Lenke: http://www.paretosec.com/pai-reports.php

Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Kvartalsrapport – 3. kvartal 2015

Forvaltningsteamet

Johan Anker-Rasch Jonathan Andreas Barfod Hans Gunnar Martinsen

Ansvarlig Forvalter Forvalter Forretningsfører

+ 47 22 01 58 73 + 47 22 01 58 46 + 47 22 01 58 88

johan.anker-rasch@pareto.no jonathan.barfod@pareto.no hans.gunnar.martinsen@pareto.no

Jannick Huseth Petter Grendahl

Forvalter Forvalter

+ 47 24 02 82 02 + 47 22 01 58 19

jannick.huseth@pareto.no petter.grendahl@pareto.no

Pareto Alternative Investments AS

Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: 22 87 87 00,

www.paretosec.com/pai.php

2

Forvalters kommentar

Oppsummering

En økning i overkurser på underliggende lån er

hovedårsaken til utviklingen gjennom tredje kvartal der

VEK er ned NOK 1 per aksje. Eiendomsverdiene har

holdt seg uendret og direkteavkastningen har vært som

forventet. Det er ikke gjennomført noen realiseringer

gjennom kvartalet.

Totalt har økningen i overkurser hatt en negativ effekt

på NOK 4 per aksje i kvartalet. Ser vi bort fra denne

korreksjonen har således VEK i PEN utviklet seg

positivt. Økningen i overkurser skyldes de fallende

rentene i markedet i etterkant av rentemøtet til Norges

Bank i september, hvor styringsrenten ble redusert

med ytterligere 25 basispunkter til rekordlave 0,75%,

samt at prognoser for fremtidige rentebaner ble

nedjustert. Dette har resultert i at eksempelvis 10 års

swap rente har gått fra 2,39% til 1,90% ved utgangen

av kvartalet.

Lånefinansiering

Indikasjoner fra markedet tilsier at fremmedkapital i

form av obligasjonslån og ordinære banklån har blitt

mindre tilgjengelig den siste perioden. Mens de lange

rentene nå er på svært lave nivåer, er det forvalters

oppfatning at bankenes utlånsmarginer vil øke noe i

tiden som kommer. BN bank har videre besluttet å

avslutte sin utlånsvirksomhet mot næringseiendom,

noe som resulterer i en ytterligere begrensning i

tilgangen på lånekapital. Innstrammingen i tilgangen

på fremmedkapital har foreløpig ikke gitt noen

innvirkning på transaksjonsmarkedet men dette blir

spennende å følge videre. Det spekuleres samtidig i at

dette også kun kan være en kortvarig observasjon, og

som ikke forventes å vedvare i overgangen til 2016.

Tilbudsoverskudd i utleiemarkedet

Frykten for økende arbeidsledighet, samt usikkerhet

rundt fremtidig aktivitetsnivå i petroleumsnæringen,

har gitt utslag i forventningene til kontorledigheten i

tiden som kommer. Masseoppsigelser og kostnadskutt

har resultert i at flere bedrifter har tilgang til større

arealer enn de har bruk for. For gårdeiere er frykten

nå at bedriftsledere vil være villig til å gi store rabatter

i fremleiemarkedet for å dekke inn egne kostnader. Det

er knyttet spenning til i hvor stor grad dette vil påvirke

leienivåene fremover da leietakere vil ha et bredt

utvalg i kontorarealer. Spesielt utsatt for dette er

områder med høy konsentrasjon av oljerelaterte

virksomheter som Stavanger og Forus, samt Lysaker og

vestkorridoren i Oslo. Forvalter tror arealer med

middels standard, og med lengre avstand til kollektive

knutepunkter, vil møte et tøffere leiemarked i tiden

som kommer.

Utviklingen i transaksjonsmarkedet

Økt usikkerhet til utviklingen i utleiemarkedet burde

være en faktor som setter direkte spor på

transaksjonsmarkedet. Til tross for dette er det

vanskelig for en investor i dagens marked å finne gode

avkastningsdrivere. Etterspørsel etter investeringer

med forutsigbar avkastning har siden forrige kvartal

igjen forsterket seg på bakgrunn av den

makroøkonomiske utviklingen. Nyere eiendommer med

sentral beliggenhet og en sikker kontantstrøm forblir et

godt alternativ. Dette reflekteres i prisutviklingen

gjennom Q3 2015 der forventningen til prime yield av

flere har blitt nedjustert til rundt 4,25 %.

Utenlandske aktører finner fortsatt god trygghet i det

norske markedet og har vært den største kjøperen

også gjennom tredje kvartal. Det observeres at flere

eiendomsselskaper har benyttet den høye prisingen og

interessen fra utenlandske aktører til å realisere

verdier. Det kan derfor forventes at det vil være mye

kapital tilgjengelig for eiendomsutvikling i tiden som

kommer. Dette kan være en faktor som vil være med å

holde god flyt i transaksjonsmarkedet for

utviklingseiendommer i tillegg til de mer opplagte

kontantstrømeiendommene som ellers er i høy

etterspørsel. Transaksjonsvolumet i det norske

markedet per 1. september er i følge Atrium CBRE

kommet opp i NOK 70 mrd og flere aktører melder nå

om muligheten for å komme opp i et rekordhøyt

transaksjonsvolum på totalt opp mot NOK 100 mrd for

2015.

Pareto Eiendomsinvest Nordic AS (”PEN”) har en verdijustert egenkapital per 30. september 2015 på

NOK 112 per aksje, en nedgang siden forrige kvartal på NOK 1 per aksje (-0,9%). Det er ikke

gjennomført noen utbetalinger i perioden.

3

Periode Avkastning Kurs Utbetaling

2015 (YTD) 13,7 % 112 37,00

2014 5,7 % 131 17,00

2013 2,8 % 140 6,00

2012 8,0 % 142 6,00

2011 3,6 % 137 6,00

2010 20,0 % 138 6,00

2009 37,9 % 120

2008 -61,0 % 87 6,70

2007 19,4 % 240

2006 (2H) 0,5 % 201

Siden etablering -1,7 % 200 84,70

Avkastning og kursutvikling

Avkastning og kursutvikling

Kursutviklingen som rapporteres for Pareto

Eiendomsinvest Nordic AS (”PEN”) er basert på

verdijustert egenkapital (”VEK”), der verdivurderingen

av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige

verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto

Alternative Investments AS (”PAI”).

Per 30. september 2015 er VEK for PEN fastsatt til NOK

112 per aksje. Dette gir en avkastning på -0,9 % siden

siste verdivurdering i andre kvartal 2015 og tilsvarer en

nettoyield på 7,3 % for porteføljen. Totalt sett har

selskapet hatt en avkastning på 15,8 % det siste året

og 17,7 % over de siste to årene. Ligningsverdien i

PEN utgjør NOK 9,18 per aksje per 31.12.2014.

Direkteavkastning / Utbytte

PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av

eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene

årlig. I takt med realiseringer er det derfor forventet

økte utbetalinger. I 2014 ble det utbetalt NOK 17 per

aksje, og hittil i 2015 er det utbetalt hele NOK 37 per

aksje. Styret vil fortløpende ta stilling til evt. ytterligere

utbetalinger. Siden etableringen av PEN har det blitt

utbetalt totalt NOK 397 mill. til selskapets aksjonærer,

noe som akkumulert tilsvarer NOK 84,70 per aksje.

Over- / underkurs lånefinansiering

Det er avsatt NOK 29 per aksje tilknyttet overkurs på

rentebindinger i forbindelse med beregning av VEK per

30. september 2015. Dette er en økning på NOK 4 per

aksje siden andre kvartal for porteføljen. Overkursen

vil alt annet likt bevege seg mot null ved utløpet av

rentebindingene, og således er det forventet at PEN sin

overkurs vil falle med tiden ved uendret rentenivå.

Annenhåndsmarkedet

Det er totalt utstedt 4.843.903 aksjer i PEN. Pareto

legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste

omsatte kurs er NOK 96,50 per aksje (omsatt 13.

oktober 2015), hvilket tilsvarer en rabatt til VEK på

13,8 %. Omsetningskursen i PEN-aksjen fortsetter den

positive utviklingen. Omsetningskursen har steget med

3,2 % siste kvartal og hele 28,4 % siden 31.12.14

(justert for utbetalinger). Investorer som ønsker å

kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin

rådgiver eller Pareto.

Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 30. september 2015 er på NOK 112 per aksje. Siste

omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 96,5 per aksje, hvilket er opp 3,2 % fra

omsetningskursen ved forrige kvartalsrapport.

Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene ENTRA, OLT og NPRO) 4

112,00

196,70

0

50

100

150

200

250

juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 juni 13 juni 14 juni 15

VEK per aksje

VEK per aksje (utbyttejustert)

siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart

PEN -0,9 % 2,9 % 15,8 % 17,7 % -1,7 %

Oslo Børs -7,5 % -6,0 % -4,5 % 15,9 % 54,6 %

Eiendomsindeks -4,1 % -12,8 % 9,8 % 31,4 % -12,0 %

5

Porteføljen - Siste hendelser

Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene

Det har ikke vært noen vesentlige hendelser i

underliggende prosjekter i løpet av tredje kvartal 2015.

Levetid

PEN har en levetid som løper frem til 31. desember

2019, og vil således innen den tid søke å realisere

selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene.

Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i

generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt

før 31. desember 2019, beslutte både fremskutt og

utsatt oppløsning og avvikling av PEN.

Kapitalsituasjon

PEN har i skrivende stund en kontantbeholdning på

NOK 65 millioner. Kapitalen vil benyttes som

arbeidskapital, mulig videreutvikling av eksisterende

prosjekter og til utbytte til selskapets aksjonærer.

PEN eier totalt 58.857 egne aksjer. Aksjene er kjøpt til

en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på

NOK 49,85 per aksje.

Transaksjoner i tredje kvartal 2015

PEN har ikke gjennomført salg av noen underliggende

prosjekter i løpet av tredje kvartal 2015.

33%

67%

BareHouse

Standard

0,0% 0,0%

8,2%

1,4%

14,1%

0,3%

23,5%

17,0%

8,1%

12,5%

4,1%2,6%

1,1%

7,1%

0

10

20

30

40

50

60

Løpende 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028-2032

Årl

ig b

rutt

ole

ie i

NO

K m

ill

Årstall utløp leiekontrakt

Porteføljen - Leiekontrakter

Eiendomsporteføljen

PEN forvalter ved utgangen av tredje kvartal en

portefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 543

millioner. Porteføljen inkluderer 19 prosjekter hvor PEN

enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt

areal utgjør 142.362 kvm. Selskapet forvalter eiendom

innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk,

som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger

regionen.

Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste

verdivurdering utgjør ca. NOK 2,2 milliarder, som

tilsvarer en nedgang i bruttoverdier på ca. 0,4 % siden

forrige kvartal (i lokal valuta). Utviklingen er blandet,

der enkelte eiendommer har steget i verdi gjennom

kvartalet mens andre har opplevd verdifall. Forvalter

opplever at dette er i tråd med den generelle

markedsutviklingen, der eiendommer med kort

kontraktslengde gjerne faller noe i verdi frem til det

foreligger en avklaring på nytt leieforhold.

Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig

nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på

7,3 %. Tar en hensyn til samtlige kostnader i hele

strukturen er estimert EBITDA-yield for 2015 ca. 7,0 %.

PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje

for investorene.

Leiekontrakter

PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle

leieinntektene er knyttet opp mot lange leiekontrakter.

Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og

reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig

kontraktslengde for porteføljen utgjør 6,2 år.

Per andre kvartal utgjør PEN sine annualiserte

leieinntekter ca. NOK 171 millioner. Leieinntektene

inflasjonsjusteres årlig med i snitt 98 % av KPI-

indeksen, og er således forventet å stige i takt med

inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt

solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 75 % av

totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder

stat/kommune, Reitan Gruppen (Rema 1000), og

Kongsberggruppen, står for ca. 33 % av de totale

leieinntektene. PEN har ingen økonomisk ledighet i

porteføljen på det nåværende tidspunkt. Kun 10 % av

leieavtalene utløper frem til 31.12.2017. Hovedtyngden

av leieavtalene forfaller i 2018 og i perioden 2020-

2023.

Utløpsprofil leiekontrakter

Type leiekontrakter

6

Leietakere %-andel

Stat/kommune 13,5 %

Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 11,1 %

Kongsberggruppen 8,6 %

Scan AB 7,4 %

Freja Transport & Logistics 7,3 %

SAS 6,8 %

Ringnes AS 6,5 %

Plantasjen Norge AS 4,8 %

ÅF Norge AS 4,4 %

Brødrene Kverneland AS 4,3 %

Aker Solution ASA 3,9 %

Expert AS 3,6 %

Møbelringen 2,6 %

Scan Tech AS 1,5 %

Andre 13,5 %

Sum 100,0 %

Porteføljen - Finansiering

Finansiering

Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN

er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper

har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett

er knyttet opp mot lengden på underliggende

leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene

3,5 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på

5,3 %. Dette er ned 10 basispunkter i løpet tredje

kvartal, og skyldes i hovedsak nedgang i den flytende

renten. Etter hvert som flere rentebindinger utløper,

forventer vi at den totale lånekostnaden vil fortsette å

falle, som resultat av svært lav flytende rente. Således

forventes det at man får en marginalt bedret

kontantstrøm i enkelte av prosjektene gjennom de

neste årene. Totalt er 74 % av PEN sin underliggende

rente bundet, og således er PEN sin rentekostnad i

skrivende stund lite eksponert mot endring i

markedsrenter. Hovedvekten av rentebindingene til

PEN løper ut i perioden 2016-2022.

Lånemarginer

PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30.

september 2015 på 163 basispunkter, noe som er

relativt uendret fra forrige kvartal. Normale

markedsmarginer for prosjekter av den typen PEN er

investert i utgjør anslagsvis 150 – 200 basispunkter på

nåværende tidspunkt.

Låneportefølje

PEN sin underliggende låneportefølje utgjør omtrent

NOK 1,6 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer

det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 73 %

(underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN

har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende

belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2015 vil PEN

indirekte betale avdrag tilsvarende ca. NOK 39

millioner, noe som tilsvarer 2,5 % av låneporteføljen.

Tar man hensyn til avdragene, samt den løpende

utbyttekapasiteten kontantstrømmen genererer, gir

PEN en forventet avkastning til egenkapitalen på 10-

12% p.a. ved uendrede eiendomsverdier og uendret

overkurs på selskapets lån.

7

26,0 %

0,0 %

9,1 %

16,1 %

10,4 %10,0 %

1,7 %

6,9 %7,4 %

4,3 %

8,1 %

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

Flytende 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028

Forf

all r

en

tesik

rin

g (m

ill

NO

K)

Utløp rentesikring (årstall)

17 %

11 %

37 %

28 %

7 %

Handel

Industri

Kontor

Lager/Logistikk

Annet

37%

19%

30%

7%

7%Stor-Oslo

Østlandet

Stavanger/Sola

Sverige

Danmark

Kursutvikling

VEK (30.09.2015) NOK 112 per aksje

Akkumulert utbetaling NOK 84,70 per aksje

Sist omsatt NOK 96,50 per aksje

Eiendomsportefølje

Brutto eiendomsverdier NOK 2,2 mrd

Verdi av EK (basis VEK) NOK 543 mill

Verdi av EK (basis omsetningskurs) NOK 467 mill

Brutto leieinntekter NOK 171 mill

Netto yield portefølje basis VEK 7,3 %

Estimert netto yield basis sist omsatt 7,6 %

Estimert EBITDA yield basis VEK 7,0 %

Kontraktslengde (år) 6,2

Andel av areal portefølje 142.362 kvm

Antall bygg 39

Ledighet 0,0 %

KPI Regulering 98 %

Leienivå portefølje (NOK per kvm)

Kontor 1 683

Handel 1 304

Lager og logistikk 914

Industri 1 035

Annet 967

Lånefinansiering

Belåningsgrad 73 %

Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 5,31 %

Gjenomsnittlig rentebinding (år) 3,5

Andel rentebundet 74 %

Gjennomsnittlig lånemargin 1,63 %

Overkurs swapavtaler NOK 29 per aksje

Porteføljen - Nøkkeltall

PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 2,2 milliarder per 30. juni 2015. Dette tilsvarer en netto

yield på 7,3 %, og representerer en verdinedgang på -0,4 % i bruttoverdiene sammenlignet med første

kvartal 2015.

Beliggenhet

Type bygg (Segment)

8

Antall kvm

Bryggeriet Holding AS/KS 100 % Kontor Stor-Oslo 6 430 4,5 6,1 % 6,9 %

Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola 12 335 9,7 6,9 % 1,5 %

Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola 5 845 8,6 6,2 % 2,4 %

Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola 17 379 4,2 7,4 % 7,2 %

Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola 16 491 5,2 7,2 % 12,0 %

Handelseiendom I AS 25 % Handel Østlandet 11 621 6,0 6,5 % 2,5 %

Innovasjonsenteret Holding AS/KS 22 % Kontor Stor-Oslo 24 734 3,6 6,0 % 6,2 %

K2 Eiendom AS 10,5 % Kontor Stor-Oslo 30 248 8,5 6,4 % 4,1 %

Kongsberg Industribygg AS 25 % Industri Østlandet 46 651 3,0 8,8 % 6,1 %

Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet 10 287 5,9 8,2 % 3,1 %

Kragsgate Eiendom II AS/IS 10 % Kontor Østlandet 6 296 1,8 9,0 % 0,4 %

Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark 15 094 8,2 8,0 % 7,5 %

Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige 9 600 8,4 6,9 % 6,9 %

Logistikkbygg II AS/KS 79 % Lager/Logistikk Stor-Oslo 26 000 6,2 7,7 % 9,1 %

Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo 7 349 3,1 6,6 % 5,8 %

Lørenskog Vest Eiendom AS 8 % Kontor Stor-Oslo 4 142 4,6 7,4 % 0,4 %

Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola 34 412 5,2 16,6 % 7,0 %

Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo 17 119 7,2 8,3 % 4,1 %

Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet 6 600 13,8 5,7 % 6,6 %

* basert på andel av total nettoleie

Andel av

portefølje *BeliggenhetProsjekt / selskap Eierandel Type bygg

Gjenstående

leietid (år) Netto yield

9

Markedskommentar

Leiemarkedet

Kontorledigheten i Oslo holder seg mer eller mindre

uendret, og kontorledigheten var per 1. juli 2015 ca.

8.3 %, opp fra ca. 8.1 % per april 2015.

Leiemarkedet opplever fremdeles lavere aktivitet enn i

perioden 2010-13. Dette kan forklares med lavere

økonomisk aktivitet grunnet signifikant fall i oljepris.

Attraktive objekter med sentral beliggenhet er

imidlertid kun ledig i korte perioder før nye kontrakter

er inngått.

Utsiktene fremover er at leienivåene i randsone vest vil

oppleve et videre fall i leieprisene på kort sikt basert på

høyere grad av fremleie i området. For resten av Oslo

forventes det en stabil utvikling i intervallet +/- 3 %

ettersom etterspørselen fremdeles er robust.

Følgende er de største kontraktene siden forrige

kommentar:

• E-helsetjenesten har signert en leiekontrakt med

Norwegian Property på 7.500 kvm i nye lokaler i

Verkstedveien 1 på Skøyen.

• Wikborg Rein har signert en leiekontrakt for 8.500

kvm i Dronning Mauds gate 11. Eiendommen skal

totalrenoveres før advokatfirmaet flytter inn

sommeren 2017.

• Steenstrup Stordrange får nytt hovedkontor etter å

ha signert en leiekontrakt med Vika Utvikling i Cort

Adelers gate 33. Bygget skal totalrehabiliteres før

de nye leietakerne flytter inn våren 2017.

• Arntzen de Besche har forlenget sin nåværende

kontrakt med Hydros Pensjonskasse med syv år i

Bygdøy Allé 2. Advokatfirmaet leier rundt 6.000

kvm fordelt over 5.5 etasjer.

Logistikk leiemarkedet i Stor-Oslo regionen er

fremdeles sterkt med stabil ledighet, og etterspørsel

etter moderne logistikkbygg innen de kommende 2-4

årene er fortsatt på et høyt nivå.

Leienivåene har ikke endret seg stort i

logistikkmarkedet, og leienivåene for de beste

områdene er fremdeles på NOK 1.200 / kvm.

Observerte leiepriser er høye fra Berger til Vinterbro

ettersom disse områdene er svært populære.

Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal 2015

10

Markedskommentar (fortsettelse)

Transaksjonsmarkedet

Den høye aktiviteten opplevd i 2014 har fortsatt inn i

2015. De tre første kvartalene har hatt et samlet

transaksjonsvolum på i overkant av NOK 65 milliarder.

Hovedårsaken til den høye aktiviteten har vært lave

lange renter det siste året samt god tilgang på

bankfinansiering. I tillegg har høy etterspørsel fra

utenlandske investorer bidratt til et høyt aktivitetsnivå.

Så langt i 2015 har utenlandske investorers andel i det

norske transaksjonsmarkedet vært opp mot 50 %, en

trend som trolig vil fortsette inn i 2016.

Estimatet for endelig transaksjonsvolum for 2015 er

NOK 90-100 milliarder.

Prime yield estimatet er satt ned 25 basispunkter til

4,25 %.

Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige

kommentar inkluderer:

• Petter Stordalen og Aspelin Ramm har investert 40

% hver i Sommerrogata 1-3 og Inkognitogata 37 på

Solli Plass i Oslo. Höegh Eiendom beholder 20 %

eierandel i de to byggene.

• Schage Eiendom har kjøpt ut øvrige aksjonærer i

Salto Eiendom på en brutto verdsettelse rundt NOK

5.000 millioner (100 % basis).

• DNB Scandinavian Property Fund har kjøpt Quality

Hotel Expo på Fornebu fra et Pareto-syndikat for

NOK 530 millioner.

• DNB Scandinavian Property Fund har kjøpt

Østbygget, en del av hovedkontoret til DNB i

Bjørvika, fra DNB Livforsikring for NOK 1.224

millioner.

• Øgreid Eiendom har solgt Scandic Stavanger City til

investor Geir Hove for NOK 350 millioner.

• Statoils hovedkontor på Forus i Stavanger er solgt

til USA-baserte Colony Capital for NOK 2.550

millioner.

• KLP Eiendom har kjøpt Citypassagen i Oslo sentrum

fra Berner Gruppen for ca. NOK 850 millioner noe

som tilsvarer en yield på ca. 5.25 %.

Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal 2015

11

Fremleie i utleiemarkedet – et håndterlig problem (Oslo)

Nedturen i oljebransjen har ført til at mange i markedet

frykter leienedgang i flere områder i Oslo, og i enda

større grad i andre byer i Norge. Aller mest frykter man

da fremleie, som plasserer en «desperat» bedriftsleder i

kostnadskutt-modus i stolen der en rolig og behersket

gårdeier skulle sittet. Man frykter helt konkret, det

brutale regnestykket til en bedrift som søker å kutte en

gitt kostnad i et gitt antall år ved å fortest mulig sikre

seg en «plaster på såret» kontantstrøm fra en

leietaker.

Utleiemarkedet i Oslo har en del erfaring med fremleie.

I 2009-2010 var det finansbransjen som sa opp flest,

og man så en del fremleie i de mest attraktive

kontorområdene i Oslo. Dette ble håndtert relativt greit

av bransjen, selv om leien falt bratt i et drøyt år. Langt

verre opplevde markedet dot-com-krasjet i 2002-2004,

som sammenfalt med en byggeboom i tillegg til å

omfatte et større antall kontor-intensive bedrifter. På

den tiden var også en vesentlig del av problemet at

man bestilte lokaler for bratt vekst inn i nær fremtid.

Estimatene varierer, men opp mot 300.000 kvm av en

samlet ledighet på 900.000 kvm var på

fremleiemarkedet, og lå der i 2-3 år. Leienivåene fikk

en betydelig nedgangsperiode for alle segmenter, og

nybyggmarkedet var svært labert helt frem til 2007.

IT-bransjen har egentlig aldri blitt den samme igjen, og

selv om den er en viktig faktor i markedet, er det

tydelig at forsiktighet og kostnadsfokus holder

bedriftene unna lokaler som er dyrere enn

gjennomsnittet – i hvert fall de som er av en viss

størrelse.

Etter mange oppsigelser, og enda større kansellering av

langsiktige rekrutteringsplaner, er det nå oljebransjen

sin tur. Det kan på avstand se ut som de nå går

gjennom den samme typen hestekur, men det er noen

viktige faktorer som gjør situasjonen annerledes i dag.

Dette kan man blant annet se om man går nærmere

inn på en del av de som er hardest rammet. Noen av

de største frem-utleierne er Aker, Statoil, Lundin og

Technip, som alle har overskuddsarealer på 3.000-

10.000 m2 på markedet, i gangavstand fra hverandre i

Lysaker-Fornebu-området. Her kan man leie lokaler i

fine nybygg, men av flere grunner oppleves ikke

situasjonen lik det man så etter dot-com-krisen.

De nevnte bedriftene ønsker for det første ikke å

avskjære seg fra vekstmuligheter på mellomlang sikt,

og vil derfor neppe tilby lokaler for mer enn 5 år. De vil

også ønske et fåtall leietakere, og helst noen som

passer inn i deres lokaler uten for mye «støy» eller

ombygginger. Det er verd å merke seg at de ikke ser

på kostnadene for ledige lokaler som et kritisk problem,

da de har helt andre utfordringer i sine svært

kostnadskrevende virksomheter. Dette skiller seg

tydelig fra situasjonen i 2002-2004, da flere av frem-

utleierne var enten konkurs eller hadde kontorleie som

en vesentlig del av sine kostnadsutfordringer –

arealoverskuddet var gjerne mye større i forhold til

bedriftens størrelse også, da mange hadde krympet til

en brøkdel av sin opprinnelige (for ikke å snakke om

planlagte) størrelse.

En av de viktigste faktorene er faktisk leietakerens

krav. De siste 10-20 årene har de fleste kontorbrukere

vent seg til å sitte på lokaler med høy standard, og der

utleier har tilpasset lokalene etter brukernes ønske –

og brukerne er her både de enkelte ansatte og

bedriften som helhet. Dette krever mer av utleier, ikke

minst i form av investeringer og oppfølging. Dette er

ikke noe som en typisk frem-utleier håndterer på strak

arm. Kombinert med at kontorkostnaden utgjør en

stadig mindre andel av bedriftens utgifter, fører dette

etter vår oppfatning til at de fleste leietakere heller vil

velge et litt dyrere lokale der gårdeier er «på ballen»

og interessert i et langsiktig leieforhold med en fornøyd

kunde. Dette er det viktig at gårdeierne spiller på de

nærmeste par årene.

Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom

Definisjoner og ansvarsfraskrivelse

I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller

fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne

kvartalsrapporten.

Definisjoner:

10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt

lånemargin.

EBITDA Earnings Before Interests Taxes , Depreciations and Amortizations. Dette

tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt

(tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader).

Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom

IRR Årlig avkastning, målt i prosent.

Overkurs Overkursen reflekterer nåverdien av differansen mellom rentebindingen og

gjeldende markedsrente for tilsvarende durasjon, og representerer kostnaden

tilknyttet en evt. innfrielse av rentebindingsavtalen. Ved beregning av VEK per

tredje kvartal 2015 er 76 % av brutto overkursen hensyntatt i beregning av

VEK. Prosentsatsen oppjusteres med 3%-poeng i kvartalet inntil den tilsvarer

86,5 % (estimert 30.09.16).

PEN / Selskapet Pareto Eiendomsinvest Nordic AS.

PAI Pareto Alternative Investments AS.

Pareto Selskaper i Pareto Gruppen.

Prime yield Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning

som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive

beliggenheten i Oslo sentrum.

VEK Verdijustert egenkapital.

Yield Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige

eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler

direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering.

Yield gap Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett

basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den

faste renten bankene tilbyr.

Ansvarsfraskrivelse:

Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller

en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte,

som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet.

Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har

vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet.

Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller

fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project

Investment Management AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon.

Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig

avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene.

Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Securities AS Project Finance’s markedsrapport av mai 2015.

Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med

tidligere emisjoner.

12