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INSTITUTO TECNOLÓGICO Y DE ESTUDIOS
SUPERIORES DE MONTERREY
EGAP GOBIERNO Y POLÍTICA PÚBLICA
CIUDAD DE MÉXICO
La protección y seguridad del Registro Público con
relación a los contratos traslativos de propiedad
TECNOLÓGICO DE MONTERR!Y
EGAP~ Gobierno y Política Pública
TECNOLÓGICO DE MONTERREY
Marbella Solís de la Sancha
Proyecto de Investigación Aplicada
Maestría en Derecho
Asesor: Dr. Abraham Alum Kahwagi
Agosto de 2013
o
RESUMEN
El tráfico inmobiliario es de vital importancia para el desarrollo económico de un país, por ello
É?sidero tras~~i4~ii}wanalizar las problemáticas de actos jurídicos º contratos traslativos de la
propiedad que siendo inscribibles en el Registro Público de la Propiedad no se inscriben y que
atentan contra el objetivo de "otorgar seguridad y certeza jurídica", y con ello evitar "actos o
contratos" fraudulentos e ineficaces, siendo la más común la falta de forma exigida por la ley.
Lo anterior resulta preocupante ya que uno de los requisitos elementales que establecen la
mayoría de las leyes en materia registra} para inscribir, es verificar que el documento
presentado satisfaga los requisitos de forma establecidos en la Ley que lo rige como
necesarios para su validez, lo que se justifica plenamente, ya que nuestro sistema registra}
tiene efectos declarativos y no constitutivos, de tal manera que el derecho proviene del
acto o contrato mas no de su inscripción, y al carecer este de esa forma, su inscripción
pierde efectividad, puesto que se está publicitando un acto o contrato sujeto a nulidad.
En el desarrollo de la presente investigación habrán de analizarse los temas siguientes: En el
capitulo 1 se aborda todo lo relacionado con el Registro Público de la Propiedad en
México y en el Estado de México; el Instituto de la Función Registra} del Estado de
México (IFREM), así como los sistemas registrales; por su parte en el capitulo 2 se
analizan los principios registrales; en el capítulo 3 se hace un análisis en torno a los
derechos reales en particular; el capitulo 4 se refiere a todo lo relacionado con los
contratos traslativos de propiedad sobre bienes inmuebles, haciendo énfasis en la
formalidad y los efectos de los contratos privados y la escritura pública; y al final en el
capitulo 5 se hace un análisis de los efectos y beneficios de la inscripción de actos
jurídicos relativos a bienes inmuebles en el Registro Público de la Propiedad.
En conclusión, la inscripción de contratos traslativos de propiedad en el Registro Público
de la Propiedad tiene un alcance significativo para asegurar nuestro patrimonio, por esta
razón es conveniente analizarse de forma particular.
1
MARCO TEÓRICO
En virtud de que el tema central de la presente tesina se basa en conocer y advertir sobre la
importancia y los efectos jurídicos de la publicidad; garantizada por medio de la
inscripción de bienes inmuebles ante el Registro Público de la Propiedad, expresamente
pactados en la forma escrita de contratos privados y escrituras públicas, ha sido necesario
recurrir a diversos tipos de fuentes.
Por la naturaleza del tema a tratar es indispensable la consulta de bibliografía de la materia
en derecho registra}, notarial y civil, analizando el texto de libros_ enfocados a explicar las
generalidades, definiciones, orígenes y evolución del Registro Público de la Propiedad en
México y más específicamente en relación al Registro Público de la Propiedad en el
Estado de México.
Asimismo, en virtud de que es necesario analizar y conocer lo que está ocurriendo en la
actualidad con relación a los temas abordados en la presente investigación, sobre todo en
la materia registra} y notarial, y derivado de la escasa bibliografía de actualidad, fue
inevitable acudir a distintas herramientas de búsqueda para ubicar las últimas reformas al
marco normativo jurídico de la materia, principalmente la relacionada con la función
registra}, a través de sus diversas publicaciones y actualizaciones en intemet y
publicaciones impresas tanto del orden gubernamental federal como la del Estado de
México.
2
MARCO METODOLÓGICO
El interés por analizar y conocer más sobre el tema en cuestión, surge de la necesidad de
advertir sobre la importancia y los efectos jurídicos de la publicidad garantizada por medio
de la inscripción de bienes inmuebles ante el Registro Público de la Propiedad,
expresamente celebrados en la forma escrita en contratos privados y escrituras públicas, y
más específicamente, analizar el contenido de estos contratos, su formalidad requerida
conforme la ley, así como los efectos que surten cada uno de ellos ante terceros.
A efecto de conocer qué es el Registro Público de la Propiedad y todo lo que concierne a
esta institución gubernamental, los principales puntos a tratar se abordan desde el punto de
vista descriptivo, limitándolos a los sistemas, principios, derechos reales y contratos
traslativos de propiedad, así como los efectos jurídicos registrales ~e las inscripciones
hechas en el Registro mediante contratos privados y escrituras públicas. Asimismo, y
tomando como referencia el RPP en el Estado de México, se describe el funcionamiento
de esta institución por cuanto hace a la transformación y evolución de los sistemas
registrales, así como la forma de llevar a cabo las inscripciones ante el Registro, por medio
del IFREM.
Finalmente se hace un análisis por separado de los contratos traslativos de la propiedad,
atendiendo a la formalidad y efectos de los contratos privados y la escritura pública, de
forma comparativa, tomando en cuenta los efectos y beneficios jurídicos ante terceros de
sus inscripciones ante el RPP, lo que permite advertir y dar a conocer la importancia y la
seguridad jurídica de la inscripción que se genera.
El presente trabajo puede ser útil para aquellos que se interesan en conocer sobre la
seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, como lo fue para la autora del mismo.
3
CONTENIDO
Resumen .........•.•.•.....................•.....•.•..............•.•.......................•.•.•..................•..•.•.............. 1
Marco teórico ....................................................................................................................... 2
Marco metodológico ............................................................................................................ 3
Introducción ......................................................................................................................... 5
CAPITULO 1
EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD y LOS SISTEMAS
REGISTRALES ................................................................................................................... 7
CAPITUL02
PRINCIPIOS REGISTRALES ........................................................................................ 29
CAPITUL03
DERECHOS REALES EN PARTICULAR ................................................................... 42
CAPITUL04
CONTRA TOS TRASLATIVOS DE PROPIEDAD SOBRE BIENES INMUEBLES .... 48
CAPITUL05
EFECTOS Y BENEFICIOS DE LA INSCRIPCIÓN DE ACTOS JURÍDICOS
RELATIVOS A BIENES INMUEBLES EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA
PROPIEDAD ..................................................................................................................... 77
Conclusiones .............................•...•.•.............................................•.•................................... 87
Bibliografía .................................................•...•................................................................... 92
4
INTRODUCCIÓN
La función registra! hoy en día cobra gran relevancia, ya que es a través de la publicidad
de los actos o contratos jurídicos que los particulares inscriben en los Registros Públicos
para que surtan sus efectos ante terceros, como el estado cumple con una más de las
encomiendas que el pueblo le ha entregado garantizar la seguridad jurídica de uno de los
atributos que las personas poseen, protegen y cuidan tan celosamente, su patrimonio.
Es por ello que los funcionarios y empleados públicos en cuya responsabilidad recae esta
función, tienen la obligación de diseñar e instrumentar los mecanismos necesarios que
hagan eficaces los servicios que brinda el Estado a la ciudadanía en general, por medio de
las instituciones que le representan. En el Estado de México, esta encomienda la tiene el
organismo público descentralizado denominado Instituto de la Función Registra! del
Estado de México, el cual se encarga de la operación del Registro Público de la Propiedad,
de Comercio y de Crédito Agrícola.
El tráfico inmobiliario es de vital importancia para el desarrollo económico de un país,
donde el Registro Público de la Propiedad tiene la función principal de brindar seguridad y
certeza jurídica respecto de los actos o contratos jurídicos celebrados entre los particulares
para que éstos sean oponibles ante terceros, una vez que han quedado inscritos ante esta
institución. Es por ello que la formalidad exigida por la ley para la celebración de actos o
contratos traslativos de propiedad, actualmente, cobra gran relevancia para efectos de su
inscripción en el Registro, aunque no siempre ha sido así.
Asevero esto, tomando en cuenta los contratos traslativos de propiedad sobre bienes
inmuebles celebrados por medio de contratos privados en el periodo comprendido de
1870-1970, puesto que éstos se reconocían perfectamente válidos, no requerían mayor
formalidad para su inscripción en el Registro Público de la Propiedad y a su vez para que
surtan todos los efectos legales entre los contratantes y ante terceros, constituyendo título
pleno para acreditar la propiedad sobre los inmuebles.
5
Actualmente, los contratos traslativos de propiedad sobre bienes inmuebles requieren de
cierta formalidad que la legislación civil establece, de entre una de estas, encontramos la
forma de la escritura pública, lo que significa que el contrato privado ya no se debe
utilizar, por seguridad jurídica.
Ante dichas circunstancias, los contratos privados traslativos de propiedad sobre bienes
inmuebles, celebrados en el periodo 1970-2012 no tienen los mismos efectos que los
contratos que lo fueron en el periodo 1870-1970, dado que lo que se pretende con la
escritura pública es evitar actos o contratos privados fraudulentos e ineficaces por carecer
de la intervención de fedatarios públicos, y a su vez, que con ello el Registro Público de la
Propiedad cumpla con su función de brindar seguridad y certeza jurídica a través de la
publicidad de los actos inscritos en dicha institución.
6
CAPITULO 1
EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y LOS SISTEMAS
REGISTRALES
J. J. Generalidades, definición, orígenes y evolución del Registro Público de la
Propiedad en México.
Generalidades. Debido a la necesidad de establecer una institución que brinde seguridad
jurídica, no sólo como un beneficio social jurídico y económico en bien de particulares
respecto de los derechos reales en materia inmobiliaria, sino como otorgante de un
servicio público en el que interviene el Estado a fin de garantizar y reconocer los derechos
originados se creó el Registro Público de la Propiedad, dando lugar a la aparición de una
rama materia sustantiva y adjetiva del Derecho, a la que en esencia se le ha denominado
Derecho Registral.
En palabras de Lechuga Gil y de acuerdo a las necesidades que se han pretendido
satisfacer en relación a los actos jurídicos registrales, "esta rama del Derecho, ha recibido
varias denominaciones. Por ejemplo, en España, se llama "Derecho Hipotecario", porque
la ley que lo regula y su reglamento se denomina Ley y Reglamento Hipotecario, debido a
que el contrato de hipoteca fue una de las primeras operaciones que recayó sobre
inmuebles." 1
"En Italia y Argentina se le denomina "Derecho Inmobiliario", deduciéndose de esta
concepción que es parcial debido a que las actividades registrales no sólo comprenden
bienes inmuebles y los derechos reales sobre ellos, sino que también se tutelan bienes
muebles y derechos personales como la prenda, el arrendamiento y otros. Cabe en este
mismo sentido criticar el llamado "Derecho Inmobiliario Registral".2
1LECHUGA GIL, Víctor Manuel, Terceros frente al Registro Público de la Propiedad, s.l.e., Gobierno del Estado de México, s.a., p. 13 21bíd, cfr. p.p. 13 - 14
7
Asimismo, Lechuga Gil, a su juicio señala: " ... la denominación ... que más se acerca a esta
rama es la de "Derecho Registral" ... toda vez que ... se desentiende de la dinámica de
cualesquiera otra rama de Derecho, concretando su radio de acción a la inscribilidad de
todos aquellos actos jurídicos, personales o mercantiles, que requieren servicio de
publicidad por parte del Estado, a fin de dar seguridad jurídica a la economía,
garantizando por igual los derechos primarios y de terceros".3
Definición. Esta rama del derecho como anteriormente ya se mencionó ha recibido
distintas denominaciones. Lo mismo sucede con respecto a definirla.
Citando a Bienvenido Oliver, primer tratadista del derecho español, quien lo denominó
'Derecho Inmobiliario', lo define como "el conjunto sistemático de reglas y preceptos
legales acerca de los derechos sobre cosa raíz o inmueble".4
Don Jerónimo González, la define como " ... el conjunto de normas que regulan los
derechos reales inscribibles, determinan los efectos de las acciones personales contra
terceros por la anotación y fijan el especial alcance de las prohibiciones de disponer"5
Por su parte Lechuga Gil, señala que a esta rama del derecho bien se le puede calificar
como "Derecho de seguridad al Tráfico Jurídico sobre la Propiedad".6
En la doctrina se define al Registro Público de la Propiedad, como "la institución que tiene
como función primordial darle publicidad a los actos celebrados entre personas fisicas o
3Ibídem, p. 14 4BIENVENIDO, Oliver, Derecho Inmobiliario Espaffol, Madrid, 1892, T.I., p. 88, citado por LECHUGA GIL, Víctor Manuel, óp. Cit., p. 14 5GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, Don Jerónimo, Estudios de derecho hipotecario, Madrid, 1948, T.I. p. 23, citado por citado por LECHUGA GIL, Víctor Manuel, óp. Cit., p.p. 14 y 15 6LECHUGA GIL, Víctor Manuel, ob. cit., p. 15
8
morales, mediante la inscripción de los títulos que contienen la transmisión, modificación,
extinción, o gravámenes, del dominio o posesión de derechos reales sobre inmuebles. 7
La Ley Registra} para el Estado de México8, en su artículo 2, define al Registro Público de
la Propiedad como "la institución que tiene por objeto dar publicidad a la situación
jurídica de los bienes y derechos, así como a los actos y hechos jurídicos que conforme a
la Ley deban registrarse para surtir efectos contra terceros ... "
A partir estas referencias puedo definir al derecho registral como la rama del derecho
administrativo, que regula el tráfico jurídico de los actos, hechos y derechos reales o
personales relacionados con los inmuebles, cuya finalidad es darles publicidad a través de
una serie de normas y principios jurídicos que definen los efectos y la eficacia de su
inscripción, respecto a la certeza y seguridad jurídica de los mismos ante terceros.
Orígenes y evolución. Los orígenes y la evolución del Registro Público de la Propiedad,
han sido bastamente comentados por diversos tratadistas de la materia registra}, entre ellos
encontramos a Luis Carral y de Teresa9, Bernardo Pérez Femández del Castillo'º,
Guillermo Colín Sánchez 11, Víctor Manuel Lechuga Gil 12
, entre otros, a los que me remito
en el desarrollo del presente trabajo de investigación.
Carral y de Teresa, señala ... "el origen del registro nació de la necesidad de llevar una
cuenta a cada titular. Es decir, que en un principio tuvo una finalidad meramente
administrativa sin propósito de publicidad, pues no se había descubierto siquiera la
conveniencia de ésta, así que fue tal la clandestinidad de las cargas y de los gravámenes
7 MÁRQUEZ PASSY, Claudio R, Glosario Inmobiliario, disponible gratuitamente en intemet en la dirección electrónica: http://ventayrenta.com/glosario.htm, [consultado el 06-12-12]. 8 Promulgada y publicada el 18 de agosto de 2011, mediante el Decreto número 329. 9CARRAL Y DE TERESA, Luis, "Derecho Notarial y Registrar', Décima edición, Editorial Porrúa, S. A. México, 1988. 10 PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO, Bernardo, "Derecho Registra/", Editorial Porrúa, S. A., México, 1997. 11 COLIN SÁNCHEZ, Guillermo, "Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Estado de México", Editorial Patria, S.A., Toluca, México, 1974. 12LECHUGA GIL, Víctor Manuel, ob. cit., supra nota 1.
9
sobre los irunuebles, que imposibilitaba conocer la verdadera situación de éstos, lo que
originó que aquella finalidad meramente administrativa se convirtiera en un registro con
miras a la publicidad; y así, puede decirse que el registro nace como un medio de
seguridad del tráfico-jurídico." 13
Por su parte el Licenciado Guillenno Colín Sánchez, en su ya citada obra, apunta clara y
resumidamente los orígenes y la evolución del Registro Público de la Propiedad, de la que
cito los hechos históricos siguientes:
"El antecedente remoto del Registro Público de la Propiedad, está en el Derecho Español, mismo que, a la vez, tuvo fuente fecunda de inspiración en los preceptos de Derecho Romano.
En el México colonial, los oficios de hipotecas, creados por la Corona Española, estuvieron vigentes durante siglos, y fue hasta el primero de octubre de mil ochocientos setenta, cuando se instituyó el Registro Público de la Propiedad en el Estado de México.
Con fecha nueve de febrero del mismo año, se aprueba por la legislatura local el Código Civil, que en el Título XX trata del Registro Público, en diversos artículos en donde se contienen disposiciones generales sobre, títulos sujetos a inscripción, personas que deben o pueden requerir la inscripción, el modo de hacerla, sus efectos, extinción, inscripción, anotación preventiva, sub-inscripciones y Teneduría del Registro. Como consecuencia el ocho de julio de mil ochocientos setenta, se expide el primer Reglamento del Registro Público de la Propiedad.
Años más tarde se llevaron a cabo algunas refonnas al Código Civil ( diecisiete de octubre de mil ochocientos ochenta y tres), y tres de noviembre del mismo año, se expide un nuevo Reglamento para las oficinas del Registro Público. Con Posterioridad fueron dictados diversos decretos referentes, también, a cuestiones que conciernen a la institución mencionada.
Con motivo del movimiento revolucionario de mil novecientos diez, se declararon vigentes los Códigos, Civil y de Procedimientos Civiles, con todas las adiciones y refonnas que regían, en ese momento, en el distrito Federal y Territorios. Estos ordenamientos jurídicos estuvieron en vigencia hasta el nueve de agosto de mil novecientos treinta y siete, en que entró en vigor el Código Civil para el Distrito
13Carral y de Teresa, Luis, ob. cit., pág. 215.
10
Federal y Territorios Federales, en materia común, y para toda la República, en materia federal, de treinta de agosto de mil novecientos veintiocho y cuya operancia data del primero de octubre de mil novecientos treinta y dos." 14
A estos acontecimientos históricos del derecho registral en México, prosiguieron varias
reformas relacionadas con la materia registral, hasta llegar a lo que en la actualidad en el
Estado de México, dentro de la administración pública estatal, constituye un organismo
público descentralizado denominado Instituto de la Función Registral del Estado de
México, el cual tiene a su cargo la operación del Registro Público de la Propiedad, el
Registro Público de Comercio y el Registro de Crédito Agrícola.
1.2.El Registro Público de la Propiedad en el Estado de México.
Para un mejor entendimiento de la evolución en la legislación mexicana sobre el derecho
registral, en el siguiente cuadro se enlistan algunas reformas importantes relacionadas con
la materia en el Estado de México.
Tabla l. Reformas y adiciones importantes, relacionadas con la materia en el Estado de
México.
Fecha de Norma jurídica Observaciones
promulgación
Código Civil para el 07 de abril de 1956 Abrogado por el Código Civil del Estado
Estado de México. de México, del 29 de diciembre de 1956.
Reglamento del 29 de mayo de Este último reglamento fue abrogado por
Registro Público de la 1956, abrogado por el Reglamento del 31 de mayo de 2002,
Propiedad. el reglamento promulgado y publicado el siete de junio
publicado el 05 de y entrando en vigencia hasta el veintidós
abril de 1999. del mismo mes del año dos mil dos.
Ley Registral para el 18 de agosto de Entró en vigor a los quince días de su
14Colín Sánchez, Guillenno, ob. cit., pp. 7 y 8. 11
Estado de México. 2011 publicación, y abrogó el Reglamento del
Registro Público de la Propiedad del 31
de mayo de 2002.
Reglamento de la Ley 09 de enero de Actualmente en vigor, entró en vigor el
Registra! para el 2012 día 10 de enero de 2012.
Estado de México.
Fuente: la presente tabla es de autoría propia.
Asimismo, derivado de la actualización del marco jurídico del Registro Público de la
Propiedad y reformas relacionadas con la creación del Instituto de la Función Registra! del
Estado de México, surgió la necesidad de reformar otras leyes estatales, a fin de dar
congruencia y armonía al sistema jurídico de la entidad mexiquense en materia registra!.
Atento a lo mencionado en el párrafo anterior, se tiene que mediante el decreto número 90
de la H. "LVI" Legislatura del Estado de México, se decretó la expedición de la Ley que
Crea el Organismo Público Descentralizado denominado Instituto de la Función Registra!
del Estado de México, misma que fue aprobada en fecha 24 de octubre del 2007,
promulgada y publicada el 3 de diciembre del 2007, cuya vigencia entró en vigor a los 30
días naturales siguientes al de su publicación en el periódico oficial "Gaceta del
Gobierno", misma que origina las siguientes reformas y adiciones:
Tabla 2.Reformas y adiciones del sistema jurídico de la entidad mexiquense en materia
registral.
Norma jurídica Fondo de la reforma
reformada
Ley Orgánica de la Precisar el ámbito de competencia de la Secretaría General de
Administración Gobierno.
Pública del Estado de
México
12
Ley Orgánica de la Asignación de competencias a la Secretaría de Finanzas para que
Administración pueda comparecer ante terceros y celebrar convenios y realizar
Pública del Estado de declaraciones en nombre del Estado, con relación a operaciones
México que lleven a cabo organismos públicos descentralizados.
Código Civil del Precisar el objeto y fines del Registro Público de la Propiedad, los
Estado de México prmc1p1os que deben gmar la prestación de los serv1c1os
registrales, los sujetos que pueden solicitar dichos servicios, los
tipos y modalidades de las certificaciones registrales y de las
anotaciones marginales y las responsabilidades que deben asumir
los servidores públicos de la institución registral.
Asimismo, establece el funcionamiento de un sistema registral
basado en el folio de las fincas, la operación de un sistema
informático para los actos registrales, la validez jurídica de la
información e imágenes contenidas en dicho sistema informático,
las bases generales para la integración del folio, los sistemas para
la preservación, guarda, custodia y seguridad del acervo registral
y la responsabilidad de los servidores públicos registrales en el
desempeño de sus atribuciones y funciones.
Código de Establece la posibilidad de notificar las calificaciones registrales a
Procedimientos través de estrados o por medios electrónicos ...
Administrativos del
Estado de México
Código Financiero del Se adicionan los artículos: 70 Ter a través del cual los montos de
Estado de México y los derechos por los servicios prestados por organismos públicos
Municipios descentralizados puedan actualizarse considerando los aumentos
al Índice Nacional de Precios al Consumidor, ... ; 265 B Bis se
propone la creación de fideicomisos privados en los que puedan
participar como fideicomitentes los organismos públicos
descentralizados; 265 B Ter y 265 B Quáter tienen por objeto
13
establecer la posibilidad de que los organismos auxiliares y, en su
caso, el Estado, celebren convenios a través de los cuales puedan
asumir obligaciones de hacer y no hacer así como comparecer
ante terceros para realizar declaraciones sin que constituyan
Deuda Pública del Estado ... estas reformas y adiciones tienen
como principal objeto permitir al IFREM, realizar las operaciones
y asumir las obligaciones que sean necesarias para su adecuado
funcionamiento y la prestación de sus servicios, sin trastocar el
marco legal aplicable.
Código
Administrativo
Reforma al régimen de contratación de servicios y bienes, que
del permite al Estado la contratación de seguros de garantías
Estado de Estado de financieras y de servicios de asesoría en materia financiera ...
México
Ley de Ingresos del
Estado de México
para el Ejercicio
Fiscal del año 2007
Se incluyó una reforma a efectos de hacerla congruente con las
operaciones a realizarse porfideicomisos privados en los que
participe como fideicomitente un organismo público
descentralizado.
Fuente: la tabla es de autoría propia.
Cabe mencionar que derivado de la expedición de la Ley en comento, se autorizó la
constitución de un fideicomiso privado por el Instituto de la Función Registral del Estado
de México, así como la afectación de ingresos, presentes y futuros al mismo, para que si
los funcionarios competentes lo estiman correcto, se apruebe.
1.3. El Instituto de la Función Registra/ del Estado de México (IFREM), órgano
encargado de desarrollar la función del Registro Público de la Propiedad.
En el portal de pagos del Instituto de la Función Registral del Estado de México (IFREM),
se define a esta institución como "un organismo público descentralizado sectorizado a la
Secretaría General de Gobierno entre cuyas atribuciones se encuentran garantizar la
14
certeza y seguridad jurídica en materia inmobiliaria y obtener mayores ingresos para el
Estado incorporando al Registro Público de la Propiedad en el proceso económico estatal,
además de prestar servicios oportunos, ágiles, transparentes y sencillos que dinamicen las
operaciones inmobiliarias, entre otras." 15
La Ley que crea el Organismo Público Descentralizado denominado Instituto de la
Función Registral del Estado de México 16, en su artículo 2 establece:
"El Instituto de la Función Registral del Estado de México tiene por objeto llevar a cabo la función registral del Estado de México en los términos del Código Civil del Estado de México, el Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Estado de México, su reglamento interior y los demás ordenamientos legales aplicables. Dicho objeto es de interés general, beneficio colectivo y para la prestación de un servicio público."
Uno de los aspectos más relevantes que originaron la actualización jurídica en materia
registral en el Estado de México, lo es sin duda la transformación del sistema registral de
libros al sistema registral de folios, mismo que se abordará más ampliamente en el
siguiente tema.
1.4. Los Sistemas Registra/es
Los sistemas registrales pueden entenderse como la normatividad y procedimiento que
regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a
través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta
institución, que en el Estado de México, se encuentra a cargo del Instituto de la Función
Registral (IFREM).
Para un mejor análisis de los Sistemas Registrales, me remito a la clasificación que hace
Femández del Castillo dado que "no existen sistemas registrales puros", y que para su
15 http://ifr.gob.mx/lFR/ [consultado el 10-12-2012 a las 22:15 p.m.] 16 Promulgada y publicada el 03 de diciembre de 2007, mediante el Decreto número 90.
15
estudio indica "pueden clasificarse desde dos puntos de vista: a) De acuerdo a los efectos
de la inscripción; y b) Atendiendo a la forma de inscripción."
La clasificación anterior, a su vez la divide en la forma siguiente: a) De acuerdo a los
efectos de la inscripción: Sustantivo, Constitutivo y Declarativo; b) Atendiendo a la forma
de inscripción: Personal, Folios, Libros y Electrónicos, mismos que analizaré a
continuación:
1.4.1. Por los efectos de la inscripción.
Los Sistemas registrales abordados por los efectos de la inscripción son muy interesantes
ya que uno considera que la propiedad se adquiere por medio de la inscripción, siendo
este acto un elemento de existencia o esencia para adquirir el dominio de los bienes
inmuebles; otro a su vez considera que el derecho nace a través del acto (contrato, etc ... )
pero que para su perfección debe ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad;
mientras que un tercer punto contemplando el aspecto consensual de la legislación,
considera que la transmisión de la propiedad se verifica por mero efecto del contrato. De
ello resulta menester abordar cada aspecto.
1.4.1.1. Sistema sustantivo
También conocido como "Acta Torrens" 17
Según Pérez Femández del Castillo, este sistema tiene sus raíces en las costumbres
feudales inglesas, partiendo del principio de que todo inmueble era propiedad de la corona
y sólo se consideraba propietario al que aparecía en el Libro-Registro. Es decir, consiste
exactamente en que 'para adquirir el dominio de la propiedad inmueble', es requisito
17 Recibe este nombre "debido al diputado por Adelaida, sir Robert Richard Torrens, quien presentó un proyecto de ley sancionado el 17 de enero de 1858, el cual estuvo vigente en Australia y en otras colonia inglesas y fue muy criticado" (Nota de Bernardo Pérez Femández del Castillo, óp. cit. pág. 70).
16
elemental de existencia o esencia que el mismo sea inscrito en el Registro Público de la
Propiedad.
Carral y de Teresa, Luis, según la eficacia de los sistemas registrales ... define "Inscripción
Sustantiva.-Es el máximo de eficacia atribuido a la inscripción, ya que ésta opera el
cambio en el derecho registrado, sin necesidad del acuerdo de transferencia." " ... es
aquella que surte todos los efectos reales sin necesidad de un acuerdo de transferencia". 18
Actualmente, este sistema únicamente existe en Australia.
Puedo concluir, quizá redundando en lo expuesto por ambos doctrinarios, que el sistema
sustantivo consiste en que aquellos derechos sobre inmuebles que no estén inscritos en el
Registro, no existen en la vida jurídica, por lo tanto, son nulos. Afortunadamente este
sistema no opera en México.
1. 4.1. 2. Sistema constitutivo
De acuerdo con lo apuntado por Pérez Femández del Castillo "en este sistema el derecho
nace con el contrato o el acto jurídico y para su perfección, es necesaria la inscripción en
el Registro Público de la Propiedad. Esta inscripción no es potestativa sino obligatoria, es
una especie de traditio .. . fue seguido a principios de siglo por los códigos civiles de
Alemania, Suiza y Luxemburgo. Se caracteriza por:
a) Conservar la idea del título y el modo o sea, que por un lado, existe la causa de la adquisición que se da en el contrato y por otro, la forma de transmisión que se realiza por medio de la inscripción en el Registro Público;
b) La existencia de una gran semejanza, casi una identidad entre el catastro y el registro, lo que permite mayor exactitud en la descripción de la finca dentro del folio real." 19
18Carral y de Teresa, Luis, ob. cit., p. 230. 19Pérez Femández del Castillo, Bernardo, ob. cit., p. 71
17
En México, existe el sistema constitutivo tratándose de asociaciones y sociedades civiles,
toda vez que la personalidad jurídica se adquiere con la inscripción de éstas en el Registro
Público de la Propiedad.
1.4.1.3.Sistema declarativo
Este sistema se establece en México desde el Código Civil Federal de 1870 hasta el actual,
que en su artículo 3008 señala: "La inscripción de los actos o contratos en el Registro
Público tiene efectos declarativos."Por su parte el artículo 8.2. del Código Civil del Estado
de México, dispone "Las inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad,
tienen efectos declarativos y no constitutivos, de tal manera que los derechos provienen
del acto jurídico, pero no de su inscripción, cuya finalidad es dar publicidad y no constituir
el derecho."
Por su parte el artículo 8 de la Ley Registral para el Estado de México, además de
estipular los "efectos declarativos" de la inscripción ante el Registro, agrega que esta "no
convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes". No obstante,
señala "los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro
Público aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán en cuanto a tercero de buena fe
una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho de su otorgante o de
titulares anteriores en virtud de título no inscrito aun siendo válido, o por causas que no
resulten claramente del mismo registro." Además, establece "La buena fe se presume
siempre; quien alegue lo contrario tiene la carga de la prueba."
Asimismo, la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en jurisprudencia, resolvió que las
inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad tienen efectos declarativos y
no constitutivos, de tal manera que los derechos provienen del acto jurídico declarado pero
no de la inscripción cuya finalidad es dar publicidad y no constituir el derecho (SJF,
Apéndice 1917-1985, Tesis de ejecutorias, cuarta parte, Tercera Sala, p. 723 ).
18
Pérez Femández del Castillo, Bernardo, señala:
"En el sistema declarativo la transmisión de la propiedad se verifica por mero efecto del contrato, sin necesidad de traditio ni de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Esto es en virtud de que nuestra legislación es consensualista; sólo se inscribe si se desea que el contrato o acto jurídico surta efectos frente a terceros."2º
En conclusión y tomando en cuenta todo lo anterior, de acuerdo a mi experiencia respecto
a la materia, puedo decir que -en parte- estoy de acuerdo con este sistema, ya que:
Concuerdo en que la validez de los actos o contratos se establece claramente en la Ley, y
el hecho de que muchos de ellos no se inscriban en el Registro, no quiere decir que no
existan o sean nulos de pleno derecho, pues además para su funcionamiento, el Registro,
opera a través de ciertos principios registrales21, recayendo primordialmente la publicidad
de los mismos en los principios de rogación y de consentimiento; toda vez que la acción
para realizar la inscripción o anotación de actos o derechos reales sobre inmuebles inicia
con el ejercicio del derecho de petición consagrado en el artículo 8 de nuestra Carta
Magna, y por el cual atendiendo a contrario sensu al principio de legalidad, el
Registrador22 tampoco tiene facultades para juzgar la legalidad o declarar la invalidez de
los actos o contratos jurídicos que se presentan para su registro.
Lo que cuestiono de este sistema es esa facultad "potestativa" para pedir el registro de los
actos o contratos cuyo objeto principal es un inmueble, pues trae consigo un grave
problema que hoy por hoy -vale la pena decirlo- genera grandes conflictos jurídicos a la
sociedad, ya que la clandestinidad ( celebración de los mismos fuera del registro,
principalmente hablando sobre contratos privados), es tal, que cuando no se expresan
debidamente o cambian en el documento los datos de identificación del inmueble o no se
mencionan en el documento los antecedentes registrales (si los hay), conllevan a truncar la
2ºídem. 21 Se abordan en el capítulo 2 de la presente investigación. 22Cfr. artículos 34 y 39 de la Ley Registra! para el Estado de México.
19
secuencia registral y a generar la doble inscripción de inmuebles ( a través de la
inmatriculación), ello en virtud de que tampoco se tiene una vinculación Catastro -
Registro.
Por lo tanto, estas razones me permiten cuestionar el objeto que tiene el IFREM en la
entidad mexiquense de "otorgar seguridad y certeza jurídica" en el tema del patrimonio,
pues mientras la inscripción no deje de ser potestativa, ni exista plena vinculación Catastro
- Registro, entre otras razones que generan la clandestinidad en la celebración de actos o
contratos traslativos de la propiedad, se llegará el momento en que el tráfico inmobiliario
genere grandes conflictos de seguridad jurídica e incluso colazar la economía, no solo del
Estado sino a nivel nacional, como ocurrió en Estados Unidos en 2008 y en otros países.
1.4.2. Por la forma de la inscripción
De acuerdo a la forma de inscripción, la evolución en el almacenamiento de datos y la
certeza jurídica que se da a los usuarios es de mayor credibilidad y calidad. Las distintas
formas de inscripción y la transición entre cada etapa han sido de gran importancia; se han
tomado en cuenta cuatro formas de inscribir, que corresponden al sistema personal, por
folios, por libros y de manera electrónica. Cada uno atiende a particularidades que es de
suma importancia abordar, para conocer qué aspectos considera cada sistema, así tenemos
el sistema personal, de libros, de folios y electrónico.
1.4.2.1.Sistema personal
Según datos obtenidos de la obra de Pérez Fernández del Castillo, Bernardo.
"En Estados Unidos de Norteamérica, hay un Registro Único por cada persona
fisica o moral, en el que se inscriben todas las garantías prendarias sobre bienes
presentes o futuros, sea cual fuere su forma jurídica o validez.
20
En este Registro Único se anota la prenda general de bienes muebles, presentes o
futuros, sin necesidad de dar detalles o identificarlos. Sirve además, como aviso a
terceros de las deudas prendarias que tiene una persona, así como sus
prioridades. "23
Este sistema no ha sido tan diferente al sistema registra! mexicano, pues aunque
jurídicamente nuestro sistema no es personalizado a un individuo, más bien se enfoca a la
identificación del bien inmueble -debido al tráfico inmobiliario-; en la práctica, muchos de
los registros en el país, cuentan con una base de datos de 'propietarios de inmuebles' y
además es requisito indispensable conocer antes que nada si alguna persona tiene bienes
inscritos a su favor, y ya luego se enfoca a identificar el inmueble de su propiedad.
Asevero lo anterior, en razón de que aunque actualmente el Estado de México se
encuentra en una transición de modernización y de acuerdo a las reformas dadas al marco
jurídico en materia registra! en el que se ha establecido que el inmueble y las personas
jurídico colectivas constituyen la unidad básica registra!, aún tienen una gran inferencia la
búsqueda de bienes a través del índice de 'propietarios de inmuebles' para identificar si
algún inmueble se encuentra o no inscrito. Debido a que, por un lado, no existe una
vinculación catastro-registro, y por el otro, muchos de los inmuebles ni siquiera se
registran en catastro, por lo tanto, fuera del registro existe una gran cantidad de actos
relacionados con el tráfico inmobiliario, mismos que han descontinuado la secuencia
registra! o tracto sucesivo de la transmisión de esos bienes o bien de su modificación de
medidas y linderos, ocasionando con ello, casos de fraccionamientos, subdivisiones y
lotificaciones clandestinas, ya que cuando los particulares interesados llegan al Registro y
solicitan verificar si alguno de estos bienes ya modificados y a nombre de alguna persona
-que no aparece con bienes inscritos a su favor en el Registro o los mismos se enuentran
ubicados incluso en el mismo lugar- resulta sumamente dificil y casi imposible identificar
si el inmueble descrito en la solicitud realmente carece de antecedentes registrales, o bien
pertenece a otro de mayor superficie que sí se encuentra inscrito.
23 Pérez Femández del Castillo, Bernardo, ob. cit., p. 72.
21
1.4.2.2.Sistema de folios.
El Sistema por folios es una nueva modalidad que vino a revolucionar todo el aspecto
registra!; para ello fue necesario implementar programas en apoyo al almacenamiento de
datos, y poco a poco se fue incrustando hasta llegar a ser de mejor calidad y rapidez.
El folio es una carpeta que consta de una carátula y tres partes, destinada a inscribir o
inmatricular cada uno de los bienes inmuebles, las operaciones sobre los muebles y las
personas morales. Por medio de este sistema se puede dar una información rápida y
completa del estado jurídico en que se encuentra un bien.
Los asientos se practican en los siguientes folios: a) Real de Inmuebles, b) Real de Bienes
Muebles; y c) de Personas Morales.
a) A la carátula del Folio Real de Inmueble se le asigna un número y se describen las
características del inmueble y el nombre del titular registra!. En la primera parte se
inscriben los cambios de propietario; en la segunda, las limitaciones de dominio y
los gravámenes; es decir, las garantías reales; y, en la tercera, las anotaciones
preventivas.
b) A la carátula del Folio Real de Bienes Muebles se le asigna un número y se
describe el bien y sus características. En la primera parte se inscriben los contratos
de compraventa sujetos a condición resolutoria o con reserva de dominio; en la
segunda, las garantías reales (la inscripción de los contratos de prenda o hipoteca,
es decir, los gravámenes); y, en la tercera las anotaciones preventivas.
c) A la carátula de los Folios de Personas Morales se le asigna un número y se anotan
los datos esenciales de la sociedad o asociación civil. En la primera parte, se
inscriben los datos de la constitución; en la segunda, las reformas a los estatutos; y,
en la tercera, el nombramiento y revocación de los administradores o apoderados.
22
1.4.2.3.Sistema de libros
Como bien lo expone Bernardo Pérez Fernández del Castillo, en este sistema se anotan o
inscriben los "títulos", por medio de los cuales se crean, transmiten, modifican o extinguen
los derechos reales sobre inmuebles o la posesión.
Los libros se encuentran en varias secciones. Por ejemplo, en los de la sección primera se
inscribe la propiedad; en los de la sección segunda, los gravámenes reales, etcétera, de tal
manera que si uno quiere conocer el estado de una finca, es necesario pasar de una sección
a otra y de un libro a otro. Por esta razón algunos autores denominan a este sistema como
de "siga la flecha".
Dentro del sistema de libros se encuentran los de transcripción, inscripción e
incorporación. En el primero se reproduce literalmente el título; en el de inscripción se
extracta la parte fundamental del acto jurídico; y en el de incorporación se realiza una
pequeña anotación y se abre un apéndice en el que se encuadernan copias certificadas de
los títulos anotados.
De esta forma la inscripción consta tanto en el libro, en donde se anotan los títulos, como
en la copia certificada que se agregó al apéndice.
Las ventajas en este sistema consisten en que la publicidad de la inscripción nos remite a
un documento cuya certeza jurídica es de carácter público. Sus desventajas resultan de la
forma de llevarse a cabo el procedimiento registra!, ya que si no se hace debidamente el
cruce de las anotaciones o tildaciones en los asientos o partidas de los libros y volúmenes
correspondientes, se llegase a extraviar un apéndice o a deteriorar algún volumen o libro,
la información respecto de la situación jurídica del bien es poco confiable y en algunos
casos puede llegar a ser apócrifa, aparte de que, como los libros son de acceso al público
23
en general, pueden sufrir alteraciones no autorizadas por el Registrador. De ello la
importancia en el manejo de la información.
1.1.2.4. Sistema Electrónico
La reciente modificación al marco jurídico del Derecho Registral que derivó del Plan
Nacional de Desarrollo de 2007-2012 (PND), trajo consigo la implementación del Modelo
Integral del Registro Público de la Propiedad, por lo menos en el modo de operación, es a
lo que se llamaría el Sistema Electrónico.24
En el Registro Público de la Propiedad encontramos el sistema de inscripción del Folio
Real Electrónico y Folio de Personas Jurídicas y en el Registro Público de Comercio se
cuenta con el Folio Mercantil Electrónico.
El Instituto de la Función Registral para el Estado de México, cuenta con el Sistema
Integral Registral del Estado de México (SIREM WEB), para el registro de actos que
deben ser inscritos en el Registro Público de la Propiedad, relacionados con inmuebles.
Por su parte en el Registro Público de Comercio (RPC), se cuenta con el Sistema Integral
de Gestión Registral (SIGER)25, así como el Registro Único de Garantías Mobiliarias
(RUG)26; en cumplimiento a lo establecido en el marco normativo de este rubro, el cual
establece que este Registro operará un programa informático y con una base de datos
central interconectada con la bases de datos de sus oficinas ubicadas en las entidades
24Cfr. el punto 3. Tecnologías de la Infonnación, del Modelo Integral del Registro Público de la Propiedad, [en línea], fonnato PDF, disponible gratuitamente en la dirección electrónica http://www.shf.gob.mx/guias/pararpp/Documents/Modelo%20RPP.pdf 25Este programa fue establecido por la Secretaría de Economía, el cual junto con las bases de datos del Registro Público de Comercio, son propiedad del Gobierno Federal. 26Este Registro, se considera una sección del Registro Púbico de Comercio, y opera también de fonna exclusivamente electrónica, en el cual las instituciones financieras y acreedores pueden inscribir gratuitamente en línea las garantías mobiliarias mercantiles que reciben de sus deudores, pennitiéndoles gozar de los beneficios de publicidad y oponibilidad, y con ello ofrecer mejores condiciones de financiamiento, y cuya finalidad consiste en potenciar el uso de bienes muebles corno garantías para que las micro, pequeñas y medianas empresas obtengan financiamiento en mejores condiciones, estimulando la inversión, el crecimiento y la competitividad de la economía.
24
federativas, mediante el cual se realiza la captura, almacenamiento, custodia, seguridad,
consulta, reproducción, verificación, administración y transmisión de la información
registra!. Estas bases de datos en las entidades federativas se integran con el conjunto de la
información incorporada por medio del programa informático de cada inscripción o
anotación de los actos mercantiles inscribibles, y la base de datos central con la
información que los responsables del Registro incorporan a las bases de datos ubicadas en
las entidades federativas.
Asimismo, en caso de existir discrepancia o presunción de alteración de la información del
Registro Público de Comercio contenida en la base de datos de alguna entidad federativa,
o sobre cualquier otro respaldo que hubiere, prevalecerá la información registrada en la
base de datos central, salvo prueba en contrario.
Cabe destacar que para efectos de solicitar la inscripción, anotación o certificación en el
SIGER, se deben presentar los formatos precodificados establecidos por la Secretaría de
Economía27, con los datos, requisitos y demás información necesaria para llevar a cabo las
inscripciones, anotaciones y avisos, mismos que son de libre reproducción.
Por su parte el Modelo Integral del Registro Público de la Propiedad, contiene como
primer punto de sus componentes la adecuación al Marco Jurídico, por lo que no es
sorprendente ver cómo algunas de las entidades federativas mexicanas -entre ellas, el
Estado de México- ya se tiene contemplado que el procedimiento registra! se llevará
electrónicamente a través del Sistema Informático, mediante el cual la información
almacenada en él y los archivos complementarios necesarios para la labor registral,
tendrán valor probatorio pleno y podrán ser utilizados para verificar, corregir, validar e
inclusive reponer los asientos registrales. "28
27 Los formatos referidos deben ser previamente publicados en el Diario Oficial de la Federación. 28Lo aquí expuesto se contempla en los artículos 18 y 19 de la Ley Registra! para el Estado de México, publicada en el Periódico Oficial "Gaceta del Gobierno", del día 18 de agosto de 2011.
25
En conclusión, después de analizar en forma separa cada uno de los sistemas registrales
mencionados, puedo concluir que el Sistema Registra! en el Estado de México,
actualmente, se conforma de una combinación de los cuatro sistemas.
Argumento tal aseveración basándome en las actividades que se llevan a cabo en la
función registra! del IFREM, en el cual laboro29, mismos que enuncio a continuación:
En cuanto al Sistema Personal, como bien se expuso en el apartado del mismo,
actualmente en las Oficinas Registrales se cuenta con una base de datos, a la que tanto los
servidores públicos que laboramos en esta Institución como los particulares que acuden a
solicitar los servicios de búsqueda o consulta, le conocemos coloquialmente como "índice
de propietarios"3º, lo cual hace indispensable llevar a la par de los otros tres este sistema,
puesto que en la práctica sirve de base para investigar la situación de los inmuebles a
través de los datos que este proporciona, cumpliendo el IFREM, con la función de brindar
este servicio de forma oportuna.
Por lo que hace al Sistema de Folios, en la entidad se tiene poco tiempo operando este,
puesto que su implementación fue de forma escalonada en las oficinas registrales, a partir
mediados del año 2009, derivado de las reformas dadas al marco jurídico registra!, mismo
que aún no se encuentra operando al cien por ciento, en virtud de que en algunas oficinas
como la de Chalco, Sultepec, Temascaltepec, Toluca, entre otras, no fue realizada por
completo la emigración de las inscripciones de los libros al sistema electrónico SIREM
WEB, lo que ocasiona que algunas consultas de inscripciones se realicen directamente en
los libros, trayendo consigo que los clientes duden de la certeza y seguridad jurídica de las
29En fecha 16 de noviembre de 2004, ingresé al Registro Público de la Propiedad del Estado de México (actualmente el IFREM), adscrita a la Oficina Registra! de Sultepec, desempefiando actualmente el cargo de Registradora de la Propiedad y del Comercio de esta Oficina Registra!, que por ser una Oficina de baja demanda existe poco personal (4 con la suscrita). Periodo en el cual además del desempefio de mis funciones, he participado en cursos y talleres que me han aportado una vasta experiencia y conocimientos sobre este tema. 3°Cabe hacer mención que en este índice se repite el nombre del titular de un inmueble tantas veces como bienes tenga inscritos a su favor, en el cual se mencionan los datos registrales del inmueble y la ubicación del mismo por cuanto hace referencia al municipio al que pertenece o como consta dado de alta en el SIREM WEB.
26
inscripciones que obran en ellos, por los problemas expuestos en el apartado de sistema de
libros.
En relación al Sistema de Libros, este operó completamente en los Registros Públicos de
la entidad desde sus orígenes hasta la automatización del sistema registra! y la
implementación del sistema de folios, y aunque ya está desplazado jurídicamente
hablando, actualmente, como ya se explicó en el párrafo anterior, sigue siendo de mucha
utilidad con respecto a realizar la consulta de ciertas inscripciones que aún no han sido
cargados al SIREM WEB.
Por su parte el Sistema Electrónico, como bien se expuso con antelación, primero se
implementó en la Sección Comercio, es decir, en el Registro Público de Comercio, en
cumplimiento a los convenios de coordinación entre el Gobierno Federal y las entidades
federativas, toda vez que aunque este registro es federal es operado por el IFREM en el
Estado de México; mientras que en el Registro Público de la Propiedad este sistema opera
a partir del 2009, mismo está completamente relacionado con los otros tres sistemas
registrales, puesto que se cuenta con una parte llamada Búsqueda Avanza que permite
buscar folios reales por: a) antecedente registra!; b) folio real electrónico; c) propietario;
y d) dirección.
Es preciso mencionar cómo se realiza esta consulta, para entender el por qué los otros tres
sistemas están estrechamente vinculados a éste, y al respecto se tiene:
a) Antecedente registra!, si se tienen los datos de inscripción de cierto inmueble o persona
jurídica colectiva y al realizar la búsqueda en el SIREM WEB o el SIGER, no se
encuentra dato de alta esta inscripción en ellos, se recurre a la consulta de imágenes (si las
hay); de lo contrario, se realiza la consulta directa en el libro respectivo.
27
b) Folio Real Electrónico (FRE/1, es la base fundamental del sistema electrónico, en el
cual se llevan a cabo todas las inscripciones o anotaciones marginales en el SIREM WEB,
partiendo de que el inmueble y las personas jurídico colectivas son la unidad básica
registral, funciona en la forma que se describe en el apartado del sistema de folios, con
excepción a la carátula de Folio Real de Muebles32 y la del Folio de Personas Morales.33
c) Propietario, permite identificar si existe registro de inmuebles a nombre de cierta
persona (sistema personal), resultando de la búsqueda una lista en la que el nombre del
titular se repite tantas veces como bienes inscritos obren a su favor y mediante el cual se
obtiene el FRE y la ubicación del inmueble respectivo, por lo que de esta manera se
permite saber cuántos bienes tiene inscritos cierta persona así como la situación de cada
uno de ellos.
d) Dirección, mediante esta forma de consulta es muy dificil identificar si algún inmueble
obra inscrito. Principalmente en las oficinas con amplias zonas rurales, además de la falta
de vinculación catastro-registro, pues la ubicación geográfica y exacta del inmueble no es
factible de identificarse cuando solo se tiene como referencia de ello el lugar de su
ubicación (pueblo, ranchería o comunidad) si es que se mencionan en la solicitud o
documento presentado, ya que en muchos de los casos solo hace referencia al municipio al
que pertenecen, haciendo titánica la búsqueda e identificación de la inscripción del mismo;
contrario a ello, en zonas urbanas, sí puede ser factible y muy útil esta herramienta para
identificar la inscripción de un inmueble.
31 Es lo equivalente al Folio Real de Inmuebles. 32 Fue reemplazado por el Registro Único de Garantías Mobiliarias (RUG). 33 Actualmente se realiza en cartoncillos, ya que en el SIREM WEB -se ingresa- únicamente para efectos de llevar una relación de los actos correspondientes a este folio, pues aún no se cuenta con un apartado claramente definido para llevar a cabo la inscripción en los ténninos relacionados con este folio.
28
CAPITUL02
PRINCIPIOS REGISTRALES
2.1. Los diversos principios registrales
El procedimiento registra! está basado en principios registrales que la doctrina y las
normas jurídicas definen. Atendiendo a las obras citadas de Víctor Manuel Lechuga Gil
(Terceros Frente al Registro Público de la Propiedad) y de Bernardo Pérez Femández del
Castillo (Derecho Registra!), en los siguientes puntos se abordan de forma separada cada
uno de los principios registrales.
El vigente Reglamento de la Ley Registra! para el Estado de México, define los principios
registrales en su artículo 7 fracciones de la I a la X, mismos que se enuncian y analizan en
forma separada a continuación:
2.1.1. Principio de rogación.
Consiste en que la inscripción en el Registro Público de la Propiedad se realiza a instancia
de parte y nunca de oficio. Es potestativo solicitar la inscripción o cancelación de los
derechos reales, posesión, gravámenes y limitaciones. Este principio está estrechamente
ligado con el consentimiento, pues en la mayoría de los casos, la petición de inscripción
debe ser hecha por el titular registra!.
En el Reglamento de la Ley Registra! para el Estado de México, se define "Es la solicitud
de inscripción o anotación fisica o electrónica, de los actos o documentos registrales a
petición de parte interesada o por mandato de autoridad judicial o administrativa
competente."
Para estos efectos, el Código Civil del Estado de México identifica plenamente quienes
pueden solicitar el registro de un documento, es decir, las personas que pueden acudir
29
ejerciendo su derecho de petición y por consecuencia aplicando el principio de rogación al
requerir dicha inscripción, siendo estos, el titular del derecho en el documento consignado,
sus causahabientes, apoderados, representantes legales o el Notario Público quien da fe de
los actos, o en otros de los casos, pueden también solicitar la inscripción de un documento
las autoridades judiciales y administrativas federales, estatales y municipales cuando así lo
permitan las leyes aplicables a cada caso. (Cfr. Art. 8.11 CCEM)
Por cuanto hace a las inscripciones contenidas en el Registro Público de la Propiedad, se
determina que estas tienen ... "efectos declarativos y no constitutivos, de tal manera que los
derechos provienen del acto jurídico, pero no de su inscripción, cuya finalidad es dar
publicidad y no constituir el derecho." (Art. 8.2 CCEM)
Asimismo y como ya se citó en el primer capítulo, el Registro Público de la Propiedad del
Estado de México ... tiene por objeto dar publicidad a la situación jurídica de los bienes y
derechos, así como a los actos y hechos jurídicos que conforme a la Ley deban registrarse
para surtir efectos contra terceros, a fin de otorgar certeza y seguridad jurídica a los
mismos, ... 34 (Art. 2 LREM)
Consecuentemente, cabe mencionar que en relación a la finalidad de dar publicidad a los
actos jurídicos celebrados entre los particulares, y toda vez que en la mayoría de las
legislaciones civiles mexicanas, aceptan y regulan el consensualismo; los derechos reales,
nacen, se modifican, transmiten y extinguen fuera del Registro Público de la Propiedad, y
sólo cuando se requiere que surtan efectos contra terceros se solicita su inscripción ante el
Registro.
Atendiendo a lo antes expuesto puede advertirse claramente que este principio se relaciona
no solo con el principio de consentimiento, sino también de forma directa con los
34Artículo 2 de la Ley Registral para el Estado de México .... En este sentido, y en atención a ello, y solo si los particulares requieren de asegurar los efectos de sus actos o contratos jurídicos, deberán solicitar la inscripción o anotación delos mismos ante el Registro, según sea el caso. A dicha solicitud se asigna número de entrada y trámite conforme el artículo 33 de la citada Ley Registral.
30
principios de inscripción y prioridad o prelación, toda vez que para inscribir o anotar un
acto jurídico, los particulares deben solicitarlo al Registro -para que éste surta efectos ante
terceros-, mismo que surte efectos desde la fecha y hora de presentación en la Oficina
Registra}, en relación a otro que tenga consignado el mismo derecho u otro diferente, a
favor de un tercero.
2.1. 2. Principio de tracto sucesivo
Consiste en que todo acto de disposición -inscribible o anotable- sobre inmuebles o
derechos reales sobre los mismos, debe realizarse de tal forma que uno siga al otro de
modo eslabonado, es decir, dentro de una secuencia o concatenación entre adquisiciones y
transmisiones sin que haya ruptura de continuidad( sin vacíos o saltos registrales ), lo cual
permite trazar la historia de un predio y de sus dueños, a partir de un periodo determinado
o datos registrales que permitan conocer el dueño y acto que originó la incorporación del
bien a la vida jurídica registra} así como los subsecuentes a partir de una inscripción hasta
el último que aparezca registrado.
La mayoría de los códigos civiles establece que, para que lo antes expuesto sea factible, se
requiere siempre que el inmueble esté inscrito con anterioridad a favor de los otorgantes y
de que se siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el Registrador en virtud de
sus facultades, denegará la inscripción o anotación, salvo cuando se trate de primera
inscripción, la cual, como bien lo expresa Bernardo Pérez Femández del Castillo, puede
darse mediante dos supuestos:
"l ° Cuando el Registro Público se creó en el año de 1870, quedó abierto para inscribir la posesión o propiedad existentes en aquella época. A estas inscripciones se les llamó "primera de la finca". A partir de ese momento empieza a aplicarse el principio de tracto sucesivo.
2º Cuando se da con la inmatriculación, o sea, la incorporación, por medio de un procedimiento judicial o administrativo de un inmueble, al Registro Público de la Propiedad."35
35Pérez Femández del Castillo, Bernardo, ob. cit., p. 115.
31
El Reglamento de la Ley Registra} para el Estado de México señala que el tracto sucesivo,
es la organización de los asientos registrales, de manera que expresen, con toda exactitud,
la sucesión ininterrumpida de los derechos que recaen sobre un mismo inmueble,
determinando la correlación o concatenamiento entre los distintos titulares registrales del
mismo.
2.1. 3. Principio de legalidad
Este principio consiste principalmente en la facultad y obligación del Registrador para
verificar que el documento presentado para su inscripción o anotación cumpla con los
elementos que para su eficacia establecen las leyes aplicables, como la capacidad,
identidad y legitimación de los otorgantes, la formalidad, la validez de las obligaciones
contenidas en los mismos, compatibilidad del bien inscrito y el descrito en el documento,
pago de impuestos y derechos, entre otros, y consecuentemente aceptar, suspender o
denegar el servicio registra} requerido. Es decir, tiene que someter a examen o
calificación36de forma y fondo, de manera personalísima, imparcial y libre de cualquier
presión, analizando los elementos extrínsecos e intrínsecos para que los documentos
tengan acceso al Registro.
Por su parte el Reglamento de la Ley Registra} para el Estado de México, señala que este
principio consiste en que sólo se inscribirán los actos o documentos que reúnan los
requisitos exigidos por la legislación aplicable para su inscripción.
Contrario a este prmc1p10 se tiene lo que Pérez Femández del Castillo, denomina
calificación desmedida37, que consiste en el exceso de calificación, pues va en contra de
360bligación del Registrador que es delegable en los calificadores para llevar a cabo el examen de los documentos bajo su responsabilidad, alcanzando esta función autentificadora y de control a todos los documentos. incluso los administrativos y judiciales, y en general se extiende tanto a la legalidad de las fonnas extrínsecas del documento como a la capacidad de los que intervienen y a la validez de los actos en ellos comprendidos decidiendo sobre la procedencia o improcedencia de la inscripción o anotación solicitada (Artículo 4, fracción IV, del Reglamento de la Ley Registra! para el Estado de México). 37Bemardo Pérez Femández del Castillo, ob. cit., pág. 1 O 1
32
las finalidades del Registro Público que son la publicidad, la seguridad jurídica y la
rapidez en el tráfico de inmuebles. Es decir, cuando el registrador excede en el análisis de
los documentos en aspectos tan insignificantes e intrascendentes; por ejemplo: que solicite
el acta de matrimonio del representante de una sociedad, siendo que para nada interesa su
estado civil ni el régimen bajo el cual está casado, trayendo consigo el entorpecimiento y
dilación en el proceso registral, así como el innecesario rezago de los documentos, lo que
puede fomentar actos de corrupción.
2.1.4. Principio de consentimiento.
Como bien lo señala Lechuga Gil, en su ya citada obra, se hace fundamental estudiar el
consentimiento dentro del campo del Derecho Civil, ya que "es un elemento de esencia o
existencia de los actos jurídicos que tiendan a producir, transmitir, modificar o extinguir
derechos u obligaciones, por lo que si faltare, no existirá el acto jurídico."38
En el Derecho Registra! para que el Registrador proceda a practicar una inscripción o
anotación determinada, el consentimiento debe ser otorgado por las personas a cuyo favor
estén hechas o sus causahabientes, puesto que son ellos los que se verán afectados en su
derecho.
Sanz Femández nos dice que el Principio de Consentimiento, consiste en
"la ... necesidad ... para transmitir el dominio o constituir un derecho real, ... del que
transfiere y el que adquiere, o al menos del primero, dirigido precisa y exclusivamente a
tal fin ... seguido de la inscripción en el Registro".39
En nuestra legislación estatal, el Código Civil, respecto a este principio en su art. 7.32
refiriéndose al consensualismo en los contratos establece: "Los contratos se perfeccionan
por el mero consentimiento de las partes; excepto aquellos que deban revestir una forma
38LECHUGA Gil, Víctor Manuel, ob. cit., pág. 54 39SANZ Femández, Ángel, "Instituciones de Derecho Hipotecario", T. 11, pág. 3.
33
establecida por la ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al
cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su
naturaleza, son conforme a la buena fe, a la costumbre o a la ley."
Con respecto a las clases de consentimiento " ... puede ser expreso o tácito", señala el
mismo art. 7.43 ... "es expreso cuando se manifiesta verbalmente, por escrito o por signos
inequívocos. El tácito resultará de hechos o de actos que lo presupongan o que autoricen a
presumirlo, excepto en los casos en que por ley o por convenio la voluntad deba
manifestarse expresamente."
Asimismo, para efectos de realizar la cancelación registra} por consentimiento el art. 8.35
dispone "las inscripciones y anotaciones pueden cancelarse por consentimiento de las
personas a cuyo favor estén hechas o por orden judicial. Podrán no obstante ser canceladas
a petición de parte sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede
extinguido."
El Reglamento de la Ley Registra} en comento define al consentimiento como la
"declaración de la voluntad del titular registra} o interesado, por la que autoriza al
Registrador a practicar las inscripciones o anotaciones para que se transmita el dominio o
se constituya un derecho real."
2.1. 5. Principio de inscripción.
Inscripción proviene de la voz latina inscripto, que significa consignación gráfica de algo,
para su constancia y recuerdo.40
El prmc1p10 de Inscripción. Es el asiento principal, definitivo y completo, que da
constancia en el Registro Público de la Propiedad de una situación real o personal sobre
40Diccionario de la Academia de la Lengua Espafiola.
34
inmuebles o personas jurídicas colectivas, el cual debe hacerse constar en el folio
electrónico o libros, de manera que éste surta efectos contra terceros. 41
En un sentido jurídico se entiende que la inscripción 'es el asiento registra! que obra en los
libros del Registro Público de la Propiedad, mediante el cual se da publicidad del acto
jurídico que le dio origen, el nombre del titular registra! y la situación jurídica respecto de
los derechos reales o personales sobre el inmueble que ampara, es decir, si la misma
reporta alguna anotación o inscripción que derive de la misma mediante la cual se declare,
reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite o extinga la propiedad o posesión de
bienes inmuebles o cualquier derecho real sobre los mismos o que sin serlo sea inscribible.
De acuerdo con lo que ordena nuestra legislación estatal, específicamente en el Derecho
Civil, para que surtan efectos los actos jurídicos entre particulares, no es necesario el
registro de los mismos, sin embargo, sí se hace indispensable que lo lleven a cabo para
que les sean amparados por los beneficios que éste otorga y el acto que hayan celebrado
surta todos sus efectos en contra de terceros.
Lo indicado en el párrafo anterior se deduce del art. 8.1 del Código Civil del Estado de
México, el cual señala que "mediante el Registro Público de la Propiedad se da publicidad
a los actos jurídicos para que surtan efectos contra terceros", asimismo, el art. 8.2. "las
inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad, tienen efectos declarativos y
no constitutivos, de tal manera que los derechos provienen del acto jurídico, pero no de su
inscripción, cuya finalidad es dar publicidad y no constituir el derecho" por su parte en el
art. 8.9 se establece "el derecho registrado se presume que existe y que pertenece al titular
de una inscripción de dominio o de posesión del inmueble inscrito."
El registrador pondrá al pie del instrumento o de la copia que lleve a registrar, una nota en
la cual se exprese haberse efectuado el registro, con indicación del número del protocolo y
el del instrumento, y entregará al interesado el instrumento o la copia así anotados.
41 Entiéndase así según lo precisado en el Reglamento de la Ley Registra! para Estado de México vigente.
35
2.1. 6. Principio de especialidad
A este principio se le conoce también con el nombre de "principio de determinación".
Descansa en la finca inmatriculada ( a cada finca un folio), en el derecho o derechos
inscritos sobre la misma y en el titular de ellos. Este principio, no solamente es importante
para la eficacia legal de los asientos regístrales, sino para la labor organizada
administrativa de los Registros Públicos. El hecho de que se aplique este principio permite
clasificar el sistema en Sistema de Folio Real (a cada finca un folio) o en caso de que no
se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada operación un folio).
En términos de lo que dispone el Reglamento de la Ley Registral para el Estado de
México, Especialidad o Determinación, es la precisión o individualización del acto
inscrito de tal manera que se identifique de manera indubitable la naturaleza y alcances de
los derechos inscritos.
2. J. 7. Principio de prioridad
Este principio también se conoce como de prelación, establece que el acto registrable que
primeramente ingrese en el Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que,
siendo incompatible, no hubiere ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior.
Es decir, en el caso típico de doble venta, el primero que registra excluye los derechos que
pudiera haber adquirido el otro comprador.
Lechuga Gil en su ya citada obra señala que este principio registra! abre las puertas del
sistema registra! a la regla del derecho romano ''prior tempore potior in jure", sólo que en
vez de "es primero en derecho el que es primero en tiempo", la regla se transforma a "es
primero en derecho el primero en registrar" o lo que es lo mismo, la fecha del
otorgamiento del título, cede al lugar preferente a la fecha del asiento registra!.
36
A continuación enlisto algunos de los supuestos que para regular la prelación de los
derechos registral es establece el Código Civil del Estado de México:
La preferencia entre derechos reales sobre una misma finca o derechos, se
determinará por la prioridad de su inscripción en el Registro. (Art. 8.12)
El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotación preventiva
será preferente, aun cuando la inscripción sea posterior, siempre que se dé el aviso
preventivo. (Art. 8.13)
La prelación entre los diversos documentos ingresados al Registro se determinará
por la prioridad en cuanto a la fecha y hora de presentación ... (Art. 8.15); este
supuesto tiene una excepción, pues cuando vaya a otorgarse una escritura en la que
se declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite o extinga la propiedad
o posesión de bienes inmuebles o cualquier derecho real sobre los mismos o que
sin serlo sea inscribible, el notario deberá solicitar al Registro, certificado sobre la
existencia o inexistencia de gravámenes (Art. 8.16); el que surtirá efectos de aviso
preventivo. (Art. 8.17)
Por su parte el art. 8.19, establece que una vez firmada la escritura que produzca
cualquiera de las consecuencias mencionadas, el notario dará el aviso definitivo al
Registro ... 8.21.- La inscripción definitiva de un derecho que haya sido anotado
preventivamente, surtirá sus efectos desde la fecha de dicha anotación preventiva.
El Reglamento de la Ley Registral para el Estado de México, señala que el principio de
prelación consiste en la preferencia entre derechos reales sobre un mismo bien inmueble o
finca y se determina por el orden de la presentación en el Registro y no por la fecha del
título o documento que contiene el acto jurídico a registrar.
37
2. 1. 8. Principio de legitimación.
"Legitimidad. (Del latín legitimus, confonne a derecho, legal.) Puede ser utilizada como
sinónimo de legalidad; sin embargo, suele ser más usada añadiéndosele la carga ideológica
de estar fundada en un derecho natural ( en sentido subjetivo), a diferencia de legalidad,
que tiene un sentido más fonnalista. En la ciencia política es utilizada como fundamento
del poder público cuando el gobernante lo ejerce con conciencia de su derecho a gobernar
y los gobernados reconocen de alguna fonna este derecho."42
Legitimar es "probar o justificar la verdad de una cosa o la calidad de una persona o cosa
confonne las leyes" y legítimo es "confonne a las leyes".43
Este principio, según lo establecido en el Reglamento de la Ley Registra} para el Estado
de México "consiste en otorgar certeza y seguridad jurídica sobre los derechos inscritos,
los cuales gozan de una presunción de veracidad, que se mantiene hasta en tanto no se
demuestre la discordancia entre el Registro y la realidad."
En Derecho Registra} se entiende que "está legitimado al derecho que ha sido completado
o beneficiado con una presunción de existencia, de integridad, de exactitud, que le
concede mayor efectividad jurídica".
Este principio se consagra en el Código Civil mexiquense, en el art. 8.1 O en el cual se
establece la obligación de entablar demanda de nulidad previamente a la demanda para
acreditar el dominio de inmuebles, derechos reales sobre los mismos o de otros derechos
inscritos o anotados, a favor del titular de los mismos.
42Cfr. Diccionario Jurídico Mexicano, Tomo VI, Primera edición, Serie E. varios, Núm. 28, Instituto de Investigaciones Jurídicas, Universidad Nacional Autónoma de México, México, 1984, p. 28 43Diccionario de la Academia de la Lengua Espaflola.
38
2.1.9. Principio de lafe pública registra/.
Entiéndase que la fe pública registra!, es tener como verdad jurídica el contenido de los
asientos del Registro, salvo prueba en contrario. Por este principio se reputa siempre
exacto en beneficio del adquirente que contrató, confiando en el contenido de sus asientos
y, en consecuencia, se le protege con carácter absoluto en su adquisición, concretamente
es lo que señala el Reglamento de la Ley Registra! citada anteriormente.
Este prmc1p10 tiene como principal característica la investidura con que actúa el
Registrador, en pleno goce y ejercicio de sus atribuciones conferidas por la ley para:
a. Presenciar el acto. Aunque esta función no es usual en el sistema registra! del Estado
de México, actualmente el Registrador la ha desempeñado en contados trámites, la
ratificación de firmas ante su fe, que actualmente puede decirse es la única actividad
relacionada con este aspecto.
b. Dar constancia del acto. Esta función es la que más desempeña este funcionario
público en la actualidad, puesto que las certificaciones y constancias de inscripción o
anotación respectiva, son la parte fundamental en la que este servidor público ejerce
la función de dar fe pública registra!.
c. Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae. Que no es más que
dar cabal cumplimiento a lo solicitado u ordenado por los solicitantes de los
servicios registrales siempre y cuando no contravengan disposiciones legales, en
pleno uso de sus atribuciones. Esta es la obligación que constriñe al principio
universal de legalidad, puesto que como autoridad, el Registrador, solo puede hacer
lo que le está expresamente permitido por la ley.
La vigente Ley Registra! para el Estado de México, en su artículo 8 respecto a este
principio establece que la buena fe se presume siempre; quien alegue lo contrario tiene la
39
carga de la prueba. En otras líneas del artículo 9 señala que todo lo inscrito o anotado goza
de la presunción de autenticidad, veracidad, legalidad y exactitud. Y termina dictando que
en tanto no se declare judicialmente la falsedad o nulidad de un asiento del Registro
Público, en cuanto se refieran a derechos inscribibles o anotables, producen todos sus
efectos.
Por lo tanto, este principio tiene la característica primordial de concretar el objetivo del
Registro Público, que consiste en brindar seguridad y certeza jurídica al patrimonio de las
personas con derechos inscritos o anotados, así como a aquellas que desean enterarse de la
situación jurídica que guardan los mismos, cuando van a adquirir o reclamar el
cumplimiento de una obligación que requiere ser garantizada con inmuebles o derechos
reales sobre los mismos.
2.1.1 O. Principio de publicidad.
En sentido lato, publicidad es la actividad orientada a difundir y hacer notorio un
acontecimiento. En sentido menos amplio, consiste en la exteriorización o divulgación de
una situación jurídica a objeto de provocar su conocimiento general.
Carral y de Teresa, lo define ...
"Este es el principio registra} por excelencia, pues no se concibe sin el Registro Público de la Propiedad. El registro ha de revelar la situación jurídica de los inmuebles; y toda persona, sea o no tercero registra} o interesado, tiene derecho de que se le muestren los asientos del registro y de obtener constancias relativas a los mismos."44
Por su parte Pérez Femández del Castillo, Bernardo, señala:
44Carral y de Teresa, Luis, ob. cit., p. 242
40
"El Registro Público de la Propiedad se creó para dar publicidad y seguridad jurídica frente a terceros, sobre la propiedad posesión de bienes inmuebles; garantías sobre muebles y sobre constitución de sociedades y asociaciones civiles.
Si esta institución no existiera, sería difícil investigar quién el titular de un inmueble, y cuáles son los gravámenes que lo limitan; se requeriría llevar a cabo la conocida "prueba del diablo", o sea, el examen del título a través de todos sus antecedentes hasta llegar al propietario original.
El principio de publicidad puede examinarse desde los puntos de vista formal y material.
La publicidad formal consiste en la posibilidad de consultar personalmente, los libros, folios o la base de datos cuando se trata de folios electrónicos, así como de obtener del Registro Público de la Propiedad, las constancias y certificaciones de los asientos y anotaciones ...
La publicidad material está concebida como los derechos que otorga la inscripción, y éstos son: la presunción de su existencia o apariencia jurídica, y la oponibilidad frente a otro no inscrito."45
El Reglamento de Ley Registral citada establece que los actos o documentos inscritos en
el Registro se hacen del conocimiento público para que surtan efectos contra terceros, por
lo que toda persona interesada puede consultar y solicitar se le muestren los asientos del
Registro, así como obtener las certificaciones relacionadas con éstos.
45 Pérez Femández del Castillo, Bernardo, ob. cit., pp. 77-78.
41
CAPITUL03
DERECHOS REALES EN PARTICULAR
3.1. La propiedad
a) Concepto de propiedad
Se puede definir a la propiedad como "el dominio o derecho que se tiene sobre un bien
para disponer de él con libertad y reclamarlo si se halla en posesión de otro. Cosa poseída,
en especial inmueble. Atributo o cualidad esencial de un individuo."46
Los autores clásicos definían el dominio en atención a los siguientes atributos: iusutendi, o
derecho de servirse de la cosa; iusfruendi o derecho de percibir sus rentas y frutos, si es
fructífera la cosa sobre la que versa el dominio; iusabutendi, o derecho de disponer de la
cosa --conservarla, donarla, destruirla o incluso abandonarla, llegado el caso-; y por
último iusvindicandi, o facultad de reclamar la propiedad de la cosa, junto con la tenencia
de la misma, siempre que hubiera sido arrebatada de un modo injusto a su legítimo
propietario.
b) Regímenes de propiedad
En atención al artículo 27 Constitucional se tienen tres tipos de régimen de propiedad: la
privada, la ejidal y la comunal.
En virtud de que el tema central del presente análisis está clara y directamente relacionado
con el Registro Público de la Propiedad, el requisito esencial para que el particular
inscriba sus bienes inmuebles en este registro y así obtenga el dominio de la propiedad de
las tierras, es que estos deben estar constituidos como propiedad privada.
46Diccionario Enciclopédico Universal y de México, Grupo Dimas Editores, edición 2003, León Guanajuato, México, pág. 848.
42
La propiedad privada es el régimen de propiedad en la cual el propietario del bien puede
gozar y disponer de él con las limitaciones y modalidades que fijan las leyes. Es decir, el
propietario puede transmitir o enajenar mediante cualquier acto o contrato traslativo de
dominio ( compraventa, permuta, mutuo y donación), la propiedad del bien, modificar la
propiedad o posesión de sus bienes inmuebles o cualquier derecho real sobre los mismos,
gravar el bien o darlo en garantía prendaria, así como estar sujeto de embargos, fianzas,
hipotecas, etc.
En un sentido amplio y refiriéndonos en materia estrictamente inmobiliaria, es la persona
física o moral, la que tiene tres derechos sobre un inmueble, que a saber son el derecho de
uso, el derecho de goce, y el derecho de disposición. El primero se refiere a poder
ocuparlo, el segundo al derecho de disfrutar del producto como rentas, cosechas, etc. y el
último al derecho de poder venderlo, hipotecarlo, darlo en prenda, etc., vale la pena aclarar
que no es lo mismo ser poseedor que ser propietario, pues el primero se refiere al derecho
de uso estrictamente, es decir que puede estar ocupándolo como arrendatario,
comodatario, o hasta como invasor, pero ello no le dará nunca la propiedad sobre dicho
inmueble al carecer relativamente del segundo derecho ( de goce), y no tener
absolutamente derecho alguno del derecho de disposición.
3.2.Desmembramientos de la propiedad
3.2.1. Usufructo
Usufructo. "Proviene del latín usufructus. Es un derecho real y temporal de disfrute de
bienes ajenos; se constituye en favor de personas fisicas y morales, con excepción de las
corporaciones que no pueden adquirir, poseer o administrar bienes raíces."47
47Cfr. Diccionario Jurídico Mexicano, Tomo VIII, Primera edición, Serie E. varios, Núm. 30, Instituto de Investigaciones Jurídicas, Universidad Nacional Autónoma de México, México, 1984, p. 376.
43
Con relación al concepto se tienen varias definiciones doctrinales, las que en su esencia no
varían, de entre ellas, cito las siguientes:
Rojina Villegas, Rafael, cita varios tratadistas del tema que la definen como un derecho
real, temporal, por naturaleza vitalicio, para usar y disfrutar de los bienes ajenos sin alterar
su forma ni substancia. Para él "es el derecho de usar de las cosas de otro, y de percibir sus
frutos sin alterar la sustancia de ellas; porque es un derecho sobre un cuerpo, y si el cuerpo
se destruye, queda necesariamente destruido el derecho."48
Se dice que cuando se traspasa a un tercero en forma temporal el derecho de uso y disfrute
de la cosa, bajo la forma de un derecho real, toma el nombre de usufructo. Al titular de
este nuevo derecho se nombra usufructuario y al titular del derecho de dominio es llamado
nudo propietario.
3.3.2. Uso.
El uso se define como "un derecho real que se asemeja al usufructo, que permite
beneficiarse de los frutos de algo ajeno, según las necesidades del usuario y su familia."49
En palabras de Rojina Villegas Rafael. ..
"Es un derecho real, temporal, por naturaleza vitalicio, para usar de los bienes ajenos sin alterar su forma ni substancia, y de carácter intransmisible. Se distingue por consiguiente del usufructo, por: 1.-El contenido, que es restringido sólo para el uso, y en algunos casos para percibir ciertos frutos; y II.-El carácter intransmisible, peculiar al uso y a la habitación, que no existe en el usufructo, porque, como hemos visto, el usufructo puede enajenarse, puede gravarse, puede transmitirse; en cambio, el usuario o el habituario no pueden transmitir su derecho. Son personalísimos en un doble aspecto, tanto porque se
48 Rojina Villegas, Rafael, "Compendio de Derecho Civil 11", Bienes, derechos reales y sucesiones. Vigésima primera edición, Editorial Porrúa, S.A., México, 1989, p. 119 49 Diccionario Enciclopédico Universal y de México, Grupo Dimas Editores, edición 2003, León Guanajuato, México, pág. 848
44
extinguen por la muerte, como acontece con el usufructo, como porque se confieren exclusivamente tomando en cuenta la calidad de la persona, por amistad, parentesco, etc., y no pueden transmitirse a ninguna otra."5º
Por cuanto a las demás características son iguales al usufructo, con excepción a que el
usuario debe respetar siempre la forma y la substancia de la cosa, con mayor razón que en
el usufructo, dada la limitación para aprovecharse de la misma que consiste simplemente
en el uso, es decir en una forma permanente y constante de utilizar la cosa que no altere la
substancia de la misma. 51
3. 3. 3. Habitación52
Definición. El derecho real de habitación en realidad es el derecho de uso sobre una finca
urbana para habitar gratuitamente algunas piezas de una casa. No se distingue en rigor
fuera de esta circunstancia especialísima, en cuanto al contenido, pues también se trata de
un derecho real intransmisible, temporal, por naturaleza, vitalicio, para usar algunas piezas
de una casa, sin alterar su forma ni substancia. En cambio, el uso se extiende como el
usufructo tanto a los bienes muebles como a los bienes inmuebles. Cuando ese uso se
refiere sólo a las piezas de una casa habitación, toma el nombre de derecho real de
habitación.
La habitación siempre es por esencia gratuita, nunca podrá constituirse en forma onerosa;
en cambio, el uso puede ser como el usufructo a título gratuito o a título oneroso.
Las reglas generales del usufructo se aplican igual que al uso y a la habitación, excepto las
especiales por cuanto al carácter intransmisible de estos derechos. Consecuentemente, las
obligaciones del usuario y del habituario son semejantes a las del usufructuario, es decir,
deben formar inventario, valorizando los bienes muebles y describiendo el estado de los
50 Rojina Villegas, Rafael, ob. cit., p. 132 51 Estos presupuestos del uso, se encuentran fundamentados también en los artículos 1049, 1051, 1053, 1055 y 1056 del Código Civil Federal. 52 Las notas de este tema fueron tomadas de Rojina Villegas, Rafael, ob. cit., nota 39, p. 133
45
inmuebles; así como otorgar fianza, con excepción de los casos que se les exime de
otorgarla, o bien, cuando se releva al usufructuario de dicha obligación.
Las obligaciones durante el disfrute, que existen a cargo del usufructuario, también
existen, pero limitadas, a cargo del usuario o del habituario; es decir, la obligación
fundamental de cuidar y conservar la cosa como buen padre de familia, les es aplicable,
así como no alterar la forma ni substancia de la cosa y de responder de la culpa leve y
grave.53
3. 3. 4. Servidumbres.
El término servidumbre proviene de latín "servitudo-inis: es el derecho o uso que una cosa
o heredad tiene sobre Otra, o alguno sobre cosa ajena para provecho suyo o en utilidad
pública."54
El Código Civil Federal las define en su art. 1057 como "un gravamen real impuesto sobre
un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño." Se llama "predio
dominante" el inmueble a cuyo favor está constituida; el que la sufre, recibe el nombre de
"predio sirviente."
En nuestra doctrina, Roj ina Villegas, Rafael afirma que "son gravámenes reales que se
imponen en favor del dueño de un predio y a cargo de otro fundo propiedad de distinto
dueño, para beneficio o mayor utilidad del primero". 55 Por su parte, Gutiérrez y González
las conceptúa como un "derecho" y no como un gravamen real.56
53Rojina Villegas, Rafael, ob. cit., p. 133. El Código Civil Federal trata este tema en los artículos del 1046 al 1049. 54Cfr. Diccionario Jurídico Mexicano, Tomo VIII, Primera edición, Serie E. varios, Núm. 30, Instituto de Investigaciones Jurídicas, Universidad Nacional Autónoma de México, México, 1984, p. 123. 55Rojina Villegas, Rafael, ob. cit., nota 39, p. 135 56Gutiérrez y González, Ernesto, El patrimonio pecuniario y moral o derechos de la personalidad y derecho sucesorio, Puebla, Cajica, 1980, p. 411 y 412.
46
Las servidumbres permiten el paso de aguas, de personas, de animales, líneas telefónicas,
cables de alumbrado, acueductos, etc. Aunque desmembramientos de la propiedad son
ejemplos del óptimo aprovechamiento de los recursos disponibles, y su valor social es
indiscutible.
Por su complejidad tanto en la doctrina como en la vida jurídica, existen varias maneras
para clasificarlas, siendo las que interesan para el presente análisis, las legales y las
voluntarias:
a) Legales, tienen su origen en la ley57• Rojina Villegas, Rafael, apunta que estas se
subdividen a su vez en naturales (las que impone la ley por la situación natural
de los predios) y legales ( en estricto sentido, las que impone el legislador para
beneficio particular o colectivo, a pesar de que las motive la situación de los
predios ).Entre ellas tenemos las de desagüe, de paso, de acueducto.
b) Voluntarias, tienen su ongen en la voluntad del hombre58, y se crean por
contrato, por declaración unilateral de voluntad, por testamento o por
prescripción.
57Son aplicables a las servidumbres legales lo dispuesto por los artículos del 1068 al 1108 del Código Civil Federal. 58EI consentimiento expreso del propietario del predio sirviente es requisito indispensable dentro de las solemnidades para su constitución, sin el cual, no se pueden imponer servidumbres sobre el mismo. (Son aplicables los artículos del 1109 al 1127 del Código Civil Federal).
47
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4.1.El contrato.
CAPITUL04
CONTRA TOS TRASLATIVOS DE PROPIEDAD
SOBRE BIENES INMUEBLES.
Un contrato, puede estudiarse desde diversas perspectivas, pero principalmente debe ser
analizado y considerado desde el aspecto social y jurídico. En el sistema jurídico
mexicano, el positivismo postula que los contratos deben atender a ciertos elementos de
existencia o validez, para que puedan nacer jurídicamente y transmitan a las partes el
cumulo de derechos y obligaciones que cada uno establece.
Ahora bien, los contratos traslativos de propiedad sobre bienes inmuebles, vienen a ser los
impulsores para el tráfico inmobiliario y una ayuda para que el Registro Público de la
Propiedad, hablando en el caso particular del Instituto de la Función Registra} del Estado
de México, se logre brindar certeza y seguridad jurídica que los usuarios necesitan para
tener un patrimonio seguro y cierto.
Muchos conocerán la importancia de los contratos, como actos primordiales en el tráfico
inmobiliario, los cuales cada día son más complicados, pero lo que quizá en lo que no han
profundizado es en las particularidades o elementos que cada contrato contempla para ser
jurídicamente válidos. Es por ello que consideré de gran importancia que debemos
conocer en términos generales, la definición de contrato, sus elementos tanto de existencia
como de validez, los tipos de contratos traslativos de propiedad sobre bienes inmuebles
existentes en el sistema jurídico mexicano, así como la trascendencia de los efectos de los
contratos privados y la escritura pública.
4.1.1. Concepto de contrato.
Para mejor entender el tema es conveniente distinguir entre contrato y convenio.
48
En la doctrina se define al contrato como un acuerdo de voluntades para crear o transmitir
derechos y obligaciones. Para Rojina Villegas "es una especie dentro del género de los
convenios. "59
Por su parte el convenio, en sentido amplio, es un acuerdo de voluntades para crear,
transmitir, modificar o extinguir derechos y obligaciones, en sentido estricto, tiene la
función negativa de modificar o extinguir derechos y obligaciones.60
El Código Civil del Estado de México define al convenio como el acuerdo de dos o más
personas para crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones. (art. 7.30)61
Por su parte Tapia Ramírez da a conocer algunas definiciones del contrato, a saber; "A.
En otros países: Francia-convenio; Italia-acuerdo de voluntades; Suiza-acuerdo recíproco
de voluntades; Portugal-fuente de obligaciones; Colombia-contrato o convenio para dar,
hacer o no hacer; Argentina-acuerdo de voluntades para regular derechos y obligaciones.
B.- En México-acto jurídico o convenio."62
De ello resulta que existen infinidad de criterios, tanto en el ámbito jurídico, como
doctrinal, pero todos llegan al punto de que es un acto jurídico entendido como un acuerdo
de voluntades que crea o transfiere derechos y obligaciones y que para existir a la vida
jurídica debe a atender a ciertos elementos.
Para efectos del desarrollo del tema que me ocupa en el análisis de la presente
investigación, me remito a los elementos de existencia y de validez, que contiene el
Código Civil para el Estado de México, mismos que abordo de forma substancial
enseguida.
59 Rojina Villegas, Rafael, ob. cit., p. 7. 60 Ídem. 61 Cabe hacerse la observación de que en la legislación local del Estado de México se consideran sólo a las
obligaciones, mientras que en la doctrina se incluye también a los derechos. 62 Tapia Ramírez, Javier, "Contratos Civiles", Editorial Porrúa, México, 2009, p. 16.
49
4.1. 2. Elementos de existencia
Zamora y Valencia63, explica ampliamente cada uno de los elementos de existencia de los
contratos, en el cual refiere que los contratos como todo acto jurídico para ser existentes
requieren contener los siguientes elementos:
Consentimiento.- Es el acuerdo de dos o más voluntades en los términos de una norma
para la producción de las consecuencias previstas en la misma. Es la intención, ánimo o
resolución de hacer una cosa. Se refiere a que lleva inmersa la voluntad del particular.
En el contrato, el consentimiento es uno de los elementos más importantes, sin este podría
existir un hecho jurídico o varios actos que originan consecuencias de derecho, pero no
podría llamarse contrato.
Al ser considerado un elemento de existencia, se toma en cuenta como necesario para que
surja el contrato, por ende el consentimiento (voluntad) es ese momento en que los
contratantes exteman la intención de llevar a cabo un acto, aún sabiendo que de ese
acuerdo de voluntades resulta un cúmulo de derechos y obligaciones.
Debe tenerse en cuenta que para llegar al acuerdo de voluntades, primero deben darse
negociaciones o tratos previos entre las partes, en los que se discuten cláusulas y los
elementos del contrato, atendiendo siempre a la buena fe, pues de lo contrario puede
incurrirse en un delito. Este momento del consentimiento se compone de dos partes: a una
llamamos oferta o policitación o propuesta y a la otra aceptación.
El término oferta, proviene del latín offerre, ofrecer. En términos generales, promesa que
se hace de dar, cumplir o ejecutar una cosa. Alude también a la presentación de bienes o
mercancías para su venta. En sentido estrictamente jurídico, oferta es "la proposición que
una persona hace a otra para contratar bajo ciertas condiciones".64
63 Zamora y Valencia, Miguel Ángel, Contratos Civiles, Tercera edición, Porrúa, S.A., México, 1989, p. 26 64 Cfr. Diccionario Jurídico Mexicano, Tomo VI, Primera edición, Serie E. varios, Núm. 28, Instituto de Investigaciones Jurídicas, Universidad Nacional Autónoma de México, México, 1984, p. 304
so
Según el CC, toda persona que propone a otra la celebración de un contrato fijándole un
plazo para la aceptación de la misma, queda vinculada a su oferta hasta que el plazo
fenezca. (Art. 1804 CCF)
La oferta a un destinatario presente o ausente, con expresa fijación de plazo por el autor de
aquélla para aceptar, y la oferta sin fijación del término para aceptar a un destinatario no
presente, constituyen en realidad una declaración unilateral de la voluntad que es fuente de
una obligación a cargo del mismo oferente de mantener en el primer caso por el tiempo
que él fijó, y de mantener en la segunda hipótesis por el mencionado plazo legal de tres
días, la correspondiente oferta. En estos dos supuestos son conjuntamente la ley y la
declaración unilateral de la voluntad la fuente de dicha obligación.
Para que exista acuerdo de voluntades y contrato, es indispensable que la aceptación sea
"lisa y llana", puesto que si esta se hace con cualquier modificación a la oferta, tal
aceptación se convierte en una nueva oferta.
Objeto.- El objeto es una conducta, de la cual se tiene que puede existir de manera directa
e indirecta. En un contrato, el objeto es entendido como una cosa manifestada en una
prestación o una abstención.
Cuando se tiene una prestación, el objeto en un contrato va encausado en un dar o hacer
algo, y si se tratase de una abstención, es entendido como un no hacer algo. De ahí deriva
la clasificación del objeto, como directo o indirecto.
Por lo tanto, el objeto como elemento de existencia de un contrato viene a ser la conducta,
sin la cual no podría hablarse jurídicamente de "contrato".
Por otro lado, no debe escapar hablar sobre la posibilidad física y jurídica de lo que en el
Código Civil Federal se define como la cosa objeto en el contrato, pues ésta debe existir
51
en la naturaleza; ser detenninada o detenninable en cuanto a su especie y estar en el
comercio. ( art.1825)65
Las obligaciones en naturaleza son aquellas en las que el dinero no es ni objeto de ellas, ni
el medio para detenninarlas, como ocurre en las mencionadas obligaciones que tienen por
objeto un cuerpo-cierto o en genero, las cuales tienen de común que no están expuestas a
las alteraciones del valor del dinero.
Así pues tenemos que en primer lugar la cosa debe existir, sin embargo, existen cosas
futuras que pueden ser objeto de contrato, por ejemplo una cosa que se va a fabricar o una
cosecha que se espera recoger.
Así mismo, es necesario que la cosa esté en el comercio. Entendiéndose que están fuera
del comercio las cosas que por su naturaleza no pueden ser poseídas por algún individuo
exclusivamente o que por disposición de la ley no pueden ser adquiridas en propiedad por
un particular. Tampoco puede ser objeto de contrato ni el estado civil de las personas, ni la
comisión de un delito futuro.
Cuando un contrato tiene cosa objeto, esta puede consistir en: a) en un cuerpo-cierto y
concreto, o una individualidad detenninada; b) en un genero; y c) en dinero.
Cuando se trata de prestación de cosas y concretamente consista en la transmisión de la
propiedad o de otro derecho real respeto de una cosa cierta y detenninada, dicha
transmisión se opera por efecto del mismo contrato.
En cuanto al género o cosa objeto detenninada o detenninable, este no sólo debe ser en
cuanto a su especie, sino también en cuanto a su cuota o cantidad, misma que puede
detenninarse a través de un hecho que está por realizarse.
65 Cfr. Sánchez Meda), Ramón, "De los Contratos Civiles", Yigesimocuarta edición, Editorial Porrúa,
México, 2011, p. 35.
52
En el caso de las obligaciones pecuniarias, estas se subdividen a su vez en: obligaciones
de suma o de cantidad (si el dinero está en el objeto mismo de la obligación); y en
obligaciones de valor ( cuando el dinero es sólo el medio de pago que permite la
satisfacción por equivalente de la obligación).
En suma, el consentimiento y el objeto o cosa, juegan un papel importantísimo en la
existencia de un contrato, con ello se puede determinar si un acto puede considerarse
contrato o no. Quedando claro que la voluntad, la conducta y la manera de exteriorizarse
ambas, son elementos de un contrato, y que si hiciese falta alguna de ellos, estaríamos en
cualquier otro hecho que podría sujetarse a derecho, pero no sería contrato.
4.1.3. Elementos de validez.
Miguel Ángel Zamora y Valencia, en su ya citada obra, a estos elementos los define como
"presupuestos del contrato", mismos que se analizan de forma pormenorizada cada uno de
ellos a continuación:
Capacidad. La capacidad es la aptitud de las personas para ser titulares de derechos y
obligaciones. Esta se clasifica como capacidad de goce y de ejercicio. La primera es
referida a la aptitud que tienen las personas para adquirir derechos y obligaciones desde
que nacen; mientras que la capacidad de ejercicio es la que se adquiere con la mayoría de
edad, en el sistema jurídico mexicano.
Para el caso de las personas incapaces, solo pueden actuar mediante representante legal.
Voluntad, sin vicios. Los vicios en el consentimiento son circunstancias que dañan. Es por
ello que el consentimiento de las partes, mejor conocido como voluntad debe ser puro y
sin presiones; y no debe de atender a cualquier tipo de supresión de la voluntad. De esto se
tiene que si no se atiende a este punto, el contrato puede ser invalidado. Se consideran
vicios al consentimiento los siguientes:
53
El error. Es considerado como un conocimiento equivocado de la realidad ... es el
conocimiento inexacto de la realidad, que consiste en creer cierto lo que es falso. Cabe
señalarse que no es lo mismo el error con la ignorancia, porque la ignorancia es catalogada
como la ausencia del conocimiento.
Para que el error sea considerado un vicio en el consentimiento y por tanto lograr la
nulidad de un contrato, es necesario de que esa inexacta realidad recaiga sobre el motivo
que determina la voluntad de los contratantes.
El dolo. Es cualquier sugestión o artificio que se emplee para inducir al error o mantener a
él a alguno de los contratantes.
Éste es un vicio del consentimiento que gira sobre la intención expresa de dañar o engañar
a alguno de los contratantes.
¿ Qué es la mala fe? Es la disimulación del error de uno de los contratantes una vez
conocido. Se equipara en sus efectos al dolo como vicio del consentimiento. (Art. 1815 del
CCF)
En el Diccionario Jurídico Mexicano, se define a la mala fe como "una actitud pasiva de
una de las partes en el acto jurídico frente al error en que se encuentra la otra, ya que
habiéndolo advertido lo disimula y se aprovecha de él."66
En este mismo apartado se señala "aunque existe la creencia muy difundida de que la mala
fe es un vicio del consentimiento, en realidad el vicio es el error en que se encuentra una
de las partes; es una conducta contraria a la buena fe que debe existir en todo acto jurídico;
esta conducta simple implica siempre premeditación y propósito de no desengañar a fin de
66 Cfr. Diccionario Jurídico Mexicano, Tomo VI, Primera edición, Serie E. varios, Núm. 28, Instituto de
Investigaciones Jurídicas, Universidad Nacional Autónoma de México, México, 1984, p. 131
54
obtener mayores beneficios en el acto jurídico, de ahí que sea sancionada por el
legislador. "67
La violencia. Es considerada como el uso de la fuerza o cualquier otro medio de
intimidación, que pueda viciar al consentimiento y que por ende cause nulidad relativa de
un contrato.
Para que sea considerada un vicio en el consentimiento se requiere que sea realmente
grave, actual, ilícita, y que sea motivo determinante de la voluntad del sujeto al contratar.
La lesión. Es un perjuicio que sufre una persona de la cual se ha abusado por encontrarse
en un estado de ignorancia, inexperiencia o extrema miseria, en la celebración de un
contrato. Así mismo cualquier otra circunstancia que ponga en desventaja a alguno de los
contratantes.
Como bien expresa Sánchez Medal "en todos los contratos hay una parte que se aprovecha
en cierto sentido de la otra", por_ lo que "es casi imposible que las prestaciones sean
siempre iguales". 68
La lesión en nuestro derecho mexicano se encuentra regulada dentro de los vicios del
consentimiento, misma que se configura de dos elementos a saber: Objetivo que consiste
en obtener un lucro excesivo que sea evidentemente desproporcionado a lo que por su
parte se obliga el perjudicado, pero sin señalar el monto o la cuantía de tal desproporción;
b) Subjetivo consiste en explotar la suma ignorancia69, notoria inexperiencia o extrema
miseria de otro, facultando al perjudicado para obtener una reducción de la prestación a su
cargo, y no facultando al aprovechado para pagar un suplemento, en lugar de la rescisión
del contrato.
67 Ibídem 68 Cfr. Sánchez Medal, Ramón, ob. cit, p. 61. 69 La suma ignorancia, no se trata de ser analfabeta sino que se trata de una persona que por una situación de
enfermedad, edad u otras circunstancias en que se encuentre, no puede darse cuenta cabal de los efectos y
alcances del inicuo contrato que está pactando. (Cfr. Sem. Jud. De la Fed., 7ª época, vol. LIX, págs. 17 y
sigs).
55
Para que se considere un vicio se requiere una desproporción entre las prestaciones, es
decir, que las circunstancias por medio de las cuales se lleve a cabo un contrato y de las
mismas se esté pactando ponga en desventaja a alguno de ellos, como lo mencionaba con
anterioridad.
La licitud en el objeto, motivo o fin. De acuerdo a la legislación mexicana, un contrato
para que sea válido debe atender a ciertas modalidades, pero el punto principal es que el
objeto, motivo o fin del mismo, sea lícito, ya que solo los actos de este carácter pueden ser
sujetos a derechos y obligaciones.
Esto en atención al prmc1p10 de legalidad, ya que no sería correcto demandar un
incumplimiento de contrato en alguna actividad, objeto, motivo o fin, si éste no está
regulado por las leyes.
La coercttividad de las leyes así como su cumplimiento, derechos y obligaciones derivan
de la licitud de los actos, objetos o motivos, de caso contrario se considera inválido un
contrato.
Forma.- En términos generales es la manera de exteriorizarse el consentimiento en el
contrato y comprende todos los signos sensibles que las partes convienen o la ley
establece para lograr dicha exteriorización.
Para todo acto necesariamente debe surgir la manera en cómo llevarse a cabo, es por ello
que la forma como tal es considerada un elemento de existencia de los contratos. Cabe
señalarse que la forma, en concreto debe ser atendiendo a las características que establece
la ley, en caso contrario no sería posible hablar jurídicamente de la existencia de un
contrato.
56
Zamora y Valencia considera que la fonna es una parte integrante de la voluntad, por
tratarse de la manera en que se exterioriza la misma, comparto un poco ese criterio, pero
sin restarle la importancia que tiene, ya que la fonna viene siendo la estructura por medio
de la cual dará la validación jurídica a detenninado acto, para así poder llamarse
"Contrato".
Por lo tanto cabe destacar que cuando la ley exige cierta fonnalidad para celebración de un
contrato, esa fonnalidad es un elemento de validez del mismo, de lo contrario su omisión
puede ser impugnada por nulidad relativa.
Nuestra legislación civil vigente tanto del ámbito local como federal, contiene
disposiciones contradictorias, ya que por un lado se establece el consensualismo en la
celebración de todos los contratos, mientras que por otro regula la formalidad para la
celebración de ciertos contratos; sin embargo, comparto totalmente la opinión de Sánchez
Medal en relación a que "la gran mayoría de los contratos expresamente
reglamentados ... son fonnales".
Son contratos consensuales, los que no requieren de fonnalidades detenninadas para su
validez; y contratos formales, aquellos a los que la ley exige detenninada fonna para su
validez.
Populannente es muy conocida la frase "papelito habla" misma que alude precisamente a
la fonna en la celebración de los contratos, puesto que actualmente priva el interés público
en evitar litigios, dotar de precisión a las obligaciones contraídas, dar seguridad a ciertos
bienes de mayor importancia e inducir a mayor reflexión a las partes contratantes; siendo
éstas las ventajas más sobresalientes que explican la fonnalidad exigida en la mayoría de
los contratos legalmente reglamentados.
Aludiendo a lo antes expuesto es importante hacer una distinción entre contrato privado y
escritura pública, es por esta razón que ambos aspectos de la fonna escrita se abordan más
57
ampliamente en el apartado 4.3. Tipos de contratos: formalidad y efectos, del presente
capítulo.
4.1.4. Efectos de los contratos.
Javier Tapia Ramírez señala que "los efectos generales o comunes a todo contrato, que la
doctrina y legislación tratan, son los siguientes: a) de obligatoriedad; b) intangibilidad; c)
relatividad; d) oponibilidad, y e) de seguridad".7º Mismos que se enuncian a continuación:
Obligatoriedad (pacta sunt servanda). Se deriva de la autonomía de la voluntad, ya que lo
acordado por las partes tiene fuerza obligatoria de la ley entre las partes.
Esta obligatoriedad se contiene en la legislación positiva mexicana, ya que en ella se
establece que los contratos desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al
cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su
naturaleza, son conforme a la buena fe, a la costumbre o a la ley (Arts.7.32 del CCEM y
1796 del CCF).
Intangibilidad. Es decir, de intocabilidad ( que no puede ser tocado o alterado). Este efecto
se deriva de la fuerza obligatoria del contrato y consiste en que ninguno de los
contratantes puede unilateralmente alterarlo, modificarlo o darlo por terminado sin el
consentimiento del otro, o cuando la ley lo permita.
Lo que de acuerdo a nuestra legislación se traduce en la prohibición consiste en que la
validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse a la voluntad o arbitrio de
uno de los contratantes (Arts. 7.33 del CCEM y 1797 del CCF); con excepción de los que
expresamente la ley permite que unilateralmente uno de los contratantes pueda darlo por
terminado.
70 Tapia Ramírez, Javier, ob. cit., p. 95.
58
Relatividad. Desde el punto de vista doctrinal, Tapia Ramírez menciona que "la
relatividad consiste en que los efectos directos del contrato solo son obligaciones para las
partes que contrataron y no para terceros, y que a éstos solamente les resultan efectos
indirectos del contrato, sin que los obliguen".71
De ello se tiene que la esencia de los contratos generalmente va encaminada a crear o
extinguir derechos y obligaciones entre los contratantes, en donde dificilmente el tercero
puede verse inmerso en los efectos del contrato. Aun que comparto el criterio de que no se
pueden excluir que los efectos de un contrato llegue al alcance de terceros, ya que existe
una diversidad de contratos que involucraran a terceros, participando indirectamente en
los efectos.
La relatividad entonces viene siendo como un círculo cerrado en el que solo los
contratantes reciben directamente los efectos de un contrato, por estar sujetos a situaciones
de derecho que solo competen a ellos, y en el caso de terceros, los efectos son indirectos,
pero no los obliga.
Oponibilidad. Entendida como efecto de un contrato es aquella situación en la que
incorpora a toda una sociedad a la oposición del mismo, ya que como lo expresa Tapia
Ramírez ... un contrato "es un acto jurídico que tiene existencia en el medio social"72 y por
ende no solo es discutible entre los contratantes, sino que compete a toda la sociedad.
Conforme a nuestro derecho positivo mexicano, hay contratos y actos jurídicos que para
que surtan efectos frente a terceros es necesario inscribirlos en el Registro Público de la
Propiedad. Mientras no se inscriban solo surten efectos para las partes contratantes pero
71 lbídem, p. 96. 72Ibídem, p. 97
59
no frente a terceros. Entre ellos tenemos por ejemplo la rescisión de contratos,
compraventa de inmuebles, la hipoteca, etc. 73
De ello se entiende que la oponibilidad es existente tanto de manera directa (por alguno de
los contratantes) o indirecta (por cualquier particular extraño al contrato).
Seguridad. La seguridad como efecto de los contratos viene a dar esa certeza de que se
cumpla la voluntad de los contratantes, claro está, siempre y cuando sea un contrato
jurídicamente valido, y que no será modificado por ningún tercero.
Tapia Ramírez, menciona que el efecto de la seguridad "es de interés público, que se
respete no solo la autonomía de la voluntad de los contratantes, sino también para dar
seguridad y facilitar el comercio jurídico, ya que es mediante el contrato como se efectúan
la interminable gama de las relaciones jurídicas, a través de las cuales se realiza el
intercambio de satisfactores de la sociedad." 74
Es muy acertado este criterio, toda vez que es mediante la seguridad como muchos
particulares acuden a los contratos para llevar a cabo diversidad de actos, que
principalmente influyen en el comercio y las satisfacciones tanto particulares y como
sociales.
La seguridad como efecto en los contratos viene siendo el plus para que se lleven a cabo,
para que los contratantes extemen su voluntad y sean acreedores de derechos y
obligaciones y así logren un bien común, entre ellos mismos y en sociedad.
4.2.Contratos traslativos de propiedad en particular
73 Esta condición se encuentra contenida en los artículos 7.362, 7.592, 7.680, 7.886, 7.889, 7.911, 7.1063,
7.1070, 7.1121, 7.1128, 7.1131, 7.1132, 8.1 y 8.2 del Código Civil del Estado de México. 74 TAPIA RAMÍREZ, Javier, ob. cit., p. 97
60
En la doctrina moderna el tema de los contratos ha sido bastamente estudiado, por citar
uno de ellos, tenemos que Rafael Rojina Villegas, considera al contrato en el derecho
moderno la forma principal de adquirir el dominio, dentro del grupo de los contratos
traslativos, y la compraventa señala es a su vez la figura fundamental para adquirir la
propiedad dentro de los contratos traslativos de dominio. 75
Concuerdo completamente con Rojina Villegas en lo antes mencionado, puesto que
actualmente el contrato traslativo de propiedad más importante lo es, sin duda, el de
compraventa, el cual se analizará breve y únicamente por la relevancia de su inscripción
en el Registro Público de la Propiedad.
4.2. J. Compraventa
"La compraventa se define como el contrato por virtud del cual una parte, llamada
vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador,
mediante el pago de un precio cierto y en dinero."76
"Se trata indubitablemente del más importante y frecuente de todos los negocios jurídicos
y constituye la fuente más copiosa de obligaciones".77
Asimismo, apunta "aproximadamente un 70% de los actos de la vida de un hombre se
reducen a comprar y vender." 78
Para Zamora y Valencia, Miguel Ángel la define:
"Es aquel por virtud del cual, una persona llamado vendedor se obliga a entregar
una cosa o a documentar la titularidad de un derecho, a la otra parte contratante,
75Rojina Villegas, Rafael, ob. cit., p. 48. 761bídem, p. 49. Esta definición deriva del Código de Napoleón. 77Ídem. 78Ídem.
61
llamada comprador, quien como contraprestación se obliga a pagar un precio cierto
y en dinero, y que produce el efecto traslativo de dominio respecto de los bienes
que sean materia del contrato."79
Tomo como referencia la obra de Zamora y Valencia para deducir que:
Este tipo de contrato tiene como efectos la transmisión de dominio de un bien, vista como
una obligación del enajenante.
Se considera un contrato traslativo porque produce dos efectos diversos, crea tanto
derechos como obligaciones. Siempre será oneroso.
Se clasifica como un contrato principal, porque no requiere para su existencia y validez de
una obligación o de un contrato válido, previamente existente; es bilateral, porque crea
derechos y obligaciones entre ambas partes; oneroso, porque produce provechos a las dos
partes; formal, cuando el objeto indirecto es un bien inmueble y consensual, cuando es
mueble; nominado, por la amplia regularización de la ley; de tracto sucesivo o instantáneo,
según sea el caso.
Los elementos de existencia que lo conforman son: el consentimiento y el objeto.
Modalidades de la compraventa.
De acuerdo a lo establecido por el Código Civil para el Estado de México, los actos
jurídicos, en todo lo relativo a su forma, se regirán por las leyes del lugar donde se
celebren. Sin embargo, los interesados en la celebración de esos actos quedan en
libertad para sujetarse a las formas prescritas por este Código, cuando el acto haya de
ejecutarse dentro del territorio del Estado. (Art.1.12)
79Zamora y Valencia, Miguel Ángel, ob. cit., p. 75
62
Atendiendo a lo citado en el párrafo anterior y entendiéndose en sentido amplio, los
contratantes no están obligados a acudir inmediatamente ante notario público para hacer
constar el contrato pactado en escritura pública, y menos si no se encuentran dentro de
esta jurisdicción los bienes objeto del contrato80, por lo que el acto puede existir en la vida
jurídica, aunque le falte la forma establecida en la ley, misma que podrá otorgar en
cualquier tiempo.
No obstante lo antes expuesto, en el ánimo de evitar fraudes y conflictos entre los
contratantes por la inobservancia de la formalidad requerida en la celebración de ciertos
contratos, el legislador mexiquense pugna por dar la forma debida a éstos actos jurídicos,
baste tan solo ver que el artículo 7.601 establece responsabilidad de terceros por la falta de
forma, pues señala: "Las personas que asesoren para no dar forma legal a la
compraventa de inmuebles, serán responsables de los daños y perjuicios que ocasionen a
los contratantes, independientemente de la responsabilidad penal en que incurran. De
igual manera son responsables los desarrolladores, constructores o lotificadores. "
Además, agrega "Los Fedatarios Públicos asesorarán gratuitamente a los interesados en
este tipo de operaciones. "
Con relación a la compraventa de inmuebles esta debe constar en escritura pública según
lo establece el Código Civil vigente en el Estado de México81, sin embargo, no en todos
los casos puede cumplirse este requisito de forma, y menos cuando la legislación varía de
un Estado a otro, incluido por ejemplo el Distrito Federal, donde se tiene permitido el
contrato privado en ciertos casos. He aquí la razón de plantear los siguientes
cuestionamientos: a) ¿Por qué algunos Notarios se niegan a dar fe de la compraventa
sobre inmuebles cuando estos carecen de inscripción ante el R.P.P. e incluso en algunos
casos cuando el vendedor le presenta una inmatriculación administrativa para acreditar
80 Es decir, cuando el inmueble no se encuentra dentro del territorio del Estado de México. 81 En relación a la formalidad de compraventa señala "el contrato de compraventa requiere para su validez la forma escrita" (Art. 7.598), asimismo, "si se trata de bienes inmuebles, la venta debe otorgarse en escritura pública" (Art. 7.600).
63
la propiedad?, b) ¿Puede ratificarse un contrato de compraventa sobre inmuebles? y c)
¿En qué consiste y qué prueba la protocolización de documentos?
No es difícil responder estas interrogantes si se analizan cada uno de los presupuestos
establecidos en la legislación para hacer constar una escritura pública, puesto deben darse
entre otros, los siguientes:
a) Respecto a la primera pregunta, se tiene:
1. La función principal del Notario recae en dar fe sobre la exteriorización de la
voluntad de los contratantes y que con ello quede fehacientemente expresado el
consentimiento para la celebración del acto o contrato en la forma en quieren
obligarse.
11. Cumplir con todos los requisitos sine qua nun, siendo uno de ellos en los contratos
traslativos de dominio (relacionar el último título de propiedad y citar los datos de
inscripción registral), excepto que se trate de la primera inscripción
(inmatriculaciónjudicial, art. 8.29 CCEM).
m. Solicitar al Registro, certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes o
anotaciones, con efectos de aviso preventivo, que para el despacho del mismo
deberá mencionarse en la solicitud: Nombre del o de algunos de los titulares;
Nombre del o de los adquirentes o titulares del derecho real a anotarse; El acto o
actos jurídicos a otorgarse; Clave catastral del inmueble, en su caso; Antecedentes
registrales.
1v. Está obligado a dar aviso definitivo una vez firmada la escritura en la que se
declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite o grave, la propiedad o
posesión de bienes inmuebles o cualquier derecho real sobre los mismos o que sin
serlo sea inscribible, mismo que el Registrador deberá asentar de inmediato en el
Registro.
Además y considerando que el Código Civil del Estado establece el requisito sine qua nun
(para inscribir o anotar), que consiste en que debe constar previamente inscrito el derecho
64
de la persona que otorgó aquél o de la que vaya a resultar perjudicada por la inscripción o
anotación, a no ser que se trate de una inmatriculación judicia!82• (Artículo 8.29)
Aunado a lo anterior y confonne lo señalan el Código Civil del Estado de México y la Ley
Registra} para el Estado de México, ambos ordenamientos vigentes, el Registrador para
inscribir o anotar, debe verificar que el documento:
1. Satisfaga los requisitos de forma establecidos en la ley que lo nge como
necesarios para su validez.
11. Exista identidad entre el bien previamente inscrito y el descrito en el título.
iii. No haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos del registro.
1v. En el acto consignado en el instrumento se observe el tracto sucesivo en los
ténninos del artículo 8.29.
v. Cumpla con los requisitos que deba llenar ... como indispensables para su
inscripción.
vi. No haya operado el cierre de registro.
A más de que todo documento inscribible expresará además de la descripción del
inmueble, 1) Antecedentes de Registro, excepto cuando se trate de primera inscripción. Y
2) Tratándose de actos mediante los cuales se declare, reconozca, adquiera, transmita,
modifique, afecte, limite, grave o extinga la propiedad o posesión de bienes inmuebles, al
documento se anexará: a) Certificado de libertad o existencia de gravámenes ... para su
expedición, el bien inmueble debe constar inscrito.
b) Respecto a la ratificación, los notarios no podrán ratificar finnas de documentos
traslativos de dominio de inmuebles. (Art. 106 de la LNEM)
c) Por su parte, las protocolizaciones solo prueban la existencia de un documento en la
fecha de la "protocolización" del mismo, es decir, en el acto o documento protocolizado
82 Es la única excepción a la regla, toda vez que sólo el Juez puede declarar la propiedad sobre los bienes.
65
no interviene el Notario al momento de suscribirlo. (Art. 114 fracción III de la LNEM).
En conclusión.
l. Como bien ha quedado expuesto, para que el Notario haga constar una escritura
pública sobre inmuebles deberá constar previamente inscrito el bien objeto del
contrato, ya que únicamente se exceptúan de esta regla las inmatriculaciones
judiciales83 según lo dispuesto por el artículo 8.29 del Código Civil vigente en la
entidad, y máxime que para su otorgamiento se establece como requisito
indispensable contar con el Certificado de Gravámenes. 84
2. Las inmatriculaciones administrativas dictadas por el Director General del IFREM
dejan a salvo derechos de terceros, por lo que se entiende que mediante este
procedimiento se inscribe la posesión, y en virtud de que en él no tienen
intervención ni el Juez ni el Notario, el titular de este derecho inscrito no tiene
calidad de propietario del inmueble, sino de poseedor.
3. Las protocolizaciones de los contratos privados no son idóneos para subsanar
defectos de forma de los contratos traslativos de dominio, puesto que no son
equiparables a una escritura pública, ya que el acto o documento protocolizado se
celebra fuera de la intervención de la fe del Notario, y su efecto es únicamente para
acreditar la existencia del mismo al momento de su protocolización.
4. La ratificación no procede en el caso de contratos traslativos de dominio, por lo
que tampoco puede equipararse a una escritura.
4.3. Tipos de contratos: formalidad y efectos
83 Sólo los jueces pueden declarar la propiedad. 84 Que para su expedición debe constar inscrito el inmueble.
66
La forma y los efectos relacionados con la celebración de actos jurídicos o contratos, que
tienen relación directa con la transmisión de bienes inmuebles, cobra en la actualidad una
gran importancia, aunque no siempre ha sido así, es por ello que a continuación se
distinguen los contratos privados y la escritura pública, ya que este apartado responde a
uno de los objetivos específicos del presente trabajo de investigación.
4.3.1. Los contratos privados
En nuestro derecho positivo mexicano, se tiene que la forma escrita de los contratos puede
otorgarse en documento privado ( contrato privado) o público ( escritura pública); el
primero es el que interesa abordar en este apartado.
Con respecto a definir al contrato privado, Carral y de Teresa, señala "Cuando el
productor de la forma del contrato es cualquier persona, basta la expresión del
consentimiento por escrito, sin ninguna formalidad, y de ahí resulta que se le conoce como
documento privado"85; asimismo, " ... hablando de documentos escritos, el documento
privado es el que no es público, o sea, suscrito sin solemnidad especial. .. "86
En este tenor y por cuanto hace al elemento de forma de los contratos traslativos de la
propiedad sobre inmuebles, en el vigente derecho positivo mexicano, aunque se establece
que estos deben otorgarse en escritura pública, en la práctica -vale la pena decirlo- el
contrato privado es el que más predomina en su uso y aplicación, debido en parte a los
usos y la costumbres del lugar en que se celebran y por los altos gastos que genera la
celebración de este tipo de contratos ante notario público.
Es el caso del Estado de México, en el que se señala:
85Carral y de Teresa, Luís, ob. cit., p. 144 86lbídem, p. 145
67
"El uso o la costumbre del lugar en que se celebró el contrato, se tendrán en cuenta para
interpretar las ambigüedades" (Art. 7.99 CCEM).
Por su parte y por cuanto hace a la inoponibilidad de los actos no inscritos, se establece
"Los documentos que conforme a las leyes sean registrables y no se registren, sólo
producirán efectos entre las partes y no en perjuicio de tercero" (Art. 8.13 CCEM).
Aunado a lo anterior, agrega "La inscripción no convalida los actos o contratos que sean
nulos con arreglo a las leyes." (Art. 8.14 CCEM).
Puesto que el acto jurídico falto de forma puede convalidarse, atendiendo a la nulidad
relativa del mismo, ya que al respecto se estipula "La nulidad de un acto jurídico por falta
de forma establecida por la ley, se extingue por la confirmación de ese acto hecho en la
forma omitida" (Art. 7.17 CCEM). Y siendo además esta una potestad del adquirente e
indubitable de las partes que interviene en el acto jurídico falto de forma contenida en el
citado ordenamiento civil estatal que dicta "Cuando la falta de forma produzca nulidad del
acto, si la voluntad de las partes consta de manera indubitable y no se trata de un acto
revocable, cualquiera de los interesados puede exigir que el acto se otorgue en la forma
prescrita por la ley" (Art. 7.18 CCEM).
A más de lo preceptuado en la legislación federal que señala "En las enajenaciones de
cosas ciertas y determinadas, la traslación de la propiedad se verifica entre los
contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependencia de tradición ya sea natural, ya
sea simbólica; debiendo tenerse en cuenta las disposiciones relativas del Registro Público
(Art. 2014 del CCF).
Aunque en México, no siempre ha sido así, ya que este elemento de validez de contratos
traslativos de la propiedad, se agregó al Código Civil enl 884, según lo reseñado por
Carral y de Teresa, quien apunta:
68
"En México, antes del Código de 1870, rigió el ordenamiento de Alcalá, que
citamos al hablar de la evolución del notariado en España.
También nuestro Código de 1870 parece ser consensualista, pero no lo es. Dice
que los actos se perfeccionan y obligan por el mero consentimiento; y para la
validez de los mismos, existía consentimiento, capacidad y objeto, sin mencionar
la forma; pero por otra parte, casi a cada contrato de los que regulaba e impuso una
forma determinada.
El Código de 1884, ya no dice que se perfeccionan y obligan los contratos por el
mero consentimiento, sino que "los contratos legalmente celebrados, obligan ... ".
Al hablar de la validez de los contratos, a la capacidad, el consentimiento y el
objeto, agregó el requisito de que se hubiera celebrado el acto con las formalidades
externas que exige la ley. Además impuso formas determinadas para muchos
contratos.
El Código de 1928, vigente, también parece ser consensualista (artículo 1832),
pero no lo es, ya que, termina diciendo que no se requieren formalidades "fuera de
los casos expresamente designados por la ley". Además el artículo 1833 dice que
mientras que no revista un acto la forma que la ley exija, no será válido. (Ver
también los artículos 1796 y 1795, fracción V)
En rigor, podemos afirmar que la regla contenida en nuestra legislación, es de que
todos los actos son consensuales como ejemplo tenemos el artículo 2316 según el
cual el contrato de compraventa no requiere para su validez formalidad alguna
especial); pero esa regla de consensualismo, tiene tantas excepciones, que hay que
llegar a la conclusión de que nuestro sistema es formalista. El mismo artículo 2316
contiene la excepción para la venta de inmueble s y el 2317 (reformado por la Ley
del Notariado de 1945) y los que siguen, regulan la forma de otros casos de
inmuebles.
69
Tenemos, pues, entre nosotros, contratos consensuales propiamente dichos (es la
regla básica, según ya dijimos) en que basta el solo consentimiento sin forma (por
esto debe entenderse "Sin forma alguna determinada u obligatoria", pues si no hay
forma, o sea, exteriorización de la voluntad, es imposible el contrato); aunque la
prueba aconseja la forma (v. artículos 2316, 2406, 2556, C. c.)."87
Estos contratos actualmente siguen aplicándose en el Distrito Federal, según lo dispuesto
por el artículo 2317 del Código Civil Federal, vigente, en el que se establece:
Las enaJenac10nes de bienes inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda al
equivalente a trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario
vigente en el Distrito Federal en el momento de la operación y la constitución o
transmisión de derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que garanticen
un crédito no mayor de dicha suma, podrán otorgarse en documento privado
firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante
Notario, Juez competente o Registro Público de la Propiedad.
Los contratos por los que el Gobierno del Distrito Federal enajene terrenos o casas
para la constitución del patrimonio familiar o para personas de escasos recursos
económicos, hasta por el valor máximo a que se refiere el artículo 730, podrán
otorgarse en documento privado, sin los requisitos de testigos o de ratificación de
firmas.
En los programas de regularización de la tenencia de la tierra que realice el
Gobierno del Distrito Federal sobre inmuebles de propiedad particular, cuyo valor
no rebase el que señala el artículo 730 de este Código, los contratos que se
celebren entre las partes, podrán otorgarse en las mismas condiciones a que se
refiere el párrafo anterior.
87Carral y de Teresa, Luis, ob. cit., p. 142 -143
70
Los contratos a que se refiere el párrafo segundo, así como los que se otorguen con
motivo de los programas de regularización de la tenencia de la tierra que realice el
Gobierno del Distrito Federal sobre inmuebles de propiedad particular, podrán
también otorgarse en el protocolo abierto especial a cargo de los notarios del
Distrito Federal, quienes en esos casos reducirán en un cincuenta por ciento las
cuotas que correspondan conforme al arancel respectivo.
Por su parte en el Estado de México, todos aquellos actos o contratos traslativos de la
propiedad ( compraventa, permuta, donación y mutuo) deben otorgarse en escritura
pública. Los contratos privados son aplicables y tiene validez solo por cuanto hace a la
cesión de créditos civiles, mandato, prenda, arrendamiento, entre otros no traslativos de la
propiedad, aunque algunos de ellos, deberán ratificar ante notario.
4. 3. 2. La escritura pública
Pérez Femández del Castillo88, en su obra Derecho Notarial, para efectos de explicar ¿en
qué consiste la escritura pública? refiere que cuando el notario hace constar un contrato en
la forma notarial, ... está constituyendo un contrato o acto jurídico, lo está moldeando,
dándole las formalidades establecidas por la ley, se responsabiliza de su actualización; da
fe de conocimiento, de capacidad y de la manifestación de voluntad de las partes. Puede o
no estar precedido de un contrato preliminar ... .la escritura pública es el documento
original asentado en el protocolo por medio de la cual se hace constar un acto jurídico y
que lleva la firma y sello del notario.
Conforme lo antes citado y en virtud de que el elemento de existencia relacionado con la
forma escrita como parte integrante de la exteriorización de la voluntad para expresar el
consentimiento en los contratos traslativos de la propiedad, ha sido bastamente estudiado
por diversos doctrinarios del derecho positivo. Por citar uno de ellos, tenemos que:
88Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, ob. cit., p.p. 12 l y 205
71
Para Zamora y Valencia, Miguel Ángel (Contratos Civiles) ...
" ... la ley exige una manera específica y determinada de exteriorización del
consentimiento que pretende una mayor seguridad y prueba de las operaciones,
pero que si no se cumple con esa exigencia, de todas maneras se producen los
efectos previstos por la norma; aun cuando estos podrían llegar a ser nulificados
por la falta de esa formalidad ... "89
"Si la ley impone una cierta manera de exteriorizar el consentimiento, no para que
se produzcan efectos previstos por la norma, sino sólo para la validez del acto, para
que este no pueda ser anulado por la falta de ese requisito, se dice que el acto o
contrato es formal. "9º
La Ley del Notariado del Estado de México, vigente, establece:
Escritura es el instrumento original que el notario asienta en el protocolo para hacer
constar uno o más actos jurídicos, autorizado con su firma y sello. (Art. 78)
Se entenderá también como escritura el acta que contenga un extracto con los elementos
personales y materiales del documento en que se consigne un contrato o actos jurídicos,
siempre que esté firmada en cada una de sus hojas por quienes en el intervengan y por el
notario, quien además pondrá el sello, señalará el número de hojas de que se compone, así
como la relación completa de sus anexos que se agregarán al apéndice y reúna los demás
requisitos que señala este capítulo.
Por su parte el art. 79, regula la redacción de las escrituras, mismo se sujetará entre otros
puntos, a las formalidades siguientes:
89Para Zamora y Valencia, Miguel Ángel, ob. cit., p. 30 90 Ibídem, p.31
72
... VII. Resumirá los antecedentes del acto y certificará haber tenido a la vista los
documentos que se hayan presentado para la formación de la escritura, con las siguientes
modalidades:
a). Si se trata de inmuebles, relacionará cuando menos el último título de propiedad y, en
su caso91, citará los datos de su inscripción registral, y determinará su naturaleza,
ubicación, superficie con medidas y linderos, en cuanto sea posible.
b ). No deberá modificarse en una escritura la descripción de un inmueble, si con ésta se
incrementa el área de su antecedente de propiedad. La adición podrá ser hecha si se funda
en resolución judicial o administrativa de la que así se desprenda92.
Asimismo, es importante diferenciar la definición y contenido de acta y de escritura, por
lo que al respecto tenemos que "Acta notarial es el instrumento original que el notario a
solicitud de parte, asienta en el protocolo para hacer constar uno o varios hechos
presenciados por él, autorizados con su firma y sello." (Art. 98)
Y al respecto el art. 101, establece ... entre otros hechos que debe consignar el notario en
actas se encuentran los siguientes: ... V. Entrega, protocolización o existencia de
documentos.93 y VII. Reconocimiento de firmas y ratificación del contenido de
documentos. 94
Asimismo es importante destacar lo dispuesto por el art. 114, que habla sobre el valor
jurídico de los instrumentos y actuaciones notariales, mismo que se regirá por lo siguiente:
l. En tanto no se declaren nulas por sentencia judicial ejecutoriada, las escrituras, actas,
testimonios, documentos cotejados, copias certificadas y certificaciones, harán prueba
91 Es decir, se exceptúan antecedentes cuando se carece de registro (la inmatriculación, art. 8.29 CCEM) 92 Se refiere al apeo y deslinde judicial o el juicio de rectificación de medidas y colindancias. 93 Las protocolizaciones solo prueban la existencia de un documento (que se celebró sin la intervención del
Notario al momento de suscribirlo), en la fecha de la "protocolización" del mismo. 94Artículo 106.- Los notarios no podrán ratificar firmas de documentos traslativos de dominio de
inmuebles.
73
plena respecto de su contenido y de que el notario observó las formalidades
correspondientes;
11. Las correcciones no salvadas en las escrituras y actas se tendrán por no hechas;
III. La protocolización de un documento acreditará la certeza de su existencia para todos
los efectos legales;
IV. Cuando haya diferencia entre las palabras y los guarismos prevalecerán aquéllas.
A partir de ello, en los siguientes párrafos hago un análisis crítico en relación a la forma
de la escritura pública para transmitir la propiedad sobre inmuebles, sea este cual fuere el
acto jurídico (equiparado al contrato) y otorgado ante notario público (compraventa,
donación, permuta o mutuo); desde diferentes puntos de vista a saber:
a) Como requisito formal. Cuando el contrato carece de la forma, está sujeto a
nulidad relativa. Tiene sustento tal aseveración, en los preceptos jurídico
normativos siguientes:
La constitución, régimen y extinción de los derechos reales sobre inmuebles, así
como los contratos de arrendamiento y de uso temporal de tales bienes, ... se
regirán por el derecho del lugar de su ubicación, ... La forma de los actos jurídicos
se regirá por el derecho del lugar en que se celebren. Sin embargo, podrán
sujetarse a las formas prescritas en este Código cuando el acto haya de tener
efectos en el Distrito Federal o en la República tratándose de materia federal (Art.
13, frac. 111 y V, CCF).
Los actos jurídicos, en todo lo relativo a su forma, se regirán por las leyes del lugar
donde se celebren. Sin embargo, los interesados en la celebración de esos actos
quedan en libertad para sujetarse a las formas prescritas por este Código, cuando el
acto haya de ejecutarse dentro del territorio del Estado (Art.1.12 CCEM).
Entendiéndose en sentido amplio, los contratantes no están obligados a acudir
74
inmediatamente ante notario público para hacer constar el contrato pactado, en
escritura pública y menos si no se encuentran dentro de esta jurisdicción los bienes
objeto del contrato, por lo que el acto puede existir en la vida jurídica, aunque le
falte la forma establecida en la ley, misma que podrá otorgar en cualquier tiempo.
El contrato puede ser invalidado ... porque el consentimiento no se haya
manifestado en la forma que la ley establece (Art. 1795-IV, CCF); a contrario
sensu, al dar la forma requerida por la ley para su validez, queda convalidado el
mismo. Además de que los contratos celebrados a nombre de otro por quien no sea
su legítimo representante, serán nulos, a no ser que la persona a cuyo nombre
fueron celebrados, los ratifique antes de que se retracten por la otra parte. La
ratificación debe ser hecha con las mismas formalidades que para el contrato exige
la ley (Art. 1802CCF).
En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que
quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades
determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley (Art. 1832 CCF).
Cuando la ley exija determinada forma para un contrato, mientras que éste no
revista esa forma no será válido, salvo disposición en contrario; pero si la voluntad
de las partes para celebrar lo consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas
puede exigir que se dé al contrato la forma legal (Art. 1833 CCF).
b) Con respecto a sus efectos jurídicos. Mientras una escritura pública no haya sido
declarada judicialmente su invalidez, como todo acto jurídico, produce todos sus
efectos legales, sobre todo si quedó debidamente inscrita en el Registro Público de
la Propiedad, conforme a la regulación jurídica relacionada con los contratos cuyo
objeto lo son bienes inmuebles. Al respecto cito lo siguiente:
Los efectos de los actos jurídicos celebrados fuera del Estado, pero que deban
75
cumplirse dentro de su territorio, se regirán por las disposiciones de este Código
(art. 1.1 O CCEM).
La nulidad absoluta por regla general no impide que el acto produzca
provisionalmente sus efectos, los cuales serán destruidos retroactivamente cuando
se pronuncie por el juez la nulidad. De ella puede prevalerse todo interesado y no
desaparece por la confirmación o la prescripción (Art. 2226 CCF).
c) Como un límite a los derechos de la propiedad. Ya que --entendida en sentido
contrario- esa libertad que tienen los propietarios para usar o disponer de sus
bienes inmuebles sin perjuicio del interés de la sociedad, no existe como tal, pues
algunos de ellos para ser ejercidos están obligados a otorgarse en escritura pública
( como la compraventa, la donación, el usufructo y el mutuo) y acreditar
fehacientemente esos derechos para crear (a favor del adquirente), transmitir (el
enajenante), modificar (al inmueble o cosa ... ) o extinguir (derechos y
obligaciones) sobre los mismos. Conforme lo dispuesto en el precepto legal que
dicta ... los habitantes del Estado tienen obligación de ejercer sus actos, de usar y
disponer de sus bienes, en forma que no perjudique al interés de la sociedad (Art.
1.13 CCEM). Además y tomando en cuenta que la validez y el cumplimiento de
los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (Art. 1797
CCF), pues se requiere necesariamente de la expresión del consentimiento en la
forma prevenida por la ley para tales efectos.
d) Como documento fehaciente de prueba plena. Al ser la escritura pública otorgada
ante Notario Público se convierte en instrumento público con pleno valor
probatorio, puesto que la intervención del notario consiste precisamente en dar fe
de la expresión de la voluntad y consentimiento de las partes para obligarse
recíprocamente; quien investido de fe pública para estos efectos, robustece la
seguridad jurídica de los derechos y obligaciones de los contratantes.
76
CAPITUL05
EFECTOS Y BENEFICIOS DE LA INSCRIPCIÓN
DE ACTOS JURÍDICOS RELATIVOS A BIENES INMUEBLES
EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD
5.1.Respecto a los propietarios
La primera inscripción de un inmueble en el Registro Público de la Propiedad mediante
cualquiera de las figuras contempladas en el derecho vigente y positivo mexicano,
relacionado con la materia civil del fuero estatal95 y federal96, o sea, mediante la
inmatriculación por resolución administrativa o judicial, no constituye el derecho sobre el
mismo, en virtud de que la publicidad registral en México, no tiene efectos constitutivos,
sino que se concreta a informar a las personas ajenas a ella, registralmente hablando
llamadas 'terceros', sobre la situación jurídica en que se encuentra la propiedad inmueble,
ya que como ha sido ampliamente comentado en líneas anteriores -las inscripciones
hechas en el Registro Público de la Propiedad, tienen efectos declarativos y no
constitutivos, de tal manera que los derechos provienen del acto jurídico pero no de su
inscripción- únicamente es el medio para otorgar seguridad jurídica, ya que el derecho o
el acto jurídico, nace fuera del registro.
Al respecto, la Suprema Corte de Justicia de la Nación establece:
REGISTRO PÚBLICO, EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES HECHAS EN EL.- Las
Inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad tienen efectos declarativos y
no constitutivos, de tal manera que los derechos provienen del acto jurídico declarado,
pero no de la inscripción, cuya finalidad es dar publicidad al acto y no constituir el
95 Los medios de inmatriculación que establece el Código Civil para el Estado de México, del 22 de abril del 2002, se encuentran enunciados en el artículo 8.60. 96El Código Civil Federal publicado en el Diario Oficial de la Federación en cuatro partes los días 26 de mayo, 14 de julio, 3 y 31 de agosto de 1928, cuya última reforma fue publicada el 09-04-2012, dispone en su artículo 3046, los medios para obtener la inmatriculación de la propiedad o posesión de un inmueble.
77
derecho. (Sexta Época, Cuarta Parte: Vol. XV, Pág. 275. A.O. 103/57.- Maria
MatamorosVda. de Soria; Vol. XIX, Pág. 215, A.O. 6604/57.- Simón A. García; Vol.
XLIII, Pág. 78. A.O. 5036/55.- Alejo Roberto Pérez; Vol. XLV, Pág. 87. A.O. 5438/60.
Emilio Ortiz).
5.2. Frente a terceros
Antes de referimos al término terceros, primero que nada es preciso aclarar ¿a quién se
aplica el término tercero? ya que existen varios supuestos que lo ubican en materia
registra!. Así, tenemos que para efectos del análisis de este tema, se parte de la definición
de terceros y en seguida algunos supuestos en que se ubica a estas personas a las que
también puede referirse con el término de extraños o ajenos.
5.2.1. Terceros
Partiendo de lo general, 'tercero' es todo aquel que no integra una relación jurídica
determinada, pero que no puede llegar a tener algún interés o derecho en la misma, ya sea
al momento de crearse, o en su curso, o por razón de sus consecuencias.
En lo relativo a derechos reales inscribibles en el Registro Público de la Propiedad,
'terceros' son todos los que forman parte de esa gran masa anónima que constituye el
sujeto pasivo del derecho real.
Registralmente hablando, por tercero, se entiende tercero registral, o en otras palabras:
tercero adquirente; es decir, aquél que sin intervenir en el acto que crea un derecho
inscrito, es parte de él, por virtud, también, del derecho real inscrito.
Ahora bien, con respecto a terceros, el Código Civil vigente en la entidad, para los efectos
de derechos reales sobre inmuebles en lo que se refiere a la inmatriculación de un
78
inmueble por resolución del titular del Registro Público, señala, 'dejará siempre a salvo
los derechos de terceros'.
Asimismo, establece que la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos
con arreglo a las leyes, no obstante, los actos o contratos que se otorguen o celebren por
personas que en el Registro aparezcan con derecho a ello, no se invalidarán en cuanto a
terceros de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o se resuelva el derecho
del otorgante en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten
claramente del mismo registro.
La tesis para obtener el grado de Licenciatura en Derecho de Lechuga Gil, Víctor Manuel
(Terceros frente al Registro Público de la Propiedad), es en la que me baso para efectos
del desarrollo y análisis de la clasificación de los 'terceros' relacionados con el tema que
me ocupa, mismos que enuncio en los siguientes apartados.
5.2.2. Tercero en el orden civil
Analizando el Código Civil vigente del Estado de México, a contrario sensu, se entiende
como el tercero civil, lo dispuesto por el artículo 7.32 del Código Civil que dice ... "Los
contratos ... Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento
de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza,
son conforme a la buena fe, a la costumbre o a la ley", es decir, "los que no son parte en el
acto o contrato, son los llamados terceros"97•
Por ende las personas integrantes de un convenio o contrato, son las partes que en virtud
de expresar su consentimiento persiguen el efecto jurídico deseado, mismo que se produce
necesariamente entre los que generan esa voluntad, pero sin afectar a "extraños" en una
manera fundamental respecto de las obligaciones jurídicas contraídas.
97Lechuga Gil, Víctor Manuel, ob. cit., p. 81
79
"Estos extraños" como lo indica Lechuga Gil en su obra antes citada, "lo integran el resto
de la colectividad social, los cuales son terceros, que tienen un deber de respeto o
abstención respecto de dicho acto. "98
Este tercero no interesa para los efectos del Instituto de la Función Registra! en el Estado
de México o el Registro Público de la Propiedad en otras entidades federativas, debido a
que no utiliza el registro.
Ejemplo: "A" vende a "B" un derecho, "B" y "A" son las partes generadoras del contrato
y "C", que tiene la obligación de respeto y abstención en dicha relación jurídica, es el
extraño, llamado tercero.
5.2.3. Tercero adquirente
"Este Tercero es el que sm haber intervenido en un acto jurídico o contrato
específicamente determinado, posteriormente entra en relación con alguna de los
contratantes, pero entra en relación con él respecto de la misma cosa que fue materia del
mismo acto. "99
Ejemplo: "A" vende una casa a "B", en la forma exigida por la Ley, y luego "A"
posteriormente vuelve a vender a "C" este mismo bien; "C" es tercero adquiriente porque
entró en relación con uno de los contratantes respecto de la misma cosa que fue materia
del primer contrato.
5. 2. 4. Tercero registra!
"Debe entenderse a aquél que sin haber intervenido en un acto jurídico o contrato
específicamente determinado, no inscrito, entra en relación con alguno de los contratantes,
98Ídem. 99Ibídem, p. 82.
80
pero en relación con la misma cosa que fue materia del pnmer acto e inscribe su
derecho." 100
Esto es, "A" tiene registrado un inmueble el cual vende a "B", sin que esté registrado su
título de propiedad, posteriormente "A" vende a "C" el mismo derecho quien lo adquiere
confiado en lo que manifiesta el asiento registra!, e inscribe su derecho en el Registro
Público de la Propiedad.
Particularmente hablando sobre el problema jurídico antes ilustrado, el mismo llama
fuertemente mi atención, puesto que atenta contra la seguridad jurídica al patrimonio de
las personas; en gran parte, generado por los altos costos de escrituración y muchas otras
por los usos y costumbres profundamente arraigados en la población, ya que muchas
personas omiten dar la forma debida a sus contratos traslativos de dominio sobre
inmuebles, máximo cuando este elemento de existencia de dicho contrato es potestativo a
las partes en nuestro sistema registra! y en virtud de que corresponde a la rama del derecho
privado; es decir, que si los contratantes requieren que el mismo surta efectos ante
terceros ... proceden a formalizarlo ante Notario Público e inscribirlo en el Registro,
trayendo consigo grandes consecuencias de inseguridad jurídica al patrimonio de las
personas, ya que, al no inscribir el primer acto celebrado, y el inmueble objeto del mismo
se encuentra inscrito a favor del vendedor en el Registro Público de la Propiedad ( el titular
registra! -vendedor- puede disponer jurídicamente de él: gravarlo, venderlo ... ), el
vendedor puede celebrar otro contrato de compraventa sobre del mismo bien objeto del
primero pero con persona distinta, y este segundo comprador si inscribe su contrato ante el
Registro Público de la Propiedad, prácticamente, se despoja de su propiedad al primer
comprador con derecho no inscrito, el que se conoce como tercero registra!.
5. 2. 5. Requisitos para ser tercero registra!
Víctor Manuel Lechuga Gil 101, al respecto señala:
100ídem.
81
El Tercero Registra! necesita para ser protegido por la Fe Pública Registra! los
siguientes requisitos:
1.- Haber adquirido de buena fe.
Debe entenderse por buena fe el desconocimiento de la verdadera situación
jurídica del derecho adquirido en lo que el Registro refleja de inexacto, o
simplemente el desconocimiento de una posible inexactitud registra!. Esta falta de
conocimiento crea en el sujeto la creencia de que el Registro coincide con la
realidad jurídica.
Si existe un derecho, inscribible no inscrito, y sea conocida su existencia por el
adquiriente, se podrá hablar de mala fe.
2.- Haber adquirido a título oneroso.
Este es un requisito que se establece por razones de equidad. La Ley protege al
adquiriente a título oneroso porque éste si fuera privado de su derecho, sufriría un
grave quebranto en su patrimonio en tanto que el adquiriente a título gratuito sólo
se le privaría de un beneficio, sin hacerlo padecer perjuicio alguno, como tampoco
padecería el que donó, pues lo que había dado gratuitamente al donatario ya había
salido de su patrimonio y en nada le afecta económicamente el que el derecho pase
al patrimonio del donatario al del causante del donante.
Los adquirientes a título oneroso deben tener distinto trato de los adquirientes a
título gratuito. La anulación del acto causa a los primeros un perJmc10 no
comparable con el que se ocasionaría a los segundos.
w,lbídern, p.p. 82 - 83.
82
Protegiendo a los adquirientes a título oneroso es como verdaderamente se ampara
el tráfico jurídico.
3.- Haber adquirido del titular según el Registro.
Adquirir de la persona que según el Registro aparezca con facultades para
transmitir; quien con su título adquisitivo provoca una primera inscripción no es
tercero registra!, ni goza de la protección de la fe pública registra!, puesto que antes
de la inmatriculación no hay tal contenido registra!, pues los libros solo constatan
que la finca no consta matriculada.
Existe el Principio de Legitimación que faculta o presume que el derecho
registrado existe y pertenece a su titular; es requisito indispensable que el
transferente sea precisamente el titular registra!. Esta apariencia justifica la
confianza del adquiriente y lo mueve a contratar.
4.- Registro del derecho del adquiriente
Ello es perfectamente natural, ya que es la protección registra! únicamente.
Debe entenderse por buena fe el desconocimiento de la verdadera, si de serla, y si
su justificación radica en el descuido o negligencia del que pudiendo inscribir no lo
hizo, es discutible que solo hay que haya inscrito su derecho puede atribuírsele la
cualidad privilegiada de Tercero Registra!.
5.2.6. Terceros beneficiados con el registro
En Derecho Registra!, los terceros vienen siendo todas aquellas personas que no son partes
en los contratos, pero que por alguna u otra razón resultan beneficiadas delos mismos. En
los actos jurídicos existen infinidad de casos, en los que los terceros pueden participar
83
indirectamente, es por ello que juegan un papel importante en el derecho registral.
Lechuga Gil, menciona que "los Principios Registra/es no se idearon para proteger al
falso titular registra!, sino al verdadero titular. "1º2
De esta frase se podría decir entonces que los terceros en algún momento pueden estar en
un contexto sumamente delicado en cuanto a contratos traslativos de dominio se refiere,
aun siendo propietarios de buena fe, tal es el caso que si desde el primer contrato traslativo
de dominio que se realizó de un bien inmueble, hasta llegar a un tercer propietario de
buena fe y que lleve a cabo el registro de su propiedad ante el Instituto, éste está
respaldado por la ley, es decir, el derecho sobre ese bien por medio de contrato inscrito
ante el Instituto no se invalida.
De acuerdo a lo dispuesto por el artículo 8.8 del Código Civil del Estado de México"Los
actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan
con derecho a ello, no se invalidarán en cuanto a terceros de buena fe, una vez inscritos,
aunque después se anule o se resuelva el derecho del otorgante en virtud del título anterior
no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro."
Con ello reafirmo el criterio anterior, resaltando que un tercero propietario de buena fe que
hace inscrito su inmueble ante el Registro, es beneficiado por la ley.
5.2. 7. Terceros perjudicados con el registro
Si ninguno de los compradores, "B" y "C", inscribe en el registro, su título respectivo,
ambos son terceros respecto de "A" como titular registra}, quien continúa con su título
registrado a su favor, ya que aquellos no han inscrito; estos compradores terceros, resultan
perjudicados frente a "A" que aparece ser el titular registra} en su asiento respectivo, por
102Ibídem, p. 84
84
no cumplir aquellos con lo ordenado expresamente por la Ley, para que sus títulos
produzcan efectos en contra de tercero.
Desde luego que el responsable comete fraude y puede ser condenado a la reparación del
daño; pero el juez no podría anular la segunda operación entre "A" y "C", que se hubiere
inscrito antes que la primera operación entre "A" y "B", debido a la apariencia judicial del
vendedor y como la Ley ordena que si la cosa vendida fuere inmueble, privará la venta
que primero se haya registrado.
También ordena que la venta de cosa ajena es nula y el vendedor es responsable por los
daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiéndose tomar en cuenta lo que
dispone en el título relativo al Registro Público para los adquirientes de buena fe.
5.2.8. Terceros registra/es con derecho personal
Se refiere a tenedores de derechos reales y personales de naturaleza económica sobre
inmuebles.
Como señala Víctor Manuel Lechuga Gil:
"No sólo se debe limitar el concepto de tercero registra} a los que tengan un
derecho real, dado que, también ingresan al Registro Público de la Propiedad
algunos derechos personales, como es el contrato de arrendamiento de bienes
inmuebles, fianzas e hipotecas.
Los derechos registrales valen y tienen eficacia contra terceros interesados, aunque
su derecho o interés jurídicamente protegido sea de naturaleza real o no, pues lo
inscribible no inscrito no produce perjuicios a terceros y mucho menos a
85
acreedores registrados." 103
Por otro lado el Instituto de la Función Registral del Estado de México, a través del
Registro Público de la Propiedad, debe de asegurar y proteger los derechos inscribibles
que ingresen a la vida jurídica registral respaldada por esta Institución, contra los que
fueren inscribibles pero que no consten inscritos, según los Principios Registrales que
sirven de fundamento, pues de otra manera, los derechos registrados sólo serían protegidos
de forma parcial mientras no se presenten para su registro aquellos derechos reales,
inscribibles pero no inscritos, y por estos motivos el Registro sería una Institución que no
tendría la finalidad y el objeto que se persigue con su creación; es decir, brindar seguridad
y certeza jurídica del patrimonio de los particulares con bienes o derechos inscritos.
103Ibídem, p. 84
86
CONCLUSIONES
l. El derecho registral en México, es un tema del que poco se ha escrito y mucho tiene que
aportarse en esta materia, máxime cuando a través del Registro Público de la Propiedad,
por un lado, se busca asegurar jurídicamente el patrimonio de las personas, y por el otro
lado, el tráfico inmobiliario, como una fuente de riqueza, seguridad y estabilidad
económica de una nación, actualmente tiene una gran relevancia, baste tan solo recordar
las recientes crisis económicas de la historia en el ámbito internacional, la de Estados
Unidos en el 2008, que tuvo su origen en la materia hipotecaria, y la que por su parte,
actualmente enfrenta España.
Como bien fue definido en la delimitación del tema, que versa precisamente sobre la
protección y seguridad del Registro Público de la Propiedad con relación a los contratos
traslativos de propiedad, de dio a conocer y se advierte sobre la importancia y diferencia
de la publicidad y los efectos jurídicos que brinda la inscripción de los bienes inmuebles
en el Registro Público de la Propiedad, por lo que se refiere a escrituras públicas y
contratos privados traslativos de la propiedad.
11. De acuerdo a nuestro derecho positivo vigente, en México, opera el sistema declarativo,
el cual consiste en que las inscripciones ... tienen efectos declarativos y no constitutivos, de
tal manera que el derecho proviene del acto, pero no de su inscripción, cuya finalidad es
dar publicidad y no constituir un derecho, por esta razón es conveniente asegurar desde el
momento de la celebración ( origen) del acto jurídico o contrato traslativo de propiedad,
sus efectos y su eficacia, lo cual se logrará en el momento en que tome consciencia y
pleno conocimiento de la importancia en la forma en que se llevan a cabo.
En la función registral, a efecto de proceder a las inscripciones, cancelaciones,
anotaciones, etc., son desde mi punto de vista, esenciales los principios de rogación y de
consentimiento, ya que por un lado, atendiendo al primero, para inscribir o anotar
cualquier acto en el Registro Público de la Propiedad, cuya inscripción sea necesaria,
87
esta debe hacerse a petición de parte y nunca de oficio, es decir, es potestativo solicitar la
inscripción de los actos jurídicos para que produzcan sus efectos ante terceros, y por el
otro lado, atendiendo el consentimiento, es un elemento de esencia o existencia de los
actos jurídicos que tiendan a producir, transmitir, modificar o extinguir derechos u
obligaciones, por lo que si faltare, no existirá el acto jurídico.
111. En virtud de que los contratos traslativos de propiedad sobre bienes inmuebles vienen
a ser los impulsores para el tráfico inmobiliario y constituyen la fuente principal para
transmitir, crear, extinguir o modificar derechos y obligaciones, y a su vez contribuyen a
que el Registro Público de la Propiedad cumpla con el objetivo de brindar certeza y
seguridad jurídica al patrimonio de los particulares con derechos inscritos ante éste, es
decir, para que las personas físicas o jurídico colectivas puedan tener un patrimonio
seguro y cierto, el contrato debe otorgarse atendiendo a los elementos de existencia y de
validez, y deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, para que sean
oponibles frente a terceros.
IV. Atendiendo a la forma y los efectos de los contratos, al analizarse los tipos de
contratos escritos; es decir, el contrato privado y la escritura pública, se pueden deducir las
siguientes vicisitudes:
Del contrato privado sobre inmuebles
1. Puede firmarse con o sin testigos.
2. No se obliga coercitivamente al pago de impuestos municipales ni federales.
3. No interviene notario público, por lo que no genera ningún costo notarial.
4. Puede firmarse de cualquier manera sin que haya formato preestablecido.
5. Es generador de incertidumbre jurídica, puesto que al celebrarlo en privado, se omiten
en muchos casos seguir la secuencia registra} del mismo, es decir, si al momento de
pactar, en el escrito se cambian las medidas, colindancias, superficies, e incluso es
otorgado por personas que no aparecen inscritas como propietarias del mismo ante el
Registro Público de la Propiedad, lo que conlleva a generar doble registro por los
88
motivos expuestos en la parte que se explica en el apartado de sistemas registrales,
precisamente el último párrafo del sistema declarativo.
6. Contribuye a generar inseguridad jurídica, atendiendo a la naturaleza de los
documentos privados ( excepto los que fueron otorgados antes de las reformas al
Código Civil en el que se establece la forma de escritura pública como un elemento de
validez de los mismos).
7. Surte efectos solo entre las partes, por lo que si se requiere que surtan efectos ante
terceros, deberá elevarse a escritura pública para su inscripción ante el Registro
Público de la Propiedad.
8. Está afecto de nulidad relativa, mientras no se le dé la forma, es decir, mientras no se
eleve a escritura pública, se ejercite la acción proforma ante el juez civil.
9. Es generador de fraudes y la clandestinidad del tráfico inmobiliario, pues mientras no
se haga indispensable su inscripción ante el Registro Público de la Propiedad, se
celebran contratos privados, los que fácilmente pueden simularse y con ello
sorprender a personas que desconocen los elementos esenciales y de validez de los
mismos, los efectos y además no se garantiza si están sujetos de gravámenes o no.
1 O. No enteran los impuestos federales y locales que llegasen a causar, por lo que se está
ante el delito fiscal de evasión de impuestos.
De la escritura pública
1. Se otorga ante el notario público, lo que le da mayor seguridad y certeza jurídica al
contrato celebrado.
2. Para celebrarse ante Notario Público, necesariamente se sigue la secuencia registra!
de su inscripción ante el Registro Público de la Propiedad, lo que conlleva a
garantizar los efectos jurídicos de su publicidad registra!.
3. Hace prueba plena, como todo documento público, además genera eficacia jurídica
una vez inscrita ante el Registro Público de la Propiedad.
4. Además del Código Civil, está regulada por la Ley Notarial para su otorgamiento,
lo que genera obligaciones fiscales tanto para el Notario como para los
contratantes, evitando de este modo cometer el delito de evasión u omisión fiscal.
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5. Se puede considerar que el costo para su otorgamiento ante Notario, es, en
comparación con el contrato privado, muy alto, sin embargo, esto no debe
considerarse un gasto sino una inversión para asegurar el bien inmueble adquirido,
pues se trata del patrimonio de los adquirentes.
V. Atendiendo a los efectos jurídicos del sistema registra} que se contempla en el derecho
positivo mexicano, es decir, las inscripciones hechas en el Registro Público de la
Propiedad tienen efectos declarativos, mas no constitutivos, de tal manera que los
derechos proviene del acto jurídico pero no se su inscripción, cuya finalidad es darle
publicidad y no constituir un derecho, así como a los principios registrales de rogación y
de consentimiento, además de la forma como un elemento de existencia del contrato, se
tiene que la escritura pública es el medio idóneo para inscribir los actos o contratos
traslativos de la propiedad, por las razones que ya han quedado expuestas, y con ello se
cumpla con el objetivo del Registro Público de la Propiedad de otorgar seguridad y certeza
jurídica al patrimonio de los particulares con derechos inscritos a su favor, es decir, que
sea plena LA PROTECCIÓN Y SEGURIDAD DEL REGISTRO PÚBLICO CON
RELACIÓN A LOS CONTRA TOS TRASLATIVOS DE PROPIEDAD.
VI. Considerando que los gastos de escrituración ante notario resultan frecuentemente
altos en comparación con los contratos privados, y derivado de la imperiosa necesidad de
asegurar el tráfico inmobiliario como un medio para estabilizar e incluso aumentar la
economía nacional, me atrevo a proponer que el Gobierno Federal en coordinación con los
estados y los municipios, incluyan en sus políticas públicas, incentivos para convencer y
ayudar a la población a regularizar la tenencia de la tierra, como por ejemplo, bajar la tasa
de interés de los impuestos, de los derechos de inscripción, así como los honorarios de los
notarios, entre otros. Asimismo, realizar campañas de difusión para dar a conocer los
beneficios de inscribir los inmuebles en el Registro Público de la Propiedad, ya que en el
caso del Estado de México, los esfuerzos que las últimas administraciones han
emprendido no han sido suficientes para combatir la problemática real, puesto que se tiene
operando desde más de una década el Programa de Regularización de la Tenencia de la
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Tierra, a través del Instituto Mexiquense de la Vivienda Social (IMEVIS) y de la
Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (CORETT), y sin embargo,
aún existe una gran resistencia de la población para regularizar sus bienes e inscribirlos en
el Registro Público de la Propiedad.
VII. Por último cabe reiterar la importancia y los beneficios que otorga el Registro Público
de la Propiedad al brindar sus servicios a la sociedad, por mencionar algunos cito los
siguientes:
Dar publicidad a los actos jurídicos de los particulares para que surtan todos sus
efectos jurídicos ante terceros.
Brindar seguridad y certeza jurídica respecto del patrimonio inscrito, puesto que
los actos mediante los cuales se declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique,
afecte, limite, grave o extinga la propiedad o posesión de bienes inmuebles, deben
constar en escritura pública, es decir, que mediante un contrato privado ( cuyas
desventajas ya fueron expuestas con antelación) no procede la cancelación de un
asiento registral hasta en tanto quede fehacientemente expresada la voluntad del
titular para transmitirlo, excepto en caso de intestado y cuando se trata de la
primera inscripción vía inmatriculación administrativa o judicial; imperando por
consecuencia el principio de consentimiento del titular del derecho inscrito,
excepto cuando se trata de una orden o sentencia judicial.
Oponibilidad de las inscripciones por cuanto hace a su eficacia jurídica y la
prelación en su inscripción, ya que en el derecho registral impera la regla del
"primero en tiempo primero en derecho".
Si consta inscrito el inmueble, el interesado en comprarlo u otorgar un crédito con
garantía hipotecaria, puede acudir al Registro para constatar que el titular sea la
persona que se ostenta como dueño del mismo, que dicho bien no se encuentre
gravado o limitado en forma alguna; y de esta manera asegurarse de no ser
sorprendido por defraudadores o bien que se le esté ocultando la verdadera
situación jurídica en que este se encuentra.
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