Investimento em Condo-Hotéis - investidor.gov.br · 1. para que estejamos diante de um security, ... de investimento coletivo ... Fatores de risco incidentes sobre a oferta e o

Investimento em

Condo-Hotéis

Investimento em Condo-Hotéis

Paulo Ferreira Dias da Silva

Graduado em Economia e em Direito pela USP.

Especialista em Regulação do Mercado de Capitais

pelo Instituto de Economia da UFRJ.

Mestre em Direito Constitucional pela PUC-Rio.

Mestre em Direito Civil pela Universitat de Girona.

Analista de mercado de capitais da Comissão de

Valores Mobiliários.

Advogado no Rio de Janeiro.

Investimento em Condo-Hotéis

As opiniões aqui emitidas são de minha

inteira responsabilidade e podem não

coincidir com a opinião da CVM.

Os casos citados são públicos.

O que é Condo-Hotel?

Empreendimento imobiliário, organizado em condomínio regido pela Lei de Incorporações (nº 4.591/64) e/ou pelo Código Civil Brasileiro, utilizado na exploração da atividade econômica hoteleira.

Quando financiado por meio de oferta pública, constitui valor mobiliário, atraindo a regulação da CVM.

O que é Valor Mobiliário?

Lei nº 6.386/76:

Art. 2o São valores mobiliários sujeitos ao regime desta Lei:

I - as ações, debêntures e bônus de subscrição;

II - os cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados de desdobramento relativos aos valores mobiliários referidos no inciso II;

III - os certificados de depósito de valores mobiliários;

IV - as cédulas de debêntures;

V - as cotas de fundos de investimento em valores mobiliários ou de clubes de investimento em quaisquer ativos;

VI - as notas comerciais;

VII - os contratos futuros, de opções e outros derivativos, cujos ativos subjacentes sejam valores mobiliários;

VIII - outros contratos derivativos, independentemente dos ativos subjacentes; e


IX - quando ofertados publicamente, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros.

(Há exceções legais)


Definição genérica de valor mobiliário

Inspirada no conceito de security,

estabelecido em decisão da Suprema Corte

dos EUA, datada de 1946, para o caso

S.E.C. v. W. J. Howey Company.


DEFINIÇÃO DE SECURITY DA SUPREMA CORTE AMERICANA

Todo contrato, transação ou esquema através do qual uma pessoa aplica o seu dinheiro em um empreendimento comum, com o objetivo de obter lucro, em virtude exclusivamente dos esforços que venham a ser desenvolvidos pelo lançador ou por uma terceira pessoa.


Howey Test:

A security is a transaction whereby (1) a

person invests his money (2) in a common

interprise and (3) is led to expect profits

(4) solely from the efforts of the promoter

or a third party.


Caso Howey: Constituem security os títulos

(ações, debêntures, partes beneficiárias)

emitidos por uma sociedade por ações. Mas

também configuram security os investimentos

em atividades econômicas diversas, como

em gleba de terra, loteamento,

empreendimentos rurais, obras de

construção civil etc., desde que os

recursos nelas investidos sejam obtidos

junto ao público (e não haja expressa

exclusão legal).


Voto do Diretor Marcos Barbosa Pinto (Processo CVM RJ 2007/11.593, julgado em 22.01.2008)

O inciso IX foi claramente inspirado em decisões da Suprema Corte dos Estados Unidos a respeito do conceito de security, em particular, no caso SEC v. W. J. Howey Company.

Neste caso, a Suprema Corte decidiu adotar um "princípio flexível e não estático, capaz de se adaptar aos variáveis e incontáveis arranjos criados por aqueles que captam dinheiro de terceiros."


Analisando este conceito, a doutrina e a jurisprudência norte-americanas destacam cinco elementos:

1. para que estejamos diante de um security, uma pessoa deve entregar sua poupança a outra com o intuito de fazer um investimento;

2. a natureza do instrumento pelo qual o investimento é formalizado é irrelevante, pouco importando se ele é um título ou contrato ou conjunto de contratos;


3. o investimento deve ser coletivo, isto é, vários investidores devem realizar um investimento em comum;

4. o investimento deve ser feito com a expectativa de lucro, cujo conceito é interpretado de maneira ampla, de forma a abarcar qualquer tipo de ganho; e

5. o lucro deve ter origem exclusivamente nos esforços do empreendedor ou de terceiros, que não o investidor.


Sem muitas dificuldades, podemos perceber que estas diretrizes encontraram acolhida no inciso IX do art. 2º da Lei nº 6.386/76, que estabeleceu os seguintes requisitos para a caracterização dos valores mobiliários:

1. deve haver um investimento ("IX - ... quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo ...");


2. o investimento deve ser formalizado por um título ou por um contrato ("IX - ... quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo ...");

3. o investimento deve ser coletivo, isto é, vários investidores devem investir sua poupança no negócio ("IX - ... quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo ...");


4. o investimento deve dar direito a alguma

forma de "remuneração", termo ainda mais

amplo que o correlato "lucro" utilizado no

direito norte-americano ("IX - ... títulos ou

contratos de investimento coletivo, que

gerem direito de participação, de parceria ou

de remuneração ...");


5. a remuneração deve ter origem nos esforços

do empreendedor ou de terceiros que não o

investidor ("IX - ... cujos rendimentos advêm do

esforço do empreendedor ou de terceiros"); e

6. os títulos ou contratos devem ser objeto

de oferta pública, requisito que não encontra

similar no conceito norte-americano mas que se

coaduna perfeitamente com o sistema

regulatório dos Estados Unidos ("IX - quando

ofertados publicamente, quaisquer outros títulos

...").


Voto do Diretor Luiz Antonio de Sampaio Campos

(Processo CVM RJ 2003/0499, de 28.08.2003)

“o conceito de valor mobiliário, do ponto de vista técnico-doutrinário, não tem grande importância, havendo até mesmo dificuldade em se definir conceitualmente o que seja um valor mobiliário”.


A caracterização de valor mobiliário passa

necessariamente pelo esforço de captação

da poupança pública com a conotação de

investimento, ou mesmo especulação, por

parte dos doadores dos recursos: “esta

sempre foi a tônica da definição de

valores mobiliários para fins de regulação

pela CVM, muito embora não fosse assim

tão explícita, não obstante fosse intuitiva”.


“a melhor interpretação do art. 2º da Lei nº

6.385/76” é “aquela que o lê como se

houvesse um complemento no sentido de

que são valores mobiliários sujeitos ao

regime desta Lei ‘quando ofertados ou

negociados publicamente’".

O Condo-Hotel Valor Mobiliário

Incortel - Processo CVM RJ 2014/1503

• Frações de condomínio regido pelo Código

Civil (restrições da legislação municipal)

• Matrícula única no RGI


DECISÃO DO COLEGIADO:

O Colegiado da CVM deferiu o pedido de

dispensa de registro, condicionando-a à

realização de ajustes no que se refere ao

público alvo da oferta.


Oferta exclusivamente destinada a

investidores que se enquadrem no

conceito de investidor qualificado previsto

no art. 109 da Instrução CVM 409, e que:

(i) possuam ao menos R$ 1,5 milhão de

patrimônio; ou, alternativamente, (ii)

invistam ao menos R$ 1 milhão na Oferta.


Os Requerentes serão responsáveis por

verificar o atendimento aos requisitos

patrimoniais dos investidores,

examinando, para tanto, extrato bancário,

declaração de imposto de renda, escritura

de imóvel, ou documento equivalente.


STX - Processo CVM RJ 2014/6342

• Condomínio regido pela Lei de Incorporações

• Unidade imobiliária com registro individual no

RGI


DECISÃO DO COLEGIADO

O Colegiado da CVM autorizou a oferta sem restringir o público alvo, mas destacou a importância de que as informações divulgadas na oferta reflitam clara e fielmente as características do negócio, alertando o investidor para os riscos por ele assumidos, inclusive o da possibilidade de chamamento de capital adicional, além do aplicado na aquisição da unidade imobiliária, caso o mau desempenho do empreendimento o necessite.


ODEBRECHT – Processo CVM RJ 2014/5323

• Condomínio regido pela Lei de Incorporações

• Unidade imobiliária com registro individual no

RGI


DECISÃO DO COLEGIADO:

O Colegiado reiterou a importância de que as

informações divulgadas no âmbito da Oferta reflitam

de maneira clara e fidedigna as características do

negócio, com linguagem serena e moderada,

inclusive alertando o investidor para os principais

riscos e compromissos associados aos CICs, como

por exemplo a necessidade de aporte financeiro

adicional aos custos de aquisição da unidade

imobiliária.


O Colegiado, na oportunidade, ressaltou

que as informações financeiras e

contábeis do empreendimento, trimestrais

e anuais, devem ser submetidas a auditor

independente registrado na CVM e

divulgadas aos investidores durante toda

a vida do empreendimento.

Dispensa de Registro Condo-Hotéis

POSSIBILIDADE:

Art. 4º da Instrução CVM 400

“sempre observados o interesse público, a

adequada informação e a proteção ao

investidor”


RESPONSABILIDADE

Art. 56 da Instrução CVM 400:

O ofertante é o responsável pela

veracidade, consistência, qualidade e

suficiência das informações prestadas por

ocasião do registro e fornecidas ao

mercado durante a distribuição.


São considerados ofertantes:

As contrapartes dos investidores nos contratos que compõem o CIC: compra e venda de imóvel, cessão, locação, prestação de serviços, operação de hotel, sociedade em conta de participação ou quaisquer outros que sejam ofertados ao investidor, a título facultativo ou compulsório, relacionados ao empreendimento hoteleiro a ser explorado.

- Possibilidade de diferentes modelos jurídicos


Documentos elaborados pelos ofertantes

e examinados pela CVM para serem

disponibilizados ao público:

I – Prospecto Resumido da Oferta, contendo

no mínimo as seguintes informações:

Todo e qualquer custo, aporte, despesa,

taxa, ou retenção de lucro que sejam ou

possam vir a ser arcados pelos investidores.


Identificação da construtora, da incorporadora e

da administradora hoteleira;

Descrição do empreendimento;

Resumo das disposições contratuais que regulam

as relações entre os investidores em cotas,

frações ou unidades imobiliárias, e os ofertantes;

Informações claras, completas e precisas sobre a

remuneração prevista dos investidores e da

administradora hoteleira.


Fatores de risco incidentes sobre a oferta e o

negócio, apresentados em ordem de

especificidade, do mais específico ao mais

genérico, abordando, necessariamente:

(a) a possibilidade de os investidores não obterem lucro

ou até mesmo terem prejuízos em decorrência do

insucesso do empreendimento hoteleiro;

(b) a possibilidade de desvalorização dos imóveis,

tendo em vista, inclusive, sua destinação específica;


(c) as eventuais responsabilidades civil, trabalhista etc., dos

investidores, incidentes durante a construção do imóvel e

da operação do hotel;

(d) quando for o caso, as consequências jurídicas da

inexistência de matrícula individualizada da fração no

registro de imóveis;

(e) quando for o caso, o potencial conflito de interesse

decorrente da remuneração da administradora hoteleira

vinculada à receita bruta do empreendimento;

(f) quando for o caso, o potencial conflito de interesse

decorrente da participação do ofertante como investidor.


II - Estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento Hoteleiro, elaborado por profissional ou empresa independente e contendo no mínimo a descrição e análise dos seguintes aspectos:

Tendências e perspectivas macroeconômicas;

Mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução;

Localização e concorrência no mercado hoteleiro regional;


Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial;

Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira;

Projeções da rentabilidade do investimento e sua metodologia de cálculo;


Projeção da cap rate do empreendimento e

comparação com empreendimentos

similares;

Descrição dos critérios para escolha da

bandeira (rede hoteleira) e da administradora

hoteleira;

Parecer sobre a qualidade do

empreendimento considerando-o como

produto de investimento voltado a

“investidores imobiliários pulverizados”.


III - Declaração de Investidor nos termos do

inciso I do § 4º do art. 4º da Instrução CVM

400 a qual deverá trazer anexa a lista dos

principais Fatores de Risco da Oferta, na

ordem de especificidade (do mais específico

ao mais genérico), a ser rubricada pelo

declarante;


IV – Declaração, inspirada no art. 56 da Instrução CVM 400, contendo assinatura e qualificação de sócio ou diretor estatutário de cada uma das Ofertantes, de que as informações prestadas por ocasião da dispensa e fornecidas ao público investidor durante a oferta são verdadeiras, consistentes, completas e suficientes, permitindo aos investidores uma tomada de decisão fundamentada a respeito da oferta.


V - Modelos de todos os contratos que

compõem o CIC; e

VI – Documento probatório da propriedade

do imóvel ofertado.


Documentos a serem elaborados pelos

Ofertantes e disponibilizados aos

investidores :

Informações financeiras periódicas,

trimestrais e anuais, nos termos da Lei nº

6.404/76, as trimestrais revisadas, e as

anuais auditadas, sempre por auditor

independente registrado na CVM.


Periodicidade de divulgação das

informações financeiras:

Informações trimestrais devem estar disponíveis

aos investidores ao menos 45 (quarenta e cinco) dias

após o encerramento do trimestre a que se refere e

por um prazo de 3 (três) anos.

Demonstrações Financeiras anuais devem estar

disponíveis aos investidores ao menos 60 (sessenta)

dias após o encerramento do exercício a que se

refere e por um prazo de 3 (três) anos.


MATERIAL PUBLICITÁRIO

Todas as peças de divulgação da oferta, sejam de áudio, vídeo ou texto e independentemente do veículo, deverão (tendo em vista o disposto nos artigos 5º, §§ 7º e 8, e 50, ambos da Instrução CVM 400):

I – fazer referência expressa de que se trata de material publicitário;


II - conter os endereços completos dos sítios da internet onde os documentos relativos à oferta (prospecto, estudo de viabilidade, modelos de contratos e declarações) estão disponíveis;

III - conter informações verdadeiras, consistentes, completas suficientes e que não induzam o investidor a erro;

IV - ser escritos em linguagem simples, clara, objetiva, serena e moderada;


V - advertir os leitores para os riscos do

investimento;

VI – incluir, com destaque, as seguintes

advertências: “A PRESENTE OFERTA FOI

DISPENSADA DE REGISTRO PELA CVM. A CVM

NÃO GARANTE A VERACIDADE DAS

INFORMAÇÕES PRESTADAS PELOS

OFERTANTES NEM JULGA A SUA QUALIDADE

OU A DOS CONTRATOS DE INVESTIMENTO

COLETIVO OFERTADOS” e “LEIA O ESTUDO DE

VIABILIDADE E O PROSPECTO ANTES DE

ACEITAR A OFERTA, EM ESPECIAL A SEÇÃO

FATORES DE RISCO”.


Caso o material publicitário apresente

projeção de rentabilidade, também deverá

explicitar, com o mesmo destaque, que a

referida projeção pode não se realizar.


DISPENSAS QUE ACOMPANHAM A DISPENSA DE REGISTRO:

I – de registro de emissor de valores mobiliários;

II – de contratação de instituição intermediária integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários; e

III – de cumprimento dos prazos de duração da oferta previstos nos artigos 17 e 18 da Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003.


ORIENTAÇÃO AOS CORRETORES DE

IMÓVEIS:

Os corretores de imóveis que atuarão na

oferta devem receber cópia do prospecto

resumido para sua orientação, e não

poderão, em seus esforços de venda,

mencionar informações que não estejam

contidas no prospecto resumido.


LEMBRETE FINAL:

Aplicam-se às ofertas dispensadas de

registro pela CVM os artigos 9º e 11 da Lei nº

6385, de 07 de dezembro de 1976.

MUITO OBRIGADO!

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