FORMULACIÓN NOTARIAL DE CONTRATOS PREPARATORIOS

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FORMULACIÓN NOTARIAL DE CONTRATOS

PREPARATORIOS

CASO

"Cristian Tamayo" es usufructuario vitalicio de una casa a la cual le ha hecho algunas mejoras

para darla en arrendamiento. Es el caso, que el señor Tamayo ha decidido transferir ese

derecho a "Bertila Quiroa", pero antes desea recuperar el dinero que ha invertido en las

mejoras.

"Bertila Quiroa" analiza la situación y le preocupa los efectos que se pueden producir al

adquirir el usufructo si el señor Tamayo llegare a fallecer.

Razones por las cuales "Cristian Tamayo" estipula a favor de "Bertila Quiroa" que ella podrá

adquirir, dentro de tres años, el derecho al usufructo vitalicio que "Cristian Tamayo" tiene

sobre ese bien inmueble.

17/04/2020 MAESTRA VIVIANA VEGA 2

PREGUNTAS


Se sugiere celebrar una opción porque el

señor Tamayo solo está ofreciendo la

posibilidad de adquirir el derecho de

usufructo en atención a que en cuanto el

fallezca, el usufructo va a terminar al igual

que la transferencia del mismo. Lo que

constituye un riesgo para la señora

Quiroa.

Art. 716 Código Civil

Con la promesa ambas partes quedan

obligadas a celebrar el contrato futuro de

adquisición del derecho, lo que implica un

gran riesgo para la adquirente porque

cabe la posibilidad que el usufructuario

pueda fallecer al poco tiempo de haber

otorgado el contrato prometido

extinguiéndose así tanto el usufructo como

el contrato de enajenación del mismo.

1. INDIQUE LAS RAZONES JURÍDICAS POR LAS

QUE ACONSEJARÍA CELEBRAR UNA PROMESA O

UNA OPCIÓN.


Es legal celebrarlo de esa manera, toda

vez que se trata de plazo convencional.

Las partes lo están pactando, si dejaran

de hacerlo se entiende que se sujetan al

plazo legal de dos años, por tratarse de

derecho real sobre inmueble.

Art. 1681 Código Civil

2. EXPLIQUE SI ES LEGALMENTE FACTIBLE

CELEBRAR EL CONTRATO SUGERIDO POR EL

PLAZO QUE OFRECE EL SEÑOR TAMAYO.


Se incumplen estos contratos:

a. Cuando al vencimiento del plazo legal o convencional no se otorga el contrato futuro por una o por ambas partes. O

b. Se otorga el contrato prometido pero en forma distinta a la pactada.

c. En la opción, cuando el optante ha ejercido su derecho pero posteriormente se abstiene de otorgar el contrato.

d. Cuando el promitente o el estipulante disponen de la cosa prometida a favor de un tercero, en cuyo caso la promesa se resuelve el pago de daños y perjuicios.

Estos contratos terminan en forma normal:

Por el otorgamiento del contrato prometido

o estipulado (opción) dentro o en el plazo

legal o convencional.

3. ¿EN QUÉ MOMENTO SE TIENE POR TERMINADO

E INCUMPLIDO EL CONTRATO DE PROMESA Y DE

OPCIÓN?

TERMINACIÓN INCUMPLIMIENTO


4. ¿QUÉ ADVERTENCIA HARÍA A LA SEÑORA "BERTILA QUIROA", SI UNA

VEZ ADQUIRIDO EL USUFRUCTO VITALICIO, EL SEÑOR CRISTIAN

TAMAYO LLEGARE A FALLECER?

La relativa a que el usufructo, aunque vitalicio, se extinguirá con la muerte de quien le haya

transferido y por consiguiente el contrato celebrado con dicha persona también se tendrá por

terminado.

Por lo que cabe la posibilidad de que goce del usufructo por poco tiempo, si el transferente

llegare a fallecer recién celebrado el contrato prometido.


CONTENIDO MÍNIMO DE LA OPCIÓN


COMPARECENCIA: DE ESTIPULANTE Y OPTANTE.

• Cláusula primera: Antecedentes.

• Cláusula segunda: De la opción y estipulaciones del contrato futuro.

• Cláusula tercera: Plazo para ejercer la opción y si se faculta al optante para ceder su

derecho.

• Cláusula cuarta: Incumplimiento de la opción una vez ejercida esta. a) Por parte del

estipulante; b) Por parte del optante; c) multa por incumplimiento, art. 1685 Código Civil;

d) aspectos procesales.


PROPUESTAS


Se señalan en rojo los errores jurídicos y ortográficos.


1.

UN MIL (1000). En aldea Camoja Grande, del Municipio de La Democracia, el municipio de Huehuetenango, departamento de Huehuetenango, veinte de marzo de dos mil veinte, ante mí: Roger Fernando Hidalgo Herrera, notario público, comparecen ante mis oficios notariales los señores: CRISTIAN TAMAYO, de cincuenta años, casado, ingeniero agrónomo, guatemalteco, domiciliado en el departamento de Huehuetenango, quien se identifica con documento personal de identificación con código único de identificación número dos mil trescientos dos espacio trece mil doscientos y un mil trescientos doce, extendido por el Registro Nacional de las Personas y por la otra la señora BERTILA QUIROA, de treinta y dos años, casada, abogada y notaria, guatemalteca, domiciliada en el departamento de Huehuetenango, se identifica con documento personal de identificación con código único de identificación número trece mil seiscientos dos espacio veinte mil trescientos uno y dos mil doscientos dos, extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala. Me aseguran los comparecientes hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y en ese ejercicio de su libre y espontánea voluntad celebran CONTRATO DE OPCIÓN: lo cual se encuentra contenido en las siguientes cláusulas escriturarias: Primera: Manifiesta el señor Cristian Tamayo, que es propietario


de un usufructo vitalicio, el cual adquirió mediante la escritura pública número dos, autorizada

el día dos de enero de dos mil dieciocho, ante los oficios del Notario Carlos López Suarez,

usufructo el cual adquirió sobre la finca rústica número: dos mil doscientos, del folio: trece

mil, libro: un mil cien, del departamento de Huehuetenango, bien inmueble ubicado en aldea

San Francisco, del Municipio de La Democracia, Huehuetenango. Segunda: Manifiesta el

señor Cristian Tamayo, que en escritura pública número dos, celebró contrato de

arrendamiento con la señora Bertila Quiroa, sobre el bien inmueble relacionado, con las

condiciones y estipulaciones que se establecieron en la escritura número dos, autorizada el

día veinte de marzo de dos mil veinte, ante mis oficios notariales, por el plazo de tres años.

en ninguna parte del caso se dice que se haya celebrado contrato de arrendamiento

con la otra parte. Tercera: Continúa manifestando el señor Tamayo, que por medio del

presente instrumento público de su libre y espontánea voluntad, otorga en contrato de opción

a la señora Quiroa, para que pueda obtener en compra el derecho de usufructo vitalicio

identificado anteriormente.


Cuarta: la señora Bertila Quiroa, manifiesta que a su favor se encuentra un contrato de arrendamiento sobre la finca descrita, tal como consta en la escritura de mérito, quien le otorga la opción de compra de ése derecho, estando enterada de las condiciones acepta la presente opción. en ninguna parte del caso se dice que se haya celebrado contrato de arrendamiento con la otra parte. Quinta: por último los comparecientes aceptan el presente contrato en todas sus cláusulas escriturarias. Como notario doy fe: a) Que todo lo escrito me fue expuesto; b) que tuve a la vista los documentos personales de identificación de los comparecientes y los primeros testimonios de las escrituras públicas relacionadas; c) que les advertí sobre las obligaciones de esta clase de contratos y de presentar el testimonio de este instrumento al segundo registro de la propiedad y d) que leo íntegramente lo escrito a los otorgantes y bien enterados de su contenido, valor el instrumento público carece de valor económico o monetario o de otra índole. este acto es válido o no, según cumpla con los requisitos legales. y demás efectos legales, lo ratifican, aceptan y firman, haciéndolo a continuación el notario.

Falta las estipulaciones del contrato futuro, no se estipula plazo por lo que se estará al legal.

No es creación del estudiante sino copia de alguna otra minuta.


2.

Cinco. En el municipio de Huehuetenango, departamento de Huehuetenango, veintiséis de marzo de dos mil veinte, ante mí: Isabel Reinaldo Hernández Gómez, notario, comparecen: por una parte Cristian Tamayo, de cuarenta años, soltero, agricultor , guatemalteco, de este domicilio, se identifica con documento personal de identificación con código único de identificación xxx, extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala y por la otra parte, Bertila Quiroa, de treinta años, casada, estudiante, guatemalteca, de este domicilio, se identifica con documento personal de identificación con código único de identificación xxx, extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala. Ambos comparecientes me aseguran hallarse en libre ejercicio de sus derechos civiles y por este acto celebran, contrato de opción; bajo las siguientes cláusulas: Primera: el señor Cristian Tamayo, comparece en calidad de usufructuario vitalicio, derecho que ejerce sobre la finca: xx , folio: xx, libro: xx, del departamento de Huehuetenango, calidad acreditada con el primer testimonio de la escritura ciento diez, autorizada en esta localidad, el ocho de mayo de dos mil quince, por el notario Eloy Ruiz. Finca consistente en un bien inmueble situado en xx zona xx de esta ciudad, en la cual se encuentra una construcción de un nivel, con paredes de block y techo de lamina.


Segunda: el señor Cristian Tamayo, celebró contrato de arrendamiento con la señora Bertila

Quiroa, sobre la finca identificada en la cláusula anterior, por el plazo de xx años, lo que acredita

con el testimonio de la escritura xx, autorizada, por el notario Rudy Ramos, bajo las condiciones

establecidas en el mismo. en ninguna parte del caso se dice que se haya celebrado contrato

de arrendamiento con la otra parte. Tercera: por medio del presente instrumento público da

opción a la señora: Bertila Quiroa, para la compra del derecho de usufructo vitalicio descrito en la

cláusula primera de este instrumento, y de conformidad con las siguientes condiciones: a) el

derecho de usufructo vitalicio dado en opción recaerá sobre la totalidad del derecho real descrito,

sobre la finca aludida, derecho que se encuentra libre de anotaciones, gravámenes y limitaciones

que puedan afectar su disponibilidad; b) la optante tendrá derecho a adquirir el derecho de

usufructo vitalicio a su favor por el precio total de xxxx, que se pagaran en dos amortizaciones, el

día de hoy se reciben en efectivo xx y el saldo de xx se entregarán al firmar el contrato

respectivo, sin que el saldo genere interés alguno; Improcedente esta estipulación, pues la

optante aún no ha manifestado si lo va adquirir o no, toda vez que es existe el riesgo de

que, una vez adquirido, fallezca el estipulante y se quede sin nada. c) el plazo de esta opción

es de veintiocho meses, Tres años decía el caso. el cual vencerá el xx, fecha en que se firmará

el contrato de respectivo del usufructo vitalicio a favor de la optante, en las condiciones que se

establezcan en el contrato futuro. Además la señora Bertila Quiroa, manifiesta que a su favor se

encuentra un contrato de arrendamiento sobre la finca relacionada, otorgado por el señor Cristian

Tamayo, en calidad de usufructuario vitalicio, quien ahora otorga la opción de compra, de este

derecho, estando enterada de las condiciones acepta la presente. En ninguna parte del caso se

dice que se haya celebrado contrato de arrendamiento con la otra parte.


Cuarta: si durante el plazo de este contrato el señor Cristian Tamayo falleciere, la optante

queda liberada de la obligación de hacer el último pago ¿por qué se le están exigiendo pagos

si ella aún no ha optado a adquirir el derecho?, quedando enterada que el derecho que se le

dará en opción, se extinguirá con la muerte del señor Cristian Tamayo. Como notario doy fe:

Que todo lo escrito me fue expuesto; que tuve a la vista los documentos personales de

identificación de los comparecientes; que advertí sobre las obligaciones de este contrato y de

presentar el testimonio al registro respectivo, y que lei lo escrito a los otorgantes y enterados

de su contenido, validez y demás efectos legales, lo ratifican, aceptan y firman.

Es copia de otra minuta que no se adecua al caso planteado.


3.

Siete (7). En la ciudad y departamento de Huehuetenango, a veintisiete de marzo de dos mil

veinte, ante mí: Gustavo Adolfo Maldonado González, notario, comparece Cristian Tamayo,

de treinta y siete años, casado, administrador de empresas, guatemalteco, de este domicilio,

identificado con documento personal de identificación con código único de identificación un

mil ochocientos noventa y dos espacio cero un mil ochocientos espacio un mil trescientos

uno, extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala; y

Bertila Quiroa, de treinta años, soltera, secretaria comercial, guatemalteca, de este domicilio,

identificada con documento personal de identificación con código único de identificación un

mil ochocientos noventa y tres espacio cero un mil ochocientos uno espacio un mil

trescientos uno, extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de

Guatemala. Los comparecientes me aseguran hallarse en el libre goce y ejercicio de sus

derechos civiles por lo que celebran contrato de Opción contenido en las siguientes

cláusulas;


Primera: Cristian Tamayo, comparece en calidad de usufructuario vitalicio sobre la finca ; un mil

novecientos ochenta y dos, folio treinta y siete, del libro cien E, de Huehuetenango, extremo que

demuestra con el primer testimonio de la escritura trescientos treinta y ocho, de fecha quince de

abril del año dos mil quince, autorizada por el infrascrito notario, ubicada en trece calle “A” uno

guion cuarenta y seis de la zona cinco del área urbana de esta ciudad de Huehuetenango; y en la

cual se encuentra construida una casa de habitación con paredes de block y techo de terraza,

que cuenta con servicios de luz eléctrica, agua potable y drenaje. Segunda: Cristian Tamayo,

celebró contrato de arrendamiento con Bertila Quiroa, sobre el bien identificado en la clausula

anterior, por plazo de tres años, extremo que acredita con el primer testimonio de la escritura

seis, autorizada el día de hoy, por el infrascrito notario. En ninguna parte del caso se dice que

se haya celebrado contrato de arrendamiento con la otra parte.

Tercera: Cristian Tamayo, por medio del presente instrumento público da opción a Bertila Quiroa,

para la compra del derecho de usufructo vitalicio descrito en la cláusula primera, bajo las

siguientes condiciones:


a) el derecho de usufructo vitalicio dado en opción recaerá sobre la totalidad del derecho real

descrito y sobre la finca relacionada en la clausula primera, con el área, medidas y colindancias

que le aparecen inscritas en el registro correspondiente, derecho que se encuentra libre de

gravámenes, anotaciones y limitaciones que puedan afectar su libre disponibilidad; b) Bertila

Quiroa, tendrá la opción de adquirir el derecho de usufructo vitalicio a su favor por el precio total

de ciento cincuenta mil quetzales, que se pagaran en tres amortizaciones, el día de hoy se

reciben en efectivo cincuenta mil quetzales; con fecha quince de septiembre del presente año un

segundo pago de cincuenta mil quetzales; y el saldo de cincuenta mil quetzales se entregarán al

firmar el contrato de enajenación respectivo ¿por qué se le están exigiendo pagos si ella no ha

decidido si va a adquirir o no el usufructo por el riesgo de que el transferente fallezca recién

celebrado el contrato que le ofrece?; c) el plazo de esta opción es de treinta y seis meses,

venciendo el veintiséis de marzo de dos mil veintitrés, fecha en la cual se firmará el contrato de

enajenación del usufructo vitalicio a favor de la optante, en las condiciones que se establezcan

en el contrato futuro.

¿En qué momento deberá la optante ejercitar su derecho a la opción?


Cuarta: Bertila Quiroa, manifiesta que a su favor se encuentra un contrato de arrendamiento

sobre la finca descrita en la clausula primera, otorgado por Cristian Tamayo en su calidad de

usufructuario vitalicio, quien le otorga la opción de compra de ése derecho, estando enterada de

las condiciones acepta la presente opción. En ninguna parte del caso se dice que se haya

celebrado contrato de arrendamiento con la otra parte. Quinta: si durante el plazo de la

presente opción Cristian Tamayo falleciere, la optante queda liberada de la obligación de hacer

los pagos acordados en la forma y plazo indicados, quedando enterada que el derecho que se le

dará en opción, se extinguirá con la muerte de Cristian Tamayo. No se le pueden exigir pagos

en tanto ella no haya ejercitado su derecho a la opción. Sexta: Como notario doy fe: a) Que lo

relacionado me fue expuesto; b) que tuve a la vista los documentos de identificación de los

comparecientes y los primeros testimonios de los instrumentos relacionados; c) que les advertí

sobre las obligaciones que nacen de esta clase de contratos y de la obligación de presentar el

testimonio de este instrumento al registro correspondiente; y d) que leo lo escrito a los otorgantes

y bien enterados de su contenido, objeto, valor y demás efectos legales, lo ratifican, aceptan y

firman, dejando impresa para mayor certeza jurídica La mayor certeza jurídica solo la confiere

el notario, no la impresión digital; solo el notario por la fe pública de que está investido

reviste de una presunción de autenticidad el instrumento público y su contenido y lo

convierte en un documento que produce fe y hace plena prueba. Basta con decir que

además deja impresión digital … la huella digital de su dedo pulgar derecho, a continuación

firma el notario.

No es creación del estudiante sino copia de otra minuta o de sus demás compañeros.


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