1

Množi čno vrednotenje nepremi čninModeli vrednotenja nepremičnin

Pripis vrednosti nepremičninVpliv podatkov o nepremičninah na vrednost

Mag. Martin Smodiš

Vsebina

1. Predstavitev množičnega vrednotenja nepremičnin

2. Generalno vrednotenje nepremičnin s poudarkom na modelih vrednotenja nepremičnin

3. Izračun vrednosti na podlagi podatkov registra nepremičnin

4. Zaključek - možne uporabe in razvoj sistema

2

Množi čno vrednotenje nepremi čnin• je hkratno ocenjevanje vehkratno ocenjevanje ve ččjega jega šštevila istovrstnih tevila istovrstnih

nepreminepremi ččnin na dolonin na dolo ččen datum prek modelov en datum prek modelov vrednotenja nepremivrednotenja nepremi ččninnin , ki opredeljujejo vpliv lastnosti nepremičnin na vrednost nepremičnin glede na ponudbo in povpraševanje

• v Republiki Sloveniji Zakon o mnoZakon o mno žžiiččnem nem vrednotenju nepremivrednotenju nepremi ččninnin – ZMVNZMVN (Uradni list RS, št. 50/2011 in 87/2011) ureja ocenjevanje vrednosti na podlagi množičnega vrednotenja nepremičnin za javne namene, določene z zakonom

Zakon o množi čnem vrednotenju nepremi čnin - ZMVN

PREDMET VREDNOTENJANepremičnine,

evidentirane v registru nepremičnin

METODE MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN

DEFINICIJA VREDNOSTI

POSTOPKA MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN

PODATKI MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN

IZVAJALEC MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN

Posplošena tržna vrednost

Statistične in druge analitične metode, ki z upoštevanjem meril množičnega vrednotenja nepremičnin prek modelov vrednotenja nepremičnin omogočajo sistematično in poenoteno določanje vrednosti posameznih vrst nepremičnin

Generalno vrednotenje nepremičninPripis vrednosti nepremičnin

Geodetska uprava Republike Slovenije

Podatki za generalno vrednotenje nepremičninPodatki za pripis vrednosti nepremičnin

3

Predpisi na podlagi ZMVN• Pravilnik o vodenju in vzdrževanju evidence trga nepremičnin ter

načinu pošiljanja podatkov (Uradni list RS, št. 134/06)• Pravilnik o načinu izračunavanja letnih indeksov cen nepremičnin in

določanja indeksov vrednosti nepremičnin (Uradni list RS, št. 79/08)• Pravilnik o kriterijih in merilih množi čnega vrednotenja

nepremi čnin (Uradni list RS, št. 94/08) • Pravilnik o vsebini vprašalnika za generalno vrednotenje nepremičnin

(Uradni list RS, št. 15/10)•• Uredba o doloUredba o dolo ččitvi modelov vrednotenja nepremiitvi modelov vrednotenja nepremi ččninnin (Uradni list

RS, št. 95/11) • Uredba o določitvi podatkov o lastnostih nepremičnin v registru

nepremičnin (Uradni list RS, št. 95/11 in 109/11)

• Pravilnik o vodenju podatkov evidence trga nepremi čnin ter na činu pošiljanja podatkov (Uradni list RS, št. 68/12)

Značilnosti MVN

Predpisan sistem

Preglednost

Primerljivost

Enotna merilaHomogenost

Stroškovna učinkovitost

Uporabnost zarazlične namene

4

Shema MVN

ETN REN

PRIPIS – INDEKSACIJAvrednosti

INDEKSACIJAV obdobju med generalnim vrednotenjem

PRIPIS – IZRAČUNvrednosti

GENERALNO VREDNOTENJENajmanj vsaka 4 leta

Podatki GV

REN

ZVN Baze MVN

ETN

ZbirkePodatkovna in analiti čna neodvisnost REN↔↔↔↔ETN↔↔↔↔ZVN

5

Evidenca trga nepremi čnin - ETN

• je veveččnamenska zbirka podatkov o namenska zbirka podatkov o kupoprodajnih pravnih poslih z nepremikupoprodajnih pravnih poslih z nepremi ččninami ninami ter o najemnih pravnih poslih za stavbe in dele ter o najemnih pravnih poslih za stavbe in dele stavbstavb , ki se vodi zaradi zagotavljanja dejanskih podatkov o stanju na trgu nepremičnin

•• Namen in uporabnost:Namen in uporabnost:–– ocenjevanje ocenjevanje tržnih vrednosti nepremičnin (posamično,

množično)–– sistematisistemati ččno spremljanje cen no spremljanje cen (analize in statistike)–– preglednost trga preglednost trga (javni vpogled, poročila, …)

• Izkazujejo se podatki kot so jih poslali posredovalcipodatki kot so jih poslali posredovalci –nepregledani in kakovostno neobdelaninepregledani in kakovostno neobdelani (napake in lažne prijave se izkazujejo)

• Namenjena je šširir šši javnostii javnosti• Atributno-grafični iskalnik omogoča vpogled v osnovne

podatke o realiziranih pravnih poslih

• Za četrtletna, polletna in letna poroporo ččilaila o trgu nepremičnin se uporabijo kakovostni podatki o cenah (pregledani in pregledani in dopolnjeni podatkidopolnjeni podatki � izplen ≅ 60 %)

http://prostor3.gov.si/ETN-JV /

Javni vpogled v ETN

6

Dostop do podatkov ETN• Izdajanje podatkov ETN je plačljiva storitev GU:

− ASCII ali XML format− Kupoprodajni pravni posli za Slovenijo ali po občinah− Poljubno časovno obdobje od 1. 1. 2007 dalje− Brez osebnih podatkov

• Nepremičninski portal GI (www.trgnepremicnin.si):− Trg nepremičnin: statistike cen in obsega prometa; novice− “TRGOSKOP” – spletna aplikacija za iskanje in vpogled v

evidentirane kupoprodajne posle ETN− “N€P” - spletna aplikacija za izračun PTV

Generalno vrednotenje nepremi čnin - GV• je oblikovanje modelov vrednotenja oblikovanje modelov vrednotenja

nepreminepremi ččninnin• je ugotavljanje indeksov cen nepremičnin

• je dolodolo ččanje indeksov vrednosti anje indeksov vrednosti nepreminepremi ččninnin

7

Modeli vrednotenja nepremi čnin

•• opredeljujejo vpliv lastnosti nepremiopredeljujejo vpliv lastnosti nepremi ččnin na nin na vrednost nepremivrednost nepremi ččninnin glede na ponudbo in povpraševanje na trgu nepremičnin

• se preverijo najmanj vsaka 4 leta• so določeni z:

– vrednostno cono (območja) in vrednostno ravnjo (razredi vrednosti referenčne nepremičnine)

– načinom izračuna vrednosti (enačbe, tabele, točkovniki, faktorji)

– podatki o nepremičninah, ki se uporabijo za izračun vrednosti

Modeli vrednotenja nepremi čninVrednostne cone, ravni, tabele, faktorji, ena čbe

Lokacija Starost in velikost stavbe

Velikosti zemljišča

Lastnosti stavbe

8

Postopek GV

Gradnja modelov(priprava osnutka – opredelitev, umerjanje, testiranje)

1. Način primerljivih prodaj• Preveritev in izboljšanje podatkov

(ETN � TGV)• Časovna prilagoditev (na 1.07.2010)

� upoštevan padec cen

2. Način zasnovan na donosih (kapitalizacija donosov)

3. Nabavnovrednostni način

1. Sistematično spremljanje in analiziranje podatkov o trgu

2. Metoda � opredeljen postopek

9

Iterativni proces

modeliranja

evidentirani posli – ETN

transakcije -TGV

coniranje in dolo čanje vrednostnih ravni

umerjanje

model – tabele, cone,

točkovniki

gradnja relacijske tabele

kontrola – e, k, COD, PRD,…

časovna prilagoditev

pregled in dopolnitev

podatki REN, KS, ZK, …

diskretizacija zv. funkcije

vrednosti parametrovzv. funkcije

definicija matematičnega modela

Pregledani in izboljšani podatki o trgu (ETN ���� TGV; ≅≅≅≅ 60 %)

10

Coniranje - usmeritve

Transakcije - delovanje trga

Merila in metodologija MVN

Poznavanje lokalnih centrov

Simulacija trga

VREDNOSTEUR

ODDALJENOST

Koper Postojna Logatec Vrhnika Ljubljana

Zanesljivo določene vrednostne ravni

Vrednostne ravni določene z

interpolacijo

cone

Usklajevanje modelov vrednotenja z ob činami

11

Poskusni izra čun vrednosti

• Seznanitev s poskusno izra čunano vrednostjo nepremi čnine• Predstavitev podatkov o nepremi čninah, ki vplivajo na izra čun vrednosti• Omogo čiti posredovanje pripomb na modele vrednotenjaDodatno:• Seznanitev še z drugimi podatki iz registra nepremičnin• Možnost spreminjanja podatkov o nepremičninah oziroma posredovanja

predlogov sprememb

Bistvo (10. člen Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin):

Rezultat:•• PreuPreu ččitev pripomb na modele vrednotenja:itev pripomb na modele vrednotenja:

•• Modeli vrednotenjaModeli vrednotenja – Uredba o dolo čitvi modelov vrednotenja nepremi čnin (Uradni list RS, št. 95/2011)

• Izračun posploposplo ššene trene tr žžne vrednosti nepremine vrednosti nepremi ččninnin in zapis v RENREN –podatki javni

• Spremembe podatkov o nepremičninah:• Pravilnejši in popolnejši podatki o nepremičninah• Uporabnost podatkov za različne namene (socialni, popis prebivalstva,

ekonomski, …)

Pripombe na modele vrednotenjaDelež od skupnega števila pripomb na modele

KME; 46%

GOZ; 24%

ZDR; 8%

PKO; 6%

HIS; 5%

ZGS; 4%

STA; 3%

Ostalo; 5%

Delež REN nepremi čnin po modelih

KME; 41%

GOZ; 21%

ZDR; 11%

PKO; 6%

HIS; 7%

ZGS; 3%

STA; 4%

Ostalo; 6%

Delež vrednosti po modelih od 140 mrd. €

KME; 7,81%

GOZ; 3,82%

ZDR; 3,77%

PKO; 0,43%

HIS; 37,60%

ZGS; 4,26%

STA; 19,29%

Ostalo; 23%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

KME GOZ ZDR PKO HIS ZGS STA

Delež pripomb glede na število nepremi čnin v REN

12

Preučevanje pripomb• Glavni cilj je ččim bolj objektivna ocenaim bolj objektivna ocena posplošene

tržne vrednosti posamezne vrste nepremičnin• Vse pripombe preučiti v skladu s (predpisanimi) merilimerili

množičnega vrednotenja nepremičnin. • Glavno merilo je analiza podatkov trga nepremičnin ter

dosledno upoštevanje predpisanih kriterijev množičnega vrednotenja nepremičnin

VREDNOSTEUR

ODDALJENOST

Koper Postojna Logatec Vrhnika Ljubljana

Zanesljivo določene vrednostne ravni

Vrednostne ravni določene z

interpolacijo

HOMOGENOSTOBJEKTIVNOST

TRANSAKCIJE

Podatki o trgu

Spremembe modelov vrednotenja• Pozorna preučitev mej vrednostnih convrednostnih con in vrednostnih ravni

(sprememba meje vrednostne cone / nova vrednostna cona / sprememba vrednostne ravni obstoječi vrednostni coni):

• Povečan vpliv bonitetebonitete na vrednost kmetijskih zemljišč (zemljišča slabše kakovosti, strma pobočja, visoke nadmorske višine)

• Gozdna zemljišča: uvedba odprtosti in rk v model, razredi površin• Izboljšan vpliv starosti na vrednost (stare stavbe, protipotresna

gradnja, …) dela stavbe – vrednostne tabele in načina izračuna prilagojenega leta izgradnje (primer stanovanja, hiše)

• Vpliv nekaterih dejanskih rab dela stavbe in drugih lastnosti dela stavbe na vrednost (točkovniki, razredi, vrednostni faktorji)

• Pri hišah se od 2.400 m2 naprej upošteva dejanska raba zemljišča• Vpliv dejanske rabe zemljišč za druga zemljišča je spremenjen• …

13

model vrednotenja za posebne nepremičnine PPN21.model vrednotenja za stavbe za javno rabo PNJ10.

model vrednotenja za druge stavbe PND11.

model vrednotenja za črpalke PNB20.model vrednotenja za kmetijske stavbe PKO9.

model vrednotenja za pristanišča PNP19.model vrednotenja za zidanice PKZ8.

model vrednotenja za rudnike PNM18.model vrednotenja za stavbe s težko industrijo

INP7.

model vrednotenja za elektrarne PNE17.model vrednotenja za industrijske stavbe IND6.

model vrednotenja za druga zemljišča ZDR16.model vrednotenja za pisarne PPP5.

model vrednotenja za gozdna zemljišča GOZ15.model vrednotenja za lokale PPL4.

model vrednotenja za kmetijska zemljišča KME14.model vrednotenja za garaže GAR3.

model vrednotenja za pozidana zemljišča PSZ13.model vrednotenja za hiše HIS2.

model vrednotenja za zemljišča za gradnjo stavb

ZGS12.model vrednotenja za stanovanja STA1.

Modeli vrednotenja nepremi čninUredba o dolo čitvi modelov vrednotenja nepremi čnin (Uradni list RS, št 95/11)

Zbirka vrednotenja nepremi čnin - ZVN• Vodijo in vzdržujejo se podatki o modelih modelih

vrednotenja nepremivrednotenja nepremi ččnin nin in indeksih vrednostih nepremi čnin

•• Modeli vrednotenja nepremiModeli vrednotenja nepremi ččnin:nin:– Vrednostne cone– Vrednostne ravni– Vrednostne tabele– Točkovniki in razredi– Vrednostni faktorji– Način izračuna vrednosti

14

Uredba o dolo čitvi modelov vrednotenja nepremi čnin (Uradni list RS, št 95/11)ZVNZVN na spletu: http://prostor3.gov.si/zvn/zvn/ZVN.html

ZVN – zbirka vrednotenja

Pripis vrednosti• je izraizra ččun vrednosti za posamezno nepremiun vrednosti za posamezno nepremi ččninonino na

podlagi modelov vrednotenja nepremičnin, indeksov vrednosti in podatkov o nepremičninah za pripis vrednosti ter vpis vrednosti te nepremičnine v REN

REGISTER NEPREMIČNIN

MODEL VREDNOTENJA NEPREMIČNIN

PRIPISANA VREDNOST

15

Uredba o dolo čitvi modelov vrednotenja nepremi čnin (Uradni list RS, št 95/11)���� MNOMNOŽŽIIČČEN IZRAEN IZRAČČUN VREDNOSTIUN VREDNOSTI

Posplošena tržna vrednost nepremi čnin

REN

Modeli vrednotenja

Postopek izračuna

MNOŽIČNI IZRAČUNza

6 milijonov nepremi čninin

21 modelov vrednotenja

Sprememba REN � POSAMIČNO

Pripis vrednosti se izvede …• z uveljavitvijo modelov vrednotenja nepremičnin (Uredba)

• z uveljavitvijo indeksov vrednosti (Uredba)

• evidentiranjem nepremičnine v registru nepremičnin• spremembi podatkov o nepremičnini v registru nepremičnin

MNOŽIČNO

16

Kaj lahko stori lastnik za tem …

… spremeni podatke o nepremi čnini v RENRENtako, da ustrezajo dejanskemu stanju v naravi!

Posplošena tržna vrednost je podatek registra nepre mičninModele vrednotenja je dolo čila Vlada RS

Bolj ko podatki REN odražajo dejansko stanje v nara vi, kakovostnejša je posplošena tržna vrednost

Vpliv podatkov na vrednost

1.1. Model vrednotenja nepremiModel vrednotenja nepremi ččninnin2.2. LokacijaLokacija (vrednostna cona in vrednostna raven)3.3. VelikostVelikost (površina)4. Starost (prilagojeno leto izgradnje)5. Boniteta (kakovost zemljišča) - KME6. Odprtost (dostopnost), rastiščni koeficient (gozdni

potencial), boniteta (kakovost zemljišča) - GOZ7. Dejanska raba zemljišča ali dela stavbe8. Druge lastnosti

17

Dolo čitev modela vrednotenja1. Del stavbe:

•• 11 model vrednotenja glede na dejansko rabo dela stav be (del stavbe se vrednoti po izključno enem modelu vrednotenja)

• Pri “pomembnih delih stavb” je vrednost pripadajočega zemljišča vključena v vrednost dela stavbe (model HIS posebnost)

2. Parcela• En ali več modelov vrednotenja nepremičnin glede na

namensko rabo, rabo zemljiš ča za gradnjo stavb alidejansko rabo zemljiš ča

• Če namenska raba ni določena ali je namenska raba stavbno zemljišče ali druga zemljišča, se model vrednotenja določi glede na dejansko rabo

Dolo čanja modela vrednotenja za zemljiš ča pri “pomembnih” stavbah • Pripadajoče zemljišče

• Vrednotenje preostalega zemljišča glede na rabo zemljišč

18

Dolo čanja modela vrednotenja za zemljiš ča na katerih ni “pomembnih”stavb

Hiše - posebnost

19

Parcela s sestavinamiparcela s sestavino

(stanovanjska hiša,hlev in garaža)

Princip vrednotenja:- stanovanjska hiša in parcela se vrednotita z modelom za hiše (HIS)

- hlev (samo stavba) se vrednoti z modelom za kmetijske stavbe (PKO)

- garaža (samo stavba) se vrednoti z modelom za garaže (GAR)

- končna vrednost nepremičnine je vsota vseh vrednosti

hiša in parcela z modelom HIS:

• del stavbe z uporabo vrednostne tabele in točkovalnika modela HIS

• parcela glede na velikost z uporabo intervalnih vrednosti za zemljišča modela HIS

hlev:

• del stavbe z uporabo vrednostne tabele in točkovalnika modela PKO

garaža:

• del stavbe z uporabo vrednostne tabele in točkovalnika modela GAR

Vpliv dejanske rabe dela stavbe (dolo čitev modela)

• Mod vrednotenja s katerim se ocenjuje vrednost delo v stavb se dolo ča glede na podatek o dejanski rabi dela stavbe

• K nekaterih delom stavbe prištevamo tudi vrednost njihovih pripadajočih zemljiščLastnosti dela stavbe:- dejanska raba dela stavbe - različna- neto tlorisna površina = 70 m2

- uporabna površina = 50 m2

- leto izgradnje = 1990- ostalo � referenčne vrednosti glede na model- pripadajoče zemljišče = v velikosti 2x zemljšča pod stavbo oz. 150 m2

?

1

2

1

1

3

6

6

8

5

7

1

8

1

1

8

14

11

15

16

16

PND* 8.460 €8.460 €klet1274003

30.142 €72 086 €PNJavtobusna postaja1241009

714 €714 €PKO*prostor za spravilo pridelka1271301

24.200 €24.200 €PKZ*vinska klet, zidanica1271302

14.064 €39.992 €INDskladišča1252002

26.741 €72.487 €PPPposlovni prostori1220301

32.073 €73.265 €PPLrestavracija, gostilna1211202

10.177 €33.119 €GARgaraža v garažni hiši1242002

43.115 €136.651 €STAstanovanje v stavbi z enaindvajset do petdeset stanovanji

1122103

54.784 €175.656 €HISstanovanje v samostoječi stavbi z enim

stanovanjem1110001

Metlika (VR)Koper (VR)modeldejanska raba

* vrednost stavbe brez zemljišča

1

:

250

20

Vpliv lokacije – STA (1 : 7)

Referenčno stanovanje:• 1122102 stan. v tri in večstan. stavbi• Uporabna površina 50 m2

• Leto izgradnje 1975 – 1984• Nima obnov• …

176.70019

73.10010

25.3001

Ref. stanovanje [EUR]VR19

1

10

329 vrednostnih con

Vsa stanovanja v REN ≅ 31,4 mrd. €

Vpliv lokacije – HIS (1 : 13,9)

500.00020

140.00010

36.0001

Ref. hiša [EUR]VR

20110

382 vrednostnih con

10

Referenčno hiša:• 1110001 samostoječa• Neto tlorisna površina 150 m2

• Zemljišče 600 m2

• Leto izgradnje 1975 – 1984• …

Vse hiše v REN ≅ 51,6 mrd. €

21

Vpliv naVpliv na ččina evidentiranje ina evidentiranje zemljizemlji šščča in rabe a in rabe -- HISHIS

Hiša: enostanovanjska, neto tlorisna 150 m2, uporabna 120 m2, leto izgradnje 1985, referenčne lastnosti

Zemljišče: 800 m2 400m2 400m2 400m2 400m2

Skupna vrednost stavbe in zemljiSkupna vrednost stavbe in zemljišščča:a:

zemljiščeza gradnjo(ZGS)

dej. raba: pozidano

zemljišče (ZDR)

69.180 HIS8.400 ZGS

77.580 €

69.180 HIS678 ZDR

69.858 €71.740 €Lendava

vred. raven 5

223.279 HIS

58.000 ZGS

281.279 €

223.279 HIS

4.380 ZDR

227.659 €240.679 €Maribor

vred. raven 14

406.604 HIS158.000 ZGS

564.604 €

406.604 HIS11.100 ZDR

417.704 €461.204 €Ljubljana

vred. raven 19

Vpliv velikosti in rabe Vpliv velikosti in rabe zemljizemlji šščča a -- HISHIS

Vpliv velikosti zemljiVpliv velikosti zemlji šščča in dejanske a in dejanske rabe na vrednostrabe na vrednost

zemljizemljiššččeestavbastavbalokacijalokacija

11.190 HIS

2.054 KME

13.244 €

72.960 HIS

4.004 KME

76.964 €

214.800 HIS7.488 KME

222.288 €

11.190 HIS

1.618 GOZ

12.808 €

72.960 HIS

1.976 GOZ

74.936 €

214.800 HIS1.154 GOZ

215.954 €

10.020 €

67.740 €

200.400 €

3.150 €64.030 €LendavaHIS 5, KME 2, GOZ 2

21.750 €188.279 €MariborHIS 14, KME 5, GOZ 3

59.250 €301.604 €LjubljanaHIS 19, KME 8, GOZ 6

referenčna hiša150 m2

1500 m2

2400 m2

2400 m2

5000 m2

5000 m2

2600 m2

model GOZ

2600 m2

model KME

Velikost zemljišča na katerem stoji hiša in se še ovrednoti z modelom HIS je omejena na 2.400 m2. Preostanek se vrednoti glede na dejansko rabo parcele.

fbonitete = 1,0

fbonitete = 0,6fpovršine = 0,85fodprtosti= 1,0frk= 0,54

150 m2 1500 m2 5000 m2 5000 m2

22

NaNaččin evidentiranja in evidentiranja –– HIS : STAHIS : STA

Stavba:Stanovanjska hišaen del stavbe (1 x HIS)dej. raba: 11100011xneto 300 m2uporabna 240 m2leto izgradnje 1985referenčne lastnosti

Stavba:Stanovanjska hiša

trije deli stavbe (3 x STA)dej. raba: 1122101

3xneto 100 m2

uporabna 80 m2leto izgradnje 1985referenčne lastnostiZemljišče v obeh primerih:

V velikosti 2x zemljišče pod stavbo (250 m2)

Vrednost stavbe z zemljiVrednost stavbe z zemljiššččem:em:

174.363 €93.309 €LendavaV.R. HIS 5, STA 4

381.154 €320.620 €MariborV.R. HIS 14, STA 11

686.171 €547.820 €LjubljanaV.R. HIS 19, STA 17

Vpliv lokacije in velikosti Vpliv lokacije in velikosti -- STASTA

Vrednost stanovanja glede na velikost in lokacijo:Vrednost stanovanja glede na velikost in lokacijo:

633 €/m2

1.246 €/m2

2.058 €/m2

713 €/m2

1.406 €/m2

2.321 €/m2

866 €/m2

1.706 €/m2

2.816 €/m2

120 m2

vrednost vrednost/m2

70 m2

vrednost vrednost/m2

30 m2

vrednost vrednost/m2

uporabna površina

66.038 €38.955 €25.970 €Lendavavred. raven 4

149.563 €98.393 €51.170€Mariborvred. raven 10

246.952 €162.462 €84.490 €Ljubljana vred. raven 15

Z modelom za stanovanja vrednotimo dele stavb, ki po dejanski rabi stanovanja v večstanovanjskih stavbah skupaj s pripadajočim deležem na skupnih delih in napravah (tudi zemljiščem).

Stanovanje: dej. raba:1122102, leto izgradnje 1985, referenčne lastnosti, lokacija in velikost spremenljiva

23

Vpliv lokacije in starosti Vpliv lokacije in starosti -- STASTA

Vrednost stanovanja glede na starost in lokacijo:Vrednost stanovanja glede na starost in lokacijo:

20101960 + vse obnove leta 2010

=> prilagojeno leto 19721960leto izgradnje

47.488 €35.616 €34.132 €Lendavavred. raven 4

93.568 €70.176 €67.252 €Mariborvred. raven 10

154.496 €115.872 €111.044 €Ljubljana vred. raven 15

Stanovanje: - dejanska raba: 1122102- uporabna površina 50 m2

- leto izgradnje in obnove spremenljivo- ostale lastnosti imajo referenčne vrednosti

Vpliv velikost dodatnih prostorov Vpliv velikost dodatnih prostorov -- STASTA

Vrednost stanovanja glede na skupno velikost dodatn ih prostorovVrednost stanovanja glede na skupno velikost dodatn ih prostorov (balkon, lo(balkon, lo žža, terasa)a, terasa) ::

Stanovanje:- dejanska raba: 1122102- uporabna površina 50 m2

- leto izgradnje 1985- brez obnov- ostale lastnosti imajo referenčne vrednosti- velikost dodatnih prostorov spremenljivo- brez prostora ‘garaža’

38.955 €

76.755 €

139.440 €

5 m2

(Fdp = 1,0)

80 m2

(Fdp = 1,2)

35 m2

(Fdp = 1,15)

19 m2

(Fdp = 1,10)skupna površina

dodatnih prostorov

46.746 €44.798 €42.851 €Lendavavred. raven 4

92.106 €88.268 €84.431 €Mariborvred. raven 10

167.328 €160.356 €153.384 €Koper vred. raven 16

24

Vpliv rabe in lokacije Vpliv rabe in lokacije -- zemljizemlji šščče e brez sestavinebrez sestavine

Model vrednotenja s katerim se ocenjuje vrednost zemljišča brez sestavine se določa glede na podatke o namenski rabi. Če so ti presplošni, se uporabi podatke o dejanski rabi.

2.000 m2

Vrednost zemljiVrednost zemlji šščča glede na namensko in dejansko rabo:a glede na namensko in dejansko rabo:

182 €(4)

1.681 €(3)

2.460 €(4)

33.000 €(4)

Črnomelj(vrednostna raven)

4.400 €(20)

2.606 €(6)

5.760 €(8)

960.000 €(20)

Ljubljana(vrednostna raven)

ZDR - neplodnoGOZKMEZGSmodel:

Neplodno zemljiš čeKmetijsko zemljiščeKmetijsko zemljiš čeKmetijsko zemljiščedejanska raba:

Stavbna zemljiščaGozdno zemljiš čeDruga zemljiščaZemljiš če za gradnjo -

ZGSnamenska raba:

* Uporabljene so referenčne lastnosti

Vpliv bonitete Vpliv bonitete -- KMEKME

5.000 m2

90 točk50 točk 10 točkboniteta zemljiš ča

4.345 €3.160 €790 €Lendavavred. raven 2

10.560 €7.680 €1.920 €Grosupljevred. raven 6

47.355 €34.440 €8.610 €Koper vred. raven 14

Vrednost kmetijskega zemljiVrednost kmetijskega zemlji šščča glede na boniteto:a glede na boniteto:

25

Vpliv odprtosti, Vpliv odprtosti, rkrk in bonitete in bonitete -- GOZGOZ

20.000 m2

Vrednost gozdnega zemljiVrednost gozdnega zemlji šščča glede na odprtost, a glede na odprtost, rastirasti ššččnini koeficient in boniteto:koeficient in boniteto:

409boniteta

7.821 €

4.458 €

4.301 €

9

7.280 €

4.150 €

4.004 €

3 93rk

odprtost

12.501 €11.960 €100 %

7.125 €6.817 €50 %

6.875 €6.578 €0 %

Kočevski rogVrednostna raven = 4

PokljukaVrednostna raven = 6

409boniteta

11.294 €

6.438 €

6.212 €

9

10.504 €

5.987 €

5.777 €

3 93rk

odprtost

16.910 €16.120 €100 %

9.639 €9.188 €50 %

9.301 €8.866 €0 %

NepremiNepremi ččnina nina –– vevečč modelovmodelov

GAR IND

HIS

PPP

PPL

Preostalo zemljiš če – glede na

dejansko rabo z upoštevanjem ZGS

392.200 €uporabna 500 m2, neto 600 m2, izg. 1975INDIndustrijski del stavbe, mehanična

delavnica1251001

624.253 €uporabna 35 m2, neto 50 m2, izg. 1995PPLbife1211201

722.680 €površina preostalega zemljiš ča 2.700 m2PSZDejanska raba zemljišča – 100 % pozidano zemljišče

8

10

8

2.901.613 €uporabna 5.000 m2, neto 5.500 m2, izg. 1995PPPposlovni prostori1220301

4.985 €uporabna = 19 m2GARgaraža1242001

113.900 €neto 150 m2, uporabna 135 m2, izgradnja 1990HISstanovanje v samostoječi stavbi z enim

stanovanjem1110001

Kočevje (VR)Podatkimodeldejanska raba

5.000 m2

300 m21.000 m2

1.000 m2

SKUPAJ:SKUPAJ:3.159.631 3.159.631 €€

2.700 m2

26

Sistem MVN je s 1.01.2012 uveljavljen• Modeli vrednotenja nepremičnin so določeni

(Uredba)• Posplošene tržne vrednosti so pripisane

nepremičninam v registru nepremičnin

Zakonsko dolo čena uporaba MVNUVELJAVLJENO:UVELJAVLJENO:UVELJAVLJENO:UVELJAVLJENO:• Zakon o davku na promet z nepremičninami (2007),• Zakon o davku na dediščina in darila (2007),• Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici (2009),• Zakon o umeščanju prostorskih ureditev državnega pomena v

prostor (2010), • Zakon o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev (2010),• Zakon o socialno varstvenih prejemkih (2010),• Zakon za uravnoteženje javnih financ (2012)

PREDVIDENO:PREDVIDENO:PREDVIDENO:PREDVIDENO:• “Zakon o davku na nepremičnine”

VEVEČČNAMENSKOSTNAMENSKOST

27

Uporabe MVN v javne namene

• Davčne namene (ZUJF)• Odkupi nepremi čnin za namene gradnje javne

infrastrukture (ZUPUDPP)

• Gospodarnost upravljanja nepremi čnin v javni lasti• Ekonomi čnost prostorskih na črtov• Komasacije• Stanovanjska in druge politike• Socialni transferji (ZUPJS, ZSVarOre)

• Upravni in sodni postopki, takse

• Sistem MVN je lahko referen čna podlaga • Potreben razvoj ustreznih metod • Sistem MVN lahko podpira izvajanje sistemske,

analiti čne in informacijske podpore

Uporaba MVN v poslovne namene• Lastniki in kupci nepremi čnin• Banke (hipotekarna posojila, zavarovanja

tveganj)• Cenilci nepremi čnin• Komasacije• Investitorji in nepremi čninske družbe

• Sistem MVN je lahko referen čna podlaga • Potreben razvoj / nadgradnja ustreznih

metod za dolo čen (poslovni) namen

28

Dejavnosti v letih 2012 in 2013• Razvoj ETN

– Sistemsko zajeti podatke o trgu nepremičnin (prodajalci � prodaje z DDV, najemodajalci � najemnine)

– Informacijska nadgradnja sistema ETN– Obdelava podatkov o najemninah

• Indeksi vrednosti – Določitev metodologije in sprejem posodobljenega pravilnika– Izračun indeksov vrednosti nepremičnin

• Razvoj MVN oziroma modelov vrednotenja– predvideno vključevanje sistema MVN v drugo zakonodajo– čim boljša PTV kot osnova za različne namene (socialni transferji,

ZUPUDPP, ZKD, SZ) � drugi cikel generalnega vrednotenja nepremičnin•• IzboljIzbolj ššanje kakovosti podatkov RENanje kakovosti podatkov REN

Nov cikel GV

•• IzboljIzboljššanjeanje kakovosti podatkov o podatkov o nepreminepremiččninah ninah in modelov vrednotenjamodelov vrednotenja

• Razvoj novih modelov (model za nepremičnine za kratkotrajno nastanitev, hoteli, …)

• Vključevanje novih podatkovnovih podatkov v modele –povečan nabor evidentiranih podatkov v REN

Cilj ni nadomeš čanje individualnih cenitev temve č čim kakovostnejša posplošena tržna vrednost kot osnova za nadaljnjo uporabo

(VEČNAMENSKOST)

29

Hvala za pozornost