Prop. 64 L (2020–2021) · 2020. 12. 15. · Prop. 64 L (2020–2021) Proposisjon til Stortinget (forslag til lovvedtak) Endringer i plan- og bygningsloven, eierseksjonsloven og

Prop. 64 L(2020 – 2021)

Proposisjon til Stortinget (forslag til lovvedtak)

Endringer i plan- og bygningsloven, eierseksjonsloven og matrikkellova

(endret regelverk for eksisterende byggverk og oppdeling av boenheter til hybler mv.)

Bestilling av publikasjoner

Departementenes sikkerhets- og serviceorganisasjonwww.publikasjoner.dep.noTelefon: 22 24 00 00

Publikasjonene er også tilgjengelige påwww.regjeringen.no

Trykk: Departementenes sikkerhets- og serviceorganisasjon – 12/2020

MIL

JØME

RKET TRYKKSAK

20 4 1 D e p M e d i a

04 4

6

http://www.publikasjoner.dep.no/http://www.regjeringen.no/

Prop. 64 L(2020–2021)




Innhold

1 Proposisjonens hovedinnhold .. 5

2 Bakgrunnen for proposisjonen 72.1 Regelverket for eksisterende

byggverk ......................................... 72.1.1 Bedre utnyttelse av bygnings-

massen med enklere regler ........... 72.1.2 Raskere, likere og mer

forutsigbar byggesaksbehandling med enklere regler ......................... 7

2.1.3 Gevinster av enklere regler ........... 82.2 Oppdeling av boenheter til hybler

(«hyblifisering») ............................. 82.3 Endring i matrikkellova ................. 82.4 Oppfølging av bærekraftsmålene ... 9

3 Høringen ........................................ 103.1 Høring om endringsforslag

i plan- og bygningsloven og eierseksjonsloven ........................... 10

3.2 Høring om endringsforslag i matrikkellova ................................ 13

4 Revidert kapittel 31 om eksisterende byggverk i plan- og bygningsloven ........... 16

4.1 Plikt til å holde byggverk og installasjoner i forsvarlig stand ..... 16

4.1.1 Gjeldende rett ................................. 164.1.2 Høringsforslaget ............................. 164.1.3 Høringsinstansenes syn ................ 164.1.4 Departementets vurdering ............ 174.2 Krav som skal være oppfylt ved

tiltak på eksisterende byggverk .... 184.2.1 Gjeldende rett ................................. 184.2.2 Høringsforslaget ............................. 194.2.3 Høringsinstansenes syn ................ 194.2.4 Departementets vurdering ............ 204.3 Tiltak på byggverk i strid med

senere vedtatt plan ......................... 214.3.1 Gjeldende rett ................................. 214.3.2 Høringsforslaget ............................. 224.3.3 Høringsinstansenes syn ................ 224.3.4 Departementets vurdering ............ 234.4 Kommunens adgang til å gi

unntak fra tekniske krav ................ 244.4.1 Gjeldende rett ................................. 244.4.2 Høringsforslaget ............................. 244.4.3 Høringsinstansenes syn ................ 254.4.4 Departementets vurdering ............ 274.5 Kommunens adgang til å avslå

søknad om riving ............................ 30

4.5.1 Gjeldende rett ................................ 304.5.2 Høringsforslaget ............................ 304.5.3 Høringsinstansenes syn ................ 304.5.4 Departementets vurdering ........... 304.6 Plikt til å frakoble vann- og

avløpsledninger .............................. 314.6.1 Gjeldende rett ................................ 314.6.2 Høringsforslaget ............................ 314.6.3 Høringsinstansenes syn ................ 314.6.4 Departementets vurdering ........... 314.7 Pålegg om tiltak for å avverge fare

for skade eller vesentlig ulempe .. 324.7.1 Gjeldende rett ................................ 324.7.2 Høringsforslaget ............................ 324.7.3 Høringsinstansenes syn ................ 324.7.4 Departementets vurdering ........... 324.8 Pålegg om og gjennomføring av

øyeblikkelig sikring ....................... 334.8.1 Gjeldende rett ................................ 334.8.2 Høringsforslaget ............................ 344.8.3 Høringsinstansenes syn ................ 344.8.4 Departementets vurdering ........... 354.9 Pålegg om riving og fjerning ........ 384.9.1 Gjeldende rett ................................ 384.9.2 Høringsforslaget ............................ 384.9.3 Høringsinstansenes syn ................ 384.9.4 Departementets vurdering ........... 394.10 Rett til å rive og fjerne «eierløse»

byggverk ......................................... 404.10.1 Gjeldende rett ................................ 404.10.2 Høringsforslaget ............................ 404.10.3 Høringsinstansenes syn ................ 414.10.4 Departementets vurdering ........... 414.11 Forskriftshjemmel til å gi pålegg

om dokumentasjon og utbedring .. 424.11.1 Gjeldende rett ................................ 424.11.2 Høringsforslaget ............................ 424.11.3 Høringsinstansenes syn ................ 424.11.4 Departementets vurdering ........... 434.12 Forskriftshjemmel om universell

utforming ........................................ 434.12.1 Gjeldende rett ................................ 434.12.2 Høringsforslaget ............................ 434.12.3 Høringsinstansenes syn ................ 434.12.4 Departementets vurdering ........... 444.13 Oppheving av § 31-6 om bruks-

endring og riving av bolig ............. 444.13.1 Gjeldende rett ................................ 444.13.2 Høringsforslaget ............................ 444.13.3 Høringsinstansenes syn ................ 444.13.4 Departementets vurdering ........... 45

4.14 Oppheving av § 31-8 om utbedringsprogram ........................ 45

4.14.1 Gjeldende rett ................................. 454.14.2 Høringsforslaget ............................. 454.14.3 Høringsinstansenes syn ................ 464.14.4 Departementets vurdering ............ 46

5 Andre endringer i plan- og bygningsloven ................................ 47

5.1 Tilføye hensynet til tilgjengelighet i § 1-1 ...................... 47

5.1.1 Gjeldende rett ................................. 475.1.2 Høringsforslaget ............................. 475.1.3 Høringsinstansenes syn ................ 475.1.4 Departementets vurdering ............ 475.2 Tilføye hensynet til tilstrekkelig

boligbygging i § 3-1 ........................ 485.2.1 Gjeldende rett ................................. 485.2.2 Høringsforslaget ............................. 485.2.3 Høringsinstansenes syn ................ 485.2.4 Departementets vurderinger ........ 495.3 Hovedombygging skilles ut som

eget tiltak i § 20-1 ............................ 495.3.1 Gjeldende rett ................................. 495.3.2 Høringsforslaget ............................. 495.3.3 Høringsinstansenes syn ................ 495.3.4 Departementets vurdering ............ 495.4 Stansing eller utsetting av tiltak

som kan fordyre ekspropriasjon ... 515.4.1 Gjeldende rett ................................. 515.4.2 Høringsforslaget ............................. 515.4.3 Høringsinstansenes syn ................ 525.4.4 Departementets vurdering ............ 525.5 Privatrettslige forhold .................... 535.5.1 Gjeldende rett ................................. 535.5.2 Høringsforslaget ............................. 535.5.3 Høringsinstansenes syn ................ 545.5.4 Departementets vurdering ............ 545.6 Tilsyn med byggverk og arealer,

og plikter ved tilsyn ........................ 575.6.1 Gjeldende rett ................................. 575.6.2 Høringsforslaget ............................. 575.6.3 Høringsinstansenes syn ................ 585.6.4 Departementets vurdering ............ 585.7 Tilføye historiske, arkitektoniske

og kulturelle verdier i § 29-2 ......... 605.7.1 Gjeldende rett ................................. 605.7.2 Høringsforslaget ............................. 605.7.3 Høringsinstansenes syn ................ 60

5.7.4 Departementets vurdering ........... 62

6 Oppdeling av boenheter til hybler («hyblifisering») ............ 64

6.1 Bakgrunn ........................................ 646.1.1 Hva innebærer hyblifisering? ....... 646.1.2 Hvilke problemer oppstår som

følge av hyblifisering? ................... 646.1.3 Stortingets anmodningsvedtak .... 646.2 Gjeldende rett ................................ 646.2.1 Plan- og bygningsloven ................. 646.2.2 Eierseksjonsloven .......................... 666.3 Høringsforslaget ............................ 666.4 Høringsinstansenes syn ................ 676.4.1 Innledning ...................................... 676.4.2 Forslaget i plan- og bygningsloven 676.4.3 Forslaget i eierseksjonsloven ....... 696.5 Departementets vurdering ........... 706.5.1 Innledning ...................................... 706.5.2 Plan- og bygningsloven ................. 706.5.3 Eierseksjonsloven .......................... 71

7 Endringer i matrikkellova ........ 747.1 Elektronisk dialog om

opplysninger i matrikkelen ........... 747.1.1 Gjeldende rett ................................ 747.1.2 Høringsforslaget ............................ 747.1.3 Høringsinstansenes syn ................ 747.1.4 Departementets vurdering ........... 757.2 Andre endringer i matrikkellova .. 75

8 Administrative og økonomiske konsekvenser ............................... 77

8.1 Konsekvenser av endringer i plan- og bygningsloven ............... 77

8.2 Konsekvenser av endringer i eierseksjonsloven ........................ 80

8.3 Konsekvenser av endringer i matrikkellova ............................... 80

9 Merknader til de enkelte paragrafer i lovforslaget ............ 81

Forslag til lov om endringer i plan- og bygningsloven, eierseksjons-loven og matrikkellova (endret regel-verk for eksisterende byggverk og oppdeling av boenheter til hybler mv.) .. 91

Prop. 64 L(2020–2021)




Tilråding fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet 18. desember 2020, godkjent i statsråd samme dag.

(Regjeringen Solberg)

1 Proposisjonens hovedinnhold

Kommunal- og moderniseringsdepartementet leg-ger med dette frem forslag til endringer i plan- ogbygningsloven, eierseksjonsloven og matrikkel-lova.

I proposisjonens punkt 4 omtales forslag tilendringer i plan- og bygningsloven kapittel 31 omregelverket for eksisterende byggverk. Forslagetinneholder flere bestemmelser som skal tydelig-gjøre hva slags arbeid på eksisterende byggverksom er omfattet av loven, og hvilke krav som dagjelder. For å ha mulighet til å stille hensiktsmes-sige krav som lar seg oppfylle i praksis, foreslårdepartementet at kommunen skal få størreadgang til å gi unntak fra tekniske krav. Departe-mentet foreslår en ny bestemmelse som angir vil-kår og aktuelle vurderingsmomenter, slik at detskal bli enklere å søke om unntak og behandle enslik søknad.

Forslag til endringer i kapittel 31 skal ogsåbidra til at byggverk holdes i forsvarlig stand, slikat de er i bruk og ikke utgjør en fare eller andreulemper. Departementet foreslår å tydeliggjørereglene for plan- og bygningsmyndighetenesmulighet til å gi pålegg i slike tilfeller. I tilleggforeslår departementet en ny bestemmelse somgir mulighet til å gi pålegg om øyeblikkelig sik-ring. Påleggsmuligheten skal for eksempel kunnebrukes der det er umiddelbar fare for at en byg-ningsdel kan falle ned og skade forbipasserende.For å sikre at slik fare opphører raskt, foreslårdepartementet også en ny bestemmelse som girplan- og bygningsmyndighetene rett til å gjennom-føre øyeblikkelig sikring. Departementet foreslåri tillegg at plan- og bygningsmyndighetene gis retttil å gjennomføre riving og fjerning av såkalte«eierløse byggverk».

6 Prop. 64 L 2020–2021Endringer i plan- og bygningsloven, eierseksjonsloven og matrikkellova (endret regelverk for eksisterende byggverk og oppdeling

av boenheter til hybler mv.)

I proposisjonens punkt 5 omtales andreendringer i plan- og bygningsloven. For å tydelig-gjøre hva som menes med hovedombygging, fore-slår departementet å skille ut hovedombyggingsom et eget tiltak i bestemmelsen som fastslårhvilke tiltak som er omfattet av byggesaksbestem-melsene. Proposisjonen gir også en nærmereomtale og eksempler på hva som menes medhovedombygging. Videre foreslår departementetå flytte dagens krav om ivaretakelse av arkitekto-niske og kulturhistoriske verdier ved arbeid påeksisterende byggverk til bestemmelsen om visu-elle kvaliteter. Forslaget gir en klarere regel omhvordan kommunen skal vurdere og håndtereverneverdier i eksisterende bebyggelse. Videreforeslås å klargjøre bestemmelsen som gjelderprivatrettslige forhold ved behandling av søknaderom tillatelse. Det fremgår i dag av lovens formåls-bestemmelse at prinsippet om universell utform-ing skal ivaretas i planlegging og byggesaks-behandling. For å tydeliggjøre at hensynet til til-gjengelighet i boliger også er et overordnet hen-syn, foreslår departementet å tilføye dette hen-synet i formålsbestemmelsen. Proposisjonenforeslår også å tilføye hensynet til «tilstrekkeligboligbygging» i § 3-1 om oppgaver og hensyn somskal ivaretas i planleggingen etter loven. Departe-

mentet foreslår for øvrig en rekke språklige ogstrukturelle endringer i en del forslag som omta-les under punkt 4 og 5. Disse justeringene har kuntil hensikt å tydeliggjøre gjeldende rett.

I proposisjonens punkt 6 omtales regler foroppdeling av boenheter til hybler («hyblifise-ring»). Det foreslås lovendringer i både eier-seksjonsloven og plan- og bygningsloven. I eier-seksjonsloven foreslår departementet å innta enny regel som fastsetter at bruksenheter ikke kanbygges om, eller på annen måte tilrettelegges,som bolig for flere personer enn det som er vanligfor bruksenheter med tilsvarende størrelse ogromløsning, uten at seksjonseier først har fåttsamtykke fra årsmøtet med to tredjedels flertall. Iplan- og bygningsloven foreslår departementet atdet gis hjemmel til å vedta bestemmelser om opp-deling av boenhet til hybler, både i kommune-planens arealdel og i reguleringsplan.

I proposisjonens punkt 7 omtales et forslag tilendring i matrikkellova § 27 om komplettering avopplysninger i matrikkelen. Endringen gir kom-munen muligheten til direkte dialog om opplys-ninger som er registrert i matrikkelen, med eiereller annen rettighetshaver til den aktuelle eien-dommen.

2020–2021 Prop. 64 L 7Endringer i plan- og bygningsloven, eierseksjonsloven og matrikkellova (endret regelverk for eksisterende byggverk og oppdeling


2 Bakgrunnen for proposisjonen

2.1 Regelverket for eksisterende byggverk

Det er om lag 4,2 millioner bygninger i Norge, ogregelverket har betydning for bruk og forvaltningav disse. Både private og profesjonelle eiere,byggenæringen og offentlige myndigheter påvir-kes av regelverket. Regelverket skal sikre at bygg-verk er i en forsvarlig stand, og at sikkerhet, helseog miljø blir ivaretatt. Det skal videre legge tilrette for at byggverk er i bruk, og ikke forfaller.For å sikre en god utnyttelse av en mangfoldig ogsammensatt bygningsmasse, må regelverket ogsågi rom for fleksibilitet og stille et kravsnivå somlar seg oppfylle i praksis.

Regjeringen ønsker å forenkle lover og reglerfor å skape en enklere hverdag for folk flest. Å for-enkle og tydeliggjøre regelverk for eksisterendebyggverk er viktig for å kunne utvide boligeiereshandlingsrom til å gjøre endringer på egen eien-dom. Videre ønsker regjeringen å stimulere tiloppgradering av eldre boliger.

Det er vurdert å utarbeide en egen forskrift foreksisterende byggverk, en «rehab-TEK». Etter-som bygningsmassen er svært sammensatt, ogtekniske løsninger må tilpasses den konkretebruken, tilstanden og andre forhold ved bygg-verket, mener departementet at en egen forskriftvil bli for komplisert og omfattende. Bedre veiled-ning og informasjon er alternativer eller supple-ment til regulering. Det er utarbeidet eksempel-samlinger, rapporter og avgitt tolkningsuttalelserom regelverket. Til tross for dette tolkes regleneulikt. Departementet ser derfor behov for å tyde-liggjøre rammebetingelsene i loven, slik at regel-verket blir enklere å forstå og praktisere.

2.1.1 Bedre utnyttelse av bygningsmassen med enklere regler

I denne proposisjonen foreslår departementet lov-endringer som vil gi et enklere og klarere regel-verk for eksisterende byggverk. Hovedmålet medlovendringene er mer effektiv utnyttelse av byg-ningsmassen. Bolig- og bygningseiere har storvilje til å oppgradere boliger og byggverk. Enklere

og tydeligere regler kan bidra til at det storepotensialet i bygningsmassen utnyttes bedre. Der-som flere tiltak settes i gang, og flere av disseomfattes av regelverket, er det større sannsynlig-het for at arbeidet gir bedre byggkvalitet, foreksempel innenfor brannsikkerhet, inneklima,energieffektivitet og tilgjengelighet. Det er et målå legge til rette for at byggverk er i bruk, og ikkeforfaller.

Plan- og bygningsloven og de tekniske krav-ene er i stor grad utformet med tanke på nyebyggverk. Kravene vil ofte også gjelde ved arbeidpå eksisterende byggverk, og kan da være dyreog vanskelige å oppfylle. Bygningsmassen ermangfoldig, og den tekniske standarden varierer.Det er derfor et mål at regelverket gir kommunenhandlingsrom til å stille krav som lar seg oppfylle ipraksis, og som kan tilpasses det aktuelle bygg-verkets fysiske forutsetninger. Så lenge det er for-svarlig ut fra sikkerhet, helse og miljø, foreslårdepartementet at kommunen, ved behandling avsøknad om unntak fra tekniske krav, kan leggevekt på byggverkets alder, type, formål, teknisketilstand og bevaringsverdi. En forutsetning for envellykket gjennomføring av forslag til lov-endringer er at kommunen tar i bruk det øktehandlingsrommet som et revidert regelverk gir.

2.1.2 Raskere, likere og mer forutsigbar byggesaksbehandling med enklere regler

Både kommuner, bygge- og eiendomsnæringenog privatpersoner mener dagens regelverk foreksisterende byggverk er komplisert, uklart ogvanskelig å forstå og praktisere. Dagens regelverkpreges av gamle bestemmelser med tungt språkog uklare begreper. Uklare bestemmelser fører tilforskjellsbehandling og uforutsigbarhet for densom vil endre bygget sitt. Kostbare krav og uklareregler fører til at bygningseiere unngår å gjøre til-tak eller velger tiltak som ikke omfattes av loven,selv om det i realiteten er behov for mer omfat-tende arbeid.

Klarere språk- og begrepsbruk i nye bestem-melser skal gi et tydeligere regelverk. Målet er at



tolkning og praksis skal være mer forutsigbar, slikat det blir lettere for bolig- og bygningseiere å vitehvilke krav som må oppfylles. Videre er målet atregelverket skal forstås og praktiseres mest muliglikt, slik at utfallet av byggesaksbehandlingenikke skal avhenge av hvilken kommune sombehandler byggesaken eller hva slags aktører somer ansvarlige. Dette kan føre til at flere bolig- ogbygningseiere setter i gang med å endre bygg-verkene sine.

Kommunene bruker betydelige ressurser på åbehandle søknader om tiltak på eksisterendebyggverk. I 2019 mottok kommunene omtrent 77500 byggesøknader. Om lag 30–40 prosent avkommunale byggesaker er tiltak på eksisterendebyggverk. Undersøkelser viser at fire av ti bygge-saksbehandlere opplever regelverket som vanske-lig å håndheve. Regelverket for eksisterendebyggverk gjelder også tilfeller der kommunen måhåndtere byggverk som utgjør fare eller ulempefor personer, eiendom eller miljø. Enklere og tyde-ligere regler kan bidra til at saksbehandlingen avdisse sakene går raskere.

2.1.3 Gevinster av enklere regler

For bygningseiere vil enklere regler gjøre det lett-ere å gjennomføre byggearbeider eller endreboligen eller bygningen sin. Dette vil på sikt gi enhøyere og bedre bygningsteknisk standard påbygningene våre, og bidra til trygge og gode byggog bomiljø. Det kan også forventes at enklereregler vil gjøre søknadsprosessen mer forutsigbarfor bygningseieren, og at kommunens behandlingav byggesaken vil gå raskere.

For kommunene vil enklere regler gjøre detlettere å forstå og håndheve regelverket. Bygge-saksbehandlingen kan gå raskere og kreve min-dre ressurser enn i dag. Videre får kommuneneflere virkemidler, både for å sikre at boliger ogbygninger ikke utgjør en fare for omgivelsene, ogfor å sikre at de er i daglig bruk. Dette kan bidratil levende bysentrum, lokal verdiskapning og aten større del av bygningsmassen kan tas i bruksom boligbygg. En del lovforslag fremmer ogsåhensynet til lokalt selvstyre.

For samfunnet vil enklere regler gi mer effek-tiv gjenbruk av bygningsmassen. Dette kan bidratil å gjøre våre bygde omgivelser mer inkluder-ende, trygge, robuste og bærekraftige.

2.2 Oppdeling av boenheter til hybler («hyblifisering»)

Regjeringen ønsker å forsterke tiltak motboligspekulasjon og hyblifisering. Under Stor-tingets behandling av Prop. 39 L (2016–2017) Lovom eierseksjonssameier (eierseksjonsloven) ogInnst. 308 L (2016–2017) vedtok Stortingetanmodningsvedtak 705. Det lyder slik:

«Stortinget ber regjeringen komme tilbake tilStortinget med et helhetlig lovforslag som vur-derer problemstillingen om hyblifisering bådei eierseksjonsloven og i plan- og bygnings-loven».

Departementet følger opp anmodningsvedtaketom hyblifisering i proposisjonen, og foreslårendringer i både eierseksjonsloven og plan- ogbygningsloven. Målet med endringene er å mot-virke negative konsekvenser av hyblifisering, somdårlig bokvalitet og bomiljø mv. Dette skal oppnåsved at både kommunene og det enkelte sameie fårbedre verktøy til å håndtere og påvirke omfangetav hyblifisering.

2.3 Endring i matrikkellova

Matrikkelen skal inneholde opplysninger om denenkelte matrikkelenhet som er nødvendig forplanlegging, utbygging, bruk og vern av fast eien-dom, under dette offisielle betegnelser og opplys-ninger om den enkelte bygning, bolig og adresse.Bygningsdelen i matrikkelen skal dekke privateog offentlige brukeres felles behov for tilgang tilgrunndata om bygninger og bruksenheter. Denviktigste funksjonen er å gi hver enkelt bygningog bruksenhet en entydig identifikasjon (bygnings-nummer og bruksenhetsnummer). Dernest skalbygninger og bruksenheter koples til riktigematrikkelenheter og adresser. Videre skal bygnings-delen opplyse om noen sentrale faktiske egenska-per ved bygningen og bruksenheten slik som typeog anvendelse (funksjon), godkjent bruk, stør-relse og alder.

Opplysningene i matrikkelen har varierendekvalitet. Det gjelder i særlig grad opplysninger ombygninger og bruksenheter. Nye opplysningerregistreres primært i forbindelse med søknad ombyggetillatelser. Faktiske endringer som skjeruten byggesaksbehandling, fanges ofte ikke opp.Bedre tilgang til pålitelige og oppdaterte data ombygningsmassen er viktig for offentlig og privatplanlegging, prosjektering og forvaltning. Gode



grunnlagsdata er en forutsetning for effektivedigitale prosesser.

Departementet foreslår derfor at det i størregrad legges til rette for digital innrapportering ogføring av data, blant annet ved å etablere bedremuligheter for digital dialog med de som er rettig-hetshaver til den enkelte bygning og bruksenhet.Departementet legger i den forbindelse frem for-slag til en endring i matrikkellova § 27 om kom-plettering av opplysninger i matrikkelen.

2.4 Oppfølging av bærekraftsmålene

Bærekraftsmålene ble vedtatt av FNs medlems-land i 2015. Det er til sammen 17 mål og 169 del-mål for økonomisk, sosial og miljømessig bære-kraft. Bærekraftsmålene omfatter alle land ogberører alle deler av samfunnet. Norge har etstort ansvar for å bidra til oppnåelsen av måleneinnen 2030. Regjeringen har bestemt at bære-kraftsmålene skal være det politiske hovedsporetfor å ta tak i vår tids største utfordringer, også iNorge. Bærekraftsmål 11 gjelder bærekraftigebyer og lokalsamfunn. Målet er å gjøre byer oglokalsamfunn inkluderende, trygge, robuste ogbærekraftige.

Vi tilbringer mellom 70 til 90 prosent av våreliv innendørs. Gode og velfungerende boliger ogbygninger er en grunnleggende forutsetning foret trygt, robust og bærekraftig lokalsamfunn. De

siste årene har bygningsmassen kun økt med omlag 0,7 prosent årlig. De fleste boliger og bygningerer med andre ord allerede bygget. Det er ikkeuvanlig med et livsløp på mer enn 100 år for boligerog bygninger. For å sikre at de er i bruk, og ikkeforfaller eller står tomme, er det blant annet nød-vendig å vedlikeholde og oppgradere den tek-niske standarden, eller ha mulighet til å endrebruken av bygningen i takt med nye behov.

Enklere regler for ombygging, rehabiliteringog bruksendring av bygningsmassen vil bidra tilbedre og mer effektiv gjenbruk. Dette betyr at eneldre bygning kan nyttes i lenger tid enn bygge-året skulle tilsi. God gjenbruk av bygningsmassenbetyr at den får bedre byggkvalitet, for eksempelinnenfor brannsikkerhet, inneklima, tilgjengelig-het og energieffektivitet. Videre betyr god gjen-bruk at viktige verneverdier ved en bygning blirtilstrekkelig ivaretatt. En bedre og mer effektivgjenbruk av bygningsmassen vil bidra til å gjørebyer og lokalsamfunn mer inkluderende, trygge,robuste og bærekraftige.

Bedre tilgang til pålitelige og aktuelle data ombygningsmassen er viktig for å planlegge og ved-likeholde for bærekraftige byer og lokalsamfunn.Et fungerende system for eiendomsregistreringstøtter også opp om bærekraftsmål 1.4, sombetoner viktigheten av tilgang til grunnleggendetjenester, eierskap til og kontroll over jord ogannen form for eiendom m.m.



3 Høringen

Proposisjonen bygger på høringsnotater utarbei-det av departementet og høringsuttalelsene tildisse. Høring om endringsforslag i plan- ogbygningsloven og eierseksjonsloven pågikk i peri-oden 3. mai til 1. september 2019. Høring omendringsforslag i matrikkellova pågikk i perioden14. desember 2018 til 22. mars 2019.

3.1 Høring om endringsforslag i plan- og bygningsloven og eierseksjonsloven

Høringen ble offentliggjort på Kommunal- ogmoderniseringsdepartementets hjemmeside 3.mai 2019. Departementet sendte høringen direktetil følgende høringsinstanser:

Departementene

DatatilsynetDirektoratet for arbeidstilsynetDirektoratet for byggkvalitet (DiBK)Direktoratet for forvaltning og IKT (Difi)Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap

(DSB)FinanstilsynetForbrukertilsynetForbrukerrådetForsvarsbyggFylkesmenneneHelsedirektoratetHusbankenHusleietvistutvalgetJernbanedirektoratetJordskifteretteneJustervesenetKartverketKonkurransetilsynetKystdirektoratetMattilsynetMesterbrevnemndaMiljødirektoratetNasjonalbiblioteketNasjonalt folkehelseinstituttNorges vassdrags- og energidirektorat (NVE)

Norsk akkrediteringNOVARegelrådetRegjeringsadvokatenRiksantikvarenStatens arbeidsmiljøinstitutt (STAMI)Statens forurensningstilsyn (SFT)Statens helsetilsynStatens jernbanetilsynStatens kartverkStatens landbruksforvaltning (SLF)Statens råd for likestilling av funksjonshemmedeStatens seniorrådStatens strålevernStatens vegvesenStatsbyggSysselmannen på Svalbard

SametingetSivilombudsmannen

FylkeskommuneneKommuneneLongyearbyen lokalstyre

Bane NOR SFEnova SFHelse Midt-Norge RHFHelse Nord RHFHelse Sør-Øst RHFHelse Vest RHFInnovasjon NorgeNye Veier ASStatkraftStatsskogSykehusbygg HFVygruppen AS

Administrativt forskningsfond (AFF) v/Norges Handelshøyskole

Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo (AHO)Folkeuniversitetet Buskerud/VestfoldFolkeuniversitetet ØstForsvarets ingeniørhøgskole v/ Forsvarets

kompetansesenterHandelshøyskolen BI



Høgskolen i InnlandetOsloMet – StorbyuniversitetetHøgskolen KristianiaHøgskolen i Sørøst-NorgeHøgskolen i ØstfoldHøgskolen på VestlandetNORD UniversitetNorges Handelshøyskole (NHH)Norges miljø- og biovitenskapelige universitet

(NMBU)Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet

(NTNU)Universitetet i Agder (UiA)Universitetet i Bergen (UiB)Universitetet i Oslo (UiO)Universitetet i Stavanger (UiS)Universitetet i Tromsø – Norges arktiske

universitet (UiT)Westerdals Oslo School of Arts, Communication

and Technology

AkademikerneAlpinanleggenes Landsforening (ALF)AOF NorgeArkitektenes FagforbundArkitektbedriftene i NorgeAsplan Viak ASAsker og Bærum Boligbyggelag (ABBL)BateBedriftsforbundetBergen HuseierforeningBetongelementforeningenBioforsk Jord og MiljøBoligbyggelaget USBLBoligmentorenBoligprodusentenes ForeningBrannfaglig fellesorganisasjon (BFO)Byggfakta ASByggeindustrienByggemiljø v/ Byggenæringens miljøsekretariatByggenæringens Landsforening (BNL)Byggvareindustriens ForeningChr. Michelsens institutt Avd. for samfunnsfag og

utviklingCivitas ASCowi ASDen norske AdvokatforeningDen Polytekniske ForeningDet kgl.selskap for Norges velDet norske hageselskapDet norske skogselskapDNV – GLEconaEiendom NorgeEiendomsspar AS

EL & IT-ForbundetElbilforeningenEnergi NorgeEntreprenørforeningen – Bygg og Anlegg (EBA)FAFO v/ForskningsstiftelsenFagforbundetFellesforbundetFinans NorgeForeningen for Ventilasjon Kulde og EnergiForsikringsselskapenes Godkjenningsnemnd

(FG)FortidsminneforeningenForum for Kommunale Planleggere v/ KSForum for plan- og bygningsrett v/ TeknaFrittstående Boligforvalteres

InteresseorganisasjonFunksjonshemmedes Fellesorganisasjon (FFO)GeoForumGlava ASGlass og FasadeforeningenGrønn Byggallianse v/ Erik HammerHeisleverandørenes Landsforening (HLF)Heismontørenes fagforeningHovedorganisasjonen Virke (HSH)Huseiernes LandsforbundHørselhemmedes Landsforbund (HLF)IngeniørNyttInstitutt for samfunnsforskningJM Norge AS v/region OsloJussbussJussformidlingenJusshjelpa i Nord-NorgeJøtul ASKommunal Boligadministrasjoners Landsråd

(KBL)Kontrollrådet for betongprodukterKSKulde- og Varmepumpeentreprenørenes

Landsforening (KELF)Landbrukets HMS v/ Jan ElgvangLandsorganisasjonen i Norge (LO)LavenergiprogrammetLeieboerforeningenLUKSMaskinentreprenørenes Forbund (MEF)Mesterhus NorgeMiljøstiftelsen BellonaMulticonsult ASNelfoNHO ReiselivNIBR – By- og regionsforskningsinstituttet, HiOANITO TakstNorconsult ASNordlandsforskningNorges Astma- og Allergiforbund



Norges BlindeforbundNorges Bonde- og småbrukarlagNorges BondelagNorges BrannskoleNorges Bygg- og eiendomdsforening (NBEF)Norges Byggmesterforbund (NBF)Norges EiendomsmeglerforbundNorges forskningsråd v/ B/A-seksjonenNorges HandikapforbundNorges HuseierforbundNorges HytteforbundNorges Ingeniør- og teknologorganisasjon (NITO)Norges JuristforbundNorges Kvinne- og FamilieforbundNorges MiljøvernforbundNaturvernforbundetNorges SkogeierforbundNorges Takseringsforbund (NTF)Norgips Norge ASNorsk Anleggsgartnermesterlag (NAML)Norsk BergindustriNorsk Bioenergiforening (NoBio)Norsk Brannbefals Landsforbund v/ Guttorm

LiebeNorsk brannvernforeningNorsk Byggtjeneste ASNorsk Design- og arkitektursenter (DOGA)Norsk Dør- og VinduskontrollNorsk EiendomNorsk FjernvarmeNorsk Forbund for UtviklingshemmedeNorsk forening for farlig avfall NFFANorsk HeiskontrollNorsk IndustriNorsk institutt for kulturminneforskning NIKUNorsk institutt for luftforskningNorsk Institutt for vannforskning (NIVA)Norsk KlimaskjermNorsk Kommunalteknisk forening (NKF)Norsk LandbrukssamvirkeNorsk PensjonistforbundNorsk RådmannsforumNorsk solenergiforeningNorsk Treteknisk InstituttNorsk VarmeNorsk VA-verkforening (NORVAR)Norsk VVS – Energi- og Miljøteknisk ForeningNorske Arkitekters Landsforbund (NAL)Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL)Norske interiørarkitekters og møbeldesigneres

landsforening (NIL)Norske Landskapsarkitekters Forening (NLA)Norske Murmestres Landsforening (NML)Norske Reindriftssamers LandsforbundNorske Samers Riksforbund

Norske Trevarefabrikkers Landsforbund (NTL)Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO)Næringsmiddelbedriftenes Landsforening (NBL)Oljeindustriens Landsforening (OLF)OBOSOPAK ASORAS ASPlastindustriforbundetRambøll Norge ASReiselivsbedriftenes Landsforening (RBL)Rørentreprenørene NorgeRådet for funksjonshemmede i Oslo, Helse og

velferdsetatenRådgivende ingeniørers forening (RIF)Samarbeidsrådet for yrkesopplæringSINTEF ByggforskSkanska NorgeSkattebetalerforeningenStandard NorgeTeknisk ukebladNorsk Teknologi (TELFO)Tekniske foreningers servicekontor (TFSK)Teknisk-naturvitenskapelig forening (Tekna)Teknologisk instituttTKS Heis ASTomtefesteforbundetTransportøkonomisk InstituttTreforedlingsindustriens BransjeforeningTrelastindustriens Landsforening (TL)TOBBUtleiemeglerenVeidekke ASAVeiledningsinstituttet i Nord-NorgeVelforbundet – Vellenes FellesorganisasjonVelux Norge ASZeroYrkesorganisasjonenes Sentralforbund YS

Det har kommet inn 90 høringsuttalelser. 71 avdisse gjelder forslag til endringer i plan- ogbygningsloven og eierseksjonsloven, som er temai denne lovproposisjonen. De fleste høringsinstans-ene støtter endringsforslagene. Det påpekes atendringene vil gi et enklere og tydeligere regel-verk. Resultatet av høringen blir nærmere omtalt iforbindelse med omtalen av de enkelte forslagene,se proposisjonens punkt 4 til 6. 66 instanser haravgitt realitetsuttalelse. Disse er:

Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB)

DomstolsadministrasjonenGulating lagmannsrettHelsedirektoratetLandbruks- og matdepartementet



Lista jordskifterett på vegne av 21 jordskifteretterMesterbrevnemndaRiksantikvarenStatsbyggSysselmannen på Svalbard

Fylkesmannen i Møre og RomsdalFylkesmannen i Oslo og VikenFylkesmannen i RogalandTrøndelag fylkeskommune

Bane NORSamskipnadsrådet

Asker kommuneBergen kommuneBærum kommuneEnebakk kommuneKristiansand kommuneLarvik kommuneLindås kommuneOslo kommuneRælingen kommuneSarpsborg kommuneTrondheim kommuneByantikvaren i Stavanger kommuneLongyearbyen lokalstyre

AdvokatforeningenAnonym (542400) (17. mai 2019)Arkitektbedriftene i NorgeAsker og Bærum Boligbyggelag BaBergenBylivBjørg Elin AgaBoligprodusentenes ForeningBrauten Eiendom ASByggenæringens landsforeningByggmesterforbundetEiendom NorgeFIDAN Eiendom ASForum for Norges eier- og forvalterorganisasjonerFunksjonshemmedes FellesorganisasjonGert-Fredrik MaltHLF Hørselshemmedes LandsforbundHeisleverandørenes Landsforening – HLFHolte asHuseiernes LandsforbundJens-ArneKirkerådet for Den norske kirke og KA Kirkelig

arbeidsgiverorganisasjonLandsorganisasjonen i NorgeLeif Tomas VikNorges Bygg og Eiendomsforening (NBEF)NHO Reiseliv

Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet (NTNU)

NorconsultNorges BlindeforbundNorges EiendomsmeglerforbundNorges HandikapforbundNorsk EiendomNorsk Kommunalteknisk Forening (NKF)Norsk VannNorsk VarmeNorske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL)OBOS BBLOddgeir

Følgende instanser har positivt uttrykt at de ikkehar merknader til høringen:

ForsvarsdepartementetHelse- og omsorgsdepartementetJustis- og beredskapsdepartementetSykehusbygg HFUtenriksdepartementet

3.2 Høring om endringsforslag i matrikkellova

Forslaget til endring i matrikkellova § 27 om kom-plettering av opplysninger i matrikkelen ble lagtfrem som ledd i høringen av en strategi for detvidere arbeidet med bygningsdelen i matrikkelen.Høringen ble offentliggjort på departementetshjemmeside 14. desember 2018. Departementetsendte høringen direkte til følgende hørings-instanser:

Departementene

BrønnøysundregistreneDatatilsynetDirektoratet for byggkvalitet (DiBK)Direktoratet for forvaltning og IKT (DIFI)Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap

(DSB)FinanstilsynetForbrukerrådetForsvarsbyggFylkesmenneneHusbankenHøgskolen i BergenKystverketLandbruksdirektoratetMiljødirektoratetNorges vassdrags- og energidirektoratRegelrådet



ReindriftsforvaltningenRiksantikvarenSkattedirektoratetStatens kartverkStatens vegvesenStatistisk sentralbyrå (SSB)Statsbygg

Sametinget

FylkeskommuneneKommunene

AvinorBane NorFinnmarkseiendommenNye VeierOpplysningsvesenets fondStatkraftStatnettStatskog

AbeliaArkitektbedriftene i NorgeBoligprodusentenes ForeningByggenæringens landsforeningEiendom NorgeFinans NorgeGeoforumGeomatikkbedrifteneHuseiernes landsforbundIKT-NorgeKSNorges Bonde- og SmåbrukarlagNorges BondelagNorges byggforskningsinstituttNorges byggog eiendomsforening (NBEF)Norges eiendomsmeglerforbundNorges huseierforbundNorges hytteforbundNorges ingeniør- og teknologiorganisasjon

(NITO)Norges TakseringsforbundNorsk byggtjenesteNorsk EiendomNorsk huseierforeningNorsk kommunalteknisk forening (NKF)Norske arkitekters landsforbundNorske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL)Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO)Rådgivende Ingeniørers Forening (RIF)Teknisk-naturvitenskaplig forening (Tekna)

Det kom inn 51 høringssvar til strategien. Åtteinstanser hadde ikke merknader. Høringsinstan-

sene er på ulike måter positive til at bygnings-delen i større grad bør legge til rette for digitalinnrapportering og føring av data. Resultatet avhøringen er nærmere omtalt i punkt 7.

Følgende 43 instanser ga realitetsuttalelse tilstrategien:

Landbruks- og matdepartementet

ArbeidstilsynetBane NorDirektoratet for byggkvalitetDirektoratet for samfunnssikkerhet og beredskapFinansdepartementetFinnmarkseiendommenForsvarsbyggFylkesmannen i InnlandetSkattedirektoratetStandard NorgeStatens kartverkStatistisk sentralbyråStatsbygg

Bergen kommuneBærum kommuneEidfjord kommuneFet, Skedsmo og Sørum kommuneFredrikstad kommuneKristiansand kommuneLunner kommuneLørenskog kommuneOslo kommuneSandnes kommuneSongdalen kommuneStavanger kommuneTime kommuneTromsø kommuneTrondheim kommuneTønsberg kommuneVestfold fylkeskommuneØstre Toten kommuneÅlesund kommune

Bakkens Bygg-, Bolig- og Eiendomsdokumentasjon

Boligprodusentenes foreningGeodatasamarbeidet i Midt-GudbrandsdalGeoforumGIS-samarbeidet på HedmarkenKSNettverk 7 kommuner i GlåmdalsregionenNITONorges BondelagNorkart



Følgende 8 instanser har positivt uttrykt at deikke har merknader til høringen:

ForsvarsdepartementetHelse- og omsorgsdepartementetJustis- og beredskapsdepartementetOlje- og energidepartementetUtenriksdepartementet

BrønnøysundregistreneNorges vassdrags- og energidirektoratStatens vegvesen



4 Revidert kapittel 31 om eksisterende byggverk i plan- og bygningsloven

4.1 Plikt til å holde byggverk og installasjoner i forsvarlig stand

4.1.1 Gjeldende rett

Plan- og bygningsloven § 31-3 første ledd påleggereier eller den ansvarlige å «holde byggverk oginstallasjoner i en slik stand at det ikke oppstårfare for skade på, eller vesentlig ulempe for per-son, eiendom eller miljø, og slik at de ikke virkerskjemmende i seg selv eller i forhold til omgivel-sene». Kriteriet som knytter seg til skjemmendetrekk ved et byggverk har ikke selvstendig betyd-ning. Dersom plikten etter første ledd ikke over-holdes, kan kommunen etter andre ledd gi påleggom sikring og istandsetting.

4.1.2 Høringsforslaget

Høringsforslaget innebar i hovedsak videreføringav gjeldende rett. Det ble foreslått enkelte mindreendringer for å tydeliggjøre innholdet og omfangetav plikten som eier eller den ansvarlige har etterplan- og bygningsloven. Gjeldende § 31-3 førsteledd ble foreslått skilt ut som en egen bestem-melse innledningsvis i kapittel 31 i loven.

Høringsforslaget foreslo å videreføre at pliktenikke går lenger enn å holde byggverket ellerinstallasjonen i forsvarlig stand. Det vil for det før-ste si at byggverket eller installasjonen er i en slikstand at det ikke oppstår fare for skade på person,eiendom eller miljø. For det andre innebærer for-svarlig stand at byggverket eller installasjonen er ien slik stand at det ikke oppstår vesentlig ulempefor person, eiendom eller miljø.

Departementet foreslo videre å fjerne kriterietom at et byggverk eller en installasjon ikke skalvirke skjemmende i seg selv eller i forhold tilomgivelsene. Dette er begrunnet med at kriterietfremstår som unødvendig. Et skjemmende bygg-verk eller en installasjon vil ofte innebære en farefor skade på eller vesentlig ulempe for person,eiendom eller miljø, og dermed kunne omfattes avet av alternativene.

4.1.3 Høringsinstansenes syn

20 høringsinstanser har uttalt seg om forslaget.De fleste av høringsinstansene er positive til for-slaget. LO Norge, Bane NOR SF, Advokatforenin-gen, Mesterbrevnemnda og BNL støtter forslagetuten merknader.

Byantikvaren i Stavanger, NTNU Institutt forhistoriske studier, Riksantikvaren, Trøndelag fylkes-kommune og Oslo kommune mener «kulturhisto-riske verdier» eller «bevaringsverdi» bør tas inn iopplistingen i bestemmelsen. De viser til at dettevil gi bedre sammenheng i kapittel 31 og gi lovensbygningsdel virkemidler til å følge opp reguleringtil hensynssone bevaring på en adekvat måte.

Oslo kommune og Bane NOR SF er enig i atplikten til å unngå at eksisterende byggverk virker«skjemmende» ikke videreføres. Bærum kom-mune og Statsbygg mener «skjemmende» børbeholdes, og viser til at estetikkhensyn i lovenellers vil svekkes. Riksantikvaren foreslår at«skjemmende» beholdes og i tillegg løftes fremsom et selvstendig kriterium i bestemmelsen.

Statsbygg ber om klargjøring av om begrepet«miljø» gjelder både ytre miljø og innemiljø. Oslokommune og Norsk Vann mener begrepene«byggverk» og «installasjoner» bør defineres ibestemmelsen eller forarbeidene. Trondheim kom-mune ber om at det tydeliggjøres i kapittel 31 atogså «anlegg» omfattes, samt at dette defineres.

Huseiernes Landsforbund mener det kan værevanskelig å avklare hvem «den ansvarlige» er, oglegger til grunn at en leietager kun er ansvarligovenfor kommunen dersom et slikt ansvar eravtalt mellom utleier og leietager.

Rælingen kommune og Trondheim kommunepåpeker at det bør komme tydeligere frem ibestemmelsen at det er bygningsmyndighetenesoppfatning av hva som er en «vesentlig ulempe»som skal legges til grunn.

Fylkesmannen i Oslo og Viken mener det børklargjøres om bestemmelsen kun er ment å for-hindre skade på omgivelsene, eller om den også



oppstiller en plikt til å forhindre skade på egeneiendom eller egne brukere.

Fylkesmannen i Rogaland er positiv til at detgrunnleggende prinsippet blir første bestemmelsei kapittel 31, men spør om det er behov for å seendringene i sammenheng med bestemmelser omsikring av terreng/uteområde i kapittel 28.

Oslo kommune ber departementet vurdere omdet bør presiseres at plikten gjelder selv om bygg-verket ikke var søknadspliktig, uavhengig av omdet ble søkt om tillatelse og uavhengig av årsakentil at byggverket eller installasjonen er i uforsvar-lig stand.

Norges byggog eiendomsforening støtter for-slaget, men mener det bør presiseres hvilket nivåsom er godt nok for at fare ikke oppstår, og at enforskriftshjemmel bør vurderes.

Byantikvaren i Stavanger og Bærum kommunemener at det ikke er behov for en oppdeling avbestemmelsen i bokstav a og b, mens Sarpsborgkommune mener bokstav a kan sløyfes ettersomvesentlig ulempe også omfatter fare for skade.

4.1.4 Departementets vurdering

På bakgrunn av høringsuttalelsene opprettholderdepartementet forslaget om å skille ut plikten til åholde byggverk og installasjoner i forsvarlig standi en egen bestemmelse som plasseres innled-ningsvis i kapittel 31. Dette tydeliggjør ansvaretsom påhviler enhver som er ansvarlig for et bygg-verk eller en installasjon.

Formålet med bestemmelsen er å sikre atbyggverk og installasjoner holdes i forsvarligstand. Dette bidrar til at byggverket eller installa-sjonen kan fungere etter sitt formål, samtidig somgrunnleggende hensyn som sikkerhet og helseblir ivaretatt i bygningsmassen. For boliger og endel byggverk til næringsformål er et livsløp påmer enn 100 år vanlig. Mange konstruksjoner oganlegg nyttes også i mer enn 100 år. For å sikre atet byggverk er i bruk, og ikke forfaller eller stårtomt, er det derfor avgjørende at det holdes i for-svarlig stand.

Departementet fastholder at plikten i bestem-melsen fortsatt bør reserveres til de situasjonerder det konstateres fare for skade eller vesentligulempe, og viser til Ot.prp. nr. 45 (2007–2008)kapittel 21.5.1. Etter departementets vurderingbør derfor ikke «bevaringsverdi» eller «kulturhis-toriske verdier» tilføyes i opplistingen av interes-sene som beskyttes av bestemmelsen. Departe-mentet anser at en slik forståelse også ligger iloven i dag. Bestemmelsen skal ivareta grunnleg-gende hensyn til sikkerhet og helse. I tråd med

gjeldende rett er bestemmelsen begrenset til åsikre en minimumsstandard for hva som er en for-svarlig stand, og innebærer ikke plikt til genereltvedlikehold. En generell adgang til å sikre beva-ringsverdi eller kulturhistorisk verdi vil, slikdepartementet ser det, innebære at man går inn igenerell eiendomsforvaltning, noe som i allhovedsak ligger utenfor plan- og bygningslovensvirkeområde. Etter departementets syn ivaretashensynet til bevaringsverdi og kulturhistoriskverdi bedre ved bruk av andre virkemidler i loven,blant annet gjennom bestemmelser til plan, jf.§§ 11-9 nr. 7 og 12-7 nr. 6.

Departementet opprettholder også forslagetom å fjerne kriteriet om at et byggverk eller eninstallasjon ikke skal virke skjemmende i seg selveller i forhold til omgivelsene. Skjemmende bygg-verk eller installasjoner vil ofte innebære en farefor skade på, eller vesentlig ulempe for person,eiendom eller miljø, og vil i så fall omfattes av et avdisse alternativene. Etter departementets syn ervurderingen av hva som er skjemmende vanskeligog subjektiv. Dette bidrar ikke til et tydeligereregelverk. Ettersom kriteriet etter gjeldende rettikke har selvstendig betydning, vil konsekven-sene av å fjerne kriteriet etter vår mening væremarginale.

Byggverk og installasjoner

Plikten gjelder byggverk og installasjoner somomfattes av plan- og bygningsloven. Departemen-tet mener det ikke er behov for å definere begrep-ene byggverk og installasjoner i bestemmelsen.Med «byggverk» menes bygninger, konstruk-sjoner og anlegg. Begrepene skal forstås vidt, ogomfatter i utgangspunktet enhver fysisk innret-ning, uavhengig av utforming og materialbruk.For å avgjøre om et tiltak er å anse som et bygg-verk, må det vurderes om tiltaket er av en slikstørrelse og karakter at det må anses å værebehov for å vurdere det etter plan- og bygnings-lovens regler. Ettersom de samme reglene gjelderfor både bygning, konstruksjon og anlegg, er detikke nødvendig å skille klart mellom disse.

En vanlig forståelse av «bygning» er et bygg-verk som huser noe (mennesker, dyr, varer) i mot-setning til en «konstruksjon» eller et «anlegg». Enslik forståelse legger vekt på funksjon og ikkestørrelse. Eksempler på tiltak som kan være kon-struksjon eller anlegg er gapahuk, campingvogn,spikertelt/tretelt, rullebrettbane, kai, molo, dokk,bro, transformator, tank- og beholderanlegg,underjordisk anlegg, hall og bedrift i fjell, tribune,idrettsanlegg, flytebrygge, båtopptrekk, svømme-



basseng, brønn, skitrekk, levegg, forstøtnings-mur, vann- og avløpsanlegg, kraftledningsanlegg,vindkraftanlegg, fjernvarmeanlegg, rørlednings-anlegg, havbruks- og oppdrettsanlegg, elektriskeanlegg, masseuttak og massefylling, antennemastog innhegning mot vei.

Med «installasjoner» menes bygningstek-niske installasjoner som omfattes av plan- og byg-ningslovgivningen. Tiltak som kan være installa-sjoner er ventilasjonsanlegg, vann- og avløpsanlegg(sanitæranlegg), heis, varme- og kjøleanlegg ogelektriske installasjoner som for eksempel VVS-og heisanlegg.

Plikten etter bestemmelsen gjelder selv omdet aktuelle byggverket eller installasjonen i sintid ikke var søknadspliktig. Plikten vil også gjeldeuavhengig av om det pågår arbeid, eller det ersøkt om tillatelse til arbeider, på byggverket ellerinstallasjonen. Videre gjelder plikten uavhengigav årsakene til at et byggverk eller en installasjoner i uforsvarlig stand. Slike årsaker kan for eksem-pel være dårlig vedlikehold, brann, naturskadeeller annen ulykke.

Eier eller den ansvarlige

Pliktene etter bestemmelsen retter seg mot «eiereller den ansvarlige» for byggverket eller installa-sjonen. Det er eieren av byggverket eller installa-sjonen som har primæransvaret. Det kan likeveltenkes unntak fra dette. Et eksempel kan være atbyggverket er leid ut og disponeres fullt ut av enleietaker. I et slikt tilfelle kan leietaker anses somden ansvarlige. En slik forståelse er for øvrig i trådmed langvarig og etablert forvaltningspraksis.

Forsvarlig stand

Plikten etter bestemmelsen er begrenset til å opp-rettholde en minimumsstandard på byggverketeller installasjonen, slik at det er i forsvarlig stand.Det er plan- og bygningsmyndighetens syn på hvasom er forsvarlig stand som skal legges til grunn.De beskyttede interessene er personer, eiendomog miljø. Dette omfatter for eksempel personersom oppholder seg i det aktuelle byggverket, per-soner som går forbi byggverket eller parkertebiler utenfor byggverket. Med miljø menes bådedet ytre miljø (som for eksempel energibruk) oginnemiljø (som for eksempel materialbruk, venti-lasjon mv.).

For det første innebærer kravet til forsvarligstand at vesentlig ulempe for personer, eiendomeller miljø unngås. Vesentlig ulempe for omgivel-sene vil være situasjoner som ikke innebærer en

fare, men hvor for eksempel manglende vedlike-hold virker skjemmende eller hindrer andre i åutvikle sin eiendom på ønsket måte.

For det andre innebærer kravet til forsvarligstand at fare for skade på personer, eiendom ellermiljø unngås. Fare for skade på personer kanvære at løse bygningsdeler står i fare for å fallened på forbipasserende. Det kan også være farefor skade for brukere av byggverket som følge avfeil i for eksempel byggverkets konstruksjon ellerbrannsikkerhet. Fare for skade på eiendom kanvære bygningsmessige feil som gjør at andredeler av bygget eller nabobygg kan ta skade.Blant annet kan det være lekkasje i tak eller feil påelektrisk anlegg. Fare for skade på miljø kan væreder et forfallent byggverk har negative effekter påomkringliggende miljø. For eksempel et bygg derasbest er brukt som byggemateriale og asbestener i ferd med å gå i oppløsning, eller der PCB erbrukt i gammel maling som vaskes ut.

4.2 Krav som skal være oppfylt ved tiltak på eksisterende byggverk


Plan- og bygningsloven § 31-2 regulerer hvilkematerielle krav, herunder tekniske krav, som gjel-der ved tiltak på eksisterende byggverk. Med til-tak menes alle arbeider mv. på byggverk somomfattes av byggesaksbestemmelsene, se § 20-1.Dette omfatter også tiltak som er unntatt krav omsøknad om tillatelse etter §§ 20-4 og 20-5. Tiltaketter § 31-2 omfatter derimot ikke det utvidede til-taksbegrepet i § 1-6, som retter seg mot forholdregulert i plan.

Det følger av § 31-2 første ledd første punktumat tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekte-res og utføres i samsvar med bestemmelser gitt ieller i medhold av loven. Dette innebærer atlovens materielle krav, herunder tekniske krav,gjelder for de deler av byggverket som det aktu-elle tiltaket omfatter. Selv om det ikke fremgårdirekte av ordlyden, er det i forarbeidene tilbestemmelsen lagt til grunn at det kun er rele-vante krav som gjelder. For eksempel er det veden søknadspliktig fasadeendring med vindusut-skifting, ikke relevant å vurdere om eiendommenhar tilstrekkelig uteareal. Det er heller ikke rele-vant å bruke bestemmelsen om vegopparbeidel-sesplikt ved oppføring av et tilbygg som ikke inne-bærer at belastningen på vegen øker. Vedhovedombygging og bruksendring av hele bygg-verket, vil derimot de materielle kravene som etutgangspunkt gjelde i sin helhet.



Det kan være at byggverket er i så dårlig for-fatning at tiltaket det er søkt om tillatelse til, ikkeer forsvarlig å gjennomføre ut fra hensynet tilhelse, miljø og sikkerhet. I stedet for å avslå søk-naden, kan kommunen stille krav om at ogsåandre deler av byggverket som påvirkes direkteav det omsøkte tiltaket, settes i forsvarlig stand.Ved bruksendring av del av et byggverk, kan foreksempel kommunen stille krav om utbedring avrømningsforhold i andre deler av byggverket der-som tilstanden ikke er tilfredsstillende for den nyebruken. Krav om istandsetting av andre deler avbyggverket kan derimot ikke brukes som engenerell mulighet til å få oppgradert større delerav byggverket enn det saklig sett er behov for idet konkrete byggetiltaket.


Høringsforslaget gikk i hovedsak ut på å videre-føre det rettslige innholdet i dagens § 31-2 førsteledd om at tiltak på byggverk skal oppfylle krav-ene i plan- og bygningslovgivningen. Det ble fore-slått å presisere at kravene som kan gjøres gjel-dende må ha klar effekt for byggverket. Med«klar effekt» menes at effekten av kravene måvære dokumenterbare, og av en viss styrke. Presi-seringen innebar at konstruksjonen, bygningsde-len, rommet eller delen av bygget som berøres avarbeidet skulle følge gjeldende byggteknisk for-skrift. For hovedombygging skulle dette gjeldehele byggverket.

Departementet foreslo å videreføre dagensandre ledd om kommunens adgang til å stille vil-kår til andre deler av byggverket. Vilkårene måtteha en direkte sammenheng med bruken av bygg-verket som helhet. Bestemmelsen ville ikke gianledning til å kreve oppgradering av større delerav byggverket enn det saklig sett er behov for.

Forslag til tredje ledd er videreføring av for-skriftshjemmelen i dagens § 31-2 femte ledd, somgir mulighet til å fastsette forskrifter om hvilkekrav som gjelder ved tiltak på eksisterende bygg-verk.


26 høringsinstanser har uttalt seg til forslaget.Advokatforeningen, Bane NOR SF, Forum forNorges eier- og forvalterorganisasjoner, Fylkesman-nen i Oslo og Viken, Fylkesmannen i Rogaland,Holte AS, Mesterbrevnemnda, NBBL, Norges bygg-og eiendomsforening, Norsk KommunaltekniskForening, OBOS, Rælingen kommune og Sarpsborgkommune støtter forslaget. Flere av dem har like-

vel enkelte merknader til forståelsen og utformin-gen av bestemmelsen.

Bærum kommune tar ikke standpunkt til omde støtter forslaget eller ikke. Merknadene tilkommunen er i hovedsak knyttet til språkligeendringer. Kommunen oppfordrer til at begrepet«hovedombygging» presiseres eller gis en legal-definisjon.

Norconsult mener forslaget ikke løser dagensutfordringer, og støtter ikke forslaget. De menerdet avgjørende for om tiltak i bygg bør gjennomfø-res eller ikke, bør være at situasjonen blir bedreenn hva den er. Norconsult mener systemet itidligere plan- og bygningslov av 1985 § 87 nr. 1,om at bygningen ikke må komme ytterligere istrid med loven enn den allerede er, var en bedreløsning.

Kriteriet «klar effekt» i første ledd

Larvik kommune er usikker på om formuleringen«klar effekt» vil bidra til forutsigbarhet og effektivsaksbehandling. Kommunen anbefaler å gi kon-krete eksempler på hvordan bestemmelsen erment å forstås. Oslo kommune mener at ordlyden«klar effekt» hever terskelen for hvilke krav somkan stilles til nye tiltak på eksisterende byggverk.Det vises til at forslaget er særlig rettet mot tek-niske krav, og at «klar effekt» ikke er treffende forvurderingen av hvilke bestemmelser i lov og plansom gjelder ved tiltak på eksisterende byggverk.Oslo kommune foreslår at «klar effekt» erstattesmed «relevante», og viser til at begrepet er godtinnarbeidet i praksis. Rælingen kommune menerdet er fornuftig å tydeliggjøre og lovfeste at tek-niske krav kun skal slå inn når det har en klareffekt på byggverkets funksjon. Kommunen utta-ler at det likevel kan være krevende å dokumen-tere effekt av tiltak, og mener at dette må tydelig-gjøres i forskrift for å sikre lik praksis og forutsig-barhet. Sarpsborg kommune mener ordlyden i for-slaget kan oppfattes slik at også tiltak etter § 1-6 eromfattet, og foreslår at det i bestemmelsen henvi-ses til tiltak etter § 20-1. Trondheim kommune utta-ler at bestemmelsen bør presiseres slik at vur-deringstemaene med hensyn til «klar effekt» påtiltak blir mer forutsigbare.

Advokatforeningen er positiv til å lovfeste vilkå-ret om at det bare er krav som har effekt for bygg-verket som gjelder. Selv om kriteriet er ment somvidereføring av gjeldende rett om at kravene måvære «relevante», mener foreningen at normalspråklig forståelse tilsier at effekten må være merenn kun relevant. Advokatforeningen oppfatter



således at bestemmelsen har fått et noe endretinnhold.

Boligprodusentene mener formuleringen «klareffekt» innebærer en klar svekkelse av ambisjons-nivået som gjelder for spesielt energirelaterte til-tak i eksisterende bygg. Boligprodusentenemener nybyggkrav bør gjelde for alle tilbygg, ogikke bare for større tilbygg som angitt ihøringsnotatet. Byggmesterforbundet uttaler at detikke er formålstjenlig å åpne for unntak av tek-niske krav så lenge det er mulig å oppfylle kra-vene. Byggmesterforbundet foreslår at bestem-melsen endres slik at det legges opp til oppgrade-ring til tilnærmet gjeldende forskriftskrav derdette er forsvarlig. Huseiernes Landsforbund opp-fatter at klar effekt er ment som en presisering av«relevante krav», men mener det er behov forutdypende eksemplifisering om hvordan bestem-melsen er å forstå. Holte AS er positiv til avgrens-ningen til krav som har klar effekt for byggetsfunksjon, men mener det er utfordrende og uklartå tolke når klar effekt oppnås. NBBL anbefaler åtydeliggjøre at vurdering av første ledd siste punk-tum først skal gjøres av ansvarlige foretak i forbin-delse med søknaden. Norges byggog eiendomsfore-ning foreslår at det presiseres at kravene ogsåskal ha klar effekt for byggverkets brukbarhet.Statsbygg spør om formuleringen «klar effekt» ertydeligere enn nåværende formulering «rele-vante».

Adgangen til å stille vilkår etter andre ledd

Bærum kommune viser til at det kun er bestem-melser med «klar effekt på byggets funksjon» somskal komme til anvendelse, og mener derfor deter uklart om andre ledd første punktum er mentsom et unntak fra dette.

Norsk Vann og Oslo kommune viser til at avløps-installasjoner i eldre bygg ikke alltid oppfyllerdagens krav til overhøyde, og har større risiko forå få tilbakeslag av avløpsvann. Norsk Vann menerat kravet om at byggverket skal være «i så dårligstand» kan hindre hensiktsmessige krav, og fore-slår å fjerne vilkåret. Oslo kommune anbefaler atvilkåret «i så dårlig stand» klargjøres.

Rælingen kommune viser til at det kan værekrevende å dokumentere effekt av tiltak, og atdette gjelder også der det er aktuelt å stille vilkåretter andre ledd. Kommunen mener dette måtydeliggjøres i forskrift for å sikre lik praksis ogforutsigbarhet.

Byggenæringens Landsforening mener hen-synet og vilkåret for tillatelse etter andre ledd erivaretatt av ny § 31-1.

Heisleverandørenes Landsforening mener detbør tydeliggjøres at det er ikke bare er byggverketsom må vurderes, men også de funksjoner sombygget har, herunder bygningstekniske installa-sjoner. Heisleverandørenes Landsforening harderfor fremmet forslag til utvidelse av ordlyden iandre ledd.

Adgangen til å vedta forskrifter i tredje ledd

Byggmesterforbundet og Byggenæringens Landsfore-ning mener at departementet skal gi forskrift somnærmere regulerer hvilke krav som gjelder vedtiltak på eksisterende byggverk før loven trer ikraft. De mener derfor at «kan» bør erstattes med«skal» i tredje ledd. Heisleverandørenes Landsfore-ning foreslår at forskriftshjemmelen utvides til åogså omfatte bygningstekniske installasjoner.Holte AS mener det er utfordrende og uklart åtolke når klar effekt oppnås eller ikke, og utford-rer departementet til å utarbeide en egen forskriftfor tiltak på eksisterende bygg.


Departementet opprettholder forslaget i det altvesentligste, men ser særlig grunn til å imøte-komme høringsinstansenes innvendinger til brukav kriteriet «klar effekt».

Relevante krav

Det følger av forarbeidene til dagens § 31-2 atbestemmelsen skal forstås slik at det kun er rele-vante krav som gjelder ved tiltak på eksisterendebyggverk. Dette er en viktig presisering som etterdepartementets oppfatning bør fremgå av lovensordlyd. Departementets forslag om bruk at krite-riet «klar effekt» var ment å være en videreføringav «relevante krav». Flere av høringsinstansenemener imidlertid at kriteriet innebærer en end-ring fra gjeldende rett. Det er også pekt på at«relevante krav» er innarbeidet i praksis, og at detderfor er mer hensiktsmessig å bruke denne for-muleringen. Departementet har på bakgrunn avhøringsinnspillene valgt å erstatte «klar effekt»med «relevante krav».

Presiseringen av at det kun er relevante kravsom kan gjøres gjeldende, er en videreføring avgjeldende rett. Hva som ligger i kravet er nær-mere omtalt i Ot.prp. nr. 45 (2007–2008) punkt27.15 og Prop. 91 L (2011–2012) punkt 3.2.

Med «relevante krav» menes for det første atkravene gjelder for den delen eller funksjonen til-taket omfatter. Søknad om fasadeendring kan der-



med ikke føre til at bygningsmyndighetene kanstille nye krav til parkering eller uteareal. For detandre innebærer det at de tekniske kravene måoppfylle en funksjon og ha en effekt i byggverket.For eksempel må oppfyllelse av energikrav føre tilat byggverket blir mer energieffektivt. Energikravtil en vegg eller en del av en vegg vil ha liten effektfor byggverkets energieffektivitet, samtidig somdet er dyrt. Energikravene vil i et slik tilfelle ikkevære relevante. Motsatt vil en søknadspliktigutskifting av vinduer ha en effekt på byggverketsenergibruk. I slike tilfeller bør derfor kravene tilvinduene gjelde fullt ut. Om tilbygg og påbygg børoppfylle alle tekniske krav avhenger av en rekkeforhold, og vurderingen av hvilke krav som gjel-der vil variere. Departementet opprettholder atdet ved vurderingen bør tas følgende utgangs-punkter:– For større tilbygg kan oppfyllelsen av ener-

gikrav ha betydning, og alle krav til konstruk-sjonen (isolasjon, tetthet mv.) bør som hoved-regel gjelde.

– Tilbygg som er nye, selvstendige enheter børoppfylle tilsvarende krav. Små tilbygg som ikkeer en egen enhet, særlig der eksisterende romutvides, bør ikke utløse nye krav til isolasjon,siden effekten er liten sammenholdt med byg-get for øvrig, og tilbygget kan bli vanskelig å til-passe den eksisterende delen.

For oppføring eller reparasjon av for eksempelfyringsanlegg, ildsted eller heis, er det bare debygningstekniske krav til installasjonen elleranlegget som er relevante.

Adgangen til å stille vilkår

Departementet opprettholder forslag til andreledd om bygningsmyndighetenes adgang til åstille vilkår om å sette andre deler av byggverket iforsvarlig stand. Bestemmelsen er en videreføringav dagens § 31-2 andre ledd. Etter bestemmelsenkan bygningsmyndighetene stille krav om at ogsåandre deler av byggverket, som påvirkes direkteav det omsøkte tiltaket, settes i forsvarlig stand.Bestemmelsen gir dermed bygningsmyndighe-tene og tiltakshaver et alternativ til avslag av søk-naden. Bestemmelsen gir derimot ikke anledningtil å kreve oppgradering av større deler av bygg-verket enn det saklig sett er behov for.

Heisleverandørenes Landsforening menerbestemmelsen bør utvides til også å omfattebygningstekniske installasjoner. Departementetbemerker i den forbindelse at tekniske installasjo-ner og anlegg i eksisterende byggverk, er nær-

mere regulert i § 29-6 fjerde ledd. En utvidelse avordlyden i § 31-2 vil, slik vi ser det, innebære enunødig dobbeltregulering.

Forskriftshjemmel

På bakgrunn av høringsinnspillene opprettholderdepartementet også forskriftshjemmelen i tredjeledd. Bestemmelsen er en videreføring av for-skriftshjemmelen i dagens § 31-2 femte ledd.

Holte AS mener departementet bør vedta enegen forskrift for eksisterende byggverk. Depar-tementet har vurdert om det bør utarbeides ensåkalt «rehab-TEK». Eksisterende bygningsmasseer svært sammensatt, og tekniske løsninger måtilpasses den konkrete bruken, tilstanden ogandre forhold ved byggverket. Departementet erderfor av den oppfatning at en egen forskrift foreksisterende byggverk kan bli for komplisert ogomfattende. Etter vår oppfatning er det derfor merhensiktsmessig å tydeliggjøre rammebetingelsenei loven.

Når det gjelder forslaget til Heisleverandøre-nes Landsforening om å utvide forskrifts-hjemmelen til også å omfatte tekniske installasjo-ner, viser departementet til at en slik forskrifts-hjemmel allerede finnes i § 29-6.

4.3 Tiltak på byggverk i strid med senere vedtatt plan


Det følger av § 31-2 første ledd andre punktum atdet på eksisterende byggverk som er, eller brukes,i strid med plan, ikke må foretas hovedombyg-ging, tilbygging, påbygging, underbygging, bruks-endring eller vesentlig endring eller utvidelse, medmindre planen følges.

Både arealformål, hensynssoner og plan-bestemmelser setter rammer for hva som er lovligeller ikke lovlig i medhold av planen. Det er lov åla et byggverk stå og brukes på en måte somtidligere var lovlig. Skal imidlertid byggverket foreksempel bruksendres eller påbygges, må deri-mot lovligheten av tiltaket vurderes opp mot gjel-dende plan.

Der byggverk står eller brukes i strid medgjeldende arealformål, hensynssoner eller plan-bestemmelser, skal likevel ikke senere vedtattplan være til hinder for å kunne gjennomføreenkelte tiltak, uavhengig av om det er nødvendig åinnhente tillatelse i forkant. Tiltak på eksisterendebyggverk som er tillatt å gjennomføre uavhengigav senere vedtatt plan er:



• vedlikehold • fasadeendringer • endring og reparasjon av byggverk • oppføring, endring eller reparasjon av bygnings-

tekniske installasjoner

I tilfeller der det skal eksproprieres for å gjennom-føre planen, kan kommunen derimot avslå tillat-else til alle søknadspliktige tiltak under henvis-ning til ekspropriasjonen, se dagens § 31-2 tredjeledd.


Departementet foreslo å skille ut dagens § 31-2første ledd andre punktum, som en egen bestem-melse i ny § 31-3. Forslaget til § 31-3 første ledd eri det vesentligste en ren videreføring. Det ble fore-slått enkelte mindre presiseringer og endringer istruktur. Forslaget til andre ledd var nytt, og inne-holder positiv opplisting av hvilke tiltak som er til-latt å gjennomføre uavhengig av senere vedtattplan, det vil si tiltak som ikke krever søknad omdispensasjon fra plan. Forslaget var ment somkodifisering av gjeldende rett. Forslag til tredjeledd ga departementet hjemmel til å gi forskriftom andre tiltak som tillates uten krav om dispen-sasjon fra plan.


20 høringsinstanser har uttalt seg til forslaget.Advokatforeningen, Bergen kommune, Boligprodu-sentene, Byggenæringens Landsforening, Huseier-nes Landsforbund, Mesterbrevnemnda og Norgesbygg- og eiendomsforening støtter forslaget.

Erfaringen til Huseiernes Landsforbund er atdet er enklere å forholde seg til byggesaksdelenenn plandelen, og forbundet mener derfor det erhensiktsmessig å innta oppregningen i første leddfor å bevisstgjøre om rettsvirkningene av plan.Forslaget til andre ledd bidrar etter deres oppfat-ning til bedre harmonisering med unntak fra søk-nadsplikt som følger av byggesaksdelen. Huseier-nes Landsforbund mener videre at bygnings-myndighetene bør ha adgang til også å gi unntakfra arealplanens formålsbestemmelse for hoved-ombygging, der bygningen tilbakeføres til sistegodkjente situasjon.

Bergen kommune synes det er positivt at detpresiseres i loven hvilke typer tiltak som lovligkan foretas på byggverk som er eller brukes istrid med senere vedtatt plan.

Bane NOR SF, Fylkesmannen i Møre og Roms-dal, Fylkesmannen i Rogaland, Norsk Kommunal-

teknisk Forening, Oslo kommune, Rælingen kom-mune, Sarpsborg kommune og Trondheim kom-mune mener første ledd er unødvendig ettersominnholdet allerede følger av lovens bestemmelserom rettsvirkning av plan. Bærum kommune harikke tatt særskilt stilling til første ledd, men utta-ler om forslaget til andre ledd at det vil værebedre å falle tilbake på lovens alminnelige dispen-sasjonsordning, fremfor å åpne for en forenkletmulighet til å fravike arealplaner. Kommunenpåpeker at det i praksis lett skjer en uthuling avlovens hovedprinsipper når det i lovgivningenåpnes for skjønnsbaserte unntak.

Bane NOR SF er enig i forslag til andre ledd.De anbefaler likevel at det i § 31-3 henvises til§ 29-1 og gjøres oppmerksom på at slike tiltak like-vel kan bli avslått dersom det er vedtatt eller vars-let ekspropriasjon.

Fylkesmannen i Møre og Romsdal mener det erklargjørende at det i forslag til andre ledd uttryk-kelig nevnes hvilke tiltak som kan gjennomføresuavhengig av senere vedtatt plan.

Fylkesmannen i Rogaland viser til saker derfasadeendring eller oppføring av tekniske installa-sjoner er i strid med plan, for eksempel i verneom-råde, og at unntaket fra søknadsplikt ikke gjelder islike tilfeller. Fylkesmannen mener det er uheldigat andre ledd åpner for at slike tiltak er unntatt frakrav om dispensasjon.

Norsk Kommunalteknisk Forening oppleverandre ledd som en form for veiledning til bestem-melsene om rettsvirkning av plan.

Oslo kommune mener at de opplistede tiltak-ene i andre ledd sjelden vil være avhengig av dis-pensasjon fra plan. Kommunen viser til at forutset-ningen for å unnta tiltak fra søknadsplikt er atdisse er i samsvar med plan. Dersom de ikke erdet, ønsker kommunen å beholde muligheten til åvurdere forholdet gjennom søknad om dispensa-sjon. Sarpsborg kommune mener at unntakene iandre ledd bør fremgå av §§ 11-6 og 12-4, somregulerer rettsvirkning av planer.

Larvik kommune oppfatter av høringen at der-som det er gitt dispensasjon fra utnyttelsesgradfor bygging av for eksempel en terrasse, vil ensenere påbygging/tilbygg på den samme terras-sen ikke kreve ny dispensasjon fra utnyttelses-graden. Kommunen er usikker på om et slikt prin-sipp ivaretar hensynene bak dispensasjonsordnin-gen, og om allmenheten eller naboers rettigheter itilstrekkelig grad blir ivaretatt. Larvik kommuneetterlyser klargjøring av hvorfor tilbygg/påbygg iet slikt tilfelle ikke vil være avhengig av dispensa-sjon fra utnyttelsesgraden.



Trondheim kommune oppfatter at andre leddhenviser til ikke-søknadspliktige tiltak, og menerdette bør presiseres for bedre forutsigbarhet.

Fylkesmannen i Oslo og Viken viser til atdagens § 31-2 første ledd andre punktum har byddpå tolkningstvil i saker om påbygg, og at forståel-sen som departementet har lagt til grunn girresultater som etter Fylkesmannens oppfatningfremstår som relativt klart i strid med regulerings-planens fastsatte utnyttelsesgrad (volumbegrens-ning). Dersom departementet opprettholder sinforståelse, mener Fylkesmannen at det er hen-siktsmessig om departementet klargjør om det islike tilfeller kan være større anledning til å brukefor eksempel §§ 29-2 og 29-4 som grunnlag forkrav for å forhindre eventuelle utilsiktede uhel-dige konsekvenser eller brudd med planens inten-sjoner.

Statsbygg mener begrepet «oppføring» i andreledd bør presiseres.

Til forslaget om forskriftshjemmel i tredje leddhar Byggmesterforbundet foreslått at det skal stå«skal» i stedet for «kan».


Enkelte av høringsinstansene mener at forslag tilførste ledd ikke tilfører noe nytt utover det somallerede følger av §§ 11-6 og 12-4 om rettsvirkningav plan. Etter disse bestemmelsene vil eventuellerestriksjoner som følger av planen gjelde for allenye tiltak. Dette omfatter blant annet hovedom-bygging, bruksendring, tilbygg, påbygg med mer.Andre høringsinstanser peker på at bestemmel-sen er klargjørende, og at hensynet til brukernetilsier at det bør innføres en slik bestemmelse.Etter en vurdering av innspillene opprettholderdepartementet forslaget til første ledd. Departe-mentet har ved vurderingen lagt avgjørende vektpå hensynet til brukerne.

Flertallet av høringsinstansene er positive tilforslaget til andre ledd, som inneholder positivopplisting av hvilke tiltak som kan gjennomføresuavhengig av plan, det vil si tiltak som ikke kreverdispensasjon fra plan. Den positive opplistingen erkodifisering av gjeldende rett, og omfatter blantannet: • fasadeendringer, deriblant tilbakeføring til tidlig-

ere dokumentert utførelse • reparasjon av byggverk • oppføring, endring eller reparasjon av bygnings-

tekniske installasjoner

Departementet opprettholder forslaget til andreledd. Bestemmelsen vil bidra til bedre harmonise-

ring med unntakene fra søknadsplikt som følgerav byggesaksdelen i plan- og bygningsloven. Foreksempel er fasadeendring, som innebærertilbakeføring til tidligere dokumentert utførelse,unntatt fra krav om søknad etter § 20-5 første leddbokstav f. Reparasjon av bygningstekniske instal-lasjoner er også unntatt fra krav om søknad etter§ 20-5 og byggesaksforskriften § 4-1.

Departementet opprettholder også forslaget tiltredje ledd som gir mulighet til å fastsette ytter-ligere unntak i forskrift.

Påbygg og forholdet til senere plan

Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er atnye tiltak må være i samsvar med den til enhvertid gjeldende arealplan. Som Bygningslovutvalgetpåpekte i NOU 20015: 12 punkt 20.3.5, kan detvære utfordrende å ta stilling til om for eksempelpåbyggings- eller anleggsarbeider, eller vedlike-hold, er i samsvar med senere vedtatt arealplan.Tiltak på byggverk kan være alt fra hovedombyg-ging til mindre omfattende tiltak som for eksem-pel tilbygg, påbygg og fasadeendring. Det er iutgangspunktet uten betydning om de aktuelle til-takene er unntatt krav om søknad.

Det er ikke uvanlig at en senere vedtatt plankan innføre strengere begrensninger på hvor stordel av tomten som kan utnyttes (grad av utnyt-ting). I slike tilfeller synes spørsmål om lovlighe-ten av påbygg å være en gjentagende problemstil-ling, noe som også er trukket frem i høringen avLarvik kommune og Fylkesmannen i Oslo ogViken. Et påbygg er i korte trekk definert som enutvidelse av huset i høyden uten at husets grunn-flate, eller fotavtrykket, endres. Problemstillin-gen knyttet til senere arealplan hvor det er innførtbegrensninger i høyde og utnyttelsesgraden, kandeles i to hovedspørsmål: • Er det alltid nødvendig med dispensasjon fra

plan ved søknad om påbygg på et eksisterendebyggverk som er i strid med gjeldende plansbestemmelser om maksimal tillatt utnyttelses-grad og høyde?

• I motsatt fall, er et påbygg som ikke fører tilendring eller økning av utnyttelsesgraden, ogsom er innenfor regulert høyde, alltid i sam-svar med plan?

Hvorvidt påbygg er i samsvar med plan, vilavhenge av en konkret vurdering av planensbestemmelser. Det kan i den forbindelse være enrekke planbestemmelser som er relevante forbygningsmyndighetene å vurdere og ta stilling til.Dette omfatter blant annet bestemmelser om grad



av utnytting, høyde og volum, byggegrenser, visu-elle kvaliteter og verneverdier. Bruker planenbebygd areal (BYA) som utnyttelsesgrad, hardepartementet lagt til grunn at det ikke er rele-vant å vurdere om påbygget er i samsvar medplanens bestemmelser om grad av utnytting.Dette gjelder uavhengig av om planens krav tilutnyttelsesgrad senere er skjerpet. Årsaken tildette er at påbygget ikke endrer på byggverketsfotavtrykk. I et slikt tilfelle vil altså ikke bygnings-myndighetene kunne avslå søknad om påbyggutelukkende under henvisning til at påbygget ikkeer i samsvar med planens bestemmelser om utnyt-telsesgrad.

Selv om et påbygg isolert sett ikke behøver åfå noen betydning for utnyttelsesgraden, betyrikke dette uten videre at påbygget alltid er «i sam-svar med plan», eller for den saks skyld øvrigekrav i loven. For eksempel kan påbygget føre til atkrav til tillatt høyde blir overskredet. Krav tilhøyde kan være fastsatt i plan. Hvis ikke planenselv fastsetter høyde, er det høydebestemmelsen i§ 29-4 første ledd som gjelder.

Departementet mener det også kan være rele-vant å se hen til planens formål og hvilken innvirk-ning påbygget har på formålet. Hva som er formå-let med planen må vurderes konkret, og det erkommunen selv som er nærmest til å tolke sinegen plan. Det kan være flere grunner til at kom-munen velger å skjerpe en plans utnyttelsesgrad,men ofte kan kommunens ønske være å sikre atdet settes av tilstrekkelig areal mellom byggverkeller å hindre at det bygges for stort i området. Islike tilfeller kan det tenkes at et påbygg av en vissstørrelse kan være i strid med planens formål. I såfall vil påbygget ikke være i samsvar med planen,og det må søkes om dispensasjon. Departementetunderstreker imidlertid at planbestemmelser måvære klare og entydige for at de skal kunnebrukes som hjemmel for å godkjenne eller avslåsøknader.

Fylkesmannen i Oslo og Viken har spurt om§ 29-2 om visuelle kvaliteter eller § 29-4 om plasse-ring, høyde og avstand, kan være aktuelle avslags-hjemler. Om de nevnte bestemmelsene kan gigrunnlag for avslag, vil avhenge av tolkning avplanen. For eksempel gjelder § 29-4 så langt ikkeannet er vedtatt i plan. Departementet bemerkerfor ordens skyld at Sivilombudsmannen i sak2009/1336 la til grunn at avstandsbestemmelsenogså gjelder ved oppføring av påbygg på eksis-terende byggverk. I saken er det uttalt følgende:

For tilbygg og påbygg kommer loven til anven-delse på «de deler av byggverket som tiltaket

omfatter», jf. plbl. § 87 nr. 2 annet ledd jf. førsteledd bokstav c. Ettersom den omsøkte påbyg-ningen er i strid med regelen om minsteavstand til nabogrense, kreves dispensasjon fraavstandsregelen for at byggetillatelse skalkunne gis.

Uttalelsen gjelder eldre lov, men utgangspunkteter etter departementets oppfatning fortsatt gjel-dende.

Departementet utelukker heller ikke at § 29-2kan være en aktuell avslagshjemmel, forutsatt atvisuelle kvaliteter ikke er nærmere regulert i plan.Eventuelt avslag vil bero på en konkret vurderingblant annet av omkringliggende omgivelser. Detkreves ikke at tiltaket skal være likt sine bebygdeomgivelser. Kontraster kan være positive, men demå fremstå som faglig begrunnet og ikke tilfeldigutformet.

4.4 Kommunens adgang til å gi unntak fra tekniske krav


Hovedregelen etter plan- og bygningsloven er attiltak etter § 20-1 på eksisterende byggverk, måoppfylle krav i loven og byggteknisk forskrift.Dagens § 31-2 fjerde ledd åpner for at kommunenlikevel kan gi tillatelse til bruksendring og nød-vendig ombygging og rehabilitering uten at alletekniske krav er oppfylt. Formålet med bestem-melsen er at kommunen skal ha mulighet til ålegge til rette for at byggverk skal kunne brukes istedet for å forfalle. Vilkårene for å kunne gi unn-tak er at det ikke er mulig å tilpasse byggverket tiltekniske krav uten uforholdsmessige kostnader,dersom bruksendringen eller ombyggingen erforsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmes-sig bruk. Det kan kun gis tillatelse til unntak fratekniske krav når det er forsvarlig. Kommunenhar anledning til å sette vilkår for tillatelsen.Bestemmelsen legger opp til et rettsanvendelses-skjønn.


Departementet foreslo betydelige endringer ibestemmelsen, både i innhold og struktur. For detførste ble adgangen til å gjøre unntak fra tekniskekrav, foreslått skilt ut som en egen bestemmelse.For det andre ble det foreslått å gå bort fra vil-kårene om at endringer må være «nødvendig» forå sikre «hensiktsmessig bruk» og ikke medføre«uforholdsmessige kostnader». De tre nevnte vil-



kårene byr på vanskelige skjønnsmessige vurde-ringer. Det sentrale med forslaget er at tiltaket måivareta hensynet til sikkerhet, helse og miljø, detvil si være forsvarlig. Forslaget innebærer at der-som tiltaket fører til at byggverket får en tekniskog sikkerhetsmessig bedre standard, så kan detvære forsvarlig å gi tillatelse selv om det ikke fulltut oppfyller alle dagens tekniske krav.

Videre ble det foreslått å åpne for at kommu-nen kan gi unntak fra planbestemmelser av tek-nisk karakter som kun berører lokale forhold.Dette omfatter grad av utnytting, bygningershøyde og avstand til nabogrense. Det vil medandre ord ikke være nødvendig i tillegg å søke omdispensasjon etter § 19-2 fra planen for denne typeplankrav.


41 høringsinstanser har uttalt seg om forslaget.Boligprodusentene, Hørselshemmedes landsfor-

bund, Norconsult, Norges Blindeforbund, Norgeshandikapforbund og Funksjonshemmedes Fellesor-ganisasjon støtter ikke forslaget.

Funksjonshemmedes Fellesorganisasjon, NorgesBlindeforbund, Norges handikapforbund og Hør-selshemmedes landsforbund mener at plan- ogbygningsloven ikke må åpne opp for økt adgang tilunntak fra dagens krav. Norges Blindeforbunduttaler at det vil føre til en utvanning av kravene tiluniversell utforming og menneskerettighetene tilmennesker med nedsatt funksjonsevne, samt for-sinke arbeidet med å gjøre bygde omgivelser uni-verselt utformet. Norges handikapforbund menerinnbyggernes frihet til å bo, leve og delta i sam-funnet er viktigere enn kommunenes frihet, og atplan- og bygningsloven som nasjonalt lovverk ikkemå svekkes.

Boligprodusentene fraråder å overlate til kom-munene å vurdere hvilke tekniske krav som gjel-der i de enkelte tiltakene, og mener det må værefelles nasjonale regler.

Norconsult mener at det ikke er vanskelig åsøke om unntak i dag eller vanskelig for kommu-nen å vurdere unntakene, men at vurderingenespriker i alle retninger og som regel medføreravslag på byggesøknadene. Norconsult antar atforslaget ikke vil virke noe bedre.

Helsedirektoratet uttrykker bekymring for atforslaget kan bidra til reduserte krav til for eksem-pel installering av heis og krav til dagslys, som demener har stor betydning for helse og livskvalitet.

Advokatforeningen, Bane NOR SF, Byantikva-ren i Stavanger kommune, Bergen kommune, Byg-genæringens Landsforening, Eiendom Norge,

Forum for Norges eier- og forvalterorganisasjoner,Mesterbrevnemnda, NBBL, Norges byggog eien-domsforening, Norsk Kommunalteknisk Forening,NTNU (Institutt for historiske studier), OBOS,Riksantikvaren, Kristiansand kommune, Rælingenkommune, Trondheim kommune, Trøndelag fylkes-kommune, Samskipnadsrådet og Statsbygg støtter iall hovedsak høringsforslaget. Bergen kommuneog Rælingen kommune mener forslaget vil gistørre handlingsrom til å gi unntak og mulighet tilå løse utfordringer som for eksempel tomme loka-ler og manglende liv i bysentrum. De mener ogsåat forslaget legger bedre til rette for å unngå atviktige kulturverdier reduseres. Kristiansandkommune mener forslaget er relativt vidt, som kangi motsatt effekt av det forslaget legger opp til vedat det oppstår ulik byggesaksbehandling i kom-munene. På den annen side mener kommunen atforslaget vil gi kommunene et større spilleromenn de har i dag. Dette kan igjen bety at flerebyggverk oppgraderes, og da er formålet medbestemmelsen ivaretatt.

Norsk Kommunalteknisk Forening mener ogsåforslaget er en klar forbedring som gir grunnlagfor større forutsigbarhet i kommunens behand-ling. Forum for Norges eier- og forvalterorganisasjo-ner uttaler at det ikke kan forutsettes at kommu-nene har kompetanse om tekniske krav og løsnin-ger. Både forumet og Norsk Eiendom mener det erviktig å stille tydelige krav til søknad og dokumen-tasjon slik at kommunen får nødvendig grunnlagfor å behandle søknaden. Forum for Norges eier-og forvalterorganisasjoner, Norges byggog eien-domsforening, NBBL og Norsk KommunaltekniskForening mener det bør utarbeides veiledning ogeksempelsamling til bestemmelsen.

Riksantikvaren og NTNU (institutt for histo-riske studier) mener forslaget kan bidra til størrefleksibilitet, og dermed at en større del av dagenseldre bygningsmasse oppgraderes til høyere stan-dard, og legge til rette for at kulturverdier i størregrad kan ivaretas.

Samskipnadsrådet er positiv til at det foreslåsunntak fra tekniske krav også ved hovedombyg-ging. De støtter dette ut fra et økonomisk, energi-og miljømessig perspektiv. Samskipnadsrådetmener kommunen bør kunne praktisere bestem-melsen med et romslig skjønn o

Documents

Prop. 64 L (2020–2021) · 2020. 12. 15. · Prop. 64 L (2020–2021) Proposisjon til Stortinget (forslag til lovvedtak) Endringer i plan- og bygningsloven, eierseksjonsloven og