Lakáspiaci térkép: lokációk, beruházások, piaci szereplők, árak

A szabad lakások száma kerületenkénti bontásban

Szabad lakások összesen

2005: 11.401 db 2006: 9.127 db

Változás: - 20%2005

2006

2005. őszi 2006. őszi adatok összehasonlítása

XII.n.a.

II.n.a.

III.435629

I. 87 75

IV.287393

V.37 85

VI.110408 VII.

531520

VIII.934898

IX.867

1.410

X.356434XI.

8421.183

Vizafogó459 822

Angyalföld1.280 1.328XIV.

9651.121

XV.1434

XVI.262471

XVII.9320

XVIII.759779

XIX.92

211

XXIII.n.a.

XX.126132

XXI.346428XXII.

24520

2004-2005-ös években tapasztalt 8500 körüli éves eladási szám mellett a piacon kínált lakások száma 2004 óta folyamatosan növekedett, a kínált szabad lakások száma elérte a 7300-at, majd folyamatosan nőve 2005 szeptemberére már minden addiginál több, 11.400 új építésű otthon közül válogathattak az érdeklődők.A múlt év végén már érezhető volt egy óvatos mérsékletesség a beruházók részéről, mára már csak 9.100 db lakás várja tulajdonosait.

Szabad lakások számának alakulása néhány kiemelt kerületben

KerületSzabadon lévő

lakás

2005 (db)

Szabadon lévő lakás

2006 (db)

Változás (%)

csökkenés

IV. 393 287 - 27

VI. 408 110 - 73

IX. 1410 867 - 39

XI. 1183 842 - 29

XIII. 2150 1739 -19

XVI. 471 262 -44

stagnálás

VII. 520 531 2

XVIII. 779 759 - 3

növekedés

I. 75 87 16

XVII. 20 93 365

A vizsgált 21 kerületben 16-ban visszaesett, 3 esetben közel azonos, illetve 2 kerületnél nőtt a kínálat. A fővárosi kínálat 44%-át adó négy húzó kerület (IX, XI, XIII, XIV) mindegyikében csökkenést tapasztaltunk (14-44%). A legnagyobb visszaesést a VI. kerület tudta felmutatni, őt követte a XIII, illetve a XVI. Kerületet is, melyekben egyaránt 44 %-os volt a választék mérséklődés.

Az elkészült, szabad lakások (készlet) száma kerületenkénti bontásban

2005

2006

Összes készleten lévő szabad lakások száma:2005: 1.619 db2006: 1.509 dbVáltozás: -7%

2005. őszi 2006. őszi adatok összehasonlítása

I. 62 65

V.00

VI.4914

VIII.10862

XIV.232198

VII.18610

XII.n.a.

II.n.a.

III.88

202

IV.88

109

Vizafogó2 0

Angyalföld72 111

XV.1431

IX.245212

X.13193

XVI.250

XVII.1015

XVIII.67

117

XIX.00

XXIII.n.a.

XX.4

16

XXI.8

15

XI.116139

XXII.2

20

2005 második negyedévében jelentősen elkezdett növekedni a készleten lévő lakások száma, mely 2005 év utolsó negyedévére elérte az 1600-es számot. Az elmúlt fél év során ez a tendencia felerősödött, igen jó eséllyel lehet ma a fővárosban azonnal költözhető, jó adottságú lakást találni. A beruházási iram csökkenésének következményeként szerencsére a készlet csökkeni látszik.

Az átadott lakások, a teljes választékon belüli aránya az egyes kerületek esetében

KerületKészleten lévő

lakás

2006 ősz (db)

A kerületi szabad lakás kínálat belüli arány(%)

2006 ősz (%)Változás 2006

őszéhez képest

%

I. 62 71 - 15

VI. 49 44 36

VII. 186 35 27

X. 131 37 15

XIII. 72 6 - 3

XIV. 232 24 6

XV. 14 100 9

Az 2005 és a 2006 ősz között eladott lakások száma

Budapest összesen: 9.342 db

I.31

III.518

IV.366

V.48

VII. 403

VI.366

VIII.1.015

IX.892

X.384

XI.1.088

II.n.a.

XII.n.a.

Vizafogó418

Angyalföld1.202

XIV.1.098

XV.25

XVI.436

XVIII.501

XVII.33

XIX.187

XXIII.n.a.

XX.144XXI.

95XXII.92

A mögöttünk álló év, a második félév hajrájának köszönhetően, az eladott lakások tekintetében sikeresnek mondható. 2005 szeptember - 2006 február között realizált eladások még az azt megelőző félév adatait mutatták (3800 eladott lakás). A 2006 februárját követő hónapokban azonban mindkét negyedévben jelentősen növekedtek az eladások, így az időszak végére sikerült a fővárosban közel 9.400 lakást értékesíteni.

2005 ősz és 2006 tavasz között a kínálatból eladásra került (%)

2006 tavasz és 2006 ősz között a kínálatból eladásra került (%)

Budapesti átlag 24 38

2006 tavasz és 2006 ősz között jelentősen az átlag alatt teljesítő kerületek

I. 18 16

XXI. 11 13

XXII. 15 16

2006 tavasz és 2006 ősz között az átlag közelében teljesítő kerületek

VII. 14 34

VIII. 26 38

IX. 24 36

2006 tavasz és 2006 ősz között jelentősen az átlag felett teljesítő kerületek

X. 44 52

XI. 31 50

XIII. 56 47

XVI. 43 64

Eladott lakások száma a szabad lakások számának arányában

Ebben az időszakban Budapesten, összesen 14.600 lakást kínáltak a beruházók, melyből 5.368 talált gazdára. Ez a teljes választék 38%-a. Örvendetes adat, hogy ugyan ezen mutató az előző félévben még csak 24% volt.

A beruházások száma kerületenkénti bontásban

Budapest összesen 2005: 213 db2006: 258 db

2005

2006

III1512II

n.a

XIIn.a

I64

IV1010 XV

26

XVI64

XVII31

X1212

XVIII2017

XXIIIn.a

XI2018

XX31

XIV3431

VIII2317

IX2623

XXI22

XIX30

XXII51

XIII4639

VI96

V10

VII129

2005. őszi 2006. őszi adatok összehasonlítása

A beruházók számának 2003-as, 2004-es évre tehető robbanásszerű növekedésével párhuzamosan a fővárosban folyó beruházások is jelentős növekedésnek indultak. Ennek köszönhetően már 2005 őszén is 213 új építésű lakásproject futott a fővárosban, addig ez szám 2006 szeptemberére 21 %-kal emelkedve elérte a 258-at. 2005 őszén a budapesti fejlesztések közel 45 %-át három kerület adta (IX, XIII, XIV), ez a dominancia mostanra sem változott.

A beruházások számának változása néhány kiemelt kerületben

Kerület 2005 ősz 2006 ősz Növekedés (%)

Stagnálás

IV 10 10 0

X 12 12 0

Minimális növekedés

IX 23 26 13

XI 18 20 11

XIII 39 46 18

XIV 31 34 10

XVIII 17 20 18

Közepes növekedés

VII 9 12 33

VIII 17 23 35

A fejlesztők száma kerületenkénti bontásban

2005

2006

Budapest összesen: 2005: 147 db2006: 148 db

III116

IV78 XV

24

XVI33

XVII21

XVIII1310

XXIIIn.a

XX21

XIX20

IX1919

X86

XIV2318

XI2218

XXII41

XXI22

XIIn.a

IIn.a

VIII2115

I64

V10

XIII3130

VII109

VI75

2005. őszi 2006. őszi adatok összehasonlítása

2005 utolsó negyedévére a lakóingatlanfejlesztők száma megközelítette a másfél százat, mely adat ez év szeptemberére lényegében nem változott. A 2006-os évben felerősödött az a jelenség, hogy az addig egy kerületre összpontosító fejlesztők szívesen kirándultak az addig még számukra szűz területekre (Pl. Prímaép), illetve az egyébként is sok régióban tevékenykedők újabb kerületeket hódítottak meg (Reax, Immo Rohr, Coral Holding). A mostani időszakra megnőtt az ún. project koncentráció. Míg 2005 őszén átlagosan 1,1 projectet épített egy beruházó, addig ez a szám 2006 harmadik negyedévének végére 1,4-re nőtt. Az átlagnál magasabb értékeket (1-,5-2 project/fejlesztő) a X, XIII, XIV, XVI, XVIII kerületekben találtunk.

A fővárosi fejlesztők megoszlás az általuk épített projectek, illetve az azokra igénybe vett kerületek száma szerint

Projectek száma (db)

Beruházók száma (db)

Beruházók aránya (%)

1 102 69

2-5 41 28

5 felett 5 3

Hány kerületben van jelen

Beruházók száma (db)

Beruházók aránya (%)

1 117 79

2-3 18 12

3 felett 13 9

A fejlesztők 69 %-a továbbra is 1 project fejlesztését viszi egyszerre, míg a beruházók 79 %-a olyan, amelyik csak egy kerületben kínálja termékét. 46 olyan fejlesztőt találtunk (31%), akinek egynél több project fut a nevén, és ebből 5 olyan, amely 5 vagy annál több vasat is tart a tűzben. A több projectes beruházók 32 %-a továbbra is egy kerületre fókuszál, míg 28 %-kuk több régióban is tevékenykedik párhuzamosan.

A fővárosi fejlesztők megoszlás az általuk épített lakások, illetve az általuk kínált választék alapján

Beruházó „típus”Épített lakások

száma (db)

Arány teljes budapesti

építésből (%)

Kínált lakások

száma (db)

Arány teljes budapesti

kínálatból (%)

„1 projectes” 8.825 34 3.550 39

„Több projectes” 16.847 66 5.577 61

Összesen: 25.672 9.127

Érdemes megnézni a beruházók megoszlását az általuk kínált választék (szabad lakás), illetve épített lakás szempontjából is. Itt már leegyszerűsítettük a megoszlást, csak egy, vagy több projectes beruházóra osztottuk meg a sokaságot. Az adatokból az látszik, hogy amíg az előbbi csoport db szám tekintetében a teljes csoport 69%-át adja, addig mind lakáskínálat, mind épített lakás tekintetében ez az arány csak 34, illetve 39 %.

Budapest ártérképe (ezer Ft/nm)

2005

2006

I.886n.a.

II.n.a.n.a.

III.435386

IV.304280

V.1262n.a. VIII.

294306

IX.364320

X.275267

XI.Sasad: 411

Klasszik: 345Sasad: 357

Klasszik: 326

XIII.Angyf.: 322Vizaf.: 462Angyf.: 322Vizaf.: 410 XIV.

323317

XV.251266

XVI.310289

XVII.257n.a.

XVIII.285291

XIX.295n.a.XX.

287n.a.

XXIII.n.a.n.a.

XXI.290n.a.

XXII.335n.a.

VI.384365

VII.412527

XII.n.a.n.a.

Átlagos emelkedés: 4%

2005. őszi 2006. őszi adatok összehasonlítása

A mögöttünk álló év folyamán folytatott kutatások alkalmával, egészen fél évvel ezelőttig azt tapasztaltuk, hogy Budapest belvárosa felé haladva gyűrűszerűen, az egy gyűrűn elhelyezkedő kerületek esetében azonos adatokat tapasztalva nőttek az átlagos nm árak. Ez egy picit csorbulni látszik, bizonyos külső kerületek (IV, XVI, XXII) esetében szinte a két gyűrűvel beljebb tapasztalt árak érvényesek.

Budapest ártérképe, változások

KerületÁtlag nm ár 2005

(ezer Ft/nm)

Átlag nm ár 2006

(ezer Ft/nm)Változás (%) A változás iránya

III. 386 435 13

IV. 280 304 9

VI. 365 384 5

VII. 527 412 - 22

VIII. 306 294 - 4

IX. 320 364 14

X. 267 275 3

XI. 326 345 6

XI. Sasad 357 411 15

XIII. Angyalföld 322 322 0

XIII. Vizafogó 410 462 13

XIV. 317 323 2

XV. 266 251 - 6

XVI. 289 310 7

XVIII. 291 285 - 2

A kerületek 73%-ában növekedtek az árak 2-15 % közötti mértékben.

Négy esetben találkoztunk csökkenéssel, ezekben 2-22% között volt a mérséklődés.