Hotellfinansiering – lys i

enden av tunellen?

Hotellmarkedsmøte Stavanger 26.april 2013

Jostein S. Andersen, Senior Kundeansvarlig

Stor samvariasjon mellom hotellnæringen og

BNP/sysselsetting. Forventer moderat vekst

2

-4

-2

0

2

4

6

1991 1995 1999 2003 2007 2011

Norge: Gjestedøgn og BNPProsent, å/å

Gjestedøgn BNPKilde: Thomson Datastream/DNB Markets

45

50

55

60

-2

0

2

4

1997 2000 2003 2006 2009 2012

Norge: Belegg og sysselsettingProsent, å/å

Sysselsetting Belegg, ha

Kilde: Thomson Datastream/DNB Markets

Nøkkeltall 2012 – største byer

By Pris per døgn Belegg RevPar

Stavanger 1.036 65 % 676

Bergen 952 73 % 691

Oslo 892 67 % 597

Trondheim 820 63 % 520

Tromsø 853 69 % 588

Kristiansand 821 57 % 465

Kilde: Nordic Hotel Consulting, SSB

Hotellfinansiering i DNB

• Hotelleksponering ca 26 mrd NOK

- Fordelt 90/10% hotelleiendom/hotelldrift

- Hovedsakelig Norge og Sverige

- Selektiv internasjonal vekst og transaksjoner (Nordisk link)

• Seksjon Service i Nordiske Konsernkunder har bransjeansvar for hotell

- Hotellgruppe (7 kundeansvarlige/analytikere)

- Overordnet ansvar for bankens hotellportefølje

- Hotellmarkedsdag, bransjeanalyser og intern rapportering

- Tett samarbeid med lokale kundeansvarlige i Norge og Sverige

• Relasjonsbasert fokus

Vurdering av finansieringsforespørsler

• Verdiutvikling av hotell skjer gjennom god drift

• Beliggenhet

• Hotelloperatør med solid gjennomføringsevne (”track-record”)

• Gårdeier med kapital og hotellekspertise

• Leieavtale på markedsbetingelser (garantert leie?)

• Vedlikeholdsinvesteringer – historisk og budsjett

• Markedsutvikling – tilbud og etterspørsel

6

• Nedbetalingslån

• Normalt den mest fleksible

formen for finansiering

• Maksimal løpetid 5-7 år

• Normalt med avdrag

• Bankfinansiering har økt i

pris med bakgrunn i økte

innlånskostnader og

bankreguleringer

• Pant kan være et krav,

sannsynligvis negativ pant

• Investorer låner penger direkte til selskapet med standard dokumentasjon

• Løpetid er 3,5 eller 7 år

• Lånebeløp > MNOK 300

• Normalt uten avdrag

• Relativt billigere enn bankfinansiering for solide selskaper

• Mindre fleksibelt enn bankfinansiering

• Pant kan være et krav, sannsynligvis negativ pant

Bank vs. Bonds (Obligasjoner)

Business as usual –

eksisterende kunder

- Scandic Victoria Tower, Kista

- Clarion Hotel Post, Gøteborg

- Park Inn, Oslo Airport

- Clarion Hotel & Congress, Trondheim

- IBIS hotels, Sweden

- Quality Hotel Arena, Solna

- Scandic Forus, Stavanger

- Comfort Hotel Square, Stavanger

- Radisson Blu Hotel, Frankfurt

- Quality Hotel Globe, Stockholm

- Rica Hotels Bodø

- The Hotel, Brüssel

- Hyatt Regency, Montreal

- Radisson Blu Sobieski Hotel, Warsaw

- Radisson Blu Scandinavia Hotel, Düsseldorf

Clarion Hotel Energy

Kilde: Nordic Hotel Consulting, SSB

Veien videre

• Fortsatt utfordrende i Europa, men foreløpig lite påvirkning

på etterspørselen i Norge

• Nye større aktører mindre sannsynlig, men mulighet for

nisjeoperatører

• Konsolidering?

• Fortsatt selektiv finansiering, men obligasjonsmarkedet og

forutsigbare rammebetingelser vil gjøre det enklere

Vedlegg

Vinnere i hotellmarkedet

• Generelt:

- Kjedehoteller med en sentral beliggenhet

- Flyplasshotell med konferanse fasiliteter

- Lavbudsjett hoteller med sentral beliggenhet i store byer

- Hoteller med høy vedlikeholdsgrad og teknologiske løsninger

- Hoteller med bedriftsavtaler

- Hoteller med ansett merkevare og navn

• Konsept:

- Hotelloperatører med koblinger til kjente hotellkjeder

- Nisjekonsept som design, boutique eller livsstilshoteller i store byer

- Hoteller med en miljøvennlig profil

- Spa/resort hoteller med stort utvalg av rekreasjonsaktiviteter

Bankfinansiering

12

• Revolverende trekkfasilitet

• Nedbetalingslån

• Normalt den mest fleksible formen for finansiering

• Maksimal løpetid 5-7 år

• Normalt med avdrag

• Ved lånebeløp > MNOK 800 vil det vurderes om det er

behov for flere banker (syndikering/club deal)

• Bankfinansiering har økt i pris med bakgrunn i økte

innlånskostnader og bankreguleringer

• Pant kan være et krav, sannsynligvis negativ pant

Obligasjonslån (Bonds)

13

• Et lån der investorer låner penger direkte til selskapet

• Noteres vanligvis på Oslo Børs (IFRS krav) eller ABM og

omsettes fritt i obligasjonens løpetid

• Norsk Tillitsmann fungerer som agent med standard

lånedokumentasjon

• Vanlig løpetid er 3,5 eller 7 år

• Lånebeløp MNOK 300-1.500

• Normalt uten avdrag

• Relativt billigere enn bankfinansiering for solide selskaper

• Mindre fleksibelt enn bankfinansiering

• Pant kan være et krav, sannsynligvis negativ pant

Driftsformer hotell

• Leieavtale:

- Driftsselskap/operatør leier hotellet fra gårdeier

- Avtaletyper:

• Fast leie – justeres årlig ihht. KPI

• Omsetningsleie – prosent av losji- og restaurant/konferanseinntekter

• Omsetningsleie med minimumsleie - utgjør ca. 70% av "normal leie”

• Franchiseavtale:

- Driftsselskap leier kjedetilknytning/brand av hotellkjede/franchisekjede

- Betaler tilknytningsavgift og årlig franchiseavgift i henhold til omsetning

- Benytter hotellkjedens brand/logo, administrasjons- og bookingsystemer, markedsføringskanaler og innkjøpsavtaler

- Franchisetaker forplikter seg til å etterleve og oppfylle kjedens servicestandarder

- Løpetid avtale er mellom 10 – 30 år

• Managementavtale:

- Driftselskap leier inn management fra hotellkjede eller managementselskap

- Managementselskap drifter hotellet for eier/driftsselskapets regning og risiko

- Ledelsen er ansatt i managementsselskapet, mens øvrige medarbeidere er ansatt hos eier/driftsselskap

- Managementselskapet mottar fee på 4 - 5% av omsetningen

- Managementselskapet kan avgi garanti for minimumsresultat ved hotellet