LOTIZACIÓN CASA BLANCA - PACHACÁMAC NOVIEMBRE 2006

ASOCIACION DE PROPIETARIOS DE LA LOTIZACION CASA BLANCA PACHACAMAC

INFORME PRESENTADO POR EL COMITÉ ESPECIAL NOMBRADO POR LA ASAMBLEA DEL 26 DE AGOSTO 2006

1. INTRODUCCION La Junta Directiva convocó a una reunión de urgencia para el día 26 de agosto pasado. A esta reunión asistieron unos 40 vecinos, entre asociados y no asociados, quienes recibieron información acerca de los problemas que enfrenta la Asociación, principalmente por falta de participación de los residentes de la Lotización Casa Blanca. De otro lado, el Comité Electoral informó que no había sido posible llevar a cabo el proceso para elegir a los miembros de la nueva Junta Directiva, por inasistencia de los asociados a las Asambleas convocadas para este efecto. La actual Junta Directiva había cumplido ya su período estatutario. Luego de un amplio debate, se adoptaron los siguientes acuerdos: 1.1. Extender el período de gestión de la Actual Junta Directiva hasta el 31 de

diciembre de este año. Esta decisión contó con la aceptación del Presidente y miembros de dicha Junta.

1.2. Nombrar un Comité Especial (en adelante el Comité) que, en un plazo de tres meses, presentaría un informe sobre las medidas que deberían adoptarse para potenciar la Asociación y lograr los objetivos de bienestar general para los residentes de Casa Blanca. La constitución de este Comité está entre las facultades de la Junta Directiva, de conformidad con los artículos 21° (o) y 53° del Estatuto Social.

La función del Comité sería estrictamente consultiva, sin ingerencia alguna en el manejo administrativo de la Asociación.

1.3. Los miembros del Comité, designados entre los presentes que voluntariamente se ofrecieron para este fin, son: Sr. Italo Alberto Illescas Puccio, Sr. Martín Benavides Iraola, Sra. Brunella Miranda de Arrieta, Ing. Luís García Céspedes, e Ing. Rubén Palao Arana

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En su primera reunión el Comité incorporó, como colaboradoras activas, a la Ing. Carmen Felipe-Morales de Moreno y a la Dra. Carolina Palao Andreu.

El presente informe representa el trabajo realizado por el Comité, el que es presentado a la Junta Directiva, para, de estimarlo conveniente, su posterior elevación a la Asamblea General.

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2. SUMARIO

La Asociación atraviesa por una crisis institucional debido al desinterés de la mayoría de los propietarios para apoyar sus fines y participar en su administración o en su financiamiento, lo cual se evidencia por el hecho que solo 90 de los aproximadamente 300 propietarios son asociados activos y pagan sus cuotas, pero solo alrededor de 20 acuden a las citaciones. El desinterés se origina, en nuestra opinión, en el hecho que el Estatuto social consagra el fin social exclusivamente en el desarrollo de actividades agropecuarias de índole comercial, lo que ha significado que la única actividad que lleva a cabo la Asociación sea el suministro de agua de regadío. Adicionalmente, el Estatuto incorpora la obligación de sujetarse al llamado Contrato de Venta Garantizada, que es interpretado (erróneamente a nuestro criterio) como restrictivo de la capacidad de subdividir los lotes y destinarlos a fines distintos al agropecuario. En años recientes el perfil de los residentes ha cambiado, en general hacia personas cuyo interés es vivir en un ambiente rural (el 62% de los lotes empadronados ha cambiado de propietario o tiene un residente distinto al propietario), realizando actividades campestres no comerciales tales como casas- huertas, con crianza doméstica de animales para su propio consumo o solaz, que ven este modo de vida amenazado por actividades comerciales contaminantes (granjas de pollos, chancherías, etc.); por el posible desarrollo urbano del área; y, por el incremento de actividades delincuenciales. Consideramos que para revertir esta situación, se debe empezar por reformar el Estatuto para permitir la participación plena en la Asociación de los residentes sean o no propietarios; y, la adición como fines sociales de los temas de seguridad, salubridad, mejores servicios públicos y otros que se desarrollan en este informe. Esto, en paralelo con reales esfuerzos para mantener el área “verde” e implementar los nuevos servicios que son demandados por los actuales residentes. El cuerpo de este informe propone algunas ideas de cómo llevar a cabo estos cambios. De no actuarse en este sentido, la Asociación, en cumplimiento de su propio Estatuto, corre el peligro de tener que liquidarse y disolverse. Así, el artículo 6° del Estatuto prevé que si después de tres convocatorias a elecciones de la Junta Directiva, la elección no se lleva a cabo, la Junta Directiva deberá proponer a la Asamblea la disolución.

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3. ASPECTOS SOCIETARIOS

3.1. Fines Sociales

El Estatuto establece los siguientes fines sociales: “(a) Garantizar el respeto y cumplimiento, recíproco de los derechos y obligaciones que impone el régimen de propiedad; (b) Controlar que todos los propietarios de las parcelas de la Lotización den cumplimiento a las obligaciones especificadas en el Contrato de Venta Garantizada, de obligado cumplimiento del comprador de la parcela, sus herederos y/o cesionarios, cualquiera que fuera el título por el que adquirió el bien; (c) Recaudar, de todos los propietarios, las cuotas acordadas por la Asamblea General, así como su uso racional y responsable; (d) Fomentar el espíritu de colaboración y ayuda reciproca entre los propietarios (parceleros) para conseguir un trabajo planificado, racionalizado y tecnificado, tendientes a conseguir una mejor productividad agrícola y/o pecuaria de sus respectivas parcelas y además aprovechar una mayor relación social, cultural y económica; (e) Ayudar y asesorar a los propietarios, (Asociados) en la gestión de financiamiento, adquisición de servicios y recursos naturales para sus actividades; (f) Divulgar información de interés para los asociados a fin de propiciar la participación y autogestión”. De la lectura de esta declaración de fines resulta evidente que el casi exclusivo interés de los fundadores de la Asociación era proteger la naturaleza agropecuaria comercial de la lotización, exigiendo el cumplimiento del régimen de propiedad y la sujeción al Contrato de Venta Garantizada, que obligaba a no subdividir los lotes. Quizás en esta declaración reside la pérdida de interés de parte de los actuales residentes, muchos de los cuales (ya sea propietario o residente) ven a la lotización como un lugar rural, donde pueden vivir en paz, alejados de los problemas urbanos, pero no dedicados a tareas comerciales agropecuarias, sino como algo secundario y familiar (huertos, jardines, etc.). De este interés original resulta que la Asociación ha dedicado y continúa dedicando prácticamente todos sus esfuerzos económicos y administrativos al suministro de agua de regadío, según se desprende de la ejecución del presupuesto para el año 2005 (ver el numeral 5.1). Esta situación debería ser revisada de manera de conjugar los actuales intereses de los residentes, manteniendo el fin de conservar a Casa Blanca como una zona rural (no necesariamente de carácter comercial agropecuario), pero agregando otros fines como la seguridad, salubridad y otros temas que se cubren en detalle en este informe.

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3.2. Estatuto vigente El Estatuto vigente fue aprobado por la Asamblea General celebrada el 14 de diciembre de 1996. Este Estatuto tiene un texto común a este tipo de asociaciones, donde debe destacarse que según el artículo 33 (a), para ser socio se requiere: “Ser propietario, de una o más parcelas adquiridas en la Lotización Casa Blanca”, vale decir, la Asociación está cerrada para aquellas personas que ocupan los lotes sin ser propietarios (inquilinos, cesionarios, etc.). En opinión del Comité, la Asociación debería abrirse para incorporar a todas aquellas personas que, legítimamente, ocupan los lotes sean o no propietarios.

3.3. Contrato de Compraventa Garantizada

En el período 1967/1970 se lleva a cabo el proceso de habilitación de la lotización, el cual es normado por sucesivas resoluciones ministeriales (R. M. 11-SG del 18.5.1967, R. M. 0194-68-FO/OP del 2.12.1968, R. M. 0169-VI del 22.5.1969 y R. M. 429-70-VI del 13.5.1970).

El Contrato de Ejecución de Obras y Venta Garantizada de Parcelas es aprobado por la R. M. 2865-71-VI-DU del 30.12.1971.

En dicho contrato se establece que las parcelas son indivisibles y que solo podrán ser dedicadas a los usos autorizados en el tipo huertas.

Se obliga al comprador a abonar las cuotas correspondientes a la limpieza de acequias, pozos y estanques, su reparación, gastos de bombeo y cualquier otro gasto relacionado con el regadío, en proporción a la parcela o parcelas que adquiere. Además del pago de las cuotas o contribuciones derivada de obras públicas.

Se establece como obligaciones del comprador las de: (a) No subdividir la parcela sin la autorización del Ministerio de Vivienda; (b) No arrojar materiales nocivas para la agricultura o la vida de los animales en las acequias de regadío y descarga; (c) Efectuar construcciones de acuerdo a la categoría de la parcela a no menos de diez metros lineales de la calle, sujetándose a las ordenanzas municipales de construcción; (d) Construir pozos sépticos de tipo cerrado a no menos de veinte metros de los linderos; (e) No acumular materiales de construcción, vehículos desarmados, ni otros similares, ni efectuar mezclas de concreto en las vías públicas; (f) No extraer tierra, ni instalar hornos para la fabricación de ladrillos; (g) Dar uso estrictamente agropecuario a la parcela o parcelas materia de la venta; (h) No efectuar construcciones con cañas o materiales de segundo uso que den aspecto antiestético; (i) En el caso que más de la mitad de los propietarios decidieran instalar por su cuenta algún servicio público, o mejora de uso común en la parcelación, el comprador se obliga a participar proporcionalmente en los gastos que dicho servicio, servicios o mejora, ocasionen; (j) Finalmente se establece que estas obligaciones serán

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necesariamente respetadas por el comprador, sus herederos o cesionarios, cualquiera fuera el título por el cual estos adquieran el bien.

Se establece además que en caso de incumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato procede el pago de daños y/o perjuicios, indicándose de manera explícita que la cláusula de incumplimiento y la cláusula que establece la obligaciones del comprador deberán constar sin modificación, en toda escritura posterior de venta, aporte o transferencia de dominio a terceros bajo pena de nulidad y de las acciones que la vendedora pudiera ejercitar en el futuro.

La obligatoriedad de aplicar este contrato es reiteradamente establecida en el Estatuto de la Asociación. Sin embargo, en la realidad, desde hace años el contrato ha sido incumplido en prácticamente todas las obligaciones que estipula.

3.4. Situación legal

3.4.1. La Asociación de Propietarios de Casa Blanca se encuentra inscrita en los Registros Públicos pero no registra movimiento desde el año 1998. A efectos de reactivar la Asociación deberá regularizarse su situación en registros, adjuntando Libro de Actas y Libro Padrón de Asociados debidamente actualizados. Para este propósito, hemos preparado un proyecto de acta de la Asamblea General, que adjunto forma parte de este informe.

3.4.2. Es nuestra opinión que el Contrato de Garantía, al que hemos hecho referencia en el numeral 3.3, no es vinculante para los sucesores y/o cesionarios que no lo hayan suscrito por cuanto se trataría de un contrato privado y por cuanto el Ministerio de Vivienda que autorizaba las independizaciones ya no es la autoridad competente para ello.

3.4.3. Ahora bien, en la Municipalidad de Pachacámac se nos ha informado que existiendo efectivamente independizaciones en Casa Blanca se ha enviado una propuesta a la Municipalidad de Lima a efectos que los parámetros de independizaciones sean menores a los que establece el Programa Especial de Titulación de Tierras (PETT), el D. Leg. 653 Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario y su reglamento aprobado mediante D. S. 0048-91-AG que es de tres hectáreas, solicitando que el área mínima sea de 1,000 m2. Aún no se ha aprobado esta petición.

3.4.4. A la fecha, la Municipalidad de Pachacámac ha expedido la Ordenanza No. 003-2006-MDP/C del 10 de febrero de 2006 mediante el cual se aprueba, en vía de regularización y formalización, el procedimiento de independización de terrenos en los sectores de San Fernando, Parcelación Casa Blanca, Huertos de Villena, Huertos de Lurín y Huertos de Pachacámac.

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3.5. Propuesta de modificación del Estatuto En consideración de todo lo expuesto, el Comité recomienda que se modifique el Estatuto para adecuarlo a los actuales intereses de los residentes de la Lotización Casa Blanca. En el Anexo adjunto se presentan las modificaciones propuestas, presentadas en forma tabulada, comparando los textos actuales con los textos propuestos. De ser aprobado por la Junta Directiva, la modificación del Estatuto tendría que ser sometida a la Asamblea General.

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4. TEMAS DESARROLLADOS

4.1. Empadronamiento

Como un primer paso para llevar a cabo el encargo de la Asociación, el Comité decidió llevar a cabo un empadronamiento de todos los lotes y sub-lotes que conforman la lotización Casa Blanca. El empadronamiento, llevado a cabo en los meses de septiembre y octubre pasados, permite llegar a las siguientes conclusiones:

4.1.1. Originalmente la lotización comprendía 193 lotes de aproximadamente

una hectárea cada uno. En la actualidad se han identificado 259 lotes y sub-lotes, y de estos se ha conseguido llenar 185 fichas, incluyendo ocho casos en que no se encontró a quien diera razón. Quedaron, por tanto, 74 lotes sin empadronar, los cuales ciertamente pueden contar con sub-divisiones adicionales, lo que hace que el total de lotes se estime actualmente en cerca de 300.

4.1.2. De los 185 lotes verificados, 115 han tenido cambio de nombre del

propietario o ahora se muestra un inquilino o residente. Dado que las fuentes de información para el empadronamiento (en muchos casos los guardianes), podrían no ser enteramente confiables, sugerimos que los nombres obtenidos del empadronamiento sean usados para convocatorias a reuniones o fines similares, pero que se mantenga los datos originales que probablemente están basados en información más confiable. Cuando la Asociación promueva nuevas afiliaciones, podría solicitar la presentación de evidencia de la propiedad u ocupación (título de propiedad, contrato de arrendamiento, etc.)

Número total lotes, inc. subdivisiones 259 Lotes con ficha (o dato de no haber quien de razón) 185 71% Lotes no empadronados 74 29%

Lotes con cambios en nombres de propietarios 115 62% 4.1.3. Un sorprendente 41% de los encuestados declara residir permanentemente

en sus lotes.

Residencia: Permanente 75 41% Una vez al mes 9 5% Una vez a la semana 38 21% Esporádico 19 10% Sin datos (respecto de total de lotes) 123 47%

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4.1.4. El 39% de los encuestados declara que el uso principal que da a su propiedad es para actividades agropecuarias. Debe destacarse que la mayoría de residentes que declaran tener usos agropecuarios se refieren a usos no comerciales. Uso principal del lote Agrícola, agropecuario, pecuario, avícola 72 39% Vivienda 51 28% Restaurante 2 1% Colegio 3 2% Otros o sin datos (respecto de lotes empadronados) 57 31%

4.1.5. El 57% de los encuestados cuenta con su propio pozo de agua. Sólo 64

propietarios, el 35%, declara que usa el agua de la Asociación. Esto parece contradictorio con los 90 asociados que pagan las cuotas, pero la explicación está en que algunos que pagan no han sido encuestados y otros pocos pagan, pero no usan el agua. Uso de agua de riego: (respuesta múltiple) Cuentan con pozo propio 106 57% Usan agua Asociación 64 35% Usan mita 30 16% Usan agua Min. Agricultura 33 18% Usan agua de Casinelli 6 3% Sin datos (respecto de lotes empadronados) - Total que pagan agua a Asociación 90 49%

4.1.6. Con 55%, la “seguridad” es el tema de mayor interés y preocupación, seguida por “electricidad” con 34% y “salubridad” también con 34%. Temas de interés y comentarios: (respuesta múltiple) Seguridad 101 55% Electricidad 62 34% Salubridad 62 34% Servicio Telefónico 29 16% Servicio TV 15 8% Alumbrado público 34 18% Pistas 13 7% Otros 50 27%

4.1.7. Sólo el 11% de los encuestados ha reportado tener correo electrónico, por lo que, lamentablemente, no se podrá contar con este eficiente medio para comunicarnos con todos.

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Estación bombeo 2

Estación bombeo 1

Reservorio 1

Estación bombeo 3

Reservorio 2

4.2. Sistema de Abastecimiento de Agua

4.2.1. Sistema existente – La Asociación cuenta con un sistema de abastecimiento de agua de regadío a partir de pozos. El agua es bombeada a reservorios y de allí descargada a una red de canales, principales y secundarios, para su distribución a los usuarios de acuerdo con un programa de entrega. Durante la época de avenida (enero/ marzo) se suspende el sistema de bombeo y se utiliza el agua del río en los momentos en que está disponible.

4.2.2. Pozos y Estaciones de bombeo – Se cuenta con tres conjuntos de pozos y

estaciones de bombeo, de las cuales solo uno, el número 3, se encuentra operando. Los otros dos están fuera de servicio por estar malogrados o caníbal izados sus equipos de bombeo. Los datos que se indican a continuación han sido tomados de los cuadernos de bitácora que llevaban

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los responsables del sistema, excelente práctica que lamentablemente ha sido descontinuada desde hace algunos años.

4.2.2.1. Estación N° 1 – El pozo tiene una profundidad de 58 m y fue

construido aproximadamente en 1980. En 1985 el Ministerio de Agricultura midió el caudal en 30 lps y el nivel dinámico en 20.87 m. El último reemplazo del equipo de bombeo se produjo en diciembre de 2000, instalándose una bomba Unitec sumergible de 2 etapas, con motor de 35 HP. Esta estación dejó de funcionar en enero del 2006. Recientemente el tablero y el cable de la bomba han desaparecido, aparentemente se los han robado.

4.2.2.2. Estación N° 2 – El pozo tiene una profundidad de 60 m y fue construido aproximadamente en 1981. En 1994 se midió un caudal inicial de 30 lps, que luego se redujo a 24 lps. El último reemplazo del equipo de bombeo se produjo en enero de 1995, instalándose una bomba Grumdfos de 30 HP (22 kW). No está en funcionamiento desde hace algunos años.

4.2.2.3. Estación N° 3 – El pozo tiene una profundidad de 68 m y fue construido aproximadamente en 1983. En diciembre 2000 se reemplazó la bomba original Hidrostal por una nueva marca Pleuger de 4 etapas, con motor de 48.5 HP (36 kW). Esta estación es la única actualmente operativa.

4.2.2.4. Suministro eléctrico – Cada una de las estaciones de bombeo cuenta con su propio suministro de electricidad, proporcionados por la empresa Luz del Sur. Cada estación tiene una potencia contratada de 45 mW, y los suministros están identificados como: (i) Estación N° 1 – Suministro N° 704515; (ii) Estación N° 2 – Suministro N° 704514; y, (iii) Estación N° 3 – Suministro N° 704513.

4.2.2.5. Costos de la electricidad – Los servicios que presta Luz del Sur se facturan bajo la opción tarifaria BT2, que corresponde a baja tensión, en la que se miden y facturan separadamente la energía y la potencia, tanto en horas de punta como fuera de punta. Los recibos mas recientes corresponden al mes de octubre 2006, con el siguiente desagregado: (cifras en soles)

Estación N° 1 Estación N° 2 Estación N° 3 Cargo fijo 4.24 4.24 4.24 Mant. y reposición 2.80 2.80 2.80 Consumo energía fuera punta

864.72

Consumo energía reactiva inductiva

67.24

Potencia horas punta 827.01 Exceso potencia fuera de punta

464.40 644.36

Alumbrado público 0.62 0.62 155.54

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Interés compensatorio

3.93 0.03 10.11

IGV 90.45 1.47 489.45 Interés moratorio 0.28 0.15 SubTotal del mes 566.72 9.16 3,065.62 Deuda vencida 670.70 Redondeo (0.02) (0.06) (0.02) Total 1,237.42 9.10 3,065.60

4.2.2.6. Hemos observado que la Estación N° 1 fue dejada de usar en el mes de febrero 2006, pero por alguna razón tuvo un reducido uso en el mes de mayo, consumiendo algo de energía y por lo tanto interrumpiendo el período de no utilización requerido para que se suspenda el cobro por potencia, que entendemos es de seis meses. Esta es la razón por la que Luz del Sur ha facturado S/. 566.72 por el mes de octubre pese a que no hubo consumo alguno (ver la tabla anterior), situación que no se da en el caso de la Estación 2 que si está inactiva. La conclusión es que, a menos que se tenga la posibilidad de utilizar esta estación en forma normal, no debe arrancarse por períodos cortos ya que se generan gastos innecesarios, del orden de S/. 600 por mes, debido al cargo de potencia.

4.2.2.7. La Estación N° 3, la única actualmente en servicio, tuvo un consumo de energía en octubre pasado de 7,212 kWh, que es aproximadamente el promedio para los meses en que se bombea agua. Conforme se ve en la tabla anterior, el costo de este suministro fue de S/. 3,065.60. Hemos percibido que existe la creencia que reduciendo el tamaño del equipo de bombeo y cambiando la opción tarifaria a la BT5B, se podría reducir sustancialmente el costo mensual de la energía eléctrica. Opinamos que este es un tema debatible. En primer lugar, si el suministro actual de agua de la Estación N° 3 es el adecuado para el sector que sirve, un equipo de bombeo de menor capacidad resultaría en un servicio deficitario, vale decir, a menor capacidad de bombeo evidentemente habrá menos agua disponible. Si se desea mantener el actual volumen de agua bombeado, el consumo de energía eléctrica será semejante al actual, aun cuando se reemplace la bomba (excepto por ligeras diferencias por distintas eficiencias de las bombas) El otro factor en el costo mensual está referido a la opción tarifaria que se adopte. A continuación presentamos un cuadro comparativo del costo del servicio eléctrico considerando la tarifa BT2 (actual) versus la tarifa BT5B vigentes en octubre pasado, aplicadas a la demanda real del mismo mes:

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BT2 BT5B Unidad Unitario

Total soles

Unitario

Total soles

Cargo fijo+ mant. y repos.

S/. 7.04 7.04 2.90 2.90

Energía punta Cent/kWh 14.73 - 31.79 - Energía f/punta

Cent/kWh 11.99 864.72 31.79 2,292.69

Potencia punta

S/./kW mes 41.60 827.01

Exceso potencia f/punta

S/./kW mes 32.25 644.36

Alumbrado público

155.54 155.54*

Energía reactiva inductiva

Cent/kVArh 4.17 67.24

Interés compensatorio

10.11 10.11*

SUB-TOTAL 2,576.01 2,461.24 IGV 489.44 467.64 Interés moratorio

0.15

TOTAL Luz del Sur

3,065.60 2,928.88

* Por simplicidad estos dos valores han sido asumidos como iguales para ambas tarifas. Como puede observarse, el cambio de tarifa a la BT5B solo resultaría en una reducción de S/.136.72 ó 4.5% en el costo mensual. A mayores horas de bombeo la diferencia tiende a reducirse y aun a revertir a favor de la BT2.

4.2.2.8. Tenemos entendido que los trámites necesarios ante Luz del Sur para cambiar de opción tarifaria no han podido ser llevados a cabo debido a la falta de formalización de la Junta Directiva. Los requisitos de Luz del Sur para atender una solicitud de cambio de tarifa o de suspensión del servicio son la presentación del título de propiedad y el poder de la persona que actúa en representación de la Asociación.

4.2.3. Estanques de almacenamiento – Existen dos reservorios, solo uno de

ellos en operación.

4.2.3.1. Reservorio N° 1 – ubicado junto a la estación de bombeo N° 1, no está en uso desde hace mucho tiempo. Las paredes internas han sido revestidas en piedra, no así el fondo.

4.2.3.2. Reservorio N° 2 – ubicado junto a la estación de bombeo N° 3, cuenta con una capacidad de almacenamiento de agua de

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aproximadamente 12,000 m3 (50 x 60 x 4 m). Actualmente almacena el agua extraída por la estación N° 3.

4.2.4. Sistema de canales de distribución – Existen aproximadamente 10 km de

canales principales (que corren de Norte a Sur) y secundarios (que corren de Oeste a Este).

4.2.5. Régimen de distribución del agua – los usuarios que están al día en sus

pagos reciben agua, quincenalmente, durante 2 horas por hectárea. Actualmente hay 90 asociados que pagan la cuota mensual por uso del agua. No hay un dato preciso sobre cuantos de ellos reciben el agua (serían 64 según la encuesta del empadronamiento), ni sobre cuantos otros la reciben sin hacer los pagos correspondientes.

El sistema de distribución es en nuestra opinión ineficientemente operado, por las siguientes razones:

4.2.5.1. Se atiende a los lotes a pedido, en forma dispersa en cuanto a su ubicación dentro de la lotización. Una distribución eficiente lo haría cubriendo el área en forma progresiva de manera que el flujo pase de un lote a otro sin pérdida de tiempo ni agua.

4.2.5.2. Se permite que usuarios que tienen más de un lote, reciban el agua para uno de estos lotes y luego la deriven hacia otro lote aun que esté ubicado a cierta distancia.

4.2.5.3. No hay una forma efectiva de verificar la toma indebida de agua por usuarios no autorizados.

Esta situación deberá ser analizada y redefinida en el estudio que estamos recomendando.

4.2.6. Rediseño del sistema - Incentivados por el alto costo del suministro

eléctrico se ha considerado el reemplazo del equipo de bombeo de la estación N° 3 por una bomba de menores dimensiones, habiéndose mencionado que “una bomba de 2 o 3 pulgadas sería suficiente”. El Comité desea enfatizar que la optimización del sistema de abastecimiento de agua de riego y la eventual reducción del costo de energía eléctrica debe ser el resultado de un estudio hecho por un profesional competente. La improvisación podría resultar en mayores costos y deterioro del servicio.

4.3. Sistema de Seguridad

4.3.1. Propósito - La idea central consiste en cerrar, hasta donde sea posible, el perímetro de la parcelación, de manera de controlar el acceso de personas

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que no sean residentes de la misma y de sus vehículos. Este objetivo no es simple dada la configuración irregular de la parcelación.

4.3.2. Medios: En el plano correspondiente (disponible en las oficinas de la

Asociación) se han marcado los elementos del encerramiento, que incluyen: (i) Instalación de tranqueras en cuatro puntos; (ii) Cierre de tres vías de acceso con pilotes de concreto; y, (iii) Contratación de una empresa privada especializada que se encargaría del control de las tranqueras, de llevar a cabo rondas dentro del área y de constituir una base de operación, manteniendo una estrecha coordinación con la policía local.

4.3.3. Condiciones: Para lograr el objetivo de contar con una seguridad integral

es indispensable contar, además, con lo siguiente: (i) Señalización de calles; (ii) Restricción de tránsito a moto-taxis y camiones; (iii) Control de quioscos, erradicando la venta de licor; (iv) Ampliar la red de alumbrado público por la empresa Luz del Sur; y, (v) Mejorar la seguridad ambiental ejerciendo un adecuado control sobre las granjas.

4.3.4. Otros mecanismos de prevención:

4.3.4.1. Gestionar la asignación por la policía de un vehículo que tienen

disponible, para que sea destinado al patrullaje y control del tránsito en el área de la parcelación;

4.3.4.2. Coordinación y apoyo constante con la Compañía de Bomberos de Pachacámac;

4.3.4.3. Dotación de distintivos vehiculares a los residentes;

4.3.5. Requerimientos:

4.3.5.1. La ejecución de este plan de seguridad requerirá de un presupuesto de inversión (tranqueras, pilotes, reparación de patrullero, etc.), y de un presupuesto operativo mensual (honorarios de firma de seguridad, operación y mantenimiento de patrullero, etc.).

4.3.5.2. Mediante concurso u otro procedimiento transparente, se deberá obtener de tres empresas de seguridad la cotización para la prestación de los servicios de seguridad que se definan. Las empresas convocadas deberán emitir sus observaciones y recomendaciones sobre el esquema propuesto en este informe.

4.3.5.3. En el futuro, una vez que se adquiera la experiencia necesaria, se podría considerar la prestación del servicio por personal directamente contratado por la Asociación, con lo cual seguramente se reducirían los costos, aun que también se aumentaría la responsabilidad de la Junta Directiva y el riesgo que el sistema no sea tan eficiente que si es manejado por profesionales en el tema.

4.3.6. Presupuesto:

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Solo como referencia, se contacto con la empresa que brinda seguridad a la parcelación San Fernando que colinda con nuestra parcelación. Dicha empresa nos ha indicado que el costo es de S/. 1,600 mensuales por puesto de seguridad. El gasto mensual dependerá del número de puestos de control que finalmente se establezca. El costo de las cuatro tranqueras con caseta para control de las mismas se ha estimado en S/. 1,000 c/u. El tema de asignación de una unidad de la Policía Nacional y su mantenimiento debe ser contemplado cuando la Asociación este funcionando.

4.4. Otros Temas de interés para la Asociación Dada la amplitud del tema, presentamos a continuación una relación de aspectos puntuales, no necesariamente en orden de importancia:

4.4.1. Relación con Autoridades

4.4.1.1. Municipalidad – Tratándose del órgano de gobierno local, es de

vital importancia que la Asociación establezca una relación de trabajo con ella, basada en una actitud de colaboración más que de confrontación o reclamo. Deberá coordinarse reuniones periódicas con la actual alcaldesa y en su momento con el alcalde electo. La agenda a tratar podría incluir: (i) Quioscos, conocer si están autorizados y que tipo de autorización tienen, cual es el área máxima que pueden ocupar, si hay un límite al número de quioscos autorizados (sugiriéndose que sean los actuales: dos en la Alameda, dos junto al río y uno en la calle 4 e instalación de baños públicos en los mismos; (ii) Canales de regadío, definición de la responsabilidad por la reparación (hay 4 rotos) y mantenimiento de los mismos; (iii) Explicación sobre el deterioro causado en la recientemente reparada Av. Paul Paulet por las instalaciones de desagüe que, además, han sido abandonadas; (iv) Limpieza permanente de calles; (v) Señalización de calles colocando letreros con sus nombres en cada esquina; (vi) Establecimiento de sitios para el acopio de maleza; (vii) Eliminación de la contaminación ambiental producida por el quemado de llantas usadas como combustible; granjas de gallinas, granjas de porcinos, establos lecheros y de engorde (viii) creación de la Alameda ecológica o Paseo ecológico (vía auxiliar Av. Paul Poblet) Debe mencionarse que uno de los candidatos a la alcaldía ofreció proporcionar la maquinaria pesada para la limpieza general de las vías en Casa Blanca, condicionado a que la Asociación asuma el

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costo del combustible y operadores. Los asociados colaborarían con la limpieza.

4.4.1.2. Comisaría – Será preciso establecer una fluida relación con el Comisario, elemento fundamental en el sistema de seguridad que se establezca. En este tema, debe mencionarse que la comisaría cuenta con una camioneta pick-up donada por la firma EXSA, que no está siendo utilizada, que podría ser asignada al servicio de nuestra parcelación;

4.4.2. Servicios Públicos

4.4.2.1. Alumbrado Público - en coordinación con el Municipio, solicitar a

Luz del Sur la ampliación de este servicio hasta cubrir la totalidad de la parcelación. Para esto se requerirá que el Municipio proporcione los cortes seccionales de las vías. El cableado debería ser subterráneo para no interferir con los programas de arborización que se lleven a cabo.

4.4.2.2. Telefonía – en coordinación con el Municipio, lograr que la empresa Telefónica cambie sus instalaciones a subterráneas, para evitar los constantes robos de cables que dejan sin este importante servicio a la población;

4.4.2.3. Tránsito vehicular – (i) Colocación de señales de tránsito informativas y preventivas; (ii) Instalación de rompe-muelles donde se determine que se dan excesos de velocidad; (iii) prohibición al tránsito de vehículos pesados de carga; (iv) Regulación de la circulación de moto-taxis, que deberían ser empadronados por el Municipio;

4.4.2.4. Ornato y buenas costumbres – (i) Nivelación y limpieza de calles; (ii) Recojo de maleza de los puntos de acopio pre-establecidos, de lunes a viernes; (iii) Cumplimiento de la reglamentación que se establezca para los quioscos; (iv) Arborización general de las calles y oportuna poda de los mismos; (v) En coordinación con el Municipio y la Junta de Regantes, limpieza de canales por lo menos dos veces al año; (vi) Prevenir la contaminación ambiental, reprimiendo a los responsables de la misma; (vii) Colocación, en lugares pre-establecidos, de cilindros para el acopio de basura; (viii) Prohibición del consumo de bebidas alcohólicas en los puntos de expendio;

4.4.3. Posibles Ingresos

La realización de muchos de estos proyectos demandaría un financiamiento adecuado. Para este fin se proponen las siguientes ideas: (i) Venta de agua a camiones cisternas, a partir del pozo N° 3; (ii) Venta de agua por canales de riego del reservorio 1; (iii) Venta de agua por tuberías del reservorio 2; (iv) Posible alquiler del antiguo reservorio, por

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ejemplo a criadores de tilapias, camarones, etc.; (v) Concesión del reservorio para actividades recreativas, por ejemplo, para la colocación de botes; (vi) Conversión de la maleza en abono vegetal; (vii) Alquiler de caballos para paseos por la Alameda y áreas aledañas; y, (viii) Alquiler del local para eventos.

4.4.4. Promoción de Relaciones Sociales

Estimamos importante se promueva el establecimiento de vínculos de amistad entre los residentes, y al mismo tiempo, de ser posible, se incremente el número potencial de asociados.

4.4.4.1 En este sentido, se recomienda: (i) Invitar a los vecinos de Tomina a formar parte de nuestra Asociación; (ii) Invitar a un vecino de San Fernando, que ha expresado interés, a formar parte de nuestra Asociación;

4.4.4.2. Fomentar la constitución del Club de Leones (¿o Rotarios?), o de un Comité de Damas para que canalicen la asistencia social que la Asociación decida emprender;

4.4.4.3. Fomentar la creación de un grupo Scout o similar para el desarrollo de los jóvenes.

4.4.5. Local de la Asociación Casa Blanca

Actualmente el local social (junto al reservorio N° 1) es precario, con escasas facilidades para las tareas administrativas y reuniones sociales. Recomendamos se considere un proyecto especial para construir un local moderno equipado para recibir a los asociados, familiares y amigos de manera de desarrollar una comunidad integrada y con objetivos comunes. Las instalaciones que podrían considerarse son: (i) Cancha multipropósito (fulbito, voley, basket); (ii) Cancha de bochas; (iii) Salón de juegos, reuniones, cafetería; (iv) Cercado de la propiedad; (v) Juegos para niños (columpios, toboganes y otros sobre arena); (vi) Reparación de baños e infraestructura existente; (vii) Construcción de oficina; y, (viii) Caseta de control de las instalaciones. Las posibles fuentes de financiamiento están señaladas en el numeral 4.4.3.

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5. ASPECTOS ECONOMICOS

5.4. Informe del Tesorero por el ejercicio 2005

En su oportunidad, el señor Alberto Amiel, Tesorero de la Asociación, presentó un informe detallado de los ingresos y egresos de la Asociación en el ejercicio 2005, el cual se muestra a continuación:

2005 Ingresos Egresos Enero 6,199.00 3,130.80 Febrero 3,683.00 12,961.30 Marzo 6,486.00 5,313.20 Abril 2,933.00 2,798.90 Mayo 8,438.00 4,716.90 Junio 4,616.00 4,606.70 Julio 3,421.00 5,673.70 Agosto 7,732.00 3,814.00 Septiembre 3,113.00 5,090.60 Octubre 8,205.00 5,083.90 Noviembre 6,209.00 5,551.40 Diciembre 5,035.00 8,385.70 Sub totales cuotas 66,070.00 67,127.10 Resultado Yunza 1,060.00 Totales del año 67,130.00 67,127.10 Saldo año anterior 3,672.21 Total 70,802.21 67,127.10

Del cuadro anterior se desprende que en el ejercicio 2005, los ingresos y egresos fueron prácticamente iguales, quedando al cierre del año un superávit de S/. 3,675.11 similar al existente a fines del 2004. Según el mismo informe, existe, además, un depósito en un banco por US$ 3,603.86 que no puede ser retirado por estar en una cuenta mancomunada a nombre de los señores Alberto Amiel y Luís Abram, éste último lamentablemente fallecido. Se deberá ver la manera de liberar estos recursos. El rubro de gastos, desagregado por la naturaleza de los mismos, fue reportado por el Tesorero como sigue: Concepto Soles % Energía eléctrica 47,990.10 71.5%Personal 7,890.00 11.8%Gratificaciones 500.00 0.7%Indemnizaciones 1,000.00 1.5%Mita 2,700.00 4.0%Limpieza de canales 1,230.00 1.8%

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Mantenimiento de compuertas 540.00 0.8%C. Vaso de Leche 1,300.00 1.9%Teléfono 758.10 1.1%Útiles de escritorio 205.00 0.3%Impuesto Predial y arbitrios 893.00 1.3%Gasto social 668.70 1.0%Adquisiciones 172.20 0.3%Gastos representación y movilidad 780.00 1.2%Préstamo Yunza 500.00 0.7% Total 67,127.10 100.0%

Los siete primeros ítems, que se relacionan directamente con el suministro de agua de riego, suman S/. 61,850 representando el 92.1% del total de gastos, confirmando que este suministro es prácticamente la única actividad y actual razón de ser de la Asociación. Se aclara que el alto costo de la electricidad se debe a la potencia contratada para los tres sistemas de bombeo (de los cuales dos no funcionan). Se ha tratado de cambiar el servicio a otros de 20 kW, pero el trámite ante la empresa distribuidora no ha procedido aparentemente por no tener la Asociación la documentación al día (título de propiedad y actual Junta Directiva inscrita en los registros públicos).

5.5. Presupuesto 2007

Evidentemente la formulación del presupuesto para el próximo año y años subsiguientes dependerá de las decisiones que se adopten respecto al futuro de la Asociación. Es de esperarse que, de no producirse cambios en los fines de la Asociación, los futuros presupuestos serán muy similares al reportado para el 2005, debiendo enfrentar el tesorero de turno el reto de cómo pagar cada mes la cuenta de electricidad y a veces no tener los medios para hacerlo, como entendemos ha ocurrido recientemente, en un entorno en que los asociados usuarios del agua de riego muestran cierta morosidad en el pago; los no usuarios no tienen ningún interés en pagar por un servicio que no requieren; y, por último, los residentes no asociados no desean asociarse por que tampoco quieren pagar por un servicio no deseado. Bajo este análisis, resulta irrelevante la elaboración un presupuesto detallado para el 2007, pero si es importante señalar los conceptos que, creemos, deberían aplicarse una vez que se haya definido el futuro de la Asociación. Tales conceptos serían:

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5.5.4. Hacer extensivo el derecho a ser asociado a todo residente legítimo de un lote o sub-lote de la Lotización, para captar el máximo de asociados, en el extremo incorporando a los 300 residentes estimados en la actualidad;

5.5.5. A la condición genérica de “Asociado”, agregar una condición facultativa

de “Asociado Regante”. Es decir, todo residente que solicite ingresar a la asociación lo hace como Asociado, y si voluntariamente lo pide, se incorpora como Asociado Regante.

5.5.6. Al preparar el presupuesto de egresos se identificará aquellos que son

parte de la administración y de la prestación de los nuevos servicios que se recomiendan en otras partes de este informe, distinguiéndolos de los egresos vinculados al suministro de agua de riego. Habría, por tanto, un presupuesto de gastos comunes y otro de gastos de suministro de agua.

5.5.7. El total de egresos comunes más el 20% de los gastos de suministro de

agua, deberán ser cubiertos por las alícuotas de todos los asociados (sean o no regantes). El restante 80% de los gastos del suministro de agua sería cubierto por una cuota adicional a la normal, que solo sería pagada por los Asociados Regantes.

5.5.8. La explicación para que todos los asociados deban pagar una parte del

gasto del suministro de agua, aunque algunos no la usen, está en que de este modo todos protegemos la condición rural de la lotización. Si, egoístamente, los no regantes se negasen a asumir una parte menor del costo del riego, se estaría debilitando la posibilidad de vivir en el campo a la que muchos aspiramos.

5.6. Análisis teórico de las cuotas societarias requeridas

Utilizando los conceptos expuestos en el numeral anterior, vamos a formular una hipótesis del monto de las futuras cuotas: normal y adicional por regante. Para este fin, asumiremos que:

5.6.4. El actual número de asociados activos, que pagan sus cuotas, se incrementa de 90 a 200 (sobre un máximo estimado en 300);

5.6.5. El número de asociados regantes asciende a 80 (actualmente 90 pagan las

cuotas, pero solo 64 se declaran regantes);

5.6.6. El costo anual de administración y servicios comunes, y el del suministro de agua de riego se estiman respectivamente en:

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Servicios comunes Costo Estimado Anual

Soles Administración 12,000.00 Seguridad 60,000.00 Salubridad 6,000.00 Ornato 6,000.00 Otros 6,000.00 Total 90,000.00 Suministro de agua 72,000.00

5.6.7. Las cuotas mensuales hipotéticas serían:

Cuota normal para todos %

Monto Soles

Número Estimado de Asociados

Cuota mensual Soles

- Por costo de servicios comunes 100% 90,000.00 37.50 - Parte del costo del suministro de agua 20% 14,000.00 6.00 - Total cuota normal 104,000.00 200 43.50

Cuota adicional para regantes 80% 57,600.00 80 60.00

Es decir, cada uno de los 200 hipotéticos asociados pagaría una cuota mensual de S/. 43.50 por hectárea o fracción de hectárea; y los 80 hipotéticos asociados regantes pagarían un adicional de S/. 60.00 por hectárea, con un total de S/. 103.50 mensuales. Por cierto estas cifras variarán en tanto el número real de asociados y asociados regantes difieran de los estimados, y también dependerán de los costos reales de los servicios propuestos.

5.7. Inversiones – Gastos Extraordinarios

Las inversiones y otros gastos mayores, de naturaleza extraordinaria que apruebe la Asamblea y/o la Junta Directiva, tendrían que ser financiados con cuotas extraordinarias, donaciones e ingresos por eventos que la Asociación lleve a cabo, o más probablemente, con una combinación de estos elementos.

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6. COMUNICACIONES

Un tema recurrente en las conversaciones con los residentes ha estado referido al desconocimiento sobre la razón de ser de la Asociación debido a falta de comunicación completa y oportuna. La impresión es, en general, que la Asociación solo tiene como fin el abastecimiento del agua de regadío y que si uno no tiene interés en usar esta agua, no habría razón para asociarse ni pagar cuotas. Sin embargo, durante el empadronamiento ha sido evidente que muchos residentes si están interesados en participar en la Asociación, si ésta adoptase otros objetivos, principalmente el de seguridad. Por lo menos en los últimos tiempos, las únicas comunicaciones de la Asociación han sido las citaciones a reuniones, que como ya hemos visto no eran atendidas. La recomendación mayoritaria recibida de los asociados es que la Asociación debe contar con medios de difusión de sus fines y actividades, que se emitan periódicamente. En nuestra opinión, esto requerirá que la Junta Directiva constituya un comité de redacción de boletines informativos, que incluyan no solo la problemática de la Asociación, sino también temas de interés general como por ejemplo las posibilidades de turismo en la zona, las actividades agropecuarias que algunos residentes llevan a cabo, fotografía de la naturaleza, etc. La distribución de esta información debería ser principalmente por Internet, mediante la creación una página web de la Asociación, a la cual cualquier persona pueda acceder. Sugerimos que este informe sea uno de los primeros documentos en ser incluidos en tal página.

7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

7.1 Llevar a cabo una amplia difusión del presente informe durante el mes de

Diciembre.

7.2 Convocar a la Asamblea General, a más tardar en el mes de Enero 2007, que tenga como agenda los siguientes puntos:

7.2.1 Aprobación de la modificación del Estatuto Social en los términos

propuestos en documento adjunto que forma parte del presente informe; 7.2.2 Elección de la Junta Directiva para el período 2007/2008; 7.2.3 Aprobación, en principio, del contenido de este informe. 7.2.4 Aprobación en vía de regularización de todos los acuerdos adoptados por

la Junta Directiva y Asamblea General desde 1996, lo que permitirá la inscripción del nombramiento de la Junta Directiva en los Registros Públicos. El borrador del acta se adjunta como parte de este informe.

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7.3 Llevar a cabo una campaña de captación de nuevos asociados, bajo el nuevo Estatuto.

7.4 La nueva Junta Directiva debería abocarse, hasta donde sea factible, a llevar a

cabo las ideas acá propuestas, empezando, dada su importancia, por la contratación de los servicios de una firma o profesional independiente para que haga un estudio del sistema de abastecimiento de agua.

8. AGRADECIMIENTO

Los integrantes del Comité Especial agradecemos a la Junta Directiva y Asamblea por la confianza depositada en nosotros, así como a los numerosos residentes de Casa Blanca que nos prestaron su amable colaboración, proporcionándonos sus datos e importantes opiniones. Esperamos que el contenido de este informe cumpla con el encargo recibido y aspiramos a que sea de alguna utilidad a la próxima Junta Directiva que se elija, para orientar su actuación.

EL COMITÉ ESPECIAL Casa Blanca, 30 de noviembre de 2006 ANEXOS:

1. Fichas de empadronamiento (185 hojas) y Archivo Excel con resumen tabulado de Empadronamiento.

2. Proyecto de Acta de la Asamblea General ratificando acuerdos. 3. Propuesta de modificaciones al Estatuto Social.

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