EDC Market Update Efterår 2015

E f t E r å r 2 0 1 5

Research

Market UPDate

Erhverv Poul Erik Bech

EDC Research - Efterår 2015 - side 2

Market UPDate eDc

kontakt os:

robert Neble LarsenAdm. Direktørtlf: 33 30 10 54 Mail: [email protected]

HoveDstaDsoMråDet:

Morten Westphal Jensenregionsdirektørtlf.: 38 77 05 22Mail: [email protected]

region MiDtjyllanD:

Søren Leth Pedersenregionsdirektør, Partner, cand. merc., Ejendoms-mægler, valuar, MDEtlf: 58 58 78 76Mail: [email protected]

region norDjyllanD:

frank Jensen regionsdirektør, Partner, CBAtlf: 58 58 75 72Mail: [email protected]

syDjyllanD:

Karsten L Jensen regionsdirektør, Partner tlf: 58 58 74 07Mail: [email protected]

Fyn:

Morten Nielsen Erhvervschef, Partner, Ejendomsmægler, valuar, MDEtlf: 58 58 78 56Mail: [email protected]

edc.dk/erhverv

E f t E r å r 2 0 1 5

BeMÆrkning til estiMater:

Værdiansættelsen af en ejendom afhænger af mange specifikke faktorer, herunder forhold om-kring lejekontraktens udformning, lejerens bonitet og ejendommens stand. Estimaterne kan ikke anvendes ukritisk i værdiansættelsen af én specifik ejendom, men kan tjene som input i forbindelse med værdiansættelsen. Estimaterne må gengives med angivelse af EDC Erhverv Poul Erik Bech som kilde. Der tages forbehold for fejl, mangler og ændringer for alle nedenstå-ende data. Estimater og tendenser for lejeniveau og afkastkrav er gældende pr. 1. august 2015.

aFkastkrav, MarkeDsleje og tenDens:

BeliggenHeD: Estimater for afkastkrav og lejeniveauer er baseret på primært, sekundært og tertiært beliggende ejendomme.

klasse: Udover beliggenhed er vores estimater af prisfastsættelsen foretaget på baggrund af en inddeling i tre facilitetsklasser A, B, og C, hvor klasse A er den bedste. for hver ejendoms-type er defineret flere variable med hensyn til faciliteter og stand såsom; størrelse, planløsning, opførelsesår, elevator, klimaanlæg, kabling, personalefaciliteter, kundefaciliteter, parkerings-faciliteter, energimærkningsklasse, loftshøjde, generelle adgangsforhold m.fl. Eksempelvis har primært beliggende ejendommene med klasse A faciliteter den for området bedste belig-genhed, højeste standard, mht. faciliteter, er tidssvarende og indflytningsklare. Denne type ejendom forventes at kunne blive handlet til det for området laveste afkastkrav. Lejeniveauet vil typisk være det højeste for området og der kan forventes en kort genudlejningsperiode. Der vil naturligvis være afvigelser fra de anførte estimater ved dårligere beliggenhed, faciliteter og stand.

aFkastkrav: Er defineret som 1.års afkast ved fuld udlejning til markedsleje fratrukket årlige driftsomkostninger sat i forhold til købesummen justeret for lejedepositum og forudbetalt leje. Der antages fuld udlejning på markedskonforme vilkår, for at gøre alle afkastkrav så sammen-lignelige som muligt.

MarkeDsleje: Er defineret som den opnåelige leje i kr. pr. m2 pr. år inkl. driftsomkost-ninger i det nuværende marked. Det forudsættes, at ejendommen er udlejet på gældende markedsvilkår.

tenDens: Alle tendenser er udtryk for vores forventninger for udviklingen på 3-6 måneders sigt.

BoligUDlejningsejenDoMMe: 1) Nyere boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er taget i brug efter 1.1. 1992 og således omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til BrL § 15 A m.fl.

2) Ældre boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er reguleret efter BrL og Lejelovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje. reguleret efter BrL § 5, stk. 1., med udvik-lingspotentiale

3) fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme er ældre boligudlejningsejendomme uden yderligere potentiale for huslejestigninger via moderniseringer efter BrL § 5, stk. 2

BoksBUtikker: Omfatter butikker i særlige handelsområder, hvor der primært sælges udvalgsvarer. Således dækker boksbutikker ikke ejendomme, hvor der er givet tilladelse til salg af pladskrævende varegrupper jf. planlovens bestemmelser. for boksbutikker oplyses estimater for afkastkrav og lejeniveau for "over middel", "middel" og "under middel" for det pågældende område (primær, sekundær og tertiær). Dagligvarebutikker er ikke omfattet.

tendensforklaring

stigende

Uændret

Faldende

Data for leDige erHvervslokaler (tomgang):

Kilde: tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken data pr. 1. juli 2015. for yderligere information omkring denne statistik henvises til oline.dk/info/statistik. tendens-pile for udviklingen i tomgang er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech og er udtryk for vores forventninger på 3-6 måneders sigt.


Market UPDate eDc

klasse a klasse B klasse c klasse a klasse B klasse c

københavn afkastkrav i % årlig markedsleje i kr./m2

Primær 5,00 5,50 6,00 1.800 1.400 1.150

Sekundær 5,50 6,00 6,75 1.400 1.000 850

tertiær 6,75 7,25 7,75 1.100 850 700

aarhus

Primær 5,25 5,75 6,25 1.350 1.075 875

Sekundær 6,00 6,50 7,25 1.100 825 675

tertiær 6,50 7,00 8,00 825 625 550

aalborg

Primær 6,00 6,50 7,50 1.000 900 750

Sekundær 6,25 7,25 8,00 900 800 700

tertiær 7,25 8,00 8,50 800 650 550

trekantsområdet

Primær 6,75 7,00 7,25 1.050 750 550

Sekundær 7,00 7,50 7,75 800 600 500

tertiær 7,75 8,75 9,75 425 375 350

odense

Primær 6,25 7,00 8,00 1.150 900 700

Sekundær 7,00 8,00 9,00 1.000 800 650

tertiær 8,00 9,00 10,00 650 600 500

ledige m2 % af bestand Ændring % kvartal Ændring % år tendens

københavn By 438.200 7,5 0,3 -1,3

Østjylland 369.000 12,1 1,0 -0,2

region nordjylland 168.800 8,7 1,2 2,1

sydjylland 238.800 10,3 -0,7 -0,7

Fyn 130.900 8,8 -1,1 -1,9

afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m2 og tendens på 3-6 måneders sigt.

ledige kontorlokaler i m2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt.

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. august 2015.Tendenspilene er udtryk for vores forventning til udviklingen på 3-6 måneders sigt og er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. juli 2015. Ændring i % siden sidste kvartal og på årsbasis.Tendenspilene er udtryk for vores forventning til udviklingen på 3-6 måneders sigt og er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech.

K O N t O r - E f t E r å r 2 0 1 5

Kontor


Market UPDate eDc

kontor Bygningsbestand ledige m2 Ændring m2 % af bestand Ændring %

København By 5.824.100 438.200 21.300 7,5% 0,3%

Københavns omegn 3.691.400 563.100 23.100 15,3% 0,6%

Nordsjælland 1.585.500 191.700 1.800 12,1% 0,1%

Bornholm 114.100 1.200 -300 1,0% -0,4%

region Hovedstaden 11.215.200 1.194.200 45.900 10,6% 0,3%

Østsjælland 692.800 34.300 -7.200 4,9% -1,2%

Vest- og Sydsjælland 1.558.100 73.700 -5.200 4,7% -0,4%

region sjælland 2.250.900 107.900 -12.500 4,8% -0,6%

fyn 1.493.200 130.900 -16.900 8,8% -1,1%

Sydjylland 2.324.400 238.800 -16.400 10,3% -0,7%

region syddanmark 3.817.600 369.600 -33.400 9,7% -0,9%

Østjylland 3.052.700 369.000 31.900 12,1% 1,0%

Vestjylland 1.396.300 72.300 -800 5,2% -0,1%

region Midtjylland 4.449.100 441.400 31.200 9,9% 0,6%

Nordjylland 1.938.900 168.800 23.900 8,7% 1,2%

region nordjylland 1.938.900 168.800 23.900 8,7% 1,2%

Hele landet 23.671.700 2.282.000 55.300 9,6% 0,2%

nøgletal fra oline-eD statistikken.

Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. juli 2015. ”% af bestand” er andelen af ledige lokaler i % af bygningsbestand. Ændring i m2 og % siden sidste kvartal.

Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken pr. 1. juli 2015. Tendenspilene er udtryk for vores forventning til udviklingen på 3-6 måneders sigt og er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech.

K O N t O r - E f t E r å r 2 0 1 5

tomgang for kontor i kvm, % af bygningsbestand og forventninger.

København By Østjylland region Nordjylland Sydjylland fyn


Market UPDate eDc

områdeinddeling for kontorejendomme.

københavn aarhus

O2

O3

O2

O3

O4

151

151

E20

E20E20

E47

E47

156

201

21

2

1

22

23

20

4

3

8

18

21

1917

21

17

16 19

Frederiksberg

Kbh. Lufthavn

Ørestad Nord

Ørestad City

Ørestad Syd

Nørrebro

Ydre Østerbro

Indre Østerbro

Tuborg Havn

VesterbroKalvebodBrygge

HavnefrontSyd

Nordhavn

City

Vanløse

Bispebjerg

SøborgMørkhøj

Utterslev

Husum

Hellerup

Valby

Vigerslev

Brøndbyøster

Rødovre

Hvidovre

Avedøre

Sundbyvester

Kastrup

Tårnby

GentofteGladsaxe

Amerika Plads

Sydhavn

Primært område Sekundært område Tertiært område

• S-tog • Metro

180

O1

O2

505

501

451

501

195

511

46

47

2

2019

18

E45

E45

15

15

26Tilst

Aarhus

Sotoften

Sabro

Lisbjerg

Lystrup

Egaa

Risskov

Olsted

Kasted

Skejby Vejby

Brendstrup

Geding

Kvottrup

Faarup

Skjoldelev

Borum

Yderup

True

LyngbyLabing

Brabrand

GellerupHasle

Marselisborg

Holme

Stavtrup

Aarslev

Aarslev Mark

Ormslev Stationsby

Ormslev Aabo

Lemming

Viby

BeringKolt

Kattrup

Horning Overballe

Jegstrup

Tranbjerg

Slet

Bjostrup

Skaade

Storhoj

HorretOsterby

Hasselager

Aaby

Aabyhoj

170

Ovenstående kort for kontorejendomme i København/Aarhus viser en områdeinddeling i primære, sekundære og tertiære områder, hvor det primære område typisk indeholder de bedste beliggenheder for kontorejendomme i København/Aarhus. Områdeinddelingen er foretaget af EDC Erhverv Poul Erik Bech. Grænserne for disse områder kan være flydende og skifte over tid.

Områdeinddelingen skal ses som vores bud på en generel beliggenhedssegmentering og ikke opfattes som en definitiv opdeling af bedste, gode og mindre gode beliggenheder.

Beliggenhed klasse a klasse B klasse c

Primær 5,00 5,50 6,00

sekundær 5,50 6,00 6,75

tertiær 6,75 7,25 7,75


Primær 1.800 1.400 1.150

sekundær 1.400 1.000 850

tertiær 1.100 850 700

afkastkrav i % og tendens på 3-6 måneders sigt.

årlig markedsleje i kr/m2 og tendens på 3-6 måneders sigt.


Primær 5,25 5,75 6,25

sekundær 6,00 6,50 7,25

tertiær 6,50 7,00 8,00


Primær 1.350 1.075 875

sekundær 1.100 825 675

tertiær 825 625 550

1 km1 km

københavn aarhus

K O N t O r - E f t E r å r 2 0 1 5

Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. juli 2015.


Market UPDate eDcD E tA i L - E f t E r å r 2 0 1 5



Primær 5,00 5,25 5,50 17.000 14.000 12.000

Sekundær 5,75 6,00 6,50 3.500 2.500 2.000

tertiær 7,00 7,50 7,75 1.000 850 700

aarhus

Primær 5,00 5,25 5,50 5.500 4.500 3.500

Sekundær 5,25 5,50 6,00 4.000 3.500 2.500

tertiær 6,00 6,50 7,00 2.000 1.600 1.200

aalborg

Primær 5,25 5,75 6,25 4.000 3.250 2.000

Sekundær 6,25 6,50 7,00 1.300 1.050 700

tertiær 7,00 7,50 8,00 650 550 450

trekantsområdet

Primær 5,75 6,00 6,25 3.000 2.400 1.400

Sekundær 6,50 6,75 7,00 1.700 1.100 900

tertiær 7,25 7,75 8,25 800 600 500

odense

Primær 5,25 6,00 6,50 5.000 3.800 2.500

Sekundær 6,00 6,75 7,50 3.000 2.000 1.300

tertiær 8,00 9,00 10,00 800 600 400


københavn By 36.000 2,8 0,3 0,1

Østjylland 113.100 5,6 0,1 -0,2

region nordjylland 135.200 10,0 -0,2 1,7

sydjylland 165.100 9,8 0,0 -0,1

Fyn 70.300 5,5 -0,1 0,4


ledige detaillokaler i m2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt.


Detail



Market UPDate eDc

Detail Bygningsbestand ledige m2 Ændring m2 % af bestand Ændring %

København By 1.271.300 36.000 4.500 2,8% 0,3%

Københavns omegn 880.300 31.500 4.100 3,6% 0,5%

Nordsjælland 1.081.900 62.900 -2.900 5,8% -0,3%

Bornholm 92.200 2.400 100 2,6% 0,1%

region Hovedstaden 3.325.800 132.900 6.000 4,0% 0,2%

Østsjælland 437.000 30.100 -3.400 6,9% -0,9%


region sjælland 1.742.700 117.000 -6.600 6,7% -0,4%

fyn 1.277.000 70.300 -1.300 5,5% -0,1%

Sydjylland 1.688.400 165.100 500 9,8% 0,0%

region syddanmark 2.965.400 235.500 -700 7,9% -0,1%

Østjylland 2.008.700 113.100 4.300 5,6% 0,1%

Vestjylland 1.029.200 74.000 2.400 7,2% 0,2%

region Midtjylland 3.037.900 187.100 6.700 6,2% 0,2%

Nordjylland 1.356.000 135.200 -2.900 10,0% -0,2%

region nordjylland 1.356.000 135.200 -2.900 10,0% -0,2%

Hele landet 12.427.700 807.700 2.500 6,5% 0,0%




D E tA i L - E f t E r å r 2 0 1 5

tomgang for detail i kvm, % af bygningsbestand og forventninger.

København By Østjylland region Nordjylland Sydjylland fyn


Market UPDate eDcBOKSBUtiKKEr - EftErår 2015

over Middel Middel Under Middel over Middel Middel Under Middel

region Hovedstaden afkastkrav i % årlig markedsleje i kr./m2

Primær 6,50 7,00 7,50 1.100 1.000 900

Sekundær 7,00 8,00 9,00 800 700 600

region sjælland

Primær 7,00 8,00 9,00 900 800 700

Sekundær 8,00 9,00 10,00 700 600 500

region Midtjylland

Primær 7,00 7,25 7,50 1.100 1.000 900

Sekundær 7,75 8,00 8,25 800 700 600

region nordjylland

Primær 7,25 7,75 8,25 1.100 900 800

Sekundær 7,50 8,00 8,50 900 800 700

sydjylland

Primær 7,00 7,25 7,50 1.100 1.000 900

Sekundær 7,25 7,50 7,75 800 700 600

tertiær 8,00 8,25 9,50 700 600 500

Fyn

Primær 7,50 8,00 8,50 1.100 900 800

Sekundær 8,25 9,00 9,50 900 800 650


Boksbutikker



Market UPDate eDcL A G E r O G P r O D U K t i O N

E f t E r å r 2 0 1 5



Primær 7,00 7,75 8,25 500 425 350

Sekundær 7,50 8,25 8,75 425 375 300

tertiær 8,00 9,00 9,50 350 300 250

aarhus

Primær 7,50 8,25 9,00 375 300 250

Sekundær 8,00 8,50 9,50 325 275 225

aalborg

Primær 7,50 8,00 9,00 325 275 250

Sekundær 8,75 9,25 10,25 250 225 175

trekantsområdet

Primær 7,75 8,25 8,50 325 275 250

Sekundær 8,00 8,50 9,00 275 225 225

odense

Primær 8,00 8,50 9,00 350 300 250

Sekundær 8,50 9,50 10,50 300 225 175


region Hovedstaden 684.700 3,8 0,3 -0,1

Østjylland 687.400 4,3 -0,2 0,2

region nordjylland 281.100 2,1 0,0 0,0

sydjylland 617.300 3,2 0,0 -0,9

Fyn 353.300 3,8 0,4 -0,7


ledige lager & produktionslokaler i m2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt.


Lager & Produktion



Market UPDate eDc

lager & produktion Bygningsbestand ledige m2 Ændring m2 % af bestand Ændring %

København By 5.290.600 17.700 -100 0,3% 0,0%

Københavns omegn 7.708.300 462.700 17.900 6,0% 0,2%

Nordsjælland 4.164.600 201.400 36.200 4,8% 0,8%

Bornholm 827.600 2.800 0 0,3% 0,0%

region Hovedstaden 17.991.100 684.700 54.100 3,8% 0,3%

Østsjælland 3.414.200 109.000 6.800 3,2% 0,2%


region sjælland 13.283.300 341.000 -39.500 2,6% -0,3%

fyn 9.236.800 353.300 42.800 3,8% 0,4%

Sydjylland 19.249.200 617.300 3.600 3,2% 0,0%

region syddanmark 28.486.000 970.600 46.400 3,4% 0,1%

Østjylland 16.114.600 687.400 -38.800 4,3% -0,2%

Vestjylland 12.886.400 470.400 -16.800 3,7% -0,1%

region Midtjylland 29.001.100 1.157.800 -55.600 4,0% -0,2%

Nordjylland 13.595.100 281.100 -1.700 2,1% 0,0%

region nordjylland 13.595.100 281.100 -1.700 2,1% 0,0%

Hele landet 102.356.600 3.435.000 3.500 3,4% 0,0%



L A G E r O G P r O D U K t i O NE f t E r å r 2 0 1 5

tomgang for lager og produktion i kvm, % af bygningsbestand og forventninger.

region Østjylland region Nordjylland Sydjylland fyn Hovedstaden



Market UPDate eDc

nyere boligudlejningsejendomme

klasse a klasse B klasse a klasse B


Primær 4,25 4,75 1.950 1.650

Sekundær 5,00 5,25 1.750 1.450

tertiær 5,25 5,50 1.500 1.200

aarhus

Primær 4,25 4,50 1.550 1.400

Sekundær 4,50 4,75 1.300 1.100

tertiær 5,00 5,25 1.150 1.000

aalborg

Primær 4,75 5,00 1.100 950

Sekundær 5,25 5,50 950 850

tertiær 5,75 6,25 850 800

trekantsomr.

Primær 6,00 6,75 1.000 900

Sekundær 6,75 7,00 800 675

odense

Primær 5,00 5,50 1.250 950

Sekundær 5,75 6,00 1.050 850

Ældre boligudlejningsejendomme Fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme

klasse a klasse B klasse c klasse a klasse B klasse a klasse B

københavn afkastkrav i % afkastkrav i % årlig markedsleje i kr./m2

Primær 3,00 3,25 4,00 4,50 4,75 1.450 1.350

Sekundær 3,50 4,00 4,75 5,00 5,25 1.300 1.200

tertiær 4,50 5,00 6,00 5,25 5,50 1.100 1.000

aarhus

Primær 2,50 2,75 3,00 3,75 4,25 1.350 1.250

Sekundær 3,00 3,25 3,50 4,25 5,00 1.100 1.050

tertiær 4,00 4,25 4,50 5,00 5,50 950 850

aalborg

Primær 3,75 4,50 5,00 4,75 5,00

Sekundær 4,75 5,25 5,50 5,25 5,50

tertiær 6,50 6,75 7,25 6,00 6,25

trekantsomr.

Primær 6,00 6,50 7,25 6,25 6,50

Sekundær 7,00 7,25 8,00 6,75 7,00

tertiær 7,75 8,00 8,50 7,75 8,00

odense

Primær 4,50 5,00 5,75 5,00 5,50

Sekundær 5,00 5,75 6,00 5,50 6,00

afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m2 tendens på 3-6 måneders sigt.

Note:

1) Nyere boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er taget i brug efter 1.1. 1992 og således omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til BRL § 15 A m.fl.

2) Ældre boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er reguleret efter BRL og Lejelovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje. Reguleret efter BRL § 5, stk. 1., med udviklings-potentiale

3) Fuldt udviklede ældre boligudlejning-sejendomme er ældre boligudlejning-sejendomme uden yderligere potentiale for huslejestigninger via moderniseringer efter BRL § 5, stk. 2

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. august 2015. Tendenspilene er udtryk for vores forventning til udviklingen på 3-6 måneders sigt og er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Boligudlejningsejendomm

e

BOLiGUDLEJNiNG - EftErår 2015

• Landets førende mæglervirksomhed indenfor salg, udlejning, vurdering og rådgivning vedrørende ejendomme

• Etableret i 1978, og består i dag af 15 erhvervscentre, flere end 40 boligbutikker i Danmark og 3 boligbutikker i frankrig og Sverige

• Ejer ejendomsadministrationsselskabet LEA Ejendomspartner

• Beskæftiger flere end 400 medarbejdere

• Vi har geografisk repræsentation og kompetencer til at vurdere, sælge og udleje alle typer ejendomme uanset beliggenhed

i EDC Erhverv Poul Erik Bech er vores landsdækkende repræsentation og lokale kendskab samt 70 erhvervsspecialister vores absolutte styrker. Vi er ejendomsmæglere, valuarer og Chartered Surveyors specialiseret inden for formidling af følgende ejendomme:

• Kontorejendomme

• investeringsejendomme

• Lager- og logistikejendomme

• Produktions- og industriejendomme

• Boligudlejningsejendomme

• Projektejendomme

• Andelsboligforeninger

Chartered surveyors & international property Consultants

københavn k Herlev Hillerød roskilde 33301000•[email protected] 44570337 • [email protected] 48 26 99 10 • [email protected] 46 33 33 33 • [email protected]

køge næstved odense kolding 55355553•[email protected] 55786603•[email protected] 58588200•[email protected] 76338010•[email protected]

aabenraa sønderborg esbjerg vejle 73 33 13 00 • [email protected] 58588020•[email protected] 76104800 • [email protected] 75831311•[email protected]

Holstebro aarhus aalborg 58 58 77 10 • [email protected] 87 30 99 30 • [email protected] 96 31 49 00 • [email protected]

læs mere på edc.dk/erhverv

• Butiksejerlejligheder

• retail

• Erhvervsgrunde

• Klinikker

• Hoteller

• restauranter

erhvervscentre:

Documents

EDC Market Update Efterår 2015