RAPPORTO DI VALUTAZIONE Immobili di esame intestati alla

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STUDIO MOROCUTTI Brixen – Bahnhofstraße, 26/2

Tel. 0472/834368 - Fax 0472/209063 Email: [email protected]

Procedura fallimentare Nr. 53/2018

SOLDERERHAUS S.a.s. ede Via Paese,2,39040 Ponte Gardena

Giudice fallimentare Dr. Francesca BORTOLOTTI – Curatore fallimentare Dr. Luca DALLA TORRE

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Immobili di esame intestati alla fallita società Soldererhaus Sas

P. ed. 16/1, P. ed. 17, P. ed. 32, P. ed. 33 c.c. Ponte Gardena

Localizzazione territoriale

Latitudine 46,598053' N - Longitudine 11,532084 E 470 s.l.m.

Data riferimento valutazioni: 01 Febbraio 2019

12.02.2019 Il Tecnico valutatore

Geom. G.Franco Morocutti FRICS

Valutatore immobiliare certificato

Nr. VI/2018/04.009

www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009

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INDICE CRONOLOGICO

01.00 OGGETTO DI STIMA pag. 3

02.00 INCARICO pag. 3

03.00 DICHIARAZIONE IN MERITO AL CONFLITTO DI INTERESSI pag. 3

04.00 OBIETTIVO DI STIMA pag. 3

05.00 SOPRALLUOGHI pag. 3

06.00 ACCERTAMENTI PRESSO PUBBLICI UFFICI pag. 4

07.00 LOCALIZZAZIONE E DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI pag. 4-13-

08.00 IDENTIFICATIVI CATASTALI pag. 13-14

09.00 IDENTIFICATIVI TAVOLARI pag. 14-16

10.00 DATI URBANISTICI - CONCESSIONI EDILIZIE – LICENZE - APE pag. 16-18

11.00 SUPERFICI COMMERCIALI pag. 18

12.00 CONTRATTI DI LOCAZIONE pag. 18-19

13.00--- INDAGINI DI MERCATO pag. 19

14.00 VALUTAZIONI pag. 19-20-21

15.00 ASSUNZIONI E CONDIZIONI LIMITANTI pag. 21

Allegati Estratto mappa Visure catastali Estratti tavolari Certificato di destinazione urbanistica Planimetrie catastali Planimetrie tavolari Licenza d’uso pratica edilizia nr. 01/2000 - 26.01.2003 Progetto distacco appartamento approvato 17.07.2012 Concessione edilizia nr. 02/2012


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RAPPORTO DI VALUTAZIONE

01.00 Oggetto di stima

Oggetto del presente rapporto valutativo sono gli immobili della procedura fallimentare Nr.

53/2018 riguardante la società Soldererhaus S.a.s.

on sede legale a Ponte Gardena (BZ) Via Paese,2 di seguito indicati:

P.ed. 16/1, p.m. 1, p.m.2, p.m.3, p.m.4, p.m.5, p.m.6 in P.T. 94/II c.c. Ponte Gardena

P.ed. 17 sub.1, sub.2 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena

P.f. 32 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena

P.f. 33 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena

02.00 Incarico

L' incarico per la valutazione degli immobili di cui al punto 01.00 viene conferito in data 12

dicembre 2018 dal Curatore fallimentare Dott. Luca Dalla Torre al tecnico valutatore Geom.

Gianfranco MOROCUTTI, libero professionista con Studio in Bressanone, Via Stazione, 26/E.

03.00 Dichiarazione in merito al conflitto di interesse

Il tecnico valutatore Geom. Gianfranco Morocutti dichiara di agire nella redazione della presente

valutazione in assenza di conflitto di interessi, non intrattenendo rapporti di lavoro con la società

intestataria ovvero con soggetto ad essa riconducibile, di non essere legato da alcun particolare

interesse in relazione alle unità immobiliari, oggetto di valutazione, di agire nel rispetto dei codici

etici e degli standard delle valutazioni.

04.00 Obiettivo di stima

Obiettivo del rapporto di valutazione è la determinazione del valore di mercato degli immobili in

epigrafe per procedura fallimentare della società. Soldererhaus S.a.s.

05.00 Sopralluoghi

Il sopralluogo agli immobili P. ed. 16/1 e P. ed. 17 si è svolto in data 24.01.2019 alla presenza del

curatore fallimentare Dott. Luca Dalla Torre e del Comandante della Stazione Carabinieri di

Ponte Gardena.

Successivamente lo scrivente tecnico ispeziona i terreni catastalmente censiti in P.f. 32 e P.f. 33

c.c. Ponte Gardena siti in posizione sud-ovest rispetto a P. ed. 16/1 e P.f. 17 c.c. Ponte Gardena


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06.00 Accertamenti presso i pubblici uffici

Presso i Pubblici Uffici competenti per territorio specificatamente, Ufficio Tecnico comunale del

Comune di Ponte Gardena, Ufficio Libro fondiario e Ufficio Catasto di Chiusa, vengono richiesti

i necessari documenti.

07.00 Localizzazione e descrizione degli immobili

07.01 Localizzazione P. Ed. 16/1 c.c. Ponte Gardena

La P. Ed. 16/1 c.c. Ponte Gardena materializza un edificio pluripiano, con data di prima

edificazione non rilevabile agli atti. Da informazioni assunte, la prima edificazione risalirebbe

alla fine 800. L’ edificio, posto in posizione dominante nel centro del Comune di Ponte Gardena

ha l’affaccio principale rivolto sulla via Paese, civico 2.

L’immobile è posto sotto vincolo di tutela artistica ai sensi della legge 01.06.1939, nr. 1089

Prospetto nord P. Ed. 16/1

07.02 Descrizione P. ed. 16/1 in P.T. 94/II c.c. Ponte Gardena

Strutture

Fondazioni: strutture non rilevate

Murature contro terra in cls

Muratura perimetrale fuori terra: mista laterizio e pietra naturale

Solai con strutture portanti in legno-ferro, cls, pietra naturale

Tramezze interne in laterizio e carton gesso

Tetto a doppie falde con struttura portante in legno e copertura in tegole di cemento

Scale esterne con struttura metallica


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Impianti

Impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio (vano centrale termica situato nella P. ed. 16/2)

Impianto elettrico adeguato nel 2002 (con rilascio di dichiarazione di conformità)

Impianto ascensore: non presente

Dotazioni

Apparecchi igienico sanitari presenti in tutte le unità immobiliari

Citofoni presenti in tutte le unità immobiliari

Altri impianti: nessuna conoscenza

Finiture

Pavimenti delle stanze in legno parquet / laminato

Pavimenti corridoi, disimpegni, bagni in ceramica

Porte interne in legno

Finestre (Sprossenfenster) con telai in legno e doppi vetri

Stato di manutenzione esterno dell’immobile:

Buono in rapporto alla vetustà dell’immobile

Stato di manutenzione interno: Buono (le unità immobiliari sono state completamente risanate nel 2002)

07.02.01 Descrizione p.m. 1 - Stazione Carabinieri

Piano interrato pm. 1 sub.11:

2 cantine, 2 vani fitness, 1 cantina con scala

Stato uso e manutenzione: buono

Foto 1 – cantina Foto 2 –cantina

Piano terra pm. 1 sub.11:

4 uffici, 1 entrata, 4 corridoi, 2 celle, 3 wc, 3 archivi, 1 ripostiglio, 2 cortili

Stato uso e manutenzione: buono


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Foto 3 – Ingresso Stazione CC Foto 4 Ufficio Stazione CC

Foto 5 Ufficio Stazione CC

1. Piano pm.1 sub. 11:

2 stanze, wc-doccia, 1 cucina, 1 dispensa,1 cella frigo, 1 sala tv, 1 corridoio, 1 wc con precamera, 1

corridoio con scala, 1 lavanderia, 1 cortile, 1 ripostiglio

Stato d’uso e manutenzione: buono

* Lo stato di fatto non è conforme con la situazione catastale-tavolare presente in atti

Foto 6 Sala TV Stazione CC Foto 7 – Stanza Stazione CC


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Foto 8 WC Stazione CC Foto 9 – Cucina Stazione CC

1. Piano pm.1 sub. ??- Nr. Civico 2 b:

1 corridoio, 1 cucina, 1 soggiorno, 2 camere, 2 wc-doccia, 1 lavanderia

Alloggio in uso

Stato di uso e manutenzione: buono

* Con concessione edilizia nr. 05/2012 d.d..24.07.2012 sono stati autorizzati i lavori per la realizzazione di un alloggio di

servizio con lavori di adattamento interni. L’alloggio è stato distaccato dal tratto est di piano tramite una tramezza

(vedasi progetto approvato). La situazione in loco visionata è conforme al progetto approvato. Si rileva difformità con

la situazione catastale e tavolare in quanto non è stata prodotta la variazione ai competenti uffici del Catasto e del Libro

fondiario di Chiusa

Foto 10 Cucina Foto 11 Soggiorno

Foto 12 Wc -Doccia


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2. Piano pm. 1 sub. 13 – Numero civico 2 d

1 soggiorno, 1 cucina, 3 camere, 1 dispensa, 2 bagni, 1 corridoio, 1 balcone

Alloggio in uso


Foto 13 – Soggiorno - cucina Foto 14 Bagno

2. Piano pm. 1 sub. 12 – Numero civico 2 e

1 soggiorno, 1 cucina, 3 camere, 1 dispensa, 1 bagno, 1 wc, 1 guardaroba, 1 balcone

Alloggio in uso


* Alloggio non ispezionato in quanto chiuso

07.02.02 Descrizione p.m. 2 -

3. Piano pm. 2 sub. 6 – Numero civico 2 h

1 soggiorno, 1 cucina, 2 camere, 1 bagno, 1 balcone

Alloggio in uso


Foto 15 – Soggiorno Foto 16 Bagno


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3. Piano pm. 3 sub. 7 – Numero civico 2 g

1 cucina, 1 soggiorno, 2 stanze, 1 bagno 1 cabina armadio, 1 balcone

Alloggio locato


* Difformità catastale per il posizionamento di una tramezza divisoria

Foto 17 – Cucina Foto 18 Bagno


3. Piano pm. 4 sub. 8 – Numero civico 2 f

1 soggiorno-cucina, 1 stanza, 1 bagno, 1 corridoio

Alloggio in uso

* Difformità posizionamento tramezza divisoria

* Non ispezionato in quanto non accessibile


4. Piano sottotetto pm.5 sub. 9 Numero civico 2

1 soggiorno-cucina, 3 stanze, 1 bagno, 1 wc, 1 corridoio, 1 ripostiglio, 1 balcone

Alloggio libero



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Foto 19 Soggiorno cucina Foto 20 Soggiorno cucina

Foto 21 – Bagno Foto 22 – Stanza


4. Piano sottotetto pm. 6 sub. 10 Numero civico 2

1 soggiorno, 3 stanze, 1 bagno, 1 wc, 1 corridoio, 1 ripostiglio, 1 balcone

Alloggio locato


Foto 23 – Soggiorno Foto 24 – Stanza


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Foto 25 – Stanza Foto 26 – Bagno

Locale centrale termica - Impianto di riscaldamento centralizzato

Foto 27 -

07.03 Descrizione P. ed. 17/1 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena

Strutture

Fondazioni in c.a.n

Murature contro terra in c.a.n

Muratura perimetrale fuori terra in c.a.n.

Tramezza divisoria in c.a.n

Solaio in c.a.n.

Copertura piana con isolazione e pavimentazione

Porte in metallo leggero scorrevoli

Stato d’uso e manutenzione; buono

Immobile in uso al Comando Stazione Carabinieri Ponte Gardena


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Foto 28 – Prospetto Garage

Foto 29 – Garage 1 Foto 30 – Garage

07.04 Descrizione P. f. 32 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena

La P.f. 32 materializza un prato in media-accentuata pendenza di forma triangolare inserito

all’interno dell`area della P.f. 33 a confine sul versante est con la P. ed. 83. La P.f. 32 ha una

superficie catastale di 399 m² ed è raggiungibile a piedi percorrendo verso monte una strada

tortuosa ed in forte pendenza.

Foto 31 - P. ed. 32 c.c. Ponte Gardena


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07.05 Descrizione P. f. 33 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena

La P.f. 33 materializza un terreno di circa mezzo ettaro di superficie catastale di natura prativa-

boschiva-rocciosa, in parte disboscato e in forte pendenza in andamento discendente verso nord

sino a confinare con le P. ed. 18, P. ed. 15/2e P. ed. 13. La P.f. 33 risulta essere in parte impervia e

difficilmente accessibile.

Foto 32 P. ed. 33 c.c. Ponte Gardena Foto 33 - P. ed. 33 c.c. Ponte Gardena

08.oo Identificativi catastali

08.01 P.ed. 13/1 c.c. Ponte Gardena

La P.ed. 13/1 con le p.m. 1,2,3,4,5,6 c.c. Ponte Gardena è censita in atti al Catasto edilizio urbano di

Chiusa

Nr. CC Particella Sub. PM Categ. Classe Consistenza Superficie Rendita €

1 742 P.ed. 16/1 11 1 B/1 1 2.271 m³ 499 m² 1.407,45 €

2 742 P.ed. 16/1 12 1 A/2 2 7,5 vani 143 m² 832,79 €

3 742 P.ed. 16/1 13 1 A/2 2 7 vani 147 m² 777,27 €

4 742 P.ed. 16/1 6 2 A/2 2 5,5 vani 111 m² 610,71 €

5 742 P.ed. 16/1 7 3 A/2 2 5,5 vani 114 m² 610,71 €

6 742 P.ed. 16/1 8 4 A/2 2 3,5 vani 69 m² 388,63 €

7 742 P.ed. 16/1 9 5 A/2 2 7,5 vani 153 m² 832,79 €

8 742 P.ed. 16/1 10 6 A/2 2 7,5 vani 155 m² 832,79 €

08.02 P.ed. 17 c.c. Ponte Gardena

La P.ed. 17 c.c. Ponte Gardena è censita in atti al Catasto edilizio urbano di Chiusa

Nr. CC Particella Sub. PM Cat. Cl. Consistenza Superficie Rendita €

1 742 P.ed. 17 1 C/6 1 53 m² 59 m² 213,50 €

2 742 P.ed. 17 2 - C/6 1 44 m² 49 m² 177,25 €


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08.03 P.f. 32, P.f. 33 c.c. Ponte Gardena

La P.f. 32 e la p.f. 33 c.c. Ponte Gardena sono censite in atti al Catasto fondiario di Chiusa

Nr. CC Particella Fgl P.T Qualität Classe Superficie R. Dominicale R. Agrario

1 742 Pf. 32 1 9/II Prato 8 399 m² 0,10 € 0,02 €

2 742 Pf. 33 4 9/II Pascolo 7 4.972 m² 1,28 € 1,03 €

09.00 Identificativi tavolari

09.01 P. ed. 16/1 in P.T. 94/II c.c. Ponte Gardena

La P. ed. 16/1 c.c. Ponte Gardena con gli immobili in p.m. 1,2,3,4,5,6 è iscritta all’Ufficio del Libro

fondiario di Chiusa.

Foglio A/1

Edificio con superficie di 582 m²

Foglio A/2

Descrizioni delle porzioni materiali pm.1,2,3,4,5,6. (Vedi estratto tavolare)

Evidenze di servitù, evidenza di consortalità, evidenza divisione materiale (vedi estratto tavolare)

Foglio C Comune

Intavolazione di 5 servitù a carico P. ed. 16/1 (vedi estratto tavolare)

Annotazione di vincolo di tutela artistica ai sensi della Legge 01.06.1939 nr.1089 (vedi estratto tavolare)

Foglio B – P.M. 1

Intavolazione diritto di proprietà per 1 / 1

Soldererhaus Sas ede Ponte Gardena

Contratto d.d. 22.12.1986 G.N. 568/2 d.d. 29/05/1987

Annotazione: Modifica della denominazione G.N. 1125/1 d.d. 16.09.2002

Foglio C – P.M. 1

Intavolazione diritto di ipoteca – P.T. Principale € 1.300.000 G.N. 682/1 d.d. 14.05.2003

Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 3.520.000 G.N. 24/3 d.d. 04.01.2007

Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 99.034,48 G.N. 1165/4 d.d. 15.06.2018

Annotazione atto di pignoramento G.N. 2286/10 d.d. 03.12.2018

Foglio B – P.M. 2





Foglio C – P.M. 2






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Foglio B – P.M. 3


Soldererhaus Sas di ede Ponte Gardena,



Foglio C – P.M. 3





Foglio B – P.M. 4


Soldererhaus Sas sede Ponte Gardena,



Foglio C – P.M. 4





Foglio B – P.M. 5


Soldererhaus Sas di ede Ponte Gardena



Foglio C – P.M. 5





Foglio B – P.M. 6






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Foglio C – P.M. 6





09.01 P.ed. 17, Pf. 32, Pf. 33 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena

La P. ed. 17, la P.f. 32 e la P.f. 33 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena sono iscritte all’Ufficio del Libro di

Chiusa

Foglio A/1

P.ed. 17 Edificio Superficie 111 m²

P.f. 32 Prato Cl. 8 Superficie 399 m² R.D. 0,10 R.A. 0,02

P.f. 33 Pascolo Cl.7 Superficie 4972 m² R.D. 1,28 R.A 1,03

Foglio A/2

Evidenza consortalità, evidenza diritti di servitù vedi (vedi estratto tavolare)

Foglio B


Soldererhaus Sas di sede Ponte Gardena,


Foglio C

Intavolazione diritto di servitù transito libero quale accesso al secondo piano della casa a carico p.f. 33, a favore P.ed. 13

Usucapione; (vedi estratto tavolare)

Intavolazione diritto di servitù elettrodotto per conduttura elettrica e pali a carico p.f. 32, p.f. 33





10.00 Dati urbanistici – Concessioni edilizie – Licenze – APE

10.01 Dati urbanistici

Destinazioni urbanistiche P. ed. 16/1 - P. ed. 17 c.c. Ponte Gardena

La P. ed. 16/1 e la P. ed. 17 c.c. Ponte Gardena nel piano urbanistico comunale vigente, adottato

con delibera del Consiglio comunale nr. 12 del 21.12.2009 e approvato con delibera della Giunta

Provinciale nr. 1056 del 21.06.2010, hanno la seguente destinazione urbanistica:

100% Zona residenziale A/2 – Centro storico (Art. 7 Norme di attuazione del P.U.C)


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Destinazione urbanistica P. f. 32 c.c. Ponte Gardena

La P. ed. 32 c.c. Ponte Gardena nel piano urbanistico comunale vigente, adottato con delibera del

Consiglio comunale Nr. 12 del 21.12.2009 e approvato con delibera della Giunta Provinciale nr. 1056

del 21.06.2010, ha le seguenti destinazioni urbanistiche diverse:

30% zona residenziale B/2

70% zona di verde agricolo (Art. 3 e Art. 10 Norme di attuazione PUC)

Destinazione urbanistica P. f. 33 c.c. Ponte Gardena

La P. ed. 32 c.c. Ponte Gardena nel piano urbanistico comunale vigente, adottato con delibera del

Consiglio comunale Nr. 12 del 21.12.2009 e approvato con delibera della Giunta Provinciale nr. 1056

del 21.06.2010, ha le seguenti destinazioni urbanistiche diverse:

14% zona residenziale A/2

8% zona residenziale B/2

78% zona di verde agricolo e di questo 5% zona di rispetto “Trostburg” secondo le norme

di attuazione al piano paesaggistico (Art. 3 e Art. 10 Norme di attuazione PUC)

10.02 Concessioni edilizie rilasciate

Concessione edilizia dell’Assessore provinciale per la ricostruzione ed il risanamento della

casa “Solderer” con la sistemazione dei locali al piano terra per la Stazione dei carabinieri sulle

P. ed. 16/1, P. ed. 16/2, P. ed. 17 c.c. Ponte Gardena rilasciata il 28.07.2000.

Concessione edilizia di variante Nr. 06/2002 del 31.12.2002 al risanamento della casa

“Solderer” con costruzione della Caserma dei Carabinieri sulle P. ed. 16/1, P. ed. 16/2 e P. ed. 17 c.c.

Ponte Gardena

Concessione edilizia Nr. 05/2012 del 24.07.2012 per la separazione di un appartamento sulla

P.ed. 16/1 - pm. 1, c.c. Ponte Gardena

10.03 Licenze d’ uso rilasciate

Licenza d’uso pratica edilizia Nr. 01/2000 del 28.01.2003 per il risanamento della casa

“Solderer” con costruzione della Caserma dei Carabinieri sulle P.ed. 16/1, P.ed. 16/2 e P.ed. 17 c.c.

Ponte Gardena


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* Per il progetto per la separazione di un appartamento sulla P.ed. 16/1 pm.1 c.c. Ponte Gardena di cui alla

concessione edilizia Nr. 05/2012 non è stata rilasciata Licenza d’uso

10.04 Attestato prestazione energetica APE

Nessuna conoscenza per quanto riguarda l’attestazione energetica

11.00 Superfici commerciali

Determinazione delle superfici commerciali ai sensi del DPR Nr. 138/98

S.E.L. Superficie esterna lorda ricavata graficamente dalle planimetrie catastali

11.01 Immobile P.ed. 16/1 c.c. Ponte Gardena

P.M.- SUB CIVICO DESCRIZIONE PIANO SUP. COMMERCIALE

1 – sub. 11 2 a Stazione Carabinieri - 1 96,00 m²

1 – sub. 11 2 a Stazione Carabinieri Terra 324,00 m²

1 – sub.11 2 a Stazione Carabinieri 1.Piano 185,00 m²

1. – sub? 2 b Alloggio Carabinieri 1.Piano 139,00 m²

1. -.sub.12 2 e Alloggio Carabinieri 2.Piano 143,00 m²

1. - sub. 13 2 d Alloggio Carabinieri Mar. 2.Piano 147,00 m²

2. sub. 6 2.h Alloggio Carabinieri 3. Piano 111,00 m²

3. –sub.7 2 g Alloggio Carabinieri 3. Piano 114,00 m²

4. - sub. 8 2 f Alloggio Carabinieri 3. Piano 69,00 m²

5. - sub. 9 2 j Alloggio libero 4. Piano 153,00 m²

6. –sub. 10 2. i Alloggio privato 4. Piano 155,00 m²

1.636,00 m²

11.02 Immobile P.ed. 17 c.c. Ponte Gardena

P.M.-SUB CIVICO DESCRIZIONE PIANO SUP. COMMERCIALE

1. - sub. 1 Garage Terra 59,00 m²

2. – sub.2 Garage Terra 49,00 m²

108,00 m²

* NB: La copertura del corpo garage è piana; l’estradosso della copertura viene utilizzata come terrazza comune con

collegamento al ballatoio dell’edificio in P. ed. 16/1

12.00 Contratti di Locazione

12.01 Contratto di locazione Nr. 6287 Commissario del Governo

In data 01 aprile 2003 con repertorio nr. 6287 tra il Commissario del Governo e la società

Soldererhaus Sas con sede in Ponte Gardena, via Isarco 2 codice fiscale

è stato stipulato un contratto di locazione dello stabile situato in Ponte Gardena, Via

Paese,2, concesso in locazione a Ministero dell’interno per uso Caserma dei Carabinieri di Ponte


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Gardena.

A tale data il canone di locazione era stato convenuto in € 96.887,00 + Iva di cui € 61.965,00 +

Iva per la parte accatastata in Cat. B/1, Stazione CC; € 25.777,00 + Iva per la parte accatastata in

A/2, alloggi di servizio e € 9.145,00 + Iva pe la parte accatasta in C/6

Lo stabile nella composizione sopra descritta è tutt’oggi in locazione al Commissario del Governo.

Il perito non ha conoscenza circa il rinnovo del contratto e relativo adeguamento dei canoni di

locazione.

12.01 Contratto di locazione ad uso abitativ

In data 30.04.2008 fra è stato

stipulato per l’appartamento al 4 piano numero civico 2 i un contratto della durata di anni 4 con

un canone annuale di locazione di € 9.600,00

Alla data del sopralluogo l’immobile risultava essere occupato, il perito non ha però conoscenza

circa il rinnovo del contratto e relativo adeguamento del canone di locazione.

13.00 Indagini di mercato

Per una valutazione MCA (Market Comparison Approach) il mercato non rileva valori

comparabili per immobili simili compravenduti negli ultimi 12 mesi

Il Borsino immobiliare indica per un unico immobile usato in vendita a Ponte Gardena ad un

prezzo di listino di 1.750,00 €/m²

Il mercato delle locazioni dalla ricerca eseguita indica i seguenti valori di locazione:

Uffici stato conservativo normale: 6,2 €/m² * mese

Abitazioni stato conservativo normale: 6,3 €/m² * mese 5,9 €/m² * mese (sottotetto)

Garage stato conservativo normale: 4,00 €/m² * mese

Cantine stato conservativo normale: 2,80 €/m2

14.oo Valutazioni

Si adotta il metodo di stima per capitalizzazione diretta dei redditi (Direct capitalization)

V = R / i

Tasso di capitalizzazione uffici e accessori: 4,20 %

Tasso capitalizzazione appartamenti: 4,00 %

Tasso capitalizzazione garage: 4,00 %


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Valutazione P.ed. 17 c.c. Ponte Gardena

Pm. -sub. Descrizione Sup. S.E.L €/m² * mese €/m² * annuo % Valore

1,2 – 1,2 2 Garage 108,00 m² 432,00 € 5.184,00 € 0,040 129.600,00 €

Valore €/m² P. ed. 17 = € 129.600,00 / 108 m² = €/m² 1.200,00

Valutazione P. ed. 16/1 c.c. Ponte Gardena

Pm. -sub. Descrizione Sup. S.E.L €/m² * mese €/m² * annuo % Valore

1. – sub. 11 Stazione C.C. 96,00 m² 270,00 € 3.240,00 € 0,042 77.143,00 €

1. – sub. 11 Stazione C.C. 324,00 m² 2.000,00 € 24.000,00 € 0,042 571.429,00 €

1. – sub.11 Stazione C.C. 185,00 m² 1.147,00 € 13.764,00 € 0,042 327.714,00 €

1. – sub? Alloggio C.C. 139,00 m² 876,00 € 10.512,00 € 0.040 262.800,00 €

1. – sub. 12 Alloggio C.C. 143,00 m² 901,00 € 10.812,00 € 0,040 270.300,00 €

1. – sub.13 Alloggio C.C. Mar. 147,00 m² 926,00 € 11.113,00 € 0,040 277.830,00 €

2. – sub. 6 Alloggio C.C. 111,00 m² 700,00 € 8.400,00 € 0,040 210.000,00 €

3. - sub.7 Alloggio C.C. 114,00 m² 718,00 € 8.616,00 € 0,040 215.400,00 €

4. – sub. 8 Alloggio C.C. 69,00 m² 435,00 € 5.220,00 € 0,040 130.500,00 €

5. – sub. 9 Alloggio libero 153,00 m² 903,00 € 10.836,00 € 0,040 270.900,00 €

6. – sub. 10 Alloggio privato 155,00 m² 915,00 € 10.980,00 € 0,040 274.500,00 €

2.888.516,00 €

Valore €/m² P. ed. 16/1 = € 2.888.516,00 / 1.636 m² = €/m² 1.766,00

Valutazione P. f. 32 e P.f. 33 c.c. Ponte Gardena

Riferimenti normativi per la valutazione

Legge provinciale Nr. 10 del 15.04.2018

Valori di riferimento 2018 per le indennità di espropriazione edito dalla Provincia autonoma di

Bolzano – Ufficio Estimo

Determinazione dei valori agricoli minimi e massimi per l’anno 2018 edito dalla Provincia

autonoma di Bolzano – Ufficio Estimo

P. ed. Superficie Zona urbanistica % Sup. m² €/m² Valore €

32 399,00 m² Zona residenziale B2 30% 120,00 m² 150 €/m² 18.000,00 €

32 399,00 m² Zona verde agricolo 70% 279,00 m² 20,00 € 5.580,00 €

399,00 m² 23.580,00 €

33 4.972,00 m² Zona residenziale A/2 14% 696,00 m² 150,00 € 104.400,00 €

33 4.972,00 m² Zona residenziale B/2 8% 398,00 m² 140,00 € 55.720,00 €

33 4.972,00 m² Verde agricolo e rispetto 78% 3.878,00 € 0,50 € 1.939,00 €

4.972,00 € 162.000,00 €

* Le percentuali per zona si ricavano dai certificati di destinazione urbanistica

** Per la zona ove sono censite la P.f. 32 e P.f. 33 il tecnico comunale del Comune di Ponte Gardena informa che è

attualmente in elaborazione un piano di attuazione. (Studio Ing. Antholzer di Bolzano)


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Riepilogo valutazioni

01) Garage - P. Ed. 17 c.c. Ponte Gardena € 129.600,00

02) - Edificio - P. Ed. 16/1 c.c. Ponte Gardena € 2.888.516,00

03) - Terreno – P.f. 32 c.c. Ponte Gardena € 23.580,00

04) Terreno – P.f. 33 c.c. Ponte Gardena € 162.000,00

€ 3.203.696,00

Arrotondamento + € 304,00

€ 3.204.000,00

15.00 Assunzioni e condizioni limitanti

Alla data della presente valutazione tutte le porzioni materiali tranne la pm.5, sub. 9

dell’immobile in P.ed. 16/1 c.c. Ponte Gardena risultano poste a reddito, come pure la sub. 1 e sub.

2 della P.ed. 17 c.c. Ponte Gardena. La redditività in essere degli immobili è da ritenersi più che

redditizia dall’uso contrattuale attuale. (* informazione derivante dalla disamina della documentazione

fornita)

Per quanto riguarda la P.f. 32 e la p.f. 33 con terreno in gran parte scosceso e non praticabile, il

valore fa riferimento alla cubatura disponibile per le zone residenziali A/2, B/2. Per suddetta zona

è in elaborazione un piano di attuazione.

L’immobile P.ed. 16/1 è debitore nei confronti del Comune di Ponte Gardena, come comunicato

dall’Ufficio Tributi, relativamente a tributi comunali non versati per un importo complessivo di

€ 27.191,87 (* riferimento alla data della presente valutazione).

Per la regolarizzazione delle difformità (sanabili) catastali-tavolari riscontrate e pratica rilascio

licenza d’uso si stima un importo di € 5.500,00 comprensivo di oneri aggiuntivi

Ponte Gardena, 12.02.2019 Il Tecnico valutatore

Geom. G.Franco Morocutti FRICS

Valutatore immobiliare certificato

Nr. VI/2018/04.009


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RAPPORTO DI VALUTAZIONE Immobili di esame intestati alla