EM1 Næringseiendom Markedsundersøkelsen mai 2015

MarkedsundersøkelsenNæringseiendom | Stavanger-regionen | Mai 2015MNæring til næringslivet

Næringseiendom

4. mai 2014 var Petter Northug langt nede. Han satt skjermet for pressen på ukjent sted for å få ro til å tenke gjennom det som hadde skjedd. Han hadde nettopp, via en pressemelding, innrømmet promillekjøring. Dette skjedde etter en skuffende sportslig sesong med mye negativ kritikk. Nesten ett år senere, i mars 2015, mottar Petter Northug sin velfortjente hyllest etter å ha vunnet fire VM-gull i Falun. Forvandlingen fra ned-tur til opptur på ti måneder skyldtes ene og alene offensiv satsing og mange tøffe tak.

Dette er ikke et enestående eksempel på at en nedtur blir snudd til opptur, men det er en fersk historie som kan minne oss om at det er i nedgangstider vi må være offensive. Vi må se fremover og stadig jobbe for å forbedre oss.

Et annet eksempel er Norwegian Property sin offensive lans-ering av sin ledige eiendom i Grenseveien på Forus. Tenk stort, tenk nytt, tenk offensivt og se fremover!

Jeg tror mange i regionen tenker offensivt, og vårt miljø er daglig i kontakt med offensive aktører. Etter denne nedgangs-perioden kommer garantert en ny periode med nye muligheter. De som er mest offensive er best forberedt.

Tenk offensivt!

Jan Inge Røyland Leder næringseiendom EiendomsMegler 1

Offensiv i motgang

2

• Økende ledighet på kontor, fra 8,0 % i 2014

til 9,7 % i år. Ledigheten er størst i eldre kontor-

eiendommer på Forus, og økningen er merkbar

fra etablerte bedrifter som fristiller kontorareal.

• Fortsatt lav ledighet og god etterspørsel etter

kombinasjonseiendommer. Leieprisene på kombi-

nasjonseiendommer har hatt stabil utvikling.

• Leieprisene på kontoreiendommer er hardt presset

i enkelte segmenter og områder. Det er en liten

nedgang i leieprisene på noen av eiendommene.

• Fortsatt god aktivitet på transaksjonssiden.

• Fremdeles lave ledighetstall innenfor

forretnings-/butikkeiendommer.

Ledigheten innen næringseiendom er samlet sett på 4,9 %. Dette er en økning på nærmere 15 % fra 2014. Her er hoved-trekkene i markedet i Stavanger-regionen:

Hovedtrekk i vårens markedsrapport

EiendomsMegler 1 Næringseiendom | Markedsundersøkelsen mai 2015

3


Flere ledige kontorer Den økte ledigheten innen næringseiendom skyldes først og fremst etablerte bedrifters reduserte behov for areal. Det er vesentlig færre nybygg, og i 2014 ble det ferdigstilt og tatt i bruk i underkant av 20.000 kvadratmeter kontor-areal. Flesteparten på kontrakt.

Når vi ser nærmere på ledigheten ser vi at det er et klart bilde at områder med høy konsentrasjon av oljerelaterte bedrifter har høyest ledighet. For regionen samlet er kontorledigheten på 9,7 %. I underkant av 220.000 kvadratmeter kontorarealer står nå ledige. Økningen i ledigheten var forventet, men ble noe høyere enn først antatt.

Mye av årsaken til siste halvårs økning er at flere bedrifter ønsker å leie ut areal som de ikke har behov for. Dette er en økende trend i regionen, og kan relateres direkte til pågående omstillings- og kostnadsprosesser. Tidligere har flere bedrifter beholdt arealene i påvente av en ny oppgangsperiode, mens de nå velger å leie ut. Eldre kontoreiendommer har størst ledighet, men undersøkelsen viser en tydelig vekst i ledighet også i nyere bygg

Billigere å leie Leieprisene er under press og vi har sett en nedgang i leie-prisene for kontorlokaler. Dette gjelder først og fremst på Forus og til en viss grad Stavanger sentrum. Vi legger til grunn at leieprisene på enkelte eiendommer er redusert med 5 -10 %, og i enkelte tilfeller enda mer. Eiendommer som leies ut på fremleie er de som i størst grad bidrar til nedgang i leienivåene.

avventende transaksjonsmarkedTransaksjonsmarkedet i 2014 var veldig godt. Lave renter og aktive banker bidro til å gjøre markedet attraktivt for aktørene. Vi hadde et volum i 2014 på omtrent 5,5 mrd NOK og det ble oppnådd gode priser på eiendommene, selv om vi ikke har hatt samme yield utvikling som i Oslo.

Yieldnivået er uendret og ligger på mellom 6,5 og 7,5 % for de beste eiendommene. En attraktiv eiendom med leietager på lang kontrakt kan oppnå lavere yield, ned mot 6,0 % og kanskje enda lavere. Salget av NPRO sitt bygg i Finnestad-veien 28 i Dusavik er et eksempel på dette, hvor man opp-nådde en yield på 6,1 %.

Utenlandske aktører har inntatt markedet, og stod for mer enn 50 % av transaksjonsvolumet i 2014. Det er eiendommer med solide leietakere og lange kontrakter som er mest attraktive i markedet.

Så langt i 2015 har vi registrert transaksjoner på omtrent 500 mill NOK. Det er gjennomført en større transaksjon av en kontoreiendom i nærheten av Stavanger sentrum, samt salg av et kjøpesenter på Klepp. I tillegg er det gjennomført flere mindre transaksjoner. Det er også flere større prosjekter som er i prosess, men som ikke er gjennomført. Interessen i markedet er fremdeles bra, men noen er avventende. Vi forventer likevel et godt volum på transaksjonssiden i 2015.

lite nybyggDet er ikke igangsatt bygging av større kontoreiendommer i 2015. En antar derfor at det totalt sett vil bli ferdigstilt i overkant av 20.000 kvadratmeter med kontor i 2015, og det samme i 2016. Tre hotelleiendommer er for tiden under oppføring, og skal ferdigstilles og tas i bruk i løpet av 2015 og 2016.

Kutt i oljesektoren påvirker næringseiendomEtter flere runder med kostnadskutt og bemanningsreduksjoner i de fleste olje- og gassrelaterte virksomheter, er det nå mange næringseiendommer i regionen som står ledige. Ledigheten har økt med 0,6 prosentpoeng fra i fjor, til 4,9 % i år. Det er særlig ledigheten innenfor kontorareal i regionen som har økt. Denne er nå på 9,7 %, noe som tilsvarer en økning på 1,7 prosentpoeng fra i fjor. Leieprisene er også under press, og det er registrert en nedgang i leieprisene i enkelte segmenter. På transaksjonssiden var 2014 et godt år, med et volum på 5,5 milliarder kroner. Hittil i år har transaksjonsmarkedet vært noe avventende.

Interessen i markedet er fremdeles bra, og vi forventer godt volum på transaksjonssiden også i 2015.

4


Hvordan vil du beskrive siste halvår? -Oljebransjen er en syklisk bransje med svingninger. Det har vi fått erfare i det siste. Etter en lang periode med god aktivitet, flatet det ut i fjor og oljeselskapene begynte å kutte kostnader og ansatte. Fallet i oljeprisen har forsterket denne trenden i år. Selv om vi var forberedt på en korreksjon i markedet, ble omstillingen kraftigere enn vi hadde trodd. Ser vi på det større bildet, er verdensøkonomien ganske god. Den amerikanske økonomien har fått et oppsving og det er bedring i Europa. Dette er bra for mange bedrifter, som også drar nytte av svakere valutakurs, sier Knudsen.

klarer vi å omstille oss i rogaland? -Det er viktig å huske på at vi har vært gjennom betydelige skift tidligere, og at regionen er mer enn bare olje. Vi har vist god omstillingsevne, og blir nå testet på nytt. Fremover blir det viktig å styrke konkurransekraften gjennom nyskaping, og å jobbe enda smartere og mer effektivt. I regionen vår har vi mye kvalifisert arbeidskraft, en god jobbekultur og kompetente bedriftseiere. Det gir oss et godt utgangspunkt for å skape nye bedrifter og arbeidsplasser også utenfor petroleumssektoren slik at vi får flere ben å stå på. Samtidig må vi være ydmyke overfor de som har mistet jobbene sine, og innse at det er utfordrende tider for de bedrifter og ansatte som rammes.

Hva med sysselsettingen i regionen? -I fjor økte sysselsettingen i regionen med nær 1 %. Vi må nok forberede oss på at dagens situasjon kan komme til å vare en stund, og flere bedrifter kan bli nødt til å ta grep for å til-passe seg markedet. Sysselsettingen blir trolig svakere i år enn i fjor, men etter hvert vil vi komme gjennom omstillingen i oljesektoren. Tilpasningen frigjør også ressurser for andre sektorer, som i mange år har hatt utfordringer med å få tak i arbeidskraft. Dette gjelder både andre deler av privat sektor, men også det offentlige som nå bygger ut infrastrukturen i betydelig omfang.

Hvilke muligheter ser du? -Det er alltid muligheter. Det er det viktig å minne oss selv om i krevende tider. Utviklingen i regionen er tuftet på natur-ressurser, energi og råvarer - og videreforedling og industri-alisering av disse. Vi må både bygge videre på det vi har, og tenke nytt. Oljealderen er ikke over enda. Det vil fortsatt være mye aktivitet i denne sektoren, selv om vi nå har nedgang. Teknologien og den industrielle kompetansen som vi har bygget opp kan også overføres og benyttes i andre sektorer. Vi er godt rustet til å bli en enda større drivkraft innen fornybar energi, og kan bli Europas grønne batteri. Mat, reiseliv, kurs og konferanser har også økt i omfang. Mulighetene er mange, og vi må tørre å ha blikket langt nok frem selv om tidene er mer usikre, avslutter Knudsen.

– Mer krevende tider, men vi har klart å tilpasse oss før

sysselsettingen blir trolig svakere i år enn i fjor, men etter hvert vil vi komme gjennom omstillingen i oljesektoren.

Oljebransjen har i lang tid vært preget av stabil oljepris og høyt aktivitetsnivå. Bølger med kostnadskutt og nedbemanning har skylt over oss siden i fjor, og vannet er fremdeles friskt. Vi er inne i en mer krevende fase, men på litt lenger sikt er jeg fortsatt optimist, sier Kyrre M. Knudsen, sjeføkonom i SpareBank 1 SR-Bank.

Kyrre M. KnudsenSjeføkonom, SpareBank 1 SR-Bank

Den totale ledigheten innen næringseiendom i regionen er på 4,9 %. Dette er en økning på 0,6 prosentpoeng fra i fjor. Samlet er det i overkant av 300.000 kvadratmeter eiendom som nå står ledig. Dette er et betydelig volum, og vi har hatt en samlet vekst i ledig næringsareal på nær-mere 15 % siste året.

Mye av det ledige arealet i regionen er samlet på Forus. Dette skyldes først og fremst at det er ført opp flere nye næringseiendommer de siste årene. Aktivitetsnivået har også vært høyt over en lengre periode. De siste årene er det etablert flere tusen nye arbeidsplasser på Forus. Etter en slik økning vil en utflating av veksten oppleves som en utfordring. Vi registrerer også andre områder i Norge med samme tendens. Dette er særlig steder med høy konsentrasjon av virksomheter innenfor oljenæringen.

I områdene rundt Lysaker og Fornebu, samt i Oslo Vest-regionen, hvor det er mye oljerelatert næring, ser vi en utvikling med økt ledighet innen næringseiendom.

Det samme gjelder i Bergensområdet, hvor Kokstad/Flesland har mye oljerelatert næring, og bedrifter som melder om høye, og økende, ledighetstall innen næringseiendom.

Ledigheten innenfor kombinasjonseiendommer har hatt en stabil utvikling. På Forus har man faktisk hatt en marginal nedgang. Dette sier noe om hvilken type aktivitet som preger regionen. Mindre spesialiserte produksjonsbedrifter har gjerne behov for verksted og lager, samt en kontordel. Dette er et signal om at det fortsatt er dynamikk og aktivitet i regionen, selv om avtagende vekst preger nyhetsbildet.

Innenfor butikk og forretning er det fortsatt lav ledighet. Dette skyldes at mye av arealet er større kjøpesentre med lav og ingen ledighet. I Stavanger sentrum ser det ut til at aktiviteten tar seg noe opp, med færre butikkarealer som i dag står ledige. Bildet er noe vanskelig da flere av eiendom-mene som er under kontrakt, fremstår som ledige og uten virksomhet.

Kombinasjonseiendommer mest populære

ToTalledIgHeT

stavanger sentrum3,8 % (3,6 % okt.)

stavanger randsone3,8 % (2,6 % okt.)

sola/Tananger/randaberg2,1 % (4,4 % okt.)

Forus8,0 % (6,9 % okt.)

sandnes4,2 % (3,0 % okt.)


5

Samlet ledighet innen kontorareal i regionen er på 9,7 %. Dette innebærer i overkant av 220.000 kvadratmeter med ledig plass. Det er på Forus at ledigheten er størst, og det er også her veksten har vært betydeligst siden i fjor. Forus står for over 50 % av den totale ledigheten i regionen, og viser til en økning på noe over 20 % fra i fjor.

Mange av byggene som står ledige er eldre kontorbygg. Samlet utgjør disse nærmere 60 % av ledig areal. Mye av årsaken til den økte ledigheten på Forus er at Statoil har valgt å samle seg på færre steder, og at de har redusert behov for areal.

Det har også vært en økning i ledigheten innen nyere kontorareal. Veksten skyldes hovedsakelig at flere virksom-heter ønsker å fremleie areal som er under kontrakt.

Ledighetsvekst finner vi også i Stavangers randsone. Dette skyldes først og fremst at Aker Solutions i Jåttavågveien 10/12 har lagt ut nærmere 16.000 kvadratmeter for utleie. Øvrige områder har etter vårt syn en balansert ledighet.

Mange ledige kontorer på Forus

konTorledIgHeT

stavanger sentrum6,7 % (4,8 % okt.)

stavanger randsone9,4 % (6,3 % okt.)

sola/Tananger/randaberg4,4 % (10,0 % okt.)

Forus13,1 % (10,8 % okt.)

sandnes2,9 % (2,2 % okt.)

Mye av årsaken til den økte ledigheten på Forus er at statoil har valgt å samle seg på færre steder ...


6


Det siste året har vi hatt betydelig vekst i ledig areal innen næringseiendom. En total ledighet på rundt 5 % er ikke uro-vekkende, samlet sett. Utviklingen i ledigheten på kontorareal er likevel noe større enn vi forutså i fjor. Med en total ledighet i underkant av 10 % ligger vi noe over de andre store byene i Norge, som ligger på mellom 8 og 9 %.

Det er viktig å presisere at kontorledigheten i regionen er høyest på Forus. I andre områder i regionen er det bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel.

Vi er inne i en periode med lav sysselsettingsvekst, og prog-nosene for 2015 er en flat utvikling i sysselsettingen. Samtidig er det svært lav tilførsel av nye kontorarealer, og vi tror at det vil skje en økning av konverteringer fra kontoreiendommer til andre formål. Dette tar nok noe tid, men på lengre sikt vil en konvertering tvinge seg frem, særlig for større og eldre kontoreiendommer som nå står helt, eller delvis, ledige.

En antar at en i løpet av 2015 vil se toppen av ledigheten innen kontor, og at det vil flate ut igjen i 2016, for deretter å synke. Hvor raskt dette vil skje, avhenger av aktivitetsnivået i oljenæringen.

Behovet for, og etterspørselen etter kontorareal har økt mye de siste årene. Dette skyldes den sterke veksten i sysselsettingen som vi har hatt. Veksten flater nå ut, og vi risikerer å bruke noe tid på å redusere ledigheten. Det er også vanskelig å estimere hvor mange flere virksomheter som vil leie ut arealer de ikke har behov for i nærmeste fremtid. Det som fremstår som tydelig er at det nå er vesentlig lavere aktivitet innen nybygg enn tidligere år.

Fremtidsutsikter

Det er betydelig usikkerhet tilknyttet leieprisene i regionen. For eksempel er det flere aktører i utleiemarkedet i dag som er på fremleie. Dette bidrar i sterk grad til å presse leieprisene i områder med mye ledig areal. Forus er et eksempel på dette. Her ser vi aktører som tilbyr kontorareal til priser som er lavere enn dagens markedsleie. Dette gjelder først og fremst mindre areal, men noen større enheter tilbys også til lavere pris.

I Stavanger sentrum oppnås fremdeles gode priser, selv om det har blitt inngått få, større kontrakter det siste året. Sentrums-bygg med noe lavere standard og mindre attraktiv beliggenhet har oppnådd noe redusert leiepris de siste tolv månedene.

Prispresset i disse områdene har en viss smitteeffekt på øvrige områder i regionen. Kombinasjonseiendommer, samt verk-steder og lagre, har priser som holder seg bedre. Også i dette markedet er det aktører som er villige til å bruke pris som virke-middel for å leie ut udisponert areal. Dette gjelder likevel i langt mindre grad enn innenfor markedet for kontoreiendommer.

Høy kontorledighet presser leieprisene

stavanger sentrum:Kontor høy standard: kr 1.600–2.650Kontor god standard: kr 1.200–1.600

stavanger randsone:Kontor høy standard: kr 1.400–1.900Kontor god standard: kr 800–1.400

Forus:Kontor høy standard: kr 1.400–1.800Kontor god standard: kr 1.000–1.400

sandnes:Kontor høy standard: kr 1.200–1.800Kontor god standard: kr 800–1.200

Hinna Park:Kontor høy standard: kr 1.800–2.300

øvrig areal:Lager høy standard: kr 800–1.100Lager god standard: kr 600–800Lager/verksted høy standard: kr 1.100–1.350Lager/verksted god standard: kr 800–1.100

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Kontor Butikk Kombi Totalt

7

Kommentar:

Når det gjelder leiepriser, er disse angitt i intervaller. Innenfor hvert intervall gjenspeiles forskjeller

i arealenes effektivitet, standard, m.v. Vi kjenner til at det er inngått avtaler over de angitte nivåene.

Her kan det ligge spesielle forhold bak, som for eksempel spesialtilpasninger gjort for leietaker.

8


2014 var et godt år på transaksjonssiden, med et volum på rundt 5,5 milliarder kroner. 2015 ser også ut til å bli et bra år. Lavt rentenivå gjør det mulig å oppnå svært gunstige betingelser for finansiering, i tillegg til at utenlandske aktører i større grad har begynt å investere i regionen. Dette vil trolig bidra til økt volum på transaksjonssiden. Utfordringen i 2015 blir å frem-skaffe attraktive salgscase som innehar kvaliteter som lang leiekontrakt og solid leietager. Det er en viss skepsis i markedet mot for høy eksponering mot oljesektoren, noe som kan bidra til å dempe aktiviteten noe.

I første kvartal er det gjennomført to større transaksjoner i regionen, samt flere mindre transaksjoner under 50 millioner kroner. Yieldnivået har ikke endret seg det siste året, og de fleste transaksjoner ligger i båndet mellom 6,5 % og 7,5 %, med en prime yield ned mot 6,0 %. For å oppnå lavest mulig yield må eiendommen ha sentral beliggenhet, og en meget solid leietager med mer enn 10 års kontrakt. Transaksjoner i 2014 viste at yield ned mot 6,0 % er mulig å oppnå.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

1 %

0 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

7 %

8 %

9 %

10 %

Optimisme i transaksjonsmarkedet

det er en viss skepsis i markedet mot for høy eksponering mot oljesektoren ...

Det er betydelig lavere aktivitet innen nybygging av kontor i 2015 i forhold til tidligere år. Allerede i fjor så vi en markert endring i dette bildet.

Ser vi på nybygging av hoteller og andre mer spesialiserte eiendommer, er det fortsatt god aktivitet. Blant annet er det eiendommer under oppføring for både Kverneland Eiendom og Bavaria på Forus. Det er også like før byggingen starter i Lurabyen i Sandnes. Her skal det oppføres både boliger og næringslokaler. Næringsarealet, som i første fase er handels-areal, utgjør ca. 11.000 kvadratmeter, og er forventet ferdig i 2017. Det er også en del offentlige bygg under oppføring.

På hotellsiden er tre hotelleiendommer under oppføring. Choice-kjeden bygger hotell på over 20.000 kvadratmeter på Sola flyplass, samtidig som de har et hotell under oppføring på Forus. I tillegg jobber Scandic med oppføring av et hotell på over 20.000 kvadratmeter i Stavanger sentrum.Vi legger til grunn at det totalt vil bli ferdigstilt i overkant av

20.000 kvadratmeter med kontorer i 2015, og det samme i 2016. I 2015 er det to større kontoreiendommer som skal ferdigstilles og som utgjør mesteparten av planlagte kontor-arealer. Dette er Golf Tower, med Siemens som hovedleietaker på Forus, samt ny kontorfløy på Lyse sin eiendom på Mariero.

I 2016 er det ferdigstillelse av Wintershall sitt nye kontorbygg i Hinna Park på 18.000 kvadratmeter, samt det nye hoved-kontoret til Sandnes Sparebank i Sandnes sentrum, som vil utgjøre det meste av nye kontorarealer. Bygget i Sandnes sentrum er på rundt 5.000 kvadratmeter.

Med unntak av noe ledig areal i Golf Tower, er byggene som oppføres for det meste utleid.

Planlagte nybygg

2015 2016 eller senere

2014 2015 2016

100.000 m²

50.000 m²

0 m²Kontor Kontor Kontor

Hotell

HotellHotell

Annet Annet

KombiKombi

Kombi

nyByggIng

stavanger sentrumHotell: 20.000 +

stavanger randsoneKontor: 24.500Annet: 11.000

sola/Tananger/randabergKombi: 23.000Hotell: 22.000Annet: 2.400

ForusKontor: 17.000Kombi: 2.000Hotell: 66.000Annet: 6.500 sandnes

Kontor: 5.000Kombi: 21.000Annet: 14.000


9

Næringseiendom

Næringseiendom

Næringseiendom

Næringseiendom

Næringseiendom

Næringseiendom

Slå et “hole-in-one” når du velger nye lokaler til din bedrift!Et lite slag fra golfbanen og nær det aller meste kan din bedrift nå flytte inn i distrik-tets kanskje mest moderne næringsbygg. Golf Tower er klar for innflytting 1.mai og leietakere som Siemens og

Aveva er på vei inn. Kontor- bygget holder svært høy standard, har energiklasse A og ligger perfekt til på Forus, med absolutt alt din bedrift og dine medarbeidere trenger i umiddelbar nærhet.

Er tiden inne for en tilpasning av lokaler? Større eller mindre? Golf Tower gir deg en unik fleksibilitet og ikke minst meget gode leiebetingelser! Det koster ikke noe å ta kontakt - og det kan virkelig lønne seg!

Ta kontakt for visning - når det måtte passe dere!Næringsmegler Kristian Ur, 971 11 162 [[email protected]]eller utbygger Arild Egeland, 951 16 306

Energiklasse A

ENSIG

N

Starbuckscorner café

Utsikt motgolfbanen

Sentralt på Forus

Høystandard

Kantine fra Wilberg

100% p-dekning

5 min. fraTvedtsenteret

Buss-stoppved bygget

Innendørsputting-green

Takterrassefra kantine

Sykkel p-plassog verksted

Golftower helside A4.indd 1 29.04.15 13.21

Documents

EM1 Næringseiendom Markedsundersøkelsen mai 2015