i ejerboligen, jævnfør ”ingen offentlige lån”. Sammenfattende gælder det, at selvom hvis selvstyret og kommuner helt fjerner de favourable finansieringsvilkår for det private ejerboligbyggeri, at den neutrale ejendomsværdiskatteprocent skal sættes til 1,91 procent af ejendomsværdien. Til sammenligning er den tilsvarende ejen-domsværdiskattesats på 1 procent i Danmark for boligværdier op til progressionsgrænsen og 3 procent for den overskydende del af ejendomsværdien. Satsen op til progressionen vurderes af økonomiske eksperter til at være for lempelig, mens satsen over grænsen vurderes at være for hård. I Tabel 3.9 er en opsummering af anbefalingerne fra forskellige analyserapporter for det danske ejendomsmarked samt de teoretiske værdier, som er udregnet for Grønland. Tabel 3.9. Ejendomsværdiskatten i Danmark og anbefalinger Danmark Progressionsgrænse K < 3.040.000 (K > 3.040.000)

Ejendomsværdiskat Danmark 1 pct. 3 pct. Anbefaling 112 Hæves over 20 år til 1,5 pct. 3 pct. Anbefaling 213 Hæves til 2 pct. 3 pct. Grønland Progressionsgrænse Ikke subsidieret Subsidieret Ejendomsværdiskat Grønland Friholdt Friholdt Beregnet 1,91 pct. 3,73 pct.

Anmærk.: Værdien af fradrag for negativ kapitalindkomst er i Danmark på ca. 33 pct., mens den er 42 pct. i Grøn-land. Dette giver alt andet lige en højere sats for den neutrale ejendomsværdibeskatning i Grønland. Anbefalinger-ne er ikke blevet implementeret i Danmark.

3.6.1. Udfordringer for den neutrale ejendomsværdibeskatning ved nugæl-dende subsidieringsregler

En fastsættelse af en generel og neutral ejendomsværdiskat på ejerboliger pålagt som en pro-portional beskatning i forhold til boligens ejendomsværdi kompliceres mærkbart af subsidie-ringsordningens udformning. Som førnævnt fra forordningen for boligfinansiering, er størrelsen af subsidieringen til ejerboliger afhængigt af kriterierne for grænseværdier på boligens areal og opførelsesomkostninger per m2. Der ydes et rentefrit lånegrundlag på 40 procent af boligens

12 Analyserapport ”Fremtidens velfærd – Vores valg”, kapitel 12 ” Et frit og dereguleret boligmarked”, Velfærdskommissionen (2006) 13

Dansk Økonomi, Forår 2001, Kapitel 3. Boligmarkedet – Skævt og ineffektivt, Det Økonomiske råd

43

pris, givet at kriterierne er opfyldt. Ved højere boligarealer og højere opførelsespriser vil det offentliges låneandel blive mindre end 40 procent.

Den neutrale ejendomsværdibeskatnings formål er akkurat at neutralisere både rentesubsidie-ringen og skattesubsidieringen til ejerboligen. Skattesubsidieringen har vi kortlagt. Udfordrin-gen kommer fra den måde det offentlige lån tildeles på. Rentesubsidieringen til ejerboligen udgøres af rentebesparelsen til boligejeren, som hidrører fra det offentliges låneandel (subsidie-ringsgrundlaget), der er afhængig af boligens opførelsespris og areal. Da den neutrale ejen-domsværdibeskatning e er direkte koblet sammen med subsidieringsgrundlaget se ved sammen-hængen,

e = (t + se)·[(1+r)·(1+π)-1]

er resultatet alt andet lige, at den neutrale ejendomsværdiskatteprocent bliver afhængig af ejer-boligens opførelsespris og boligareal14. Hovedpointen er, at forskellene i den relative subsidieringsgrad fra bolig til bolig, medfører at neutral ejendomsværdibeskatning ikke kan opnås med en generel sats for beskatning af boli-gens ejendomsværdi. Implementeringen af en sådan given sats vil betyde en forskelsbehandling på tværs af boliger, men sikre neutralitet på gennemsnittet. Variationen i subsidieringsgraden betyder med andre ord, at en ejendomsværdiskattesats, der virker neutral på en ejerbolig type, vil være skattediskriminerende /skattebegunstigende for andre. Samtidigt er det ikke alle ejer-boliger, som er finansieret med offentlige lån. Denne problemstilling opstår alene i kraft af lå-nesubsidieringen.

Afhængigheden mellem låneandelen og boligens pris implicerer 9 situationer. Dette er vist i Tabel 3.10 og Tabel 3.11. De to tabeller skal læses i sammenhæng.

Tabel 3.10. Fordelingen af subsidieringsprocenten på opførelsespris og boligareal

Pris≤10.250 10.250<Pris<15.500 Pris≥15.500

Areal ≤ 65 m2 40 % 40 % 0 < s ≤ 40 % 65 m2< Areal <110 m2 40 % 34,46 % < s < 40 % 0 < s ≤ 40 % 110 m2

≤ Areal 0 < s ≤ 40 % 0 < s < 40 % 0 < s ≤ 34,46 %

Tabel 3.11. Fordelingen af låneprovenuet (kr.) på opførelsespris og boligareal

(1)

Pris≤10.250 (2)

10.250<Pris<15.500 (3)

Pris≥15.500 Areal ≤ 65 m2 Max 266.500 Max 403.000 Max 403.000 65 m2<Areal<110 m2 266.500< kr.< 462.000 266.500< kr. < 587.500 403.000< kr. < 587.500 110 m2

≤ Areal Max 462.000 462.000≤ kr. ≤ 587.500 587.500

Beregningen af den neutrale ejendomsværdiskat giver under disse vilkår medfører følgende fordeling af de neutrale ejendomsværdiskattesatser.

14 Fremgår af sammenhængen mellem ejendomsværdiskatteprocenten og låneandelen se ved udtryk (1) i Boks 3.8 og løsningen mht. den neutrale ejendomsværdiskatteprocent e: Se = Ke·[t·((1+r)·(1+π)-1) - e] + se·Ke·[(1+r)·(1+π) -1] = 0 ═› e = (t + se)·[(1+r)·(1+π)-1]

44

Tabel 3.12. Fordelingen af den neutrale ejendomsværdiskattesats på opførelsespris og boligstørrelse Ikke Subsidieret Subsidieret Pris≤10.500 10.500<Pris<15.500 Pris≥15.500 Areal ≤ 65 m2 1,91 3,73 3,73 1,91 < e ≤ 3,73 65 m2< Areal <110 m2 1,91 3,73 3,07 < e < 3,73 1,91 < e ≤ 3,73 110 m2

≤ Areal 1,91 1,91 < e ≤ 3,73 1,91 < e < 3,73 1,91 < e ≤ 3,48

Opførelsesomkostninger på nybyggeri i Grønland kan med rimelighed pt. antages at være på 18.000-20.000 kr. per m2 i Nuuk, mens prisniveauet er lavere ved kysten (her kan tænkes at entreprenørerne implicit lægger en mark-up på priser og avancer grundet i jordknapheden og overefterspørgslen i byerne). Den situation som beskriver virkeligheden bedst er således situa-tion (3), hvor det antages at opførelsesprisen er på minimum 15.500 kr. per m2. Dette betyder typisk, at det rente- og afdragsfrie låneprovenu fra det offentlige vil udgøre mellem 403.000 og 587.500 kr., når byggeriets nedre grænse for boligstørrelsen sættes til 65 m2.

Nedenfor analyseres kravet til den neutrale ejendomsværdibeskatning under dette scenarie.

3.6.2. Kravet til den neutrale ejendomsværdibeskatning og dets sammen-hæng med boligsubsidieringen

Boks 3.10 viser det relative subsidieringsgrundlag og værdien af subsidiet ved forskellige anta-gelser for opførelsespriser og boligstørrelser med afsæt i minimumsgrænsen for opførelsespri-sen på 15.500 kr. per m2 og derover. Tallene er tidligere illustreret grafisk i Boks 3.3 ved bolig-størrelserne 110 m2 og 140 m2. Her gengives resultatet for flere boligstørrelser for at tydeliggø-re variationen, der har en betydning for satserne på den neutrale ejendomsværdiskat.

Boks 3.10. Sammenhængen mellem låneandelen for rente- og afdragsfrie lån og det faktiske låneprovenu (i kr.), når opførelsesprisen er 15.500 kr. per m2 eller derover

Bokstabel 3.10.1. Lånegrundlaget til ejerboligen i procent af boligens pris ved forskellige forud-sætninger for byggeomkostningen per m2 og boligarealer

Opførelsespris(kr. per m2)

15.500 18.000 20.000 25.000 65m

2 40,00 34,44 31,00 24,80

70 39,03 33,61 30,25 24,20 75 38,19 32,89 29,60 23,68 80 37,46 32,26 29,03 23,23

85 m2 36,81 31,70 28,53 22,82

90 36,24 31,20 28,08 22,47 95 35,72 30,76 27,68 22,15

100 35,26 30,36 27,33 21,86 105 34,84 30,00 27,00 21,60

Bol

igar

eal

110 m2 34,46 29,67 26,70 21,36

115 32,96 28,38 25,54 20,43 120 31,59 27,20 24,48 19,58 125 30,32 26,11 23,50 18,80 130 29,16 25,11 22,60 18,08 135 28,08 24,18 21,76 17,41

45

Implementeringen af tabel-informationerne i Bokstabel 3.10.1 sammenholdt med forudsætnin-gerne i Boks 3.8, medfører følgende krav til den neutrale ejendomsværdiskatteprocent, når der tages højde for at subsidieringsgraden er forskellige som følge af ejerboligernes forskellige arealstørrelse og opførelsespriser jf. Tabel 3.13.

140 m2 27,07 23,73 20,98 16,79

Det fremgår, at lånegrundlaget beregnet som andelen af det offentlige låneprovenu relativt til boli-gens pris falder gradvis fra de maksimale 40 procent, jo større boliger og dyrere boliger der ønskes bygget.

I Bokstabel 3.10.2 er vist det ækvivalente provenu. F.eks. viser det, at en bolig på 110 m2, der koster 20.000 kr. per m2 at bygge, vil få et lånegrundlag på 26,70 pct. svarende til 587.500 kr. (0,2670·110·20.000). Dette er samtidig maksimumsgrænsen for ejerboligfinansiering med offentlige lån jævnfør beløbsloftet i henhold til forordningen.

Bokstabel 3.10.2. Lånegrundlaget som provenu (kr.) af boligens pris ved forskellige forudsætnin-ger for byggeomkostningen per m2 og boligarealer

Opførelsespris(kr. per m2)

15.500 18.000 20.000 25.000

65m2 403.000 403.000 403.000 403.000

70 423.500 423.500 423.500 423.500 75 444.000 444.000 444.000 444.000 80 464.500 464.500 464.500 464.500

85 m2 485.000 485.000 485.000 485.000

90 505.500 505.500 505.500 505.500 95 526.000 526.000 526.000 526.000

100 546.500 546.500 546.500 546.500 105 567.000 567.000 567.000 567.000

Bol

igar

eal

110 m2 587.500 587.500 587.500 587.500

115 587.500 587.500 587.500 587.500 120 587.500 587.500 587.500 587.500 125 587.500 587.500 587.500 587.500 130 587.500 587.500 587.500 587.500 135 587.500 587.500 587.500 587.500 140 m

2 587.500 587.500 587.500 587.500

Sammenfattende kan udledes, at:

• For en given ejerboligstørrelse med voksende opførelsespris per m2, er kronebeløbet på det offentlige låneprovenu konstant, mens lånegrundlaget i procent (låneandelen) er faldende

• For en given opførelsespris per m2 med voksende boligstørrelse, er kronebeløbet på lånepro-venuet voksende, mens låneandelen er faldende

• Fra og med boligstørrelsen 110 m2 er kronebeløbet på låneprovenuet konstant (587.500 kr. per bolig) uanset kvadratmeteromkostningen på boligen. Det medfører et fald i subsidieringsgra-den jo dyrere og større der bygges

46

Tabel 3.13. Fordelingen af den neutrale ejendomsværdiskattesats i procent givet varia-tionen i ejerboligens subsidieringsgrad ved forskellige boligarealer og kvadratmeterpris

Opførelsespris(kr. per m2)

15.500 18.000 20.000 25.000 65m

2 3,73 3,48 3,32 3,04

70 3,69 3,44 3,29 3,01 75 3,65 3,41 3,26 2,99 80 3,62 3,38 3,23 2,97

85 m2 3,59 3,35 3,21 2,95

90 3,56 3,33 3,19 2,93 95 3,54 3,31 3,17 2,92

100 3,52 3,29 3,15 2,91 105 3,50 3,28 3,14 2,89

Bol

igar

eal

110 m2 3,48 3,26 3,13 2,88

115 3,41 3,20 3,07 2,84 120 3,35 3,15 3,02 2,80 125 3,29 3,10 2,98 2,77 130 3,24 3,05 2,94 2,73 135 3,19 3,01 2,90 2,70 140 m

2 3,14 2,99 2,87 2,67

Anmærk.: Obligationsafkastet er sat til 4,55 pct., skatteprocenten er 42. Subsidieandelen fremgår af Bokstabel 3.10.1

Tabel 3.13 viser kravet til den neutrale ejendomsværdiskattesats under nugældende subsidie-ringsordning for ejerboliger. Det fremgår, at den øvre grænse for ejendomsskattesatsen er 3,73 procent. Denne skattesats neutraliserer både skattesubsidieringen og rentesubsidieringen for boligejere, der tildeles maksimal subsidieringsgrundlag på 40 procent af ejerboligens pris (gæl-dende for boliger op til 65 m2 med en m2-pris på maksimalt 15.500). For øvrige værdier ned-trappes kravet til den neutrale ejendomsværdibeskatning i takt med, at subsidieandelen er afta-gende.

Dette skyldes at i et neutralt skattesystem, hvor der ydes offentlige støtte til boligfinansierin-gen, bør beskatningen af ejendomsværdien tages højde for virkningen af den regressive subsi-diering (dyrere boliger får en mindre relativ subsidiering) for at forhindre skatteforvridninger. Dette betyder, at ejerboliger som er større og dyrere at opføre skal have en lavere ejendoms-værdiskattesats, da det relative rentesubsidie er mindre end billigere boliger. Samtidigt er der en andel af ejerboligmassen som ikke er finansieret med offentlige lån og dermed subsidieret. For denne gruppe vil en ejendomsværdiskattesats på 1,91 procent neutralisere boligaktivets skattestilling i forhold til formueplacering i andre investeringsaktiver jf. Boks 3.9.

Det er af administrative grunde ikke muligt at implementere sådant differentierede satser for ejendomsværdibeskatningen. En realistisk reform er således enten at implementere en gennem-snitlig sats uagtet, at dette kun vil sikre neutralitet på gennemsnittet og give anledning til for-vridninger eller at ændre (fjerne) finansieringstilskuddet fremadrettet samt tilbagerulle den ude-stående subsidiering, som allerede er givet. Herefter er det realistisk med en ensartet proportio-nal ejendomsværdiskat.

47

3.7. Lejeboliger, subsidieringen og huslejeberegningen

Opførelsen af offentligt udlejningsbyggeri i Grønland bliver i dag primært forestået af kommu-nerne med tilskud fra selvstyret. I tiden før 2002 finansierede selvstyret mellem 60-80 procent af omkostningerne på kommunale udlejningsboliger. Fra og med 2003 har selvstyrets tilskud været afhængigt af to kvantitative parametre – boligens størrelse og boligens opførelsespris. Det er en konsekvens af den nugældende Landstingsforordning om støtte til boligbyggeri, at selvstyrets procentvise finansieringsandel falder med udlejningsejendommens samlede opførel-sesomkostning som følge af maksimalgrænser for selvstyretilskuddet per m2. Beregninger base-ret på den måde tilskuddet må udregnes viser at selvstyrets direkte støtte maksimalt kan andra-ge 994.500 kr. per kommunal udlejningsbolig. Dette beløbsloft rammes ved boliger, der har en størrelse på 110 m2 og derover kombineret med en opførelsespris på 9.700 kr. per m2 og der-over. Da den enkelte kommune selv står for restfinansieringen medfører dette en højere kom-munal egenbetaling jo større og dyrere, der bygges. Tabel 3.14 viser provenuet for de samlede anlægsbevillinger til boligbyggeriet i Grønland, herunder selvstyrets direkte tilskud til kommu-nale udlejningsboliger.

Tabel 3.14. Anlægsbevillinger til boligbyggeriet i Grønland i perioden 2005-2009

Mio. kr. 2005 2006 2007 2008* 2009* Støttet kommunal udlejning 60,1 41,1 43,7 46,5 27,0 Støttet privat boligbyggeri i alt 73,9 95,3 109,6 51,1 28,0 Andelsboligforeninger - - 0,9 30,0 79,5 Andet (personaleboliger i Nuuk, boliger i bygder og yderdistrikter 39,0 52,0 75,4 100,8 35,0

I alt 173,0 188,5 229,5 228,4 169,5 Kilde: Grønlands Statistik, ”Statistisk Årbog 2009” (leveret af Departementet for Boliger) * Budgettal Det er en generel opfattelse, at folk hellere vil bo til leje frem for at eje. Dette skyldes, at leje-prisen på offentlige udlejningsboliger er prissat efter forrentningskrav under markedsvilkår på den investerede kapital, og dermed sker der en reel subsidiering til lejeboligen. Det økonomiske afkastkrav bør som et minimum svare til den bedste forrentning ved kapitalplacering til et risi-kofrit markedsafkast (obligationsrenten).

I dette afsnit beskrives fordelingen af den finansieringsmæssige byrde mellem selvstyre og kommuner ved opførelse af offentlig udlejningsbyggeri og forudsætningerne bag huslejefast-sættelsen af offentlige og private udlejningsboliger, herunder kapitalafkastmetoden. Hernæst foretages omkalkulering og beregning af effekterne på boligomkostningerne ved kapitalafkast-krav, som er i overensstemmelse med 1) det generelle markedsafkast og 2) det omkostningsba-serede lejeafkast, som kendetegner markedet for private udlejningsboliger.

En nyere tendens på boligmarkedet viser, at det offentlige indgår som andelshaver i en andels-boligforening og kan reservere en pulje af andelsboligerne til lejemarkedet. Forskellen i denne konstruktion, kommer af finansieringsstrukturens sammensætning, hvor selvstyre eller kom-mune yder 55 procent af grundkapitalen rente- og afdragsfrit, mens resten finansieres på kom-mercielle vilkår. Dette stiller andre krav til kapitalafkastet, som vil blive analyseret nærmere nedenfor.

48

Subsidieringen til lejerne

Subsidiet til offentlige lejeboliger opgøres som forskellen mellem den markedsbestemte husleje og den faktiske husleje. Støtten til lejerne i offentlige udlejningsboliger består i, at selvstyret og kommunen yder grundkapitalen ved opførelsen, og denne indgår kun ved beregningen af husle-jen med et afkastkrav på 1.5 pct. Dette afkastkrav er klart under markedsrenten, og dermed sker der en subsidiering af lejeboliger. Subsidieringselementet bliver yderligere forstærket af en nominel fastlåsning af kapitalafkastets beregningsgrundlag på 15.000 kr. per kvadratmeter uan-set at udlejningsboligerne har været dyrere at opføre. Dette betyder at det effektive kapitalaf-kastkrav ligger under 1,5 procent ved nybyggeri i f.eks. Nuuk, hvor opførelsesprisen er højere end 15.000 kr. per m2. Dette forhold er illustreret i Figur 3.6. Figur 3.6. Det effektive kapitalafkastkrav i offentlige udlejningsboliger som funktion af kvadratmeterprisen

Kilde: Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger (kapitel 4)

Endvidere må det antages, at henlæggelser til den løbende vedligeholdelse af etagebyggerier er undervurderet, da en del af boligmassen virker nedslidt og misvedligeholdt. Endeligt indehol-der kapitalafkastkomponenten i huslejeberegningen ingen pristalsregulering, hvorfor huslejens reale værdi udhules som følge af inflation.

Selvstyret ejer i dag ca. 7.100 udlejningsboliger med et samlet areal på ca. 498.000 m2 (jf. Fi-nanslov 2010). I Tabel 3.15 er vist fordelingen af provenuet fra kapitalbidraget (regnskabstal) ved udlejning under de nugældende regler.

Tabel 3.15. Fordelingen af det beregnede kapitalafkast og opførelsessummen på lejebo-liger ejet af det offentlige

2009 (kroner) Kapitalafkast provenu

Beregnings- grundlag I procent

Selvstyrets udlejningsboliger 60.166.000 4.011.066.667 56,68 % Kommunernes udlejningsboliger 45.978.000 3.065.200.000 43,32 % I alt 106.144.000 7.076.266.667 100,00 % Kilde: Departementet for Finanser

49

Det fremgår, at opførelsessummen af de samlede offentlige udlejningsboliger kan opgøres til lidt over 7 milliarder kr. (106.144.000/1,5 %), hvoraf selvstyret ejer lidt over halvdelen. Prove-nueffekten ved en ændring i det beregnede kapitalafkast kan skaleres forholdsmæssigt. F.eks. vil en stigning i kapitalbidraget fra nuværende 1,5 pct. til 4,5 pct. alt andet lige give et samlet merprovenu på ca. 212 millioner kr. En utilsigtet sideeffekt ved de utidssvarende reguleringer af lejen på offentlige udlejningsboli-ger er, at lejeboligerne kommer til at virke for attraktivt for indkomstgrupper, har mulighed for at boligforsørge sig selv på ejerbolig- eller andelsboligmarkedet. En forhøjelse af kapitalafka-stet betyder alt andet lige en højere husleje, og dermed en mindre subsidiering af denne gruppe. Dette kan få de indkomststærke grupper til at kigge efter andre alternativer på boligmarkedet, hvilket potentielt kan øge boligudbuddet via stigende privat boligbyggeri. Omvendt medfører en fordyrelse af lejeboligen, at de svageste indkomstgrupper skal støttes med mere boligsikring.

Tabel 3.16 giver en oversigt over huslejen på udlejningsboligen ved alternative tilgange til leje-prisfastsættelsen, der sammenlignes med ydelsen i ejerboligen og andelsboligen under støttede og ustøttede forhold. Huslejeberegningerne tager udgangspunkt i de nugældende bestemmelser. Beregningsgrundlaget er inspireret af Tuapannguit-projektet for nyopførelse af en bolig på 110 m2 med en faktisk kvadratmeterpris på 17.827 kr. De øvrige driftsomkostninger er forudsat at være den samme uanset om udlejningsboligen administreres af et offentligt boligselskab eller af investoren selv.

Tabel 3.16. Huslejeberegningen for lejeboligen, andelsboligen og ejerboligen ved for-skellige finansieringsformer og kapitalafkastkrav

Kapital- afkast

Drift, adm. bidrag mv.

Årlig brutto-leje (kr.)

Husleje pr. måned (kr.)

Relativ husleje %

Offentlig udlejningsbolig 1,50 % 1,74 % 58.773 4.898 30,62 Offentlig udlejningsbolig (markedsafkast) 4,55 % 1,74 % 123.247 10.271 64,20 Privat udlejning, 100 % gældsfinansieret 7,06 % 1,74 % 172.369 14.364 89,79 Privat udlejning, 100 % egenkapitalfinansieret 8,06 % 1,74 % 191.979 15.998 100,00 Privat udlejning, 50/50 finansieret 7,56 % 1,74 % 182.174 15.181 94,89 Offentlig udlejning af andelsboliger 4,44 % 1,74 % 106.383 8.865 55,41 Ejerbolig, gældsfinansieret - - 108.660 9.055 56,60 Ejerbolig, gældsfinansieret m. subsidiering - - 76.164 6.347 39,67 Andelsbolig, gældsfinansieret - - 141.839 11.820 73,88 Andelsbolig, gældsfinansieret m. subsidiering - - 70.848 5.904 36,90

Anmærk.: Forudsætninger for offentlig udlejning: Max. beregningsgrundlag på 15.000 kr. per m2 i henhold til nugældende lovgivning. Ved ”markedsafkast”-beregningen bortfalder denne restriktion. Forudsætninger for privat udlejning: Obligationsrenten i = 4,55 pct., risikopræmie = 2 pct., diskontoen = 3,01 pct. (10.års gens.), bidragssats = 1pct. Drift, administrationsudgifter mv. er estimeret fra et konkret nyopført projekt, se Boks 3.3.4 Forudsætninger for ejerboligen: Obligationsrenten i = 4,55 pct. (4 pct. obligationslån), bidragssats = 1 pct., skattesats = 42 pct., afskrivning = 1 pct., stempelafgift udgør 1,5 pct. og stiftelsesprovision 1 pct. af købssummen, som lånes. Lånet er en 30-årig annuitet med renter og afdrag, måned-lige terminsbetalinger. Ydelsen er netto (efter skat). Offentlig låneandel (rente- og afdragsfrit) udgør kr. 587.500 ved subsidiering. Lånebehov m/subsidie = 1.411.184 kr. Lånebehov u/subsidie = 2.013.520 kr. ÅOP = 6,80 pct. (årlige omkostninger i procent). Forudsætninger for andelsboligen: Foreningsgælden afvikles som en annuitet, løbetid på 30 år med månedlig ydelse med afdrag, stiftelsesprovi-sion på 1 pct., ÅOP = 6,9 pct. Offentlig låneandel (rente- og afdragsfrit) udgør kr. 1.050.500, resten med kommercielt realkreditlån. Der er ingen individuel fradragsret for renter på foreningsgælden. Lånebehov m/subsidie = 922.697 kr. Lånebehov u/subsidie = 2.013.520 kr., hvoraf 80 pct. er foreningslån og 20 pct. individuel banklån (med rentefradrag). ÅOP = 6,9 pct. (årlige omkostninger i procent). Andre forudsætninger: Huslejen/ydelsen for andelsboligen og ejerboligen er ekskl. øvrige fælles driftsudgifter til ABF og ejerforeningen. Alle tal er ekskl. forbrugsudgifter (vand/varme). Der er set bort fra evt. kurstab ved lånoptagelse. I ”Relativ husleje %” er huslejen ved privat udlejning 100 % EK- finansiering sat til 100, hvorfra de øvrige huslejer er målt i forhold til.

Som forventet udgør den offentlige udlejningsbolig den billigste boligform med den laveste månedsudgift (under entredjedel i forhold til privat udlejning), efterfulgt af ejerboligen og an-

50

delsboligen, som subsidieres med offentlige lån. Ejerboliger og andelsboliger har omtrent den samme månedsudgift under støttede vilkår. En ejerbolig og andelsbolig, som ikke modtager subsidiering og som tillægges ejerforeningsbidrag og ABF fællesudgifter, vil få en månedlig ydelse svarende til huslejen i en offentlig udlejningsbolig, hvor kapitalafkastet er hævet til mar-kedsafkastet på en obligation. Andelsboliger som ikke støttes med offentlig finansiering, har markant højere husleje end en tilsvarende ejerbolig uden subsidier (forskellen er knap 2.800 kr. per måned). Forskellen forklares med undtagelsen for den individuelle fradragsret for kapital-udgifter på foreningslånet. Samlet set er andelsboliger meget afhængigt af de offentlige subsi-dier, eftersom hele finansieringsbehovet ellers skal markedsfinansieres med dels realkredit og banklån (med mindre andelshaver indskyder med egenkapital). Forskellen på de støttede og de ustøttede ejer– og andelsboliger udgør knap 2.700 kr. og 6.000 kr. per måned. Den dyreste boligform er private udlejningsboliger, idet huslejen skal dække investors finansie-ringsomkostninger, diskontotilskrivningen på den teknisk-økonomiske værdi samt et risikotil-læg for investeringsrisici. Lejeprisen er naturligvis følsom overfor de underliggende antagelser, herunder størrelsen på investors subjektive risikopræmie, som udgør hovedforskellen til sam-menligningen med ydelsen i ejerboligen og huslejen i offentlige udlejningsboliger. Prisdannel-sen på privat udlejningsbyggeri afspejler den mest realistiske tilgang til de reelle boligomkost-ninger da knaphed og beliggenhed m.m. her er prissat. Man kan argumentere for, at et sådan risikotillæg også bør indgå i ejerboligbetragtningen, idet ejerboligen på den ene side er et im-plicit investeringsobjekt. For alle boligformer og finansieringsmodeller gælder, at værdien af grunde indgår som et gode med en gratis brugsret. De reelle boligomkostninger vil således væ-re mærkbart højere, hvis værdien af byggejorden (med udbredt ressourceknaphed i f.eks. Nuuk) blev kapitaliseret over i huslejeberegningen.

3.7.1. Fordelingen af tilskuddet i offentligt udlejningsbyggeri

I Boks 3.11 gives en beskrivelse af elementerne i selvstyrets tilskudsordning til byggeriet af kommunale udlejningsejendomme og fordelingen af finansieringsbyrden ved opførelse af of-fentlige udlejningsboliger.

Boks 3.11. Selvstyrets tilskud til kommunale udlejningsboliger

I henhold til Landstingsforordning nr. 11 af 19. november 2007 om støtte til boligbyggeri med virk-ning primo 2008, kan selvstyret yde kommunen tilskud til opførelse af kommunale udlejningsboliger på:

9.700 kr. per m2 indtil 60 m2 boligareal 8.500 kr. per m2 i intervallet fra 60 til 85 m2 boligareal 8.000 kr. per m2 i intervallet fra 85 til 110 m2 boligareal 0 kr. for boligarealer over 110 kvadratmeter Selvstyret yder alene tilskud til boliger, hvis boligarealet udgør minimum 20 m2 og maksimalt tilskud til 110 m2 af en boligs boligareal med højst 9.700 kr. per m2 op til de første 60 m2, 8.500 kr. for de

51

næste 25 m2 og 8.000 kr. til de resterende 25 kvadratmeter15.

Tilskuddet er regressivt på den mådet, at byggeri af større og dyrere udlejningsboliger får en mindre procentvis tilskudsandel af selvstyret. Fortolkningen af forordningens bestemmelser er illustreret gra-fisk på Boksfigur 3.11.1 og 3.11.2 for udvalgte m2-priser og boligstørrelser.

Boksfigur 3.11.1. Selvstyrets tilskudsandel Boksfigur 3.11.2. Selvstyrets tilskuds- til kommunale udlejningsboliger som funktion af andel, som funktion af boligarealet ved m2-omkostninger ved forskellige boligstørrelser forskellige opførelsespriser

Kilde: Landstingsforordning nr. 11 af 19. november 2007 om støtte til boligbyggeri og egne bereg-ninger Det fremgår af venstre figur, at selvstyrets tilskudsandel falder med byggeriets m2-omkostninger, f.eks. yder selvstyret tilskud på 62 pct. af prisen for en bolig på 85 m2, der koster 15.000 kr. per m2 at opføre, men tilskuddet falder til 47 pct., hvis omkostningen er 20.000 kr. per m2. På højre figur ser vi at udlejningsboliger opført udover den maksimale tilskudsgrænse 110 m2 oplever en brat nedgang i tilskudsandelen fra selvstyret. Samlet falder selvstyrets tilskud i procent både med boligens størrelse og boligens opførelsespris. På grundlag af kriterierne ovenfor kan udledes, selvstyrets maksimaltilskud per bolig gives til boliger på 110 m2 og derover og udgør 994.500 kr. (60·9.700 + 25·8.500 + 25·8.000) jævnfør Boksfigur 3.11.3, der viser provenuet i kronebeløb ved forskellige boligstørrelser for m2-priser, som er højere end tilskudsmaksimum på 9.700 kr. per m2. Boksfigur 3.11.3. Selvstyrets tilskud ved Boksfigur 3.11.4. Selvstyrets tilskud til en forskellige boligstørrelser for opførelses- bolig på 110 m2 ved forskellige opførelses- priser større end tilskudsmaksimum priser

52

Indholdet i Boks 3.11 viser kun den umiddelbare fordeling af tilskuddet til grundkapitalen, der medgår til opførelsen af boligprojekter. I opgørelsen af den samlede finansieringssubsidiering skal også indgå den måde, som huslejen i en offentlig udlejningsbolig må beregnes, jf. Boks 3.12. Et væsentligt element i denne beregning er at tage højde for nutidsværdien af den nomi-nelle fastlåsning af beregningsgrundlaget på 15.000 kr. per m2 ved anvendelse af kapitalaf-kastmetoden. Dette er beskrevet i Boks 3.13.

Kilde: Landstingsforordning nr. 11 af 19. november 2007 om støtte til boligbyggeri og egne bereg-ninger Heraf fremgår, at provenuet ydet af selvstyrets er stigende med boligens størrelse frem til arealmak-simum på 110 m2, hvorefter loftet på 994.500 kr. sætter ind. F.eks. vil en bolig på 85 og 120 m2, der koster 18.000 kr. per m2 at opføre have følgende finansieringsfordeling,

85 m2 Finansie-

ringsandel 120 m2

Finansie-ringsandel

Opførelsespris 1.530.000 100,00 % 2.160.000 100,00 % Heraf: Selvstyre 794.500 51,93 % 994.500 46,04 % Kommune 735.500 48,07 % 1.165.500 53,96 %

der viser, at selvom selvstyrets finansieringsandel i procent falder, når der bygges større, er provenu-beløbet målt i absolutte kroneværdier højere, svarende til en forskel på 200.000 kr.

Selvstyrets tilskud i kronebeløb er derimod uafhængig af hvor dyrt der bygges, når m2-omkostningen overstiger selvstyrets tilskudsmaksimum, da det er kommunen som skal erlægge den højere restfinan-siering. Dette betyder, at en udlejningsbolig af en vis størrelse vil få det samme kronebeløb i tilskud af selvstyret uanset opførelsesomkostningen per m2 jævnfør Boksfigur 3.11.4. Derimod vil den pro-centvise fordeling af finansieringsbyrden ændre sig med opførelsespriser og boligstørrelsen.

Generelt gælder det, at kommunen påtager sig en højere andel af finansieringsbyrden på offentlig udlejningsbyggeri end selvstyret, når der bygges større end 60 m2 og m2-prisen overstiger 17.000 kr. per m2. I Nuuk kan det med rimelighed antages, at opførelsesomkostningerne ligger i niveauet 18.000-22.000 kr. per m2 og lavere på kysten. Udformningen af tilskudsreglerne kan motivere kom-munen til dels at bygge billigere og mindre for at minimere egenbetalingen, der udgør (1 – selvstyrets tilskudsandel i procent).

53

3.7.2. Huslejeberegningen og subsidieringen i offentlige udlejningsejen-domme

Huslejen i offentlige lejeboliger

Huslejeberegningen i offentlige udlejningsboliger udgøres af summen af et beregnet kapitalaf-kast på 1,5 procent af opførelsesprisen, driftsudgifter, administrationsbidrag, hensættelser til hærværk og fornyelse af tekniske installationer. Boks 3.12 viser dekomponeringen af de enkelte udgiftsposter samt kapitalafkastkalkulen, der sammenlignes med det generelle markedsafkast.

Boks 3.12. Huslejeberegningen i offentlige udlejningsboliger

I henhold til Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger (§ 31) fastsættes huslejen i selvstyrets og kommunernes udlejningsejendomme ud fra følgende krav til dækning af udgifter til drift, hensættelser og afkastkrav.

Huslejen udgøres af:

1. Et beregnet kapitalafkast på 1,5 procent af opførelsessummen baseret på et beregningsgrundlag på minimum 7.000 kr. per m2 og maksimalt 15.000 kr. per m2

2. Driftsudgifter og administration 3. Reservepulje (hensættelser) til hærværksudgifter 4. Reservepulje (henlæggelser) til reinvestering i tekniske installationer

Driftsudgifter omfatter bla. el, vand, renholdelse, forsikring, udgifter til løbende vedligeholdelse. Admi-nistrationsbidraget til selvstyrets udlejningsboliger består af administrationsudgifter, løn til vicevært-funktioner mv. til INI A/S, mens kommunens ejendomme administreres af Iserit A/S. Planlagt og perio-disk vedligeholdelse og fornyelser af tekniske installationer omfatter f.eks. installation af vandmålere mv. Andre hensættelser, der indgår i huslejeberegningen er reserver til genopretning af hærværksskader.

Det interessante bidrag i huslejeprisen kommer fra forrentningskomponenten af den investerede kapital i udlejningsbyggeriet. Kapitalafkastets størrelse sammenholdt med restriktionen på beregningsgrundlaget medfører, at opførelsesomkostninger højere end 15.000 kr. per m2 ikke resulterer i et højere afkast-grundlag.

Formelt kan den årlige lejepris per m2 i offentlige udlejningsejendomme skrives som:

Ro = Ko·(oapo + 0,015)

hvor Ko є [7.000; 15.000] for Ko ≤ 15.000. Ko = 15.000 for Ko > 15.000

Ro: Huslejen i kroner per år Ko: Ejendommens opførelsessum per m2 (inkluderet byggemodning mv.) oapo: Drift, administration og henlæggelser i procent Toptegnet ”o” refererer til ”offentlig udlejning”. I Boksfigur 3.12.1 er beregnet forrentningen i kronebeløb ved nugældende kapitalafkastkrav sammen-holdt med det alternative markedsafkast for en obligation med en nominel rente på 4,55 procent.

Boksfigur 3.12.1. Udviklingen i kapital- Bokstabel 3.12.2. Forskellen (kr.) på det

54

Finansieringssubsidiet i offentlige udlejningsboliger

Ved at kombinere finansieringsfordelingen (Boks 3.11) med huslejeberegningen (Boks 3.12) kan vi illustrere udviklingen i de samlede finansieringssubsidier i procent af opførelsessummen for offentlige udlejningsboliger. Dette er vist i Figur 3.7 for 4 forskellige boligtyper med varie-rende kvadratmeterpriser. Beregningen og forudsætningerne er vist i Boks 3.13.

afkastet på en offent. lejebolig på 110 m2 ved månedligt beregnede lejeafkast og markedsaf- forskellige afkastkrav og opførelsespriser kastet for forskellige lejeboliger Opførelsespris (kr. per m

2)

10.000 15.000 18.000 20.000 25.000

60 1.525 2.288 2.970 3.425 4.563

65 1.652 2.478 3.218 3.710 4.943

85 2.160 3.241 4.208 4.852 6.464

90 2.288 3.431 4.455 5.138 6.844

110 2.796 4.194 5.445 6.279 8.365

120 3.050 4.575 5.940 6.850 9.125

Bo

lig

are

al

(m2)

140 3.558 5.338 6.930 7.992 10.646

Kilde: Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger (§ 31) og egne beregninger Forskellen på årsafkastet i kroner er illustreret ved den fine punkteret linje i midten. Figuren viser, at forskellen i huslejen pr. måned bliver mere markant, jo dyrere der bygges som følge af maksimalloftet på kapitalafkastkravets beregningsgrundlag. Månedsforskellen i kronebeløb er vist i Bokstabel 3.12.2 for flere udvalgte boligarealer og kvadratme-terpriser. For illustrationens skyld ekskluderer tallene driftsudgifter og hensættelser, som er ens i begge tilfælde. F.eks. vil differencen i kapitalafkastkravet medføre en nettohuslejeforhøjelse på 5.445 kr. per måned for en udlejningsbolig på 110 m2, der har kostet 18.000 kr. per m2 at opføre, og hvor bygherres afkastkrav på den investerede kapital som et minimum udgør det generelle markedsafkast. Til sammen-ligning koster den samme bolig 2.062 kr. per måned ved det nugældende beregnede kapitalafkast. Sammenfattende udgør subsidieringen til lejerne ved de nugældende regler af, at kapitalafkastet i den opkrævede husleje kunne være mindst 3 gange højere samtidigt med at beregningsgrundlaget for det beregnede kapitalafkast er nominelt fastlåst til 15.000 kr. per m2.

55

Figur 3.7. Finansieringssubsidiet til offentlige lejeboliger ved forskellige opførelsespri-ser og boligstørrelser A. Udlejningsbolig på 110 m2 og 140 m2

B. Udlejningsbolig på 60 m2 og 85 m2

Det fremgår at, det samlede (tidsafhængige) subsidie, ydet af det offentlige, er uafhængigt af boligens størrelse, idet kommunen må dække restfinansieringen efter selvstyret har ydet sit tilskud. Subsidiet udgør 74 procent af opførelsessummen ved en kvadratmeteromkostning på 15.000, som er stigende til lidt over 84 pct., ved en kostpris på 25.000 kr per m2. Subsidieringen kan ikke blive 100 pct, da kapitalafkastet i huslejeberegningen medfører en vis egenfinansiering. Dette er vist ved den fuld optrukne sorte graf i begge figurer. Derimod er der stor forskel i fordelingen af finansieringsbyrden. Figur A viser, at kommunerne har det største økonomiske ansvar ved større boliger, f.eks 140 m2 og ved 110 m2, når prisen er lidt over 18.000 kr per m2. For mindre boliger på 60 og 85 m2, kan det aflæses af figur B, at selvstyret har den største finansieringsandel indtil kostprisen er mellem 19.000-20.000, hvorfra de

56

kommunale tilskud udgør finansieringsmajoriteten. Boks 3.13 beskriver sammenhængen mellem subsidieringen i offentlige udlejningsboliger og tidseffekten.

Boks 3.13. Finansieringssubsidiets tidsafhængighed i offentlige udlejningsboliger Antages en situation uden subsidiering og hvor finansieringstilskuddet fra det offentlige er ydet som et stående lån, er der forudsat en løbetid på 35 år på lånet. Et stående lån er karakteriseret ved, at der løbende betales ren-ten i men ingen afdrag. På terminaltidspunktet (år 35) tilbagebetales hele hovedstolen (lånebeløbet). Nutidsvær-dien af betalingsrækken og lånebeløbet på terminaltidspunktet et lig med det ydede finansieringstilskud K:

Ki

K

i

Ki

tt

=

+

+

+

⋅

∑=

35

135)1()1(

Det er forudsat, at diskonteringsrenten er den samme som lånerenten. I henhold til forordningen kan kapitalafkastet beregnes af maksimalt 15.000 kr. per m2. Nutidsværdien C af den forholdsvise udhuling af det samlede kapitalafkast (kr.) ved opførelsesomkostningen P eller derover kan skrives som,

15.000for )1(

000.1535

1

≥⋅=⋅

+

⋅

= ∑=

PKkKi

Pc

C

tt

Parameteren k kan fortolkes som nutidsværdien af det effektive kapitalafkast på 1 krone over 35 år. Ganges dette på opførelsessummen K, haves det effektive kapitalafkast i kroneværdi for hele projektet. Notationsforklaringer fremgår heraf: K: Opførelsessummen i: Obligationsrenten (=diskonteringsrenten) i pct. (4,55 pct.) c: Kapitalafkastkravet i pct. (1,5 pct.) P: Opførelsesprisen per m2 (15.000, 16.000, …, 25.000) t: Periode i år, (t=1,2,3,…, 35) k: Konstant givet i, c og P Den samlede offentlige (selvstyre og kommune) subsidiering udgør forskellen mellem lånebeløbet og det be-regnede kapitalafkast:

)1( kKCKS −⋅=−= Alternativt kan det udtrykkes som subsidieringen per krone det koster at opføre:

)1( kK

Ss −=

=

Ved indsættelse af værdier for renten i, kapitalafkastet c og opførelsesprisen P, kan parameteren k beregnes, hvorefter subsidieringsprocenten s kan findes. Kaldes tilskudsandelen fra selvstyret for ”a” og tilskuddet fra kommunerne for ”(1-a)”, hvor 0< a< 1, kan selvstyret finansieringsandel beregnes som: a·s Den kommunale finansieringsandel beregnes som: (1- a)· s

57

En ny subsidieret boligform, der udvider paletten af støtte- og finansieringsordninger til bolig-sektoren er en hybrid bestående af en offentlig udlejningsbolig, der finansieres som en andels-bolig. Flere igangværende og kommende boligprojekter er finansieret efter denne ordning. Nedenfor er beskrevet finansieringsstrukturen for denne boligform samt subsidielementet i kon-struktionen.

3.7.3. Selvstyret som andelshaver og udlejer af andelsboliger

I forbindelse med opførelsen af Tuapannguit-projektet i Nuuk (ibrugtagningstilsagn i 2009-2011), der består af 7 tårne med 30 boliger i hvert, og hvor hvert tårn udgør en selvstændig an-delsboligforening som kan omdannes til ejerforening, indgår selvstyret som andelshaver i an-delsboligforeningerne. I modsætning til offentlige udlejningsboliger, der fuldt ud finansieres af selvstyret og kommunerne, er Tuapannguit-byggeriet finansieret med 45 procent realkreditlån, der amortiseres over 30 år og 55 procent er ydet af selvstyret med en rente- og afdragsfri pro-fil16. De samlede opførelsesomkostninger udgør i alt 320 millioner kr. Kapitalafkastkravet på fremmedfinansieringen udgør ifølge Departementet for Boliger af en forrentning på 6,4 pro-

cent, således, at projektets samlede afkastkrav er på 2,88 procent (45 % · 6,4 %). De faktiske årlige huslejeindtægter svarer til 5,42 pct. af opførelsessummen, hvoraf 4,44 pct. er kapitalaf-kast, mens resten (0,98 pct.) udgør driftsomkostningerne17. Naalakkersuisut har i 2010 besluttet at op til 30 af andelsboligerne i Tårn 6 skal tilbydes ansatte i selvstyret på almindelige lejevilkår. Den nye finansieringskonstruktion sammenholdt med

Dette er vist i Bokstabel 3.13.1 og afbildet i Figur 3.7.

Bokstabel 3.13.1. Sammenhængen mellem subsidieringen og det tidsafhængige kapitalafkast ved forskellige boligeksempler

Opførelsespris (kr. per m2)

15.000 16.000 17.000 18.000 19.000 20.000 21.000 22.000 23.000 24.000 25.000

Diskonteret kapitalafkast k 0,260 0,244 0,230 0,217 0,205 0,195 0,186 0,177 0,170 0,163 0,156

Den offentlige subsidiering s 0,740 0,756 0,770 0,783 0,795 0,805 0,814 0,823 0,830 0,837 0,844

Selvstyrets tilskudsandel a (se Boksfigur 3.3.1) 60 m2 64,67% 60,63% 57,06% 53,89% 51,05% 48,50% 46,19% 44,09% 42,17% 40,42% 38,80% 85 m2 62,31% 58,42% 54,98% 51,93% 49,20% 46,74% 44,51% 42,49% 40,64% 38,95% 37,39%

110 m2 60,27% 56,51% 53,18% 50,23% 47,58% 45,20% 43,05% 41,10% 39,31% 37,67% 36,16% 140 m2 47,36% 44,40% 41,79% 39,46% 37,39% 35,52% 33,83% 32,29% 30,89% 29,60% 28,41%

Subsidiering af selvstyre a·s, se Figur 3.3.1 60 m2 47,84% 45,84% 43,96% 42,20% 40,56% 39,03% 37,61% 36,27% 35,02% 33,84% 32,74% 85 m2 46,10% 44,17% 42,36% 40,67% 39,09% 37,61% 36,24% 34,95% 33,74% 32,61% 31,55%

110 m2 44,59% 42,72% 40,97% 39,34% 37,81% 36,38% 35,05% 33,80% 32,64% 31,54% 30,52% 140 m2 35,03% 33,57% 32,19% 30,91% 29,71% 28,59% 27,54% 26,56% 25,64% 24,78% 23,98%

Subsidiering af kommuner (1- a)·s, se Figur 3.3.1 60 m2 26,14% 29,77% 33,08% 36,11% 38,89% 41,45% 43,81% 45,99% 48,01% 49,89% 51,65% 85 m2 27,88% 31,44% 34,68% 37,65% 40,37% 42,87% 45,18% 47,31% 49,29% 51,12% 52,84%

110 m2 29,39% 32,88% 36,07% 38,98% 41,65% 44,10% 46,36% 48,45% 50,39% 52,19% 53,87% 140 m2 38,94% 42,04% 44,85% 47,41% 49,75% 51,90% 53,87% 55,70% 57,39% 58,95% 60,41%

NB: Kommunens tilskudsandel (1-a) er ikke vist i tabellen.

58

andelsboligforeningen som udlejer indebærer strengere krav til lejerne og huslejeberegningen, der afviger fra de normale offentlige udlejningsboliger18. I Boks 3.14 er illustreret det faktiske huslejeniveau og huslejen som den ville være, hvis lejeprisen på Tuapannguit-boligerne var fastsat til de reelle låneomkostninger. Det fremgår at lejerne i Tårn 6 betaler ca. 73 procent af den reelle omkostning i husleje. Såfremt selvstyret opkræver en leje, der modsvarer disse reelle omkostninger, vil dette resultere i en huslejestigning på i gennemsnit 2.500 kr. per bolig per måned i forhold til de nugældende huslejesatser. Den samlede subsidiering til lejerne af de 30 boliger i Tårn 6 udgør ca. 900.000 kr. per år som følge af denne forskel.

Boks 3.14 Kapitalafkastet i selvstyrets andelsboliger, der frigøres til lejemarkedet Hvert tårn i Tuapannguit-projektet indeholder 7 boliger med 4 rum (104,5 m2), 14 boliger med 3 rum (89,3 m2), 14 boliger med 2 rum (73,9 m2) og to mindre stueboliger med 2 rum (48,5 m2). De største boliger har fjordudsigt, 7 af 3-rumsboliger har hhv. fjord- og byudsigt, mens 2-rumsboligerne kun har byudsigt. I alt er der 30 lejligheder i hvert tårn. Øvrige oplysninger fremgår af tabellen nedenfor. Forskellige nøgletal for Tuapannquit-tårnene Kapitalafkast for projekt 4,44 % Drift, administration. og henlæggelser 0,98 % Opførelsespris (kr. per m2)19 17.827 Kapitalafkast selvstyre (55 pct.) 0 % Forrentning fremmedfinansiering (45 pct.) 6,4 % 7 tårne med 30 boliger per stk. 210 boliger

Bokstabel 3.14.1. Fordelingen af huslejen i Tårn 6 efter boligplacering og størrelse og dekompone-ringen af huslejen i kapitalafkast og drift A. Den faktiske husleje per måned Etage 4V-Fjord 3V-Fjord 3V-By 2V-By Stue 2V’er (2 stk.) 7 9.685 8.276 7.413 6.134 - 6 9.011 7.701 7.197 5.658 - 5 9.011 7.701 7.197 5.658 - 4 8.759 7.485 6.693 5.301 - 3 8.759 7.485 6.693 5.301 - 2 8.506 7.269 6.693 5.301 - 1 8.506 7.269 6.693 5.301 3.283 Kilde: Økonomi – og Personalestyrelsen, Grønlands Selvstyre B. Kapitalafkastbidraget (4,44 pct.) Etage 4V-Fjord 3V-Fjord 3V-By 2V-By Stue 2V’er (2 stk.) 7 8.161 6.974 6.111 5.056 - 6 7.487 6.399 5.895 4.580 - 5 7.487 6.399 5.895 4.580 - 4 7.235 6.183 5.391 4.223 - 3 7.235 6.183 5.391 4.223 - 2 6.982 5.967 5.391 4.223 - 1 6.982 5.967 5.391 4.223 2.576 C. Øvrige driftsomkostninger (drift, bidrag til adm. og henlæggelser) Etage 4V-Fjord 3V-Fjord 3V-By 2V-By Stue 2V’er (2 stk.) 7 1.524 1.302 1.302 1.078 - 6 1.524 1.302 1.302 1.078 -

59

5 1.524 1.302 1.302 1.078 - 4 1.524 1.302 1.302 1.078 - 3 1.524 1.302 1.302 1.078 - 2 1.524 1.302 1.302 1.078 - 1 1.524 1.302 1.302 1.078 707

Kilde: Departementet for Boliger Anmærk.: Fordelingen af øvrige driftsbidrag i Tårn 6 er forudsat at ligne tilsvarende driftsbudget for Tårn 3. Kapitalafka-stet beregnes heraf som forskellen mellem den betalte husleje og driftsomkostningerne

Det fremgår som forventet, at de største og højest placeret lejligheder har de højeste huslejer samt at fjordudsigten giver en lidt højere husleje end byudsigten (herlighedsværdien). Kapitalafkastet udgør den største andel af den samlede månedshusleje på 82 pct., mens driftsudgifterne udgør de resterende 18 pct. Eftersom selvstyret skal honorere en forrentning 6,4 pct. af den del af opførelsessummen, som finan-sieres eksternt, men blot opkræver et kapitalbidrag på 4,44 pct. af lejerne, er det interessant at under-søge kravet til huslejen, hvis udlejeren som et minimum skal have et kapitalafkast, der svarer for-rentningen af hele projektets finansiering, herunder også det rente – og afdragsfrie tilskud fra selvsty-ret . Dette er illustreret i Bokstabel 3.14.2, hvor den nye kapitalafkastforudsætning er benyttet, mens de øvrige driftsomkostninger er holdt uændret.

Bokstabel 3.14.2. Den absolutte - og den procentvise huslejestigning i Tårn 6 ved ændret kapitalaf-kastkrav (6,4 pct.) A. Den månedlige huslejestigning i kroner ved markedsforrentning af indskudt kapital Etage 4V-Fjord 3V-Fjord 3V-By 2V-By Stue 2V’er (2 stk.) 7 3.265 2.790 2.634 2.181 - 6 3.144 2.686 2.596 2.095 - 5 3.144 2.686 2.596 2.095 - 4 3.098 2.647 2.505 2.030 - 3 3.098 2.647 2.505 2.030 - 2 3.053 2.609 2.505 2.030 - 1 3.053 2.609 2.505 2.030 1.298

B. Den procentvise stigning i huslejen ved markedsforrentning af indskudt kapital Etage 4V-Fjord 3V-Fjord 3V-By 2V-By Stue 2V (2 stk.) 7 25,21 % 25,21 % 26,22 % 26,23 % - 6 25,87 % 25,86 % 26,51 % 27,02 % - 5 25,87 % 25,86 % 26,51 % 27,02 % - 4 26,13 % 26,13 % 27,24 % 27,69 % - 3 26,13 % 26,13 % 27,24 % 27,69 % - 2 26,41 % 26,41 % 27,24 % 27,69 % - 1 26,41 % 26,41 % 27,24 % 27,69 % 28,33 %

Ændringen i huslejen skyldes stigningen i kapitalafkastet, da de øvrige driftsudgifter er holdt status quo. De største boliger får den højeste huslejestigning i kronebeløb, men den laveste huslejestigning i procent sammenlignet med de mindre lejligheder. Sidstnævnte forhold skyldes de mindre lejlighe-ders højere følsomhed med hensyn til afkastkravet og mindre afhængighed af driftsomkostningerne. Det kan beregnes, at summen af differencen mellem den betalte husleje og markedshuslejen udgør en årlig subsidiering til lejerne i Tårn 6 på 905.540 kr.

60

Til sammenligning med huslejeberegningen i offentlige udlejningsboliger eller ved udlejning af andels-boliger ejet af selvstyret, er lejeprisdannelsen på private udlejningsboliger underkastet mere markedslig-nende forhold (omkostningsbestemt husleje). Huslejen afspejler, at investor påtager sig investeringsrisi-ci (f.eks. efterspørgselsforhold) ved at opføre boliger til udlejning og skal belønnes med et højere løben-de afkast. Forordningen har bestemt, at der i huslejeberegningen kan indgå de normale driftsudgifter, administrationsbidrag, henlæggelser til vedligehold og fornyelse, et halvt diskontotillæg og de medgåe-de finansieringsomkostninger (renter). Renteudgifterne afhænger af den valgte finansieringsstruktur, idet de ved fuld fremmedfinansiering indgår som den lange obligationsrente tillagt bidrag, mens de ved finansiering med bygherres egne midler (egenkapitalfinansieret) kan tillægges en risikopræmie. Præmi-en for investeringsrisiko er subjektivt og kan i princippet sættes vilkårligt. Dette giver nogle lejepriser, som ikke er økonomisk tiltrækkende for den almindelige borger givet andre og billigere boligalternati-ver, som er subsidierede. Derved opstår en ulige konkurrencesituation som et udslag alene af subsidie-ringen. Dette medfører i en alt lige betragtning et faldende incitament til at opføre boliger fra private bygherrer. Den aktuelle situation er kendetegnet ved boligmangel. Dette betyder typisk at private udlej-ningsboliger bliver udlejet til arbejdsgivere i forbindelse med indkvartering af rekrutteret personale. Boks 3.15 beskriver forudsætningerne bag huslejekalkulen i private udlejningsboliger.

3.7.4. Huslejen i private udlejningsejendomme

Boks 3.15. Huslejeberegningen i private udlejningsboliger

I henhold til Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger (§ 33) er huslejeberegnin-gen for privatejede udlejningsboliger omfattet af omkostningsbestemt leje og må ikke overstige udle-jers dokumenterede finansieringsudgifter, dokumenterede driftsudgifter plus en forrentning af ejen-dommens teknisk-økonomiske værdi svarende til halvdelen af diskontoen. Lejen fordeles på boliger-ne efter areal. De dokumenterede udgifter omfatter:

• Finansieringsudgifter omfatter renten på et prioritetslån ved fremmedfinansiering eller en bereg-net rente ved investors finansiering ved egne midler, som består af en risikofri rente plus tillæg for en subjektiv investeringsrisiko.

• Driftsudgifter omfatter udgifter til bl.a. el, vand, renholdelse, administration, forsikring, udgifter til løbende vedligeholdelse og henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

• Ejendommens teknisk- økonomiske værdi skal opgøres efter de principper, der fastsættes af selv-styret

Udlejeren har ret til at fremsætte krav om lejeforhøjelse som følge af prisstigninger, takststigninger o.l., eller såfremt udlejer har forbedret ejendommen eller det lejede. Kravet skal fremsættes skriftligt og samtidigt overfor samtlige lejere i ejendommen med 3 måneders varsel. Såfremt kravet om leje-forhøjelse ikke indeholder oplysninger om forhøjelsens årsag og størrelse, er lejeforhøjelsen ugyldig. Idet toptegnet ”p” står for ”privat udlejning” kan huslejen i en privat udlejningsejendom med en blan-det finansieringsstruktur opskrives som:

61

Tabel 3.17 viser bruttolejeprocenten og månedshuslejen for en lejebolig i en privat udlejnings-ejendom ved forskellige antagelser. Lejligheden er på 110 m2 og koster det samme at opføre som en bolig i Tuapannguit-byggeriet. Tabel 3.17. Huslejeberegningen i en privat udlejningsbolig ved forskellige antagelser

Benchmark (50/50 finansiering)

Gælds- finansieret

EK- finansieret

Aktuel diskonto

Rente- stigning

Effektiv obl.rente 4,55 % 4,55 % 4,55 % 4,55 % 6,00 % Risikopræmie 2,00 % - 2,00 % 2,00 % 2,00 % Diskonto 3,01 % 3,01 % 3,01 % 0,75 % 3,01 % Drift, adm. mv. 1,74 % 1,74 % 1,74 % 1,74 % 1,74 % (Rp/P) 9,29 % 8,79 % 9,79 % 8,16 % 10,74 % Husleje pr. måned 15.181 14.364 15.998 13.335 17.551

Der findes ingen opgørelse over hvor stort det private udlejningsmarked udgør af det samlede boligmarked i Grønland. En investor der opfører privat byggeri til udlejning støttes ikke med særlige subsidieordninger og får kun sin investering gjort rentabel ved vælte boligomkostnin-gen og afkasttillæg over i huslejen for at gøre investeringen økonomisk rentabel i forhold til drift og alternativ kapitalanbringelse. Huslejeberegningen i private udlejningsboliger kan derfor opfattes som den mest reelle afspejling af markedspriserne på boligforbruget og at eventuelle forskelle i boligomkostningerne i forhold til andre boligformer er udtryk for en reel subsidie-ring til disse boligformer. Tabel 3.16 og Tabel 3.17 ovenfor giver en indikation af, hvor meget

Rp = Kp · (oapp + 0,5·d + a·if + (1-a)·(i + i*))

hvor, Rp: Bruttohuslejen i kroner per år Kp: Den teknisk-økonomiske værdi af ejendommen (lig med opførelsessummen ved nybyggeri) oapp: Drift, administration og henlæggelser (1,74 pct.) d: Nationalbankens diskonto (3,01 pct. baseret på 10-års gennemsnit) a: Andel af købssummen som fremmedfinansieres, hvor 0≤ a ≤ 1 (1-a): Andel af købssummen som finansieres med egenkapital, hvor 0≤(1-a) ≤ 1 if: Lånerente ved fremmedfinansiering med realkredit i: Obligationsrenten, den risikofri rente (4,55 pct.) i*: Risikopræmietillæg for investeringsrisiko (2 pct.) (i + i*): Egenkapitalens forrentningskrav Huslejen kan alternativt udtrykkes som et bruttolejeprisforhold ved:

i*) + (ia)-(1 + ia + d0,5 + oapK

R fpp

p

⋅⋅⋅=

Ved fuld gældsfinansiering (a=1) gælder:

i+ d0,5 + oapK

R fpp

p

⋅=

Vælger investor at finansiere udlejningsboliger med egne midler (a=0) er lejeprisforholdet:

i*) + (i +d 0,5 + oapK

R pp

p

⋅=

Brøken (R/P) viser det løbende bruttoafkast i procent af investeringssummen for en privat udlejer.

62

de enkelte boligformer er subsidieret i forhold til huslejen i den private udlejningsbolig. Selv ved normale (konservative) antagelser for renter, diskonto og risikotillæg, er den reelle mar-kedsleje betydeligt højere end månedsudgiften i støttede offentlige udlejningsboliger og støtte-de private boligformer.

3.7.5. Boligsikringssystemet i Grønland

I forlængelse af, at beregningskravet til kapitalafkastet i offentligt udlejningsbyggeri fremadret-tet kan tænkes forhøjet med afledte forhøjelser i den månedlige boligudgift, er det relevant at sammenholde dette med de aktuelle regler for tildelingen af boligsikring, da visse husstands-indkomstgrupper ved en eventuelt reform må kompenseres med en højere boligsikring (f.eks. ved at maksimalgrænsen for den månedlige boligsikring tænkes hævet) samt at indkomstinter-vallerne i ordningen må justeres. Nedenfor beskrives de nugældende regler for boligsikring.

Husstande i offentlige og private lejeboliger kan få boligsikring, som er afhængig er indkom-sten det senest slutlignede år og af antallet af børn i husstanden. Følgende maksimale grænse-beløb gælder for at kunne modtage boligsikring

kr. 180.000 for en husstand uden børn. kr. 372.000 for en husstand med 1 barn. kr. 408.000 for en husstand med 3 børn. kr. 416.000 for en husstand med 4 børn. kr. 428.000 for en husstand med 5 børn. kr. 444.000 for en husstand med 6 eller flere børn. Boligsikring ydes ikke til forbrugsudgifter som vand-, varme og elforbrug. Figur 3.8 viser det offentliges procentvise støtte til huslejen som boligsikring ved forskellige husstandsindkomst-intervaller og antal børn i husstanden. Forskellen mellem huslejen og boligsikringen udgør egenbetalingen, som er vist i Tabel 3.18. Den maksimale boligsikring til en husstand udgør 5.000 kr. per måned. Tildelingen af boligsikring i Grønland favoriserer husstande med børn, hvor forskellen i egenbetalingen er op til 16 procent af huslejen for en given husstand med en forskel på 1 barn.

63

Figur 3.8. Boligsikringen i procent af huslejen for forskellige husstandsindkomster

Kilde: www.boligsikring.gl Indenfor et indkomstinterval er boligsikringen stigende med antallet af børn i husstanden og indenfor en familie med lige mange børn, er boligsikringen faldende med husstandsindkom-sten. Bortset fra enkelte undtagelser, er husstandene opdelt i indkomstintervaller med en forskel på 3999 kr. Indenfor hver opdeling, gælder at husstande med de fleste børn (6 eller derover) også tildeles den største procentandel af huslejen som boligsikring. De helt lave indkomstgrupper med en husstandsindtjening på op til 100.000 kr. får mellem 68-98 procent af huslejen betalt af boligsikringen.

Boligsikringssystemet indeholder herefter en stor gruppering for husstandsindkomster på 180.000-343.999 kr., der tildeles lige meget i boligsikring for et givet antal børn i husstanden på trods af de betydelige forskelle på indkomsterne. Boligsikringen udgør for dette indkomstin-terval 0-52 procent af huslejen, hvoraf maksimum på 52 procent gives til husstande med 6 eller flere børn. Støtten til husstande uden børn bortfalder ved 180.000 kr. på grund af maksimal-grænsen for boligsikring.

Fra og med indkomstintervallet 344.000-347.999 kr., stiger egenbetalingsprocenten med 2 pro-centpoint for hver intervalforøgelse med 3999 kr. startende fra niveauet 86 procent (1 barn) og 50 procent (6 børn el. derover). Efter denne fremgangsmåde vil husstandsindkomster på 348.000-351.999 have henholdsvis 88 procent (1 barn) og 52 procent (6 børn el. derover) i egenbetaling og så fremdeles indtil indkomsten når 372.000 kr., hvor maksimalgrænsen for 1 barn nås og støtten helt bortfalder, så egenbetalingen er 100 procent, jævnfør Figur 3.8. Uanset

64

antallet af børn i husstanden, bortfalder støtten til boligsikring, når husstandsindkomsten når 440.000 kr. eller derover.

De samlede offentlige udgifter til boligsikring udgør ca. 110-120 mio. kr. per år og dækkes med 60 procent af landskassen og 40 procent af kommunerne.

Tabel 3.18. Fordelingen af egenbetalingen til huslejen ved forskellige husstandstyper og børneantal

Egenbetalingsandel, i procent af huslejen Årlig husstandsind-komst 0 børn 1 barn 2 børn 3 børn 4 børn 5 børn 6 børn

0 - 23.999 5 4 3 2 2 2 2 24.000 - 27.999 6 5 4 3 3 3 3 28.000 - 31.999 7 6 5 4 4 4 4 32.000 - 35.999 8 7 6 5 5 5 5 36.000 - 39.999 9 8 7 6 6 6 6 40.000 - 43.999 10 9 8 7 7 7 7 44.000 - 47.999 11 10 9 8 8 8 8 48.000 - 51.999 12 11 10 9 9 9 9 52.000 - 55.999 13 12 11 10 10 10 10 56.000 - 59.999 14 13 12 11 11 11 11 60.000 - 63.999 15 14 13 12 12 12 12 64.000 - 67.999 16 15 14 13 13 13 13 68.000 - 71.999 17 16 15 14 14 14 14 72.000 - 75.999 18 17 16 15 15 15 15 76.000 - 79.999 19 18 17 16 16 16 16 80.000 - 83.999 20 19 18 17 17 17 17 84.000 - 87.999 23 22 21 20 20 20 20 88.000 - 91.999 26 25 24 23 23 23 23 92.000 - 95.999 29 28 27 26 26 26 26 96.000 - 99.999 32 31 30 29 29 29 29

100.000 - 103.999 35 34 33 32 32 32 32 104.000 - 107.999 38 37 35 34 34 33 33 108.000 - 111.999 42 39 37 35 35 34 34 112.000 - 115.999 45 42 39 37 37 36 34 116.000 - 119.999 48 44 41 39 38 37 35 120.000 - 123.999 51 47 43 41 40 38 36 124.000 - 127.999 55 49 45 42 41 39 37 128.000 - 131.999 58 52 47 44 43 40 38 132.000 - 135.999 61 54 49 46 44 42 38 136.000 - 139.999 64 57 51 47 46 43 39 140.000 - 143.999 68 59 53 49 47 44 40 144.000 - 147.999 71 62 54 51 49 45 41 148.000 - 151.999 74 64 56 52 50 46 42 152.000 - 155.999 77 67 58 54 52 48 42 156.000 - 159.999 81 69 60 56 53 49 43 160.000 - 163.999 84 72 62 58 55 50 44 164.000 - 167.999 87 74 64 59 56 51 45 168.000 - 171.999 90 77 66 61 58 52 46 172.000 - 175.999 94 79 68 63 59 54 46 176.000 - 179.999 97 82 70 64 61 55 47 180.000 - 343.999 100 84 72 66 62 56 48 344.000 - 347.999 86 74 68 64 58 50 348.000 - 351.999 88 76 70 66 60 52 352.000 - 355.999 90 78 72 68 62 54 356.000 - 359.999 92 80 74 70 64 56 360.000 - 363.999 94 82 76 72 66 58 364.000 - 367.999 96 84 78 74 68 60 368.000 - 371.999 98 86 80 76 70 62 372.000 - 375.999 100 88 82 78 72 64 376.000 - 379.999 90 84 80 74 66 380.000 - 383.999 92 86 82 76 68 384.000 - 387.999 94 88 84 78 70 388.000 - 391.999 96 90 86 80 72 392.000 - 395.999 98 92 88 82 74 396.000 - 399.999 100 94 90 84 76 400.000 - 403.999 96 92 86 78 404.000 - 407.999 98 94 88 80 408.000 - 411.999 100 96 90 82 412.000 - 415.999 98 92 84 416.000 - 419.999 100 94 86 420.000 - 423.999 96 88 424.000 - 427.999 98 90 428.000 - 431.999 100 92 432.000 - 435.999 94 436.000 - 439.999 96 440.000 - 443.999 98

Over 444.000 100

Kilde: www.boligsikring.gl

65

3.8. Datagrundlaget

Dataanvendelsen i notatet er baseret på indberetninger fra forskellige institutionelle kilder i Selvstyret og fra Grønlands Statistik. Generelt savnes for datagrundlaget om boligmarkedet, at der findes mere detaljerede statistiske opgørelser og fordelinger af boligformerne samt på ejer-skabet. Sådan oplysninger samt generel boligprisstatistik havde som helhed givet bedre præci-sion på de estimerede værdier for subsidieringen af boligmarkedet. Boligdata og prisstatistik

F.eks. foreligger der et behov for opgørelser over boligbeholdningen fordelt på boligformer, på boligtyper og på ejerskabet (dvs. hvor mange ejerboliger, andelsboliger, lejeboliger er der og hvordan er de fordelt på typer (lejlighed, huse, rækkehuse) og hvem ejer dem). En anden vigtig information er kortlægningen af boliger med ”uoplyst ejerskab”. Aktuelt udgør det private bo-ligmarked 30 pct., offentlige lejeboliger udgør 60 pct., mens 10 pct. har uoplyst ejerskab. Andre forbehold, er at opgørelsen over boligtilgangen efter boligformer og finansieringsform ikke fuldt ud har opdateret de løbende omdannelser af andelsboliger til ejerboliger, hvilket kan give et forkert indtryk af tendenserne for boligsammensætningen. I Grønland findes ingen formel opgørelse over prisudviklingen og ejendomsværdierne på ejer-boligmarkedet, hvilket kunne være interessante i forhold til at kvantificere subsidiernes påvirk-ning på ejendomspriserne. Data for offentlige udlån

Boligmarkedet og dets mange boligformer med uoverskuelige subsidierings- og finansierings-ordninger stiller høje krav til myndighedernes administrative procedurer, herunder indebærer kontrol og opfølgning af f.eks. boligkonverteringer fra andele til ejerboliger eller andelsbolig-foreninger, som ikke overholder reglerne for tidsubestemt rente- og afdragsfrihed. Herudover er der behov for standardprocedurer for arkivering (elektronisk) og kontering af de samlede ude-stående lån og udredning af provenuer ved omdannelser. Implikationen er sådanne tiltag er vig-tige, idet den ansvarshavende myndighed derved får et samlet overbliksbillede over de ikke ubetydelige provenuer, der er givet som subsidier til boligsektoren. Aktuelt foregår der en omlægning af disse procedurer ifølge oplysninger fra Økonomi -og Per-sonalestyrelsen, hvilket betyder at der fremadrettet kan skabes bedre statistisk datagrundlag og overblik over den faktiske subsidiering og belastningen på de offentlige finanser.

4. Summarisk sammenfatning af analysen • Den direkte rentesubsidiering og skattefritagelse for ejerboliger kræver en neutral ejen-

domsværdiskattesats på op til 3,73 procent af ejendomsværdien, som sikrer neutralitet i gennemsnittet i forhold til beskatning af andre formueplaceringer og i forhold til usubsidie-ret ejerboliger.

66

• Ejerboliger som ikke finansieres med offentlige lån bør optimalt set have en differentieret

ejendomsværdiskattesats på 1,91 procent. Dette sikrer neutralitet i forhold til beskatning af indkomst fra alternativ formueplacering i andre aktiver.

• Offentlige udlejningsboliger er subsidieret ved, at huslejeberegningen forudsætter et kapi-

talafkastkrav under markedsniveau, som effektivt set er under 1,5 procent af opførelses-summen (f.eks. på 1,25 pct. ved en opførelsespris på 18.000 kr/m2). Sammenlignet med markedsvilkår bør afkastkravet være omtrent 3 gange højere (4,5 pct.).

• Private udlejningsboligers huslejeberegning angiver det reelle markedsniveau for boligleje

og den er op til 2 gange højere end huslejen i offentlige udlejningsboliger og mere end dob-belt så høj som huslejen i støttede ejer – og andelsboliger.

• Huslejeforskellen mellem de støttede og de ustøttede ejerboliger udgør 2.700 kr. per måned,

mens forskellen mellem støttede –og ustøttede andelsboliger udgør 6.000 kr. på månedsba-sis. Der er ikke væsentlig huslejeforskel mellem støttede ejerboliger og støttede andelsboli-ger.

• Bindingen af offentlig kapital i andelsboligen (1.050.050 kr. per bolig) er uden tidsfrist, mens der foreligger krav om tilbagebetaling for udlånet til ejerboligen (587.500 kr. per bo-lig) efter 20 år. Dette implicerer en langvarig binding af offentlige finanser at subsidiere andelsboligforeninger.

• I nutidsværdier udgør subsidieringen til andelsboliger en markant økonomisk belastning for

de offentlige finanser - målt som finansieringsbyrden per bolig. For hver støttet andelsbolig kan der for de samme midler finansieres 2½ ejerboliger på 10/40/50 ordningen.

• Andelsboliger har ikke skattefradrag for kapitaludgifter på den kollektive låntagning. Ejer-

boliger har rentefradrag for boliglånet. Sammenlagt er andelsboliger fortsat mere subsidie-ret end ejerboliger i kraft af en længere rente –og afdragsfri periode kombineret med et stort offentlig låneprovenu. Denne forskel kan udgøre 160.000 kr. i nutidsværdi.

• Lejer til ejer omdannelser får den allerhøjeste subsidiering, når omdannelsen sker med en

overført lejeranciennitet, som berettiger til nedslag i købsprisen. Prisnedslaget kan mindst udgøre 5 pct. og højest 35 pct. af købsprisen (til markedspris).

• Andel til ejer konverteringer giver både en høj økonomisk byrde for de offentlige finanser samtidig med at denne byrde er udstrakt over en lang tidshorisont.

• Med boligtypeeksempler (f.eks. 110 m2), der opføres til aktuelle m2-priser i byerne, kan det beregnes, at en andelsbolig får op til 63.000 kr. i direkte rentestøtte, en ejerbolig får over 75.000 i direkte og indirekte støtte, mens offentlige lejeboliger får op til 71.000 kr. i støtte (ekskl. boligsikring).

67

5. Referencer Analyserapport ”Fremtidens velfærd – Vores valg”, kapitel 12 ” Et frit og dereguleret bolig-marked”, Velfærdskommissionen (2006)

Dansk Økonomi, Forår 2001, Kapitel 3. Boligmarkedet – Skævt og ineffektivt, Det Økonomi-ske råd