Dohodovna Metoda obračuna troškova

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

_________________________________________________________________________________ Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 59

NKP (m2) Sj (kn/m2) SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST Stu (kn)

100,00 7.438 743.800 2.1.3. Dinamički pristup - dohodovna metoda ili metoda kapitalizacije Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada se od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predviđenih prihoda umanjenih za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci. Visina stope kapitalizacije je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata, to je viši multiplikator (faktor kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade, a što je viša kamata, to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate. Jedan od kriterija za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo: Mali rizik: niska kamata veća vrijednost investicije Veliki rizik: visoka kamata manja vrijednost investicije Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predviđenih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike. Kapitalizacija utvrđene vrijednosti najamnine ili zakupnine određuje se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (Y) ili da se pomnoži s faktorom kapitalizacije (cap-rate), označeno s F. Stopa prihoda (Y) odnosno faktor kapitalizacije F je određen tržištem i mora biti izveden iz nedavno zaključenih transakcija na sličnim nekretninama (F=I/H) Kod nas se često koristi linearni način izračuna: I = H / y y - stopa kapitalizacije (yield) H - neto godišnji prihod I - vrijednost nekretnine (investicije)



Primjer: Za obiteljsku kuću gdje je stopa kapitalizacije y = 3,5 % i godišnji neto prihod H = 50.000 kn vrijednost nekretnine će iznositi I = 50.000 / 0,035 I = 1.428.571 kn Budući da neto prihodi variraju s godinama i nisu linearni to bi u pravilu trebalo proračun provoditi na drugačiji način, nelinearnim pristupom koji kod nas nije uobičajen jer su ulazni parametri kod nas teško predvidivi. Linearni način izračuna na temelju mjesečne zakupnine Primjer: MZ = iznos mjesečnog zakupa Fk = faktor kapitalizacije = 1/Y/100 MTZ = mjesečni troškovi uključujući faktore rizika NGP = neto godišnji prihod (H) I = vrijednost investicije

MZ (kn/m2) Fk (1/Y) MTZ (kn/m2) H (kn/m2) I (kn/m2)

40 15 8 384 5.760

NKP (m2) I (kn/m2) VRIJEDNOST INVESTICIJE (kn)

100 5.760 576.000



2.2.4.2. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine U metodi izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine izračunava se vrijednost najamnine ili zakupnine, pri čemu se kreće s istih polazišta kao i u usporednoj metodi. Ako se u usporednoj metodi nekretnina uspoređuje s drugim nekretninama koje se uzimaju kao cjelina, onda se u metodi izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine, objekti uključeni u usporedbu, dijele na jedinice kao što su četvorni metri. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine koristi se najviše na području komercijalnih nekretnina (poslovni prostori). Radi se o jednoj jednostavnoj metodi, pri čemu se usporedba između različitih objekata s njihovim razlikama u površini, položaju i kvaliteti gradnje može lako izraziti. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine upotrebljava se i kao dio metode kapitalizacije, odnosno metode neto i bruto početnog učinka. Rezultat metode izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine može poslužiti kao osnova određivanja ekonomske vrijednosti najamnine ili zakupnine. Cijena najma četvornog metra nekog objekta ovisi o kvantitativnim i kvalitativnim četvornim metrima. Za procjenitelja to znači da mora izračunati površinu koja se može dati u najam ili zakup i dati joj kvalifikaciju. 2.2.4.2.1. Površina koja se može dati u najam ili zakup To je ona površina koja je predmet najma ili zakupa. Izračun površine varira od zemlje do zemlje (u RH je odnos površina i volumena definiran ISO standardom ISO 9836:2002 – vidi pasus 1.3.3.) 2.2.4.2.1.1. Kvalifikacija - zoniranje Čim je procjenitelj odredio kolika je površina koja se daje u najam ili zakup, morat će raspoloživoj površini dati i njezinu kvalifikaciju. Pritom mora voditi računa o ukupnoj površini, te o kvaliteti različitih prostora. Općenito se pretpostavlja, što se više povećava površina koja se daje u najam ili zakup, ako se ona ne može podijeliti na manje cjeline koje se mogu dati u najam ili zakup, cijena najamnine, odnosno zakupnine po m2 pada. Broj tržišnih stranaka koje koriste površinu od otprilike 200 m2 uvijek je veći od broja stranaka koje koriste površinu više od 5000 m2 površine. Uzimajući u obzir ukupnu površinu nekretnine, u praksi se pokazalo da ukupna površina nema isti značaj za njezinog korisnika. Unutar ukupne površine koja se daje u najam ili zakup, korisnik razlikuje različite primjene i kvalitetu površine. Ove razlike u kvaliteti i korisničkoj primjeni procjenitelj mora učiniti vidljivima. U prvom redu nekretnina mora biti definirana prema tipu ili vrsti budućeg korištenja ili namjene, nakon čega se provodi kvalitativna podjela. U određenom broju slučajeva može se dogoditi da postoji i mogućnost kombinacija tipova. Na primjer: trgovina - stambeni objekt, stan s prostorom za obavljanje neke prakse ili ured kombiniran s trgovinom u prizemlju. U takvim slučajevima će se prema glavnoj funkciji prostora odredit izbor tipa, ako ostali dijelovi ne mogu funkcionirati kao samostalne jedinice najma ili zakupa. Ako se različiti dijelovi ipak mogu samostalno dati u najam ili zakup, za svaki od njih odredit će se poseban pristup.



Nakon što je obavljeno određivanje tipa, procjenitelj će u drugom koraku krenuti u potragu za funkcionalnim, odnosno manje funkcionalnim prostorima unutar površine koja se daje u najam ili zakup. To se naziva zoniranje nekretnine. Optimalna površina se pritom označava sa 100%, dok se manje funkcionalne površine označavaju nižim postotkom. Dakle, svaka kvalificirana površina je jedna zona, otkuda termin zoniranje. Najbolja zona označava se zonom A. Druga zona je B zona, a treću nazivamo C zonom. Za proces određivanja zona nema strogo određenih pravila, već će ih procjenitelj odrediti prema vlastitom nahođenju. U tablici su prikazana mjerila i kvalifikacijski faktori koji se koriste u Nizozemskoj i anglosaksonskoj praksi. Među uredskim prostorima razlikujemo one sa ili bez dizala. Manje su popularni uredi s unutrašnjim prostorima od prostora koji imaju stakleno pročelje. Polazeći od iste građevinske kvalitete, moguće vrednovanje površina unutrašnjih prostora zgrade namijenjenih komercijalnim ciljevima izraženo je u postocima. Opis Prizemlje -/-1 +/+1 +/+2 +/+3 +/+4 +/+5 Uredi 1. bez dizala 100 20 85 70 50 25 15 2. s dizalom 100 20 100 100 100 100 100 3. zona B 75 20 50 50 50 50 50 Trgovine 1. do 10 m dubine 100 20 20 2. 10 - 20 m dubine 50 10 10 3. preko 20 m dubine 25 10 10 Poslovne hale 1. svi m2 100 20 20 5 Različite zone se nakon provedene kvalifikacije preračunavaju prema ITZA-m2. ITZA-m2 je površina za najam ili zakup, izražena u terminima A zone. Proces preračunavanja prema ITZA-m2 najjednostavnije je objasniti primjerom. U nižem primjeru provesti ćemo izračun i analizu objekta nekretnine uključenog u usporedbu. Objekt se, uz prostor za trgovinu, sastoji i od stambenog prostora, a koji je izdvojen iz ukupne cijene najamnine ili zakupnine, da bi se izračunala prosječna ITZA-m2 cijena najamnine ili zakupnine. Primjer: Opis prostora Površina Kvalifikacija ITZA-m2 Trgovina do 10 metara (A zona) 100 m2 x 100% = 100 Trgovina 10 - 20 metara (B zona) 50 m2 x 50% = 25 Trgovina 1. etaža (C zona) 50 m2 x 20% = 10 Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela 135 Prihod iz zakupnine za čitavi objekt €75.000 Oduzeti iznos za vrijednost najamnine za stambeni prostor - €5.000



Zakupnina komercijalnog dijela €70.000 Prosječna ITZA-m2 cijena zakupnine 70.000/135 ITZA-m2 = €518,52 Analiza nekretnine u primjeru polazi od cijene najamnine ili zakupnine na tržištu za čitavu nekretninu. Za ostale se uvjete transakcije pretpostavlja da su uobičajeni. Pri određivanju ekonomske cijene najamnine ili zakupnine, polazi se od pretpostavke da će se prostor dati u najam, odnosno zakup u nekom uobičajenom vremenskom periodu po optimalnoj cijeni. U odluci je li potrebno korigirati ITZA-m2 cijene, ulogu igraju tržišni odnosi i tržišni razvoj na kratki i dugi rok. Slijedi još nekoliko primjera za izračun vrijednosti zakupnine. Pritom se pretpostavlja da smo se upoznali s prosječnom ITZA-m2 cijenom analizirajući objekte uključene u usporedbu. U primjeru izračunavamo ekonomsku cijenu zakupnine distributivnog centra. Zadatak 5. Opis prostora Površina Kvalifikacija ITZA-m2 Poslovna hala 1000 m2 x 100% = 1000 Uredski prostor 200 m2 x 100% = 200 Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela 1200 Prosječna ITZA-m2 - cijena zakupnine poslovne hale: €50 Uredi uz hale: €80 Izračun ekonomske vrijednosti zakupnine: - poduzetnička hala 1000 x 100% x €50 = €50.000 - uredski prostor 200 x 100% x €80 = €16.000 Ukupna ekonomska vrijednost zakupnine €66.000 U primjeru se vidi da se vrijednost zakupnine za različite tipove korištenja nekretnine izračunava zasebno U primjeru niže izvest ćemo sličan izračun za trgovački prostor, pri čemu će nam biti potrebna ITZA-m2 prije nego što dođemo do ekonomske cijena najma. Zadatak Opis prostora Površina Kvalifikacija ITZA-m2 Trgovina do 10 metara (A zona) 60m2 x 100% = 60 Trgovina 10 - 20 metara (B zona) 60m2 x 50% = 30 Trgovina od 20 i više metara (C zona) 50m2 x 25% = 12,5 Trgovina 1. etaža 50m2 x 20% = 10 Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela 112,5 Izračun ekonomske vrijednosti zakupnine: ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 112,50 ITZA-m2 x €450 = €50.625



Zadatak – izračun zakupa metodom zoniranja Zagreb, Ilica 26, HERUC GALERIJA, trgovina s prednjom stranom širine 6 metara i 26 metara dubine, nedavno je dana u zakup za €60.000 na godinu dana. Traži se vrijednost zakupnine lokala URBAN, Ilica 28 , s prednjom širinom od 5,3 metara, dubine 22,6 metara. HERUC GALERIJA URBAN Prednja strana 6 metara Prednja strana 5,3 metara

A zona 10m A zona 10m B zona 10m B zona 10m C zona 6m C zona 2,6m

______________________________________________________________________________ 26m 22,6m Analiza HERUC GALERIJA, Ilica 26: Opis prostora Površina Kvalifikacija ITZA-m2 Zona A = 6m x 10m = 60m2 x 100% = 60 Zona B = 6m x 10m = 60m2 x 50% = 30 Zona C = 6m x 6m = 36m2 x 25% = 9 Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela 99 Prihod od zakupa €60.000 Prosječna ITZA-m2 cijena zakupnine 60.000/99 = €606

Vrijednost lokala URBAN, Ilica 28 može se računati na sljedeći način, ako polazimo od toga da su ostali podaci isti. Opis prostora Površina Kvalifikacija ITZA-m2 Zona A = 5,3m x 10m = 53m2 x 100% = 53 Zona B = 5,3m x 10m = 53m2 x 50% = 26,5 Zona C = 5,3m x 2,6m = 13,8m2 x 25% = 3,5 Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela 83,0 Vrijednost zakupnine za URBAN, Ilica 28 na godinu iznosi: 83,0 m2 x €606 = €50.298 (zaokruženo: €50.000)



2.2.4.3. Metoda kapitalizacije dobiti Metoda kapitalizacije nastavlja se na metodu izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine. Vrijednost najamnine ili zakupnine neke nekretnine uvijek pruža dobar uvid u mogućnosti korištenja te nekretnine. Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine. To je izuzetno vrijedna metoda procjene, posebno za komercijalne prostore. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predviđenih prihoda umanjenih za moguće rizike. Pritom je vrijednost najamnine ili zakupnine zamišljena struja prihoda, koja dolazi iz procjenjivane nekretnine. Pri izračunu vrijednosti najamnine ili zakupnine, uvijek se polazi od toga da nekretnina još nije dana u najam ili zakup i da zainteresirane strane mogu slobodno odlučivati o uvjetima najma ili zakupa. Ako je nekretnina dana u najam ili zakup, upotrijebit ćemo pristupe prema prihodima kao što su metoda bruto i neto početnog učinka. Što se tiče razrade, metoda bruto početnog učinka podsjeća na metodu kapitalizacije. U metodi kapitalizacije radi se o predviđenoj vrijednosti najamnine ili zakupnine, a u metodi bruto početnog učinka o stvarnim prihodima iz najma. Polazište metode bruto početnog učinka je činjenica da je nekretnina namijenjena davanju u najam ili zakup. Kapitalizacija utvrđene vrijednosti najamnine ili zakupnine odvija se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (u daljem tekstu označeno s y) ili da se vrijednost najamnine ili zakupnine pomnoži s faktorom kapitalizacije (cap-rate), dalje označeno s F. Korištenje stope prihoda (y) ili faktora kapitalizacije (F) ne stvara razlike u krajnjem rezultatu, budući da su ovi pojmovi međusobno suprotni. Korištenje faktora kapitalizacije objašnjava se na sljedeći način: 2.2.4.3.1. Odnos faktora kapitalizacije i prihoda F = 1/y Pri čemu je: F = faktor kapitalizacije y = prihod (yield) Izračun stope prihoda (y) iz faktora kap.(F) ¦ Izračun faktora kap.(F) iz stope prihoda (y) Prihod (y) Faktori kapitalizacije (F) ¦ Faktori kapitalizacije(F) Prihod (y) 2 % -> 50,0 ¦ 50 -> 2,0 % 3 % -> 33,3 ¦ 30 -> 3,3 % 4 % -> 25,0 ¦ 25 -> 4,0 % 5 % -> 20,0 ¦ 20 -> 5,0 % 6 % -> 16,7 ¦ 17 -> 5,9 % 7 % -> 14,3 ¦ 14 -> 7,1 % 8 % -> 12,5 ¦ 12 -> 8,3 % 9 % -> 11,1 ¦ 11 -> 9,1 % 10 % -> 10,0 ¦ 10 -> 10,0 % 11 % -> 9,1 ¦ 9 -> 11,1 % 12 % -> 8,3 ¦ 8 -> 12,5 % 13 % -> 7,7 ¦ 7 -> 14.3 % 14 % -> 7,1 ¦ 6 -> 16,7 % 15 % -> 6,7 ¦ 5 -> 20,0 %



2.2.4.3.2. Stopa prihoda (yield) Stopa prihoda (y) je određena tržištem i mora biti izvedena iz nedavno zaključenih transakcija na sličnim nekretninama. Za metodu kapitalizacije pritom se analiziraju i uspoređuju nekretnine, koje su prodane prazne i nekorištene. Prvo se za nekretninu određuje ukupna vrijednost najamnine ili zakupnine (H). Poznata je investicija (l) kupca, u što su uključeni troškovi kupca koje je on platio, koji se nazivaju zakonski troškovi transakcije. Dijeljenjem izračunate vrijednosti najamnine ili zakupnine s investicijom kupca (l), izračunavamo stopu prihoda (y). H H 100 100 y (%) = ------- x 100 I = -------- = H --------- = H x F F = --------- l y/100 y y Pri čemu: H = vrijednost najamnine ili zakupnine (godišnji neto prihod) l = investicija (ukupna cijena kupnje uključivši zakonske troškove transakcije) y = stopa prihoda (yield), kamatna stopa F = faktor kapitalizacije Neto prihodi su prihodi umanjeni za troškove. Visina stope prihoda je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata, to je viši multiplikator (faktor kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade, a što je viša kamata, to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate. 2.2.4.3.3. Rizik Jedan od kriterija za odabir stope prihoda je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo: Mali rizik: niska kamata Veliki rizik: visoka kamata Općenito se za slijedeće nekretnine mogu primijeniti slijedeće kamatne stope(stope prihoda): Obiteljske kuće (jedna obitelj) 2,5-3,5% Obiteljske kuće (dvije obitelji) 3,5-4% Stambene zgrade 2,5-4% Stambeno-poslovne zgrade 5-5,5% Poslovne zgrade sa uredima 5,5-6% Robne kuće, trgovački centri, samoposluge 6-6,5% Industrijska zemljišta 6-7% Turistička zemljišta 8-12% Poljoprivredna i šumska zemljišta 2,5-3,5%



Op.a. Gornje kamatne stope koriste se u Republici Austriji Izvođenje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala Kupcu rentabilne nekretnine (stambena zgrada, uredska zgrada, poslovna zgrada, poslovna nekretnina, turistička nekretnina itd.) stoje i alternativne mogućnosti ulaganja na raspolaganju. Kao bazu za obračun stope kapitalizacije se može uzeti npr. usporediva ulaganja u fiksno ukamaćene investicije. Zajmovi su nominalno vezani i ne pružaju sigurnost od smanjenja vrijednosti novca, pa njihova kamata sadrži komponentu koja uzima očekivano smanjenje vrijednosti novca u obzir. Ukoliko se smanjenje vrijednosti novca pomoću prilagođavanja prihoda od nekretnina, tj poslovnih prihoda (kod poslovno korištenih nekretnina) može prilagoditi promijenjenoj vrijednosti novca, nužno je odbiti određeni odbitak od kamatne stope tržišta kapitala. Opći rizik općenito proizlazi iz investicije u neku nekretninu ili poduzeće. U to se ubraja opasnost konjunkturnih kretanja, nepredvidive utjecaje iz okoline i problemi koji djeluju na pojedinu djelatnost ili granu itd. Opći rizik se obuhvaća dodatkom na stopu kapitalizacije, koji prema mišljenjima stručnjaka može iznositi i do polovice stope kapitalizacije. Kod utvrđivanja buduće vrijednosti nužno je obratiti pažnju na poseban rizik koji proizlazi iz posebnih situacija vezanih uz vrednovanu nekretninu. Nekretnine i pogotovo poslovno korištene nekretnine se mogu teže prodati od zajmova. Ova manja mobilnost se obuhvaća pomoću dodatka kamatnoj stopi tržišta kapitala. Visina dodatka ovisi o nekretnini, njezinoj veličini, lokaciji itd., a kod poslovnih nekretnina o djelatnosti, veličini poduzeća, pravnom obliku itd. Shema za izvođenje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala: Renta na sekundarnom tržištu - odbitak za prilagodbu vrijednosti novca + opći rizik + mala mobilnost investicija _______________________________________________ = Stopa kapitalizacije 2.2.4.3.4. Primjer za turističku nekretninu Renta na sekundarnom tržištu 5,00% - odbitak za prilagodbu vrijednosti novca 0,00% + opći rizik 2,50% + mala mobilnost investicija 2,00% ____________________________________________________ = Stopa kapitalizacije 9,50%



2.2.4.3.5. Primjer za obiteljsku kuću Renta sekundarnog tržišta 5,00% - vrijednost za prilagodbu vrijednosti novca 1,50% + opći rizik 0,00% + mala mobilnost investicije 0,00% ____________________________________________________ = Stopa kapitalizacije 3,50% Dijelovi austrijskog zakona koji se odnose na procjenu metodom kapitalizacije dobiti Zakon o utvrđivanju vrijednosti nekretnina BGB1.Br. 150/92 LBG § 5 2.2.4.3.6. Postupak vrednovanja prihoda § 5 (1) Kod postupka vrednovanja prihoda se vrijednost robe (nekretnine) utvrđuje pomoću kapitalizacije čistog prihoda koji se očekuje ili ostvaruje u razdoblju nakon datuma utvrđivanja vrijednosti uz odgovarajuću kamatnu stopu i prema očekivanom roku korištenja nekretnine (Vrijednost prihoda). (2) Polazi se od onih prihoda koji su stvarno ostvareni u iskorištavanju nekretnine (ostvareni prihodi). Pomoću odbitka stvarnih troškova za poslovanje, održavanje i upravljanje te stvari (troškovi poslovanja) i amortizacije od ostvarenih prihoda, dobije se čisti prihod; Amortizacija se odbija samo ukoliko nije uzeta u obzir kod kapitalizacije. Kod utvrđivanja čistog prihoda se uzima u obzir i rizik poslovanja, iznosi iz postupka likvidacije i troškovi likvidacije. (3) Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi ili ukoliko odstupaju kod urednog poslovanja od mogućih prihoda, tada se polazi od prihoda, koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci. (4) Kamatna stopa za utvrđivanje vrijednosti prihoda se ravna prema ukamaćivanju kapitala koje je za nekretninu ove vrste uobičajeno. (2) Kod postupka vrednovanja prihoda nužno je objasniti izbor faktora kapitalizacije. Osnova za utvrđivanje vrijednosti prihoda je u prvom redu buduća vrijednost prihoda gledana od datuma utvrđivanja vrijednosti i za to potrebni troškovi poslovanja. Ukoliko se datum utvrđivanja vrijednosti otprilike poklapa sa datumom sastavljanja procjene, u načelu je za proračun vrijednosti prihoda mjerodavan samo događaj očekivan u budućnosti. U ovom slučaju stručnjak buduće događaje kod utvrđivanja vrijednosti još ne poznaje, pa mora očekivani prihod izvesti iz poslovanja nekretnine u prošlosti.



2.2.4.3.7. Prijedlog stope kapitalizacije Udruge sudskih vještaka Austrije Udruga sudskih vještaka Austrije je izdala prijedlog stopa kapitalizacije prema tipovima objekata i lokacijskim kriterijima: a) § 5 st. 4 Zakona o vrednovanju nekretnina (LBG), BGB1 1992/150 normira: Kamatna stopa za utvrđivanje prihoda se ravna prema uobičajenom ukamaćivanju za

stvari ove vrste. Vještak mora kod provođenja procjene prihoda obrazložiti izbor stope kapitalizacije (§

10, st.2 LBG) Da bi se vještaku izbor stope kapitalizacije u svakom pojedinom slučaju olakšao i poduprla njegova obaveza obrazloženja, izdani su opširni izvještaji o tome koje stope kapitalizacije primijeniti kod investicija u objekte za stjecanje prihoda. Time se vještaku koji se bavi procjenom prihoda objekata daju okvirne vrijednosti u ruke, koje doduše odgovaraju za većinu nekretnina, koje se u pojedinačnim slučajevima moraju prilagoditi uzimajući u obzir slijedeće faktore: - dugoročni razvoj kamate sekundarnog tržišta i stope inflacije - konjunkturni poremećaji cijena nekretnina - razlike kod ocjenjivanja poslovnih i industrijskih zgrada uvjetovanih razlikama u industrijskim granama - stanje na tržištu itd. Prilagodbe se zaokružuju na 0,5%. Nakon konzultacija sa poznatim i na ovom području iskusnim kolegama izdana je slijedeća tabela stopa prihoda: (rujan 1997) Vrsta nekretnine LOKACIJA izvanredna vrlo dobra dobra srednja Stambena nekretnina 2,0-4,0 % 2,5-4,5 % 3,0-5,0 % 3,5-5,5 % Uredska nekretnina 3,5-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % Poslovna nekretnina 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 % Trgovački centar, supermarket 4,5-7,5 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % Privredno korištena nekretnina 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 7,0-10,0% Industrijska nekretnina 6,5-9,5 % 6,0-10,0 % 5,5-10,5% 7,0-11,0% Poljoprivredna nekretnina 2,5-3,5 %



Primjeri: Zadatak Kolika je vrijednost nekretnine, poslovne zgrade, gdje je stopa prihoda y = 8,0 % (F = 12,50) i godišnji neto prihod H = 200.000 kn? Da li povećanjem stope prihoda pada ili raste vrijednost nekretnine odnosno investicije kod istog godišnjeg neto prihoda? I = H / y/100 ili I = H x F

I = 200.000 / 8,0/100 = 200.000 / 0,08 I = 2.500.000 kn Ili I = 200.000 x 12,50 I = 2.500.000 kn Povećanjem stope prihoda y dolazi do smanjenja vrijednosti investicije za isti godišnji neto prihod



2.2.6. Pristup prema prihodima Pristup prema prihodima polazi od pretpostavke da određena nekretnina u manjoj ili većoj mjeri samostalno donosi prihode. Ovi se prihodi (koji vrijede kao troškovi za korisnika) preračunavaju u iznos kapitala (kapital koji treba investirati da bi se dobilo x% učinka). Kao i u komparativnom pristupu, pri korištenju metoda koje pripadaju pristupu prema prihodima potrebno je uspostaviti jak odnos s obilježjima tržišta. Pristup prema prihodima razlikuje:

- metodu bruto početnog učinka, - metodu neto početnog učinka, - metodu rabata, - metodu dometa najamnine ili zakupnine i - metodu ukupnog profita.

Ovdje će biti obrađene prve dvije metode, metoda bruto početnog učinka i metoda neto početnog učinka.



2.2.6.1. Metoda bruto početnog učinka (BAR) Metoda bruto početnog učinka vrlo je slična s metodom kapitalizacije. Ako se metoda kapitalizacije koristi za određivanje prodajne vrijednosti nekretnine koja nije opterećena najmom i korištenjem, onda BAR metoda pomaže u određivanju prodajne vrijednosti nekretnine koja je u najmu. BAR metoda je izvorno, kao i metoda kapitalizacije jednostavna metoda koja se bazira na stopi povrata kapitala BAR yield-u. BAR yield se definira ovako: BAR yield je u trenutku procjene, planirana bruto stopa prihoda, izražena u postotku, koja se može ostvariti za vrijeme prve godine eksploatacije na ulaganju u nekretninu. Prihod iz najma ili zakupa definirati ćemo ovako: Prihod iz najma ili zakupa je važeća (zakonska ili ugovorena) najamnina ili zakupnina za određenu godinu, određena na temelju ugovora o najmu ili zakupu, povećana prema kasnijim prilagodbama najamnine ili zakupnine za produžene godine najma ili zakupa, na temelju odredaba upisanih u ugovoru o najmu ili zakupu. Isti prihod je uvećan za ekonomsku vrijednost najamnine ili zakupnine ostalih dijelova nekretnine koji se mogu dati u najam ili zakup. Za izračun vrijednosti pomoću BAR metode vrijedi formula Hp W =-------- - kk Y bar Pri čemu je: Y bar = yield bar W = vrijednost Hp = prihod od najma kk = zakonski troškovi transakcije Procjenitelj će, isto kao i u metodi kapitalizacije, odrediti yield na temelju analize tržišta, koju će obaviti pomoću formule Hp Y bar =---------------- Ks + kk Pri čemu je: Y bar = yield bar Ks = troškovi kupca Hp = prihod od najma kk = zakonski troškovi transakcije Praksa je pokazala da kod ovog načina izračuna postoji opasnost od pregrubih izračuna. Zbog toga se izvodi korekcija vrijednosti. Budući da kalkulacija polazi od očekivanog prihoda od najma u prvoj godini, moguće je da se pretpostavljaju preniski ili previsoki prihodi. S vremenom se prihod iz najma na zahtjev ugovornih strana prilagođava, a obje tržišne stranke računaju s time pri određivanju cijene.



Kod stambenih objekata prihod iz najma se prilagođava, takozvanoj, maksimalnoj realnoj najamnini, odnosno smanjuje se ili se povećava zbog posebne godišnje prilagodbe cijenama najma. Ako je prihod iz najma veći od maksimalne realne najamnine, on se u svakom trenutku može smanjiti na zahtjev najamnika, dok se u obrnutom slučaju prihod iz najma može postupno povećati. U zemljama EU postoje zakoni koji reguliraju visine najma, odnosno maksimalne indekse povećanja ili smanjenja najma. Kod nas ne postoje zakonski propisi vezani za određivanje prihoda iz najma ili zakupa. U takvim slučajevima, iz ugovora o najmu ili zakupu mora biti jasno kada i kako se usklađuju prihodi iz najma ili zakupa. Najčešće se nakon pet godina provjerava cijena najamnine ili zakupnine u odnosu na ekonomsku vrijednost najamnine ili zakupnine nekretnine. Budući da prihod od najma ili zakupa nije konstantan, s obzirom na periodično indeksiranje, uveden je pojam prilagođena najamnina ili zakupnina. Kad je utvrđeno da prihod od najma nije konstantan podatak, pojavile su se dva različita pristupa u BAR metodi: Dodatak - manjak (kragna - rupa) BAR metoda i anglosaksonska BAR metoda. Budući da je metoda neto početnog učinka samo razrađenija BAR metoda, za nju vrijede polazišta kao i kod ovih dviju BAR metoda.



2.2.6.2. Metoda neto početnog učinka (NAR) Ova metoda izračunava vrijednost nekretnine na osnovi neto prihoda od najma ili zakupa. Ona se još naziva i BAR i NAR metoda, jer se bruto prihod od najma ili zakupa korigira za troškove koji se periodično javljaju u eksploataciji objekta. U obliku formule to izgleda ovako: Ha - Ke W = ( --------------- - / + CW x Kc) - kk Y nar Pri čemu je: W = vrijednost Ha = prilagođena najamnina ili zakupnina Ke = troškovi eksploatacije Y nar = yield nar CW = gotovinska vrijednost Kc = korekcija kapitala kk = zakonski troškovi transakcije Formula je proširena s troškovima eksploatacije i korekcijom kapitala, što utječe, naravno, i na yield. Ako se u BAR metodi radi s BAR-yieldom, u NAR-metodi se radi s NAR-yieldom, koji je niži. Dva dodatka u formuli BAR metode su troškovi eksploatacije i korekcija kapitala. 2.2.6.2.1. Troškovi eksploatacije Troškovi eksploatacije su izdaci vlasnika koji se periodično vraćaju a vezani su za nekretninu. Budući se troškovi eksploatacije periodično vraćaju znači da izdaci moraju imati strukturalni karakter. Povremene izdatke i/ili prihode morat ćemo uzeti kao korekciju. Polazište je da se mora raditi o najmu ili zakupu u trajanju od najmanje deset godina. Kada se kaže da su troškovi eksploatacije izdaci vezani uz nekretninu znači da se mora raditi o izdacima vezanim za objekt, a ne za vlasnika. To su izdaci na koje vlasnik ne može ili jedva može utjecati. U NAR metodi se vodi računa samo o troškovima vlasnika. Ako je vlasnik dio tih troškova prenio na najamnika ili zakupnika, još uvijek se ti troškovi pripisuju vlasniku. Za taj iznos se mogu umanjiti troškovi eksploatacije kada su oni dobili strukturalni karakter. Ako u nekom određenom slučaju vlasnik odluči ne učiniti određene troškove, to još uvijek ne znači da prosječan vlasnik ne bi imao takve troškove. Definiciju ne treba promatrati kao da će neka individualna odluka nekog slučajnog vlasnika dovesti do neostvarivanja nekih troškova. Troškovi eksploatacije dijele se u nekoliko kategorija, a svaka kategorija se ponovno dijeli na nekoliko posebnih troškova. Tablica Troškovi eksploatacije (nazvani još i bruto - neto troškovi) STALNI TROŠKOVI TROŠKOVI DAVANJA U NAJAM ILI

ZAKUP + MUTACIJE Porez na nekretnine Troškovi mutacija najamnika i zakupnika



Ostali porezi: Naknada posredniku kod davanja u najam ili zakup i troškovi marketinga

- Porez na vode OSTALI TROŠKOVI - Porez na pročišćavanje voda (kanalizacije)

Troškovi usluga za vlastiti račun

- Pravo na balkone, ploče iznad ulice... PDV nepovratan - Ostali porezi i prava Doprinos promociji Osiguranja: Nenaplaćena najamnina ili zakupnina - Osiguranje zgrade Ostali troškovi - Odgovornost prema zakonu TROŠKOVI NASLJEDNOG ZAKUPA - Nasljedni zakup -Periodi bez zakupa, popusti kod

davanja u zakup -Osiguranje staklenih površina -Strukturalne mutacije/zgrada je prazna VARIJABILNI TROŠKOVI -Strukturalno prazna zgrada Troškovi upravljanja objektom Troškovi održavanja 2.2.6.2.1.1. Porez na nekretnine Premda porez na nekretnine prijavljuje korisnik i vlasnik, u bruto - neto troškovima računa se samo s, takozvanim, vlasničkim dijelom poreza na nekretnine. 2.2.6.2.1.2. Ostali porezi Ostali porezi se sastoje od poreza na vodu, poreza na pročišćavanje vode (pravo na kanalizaciju), prava na postavljanje ploča, reklama i slično iznad ulice i poreza na korištenje. Hoće li se oni primjenjivati, ovisit će o tipu nekretnine, općinskom planu i sadržaju sporazuma o najmu ili zakupu. Porezi koji su prijavljeni u protekloj godini, općenito se uzimaju kao polazište u bruto - neto troškovima. 2.2.6.2.1.3 Nasljedni zakup Aktualna obveza plaćanja zakupa može se uključiti u bruto - neto troškove, ako će se revizija najma provesti za pedeset godina. No ako je period kraći od pedeset godina, obveza plaćanja se ne uzima u bruto - neto troškove, već dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti. Ako je nasljedni zakup otkupljen, on se ne uzima kao trošak u bruto - neto trošku, i već u ovom slučaju dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti. 2.2.6.2.1.4. Osiguranja Najpoznatije osiguranje je osiguranje zgrade. No postoje i druga, kao što su osiguranje zakonske odgovornosti vlasnika zgrade, osiguranje od šteta od požara, osiguranje staklenih površina i slično. Osiguranje zgrade ovisno je o vrijednosti adaptacije, koju je procijenio procjenitelj, nakon koje može procijeniti i premiju. Poneki vlasnici eksploatiraju toliko nekretnina da odlučuju ne uzimati nikakvo osiguranje. Međutim, procjenitelj ne smije poći od takve pretpostavke, jer je



procjena usmjerena određivanju tržišne vrijednosti koja proizlazi iz ugovorene prodaje. Novi vlasnik će vjerojatno biti u drugačijoj situaciji. Dakle, osiguranje se uvijek uračunava. 2.2.6.2.1.5. Troškovi upravljanja objektom Troškovi upravljanja objektom podrazumijevaju troškove vezane uz optimalizaciju rezultata eksploatacije nekretnine. To su administrativno, tehničko i komercijalno upravljanje, bez obzira upravlja li vlasnik ili vanjski upravitelj, a troškove upravljanja procjenjuje procjenitelj. Troškovi upravljanja objektom najčešće se izražavaju u postotku najamnine ili zakupnine, osim ako je nekretnina stambeni kompleks. U tom slučaju se troškovi upravljanja računaju za svaku stambenu jedinicu. U ove troškove upravljanja ne ulaze troškovi procjene, istraživanja, financijskog revizora itd. 2.2.6.2.1.6. Održavanje U održavanje ulaze izdaci čuvanja i izdaci nastali zbog tehničkih i/ili ekonomskih razloga. Dakle, to su svi troškovi koji nastaju da bi se objekt očuvao u stanju koje opravdava prihod od najma ili zakupa za vrijeme preostalog trajanja ugovora o najmu ili zakupu. Ovdje ne ulaze troškovi koji nastaju s ciljem poboljšanja objekta. Njih treba promatrati kao investiciju, koja se eventualno može uračunati kao korekcija u kapitaliziranoj vrijednosti. Većina sporazuma o najmu ili zakupu određuje da najamnik ili zakupnik sam plaća manje troškove održavanja. To podrazumijeva održavanje unutrašnjosti objekta. Najmodavac ili zakupodavac je odgovoran za veliko održavanje, pod kojim podrazumijevamo strukturalno održavanje objekta. Starost, građevinska vrijednost i namjena objekta te veličina u najvećoj mjeri određuju opseg troškova održavanja, koji terete vlasnika i kroz godinu variraju. Na primjer, u određenoj godini potrebno je obnoviti krov, što u sljedećoj godini neće biti potrebno. Da bi se spriječilo da u jednoj godini nema troškova održavanja uračunatih u vrijednost, dok su u drugoj godini oni enormno visoki, izračunat će se prosječan godišnji iznos održavanja. Pritom će procjenitelj uzeti u obzir, takozvano, održavanje na temelju pritužbi i prosječno veliko održavanje. Ovi troškovi će ući kao prosjek za čitav niz godina u bruto – neto trošak. Troškovi održavanja mogu se izračunati na nekoliko načina, naime, na osnovi postotka vrijednosti adaptacije, na osnovi višegodišnje procjene održavanja ili na osnovi informacija iz periodičnih publikacija. Najpovjerljivija metoda je, svakako, procjena višegodišnjeg održavanja, u kojoj se procjenjuju različite aktivnosti održavanja po godinama. Uvjet je da se održavanje pomno odredi za jedan duži period. Pritom treba misliti na period od najmanje deset godina. Ukupni uključeni troškovi dalje se dijele prema godinama. Ako je nekretnina u trenutku procjene zapuštena (s obzirom na održavanje), bolje je troškove koji će nastati njenim dovođenjem u prvobitno stanje ne uzimati kao troškove eksploatacije. Bolje je učiniti ih gotovinskima i za njih umanjiti kapitaliziranu vrijednost. 2.2.6.2.1.7. Troškovi mutacija najamnika ili zakupnika Troškovi mutacija najamnika ili zakupnika odnose se na potrebu ponovnog uređivanja nekretnine nakon što je prethodni najamnik ili zakupnik otišao. Prostor treba pripremiti za novog najamnika ili zakupnika. Ovdje uračunavamo naknade za ponovno uređivanje prostora.



2.2.6.2.1.8. Naknade posrednicima / marketingu kod davanja u najam ili zakup Pri promjeni najamnika ili zakupnika nastaju troškovi ponovnog davanja u najam ili zakup. To su troškovi posrednika kod davanja u najam ili zakup, troškovi oglašavanja i ostali marketinški troškovi. I ovi troškovi se uzimaju u prosječnom obliku. Slično kao kod troškova proizašlih iz mutacija najamnika ili zakupnika, procjenitelj će napraviti procjenu prosječnih troškova koji se mogu očekivati u jednoj godini. 2.2.6.2.1.9. Troškovi usluga (u zgradama sa zajedničkim prostorijama ) Primjeri kada troškove usluga plaća najmodavac ili zakupodavac su: kad nekretnina stoji prazna, kod razlika u površini između površine dane u najam ili zakup i one koja je u stvarnosti dana u najam ili zakup, kod razlika između dogovorenih troškova za usluge i stvarno ostvarenih troškova za usluge ili u slučaju dogovorenih popusta na troškove usluga. Procjenitelj će procijeniti godišnje očekivani iznos za te troškove. Kod velikih objekata danih u najam ili zakup s različitim najamnicima ili zakupnicima prilično dobro se može procijeniti prosječan iznos, no kod objekata s jednim ili dva najamnika ili zakupnika, troškove je bolje staviti na nula (0). 2.2.6.2.1.10. Neobračunavanje iznosa PDV-a Porez na promet jedan je od najtežih dijelova teorije procjene. Ponekad se on potražuje, a ponekad ne, što ovisi o najamniku ili zakupniku, korištenju, sporazumu o najmu. Polazište za bruto - neto trošak je da se u troškove eksploatacije treba uključiti povratni dio, ako se porez na promet ne može tražiti natrag. U slučaju stanova nema mogućnosti povrata plaćenog poreza na promet, a kod komercijalnih nekretnina to ovisi o sporazumu o najmu ili zakupu i načinu na koji najamnik ili zakupnik eksploatira unajmljeno ili zakupljeno. Ako je s najamnikom ili zakupnikom dogovoreno da se cijena najamnine ili zakupnine povisuje za iznos PDV-a, vlasnik će umanjiti svoju obvezu plaćanja poreza za iznos PDV-a koji je platio kroz troškove eksploatacije. Ako s najamnikom ili zakupnikom nije dogovoreno plaćanje PDV-a, na primjer zato što on ne vrši aktivnost zbog koje je obvezan plaćati PDV, najmodavac ili zakupodavac neće moći obračunati PDV koji plaća na troškove eksploatacije. U tom slučaju vlasnik nema posebnih troškova. To vrijedi i u slučaju kad su najmodavac ili zakupodavac i najamnik ili zakupnik u ugovor stavili odredbu o iznosu PDV-a kao kompenzaciju u najamnini ili zakupnini. Procjenitelj će morati dobro procijeniti iznos PDV-a koji se ne vraća, pri čemu on ponovo mora potražiti prosjek za određeni niz godina. U slučaju plaćanja PDV-a kao kompenzacije za ulaganje čitav iznos PDV-a koji je najmodavac ili zakupodavac dužan platiti pri stjecanju nekretnine, prenosi se na najamnika ili zakupnika. 2.2.6.2.1.11. Doprinos promociji



U trgovačkim centrima česta je situacija da vlasnik mora doprinijeti troškovima promocije. Cilj troškova promocije je jačanje potrošnje konzumenata u trgovačkim centrima. Pritom je za vlasnika važno da je potrošnja visoka i da zakupnik više zarađuje. U tom će slučaju zakupnik moći generirati veći prihod od zakupa i tako automatski smanjiti broj onih koji ne plaćaju zakupninu. Procjenitelj će napraviti procjenu strukturalnog doprinosa vlasnika. Ako doprinos promociji ima ograničeno trajanje, na primjer, u prvoj godini eksploatacije, onda ovi troškovi nemaju više strukturalni karakter i obradit će se kao kapitalna korekcija. 2.2.6.2.1.12. Nenaplaćena najamnina ili zakupnina Nažalost, vlasnici nekretnina se ponekad susreću s najamnikom ili zakupnikom koji ne može zadovoljiti obveze plaćanja najamnine ili zakupnine. Čak i nakon utjerivanja dugova, vlasnik ponekad ostane bez najamnine ili zakupnine. Prije nego što istekne ugovor o najmu ili zakupu, pokazat će se da je jedan dio najamnine ili zakupnine ostao nenaplaćen. U kompleksu stanova u kojemu se nalazi više najamnika ili zakupnika, nenaplaćene najamnine ili zakupnine kreću se od 0,2 % do 0,6 %. Kod komercijalnih kompleksa nekretnina, posebno kada se radi o ograničenom broju najamnika ili zakupnika, nije lako procijeniti koliko iznose nenaplaćene najamnine ili zakupnine. U tom slučaju se postotak neplaćene najamnine ili zakupnine uzima sa 0%. U slučaju većeg broja najamnika ili zakupnika lakše ćemo procijeniti nenaplaćene najamnine ili zakupnine pa će se prosjek uključiti u bruto – neto trošak. 2.2.6.2.1.13. Ostali troškovi Pod ostale troškove ulaze svi troškovi koji su vezani uz nekretninu, a ne pripadaju u neku drugu kategoriju. Primjer ostalih troškova su pravni troškovi nastali uslijed pravne pomoći neposredno vezane uz nekretninu, a to su poslovi nadležne komisije, troškovi utjerivača dugova i sporovi oko najma ili zakupa, obostranih obveza održavanja nekretnine ili plaćanje najamnine ili zakupnine. I za ove troškove vrijedi da su to strukturalni troškovi te da treba izračunati prosjek. 2.2.6.2.1.14. Periodi bez najma ili zakupa i popusti kod davanja u najam ili zakup U određenom broju kompleksa nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika može se dogoditi da se pojave strukturalni periodi bez najma ili zakupa ili da se dozvoljavaju popusti kod davanja u najam ili zakup. Na primjer, ako se trgovački centar obnavlja, moguć je određen popust na dosadašnji iznos zakupnine. Budući da nije poznato kada će se renovirati, popust ima strukturalni karakter. I ovdje procjenitelj treba paziti na dvostruko računanje. Ako se u određivanju prihoda od najma ili zakupa već uzeo u obzir manji prihod, on se ne smije uračunati u bruto - neto trošak. 2.2.6.2.1.15. Strukturalne mutacije / nekretnina koja stoji u strukturalno praznom stanju Nekretnina može biti prazna na različite načine. U bruto - neto trošak se ne uračunavaju svi oblici praznog stanja objekta, već samo onda kad se radi o strukturalnosti. Ostali oblici praznog stanja nekretnine uvrstit će se u korekciju. Strukturalna mutacija praznog objekta uračunava se u bruto - neto trošak, budući da se najamnici ili zakupnici s vremena na vrijeme mijenjaju, uslijed čega nekretnina privremeno



stoji prazna, odnosno nije u najmu ili zakupu. Dakle, da bismo mogli govoriti o prosječnoj mutacijskoj neispunjenosti nekretnine ponovno nam treba nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika. Samo u tom slučaju strukturalnu mutaciju ćemo uvrstiti u bruto - neto trošak. U ostalim slučajevima ponovno ćemo uvrstiti nula (0). 2.2.6.2.1.16. Strukturalno prazno stajanje nekretnine Pored mutacijski prazne nekretnine, može se dogoditi da dijelovi nekretnine više nisu iznajmljivi zbog tržišno - tehničkih okolnosti. To može vrijediti za tržište u cjelini, kao na primjer, kod strukturalno prevelike ponude ili za nesigurne zgrade zbog zastarjelosti ili loše lokacije. Budući da je u prihod od najma ili zakupa uključena ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine iznajmljivih dijelova nekretnine, može se dogoditi da dio prazne zgrade ima strukturalni karakter. Ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine prostora koji je prazan, uvrštava se kao cjelina ili kao dio pod nazivom strukturalno prazan objekt. Na taj način, prihod od najma ili zakupa i bruto - neto trošak kompenziraju jedan drugog. Prazno stajanje objekta smatra se kapitalnom korekcijom u obliku gotovinske vrijednosti do dvije godine nakon isporuke. Nakon toga postaje strukturalno prazan objekt i uvrštava se u eksploatacijske troškove. Općenito o bruto - neto trošku Troškove eksploatacije procjenitelj će procijeniti u skladu s tržištem. Pritom će za osnovu uzeti prosječno zaduženu godišnju svotu. Pri određivanju bruto - neto troška, procjenitelj će paziti da ne dođe do dvostrukog računanja. Ako, na primjer, koristi procjenu višegodišnjeg održavanja, neće smjeti koristiti i zaostatke u održavanju, jer se radi o korekciji kapitala. U eksploatacijske troškove u bruto – neto trošku ne računaju se: 1. Otpisi koji su nužni zbog zastarjelosti zgrade. Odnos smanjene vrijednosti zgrada i

povećane vrijednosti zemljišta, te brzina kojom nastaje smanjivanje i povećavanje vrijednosti obračunavaju se u neto yieldu.

2. Kamate i plaćene rate, kada se financiranje vrši sredstvima trećih subjekata. Način financiranja nekretnine ovisi o vlasniku. Dok će jedan vlasnik raditi bez sredstava trećih subjekata, drugi će od banke posuditi ogroman iznos pa će se razlikovati i uvjeti financiranja, pri čemu je važna i kreditna sposobnost onoga koji traži financiranje. Financijske obveze su vezane uz vlasnika, a ne uz objekt, pa se ne uzimaju u obzir u izračunu procjene.

3. Porezi na prihod, porezi na trgovačko društvo i slično također nisu vezani za nekretninu, već za vlasnika. Zato i njih treba izostaviti iz troškova eksploatacije.

2.2.6.2.2. Korekcija kapitala Nasuprot troškovima eksploatacije koji moraju imati strukturalni karakter, korekcija kapitala je u pravilu uzgredna i ima privremen karakter. Korekcija kapitala se definira na sljedeći način: Korekcija kapitala su povremeni prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu, a koje će jedan vlasnik koji dobro upravlja nekretninom izdati, odnosno primiti.



Kad se kaže da su korekcije povremeni prihodi kapitala ili izdaci misli se na prihode ili izdatke koji nemaju strukturalni karakter, ali moraju biti plaćeni odjednom ili u relativno kratkom nizu godina. Kad se kaže da su korekcije kapitala, prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu time se određuje da prihodi ili izdaci moraju biti neposredno vezani uz nekretninu, a kod eventualnog prijenosa na treći subjekt, također će morati biti primljeni, odnosno izdani od strane (novog) vlasnika. Pod vlasnikom koji dobro upravlja nekretninom misli se na aktivnu politiku vlasnika koji stremi optimalizaciji nekretnine. Ovdje ne ulaze eventualna dodatna ulaganja kojima je cilj povećavanje vlasništva. Korekcija kapitala obilježena je iznosom koji će u relativno ograničenom periodu utjecati na tok novca vezano uz nekretninu. Zbog toga se preporuča da se kao korekcija kapitala uzme gotovinska vrijednost toka novca. Tok novca se zbog toga izražava u iznosu koji za vrijeme procjene mora biti osiguran ili dodatno potrošen, da bi u planiranom trenutku taj iznos mogao biti na raspolaganju, odnosno ponovno zarađen. Kamatna stopa "r" može biti određena na osnovi tržišne srednjoročne kamatne stope i koeficijenta tržišnog rizika. U praksi je dovoljno upotrijebiti konstantan postotak od 7%. U slučaju da se radi o većim rizicima od uobičajenih, postotak treba povećati. Kapitalne korekcije su: zapušteno održavanje, nekretnina koja je na početku prazna, povremene mutacije vezane uz prazno stajanje nekretnine, razlike u najamnini, odnosno zakupnini, iznos PDV-a kao kompenzacije, efekti nasljednog zakupa, buduća kapitalna ulaganja, kao što su inicijalna i dodatna ulaganja te neki faktori gotovinske vrijednosti, sve su to kapitalne korekcije. Nakon kapitalne korekcije, događa se još jedna korekcija, vezana uz troškove kupca. 2.2.6.2.2.1. Zapušteno održavanje Zapušteno održavanje se ne uvrštava u eksploatacijske troškove, već se za njegov iznos umanjuje bruto vrijednost kapitala: Ha - Ke --------------- y nar Zapušteno održavanje podrazumijeva: Troškovi za zapušteno održavanje su troškovi održavanja koje neposredno treba poduzeti da bi se izbjegla daljnja šteta ili posljedična šteta na nekretnini. Procjenitelj će, što je moguće preciznije, procijeniti troškove koji nastaju da bi se otklonile posljedice zapuštenog održavanja. Pritom on kreće od pretpostavke da će sve potrebne radove obaviti stručni izvođač. Troškovi za zapušteno održavanje nastaju odmah, osim u nekim slučajevima, kao na primjer, zbog otkazivanja rada najamnika ili zakupnika, zapušteno održavanje izvršiti će se zajedno s mutacijskim održavanjem ili u slučaju kad stručni izvođač nema u tom trenutku dovoljno kapaciteta pa će odgoditi održavanje. Ako se iz ovih razloga troškovi za zapušteno održavanje odgode, procjenitelj će očekivane troškove izraziti u današnjim eurima i prema njima procijeniti povećanje troškova gradnje. Planirani troškovi zapuštenog održavanja



izražen u valuti euro u trenutku izdavanja, preračunavaju se ponovno u eure na datum procjene ili se izračunava početna vrijednost iznosa koji opada prema "n-periodima". (1 + bs)ⁿ Oa x ----------- (1 + r)ⁿ Pri čemu je: n = broj perioda r = kamatna stopa bs = povećanje troškova gradnje Oa = zapušteno održavanje Primjer Zapušteno održavanje izračunato je po današnjem tečaju € Oa = €50.000. Do ovih troškova doći će za dvije godine. U sljedeće dvije godine očekuje se povećanje troškova gradnje (bs) od 3% godišnje. Kamatna stopa (r) koju smo uzeli u obzir iznosi 7%. (1 + bs)ⁿ Oa x -------------- (1 + r)ⁿ (1 + 3%)² 1,0609 €50.000 x ------------- = €50.000 x ---------- = €46.332 (1 + 7%)² 1,1449 2.2.6.2.2.2. Početno prazno stajanje nekretnine Početna situacija u kojoj nekretnina stoji prazna vezana je uz novogradnju ili uz renoviranje objekta, uslijed čega vlasnik ima financijsku prazninu u svom portfelju. Početnu prazninu nekretnine definirali smo ovako: Početno prazno stanje nekretnine je financijska praznina koja nastaje u trenutku nakon isporuke novogradnje ili nakon obnavljanja postojeće nekretnine i traje do kraja prve potpune godine eksploatacije. Prazno stanje nekretnine ima sporadičan karakter i zato se uzima kao korekcija kapitala. U slučaju kad izvođač garantira određeni prihod od najma ili zakupa za vrijeme određenog perioda nakon datuma isporuke, ne govorimo o praznom stanju, a korekcija kapitala neće biti nužna. Procjenitelj će procijeniti prosječno očekivano trajanje u kojem će nekretnina ostati prazna, a financijske posljedice takvog stanja izrazit će u gotovinskom iznosu. 2.2.6.2.2.3. Povremene mutacije u kojem je nekretnina prazna Povremeno prazna nekretnina upućuje na to da je potrebno udovoljiti kriteriju povremenosti, prije nego što se izvrši korekcija. Troškovi mutacije smatraju se dijelom troškova



eksploatacije kada se radi o više najamnika ili zakupnika u jednoj nekretnini i kad se očekuje više mutacijskih perioda u kojem će prostor biti prazan. Troškovi tih mutacijskih perioda imaju strukturalni karakter i ulaze u troškove eksploatacije. Povremeno mutacijsko prazno stanje pojavljuje se dakle samo u nekretninama s jednim ili dva najamnika ili zakupnika. Procjenitelj će u ovakvom slučaju morati paziti da prazno stajanje nekretnine ne uračuna dva puta. 2.2.6.2.2.4. Razlike u najamnini ili zakupnini U NAR - metodi se izračun ne razlikuje od one u BAR – metodi gdje su obrađene razlike u najamnini ili zakupnini. 2.2.6.2.2.5. Iznos PDV-a kao kompenzacije Obračun PDV-a kao kompenzacije, također je obrađen kod troškova eksploatacije, pri čemu je utvrđeno da se iznos PDV-a kao kompenzacije može sastojati od dvije kumulativne komponente. Jedne vezane uz eksploataciju i druge vezane uz ulaganje. Iznos PDV-a kao kompenzacije obrađen je u bruto - neto trošku zbog troškova eksploatacije, dok se iznos PDV-a kao kompenzacije za ulaganja, promatra kao korekcija kapitala. Ako se iz ugovora o najmu ili zakupu može zaključiti da je obračun PDV-a kao kompenzacije riješen jednokratnim otkupom, mora biti jasno je li došlo i do njegovog plaćanja. Ako nije došlo do plaćanja, preostaje jednokratna obveza najamnika ili zakupnika prema najmodavcu ili zakupodavcu, koja se uzima kao korekcija kapitala (prihoda) u izračunu procjene. U drugom slučaju, ne postoji potreba za korekcijama. Ako je obračun PDV-a kao kompenzacije riješen nekim od oblika financiranja, na primjer, povećanjem cijene najamnine ili zakupnine s periodičnim isplatama, što ide usporedno s obvezama iz ugovora o najmu ili zakupu i privremeno je, iznosi PDV-a kao kompenzacije bit će uzeti kao korekcije kapitala. U tom slučaju, izračunat će se gotovinska vrijednost iznosa PDV-a kao kompenzacije 2.2.6.2.2.6. Efekt nasljednog zakupa Kod troškova eksploatacije određeno je da se pravo nasljednog zakupa koje traje više od pedeset godina na ime vlasnika, mora promatrati kao strukturalno i zbog toga se uvrštava u bruto - neto trošak. Ako se radi o kraćem periodu od pedeset godina ili je pravo otkupljeno, a preostali period je kraći od pedeset godina, bolje bi bilo ovo pravo uzeti kao korekciju kapitala. 2.2.6.2.2.7. Buduće kapitalno ulaganje Postoji određeni broj budućih kapitalnih ulaganja koji su nužni da bi se osigurali prihodi od najma ili zakupa. Tu se može raditi o inicijalnim ili dodatnim ulaganjima. Ako definiramo ove pojmove, vidjet ćemo da se ova ulaganja mogu primijeniti i kao korekcija kapitala. Inicijalno ulaganje je početno ulaganje koje se mora učiniti da bi se nekretnina realizirala (izgradila) ili stekla (otkup), uključivši troškove otkupa i/ili kamate za vrijeme gradnje.



Vrši li se procjena nekretnine koja je tek u nacrtima ili poluizgrađena, preostali iznos ulaganja izraziti će se kao korekcija kapitala. U takvom slučaju može se raditi o građevinskim troškovima, eventualnoj građevinskoj kamati, troškovima marketinga i davanja u najam ili zakup, troškovima savjetnika i arhitekta i slično. Procjenitelj se može naći u situaciji da uključene stranke, izvođač, arhitekt i ostali nisu u stanju završiti svoj posao, na primjer, jer su otišli u stečaj. Tada se moraju pojaviti nove stranke, koje mogu uvjetovati i više cijene za završetak radova. Dodatno ulaganje je ulaganje koje se vrši nakon inicijalnog, uključivši zakonske troškove transakcije. Dodatno investiranje razlikuje se od inicijalnog jer ono započinje nakon što je objekt završen i isporučen. Pritom se misli na djelomična proširenja, adaptacije i obnove. U ovoj situaciji, procjenitelj mora računati da nekretnina za vrijeme obnavljanja stoji prazna i da će nakon obnove prihod od najma ili zakupa vjerojatno biti viši. *2



2.2.6. Zakonski pristup Zakonski pristup varira od zemlje do zemlje u EU a izveden je iz specifičnog tržišta nekretnina u dotičnoj zemlji. Zakonski pristup je određen zakonima i propisima iz područja procjena vrijednosti nekretnina. U Republici Austriji postoji zakon koji regulira pitanja iz područja procjena nekretnina i koji određuje kako i koje metodologije treba procjenitelj koristiti pri izračunu vrijednosti nekretnina. U Nizozemskoj je zakonski pristup složeniji jer osim što se njime određuju metodologije procjena, njihove primjene i specifičnosti, važna komponenta je socijalna iz koje onda proizlaze mnoga regulaciona pravila po pitanju najamnine, zakupnine, stečenih prava i drugog što bitno utječe na tržište nekretnina. Budući da su zakonski pristupi određeni i svim ostalim zakonima vezanim za tržište nekretnina, što predstavlja specifikum za svaku pojedinu zemlju, to prelazi okvire ove knjige.

Documents

Dohodovna Metoda obračuna troškova