,,Preisblase‘‘ am deutschen Wohnimmobilienmarkt ... · Bereits 2016 hat die „Welt“ in einem Artikel darauf hingewiesen, ... zu kommen die Niedrigzinsen, die die Kapitalanlage

BBA Akademie der Immobilienwirtschaft e.V. Berlin

_________________________________________________________________________

,,Preisblase‘‘ am deutschen Wohnimmobilienmarkt ? – Untersuchung

am Beispiel des Berliner Wohnimmobilienmarktes

Studienarbeit

zur Erlangung des Titels

Immobilien-Ökonom (GdW)

vorgelegt von:

Adem Dauti

Erstgutachter: Dipl.-Kfm. Gustav Salffner

Datum: Berlin, den 30.06.2017

I

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis ...................................................................................................III

Abkürzungsverzeichnis ................................................................................................. IV

1. Einleitung ................................................................................................................. 1

1.1 Aktualität der Thematik .............................................................................................. 1

1.2 Problemstellung und Zielstellung der Arbeit ............................................................... 2

1.3 Aufbau der Arbeit ....................................................................................................... 3

2. Definition und theoretische Grundlagen ................................................................ 4

2.1 Preisbildung auf dem Immobilienmarkt ...................................................................... 4

2.2 Methoden der Preisbestimmung ................................................................................ 6

2.3 Definition einer Immobilienpreisblase ......................................................................... 9

2.4 Entstehungsursachen von Immobilienpreisblasen ....................................................11

2.4.1 Realwirtschaftliche Ursachen .............................................................................11

2.4.2 Finanzwirtschaftliche Ursachen .........................................................................12

2.4.3 Psychologische Ursachen ..................................................................................12

2.5 Ansätze zur Modellierung von Preisblasen ...............................................................13

2.5.1 Das ,,Bubble-Modell‘‘ von Minsky ......................................................................13

2.5.2 Exogener Schock: ,,exogenous shock‘‘ ..............................................................14

2.5.3 Positives Feedback: ,,boom‘‘ .............................................................................14

2.5.4 Euphorie: ,,euphoria‘‘ ........................................................................................14

2.5.5 Finanzielle Not: ,,crisis‘‘ .....................................................................................15

2.5.6 Panik und Abscheu: ,,revulsion‘‘ ........................................................................15

2.5.7 Zusammenfassung des Bubble-Modells ............................................................15

3. Makroökonomie ......................................................................................................16

3.1 Analyse relevanter Marktindikatoren .........................................................................16

3.1.1 Wirtschaftswachstum .........................................................................................16

3.1.2 Inflation ..............................................................................................................17

3.1.3 Ausweitung der Geld- und Kreditmenge ............................................................17

3.1.4 Zinsentwicklung und Auswirkungen für Immobilieninvestoren ............................18

3.2 Gesamttendenz in der deutschen Immobilienwirtschaft ............................................19

3.2.1 Neubau von Wohnungen ...................................................................................21

3.2.2 Transaktionsvolumina ........................................................................................22

4. Beschreibung der Stadt Berlin ..............................................................................23

4.1 Wirtschaftsentwicklung .............................................................................................24

4.2 Nachfrageentwicklung...............................................................................................25

II

4.2.1 Bevölkerungswachstum .....................................................................................25

4.2.2 Haushalts- und Altersstrukturen .........................................................................26

4.2.3 Sozioökonomische Faktoren ..............................................................................26

4.2.4 Nachfrage durch Investoren ...............................................................................26

4.3 Angebotsentwicklung ................................................................................................28

4.3.1 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen ..................................................28

4.3.2 Angebotsmieten .................................................................................................30

4.4 Zusammenfassung Berliner Wohnimmobilienmarkt ..................................................31

5. Erkennung von Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten .................................32

5.1 Kennzahlenanalyse ..................................................................................................32

5.1.1 Price-Rent Ratio ................................................................................................33

5.1.2 Vergleich der Miet- und Kaufpreise von Wohnimmobilien in Berlin ....................33

5.2.1 Price-Income Ratio ............................................................................................35

5.2.2 Vergleich der Kaufpreise mit den Haushaltseinkommen in Berlin ......................36

5.3.1 Affordability ........................................................................................................38

5.3.2 Vergleich der Kreditzinsen mit den Haushaltseinkommen in Berlin ....................39

5.4 Analyse des Verhaltens der Marktakteure.................................................................40

5.5 Befragung des IW-ImmobilienScout24-Index ............................................................41

5.6. Darstellung der Analyseergebnisse nach Empirica ...................................................42

5.7 Zusammenfassung der bisherigen Ergebnisse .........................................................44

6. Folgen und Auswirkungen .....................................................................................45

6.1 Ökonomische Auswirkungen.....................................................................................45

6.2 Folgen für Investitionen und Konsum ........................................................................46

7. Fazit .........................................................................................................................47

7.1 Bewertung ................................................................................................................47

7.2 Perspektiven .............................................................................................................48

Anlagenverzeichnis .......................................................................................................51

Literaturverzeichnis ....................................................................................................... IV

Eidesstattliche Versicherung

III

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: National normierte und nicht normierte sowie internationale Bewertungsverfahren-

und Methoden, eigene Darstellung, nach Prof. Dr. Claus Jürgen Diedrichs:

Immobilienmanagement im Lebenszyklus .............................................................................. 7

Abb. 2: ,,Abweichung des Marktpreises vom Fundamentalwert‘‘, nach Rombach, Tobias ... 10

Abb. 3: Ursachen einer Immobilienpreisblase, eigene Darstellung, nach: Vornholz, Günter

und Gondring, Hanspeter: Preisblasen auf Immobilienmärkten ............................................ 11

Abb. 4: ,,Die Anatomie der Spekulationsblase'', nach Sandro Rosa ..................................... 13

Abb. 5: Darstellung der Miet- und Immobilienpreise Immobilienscout24, nach Hansmann ... 20

Abb. 6: Price-Rent Ratio in Berlin, eigene Darstellung nach Datenbezug............................. 34

Abb. 7: Price-Income Ratio in Berlin, eigene Darstellung nach Datenbezug ........................ 37

Abb. 8: Affordability-Index in Berlin, eigene Darstellung nach Datenbezug .......................... 39

Abb. 9: Rückschlagspotenzial in den Top-7-Städten, eigene Darstellung nach Datenbezug 42

IV

Abkürzungsverzeichnis

Abb. Abbildung

BauGB Baugesetzbuch

BIZ Bank für internationalen Zahlungsausgleich

bzw beziehungsweise

DCF Discounted-Cash-Flow

d.h. das heißt

DIW Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung

EU Europäische Union

EZB Europäische Zentralbank

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunterneh-

men e.V.

ggf. gegebenenfalls

HVPI Harmonisierter Verbraucherpreisindex

IBB Investitionsbank Berlin

i.d.R in der Regel

ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung

IWF Internationaler Währungsfond

KGV Kurs-Gewinn-Verhältnis

m² Quadratmeter

PIR Price-Income Ratio

PRR Price-Rent Ratio

vgl. vergleiche

ZfiFP Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis

1

1. Einleitung

1.1 Aktualität der Thematik

Die Möglichkeit einer Immobilienblase auf dem deutschen Markt ist schon seit längerer Zeit

ein umstrittenes Thema, wozu die Expertenmeinungen auseinander gehen. So warnt der

IWF in einem Artikel in der Zeitung „Welt“ vom 16.05.2017 vor einer Blasenbildung.1 Dabei

ist dies nicht das einzige Medium, das diese Problematik aufgreift. Auch die Zeitschrift „Zeit“

hat auf ihrer Internetplattform am 24.02.2017 über die wachsende Angst vor einer Immobi-

lienblase berichtet.2 Auch der Fernsehsender n-tv hat die Möglichkeit einer Immobilienblase

unter dem Titel „Daueranstieg oder Blase? (..) Bürger verzweifeln an Mietpreisen“ analy-

siert,3 genauso wie die Wirtschaftswoche in ihrer Veröffentlichung vom 14.02.2017 fragt, „ob

die Immobilienblase platzt?“.4 Weitere Publikationen des Tagesspiegels (vom 20.02.2017)5

und des Manager Magazins (vom 04.05.2017)6 berufen sich auf die Bundesbank, welche die

Immobilienpreise in Deutschland definitiv als zu hoch einstuft und hier auf eine drohende

Immobilienblase hinweist. Bereits 2016 hat die „Welt“ in einem Artikel darauf hingewiesen,

dass die „Immobilienblase Deutschland schon erfasst hat“. 7 Ähnliche Befürchtungen finden

sich auch in Berichten der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ). Diese Bank hat

als eines der wenigen Institute seinerzeit auch vor dem Zusammenbruch des Immobilien-

marktes in den USA gewarnt.

Deutsche Experten, wie der renommierte Wirtschaftsprofessor Karl-Werner Hansmann (In-

terview vom 15.03.2017 mit „Biallo“), warnen ebenfalls vor einer Immobilienblase.8 Im Ge-

gensatz dazu gibt das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) Entwarnung, es schätzt den

Immobilienmarkt in Deutschland weiterhin als gesund ein. Dieser Meinung schließt sich auch

Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsordnung (DIW) an. Auch wenn in ein-

zelnen Regionen des Landes der Immobilienmarkt angespannt sei, so kann laut seiner Aus-

sage keine Rede von einer generellen Immobilienblase in Deutschland sein.9

Der Bundesbankvorstand Dr. Andres Dombret vertritt hierzu die Meinung, dass zwar noch

keine konkrete Immobilienblase vorliegt, er merkt jedoch Folgendes an, „die Ampel steht

eindeutig auf Gelb – das gilt insbesondere für die Preisentwicklung“.10

1 Vgl. Kaiser, Tobias (2017), Die Welt, Artikel vom 16.05.2017. 2 Vgl. Koschnitzke, Lukas (2017), Zeit Online, Artikel vom 24.02.2017. 3 Vgl. N-TV (2017), Artikel vom 20.04.2017. 4 Vgl. Hoyer, Niklas (2017), Wirtschaftswoche, Artikel vom 14.02.2017. 5 Vgl. Mortsiefer, Henrik / Obertreis, Ralf (2017), Der Tagesspiegel, Artikel vom 20.02.2017. 6 Vgl. Manager Magazin (2017), Artikel vom 04.05.2017. 7 Vgl. Stocjer, Franz (2016), Die Welt, Artikel vom 17.06.2016. 8 Vgl. Schick, Sebastian (2017), biallo: Interview vom 15.03.2017 mit Prof. Dr. Hansmann. 9 Vgl. Koschnitzke, Lukas (2017), Zeit Online, Artikel vom 24.02.2017. 10 Vgl. Dombret, Andreas (2017), Rede vom 04.05.2017.

2

Die umfassende Medienpräsenz des Themas verdeutlicht seine Aktualität und Wichtigkeit.

Ein einheitliches Meinungsbild lässt sich jedoch in der Öffentlichkeit bislang nicht erkennen.

1.2 Problemstellung und Zielstellung der Arbeit

Durch die Weltfinanzkrise 2008, die durch das Platzen der US-Immobilienblase ausgelöst

wurde, ist der Welt das Ausmaß der Verstrickungen des globalen Finanzmarktes klar gewor-

den. Finanzminister Peer Steinbrück hat dies treffend als Blick in den Abgrund umschrieben.

Zur Bekämpfung der Finanzkrise wurden von den Regierungen weltweit sogenannte Ret-

tungsschirme mit einem Finanzvolumen im dreistelligen Milliardenbereich bereitgestellt, um

die drohende Insolvenz verschiedener Banken abzuwenden und die Bevölkerung zu beruhi-

gen. Dennoch hat sich die Welt bis heute von dieser Finanzkrise noch nicht vollständig er-

holt.11

Ausgelöst in den USA, auf dessen Immobilienmarkt die bis dahin kontinuierlich steigenden

Preise plötzlich fielen, sorgte dieser Preisverfall für Ausfälle von Bankkrediten und schließlich

für die Insolvenz vieler Kreditgeber. Diese sogenannte „Subprime-Krise“ stellte jedoch nur

die Spitze des Eisberges überhitzter Immobilienmärkte dar. Auch Länder wie Spanien und

Irland entwickelten im Vorfeld Preisblasen auf ihren Immobilienmärkten, was im Verlauf der

Wirtschaftskrise schließlich zu einer Rezession führte. Der Einbruch des US-amerikanischen

Immobilienmarktes zeigte, welche immense Bedeutung den Immobilien in einer Volkswirt-

schaft zukommt.12

Da die Entstehung von Preisblasen im Wohnimmobilienmarkt solch einen verheerenden Ein-

fluss auf die gesamte Wirtschaft, insbesondere die Finanzwirtschaft, haben kann, ist es von

besonderem Interesse, die Preisentwicklung und Bewertungsmethoden des Immobilienmark-

tes genauer zu analysieren.13

Über die Entwicklung einer Immobilienblase in Deutschland wird seit geraumer Zeit disku-

tiert. Nicht zuletzt, da keine einheitliche Definition zum Begriff Preisblase besteht. Die theore-

tischen Grundlagen hierzu werden umfassend im 2. Kapitel bearbeitet. Das Forschungsinsti-

tut Empirica nennt ausgewählte Faktoren, die auf das Entstehen einer Preisblase hindeuten,

z. B. einen schnelleren Anstieg der Immobilienpreise im Vergleich zum Anstieg der zu erwar-

tenden Mieten oder Einkommen der Bevölkerung. Gleiches gilt auch, wenn der Wohnungs-

bau durch Spekulation auf weiter steigende Preise angetrieben wird und hierfür Kredite in

Anspruch genommen werden.14

11 Vgl. Jungbluth, Rüdiger / Heuser, Uwe Jean (2011), Zeit Online: Artikel vom 19.05.2011. 12 Vgl. Demary, Markus (2008). 13 Vgl. Rombach, Tobias (2011). 14 Vgl. Empirica (2017), Internetplattform: empirica-Blasenindex.

3

Seit 2010 kann auch der deutsche Immobilienmarkt einen konstanten Preisanstieg verzeich-

nen. Dies hängt auch damit zusammen, dass Anleger nach der Schuldenkrise des Euros

alternative Anlagemöglichkeiten für ihr Geld gesucht haben, die als krisensicher gelten. Hier-

zu kommen die Niedrigzinsen, die die Kapitalanlage Immobilie für viele Deutsche attraktiv

macht.15

Nun stellt sich die Frage, welche Faktoren eine Preisblase auslösen und wie sich dies auf die

gesamtwirtschaftliche Situation auswirkt. Um die Komplexität und die Einflussfaktoren einer

Preisblase genauer zu verstehen, werden in der vorliegenden Arbeit für den Berliner

Wohnimmobilienmarkt die Entwicklungsmöglichkeiten einer Preisblase untersucht. Ziel die-

ser Arbeit ist die Analyse einzelner Ursachen, die eine Immobilienblase auslösen können.

Anschließend erfolgt die Anwendung dieser Untersuchungsergebnisse auf den Wohnimmo-

bilienmarkt in Berlin.

1.3 Aufbau der Arbeit

Das Entstehen einer Immobilienblase ist durch verschiedene Faktoren angezeigt. Diese Ar-

beit untersucht solche Faktoren und betrachtet dazu den Berliner Wohnimmobilienmarkt im

Hinblick auf die Entstehung oder sogar das Vorhandensein einer solchen Preisblase. Dieser

Wohnungsmarkt dient dabei als exemplarisches Beispiel für andere angespannte Woh-

nungsmärkte in deutschen Großstädten wie Hamburg, München oder Köln. Dazu werden

zunächst die theoretischen Grundlagen erörtert, um diese anschließend auf einen konkreten

Markt anzuwenden. Besonderes Augenmerkt liegt hierbei auf den ökonomischen Faktoren,

wie beispielsweise die Entwicklung der Kaufpreise für Wohnimmobilien, die Höhe des bean-

spruchten Kreditvolumens, aber auch dem demografischen Wandel der Stadt Berlin. Der

empirische Teil befasst sich mit der Erarbeitung unterschiedlicher Kennzahlen und deren

Analyse hinsichtlich der Fragestellung des Kapitels 1.2. Das Ziel ist eine konkrete Einschät-

zung zur Entwicklung einer Immobilienblase auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Schließlich

werden die Erarbeitungen dazu verwendet, eine Prognose zur Entwicklung einer Preisblase

auf dem genannten Wohnungsmarkt zu formulieren.

15 Vgl. Schemm, Guido vom (2016), Artikel vom 03.06.2016.

4

2. Definition und theoretische Grundlagen

Zunächst ist der Begriff der Immobilienblase zu definieren. Anschließend können die Entste-

hungsbedingungen einer Preisblase geklärt werden. Auch Früherkennungsindikatoren von

Preisblasen werden erarbeitet. Dazu sind die Methoden der Preisbildung zu erläutern.

2.1 Preisbildung auf dem Immobilienmarkt

Angebot und Nachfrage steuern das Marktgeschehen. Sie geben vor, welcher Preis sich

bildet und wie viele Güter produziert bzw. abgesetzt werden können. Die Gesamtheit der

Käufer tritt als Gruppe auf, die zusammen die Nachfrage eines bestimmten Gutes ausmacht.

Die Gruppe der Verkäufer wiederum legt fest, wie oft und zu welchem Preis ein Gut am

Markt angeboten wird. Angebot und Nachfrage spiegeln also das Verhalten der einzelnen

Marktteilnehmer wieder.16

Da diese Definition von Professor Mankiw, Wirtschaftswissenschaftler an der Harvard Uni-

versität, auch auf die Immobilienwirtschaft zutrifft, wurde sie als maßgebliche Definition für

diese Arbeit ausgewählt. Auch auf dem Immobilienmarkt bestimmen Angebot und Nachfrage

die Preisbildung. Entsprechen Preis und Menge auf der Angebotsseite und der Angebotswert

der Nachfrageseite einander, so gilt dies als der Gleichgewichtspreis. Der Markt ist somit auf

beiden Seiten im Gleichgewicht.17

Die Immobilie als Gut hat zwar noch einige Besonderheiten, auf die wird jedoch an späterer

Stelle eingegangen. Geht man in der Theorie von einem vollkommenen Markt aus, so gibt

der Immobilien-Investmentmarkt den Gleichgewichtspreis vor. Diese besondere Marktform

kennzeichnet sich dadurch aus, dass hierbei eine Vielzahl von Anbietern und Nachfragern

auf dem Markt agiert. Die angebotenen Güter sind homogen und somit untereinander voll-

ständig identisch. Die Marktteilnehmer handeln frei von persönlichen Präferenzen und tun

dies ohne Zeitverzögerung. Sie kennen auch die aus ihren Handlungen entstehenden Kon-

sequenzen für den Markt und beziehen diese in ihre Entscheidungen ein. Der vollkommene

Markt ist in der Theorie für alle Teilnehmer zugänglich und wird in keiner Weise von außen

reguliert.18

Trifft auch nur eines dieser Kriterien nicht zu, so handelt es sich um einen unvollkommenen

Markt. Bei solch einer Marktform besteht die Gefahr, dass Angebot und Nachfrage bei einem

nicht optimalen Marktpreis aufeinandertreffen oder überhaupt keine Übereinkunft zustande

kommt. Da Immobilien in keiner Weise homogen sind, handelt es sich beim Immobilienmarkt

16 Vgl. Mankiw, N. Gregory (2004), Kapitel 4, S. 67. 17 Vgl. Schmoll, Fritz (2015), Kapitel 14, S. 1343. 18 Vgl. Schmoll, Fritz (2015), Kapitel 14, S. 1342.

5

allein aus diesem Grund schon um einen unvollkommenen Markt. Auch fehlt es an der

Transparenz des Marktgeschehens und einer vollkommenen Konkurrenz zwischen den

Marktteilnehmern. Dies führt zu tatsächlich erzielten Preisen am Immobilienmarkt, die nicht

dem theoretischen Gleichgewichtspreis entsprechen19

Besonderen Einfluss auf das Geschehen des Immobilienmarktes nehmen vor allem Faktoren

wie die allgemeine Entwicklung der entsprechenden Volkswirtschaft, insbesondere die Ein-

kommensentwicklung der Nachfrage, sowie die Geldwertstabilität der betroffenen Währung.

Somit sind der Immobilienmarkt und seine Teilmärkte besonders konjunkturabhängig.20

Dabei hat die Beschaffenheit der Immobilie an sich bereits einen erheblichen Einfluss auf die

Preisgestaltung. Hierbei spielen die Lage und der Zustand der Immobilie die Hauptrolle. In

der Mikroökonomie bewertet der Nachfrager einen fairen Preis auch nach seinen persönli-

chen Präferenzen bezogen auf das Gut. Auf Seiten der Anbieter spielen die Herstellungskos-

ten eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung. Auch hier entsteht der Markpreis wieder

beim Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage. Somit ist nicht der tatsächliche Wert

einer Immobilie (z. B. der objektivierte Wert durch ein Gutachten eines fachlich qualifizierten

Bewerters) entscheidend für die Preisbildung, sondern die Bereitschaft von Käufer und Ver-

käufer, sich auf einen Preis zu einigen. Dies sorgt im Ergebnis für konstant schwankende

Marktpreise. Diese Schwankungen verstärken sich umso mehr, wenn äußere Faktoren auf

den Markt einwirken und sich beispielsweise das verfügbare Einkommen verändert. Dies

bedeutet auch, dass eine rapide Steigerung von Marktpreisen nicht sofort eine Preisblase

zur Folge hat.21

Der Immobilien-Investmentmarkt kennzeichnet sich besonders dadurch aus, dass durch

Spekulationen auf Preissteigerungen ebendiese Steigerungen hervorgerufen werden und

somit den Markt künstlich anheizen.22

19 Vgl. Gondring, Hanspeter / Vornholz, Günter (2016), ZfiFP Ausgabe Nr. 30 vom 12.02.2016, S. 4. 20 Vgl. Murfeld, Egon / Sailer, Erwin (2010), Kapitel 1, S. 135. 21 Vgl. Gondring, Hanspeter / Vornholz, Günter (2016), ZfiFP Ausgabe Nr. 30 vom 12.02.2016, S. 5. 22 Vgl. Vornholz, Günter (2015), S. 584.

6

2.2 Methoden der Preisbestimmung

Dieses Kapitel befasst sich mit der Erläuterung von Immobilienwertverfahren und deren Be-

deutung für die weitere Betrachtungsweise von Immobilienblasen in dieser Arbeit. Nach die-

sen Verfahren wird auf der Grundlage der Richtlinien der ImmoWertV der Fundamentalpreis

einer Immobilie ermittelt. Dabei werden zur Bewertung von bebauten und unbebauten

Grundstücken verschiedene Methoden herangezogen, um flächendeckend einheitliche Be-

wertungsgrundlagen zu schaffen. Die in Deutschland gängigsten Wertermittlungsmethoden

sind hierbei das Ertragswert-, Vergleichswert- und das Sachwertverfahren. Diese Schemata

berücksichtigen zwar Faktoren wie den potentiellen Gebäudeertrag und die Verzinsung des

Grundstücks, lassen aber andere Kriterien wie beispielsweise die zu erwartende Entwicklung

der Grundstückslage außer Acht. Auf internationaler Ebene genutzte Wertermittlungsverfah-

ren legen unter Einbezug auch solcher Faktoren eine dynamischere Betrachtungsweise zu-

grunde.23 Weiterhin gibt es vergleichsweise unregulierte Verfahren, welche in Deutschland

angewendet werden, wie das vereinfachte Ertragswertverfahren oder die Discounted-

Cashflow-Methode. Diese stellen allerdings nur eine Zwischenstufe des Ertragswertverfah-

rens dar. Da die internationalen Bewertungsmethoden zunehmend an Bedeutung gewinnen,

werden diese auch jetzt schon oftmals als Zweitgutachten oder Plausibilitätsprüfung hinzu-

gezogen.24

Die Immobilienwertvermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, gibt die rechtlichen Rahmen-

bedingungen zur Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien vor. In dieser Verord-

nung werden die drei bereits genannten Bewertungsmethoden definiert, die in Deutschland

zur Anwendung kommen. Es handelt sich um das Vergleichswertverfahren nach §§ 15 bis 16

des ImmoWertV, das Ertragswertverfahren nach §§ 17 bis 20 des ImmoWertV und das

Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 23 des ImmoWertV. Die Verfahren sind in der untenste-

henden Abbildung 1 zur besseren Übersicht dargestellt.25

Da sich diese Arbeit mit der Betrachtung des Berliner Wohnungsmarktes beschäftigt, werden

hauptsächlich die national anerkannten Bewertungsmethoden herangezogen. Der Schwer-

punkt liegt dabei auf dem Ertragswertverfahren, welches die erzielbaren Einnahmen einer

Immobilie berücksichtigt. Der Verkehrswert oder auch Marktwert einer Immobilie bezeichnet

den Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und

unter objektiver Einschätzung der Eigenschaften der Immobilie am Markt erzielt werden

kann. Hierbei werden eventuelle persönliche Präferenzen nicht mit einbezogen. 26

23 Vgl. Murfeld, Egon / Flach, Karl (2010), Kapitel 14, S. 1225. 24 Vgl. Diederichs, Claus Jürgen (2006), S. 610 f. 25 Vgl. Schmoll, Fritz / Bischoff, Bernhard (2015), Kapitel 6, S. 555. 26 Vgl. BauGB (2004), § 194.

7

Abb. 1: National normierte und nicht normierte sowie internationale Bewertungsverfahren- und Methoden, eigene Darstellung, nach Prof. Dr. Claus Jürgen Diedrichs: Immobilienma-nagement im Lebenszyklus27

In der obenstehenden Abbildung sind auch die nicht normierten sowie die international ge-

bräuchlichen Wertermittlungsmethoden aufgelistet. Für unbebaute Grundstücke wird das

Vergleichswertverfahren herangezogen, da das Ertragswert- und das Sachwertverfahren

hierfür ungeeignet sind.28

Da durch den Vergleich mit ähnlichen Grundstücken unmittelbar ein Marktpreis entsteht, ist

dieses Verfahren nicht so arbeitsintensiv. Eine Voraussetzung ist natürlich, dass Informatio-

nen über vergleichbare Grundstücke zur Verfügung stehen. Im Gegensatz hierzu findet das

Sachwertverfahren Anwendung, wenn es sich um ein bebautes Grundstück handelt und die

Immobilie vor allem zur Selbstnutzung ausgelegt ist. Dies resultiert aus dem Fakt, dass beim

Sachwertverfahren der Wert der Immobilie daran festgemacht wird, wie hoch die Wiederbe-

schaffungskosten in Form von Material- und Arbeitskosten im Falle eines kompletten Verlus-

tes der Immobilie wären. Daher kann es auch Anwendung auf gewisse Arten von Gewerbei-

mmobilien finden, die nicht auf Ertragserwirtschaftung ausgelegt sind, wie z. B. Schulen oder

Sporthallen. Ungeeignet ist es jedoch für Eigentumswohnungen, da diese nicht einzeln „wie-

derhergestellt“ werden können.29

27 Vgl. Diedrichs, Claus Jürgen (2006), S. 611. 28 Vgl. ImmoWertV (2010), § 15. 29 Vgl. Schmoll, Fritz / Bischoff, Bernhard (2015), Kapitel 6, S. 557.

8

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren findet dann Anwendung, wenn die Immobilie als Kapitalanlage zur

Gewinnerzielung dienen soll. Hierzu gehören vorrangig Miethäuser oder Wohnungen.30

Grundsätzlich wird bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens der Jahresreinertrag, ab-

züglich des Wertes der Bodenverzinsung, unter Zuhilfenahme des Liegenschaftszinssatzes

vervielfältigt. Der daraus entstehende Gebäudeertragswert wird mit dem reinen Bodenwert

addiert. Schließlich werden marktrelevante Besonderheiten der Immobilie berücksichtigt und

somit der Verkehrswert ermittelt.31 Die potentiellen Erträge dienen somit zur Bestimmung des

Fundamentalwertes der Immobilie. Der Vervielfältiger ergibt sich aus der ImmoWertV nach

§ 20. Er kann allerdings auch mit der untenstehenden Formel errechnet werden (p = Liegen-

schaftszinssatz, n = Restnutzungsdauer).32

Formel zur Berechnung des Vervielfältigers33

Die Discounted-Cash-Flow-Methode, kurz DCF-Methode, berücksichtigt den Geldfluss einer

Immobilie unter Berücksichtigung der Kosten und Erträge, eventuell nötiger Investitionen für

Instandhaltungen und der erwarteten Marktentwicklung.34 Außerdem kann hier eine ge-

wünschte Rendite zur Grundlage der Kalkulation angesetzt werden. 35 Dies kann sogar dazu

dienen, den Wiederverkaufspreis zu bestimmen. 36

Grundsätzlich hängt die Wahl der Wertermittlungsmethode stark von der Art der Immobilie

und der geplanten Nutzung ab. Aus diesem Grund konzentriert sich diese Arbeit vorrangig

auf die ertragsorientierten Wertermittlungsmethoden, somit das Ertragswert- und Discoun-

ted-Cashflow-Verfahren, da vor allem ertragsorientierte Immobilien betrachtet werden.37 Es

bleibt jedoch anzumerken, dass beim Vorhandensein einer Immobilienpreisblase die kalku-

lierten Erträge eventuell nicht erzielt werden können und dies somit den Verkehrswert ver-

fälscht.

30 Vgl. Schmoll, Fritz / Bischoff, Bernhard (2015), Kapitel 6, S. 557. 31 Vgl. Metzger, Bernhard (2010), Kapitel 4, S. 67 f. 32 Vgl. Metzger, Bernhard (2010), Kapitel 4, S. 120. 33 Vgl. Metzger, Bernhard (2010), Kapitel 4, S. 120. 34 Vgl. Schmoll, Fritz / Bischoff, Bernhard (2015), Kapitel 6, S. 558. 35 Vgl. Murfeld, Egon / Flach, Karl (2010), Kapitel 14, S. 1225. 36 Vgl. Murfeld, Egon / Flach, Karl (2010), Kapitel 14, S. 1226. 37 Vgl. Platz, Jürgen (2013), S. 77.

9

2.3 Definition einer Immobilienpreisblase

Immobilienpreisblasen wurden bereits vor dem Zusammenbruch des amerikanischen Immo-

bilienmarktes beobachtet. In den meisten Fällen folgten diesen Preisblasen immense kon-

junkturelle Einbrüche. Dennoch ist gerade die Entwicklungsphase solcher Preisblasen noch

weitestgehend unerforscht.38

Solche Preisblasen beziehen sich auf den Markt für Kaufimmobilien und betreffen somit den

Immobilieninvestmentmarkt. Da der Vermietungsmarkt im Regelfall nicht durch Spekulatio-

nen geprägt ist, wird hier auch bei einem rasanten Anstieg der Mietpreise nicht der Begriff

Preisblase verwendet.39

Zum Begriff Preisblase findet sich in der entsprechenden Fachliteratur keine allgemein aner-

kannte Definition. Es ist jedoch möglich, das Ereignis aus drei Blickwinkeln zu betrachten:

verlaufsorientiert, verhaltensbasiert und fundamental. Die verlaufsorientierte Sichtweise ana-

lysiert den konjunkturbedingten Verlauf der Preisblase. Nach der verhaltensbasierten Be-

trachtungsweise wird das Auftreten der Marktteilnehmer beobachtet. Die fundamentale

Sichtweise beschäftigt sich mit der Betrachtung des angebrachten Preises gegenüber dem

durch die Preisblase erhöhten Preis.40

Der Preisverlauf einer Preisblase folgt einem einheitlichen Muster, welches in der untenste-

henden Abbildung dargestellt wird. Der Marktpreis steigt rapide an und weicht somit erheb-

lich vom Fundamentalwert ab. Nachdem der Marktpreis seinen Spitzenwert erreicht hat, ist

ein ebenso starker Abwärtstrend zu beobachten.41 Bereits Charles Kindleberger hat diesen

Verlauf im folgenden Zitat festgehalten:

38 Vgl. Irle, Martin (2010). 39 Vgl. Gondring, Hanspeter / Vornholz, Günter (2016), Ausgabe Nr. 30 vom 12.02.2016, S. 4 40 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 22 ff. 41 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 25.

10

"[...] a bubble is an upward price movement over an extended range that than implodes."42

Abb. 2: ,,Abweichung des Marktpreises vom Fundamentalwert‘‘, nach Rombach, Tobias43

Ein entscheidendes Merkmal einer Preisblase ist somit der drastisch überhöhte Marktpreis

verglichen mit dem Fundamentalwert eines Gutes. Ausgelöst wird dies durch spekulatives

Verhalten der Marktteilnehmer, sei es durch die Erwartung eines konjunkturellen Booms oder

eine entsprechende Beeinflussung durch die Medien. Dieses Verhalten führt zu überpropor-

tionalen Preissteigerungen. Betrachtet man also nur den Marktpreis, so hat sich die Erwar-

tung der Marktteilnehmer erfüllt und es wird weiter auf diesem Markt investiert. Dieser Vor-

gang wird als Feedback-Theorie bezeichnet und ist eine Hauptursache für die Bildung von

Preisblasen.44 Der US-amerikanische Wirtschaftswissenschaftler Joseph Stiglitz hat dies im

folgenden Zitat treffend zusammengefasst:

“ If the reason that price is high today is only because investors believe that the

selling price will be high tomorrow – when ‘fundamental’ factors do not seem to

justify such a price – then a bubble exists.”45

42 Vgl. Kindleberger, Charles (1996), S. 13. 43 Vgl. Rombach,Tobias (2011), S. 47. 44 Vgl. Shiller, Robert (2003), S. 91. 45 Vgl. Stieglitz, Joseph E. (1990), S.13.

11

• Nachfrage übersteigt Angebot

• Wirtschaftsentwicklung

• Demografie

Realwirtschaftliche Ursachen

• Institutioneller Rahmen

• Geldpolitik

• Kreditvergabe

Finanzwirtschaftliche Ursachen

• Spekulation

• Herdentrieb

• Irrationalität

Psychologische Ursachen

2.4 Entstehungsursachen von Immobilienpreisblasen

Preisblasen entstehen meistens, wenn sich die Wirtschaft im Aufschwung befindet. Ein an-

fänglich noch angemessener Preisanstieg wird durch Spekulationen angetrieben und weicht

dann zunehmend von den sozioökonomisch noch begründbaren Preisen ab. Die Marktteil-

nehmer handeln nicht länger nach objektivierbaren Entscheidungen, sondern folgen lediglich

dem Markttrend. Dies führt unter anderem zu einer steigenden Risikobereitschaft, was durch

eine umfassende Kreditverfügbarkeit begünstigt wird. Folgende Ursachen der Entstehung

einer Preisblase sind dafür exemplarisch:46

Abb. 3: Ursachen einer Immobilienpreisblase, eigene Darstellung, nach: Vornholz, Günter und Gondring, Hanspeter: Preisblasen auf Immobilienmärkten47

2.4.1 Realwirtschaftliche Ursachen

Entwicklungen im realwirtschaftlichen Sektor können direkte Ursachen der Entstehung einer

Preisblase sein. Auch auf dem Immobilienmarkt bildet sich der Preis aus Angebot und Nach-

frage. Übersteigt die Nachfrage das Angebot, hat dies Preissteigerungen zur Folge. Am En-

de der Preisspirale kann es dann zum Platzen der Preisblase kommen, woraufhin die Nach-

frage nach Immobilien zusammenbricht. In der Regel bietet eine expandierende Gesamtwirt-

schaft die Grundlage für den Preisanstieg. Dies geht dann z. B. mit steigenden Haushalts-

einkommen und einer niedrigen Arbeitslosenquote einher.48 Eine genauere Betrachtung der

volkswirtschaftlichen Zusammenhänge erfolgt im weiteren Verlauf dieser Arbeit.

46 Vgl. DIW Berlin (2017): Preisblase. 47 Vgl. Gondring, Hanspeter / Vornholz, Günter (2016), ZfiFP Ausgabe Nr. 30 vom 12.02.2016, S. 4. 48 Vgl. Gondring, Hanspeter / Vornholz, Günter (2016), ZfiFP Ausgabe Nr. 30 vom 12.02.2016, S. 6.

12

2.4.2 Finanzwirtschaftliche Ursachen

Die Instrumente der Finanzwirtschaft haben, genau wie die der Realwirtschaft, einen essen-

tiellen Einfluss auf die Entstehung einer Preisblase. Hier kommt es vor allem darauf an, wel-

che Rahmenbedingungen innerhalb der Finanzwirtschaft bestehen. Ist der Finanzmarkt wei-

testgehend unreguliert, führt dies dazu, dass weitere Wettbewerber auftreten und in der Fol-

ge die Kreditvergabe angeregt wird. Auch lockt dies ausländische Teilnehmer in den Markt.

Der mit Krediten geflutete Finanzmarkt macht meist eine Preisblase erst möglich und ist

deshalb eine häufige Nebenerscheinung bei der Entstehung einer Preisblase. Die rapide

Expansion des verfügbaren Kreditvolumens gilt somit als grundlegende finanzwirtschaftliche

Ursache für die Entstehung einer Preisblase.49

2.4.3 Psychologische Ursachen

Als Ergänzung zu den oben genannten Ursachen zur Preisblasenbildung aus verschiedenen

wirtschaftlichen Bereichen können auch psychologische Faktoren das Entstehen einer

Preisblase begünstigen. Hierzu gehören vor allem spekulatives Verhalten der Marktteilneh-

mer und eine gewisser „Herdentrieb“ bei der Nachahmung von Investitionstrends. Auch

wenn die Preisblase ihren absoluten Ursprung in einem expandierenden Wirtschaftsumfeld

hat, so machen diese psychologischen Einflüsse enorme Preissteigerungen, welche für eine

Preisblase charakteristisch sind, erst möglich. Auf das genaue Verhalten der Marktteilneh-

mer wird im folgenden Unterkapitel genauer eingegangen.50

49 Vgl. Gondring, Hanspeter / Vornholz, Günter (2016), ZfiFP Ausgabe Nr. 30 vom 12.02.2016, S. 6. 50 Vgl. Gondring, Hanspeter / Vornholz, Günter (2016), ZfiFP Ausgabe Nr. 30 vom 12.02.2016, S. 6 f.

13

2.5 Ansätze zur Modellierung von Preisblasen

2.5.1 Das ,,Bubble-Modell‘‘ von Minsky

Bei der Untersuchung von Preisblasen stellt sich zwangsläufig die Frage, ob die Entwicklung

solcher Blasen nach einem bestimmten Muster abläuft und man die einzelnen Phasen schon

vor ihrem Eintreten erkennen kann. Der Wirtschaftswissenschaftler Hyman P. Minsky hat

den schematischen Ablauf einer Preisblase in der untenstehenden Abbildung festgehalten.

Er hat den Prozess von der Bildung der Preisblase bis zu ihrem Zusammenbruch in fünf

Phasen unterteilt.51

Abb. 4: ,,Die Anatomie der Spekulationsblase'', nach Sandro Rosa52

Auch wenn die Benennung dieser fünf Phasen nicht einheitlich ist, so ist die Hauptaussage

der einzelnen Begriffe doch dieselbe. Es beginnt mit einer Verlagerung am Markt, was meis-

tens durch einen äußeren Eingriff ausgelöst wird. Diese Verlagerung trifft auf positive Zu-

stimmung, woraus sich schließlich eine Euphorie entwickelt. Tritt schließlich auf dem Höhe-

punkt dieser Euphorie eine finanzielle Notsituation ein, resultiert dies in einem Preisabfall.

Diese Entwicklung wurde bereits durch Martin Irle bei Immobilienpreisblasen in Schweden,

Japan, Thailand und den USA beobachtet.53

51 Vgl. Vera, Antonio (2015), S. 21. 52 Vgl. Rosa, Sandro (2015), Finanz und Wirtschaft: Artikel vom 08.05.2015. 53 Vgl. Irle, Martin (2010).

14

2.5.2 Exogener Schock: ,,exogenous shock‘‘

Der Beginn einer Preisblase wird durch einen exogenen Schock eingeleitet.54 Der Markt wird

also durch äußere Einflüsse dahingehend verändert, dass die Erwartungshaltung gegenüber

Preissteigerungen erheblich ansteigt. Die Nachfrager sind bereit, höhere Preise zu zahlen in

der Erwartung, diese Immobilien zu einem späteren Zeitpunkt zu noch höheren Marktpreisen

wieder veräußern zu können.55 Dies ist die fundamentale Grundlage für das Eintreten des

Booms.

2.5.3 Positives Feedback: ,,boom‘‘

In dieser Phase führen gewinnversprechende Zukunftsaussichten dazu, dass die Preise wei-

ter in die Höhe schießen. Hinzu kommt die Überzeugung der Marktteilnehmer, dass die

Prämisse gilt: „Immobilienpreise sind noch nie gefallen“.56 Die einfach zu erhaltenden Kredite

bilden die Basis für den Preisanstieg. Die Marktteilnehmer fühlen sich in ihrem Handeln be-

stätigt und sind in einer Schleife aus steigenden Preisen und positiver Bestätigung gefangen

(«Positive Feedback Loop»). Dies hat auch Auswirkungen auf realwirtschaftliche Faktoren.

Durch Multiplikator- und Akzelerator-Effekte profitieren die am Markt vertretenen Unterneh-

men durch Kapitelzuflüsse und Kurssteigerungen.57

2.5.4 Euphorie: ,,euphoria‘‘

Die Euphorie stellt den eigentlichen Wendepunkt der Entwicklung dar. Die Marktteilnehmer

verlieren ihre Vorsicht und fangen an, nicht-rational zu handeln. Dieses Verhalten ist geprägt

von der falschen Gewissheit, dass die Preissteigerung immer weiter anhalten wird. Hierzu

kommen neu entwickelte Kennzahlen und Berechnungen, um die imensen Preissteigerun-

gen als gerechtfertigt präsentieren zu können. Der Grund der Investition liegt nicht mehr in

der Ertragsgewinnung, sondern in der Überzeugung, dass ein anderer Nachfrager einen

noch höheren Preis zu zahlen bereit ist (Greater Fool Theory).58 Hierbei spielt die psycholo-

gische Komponente eine entscheidende Rolle. Sich von der verbreiteten Euphorie und der

Gewinnrealisierung der anderen Marktteilnehmer nicht anstecken zu lassen, erfordert eine

nicht unerhebliche Willenskraft und Überzeugung.59

54 Vgl. Murphy, R. Taggart (2014), S. 181 und Irle, Martin (2010), S. 33. 55 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 97. 56 Vgl. Rosa, Sandro (2015), Finanz und Wirtschaft: Artikel vom 08.05.2015. 57 Vgl. Vera, Antonio (2015), S. 22. 58 Vgl. Kindleberger, Charles / Aliber, Robert (2005) S. 33. 59 Vgl. Rosa, Sandro (2015), Finanz und Wirtschaft: Artikel vom 08.05.2015.

15

2.5.5 Finanzielle Not: ,,crisis‘‘

Der Umsturz kommt meist nicht schlagartig, sondern beginnt mit unscheinbaren Ereignissen

wie beispielsweise der Insolvenz eines größeren Marktteilnehmers oder dem Umschwenken

im Verhalten von Experten. Ein leichter Preisabfall ist zu verzeichnen, welcher vorerst für

weitere Investitionen genutzt wird. In einer relativ kurzen Zeitspanne beginnen die Preise

jedoch immer stärker zu sinken. Dies hat zur Folge, dass die Marktteilnehmer ihre Bestände

veräußern müssen, um ihre Kredite bedienen zu können. Dies übt weiteren Druck auf den

Markt aus und eine Abwärtsspirale entsteht. Oftmals ist in dieser Phase zu erkennen, welche

Marktteilnehmer im Vorfeld illegale Geschäftspraktiken betrieben haben.60

2.5.6 Panik und Abscheu: ,,revulsion‘‘

Die letzte Phase besteht im endgültigen Platzen der Preisblase. Es wird kaum noch am

Markt investiert und die Marktteilnehmer werden sich der überzogenen Preise bewusst. Die

Preise nähern sich wieder dem Fundamentalwert an, da durch Faktoren wie hohe Leer-

standsquoten erkennbar ist, wie abwegig die vorher erzielten Preise waren. Die Marktpreise

erreichen schließlich ihren absoluten Tiefpunkt.61 In der Regel ist der Auslöser für das Plat-

zen der Blase kein einzelnes Großereignis, sondern das Zusammenspiel von negativen

Prognosen, kritischen Medienberichten und zahlungsunfähigen Marktteilnehmern.62

2.5.7 Zusammenfassung des Bubble-Modells

Nach dem „Bubble-Modell“ von Minsky lassen sich vier Beobachtungen in Bezug auf den

Zyklus einer Preisblase formulieren: eine exogene Einwirkung auf den Markt als Auslöser der

Preissteigerungen, ein unkomplizierter Zugang zu Kreditmöglichkeiten, eine Schleife aus

positivem Feedback durch realwirtschaftliche Prozesse und eine Diskrepanz in der Kommu-

nikation zwischen Experten und unerfahrenen Marktteilnehmern.63

60 Vgl. Rosa, Sandro (2015), Finanz und Wirtschaft: Artikel vom 08.05.2015. 61 Vgl. Kindleberger, Charles / Aliber, Robert (2005) S. 26 ff. 62 Vgl. Vera, Antonio (2015), S. 25. 63 Vgl. Vera, Antonio (2015), S. 26 f.

16

3. Makroökonomie

3.1 Analyse relevanter Marktindikatoren

Neben den bereits erläuterten Hauptursachen der Bildung einer Preisblase gibt es weitere

Faktoren, die auf die Immobilienpreise einwirken. Vor allem makroökonomische Einflussfak-

toren spielen dabei eine bedeutende Rolle. Hierzu gehören beispielsweise die Menge des

Geldzuflusses, das Zinsniveau, die verfügbare Kreditmenge, aber auch das Marktgeschehen

wie Neubauprojekte. Die Indikatoren, welche in den folgenden Unterkapiteln genannt wer-

den, dienen als Vergleichsgrößen zur Erkennung einer Preisblasenbildung. Hierzu ist es na-

türlich erforderlich, diese Indikatoren im Vorfeld zu analysieren und entsprechende Werte als

Maßstab für einen gesunden Marktpreis festzulegen.64 Die Deutsche Bundesbank klassifi-

ziert als fundamentale Faktoren den Anfangsbestand an Wohnungen innerhalb eines be-

stimmten Zeitraumes, den realen Hypothekenkreditzins, das erwartete Wachstum des realen

Bruttoinlandproduktes, das Durchschnittseinkommen, die Bevölkerungsdichte (bzgl. der 30-

bis 55-Jährigen im Verhältnis zur Gesamtbevölkerung) und die Arbeitslosenquote. Weicht

der Marktpreis einer Immobilie von seinem Fundamentalpreis ab, ist dies ein Zeichen für das

Vorhandensein einer Immobilienpreisblase.65

3.1.1 Wirtschaftswachstum

Da das Hauptaugenmerk dieser Arbeit auf dem Verhalten der Marktteilnehmer liegt, werden

die nachfolgenden Indikatoren nur angeschnitten und nicht in aller Ausführlichkeit beschrie-

ben. 66 Das Jahr 2016 war in Deutschland durch ein kontinuierliches Wirtschaftswachstum

geprägt. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt folgte mit einem Wachstum von 1,9 %

dem Trend der Vorjahre (2015 um 1,7 % und 2016 um 1,6 % gestiegen).67 Der positive

Wachstumsverlauf der letzten Jahre setzt sich somit auch in 2017 weiter fort. Der daraus

resultierende Jahresstart hat mit einem Anstieg des BIP von 0,6 % im ersten Quartal geen-

det. Der Grund hierfür waren vor allem die gestiegenen Exportzahlen, das investitionsge-

prägte Verhalten der Marktteilnehmer und ein beachtlicher Boom auf dem Wohnungsbau-

markt. 68

Auch der Beschäftigungsstand hat sich erneut gegenüber dem Wert des Vorjahres erhöht.

Stiegen die Zahlen der Erwerbstätigen in 2015 noch um 395.000 (Steigerung von 0,9 %)

Arbeitnehmer an, waren es in 2016 bereits 429.000 neue Beschäftigte (Steigerung von 1,0

64 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 245 f. 65 Vgl. Gondring, Hanspeter / Vornholz, Günter (2016), ZfiFP Ausgabe Nr. 30 vom 12.02.2016, S. 9. 66 Vgl. Investitionsbank Berlin(2017), Wohnungsmarktbericht 2016, Zusammenfassung S. 5. 67 Vgl. Statistisches Bundesamt (2017), Pressemitteilung Nr. 010 vom 12.01.2017. 68 Vgl. Statistisches Bundesamt (2017), Pressemitteilung Nr. 169 vom 23.05.2017.

17

%). Diese Beschäftigungsquote wurde seit der Wiedervereinigung 1990 nicht erreicht. Im

Gegenschluss sank die Zahl der Arbeitslosen (gemessen an zivilen Erwerbspersonen) zum

Ende des Jahres 2016 auf 5,8 % (Rückgang um 0,3 % zum Vorjahreswert).69

3.1.2 Inflation

Inflation bezeichnet den Verlust der Kaufkraft des Geldes in Bezug auf dessen gleichblei-

benden Nennwert. Gekennzeichnet ist sie durch einen kontinuierlichen und langfristigen

Preisanstieg. Der Rat der Europäischen Zentralbank hat einen Preisanstieg von knapp unter

2 % als Steigerungsquote für eine nachhaltige Preisstabilität festgelegt. Von einer Inflation ist

also erst dann zu reden, wenn der Anstieg des Preisniveaus diesen Wert über einen länge-

ren Zeitraum übersteigt. Innerhalb der Eurozone wird die Preissteigerung über den Harmoni-

sierten Verbraucherpreisindex, erstellt durch das Statistische Amt der Europäischen Union,

gemessen.70 Wirtschaftlicher Aufschwung bedeutet auch einen Anstieg im Konsum- und In-

vestitionsverhalten. Daraus resultierend steigen die Preise der nachgefragten Güter und tra-

gen zu einer Entwertung des Geldes bei. Dieser Prozess ist auch bei Immobilien zu be-

obachten. Dennoch bietet die Immobilie als Investitionsgut einen gewissen Schutz vor der

Inflation, da auch bei ansteigender Geldentwertung nicht nur der Wert der Immobilie besteht,

sondern zusätzlich Einnahmen durch Mieterträge generiert werden.71 Sowohl das Statisti-

sche Bundesamt als auch das Unternehmen „Statista“ haben eine Inflationsrate von 1,70 %

in Deutschland ermittelt (Stand: Mai 2017).72

3.1.3 Ausweitung der Geld- und Kreditmenge

Die Europäische Zentralbank strebt einen expansiven Kurs ihrer Geldpolitik an. Mit Presse-

mitteilung vom 10.03.2013 hat sie bekanntgegeben, dass der Leitzins auf einen Wert von

0 % gesenkt wird.73 Dieser Kurs wurde auch in der Pressemitteilung vom 27.04.2016 weiter

bekräftigt. Im Gegensatz hierzu erhöhte die amerikanische Notenbank Fed den Leitzins am

15.03.2017, obwohl bereits im Dezember 2016 die letzte Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte

stattfand. Damit liegt der Leitzins in einer Spanne von 0,50 % bis 0,75 %. Auch wenn sich

der Kurs der Fed somit stark von dem der EZB abgrenzt, so entspricht ein Leitzins von unter

1,00 % trotzdem einer gelockerten Geldpolitik. Makroökonomische Einflussfaktoren, wie bei-

69 Vgl. Statistisches Bundesamt (2017). 70 Vgl. Deutsche Bundesbank (2017), Inflation. 71 Vgl. Demary, Markus / Voigtländer, Michael (2009) S.1 f. 72 Vgl. Statista (2017), Inflationsrate in Deutschland von Mai 2016 bis Mai 2017. 73 Vgl. Pressemitteilung der EZB vom 10.03.2016.

18

spielsweise der Geldmengenzufluss, das Zinsniveau, das Ausmaß an Neubauaktivitäten

oder das verfügbare Kreditvolumen spielen dabei eine Rolle.74

Für die Immobilienbranche stellt die Zinsentwicklung einen entscheidenden Einflussfaktor

dar. Je niedriger der Zinssatz ist, desto geringere Finanzierungskosten fallen an. Außerdem

erhöht sich die Kaufkraft auf Seiten der Nachfrager. Durch geringere Renditeerträge bei fest-

verzinslichen Wertpapieren steigt die Attraktivität der Immobilie als Investitionsgut.75

Betrachtet man den Prozess der Kreditvergabe der Banken unter Berücksichtigung ihrer Ri-

sikobereitschaft und ihres Kreditvolumens, kann man in Zeiten von extrem niedrigen Zinsen

einen Anstieg risikobehafteter Kreditvergaben beobachten. Hinzu kommt, dass lukrative In-

vestitionen immer mehr Wettbewerber in den Markt locken. Der Bankmanager Andreas

Dombret beschreibt die Situation der Banken wie folgt: „Ein boomender Immobilienmarkt

kann da gerade recht kommen. Und dies kann gefährliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Finanzinstituten ist zu empfehlen auch weiterhin das gleiche Maß an Vorsicht bei der Kredit-

vergabe walten zu lassen und nicht durch spekulative Investitionen die Preisentwicklung an-

zutreiben. Vor allem die Mischung aus boomendem Immobilienmarkt und Niedrigzinsumfeld

kann zu einem gefährlichen Cocktail für den Banken- und Sparkassensektor werden.", so

Andreas Dombret.76

Im Ergebnis ist im Zuge der durch die EZB ermöglichten Ausweitung des allgemeinen

Kreditvolumens eine Preissteigerung für Wohimmobilien zu vermuten. Dies ist vor allem auf

die Beziehung zwischen verfügbaren Hypotheken und dem Nachfrageverhalten der

Marktteilnehmer zurückzuführen.77

3.1.4 Zinsentwicklung und Auswirkungen für Immobilieninvestoren

Baufinanzierungszinsen haben in den vergangenen Jahren einen historischen Tiefstwert

erreicht. Dieser Trend setzt sich auch im ersten Quartal 2017 weiter fort, auch wenn ein

leichter Anstieg seit Oktober 2016 zu verzeichnen ist. Diese Niedrigzinsen sind für alle Inves-

toren äußerst attraktiv.78

Der Internationale Währungsfonds betrachtet die Zinsentwicklung besonders im Sektor Im-

mobilienfinanzierung kritisch. Die Niedrigzinsen locken Käufer auf den Markt, die sich bei der

Finanzierung überschulden. Dies führt spätestens in Zeiten von steigenden Zinsen zu Zah-

lungsproblemen. Dies kann nicht nur für den einzelnen Kreditnehmer zum Problem werden,

sondern sogar ganze Banken in die Insolvenz treiben. Um dem vorzubeugen, hat die EU

74 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 245 f. 75 Vgl. Voigtländer, Michael (2016), IW-Kurzberichte 79, S. 2. 76 Vgl. Reuters (2017), Artikel vom 04.05.2017 und Manager Magazin (2017), Artikel vom 04.05.2017. 77 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 248 f. 78 Vgl. Interhyp AG (2017) vergügbar unter: https://www.interhyp.de/zins-charts/.

19

nach den Preisblasen auf den Immobilienmärkten von Spanien und Irland strengere Verga-

beregeln für Hypotheken erlassen. Seit März 2017 gelten diese auch in Deutschland. Dies

führt allerdings dazu, dass bestimmte Verbraucher am Finanzmarkt nur schwer oder teils

überhaupt nicht mehr versorgt werden können.79

Ausblick der Zinsentwicklung

Nach dem Interhyp-Zinsbericht vom 04.05.2017 können Investoren auch bei geringfügigen

Zinssteigerungen im Bausektor trotzdem weiter von vorteilhaften Finanzierungsmöglichkeiten

profitieren. Im Verlauf des Jahres 2017 werden jedoch leichte Zinssteigerungen prognosti-

ziert, etwa durch den weiter ansteigenden Leitzins der USA oder einen konjunkturellen Auf-

schwung in Europa. Die durchschnittliche Zinshöhe für zehnjährige Zinsbindungen liegt Mo-

mentan bei 1,4 %. Die positive Prognose für die wirtschaftliche Entwicklung in Europa stützt

sich auf verschiedene Konjunkturindikatoren. Die Inflationen haben im April 2017 mit 1,9 %

einen nahezu optimalen Wert erreicht. Der Wahlausgang in Frankreich verspricht mit Emma-

nuel Macron eine europaorientierte Politik. Außerdem hat die EZB im April angekündigt, dass

der Niedrigzinskurs weiterhin beibehalten wird. In Kombination führen diese Faktoren dazu,

dass der Verbraucherseite weiterhin günstige Kreditkonditionen angeboten werden können.80

3.2 Gesamttendenz in der deutschen Immobilienwirtschaft

Dem europäischen Leitbild folgend, wird die deutsche Immobilienwirtschaft aller Voraussicht

nach weiter wachsen. Dabei konzentrieren sich die Nachfrager vor allem auf die attraktiven

Ballungsgebiete. Ländliche Gegenden erfahren dabei in der Regel einen Nachfragerück-

gang. Dieser enorm steigenden Nachfrage kann die Angebotsseite kaum nachkommen. Der

Prozess der Angebotserweiterung ist im Immobilienbereich vergleichsweise langwierig und

unflexibel. Hinzu kommen umfassende staatliche Regulierungen und hohe Herstellungskos-

ten, welche die Preise weiter in die Höhe treiben. Dies führt in der Öffentlichkeit wiederholt

zu Diskussionen, ob die makroökonomische Entwicklung auf dem Immobilienmarkt noch in

die richtige Richtung geht.81

Laut Aussage des Vorstandsmitgliedes der Deutschen Bundesbank Dr. Andreas Dombret

spitzt sich die Entwicklung in den Ballungszentren weiter zu und es sind vermehrt überzoge-

ne Immobilienpreise zu beobachten.82 „In den 127 Städten des Indikators der Bundesbank

79 Vgl. Kaiser, Tobias (2017), Die Welt, Artikel vom 16.05.2017. 80 Vgl. Interhyp AG (2017) vergügbar unter: https://www.interhyp.de/zins-charts/. 81 Vgl. Feld, Prof. Dr. Lars und weitere Autoren (2016), Zusammenfassung Frühjahrsgutachten, S. 6. 82 Vgl. Manager Magazin (2017), Bundesbank warnt vor Immobilienblase in Deutschland, 04.05.2017.

20

sind die Preise seit 2010 um fast 50 % gestiegen; in den sieben Großstädten waren es gar

mehr als 60 %."83

Nach Untersuchungen von Karl-Werner Hansmann werden Immobilienblasen anhand von

sechs Kriterien erkannt: Die Kaufpreise steigen stärker an als die entsprechenden Mietpreise

und sie erreichen ständig neue Höchstniveaus. Der Preisboom beschränkt sich nur anfäng-

lich auf hochpreisige Lagen und betrifft anschließend auch umliegende Gebiete. Die Zinsen

für Finanzierungskredite liegen unterhalb der 3 % - Marke. Die Tilgungsrate beträgt weniger

als 4 %. Der Fremdkapitalanteil übersteigt einen Wert von maximal 70 %. Hansmann sieht all

diese Kriterien bereits seit dem Frühjahr 2015 in Deutschland als erfüllt an.

Abb. 5: Darstellung der Miet- und Immobilienpreise Immobilienscout24, nach Hansmann84

Vor allem die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen bewertet Hansmann als drastisch.

Einem Anstieg der Miethöhe zwischen 2007 und 2016 von rund 29 % steht ein Kaufpreisan-

stieg von bis zu 63 % im gleichen Zeitraum gegenüber (Abbildung 5). Diese Entwicklung

spricht für spekulatives Verhalten auf dem Markt. Wer Immobilien kauft, obwohl die dazuge-

hörigen Mieteinnahmen keine Rendite abwerfen können, der spekuliert folglich auf einen

Weiterverkauf zu noch höheren Preisen. Genau diese Entwicklung konnte bei Preisblasen in

den USA und Spanien beobachtet werden.85

83 Vgl. Dombret, Andreas (2017). 84 Vgl. Koschnitzke, Lukas (2017), Zeit Online: Artikel vom 24.02.2017. 85 Vgl. Schick, Sebastian (2017), biallo: Interview vom 15.03.2017 mit Prof. Dr. Hansmann.

21

Leerstandsentwicklung

Auf Bundesebene ist der Leerstand seit 2010 von 3,6 % auf 3,0 % im Jahr 2015 gesunken.

Die umfassenden Neubauaktivitäten lassen vermuten, dass dieser Wert auf absehbare Zeit

gehalten werden kann. Diese Erkenntnis gilt jedoch nicht für Ballungsgebiete. Hier geht der

Leerstand weiterhin aufgrund starker Bevölkerungszuwächse und fehlender Neubauten zu-

rück. Spitzenreiter der Leerstandsquoten ist München mit einem Wert von nur 0,2 %. Den

stärksten Abbau im Leerstand hat jedoch Berlin erfahren. Hier sanken die Werte von 2,6 %

in 2010 auf 1,2 % in 2015. In den 7 größten Städten Deutschlands ist die Leerstandsquote

mittlerweile unter die Fluktuationsreserve gesunken, was allgemein als ungesunde Entwick-

lung für einen Wohnungsmarkt angesehen wird.86

3.2.1 Neubau von Wohnungen

Die Aktivitäten im Bereich des Wohnungsneubaus haben entscheidenden Einfluss auf die

zukünftige Preisentwicklung des Immobilienmarktes. Schließlich kann nur durch die Schaf-

fung von neuen Immobilien das Angebot erweitert und die angespannte Stimmung am Markt

entlastet werden. Der Wohnungsneubau ist jedoch von vielen Faktoren abhängig. Besonders

die Baupreise haben einen starken Preisanstieg erfahren. Dies liegt vor allem an den immer

weiter verschärften gesetzlichen Regularien sowie den konstant steigenden Grundstücks-

preisen. So stiegen die durchschnittlichen Kosten für den Bau eines Wohngebäudes zwi-

schen Februar 2016 und 2017 um 2,6 %. Allein zwischen November 2016 und Februar 2017

war ein Preisanstieg von 1,1 % zu verzeichnen. 87

Je nach wohnungspolitischen Zielen kann der Staat Einfluss auf das Neubaugeschehen

nehmen, indem er z. B. unterschiedliche Abschreibungsmethoden vorgibt. Bei einem rasan-

ten Anstieg der Neubauaktivitäten besteht jedoch die Möglichkeit, dass aufgrund von speku-

lativen Preissteigerungen gebaut wird. Erfüllt sich diese Spekulation, setzt sich der Bautrend

fort bis die Nachfrage schließlich zurückgeht. Erst dann erfolgt ein Preisrückgang. Laut

Schätzung des Verbandes für Bauwirtschaft sollen in Deutschland im Jahr 2017 insgesamt

320.000 neue Wohnungen bezugsfertig werden. Auch wenn diese Zahl damit über den Vor-

jahreswerten liegen würde, bedeutet dies im Umkehrschluss nicht sofort, dass eine Preisbla-

se vorliegt. Nach Aussage der Bundesregierung werden jährlich ca. 350.000 neue Wohnun-

gen benötigt, um die steigende Nachfrage befriedigen zu können.88

86 Vgl. Feld, Lars und weitere Autoren (2016), Zusammenfassung Frühjahrsgutachten, S. 14. 87 Vgl. Statistisches Bundesamt (2017): Pressemitteilung Nr. 119 vom 07.04.2017. 88 Vgl. Müller, Benedikt (2017), Berliner Morgenpost: Artikel vom 13.01.2017.

22

Dennoch konnte auch der bisherige Anstieg der Bautätigkeit die steigenden Immobilienkauf-

preise nicht nachhaltig bremsen. Nach Expertenmeinung wären sogar 380.000 neue Woh-

nungen pro Jahr nötig, um Bedarfsdeckung zu erreichen. Zum Vergleich: Im Jahr 2016 wur-

den lediglich 250.000 neue Wohnungen geschaffen. Allein in Berlin werden jährlich 31.230

Wohnungen benötigt, um die Zuwanderung abzudecken. Gebaut werden allerdings lediglich

ca. 10.500 Wohnungen pro Jahr.89

Gemäß Wohnungsmarktreport 2017 wurden im Jahr 2016 Baugenehmigungen für 32.240

Wohnungen erteilt. Auch ist zu erkennen, dass die Bauprojekte im Vergleich zum Vorjahr

zwar in der Stückzahl annähernd gleich blieben (240 Projekte in 2015 zu 247 Projekten in

2016), die Zahl der Wohnungen je Bauprojekt stieg jedoch von 93 auf 131. Auch haben sich

die Bautätigkeiten auf die gesamte Fläche von Berlin ausgeweitet und beschränken sich

nicht mehr auf die begehrten Zentrumslagen. Die Aufteilung zwischen Eigentumswohnungen

und zur Vermietung bestimmten Wohnraum ist in den geplanten Bauvorhaben annähernd

gleich groß.90

3.2.2 Transaktionsvolumina

Im Jahr 2015 haben Immobilien für schätzungsweise 210 Milliarden Euro den Eigentümer

gewechselt. Zu dieser Erkenntnis ist der amtliche Gutachterausschuss gekommen. Betrach-

tet man die Zinsentwicklung in 2016 ist hier eine noch höhere Transaktionssumme zu erwar-

ten.91 Allein in Projektentwicklungen wurden nach CBRE 2,3 Milliarden Euro investiert. Hier-

von fielen allein für Berlin 550 Millionen Euro an. Bereits in den ersten drei Quartalen in 2016

wurde mit 700 Millionen Euro mehr Geld investiert als im gesamten Jahr 2015. Insgesamt

wurden über 3.000 Wohnungen verkauft.92 Auch berichtet CBRE, dass im Handel mit Woh-

nungspakten 2016 ein Umsatz von 13,7 Milliarden Euro erzielt wurde. Diese Zahl berück-

sichtigt alle Transaktionen von Immobilienpakten mit mindestens 50 Wohnungen. Auch wenn

dieser Wert nicht an den Spitzenumsatz von 23,3 Milliarden Euro in 2015 heranreicht, liegt er

dennoch über dem Mittelwert der letzten 5 Jahre. Das 4. Quartal 2016 zeigt eindeutig,

dadurch dass hier die Hälfte des Jahresumsatzes realisiert werden konnte, wie hoch das

Kaufinteresse auf Bundesebene ist. Zusätzlich werden immer mehr ausländische Investoren

an den Markt gelockt. Die Bestandsverkäufe übersteigen mit 75 % des Gesamtvolumens

eindeutig die Investitionen in Neubauprojekte. Die CBRE prognostiziert ein steigendes Markt-

89 Vgl. Obertreis, Rolf / Mortsiefer, Henrik (2017), Tagesspiegel, Artikel vom 20.02.2017. 90 Vgl. Wohnmarktreport (2017), S. 14. 91 Vgl. Focus Online (2016), Artikel vom 28.03.2016. 92 Vgl. Wohnmarktreport (2017), S. 10.

23

interesse an Studentenwohnheimen im Jahr 2017 und erwartet hier einen Gesamtumsatz

von über 10 Milliarden Euro.93

4. Beschreibung der Stadt Berlin

Berlin, die Hauptstadt Deutschlands, besitzt eine Gesamtfläche von 891,68 km².94 Die Stadt

ist in 12 unterschiedlich große Gemeindebezirke aufgeteilt: Mitte, Reinickendorf, Spandau,

Neukölln, Pankow, Lichtenberg, Tempelhof-Schöneberg, Treptow-Köpenick, Steglitz-

Zehlendorf, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Marzahn-

Hellersdorf.95 Berlin expandiert in den verschiedensten Bereichen und besitzt einen der ge-

fragtesten Immobilienmärkte in ganz Europa. In den letzten zehn Jahren hat sich die Bevöl-

kerungszahl um 290.000 Menschen erhöht. Gleichzeitig wurden sogar 300.000 neue Ar-

beitsplätze geschaffen. Die Stadt ist vor allem bei jungen, kreativen und flexiblen Menschen

äußerst gefragt. Eine genauere Analyse der Bevölkerungsentwicklung erfolgt in Kapitel 4.2.

Das rasante Bevölkerungswachstum hat jedoch auch zur Folge, dass die Wohnungsreser-

ven der Stadt nach und nach verbraucht werden. Preiswerte Wohnungen sind auf dem ge-

samten Wohnungsmarkt Berlins zur Mangelware geworden. Dies ist immer wieder Kernpunkt

von politischen Diskussionen. Günstige Finanzierungsmöglichkeiten und mangelnde Alterna-

tiven an vergleichbaren Investitionsgütern ziehen immer mehr Nachfrager in den Berliner

Immobilienmarkt.96

Definition des Wohnimmobilienmarktes

Als Wohnimmobilien sind nur Immobilien definiert, die vollständig zu Wohnzwecken genutzt

werden.97 Das Bedürfnis nach Wohnraum ist ein Grundbedürfnis, wodurch die Versorgung

mit Wohnraum für eine Gesellschaft unverzichtbar ist. Da sich auch zwei komplett gleiche

Wohnungen allein durch die Lage unterscheiden, können Wohnungen als absolut heterogen

betrachtet werden. Jede Wohnung am Markt ist somit ein Unikat. Da sich Immobilien durch

eine lange Lebensdauer auszeichnen und - wie ihr Name schon verrät - immobil sind, sollten

bei Investitionen in Immobilien langfristige Strategien beachtet werden.98 Das Bewertungsge-

setz (BewG) zählt zu den Wohnimmobilien Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnun-

93 Vgl. Vonovia (2016), Investoreninteresse am deutschen Wohninvestmentmarkt ungebrochen. 94 Vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2017). 95 Vgl. Berlin.de (2017), Berliner Bezirke & Stadtteile. 96 Vgl. Senatsverwaltung / Gutachterausschuss (2016), Immobilienmarktbericht Berlin: S. 5. 97 Vgl. Gabler Wirtschaftslexikon (2017), Wohnimmobilien. 98 Vgl. Murfeld, Egon / Sailer, Erwin (2010), Kapitel 1, S. 120 f.

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gen und Mehrfamilienhäuser.99 Nach Feststellung des GdW besitzt der Wohnungsmarkt in

Deutschland ein Volumen von 40,5 Millionen Einheiten. 17,3 Millionen dieser Wohnungen

sind Eigentumswohnungen. Die übrigen 23,2 Millionen Mietwohnungen werden mit einem

Großteil von 14,9 Millionen Einheiten privaten Kleinvermietern bereitgestellt. Die restlichen

8,3 Millionen Wohnungen werden durch gewerbliche Vermieter angeboten. Diese machen

damit lediglich einen Anteil von 20 % des Gesamtmarktes aus.100 Nach Erhebung des Statis-

tischen Bundesamtes ist der Wohnimmobilienmarkt auf Bundesebene seit 2010 um 570.000

Wohnungen gewachsen. Dies macht eine Steigerung von 1,4 % aus.101 Der Berliner Woh-

nungsbestand hat ein Volumen von 1,9 Millionen Wohnungen. Der überwiegende Teil von

1,6 Millionen besteht hierbei aus Mietwohnungen. Zwischen 2014 und 2015 ist der Bestand

um ca. 11.500 Wohnungen gewachsen.102

4.1 Wirtschaftsentwicklung

Das Wirtschaftswachstum verläuft parallel zum Bevölkerungswachstum in Berlin stetig stei-

gend. Nicht nur als Regierungssitz, sondern auch als Kulturzentrum hat sich Berlin in den

vergangenen Jahren etabliert. Vor allem Gewerbebereiche wie Bau, Handel, Gastronomie

und Informationstechnologie haben einen überproportionalen Zuwachs erlebt. Die moderne

Ausrichtung der Stadt zeigt sich auch darin, dass hier bundesweit die meisten Internet-Start-

Up-Unternehmen registriert werden. Nach London und Paris ist Berlin die größte Touris-

musmetropole in Europa. Aber auch der industrielle Sektor stellt über 105.000 Arbeitsplätze

in der Hauptstadt.103 Im Jahr 2015 wurden ca. 854.000 Quadratmeter Bürofläche allein an

das dienstleistende Gewerbe vermietet. Dies entsprach einer Steigerung von 42 % zum Vor-

jahreswert. Die wirtschaftliche Expansion hat also auch den Immobilienmarkt erfasst. Das

BIP der Stadt Berlin ist mit 3,0 % beinahe doppelt so stark wie der bundesweite Durchschnitt

gewachsen.104 Ebenso ist die Anzahl der Erwerbstätigen zwischen 2005 und 2015 um bei-

nahe 30 % gestiegen.105 Neben den renommierten Universitäten, wie der Freien Universität

oder der Humboldt-Universität zu Berlin, ist Berlin der Sitz für 30 weitere private Hochschu-

len und 60 Forschungseinrichtungen, die nicht an Universitäten angesiedelt sind. Schät-

zungsweise studieren in Berlin ca. 200.000 Menschen.106 In 2016 hat die Arbeitslosenquote

99 Vgl. BewG § 181: Grundstücksarten. 100 Vgl. Vonovia (2016), Geschäftsbericht, Rahmenbedingungen des Wohnimmobilienmarktes. 101 Vgl. Statistisches Bundesamt (2016), Pressemitteilung Nr. 473 vom 23.12.2016. 102 Vgl. Investitionsbank Berlin(2017), Wohnungsmarktbericht 2016, S. 4. 103 Vgl. CBRE / Vonovia (2016), Wohnmarktreport Deutschland 2016, Presseinformation vom 12.05.16. 104 Vgl. Schönball, Ralf (2016), Tagesspiegel: Artikel vom 05.04.2016. 105 Vgl. Inter Hyp / CBRE (2017), Wohnmarktreport Berlin 2017 mit Wohnkostenatlas, S. 3. 106 Vgl. Homeday (2017) Internetplattform: Der Immobilienmarkt in Berlin.

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erstmals seit 1990 den Wert von 10 % unterschritten. Dies ist darauf zurückzuführen, dass

seit 2013 über 130.000 neue Arbeitsplätze entstanden sind.107

4.2 Nachfrageentwicklung

Die konstante Zuwanderung aus ganz Deutschland, aber auch aus dem Ausland, sorgt für

eine stetige Nachfragesteigerung nach Wohnraum. Berlin hat jedoch ein großes Problem

damit, sich auf diese steigende Nachfrage einzustellen. Die Zahl der Neubauprojekte ist nicht

ausreichend, um den nötigen Bedarf zu decken. So wurden zwischen 2011 bis 2015 nur

53 % der Wohnungen tatsächlich errichtet, die deutschlandweit benötigt worden wären. Be-

trachtet man hierbei Berlin, liegt diese Quote gerade bei 25 %. Dieser Nachfrageüberhang

hat einen drastischen Preisanstieg zur Folge. Das verfügbare Haushaltseinkommen definiert,

ob ein Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt versorgt werden kann. Seit 2006 hat sich das

durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in Berlin um 20 % erhöht.108

4.2.1 Bevölkerungswachstum

Zum 01.01.2017 waren 3,67 Millionen Menschen im Berliner Einwohnermelderegister regis-

triert. Dies stellt ein Bevölkerungswachstum im Vergleich zum vorherigen Jahr von 60.500

Menschen dar.109 Aufgeteilt war dieser Zuwachs in 4.800 deutsche und 55.700 ausländische

neue Einwohner.110 Betrachtet man diese Entwicklung für die letzten fünf Jahren sehen die

Zahlen wie folgt aus: 45.000 deutsche und 195.500 ausländische Zuwanderungen. Nach

Schätzungen wird Berlin im Jahr 2030 die Marke von 4 Millionen Einwohnern erreichen.111

Die im Jahr 2011 erstellte Prognose von 250.000 neuen Einwohnern in der Hauptstadt bis

zum Jahr 2030 hat sich nach Betrachtung des jüngsten Zuwanderungstrends als viel zu ge-

ring erwiesen.112 Berlin ist vor allem für junge Menschen ansprechend und kann somit dem

steigenden Durchschnittsalter der Bevölkerung teilweise entgegenwirken. Besonders beliebt

ist Berlin bei kreativen Amerikanern oder Briten, die hier ihre Start-Up-Unternehmen etablie-

ren wollen. Den Großteil der Zuwanderung machen jedoch süd- und osteuropäische Staaten

wie Spanien, Griechenland, Italien, Rumänien, Polen und Bulgarien aus. Ihr Anteil an der

Gesamtzuwanderung liegt bei 60 %.113

107 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht 2016, S. 5. 108 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht 2016, S. 6. 109 Vgl. Amt für Statistik (2017), Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 35 vom 24.02.2017. 110 Vgl. rbb (2017), Artikel vom 24.02.2017. 111 Vgl. Stadtentwicklung Berlin (2016), Bevölkerungsprognose für Berlin 2015-2030, S. 24. 112 Vgl. CBRE / Vonovia (2016), Wohnmarktreport: S. 22 f. 113 Vgl. Homeday (2017), Internetplattform: Der Immobilienmarkt in Berlin.

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4.2.2 Haushalts- und Altersstrukturen

Berlins Bevölkerung ist auf ca. 1.998.200 Einzelhaushalte aufgeteilt (Wert aus dem Jahr

2015). Seit 2006 ist die Zahl der Haushalte somit um 3,5 % gestiegen. Den Großteil bilden

hierbei Einpersonenhaushalte (55 %). Ihr Anteil ist in den vergangenen zehn Jahren um 2

Prozentpunkte angestiegen.114 Diese Entwicklung wird sich nach Schätzungen auch zukünf-

tig weiter fortsetzen. Bis zum Jahr 2030 werden nach aller Voraussicht ca. 1,18 Singlehaus-

halte in Berlin angesiedelt sein. Vor allem Senioren über 65 Jahren sind in dieser Zahl ent-

halten. Bereits jetzt machen sie 40,7 % der Singlehaushalte aus. Im Gegensatz hierzu woh-

nen nur in 17 % der Haushalte Kinder unter 18 Jahren.115

4.2.3 Sozioökonomische Faktoren

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes hatten die Berliner Haushalte im Jahr 2012

durchschnittlich 1.650 Euro zur Verfügung.116 2015 war diese Zahl bereits auf 1.775 Euro

gestiegen.117 An dieser Stelle ist anzumerken, dass dieser Wert zwischen den einzelnen

Staatbezirken schwanken kann. So lagen 6 Bezirke unterhalb des Durchschnittswertes. An

unterster Stelle stand Neukölln mit nur 1.550 Euro. Auch Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und

Lichtenberg schnitten mit 1.625 Euro unterdurchschnittlich ab. Spitzenreiter ist Steglitz-

Zehlendorf. Hier haben die Haushalte ca. 2.050 Euro zur Verfügung. Weiterhin lagen auch

Tempelhof-Schöneberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Treptow-Köpenick und Reinickendorf

über dem Durchschnitt.118 Das Nettoeinkommen der einzelnen Haushalte bestimmt, wie sie

als Nachfrager am Wohnungsmarkt auftreten können.

4.2.4 Nachfrage durch Investoren

Da der deutsche Immobilienmarkt gemeinhin als beständig und relativ preiswert gilt, lockt

dies immer mehr ausländische Investoren in die Hauptstadt. Dieser Trend wird dadurch wei-

ter verstärkt, dass es seit der Schuldenkrise im EU-Raum an sicheren Investitionsalternati-

ven mangelt. Die OECD hat in einer ihrer Studien angegeben, dass der deutsche Immobili-

enmarkt sogar zu 20 % unterbewertet sei.119 Der Wohninvestmentmarkt macht eine rasante

Entwicklung mit. Im ersten Quartal 2017 hat das Investitionsvolumen den Wert des Vorjahres

114 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht 2016, S. 21. 115 Vgl. Stadtentwicklung Berlin (2016), Bevölkerungsprognose für Berlin 2015-2030, S. 4 f. 116 Vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2013), Pressemitteilung Nr. 221 vom 08.08.2013. 117 Vgl. Statistischer Bericht (2016), Ergebnisse des Mikrozensus im Land Berlin 2015, S. 44. 118 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht 2016, S. 28. 119 Vgl. Schwaldt, Norbert (2012), Welt: Artikel vom 22.10.2012.

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um 53 % überschritten. Es wurden Transaktionen im Wert von insgesamt 3,2 Milliarden Euro

getätigt. Da kein Ende dieser steigenden Entwicklung absehbar ist, wird mit einem gesamten

Transaktionsvolumen von 10 Milliarden Euro für das Jahr 2017 gerechnet.120

Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young prognostiziert in einer Studie für 2017 ein

Transaktionsvolumen auf dem Immobilieninvestmentmarkt von bis zu 65 Milliarden Euro.

Dieser Wert liegt somit knapp unter dem Vorjahreswert von 66 Milliarden Euro. Berlin ist da-

bei die beliebteste Großstadt in Deutschland für ausländische Investoren. In Berlin möchten

17 % der befragten Anleger Büroimmobilien erwerben, 15 % haben vor, in Wohnimmobilien

zu investieren. Der Grund für diese Entwicklung sei unter anderem der Brexit.121

Welche Auswirkungen der Brexit beispielsweise auf Investoren aus Asien haben wird, kann

zu diesem Zeitpunkt jedoch nur spekuliert werden. Es kann jedoch vermutet werden, dass

deutsche Immobilien ihren Ruf als sichere Wertanlage weiter werden festigen können. Berlin

stellt dabei den beliebtesten Investitionsstandort dar. Ein Viertel der deutschlandweiten In-

vestitionen werden hier getätigt.122

Auch die Mietpreisbremse konnte der bisherigen Preisentwicklung für Wohnimmobilien kei-

nen Riegel vorschieben. Zwischen 2015 und 2016 sind vor allem die folgenden Großinvesto-

ren am Markt als Nachfrager aufgetreten: die ADO Group, die Imme AG, welche zur Immobi-

liengruppe Forciere des Region gehört, die DSR Deutsche Investment und die Mähren AG.

Auch wenn die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften ebenfalls als Nachfrager auftre-

ten, so beschränken sie sich eher auf den Ankauf von Projektentwicklungen. Auf Seiten der

Anbieter finden sich zum Großteil private Investoren.123

Um der bisherigen spekulativen Preissteigerung entgegenzuwirken plant der Berliner Bür-

germeister Michael Müller eine Anhebung von Transaktionssteuern für Immobilien, beson-

ders für ausländische Investoren. Es ist vorgesehen, vor allem bisher legale Methoden zur

Umgehung der Grunderwerbssteuer abzuschaffen. Entsprechende Gesetzesänderungen

müssen jedoch über den Bundesrat erfolgen. Der Grund hierfür ist vor allem die Erkenntnis,

dass über 68 % der Käufe von Wohnimmobilien in Berlin durch ausländische Investoren ge-

tätigt wurden.124

Dennoch wird unter Beachtung aller gegebenen Faktoren mit weiteren Preissteigerungen auf

dem gesamten Berliner Immobilienmarkt gerechnet.125

120 Vgl. Savills (2017), Marktüberblick: Wohninvestmentmarkt Deutschland, S. 1. 121 Vgl. Obertreis, Rolf (2017), Tagesspiegel: Artikel vom 17.01.2017. 122 Vgl. Jones Lang Lasalle (2016), Wohninvestmentmarkt 1. Halbjahr 2016, S.1. 123 Vgl. Wohnmarktreport (2017), S. 10. 124 Vgl. Thomsen, Jan (2016), Berliner Zeitung: Artikel vom 11.09.2016. 125 Vgl. Senatsverwaltung / Gutachterausschuss (2016), Immobilienmarktbericht Berlin: S. 90 f.

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4.3 Angebotsentwicklung

Die Neubauaktivitäten sind auch im Jahr 2015 weiter gestiegen. Es herrscht ein Bauüber-

hang, da die Zahl der Baugenehmigungen die Anzahl der bezugsfertigen Neubauwohnungen

übersteigt. Hieraus folgt, dass mit einer Angebotserhöhung in den kommenden Jahren zu

rechnen ist.126

Die Anzahl der genehmigten Bauvorhaben ist seit 2010 konstant gestiegen. Seitdem wurden

76.851 Baufreigaben erteilt. Allein 2015 wurde ein neuer Rekordwert von 22.365 Bauge-

nehmigungen erreicht.127

Auch wenn im gleichen Jahr nur 10.722 Wohnungen errichtet wurden, stellt dies trotzdem

eine Steigerung von 23 % zum Wert von 2014 dar. Somit steigt auch die Quote der fertigge-

stellten Wohnungen je Einwohner, die sogenannte Fertigstellungsquote. Die Fertigstellungs-

quote ist seit 2006 konstant gestiegen. Wurden im Jahr 2014 noch 2,45 Wohnungen je 1.000

Einwohner fertiggestellt, waren es 2015 schon 2,97. Eine ähnliche Entwicklung ist auch im

Bereich der Geschosswohnungen zu beobachten. Hier stieg die Quote von 1,46 in 2014 auf

1,95 in 2015. Baumaßnahmen an Bestandsimmobilien stiegen im Vergleich hierzu nur mäßig

an (von 0,41 auf 0,55). Bezieht man sich nur auf Ein- und Zweifamilienhäuser ist diese Quote

sogar rückläufig.128

Das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft hat ermittelt, das sich momentan ca.

300.000 Wohnungen zwischen Entwicklungsstadium und Fertigstellung bewegen. Besonders

in Berlin ist dieser Bauüberhang besonders stark ausgeprägt. Jedoch sind viele der Top-7-

Städte von einer ähnlichen Entwicklung betroffen. Es besteht jedoch die Gefahr bei einer

potentiell abnehmenden Zuwanderungsquote und weiterem Ausbau des Angebotes, dass

die angestrebten Neuvertragsmieten nicht erreicht werden können.129 Eine genauere Be-

trachtung der Mietpreisentwicklung in Berlin erfolgt in Kapitel 4.3.2.

4.3.1 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen

Bundesweit sind die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2016 um 8,4 % gegenüber

dem Vorjahr angestiegen. Diese Steigerung ist allerdings in den Top-7-Städten erheblich

drastischer, von einer 36 %igen Preissteigerung in Düsseldorf bis zu 75 % höheren Preisen

in Berlin und München. Diese sieben Großstädte (Berlin, München, Hamburg, Köln, Frank-

furt, Düsseldorf und Stuttgart) ziehen Zuwanderer aus dem gesamten Land an. Dies hat al-

lerdings dazu geführt, dass (besonders in Berlin und München) die am Markt angebotenen

126 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht 2016, S. 32. 127 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht 2016, S. 33. 128 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht 2016, S. 34. 129 Vgl. Feld, Lars und weitere Autoren (2016), Zusammenfassung Frühjahrsgutachten, S. 14.

29

Preise in keiner Beziehung zum Fundamentalwert mehr stehen. Horrende Spekulationen auf

weiter ansteigende Mieten sind offensichtlich bereits im Kaufpreis enthalten. Teilweise ist

jedoch in den besonders angespannten Gebieten kaum noch mit weiteren Mietpreissteige-

rungen zu rechnen.130

Der Gutachterausschuss betitelt den Umsatz an Eigentumswohnungen im Jahr 2015 auf 5,7

Milliarden Euro. Das entspricht einem Anstieg von 41 % im Vergleich zum Vorjahreswert.

Damit lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen Mitte 2016 bei

3.510 Euro. Diese Entwicklung ist vor allem auf renditeorientierte Investoren und kaum auf

Eigennutzer zurückzuführen.131 In den Toplagen werden Preise von bis zu 10.000 Euro je

Quadratmeter veranschlagt. Aber auch in den Randgebieten der Stadt sind Preise über

3.000 Euro/m² keine Seltenheit.132

Die Preise für angebotene Eigentumswohnungen sind bereits seit einigen Jahren konstant

steigend. Der Spitzenwert von 2015 mit ca. 3.663 Euro/m² ist zu Beginn des Jahres 2016

leicht zurückgegangen und hat zum Jahresende bei 3.538 Euro/² gelegen. Die Durch-

schnittspreise haben nun in etwa den doppelten Wert seit Beginn des Betrachtungszeitrau-

mes (2009) erreicht. Außerdem zeigt sich, dass die Spanne der Preise zwischen neu gebau-

te Eigentumswohnungen und Bestandsimmobilien immer kleiner wird. Dies liegt unter ande-

rem an einem Rückgang der Neubaupreise von 12,3 % im vergangenen Jahr. Ob sich dieser

Trend weiter fortsetzt, wird sich erst im Verlauf des Jahres zeigen.133

In fast allen Baualtersklassen und Ausstattungsqualitäten weisen die Eigentumswohnungen

mit mehr als 90 m² die höchsten Quadratmeterpreise auf. Die einzige Ausnahme bilden hier-

bei Neubauten ab 2002, bei denen zwischen 60 bis 90 m² die höchsten Marktpreise verlangt

werden (durchschnittlich 4.356 Euro/m²). Gerade in der jüngsten (ab 2002) und ältesten (bis

1918) Baualtersklasse verlaufen die Quadratmeterpreise zwischen den einzelnen Woh-

nungsgrößen relativ gleichmäßig.134

Im Bezirk Mitte wurden 2016 die höchsten Preise für Eigentumswohnungen ermittelt. Sie

lagen bei durchschnittlich 4.446 Euro/m². Generell liegen die zentrumsnahen Gebiete ober-

halb des Preisdurchschnitts. Im Jahr 2016 wurden ca. 60 % der angebotenen Eigentums-

wohnungen bei einem Preis von mehr als 3.000 Euro/m² eingeordnet. Auch hier erzielten

Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg (81 %), Charlottenburg-Wilmersdorf (75 %), Mitte und

Pankow (jeweils 79 %) die höchsten Quoten. Im Bezirk Mitte wurde die Hälfte aller verfügba-

ren Eigentumswohnungen zur höchsten Preisklasse von über 4.500 Euro/m² angeboten.135

130 Vgl. Feld, Prof. Dr. Lars und weitere Autoren (2016), Zusammenfassung Frühjahrsgutachten, S. 13. 131 Vgl. Senatsverwaltung / Gutachterausschuss (2016), Immobilienmarktbericht Berlin: S. 7 ff. 132 Vgl. Homeday (2017) Internetplattform: Der Immobilienmarkt in Berlin 133 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht 2016, S. 52. 134 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht 2016, S. 52. 135 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht 2016, S. 54 f.

30

4.3.2 Angebotsmieten

Berlin hat mit einer Steigerung der Wohnungspreise für Bestandsimmobilien mit 13 % im

Jahr 2016 den bundesweiten Spitzenwert geliefert. Betrachtet man den Zeitraum ab 2005

haben sie sich beinahe verdoppelt. Damit nähert sich Berlin rasant anderen europäischen

Metropolen wie London oder Paris an. Häufig werden hierfür das mangelnde Angebot an

Wohnraum und knappes Bauland als Ursachen bezeichnet. Aber auch die wachsende Nach-

frage durch Zuwanderung und steigende Haushaltseinkommen verstärken die Preisdyna-

mik.136

Seit 2009 ist ein konstanter Preisanstieg der angebotenen Nettokaltmieten zu verzeichnen.

Dies gipfelte 2015 in einem Wert von 9,07 Euro je Quadratmeter. Bereits 2016 hatte sich

dieser Wert weiter auf 9,65 Euro erhöht. Im Gesamtzeitraum macht dies einen Anstieg von

68 % aus. Bei der Betrachtung der Bestandsmieten wurde im 4. Quartal 2016 ein Preis von

9,35 Euro/m² ermittelt. Für Neubauwohnungen werden zum gleichen Zeitpunkt 13,00 Eu-

ro/m² verlangt. Hier sind die Preise seit 2009 um 31 % angestiegen.137

Differenziert man die Betrachtungsweise nach oberem, mittlerem und unterem Preissegment

der Bestandsmieten, dann ergibt sich folgendes Bild. Im unteren Segment betrug der Durch-

schnittspreis 8,00 Euro/m². Der mittlere Sektor schlägt mit 10,46 Euro/m² zu Buche, während

das oberste Preissegment mit 12,44 Euro/m² beinahe das Niveau von Neubaupreisen er-

reicht hat. Auch die Wohnungsgrößen und Baualtersklassen der Immobilien haben Einfl

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,,Preisblase‘‘ am deutschen Wohnimmobilienmarkt ... · Bereits 2016 hat die „Welt“ in einem Artikel darauf hingewiesen, ... zu kommen die Niedrigzinsen, die die Kapitalanlage